GOZAN DE BUENA SAWD. Bloomberg de Businessweek · sus alquileres, la mayoría, cerra dos en...
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Fecha: Mayo de 2013
Medio: Revista Apertura
LOS BROKERS GOZAN DE BUENA SAWD. Los sitios web no Bloomberg pueden destronar a los vendedores clásicos de propiedades. Businessweek ·
EDICIÓN ESPECIAL '.!-. l{~,.u~o onl<nor S 0.~>0 REAL ESTATE
Inversiones
Ofic111as
Cambio de alfombra :on demanda enfriada y precios pesificados al cambio oficial, los especialistas aseguran que urgen oportunidades en el mercado de oficinas, sea para alquiler o, cada vez más, compra
Clarisa Herrera y Carla Quiroga
11 s un negocio pesificado de facro. Hoy, las compañías pagan sus alquileres, la mayoría, cerrados en dólares, a precio oficial y
con actualizaciones que, con suerte, rondan el 5 por ciento anual.
"No hay margen. Hoy, el mercado ajusta. Ni siquiera, se puede cobrar un dólar intermedio, que implique un alquiler mayor, porque la demanda no lo convalida", confiesa, off, el propietario de 10 pisos, entre la zona de Plaza Roma y Catalinas. Es decir, las empresas están alquilando barato. "Las mismas oficinas que, en el país, se alqui-
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rondan los US$ 801m2• Buenos Aires no es compeótivo en salarios, ni costos de producción. Pero sí en realestate", analiza Domingo Speranza, socio de Buenos Aires Corporate Real Esta te.
Los propietarios están padeciendo los contratos pesificados a dólar oficial. "Hoy, el negocio está dejando WJa renta de 5 a 6 por ciento anual en dólares, versusel9 por ciento de hace dos años", sigue Speranza. De todas formas, quien conoce de ladrillos y no busca fa especulación sabe que, en algún momento, la rueda volverá a girar a favor. "Seguimos adelante con el proyecto de oficinas porque será único, en el mejor terreno de la ciurl ,. " ""' ' i ,,. rl ,]
Evolución de la renta por m•,
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"0): Trimesrte. Fuente: Cclliers lntemational.
mercado ya se habrá recuperado", dice Eduardo Costantini, presidente de Coosultatio, acerca del proyecto que tiene en Catalinas. De todas maneras, el empresario estaría negociando la venta de esa torre, que será la más alta de la zona y en la que desembolsará más de US$ 150 millones, en 50.000 m2 de alfombra.
"Es una apuesta de largo plazo. No se puede decir que es un mal negocio. Hay quehacer la evaluación de un ciclo que, en real estate, suelen tener siete años", insiste Héctor Salvo, director de Raghsa, la empresa de Moisés Khafif que, hace un par de años, decidió concentrarse en el negocio de oficinas. Construye proyectos y se queda con los metros para rentar- De hecho, en la avenida Belgrano, está edificando~ torre de US$ 100 millones de inversión-" oficiales", aclara-, que estará finalizada en mayo de 2014 y que se empezará a comercializar en mayo de este año, a un precio medio de alquiler que, estima, será de US$ 26Im2
•
¿Un precio bajoparaelnivel de inversión? "Me encantaría alquilarlos. en US$ 40, que sería el valor necesario para obtener una renta interesante. Pero
Evolución de la rentabilidad A+
Gapital Federal (antes de Impuestos).
Los precios en otras ciudades. Por mes, en US$.
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este es un negocio de largo plazo", insiste Salvo. Agrega que ya tuvo contactos de empresas interesadas. Raghsa cuenta con otros dos proyectos en danza. Siguen en pie, asegura el ejecutivo. Se están cerrando las contrataciones del edificio corporate que construirá en Puerto Madero: 16.000 m2
, en el que destinará poco menos de US$ 100 millones. En tanto, en la tierra que le entregarán a mediados de año, en Nuñez, se analiza si se construirá una torre de oficinas, dos o se mixeará (una corporate y otra, residencial).
"Hoy, el negocio nos deja una rentabilidad de entre el 8 y 9 por ciento anual, en dólares, contra el11 o 12 por ciento que nos generaba antes de la brecha entre el dólar oficial y el paralelo", confiesa Salvo, cuya cartera de clientes está compuesta, mayormente, por exportadores,
La mano derecha de Khafif habla desde la posición de un grupo consolidado, con espalda financiera y con más de 70.000 metros corporate, todos, alquilados. Otra realidad es la que viven los dueños de pisos aislados en la ciudad. "Estamos en el medio del temporal", definen. En el mercado, se
Fuente· LJ. Ramos Btoke<s lnmobili;ltios.
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'Buenos Aires es competitiva en reaf
estatif, dice Speranza (izquierda). •una
vacancia del 6 por ciento es sana", asegura Zullanl
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j Sumó la demanda cubierta en las zonas norte de Cap~al y el GBA durante 2012.
66% Es lo que representan sobre la abS()(ción neta acumu\aéa.
nal. Mariana Stange, direcfol a cinas de LJ. Ramos, agrega el u""'d.l'I!.Juu
tino del eje 9 de Julio Sur. En esa Balan, presidente de S tamo va, Green Office, en la zona de lima y Carlos Calvo. cipa que prevé alquilar el metro a US$ 28.
Las complicaciones res-pecto al tr,:¡n.~r,nrrP i.nfraestrucrura de servicios y las cuestiones les que existen en zonas del Centro hacen sario la búsqueda de áreas alternativas. "El eje de Libertador, desde el túnel basta el Tren de la Costa; el eje del shopping DOT, en Panamericana y General Paz; y el eje Panamericana, hasta Dardo Rocha!Tharnes, son los puntos de demanda de las multinacionales. Cuenran con edificios en me1ores ... :ond.ciones y con me1ores pres tJcione~. Tal,., z, pag.m un pocv m:ís. Pero menos que en el mismo edificio en Puerto Madero o Catalinas", subraya Gutiérrez.
De Inquilinos a dueños Otrofenómenoes que se empieza a mover el mercado de compra-venta, parado desde hace años. Sobre todo, de la mano de obras sociales o entidades públicas o privadas. Lo que sorprende es que Sl' compra a altos preciO!>: entre US$ 3000 y USS 3600/m'. Es qu~, a pamr dd c~:po cambiarío, las restricciones impuestas en las empresas para girar divisas y dividendos al exterior hicieron posible que las operaciones de compra de inmuebles para oficinas se convierten en una alternativa. Para las rnultis que acumularon pesos, es complicado girarlo a la matriz. "Recibimos varias consultas de empresas que tienen los pesos en el banco y no quieren convertir a dólares al cambio oficial Para esos casos, Wia operación de esta clase es negocio", indica Ezequiel Carnps, director C'.omercial de lntecons, que desarrolla la Torre Inteams, un proyecto de oEcinasAAA de 14 plantas de 50() rrr' en Genera\ 'l?az y ~anamencana,
que demanda m· ersión de $ 140 millones, por m2 que ronda los$ 17.900
desarrollador también levanta Vohe, proyecto de viviendas, estudios,
~"Y''u_. . ........ a 1 inversoresávidosdecanalizarsus ex(;éd1ent•es en ladrillos, pese al desmoronamien
la rentabilidad. "Lo-atractivo tiene que ver la valorización de las propiedades en el roery d largo plazo" fdice Salvo. Carlos Ferrando, gerente de la División
Oficinas de· Toribio Achával, confirma que el proyecto Pelliza Building, sobre Colectora Panamericana Vicente López, apunta a empresas o inversores que tengan la necesidad de cana
li7.ar el excedente de pesos. "El desarr<r Uocuentaoon ulic111asde 240 ml,~on<.ua
tro cocheras, a un aproximado de $ 3,6 millo-nes. El alquiler se estima en US$18-20/m~. Dado que es un fideicomiso comercial, estimamos una renta del9/12 por ciento", aclara.
"En oficinas, desde 60m2, con un valor apr<r
ximado de$ 1 millón, con una entrada dd25 por ciento y cuotas en pesos, ajustados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, el retorno de la invers1ón es a 30 me,es, .:on ur. renta del6 por ciento", sostiene Maree lo Zalcwas, presidente de P&S Construcciones, aCtUalmente, desarrollando los proyectos libertador Office y Torre Mil, en el corredor de Libertado.t
Para empresas o inversores que busquen la descentralización, Amanecer Office es una opción que busca convertir a Canning en centro de negocios. "Se trata de las únicas oficinas tipo A del Corredor Sur. A cinco minutosdd Aeropuerto de Ezeiza, oon ideales para empresas en búsqueda de descentralización o para ejecutivos que llegan o salen del país", indica Alberto Forti, presidente de Caepsa. Señala que d m2 asciende, en esa zona, a\Q<¡,~ "\~:\1.~\~Wt-...\ ...