GESTIÓN URBANÍSTICA

PRINCIPIOS

• CESIÓN

• EQUIDISTRIBUCIÓN

• URBANIZACIÓN

SISTEMAS

• COMPENSACIÓN

• COOPERACION

• EXPROPIACIÓN

• EJECUCIÓN FORZOSA

• (...)

AGENTE URBANIZADOR

PRESUPUESTOS LEGALES GESTIÓN URBANÍSTICA

• Definición de la ordenación pormenorizada

• Definición de la modalidad de gestión urbanística

PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA

• SUELOS AFECTADOS– Suelo urbano (no consolidado)

– Suelo urbanizable (delimitado o sectorizado)

• Suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local

– Redes públicas locales

• Suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba

– Redes públicas generales y supramunicipales

• Suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector correspondiente

CESIONES DE SUELO LSM-01

m2s/100 m2e

Redes públicas supramunicipales

= 20

Redes públicas generales

70

Redes públicas locales

30

Total 120 m2s/100 m2e

PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN

• División del suelo equidistribución– Area de reparto– Ámbito de equidistribución en suelo urbano no

consolidado• Técnicas equidistribución:

•Aprovechamiento tipo•Aprovechamiento medio•Aprovechamiento unitario de reparto

• Proyecto de equidistribución (reparcelación; compensación)

UNIDADES EJECUCIÓN

• Suelos acotados en el interior de sectores para llevar a cabo la actividad de ejecución del planeamiento

• Requisitos terrenos incluidos UE :– Espacio cerrado continuo o discontínuo– Todos los terrenos pertenecerán al mismo sector (o

ámbito de actuación)– Asegurar idoneidad técnica y viabilidad económica

SISTEMAS DE EJECUCIÓN

• Ejecución privada– Compensación– Concierto– Ejecución empresarial– Concurrencia– Concesión de obra urbanizadora

• Ejecución pública– Cooperación– Expropiación– Ejecución forzoza

ELECCIÓN SISTEMA DE EJECUCIÓN

• Libertad de elección– Coherencia política urbanística– Adecuada ponderación circunstancias

concurrentes:• Objetivos a alcanzar• Necesidades colectivas a satisfacer• Medios económicos disponibles• Capacidad gestión administración

• Preferencia sistemas privados

MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA• Modelo puro agente urbanizador

– Valencia (Ley 6/1994)– Castilla-La Mancha (ley 2/98)

• Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo– Concesión de obra urbanizadora– La Rioja (Ley 10/1998)– Aragón (Ley 5/1999)– Cantabria (Ley 2/2001)

• Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario– Sistema de concurrencia– Castilla y León (Ley 5/1999)– Murcia (Ley 1/2001)– Galicia (Ley 9/2002)

• Agente urbanizador integrado en compensación– Madrid (Ley 9/2001)– Canarias (Decreto Legislativo 1/2000)– Asturias (Ley 3/2002)– Andalucia (Ley 7/2002)

INICIATIVA SISTEMA DE COMPENSACIÓN MADRID

• Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución• Suelo urbano no consolidado y suelo

urbanizable sectorizado:– Durante un año desde publicación acuerdo

aprobación definitiva plan general– Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona,

aunque no sea propietaria• Suelo urbanizable no sectorizado

– Durante dos años desde publicación acuerdo aprobación definitiva plan general

– Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona, aunque no sea propietaria

INICIATIVA SISTEMA COMPENSACIÓN ANDALUCIA

a) Propietario único (iniciando expediente reparcelación)

b) Totalidad de los propietarios (convenio urbanístico)

c) Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución

d) Cualquier persona física o jurídica, pública o privada, propietaria o no de suelo como agente urbanizador

PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN MADRID

• Desestimación iniciativa– Motivación potestad de planeamiento– Determinaciones planeamiento en vigor

• Estimación iniciativa– Aprobación inicial proyecto Plan de sectorización y/o

plan parcial (procedimiento habitual)– Aprobación inicial

• Delimitación de la unidad de ejecución • Estatutos y bases de actuación (o convenio)• Proyecto urbanización presentado• Proyecto reparcelación

– Información pública (mínimo 20 días)– Audiencia propietarios afectados (citación individual)– Aprobación definitiva

• Obligación constitución garantía 10% importe obras de urbanización

PROCESO CONSTITUCION JUNTA COMPENSACIÓN

• Constitución de Comisión Gestora (Grupo Promotor o equivalente)

• Presentación de iniciativa o equivalente– Planeamiento (plan parcial)– Propuesta de Estatutos y Bases de Actuación

• Aprobación inicial por Ayuntamiento• Información Pública• Aprobación definitiva por Ayuntamiento• Notificación a interesados y afectados• Constitución de Junta de Compensación mediante

escritura pública– Posible escritura de adhesión

• Inscripción en Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras

CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN

• Ente corporativo de Derecho público• Personalidad jurídica propia• Plena capacidad de obrar (desde inscripción

administrativa y constitución órganos directivos)• Asume frente a municipio responsabilidad directa

ejecución obras urbanización• Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo

sobre fincas aportadas (salvo limitaciones estatutarias)

• Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de apremio

• Posible incorporación empresa urbanizadora • Gestoras de JC• Comisión Gestora

CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN

• Representante del Ayuntamiento en la Junta de Compensación (órgano de gobierno)

• Integrada por todos los terrenos unidad ejecución– Plazo máximo incorporación: Plazo posterior a

constitución Junta de Compensación– En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC)– Reparcelación forzosa

• Decisiones Junta recurribles ante Administración (alzada)– Ejercicio competencias públicas

• Recaudación cuotas urbanización vía de apremio• Incumplimiento miembros JC deberes: expropiación

o reparcelación forzosa

ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RG)

• Nombre, domicilio, objeto y fines• Duración• Condiciones y requisitos para incorporarse a

la junta (propietarios o urbanizadores)• Órganos de gobierno y facultades• Requisitos convocatoria y forma adopción

acuerdos• Derechos y obligaciones de sus miembros• Medios económicos y reglas aportaciones

BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RG)

• Criterios para valorar fincas aportadas• Criterios de valoración de derechos reales• Criterios de valoración de edificaciones• Procedimiento contratación obras de

urbanización• Criterios valoración fincas resultantes• Reglas adjudicación fincas a los miembros• Reglas distribución beneficios y pérdidas

RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (i)

• Comunidad proindiviso (157.3 RGU)– Consentimiento conjunto condueños: propietario

único– No acuerdo: decisión incorporación por 60% cuotas– Expropiación cuotas no incorporadas

• Herencia yacente– Competencia del albacea (902.4º CC)

• Finca no inscrita en Registro Propiedad– Proyecto equidistribución suficiente inmatriculación

• Doble inmatriculación (art. 10.1 RD 1093/1997)– Interesados en proceso ambos titulares– Resolución convencional o judicial– Inscripción a quien acredite mejor derecho en juicio

declarativo ordinario

RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (ii)

• Titularidad controvertida (art. 10.3 RD 1093/1997)– Existencia de anotación preventiva de demanda de propiedad– Inscripción finca resultado titular registral finca origen

(traslado anotación preventiva)• Titularidad desconocida

– Inscripción finca de resultado a favor de Administración actuante con carácter fiduciario y para entrega a quien acredite mejor derecho (art. 10.2 RD 1093/1997)

– Los notarios no podrán autorizar el otorgamiento de escrituras públicas constitución de juntas de compensación sin justificación totalidad de la superficie incluida en la unidad de ejecución ha sido plenamente identificada o notificación existencia de terrenos de titularidad desconocida o no acreditada (art. 190 LPAP).

• Propietario en desconocido paradero (art. 10.2 RHU)– Ministerio fiscal: defensa de los intereses