Guia Alquiler Vivienda

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Guía Práctica: CONTRATOS DE ALQUILER˚ DE VIVIENDA REGULADOS POR LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1994 © Arag Legal Services S.L. advierte que queda absolutamente prohibido cualquier tipo de reproducción total o parcial de todos los contenidos o elementos de esta Guía Legal. www.arag.es

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Guia para alquilar la vivienda en España

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  • Gua Prctica:

    CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA REGULADOS

    POR LA LEY DE ARRENDAMIENTOSURBANOS DE 1994

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  • ndice del documento

    1. Conceptos tiles .................................................................................................. 3

    1.1 Qu es un arrendamiento de vivienda? ......................................................... 3

    1.2 Qu forma debe tener el contrato de arrendamiento? ................................... 3

    2. Duracin del contrato .......................................................................................... 3

    2.1 Cul es la duracin mnima del arrendamiento?............................................. 3

    2.2 Puede renunciar el arrendatario a la prrroga? ............................................. 4

    2.3 Puede el arrendador excluir la prrroga forzosa? .......................................... 4

    3. La Renta ................................................................................................................ 4

    3.1 Qu es? ..................................................................................................... 4

    3.2 Lugar y forma del pago de la renta ................................................................... 5

    3.3 Se puede actualizar la renta durante el contrato? .......................................... 5

    3.4 Puede el arrendador incrementar la renta por mejoras en la vivienda? ......... 5

    4. Gastos, reparaciones y mejoas .......................................................................... 6

    4.1 Quin debe pagar los gastos de la vivienda? ............................................ 6

    4.2 Quin debe realizar las obras de conservacin de la vivienda? .................... 6

    4.3 Puede el arrendador hacer obras de mejora? ................................................ 6

    4.4 Puede el arrendatario hacer obras en la vivienda? ........................................ 7

    5. Fianza .................................................................................................................... 7

    6. El derecho de Adquisicin Preferente ............................................................... 8

    6.1 Qu es el Derecho de Adquisicin Preferente? ............................................. 8

    6.2 Cmo se ejercita este derecho? ..................................................................... 8

    6.3 Cundo no existe derecho de adquisicin preferente? .................................. 8

    7. Extincin del arrendamiento ............................................................................... 8

    8. Cesin y Subarriendo .......................................................................................... 9

    8.1 Qu es la Cesin del arrendamiento? ............................................................ 9

    8.2 Qu es el Subarriendo? ................................................................................. 10

    9. Subrogacin por muerte del arrendatario ......................................................... 10

    9.1 Qu es la subrogacin y quin puede subrogarse? ...................................... 10

    9.2 Qu ocurre si hay varias personas con derecho a subrogarse? ................... 11

    9.3 Qu hay que hacer para subrogarse? ........................................................... 11

    9.4 Se puede excluir el derecho a la subrogacin? ............................................. 12

    10. Arrendamiento y prdida de la propiedad de la vivienda .............................. 12

    11. Legislacin aplicable ......................................................................................... 12

    11.1 Qu arrendamientos no se rigen por la L.A.U.? .......................................... 13

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  • 1.1 Qu es un arrendamiento de vivienda?

    Es el alquiler temporal de un inmueble en el que se puede vivir. El arrendador(propietario) cede al arrendatario (inquilino) el uso y disfrute de la vivienda acambio del pago de una cantidad econmica.

    Debemos distinguir entre contrato de arrendamiento de vivienda y uso distinto delde vivienda. Se considera vivienda el edificio utilizado como vivienda permanentedel inquilino y su familia. El uso distinto del de vivienda es el que se producetambin en una edificacin habitable pero para segunda residencia o como localde negocio y otros.

    1.2 Qu forma debe tener el contrato de arrendamiento?

    La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los contratos dearrendamiento se puedan elaborar de distintas formas, oral o escrito. Para quesea vlido slo se necesita el consentimiento de propietario e inquilino, que lavivienda exista y fijar la causa del contrato.

    Si el contrato se realiza por escrito, no es necesario que se siga un modeloconcreto, simplemente hay que poner en l los acuerdos alcanzados, incluyendoel nombre, apellidos y documento de identidad de arrendador y arrendatario, ascomo la identificacin de la vivienda. Tambin hay que hacer constar la duracindel contrato, la renta y otras posibles clusulas pactadas.

    El contrato tambin puede realizarse en escritura pblica celebrada ante Notarioy ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

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    1. CONCEPTOS TILES

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    2. DURACIN DEL CONTRATO

    2.1 Cul es la duracin mnima del arrendamiento?

    El contrato de arrendamiento de vivienda tiene la duracin que libremente acuerdenarrendador y arrendatario. Ahora bien, si el plazo pactado es inferior a cinco aos,el alquiler se ha de prorrogar obligatoriamente anualmente hasta que alcance unmnimo de cinco aos.

    Si no hay un pacto, el contrato es por un ao, prorrogable por anualidades hastaque se alcance la duracin de cinco aos.

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    3.1 Qu es?

    La renta es la cantidad de dinero que el inquilino paga al propietario por el alquiler

    de la vivienda, pactada libremente entre ambos.

    3. LA RENTA

    Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurrida la prrroga forzosade cinco aos, los contratantes podrn poner fin al contrato, siempre y cuandopreavisen de forma fehaciente con un mes mnimo de antelacin. En el caso queninguno de las partes notifique a la otra con el plazo mnimo su voluntad de nocontinuar con el contrato, este se prorrogar por periodos anuales hasta un mximode tres aos (prrroga tcita). nicamente el inquilino podr evitar las dosanualidades posteriores preavisando al arrendador con 30 das de antelacin.

    2.2 Puede renunciar el arrendatario a la prrroga?

    El arrendatario puede renunciar a la prrroga mnima de cinco aos manifestndoloal propietario con 30 das de antelacin mnimo a la fecha de terminacin delcontrato o de cualquiera de las prrrogas.

    2.3 Puede el arrendador excluir la prrroga forzosa?

    La Ley de Arrendamientos Urbanos prev situaciones especiales en cuanto a laduracin del contrato, contemplando la posibilidad de que el propietario recuperela vivienda antes de la finalizacin de la prrroga forzosa. En este caso debe hacerconstar de forma expresa cuando se formalice el contrato, su necesidad, la desus familiares en primer grado o la de su cnyuge en caso de divorcio, de ocuparla vivienda de forma permanente antes de que hayan pasado los cinco aos.

    Si el propietario o familiares no ocupan la vivienda en el plazo de tres mesesdesde la extincin del contrato, el inquilino puede elegir entre volver a residir enla vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco aos, adems de recibir unaindemnizacin por los daos que le haya causado el desalojo, o bien recibir delpropietario una indemnizacin equivalente al importe de la renta correspondientea los aos de contrato que falten para completar los cinco.

    Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos no lo prevea de forma expresa,es conveniente comunicar la necesidad al arrendatario e incluso pactar el plazode preaviso.

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    Salvo que hayan acordado algo distinto, el pago de la renta es mensual y debe

    realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros das de cada mes. En ningn

    caso el propietario puede exigir el pago anticipado de ms de 1 mensualidad de

    renta, siendo nula cualquier clausula en contra.

    3.2 Lugar y forma del pago de la renta

    El propietario ha de entregar al inquilino un recibo del pago de la renta, salvo que

    hubieran acordado que se pague por cualquier procedimiento que acredite el

    cumplimiento del pago, como por ejemplo, la domiciliacin bancaria.

    3.3 Se puede actualizar la renta durante el contrato?

    El propietario puede actualizar la renta, y lo ha de notificar al inquilino por escrito.

    Durante los cinco primeros aos del contrato, slo se puede actualizar la renta

    en la fecha que se cumpla cada ao de vigencia del contrato.

    La LAU establece un sistema de actualizacin en el que se aplica a la renta del

    ao inmediatamente anterior la variacin que haya experimentado el Indice de

    Precios de Consumo (IPC) durante los doce meses anteriores. Para la primera

    actualizacin se toma como mes de referencia el IPC que corresponda al ltimo

    ndice publicado en la fecha de celebracin del contrato. En las sucesivas

    actualizaciones se ha de tomar como referencia el ltimo ndice publicado.

    A partir del sexto ao, la renta se puede actualizar libremente segn lo que se

    haya acordado en el contrato, y si no se ha pactado nada, se aplica el mismo

    sistema que durante los cinco primeros aos.

    La nueva renta actualizada se ha de pagar a partir del mes siguiente al que el

    propietario haya notificado la actualizacin. Si el inquilino lo exige, la notificacin

    ha de ir junto a la certificacin del Instituto Nacional de Estadstica en que se haya

    publicado el IPC, o hacer referencia al BOE donde est publicado.

    3.4 Puede el arrendador incrementar la renta por mejoras en la vivienda?

    Salvo que se haya pactado lo contrario, si el propietario hace mejoras en la vivienda

    despus de los cinco primeros aos del arrendamiento, puede subir la renta en

    una cantidad equivalente a lo que se haya invertido ms tres puntos sobre el

    inters legal del dinero. En cualquier caso, el incremento de la renta no puede ser

    superior al 20% y es efectivo el mes siguiente a que el propietario se lo haya

    comunicado al inquilino por escrito, detallando la forma de clculo aplicada para

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    4.1 Quin debe pagar los gastos de la vivienda?

    Los gastos de la comunidad de propietarios, mantenimiento del inmueble, servicios,

    impuestos y cargas que no puedan ser imputadas individualmente, los ha de abonar

    el inquilino siempre y cuando se haya pactado en el contrato. Se ha de haber

    indicado en el contrato el importe de estos gastos en la fecha en que se firma.

    El inquilino tambin ha de pagar los gastos de servicios de la vivienda que se

    puedan individualizar con contadores: luz, agua, telfono, etc.

    4.2 Quin debe realizar las obras de conservacin de la vivienda?

    Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de

    habitabilidad debe hacerlas el propietario, excepto si los daos han sido causados

    por el inquilino o son pequeas reparaciones derivadas del desgaste por el uso

    normal de la vivienda.

    El inquilino ha de comunicar al propietario lo antes posible la existencia de deterioros

    y permitir que l mismo o un tcnico compruebe los daos.

    Tambin est obligado a soportar las obras de conservacin, siempre y cuando

    no puedan aplazarse hasta la finalizacin del contrato. Si estas obras se prolongan

    ms de 20 das, el inquilino tiene derecho a una reduccin de la renta proporcional

    a la parte de la vivienda que no haya podido utilizar.

    Si por estas obras la vivienda llega a ser inhabitable, el inquilino puede optar entre

    rescindir el contrato o bien suspenderlo hasta la finalizacin de las obras, paralizando

    el plazo del contrato y el pago de la renta.

    4.3 Puede el arrendador hacer obras de mejora?

    El arrendador puede hacer obras de mejora de la vivienda que no se puedan

    retrasar hasta el fin del arrendamiento, pero ha de notificarlo al inquilino tres meses

    antes por escrito, indicando qu obras se van a realizar, la fecha de comienzo,

    su duracin y coste previsible.

    4. GASTOS, REPARACIONES Y MEJORAS

    determinar el aumento y acompaando los documentos que acrediten el importe

    de lo invertido en las mejoras.

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    El inquilino tiene derecho a una reduccin de la renta proporcional a la parte de

    la vivienda que no haya podido utilizar y a que se le indemnicen los posibles

    gastos generados.

    Tendr derecho a desistir del contrato en el plazo de un mes, siempre y cuando

    las obras afecten de modo relevante a la vivienda.

    4.4 Puede el arrendatario hacer obras en la vivienda?

    El arrendatario puede hacer aquellas obras que no modifiquen la configuracin

    de la vivienda sin consentimiento del arrendador. Si modifican la configuracin,

    entonces s ha de solicitar el consentimiento por escrito.

    Si las obras se realizan sin la previa autorizacin del propietario, este podr dar

    por finalizado el contrato y adems podr exigir la reposicin de las cosas a su

    estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad

    al inquilino.

    La fianza es una garanta para que el arrendatario cumpla con las obligaciones

    del contrato. La Ley de Arrendamiento Urbanos establece la obligacin de fijar

    una fianza en metlico equivalente a una mensualidad en caso de vivienda habitual

    y dos meses en caso de uso distinto. La fianza la ha de abonar el inquilino mientras

    que el propietario est obligado a depositarla en el correspondiente organismo

    pblico.

    Durante los cinco primero aos la fianza no se puede actualizar, pero si el contrato

    se prorroga, se puede adecuar a la renta. Ya en el sexto ao, arrendador y

    arrendatario pueden pactar la forma de actualizacin.

    Finalizado el contrato de arrendamiento, el propietario tiene la obligacin de

    devolver el importe de la fianza al inquilino en el plazo de un mes. Si transcurrido

    el plazo no se hubiera entregado, se generarn intereses.

    Sin embargo, el propietario puede retener la fianza si el inquilino ha causado

    desperfectos en la vivienda o en el caso de que queden rentas o suministros

    por pagar.

    5. FIANZA

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    6.1 Qu es el Derecho de Adquisicin Preferente?

    Es el derecho que tiene el inquilino, en el caso de que el propietario venda la finca

    arrendada, de comprarla teniendo prioridad. La LAU establece que el derecho de

    adquisicin preferente es irrenunciable por parte del arrendatario, excepto en los

    contratos cuya duracin sea superior a 5 aos.

    6.2 Cmo se ejercita este derecho?

    El propietario ha de notificar al inquilino de forma fehaciente su voluntad de vender

    la vivienda indicando el precio y las condiciones bsicas de la compraventa. El

    inquilino puede ejercer el derecho de tanteo en el plazo de 30 das naturales desde

    el da siguiente a la notificacin, igualando la mejor oferta que se haya recibido.

    Si el propietario no lo comunica al inquilino u omite en la notificacin las condiciones

    esenciales de la venta, o vende la finca por un precio inferior al notificado, el inquilino

    puede ejercitar el derecho de retracto (derecho de adquirir la vivienda en las mismas

    condiciones en los que lo haya hecho el otro comprador) en el plazo de 30 das

    naturales siguientes a que el comprador de la finca haya notificado la venta del

    inmueble y las condiciones, mediante la entrega de la escritura pblica o del

    documento privado firmado.

    6.3 Cundo no existe derecho de adquisicin preferente?

    No existe este derecho cuando el propietario vende la finca junto con el resto de

    las viviendas y locales de su propiedad que forman parte del mismo edificio.

    Tampoco existe cuando se venden por distintos propietarios a un mismo comprador

    la totalidad de las viviendas y locales de un edificio. El inquilino puede renunciar en

    el contrato al derecho de adquisicin preferente, nicamente cuando se trate de

    arrendamientos por plazo superior a cinco aos.

    6. EL DERECHO DE ADQUISICIN PREFERENTE

    El arrendamiento se extingue por las siguientes causas:

    Cuando ha finalizado el plazo que se ha fijado en el contrato.

    7. EXTINCIN DEL ARRENDAMIENTO

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    Prdida de la vivienda por causa no imputable al propietario.

    Declaracin de ruina de la finca.

    Muerte del inquilino cuando no existan personas con derecho a subrogarse.

    El propietario puede dar por finalizado el contrato por cualquiera de las siguientescausas:

    Impago de la renta por el arrendatario.

    Impago de la fianza o de sus actualizaciones.

    Subarriendo o cesin de la vivienda a otra persona por parte del inquilinosin consentimiento del propietario.

    Causar daos en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del arrendador.

    Realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosaso ilegales.

    Si deja de ser la vivienda permanente del inquilino.

    Cualquier otro incumplimiento de contrato por parte del inquilino, a no serque el propietario prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligacin ycontinuar con el contrato.

    Necesidad del propietario o sus familiares de primer grado o cnyuge encaso de divorcio de ocupar la vivienda, siempre y cuando se haya hechoconstar en el contrato.

    El inquilino puede dar por finalizado el arrendamiento en los siguientes casos:

    Si el propietario no hace las reparaciones necesarias para conservar lavivienda habitable.

    Si el propietario dificulta la utilizacin de la vivienda.

    Por la realizacin de obras de conservacin u obras acordadas por laautoridad competente.

    8.1 Qu es la Cesin del arrendamiento?

    La cesin del arrendamiento es un contrato por el que el inquilino (cedente)

    transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden

    como inquilino.

    8. CESIN Y SUBARRIENDO

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    Como consecuencia de la cesin, el inquilino queda desligado del contrato dearrendamiento, del que pasa a ser el titular el cesionario.

    Ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en que elarrendatario queda sustituido por otra persona (cesionario), que pasa a tener losmismos derechos y obligaciones ante el propietario.

    Es necesario el consentimiento por escrito del propietario para que el contrato sepueda ceder.

    8.2 Qu es el Subarriendo?

    El subarriendo de una vivienda es el contrato por el que el inquilino de una vivienda(subarrendador) cede a un tercero (subarrendatario) el uso de parte de la viviendaque tiene alquilada.

    A diferencia de la cesin, el subarriendo mantiene la relacin contractual entreel propietario y el inquilino, sin modificarse. El subarriendo implica el nacimientode una nueva relacin contractual entre el inquilino (a la vez subarrendador) y elsubarrendatario.

    La vivienda slo se puede subarrendar de forma parcial y lo ha de consentir porescrito el propietario.

    El contrato de subarriendo de vivienda tiene las mismas normas que el arrendamientode vivienda, y finaliza cuando lo hace el propio contrato de arrendamiento. Larenta que pague el subarrendatario no puede ser superior a la renta que pagueel inquilino al propietario.

    9.1 Qu es la subrogacin y quin puede subrogarse?

    Si el inquilino fallece durante la vigencia del contrato de arrendamiento, los

    familiares o personas que convivan con l pueden subrogarse y continuar como

    inquilinos.

    Pueden subrogarse:

    El cnyuge del inquilino.

    La persona que haya convivido con el inquilino de forma permanente como

    9. SUBROGACIN POR MUERTE DEL ARRENDATARIO

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    pareja de hecho al menos durante los dos aos anteriores al fallecimiento.

    En el caso de que la pareja haya tenido hijos en comn, para subrogarse

    es suficiente que hayan convivido, sin necesidad de ningn plazo.

    Los descendientes del inquilino o sobre los que tenga la tutela legal o con

    los que haya convivido habitualmente con durante los dos aos anteriores

    al fallecimiento.

    Los ascendientes y los hermanos del inquilino arrendatario que hayan

    convivido con l habitualmente al menos durante los dos aos anteriores

    al fallecimiento.

    Aquellos otros parientes hasta el tercer grado colateral que tengan una

    minusvala de al menos el 65%, siempre que hayan convivido habitualmente

    con el inquilino durante los dos aos anteriores al fallecimiento.

    9.2 Qu ocurre si hay varias personas con derecho a subrogarse?

    En tal caso, deben acordar por unanimidad quin de ellos contina como inquilino.

    Si no se logra un acuerdo, la preferencia la tienen por este orden, el cnyuge o

    la pareja de hecho, los hijos, los padres (excepto que tenga 70 aos o ms, que

    en este caso tendrn preferencia sobre los descendientes), los hermanos y

    finalmente, los otros parientes con minusvala igual o superior al 65% que hayan

    convivido con el inquilino.

    Entre los hermanos, tendrn preferencia los de doble vnculo.

    En cuanto a los descendientes y ascendientes, siempre tendr preferencia el ms

    cercano por parentesco. Si hubiera varios con el mismo grado de parentesco, tienen

    preferencia los minusvlidos, los que tengan ms cargas familiares y el descendiente

    de menos edad, el ascendiente de ms edad y el hermano ms joven.

    9.3 Qu hay que hacer para subrogarse?

    La persona que tenga derecho a continuar como arrendatario se lo ha de notificar

    por escrito al propietario antes de que pasen tres meses desde el fallecimiento

    del arrendatario, indicando la relacin de parentesco con el arrendatario. Junto

    con la comunicacin, se ha de incluir un certificado de defuncin del Registro Civil

    y cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos para subrogarse.

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    9.4 Se puede excluir el derecho a la subrogacin?

    Si se trata de contratos de arrendamiento pactados por un plazo superior a cincoaos, arrendador y arrendatario pueden establecer que no haya derecho desubrogacin si el arrendatario fallece una vez transcurridos los cinco primerosaos del contrato, o bien que el arrendamiento concluir una vez transcurridoscinco aos si el fallecimiento ocurre antes del transcurso de los cinco primerosaos del contrato.

    Qu pasa con el inquilino si el propietario de la vivienda deja de serlo por unasentencia judicial?

    Si el contrato de arrendamiento es de cinco aos o menos, el inquilino tienederecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco aos decontrato, sin perjuicio de la posibilidad de renovacin , siguiendo las pautas queestablece la ley.

    En cambio, si el contrato de arrendamiento est pactado para ms de cinco aos,hay dos posibilidades:

    a) Si el contrato no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, una veztranscurridos los cinco primeros aos del contrato de arrendamiento, ste seextinguir.

    b) Si el contrato est inscrito en el Registro de la Propiedad desde antes que elpropietario pierda la propiedad de la vivienda, el arrendamiento contina durantetodo el tiempo pactado en el contrato.

    Esto es de aplicacin tambin en los casos en los que el propietario pierda lavivienda por un retracto de un tercero, por una opcin de compra, por no pagarla hipoteca o por una sustitucin fideicomisaria.

    10. ARRENDAMIENTO Y PRDIDA DE LA PROPIEDAD DE LA VIVIENDA

    El arrendamiento de vivienda se rige en la actualidad por la Ley de Arrendamientos

    Urbanos de 24 de diciembre de 1994 (L.A.U.). En su defecto, se aplicar lo

    acordado por las partes y, adems, el Cdigo Civil.

    11. LEGISLACIN APLICABLE

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    Son nulos los contratos que modifiquen lo que dice la ley en perjuicio del inquilino

    o del subarrendatario, salvo los casos en que la propia Ley lo autorice.

    Como excepcin, estn los contratos de arrendamiento de viviendas suntuarias,

    que son aquellas que tienen ms de 300 metros cuadrados de superficie y en los

    que la renta anual pactada excede 5,5 veces el salario mnimo interprofesional

    anual. stas se regirn en primer lugar por lo pactado por arrendador y arrendatario,

    y slo en defecto de pacto se regirn por la L.A.U. Supletoriamente, se aplicar

    el Cdigo Civil.

    11.1 Qu arrendamientos no se rigen por la L.A.U.?

    La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no afecta a:

    a) El uso de las viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y

    funcionarios, siempre que les hayan sido asignadas por el cargo o servicio que

    desempean.

    b) El uso de las viviendas militares.

    c) Los arrendamientos de fincas rsticas que comprendan una casa-habitacin,

    siempre que el destino primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento

    agropecuario de la finca.

    d) los contratos de arrendamientos de vivienda suscritos con anterioridad al 9 de

    mayo de 1985 se regirn por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, excepto

    las modificaciones establecidas en la Disposicin Transitoria Primera y Segunda

    de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

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    El coste de esta llamada es de 1.37 desde un telfono fijo el primer minuto y 1,16 el resto de minutos. Desde

    un mvil el coste de la llamada es de 1,48 euros el primer minuto y 1,22 euros/minuto el resto de la llamada.