GESTIÓN URBANÍSTICA

PRINCIPIOS

• CESIÓN

• EQUIDISTRIBUCIÓN

• URBANIZACIÓN

SISTEMAS

• COMPENSACIÓN

• COOPERACION

• EXPROPIACIÓN

• EJECUCIÓN FORZOSA

• (...)

AGENTE URBANIZADOR

PRESUPUESTOS LEGALES GESTIÓN URBANÍSTICA

• Definición de la ordenación pormenorizada

• Definición de la modalidad de gestión urbanística

PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA

• SUELOS AFECTADOS– Suelo urbano (no consolidado)

– Suelo urbanizable (delimitado o sectorizado)

• Suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local

– Redes públicas locales

• Suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba

– Redes públicas generales y supramunicipales

• Suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector correspondiente

PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN

• División del suelo equidistribución– Area de reparto

• Técnicas equidistribución:•Aprovechamiento tipo•Aprovechamiento unitario de reparto

• Proyecto de equidistribución •Proyecto de reparcelación

UNIDADES EJECUCIÓN

• Suelos acotados en el interior de sectores (o ámbitos de actuación para SU) para llevar a cabo la actividad de ejecución del planeamiento

• Requisitos terrenos incluidos UE :– Espacio cerrado continuo o discontínuo– Todos los terrenos pertenecerán al mismo sector (o

ámbito de actuación)– Asegurar idoneidad técnica y viabilidad económica

SISTEMAS DE EJECUCIÓN

• Ejecución privada– Compensación– Concierto– Ejecución empresarial– Concurrencia– Concesión de obra urbanizadora

• Ejecución pública– Cooperación– Expropiación– Ejecución forzoza

ELECCIÓN SISTEMA DE EJECUCIÓN

• Libertad de elección– Coherencia política urbanística– Adecuada ponderación circunstancias

concurrentes:• Objetivos a alcanzar• Necesidades colectivas a satisfacer• Medios económicos disponibles• Capacidad gestión administración

• Preferencia sistemas privados

MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA• Modelo puro agente urbanizador

– Valencia (Ley 6/1994)– Castilla-La Mancha (ley 2/98)– Extremadura (Ley 15/2001)

• Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo– Concesión de obra urbanizadora– La Rioja (Ley 10/1998)– Aragón (Ley 5/1999)– Cantabria (Ley 2/2001)

• Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario– Sistema de concurrencia– Castilla y León (Ley 5/1999)– Murcia (Ley 1/2001)– Galicia (Ley 9/2002)

• Agente urbanizador integrado en compensación– Madrid (Ley 9/2001)– Canarias (Decreto Legislativo 1/2000)– Asturias (Ley 3/2002)– Andalucia (Ley 7/2002)

INICIATIVA SISTEMA DE COMPENSACIÓN MADRID

• Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución• Suelo urbano no consolidado y suelo

urbanizable sectorizado:– Durante un año desde publicación acuerdo

aprobación definitiva plan general– Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona,

aunque no sea propietaria• Suelo urbanizable no sectorizado

– Durante dos años desde publicación acuerdo aprobación definitiva plan general

– Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona, aunque no sea propietaria

PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN MADRID

• Desestimación iniciativa– Motivación potestad de planeamiento– Determinaciones planeamiento en vigor

• Estimación iniciativa– Aprobación inicial proyecto Plan de sectorización y/o

plan parcial (procedimiento habitual)– Aprobación inicial

• Delimitación de la unidad de ejecución • Estatutos y bases de actuación (o convenio)• Proyecto urbanización presentado• Proyecto reparcelación

– Información pública (mínimo 20 días)– Audiencia propietarios afectados (citación individual)– Aprobación definitiva

• Obligación constitución garantía 10% importe obras de urbanización

GESTIÓN SISTEMA COMPENSACIÓN

• Junta de compensación– Ente corporativo de Derecho público– Personalidad jurídica propia– Plena capacidad de obrar (desde inscripción

administrativa y constitución órganos)– Actuación fiduciaria con pleno poder

dispositivo sobre fincas iniciales• Sociedad mercantil

– Constituida por todos los propietarios de terrenos

– Todos los propietarios aportan terrenos a la sociedad mercantil

• Propietario único– Concierto

CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN

• Ente corporativo de Derecho público• Personalidad jurídica propia• Plena capacidad de obrar (desde inscripción

administrativa y constitución órganos directivos)• Asume frente a municipio responsabilidad directa

ejecución obras urbanización• Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo

sobre fincas aportadas (salvo limitaciones estatutarias)

• Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de apremio

• Posible incorporación empresa urbanizadora • Gestoras de JC• Comisión Gestora

CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN

• Representante del Ayuntamiento en la Junta de Compensación (órgano de gobierno)

• Integrada por todos los terrenos unidad ejecución– Plazo máximo incorporación: Plazo posterior a

constitución Junta de Compensación– En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC)– Reparcelación forzosa

• Decisiones Junta recurribles ante Administración (alzada)– Ejercicio competencias públicas

• Recaudación cuotas urbanización vía de apremio• Incumplimiento miembros JC deberes: expropiación

o reparcelación forzosa

ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RG)

• Nombre, domicilio, objeto y fines• Duración• Condiciones y requisitos para incorporarse a

la junta (propietarios o urbanizadores)• Órganos de gobierno y facultades• Requisitos convocatoria y forma adopción

acuerdos• Derechos y obligaciones de sus miembros• Medios económicos y reglas aportaciones

BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RG)

• Criterios para valorar fincas aportadas• Criterios de valoración de derechos reales• Criterios de valoración de edificaciones• Procedimiento contratación obras de

urbanización• Criterios valoración fincas resultantes• Reglas adjudicación fincas a los miembros• Reglas distribución beneficios y pérdidas