Hojas 1-18 en Inglés Y Español

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Estrategias Legales: Derechos de los inqulinos en Massachusetts

Edición Octava, 2017

Editor Annette R. Duke Massachusetts Law Reform Institute

Antes de mudarse alapartamento

Preparado por Pattie WhitingActualizado Mayo de 2017

Revíselo

Antes de alquilar un apartamento, revíselo. Caminepor todo el apartamento y el edificio. Todos losapartamentos deben estar en buenas condicionespara que el propietario los alquile.

Use nuestra Lista de comprobación antes demudarse a un apartamento (Formulario 1)Moving in Checklist (Form 1), que tieneconsejos de qué revisar y qué preguntarmientras recorre la unidad.

Use el Folleto 2: Código de Sanidad (2013) oBooklet 2 Housing Code Checklist (2017) paradetectar problemas. Pregúnteles a losinquilinos actuales acerca del propietario.¿Hace las reparaciones necesarias? ¿Hantenido problemas?

Alquiler

Los propietarios de viviendas privadas sin subsidiospueden cobrar lo que quieran de alquiler.

Depósito de garantía y otros cargos

Cuando usted se muda al apartamento, elpropietario sólo puede cobrarle:

El primer y último mes de alquiler,

Por una cerradura y una llave nuevas, y

Un depósito de garantía que no puede sermás que un mes de alquiler.

Protéjase: pida recibos

Páguele en efectivo al propietario solamente sile da un recibo en ese momento.

Consiga recibos por cualquier dinero que lepague al propietario. Si el propietario no le daun recibo, use nuestro Recibo de alquiler(Formulario 2) Rent Receipt (Form 2).

Si paga un depósito de garantía, el propietariotiene que darle un recibo dentro de los 30

días. Si no lo hace, use Recibo del depósitode garantía y del último mes de alquiler(Formulario 4) Security Deposit and LastMonth’s Receipt (Form 4).

Pida todos los acuerdos por escrito.

Lea el contrato de alquiler cuidadosamenteantes de firmarlo.

Los propietarios no deben cobrarle otros cargos, porejemplo, por mascotas, limpieza o solicitudes.

Servicios públicos

El propietario solamente puede cobrarle el gas, laelectricidad, el agua caliente y la calefacción si:

Su apartamento tiene medidores separadosde gas y electricidad, y

Usted acepta por escrito pagar los serviciospúblicos.

Generalmente el propietario tiene que pagar el agua.Sólo puede cobrarle el agua si:

Hay un medidor separado y los inodoros y lasduchas son de bajo caudal,

Usted aceptó por escrito pagar el agua, y

El propietario le ha presentado ladocumentación correcta a la ciudad o pueblo.

Lea el contrato de alquiler antes defirmarlo

Si el propietario quiere que usted firme un contratode alquiler, léalo cuidadosamente. Asegúrese de queincluya la siguiente información:

La fecha en que el contrato de alquilercomienza y termina.

El precio del alquiler.

Cuánto debe pagar de depósito de garantía yúltimo mes de alquiler, si el propietario le pideuno o ambos.

Los nombres, direcciones y números deteléfono del propietario y de cualquier otrapersona encargada de mantener la propiedad.

Preste atención a los términos del contrato quepodrían afectarlo más adelante. Por ejemplo:

Extensión automática uOpción de renovar

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Asegúrese de comprender si su contrato seextiende automáticamente o si usted tieneque renovarlo cada año.

SubalquilerAlgunos contratos de alquiler le permitensubalquilar si usted cumple ciertas reglas,otros no.

Mantenga buena documentación

Guarde copias de todas las cartas y mensajesde correo electrónico entre usted y elpropietario.

Guarde copias de los recibos de alquiler, delos pagos y del pago del depósito de garantía.

Pida todos los acuerdos por escrito. Si unacuerdo no figura por escrito y más adelantehubiera una discrepancia, será la palabra deusted contra la del propietario.

Reparaciones

Antes o justo después de mudarse al apartamento,haga una lista de cualquier cosa rota o dañada. Useel Folleto 2: Código de Sanidad (2013) o Booklet 2Housing Code Checklist (2017). Dele la lista alpropietario. Guarde una copia para usted.

Si el propietario acepta hacer reparaciones, pídaleque lo indique por escrito. Si no se compromete porescrito a hacerlas, escríbale de inmediato. Guarde

una copia de su carta. Su carta podría decir:

Gracias por aceptar reparar los problemas en elapartamento situado en __dirección__ para la

fecha .

Si el propietario se niega a alquilarle austed

Los propietarios utilizan agencias de evaluación deinquilinos para hacer averiguaciones. Estas agenciasvenden información sobre los inquilinos, porejemplo, si han tenido casos en una corte,verificaciones de crédito y de empleo, direcciones dealquiler anteriores y averiguación de antecedentespenales. Los propietarios también pueden encontrarinformación en línea. Algunos propietarios se niegana alquilarles a los inquilinos que han tenido casos enla corte.

Si un propietario se niega a alquilarle a usted,pregúntele por qué. Tal vez pueda aclarar elproblema. Para mayor información, vea Evaluaciónde inquilinos.

Si un propietario se niega a alquilarle y usted creeque es por su raza, religión o sexo, o que estádiscriminando en contra de usted por algún otromotivo, consulte Discriminación en la vivienda.

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-1-moving-in

Evaluación del inquilino

Preparado por Paul Schack en Tácticaslegales: Derechos de los inquilinos enMassachusettsCreado Mayo de 2017

Cuando usted busca un apartamento, es importanteque comprenda cómo evalúan los propietarios a losinquilinos. Hacen esto de diferentes maneras. Lospropietarios quieren saber si los inquilinos van a:

Pagar el alquiler a tiempo.

Mantener el apartamento en buenascondiciones.

Ser buenos vecinos.

Si le niegan la solicitud, protéjase

Si los propietarios o administradores de unapropiedad le niegan la solicitud de unapartamento:

Pregúnteles por qué.

Tal vez pueda convencerlos de que no lodeben rechazar.

Quizás tengan datos de un informe deevaluación del inquilino, un registro judicial oun informe de antecedentes penales (informe“CORI”, en inglés) que son incompletos oincorrectos.

Usted tal vez tenga que corregir lainformación inexacta o incorrecta de suevaluación como inquilino, su registro judicialo su informe de antecedentes penales.

Quizás pueda mostrar que sus circunstanciashan cambiado. Por ejemplo, usted antes habíaperdido su empleo y no podía pagar elalquiler, pero ahora tiene trabajo y puedepagarlo.

Cómo evalúan los propietarios a losinquilinos

Informes de crédito

Los propietarios usan informes de crédito paradeterminar si usted puede pagar el alquiler y si lohará. Los informes de crédito muestran cómo

obtiene préstamos y los devuelve. También indicancuánto dinero debe.

Informes de evaluación del inquilino

Los propietarios pueden comprarles informes deevaluación de inquilinos a compañías privadas. Estosinformes pueden incluir antecedentes de desalojo,casos judiciales, direcciones anteriores, verificacióndel número de seguro social y búsquedas deantecedentes penales.

Información de antecedentes penales

Los propietarios y los administradores depropiedades pueden obtener un informe de susantecedentes penales, llamado “Criminal OffenderRecord Information” o CORI, en inglés.

Información de la corte

Los tribunales de primera instancia publicaninformación sobre casos en Internet.

Antecedentes de alquiler

Los propietarios pueden pedirles referencias a laspersonas que le alquilan a usted actualmente o quele han alquilado antes.

Informe de crédito

Antes de buscar un lugar para alquilar, consiga unacopia de su informe de crédito. Puede obtener unacopia gratis una vez al año llenando el Formulario desolicitud del informe de crédito anual. Para conseguireste formulario:

Llame al 877-322-8228 o vaya aAnnualCreditReport.com

Informes de evaluación del inquilino

Los propietarios tienen que informarle si le rechazanla solicitud de alquiler por los datos de un informe deevaluación del inquilino. Pero no siempre le dicen porqué se la niegan. Si un propietario le niega lasolicitud de alquiler, pregúntele si utilizó un informede evaluación del inquilino. Si así fue, pídale elnombre de la compañía. Comuníquese con lacompañía y pida que se cambie la informacióninexacta o incorrecta.

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Información de antecedentes penales

Un propietario no puede descalificarautomáticamente a una persona por tenerantecedentes penales. Los propietarios tienen queevaluar a los solicitantes caso por caso.

Para que un propietario pueda negarle la solicitudpor sus antecedentes penales (CORI), primero tieneque:

Notificarle que planea negarle la vivienda porla información que aparece en el informeCORI.

Darle una copia del informe CORI que recibióo del informe de evaluación del inquilino, sitiene antecedentes penales.

Decirle qué parte de su informe CORI o deevaluación del inquilino es problemática.

Darle información sobre cómo corregir erroresen su informe CORI y darle la oportunidad decorregirlos.

Darle una copia de sus Normas sobre CORI, sise requiere que tenga una.

Si solicitó ciertos tipos de vivienda subsidiada, tieneque darle información sobre cómo apelar ladenegación de vivienda basada en el informe CORI.Ver Cómo apelar una denegación Challenging aDenial.

Información de la corte

Los tribunales de primera instancia de Massachusettspublican cierta información sobre sus casos en

Internet. A las personas que defienden a inquilinos,esto les preocupa, porque esta información puedetener errores. Además, puede estar incompleta.

Por ejemplo, la información en línea no muestra siusted llegó a un acuerdo con un propietario anteriory si cumplió el acuerdo.

Si usted estuvo involucrado en un caso de vivienda,asegúrese de que no haya errores en línea. Busquesu caso en el sitio web de la corte: MassCourts. Siencuentra un error, use el Formulario decorrección de errores (Folleto 11) ErrorCorrection Form (Booklet 11).

Antecedentes de alquiler

Un propietario tal vez quiera obtener información delas personas que le alquilan o que le han alquiladopara averiguar si usted es un buen inquilino. Antesde presentar una solicitud de alquiler, comuníquesecon los propietarios anteriores y dígales que otropropietario tal vez les pida referencias. Si teme queun propietario anterior pueda dar referencias malassobre usted, pídale una carta de referencia simpleque diga que pagó el alquiler a tiempo.

Si no tiene antecedentes de haber alquilado, trate deusar otra información que muestre que puede pagarel alquiler a tiempo y que cuidará el apartamento.Por ejemplo, obtenga cartas de su iglesia, delpersonal del refugio o de sus empleadores diciendoque cuidará el apartamento y respetará los derechosde los demás.

Links

AnnualCreditReport.com => http://www.annualcreditreport.com/requestReport/landingPage.actionMassCourts => http://www.masscourts.org

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-2-tenant-screening

Proteja su depósito de garantía

Preparado por Maureen McDonaghActualizado Mayo de 2017

Cuánto puede cobrarle el propietario

Según la ley, el propietario:

Sólo le puede cobrar el primer y el último mesde alquiler, por una cerradura y una llavenueva y el depósito de garantía cuando ustedse muda por primera vez a la unidad.

No le puede pedir de depósito de garantíamás dinero que el equivalente a un mes dealquiler

No le puede cobrar otros cargos, por ejemplo,por mascotas, por limpieza o por presentaruna solicitud.

Protéjase antes de mudarse a la vivienda

Obtenga un recibo de cualquier dinero que lepague al propietario cuando se mude. Si no leda un recibo, use Recibo de alquiler(Formulario 2) Rent Receipt (Form 2).

Pague en efectivo solamente si el propietariole puede dar un recibo de inmediato.

Empiece una carpeta nueva y guarde losrecibos y demás documentos relacionados consu apartamento nuevo en un lugar seguro.

Haga una lista de cualquier cosa rota odañada y tome fotografías. Póngales la fechaa las fotos y guárdelas en la carpeta

Si el propietario no le da una Declaración decondición (Statement of Condition) cuandousted se muda, envíele una Declaración decondicion (Formulario 3) Statement ofCondition (Form 3) una lista de cualquier cosarota o dañada. Guarde una copia para usted.

Vivienda subsidiada

La cantidad que el propietario le puede cobrar dedepósito de garantía depende del subsidio que ustedrecibe.

Si usted tiene un cupón de Sección 8 del HousingChoice Voucher Program (HCVP) o del Project-BasedVoucher Program, se le puede exigir que pague

hasta un mes de alquiler. Es decir, su parte delalquiler más la parte que paga la agencia de lavivienda. Si un mes de alquiler cuesta $1,000, elpropietario le puede cobrar $1,000 como depósito degarantía.

Si recibe asistencia de Sección 8 “basada enproyectos” ("project-based") en viviendasmultifamiliares de propiedad privada, le convieneleer bien el contrato. Este tipo de asistencia deSección 8 no es un cupón.

Si tiene un cupón subvencionado por elMassachusetts Rental Voucher Program o elAlternative Housing Voucher Program, el propietariopuede cobrarle de depósito de garantía hasta un mesde alquiler.

Responsabilidades del propietario

El propietario tiene la obligación de:

Mantener el depósito de garantía en unacuenta bancaria separada del dinero personalde él.

Darle a usted un recibo dentro de los 30 díasdespués de recibir su depósito de garantía. Elrecibo debe indicar en qué banco está sudepósito de garantía.

Pagarle los intereses de su depósito degarantía y del último mes de alquiler una vezal año. Si no lo hace, usted puede restar esacantidad del pago del próximo mes de alquiler.

Si el propietario desobedece cualquier parte de estaley, tiene que devolverle todo su depósito degarantía si usted lo solicita, incluso si usted todavíavive en el apartamento alquilado.

Protéjase mientras alquile

Si el propietario no le paga una vez al año losintereses de su depósito de garantía y del últimomes de alquiler, usted puede restar esa cantidad delalquiler del mes siguiente.

Para qué se puede usar el depósito degarantía

Después de que usted desocupa el apartamento, elpropietario sólo puede usar su depósito de garantíapara el alquiler no pagado o para reparar dañoscausados por usted o sus invitados. El daño debe ser

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mayor que el daño “razonable por uso y desgaste”.El propietario no puede usar el depósito de garantíapara el trabajo rutinario de pintura, limpieza oreparaciones pequeñas.

Protéjase cuando desocupe la unidad

Mude sus pertenencias, limpie el apartamento yrepare todo lo que pueda.

Inspeccione el apartamento junto con el propietarioy haga una lista de todo lo que el propietario digaque hay que reparar. También puede tomarfotografías.

Haga una copia de la lista. Guarde una copia parausted y dele la otra copia al propietario.

Devuelva las llaves y dele al propietario su nuevadirección para que le pueda enviar el depósito degarantía.

Cómo recuperar el depósito de garantía

Si desocupa el apartamento en las mismascondiciones en que lo encontró, el propietario tieneque devolverle el saldo de su depósito de garantía,con intereses, dentro de los 30 días siguientes a sumudanza.

Si el propietario no le devuelve su depósito degarantía, envíele una carta formal solicitando que ledevuelva el 100% de su depósito. Puede usar laCarta de exigencia del depósito de garantíapara inquilinos que se mudan (Formulario 6 )Security Deposit Demand Letter for Tenants MovingOut (Form 6).

Si aun así el propietario se niega a devolverle eldepósito de garantía, usted puede presentar unademanda en la Corte de Reclamos Menores. Elpropietario podría tener que pagarle el triple de sudepósito de garantía. Para mayor información, veaDemandas de menor cuantía Small Claims en elsitio web del Tribunal de Primera Instancia deMassachusetts.

Propietarios nuevos

Usted no debería perder su depósito de garantía ni elúltimo mes de alquiler a causa de una ejecuciónhipotecaria, por la venta del apartamento ni porquehaya una compañía de administración nueva.

Sepa quién es el propietario nuevo.

Si el propietario nuevo le pide que vuelva a pagar eldepósito de garantía o el último más de alquiler,dígale que “¡No!”

El propietario nuevo tiene 45 días para enviarle unaviso sobre su depósito de garantía y el último mesde alquiler. Si pasan 45 días y no ha tenido noticiasdel propietario nuevo, escríbale el propietarioanterior y pídale que le devuelva su dinero, másintereses.

Si el propietario anterior no le devuelve su dinero,usted puede presentar una demanda pidiendo que lepague el triple del depósito de garantía que usteddio.

Links

Small Claims => http://www.mass.gov/lists/small-claims-court-forms

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-3-security-deposit

¿Qué tipo de alquiler tiene?

Preparado por Pattie WhitingCreado Mayo de 2017

Diferentes tipos de alquiler

Para informarse sobre sus derechos, usted tiene quesaber qué tipo de alquiler tiene.

Inquilino a voluntad (“Tenant at Will”)

Si su acuerdo con el propietario es un alquiler demes a mes, usted es un inquilino a voluntad. Elacuerdo puede ser escrito o verbal. La mayoría delos inquilinos son inquilinos a voluntad.

Inquilino con contrato (“Tenant withLease”)

Si su contrato de alquiler es por un períodoespecífico, es decir, tiene fecha de finalización, ustedes un inquilino con contrato. Los contratosgeneralmente duran 1 año. Asegúrese de saber sidebe renovar su contrato de alquiler o si se renuevaautomáticamente de un año a otro.

Inquilino por tolerancia (“Tenant atSufferance”)

Si su alquiler termina, pero usted sigue viviendo enel apartamento, se lo considera un inquilino portolerancia. Su alquiler termina cuando su contratofinaliza o el propietario le envía un Aviso de desalojo. La diferencia principal entre un inquilino portolerancia y otros inquilinos es que el propietario notiene que enviarle un Aviso de desalojo . Pero usteddebe recibir documentos de la corte. El propietariotiene que ir a la corte para desalojarlo. No lo puededesalojar sin la autorización de la corte.

Inquilino en una casa de huéspedes

Si usted alquila una sola habitación que no es unapartamento, y al menos 4 personas no relacionadascon el propietario alquilan una habitación allí, ustedes un inquilino en una casa de huéspedes. Susderechos dependen del tiempo que lleva viviendoallí. Para mayor información, vea Casas dehuéspedes.

Inquilinos en viviendas públicas ysubsidiadas

Si usted es inquilino en una vivienda pública osubsidiada, tiene protecciones especiales contra losaumentos de alquiler y los desalojos. Hay muchosprogramas gubernamentales de vivienda diferentes.Para averiguar qué tipo de vivienda es el de usted,vea Programas de vivienda en MassachusettsHousing Programs in Massachusetts.

Casas móviles

Si usted vive en una casa móvil o prefabricada, tieneprotecciones especiales. Para mayor información,vea Casas móviles.

Inquilino en una vivienda de transición

Si usted está en un programa que ofrece servicios yalojamiento temporales mientras busca una viviendapermanente, usted es inquilino en una vivienda detransición. Al igual que cualquier otro propietario, elde una vivienda de transición generalmente tieneque seguir el proceso de desalojo de la corte paradesalojarlo.

Todos los inquilinos tienen derechos

En Massachusetts, todos los inquilinos (incluso losque se quedan después de que el contrato dealquiler ha finalizado) tienen derechos legales. Estosincluyen los siguientes derechos:

A un lugar seguro y en buenas condiciones,con calefacción, agua caliente y electricidad.

A pedirle al propietario que repare lo que nofunciona o arregle cualquier condicióninsalubre.

A la privacidad. El propietario sólo puedeentrar a su apartamento si usted le dapermiso, si se trata de una emergencia o sitiene una orden judicial. Aunque haya quehacer reparaciones, el propietario primerotiene que avisarle.

Quédese en su apartamento hasta que semude o un juez le ordene que se mude.

Niéguese a pagar tarifas ilegales.

Lleve al propietario a la corte si hace algoilegal.

Usted tal vez tenga otros derechos. Sus otrosderechos dependen del tipo de alquiler o contratoque usted tiene y del tipo de vivienda que alquila.

Protéjase

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Pídale al propietario que repare lo que nofunciona o que arregle cualquier condicióninsalubre. Usted tiene derecho a una viviendaque esté en buenas condiciones.

Si el propietario se niega a hacer lasreparaciones, puede pedirle a la Junta deSalud o a un tribunal que le ordene al

propietario que haga las reparaciones.

Usted tiene derecho a vivir en su apartamentohasta que decida mudarse o un juez le ordeneque se mude. La única manera legal en que elpropietario puede obligarlo a mudarse esiniciando un caso de desalojo en la corte.

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-4-tenancies

Alquiler

Preparado por Lauren D. SongActualizado Mayo de 2017

¿Cuánto puede cobrarle el propietariopor alquiler?

En Massachusetts, los propietarios de viviendasprivadas sin subsidios pueden pedir la cantidad quequieran por el alquiler. No tienen que ajustar elprecio del alquiler a una cantidad que pueda pagar.

Protéjase. ¡Guarde sus recibos de pago delalquiler!

Si el propietario estuviera en desacuerdo con queusted pagó el alquiler, necesitará prueba dehaberlo pagado. Mantenga buena documentación:

Cada vez que pague el alquiler, pida unrecibo. Asegúrese de que el recibo muestre elmes y el año del pago del alquiler. Nuncapague el alquiler en efectivo a menos quepueda conseguir un recibo. Vea Recibo dealquiler (Formulario 2) Rent Receipt (Form2).

Pague el alquiler con un cheque o giro postal.Escriba el mes y el año del pago del alquiler.Haga una copia o tome una foto del cheque ogiro postal con el talón del recibo adjunto.

Guarde todos los recibos de pago del alquiler,cheques cancelados y copias y fotos de losgiros postales con los talones del recibo enuna carpeta o sobre especial.

Si alquila con otras personas, cada inquilinodebe pagarle su parte del alquilerdirectamente al propietario y guardar uncomprobante del pago. Cada inquilinonecesita prueba de que le pagó el alquiler alpropietario y no a otro coinquilino.

Cargos por retraso ilegales

Usted tiene que pagar un cargo por pago atrasadosolamente si tiene un contrato de alquiler por escritoque así lo estipula. Aun así, el propietario no puedecobrarle ese cargo hasta 30 días después de la fechade vencimiento del alquiler.

Cómo parar un desalojo por falta de

pago

Si el propietario le envía un aviso de desalojo porfalta de pago con un plazo de 14 días, tal vez puedapagar lo que debe y parar el caso en la corte. Estose conoce como remediar (curing) la falta de pago.Pero usted tiene que pagar todo el alquiler que debepara una fecha determinada. Consiga recibos paramostrar que usted se ha puesto al día.

Si no tiene un contrato de alquiler

Usted puede parar el desalojo si paga todos losalquileres que debe dentro de los 10 días después derecibir el aviso de desalojo, y si este es el únicoaviso de desalojo por falta de pago que ha recibidoen los últimos 12 meses.

Si usted tiene un contrato de alquiler

Usted puede parar el desalojo aun si recibió otroaviso de desalojo por falta de pago en los últimos 12meses. Hay dos maneras de parar el desalojo:

Páguele al propietario todo el alquiler quedebe dentro de los 10 días de recibir el avisode desalojo con un plazo de 14 días, o

Si el propietario ya ha iniciado un caso en lacorte, páguele todo el alquiler que debe y loscostos de la corte al propietario en o antes dela “fecha de contestación” indicada en eldocumento de Emplazamiento y Demanda dela corte.

Demora en la asistencia del gobierno

Si el motivo de su retraso con el pago del alquiler esque su cheque de beneficios o de pago del alquilerde una agencia del gobierno se ha demorado, el jueztiene que darle al menos 7 días más antes de laaudiencia de su caso de desalojo. Esto se conocecomo “aplazamiento” ("continuance"). Si usted pagatodo el alquiler adeudado y los intereses y costosjudiciales antes de la fecha de la audiencia indicadaen el aplazamiento ("“continued court date"), el jueztiene que desestimar el caso.

Desacuerdos con el alquiler

Si el propietario está en desacuerdo con la cantidadque usted debe, pague lo que usted sabe que debe yescriba en el cheque o giro postal: “El cobro de estecheque significa que usted acepta que esta cantidadpaga el total del alquiler adeudado hasta la fecha,incluyendo el día [fecha]."(“Cashing this check

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means you agree this amount is full payment of rentowed to date, including for [date].")

Si el propietario cobra el cheque y no “se reserva susderechos” (reserve her rights), eso significa queacepta que usted está al día con su alquiler. Unpropietario puede indicar que se reserva susderechos en el cheque, en el aviso de desalojo, enun contrato o en otros documentos.

Aumentos ilegales del alquiler

El propietario no puede aumentarle el alquiler si:

Usted no está de acuerdo con el aumentodel alquiler.

Usted tiene un contrato de alquiler porescrito que no ha vencido. En general, elalquiler no se puede aumentar durante lavigencia del contrato de alquiler.

Usted tiene un cupón de Sección 8, y laagencia de vivienda no aprobó el aumento, ousted no acordó aceptar un aumento delalquiler aprobado.

El aumento es algo que se hace en contra deusted por actividades como informar malascondiciones o unirse a una organización deinquilinos. Esto se conoce como “represalia” (“retaliation”).

Usted no ha recibido el aviso previoapropiado.

Aviso apropiado de aumento del alquiler

El propietario sólo puede aumentar el alquiler si leenvía un aviso apropiado. Un propietario nuevo tieneque aceptar su alquiler anterior hasta que le envíaun aviso apropiado.

Un aviso apropiado indica que su alquiler actual estápor terminar y le ofrece un alquiler nuevo más alto.El aviso puede ser 1 documento o 2 documentosseparados.

Si usted tiene un contrato de alquiler, elpropietario tiene que enviarle un avisoindicando que su alquiler finaliza antes derenovar o extender el contrato de alquiler.Esto se conoce como “Aviso de desalojo”. Sisu contrato de alquiler no tiene instruccionesespeciales con respecto a los avisos, elpropietario no tiene la obligación de enviarleun Aviso de desalojo por separado. El contratode alquiler le informa cuándo vence sucontrato.

Si usted no tiene un contrato de alquiler,el propietario tiene que darle al menos 30 díasde preaviso por escrito para finalizar sualquiler.

Si le están aumentando el alquiler

Usted tiene varias opciones. Puede:

Organizarse y negociar. Únase a un grupo deinquilinos y juntos negocien un alquiler justo. Esilegal tomar represalias por organizarse.

Pagar el aumento y quedarse. Asegúrese de quepodrá pagar el aumento. Pida un contrato de alquilerprolongado para protegerse de aumentos futuros.

Negarse a pagar el aumento y mudarse. Si pagasu alquiler actual hasta que se muda, el propietariono puede desalojarlo por falta de pago.

MassLegalHelp.org/spanish/housing/housing/lt1-pullout-5-rent

Servicios públicos, derechos yprogramas

Preparado por Jen BoscoActualizado Mayo de 2017

¿Quién paga los servicios públicos?

El propietario tiene la obligación de pagar:

El agua caliente y la calefacción: A menosque el contrato de alquiler diga que usteddebe pagar esto.

El gas y la electricidad: A menos que ustedhaya firmado un acuerdo que diga que ustedpagará esto y que haya un medidor separadopara su apartamento.

Agua: A menos que usted haya firmado unacuerdo que diga que usted pagará esto y quehaya un medidor separado para suapartamento. Además, el propietario debetener un certificado que indique que en suapartamento hay instalaciones de bajo caudal.

Cuando usted se muda al apartamento

Si tiene que pagar el gas o la electricidad,comuníquese con la compañía de gas o electricidad.La mayoría de las compañías de servicios públicos lepermiten que solicite el servicio nuevo por teléfono.Algunas compañías pueden requerir que ustedcomplete un formulario.

Usted tiene derecho al servicio de gas y electricidad,pero si debe una factura de servicios públicos de unadirección anterior, se aplican ciertas reglas.

Protéjase: Ayuda para pagar las cuentas

Las compañías privadas de electricidad y gasofrecen descuentos si usted recibe asistencia delgobierno como SSI, cupones de alimentos o HeadStart.

Si necesita ayuda para pagar las facturas decalefacción, averigüe si reúne los requisitos para elprograma de asistencia de combustible. Llame al800-632-8175.

Las compañías de servicios públicos tambiéntienen programas especiales para ayudarle a

pagar facturas vencidas. Son los programas demanejo de deudas pendientes. Si usted reúnelos requisitos, cada vez que paga una factura atiempo, le dan un crédito en su factura vencida.

Si debe una factura de servicios públicos

Gas y electricidad

Si debe una factura de gas o electricidad de unapartamento anterior, la compañía puede pedirle quela pague para activarle el servicio nuevo. Tambiénpueden aceptar un plan de pago razonable. Ustedpuede comunicarse directamente con la compañía ynegociar su propio plan de pago. No acepte unacantidad que no podrá pagar.

Si una compañía de servicios públicos se niega aactivar el servicio nuevo, podrían pedirle que firmeuna Exención de Cromwell (Cromwell Waiver,en inglés). Este formulario permite que la compañíaagregue su factura no pagada a su factura nueva yque le haga un plan de pago. Si usted no paga lafactura nueva, le pueden cortar el servicio. No firmela Exención de Cromwell si la factura de ladirección anterior es incorrecta o no es la de usted.

Si una compañía se niega a hacer un plan de pago oa firmar una Exención de Cromwell, llame a lalínea directa del Departamento de Servicios Públicosal 877-886-5066 y pida ayuda.

Teléfono celular

Si le debe dinero a una compañía de telefoníacelular, puede abrir una cuenta nueva negociando unplan de pago de su deuda. Si una compañía noacepta un plan de pago, llame a la línea para elconsumidor del Departamento de Cable yTelecomunicaciones al 800-392-6066.

Protección contra el corte de servicios

Cómo resolver una disputa con una compañía:Si una compañía de servicios públicos no resuelve unproblema a su entera satisfacción, pídale que protejasu servicio hasta que la disputa se resuelva. Si no lehan cortado ya el servicio, no se lo pueden cortarmientras la disputa se resuelve.

El propietario no cumple con el pago: Si elpropietario esresponsable de los servicios públicos y no los paga,

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la compañía debe darle como mínimo 30 días depreaviso para poder cortarle el servicio.

Usted no cumple con el pago en su direcciónactual:Una compañía de servicios públicos sólo le puedecortar el servicio si usted no paga una factura de sudirección actual. No le puede cortar el servicio porcargos de una dirección anterior o por dinero quedebe un inquilino anterior.

Protecciones especiales: Si su hogar es de bajosingresos, una compañía de servicios públicos no ledebe cortar el servicio si alguien:

Es menor de 12 meses o mayor de 65 años,

Tiene una enfermedad grave o crónica comodiabetes, TDAH, asma o

Si usted no puede afrontar el costo de lacalefacción en los meses de invierno, denoviembre a marzo y a veces hasta abril

Pídale a la compañía una solicitud de ayuda pordificultades financieras("hardshipapplication").

Si la compañía de servicios públicos no le brindaayuda, llame al Departamento de ServiciosPúblicos al 1-877-886-5066

Servicio de ayuda telefónica

Si tiene bajos ingresos, hay servicios y programasespeciales que pueden ayudarle a pagar la factura

de teléfono y a mantener el servicio telefónicobásico.

Pueden darle 90 días para pagar sufactura telefónica si una persona que viveen su hogar tiene un enfermedad grave.Además, si alguien tiene una emergenciapersonal y necesita un teléfono, pueden darlehasta 30 días más.

Tal vez pueda negociar un plan de pago silo solicita a la compañía telefónica. Si no leaceptan un plan de pago razonable, llame alDepartamento de Cable y Telecomunicacionesal 800-392-6066. Dígales que necesita que unintercesor le ayude a negociar un plan.

Usted puede recuperar su depósito sipaga todas sus facturas telefónicas a tiempodurante 6 meses. Después de 6 meses, pídalea la compañía telefónica su depósito másintereses.

Usted puede recibir un descuentomensual si recibe asistencia del gobierno,SSI, cupones de alimentos o Head Start.Solicíteselo a su compañía telefónica.

El programa Lifeline ofrece teléfono fijo,teléfono celular o servicio de Internet a uncosto reducido. Llame a su compañíatelefónica para presentar una solicitud. Si notiene teléfono o su compañía telefónica noofrece el programa Lifeline, llame a la líneapara el consumidor del Departamento deCable y Telecomunicaciones al 800-392-6066.

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-6-utilities

Discriminación con la vivienda

Preparado por Amy Romero y Maureen St.CyrActualizado Mayo de 2017

¿Es discriminación?

La discriminación con la vivienda toma muchasformas:

Un agente de bienes raíces le muestraapartamentos en un vecindario pero no enotro a causa de su raza.

Un propietario se niega a alquilarle porqueusted tiene un cupón de Sección 8

Un propietario hace un comentarioinapropiado sobre su sexo, grupo étnico,religión o discapacidad.

Usted tiene niños pequeños y un propietario ledice que no puede alquilarle porque eldepartamento tiene pintura con plomo.

Cuando busque un apartamento, protéjase

No pregunte si un propietario acepta Sección8 o permite que haya niños. Suponga que elpropietario cumplirá con la ley.

Pida ver todos los apartamentos disponibles,aun si el propietario le dice que unapartamento es demasiado pequeño o quetiene pintura con plomo.

Si un propietario se niega a alquilarle,pregúntele el motivo específico.

¿Quiénes están protegidos?

Las leyes que protegen contra la discriminación seconocen como leyes de equidad de vivienda.

Las leyes de equidad de vivienda lo protegen si elpropietario, uno de sus empleados o un agente debienes raíces discrimina en contra de usted a causade su:

Raza

Color

Nacionalidad de origen o ascendencia

Sexo

Orientación sexual

Identidad de género

Religión

Edad (siempre y cuando tenga 18 años omás)

O porque usted:

Es una mujer embarazada o tiene hijos

Recibe beneficios de bienestar social(“welfare”), SSI o de otro tipo

Tiene Sección 8 o vivienda subsidiada

Es una persona casada o soltera

Está o ha estado en las Fuerzas Armadas

Tiene una discapacidad física o mental

¿Está incluída la propiedad?

Ningún propietario de un edificio de cualquiertamaño puede discriminar por motivos de raza ni porrecibir asistencia pública o un subsidio de vivienda.Pero para otros tipos de discriminación:

Las leyes estatales de equidad de vivienda nocubren los edificios con sólo 2 apartamentos siel propietario vive allí.

Las leyes federales de equidad de vivienda nocubren los edificios con 4 apartamentos omenos si el propietario vive allí.

Actúe con rapidez

Escriba los hechos.

Sus notas podrían ser su mejor prueba. Anotetodo lo más pronto posible.

Sus notas

Anote la fecha y hora de la discriminación.

Escriba el nombre y título de la persona quediscriminó en contra de usted.

Lo que usted dijo.

Todo lo que la otra persona dijo.

1.

Ponga “a prueba” al propietario.

Pídale a una agencia de pruebas que le ayude a

2.

hoja 7

determinar si un propietario está discriminandoen contra de usted. Comuníquese con una deestas agencias el mismo día que haya tenidoel problema.

Si no logra conseguir ayuda de la agencia, hagasu propia prueba. Por ejemplo, si cree que elpropietario discriminó en contra de ustedporque tiene un niño, pídale a alguien que notenga niños que pida ver el mismoapartamento. Luego tome notas detalladassobre lo que ocurra.

Consiga la ayuda de un abogado.

El abogado puede ofrecerle asesoramiento yayudarle a presentar una demanda.

3.

Presente una demanda.

Vea Presentar una demanda por discriminación

4.

para averiguar cómo se presenta una demanda.

Agencias de pruebas

Fair Housing Center of Greater Boston617-427-9740Condados de Essex, Middlesex, Norfolk, Plymouthy Suffolk

Massachusetts Fair Housing Center800-675-7309Condados de Berkshire, Franklin, Hampden yHampshire

Community Legal Aid800-649-3718Condado de Worcester

Links

Fair Housing Center of Greater Boston => http://www.bostonfairhousing.org/Contact-Us.htmlMassachusetts Fair Housing Center => http://www.massfairhousing.org/housing-discriminationCommunity Legal Aid => http://www.communitylegal.org/es/get-help/como-obtener-ayuda

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-7-discrimination

Cómo hacer que el propietariohaga reparaciones

Preparado por Susan HegelActualizado Mayo de 2017

Todos los inquilinos tienen derecho a vivir en unlugar seguro y adecuado. No hace falta un contratode alquiler para tener este derecho.

Si el propietario sabe que existe un problemapeligroso o insalubre en su apartamento o edificio yno lo arregla, está violando la ley.

Su derecho a vivir en un lugar adecuado

En Massachusetts, el Código Sanitario les otorga alos inquilinos el derecho a una vivienda adecuada. ElCódigo Sanitario establece requisitos mínimos parala vivienda. Cubre cocinas, cuartos de baño,habitaciones, agua, calefacción, electricidad,cerraduras y espacios comunes que usted compartecon otros inquilinos.

Para informarse de las condiciones que debe cumplirsu apartamento, vea la Folleto 2: Código de Sanidad(2013) o Housing Code Checklist (2017).

Protéjase, documente el problema

Tome fotografías o videos de las malascondiciones. Registre la fecha y la hora de lasfotografías o los videos. O anote esta información.

La tienda de Apple o Google Play tienenaplicaciones gratuitas como “Photo Date” que lefechan las fotos de su teléfono inteligente.

Informe al propietario de los problemas

Si en su apartamento hay algo que necesitareparaciones, dígaselo al propietario lo antes posible.

Informe de inmediato al propietario si:

Después de mudarse encuentra algo quenecesita reparación o

Tiene una emergencia, por ejemplo, se rompeuna tubería de agua o tiene un problema conla calefacción.

Pídale al propietario que le diga cuándo vendráalguien a arreglar el problema. Es importante queusted o alguien esté presente para que la personaque venga a hacer la reparación pueda entrar alapartamento.

Si el propietario no arregla el problema en unperíodo de tiempo razonable, siga estos pasos:

Envíele una carta al propietario explicando elproblema y pidiéndole que lo arregle

1.

Guarde una copia de esta carta en una carpetacon los otros documentos de su alquiler.

2.

Si el propietario no responde a su carta,mándele otra copia de la carta por correocertificado con acuse de recibo.

3.

Pida una inspección

Si le escribe o informa al propietario del problema yaun así se niega a hacer reparaciones, llame a laJunta de Salud de su pueblo o ciudad para pedir unainspección. Un inspector de vivienda puede ser útil.

Los inspectores examinan las unidades para ver sicumplen con el Código Sanitario estatal. Siencuentra violaciones, el inspector puede ordenarleal propietario que haga las reparaciones en un plazodeterminado. En muchos casos, los propietarioshacen las reparaciones.

Si los problemas son serios, por ejemplo, unproblema con la cañería o falta de agua ocalefacción, informe a la Junta de Salud. Por ley,deben hacer todo lo posible para llegar dentro de las24 horas.

Prepárese para una inspección

Esté preparado. Antes de la inspección, completeel Folleto 2: Código de Sanidad (2013) o HousingCode Checklist (2017).

Limpie su casa. Asegúrese de que los pasillos y laspuertas no estén bloqueados y de sacar la basurapara no meterse en problemas usted por violacionesal Código Sanitario.

Esté presente. Si no puede estar presente cuandollegue el inspector, haga arreglos para que otrapersona esté allí. Deje una nota que diga que estapersona tiene su permiso para dejar que el inspector

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inspeccione su casa.

Pida una inspección completa. Pídale al inspectorque inspeccione el interior de su apartamento, elexterior del edificio y todas las áreas comunes.

Señale los problemas. Si el inspector no ve unproblema, muéstreselo para que lo incluya en elinforme.

Pida una copia del informe del inspector. Si suapartamento o edificio necesita reparacionesurgentes, el inspector debe enviarle una orden dereparación al propietario dentro de las 12 horas.

Seguimiento. Si el propietario no hace lasreparaciones para la hora y la fecha de la orden,comuníquese con el inspector y solicite una nuevainspección.

Si el propietario se niega a hacer lasreparaciones

Si el propietario se niega a reparar las condicionesque pueden poner en peligro o dañar gravemente susalud o seguridad, usted tiene derecho a:

Retener el alquiler. Puede retener todo o parte delalquiler hasta que el propietario haga lasreparaciones que usted solicitó. Podrían tratar dedesalojarlo. Para protegerse de un desalojo:

Ponga el dinero del alquiler que retiene en

una cuenta bancaria. Manténgalo separado desus otras cuentas para contar con ese dinerosi el propietario lo lleva a la corte.

Escríbale una carta al propietario, enumere lasreparaciones necesarias y diga que retendráel alquiler hasta que se resuelvan losproblemas. ¡Guarde una copia de su carta enun lugar seguro!

Repare y deduzca. Mande a hacer las reparacionesy deduzca el costo de su alquiler. Esto puede sercomplicado y debe cumplir con la ley.

Únase con los demás inquilinos. Si otrosinquilinos necesitan reparaciones, colaboren paraencontrar soluciones.

Cancele el contrato de alquiler. Si el propietariose niega a solucionar problemas graves, usted talvez pueda cancelar su contrato de alquiler. Pida unainspección de su vivienda antes de mudarse. Esto leprotegerá si el propietario lo demanda por cancelarel contrato.

Lleve al propietario a la corte. Si prueba que elpropietario violó la ley, un juez puede ordenarle quehaga reparaciones o que le pague dinero por malascondiciones, o puede disponer que haya unpropietario temporal llamado “administrador odepositario judicial”.

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-8-getting-repairs-made

Las leyes sobre el plomoprotegen a los inquilinos

Preparado por Jeffrey Feuer y Benjamin HillerActualizado Mayo de 2017

El envenenamiento con plomo es un problema serio.Puede causar problemas de aprendizaje, audición yhabla, y daño cerebral permanente. El plomo esespecialmente peligroso para los niños menores de 6años y para los fetos.

Antes de alquilar

Usted tiene derecho a saber si hay plomo en unavivienda antes de alquilarla, incluso si no tiene hijos.Los propietarios que alquilan cualquier clase devivienda construida antes de 1978 tienen que darlesa todos los inquilinos:

Información sobre la posibilidad de que hayapintura con plomo en la vivienda,

El Aviso sobre la Ley del Plomo y losformularios de certificación,

Una copia del informe más reciente deinspección del plomo, si lo hubiera, y

Una copia de la carta de cumplimiento, si seeliminó el plomo de la propiedad.

Usted debe pedirle estos documentos al propietarioantes de alquilar un apartamento.

Protéjase: Consiga una inspección gratuitadel plomo

Llame a su Consejo de Salud local o al Programade Prevención del Envenenamiento Infantil porPlomo al 800-532-9571

Si se encuentra plomo en la vivienda, pídale alpropietario por escrito que arregle de inmediatoel problema del plomo.

La discriminación es ilegal

Aun si hay pintura con plomo en un apartamento, elpropietario no puede negarse a alquilarle ni arenovar su contrato de alquiler porque usted tienehijos pequeños o está embarazada.

Además, si está embarazada o tiene niños pequeños

y el propietario descubre que hay pintura con plomoen su apartamento, no puede desalojarlasimplemente por ese motivo. Si recibe un aviso dedesalojo, hable con un abogado.

Después de mudarse al apartamento

Si nota que hay restos de pintura o pinturadescascarada en el apartamento, infórmeselo alpropietario por escrito de inmediato. Los lugares enque es más común que haya pintura con plomo sonalrededor de las ventanas, en las repisas de lasventanas, los armarios pintados, los zócalos y laspuertas. También puede haber plomo en el sueloalrededor de un edificio.

Si tiene un hijo menor de 6 años, pídale a alpropietario que haga pruebas de plomo en suapartamento. Si el propietario no hace arreglos paraque un inspector de plomo autorizado inspeccionesu apartamento, usted puede:

Pedir a su Consejo de Salud local o alPrograma de Prevención del EnvenenamientoInfantil por Plomo una inspección gratuitade plomo.

Hacer pruebas usted mismo(a) con un kit depruebas de plomo para el hogar. Puedecomprarlo en línea o en una ferretería.

Contratar a un inspector de plomo autorizado.Si el inspector encuentra plomo, el propietariotiene que pagarle a usted el costo de lainspección.

El propietario tiene que eliminar o cubrircualquier nivel peligroso de plomo que seencuentre.

Pedir que se le hagan pruebas a susniños

Los niños y adultos con envenenamiento por plomopueden parecer totalmente saludables. Si nota queen su casa hay restos de pintura o pinturadescarada, pida que se le haga de inmediato unanálisis del plomo en la sangre a su niño.

Los seguros de salud pagan el costo de estaspruebas. O pregunte en su Consejo de Salud local oen el Programa de Prevención del EnvenenamientoInfantil por Plomo dónde se hacen pruebasgratuitas.

Si uno de sus hijos se envenenó con plomo en su

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apartamento, usted tiene el derecho de demandar alpropietario, incluso si éste no sabía que había plomo.Puede presentar la demanda en cualquier momentoantes de que su hijo cumpla 21 años de edad. Usteddebe hablar acerca de esto con un abogado.

A todos los niños se les deben hacerpruebas

Las pruebas se deben hacer por primera vez entrelos 9 y 12 meses de edad, y luego a los 2 y a los 3años. A los niños que viven en los siguienteslugares, también hay que hacerles pruebas a loscuatro años de edad:

Boston Haverhill New Bedford

Brockton Holyoke Springfield

Chelsea Lawrence Taunton

Fall River Lowell Worcester

Fitchburg Lynn

Las represalias son ilegales

Es ilegal que un propietario haga algo en contra deusted por informar un problema con el plomo. Estose conoce como una “represalia”.

Si el propietario trata de desalojarlo, le aumenta elalquiler o no le renueva el contrato de alquiler dentrode los 6 meses de que usted ha presentado unaqueja por escrito, infórmelo a su Consejo de Saludlocal o al Programa de Prevención delEnvenenamiento Infantil por Plomo.

Para protegerse contra las represalias, escríbale al

propietario acerca de la pintura con plomo. Póngalela fecha a la carta y guarde una copia. Si elpropietario lo lleva a la corte para desalojarlo, ustednecesitará pruebas de haberle informado acerca delplomo. Si una corte determina que el propietario hatomado represalias contra usted, puede exigir que elpropietario le pague hasta 3 meses de alquiler.

¿Quién hace el trabajo de eliminacióndel plomo?

La mayoría del trabajo de eliminación del plomo creacondiciones peligrosas para usted y sus hijos. Por logeneral, sólo las personas autorizadas para eliminarel plomo pueden hacer este tipo de trabajo. Lospropietarios necesitan permiso del Estado para hacereste trabajo ellos mismos. Si usted cree que untrabajador no autorizado está haciendo trabajo deeliminación de plomo en los alrededores de suvivienda, informe o su Consejo de Salud local o alPrograma de Prevención del Envenenamiento Infantilpor Plomo.

Gastos de mudanza

Tal vez tenga que mudarse de su apartamentodurante el trabajo de eliminación del plomo. Elpropietario tiene que pagarle los gastos razonablesde mudanza, adondequiera que usted vaya. Si sequeda con amigos o familiares durante el trabajo deeliminación del plomo, no tiene que pagar el alquiler.

Si el propietario le encuentra vivienda temporal, sigapagándole el alquiler habitual. Si la viviendatemporal cuesta más que su alquiler habitual, estocorre por cuenta del propietario.

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-9-lead-poisoning

Cómo organizar un grupo deinquilinos

Preparado por Eloise LawrenceActualizado Mayo de 2017

Una asociación de inquilinos es un grupo deinquilinos que colaboran para solucionar susproblemas de vivienda. Estas asociaciones hantenido éxito porque organizan a los inquilinos.

Los inquilinos tienen derecho a organizarse. Esilegal que un propietario tome represalias encontra de usted por formar parte de un grupo deinquilinos. El propietario no puede desalojarlo,aumentarle el alquiler ni cambiarle el contrato dealquiler porque usted se ha unido a una asociaciónde inquilinos.

Identifique los problemas

Conozca sus derechos. La mejor protección esestar informado de sus derechos como inquilino.

Busque ayuda. Su comunidad tiene muchosrecursos. No sea tímido, pida ayuda. Puede ponerseen contacto con:

Un abogado para recibir asistencia legal

Un organizador capacitado para que les ayudea hacer planes

Organizaciones comunitarias locales

Universidades y facultades de derecho localescon estudiantes que le ayudan a investigartemas.

Protéjanse, manténganse unidos

¡Tengan cuidado! Los propietarios a veces tratande dividir a los grupos de inquilinos intimidándoloso fingiendo ser una víctima. Manténganse unidos.

Hable con los otros inquilinos. Tal vez tenganmiedo de hacerse oír. Pregúnteles a sus vecinos sitienen problemas de vivienda y escucheatentamente. Infórmeles que los inquilinos tienenderecho a organizarse.

Una a los inquilinos. Después de hablar con los

inquilinos e identificar problemas comunes,programe una reunión para hacer un plan.

Hagan un plan

Una vez que haya reunido a los inquilinos, hagan unplan. Para hacer esto, definan los problemas conclaridad. Anótenlos. Identifiquen las metas del grupoy lo que quieren cambiar. Al hacer el plan,consideren estas preguntas:

¿Cuál es el problema?

¿Quien resolverá el problema?

¿El propietario violó alguna ley?

¿Quién tiene poder para arreglar el problema?

¿Dónde pueden conseguir ayuda?

Elijan sus tácticas

Luego, decidan las tácticas o métodos que el grupousará para solucionar los problemas. Los planes y lastácticas deben ser adecuados para su situación y talvez tengan que cambiarlos con el tiempo.

Estas son algunas tácticas para considerar:

Escribirle una carta al propietario paradocumentar las preocupaciones del grupo

Pedirles a los inquilinos que firmen unapetición para mostrarle al propietario que haymuchas personas afectadas

Pedir inspecciones del Consejo de Salud paraque le ordenen al propietario que haga lasreparaciones

Organizar un mitin, un piquete o unamanifestación

Hacer pancartas y letreros para las ventanas

Conseguir la atención de los medios

Llevar al propietario a la corte. Pero primero,pídanle a un abogado que revise su caso.

Negocien

Traten de reunirse y de negociar con el propietario.Negociar significa trabajar con el propietario paraacordar soluciones. Antes de negociar, prepárense.

Hagan una lista de lo que están pidiendo.

Tengan pruebas de los problemas.

Infórmense de sus derechos.

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Pongan el acuerdo por escrito.

Empiecen un grupo de inquilinos

Elijan los líderes. Pueden tener un líder o un grupode líderes que rotan las responsabilidades deorganizar reuniones y mantener al grupo enfuncionamiento. Un buen líder sabe escuchar, tienepaciencia y es inclusivo.

Mantengan a los inquilinos informados eincluidos. Organicen reuniones periódicas y usenlas redes sociales, volantes, árboles telefónicos yeventos para mantener a todos los inquilinos al día.

Traduzcan. Traduzcan la información, y si en lasreuniones hay personas que no hablan inglés,consigan intérpretes.

Establezcan reglas básicas. Tener buenas reglasbásicas para las reuniones es la mejor manera deevitar conflictos. Ejemplos: sólo una persona puedehablar a la vez, no interrumpir, no menospreciar aotros, establecer un límite de tiempo para cadapersona que hable.

Formen comités. Un comité es un grupo depersonas que colaboran para realizar una tarea.Algunos comités comunes son: Negociación,divulgación y recaudación de fondos.

Mantengan documentación. Asignen a unapersona para que tome notas durante las reuniones.Documenten sus comunicaciones con el propietario.

Trabajen con un abogado y un organizador. Elabogado puede informarles acerca de sus derechos.El organizador sabe acerca de tácticas organizativas.Recuerden, las decisiones las toma el grupo, no susasesores.

Evalúen su trabajo. Estén dispuestos a cambiar losplanes y las tácticas sobre la marcha.

Consigan que participen más inquilinos.Conseguir la participación de más personas requieretiempo y paciencia. A la mayoría de las personas hayque pedirles de manera directa que participen.

Consigan apoyo

De los medios: los periódicos, la TV, la radio y laInternet son herramientas poderosas para losinquilinos. La atención de los medios puedepresionar al propietario para que negocie.

De los políticos: los políticos locales, estatales ynacionales pueden ayudarles escribiéndole una cartaal propietario o facilitando una conversación entreustedes y el propietario. Si son elegibles para votar,asegúrese de que las personas de su edificio seanvotantes registrados .

De los líderes y grupos de la comunidad:: loslíderes y los grupos locales, como clubes, iglesias ysindicatos, pueden ayudarles escribiendo cartas deapoyo, asistiendo a mítines y ofreciéndoles recursoso espacio para reuniones.

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-10-getting-organized

Cuando usted se muda

Preparado por Pattie WhitingActualizado Mayo de 2017

Dar aviso de que usted se mudará

Si no tiene un contrato de alquiler porescrito

Según la ley, el propietario debe recibir un aviso deque usted se mudará o dejará de ser inquilino. Deberecibir este aviso como mínimo 1 período completode alquiler antes de que usted se mude;generalmente esto significa 30 días.

¡No se retrase! Si da el aviso con retraso, elpropietario podría exigir que le pague otro mes dealquiler. Mande el aviso por correo común. Envíelocon anticipación para que llegue a tiempo. Tal vez leconvenga entregarle también una copia en persona.Guarde una copia para usted.

Si usted no puede dar 30 días de preaviso, hablecon el propietario y explíquele su situación. Tal vez leacepte la fecha de mudanza que usted propone. Si laacepta, envíele una nota como ésta por correopostal, electrónico o mensaje de texto:

Gracias por aceptar que me mude de mi unidad dealquiler, situada en [dirección], el día [fecha].Desocuparé el apartamento y le enviaré las llavesa usted en esa fecha o antes.

Si el propietario no acepta la fecha de mudanza queusted propone, puede darle sus llaves. Esto seconoce como “entrega” de las llaves. Si elpropietario le acepta las llaves o pronto despuésanuncia la disponibilidad del apartamento o lo alquilaa otra persona, tal vez no pueda cobrarle un mesadicional de alquiler después de que usted semarche.

Si usted tiene un contrato de alquiler porescrito

Algunos contratos de alquiler se renuevanautomáticamente, otros no. Lea su contrato dealquiler para averiguar esto.

Si su contrato de alquiler se renueva

automáticamente, usted debe darle un aviso porescrito al propietario indicando que no lo va arenovar . Si usted no le da este aviso, el propietariopodría exigirle que le pague otro período de alquiler.El contrato de alquiler estipula el número de días depreaviso que usted debe dar. La mayoría de loscontratos establecen un preaviso de 30 días antesdel último día del contrato de alquiler. Guarde unacopia de su aviso.

Tal vez tenga un contrato de alquiler que finaliza enun día determinado y no se renueva de maneraautomática. Si usted piensa mudarse para la fechade finalización del contrato, no tiene que darle unaviso al propietario.

Si tiene que mudarse antes de lafinalización del contrato de alquiler

Usted tiene opciones:

Entrega . Hable con el propietario. Tal vezacepte que usted se mude antes de lafinalización del contrato. De ser así, envíele unanota o un mensaje de correo electrónico o detexto que diga que usted le está “entregando”el apartamento. Pídale al propietario unaaceptación por escrito de la “devolución”.

1.

Malas condiciones . Si su apartamento tienecondiciones inseguras o insalubres y elpropietario no las arregla, la ley permite queusted termine el contrato de alquiler y semude. Usted debe seguir ciertos pasos legalespara tener derecho a finalizar su contrato dealquiler a causa de las malas condiciones. VeaCómo conseguir que se hagan arreglos -Suspensión del contrato de alquiler.

2.

Subalquiler . Si su contrato de alquiler lopermite, usted tal vez pueda subalquilar oreasignar su contrato. ¡Pero cuidado! Si elsubinquilino daña el apartamento o no paga elalquiler, usted es el responsable. Algunosinquilinos subalquilan a pesar de que elcontrato de alquiler no les permite subalquilarni reasignar el contrato. Si usted hace esto,firme un acuerdo con el subinquilino que digaque podría tener que mudarse si el propietariose entera del subalquiler y no lo acepta.

3.

Protéjase - Cómo recuperar el depósito degarantía

Si usted devuelve el apartamento en las mismas

hoja 11

condiciones en que lo encontró, el propietario estáobligado a devolverle el 100% del depósito degarantía, más intereses, dentro de los 30 díasdespués de que usted se mude o el contrato dealquiler finalice.

Cuando usted se mude, envíele una carta alpropietario pidiéndole que le devuelva el depósitode garantía. Dele la dirección a la cual debe enviarel cheque. Guarde una copia de su carta. O hagaarreglos para recoger su cheque.

Si no recibe el depósito de garantía dentro de los30 días de haberse mudado, escríbale alpropietario. Pida que le devuelva todo el depósitode garantía. Vea un ejemplo. Guarde una copiapara usted.">Carta para exigir la devolución deldepósito de garantía, para inquilinos deapartamentos (Formulario 5) Security DepositDemand Letter for Tenants in an Apartment (Form5).

Si aun así el propietario no le devuelve el depósitode garantía, usted puede presentar unareclamación en una corte de casos menores. Elpropietario podría tener que pagarle el triple de lacantidad del depósito, más intereses, por no haberrespondido a su solicitud. Para mayor informaciónsobre cómo presentar una reclamación en unacorte de casos menores, vea la Sección sobrereclamaciones menores del sitio web de la Cortede Massachusetts.

Lista de comprobación al mudarse

Retire todas sus pertenencias y limpie elapartamento

Saque todas sus pertenencias y limpie el

apartamento. Si no lo hace, el propietario podríaintentar cobrarle el costo de la limpieza o de retirarsus pertenencias. O podría intentar quedarse contodo el depósito de garantía o parte de él.

Haga arreglos

Repare cualquier daño que usted haya causado.Usted no tiene que arreglar ningún problema que yaexistía cuando ocupó el apartamento. Además, elpropietario no puede cobrarle el daño por uso ydesgaste normal.

Tome fotos

Antes de irse, tome fotos de todos los cuartos. Si elpropietario alega que usted causó daños e intentaquedarse con el depósito de garantía, usted tendráfotos de las condiciones en que entregó elapartamento cuando se mudó.

Recorra el apartamento con el propietario

Después de haber retirado sus pertenencias, limpieel apartamento. Luego pídale al propietario querecorra el apartamento con usted. Señale cualquierproblema que ya existía cuando usted ocupó elapartamento.

Devuélvale sus llaves

Devuelva sus llaves el día en que desocupe elapartamento o antes. Si se retrasa, el propietariopodría quedarse con dinero del depósito de garantíao del último mes de alquiler. Trate de que hayaalguien con usted para presenciar la entrega de lasllaves en caso de que el propietario diga que nuncalas recibió.

Links

Sección sobre reclamaciones menores => http://www.mass.gov/courts/selfhelp/small-claims

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-11-moving-out

Si enfrenta un desalojo

Preparado por Maureen E. McDonagh y JuliaE. DevanthéryActualizado Mayo de 2017

Pasos que un propietario debe seguirpara desalojarlo

El propietario sólo puede obligarlo a mudarse si lodesaloja. Para desalojarlo, tiene que conseguir laautorización de una corte. No pueden bloquearle elacceso cambiando la cerradura, arrojar suspertenencias a la calle ni intimidarlo. Si el propietariono sigue los pasos indicados, usted puede detener eldesalojo.

El propietario debe asegurarse de queusted reciba un Aviso de desalojo

El Aviso le informa que debe irse en un númerodeterminado de días. Usted no tiene que mudarsepara la fecha indicada en al Aviso de desalojo,pero no lo ignore. El número de días depende de larazón del desalojo.

Aviso de 14 días: Usted debe alquiler.

Aviso de 30 días: El propietario lo estádesalojando sin dar ninguna razón o por unarazón que alega que es culpa de usted.

Sin aviso: El propietario lo acusa de realizaruna actividad ilegal en su apartamento.Consiga un abogado antes de decir nada enuna corte.

El propietario debe hacerle llegar unEmplazamiento y demanda en proceso dedesalojo

Este formulario de la corte le informa que elpropietario está llevando el caso a una corte y quehabrá una audiencia. Anuncia la hora, la fecha y ellugar de la audiencia. También anuncia la fechalímite para que usted presente su Contestación.

Medidas que usted puede tomar pararesponder al desalojo

Cada desalojo es diferente. Las opciones que ustedtiene dependen de su situación. En todas lasopciones hay plazos estrictos. Si usted no cumple

con la fecha límite, pierde esa opción.

Protéjase, busque ayuda

Trate de conseguir asistencia legal.

Tal vez pueda conseguir asistencia legalgratuita.

Si no logra conseguir asistencia legal, deberárepresentarse a sí mismo. Use los Formulariosy cartas de autoayuda (2008 y 2015) Self-Help Forms and Letters (2018).

Algunos tribunales tienen abogadosvoluntarios que pueden ayudarle a completarformularios o informarle de programas deayuda cerca de donde usted vive. Pregúnteleal secretario de la corte cómo encontrarabogados voluntarios.

Pague el alquiler: Si el motivo del desalojoes que usted debe alquiler, en la mayoría delos casos puede detener el desalojo pagandoel alquiler. Si paga antes de que el propietarioinicie un caso en la corte, puede evitar tenerque pagar los gastos judiciales delpropietario: $135 en la Corte de Vivienda,$195 en la Corte de Distrito. Para averiguarlos plazos, vea Desalojos - Pago del alquileradeudado Evictions - Paying the Rent Owed.

Presente su Contestación ante la Corte:Si usted recibe un Emplazamiento yDemanda, presente un formulario legalllamado Contestación. Use este formulariopara explicarle a la corte por qué no lodeberían desalojar y cualquier problema quehaya tenido con el propietario. La fecha límitepara presentar su Contestación está en eldocumento de Emplazamiento y Demanda. Nodeje de cumplir con este plazo. Use el folletotitulado Folleto 3 La Respuesta (2015) oBooklet 3 The Answer (2018).

Transfiera su caso: Si su caso está en unaCorte de Distrito, usted tiene derecho atransferirlo a una Corte de Vivienda, si hayuna en su zona. Las cortes de viviendaofrecen más apoyo. Usted puede presentar unformulario de transferencia hasta el día antesde que su caso se trate en la Corte deDistrito. Use el folleto titulado Folleto 5Transferencia (2008) o Booklet 5 Transfer(2018 ).

Prepare los documentos importantes:Antes de su audiencia, reúna los documentos

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que necesite para probar su caso, porejemplo, recibos de alquiler o fotos de malascondiciones. Use el folleto titulado Folleto 1:Realizando su Defensa (2008) o What to Taketo Court Checklist - in Booklet 1 RepresentingYourself in an Eviction Case (2017). .

Haga arreglos para el cuidado de susniños y pida tiempo libre del trabajo el díade la audiencia en la corte. Podría durar el díaentero.

Vaya a la corte: Si no va a la audiencia en lacorte, usted pierde su caso de formaautomática. Esto se conoce comoincumplimiento.

Pídale al juez que desestime el caso: Si elpropietario no ha seguido los pasos correctos,usted tal vez pueda conseguir que el caso sedesestime. Las razones por las que se podríadesestimar su caso, se explican en Desalojos:Moción de desestimación Evictions - Motion toDismiss.

Negocie un acuerdo: La mayoría de lospropietarios e inquilinos resuelven losdesalojos llegando a un acuerdo. Tengacuidado cuando negocie un Acuerdo. Firme unAcuerdo solamente si lo comprende y puedecumplir con lo que estipula. Para protegerse,consiga el folleto titulado Cómo negociar unacuerdo en su caso (Folleto 10) Booklet 10Negotiating a Settlement of Your Case (2018).

Dispute el desalojo: Tal vez pueda prevenirel desalojo. Use el documento de Contestaciónpara explicar las razones por las cuales no lodeberían desalojar. Incluya cualquier quejaque tenga con respecto al propietario. No dejede cumplir con el plazo para presentar su

Contestación. La fecha límite está en eldocumento de Emplazamiento y Demanda.Use el folleto titulado Folleto 3 La Respuesta(2015) o Booklet 3 The Answer (2018).

Pida tiempo para preparar su caso:Cuando presente su formulario deContestación, también puede presentardocumentos en la corte que piden que elpropietario dé información que usted necesitapara preparar su caso. La corte pospondráautomáticamente su caso para dos semanasmás tarde. Esto se conoce como presentaciónde pruebas. Use el folleto titulado Folleto 4Producción de Pruebas (2008) o Booklet 4Discovery (2017).

Pídale al juez tiempo para mudarse: Si unjuez emite una orden de desalojo, ustedpuede pedirle que le permita quedarse mástiempo en su apartamento mientras buscaotro lugar para vivir. Si el juez le concede mástiempo, emitirá una Suspensión decumplimiento de la sentencia. Es másprobable que disponga la Suspensión decumplimiento de la sentencia si usted haempezado a buscar un lugar nuevo para vivir.Use el folleto titulado Suspensión delProcedimiento (2008) o Booklet 8 Stay(2017).

Apele la decisión de la corte: Al final de laaudiencia en la corte, el juez tomará unadecisión llamada sentencia. Si no está deacuerdo con la decisión del juez y deseadisputarla, tiene 10 días para presentar unaapelación.

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-12-evictions

Cuándo llevar al propietario ala corte

Preparado por Gary AllenActualizado Mayo de 2017

Si ha tratado de resolver un problema con elpropietario pero él o ella se niega a cumplir con laley, usted podría decidir que la única manera desolucionar el problema es llevarlo a la corte.

Resuelva los problemas fuera de la corte

Trate de resolver el problema fuera de la corte:

Si el propietario se niega a hacerreparaciones, pida a su inspector local deviviendas que inspeccione su departamento oedificio y que le envíe una orden dereparación al propietario.

Si el propietario le debe el depósito degarantía, envíele una carta de la Ley deProtección al Consumidor reclamándoselo.

Si tiene una disputa con el propietario, losprogramas de mediación comunitaria puedenayudarle a resolver el problema.

Si otros inquilinos tienen el mismo problema,organícense para buscar juntos una solución.

Qué puede hacer una corte

Si usted tiene un buen caso y puede probar que elpropietario incumplió una ley, el juez podría ordenarque el propietario haga cosas como las siguientes:

Responder rápidamente a emergencias, comofalta de calefacción.

Hacer las reparaciones que sean necesarias,por ejemplo, arreglar cañerías.

Permitir que usted regrese al apartamento, silo había dejado fuera.

Pagarle dinero para compensarle por losdaños sufridos.

Ordenar que un propietario temporal llamado“administrador o depositario judicial” haga lasreparaciones y administre la propiedad.

Pagar una multa o ir a la cárcel, pero sólo si elpropietario incumplió una ley penal.

Protéjase: La decisión de ir a la corte

Ir a la corte es estresante, y usted podría perderel caso. Antes de ir a la corte, hágase estaspreguntas:

¿Puedo solucionar el problema fuera de la corte?

¿Qué quiero que haga la corte?

¿Puedo presentar pruebas en mi caso?

¿Necesito apoyo legal? ¿Puedo conseguirlo?

¿Qué clase de caso tiene?

Casos penales

Si el propietario comete un delito, comuníquese deinmediato con la policía. Algunos ejemplos de delitosson ingresar al apartamento sin que usted le hayadado permiso, cortarle servicios públicos, dejarlofuera del apartamento o atacarlo. Dígale a la policíaque quiere presentar una denuncia penal.

Casos civiles

La mayoría de los casos contra propietarios soncasos civiles. Los tipos más comunes de casos civilesson:

Reclamos menores

Si usted tiene un caso de menos de $7000, puedepresentarlo en la Corte de Reclamos Menores, deVivienda, de Distrito o en la Corte Municipal deBoston. Si su caso es de más de $7000, hable conun abogado.

Petición del inquilino

Una petición del inquilino de hacer cumplir el CódigoSanitario es una manera rápida de solicitarle a lacorte que ordene que el propietario haga lasreparaciones, especialmente las que sean deemergencia. También puede usarlo para pedirle auna corte que le reduzca el alquiler para reflejar elvalor de su apartamento con todos sus problemas.Presentar una petición cuesta $2.

Condiciones malas o insalubres

Los propietarios deben ofrecer el apartamento encondiciones “habitables” o decentes. Usted puedesolicitar que la corte ordene que se hagan lasreparaciones y que le devuelvan parte del alquiler.

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Interferencia con el “disfrute tranquilo”

A veces, los propietarios son responsables de lascondiciones que interfieren con el uso delapartamento. Esto se conoce como una “violacióndel disfrute tranquilo”. Por ejemplo, cortarle serviciospúblicos si el propietario es el responsable de supago es una violación de esta ley.

Represalias

Es ilegal que un propietario tome represalias comotratar de desalojarlo, aumentar el alquiler o hacer uncambio importante en su contrato de alquiler porqueusted:

Pidió que se hicieran reparaciones necesarias,

Informó las malas condiciones de suapartamento o edificio a la Junta de Salud o aotros funcionarios locales,

Se unió a una organización de inquilinos, o

Retuvo el alquiler debido a las malascondiciones.

Prácticas injustas o engañosas

Es ilegal que los propietarios utilicen prácticas

injustas o engañosas. Esta ley no protege a losinquilinos de viviendas públicas o de edificios de 2 o3 familias si el propietario vive en el edificio. Parautilizar esta ley, usted debe seguir reglas específicas,como enviarle al propietario una carta de reclamo.

Depósitos de garantía

Los propietarios deben dar cuenta de maneraadecuada del depósito de garantía y del último mesde alquiler. Si el propietario viola la ley de depósitode garantía, envíele una carta de reclamo por violarla Ley de Protección al Consumidor. Ver ejemplos decartas de reclamo del depósito de garantía:Formulario 5: Para inquilinos en apartamentos Form5: For Tenants in an Apartment y Formulario 6: Parainquilinos que se mudan Form 6: For Tenants MovingOut. Si el propietario no le da una respuestarazonable, puede llevarlo a la corte.

Discriminación con la vivienda

La discriminación es ilegal. Las leyes protegen aciertos grupos de personas, cubren diferentes tiposde vivienda y establecen diferentes protecciones.

Links

los programas de mediación comunitaria => http://www.mass.gov/ago/ftf

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-13-taking-landlord-to-court

El uso del sistema judicial

Preparado por Gary AllenActualizado Mayo de 2017

La decisión de llevar un caso a una corte no es unadecisión fácil. Requiere tiempo y dinero. Además, nose puede saber con certeza qué sucederá. Pero si sucaso es convincente, puede permitir que ustednegocie una solución o que gane.

¿Es usted el demandante o eldemandado?

Demandante

Si está llevando al propietario a la corte, usted es eldemandante.

Demandado

Si el propietario lo está desalojando o lo estállevando a la corte por otra razón, usted es eldemandado.

Si va a una corte

Tómese todo el día libre del trabajo.

Si tiene hijos, haga arreglos para que alguiencuide a sus niños en un lugar que no sea en lacorte.

Llegue a la corte temprano para estarpresente cuando se oiga su caso.

Si va a una corte que no permite el uso deteléfonos celulares, deje el suyo en su casa.Vea las Lista de cortes que no permiten el usode teléfonos celulares.

Protéjase, consiga ayuda legal

Cómo presentar un caso en contra delpropietario

El sistema judicial es complicado. Tienemuchísimas reglas y plazos. Si usted lleva alpropietario a la corte, generalmente estará enmejor posición si consigue un abogado que lorepresente.

Si no puede pagarle por adelantado, algunosabogados aceptan ciertos casos de vivienda en los

que el propietario debe pagar sus honorarios siusted gana. Estos tipos de casos implican:

Represalias

Prácticas injustas o engañosas

Violaciones de la protección del consumidor

Violación de la ley sobre depósitos de garantía

Interferencia con el “disfrute tranquilo”

Cómo oponerse a un desalojo

Muchas cortes de vivienda tienen programas queofrecen un abogado por el día para que ayude alos inquilinos de bajos ingresos que enfrentan undesalojo. Estos abogados ofrecen asesoramiento y,a veces, acompañan al cliente a la mediación o ala sala de la corte. También ayudan a los dueñosde viviendas que enfrentan un desalojo por unaejecución hipotecaria.

Pregunte en la oficina del secretario de su distritoo de la corte de vivienda cómo puede encontrar unprograma de “Abogado por el día” Lawyer for theDay.

Formularios

Use los formularios preimpresos para presentar sucaso. Los formularios necesarios pueden conseguirseen línea, en la corte y en las oficinas de servicioslegales y de grupos comunitarios.

Tribunal de Primera Instancia deMassachusetts tiene formularios judiciales:Formularios del Tribunal de Primera Instanciade Massachusetts

MassLegalHelp tiene formularios deautoayuda con asuntos de vivienda, ymodelos de cartas que usted puede usar:Formularios y recursos de vivienda deMassLegalHelp

Dónde presentar su caso

La mayoría de los casos de propietarios e inquilinosse pueden presentar en la corte de vivienda o en lacorte de distrito. Si donde usted vive hay una cortede vivienda, considere iniciar su caso allí. El personalde la corte de vivienda está bien informado sobre lasdisputas entre propietarios e inquilinos. A menudo leofrece más apoyo a los inquilinos que la corte de

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distrito.

Honorarios de la corte

Para presentar un caso en la corte, hay que pagarhonorarios. En la corte de vivienda, los honorariosson de $135. En la corte de distrito, los honorariosson de $195.

Si no puede pagar esta cantidad, presente unformulario de “Declaración Jurada de Indigencia”.Este formulario le pide a la corte que le permitapresentar su caso sin pagar los honorarios. Se puedeobtener en la corte o en línea. Vea la DeclaraciónJurada de Indigencia (Folleto 9) Affidavit ofIndigency (Booklet 9) o ¿Qué ocurre si no puedopagar el costo de ir al tribunal?

Los demandados no pagan honorarios por presentaruna Contestación.

Aviso de la demanda

Usted tiene que informar al propietario que estállevando el caso a la corte. Cuando presente lademanda, el secretario le dará o le enviará porcorreo un formulario de Emplazamiento y demanda.Usted tiene que hacer entrega del formulario deEmplazamiento y demanda al propietario. Pero nopuede hacerlo usted mismo. Tiene que pagarle entre$50 y $65 a un alguacil o un policía para que hagaentrega de este documento al propietario.

Intérpretes

Si no se siente cómodo comunicándose en inglés,tiene derecho a que haya un intérprete en la corte.No importa cuál es su lengua materna. La corte tieneque ofrecerle un intérprete sin costo alguno.

Dígale al secretario de la corte que necesita unintérprete. Puede pedir el intérprete cuando llegue ala corte, pero conviene pedirlo por adelantado. Useel Formulario de solicitud de un intérprete:

Puede conseguir los formularios de la cortetraducidos, en línea: Formularios de la cortetraducidos

Mediación

Las corte de vivienda y algunas cortes de distritotienen mediadores para ayudar a los propietarios einquilinos a llegar a un acuerdo. Los gruposcomunitarios también ofrecen servicios de mediaciónantes de ir a la corte. La mediación es voluntaria.

Antes de firmar un acuerdo, léalocuidadosamente. Asegúrese de que lo comprendey de que puede cumplir con sus términos. Vea Cómonegociar un acuerdo en su caso (Folleto 10)Negotiating a Settlement of Your Case (Booklet 10).

Links

Lista de cortes que no permiten el uso de teléfonos celulares => http://www.mass.gov/courts/banned-electronicsFormularios del Tribunal de Primera Instancia de Massachusetts => http://www.mass.gov/courts/formsFormulario de solicitud de un intérprete => http://www.mass.gov/service-details/using-interpreters-in-courtFormularios de la corte traducidos => http://www.mass.gov/court-forms-information-in-spanish-formularios-e-informacion-en-espanol/need-to-know

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-14-using-court-system

Sus derechos en una casa dehuéspedes

Preparado por David Brown y Geoff KetchamActualizado Mayo de 2017

¿Qué es una casa de huéspedes?

Una casa de huéspedes es una empresa que alquila4 habitaciones o más en el mismo edificio.

A veces se las conoce como pensiones o unidades deuna sola habitación.

Cada inquilino suele tener una habitación y uncontrato separado con el dueño. Por ejemplo, ustedpodría alojarse por sólo unos días, pero otroinquilino podría alojarse por tres meses.

Para tener una casa de huéspedes con 4 o másinquilinos simultáneos se necesita autorización.

Algunas ciudades y pueblos tienen proteccioneslocales para los inquilinos en casas de huéspedes.

Protéjase: Conozca sus derechos

Las personas que viven en casas de huéspedestienen derechos legales.

Al igual que los demás inquilinos, tienen derecho aun lugar seguro y en buenas condiciones, concalefacción, agua caliente y electricidad.

Si usted ha vivido en una casa de huéspedes porun día, una semana o un mes, el propietario nopuede ponerle llave a la habitación sin el permisode un juez.

Los propietarios de casas de huéspedestienen las siguientes obligaciones

Ofrecer un baño con inodoro, lavabo y ducha obañera por cada 8 inquilinos de la casa dehuéspedes.

Limpiar el baño cada 24 horas si usted lo compartecon otros inquilinos.

Proporcionar detectores de humo o calor

automáticos.

Proporcionar extintores (rociadores contraincendios), si hay 6 inquilinos o más.

Proporcionar una habitación en la que haya al menos80 pies cuadrados por persona, o 60 pies cuadradospor persona si la habitación se comparte conalguien.

Corregir condiciones insalubres como ratones, ratas,chinches o cucarachas.

Hacer las reparaciones necesarias sin cargo, amenos que usted haya causado el daño.

Obtener el permiso de usted para entrar a suhabitación para hacer reparaciones, a menos que setrate de una emergencia.

Darle privacidad. El propietario puede entrar a suhabitación sólo si usted le da permiso, si se trata deuna emergencia o si tiene una orden judicial.

No puede cerrarle la habitación con llave.

Tiene que conseguir una orden de la corte parapoder desalojarlo. ¡Importante! Aunque lo desaloje,el propietario no se puede quedar con laspertenencias de usted.

Reglas para el espacio de cocinar

El propietario no está obligado a ofrecerles unespacio para cocinar a los inquilinos. Pero si lo hace,la cocina debe tener fregadero, estufa, horno,espacio de almacenamiento y refrigerador.

Cuando hay de 6 a 19 inquilinos, el propietariopuede proporcionar una kitchenette (cocinapequeña) en la habitación. Pero el propietario sólopuede proporcionar una kitchenette si la habitacióntiene al menos 150 pies cuadrados. Las kitchenettesdeben tener:

Plato caliente.1.

Refrigerador.2.

Fregadero con agua corriente caliente y fría.3.

Si la habitación se conecta con la de otro inquilino, lacocina también debe tener lugar de almacenamiento

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de alimentos.

Los propietarios pueden proporcionar un microondasen la habitación o en espacios comunes.

Reparaciones

Su habitación y las zonas comunes deben estarseguras y en buenas condiciones de higiene. Si hayun problema, pídale el propietario que lo repare. Unpropietario no puede desalojar a un inquilino porpedirle que haga reparaciones. Si trata de hacerlo,eso se considera represalia y es ilegal.

Si le pide al propietario que arregle un problema y seniega, presente su solicitud por escrito. Tambiénpuede informar del problema a la Junta de Saludlocal. Deben venir a inspeccionar el problema y darleal propietario un informe que le ordena hacer lareparación.

Si el propietario aun así no soluciona el problema,usted tiene otras opciones que son más complicadasy dependen del tiempo que haya vivido allí.

Desalojos

Si usted ha vivido en la casa de huéspedes durante30 días o menos, el propietario puede presentar uncaso de desalojo en contra de usted sin aviso previo.

Si usted ha vivido allí más de 30 días, el propietariotiene que darle el aviso de desalojo con 7 días de

anticipación si quiere desalojarlo.

Si usted ha vivido allí 3 meses o más, el tipo deaviso de desalojo depende del motivo del desalojo:

Aviso de 7 días por dañar la propiedad ocausar una molestia.

Aviso de 14 días por deber alquiler.

Aviso de 30 días por cualquier otra razón osin motivo.

Si un juez emite una orden de desalojo:

Usted puede pedirle a la corte unaacomodación razonable para quedarse siusted tiene una discapacidad relacionada conel desalojo.

Puede pedirle a la corte más tiempo paraencontrar otro lugar donde vivir.

Puede apelar la decisión de la corte.

Vivienda del Departamento de SaludMental

Si usted está en un programa del Departamento deSalud Mental (DMH por sus siglas en inglés), tieneprotecciones legales adicionales contra el desalojo.Usted tiene derecho a una audiencia. Puede ser en lacorte o en el DMH. El DMH debe verificar que ustedtenga otro lugar donde vivir antes de que lodesalojen.

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-15-rooming-houses

Casas móviles

Preparado por Peter BenjaminActualizado Mayo de 2017

El alquiler del sitio

Antes de alquilar un sitio, el dueño del parque debedarle la siguiente información por escrito yverbalmente:

Alquiler total.

Cargos adicionales, por ejemplo, porcombustible, servicios o impuestos locales acasas móviles.

Nombres y direcciones de los dueños delparque.

Cualquier cambio propuesto o reciente, porejemplo, planes de cerrar o vender el parque.

Un documento llamado “Important NoticeRequired by Law” (“Aviso importante exigidopor la ley”) que tiene información sobre susderechos.

Si usted cumple con las reglas del parque y puedepagar el alquiler, el dueño tiene que alquilarle.

Si es un inquilino nuevo, el propietario debeofrecerle un contrato de alquiler a cinco años alprecio justo del mercado.

También puede cobrarle un depósito de garantía y elúltimo mes de alquiler. Ver Depósito de garantía yúltimo mes de alquiler.

Reglas del parque

Muchos de sus derechos como inquilino dependen delas reglas del parque.

Aunque el dueño puede decidir las reglas del parque,todas las reglas deben cumplir con las regulacionesestatales.

Las nuevas reglas son legales solamente si elpropietario las envía a la oficina del Fiscal General yal Departamento de Vivienda y DesarrolloComunitario:

Al menos 75 días antes de que entren en

vigencia, el propietario debe publicar lasnuevas reglas y se las debe entregar a laasociación de inquilinos.

Al menos 60 días antes de que entren envigencia, el propietario debe enviar las nuevasreglas al Fiscal General y al Departamento deVivienda y Desarrollo Comunitario.

Al menos 30 días antes de que entren envigencia, el propietario debe entregarles lasnuevas reglas a cada inquilino con prueba deque el Fiscal General y el Departamento deVivienda y Desarrollo Comunitario hanrecibido las reglas propuestas.

Si usted considera que un cambio de reglas esinjusto, envíe sus comentarios al Fiscal General loantes posible dentro del período de revisión de 60días.

Alquiler

Control local del alquiler de casas móviles

Si el precio del alquiler del parque está controlado, elpropietario debe obtener la aprobación de la agencialocal de control de alquileres para poder aumentar elalquiler. Las reglas de control del alquiler estándisponibles en al ayuntamiento. Desde 2017, haycontrol de alquiler de casas móviles en:

Belchertown Bernardston Boston

Brookfield Cheshire Chicopee

Dalton Merrimac Ludlow

Middleboro North Adams North Reading

Orange Palmer Peabody

Pittsfield Raynham Rockland

Salisbury Springfield Wales

Warren West Bridgewater

Cuando no hay control local de alquileres

Si no hay control del alquiler en el parque de casasmóviles donde usted vive, el propietario puedecobrar lo que quiera de alquiler. El propietario delparque puede aumentarle el alquiler, pero sólo si:

Les aplica el mismo aumento de alquiler atodos los inquilinos del parque y les envía unaviso de aumento del alquiler que les informaque el alquiler termina en 30 días y cuántocostará el alquiler nuevo.

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El aumento de alquiler es ilegal si:

El propietario del parque no le entrega elaviso escrito correcto, o

El aumento del alquiler se basa en una regladel parque que no es razonable o justa.

Aumento ilegal del alquiler

Si un aumento del alquiler es ilegal, llame a laDivisión de Ayuda al Consumidor del Fiscal General ypida ayuda: (617) 727-8400.

Desalojo

El propietario sólo puede desalojarlo del parque decasas móviles si:

Usted no paga el alquiler.

Usted viola una regla del parque.

Usted viola una ley o regla que protege lasalud o seguridad de otros inquilinos.

El parque de casas móviles se va a cerrar. Siel parque se cierra, el propietario tiene quedarle al menos 2 años de aviso previo.

Luego, el propietario tiene que seguir reglasrigurosas:

Tiene que enviarle un “Aviso de finalización del1.

contrato” por correo certificado o registrado almenos 30 días antes de la fecha en quequiere que usted se mude.

El aviso debe indicar la razón por la cual deseaque usted se mude y debe darle 15 días paraque remedie o solucione el problema.

2.

Después de enviarle el aviso correcto, debeobtener una orden judicial.

3.

El propietario de un parque de casas móviles nopuede desalojarlo a usted si no consigue una ordenjudicial.

Cierre del parque

Si el propietario quiere cerrar el parque, debe darleal menos 2 años de aviso previo. Si usted se mudadentro de dicho período de 2 años, el propietariodebe informarle antes de alquilarle el sitio.

Si al menos la mitad de los inquilinos forman unaasociación de inquilinos, ustedes tienen el “Derechode opción prioritaria” (“Right of first refusal”, eninglés). El dueño del parque debe ofrecerles elparque en venta a su grupo antes de ofrecérselo acualquier otra persona.

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-16-mobile-homes

¿Están convirtiendo suapartamento en uncondominio?

Preparado por Mac McCreightActualizado Mayo de 2017

Si el propietario quiere convertir su apartamento enun condominio, y su edificio tiene más de 3apartamentos, las leyes estatales le dan ciertosderechos.

Además, algunos pueblos y ciudades tienen leyeslocales sobre condominios que le dan más derechos.

Protéjase: Derechos locales con loscondominios

Algunos pueblos y ciudades tienen leyes localesque le dan más derechos, por ejemplo:

En Lexington, los inquilinos con niños en edadescolar, o con problemas familiares, de saludo financieros pueden reunir los requisitos pararecibir 5 años de aviso previo antes de tenerque mudarse.

En Boston, los propietarios de condominiosnunca pueden desalojar a los inquilinos si notienen un motivo legal válido.

En New Bedford, los propietarios decondominios tienen que enviar el aviso previoen diferentes idiomas.

Las comunidades con leyes locales sobrecondominios son:

Abington Lexington

Acton Malden

Amherst Marlborough

Boston New Bedford

Brookline Newburyport

Cambridge Newton

Haverhill Somerville

Pida en su municipalidad o ayuntamiento unacopia de las leyes locales sobre condominios.

El derecho a recibir aviso previo

El propietario debe darle aviso previo por escrito delos planes de convertir su apartamento en uncondominio. Tiene que enviarle el aviso previo porcorreo certificado o entregárselo a mano. El avisodebe incluir una declaración de sus derechos.

El propietario debe enviarle el aviso al menos 1 añoantes de la fecha en que quiere que usted se mude.

Si usted tiene ingresos limitados, tiene 60 años deedad o más o tiene una discapacidad, el propietariodebe enviarle el aviso al menos 2 años antes de lafecha en que quiere que usted se mude.

Algunas ciudades y pueblos requieren que el avisoprevio sea de al menos 3 a 5 años.

La fecha en que el aviso le pide que se mude nodebe ser antes de la fecha de finalización queestablece su contrato de alquiler por escrito.

Usted no tiene que mudarse automáticamente antesde la fecha en que se le pide que se mude. Si elpropietario quiere que se mude, tiene que iniciar uncaso de desalojo en la corte. Si un juez autoriza queel propietario lo desaloje, usted tendrá que mudarse.Pero la corte puede darle más tiempo para encontrarotro lugar para vivir.

Derecho a comprar

Cuando el propietario le presenta el aviso de laconversión del apartamento a condominio, tambiéndebe darle la primera oportunidad de comprarlo.Esto se conoce como “Derecho de opción prioritaria”(“Right of first refusal”, en inglés).

Con el aviso de la conversión, el propietario debeincluir un “Acuerdo de compra y venta” que dice elprecio que pide por el apartamento. No puedepublicitar la venta por 90 días.

Si usted quiere comprar su apartamento, tiene 90días para negociar con el propietario.

Después de 90 días, el propietario puede vendérseloa otra persona. El nuevo dueño se convierte en suarrendador.

La búsqueda de otro lugar para vivir

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Si no quiere comprar su apartamento o el precio leresulta inaccesible y usted es una persona anciana,tiene una discapacidad o es una persona de bajosingresos, el propietario tiene que ayudarle aencontrar un apartamento nuevo. El apartamentonuevo debe estar en la misma ciudad. Y el alquiler ylas condiciones del apartamento deben ser similaresa la de su apartamento actual. Si el propietario no leencuentra un apartamento nuevo, usted tienederecho a quedarse 2 años más después de la fechaen que el aviso le pide que se mude.

Protección contra los aumentos dealquiler

El propietario no puede aumentarle mucho el alquilerpara obligarlo a que se vaya antes de la fecha enque le pide que se mude.

Si usted tiene un contrato de alquiler, el propietariosólo puede aumentarle el alquiler antes de que elcontrato finalice, si tiene una cláusula de ajuste porimpuestos, y los impuestos sobre la propiedadinmobiliaria aumentan.

Si su contrato de alquiler finaliza antes de la fechaen que le pide que se mude o usted no tiene uncontrato de alquiler, entonces el propietario puedeaumentarle el alquiler.

El aumento de alquiler no puede ser más del 10% desu alquiler actual, o del cambio en el Índice dePrecios al Consumidor del último año, lo que seamenor. Por ejemplo, si el Índice de Precios alConsumidor aumentó el 0,8%, el alquiler no puedeaumentar más de ese porcentaje.

Gastos de mudanza

Si usted se muda voluntariamente antes de la fechadel aviso, y está al día con el alquiler, el propietariotiene que pagarle sus gastos de mudanza. Infórmeleal propietario con anticipación la fecha en que semudará. Guarde recibos de todos sus gastos demudanza.

El propietario tiene que pagarle hasta $750 porgastos de mudanza, o hasta $1.000 si usted es unapersona anciana, discapacitada o de bajos ingresos.

Algunas ciudades y pueblos establecen pagos másaltos por gastos de mudanza. En Boston, lospropietarios tienen que pagar hasta $6.000 portodos los inquilinos, y hasta $10.000 en el caso depersonas ancianas, discapacitadas o de bajosingresos.

Después de la conversión

Si usted no compra el condominio, pero lo alquiladespués de la conversión a condominio, usted es uninquilino. Si usted alquila un condominio, el dueñodel condominio tiene que informarle por escrito elnombre y número de teléfono de la personaresponsable de las reparaciones.

Tal vez le resulte más difícil conseguir que se haganreparaciones en los espacios comunes porque podríaser necesaria la aprobación de la asociación decondominios.

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-17-condos

Los inquilinos y la ejecuciónhipotecaria

Preparado por Mariah Jennings-RampsiActualizado Mayo de 2017

Qué es una ejecución hipotecaria?

Ejecución hipotecaria es cuando un banco u otroprestamista vende una propiedad porque elpropietario no cumplió con el pago del préstamo. Elbanco generalmente hace una subasta y el mejorpostor se convierte en el nuevo propietario.

Antes de la ejecución hipotecaria

Si cree que su apartamento está en una propiedadque podría ser ejecutada, protéjase de inmediato:

Siga pagando el alquiler.

Busque u obtenga comprobante de que pagóun depósito de garantía.

Guarde todos los avisos, comprobantes delpago del alquiler y toda la comunicación entreusted y el propietario en un lugar seguro.

Si cree que podría comprar su apartamento,tome un curso para personas que compranuna vivienda por primera vez.

Protéjase. Usted es un inquilino de buenafe si

Se mudó a su apartamento antes de la ejecuciónhipotecaria.

Su contrato de alquiler no se basó en una relaciónpersonal con el dueño anterior.

Usted no es cónyuge, padre ni hijo del antiguopropietario.

Después de una ejecución hipotecaria

Sus opciones después de una ejecución hipotecariadependen de su contrato de alquiler con elpropietario anterior y de lo que quiera el propietarionuevo. Usted tal vez pueda:

Quedarse y seguir alquilando. En Massachusetts,

después de una ejecución hipotecaria, la mayoría delos inquilinos tienen derecho a quedarse y a seguiralquilando. Si tiene Sección 8 u otro subsidio, puedequedarse y pagar la misma cantidad de alquilerdespués de una ejecución hipotecaria. ¡Tengacuidado! Si alguien que no sea un banco le pidealquiler, solicite comprobante de que es propietario oadministrador de su edificio.

Quédese hasta que lo desalojen. Un nuevopropietario puede intentar desalojarlo rápidamentepara vender la propiedad o alquilarla a otra persona.Usted sólo tiene que mudarse si una corte le ordenaque se vaya. Si usted es un inquilino de Sección 8,inquilino a voluntad o un inquilino de buena fe elnuevo propietario generalmente sólo puededesalojarlo por una “causa justa”.

Recibir “efectivo por las llaves”.("cash forkeys") El nuevo propietario puede ofrecerle dinero yun acuerdo por escrito para que usted se vaya paracierta fecha. Si recibe esta oferta, lea el acuerdocuidadosamente. Podría pedirle que renuncie a sudepósito de garantía, a su derecho a demandar yotras cosas. Usted no está obligado a aceptar laoferta. Puede negociar un acuerdo mejor que le démás dinero y tiempo para mudarse. O puede lucharcontra el desalojo. Sólo una corte puede ordenarleque se vaya.

Comprar la propiedad. Comprar la propiedad talvez no sea fácil. Pero si es un buen precio y lo puedepagar, podrían serle útiles los programas parapersonas que compran una vivienda por primera vezy otros programas de préstamos sin fines de lucro.

Después de la ejecución hipotecaria

Reparaciones

Todos los inquilinos tienen derecho a un lugar seguroy adecuado para vivir. El nuevo propietario tiene laobligación de arreglar las malas condiciones y dehacer reparaciones y no puede cortarle los serviciospúblicos.

Servicios públicos

Si el propietario anterior pagaba sus serviciospúblicos, el nuevo propietario también tiene quepagar los mismos servicios. Si el nuevo propietarioes un banco, tiene que pagar los servicios públicos.

Depósito de garantía

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Si le pagó un depósito de garantía al dueño anterior,no lo debería perder. El nuevo propietario debeacreditarle la cantidad que usted pagó, con interesessobre su depósito.

Bloqueos

El nuevo propietario no puede bloquearle el acceso ala vivienda. Solo puede ingresar a su departamentosi usted le da permiso, si se trata de una emergenciao si tiene una orden judicial.

Aumentos de alquiler de Sección 8

Si usted tiene un cupón de Sección 8 u otro subsidio,el nuevo propietario no puede aumentarle el alquiler.Siga pagando el mismo alquiler que antes. E informea su programa de vivienda sobre la ejecuciónhipotecaria.

Evitar el desalojo

Pague el alquiler. Pague al dueño anterior hasta laejecución hipotecaria. Después de la ejecuciónhipotecaria, páguele el alquiler al propietario nuevo.Si no sabe dónde pagar el alquiler, coloque el alquileren una cuenta de ahorros.

Averigüe quién es el propietario nuevo. El nuevopropietario tiene que mandarles un aviso a losinquilinos con su nombre e información de contactoe indicando a dónde hay que enviar el alquiler. Si norecibe un aviso, busque uno colgado en el espaciocomún de su edificio.

Si enfrenta un desalojo

Si el nuevo propietario intenta desalojarlo, tiene quemandarle un Aviso de desalojo ("Notice to Quit").Este aviso le pide que se mude en un número

determinado de días. Usted no tiene que mudarsepara la fecha indicada en el Aviso.

Si se queda hasta después de la fecha del Aviso, elnuevo propietario tiene que enviarle unEmplazamiento y demanda en proceso de desalojo("Summary Process Summons and Complaint") quele dice que habrá una audiencia en la corte sobre eldesalojo.

Presente una “ Respuesta” en la corte tan prontocomo reciba la Demanda. Su Respuesta le presentaa la corte el caso del punto de vista de usted. Esmuy importante presentar una Respuesta.

Si usted es inquilino de Sección 8, inquilino avoluntad o inquilino de buena fe, generalmente lopueden desalojar solamente por una “causa justa”.

Los desalojos por ejecuciones hipotecarias soncomplicados. Consiga ayuda legal si puede.

¿Qué se considera una causa justa?

Un propietario tiene una causa justa para desalojarlosi usted:

No permite que se inspeccione, repare o quese muestre la propiedad a potencialescompradores.

Crea una molestia en la propiedad.

Usa la propiedad para un propósito ilegal.

Se niega a renovar su contrato de alquiler.

No paga el alquiler.

No cumple con el contrato de alquiler.

MassLegalHelp.org/spanish/housing/lt1-pullout-18-foreclosures