¿Hay una amenaza macroeconómica para el sector

inmobiliario?

25 de Julio de 2012

Gabriel Oddone

CONTENIDO

1.Escenario externo se deteriora

2.En Uruguay el riesgo de

“desincronización macroeconómica”

aumenta

3.¿Qué amenazas enfrenta el mercado

inmobiliario?

CONTENIDO

1.Escenario externo se deteriora

2.En Uruguay el riesgo de “desincronización

macroeconómica” aumenta

3.¿Qué amenazas enfrenta el mercado

inmobiliario?

EEUU: la recuperación se produce a un ritmo “decepcionante” (Bernanke)

Mayoría de los miembros de la FED opinan que las tasas subirían en 2014-15

PROYECCIONES OFICIALES •Euro Zona caerá 0,3% en 2012. • Grecia más de 4,0%.• España 1,7%.

AMENAZA: austeridad fiscal profundiza recesión.

2013 se parecerá a 2008-09, pero con riesgo de mayor duración.

PROYECCIONES OFICIALES •Euro Zona caerá 0,3% en 2012. • Grecia más de 4,0%.• España 1,7%.

AMENAZA: austeridad fiscal profundiza recesión.

2013 se parecerá a 2008-09, pero con riesgo de mayor duración.

Europa en una trampa de “crecimiento”

Europa: asimétrica, endeudada, debilitada y sin respuesta política convencional

ASIMETRÍA: política óptima para ALEMANIA difiere de la de los periféricos.

SIN MARGEN FISCAL NACIONAL: TCR apreciado, consumo privado deprimido, elevada deuda pública y privada sin margen de maniobra para impulsos fiscales.

Institucionalidad Europea no puede con la crisis, “política” discrecional es vital

Crisis financiera 2008 generó ciclo de bajo crecimiento

que dejó en evidencia problemas de diseño estructural de una Unión Monetaria Imperfecta.

Circulo vicioso

• España aprobó paquete de ajuste fiscal por € 65.000 MM (6,5% del PIB)•Eurogrupo aprobó rescate por €100.000 MM para bancos españoles.SIN EMBARGO, MERCADOS LA SIGUEN CASTIGANDO : tasas alcanzan niveles récord.

Se acelera el deterioro de las condiciones para los periféricos europeos

• Comunidades españolas solicitan rescate Valencia, Murcia, Cataluña ….• Gobierno reconoce que la recesión se extenderá hasta 2013. •Moody’s recortó la perspectiva de la deuda de Alemania, Luxemburgo y Holanda ante los riesgos de la eventual salida de Grecia del Euro.

Grecia saldrá del sistema mientras aumenta la probabilidad de ruptura del Euro

Contagio modesto50%

Contagio severo35%

Ruptura del Euro15%

Grecia abandona el Euro

• Autoridades reaccionan a tiempo (estilo EEUU en episodio Lehman).

•Rescates bancarios, medidas adicionales del BCE y aumento del ESM y eventual apoyo del FMI.

•Transferencias fiscales destinadas a impulsar el crecimiento.

• Volatilidad financiera acotada aunque no necesariamente moderada (6 -12 meses).

• Respuesta tardía erosiona más la conducción política.

•Fuerte deterioro de los mercados financieros.

• Eurobonos, integración fiscal y ampliación de las coberturas de seguros de depósitos.

• “Tobogán” financiero se prolonga durante 12-24 meses.

• Países centrales no logran apoyo popular para medidas heterodoxas (esfuerzo del rescate supera a sus beneficios) .

• España. Italia y/u otros periféricos abandonan el Euro.

• Profunda recesión en la UE.

• Crisis bancaria, fiscal, y real en los países periféricos europeos. Nuevo escenario de desbalances globales.

Brasil: desaceleración en Q1.12 genera preocupación

• Brasil profundiza el camino de expansión monetaria iniciado en 2011. Inflación permite relajamiento. “A inflação anualizada se encontra abaixo de 5%... Isso nos dá grau de liberdade para termos uma política mais flexível, ou seja, com redução de taxa de juros e aumento do crédito”. Mantega

•Real es la moneda que más se depreció durante la reciente turbulencia financiera en la región (30% desde setiembre).

Respuesta brasileña: relajamiento monetario y “activismo” pro-industrial

Argentina: ¿hay margen para mantener un modelo que luce agotado?

USD 6.800 en manos

de Privados

USD 6.800 en manos

de Privados

Argentina: Actividad se enfría y proteccionismo provoca daños colaterales

•Probabilidad de ingresar en recesión supera por segundo mes consecutivo el 95%.

•Siempre que ello ha sucedido ha habido recesión en los siguientes seis meses.

•Probabilidad de ingresar en recesión supera por segundo mes consecutivo el 95%.

•Siempre que ello ha sucedido ha habido recesión en los siguientes seis meses.

Efectos no deseados del proteccionismo:

• Importaciones de bienes de capital caen 37% en abril: ¿indicador adelantado de una contracción de la inversión en maquinaria y equipo?• Falta de insumos claves en algunas cadenas productivas. • Escasez de algunos bienes de consumo

Efectos no deseados del proteccionismo:

• Importaciones de bienes de capital caen 37% en abril: ¿indicador adelantado de una contracción de la inversión en maquinaria y equipo?• Falta de insumos claves en algunas cadenas productivas. • Escasez de algunos bienes de consumo

• Inflación y salarios entre 25% y 30%.

• Divergencia entre TC y “blue” anticipa devaluación

• Inflación y salarios entre 25% y 30%.

• Divergencia entre TC y “blue” anticipa devaluación

La “estanflación” se asoma

Fuente: econviews

¿Crisis política en puerta?En base a Sergio Berensztein , Poliarquía Consultores

La lógica del Cristinismo:•Aislamiento •Radicalización•Improvisación •Desgaste.

Evolución de escenarios (mar 2008 – mayo 2012)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

DM J J A SONDE FMAM J A SND FMAM J J A SOD EMAM J J A SOND E FMAM

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Estabilidad Desgaste progresivo Crisis

Argentina se está moviendo hacia un escenario de “crisis política” que podría

acelerar descomposición del modelo económico.

“¿Usted aprueba o desaprueba la gestión de Cristina Kirchner como Presidenta de la Nación?”

59

27

39

68

-60-50-40-30-20-10

01020304050607080

MAONEFMJAONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAM

2006 2007 2008 2009 2010 2011 12

%

Dif (+) (-) Aprueba Desaprueba

Para Uruguay el escenario externo es menos amistoso

INDUSTRIALIZADOS: •Recuperación “decepcionante” de EEUU y deterioro del escenario europeo harán de 2013 “algo parecido” a 2008-09 (en el mejor de los casos).•Escenario financiero de alta volatilidad mientras no se resuelva la crisis:

• Inestabilidad de movimiento de capitales.• Inestabilidad de monedas.• Amenaza de ajuste en precios de materias primas podría afectar a países de la región.

BRASIL: se desacelera, se abarata y se protege.

ARGENTINA•En el corto plazo, restricciones sobre movimientos de capitales podrían afectar el flujo de IED hacia Uruguay. •Escenario externo deteriorado e inestabilidad política acelerará la descomposición del modelo económico.

INDUSTRIALIZADOS: •Recuperación “decepcionante” de EEUU y deterioro del escenario europeo harán de 2013 “algo parecido” a 2008-09 (en el mejor de los casos).•Escenario financiero de alta volatilidad mientras no se resuelva la crisis:

• Inestabilidad de movimiento de capitales.• Inestabilidad de monedas.• Amenaza de ajuste en precios de materias primas podría afectar a países de la región.

BRASIL: se desacelera, se abarata y se protege.

ARGENTINA•En el corto plazo, restricciones sobre movimientos de capitales podrían afectar el flujo de IED hacia Uruguay. •Escenario externo deteriorado e inestabilidad política acelerará la descomposición del modelo económico.

CONTENIDO

1.Escenario externo se deteriora

2.En Uruguay el riesgo de

“desincronización macroeconómica”

aumenta

3.¿Qué amenazas enfrenta el mercado

inmobiliario?

Uruguay seguirá creciendo, aunque enfrenta desafíos de sintonía fina

Perspectivas 2012 se deterioran debido a factores externos.

Aumenta la incertidumbre hacia

2013

Perspectivas 2012 se deterioran debido a factores externos.

Aumenta la incertidumbre hacia

2013

Mercado laboral ha presionado inflación y márgenes de las empresas…

Aumentos de salarios debido a:

•Muy bajo desempleo.

• Política no logró vincular aumentos de salarios con productividad.

´

…sin embargo, indicadores de mercado de trabajo muestran señales de deterioro

BENEFICIARIOS DEL SUBSIDIO POR DESEMPLEO SIN RELIQUIDACIONES Montevideo Interior Total

Ene-Abr 2011 10.287 15.178 25.465Ene-Abr 2012 13.024 17.560 30.584Var % 26,6% 15,7% 20,1%

Inflación desalineada restringe margen de depreciación del TC

• Política monetaria ha estado subordinada a otros objetivos (competitividad, canje de deuda).• BCU ha adoptado soluciones de compromiso que terminaron siendo sub-óptimas para el manejo

de la inflación. • Fracaso: entre 2007 y ene.-jun.12, inflación se ubicó 79% de los meses fuera del rango meta. • Metas han perdido credibilidad.

Tensión en sistema de precios impide seguir a Brasil

Mantener un paridad con Brasil superior a $/R$ 11,5 equivaldría a mantener una paridad con el dólar de $/USD 23.

Mantener un paridad con Brasil superior a $/R$ 11,5 equivaldría a mantener una paridad con el dólar de $/USD 23.

Se profundiza el riesgo de desincronización macroeconómica.

• Economía internacional entrando en fase de franco deterioro.

• Mercado interno todavía firme. • Equilibrios macro muy apretados restringen el margen de

maniobra para amortiguar el cambio de escenario externo. • En el corto plazo, arbitrar esta desincronización es el

principal desafío. • Economía seguirá creciendo a menor ritmo, aunque está

expuesta a un deterioro adicional del marco externo. • Consejo: monitoreo permanente del mercado internacional:

commodities, tasas, paridades.

• Economía internacional entrando en fase de franco deterioro.

• Mercado interno todavía firme. • Equilibrios macro muy apretados restringen el margen de

maniobra para amortiguar el cambio de escenario externo. • En el corto plazo, arbitrar esta desincronización es el

principal desafío. • Economía seguirá creciendo a menor ritmo, aunque está

expuesta a un deterioro adicional del marco externo. • Consejo: monitoreo permanente del mercado internacional:

commodities, tasas, paridades.

• Por ello, prudencia sigue siendo el mejor consejo.• Por ello, prudencia sigue siendo el mejor consejo.

CONTENIDO

1.Escenario internacional y regional es menos

amistoso para Uruguay

2.Uruguay: disminuye el margen de maniobra para la

política económica

3.¿Qué amenazas enfrenta el mercado inmobiliario?

¿Qué amenazas enfrenta el sector inmobiliario?

• Prolongación de la crisis en Europa: podría afectar expectativas 2013-14 y podría derivar en una recesión mundial más prolongada que la de 2008-09.

• Situación económica y política de Argentina.

•Tratado de Intercambio de Información tributaria entre Uruguay y Argentina.

• Corrección cambiaria en Uruguay (en curso).

• Prolongación de la crisis en Europa: podría afectar expectativas 2013-14 y podría derivar en una recesión mundial más prolongada que la de 2008-09.

• Situación económica y política de Argentina.

•Tratado de Intercambio de Información tributaria entre Uruguay y Argentina.

• Corrección cambiaria en Uruguay (en curso).

• Sin embargo, inflación en USD es un proceso generalizado…

• Sin embargo, inflación en USD es un proceso generalizado…

x2,5

Precios de las viviendas en USD se duplican en los últimos 8 años...

¿Hay una amenaza de corrección de precios?

Precios en UI en niveles del año 2000: no hay burbuja si se mide el precio en la “moneda funcional” de los hogares uruguayos.

De todos modos, un escenario de menor actividad, incertidumbre financiera, contracción de la demanda regional y depreciación del TC podría alentar corrección de precios medidos en USD

Crisis 2008-09 no generó corrección en precios de los inmuebles, aunque fue una crisis corta y ocurrió en

un contexto en que la demanda regional por inmuebles gozaba de buena salud.

El intercambio debe ser a solicitud y específico respecto de contribuyentes inspeccionados •No habrá transmisión en masa de datos de forma periódica•El pedido de información debe ser específico y no genérico•Argentina deberá demostrar que existe una investigación, que la información solicitada es necesaria a tales efectos y que las fuentes “regulares” de información han sido agotadas.

Levantamiento del secreto bancario•El secreto bancario no puede oponerse como excusa para el intercambio•La DGI habilitada por ley a solicitar judicialmente el levantamiento del secreto bancario a efectos de cumplir con la solicitud de información por parte de países con los que exista un tratado de esta naturaleza.

Información sobre identidad de accionistas de S.A. con acciones al portador• La DGI obtendrá la información respecto de los titulares de estas acciones.

No habrá inspecciones de la AFIP en Uruguay

Tratado de Intercambio de Información Tributaria entre Uruguay y Argentina

El tratado no debería afectar la esencia del negocio inmobiliario, aunque la estrategia dominante para los inversores parecería ser postergar decisiones

hasta que el Parlamento apruebe el tratado definitivo.

¿Hay una amenaza macroeconómica para el sector

inmobiliario?

25 de Julio de 2012

Gabriel Oddone