I КВАРТАЛ 2012 ГОДА РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ[email protected]...

ОБЗОР

I КВАРТАЛ 2012 ГОДАРЫНОК ИНВЕСТИЦИЙKnight Frank

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• ВIквартале2012г.наблюдаласьнизкаяактивностьбанковвчастипредоставления

финансирования.

• Былозакрытовсегонесколькоинвестиционныхсделоксобъектамикоммерческойнедвижимости.

I КВАРТАЛ 2012 ГОДАРЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ

2

Ключевые события

• Московскиевластив2012г.продолжилипроводитьревизиюинвестиционныхконтрактов,врезультатебылипересмотренысрокиилиполностьюотмененареализациярядапроектов.Вчастности,былрасторгнутконтрактскомпаниейCapitalGroupпопроекту«РусскийАвангард»наКрымскомВалу.Втожевремяпорядузначимыхдлягородапроектов,напримерстроительствугостиницыпоадресуТверскаяул.,вл.16/2,стр.2,срокиреализациибылипродлены.Такжестоличнаямэрияпроводитреализациюпрограммыпопродажедолейвобъектахнедвижимостииправарендыназемельныеучастки,начатойв2011г.Вчастности,вближайшеевремянаторгипланируетсявыставитьгостиницу«Метрополь»,атакжеоколо600земельныхучастков.

• ВIквартале2012г.былвведенвэксплуатациюрядкрупныхобъектовкоммерческойнедвижимости:

∙ Вфевралесостоялосьоткрытиепервойфазыгостиницы«Москва»–торговойгалереиплощадью30тыс.м2.

∙ ВмартебыливведенывэксплуатациюновыезданиявскладскомкомплексеMLPвПодольске.

∙ ТогдажесвоихпервыхгостейпринялпервыйвРоссииотельMercure(4,109номеров).

∙ ВконцемартаразрешениенавводвэксплуатациюполучилБЦLighthouse,расположенныйврайонеЗамоскворечье.

РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ

Евгений СеменовДиректорДепартаментаинвестицийипродаж

«Традиционно начало года характеризуется низким уровнем деловой активности. В первые месяцы 2012 г. дополнительным сдерживающим фактором стали выборы Президента Российской Федерации, в связи с которыми участники рынка откладывали принятие решений».

Основные показатели сегментов коммерческой недвижимости в I квартале 2012 г., Москва

Сегмент Офисы Торговые центры

Склады Гостиницы*кат. 3-5 Класс объекта А В А В

Новоепредложение,тыс.м2 22,5 88,7 41,0 105,7 - 109

Изменение,%+1,0

+1,5

+0,7 +2,2

+0,3

Долявакантныхпомещений,% 12,1 16,8 2,5 1,2 2,0 57,3

Изменениеcначалагода,п.п.-0,4 -0,4

+0,7

+5,6

Ставки,$/м2/год 830 480100-500/

7000-4500**130-135 110-125 210

Изменениеcначалагода,%+9,2

Доходность***,% 8,5-9,5 10,5-11,0 9,0-10,0 10,0-10,5 11,0-12,0 -

Изменениеcначалагода,п.п. -

Средняяценапродажобъекта,$/м2 6500-8500 4500-6500 3000-7000 1100-1400 600-800 200-1000

*Длягостиницвсоответствующихстрокахприведеныданныепоколичествуновыхномеров(номера),показателюзагрузкиномерногофонда(%),

среднейстоимостиномера($/номер/день),среднейценыпродажиномера(тыс.$/номер),изменениюпоказателейотносительноIквартала2011г.

**Данныеприведеныдляякорныхарендаторовиарендаторовторговойгалереи.

***Оценкаставоккапитализации

Источник:KnightFrankResearch,2012

www.knightfrank.ru

3

Финансирование

ВIквартале2012г.банкинепроявлялизначительнойактивностивчастипредоставленияфинансирования.Объемкредитов,выданныхнефинансовыморганизациям,сократилсявпервыезапоследние1,5года.Приэтомкрупныероссийскиебанкипродолжаликредитоватьдевелоперскиекомпанииподзалогликвидныхактивов.

Активностьзападныхбанков,оперирующихнатерриторииРФ,значительноснизилась.

Напротяжениипервыхтрехмесяцев2012г.наблюдалосьудорожаниезаемногофинансирования.Послеболеечемдвухлетнегоснижения(минимальноезначение–8,0%–былодостигнутовиюле2011г.)ставкапокредитамнефинансовыморганизациямвозобновиларост,составиввфеврале2012г.9,3%.

Спрос/Предложение

Втечениепервыхтрехмесяцев2012г.нарынкекоммерческойнедвижимостиРФбылозакрытолишьнесколькосделок,совокупныйобъемкоторыхсоставилменее$400млн.

Приэтом,какивпредыдущемгоду,частьсделокпредставляласобойприобретениедоливфункционирующемобъектеилипроектекоммерческойнедвижимости.Такиесделкипроводилиськаксцельюконсолидацииактивов,такивхождениявперспективныедевелоперскиепроекты.Так,компания«Галс-Девелопмент»завершилапроцесс

выкупадолибывшегопартнера(ApsysGroup)вТРЦ«Лето»вСанкт-Петербурге.СтруктурыПетраШурывмарте2012г.выкупилидолю(50%)проектаТРЦ«Мозаика»вМоскве,ранеепринадлежавшуюTriGranitDevelopmentCorporation.

Всебольшеезначениедляинвесторовприобретаетвозможностьповышениядоходностиобъекта.Например,вслучаеприобретенияфункционирующегообъектанедвижимости,сдаваемоговаренду,оптимизацияпулаарендаторовипроцессауправленияможетпозволитьсобственникуувеличитьчистыйарендныйдоход.Другойинтереснойвозможностьюможетбытьпокупкаустаревшегообъектасхорошимрасположениемвцеляхдальнейшейреконструкциииповышенияегокласса.

Чтокасаетсятерриториальногораспределенияинвестиций,тостоитотметитьростинтересаинвесторовкрынкуСанкт-Петербурга.ПомимовышеприведеннойсделкипопокупкедоливТРЦ«Лето»,вIквартале2012г.былазаключенасделкапоприобретениюхолдингом«Мегалит»гостиницы«Речная».

Прогноз

Несмотряназатишьевначалегода,поитогам2012г.мыожидаемдовольновысокихпоказателей.МногиезарубежныеинвестиционныефондыикрупныечастныеинвесторыпланируютувеличитьсвоеприсутствиевРоссиивсреднесрочнойперспективе.

Крупнейшие сделки купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в I квартале 2012 г.

Покупатель Продавец АктивыСумма сделки

(оценочно)

RGIInternational TriGranitDevelopmentДолявпроектеТРЦ«Мозаика»

$40млн

«Галс-Девелопмент» ApsysGroup ДолявТРЦ«Лето» $90млн

PRVGroup PNKGroup ПНК«Внуково» $41млн

«Мегалит» JFCGroup Гостиница«Речная» $40млн

- Сбербанк Гостиница«Ростов» $25млн

Источник:KnightFrankResearchнаосноведанныхизоткрытыхисточников,2012

Источник: Knight Frank Research, 2012

Офисы Торговые центры Склады

В I квартале 2012 г. ставки капитализации по сегментам коммерческой недвижимости не изменились по сравнению с уровнем конца 2011 г.

%

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

2008 2009 2010 20122011

14

13

12

11

10

9

8

ОБЗОР

Европа

Австрия

Бельгия

Великобритания

Германия

Ирландия

Испания

Италия

Монако

Нидерланды

Польша

Португалия

Россия

Румыния

Украина

Франция

Чешская республика

Швейцария

Африка

Ботсвана

Замбия

Зимбабве

Кения

Малави

Нигерия

Танзания

Уганда

Южная Африка

Ближний Восток

Бахрейн

ОАЭ

Азия и Тихоокеанский регион

Австралия

Вьетнам

Индия

Индонезия

Камбоджа

Китай

Малайзия

Новая Зеландия

Сингапур

Тайланд

Южная Корея

Америка и Канада

Бермудские острова

Канада

Карибские острова

США

Офисная недвижимостьСтанислав ТихоновПартнер [email protected]

Складская недвижимостьВячеслав Холопов Директор, Россия и СНГ [email protected]

Торговая недвижимостьСергей ГипшДиректор, Россия и СНГ, Партнер [email protected]

Элитная жилая недвижимостьЕлена ЮргеневаДиректор, Россия и СНГ [email protected]

Иностранные инвестиции Хайко Давидс Партнер[email protected]

Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантин РомановПартнер [email protected]

Инвестиции и продажиЕвгений СеменовДиректор, Партнер [email protected]

Оценка недвижимостиОльга Кочетова Директор, Россия и СНГ [email protected]

Маркетинг, PR и исследования рынка, HRМария КотоваПартнер, Исполнительный директор [email protected]

Развитие бизнесаАндрей Петров Партнер[email protected]

Санкт–ПетербургНиколай ПашковГенеральный директор [email protected]

КиевЯрослава ЧапкоДиректор по развитию бизнеса [email protected]

Основанная в Лондоне более века назад, компания Knight Frank является признанным лидером

на международном рынке недвижимости. Вместе со своим стратегическим партнером, компанией

Newmark, Knight Frank располагает сетью из более чем 243 офисов в 43 странах мира и

насчитывает 7067 специалистов.

Вот уже 116 лет Knight Frank остается символом профессионализма для десятков тысяч клиентов

во всем мире. За 16 лет работы в России Knight Frank стала одной из ведущих компаний на

рынках офисной, складской, торговой и жилой недвижимости. Только в России нашими услугами

воспользовались более 500 крупных российских и международных компаний.

Этот и другие обзоры Knight Frank размещены на сайте www.knightfrank.ru© Knight Frank 2012

Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов,

однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической

ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.

Публикация данных из отчета, целиком или частично, возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.

МОСКВА

119021, ул. Тимура Фрунзе, д. 11, Телефон: +7 (495) 981 0000Факс: +7 (495) 981 0011

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

191025, ул. Маяковского, д. 3БТелефон: +7 (812) 363 2222Факс: +7 (812) 363 2223

КИЕВ

04071, ул. Хорива, д. 39-41, офис 80Телефон: +380 (44) 545 6122Факс: +380 (44) 545 6122

I КВАРТАЛ 2012 ГОДА РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ[email protected]...

Documents

Transcript of I КВАРТАЛ 2012 ГОДА РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ[email protected]...