Guia Para Calcular Avaluo

7/22/2019 Guia Para Calcular Avaluo

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GUA PARA CALCULAR EL AVALO DE UNA PROPIEDAD

El avalo fiscal de una propiedad corresponde a la suma del avalo de terreno y el avalo de

las construcciones que existan en l.

Avalo Bien Raz= Avalo Terreno + Avalo Construcciones

Para calcularlo usted necesita conocer la informacin catastral que el SII registra de supropiedad.

Siga los siguientes pasos:

PASO 1:

Ingrese a la opcin Consulta de informacin de propiedades. Se desplegar un men.

PASO 2:Ingrese a la opcin Consultar propiedades reavaluadas. Se deber autenticar con su RUT yclave SII.


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PASO 3:

Ingrese la comuna y nmero de rol de avalo de su propiedad (Manzana - Predio). Pulse elbotn Buscar.

Acceder a la informacin detallada, tanto de terreno como de construccin, que el SIIregistra sobre su propiedad. Esta informacin es de acceso exclusivo para el propietario delbien raz.

DETERMINACIN DEL AVALO DE TERRENO:

Para determinar el avalo de terreno de un bien raz se debe considerar:

1. El valor del m2 de terreno definido por el SII para el rea Homognea (AH) donde seubica la propiedad, y

2. La aplicacin de ajustes al valor de terreno, si corresponde (Coeficiente Corrector).

La frmula de clculo es:

Avalo Terreno = Superficie (m2

) * Valor Terreno AH ($/m2

) * Coeficiente Corrector

La informacin catastral que el SII registra sobre el terreno del bien raz se presenta de lasiguiente forma:


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PASO 4:

Verifique que la informacin de superficie de su terreno sea la correcta.

Si existe diferencia, solicite al SII su rectificacin aportando los antecedentes que lojustifiquen.

PASO 5:

En la informacin catastral se indica el cdigo del rea Homognea (AH) donde se ubica subien raz y el valor de terreno correspondiente, expresado en moneda del 1 de enero de2013.

Para verificar que el rea Homognea (AH) informada sea la correcta, consulte el plano deprecios de terreno correspondiente a su comuna, ingresando al men Planos de Precios de

Terrenos.


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Busque la regin del pas correspondiente a su comuna:


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En la vieta del plano de precios de terreno se listan el total de reas Homogneas (AH) dela comuna, el rango de superficie definido por el SII como caracterstico de la misma y elvalor de terreno en ($/m2), expresado en moneda del 1 de julio de 2012.

PASO 6:

En el ejemplo, el bien raz se ubica en el AH CMA064, segn tabla de precios del plano lecorresponde un valor por m2 de terreno de $760.279 (en $ al 01.07.2012), valor que debeser actualizado segn IPC. El factor para actualizar el valor a moneda del 01.01.2013 es1,011.


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De esta forma obtenemos el valor del m2 de terreno donde se ubica la propiedad.

PASO 7:

El valor del m2 de terreno definido por el SII para el rea Homognea (AH) se encuentraajustado por un Coeficiente Corrector, si las caractersticas del bien raz as lo ameritaron.

Los factores de ajuste al valor de terreno factibles de aplicar al bien raz se encuentrandefinidos en el Anexo N2 de la Resolucin Exenta N132 del 31 de Diciembre de 2012.Estos son:

Ajuste por Superficie: se aplica en funcin del rango de superficie de terrenodefinido por el SII para el rea Homognea, registrado en el plano de precios deterreno de la comuna.

El ajuste que le corresponde a un predio est definido de acuerdo a las siguientescondiciones:

Nota:No se aplica este ajuste a bienes races acogidos a la Ley N19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria,tanto unidades vendibles como al bien comn.

En el ejemplo, el rango de superficie del rea Homognea (AH) CMA064 es de 300 a1.000 m2, por lo que a los bienes races que pertenezcan a ella se les aplicar elsiguiente ajuste de acuerdo a su superficie de terreno:

CONDICINFACTOR

DE AJUSTE

SUPERFICIE BIEN RAZ MENOR A SUPERFICIE MNIMA AH 0,90

SUPERFICIE BIEN RAZ MAYOR O IGUAL A SUPERFICIE MNIMA AH YMENOR O IGUAL A SUPERFICIE MXIMA AH

1,00

SUPERFICIE BIEN RAZ MAYOR A SUPERFICIE MXIMA AH Y MENORO IGUAL A DOS VECES LA SUPERFICIE MXIMA AH

0,90

SUPERFICIE BIEN RAZ MAYOR A DOS VECES LA SUPERFICIE

MXIMA AH 1,00

CONDICINFACTOR

DE AJUSTE

SUPERFICIE MENOR A 300 m2 0,90

SUPERFICIE ENTRE 300 m2 Y 1.000 m2 1,00

SUPERFICIE MAYOR A 1.000 m2 Y MENOR O IGUAL A 2.000 m2 0,90

SUPERFICIE MAYOR A 2.000 m2 1,00
http://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2012/reso132.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2012/reso132.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2012/reso132.pdf


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Ajuste por relacin Frente-Fondo: se aplica en funcin de la relacin que existeentre los metros de frente y los de fondo del bien raz, de acuerdo a la siguiente tabla:

COCIENTE FRENTE

FONDO(metros de frente / metros de fondo) FACTOR DEAJUSTE

MAYOR O IGUAL A 0,33 1,00

MAYOR O IGUAL A 0,20 Y MENOR A 0,33 0,90

MENOR A 0,20 0,80

Frente: corresponde a la longitud de la lnea oficial de la propiedad, por donde seencuentra su acceso.En caso que un bien raz tenga acceso por ms de una va, seconsiderar como frente el de mayor longitud.

Fondo: se calcula como la divisin entre la superficie de terreno y los metros defrente.

Nota:No se aplica este ajuste a bienes races acogidos a la Ley N19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria,tanto unidades vendibles como al bien comn.

No se aplica este ajuste a bienes races cuya superficie sea mayor a dos veces la superficie mximadel AH.

En el ejemplo, el bien raz tiene una superficie de 1.500 m2 y un frente de 20 m.

Por lo anterior, el fondo se calcula de la siguiente forma:

Fondo = 1.500 m2 / 20 m = 75 m

La relacin Frente Fondo es: 20 m / 75 m = 0,27, por lo que segn tabla de ajustesle corresponde un factor igual a 0,90.


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Ajuste por Altura:Se aplica este factor de ajuste a los predios que cumplan la siguiente condicin:

CONDICINFACTOR

DE AJUSTE

BIEN RAZ UBICADO EN LAS COMUNAS Y REAS HOMOGNEAS

INDICADAS EN TABLA, CUYAS EDIFICACIONES SON MENORES OIGUALES A 5 PISOS

0,50

Este factor se aplica exclusivamente a las siguientes reas Homogneas de lascomunas que se indican:

COMUNA CDIGO DE REA HOMOGNEA

VIA DEL MARHAA047 HMM050 HMM057 HMM059 HMM061 HMM062

HMM063 HMM064 XMM058 XMM069

SANTIAGOCENTRO

CMA015 CMA019 CMA033 CMA034 CMA064 CMA065

HMA016 XMA023 XMA036 XMM025

PROVIDENCIA HMA033 HMA040 HMM025 HMM049

LAS CONDES

CAA006 CAA034 CAA113 CAA131 CAA137 CAA140

CAA153 CAA154 CAA189 CAA194 CMA017 CMA149

HAA003 HAA004 HAA007 HAA016 HAA023 HAA090

HAA092 HAA155 HMA010 HMA012 HMA018 HMA021

HMA060 HMA121 HMA139 HMA174 HMA180 HMA190

HMA192 XAA160 XAA176

VITACURAHAA007 HAA010 HAA018 HAA023 HAA037 HAA085

HMA070 XAA017

En el ejemplo, el bien raz pertenece a una comuna y rea Homognea (AH) que tieneajuste por altura (CMA064), sin embargo se trata de un edificio de ms de 5 pisos porlo que no corresponde aplicar este factor.

Ajuste por Casos Excepcionales:

Se podr aplicar un ajuste excepcional en conformidad con lo establecido en laCircularN07 de 2013.

En el ejemplo, al bien raz no le corresponden ajustes excepcionales por lo que seindica factor igual a 1,00.

Paso 8:

Conocidos los factores de ajuste que le corresponden a su bien raz, se calcula el CoeficienteCorrector multiplicando los ajustes por superficie, frente-fondo, altura y casos excepcionales.
http://www.sii.cl/documentos/circulares/2013/circu7.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2013/circu7.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2013/circu7.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2013/circu7.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2013/circu7.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2013/circu7.pdf


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En el ejemplo, el Coeficiente Corrector es igual a 0.81 (0,90 * 0,90 * 1,00 * 1,00).

PASO 9:

Calcule el Avalo de Terreno de su bien raz utilizando la frmula:

Avalo Terreno = Superficie (m2) * Valor Terreno AH ($/m2) * Coeficiente Corrector

Avalo Terreno = 1.500 (m2) * 768.642 ($/m2) * 0,81

Avalo Terreno = 933.900.030 ($)

DETERMINACIN DEL AVALO DE CONSTRUCCIN:

Para determinar el avalo de construccin de un bien raz se debe considerar:

1. El valor unitario de la construccin de acuerdo a su Clase y Calidad.

2. La aplicacin de factores de ajuste (Coeficiente de Ajuste).

La frmula de clculo es:

Avalo Construccin = Superficie (m2) * Valor Construccin ($/m2) * Coeficiente de Ajuste

La informacin catastral que registra el SII sobre la construccin del bien raz se presenta dela siguiente forma:


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PASO 10:

Verifique que la informacin de la superficie construida de su bien raz sea la correcta.

Si existe diferencia, solicite al SII su rectificacin aportando los antecedentes que lojustifiquen.

PASO 11:

Las construcciones se clasifican de acuerdo a su Tipo, Clase y Calidad.

Tipo:

Los tipos constructivos son los siguientes:

TIPO CONSTRUCTIVO DESCRIPCIN

GALPONESConstrucciones no habitacionales de un piso diseadaspara cubrir grandes luces. Presentan plantas libres conuna estructura soportante modular y repetitiva.

OBRAS CIVILESCorresponden a obras tales como: carpetas de rodadode carreteras, puentes, tneles, pistas de aterrizaje,muelles, molos, entre otros.

OBRAS COMPLEMENTARIAS

Corresponden a silos, estanques, marquesinas deestaciones de servicio y similares, pavimentosexteriores y piscinas hechas en obra. Se incluyentechumbres que, careciendo de estructura vertical, seapoyan en otras edificaciones

OTRAS CONSTRUCCIONES

Toda construccin que no corresponda a las definidasen los tres tipos anteriores, cualesquiera sean suscaractersticas.

Clase:Corresponde al material predominante de la estructura vertical de las construcciones.En la siguiente tabla se especifican las clases existentes de acuerdo al tipoconstructivo:


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Calidad:La Calidad permite diferenciar las construcciones de una misma clase de acuerdo a susespecificaciones tcnicas y costos de edificacin.La calidad de las edificaciones correspondientes a Galpones y Otras Construcciones se

determina en base a la aplicacin de guas tcnicas. Estas guas las podr encontrar enel Anexo N3 de la Resolucin Exenta SII N132 del 31 de Diciembre del 2012.

CLASE UNIDADTIPOS DE CONSTRUCCIN

GALPONES OBRAS CIVILES OBRAS

COMPLEMENTARIASOTRAS

CONSTRUCCIONES

GA

m2

Acero

GB Hormign Armado

GC Albailera

GE MaderaGL Madera Laminada

GF Adobe

OA Acero

OB m3 Hormign Armado

OE m2 Madera

SA

m3

Silo de Acero

SB Silo de Hormign Armado

EA Estanque de Acero

EBEstanque de Hormign

Armado

Mm2

Marquesina

P Pavimento

W m3 Piscina

TA

m2

Techumbre apoyada deAcero

TETechumbre apoyada de

Madera

TLTechumbre apoyada de

Madera Laminada

A Acero

B Hormign Armado

C Albailera

E Madera

F Adobe

G Perfiles Metlicos

K Elementos Prefabricados


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Los valores unitarios de construccin por Tipo, Clase y Calidad, se encuentran publicados enel Anexo N5 de la Resolucin Exenta N132 del 31 de Diciembre de 2012, expresados en

moneda del 1 de julio de 2012. El factor para actualizar los valores a moneda del01.01.2013 es 1,011.

Galpones:

Obras Civiles:

Obras Complementarias:

Otras Construcciones:

1 2 3

GA - GC 364.300 162.917 52.043

GB 457.073 212.697 65.619

GE - GF 212.697 106.349 33.941

GL 588.311 273.791 122.188

CLASE

CALIDAD

($/m2)

CLASE

OA 29.868 ($/m2)

OB 44.802 ($/m3)

OE 22.401 ($/m2)

CALIDAD NICA

CLASE

SA - SB 29.868 ($/m3)

EA - EB 29.868 ($/m3)

M 67.203 ($/m2)

TA - TL 44.802 ($/m2)

TE 29.868 ($/m2)

W 89.604 ($/m3)

P1 44.802 ($/m2)

P2 14.255 ($/m2)

CALIDAD NICA

1 2 3 4 5

A 665.244 493.276 291.893 176.493 108.611

B 724.076 547.582 386.928 255.689 158.392

C 665.244 493.276 291.893 176.493 108.611

E - G - K 484.226 352.987 228.536 115.400 49.780

F 255.689 169.705 113.137 61.094 31.678

CLASE

CALIDAD

($/m2)
http://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2013/reso12.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2013/reso12.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2013/reso12.pdf


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PASO 12:

En la informacin catastral se indica la Clase y Calidad de las construcciones existentes ensu bien raz. Se agrega adems el valor de la construccin en ($/m 2) ($/m3) segncorresponda, expresado en moneda del 1 de enero de 2013.

Conocida la metodologa que utiliza el SII para clasificar las construcciones, verifique la

informacin registrada.

En caso de inconsistencias, solicite al SII su rectificacin aportando los antecedentesnecesarios.

En el ejemplo, el bien raz posee dos construcciones de Hormign Armado, una calidad 2 yotra calidad 4. De acuerdo a las tablas de valores unitarios de construccin, para el tipoOtras Construcciones, un B 2 tiene un valor por m2 de $547.582 y un B 4 $255.689, cifrasque deben ser actualizadas por IPC.

PASO 13:

El valor del m2 o m3 de construccin definido por el SII, se encuentra corregido de acuerdo alas caractersticas de la construccin.

Los factores de ajuste al valor de la construccin factibles de aplicar, se encuentran

definidos en el Anexo N3 de la Resolucin Exenta N132 del 31.12.2012. Estos son:

Localizacin Comunal:

El valor unitario de construccin se ajusta por un factor, segn la comuna de ubicacinde sta, de acuerdo a la siguiente tabla:


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En el ejemplo, el bien raz pertenece a la comuna de Santiago, por lo que lecorresponde factor de ajuste igual a 1,00.

Edad de la Construccin:

Los valores unitarios de construccin, se ajustan segn la edad de la construccin,desde el ao 2012 inclusive hacia atrs, en los porcentajes que indica la siguientetabla:

En el ejemplo, las construcciones de Hormign Armado son del ao 1955, por lo queles corresponde un % anual de depreciacin de 0,8 con un mximo de 60%. Se trataentonces de construcciones de 58 aos de antigedad:

58 * 0,8 = 46,400%

FACTOR

1.00 0.90 0.80 0.70 0.60

VIA DEL MAR

CONCEPCIN

SANTIAGO

PROVIDENCIA

UOA

LAS CONDES

LA REINA

VITACURA

LO BARNECHEA

IQUIQUE

ANTOFAGASTALA SERENA

ZAPALLAR

CONCN

SANTO DOMINGO

TEMUCO

HUECHURABA

COLINA

SAN MIGUEL

VALPARASO

ALGARROBO

SAN PEDRO DELA PAZ

PUCN

PUERTO MONTT

QUILICURA

LA FLORIDA

PEALOLN

CALAMA

COQUIMBORANCAGUA

MACHAL

TALCA

CHILLN

LOS NGELES

VILLARRICA

VALDIVIA

OSORNO

PUERTO VARAS

PUNTA ARENAS

RECOLETA

MAIP

ESTACINCENTRAL

MACUL

RESTO DE LASCOMUNAS DEL

PAS

DEPRECIACIN

CLASE

A B C GA GB - GC GL

EA EB M SA SB TA - TLE GE - TE F - GF G K

% ANUAL 0.8 1.5 2.0 1.5 1.0

% MXIMO 60 80 70


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Por lo anterior, el factor de ajuste a aplicar por este concepto es:

1,000 0,464 = 0,536

Condiciones Especiales de la Edificacin:

Las condiciones especiales de construccin definidas por el SII son las siguientes:


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PARA GALPONES Y OTRAS CONSTRUCCIONES

NOMBRE CDIGO DEFINICIN FACTO

CONSTRUCCININTERIOR

CIConstruccin secundaria edificada al interior de unaconstruccin mayor. Puede ser independiente de loselementos estructurales de sta.

0.8

ALTILLO AL

Consiste en una plataforma o estructura secundariaapoyada o independiente de la estructura principal,levantada al interior de una edificacin mayor, endonde se aprovecha la altura de sta con el objeto deaumentar la capacidad u optimizar el espacio interior.

En caso de galpones, se aplica este factor slocuando el altillo no exceda el 75% de la superficie dela construccin mayor.

0.6

PARA OTRAS CONSTRUCCIONES

NOMBRE CDIGO DEFINICIN FACTO

CONSTRUCCINABIERTA

CA Recinto cubierto y abierto por uno o ms lados. 1.0

MANSARDA MS

Reciento habilitado en el entretecho, con ventilacin eiluminacin natural.

No se considera mansarda los pisos ubicados enedificios que los muros son inclinados, comoconsecuencia de la aplicacin de rasantes.

0.8

PISO ZCALO PZ

Piso que emerge del terreno circundante en unporcentaje inferior al 50% de la superficie total de susparamentos exteriores, an cuando una o ms de susfachadas queden al descubierto parcial o totalmente.Cuenta con iluminacin natural al menos por una desus fachadas

En caso de edificios destinados total o parcialmente acomercio u oficina, esta condicin especial slo seaplica a los pisos zcalos que estn destinados aestacionamientos y bodegas

SUBTERRNEO SB

Recinto cuyo cielo est bajo el nivel del terreno que lo

rodea, en un 100% de todos sus lados.En caso de edificios destinados total o parcialmente acomercio u oficina, esta condicin especial slo seaplica a los subterrneos que estn destinados aestacionamientos y bodegas.

0.7


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En el ejemplo, la segunda lnea constructiva, Clase B, Calidad 4, tiene una condicinespecial subterrneo (SB), por lo que le corresponde un factor de ajuste 0,70 por esteconcepto:

Localizacin en Sectores Comerciales:

Este factor se aplicaa los bienes races destinados total o parcialmente a Comercio,Oficina y Hotel-Motel, ubicados en las reas comerciales ms importantes de lascomunas de: Valparaso, Via del Mar, Santiago y Providencia.

Estos factores se aplican de acuerdo a la siguiente tabla:

En el ejemplo, el bien raz se ubica en el rea comercial de la comuna de Santiago, sinembargo el destino del bien raz no es comercial, por lo que no le corresponde ajustepor este concepto:

BIEN RAZ CONDICIN FACTOR A APLICAR

CON ACCESO EN ELPRIMER PISO

Ubicado en primer piso.El establecido en el plano

respectivo.

CON ACCESO EN ELPRIMER PISO

Ubicado en otros pisos.

(Aplicable a centros comercialesy/o edificios de oficinas acogidos ono a la Ley N19.537 sobreCopropiedad Inmobiliaria, quecorrespondan a una unidadfuncional).

50% del establecido en elplano respectivo.

UBICADO EN PASAJES OGALERAS

Con acceso en el primer piso.

(Se excluyen galeras o pasajessin salida).

El establecido en el planorespectivo.

HOTEL, MOTEL, CINE OTEATRO

Factor establecido en el planomayor o igual a 3.00.

1.50


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Los cdigos de destino son los siguientes:

CDIGO DESCRIPCIN CDIGO DESCRIPCIN

C Comercio O Oficina

D Deporte PAdministracin Pblica yDefensa

E Educacin Q Culto

G Hotel Motel S Salud

H Habitacin TTransporte yTelecomunicaciones

I Industria V Otros no considerados

K Bienes Comunes W Sitio Eriazo

L Bodega Z Estacionamiento

M Minera

Si su bien raz se ubica en alguna de las cuatro comunas afectas a ajuste porcoeficiente comercial y su destino es Comercio, Oficina u Hotel-Motel, consulte el planode coeficientes comerciales correspondiente en Plano de Precios de Terrenos.

El plano de coeficientes comerciales de la comuna de Santiago es el siguiente:


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PASO 14:

Calcule el Avalo de la Construccin de su bien raz utilizando la frmula:

Avalo Construccin = Superficie (m2) * Valor Construccin ($/m2) * Coeficientes de Ajustes

donde el factor Coeficientes de Ajustes est formado por la correccin por localizacincomunal, edad de la construccin, condiciones especiales de la edificacin, localizacin ensectores comerciales y otros.

El coeficiente Otros que aparece en el detalle catastral, se utiliza en construccionesdesvalorizadas por estar afectadas por terremoto, inundacin u otro.

En el ejemplo, el clculo del avalo de cada una de las lneas de construccin es elsiguiente:

Lnea SuperficieValor

unitarioGrupo

ComunalCondicinEspecial

CoeficienteComercial

EdadConstruccin

OtrosAvalo

Construccin

1 6.077 553.605 1,00 1,00 1,00 0,536 1,00 1.803.242.0652 1.118 258.502 1,00 0,70 1,00 0,536 1,00 108.434.764

Por lo anterior, el avalo total de la construccin es la suma de los avalos de todas laslneas de construccin:

En el ejemplo:

Avalo Construccin = 1.802.252.065 ($) + 108.434.764 ($)

Avalo Construccin = 1.910.686.829 ($)


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PASO 15:

Calcule el avalo total del bien raz usando la frmula:

Avalo Bien Raz= Avalo Terreno + Avalo Construcciones

En el ejemplo:

Avalo Bien Raz = 933.900.030 ($) + 1.910.686.829 ($)

Avalo Bien Raz = 2.844.586.859 ($)

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