formaliz propiedad predial

28/06/2012

COLEGIO DE ABOGADOS DE LIMA

“DIPLOMADO ESPECIALIZADO EN LA FORMALIZACIÓN DE LA PROPIEDAD PREDIAL”

“ANTECEDENTES, REFORMA Y SOLUCIÓN DE LA INFORMALIDAD DE LA PROPIEDAD EN EL

PERÚ”

“DIPLOMADO ESPECIALIZADO EN LA FORMALIZACIÓN DE LA PROPIEDAD PREDIAL”

“ANTECEDENTES, REFORMA Y SOLUCIÓN DE LA INFORMALIDAD DE LA PROPIEDAD EN EL

PERÚ”

EXPOSITOR: LUIS ALIAGA JIBAJA

Investigador Principal del ILD. Profesor de Derecho Registral y Notarial en la UNMSM. Ex-

Gerente General del Registro Predial Urbano

¿“PROPIEDAD INFORMAL”?

• Es el derecho que recae sobre activos inmobiliarios que carece de una adecuada representación legal, privando a sus titulares de seguridad legal y de la posibilidad de darles una utilización económica ( por ejemplo venderlos a precio de mercado, utilizarlos como garantía de créditos, como medio de identificación de sus propietarios, etc.) (ILD)


• Es aquella que no está identificada y que no se moviliza en el mercado ampliado para captar tanto valor económico como sea posible. Al no estar legalmente inscritos, los derechos sobre los bienes de los propietarios “extralegales” no pueden ser rastreados. Estos activos se encuentran condenados a permanecer como “capital muerto” – Incapaz de ser usado para garantizar los intereses de potenciales partes contratantes o de servir como mecanismo de apalancamiento para garantizar inversión y negocios a largo plazo). (ILD)


Son las formas de tenencia individual de la tierra que para el sistema formal han quedado fuera del comercio y tienen el status legal de derechos de propiedad no transables en términos de mercado.

Si el Estado no reconoce que un bien le pertenece a su propietario o no reconoce los contratos que celebra sobre el a favor de terceros, convierte esa propiedad en informal porque su titular goza de un "derecho disminuido" ante la ley.

TIPOS DE PROPIEDAD INFORMAL

PROPIEDAD INFORMAL ORIGINARIA

Acceso ilegal al suelo. Se origina en un acceso de hecho (ocupación espontánea y progresiva o invasión planificada) a la tierra, es decir, por la sola ocupación de terrenos ajenos (esto es, formalmente asignados al Estado o a un particular), sin mediar autorización, pacto o acuerdo alguno del propietario y, que ha logrado resistir cualquier eventual desalojo.

PROPIEDAD INFORMAL DERIVADA

Aquélla que ha devenido en informal con ocasión de su uso. En estos casos la adquisición de la propiedad sobre el suelo es legalmente inobjetable, sin embargo al no haberse cumplido con las "normas oficiales", ni con las distintas autorizaciones o permisos establecidos por el Estado, ha derivado en una propiedad al margen de la legalidad.

ULTIMAS EXPERIENCIAS EN FORMALIZACIÓN DE LA PROPIEDAD

EN EL PERÚ

ENTIDAD INICIO TERMINO

REGISTRO PREDIAL URBANO

1988 2004

PETT 1992 2007

COFOPRI 1996 Vigente a la fecha

ANTECEDENTES DEL REGISTRO PREDIAL

1.- Se tomaron en cuenta las características técnicas y legales de la informalidad y de los derechos de propiedad en el Perú.

2.- El modelo fue el Sistema Registral Australiano “TORRENS”- Características:

• "South Australian Property Act de 1858“. • Era más que un sistema registral, era un sistema de formalización de

la propiedad• Incluye: el registro jurídico, todo el proceso anterior de saneamiento

físico/geográfico y legal, y, el otorgamiento del titulo de propiedad (para generar la inmatriculación registral).

• Desarrolla mecanismos para simplificar y facilitar la inscripción de las transacciones.

ANTECEDENTES DEL REGISTRO PREDIAL

En el sistema TORRENS la inmatriculación es muy laboriosa:•Saneamiento técnico (ubicación geográfica y linderación)•Saneamiento legal (acopio histórico y análisis de títulos anteriores, y calificación del titular), •Trabajo de campo, •Notificación a colindantes, •Publicaciones•Reclamaciones. (ficción: tierra vuelve a la corona).•Certificado de titularidad y plano en dos ejemplares, uno para el titular y otro para el Registro. Este certificado prueba el contenido del registro a una fecha determinada y siempre que coincida con el registro, no incorpora en sí mismo al inmueble.

3.- ESTRATEGIA DE IMPLEMENTACIÓN.- REGISTRO PARALELO AL RPI

LEGISLACIÓN DEL SISTEMA DEL REGISTRO PREDIAL

• D.L. 495 y D.L.496 (14 de Noviembre 1988). Denominación: Registro Predial de Pueblos Jóvenes y Urbanizaciones Populares

• Ley 25035 Ley de Simplificación Administrativa. • Resolución Suprema 018-89-VC-1100 de 31-3-1989. Comisión Especial de

puesta en marcha del Registro presidida por el Ministro de Vivienda. • D.S. 001-90.VC (Enero 1990) Reglamento del D.L. 495• D.L. 667 (Setiembre 1991). Crea el Registro de Predios Rurales • D.L. 803 Cambia nombre a Registro Predial Urbano - RPU • Más de 200 directivas internas aprobadas por el Directorio.• Ley 27755 (14-6-2002) (vigente a partir del 15-6-2004). Crea el Registro

de Predios que unifica el RPU, el RPI y la Sección Especial de Predios Rurales.

CARACTERÍSTICAS DEL SISTEMA DE FORMALIZACIÓN DEL REGISTRO PREDIAL

SISTEMA DEL REGISTRO PREDIAL URBANO ACTIVIDADES DE FORMALIZACIÓN

• Saneamiento Técnico/ (base de datos geográfica)• Saneamiento Legal • Trabajo de campo (Ubicación, linderación, empadronamiento y

declaración de vecinos y colindantes, recojo de pruebas de posesión)

• Titulación ( firma del Alcalde)• Registro • Utilización económica (mecanismos para promover el

mantenimiento en la formalidad)

• TIPOS DE PROCESOS: Formalización masiva e individual

COFOPRI

Ley Nº 26557 (26-12-1995) Congreso transfirió facultades al Poder Ejecutivo. Se le otorgó la facultad de legislar por un plazo de 120 días sobre:•saneamiento físico-legal de asentamientos humanos en terrenos de propiedad fiscal, municipal o privada, la reforma de las competencias, de las entidades públicas y de los procedimientos relacionados con la formalización de la propiedad en todas sus etapas,•la creación de un organismo especializado encargado de diseñar y ejecutar un programa nacional de formalización que incluya el reconocimiento, la adjudicación, el saneamiento físico-legal, la titulación, la habilitación urbana y el registro de la propiedad predial de la población de menores recursos, •normas relacionadas a impuestos, contribuciones, aportaciones y demás tributos;

COFOPRI (AMBITO URBANO)

D.L. 803 (15.3.1996) Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal:

•Declara de interés nacional la promoción del acceso a la propiedad formal y su inscripción registral con el fin de garantizar los derechos de todos los ciudadanos a la propiedad y al ejercicio de la iniciativa privada en una economía social de mercado •Se crea la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI), como organismo rector máximo encargado de diseñar y ejecutar de manera integral, comprehensiva y rápida un Programa de Formalización de la Propiedad y de su mantenimiento dentro de la formalidad, a nivel nacional, centralizando las competencias y toma de decisiones a este respecto.•La inscripción de los títulos de propiedad formalizados por COFOPRI se realizará en el Registro Predial Urbano.

REGÍMENES DE FORMALIZACIÓN PREDIOS URBANOS

1.- REGIMEN ORDINARIO. • A cargo de las Municipalidades Provinciales. • Ley 28687 de 15-03-2006 (COFOPRI órgano técnico de asesoramiento -

por convenio)

2.- REGIMEN TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO. • A cargo de COFOPRI .• Ley 28923 por 3 años hasta el 7-12-2006• Ley 29320 prorroga plazo por 2 años más hasta el 7 de Diciembre de 2011• Ley 29802 prorroga plazo por cinco años más hasta el 7 de Diciembre de

2016

• Durante la vigencia del plazo adicional antes indicado, COFOPRI efectuará las acciones de capacitación y fortalecimiento a los gobiernos locales que así lo soliciten en las materias comprendidas en el Título I de la Ley 28687.

LEGISLACIÓN

•D.L. 803 (15.3.1996) Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal. COFOPRI.•Ley 27046 (31.12.1998) Ley Complementaria de Promoción del Acceso a la P.F. •D. S. 009-99-MTC (29-4-1999) T.U.O. de la Ley de Promoción del Acceso a la P. F. •Ley 28687 (15-03-2006) Ley de desarrollo y complementaria de Formalización de la Propiedad informal, acceso al suelo y dotación de servicios básicos.•D.S. 013-99-MTC (05-05-1999) Reglamento de F. de la Propiedad a cargo de COFOPRI•D.S. 005-2005-JUS (15-3-2005) Modifica D.S. 013-99-MTC. (Vigente en parte) •D.S. 006-2006-VIVIENDA (16-3-2006) Reglamento del Título I de Ley 28687 – Formalización de Posesiones informales.•D.S.017-2006-VIVIENDA (27-07-2006) Rgto. de los Títulos II y III de Ley 28687 – Acceso al suelo y Facilidades para la prestación de servicios básicos. •D.S. 021-2006-VIVIENDA (19-08-2006) modifica art. 9 D.S. 006-2006- VIVIENDA•D.S. 030-2008-VIVIENDA (29-11-2008) modifica arts. D.S. 006-2006- VIVIENDA

LEGISLACIÓN

REGIMEN TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO. - Leyes 28923, Ley 29320 y Ley 29802

D.S. 008-2007-VIVIENDA (23-2-2007) Reglamento de la ley 28923.

Precisa competencia de COFOPRI para realizar todas las etapas y proceso de formalización sobre predios de propiedad del Estado según las normas antes mencionadas y para organizar y decidir cronogramas y actividades en forma progresiva. Asimismo, se confirma que los procedimientos de Declaración de propiedad previstos en el artículo 11 (posesión sobre propiedad privada) serán llevados a cabo por COFOPRI por delegación de Municipalidades.(convenios)

D.S. 006-2009-VIVIENDA (27-3-2009) Establecen disposiciones aplicables durante la vigencia del Régimen Temporal Extraordinaria aprobado mediante Ley Nº 28923. Se suspende el cobro de S/. 1.00 por m2. previsto en el inc. 8.2 del artículo 8 del reglamento del Título I de la ley 28687 aprobado por D.S. 006-2006-VIVIENDA (numerales a y g).

ALGUNAS DEFINICIONES

Posesiones informales: Asentamientos humanos, pueblos jóvenes, barrios marginales, barriadas, programas de vivienda municipales, centros poblados y toda otra forma de posesión, ocupación o titularidad informal de predios con fines urbanos, cualquiera sea su denominación. (lotes de vivienda no mayores a 300 m2 - excepción centros poblados y pueblos tradicionales-actividad comercial o similar).

Centros urbanos informales: Conjunto de manzanas determinadas y vías trazadas, que no constituyen una habilitación urbana, que cuentan con construcciones parcialmente consolidadas y cuyos lotes de vivienda han sido individual y directamente adquiridos por cada uno de los integrantes del centro urbano informal.

Urbanizaciones populares: Aquellas de las que son titulares las cooperativas de vivienda, asociaciones pro-vivienda, asociaciones de vivienda, junta de propietarios, junta de compradores y cualquier otra forma asociativa con fines de vivienda, que cuenten o no con resolución de aprobación de habilitación urbana.

COFOPRI: AMBITO URBANO

1.- POSESIONES INFORMALES Y CENTROS URBANOS INFORMALES Ley 28687 (15-3-2006) D.S. 013-99-MTC D.S. 006-2006-VIVIENDA.

Ocupaciones de terrenos de propiedad del Estado (hasta el 31 de Diciembre del 2004)

– Proceso de Formalización (Integral e individual)

Ocupaciones de terrenos de propiedad privada– Tracto sucesivo– Prescripción Adquisitiva – Conciliación– Expropiación (Art.21 Ley 28687 y Ley 29320 de 10-2-09, ocupaciones hasta el 31 de diciembre de 2004)

COFOPRI: AMBITO URBANO

2.- URBANIZACIONES POPULARES. Ley 28687 (15-3-2006).

D.S. 013-99-MTC y D.S. 006-2006-VIVIENDA.

• Tracto sucesivo

• Prescripción Adquisitiva

• Conciliación

• Expropiación ((Art.21 Ley 28687 y Ley 29320 de 10-2-09)

3.- PROGRAMAS DE VIVIENDA DEL ESTADO PROMOVIDOS POR EL ESTADO Y POR PRIVADOS

D.S. 010-2000-MTC y Ley 27313. (D.S. 017-2008-VIVIENDA),

4.- MERCADOS PÚBLICOS

Ley 27304 (11-07-2000).

D.S. Nº 038-2000-MTC (Reglamento)

COFOPRI - AMBITO RURAL

Por D.S. 005-2007-Vivienda (21-2-2007) el COFOPRI absorve al PETT y asume sus competencias de formalización y catastro de predios rústicos de propiedad del Estado como de privados, adjudicación de terrenos eriazos y formalización de Comunidades Campesinas y Nativas.

El literal n) del artículo 51 de la Ley Nº 27867, LOGR, (Nov. 2002), establece como función de los Gobiernos Regionales, en materia agraria: “promover, gestionar y administrar el proceso de saneamiento físico-legal de la propiedad agraria” .

D.S. 068-2006-PCM. Estableció que esta función debió ser transferida al 31.12.2007.Sin embargo, el traslado de funciones (los archivos, recursos y capacidad legal), ha sido un proceso largo que todavía no ha terminado. A fines del año pasado se había trasladado las funciones a casi todas las regiones, sólo quedaron pendientes dos: Arequipa y otro, que hasta la fecha no se ha terminado.

PREDIOS DE COMUNIDADES CAMPESINAS POR TITULAR A AGOSTO DE 2010

(Fuente COFOPRI en Informativo Legal Agrario de CEPES No. 25)

Reconocidas Tituladas Por titular

Comunidades Campesinas

6,067

5,095

972

Comunidades

Nativas

1,461

1267

194

PROYECTO ESPECIAL TITULACIÓN DE TIERRAS Y CATASTRO RURAL - PETT

Por Decreto Ley 25902 - Octava Disposición Complementaria se crea el PETT, (Integra el Programa Nacional de Catastro (PRONAC) y el Proyecto Especial de Desarrollo Cooperativo y Comunal (PRODACC).

Objetivo inicial: titular y/o perfeccionar la titulación para inscribir todos los predios rústicos adjudicados en aplicación del Decreto Ley 17716 normas modificatorias, complementarias y conexas. El Reglamento de Organización y Funciones del PETT (D.S.006-98-AG, 24-3-1998), amplia sus objetivos: el saneamiento físico y legal de predios rurales de particulares;

El Art. 1 del citado Reglamento establece que el plazo de duración del PETT es hasta el 31.12.1999. Por sucesivos Decretos Supremos se amplia el plazo de vigencia del PETT : D.S. 040-99-AG, hasta el 31-12-2001, D.S. 064-2000-AG, hasta el 31-08-2005 y el D.S. 035-2005-AG, hasta el 31 de diciembre del 2009.

Por D.S. 005-2007-Vivienda (21-2-2007) el PETT fue absorvido por COFOPRI.


Con el fin de cumplir sus funciones el PETT utilizó la metodología de formalización del Registro de Predios Rurales que formaba parte del Registro Predial (D.L. 667)

El PETT debía constituirse en el ejecutor y ente técnico encargado de la formalización, mientras el Registro de Predios Rurales debía cumplir una doble función, ser apoyo del PETT en el desarrollo de procedimientos masivos, eficientes y seguros para la formalización y el desarrollo del catastro y, actuar como un supervisor de las acciones de formalización desarrolladas por el PETT.

Para ello, el Registro de Predios Rurales debía nutrirse de la experiencia que el Registro Predial había desarrollado desde su creación.


Sin embargo, el Registro de Predios Rurales solo asumió competencia en el Departamento de Lima.

La formalización de predios rurales en el resto del país fue llevada a cabo por el PETT y por la Sección Especial de Predios Rurales que se creo para esos efectos en el Registro de la Propiedad Inmueble administrado por la SUNARP.

SITUACIÓN DE PREDIOS URBANOS Y RURALES A ABRIL DE 2011

(Fuente: COFOPRI, Informe Ejecutivo de PTR3 y estimados ILD)

Titulados Por titular Total

Predios Urbanos

2,071,350

928,650

3,000,000

Predios Rurales

2,010,348

1,522,290

3,522,431

TOTAL

4,081,698

2,450,940

6,522,431

PREDIOS REGISTRADOS EN SUNARP

TOTAL: 6´440,033 PREDIOS INSCRITOS AL 31 DE ENERO DE 2005

LINEAMIENTOS DE REFORMA

1.- La reforma debe ser integral y apuntar no sólo a modernizar registros y facilitar el saneamiento de predios sino a establecer procedimientos simplificados, masivos y seguros para regularizar el universo de activos prediales afectados por un nivel distinto de extralegalidad.

2.- La reforma debe estar dirigida a crear un sistema de propiedad inclusivo y ser construida considerando las prácticas extralegales que son reconocidas y respetadas por la mayoría de ciudadanos y son utilizadas para acreditar y defender sus derechos y garantizar sus transacciones.

3.- Se debe otorgar a los ciudadanos la posibilidad de escoger el tipo de tenencia de la tierra que más convenga a sus necesidades e intereses, evitando imposiciones de modelos pre-establecidos

4.- No se requiere del uso de sofisticadas tecnologías de procesamiento de datos y de catastro, que además de ser innecesarias demoran y encarecen sustancialmente la formalización.

SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRAFICA (SIG - base de datos espacial) Y CATASTRO

• SIG: Es cualquier sistema de información capaz de integrar, almacenar, editar, analizar, compartir y mostrar la información geográficamente referenciada. En un sentido más genérico, los SIG son herramientas que permiten a los usuarios crear consultas interactivas, analizar la información espacial, editar datos, mapas y presentar los resultados de todas estas operaciones. (Wikipedia)

• La construcción de una base de datos geográfica implica un proceso de abstracción para pasar de la complejidad del mundo real a una representación simplificada que pueda ser procesada por el lenguaje de las computadoras actuales. Este proceso de abstracción tiene diversos niveles y normalmente comienza con la concepción de la estructura de la base de datos, generalmente en capas.(Wikipedia)

SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRAFICA (SIG - base de datos espacial) Y CATASTRO

CATASTRO…Inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un país o región de éste, permanente y metódicamente actualizado mediante cartografiado de los límites de las parcelas y de los datos asociados a ésta en todos sus ámbitos.” (w). Utiliza una metodología y técnica rigurosa y costosa.

Ley 28294 .- Catastro de predios, es el inventario físico de los predios orientado a un uso multipropósito, y se encuentra constituido por la suma de predios contiguos que conforman el territorio de la República…El catastro comprende la información gráfica (planos) , con las coordenadas de los vértices de los linderos de predios, en el Sistema de Referencia Geodésica Oficial en vigencia, y un banco de datos alfanumérico con la información de los derechos registrados.

Los planos son representaciones o referencias de la realidad en un determinado momento del tiempo, pero no es la realidad misma, “es una foto de la realidad” La realidad geográfica es cambiante.

¿CÓMO SE CONSIGUE UBICAR UN PREDIO EN LA TIERRA?

Para determinar la ubicación de un predio se requiere determinar la ubicación de un punto de su perímetro (y de allí todos los puntos que lo conforman) sobre la superficie terrestre, para ello se utilizan los “Sistemas de coordenadas geodésicos y geográficos”. Existen modelos matemáticos que permiten ubicar un punto en la superficie de la tierra utilizando 3 dimensiones y coordenadas: Latitud, longitud y altitud considerando la superficie curva de la tierra. Estas coordenadas se expresan en grados, minutos y segundos.

Sistemas geodésicos utilizados en el Perú: Datum PSAD 56 y Datum WGS-84 (Oficializado por el IGN desde el 2012)

LA TIERRA

¿CÓMO REPRESENTO UN PREDIO UBICADO POR 3 DIMENSIONES EN UN PLANO?

Una vez ubicado un punto en la superficie de la tierra, utilizando 3 dimensiones, se requiere trasladar dicha ubicación a un plano que sólo tiene 2 dimensiones.

Existen diferentes sistemas de proyecciones cartográficas para transferir información desde un modelo de la tierra de 3 dimensiones a otro de dos dimensiones (papel, pantalla de computadora) (coordenadas cartográficas). El sistema de coordenadas cartográficas más utilizado en el Perú es el Sistema de Coordenadas “Universal Transversal de Mercator” - UTM.

No existen modelos perfectos, todos tienen margen de error. Cada vez son más pequeños pero la geografía real cambia por diversos factores día a día. Este error se visualiza más cuando llevo el plano al terreno y en base al plano busco encontrar la ubicación real del predio (GPS).

FUNCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS Y DEL CATASTRO

REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- Su función principal es proteger los derechos de propiedad,(de los peruanos que soliciten su protección) desde 1888.

Para dar mayor seguridad jurídica, determinar la localización de los predios, evitar superposiciones y duplicidad de inmatriculaciones, el RP empieza a utilizar una base geográfica geo-referenciada (Antes la “Oficina de Catastro” de cada Oficina Registral utilizaban planos. En Lima planos distritales del IGN) que le servía de control. CATASTRO.- Su función es identificar físicamente los predios del país generando una cartografía nacional (planos) donde estén ubicados todos los predios del país (inmatriculados, o, no inmatriculados) en base a coordenadas oficiales.

DESARROLLO DEL CATASTRO DEBE SER PARALELO A LA FUNCIÓN REGISTRAL

Para dar seguridad jurídica a los derechos de propiedad y se promueva el trafico inmobiliario el Registro de Predios debe:

•Determinar antes de la inscripción, la ubicación física y real del predio, no necesariamente en planos ni exigir que el predio esté catastrado. El Registro no es catastro ni protege la perfección técnica de los planos. (El desarrollo del catastro y la determinación y registro del CUC debe ser de oficio y la vinculación entre Catastro y Registro debe

•El plano no forma parte de la partida registral. (elementos complementarios de la calificación registral).

•Lección aprendida: El RPU se proveía además de una base geográfica (proporcionada por verificadores privados), que le permitía determinar en planos la ubicación de los predios, de la opinión y la declaración de los colindantes y vecinos.


5.- La reforma debe orientarse no sólo a eliminar los obstáculos institucionales para acceder a la formalidad, sino a facilitar el uso económico de los activos formalizados y a estimular su permanencia en la legalidad.

6.- El éxito de la formalización depende en gran parte de la creación de vehículos institucionales eficientes y eficaces para:

Estandarizar normas y procedimientos, administrar el programa de formalización, coordinar con todas las entidades y programas involucrados, y ejecutar una estrategia integral para implementar la reforma y perfeccionarla.

7.- Diseñar y aplicar una estrategia para construir consenso de los principales actores involucrados. Campañas de difusión y educación pueden lograr la aprobación de la reforma y el apoyo para su implementación. Elementos claves: la transparencia, la retroalimentación y la Participación Ciudadana.


8.- La formalización de la propiedad otorga seguridad legal sobre activos prediales y mejora las condiciones de vida de sus propietarios que debe estar acompañada de otros mecanismos dirigidos a generar riqueza, crecimiento y capital.

9.- Las reformas no pueden limitarse a regularizar hechos consumados. Se requieren alternativas legales de acceso a la vivienda para la población de menores recursos, no sólo programas tradicionales de vivienda pública, también otras alternativas al alcance de familias de menos ingresos. Es indispensable un inventario de tierras estatales y de privados para este fin.

10.- La agenda para la reforma debe estar abierta. Implica una continua retroalimentación y perfeccionamiento para enfrentar nuevos retos y un “estar alerta” respecto de cambios que pudieran generar un retroceso o “contrarreforma”.

MUCHAS GRACIAS

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