HERMOSILLO, SONORA 2016

LII CONVENCION NACIONAL

Retos y Oportunidades

Revalorando México

ESTUDIO DE VALORES DE CONSTRUCCIÓN EN BASE A SU PUNTUACIÓN

REALIZADO POR :

M. Y ESP. EN VAL. ARQ. VÍCTOR RENÉ ROCHA GONZÁLEZ

Esta inquietud por encontrar los valores mas justos y equitativosde los elementos que componen la edificación de los varios tiposde inmuebles (sobre todo los habitacionales) nace con los valoresde terrenos urbanos y suburbanos, tomando en cuenta suurbanización y entorno (ponencia que fue presentada durante laLI convención en la ciudad de Cuernavaca, Mor. Y basándonos enel fundamento del Decreto por el que se declara reformado élarticulo 115 de la Constitución Política de los Estados UnidosMexicanos.

DECRETO"EL CONGRESO GENERAL DE LOS ESTADOS UNIDOSMEXICANOS EN USO DE LA FACULTAD QUE LE CONFIERE ELARTICULO 135 DE LA CONSTITUCIÓN GENERAL DE LAREPUBLICA Y PREVIA LA APROBACIÓN DE LA MAYORÍA DELAS HH. LEGISLATURAS DE LOS ESTADOS, DECLARAREFORMADO Y ADICIONADO EL ARTICULO 115 DE LACONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOSMEXICANOS"

ANTECEDENTES

VRRG 2016

En la fracción IV inciso a) y c) dice a la letra :Los Ayuntamientos en el ámbito de sucompetencia, propondrán a las Legislaturasestatales las cuotas y tarifas aplicables a losimpuestos, derechos, contribuciones demejoras y las tablas de VALORES UNITARIOSDE SUELO Y CONSTRUCCIONES que sirvande base para el cobro de contribuciones sobre lapropiedad inmobiliaria.

En esta presentación nos dedicaremos a loselementos que componen una edificacióncualquiera, preferentemente habitacional, yaque otro tipo de edificación (bodegas, oficinas,gasolineras, locales comerciales o cualquier otraconstrucción son dignas de un estudioindependiente a lo habitacional.

ANTECEDENTES

VRRG 2016

Articulo Quinto.- Antes del inicio del ejercicio fiscal de 2002, laslegislaturas de los estados en coordinación con los Municipiosrespectivos, adoptarán las medidas conducentes a fin de que losvalores unitarios del suelo y construcciones adheridas a elque sirvan de base para el cobro de contribuciones sobre lapropiedad inmobiliaria, sean equiparables a los valores demercado de dicha propiedad y procederán, en su caso, arealizar las adecuaciones correspondientes a las tasasaplicables para el cobro de las mencionadas contribuciones, afin de garantizar su apego a los principios dePROPORCIONALIDAD Y EQUIDAD.El presente Decreto en cumplimiento a la fracción I del articulo89 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanosse expidió el día 22 de Diciembre de 1999 y entro en vigor 90días despuésde su publicación.

ARTÍCULOS TRANSITORIOS

VRRG2016

Realizar a detalle un estudio de valores

unitarios de construcción en base a sus

elementos para así con ello valorar las

cualidades o deficiencias de la misma

Establecer una metodología confiable para determinar el

costo por metro cuadrado de construcción

OBJETIVO

PROPÓSITO

OBJETIVO Y PROPÓSITO

VRRG2016

ALCANCE DEL ESTUDIO

Dicha metodología servirá como plataforma en

el cálculo del valor por metro cuadrado, de

construcción, en base a este sistema de una

manera más práctica y menos compleja que un

estudio de mercado.

Este proceso está basado en las características

con las que cuenta la construcción;

cimentación, estructura, azoteas, acabado,

instalaciones, obras complementarias e

instalaciones para al final concluir con un valor

por metro cuadrado sustentado en valores

físicos de la construcción del inmueble.

VRRG2016

CONCEPTOS DE LA TABLA.

VRRG2016

CIMENTACIÓN

VRRG2016

Conjunto de elementos estructurales de una edificación cuya misión es transmitir sus cargas o elementos apoyados en ella al suelo, distribuyéndolas de forma que no superen su presión admisible ni produzcan cargas zonales.

ESTRUCTURA

VRRG2016

Es el conjunto de elementos resistentes, convenientemente vinculados entre sí, que accionan y reaccionan bajo los efectos de las cargas. Su finalidad es resistir y transmitir las cargas del edificio a los apoyos manteniendo el espacio arquitectónico, sin sufrir deformaciones incompatibles.

AZOTEA

VRRG2016

Techo plano transitable delimitado por un pretil o balaustrada,sinónimo de terraza.Cubierta llana de un edificio por la cual se puede andar

ACABADOS

VRRG2016

Los acabados de construcción son todos aquellos trabajos que se realizan en una construcción para darle terminación a las obras quedando ésta con un aspecto habitable

INSTALACIONES

VRRG2016

La colocación, arreglo o disposición de determinados elementos para que funcionen o que cumplan ciertos objetivos

OBRAS COMPLEMENTARIAS

VRRG2016

Son todas las obras que complementan una obra mayor pero que no son parte sustancial de ella es decir esta puede existir y funcionar sin ellas pero ellas la complementan

INSTALACION HIDRAULICA

VRRG2016

conjunto de tuberías y conexiones de diferentes diámetros y diferentes materiales; para alimentar y distribuir agua dentro de la construcción, esta instalación surtirá de agua a todos los puntos y lugares de la obra arquitectónica que lo requiera, de manera que este liquido llegue en cantidad y presión adecuada a todas las zonas húmedas de esta instalación también constara de muebles y equipos

INSTALACIONES ESPECIALES

VRRG2016

Sistemas, dispositivos y equipos que se instalan en un edificio para complementar y mejorar su funcionamiento.

VRRG2016

TABLA DE FACTORES

TABLA DE CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS.

FICHA TÉCNICA DE CAMPO

FICHA TÉCNICA PARA ENCONTRAR EL VALOR COMERCIAL DE CONSTRUCCIÓN EN BASE A SU PUNTUACIÓN

TIPO DE CONSTRUCCIÓN

FECHA DE INVESTIGACIÓN

ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

A).- CIMENTACIÓN

P/Planta baja 0.1250 P/Dos niveles 0.2500 P/Tres niveles 0.5000 P/4 niveles 0.7500 P/5 o mas 1.0000 2.6250

P/Planta baja 0.1250 P/Dos niveles 0.2500 P/Tres niveles 0.5000 P/4 niveles 0.7500 P/5 o mas 1.0000 2.6250

P/Planta baja 0.1250 P/Dos niveles 0.2500 P/Tres niveles 0.5000 P/4 niveles 0.7500 P/5 o mas 1.0000 2.6250

P/Planta baja 0.1250 P/Dos niveles 0.2500 P/Tres niveles 0.5000 P/4 niveles 0.7500 P/5 o mas 1.0000 2.6250

P/Planta baja 0.1250 P/Dos niveles 0.2500 P/Tres niveles 0.5000 P/4 niveles 0.7500 P/5 o mas 1.0000 2.6250

SUMA A 13.1250

B).- ESTRUCTURA

Ármex 3 0.1250 Ármex 4 0.2500 Ármex/Refuerzo 0.5000 15X20 Var. 0.7500 15x30 Var. 1.0000 2.6250

Tabique .07 0.1250 Tabique .14 0.2500 Concreto 0.5000 Block 0.7500 Aparente 1.0000 2.6250

Ármex 3 0.1250 Ármex 4 0.2500 Ármex/Refuerzo 0.5000 15X20 Var. 0.7500 15x30 Var. 1.0000 2.6250

Ármex 3 0.1250 Ármex 4 0.2500 Ármex/Refuerzo 0.5000 15X20 Var. 0.7500 15x30 Var. 1.0000 2.6250

Láminas 0.1250 Pánel 0.2500 Pánel Refor. 0.5000 Maciza de .10 0.7500 Reticular 1.0000 2.6250

SUMA B 13.1250

LOSAS

ZAPATAS AISLADAS

ZAPATAS CORRIDAS

LOSA DE CIMENTACIÓN

MAMPOSTEO

PILAS O PILOTES

CADENAS DE DESPLANTE

MUROS

CASTILLOS

TRABES

VRRG2016Hoja 1/4

TABLA DE CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS.

C).- AZOTEAS

Asfalto 0.1250 Relleno 0.2500 Pendiente + 5% 0.5000 Fibra 0.7500 Petatillo 1.0000 2.6250

Chaflanes 0.1250 Jaula 0.2500 Pretiles 0.5000 Base 0.7500 Piso 1.0000 2.6250

Chico 0.1250 Mediano 0.2500 Grande 0.5000 Teja barro 0.7500 Teja Acril. 1.0000 2.6250

SUMA C 7.8750

D).- ACABADOS

FIRME 0.1250 CTO PULIDO 0.2500 MOSAICO 0.5000 LOSETA 2a 0.7500 LOSETA 1a 1.0000 2.6250

RÚSTICO 0.1250 ECONÓMICO 0.2500 APARENTE 0.5000 YESO 0.7500 MOLDURAS 1.0000 2.6250

RÚSTICO 0.1250 APARENTE 0.2500 ECONÓMICO 0.5000 YESO 0.7500 MOLDURAS 1.0000 2.6250

MÍNIMO 0.1250 PASTA 0.2500 AZULEJO 0.5000 MADERA 0.7500 M. FINAS 1.0000 2.6250

SENCILLA 0.1250 TUBULAR 0.2500 ESTRUCTURAL 0.5000 ALUMINIO EC. 0.7500 ALUMINIO 1A. 1.0000 2.6250

MÍNIMA 0.1250 MULTIPANEL 0.2500 PINO 0.5000 CAOBA 0.7500 FINAS 1.0000 2.6250

RÚSTICA 0.1250 APARENTE 0.2500 ECONÓMICO 0.5000 MEDIO 0.7500 LUJO 1.0000 2.6250

SUMA D 18.3750

IMPERMEABILIZACIÓN

ACCESORIOS

VOLADOS

PISOS

MUROS

PLAFONES

LAMBRINES

HERRERIA

CARPINTERIA

FACHADA

E).- INSTALACIONES

Visibles 0.1250 Mixtas 0.2500 Ocultas 0.5000 Acc. Econ. 0.7500 Acc. Calidad 1.0000 2.6250

Visibles 0.1250 Oculta 0.2500 Tubería PVC 0.5000 Tubería CPVC 0.7500 Tubería cobre 1.0000 2.6250

Tubería PVC 0.1250 Tubería Cto. 0.2500 M. Econom 0.5000 M. medio 0.7500 M. calidad 1.0000 2.6250

No tiene 0.5250 Cilindros 0.7500 Estacionario 0.8500 Natural 1.0000 3.1250

-

SUMA E 11.0000

HIDRÁULICAS

SANITARIAS

DE GAS

ELÉCTRICAS

VRRG2016Hoja 2/4

F) OBRAS COMPLEMENTARIAS

Cerca 0.1250 Tabique .07 0.2500 Tabique .14 0.5000 Piedra 0.7500 Acab Especial 1.0000 2.6250

Sencilla 0.1250 Ornamental 0.2500 Reja acceso 0.5000 Portón 0.7500 Perimetral 1.0000

40 años o mas 0.1250 30 años 0.2500 20 años 0.5000 10 años 0.7500 Nueva 1.0000 2.6250

Arriates 0.1250 Fuentes 0.2500 Empedrados 0.5000 Jardinería 0.7500 Ilum. Esp. 1.0000 2.6250

Malo 0.1250 Regular 0.2500 Bueno 0.5000 Muy bueno 0.7500 Nuevo 1.0000 2.6250

Empírico 0.1250 Malo 0.2500 Regular 0.5000 Bueno 0.7500 Muy bueno 1.0000 2.6250

SUMA F 13.1250

OBRA EXTERIOR

EDO. DE CONSERVACIÓN

PROYECTO

BARDAS

ANTIGÜEDAD

PROTECCIONES

G).- INSTALACIÓN HIDRÁULICA

Tiinaco 0.1250 Cal. Aut/ Semi 0.2500 C. de Paso 0.5000 C. Solar 0.7500 Hidroneum. 1.0000 2.6250

Incompl/Reg. 0.1250 Buenos 0.2500 Muy buenos 0.5000 Semi lujo 0.7500 De lujo 1.0000 2.6250

No tiene/1m3 0.1250 2M3 0.2500 4M3 0.5000 7M3 0.7500 10M3 1.0000 2.6250

Reg/Hechiza 0.1250 Buena 0.2500 Muy buena 0.5000 Semi lujo 0.7500 De lujo 1.0000 2.6250

SUMA G 10.5000

COCINA INTEGRAL

ACCESORIOS 1

ACCESORIOS 2

ALGiBE

H) INSTALACIÓN SANIT/ESPECIALES

Fosa séptica 0.1250 Deficiente 0.2500 Regular 0.5000 Buena 0.7500 Muy buena 1.0000 2.6250

Patio 0.1250 Terr/Balcón 0.2500 Terraza econ 0.5000 Terraza media 0.7500 Terraza buena 1.0000 2.6250

Port. Autom. 1.0000 Alarma 1.0000 Electrif. 1.0000 Video 1.0000 Inteligente 1.0000 5.0000

ESPECIALES 2 Jardinería 0.1250 Sencilla 0.2500 Regular 0.5000 Buena 0.7500 Muy buena 1.0000 2.6250

-

SUMA H 12.8750

SANITARIA

PATIOS Y TERRAZAS

ESPECIALES 1

VRRG2016

TABLA DE CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS.

Hoja 3/4

TABLA DE INVESTIGACIÓN DE

VALORES DE CONSTRUCCIÓN .

TABLA DE VALORES POR AVANCE.

TABLA DE CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS (VALORES FINALES)

J).- FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN E INTERÉS COMERCIAL

Casi Nula 0.02 Muy Baja 0.0250 Normal 0.0300 Mediana 0.0350

Intermedia 0.04 Alta 0.0450 Muy alta 0.0500 Exelente 0.0550 Codiciado 0.0700

SUMA J 0.3700

R E S U M E N A B C D E F G H J

13.1250 13.1250 7.8750 18.3750 11.0000 13.1250 10.5000 12.8750 0.3700

VALOR DE CONSTRUCCIÓN POR M2

2,314,800.00$

2,314,799.93$

VALOR DE CONSTRUCCIÓN POR M2 EN N.R.

Hoja 4/4VRRG2016

CONCLUSIONES

Es un método muy confiable ya que está basado en valores

actuales de construcción lo cual nos demuestra que es muy

cercano al valor comercial.

Este método ayuda a encontrar valores unitarios de construcción

de una manera eficaz, ágil y sencilla.

Es un método fácil de interpretar, ya que se van aplicando todas

las características de los elementos de construcción.

VRRG2015

GRACIAS

M. Y ESP. EN VAL. ARQ. VICTOR RENE ROCHAGONZALEZ

avaluos86@Hotmail.com

VRRG2015