HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE · PDF file 5 8...

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  • ÍTB T W U S S S Í Instituto Tecnológico de la Construcción

    HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE LOS MUNICIPIOS. CASO MUNICIPIO

    DEL CENTRO ESTADO DE TABASCO

    TESIS

    PARA OBTENER EL GRADO DE:

    MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

    PRESENTA:

    ING. JUAN SOLIS HERNANDEZ.

    ASESOR: M.l. JAIME FRANCISCO GÓMEZ VEGA

    MÉXICO, D.F., MARZO DEL 2011

    CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

    S2&*

  • ÍNDICE

    RESUMEN 1 ABSTRACT 3 INTRODUCCIÓN 7 OBJETIVOS 9 CAPÍTULO 1 ANTECEDENTES 10 1 1 El catastro en México 10 1 2 El Virreinato 11 1 3 Época colonial 13 1 4 Siglo XX 20 CAPÍTULO 2 MARCO DE REFERENCIA 25 2 1 Marco Filosófico-Antropológico 25 2 2 Marco Teórico 25 2 2 1 Metodología general 25 2 2 2 Selección del tema 26 2 2 3 Título del tema de investigación 26 2 2 4 El problema de investigación 26 2 2 5 Objetivo general y especifico 27 2 2 6 Justifica y delimitar la investigación 27 2 2 7 Tipo de investigación 28 2 2 8 Marco de referencia 28 2 2 9 Hipótesis de la investigación 29 2 2 10 Diseño de la investigación 31 2 2 11 Población o muestra 32 2 2 12 Obtención de la información 33 2 2 13 Procesar la información 35 2 2 14 Análisis de resultados 37 2 2 15 Redactar y entregar el informe 37 2 2 16 Valuación 37 2 2 17 Valor 38 2 2 18 Enfoques de la valuación 42 2 2 19 Principios de valuación 44 2 2 20 El avalúo 48 2 2 21 Homologación 49 2 2 22 Metodología para la homologación 53 2 2 23 Métodos de valuación 56 2 3 Marco Jurídico 60 2 3 1 Marco Jurídico Federal 60 2 3 2 Marco Jurídico Estatal 62

    2 3 3 Marco Jurídico Municipal 63 CAPÍTULO 3 NORMATIVIDAD EN LA VALUACIÓN CATASTRAL 64 3 1 Código Financiero del Distrito Federal 64 3 2 Articulo Vigésimo del Código Financiero del Distrito Federal 65 3 3 Manual de Procedimientos y Lmeamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria,

    así como de Autorización y Registro de Personas para practicar Avalúos 2005, del Distrito Federal 69

    3 4 Código Financiero del Estado de Mexico y Municipios 74 3 5 Titulo Quinto del Código Financiero del Estado de México y Municipios 74 3 6 Código Administrativo del Estado de México 78

    4

  • 3 7 Reglamento del Título Quinto del Código Financiero del Estado de México y Municipios, Denominado "Del Catastro" 78

    3 8 Ley de Hacienda Municipal del Estado de Tabasco 89 3 9 Código Fiscal del Estado de Tabasco 91 3 10 Ley de Catastro del Estado de Tabasco 91 3 11 Reglamento de la Ley de Catastro del Estado de Tabasco 94 3 12 Normatividad de la Comisión Nacional Bancana y de Valores 95 3 12 1 Circulares de la Comisión Nacional Bancana y de Valores

    del Banco de México 95 3 12 2 Ley para Regular las Actividades de las Sociedades Cooperativas

    de Ahorro y Préstamo 98 3 12 3 Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito 99

    Garantizado 3 13 Sociedad Hipotecaria Federal 99 3 13 1 Reglas de carácter general que establecen la metodología para valuación de

    Inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda 99 3 13 2 Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador

    de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda 100 3 14 Estudio Comparativo y Análisis 100 CAPÍTULO 4 MÉTODO . 108 4 1 Tipo de estudio 108 4 2 Hipótesis 108 4 3 Modelo operacional de las variables 108 4 4 Descripción de las variables 108 4 5 Diseño de la investigación 109 4 6 Descripción de la metodología e instrumentos de comprobación 109 CAPÍTULO 5 METODOLOGÍA CATASTRAL 110 5 1 Antecedentes 110 5 2 Situación actual 110 5 3 Valuación catastral 113 5 4 Procedimiento de valuación masiva 113 5 5 Procedimiento de valuación catastral de los bienes inmuebles 114 5 6 Proceso de valuación 115 5 7 Información requerida para la valuación 115 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del suelo 121 5 8 3 Valuación de las construcciones 123 5 8 4 Definición de tipologías de las construcciones, CFD 125 5 9 Metodología de valuación catastral para el Estado de México 126 5 9 1 Clasificación de la construcción 126 5 9 2 Clasificación del Suelo 127 5 9 3 Determinación del impuesto predial 128 5 9 4 Valor catastral del terreno 129 5 9 5 Valor catastral de la construcción 129 5 9 6 Los factores de mérito o demérito 130 5 9 7 Los factores que afectan el valor catastral de la construcción 132 5 10 Metodología del Estado de Tabasco 134 5 10 5 El reglamento de la ley de catastro 135 5 10 6 Instructivo de valuación, revaluación y deslinde del Estado de Tabasco 136

    5

  • CAPITULO 6 PROPUESTA METODOLÓGICA PARA LA VALUACIÓN CATASTRAL 150 6 1 Los métodos de valoración 150 6 1 2 Adecuación de los métodos a cada entidad 150 6 1 3 Método de valoración 151 6 2 Determinación del valor catastral 152 6 2 1 El valor del terreno 152 6 2 2 Determinación del valor catastral de la construcción 152 6 3 Datos necesarios para la valoración 153 6 4 Proceso de valuación 153 6 4 1 Valuación del suelo 154 6 4 2 Componentes del cálculo del valor suelo 154 6 4 3 Valuación de las construcciones 155 6 5 Valuación de condominios 157 6 5 1 Clasificación de los condominios 157 6 5 2 Procedimiento para valoración de condominios 158 6 5 3 Datos necesarios para la valoración de condominios 159 6 5 4 Proceso de valuación de condominios 159 6 5 5 Proceso de cálculo 159 6 6 Determinación de factores de mérito y demento del terreno 160 6 6 1 Factor de frente 160 6 6 2 Factor de fondo 161 6 6 3 Factor de área 161 6 6 4 Factor de posición 161 6 6 5 Factor de orientación 162 6 6 6 Factor de irregularidad en la forma del predio 162 6 6 7 Factor de desnivel 163 6 6 8 Factor de hundimiento 163 6 7 Determinación de los factores de construcción 164 6 7 1 Factor de edad 164 6 7 2 Factor de estado de conservación 164 6 7 3 Factor de número de niveles 164 6 8 Tipologías de construcción 165 6 8 1 Clasificación de tipologías de construcción 165 6 8 2 Definición de tipologías de la construcción por uso y clase 165 6 8 3 Definición de tipologías según su categoría 169 CAPÍTULO 7 CASO MUNICIPIO DEL CENTRO TABASCO 170 7 1 Método actual 170 7 1 1 Procedimiento 170 7 12Formatos 171 7 1 3 Factores 171 7 1 4 Caso Centro Tabasco con el método actual

    Aplicación al "Hospital de la Mujer" 178 7 2 Caso Municipio del Centro Tabasco la metodología propuesta

    Aplicación al "Hospital de la Mujer" 184 7 3 Cédula Catastral 194 7 4 Diagrama de flujo 194 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 195 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 197 ANEXOS 200 GLOSARIO 225

    6

  • INTRODUCCIÓN

    Los sistemas de catastro de la mayoría de los municipios del país, no tienen las condiciones técnicas y legales que permitan ser eficientes en el conocimiento y control del desarrollo urbano, y en materia de las bases de valores para determinar el impuesto predial estos son muy bajos en relación con los valores comerciales, que inciden en baja recaudación por ese concepto, y que para los municipios representa un porcentaje importante de sus ingresos. Con la Homologación en la valoración catastral de inmuebles de los municipios, se unifican los criterios y los procedimientos, utilizando las mismas normas y principios para determinar el valor catastral, logrando que sean justas, equitativas y proporcionales tanto para el erario como para el municipio.

    Esquema del problema de investigación

    Falta de conocimiento por parte del personal

    de los Municipios

    Falta de Equidad y Proporcionalidad

    1¿ Falta de un

    procedimiento y criterio

    unificados de Valoración

    Catastral de Inmuebles

    No se conoce el valor real comercial de los inmuebles

    Problemas para la recaudación de impuestos

    catastrales

    7

  • El Impuesto Predial es una de las variables más importantes para la determinación de la flexibilidad de ingresos de los municipios y delegaciones en México. La homologación en la unificación de criterios y procedimientos para la valuación catastral de los inmuebles, en los municipios del país, representa un gran avance para incrementar considerablemente los ingresos por impuesto predial, y que en correspondencia las aportaciones municipales, darán los recursos económicos que permitan la planeación de su desarrollo, construir, renovar las obras de infraestructura urbana y ofrecer servicios públicos eficientes que eleven la calidad de vida de los ciudadanos. Adicionalmente, los ingresos derivados de este Impuesto, adquieren mayor importancia dentro del emergente mercado de bonos municipales en México, ya que dichos ingresos pueden usarse como garantía de bonos, en sustitución de las garantías sustentadas en participaciones federales. El país está integrado por 2432 municipios; en su territorio se ubican las localidades urbanas catastradas. El territorio de cada entidad tiene la particularidad que en un mismo municipio existen ciudades medias y pequeñas, varias de ellas tienen proporciones distintas respecto del valor catastral. En todos los casos, la desactualización del valor catastral del suelo rural, es mayor que en el ámbito urbano, porque se utilizan valores antiguos que se han venido actualizando mediante un factor a lo largo de varios años, sin tomar en cuenta los cambios en la infraestructura de que dispone cada predio en particular. Ello condujo a sobrevalorar algunos predios y a