Hipermall Aeropuerto

Desarrollos Industrializados de Vivienda S.A. de C.V:

Promotora Tollocan S.A. de C.V.Enero de 2002



Índex:Índex:

1.1. Introducción.Introducción.

2.2. ObjetivosObjetivos

3.3. Ubicación.Ubicación.

4.4. Medidas y Colindancias.Medidas y Colindancias.

5.5. Factibilidad y Usos de Suelo.Factibilidad y Usos de Suelo.

6.6. Estudio de la demanda.Estudio de la demanda.

7.7. Estudio de la oferta de Centros Comerciales.Estudio de la oferta de Centros Comerciales.

8.8. Conclusiones del estudio de mercado.Conclusiones del estudio de mercado.

9.9. Concepto.Concepto.

10.10. Hotel Ejecutivo.Hotel Ejecutivo.



Objetivos:Objetivos:

1.1. Satisfacer las demandas de la población y la zona Satisfacer las demandas de la población y la zona Industrial en cuanto a entretenimiento y Industrial en cuanto a entretenimiento y esparcimiento, mejores opciones de precios en esparcimiento, mejores opciones de precios en supermercados y gran variedad de giros, comodidad supermercados y gran variedad de giros, comodidad al realizar sus compras y operaciones financieras.al realizar sus compras y operaciones financieras.

2.2. Como consecuencia de esta inversión se Generarán Como consecuencia de esta inversión se Generarán mas de 5,000 empleos directos durante la obra y la mas de 5,000 empleos directos durante la obra y la operación del Centro Comercial, generando riqueza en operación del Centro Comercial, generando riqueza en la población y mayor captación de recursos la población y mayor captación de recursos económicos al municipio.económicos al municipio.

3.3. Este proyecto será el detonador de la zona Este proyecto será el detonador de la zona propiciando el asentamiento de fraccionamientos propiciando el asentamiento de fraccionamientos residenciales y medio alto, siendo la directriz de un residenciales y medio alto, siendo la directriz de un estándar de calidad de vida en la población tanto en estándar de calidad de vida en la población tanto en ámbito cultural como de entretenimiento y ámbito cultural como de entretenimiento y esparcimiento.esparcimiento.



IntroducciónIntroducción

El Municipio de Lerma, con una ubicación privilegiada debido en primer lugar a su cercanía con la Ciudad de México, los municipios de Metepec, San Mateo Atenco y Toluca, las Zonas Industriales, los fraccionamientos residenciales como “Los Encinos”, “Los Robles”, “Hacienda Jajalpa”, “Hacienda San Martín”, “La Virgen”, “La Asunción”, grandes desarrollos de vivienda como “Los Sauces”, “Santín”, “Casas Geo”, Etc., El Aeropuerto Internacional de La Ciudad de Toluca y Vialidades principales como el Paseo Tollocan y el Blvd. Miguel Alemán hacen el sitio ideal para desarrollar un Centro Comercial Regional para atender las zonas mencionadas, ya que actualmente carecen de éste tipo de infraestructura.

En virtud de lo anterior, nuestra empresa, especializada en desarrollos comerciales, se ha propuesto construír un Centro Comercial de carácter regional en un predio ubicado en la esquina de Paseo Tollocan y Blvd. Miguel Alemán y que contará con Tienda de Autoservicio, Club de Precios, Cines, Tiendas departamentales, Centros de Entretenimiento, Centro Financiero, Hotel, Restaurantes, Locales comerciales de diversos giros, para satisfacer las demandas de la zona que en este momento no están atendidas.



UBICACIÓN:

En el Municipio de Lerma, se encuentra ubicado el predio propuesto con una Sup. Aproximada de 220,000 m².

Tiene un frente de 654 m. con el Blvd. Miguel Alemán Valdez mismo que comunica al Aeropuerto Internacional “Lic. Adolfo López Mateos” con la Cd. De Toluca y los Municipios de Metepec y San Mateo Atenco y otro frente de 343.86 m. con el Paseo Tollocan que comunica a La Cd. De Toluca con la Cd, de México.

En un radio de 10 Km. A la redonda se encuentran los Municipios de Toluca, Lerma, Metepec, San Mateo Atenco y Ocoyoacac con uma población de mas de un millón de habitantes, El Aeropuerto Internacional “Lic. Adolfo López Mateos”, Las Zonas Industriales de Lerma, Toluca 2000, Exportec 1 y 2, Zona Industrial deToluca y “El Coecillo”.

Estas Características lo convierte en el mejor predio comercial de la Cd. Toluca.

UBICACIÓN:

En el Municipio de Lerma, se encuentra ubicado el predio propuesto con una Sup. Aproximada de 220,000 m².

Tiene un frente de 654 m. con el Blvd. Miguel Alemán Valdez mismo que comunica al Aeropuerto Internacional “Lic. Adolfo López Mateos” con la Cd. De Toluca y los Municipios de Metepec y San Mateo Atenco y otro frente de 343.86 m. con el Paseo Tollocan que comunica a La Cd. De Toluca con la Cd, de México.

En un radio de 10 Km. A la redonda se encuentran los Municipios de Toluca, Lerma, Metepec, San Mateo Atenco y Ocoyoacac con uma población de mas de un millón de habitantes, El Aeropuerto Internacional “Lic. Adolfo López Mateos”, Las Zonas Industriales de Lerma, Toluca 2000, Exportec 1 y 2, Zona Industrial deToluca y “El Coecillo”.

Estas Características lo convierte en el mejor predio comercial de la Cd. Toluca.

Aeropuerto Internacional

“Lic. Adolfo López Mateos”

Blvd

. Aero

puerto

A Metepec

Paseo Tollocan



Comunidad

Características Físicas

1 Área de los municipios 989km2

2 Altura sobre el niverl del mar. 2,680 m

3 Latitud 19° 18' N

4 Longitud 99°40' O W

5 Temperatura máxima 2 18.3° C

6 Mínima 2 6.8° C

7 Media 2 12.6° C

8 Máxima absoluta 28.8° C

9 Mínima absoluta -10.0° c

10 Humedad relativa media 65%

11 Presión barométrica media 760.3 mm Hg

12 Días con lluvia apreciable 136 año

13 Días con heladas 76 año

14 Precipitación anual 786 mm.

15 Vientos dominantes dirección variable

16 Velocidad media 2.3 m/s

17 Clima húmedo semi frío

18 Sismicidad sismos frecuentes

Toluca, Mex, zona metropolitanaIncluye los siguientes municipiosLerma, Metepec, Mexicaltzingo, San Mateo Atenco, Toluca, Zinacantepec.

Población Zona metropolitana de Toluca

y = 56.819x + 723.86R2 = 0.8878

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

hombres

mujeres

Población total

Lineal (Población total)

Notas:El estrato “A/B” comprende un ingreso familiar de mas de 65 S.M.El estrato “C+” comprende un ingreso familiar entre 26 y 64 S.M. El estrato “C” comprende un ingreso familiar entre 8 y 25 S.M El estrato “D+” comprende un ingreso familiar de 5.5 hasta 7 S.MEl estrato “D” comprende un ingreso familiar de 2 hasta 5.4 S.M.El estrato “E” comprende un ingreso familiar hasta dos S.M.

Población por estrato

A/B11% C+

13%

C20%D+

17%

D34%

E5%

** Estimado



MEDIDAS Y COLINDANCIAS:

SURESTE: 343.14 m. Con Paseo Tollocan (Lateral).SUROESTE: 631.68 m. Con Blvd. Miguel Alemán. NORESTE: 332.51 m. Fábrica Barcel.NORESTE: 66.25 m. Fábrica Barcel.NORESTE: 231.36 m. Fábrica Barcel.NOROESTE: 355.19 m. Propiedad privada.

SUPERFICIE TOTAL: 220,285.00 m².

Frente a Paseo Tollocan.

Vista del terreno desde Blvd. Miguel Alemán. Vista de Blvd. Miguel Alemán (Blvd. Aeropuerto)..



FACTIBILIDAD Y USOS DE SUELO:

De acuerdo al oficio No. 206020018/049/2002 con fecha del 22 de enero de 2002, la Dirección de desarrollo urbano y obras públicas del Gobierno del Estado de México, proporciona la Factibilidad y Normas de Usos de Suelo de la siguiente manera:

1. SERVICIOS DE OFICINAS: Despachos, oficinas, consultorios públicos y privados.2. ACTIVIDADES MERCANTILES: Almacenamiento y Abasto, Bodegas y frigoríficos, locales

comerciales y de servicio, venta de alimentos, Centros comerciales de mas de 20,000 m²,etc.

3. PARQUES Y EXHIBICIONES: Espacios Abiertos, Parques, jardines, plazas, teatros, etc.4. CULTURA: Educación, Academias artísticas y deportivas, etc.5. MÉDICOS Y ASISTENCIALES: Consultorios y laboratorios clínicos.6. ALOJAMIENTO: Hoteles, instalaciones religiosas, templos, moteles, casas de

huéspedes.7. SEGURIDAD PÚBLICA: Servicios de emergencia, procuración de justicia.8. COMUNICACIONES: Terminal de carga, estacionamiento público, taller, encierro de

vehículos privados, etc.9. INFRAESTRUCTURA: Industria manufacturera, micro-industria, talleres, instalaciones de

comunicaciones.

NORMAS DE USO DE SUELO:

A. CORREDOR INDUSTRIAL Ó INDUSTRIA.B. LOTE MÍNIMO EN SUBDIVISIÓN 1,000 m².C. FRENTE MÍNIMO DE 20 m.D. ALTURA MÁXIMA SOBRE BANQUETA 30 m. E. SUPERFICIE MÍNIMA SIN CONSTRUIR 40%.F. SUPERFICIE MÁXIMA DE CONSTRUCCIÓN 3.5 VECES SUP. DEL TERRENO.


Maestría en Consultoría en Proyectos de InversiónEnero de 2002

1,190,119.00

531,746.00

257,095.00

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

Población PEA Población con Ing. > a 5sal. Min.

1.-Toluca

2.-Lerma

3.-San Mateo Atenco

4.-Metepec

5.-Chapultepec

6.-Ocoyoacac

7.-Zinancantepec

Total

Población:

La población total de los municipios cercanos a nuestro desarrollo del área metropolitana de la Cd. Toluca en 2001, es de 1,190,119 habitantes, La población Económicamente Activa (PEA) total es de 531,746 Hab., de la cual ganan un salario mayor a 5 S.M. el 48% de la PEA.

Cabe hacer notar que dentro de esta zona de influencia se encuentran los fraccionamientos como Hacienda Jajalpa, Club de Golf “Los Encinos”, Hacienda San Martín a una distancia no mayor a 12 Km. Los Fraccionamientos “La Virgen” y “La Asunción” a una distancia de 5 Km, los cuales son de un nivel económico “A”, El Fraccionamiento Sor Juana Inés de la Cruz con Nivel Económico B--B+, y a una distancia no mayor a 5 Km. Se encuentran una serie de conjuntos de interés social con mas de 10,000 viviendas de nivel económico B-C, la zona residencial de Metepec de nivel económico A-B.

Población.

Fuente: Sistema Nacional de Información Municipal, estimado al 2000.



Análisis de la Demanda de Centros Análisis de la Demanda de Centros Comerciales.Comerciales.

1.- Como se puede analizar en la gráfica de población se tiene una población de 1’190,000 hab, con una PEA de 531,546 hab de los cuales el 46% gana más de 5 SMM.

2.- Se analizaron cinco plaza comerciales con un total de 301 locales comerciales de los cuales el 44% repite en mas de tres ocasiones, de éstos locales el 50% pertenecen al grupo ACE (Asociación de comerciantes establecidos y el resto son franquicias).

3.- El resto de los locales comerciales son propiedad de comerciantes de la localidad.

4.- En los Centros comerciales analizados los anclajes son tiendas departamentales de prestigio como Liverpool, el Palacio de Hierro, Sears, Sanborns.

5.- Ver anexo de tiendas participantes en los diferentes Centros comerciales las cuales pueden ser posibles clientes de nuestro desarrollo. LISTADO DE TIENDAS QUE PARTICIPAN EN CENTROS COMERCIALES

6% 11%

16%

49%

18%REPITEN EN 5 OCACIONES

REPITEN EN 4 OCACIONES



NO REPITEN



Principales Comercios

0

50

100

150

200

250

300

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Año

Nú

me

ro d

e C

om

erc

ios

abarrotes y misceláneas

artículos para el hogar

agencias de automóviles

carnicerías ysalchichoneríascuriosidades

dulcerías

farmacias

ferreterías y tlapalerías

librerías

maquinaria agrícola eimplementosmaquinaria en general

material eléctrico

materiales paraconstrucciónmercerías y sederías

muebles en general

muebles para baño

muebles para oficina

panaderías

papelerías

refacciones automotrices

tiendas de ropa

tiendas de pinturas

vidrios y cristales

vinos y licores

zapaterías

Establecimientos Comerciales en la Zona Metropolitana de la Cd. De Toluca

1220

1445 1450 14721567

1638 1627

R2 = 0.86

0

500

1000

1500

2000

2500

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Total de establecimientoscomerciales

Lineal (Total de establecimientoscomerciales)

Notas:

Para el año 2000 se tienen un total de 1,627 establecimientos comerciales de diferentes giros estimándose que para el 2005 se alcancen casi los dos mil establecimientos a un ritmo de crecimiento del 3.35% anual.

Los giros con mayor crecimiento en los últimos cinco años son las agencias de automóviles, la tiendas de curiosidades, las farmacias, librerías, papelerías y zapaterías con mas del 80%.



Análisis de la Oferta de Centros Análisis de la Oferta de Centros Comerciales.Comerciales.

1.- Actualmente no se está desarrollando ningún Centro Comercial en la zona.

2.- La plaza mas cercana se encuentra a mas de 10 Km. De distancia siendo éstas Carrefour en la salida a Atlacomulco, Galerías Metepec, Plaza Las Américas, Cinemex Metepec y Sams en el municipio de Metepec, Outlet en Paseo Tollocan.

3.- El comercio en la zona se desarrolla en accesorias y tianguis.

4.- No existen cines, tiendas de Autoservicio, cafeterías en un radio de 5 Kms.



Conclusiones y recomendaciones del Conclusiones y recomendaciones del estudio de mercado de Centros estudio de mercado de Centros

Comerciales.Comerciales.

1.- Es una zona con gran necesidad de un Centro Comercial que contenga una tienda de Autoservicio, Tiendas departamentales, Cines y una cafetería como mínimo.

2.- Se podrían ofrecer hasta 9,500 m². de locales comerciales entre boutiques, comida rápida, ópticas, bancos (no hay bancos en la zona), zapaterías, restaurantes, Centros de diversión infantil, dulcerías, entre otros. El precio de Venta por metro cuadrado recomendado para inicio de ventas es de $8,500.00 para locales de hasta 40 m². si se rentaran los locales el costo por m² es de $18.00 US Dollar.

3.- El estacionamiento debe de ocupar por lo menos una superficie similar a la de construcción.

4.- La realización de este Centro Comercial traería una fuerte plusvalía a la zona.



CONCEPTOCONCEPTO

1.- Se propone la construcción de un “Hipermall”, el cual reune en un solo recinto un Centro comercial de conveniencia con un hipermercado, un “Fashion mall” con tiendas departamentales, un “Power center” con un Club de precios, un entretenicentro con cines, boliches, SPA, Hotel Ejecutivo, Food Court, Tiendas de entretenimiento infantil, etc.

2.- Se podrían ofrecer hasta 10,000 m². de locales comerciales entre boutiques, comida rápida, ópticas, bancos (no hay bancos en la zona), zapaterías, restaurantes, Centros de diversión infantil, dulcerías, entre otros.

3.- El estacionamiento debe de ocupar por lo menos una superficie similar a la de construcción.

4.- La realización de este Centro Comercial traería un importante desarrollo comercial a la zona, ya que en este momento se encuentra en el olvido.



CUADRO DE AREASCUADRO DE AREAS

CONCEPTO PRIMERA ETAPA SEGUNDA ETAPASUP. LOCALES COMERCIALES 10,000.00 m²9,000.00 m²SUP. PLAZAS Y CIRC. CUBIERTAS 8,500.00 m²

4,500.00 m²TIENDA CLUB 13,800.00 m²HIPERMERCADO (AUTOSERVICIO) 25,000.00 m²CINES 4,000.00 m²SUB-ANCLAS 3,929.83 m²6,779.83 m²TIENDAS DEPARTAMENTALES 16,000.00 m²GASOLINERA 3,014.51 m²HOTEL (EN CINCO NIVELES) 7,500.00 m²RESTAURANTE 600.00 m²TIENDA-CAFÉ 2,850.00 m²OFICINAS y/o CONSULTORIOS 5,000.00 m²POZO (EXISTENTE) 400.00 m²

TOTAL 95,594.34 m²25,279.83 m²ESTACIONAMIENTO Y AREAS EXT. 104,029.32m²AREA DE RESERVA 29,930.00 m²SUPERFICIE DE DESPLANTE 88,559.06m²SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA 120,874.17m²



Notas: Los logotipos son propiedad de las marcas registradas y se utilizan únicamente con fines explicativos.Las Tiendas aquí indicadas están interesadas en participar y se mantienen negociaciones con ellas.

POZO

FOOD COURT

Sup. 3,096.81 m²

GASOLINERA

Sup. 600 m²

Sup. 25,000 m²

TIENDA DE AUTOSERVICIO

Sup. 13,800 m²

TIENDA CLUB

Sup. 4,000 m²

CINES

Sup. 8,000.00 m²

TIENDA DEPARTAMENTAL

HOTEL

TIENDA DEPARTAMENTALTIENDA RESTAURANTE

SUB-ANCLA SUB-ANCLA

RESTAURANTE

OFICINAS

BLVD. MIGUEL ALEMÁN VALDEZ

PA

SE

O T

OLL

OC

AN

BARCEL

Sup. 1,000.00 m²

Sup. 2,564.721 m²

Sup. 2,850 m²Sup. 4,900 m² Sup. 2,129.83 m² Sup. 1,800 m²

1 2 3 4 5 6 7

8

9

14

15

16

17

19 20 21 22 23

10

11

12

13

18

1

2

7

8

9

10

3

4

5

6

11

14

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1

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3

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20

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2

4

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6

7

8

1 3

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

41

42

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

7

8

9

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1

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67

8

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1

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4

5

6

2 3 4 5 6 7 8 9

1

2

3

4

5

7

8

9

6

A B

C

E

D F GL

K

J

35

5.0

7

653.19

34

3.8

6

654.86

1

28

29

56

57

86

87

116

149

148 179

180

211

212

245

246

279

280

315

316

351

352

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388

424

425

461

462

491

492

521

522

552

553

585

117

586

617

618

650

651

667

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684

685

720

721

757

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794

795

831

832

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907

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1074

1075

1126

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1234

1235

1294

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1354

1355

1416

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1701

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1840

1841

1903

1904

1974

1975

2037

2038

2100

2101

2132

2133

2249

2250

2366

2367

24832484

2522

2523

2560

2561

2592

2593

2625

2626

2657

2658

2690

2691

2720

2721

2743

2743

2743

2744

2768

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2803

2804

2842

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2935

2985

2986

3035

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3079

30803035

312430353170

31253171

32163263

3217

3264

3329

3330

3397

3398

3369

3370

3398

3399

34273456

3428

3517

3457

35183578

3579

3639

36403700

3701

3761

37623822

3823

3883

38843944

3945

4005

40664006

4067

4127

4188 4128

TIENDA CLUB DE PRECIOSSup. 17,800 m²

DEPARTAMENTAL 2Sup. 4,900 m²

DEPARTAMENTAL 1Sup. 8,000 m²

CINESSup. 4,000

m²

TIENDA REST. Sup. 2,850 m²

SUBANCLA2Sup. 1,800 m²

HIPERMERCADO

Sup. 25,000 m²

BURGER KINGSup. 600 m²

GASOLINERASup. 3,000 m²

Lobby Hotel

SUBANCLA1Sup. 2,130 m²



HOTEL EJECUTIVOHOTEL EJECUTIVO

1.- Se propone la construcción de un “Hotel ejecutivo” con las siguientes características:

• 150 habitaciones.

• Centro ejecutivo

• Lobby-bar

• Salones para juntas.

• Gimnasio.

• Restaurante.



PLANTA BAJA

HOTEL EJECUTIVO



PLANTA N-1

HOTEL EJECUTIVO



PLANTA TIPO

HOTEL EJECUTIVO

Hipermall Aeropuerto

Business

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