Igv en El Sector Construccion

“EL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS EN EL SECTOR CONSTRUCCION”TRIBUTACION II

FACULTAD DE CIENCIAS CONTABLES Y FINANCIERASUNIVERSIDAD NACIONAL DE PIURA

OPERACIONES GRAVADAS CON EL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS El Impuesto General a las Ventas grava las siguientes operaciones:

a) La venta en el país de bienes mueblesb) La prestación o utilización de los servicios en el paísc) Los contratos de construcción que se ejecuten en el territorio nacional, cualquiera

sea su denominación, sujeto que lo realice, lugar de celebración de contrato o de percepción de los ingresos.

d) La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismosAsimismo, la posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con el constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de éste o de empresas vinculadas económicamente con el mismo.Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando se demuestre que le precio de venta realizada es igual o mayor al valor de mercado. Se entiende por valor de mercado el que normalmente se obtiene en las operaciones onerosas que el constructor o la empresa realizan con terceros no vinculados, o el valor de tasación, el que resulte mayor.Para efecto de establecer la vinculación económica es de aplicación lo dispuesto en el Artículo 54 de la Ley del Impuesto General a las Ventas.También se considera como primera venta la que se efectúe con posterioridad a la reorganización o traspaso de empresas

DIFERENCIA ENTRE CONTRATOS DE CONSTRUCCION Y PRIMERA VENTA DE INMUEBLESLa actividad de construcción es realizada por el constructor por encargo de un tercero y que la primera venta de inmuebles implica la pre- existencia de un terreno de propiedad del constructor sobre el cual ha levantado una edificación para su venta, infiérase que para la actividad de construcción califique como “contrato de construcción”, gravado con el IGV, necesariamente deberá realizarse en un terreno que no sea de dominio del constructor y en el cual el tercero encarga su construcción, mientras que si se realiza dicha actividad mediante la edificación que efectúa el constructor, en un terreno de su propiedad , para su posterior venta, constituye una operación diferente también gravada con IGV pero como primera venta de inmuebles.

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I CAPÍTULO . LOS CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN Y EL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTASDEFINICIONES BÁSICAS DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN CONSTRUCCIÓN: Las actividades clasificadas como construcción en la Clasificación Internacional Industrial Uniforme (CIIU) de las Naciones Unidas1

Cabe indicar que el CIIU no es una norma tributaria, sino únicamente un clasificador de actividades económicas con la finalidad de uniformizar información a nivel internacional.2

SECCIÓN F CONSTRUCCIÓN41 Construcción de edificios

411 Construcción de edificios4111 Construcción de edificios residenciales4112 Construcción de edificios no residenciales

42 Obras de ingeniería civil421 4210 Construcción de carreteras y vías de ferrocarril422 4220 Construcción de proyectos de servicio público429 4290 Construcción de otras obras de ingeniería civil

43 Actividades especializadas para la construcción de edificios y obras de ingeniería civil

431 Demolición y preparación del terreno4311 Demolición4312 Preparación del terreno

432 Instalaciones eléctricas, de fontanería y otras instalaciones especializadas4321 Instalaciones eléctricas4322 Instalaciones de fontanería, calefacción y aire acondicionado4329 Otras instalaciones especializadas

433 4330 Terminación y acabado de edificios y obras de ingeniería civil

439 4390 Otras actividades especializadas para la construcción de edificios y obras de ingeniería civil

SECCIÓN F CONSTRUCCIÓNEsta sección comprende las actividades corrientes y especializadas de construcción de edificios y obras de ingeniería civil. En ella se incluyen las obras nuevas, reparaciones, ampliaciones y reformas, el levantamiento in situ de edificios y estructuras prefabricadas y también la construcción de obras de carácter temporal.

Las actividades corrientes de construcción abarcan la construcción completa de viviendas, edificios de oficinas, locales de almacenes y otros edificios públicos y de servicios, locales agropecuarios, etc., y la construcción de obras de ingeniería civil, como carreteras, calles, puentes, túneles, líneas de ferrocarril, aeropuertos, puertos y otros proyectos de ordenamiento

1 Literal d del Artículo 2 de la LIGV2 ACTUALIDAD EMPRESARIAL – MARIO ALVA MATTEUCCI. Manual práctico del Impuesto General a las Ventas pág. 90

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hídrico, sistemas de riego, redes de alcantarillado, instalaciones industriales, tuberías y líneas de transmisión de energía eléctrica, instalaciones deportivas, etcétera.

Estas actividades pueden llevarse a cabo por cuenta propia, a cambio de una retribución o por contrato. La ejecución de partes de obras, y a veces de obras completas, puede encomendarse a subcontratistas. Se clasifican en esta sección las unidades a las que corresponde la responsabilidad general de los proyectos de construcción.

También se incluyen las actividades de reparación de edificios y de obras de ingeniería civil.

Esta sección abarca la construcción completa de edificios (división 41, «Construcción de edificios»), la construcción completa de obras de ingeniería civil (división 42, «Obras de ingeniería civil») y las actividades especializadas de construcción, si se realizan solo como parte del proceso de construcción (división 43, «Actividades especializadas para la construcción de edificios y obras de ingeniería civil»).

El alquiler de equipo de construcción con operarios se clasifica con la actividad de la construcción concreta que se realice con ese equipo.

DIVISIÓN 41 CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOSEsta división comprende la construcción de edificaciones de todo tipo. En ella se incluyen obras nuevas, reparaciones, ampliaciones y reformas, el levantamiento in situ de edificios y estructuras prefabricadas y también la construcción de obras de carácter provisional.

Se incluye la construcción de viviendas enteras, edificios de oficinas, almacenes y otros edificios públicos y de servicios, edificios de explotaciones agropecuarias, etcétera.

411 Construcción de edificios

Este grupo comprende la construcción de edificios completos residenciales o no residenciales, por cuenta propia, a cambio de una retribución o por contrato. Puede subcontratarse una parte o incluso la totalidad del proceso de construcción. Si solo se realizan partes especializadas del proceso de construcción, la actividad se clasifica en la división 43, «Actividades especializadas para la construcción de edificios y obras de ingeniería civil».

4111 Construcción de edificios residenciales

Esta clase incluye:

• La construcción de todo tipo de edificios residenciales, tales como casas unifamiliares y edificios multifamiliares, incluidos edificios de muchos pisos.

• El montaje y levantamiento in situ de construcciones prefabricadas.

• La reforma o renovación de estructuras residenciales existentes.

• El montaje de cubiertas metálicas, puertas, ventanas y demás elementos metálicos realizado por el constructor como parte del desarrollo de la construcción de edificaciones residenciales.

Esta clase excluye:

• El levantamiento de construcciones prefabricadas completas a partir de componentes de fabricación propia de materiales distintos del hormigón. Se incluye en las clases 1630,

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«Fabricación de partes y piezas de madera, de carpintería y ebanistería para la construcción», y 251, «Fabricación de productos metálicos para uso estructural».

• Las actividades de arquitectura e ingeniería. Se incluyen en la clase 7110, «Actividades de arquitectura e ingeniería y otras actividades conexas de consultoría técnica».

• Las actividades de gestión de proyectos relacionadas con la construcción. Se incluyen en la clase 7110, «Actividades de arquitectura e ingeniería y otras actividades conexas de consultoría técnica».

4112 Construcción de edificios no residenciales

Esta clase incluye:

• La construcción de todo tipo de edificios no residenciales, tales como:

- Edificios destinados a actividades de producción industrial, como fábricas, talleres, plantas de montaje, etcétera.

- Hospitales, escuelas y edificios de oficinas.

- Hoteles, tiendas, centros comerciales y restaurantes.

- Edificios de aeropuertos e instalaciones deportivas cubiertas.

- Parqueaderos, incluidos los subterráneos.

- Almacenes.

- Edificios religiosos.

• El montaje y levantamiento in situ de construcciones prefabricadas.

• La reforma o renovación de estructuras existentes.

• El montaje de cubiertas metálicas, puertas, ventanas y demás elementos metálicos realizado por el constructor como parte del desarrollo de la construcción de edificaciones no residenciales.

Esta clase excluye:

• El levantamiento de construcciones prefabricadas completas a partir de componentes de fabricación propia de materiales distintos del hormigón. Se incluye en las clases 1630, «Fabricación de partes y piezas de madera, de carpintería y ebanistería para la construcción», y 2511, «Fabricación de productos metálicos para uso estructural».

• La construcción de instalaciones industriales, excepto edificios. Se incluyen en la clase 4290, «Construcción de otras obras de ingeniería civil».



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DIVISIÓN 42 OBRAS DE INGENIERÍA CIVIL

Esta división comprende obras generales de construcción para proyectos de ingeniería civil. Abarca obras nuevas, reparaciones, ampliaciones y reformas, el levantamiento in situ de estructuras prefabricadas y también la construcción de obras de carácter provisional.

Se incluyen obras de construcción tales como carreteras, calles, puentes, líneas de ferrocarril, puertos y otros proyectos relacionados con vías de navegación, sistemas de riego, sistemas de alcantarillado, instalaciones industriales, tuberías de transporte y líneas eléctricas, instalaciones deportivas al aire libre, etcétera. Esas obras pueden ser realizadas por cuenta propia o a cambio de una retribución o por contrata. Puede subcontratarse una parte o incluso la totalidad de la actividad.

421 4210 Construcción de carreteras y vías de ferrocarril

Esta clase incluye:

• La construcción, conservación y reparación de:

- Carreteras, calles y otras vías para vehículos o peatones.

- Construcción de puentes y viaductos.

- Construcción de túneles.

- Construcción de líneas de ferrocarril y de metro.

- Construcción de pistas de aeropuertos.

• Las obras de superficie en calles, carreteras, autopistas, puentes o túneles:

- Asfaltado de carreteras.

- Pintura y otros tipos de marcado de carreteras.

- Instalación de barreras de emergencia, señales de tráfico y elementos similares.

Esta clase excluye:

• La instalación de luces y señales eléctricas en las calles. Se incluye en la clase 4321, «Instalaciones eléctricas».



422 4220 Construcción de proyectos de servicio público

Esta clase comprende la construcción de líneas de distribución y edificios conexos y estructuras que sean parte integral de esos sistemas.

Esta clase incluye:

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• La construcción de obras de ingeniería civil relacionadas con:

- Tuberías de larga distancia y líneas de transmisión de energía eléctrica y comunicaciones.

- Tuberías urbanas, líneas urbanas de transmisión de energía eléctrica y comunicaciones; obras auxiliares en zonas urbanas.

- Construcción de conductos principales y acometidas de redes de distribución de agua.

- Sistemas de riego (canales).

• La construcción de: sistemas de alcantarillado (incluida su reparación), instalaciones de evacuación de aguas residuales, estaciones de bombeo, centrales eléctricas y perforación de pozos de agua.

Esta clase excluye:


429 4290 Construcción de otras obras de ingeniería civil

Esta clase incluye:

• La construcción, conservación y reparación de:

- Instalaciones industriales, excepto edificios, tales como: refinerías, fábricas de productos químicos, entre otros.

- Vías de navegación, obras portuarias y fluviales, puertos deportivos, esclusas, represas y diques.

• El dragado de vías de navegación.

• Las obras de construcción distintas de las de edificios; por ejemplo, instalaciones deportivas o de esparcimiento al aire libre.

• La subdivisión de terrenos con mejora (por ejemplo, construcción de carreteras, infraestructura de suministro público, etcétera).

Esta clase excluye:


DIVISIÓN 43 ACTIVIDADES ESPECIALIZADAS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS Y OBRAS DE INGENIERÍA CIVIL

Esta división comprende actividades especializadas de construcción (obras especiales), es decir, la construcción de partes de edificios y de obras de ingeniería civil sin asumir la responsabilidad de la totalidad del proyecto. Por lo general, esas actividades se concentran en un aspecto común a diferentes estructuras, que requiere la utilización de técnicas o equipo especiales, como la hincadura de pilotes, la cimentación, el levantamiento de estructuras de edificios, el hormigonado,

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la colocación de mampuestos de ladrillo y piedra, la instalación de andamios, la construcción de techos, etc. También se incluye el levantamiento de estructuras de acero, siempre que los componentes de la estructura no sean fabricados por la propia unidad constructora. Las actividades de construcción especializadas suelen realizarse en régimen de sub- contratación, en particular en el caso de los trabajos de reparación que se realizan directamente para el dueño de la propiedad.

Asimismo, se incluyen las actividades de terminación y acabado de edificios.

Está comprendida la instalación de todo tipo de dispositivos y sistemas necesarios para el funcionamiento de la construcción. Esas actividades se suelen realizar a pie de obra, aunque algunas partes pueden realizarse en un taller especial. Se incluyen actividades tales como la instalación de sistemas de fontanería, de calefacción y de aire acondicionado, antenas, sistemas de alarma y otros dispositivos eléctricos, sistemas de aspersores de extinción de incendios, ascensores y escaleras mecánicas, etc. También se incluyen las obras de aislamiento (térmico, acústico, contra humedades), la instalación de sistemas de refrigeración comercial, y la instalación de sistemas de alumbrado y señalización para carreteras, vías férreas, aeropuertos, puertos, etcétera. Se incluyen también las actividades de reparación correspondientes.

La terminación de edificios abarca las actividades que contribuyen a la terminación o el acabado de una obra, como las de colocación de cristales, revoque, pintura, revestimiento de pisos y paredes con baldosas y azulejos u otros materiales, como parqué, alfombras, papel de empapelar, etc., pulimento de pisos, acabado de carpintería, insonorización, limpieza del exterior, etcétera. Se incluyen también las actividades de reparación correspondientes.

El alquiler de equipo de construcción con operarios se clasifica en la actividad de construcción correspondiente.

431 Demolición y preparación del terrenoEste grupo comprende actividades de preparación del terreno para posteriores actividades de construcción, incluida la eliminación de estructuras existentes.

4311 Demolición

Esta clase incluye:

• La demolición o derribo de edificios y otras estructuras.

4312 Preparación del terreno

Esta clase comprende la preparación del terreno para posteriores actividades de construcción.

Esta clase incluye:

• La limpieza de terrenos de construcción.

• El movimiento de tierras: excavación, nivelación y ordenación de terrenos de construcción, excavación de zanjas, remoción de piedras, voladura, etcétera.

• Las perforaciones de prueba, sondeos de exploración y recogida de muestras de sondeo para actividades de construcción y para fines geofísicos, geológicos o similares.

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• La preparación de terrenos para actividades de explotación de minas y canteras: remoción del estéril y actividades de otro tipo para preparar y aprovechar terrenos y propiedades mineras, excepto yacimientos de petróleo y gas.

• El drenaje de terrenos de construcción y de tierras agrícolas o forestales.

Esta clase excluye:

• La perforación de pozos de producción de petróleo o gas. Se incluye en la clase 0910, «Actividades de apoyo para la extracción de petróleo y de gas natural».

• Las perforaciones de prueba y sondeos de exploración para actividades de explotación de minas y canteras (distintas de la extracción de petróleo y gas). Se incluye la clase 0990, «Actividades de apoyo para otras actividades de explotación de minas y canteras».

• La descontaminación del suelo. Se incluye la clase 3900, «Actividades de saneamiento ambiental y otros servicios de gestión de desechos».

• La perforación de pozos de agua. Se incluye la clase 4220, «Construcción de proyectos de servicio público».

• La profundización de pozos. Se incluye la clase 4390, «Otras actividades especializadas para la construcción de edificios y obras de ingeniería civil».

• La exploración de petróleo y gas, estudios geofísicos, geológicos y sismográficos. Se incluyen en la clase 7110, «Actividades de arquitectura e ingeniería y otras actividades conexas de consultoría técnica».

432 Instalaciones eléctricas, de fontanería y otras instalaciones especializadas

Este grupo comprende las actividades de instalación que sostienen el funcionamiento de un edificio como tal, como la instalación de sistemas eléctricos y de fontanería (sistemas de suministro de agua, gas y electricidad), sistemas de calefacción y de acondicionamiento de aire, ascensores, etcétera.

4321 Instalaciones eléctricas

Esta clase comprende la instalación y el mantenimiento de sistemas eléctricos en todo tipo de edificios y estructuras de ingeniería civil.

Esta clase incluye:

• La instalación de:

- Instalaciones y accesorios eléctricos.

- Líneas de telecomunicaciones.

- Redes informáticas y líneas de televisión por cable, incluidas líneas de fibra óptica.

- Antenas parabólicas.

- Sistemas de iluminación.

- Sistemas de alarma contra incendios y contra robos.

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- Alumbrado de calles y señales eléctricas.

- Alumbrado de pistas de aeropuertos.

• La conexión de aparatos eléctricos y equipo doméstico, incluidos sistemas de calefacción radiante.

Esta clase excluye:

• La construcción de líneas de comunicaciones y de transmisión de electricidad. Se incluye en la clase 4220, «Construcción de proyectos de servicio público».

• La supervisión a distancia de sistemas electrónicos de seguridad, como los de alarma contra robos y contra incendios, incluido su mantenimiento. Se incluye en la clase 8020, «Actividades de servicios de sistemas de seguridad».

4322 Instalaciones de fontanería, calefacción y aire acondicionado

Esta clase comprende la instalación de sistemas de fontanería, calefacción y aire acondicionado, incluidas adiciones y modificaciones, y su mantenimiento y reparación.

Esta clase incluye:

• La instalación en edificios y otros proyectos de construcción de:

- Sistemas de calefacción (eléctricos, de gas y de gasóleo).

- Calderas, torres de refrigeración, colectores de energía solar no eléctricos.

- Equipo de fontanería y sanitario.

- Equipo y conductos de ventilación, refrigeración o aire acondicionado.

- Instalaciones de gas.

- Tuberías de vapor.

- Sistemas de aspersores contra incendios.

- Sistemas de riego por aspersión para el césped.

• La instalación de conductos.

Esta clase excluye:

• La instalación de sistemas de calefacción radiante. Se incluye en la clase 4321, «Instalaciones eléctricas»

4329 Otras instalaciones especializadas

Esta clase comprende la instalación de equipo diferente de los sistemas eléctricos, de fontanería, de calefacción y de acondicionamiento de aire o de maquinaria industrial en edificios y estructuras de ingeniería civil, incluidos su mantenimiento y reparación.

Esta clase incluye:

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• La instalación en edificios u otros proyectos de construcción de: ascensores, escaleras mecánicas, puertas automáticas y giratorias, pararrayos, sistemas de limpieza por aspiración, aislamiento térmico, acústico o contra las vibraciones.

Esta clase excluye:

• La instalación de maquinaria industrial. Se incluye en la clase 3320, «Instalación especializada de maquinaria y equipo industrial».

433 4330 Terminación y acabado de edificios y obras de ingeniería civil

Esta clase incluye:

• La aplicación en edificios y otros proyectos de construcción, de yeso y estuco para interiores y exteriores.

• La instalación de puertas, ventanas y marcos de puertas y ventanas de madera o de otros materiales.

• La instalación de muebles de cocina a la medida, mamparas de cristal, escaleras, mobiliario de trabajo y similares.

• La instalación de mobiliario.

• El acabado de interiores, como techos, revestimientos de madera para paredes, tabiques movibles, etcétera.

• La colocación en edificios y otros proyectos de construcción de:

- Baldosas y losas de cerámica, hormigón o piedra tallada para paredes y pisos, y accesorios de cerámica para cocinas.

- Parqué y otros revestimientos de madera para pisos.

- Alfombras y cubrimientos de linóleo para pisos, incluidos los de caucho o plástico.

- Revestimiento para suelos o paredes de terrazo, mármol, granito o pizarra.

- Papel de colgadura.

• La pintura interior y exterior de edificios.

• La pintura de obras de ingeniería civil.

• La instalación de vidrios, espejos, etcétera.

• La limpieza de edificios nuevos después de su construcción.

• Otras actividades de terminación de edificios n.c.p.

Esta clase excluye:

• La pintura de carreteras. Se incluye en la clase 4210, «Construcción de carreteras y vías de ferrocarril».

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• La instalación de puertas automáticas y puertas giratorias. Se incluye en la clase 4329, «Otras instalaciones especializadas».

• La limpieza interior corriente de edificios y otras estructuras. Se incluye en la clase 8121, «Limpieza general interior de edificios».

• La limpieza interior y exterior especializada de edificios. Se incluye en la clase 8129, «Otras actividades de limpieza de edificios e instalaciones industriales».

• Las actividades de decoradores de interiores. Se incluye en la clase 7410, «Actividades especializadas de diseño».

• El montaje de muebles no empotrados. Se incluye en la clase 9524, «Reparación de muebles y accesorios para el hogar».

439 4390 Otras actividades especializadas para la construcción de edificios y obras de ingeniería civil

Esta clase incluye:

• Las actividades de construcción especializadas en un aspecto común a diferentes tipos de estructuras y que requieren conocimientos o equipo especializados:

- Cimentación, incluida la hincadura de pilotes.

- Obras de aislamiento contra el agua y la humedad.

- Deshumidifacación de edificios.

- Profundización de pozos.

- Levantamiento de elementos de acero no fabricados por la propia unidad constructora.

- Curvado de acero.

- Colocación de mampuestos de ladrillo y de piedra.

- Construcción de techos para edificios residenciales.

- Instalación y desmonte de andamios y plataformas de trabajo.

- Construcción de chimeneas y hornos industriales.

- Trabajos en lugares de difícil acceso que requieren la utilización de técnicas de escalada y del equipo correspondiente, como por ejemplo, los trabajos a gran altura en estructuras elevadas.

• Las obras subterráneas.

• La construcción de piscinas.

• La limpieza de exteriores de edificios con vapor, con chorro de arena y con otros medios.

• El alquiler de maquinaria y equipo de construcción con operadores.

• La erección o instalación de estructuras metálicas a partir de piezas de fabricación no propia.

Esta clase excluye:

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• El alquiler de maquinaria y equipo de construcción sin operadores. Se incluye en la clase 7730, «Alquiler y arrendamiento de otros tipos de maquinaria, equipo y bienes tangibles».

CONSTRUCTOR:Cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella. Para este efecto se entenderá que el inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este último construya alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción.

CONTRATO DE CONSTRUCCIONAquel por el que se acuerda la realización de las actividades señaladas en el inciso d. También incluye las arras, depósito o garantía que se pacten respecto del mismo y que superen el límite establecido en el reglamento. 3

Según se aprecia, ya no basta con la percepción del ingreso por concepto del contrato de construcción, sino que se ha incorporado además a las arras, depósitos o garantías, solo que debe verificarse los porcentajes que establezca el Reglamento de la LIGV para saber si nació o no la obligación tributaria.

ELEMENTOS QUE CONFORMAN LA HIPOTESIS DE INCIDENCIA TRIBUTARIA ASPECTO OBJETIVO ¿Qué grava?Consiste en la descripción objetiva del hecho concreto que realiza el deudor tributario o de la situación en la que se halla. En este caso será el propio contrato de construcción. Este aspecto está prescrito en el inciso c) del artículo 1º del TUO de la Ley del IGV e ISC (en adelante LIGV),

ASPECTO SUBJETIVO Llamado también aspecto personal, ya que hace una descripción del sujeto que lleva a cabo el hecho objetivo que se pretende gravar, estableciendo además quién será el deudor (contribuyente o responsable) y el acreedor tributario. Responde a la pregunta: ¿A quién grava?

Está dado por la determinación de los sujetos que realizan el hecho que se encuentra en la situación descrita en el aspecto material de la hipótesis legal. En este caso será el constructor aquella persona natural o jurídica que tenga la calidad de contratista, es decir, que efectué el mandato de construcción de inmueble por encargo de un tercero.

TIPOS DE CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

3 Literal f del artículo 3 de la LIGV

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En este punto analizaremos dos tipos frecuentes de contratación que actualmente se llevan a cabo en nuestro país. Por un lado tenemos a:

Los contratos de construcción por suma alzada Los contratos de construcción por administración

Los contratos de construcción por suma alzadaA este tipo de contratación se le denomina contrato de construcción a suma alzada o también contrato de obra por ajuste alzada y constituye un sistema a través del cual lo que se acuerda entre las partes contratantes es que se ejecute una determinada obra a cambio de una suma fija como retribución por el servicio y que la obra se realice en un plazo establecido, también prefijado por las partes contratantes.

Dicho de otro modo, en este tipo de contratos el contratista (que es el constructor, profesional encargado o quizá un empresario) sería el encargado de efectuar una obra o una construcción, la que puede ser ejecutada total o parcialmente. Esto determina adicionalmente que la obra sea a todo costo. La otra parte contratante seria el comitente (que es quien encarga la construcción), quien tendría como obligación el pago del precio pactado previamente con el constructor, ello sin que tenga que realizar ningún tipo de aporte material, toda vez que en el precio fijado inicialmente ya se definió en el acuerdo previo a la edificación.

Al buscar información publicada en internet apreciamos que este tipo de contrato también recibe la denominación de contrato llave en mano, conforme se detalla a continuación: “en este tipo de contrato denominado con frecuencia llave en mano el constructor se compromete a entregar una construcción completamente terminada y en estado de funcionamiento contra la entrega de una cantidad fija, repartidas en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la obra. La oferta del constructor se basa en el estudio del proyecto por el contratista, pero los riesgos de errores en dicho proyecto se entienden asumidos por el constructor que debe por tanto realizar un estudio completo y exhaustivo del proyecto que le entrega el contratista y añadir en el todo aquello que considera que falte ya que la cifra de su oferta se considera “cerrada” una vez firmado el contrato. El constructor se compromete a recibir exclusivamente la cantidad ofertada, incluyendo en ellas todas aquellas cosas que en su opinión son necesarias para las correcta terminación y funcionamiento de la instalación aunque no estuvieran incluidas en el proyecto recibido para el estudio de la oferta”.

Sobre la obra es pertinente citar a Briceño Balarezo, quien precisa que “la obra deberá estar definida por sus planos y sus especificaciones objeto del contrato principal, es decir, que para contratar en esta modalidad debemos tener los metrados exactos, para lo cual se debe contar con toda la ingeniería, ya que solo se podrán hacer reclamos por las variaciones en el proyecto o trabajos adicionales”.

Sobre el tema a los ajustes al contrato de obra por suma alzada en la que existan diferencias entre las partes contratantes, apreciamos que el legislador ha establecido una regla en el artículos 1776 del Código Civil, la cual precisa que “el obligado a hacer una obra por ajuste alzado tiene derecho a compensación por las variaciones convenidas por escrito con el comitente, siempre que signifique mayor trabajo o aumento en el costo de la obra. El comitente, a su vez, tiene derecho al ajuste compensatorio en caso de que dichas variaciones signifiquen menor trabajo o disminución en el costo de la obra.

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Observamos que en este tipo de contratación los errores, en caso de existir, son asumidos directamente por el constructor. Pero no solo los errores son asumidos por el constructor, sino también pueden presentarse casos en los cuales otros conceptos son asumidos por el constructor.

A manera de ejemplo, podemos mencionar que si recordamos el 2003, nos percataremos de que la tasa de IGV del 18% (que estaba compuesta por el 16% del IGV y el 2% del IPM), sufrió un incremento de 1%, elevándose al 19% a partir del 19 de agosto del 2003, lo cual implicaba que si se celebró un contrato un contrato de construcción bajo la modalidad de “suma alzada” o “llave en mano” simplemente quien se encargaba de la construcción debía “asumir” ese mayor costo con cargo a perder parte de su margen de utilidad, ello porque no “podría trasladar” dicho incremento al que le encargo la construcción.

Apreciamos que ese punto porcentual perjudico a muchas empresas constructoras al no poder estas trasladar dicho incremento por el tipo de contratación que habían firmado.

Sobre las ventajas de este tipo de contratación es pertinente citar a Giribaldi, quien menciona que “la gran desventaja que presenta el contrato de obra bajo el sistema de suma alzada radica en que debido a la invariabilidad del precio concertado con el Estado, el contratista soporta los riesgos de las variaciones de los precios de los materiales de construcción y la mano de obra empleados (lo que conllevara a que establezca un precio mayor por la ejecución de la obra, en función de los ,mayores riesgos asumidos)”.

Pronunciamiento del tributo fiscalEl tribunal fiscal al emitir la RTF Nº 467-5-2003, del 29 de enero del 2003, indica dentro de su argumentación que “para la existencia del contrato de obra por ajuste alzado es indispensable que se cumplan dos condiciones:

Un precio global fijado de antemano e invariable para la totalidad de los trabajadores previstos en los planos y presupuestos.

Correlativamente, nunca podrá sufrir reducción del precio o exigir aumento de este trabajo bajo ningún pretexto.

¿Existen ventajas por suscripción de los contratos de construcción por suma alzada?Aun cuando hemos apreciado en los numerales anteriores ciertas desventajas para la persona que ha firmado un contrato de construcción por “suma alzada”, existen también ventajas que se pueden presentar, las cuales pasaremos a detallar:

Cuadro 1. Ventajas de la suscripción de los contratos de construcción por suma alzada.

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Ventaja MotivoLa persona que contrata busca asegurarse un costo de la obra más o menos cierto o al menos que tenga un mínimo porcentaje de variación.

Esto acurre porque en caso de que ocurran variaciones los riesgos son asumidos por el constructor, ya que estos forman parte del precio final que se establece en el contrato celebrado.

Quien construye asume la responsabilidad de la medición de la obra.

Por ello puede valorar lo que efectivamente ha efectuado, esta situación le permite eximirse, posteriormente, de errores ajenos al momento en que se evalúan sus propios costos.

Evita una gran parte el proceso de medición y posterior valoración del trabajo realizado.

Toda vez que la cifra final de cada unidad es conocida con anticipación, motivo por el cual se puede certificar, lo cual equivale a poder pagar cada relación mensual de la obra realizada, tomando como base de cálculo el porcentaje de cada unidad.

Quien encarga la construcción puede obtener una serie de ofertas, lo que le permite comprobar la fiabilidad económica del proyecto que encargo anteriormente.

Al poder comparar las distintas ofertas le dan una idea clara del cual puede ser el precio real de la construcción de su proyecto.

¿Existe desventajas por la suscripción de los contratos de construcción por suma alzada?Al igual que se han observado ciertas ventajas cuando se han celebrado contratos de construcción por la suma alzada, es pertinente también revisar la existencia de desventajas por haber firmado un contrato de construcción por “suma alzada”.

Cuadro 2. Desventajas de la suscripción de los contratos de construcción por suma alzada.Desventaja Motivo

Al haberse establecido previamente un precio cerrado obliga a quien encarga la construcción a no poder cambiar nada una vez que se produjo la adjudicación de la obra.

Si el que realiza la contratación de la obra hace un cambio en el precio o las condiciones, ello puede ser aprovechado por quien realiza la obra para poder mejorar su postura contractual y ya no tiene competencia posible, que a su vez permita comprobar lo procedente de su postura.

Se requiere contar con un proyecto que se encuentre bien definido y exacto con pocas o nulas posibilidades de error.

Cualquier variación supone la generación de dificultades seguras entre quien encarga la construcción y quien tiene la calidad de constructor de la obra.

¿En qué casos puede recomendar la celebración de contratos de construcción por la modalidad de suma alzada? De acuerdo con la descripción de este tipo de contrato reseñada en líneas anteriores, consideramos pertinente mencionar que este tipo de contratación seria preferentemente aplicable en los siguientes supuestos:

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Contratos de obras que tengan una baja cuantía económica Obras que desde un inicio puedan ser definidas con total precisión. Para ello debe evitarse

su uso en obras que cuenten con un elevado grado de incertidumbre. Obras de poca duración o de bajo riesgo de variación.

Los contratos de construcción por administraciónBajo esta modalidad de contratación se acuerda que el contratista (que es el constructor, profesional encargado o quizá un empresario), asuma, de manera exclusiva, el valor agregado que corresponde a los servicios de construcción, ello sin tener ninguna injerencia en el valor agregado que corresponde a la construcción. Dicho de otro modo, quien construye únicamente aporta los servicios de construcción, más no los materiales con los que va a realizar la construcción de alguna edificación.

En este tipo de modalidad de construcción en parte lo que se prioriza es la experiencia en las tareas destinadas a las edificación, algo así como una especie de fabricación de bienes por encargo, solo que los bienes estarían representados por las edificaciones.

Sobre el tema en internet es interesante revisar la información que sobre el tema aparece en Chile Cubica, la cual señala lo siguiente: “aunque suele ser ideal para los constructores, no es en absoluto recomendable para los intereses del mandante. Si profundizamos un poco en la filosofía de todo buen constructor, tampoco lo es para este. Este contrato de administración se basa en la fijación de unos precios de mano de obra y materiales por parte del constructor y con arreglo a ello se factura al contratista los trabajos realizados encargados por la obra. El compromiso del constructor se limita a fijar la cantidad a facturar por cada mes de mano de obra y por cada unidad de material empleado, pero sin asegurar en ningún caso el número de horas ni las cantidades a emplear en cada unidad de obra. Sobre la totalidad de la facturación de mano de obra y materiales consumidos. El constructor carga un costo fijo para cubrir sus gastos fijos y beneficio comercial. Por tanta la cantidad total a cobrar por estos conceptos se incrementa a medida que aumenta el volumen total de la mano de obra y materiales, independientemente del volumen total de obra realizado.

En palabras de Navarro Sologuren y en aplicación de la NIC 11 a efectos del IR, existe como forma de pago el contrato a base de costos más horarios: “en el cual el contratista recibe el reembolso de costos aceptables o de determinados costos, más un porcentaje de estos o un honorario fijo (contrato de construcción por administración que de acuerdo con la CIIU no califica como construcción sino como servicio, en este tipo de contratos solo se perciben honorarios, se encuentran dentro de la división7421”.

Pronunciamiento del tribunal fiscal

Sobre el tema de los contratos de obra por administración, el tribunal fiscal emite la RTF Nº 467-5-2003, del 29 de enero del 2003, en la cual indica que este contrato “es aquel por el cual el dueño de la obra puede dar mandato; es decir, otorgar un acto de apoderamiento a una persona, quien se encargará de controlar por cuenta y, en general, a nombre de dicho dueño”.

¿Existen ventajas por suscripción de los contratos de construcción por administración?Vemos a continuación las ventajas de la celebración de los contratos de construcción por administración:

Cuadro 3. Ventaja de la suscripción de los contratos de construcción por administración.

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Ventaja MotivoPermite logran un acuerdo entre las partes contratantes (quien encarga la construcción y quien la ejecuta), donde se precisan los compromisos y obligaciones a cargo de cada uno.

En este reparto de tareas y/o competencias al existir un reparto de los riesgos que se puedan presentar, implica establecer un plano de igualdad entre las partes, primando la buena fe al firmar el acuerdo.

¿Existen desventajas por suscripción de los contratos de construcción por administración?Vemos a continuación las desventajas de la celebración de los contratos de construcción por administración:Desventaja de la suscripción de los contratos de construcción por administración.

Desventajas MotivoPara que se mediantemente aceptable para quien encarga la construcción, deberá tener estrecha y permanente vigilancia al constructor de la obra, lo cual implica un costo superior.

Al existir una mayor vigilancia de la forma de trabajo del constructor se encarecen los costos en relación a otro tipo de contrato que se realiza en la edificación de la obra.

La persona que ejecute el contrato no cuenta con libertades para la toma de decisión, ello porque se requiere el permiso del inspector enviado por la empresa que contrata el servicio de construcción.

En el caso de incorporación de un controlen el tema de la revisión del accionar propio de una empresa de construcción, dificulta su accionar, ello debido a la celebración de un contrato de construcción por administración.

En parte se elimina todo tipo de interés relacionado con el rendimiento de la obra al igual que la productividad en el constructor o su contratista.

Ello se debe a que no existen mecanismos de modificación de los parámetros señalados en las bases o cláusulas de los contratos, no existiendo margen alguno para adaptar nuevas situaciones si no se cuenta con el permiso de quien encarga la construcción.

¿En qué caso se puede recomendar la celebración de contratos de construcción por administración?De acuerdo con la descripción de este tipo de contrato reseñado en líneas anteriores, consideramos pertinente mencionar que este tipo de contratación seria perfectamente aplicable en los siguientes supuestos:

Aquellos contratos de obras en donde se detalle la aplicación de la revisión posterior de precios.

Aquellos contratos de obras que busquen regular con cierto grado de precisión la adjudicación de un contrato en el que pueda presentarse el supuesto de la baja temeraria.

Aquellos contratos de obras en los que se regulan tanto la constitución y posibilidades de los seguros (alguna fianza o aval), o también las garantías que son exigidas para los contratos.

ASPECTO ESPACIAL ¿Dónde se grava?Es el elemento que determina el lugar en el cual el deudor realiza el hecho en el cual la ley da por realizado el hecho o producida la situación, que fueron descritos, en el aspecto material de

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incidencia. En este caso, se refiere al espacio físico en donde se ejecute el contrato de construcción.

En ese sentido, el inciso c) del numeral 1 del artículo 2° del Reglamento de la LIGV precisa que se encuentra dentro del ámbito de aplicación, los contratos de construcción que se ejecuten en el territorio nacional, cualquiera sea su denominación, sujeto que lo realice, lugar de celebración del contrato o de percepción de los ingresos.

ASPECTO TEMPORAL ¿Cuándo se grava?Indica el momento exacto en que el hecho se configura o en el cual el legislador lo tiene por configurado .En este caso los contratos de construcción el inciso e) del artículo 4° de la LIGV señala que se produce el nacimiento de la obligación en la fecha que se emita el comprobante de pago de acuerdo a lo que establezca el Reglamento o en la fecha de percepción del ingreso, sea total o parcial o por las valorizaciones periódicas, lo que ocurra primero.

Complementando lo establecido en el párrafo anterior, el inciso e) del artículo 3° del Reglamento de la LIGV, establece que en los contratos de construcción la obligación tributaria nace en la fecha de emisión del comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de percepción de ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea este por concepto de adelanto, de valorización periódica, por avance de obra o los saldos respectivos inclusive cuando se les denomine arras. Tratándose de arras de retractación, la obligación tributaria nace cuando éstas superen el quince por ciento del valor total de la construcción.

DE LAS ARRAS

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Ahora bien, se entiende por arras o contrato de arras, a un contrato privado, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como una vivienda entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal.

En nuestro Código Civil, el artículo 1480° señala que la entrega de las arras de retractación solo es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. Con respecto a los efectos de las arras el artículo 1481° del citado Código señala que:

- Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante

- Si se retracta quien recibe las arras debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.

BASE IMPONIBLE EN EL CONTRATO DE CONSTRUCCIONLa base imponible está constituida por:El valor de construcción en los contratos de construcción 4

VALOR DE CONSTRUCCIONEntiéndase por el valor de venta del bien, restribución por servicios, valor de construcción o venta del bien inmueble, según el caso, la suma total que queda obligado a pagar el adquiriente del bien, usuario del servicio o quien encarga la construcción. Se entenderá que esa suma está integrada por el valor total consignado en el comprobante de pago de los bienes, servicios o construcción, incluyendo los cargos que se efectúen por separado de aquél y aun cuando se originen en la prestación de servicios complementarios, en intereses devengados por el precio no pagado o en gasto de financiación de la operación.

DETRACCION EN LOS CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN RESOLUCION DE SUPERINTENDENCIA 293- 2010/SUNAT

RESOLUCION DE SUPERINTENDENCIA 265- 2013/SUNAT

DEFINICIONES

Articulo1.- Para efecto de la presente resolución se entenderá por:

j) Importe de la operación:

j1) Tratándose de operaciones de venta de bienes mueble o inmuebles, prestación de servicios o contratos de construcción al valor de venta del bien, retribución por el servicio, valor de construcción o valor de venta del inmueble determinado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley del IGV, aun cuando la operación no estuviera gravada con dicho impuesto más el IGV de corresponder.

4 Literal c del Artículo 13 de la LIGV

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Se ha modificado el primer párrafo del acápite j.1 del artículo 1 de la R. de S. 183-2004-SUNAT – Se h incluido a los contratos de construcción a partir del 01/12/2010 y a la primera venta de inmuebles a partir del 01/02/2013



q) Contratos de Construcción:

A los que se celebren respecto de las actividades comprendidas en el inciso d) del artículo 3° de la Ley del IGV, con excepción de aquellos que consistan exclusivamente en el arrendamiento, subarrendamiento o cesión en uso de equipo de construcción dotado de operario.

Operaciones sujetas al sistema – Art. 12

Anexo 3: Contratos de construcción y servicios sujetos al sistema

Definición Descripción Porcentaje vigente hasta el 31.10.2013 (R.S. 293-2010/SUNAT)

Porcentaje vigente a partir del 01.11.2013 (R.S.265-2013/SUNAT)

2 Arrendamiento de bienes Al arrendamiento, subarrendamiento o cesión en uso de bienes muebles e inmuebles. Para tal efecto se consideran bienes muebles a los definidos en el inciso b) del artículo 3° de la Ley del IGV. Se incluye en la presente definición al arrendamiento, subarrendamiento o cesión en uso de bienes muebles dotado de operario en tanto que no califique como contrato de construcción de acuerdo a la definición contenida en el numeral 9 del presente anexo. No se incluyen en esta definición los contratos de arrendamiento financiero.

12% No cambia

9 Contratos de construcción

A los que se celebren respecto de las actividades comprendidas en el inciso d) del artículo 3° de la Ley del IGV, con excepción de aquellos que consistan exclusivamente en el arrendamiento, subarrendamiento o cesión en uso de equipo de construcción dotado de operario.

5% 4%

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Operaciones exceptuadas – Art. 13

a) El importe de la operación sea igual o menor a S/. 700.00 (Setecientos y 00/100 Nuevos Soles)

b) Se emita comprobante de pago que no permita sustentar crédito fiscal, saldo a favor del exportador o cualquier otro beneficio vinculado con la devolución del IGV, así como gasto o costo para efectos tributarios. Esta excepción no opera cuando el usuario o quien encargue la construcción sea una entidad de sector público nacional a que se refiere el inciso a) del artículo 18 de la ley del impuesto a la renta.

c) El usuario del servicio o quien encargue la construcción tenga la condición de no domiciliado, de conformidad con lo dispuesto por la ley del impuesto a la renta.

Monto del depósito – Artículo N° 14

El monto del depósito resultara de aplicar los porcentajes que se indican en el anexo 3 para los contratos de construcción y para cada uno de los servicios sujetos al sistema, sobre el importe de la operación.

Sujetos obligados a efectuar el depósito- artículo 15

a) El usuario del servicio o quien encarga la construcción.b) El prestador de servicio o quien ejecuta el contrato de construcción, cuando reciba la

totalidad del importe de la operación sin haberse acreditado el deposito respectivo, sin perjuicio de la sanción que corresponda al usuario del servicio quien encarga la construcción que omitió realizar el deposito habiendo estado obligado a efectuarlo.

Momento para efectuar el depósito- artículo 16

a) hasta la fecha del pago parcial o total al prestador de servicio o a quien efectúa el contrato de construcción, o dentro del quinto (5°) día hábil del mes siguiente a aquel en que se efectúe la anotación del comprobante de pago en el registro de compras, lo que ocurra primero, cuando el obligado a efectuar el deposito sea el sujeto señalado en el inciso a) del artículo 15.

b) Dentro del quinto (5°) día hábil siguiente de recibida la totalidad del importe de la operación, cuando el obligado a efectuar el deposito sea el sujeto señalado en el inciso b) del artículo 15.

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Detracción al contrato en forma conjunta

Detracción en el subcontratación de elementos independientes

Sanción por no efectuar la detracción Numeral 12.2 del TUO del D.Leg.940 referente al sistema de pago de obligaciones tributarias con el gobierno central aprobado por el D.S.155 -2004.EF

Infracción Sanción1. El sujeto obligado que incumpla como efectuar el íntegro del depósito a que se refiere el sistema en el momento establecido.

Multa equivalente al 50% del monto no depositado.

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mano de obra

materiales

alquiler de equipos

direccion tecnica

gasto generales

1)Mano de obra: Inter

mediacion laboral(12

%)2)Materales: Compra de

bienes

3) Equipos: Alquiler de maquinaria con operario(12%)

4)Direccion tecnica: Actividad de ingeneria (12%)

5)Gasto generales: Otros servicios empresariales(12%)

Contrato de construcción

Tasa de detracción 4%



Efectos en el crédito fiscal por no depositar el integro de la detracción Primera Disposición Final del Sistema, modificado por la Ley N° 28605, vigente a partir del 26/09/2006.

Las operaciones sujetas al Sistema, los adquirientes de bienes, usuarios de servicios o quienes encarguen la construcción obligados a efectuar la detracción podrán ejercer el derecho al crédito fiscal o saldo a favor del exportador, a que se refiere los artículos 18, 19, 23, 34 y 35 de la Ley del IGV, o cualquier otro beneficio vinculado con la devolución del IGV, en el periodo en que se haya anotado el comprobante de pago en el Registro de Compras, siempre y cuando el deposito se haya efectuado en el momento establecido por la Sunat, caso contrario, dicho derecho se ejercerá a partir del periodo en que se acredite el depósito.

En el caso de la primera venta de inmuebles gravada con el IGV, ésta disposición será aplicable cuando al adquiriente del bien inmueble se le emite y entregue por la operación un comprobante de pago que le permita ejercer el derecho a crédito fiscal por sustentar costos o gastos para efecto tributario.

En el supuesto que utilice el crédito fiscal sin tener el derecho, además de desconocérsele el mismo, recibe la sanción establecida en el numeral 1 del artículo 178 del Código Tributario, equivalente al 50% del tributo omitido.

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1. Perdida del CF en el mes anotado

2. Sanción por no depositar la detracción (50% del monto no detraido)

3. Multa por haber incurrido en la infracción señalada en el numeral 1 del Art. 178° del CT

Sanción vigente a partir del 01/07/2012 según la Primera Disposición Complementaria Final del D. Leg. 1110 publicado el 20/06/2012. Anteriormente la sanción era el 100%.



II CAPÍTULO. PRIMERA VENTA DE INMUEBLESDEFINICIONES BÁSICAS DE LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLESDefinición de ventaSe define como “venta” a todo acto por el que se transfiere bienes a títulos onerosos, comprendiendo a la venta de bienes futuros, es decir a las operaciones sujetas a condición suspensiva en las cuales el pago se produce con anterioridad a la existencia del bien.También se incluye como venta a las arras, depósito o garantía que en conjunto superen el 3% del monto de la venta.

Base legal: Art. 3° inciso a) ley del IGV y Art. 2° Num. 10 reglamento dela ley del IGV.

Primera ventaSe considera como “primera venta” cuando se vende por primera vez un inmueble construido ubicado en el territorio nacional; por ejemplo, si una persona construye en el Perú un edificio de departamentos u oficinas, la venta individual de cada departamento u oficina constituye una primera venta, y por consiguiente cada venta está gravada con IGV, pero la posterior venta que realicen los compradores será segunda venta, y ya no estará gravada con IGV, ni las demás ventas sucesivas.También se considera primera venta la que se realice con posterior a la resolución, nulidad o anulación de la venta gravada.

Base legal: Art. 2° Num. 1 inciso d) reglamento dela ley del IGV.

No constituye primera ventaNo se considera primera venta la transferencia de las alícuotas entre copropietarios y constructores.

Constructor Se entiende por constructor a cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construido parcial o totalmente encargados por ella, para dicho constructor.

Por lo que podemos deducir que si una persona que percibe rentas de tercera categoría por las actividades distintas a la venta de inmueble (como por ejemplo, fabrica y vende juguetes), construye un inmueble para activo fijo y luego de un tiempo decide venderlo, la operación no está gravada con IGV ya que no califica como constructor porque su giro de negocio no es construir y vender inmuebles.

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Empresas vinculadasPara establecer la vinculación se debe de tener en cuenta lo siguiente:

a. Una empresa posea más del 30% del capital de otra empresa, directamente o por intercambio de tercero.

b. Más del 30%del capital de dos o más empresas pertenezca a una misma persona directa o indirectamente.

c. En cualquiera de los casos anteriores, cuando la indicada proporción del capital pertenezca a cónyuges entre sí o a personas vinculadas hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad.

d. El capital de dos o más personas, en más del 30% a socios comunes de dichas empresas.

e. El productor venda a una misma empresa o empresas vinculadas entre sí, el 50% o más de su producción.

f. Exista a un contrato de colaboración empresarial con contabilidad independiente, en cuyo caso el contrato se considera vinculado con cada una de las partes contratantes.

Valor de mercadoEl valor de mercado es el que normalmente se obtiene de las operaciones onerosas que el constructor realiza con terceros no vinculados, o el valor de tasación, el que resulte mayor.

Trabajos de ampliaciónEn los inmuebles donde se haya realizado el trabajo de ampliación, la venta está gravada con IGV aun cuando se efectué conjuntamente con el inmueble del cual forme parte, por el valor de la ampliación, es decir por el valor de toda el área nueva construida.

También estará gravada cuando la venta de inmuebles remodelados o restaurados por valor de las remodelaciones o restauraciones.

A fin de determinar el valor de la ampliación, remodelación o restauración, se debe establecer la proporción existente entre el costo de la ampliación, remodelación o restauración y el valor de adquisición del inmueble actualizado con la variación de índices de precios al por mayor hasta el último día del mes precedente al de inicio de cualquiera de los trabajos mencionados anteriormente, más el referido costo de ampliación, remodelación o restauración. El resultado de la proporción se multiplica por cien y se expresa hasta con dos decimales.

Dicho porcentaje se aplicara al valor de venta del bien, resultando así la base imponible.

Venta de cocheraCuando se construye un edifico de departamentos, también queda espacio para la construcción de algunas cocheras o porque las normas pertinentes exigen la construcción de cocheras en algunos casos, debido a que esas cocheras constituyen inmuebles independientes que se pueden vender conjuntamente con la vivienda. Sin embargo su uso no se destina a vivienda, aunque su precio este por debajo de las 35UIT dicha venta se encuentra gravada con IGV debiendo tener en cuenta que el 50% del valor de venta es la parte gravada con IGV.

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Base imponibleEn el caso de la venta de inmuebles, la base imponible para el IGV es el ingreso percibido excluyendo el valor del terreno, se excluye el valor de terreno porque la venta de terrenos no está dentro del campo de aplicación de la ley del IGV, por lo tanto es venta inafecta.

AccesoriedadCuando con motivo de la venta de bienes inafectos se proporcione servicios, el valor de tales servicios también será inafecto.El inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando dicho tercero construye alguna parte del inmueble y/o asume cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción.

ELEMENTOS QUE CONFORMAN LA HIPOTESIS DE INCIDENCIA TRIBUTARIA Dentro de las operaciones gravadas con el impuesto encontramos la primera venta de bienes inmuebles efectuada por el constructor, estableciendo un particular tratamiento en nuestra legislación, debido a las dimensiones en cuantía de los mismos y de características técnicas. En ese sentido, desarrollaremos a continuación el referido tópico tomando en cuenta como esquema los aspectos de la hipótesis de incidencia.

a. Aspecto objetivoEn este caso se refiere al hecho descrito en la norma legal al que se someterá a imposición; así las cosas, el inciso d) del artículo 1º de la LIGV prescribe que es una operación gravada con el referido Impuesto:

“La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos”

Asimismo, la posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con el constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de éste o de empresas vinculadas económicamente con el mismo.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando se demuestre que el precio de la venta realizada es igual o mayor al valor de mercado. Se entiende por valor de mercado el que normalmente se obtiene en las operaciones onerosas que el constructor o la empresa realizan con terceros no vinculados, o el valor de tasación, el que resulte mayor.

Para efecto de establecer la vinculación económica es de aplicación lo dispuesto en el artículo 54º del presente dispositivo. También se considera como primera venta la que se efectúe con posterioridad a la reorganización o traspaso de empresas”.

b. Aspecto subjetivoEstá referido a los sujetos involucrados en la generación del hecho gravado, en este caso será la persona (entiéndase natural o jurídica) que construye el bien inmueble y efectúa la posterior venta del mismo. Ahora bien, el inciso e) del artículo 3º de la LIGV define como Constructor: Cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella. Para este efecto se entenderá que el inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este último construya alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción. En ese sentido, el artículo 9° de la LIGV señala que la habitualidad se

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calificará en base a la naturaleza, características, monto, frecuencia, volumen y/o periodicidad de las operaciones, conforme a lo que establezca el Reglamento. Se considera habitualidad la reventa. Así las cosas, el numeral 1 del artículo 4º del Reglamento del IGV prescribe que: “Tratándose de lo dispuesto en el inciso e) del artículo 3° del Decreto, se presume la habitualidad, cuando el enajenante realice la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de un período de doce meses, debiéndose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. De realizarse en un sólo contrato la venta de dos o más inmuebles, se entenderá que la primera transferencia es la del inmueble de menor valor. No se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior y siempre se encontrará gravada con el Impuesto, la transferencia de inmuebles que hubieran sido mandados a edificar o edificados, total o parcialmente, para efecto de su enajenación”.

c. Aspecto EspacialEn este caso, el artículo 2° del num1 d) del Reglamento de La Ley del IGV e ISC señala que es operación gravada la primera venta de inmuebles ubicados en el territorio nacional que realicen los constructores de los mismos.

En ese sentido, cabría formular la siguiente pregunta: ¿Qué se entiende por territorio nacional? Para buscar una respuesta a dicha pregunta, debemos remitirnos al artículo 54º de la Constitución Política del Perú, el cual prescribe que:

“El territorio del Estado es inalienable e inviolable. Comprende el suelo, el subsuelo, el dominio marítimo, y el espacio aéreo que los cubre. El dominio marítimo del Estado comprende el mar adyacente a sus costas, así como su lecho y subsuelo, hasta la distancia de doscientas millas marinas medidas desde las líneas de base que establece la ley”.

Además agrega: “El Estado ejerce soberanía y jurisdicción sobre el espacio aéreo que cubre su territorio y el mar adyacente hasta el límite de las doscientas millas, sin perjuicio de las libertades de comunicación internacional, de conformidad con la ley y con los tratados ratificados por el Estado”.

d. Aspecto TemporalEste aspecto está referido al momento en que nace la obligación tributaria del IGV. En ese sentido, el inciso f) del artículo 4° de la LIGV señala como nacimiento de la obligación tributaria en la primera venta de inmuebles, en la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, sea parcial o total.

Precisando lo anterior, en el caso de pagos parciales por la primera venta de inmuebles, se considerará que nace la obligación tributaria en el momento y por el monto que se percibe, inclusive cuando se le denomina arras de retractación siempre que éstas superen el quince por ciento (15%) del valor total del Inmueble.

Exoneración en la primera venta de inmueblesEl inciso b) del Apéndice I del LIGV señala que es una operación exonerada:“La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos, cuyo valor de venta no supere las 35 Unidades Impositivas Tributarias, siempre que sean destinados exclusivamente a vivienda y que cuenten con la presentación de la solicitud de Licencia de Construcción admitida por la Municipalidad correspondiente, de acuerdo a lo señalado por la Ley Nº 27157 y su reglamento”.Precisando lo anterior, el artículo 2°del Decreto Supremo 122-99-EF señala que para efecto del cálculo de las 35 Unidades Impositivas Tributarias a que se refiere el literal B del Apéndice I del Texto Único Ordenado del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo

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aprobado por el Decreto Supremo Nº 055-99-EF y sustituido por el Decreto Supremo Nº 119-99-EF, se debe incluir el valor del terreno, actualizado de acuerdo a lo señalado en el numeral 9 del artículo 5° del Reglamento de dicho Impuesto, aprobado por el Decreto Supremo Nº 136-96-EF.

El valor de la Unidad Impositiva Tributaria a utilizar para efecto de determinar el límite a que se refiere el párrafo anterior, será el que se encuentre vigente al 1 de enero.

NACIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN EN LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLESPor la primera venta de inmuebles hecha por el constructor, la obligación tributaria nace en el momento y por el monto que se percibe, sea parcial o total, inclusive cuando se trate de arras, depósito o garantía que en conjunto superen el 3% del valor total del inmueble.

BASE IMPONIBLE EN LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLESSegún la ley del IGV, artículo 13 dispone que la base imponible en la venta de inmuebles, esta constituida por EL INGRESO PERCIBIDO, CON EXCLUSIÓN DEL CORRESPONDIENTE AL VALOR DEL TERRENO. A mayor detalle el numeral 9 del artículo 5 del Reglamento de la Ley del IGV señala que para determinar la base imponible del IGV en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno, y para dicho efecto, se considerará que el valor del terreno representa el 50% del valor total de la transferencia del inmueble.

EJEMPLO 1:Valor de la transferencia de un inmueble = S/. 150 00050% de la transferencia = S/. 75 00018% de S/. 75 000 = S/. 14 250

¿Es correcta esta apreciación? A primera vista pareciera que sí, sin embargo, no es correcta, porque no se está considerando el valor que corresponde al terreno y que es la parte excluida de la afectación en la operación de la primera venta de inmuebles efectuada por su propio constructor.Observemos de manera correcta que deberá tomarse en cuenta para la exclusión del valor del terreno en el IGV.

EJEMPLO 2Monto de la adquisición del inmueble = S/. 150 000Determinación de la base imponible tanto de la construcción como del terreno = S/. 150 000/2.18 = S/. 68 807.34Afectación del IGV solo a la parteque le corresponda a la construcción = S/. 68 807.34 X 18% = S/. 12 385.32

Liquidación totalValor correspondiente a la baseimponible de la construcción = S/. 68 807.34IGV correspondiente a la parte de

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la construcción = S/. 12 385.32Valor de venta del terreno no gravado con el IGV = S/. 68 807.34 Monto total de venta = S/. 150 000.00

Observemos que la cantidad de S/. 150 000.00 refleja el valor de la transferencia original en el contrato de venta del inmueble.Apreciamos finalmente que en los dos ejemplos planteados el segundo sería la manera correcta de poder determinar la exclusión del valor del terreno.Ahora surge otra pregunta ¿por qué se efectúa una división del precio de venta entre 2.18? La respuesta a esa consulta nos lleva a recordar las clases de álgebra en la secundaria, y las dificultades que teníamos para trabajar cuando intentábamos despejar la famosa variable x.

Fórmula para calcular el IGV

x+x+18% de x

Donde x representa el 50% del valor del inmueble materia de venta y 0.18x es el IGV del 50%Si se aplica la fórmula, sería lo siguiente:

x+x+0.18%x=preciode venta2 x+0.18%x=preciode ventax (2+0.18 )=preciode ventax (2.18 )=preciode venta

x=preciode venta divididoentre2.18

Aquí es donde se encuentra el valor del IGV en la parte que está gravada y por diferencia se identifica la parte que no está gravada.

DETRACCION EN LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLESEn enero del 2013 se publicó la Resolución de Superintendencia N°022-2013/SUNAT, a través de la cual se modifica la Resolución de Superintendencia N° 183-2004/SUNAT, a fin de regular la aplicación del Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias a la venta de inmuebles gravada con el IGV.

Dentro de la razones por las cuales se ha incorporado esta operación al sistema, se indica en un considerado de la norma en mención “se ha evaluado el comportamiento tributario vinculado al IGV en la primera venta de inmuebles que realizan los constructores de los mismos, habiéndose determinado indicadores de incumplimiento tributario en los contribuyentes que desarrollan la actividad en mención, por lo que resulta conveniente regular la aplicación del SPOT a dicha actividad”.

En este sentido, se aplicará la detracción cuando se produzca la operación de primera venta de los inmuebles quedando descartados aquellos inmuebles destinados a vivienda cuyo valor de venta sea menor a las 35UIT, toda vez que se encuentren exonerados al alcance de lo dispuesto por el literal b) del Apéndice I de la Ley del IGV.

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Supuestos afectosLa Resolución de Superintendencia 022- 2013/SUNAT modifica el artículo 7° de la R.S. N° 183-2004/SUNAT a efectos de incorporar el numeral 7.2, mediante la cual se dispone que el Sistema de Detracciones también será aplicable:

“A las operaciones de venta de bienes inmuebles gravadas con el IGV”.

En ese sentido, de conformidad al inciso d) del artículo 1° del TUO de la Ley del IGV, estarán afectos a las detracciones:

“La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos. Asimismo, la posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con el constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de éste o de empresas vinculadas económicamente con el mismo.

(…)También se considera como primera venta la que se efectúe con posterioridad a la reorganización o traspaso de empresas”. Asimismo, el Reglamento de la Ley del IGV, en su inciso d), artículo 2°, dispone que: “Tratándose de inmuebles en los que se efectúen trabajos de ampliación, la venta de la misma se encontrará gravada con el Impuesto, aun cuando se realice conjuntamente con el inmueble

Sujetos obligados a efectuar el depósitoTal como señala el artículo 7° de la Resolución de Superintendencia N°022-2013/SUNAT, los sujetos obligados a efectuar el depósito son:

- El adquiriente del bien inmueble: Cuando el comprobante de pago que deba emitirse y entregarse por la operación, conforme a las normas sobre comprobantes de pago, permita ejercer el derecho a crédito fiscal o sustentar gasto o costo para efecto tributario. Lo cual equivale a señalar como un ejemplo a la FACTURA.

En este supuesto corresponde realizar la detracción hasta la fecha de pago parcial o total al proveedor o dentro del quinto día hábil del mes siguiente a aquel en que se efectué la anotación del comprobante de pago en el Registro de Compras.

- El proveedor del bien inmueble:Cuando el comprobante de pago que deba emitirse y entregarse por la operación, conforme a las normas sobre comprobantes de pago, no permita ejercer el derecho a crédito fiscal ni sustentar gasto o costo para efecto tributario. Lo cual equivale a señalar como un ejemplo a una BOLETA DE VENTA o la emisión de un TICKET.

En este supuesto corresponde realizar la detracción hasta la fecha de pago parcial o total al proveedor (que sería él mismo)

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Cuando reciba la totalidad del importe de la operación sin haberse acreditado la detracción, debiendo realizar la detracción dentro del quinto día hábil siguiente de recibida la totalidad del importe de la operación

Monto del depósitoEl artículo 6° de la Resolución de Superintendencia N° 022- 2013/SUNAT dispone que en el caso de la venta de inmuebles gravada con el IGV, el monto del depósito resultará de aplicar el porcentaje del cuatro por ciento (4%) sobre el importe de la operación.

Importe de la operación El monto sobre el cual se debe aplicar la tasa del 4% para realizar el depósito de la detracción es el ingreso percibido, en la venta de inmuebles, con exclusión del correspondiente al valor del terreno”. Así, recuérdese que, conforme al numeral 9 del artículo 5° del Reglamento de la Ley del IGV: “Para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, se considerará que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor total de la transferencia del inmueble”. En ese sentido, la detracción en la primera venta de inmuebles solo afectará a la parte gravada; es decir, el valor de la construcción, considerando que la norma señala como supuesto afecto: “(…) las operaciones de venta de bienes inmuebles gravadas con el IGV”.

De ese modo, por ejemplo, respecto de la venta de un inmueble por un valor de S/. 200,000.00, más el IGV, que califique como una primera venta realizada por el constructor, el IGV que corresponderá a la operación se calculará del siguiente modo:

En ese caso, el porcentaje de la detracción aplicable a la venta de inmuebles gravada con el IGV (4%) sólo afectará a los S/. 118,000.00 que constituye el importe de la operación gravada con el IGV, más el propio IGV.

En consecuencia, considerando que el porcentaje aplicable por la detracción es el 4% sobre el importe de la operación (venta de bienes inmuebles gravada con el IGV), el importe a depositar será: S/. 118,000.00 x 4% = S/. 4,720.00.

Lo que debemos dar por cierto es que no existe monto mínimo, el 4% de la detracción se aplicara por lo que se pague o disponga el comprobante de pago, ya se boleta de venta o facturas, ya que no existen supuestos exceptuados para la aplicación del sistema en este tipo de operaciones.

Momento para efectuar el depósito de la detracción En el artículo 8° de la Resolución de Superintendencia N° 022-2013/SUNAT dispone lo siguiente:

a) Hasta la fecha de pago parcial o total al proveedor del bien inmueble o dentro del quinto (5°) día hábil del mes siguiente a aquel en que se efectúe la anotación del comprobante de pago en el Registro de Compras, lo que ocurra primero, cuando el obligado a efectuar el deposito sea el adquiriente del inmueble.

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b) Hasta la fecha de pago parcial o total al proveedor del bien inmueble cuando éste sea el obligado a efectuar el depósito, en el caso que se haya emitido una boleta de venta (por ejemplo, cuando el adquiriente se una persona natural sin negocio)

c) Dentro del quinto (5°) día hábil siguiente de recibida la totalidad del importe de la operación, cuando el obligado a efectuar el depósito sea el proveedor del bien inmueble, en el caso de que este haya recibido el importe total.

Obligación de los notariosCabe indicar que el monto de la detracción se debe cancelar en su integridad, debiendo acreditarse el pago ante el notario, a su vez, a su vez, los notarios se encuentran en la obligación de informar a la Administración Tributaria dentro de los primeros cinco días hábiles de cada mes en los casos en los que no se hubiera acreditado el pago íntegro del depósito de la detracción que corresponda a la venta de inmuebles gravada con el IGV.

Sobre el particular, debe advertirse que la norma no le otorga responsabilidad solidaria a los notarios, solo les obliga a constatar el pago de la detracción, de no acreditarse, continuar con la operación e informar de este hecho a la Sunat en el plazo señalado.

Detracción y RetenciónLa Resolución de Superintendencia N°037-2002/SUNAT regula el Régimen de Retenciones del IGV, mecanismo por el cual, un contribuyente designado por la Administración Tributaria en calidad de Agente de Retención, como cliente o usuario, debe retener el 6% del pago que va a realizar al proveedor y entregarlo al ente recaudador.Al respecto, el cliente o usuario del servicio obligado a efectuar la detracción, podría estar calificado como agente de retención. Frente a ello, el inciso f) del artículo 5° de la citada Resolución de Superintendencia N° 037-2002/SUNAT, expresamente excluye de las operaciones sujetas a retención, a aquellas en las que opere el Sistema de Detracciones.

Infracción por no abonar la DetracciónLa detracción se encuentra orientada en primer término al usuario del servicio, en razón que podrá utilizar el crédito fiscal cuando realice el depósito de la detracción, ello conforme a la Primera Disposición Final del Decreto

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Supremo Nº 155-2004-EF (TUO del Decreto Legislativo N° 940) –en adelante TUO SPOT–. Debe tenerse en cuenta que, una empresa constructora puede subcontratar el servicio de construcción, en este caso se convierte en usuario de este servicio. En caso se incumpla con realizar la detracción en el momento establecido, surgirá la infracción tipificada en el sub numeral 12.2, artículo 12º TUO SPOT resultando aplicable una multa equivalente al 50% del monto no detraído, el cual se aplica al usuario cuando no realiza la detracción y al prestador cuando, recibiendo el total del importe a pagar, no realizó la autodetracción dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes de haber recibido el pago.

Régimen de Gradualidad aplicable al Sistema de DetracciónMediante la Resolución de Superintendencia N° 254-2004/SUNAT se aprobó el Régimen de Gradualidad, aplicable tanto al usuario como el proveedor respecto a la multa referida en el subnumeral anterior, con los porcentajes que en dicha norma se detallan.

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Uso del IGV como Crédito FiscalDe acuerdo a lo dispuesto en la Primera Disposición Final del Decreto Supremo Nº 155-2004-EF (14.11.2004), el ejercicio del derecho al crédito fiscal procederá en el período en que se efectúe la anotación del comprobante de pago en el registro de compras y se acredite el depósito de la detracción de acuerdo a los momentos establecidos. En tal sentido, si se ha ejercido el derecho al crédito fiscal respecto a dicha operación sin haber acreditado el empoce del monto detraído en el momento establecido, el usuario habrá aumentado indebidamente el mencionado crédito en la declaración jurada ya presentada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 178º numeral 1 del Código Tributario. La sanción aplicable en este caso es la aplicación de una multa correspondiente al 50% del crédito aumentado indebidamente; la misma que, de acuerdo a la cuarta nota sin número de la Tabla I de Infracciones y Sanciones del Código Tributario, no podrá ser menor al 5% de la UIT. Adicionalmente a ello, la multa calculada gozará de una rebaja del 90% siempre que el infractor proceda a rectificar la declaración originalmente presentada y pague en su integridad la multa con el referido incentivo. Ello de conformidad con lo previsto en el inciso a) del artículo 179º del aludido dispositivo.

CÓDIGOS PARA EL DEPOSITO DE DETRACCIÓN

Para efectos del llenado del formato de depósito de la detracción en el Banco de la Nación, la R.de S. N° 022-2013/SUNAT, ha establecido los siguientes códigos:

CÓDIGO TIPO DE BIEN O SERVICIO“040 Bien inmueble gravado con el IGV”

CÓDIGO TIPO DE OPERACIÓN“01 Venta de bienes muebles o inmuebles,

prestación de servicios o contratos de construcción gravados con el IGV”

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Es pertinente indicar que la aplicación de las detracciones a las operaciones de venta de inmuebles afectos al pago del IGV, solo corresponde para aquellas operaciones cuyo nacimiento de la obligación tributaria del IGV se genere a partir del 1 de febrero del 2013, por expresa mención de la Tercera Disposición Complementaria Final de la Resolución de Superintendencia N° 022-2013/SUNAT.

CASO PRACTICO DE LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES

La empresa Las Torres S.A.C construirá un edificio de 20 departamentos a un costo de S/.150,000 c/u y los venderá a S/. 210,000 c/u, incluido IGV, la construcción comienza en agosto del 2013 y culminara en abril del 2014.

A noviembre del 2013 recibe separaciones e S/. 1,000 por cada departamento, se separaron 15 departamentos; la 31 de diciembre se concretó la venta de 12 departamentos por lo cual se abonó el 10% del total por cada departamento.

En enero de 2014 los clientes abonan el 90% restante del haber recibido del crédito respectivo de una entidad financiera.

En mayo se entregan los 12 departamentos terminados por atraso en la obra.

Se pide el tratamiento con respecto al IGV.

Solución

Por la separación

La separación no es ingreso y tampoco hay obligación de emitir comprobante de pago, en vista de que no supera el 3% del monto de la venta, tampoco nace la obligación del IGV.

1 Debe Haber

10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 15,000 101 Caja46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS – TERCEROS 15,000 469 Otras cuentas por pagar diversasX/X Por la recepción del monto de la separación

Una vez aprobado el crédito por el banco se firma la minuta (contrato) por los 12 departamentos vendidos que se terminaran y entregaran el año siguiente.

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Por la inicial

Una vez aprobado el crédito por el banco se firma la minuta (contrato) por los 12 departamentos vendidos que se terminarán y entregarán el año siguiente.

Nace la obligación del IGV

2 Debe Haber

12 CTAS. POR COBRAR COMERCIALES TERCEROS 252,000 121 Fact, bol. Y otros comprobantes de pago 1212 Emitidas en cartera40 TRIBUTOS, CONTRB Y APORT AL SIST. DE PENSIONES 20,807.28 401 Gobierno central 4011 impuesto general a las ventas 40111 IGV- cuenta propia12 CTS POR COBRAR COMERCIALES TERC 231,192.72 122 Anticipos a clientesX/X Por emisión del comprobante por la inicial de bien futuro

Hallamos la base imponible por cada unidad de la construcción de la manera siguiente:

21,000:2,18 = 9,633.03 X 18% = 1,733.94

Terreno 9,633.03 x 12 = 115, 596.36

Construcción 9,633.03 x 12 = 115, 596.36

IGV 1,733.94 x 12 = 20,807.28

Total S/. 21,000.00 x 12 = 252,000.00

3 Debe Haber

10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 240,000 101 Caja 46 CTSPOR PAGAR DIVERSAS- TERCEROS 12,000 469 Otras cts por pagar diversas 12 CTS POR COBRAR COMERCIALES TERC 252,000 121 Facturas, boletas y otros comp. Por pagarX/X Por la cobranza de la inicial

4 Debe Haber

10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 10,080 104 cts corriente en inst. finc 1042 cts corriente para fines específicos 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 10,080 104 cts corriente en inst. finc 1042 cts corrientes operativasX/X Por el depósito de la detracción

5 Debe Haber

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46 CTSPOR PAGAR DIVERSAS- TERCEROS 3,000 469 otras cts por pagar diversas 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 3,000 101 Caja X/X Por la devolución de las separaciones por ventas no concretadas

Por la cobranza del saldo en Enero del 2014Nace la obligación del IGV

6 Debe Haber12 CTAS. POR COBRAR COMERCIALES TERCEROS 2,268,000 121 Fact, bol. Y otros comprobantes de pago 1212 Emitidas en cartera40 TRIBUTOS, CONTRB Y APORT AL SIST. DE PENSIONES 187,266 401 Gobierno central 4011 impuesto general a las ventas 40111 IGV- cuenta propia12 CTS POR COBRAR COMERCIALES TERC 2,080,734 122 Anticipos a clientesX/X Por la emisión del comprobante por el saldo

TOTAL INICIAL SALDOTerreno 96,330.28 9,633.03 86,697.25 x 12 = 1,040,367.00Construcción 96,330.28 9,633.03 86,697.25 x 12 = 1,040,367.00IGV 18% 17,339.44 1,733.94 15,605.50 x 12 = 187,266.00Total S/. 210,000.00 21,000.00 189,000.00 x 12 = 2,268,000.00

7 Debe Haber 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 2,268,000 101 Caja 12 CTAS. POR COBRAR COMERCIALES TERCEROS 2,268,000 121 Fact, bol. Y otros comprobantes de pago 1212 Emitidas en cartera X/X Por la cobranza del saldo

8 Debe Haber 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 90,720 104 cts corriente en inst. finc 1042 cts corriente para fines específicos 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 90,720 104 cts corriente en inst. finc 1042 cts corrientes operativas X/X Por el depósito de la detracción

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Año 2013 mes de mayoReconocimiento del ingreso y del costo a la entrega de los departamentos

X Debe Haber 12 CTS POR COBRAR COMERCIALES TERC 2,311,926.72 122 Anticipos a clientes 70 VENTAS 2,311,926.72 702 Productos terminados 7024 Productos inmuebles terminados X/X Por el reconocimiento de los ingresos a la entrega de los inmuebles.

X Debe Haber 69 COSTO DE VENTAS 1,800,000 692 Productos terminados 6924 inmuebles terminados 21 PRODUCTOS TERMINADOS 1,800,000 214 productos inmuebles X/X Por el costo de ventas.

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CONCLUSIONES 1.- Se establece que en la primera venta de inmuebles gravada con el IGV, se aplicará el régimen de detracciones con el porcentaje del 4% sobre el importe de la operación.

2.- El importe de la operación para efectos del régimen de detracciones, es decir la suma total que queda obligado a pagar el adquirente del bien inmueble, la cual está integrada por el valor total consignado en el comprobante de pago, incluyendo los cargos que se efectúen por separado de aquél aun cuando se trate de servicios complementarios, intereses devengados por el precio no pagado o gastos de financiación de la operación, se incluye también el reembolso de gastos incurridos por el adquirente a nombre del vendedor.

3.- En la primera venta de inmuebles, no se considera gravado con el IGV, el valor del terreno de la construcción, toda vez que el IGV no grava la venta de terrenos, habiéndose establecido la ficción que dicho valor representa el 50% de la base imponible, dicho tratamiento únicamente resulta relevante para establecer la base sobre la cual el vendedor aplicará el IGV, sin embargo, la detracción deberá efectuarse por el importe total de la operación, es decir sobre el 100% del valor de la venta, dado que la Resolución de Superintendencia N° 022-2013/SUNAT refiere que la detracción se deberá efectuar por el importe que el adquirente se encuentra obligado a abonar al vendedor, independientemente que no se considere dentro de la base imponible el valor del terreno; por lo tanto, se deberá detraer sobre el importe total.

4.- En tanto, se encuentra exonerada del IGV, la primera venta de aquellos inmuebles efectuada por el constructor de los mismos, cuyo valor no supere las 35 UITs siempre y cuando sea destinado exclusivamente a vivienda y que cuente con la presentación de la solicitud de Licencia de Construcción admitida por la Municipalidad correspondiente, a dicha operación no se le aplicará la detracción del 4%, dado que dentro de dicho régimen únicamente se encuentra comprendida la PRIMERA VENTA DE INMUEBLES GRAVADA CON EL IGV. Sin embargo, si la primera venta de inmueble efectuada por el constructor supera las 35 UIT, la operación se encuentra gravada con el IGV, y por tanto se deberá efectuar la detracción por el importe total de la operación, no por el exceso de las 35 UITs.

5.- La primera venta de inmuebles efectuada por el constructor, se encuentra sujeta al régimen de detracciones desde el 1 de febrero de 2013. La Ley del IGV en su artículo 4to dispone que la obligación tributaria en la primera venta de inmuebles nace en la fecha de percepción del ingreso, por el importe que se perciba, sea total o parcial.

6.- Para efectos del régimen de detracciones a la primera venta de inmuebles resulta importante el comprobante de pago emitido para identificar quien se encuentra obligado a efectuar la detracción. Si el comprobante de pago emitido por el vendedor permite sustentar crédito fiscal o gasto o costo para efectos del Impuesto a la Renta (factura), se encontrará obligado a efectuar la detracción el adquirente, y únicamente si éste entrega todo el precio al vendedor, y no se acredita la detracción corresponderá al vendedor autodetraerse De otro lado, si el comprobante de pago emitido por el proveedor no permite deducir crédito fiscal, ni gasto o costo para efectos del Impuesto a la Renta (por ejemplo: boleta de venta), el sujeto obligado a efectuar la detracción es el vendedor, sea que se haya realizado el pago parcial o total por el bien inmueble, siempre se encontrará obligado a autodetraerse.

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