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JuLio 2019

III Estudiocomparativo sobrealquiler turísticovs. residencial

902 37 57 77 | www.alquilerseguro.es

18 nochesEn Barcelona es necesario que la vivienda esté ocupada unas 18 noches para que la rentabilidad en el alquiler turístico se equipare con el residencial.

70 %De media en Madrid, la rentabilidad del alquiler turístico se equipara con la del residencial a partir del 70% de ocupación.


SOBRE ALQUILER SEGUROPor tercer año consecutivo, Alquiler Seguro ha elaborado el ‘Estudio comparativo sobre alquiler turístico vs residencial’ en el que se estudian los niveles de rentabilidad entre los dos modelos de alquiler. Un completo análisis que permitirá decidir a los propietarios si destinan la vivienda a uno u a otro concepto.

El estudio abarca el ámbito de la ciudad de Madrid, en sus 21 distritos, y las diez zonas que conforman la ciudad de Barcelona. Para la elaboración del análisis del alquiler turístico se han tenido en consideración conceptos como: las noches de ocupación, los ingresos obtenidos, los gastos, la tributación y la rentabilidad. En cuanto al residencial se han tenido en cuenta: los ingresos, los gastos, la tributación y la rentabilidad.

Las viviendas destinadas al alquiler turístico son diferentes inmuebles publicados en diversas plataformas de los que se ha extraído un promedio de ellos en cada uno de los distritos, basándose en el precio del alquiler por noche y las características de estas. En cuanto al residencial, se ha estudiado que precio tendría una vivienda de las mismas características en la zona analizada.

El estudio de Alquiler Seguro puede ser utilizado como plantilla de rentabilidad para cada caso particular. En función de la ocupación se puede estudiar si el inmueble es más rentable en una modalidad u otra.

En 10 distritos de

Madrid la rentabilidad

del alquiler turístico

no supera a la del

residencial.


Rentabilidad alquiler turístico

Para analizar la rentabilidad de esta modalidad en el distrito Centro de Madrid, seleccionamos varias viviendas ofertadas en esta zona, de las que sacamos un promedio de todos los conceptos de estas. Para analizar el retorno de una vivienda en modalidad de alquiler turístico tendremos en cuenta:

- Ingresos- Gastos comunes- Tributación a Hacienda

En ninguna de las dos modalidades se incluirán en el apartado de gastos comunes el IBI y los pagos de la comunidad de vecinos, ya que son idénticos en ambos casos.

Los parámetros utilizados en el siguiente análisis pueden ser extrapolados a cada uno de los distritos que conforman las ciudades de Madrid y Barcelona.

MADRIDDISTRITO

CENTRO


Ingresos

Precio noche: 88,8 €Ocupación Ingresos

9 noches 800 €

12 noches 1.100 €

15 noches 1.400 €

18 noches 1.700 €

21 noches 2.000 €

24 noches 2.300 €

Gastos

En una vivienda destinada al alquiler turístico podemos distinguir entre dos tipos de gastos:- Consumos y suministros- Gestión de alquiler


Gastos mensuales por consumos y suministrosEn esta modalidad de alquiler, este tipo de pagos son asumidos por el propietario. Los gastos habituales son los siguientes:

Electricidad Gas WIFI Agua Ajuar

25 € 20 € 30 € 15 € 10 €

La suma de todos los gastos mencionados anteriormente es de 100 euros mensuales.

Gastos de gestión del alquilerUna empresa profesional cobra al propietario un 20% de la estancia con un mínimo de 70 euros. Este servicio incluye: check in, check out y limpieza. Para simplificar este análisis, pensemos que la gestión del alquiler será siempre de 70 euros por cada estancia de tres noches.

Estancias a lo largo de un mes Gestión gastos mensuales

9 noches 210 €

12 noches 280 €

15 noches 350 €

18 noches 420 €

21 noches 490 €

24 noches 560 €


Gastos totalesDependiendo de la ocupación de la vivienda en cada mes, los gastos totales son los siguientes:

Ocupación Gestión gastos mensuales

9 noches 210 €

12 noches 280 €

15 noches 350 €

18 noches 420 €

21 noches 490 €

24 noches 560 €

Tributación

Suponiendo que el propietario debe tributar un 20% del rendimiento neto del apartamento turístico. Los beneficios que obtendría serían los siguientes:

Rendimiento de la vivienda turísticaCalculamos el margen que obtiene el propietario antes de los impuestos. Para obtenerlo restamos a los ingresos los gastos totales:


Ocupación Ingresos Gastos totales Margen antes de impuestos

9 noches 800 € 310 € 590 €

12 noches 1.100 € 380 € 820 €

15 noches 1.400 € 450 € 1.050 €

18 noches 1.700 € 520 € 1.280 €

21 noches 2.000 € 590 € 1.510 €

24 noches 2.300 € 660 € 1.740 €

Margen después de impuestosUna vez aplicados los impuestos, a los rendimientos brutos tenemos que restarle la tributación con la que sale el resultado de los beneficios netos:

Ocupación Margen antes de impuestos Tributación (20%) Rentabilidad

9 noches 590 € 118 € 472 €

12 noches 820 € 164 € 656 €

15 noches 1.050 € 210 € 840 €

18 noches 1.280 € 256 € 1.024 €

21 noches 1.510 € 302 € 1.208 €

24 noches 1.740 € 348 € 1.392 €


Rentabilidad alquiler residencial

Ingresos

Renta alquiler residencial: 1.100 €

Gastos

Gastos mensuales por consumos y suministrosEn el alquiler residencial este tipo de pagos son asumidos por el inquilino.

Gastos de gestión del alquilerLos gastos mensuales por gestión del alquiler son un 5% más IVA de la renta mensual. El coste de este cobro incluye la garantía de cobro de la renta.

Tributación

El 60% del rendimiento neto de las rentas procedentes del alquiler de vivienda habitual está exento de impuestos. Calculamos el rendimiento neto y la tributación. Suponemos como en el caso anterior que el propietario debe tributar el 20% del rendimiento neto.


IngresosGastos de

gestiónMargen antes de impuestos

Base para Tributación (40% margen antes de impuestos)

Tributación (20% base para la tributación)

1.100 € 67 € 1.033 € 413 € 83 €

Rendimiento del Alquiler Residencial

Ingresos Gastos Tributación (20%) Margen después de impuestos

1.100 € 67 € 83 € 951 €

TURÍSTICO RESIDENCIAL

Ocupación Ingresos Gastos Tributación Rentabilidad Rentabilidad

9 noches 800 € 210 € 118 € 472 €

951 €

12 noches 1.100 € 280 € 164 € 656 €

15 noches 1.400 € 350 € 210 € 840 €

18 noches 1.700 € 420 € 256 € 1.024 €

21 noches 2.000 € 490 € 302 € 1.208 €

24 noches 2.300 € 560 € 348 € 1.392 €

Renta Residencial

1.100 €Precio noche

88,8 €

En este caso el alquiler turístico es rentable a apartir de las 18 noches(60% de ocupación).


COMPARATIVA TURÍST ICO RESIDENCIAL

MADRID: DISTRITO CENTRO

En los distritos que conforman la ciudad de Madrid es necesario que exista un 70% de ocupación para que la rentabilidad del alquiler turístico se equipare

con la del residencial.

No se puede tratar a todas las zonas de la capital de España por igual. La rentabilidad del alquiler turístico es más fácil de lograr en viviendas situadas en las zonas más cercanas a los enclaves turísticos mientras que esta se reduce considerablemente a media que los inmuebles se distancian de estos. Un hecho que hace que en 10 distritos los arrendamientos temporales no superen a los

inmuebles destinados al residencial.

MA

DR

IDComparativa ALQUILERTurístico vs. Residencial

DISTRITOS DE MADRID



9 noches 620 € 210 € 82 € 328 €

821 €

12 noches 860 € 280 € 116 € 464 €

15 noches 1.100 € 350 € 150 € 600 €

18 noches 1.340 € 420 € 184 € 736 €

21 noches 1.580 € 490 € 218 € 872 €

24 noches 1.820 € 560 € 252 € 1.008 €

Renta Residencial

950 €Precio noche

80 €

En este caso el alquiler turístico es rentable a partir de las 21 noches(70% de ocupación).



MADRID: DISTRITO ARGANZUELA

MA

DR

ID



9 noches 710 € 210 € 100 € 400 €

1.037 €

12 noches 980 € 280 € 140 € 560 €

15 noches 1.250 € 350 € 180 € 720 €

18 noches 1.520 € 420 € 220 € 880 €

21 noches 1.790 € 490 € 260 € 1.040 €

24 noches 2.060 € 560 € 300 € 1.200 €

Renta Residencial


90 €




MADRID: DISTRITO BARAJAS



9 noches 557 € 210 € 69 € 278 €

648 €

12 noches 776 € 280 € 99 € 397 €

15 noches 995 € 350 € 129 € 516 €

18 noches 1.214 € 420 € 159 € 635 €

21 noches 1.433 € 490 € 189 € 754 €

24 noches 1.652 € 560 € 218 € 874 €

Renta Residencial

750 €Precio noche

73 €




MADRID: DISTRITO CARABANCHEL



9 noches 890 € 210 € 136 € 544 €

1124 €

12 noches 1.220 € 280 € 188 € 752 €

15 noches 1.550 € 350 € 240 € 960 €

18 noches 1.880 € 420 € 292 € 1.168 €

21 noches 2.210 € 490 € 344 € 1.376 €

24 noches 2.540 € 560 € 396 € 1.584 €

Renta Residencial


110 €




MADRID: DISTRITO CHAMARTÍN



9 noches 800 € 210 € 118 € 472 €

1.080 €

12 noches 1.100 € 280 € 164 € 656 €

15 noches 1.400 € 350 € 210 € 840 €

18 noches 1.700 € 420 € 256 € 1.024 €

21 noches 2.000 € 490 € 302 € 1.208 €

24 noches 2.300 € 560 € 348 € 1.392 €

Renta Residencial


100 €




MADRID: DISTRITO CHAMBERÍ



9 noches 440 € 210 € 46 € 184 €

691 €

12 noches 620 € 280 € 68 € 272 €

15 noches 800 € 350 € 90 € 360 €

18 noches 980 € 420 € 112 € 448 €

21 noches 1.160 € 490 € 134 € 536 €

24 noches 1.340 € 560 € 156 € 624 €

Renta Residencial

800 €Precio noche

60 €

En este caso el alquiler turístico no alcanza la ocupación mínima rentable.



MADRID: DISTRITO CIUDAD LINEAL



9 noches 620 € 210 € 82 € 328 €

691 €

12 noches 860 € 280 € 116 € 464 €

15 noches 1.100 € 350 € 150 € 600 €

18 noches 1.340 € 420 € 184 € 736 €

21 noches 1.580 € 490 € 218 € 872 €

24 noches 1.820 € 560 € 252 € 1.008 €

Renta Residencial

800 €Precio noche

80 €




MADRID: DISTRITO FUENCARRAL – EL PARDO



9 noches 719 € 210 € 102 € 407 €

908 €

12 noches 992 € 280 € 142 € 570 €

15 noches 1.265 € 350 € 183 € 732 €

18 noches 1.538 € 420 € 224 € 894 €

21 noches 1.811 € 490 € 264 € 1.057 €

24 noches 2.084 € 560 € 305 € 1.219 €

Renta Residencial


91 €




MADRID: DISTRITO HORTALEZA



9 noches 476 € 210 € 53 € 213 €

605 €

12 noches 668 € 280 € 78 € 310 €

15 noches 860 € 350 € 102 € 408 €

18 noches 1.052 € 420 € 126 € 506 €

21 noches 1.244 € 490 € 151 € 603 €

24 noches 1.436 € 560 € 175 € 701 €

Renta Residencial

700 €Precio noche

64 €




MADRID: DISTRITO LATINA



9 noches 818 € 210 € 122 € 486 €

1.124 €

12 noches 1.124 € 280 € 169 € 675 €

15 noches 1.430 € 350 € 216 € 864 €

18 noches 1.736 € 420 € 263 € 1.053 €

21 noches 2.042 € 490 € 310 € 1.242 €

24 noches 2.348 € 560 € 358 € 1.430 €

Renta Residencial


102 €




MADRID: DISTRITO MONCLOA-ARAVACA



9 noches 395 € 210 € 37 € 148 €

605 €

12 noches 560 € 280 € 56 € 224 €

15 noches 725 € 350 € 75 € 300 €

18 noches 890 € 420 € 94 € 376 €

21 noches 1.055 € 490 € 113 € 452 €

24 noches 1.220 € 560 € 132 € 528 €

Renta Residencial

700 €Precio noche

55 €




MADRID: DISTRITO MORATALAZ



9 noches 404 € 210 € 39 € 155 €

519 €

12 noches 572 € 280 € 58 € 234 €

15 noches 740 € 350 € 78 € 312 €

18 noches 908 € 420 € 98 € 390 €

21 noches 1.076 € 490 € 117 € 469 €

24 noches 1.244 € 560 € 137 € 547 €

Renta Residencial

600 €Precio noche

56 €




MADRID: DISTRITO PUENTE DE VALLECAS



9 noches 719 € 210 € 102 € 407 €

1.037 €

12 noches 992 € 280 € 142 € 570 €

15 noches 1.265 € 350 € 183 € 732 €

18 noches 1.538 € 420 € 224 € 894 €

21 noches 1.811 € 490 € 264 € 1.057 €

24 noches 2.084 € 560 € 305 € 1.219 €

Renta Residencial


91 €




MADRID: DISTRITO RETIRO



9 noches 1.160 € 210 € 190 € 760 €

1.383 €

12 noches 1.580 € 280 € 260 € 1.040 €

15 noches 2.000 € 350 € 330 € 1.320 €

18 noches 2.420 € 420 € 400 € 1.600 €

21 noches 2.840 € 490 € 470 € 1.880 €

24 noches 3.260 € 560 € 540 € 2.160 €

Renta Residencial


140 €




MADRID: DISTRITO SALAMANCA



9 noches 485 € 210 € 55 € 220 €

648 €

12 noches 680 € 280 € 80 € 320 €

15 noches 875 € 350 € 105 € 420 €

18 noches 1.070 € 420 € 130 € 520 €

21 noches 1.265 € 490 € 155 € 620 €

24 noches 1.460 € 560 € 180 € 720 €

Renta Residencial

750 €Precio noche

65 €




MADRID: DISTRITO SAN BLAS-CANILLEJAS



9 noches 575 € 210 € 73 € 292 €

778 €

12 noches 800 € 280 € 104 € 416 €

15 noches 1.025 € 350 € 135 € 540 €

18 noches 1.250 € 420 € 166 € 664 €

21 noches 1.475 € 490 € 197 € 788 €

24 noches 1.700 € 560 € 228 € 912 €

Renta Residencial

900 €Precio noche

75 €




MADRID: DISTRITO TETUÁN



9 noches 494 € 210 € 57 € 227 €

691 €

12 noches 692 € 280 € 82 € 330 €

15 noches 890 € 350 € 108 € 432 €

18 noches 1.088 € 420 € 134 € 534 €

21 noches 1.286 € 490 € 159 € 637 €

24 noches 1.484 € 560 € 185 € 739 €

Renta Residencial

800 €Precio noche

66 €




MADRID: DISTRITO USERA



9 noches 395 € 210 € 37 € 148 €

562 €

12 noches 560 € 280 € 56 € 224 €

15 noches 725 € 350 € 75 € 300 €

18 noches 890 € 420 € 94 € 376 €

21 noches 1.055 € 490 € 113 € 452 €

24 noches 1.220 € 560 € 132 € 528 €

Renta Residencial

650 €Precio noche

55 €




MADRID: DISTRITO VICÁLVARO



9 noches 350 € 210 € 28 € 112 €

605 €

12 noches 500 € 280 € 44 € 176 €

15 noches 650 € 350 € 60 € 240 €

18 noches 800 € 420 € 76 € 304 €

21 noches 950 € 490 € 92 € 368 €

24 noches 1.100 € 560 € 108 € 432 €

Renta Residencial

700 €Precio noche

50 €




MADRID: DISTRITO VILLA DE VALLECAS



9 noches 440 € 210 € 46 € 184 €

605 €

12 noches 620 € 280 € 68 € 272 €

15 noches 800 € 350 € 90 € 360 €

18 noches 980 € 420 € 112 € 448 €

21 noches 1.160 € 490 € 134 € 536 €

24 noches 1.340 € 560 € 156 € 624 €

Renta Residencial

700 €Precio noche

60 €




MADRID: DISTRITO VILLAVERDE

En Barcelona es necesario que la vivienda esté ocupada 18 noches para que la rentabilidad en el

alquiler turístico se equipare con el residencial.

Tampoco podemos valorar toda la ciudad de Barcelona por igual. En este análisis podemos observar cómo hay distritos en los que la ocupación mínima tiene que situarse entre el 50 y 60%; mientras que en otros más alejados de las zonas turísticas

esta sube a la horquilla de entre el 60 y 70%.

Comparativa ALQUILERTurístico vs. ResidencialDISTRITOS DE barcelona

barc

elon

a



9 noches 836 € 210 € 125 € 501 €

951 €

12 noches 1.148 € 280 € 174 € 694 €

15 noches 1.460 € 350 € 222 € 888 €

18 noches 1.772 € 420 € 270 € 1.082 €

21 noches 2.084 € 490 € 319 € 1.275 €

24 noches 2.396 € 560 € 367 € 1.469 €

Renta Residencial


104 €




BARCELONA: DISTRITO CIUTAT VELLA



9 noches 1.880 € 210 € 334 € 1.336 €

2.074 €

12 noches 2.540 € 280 € 452 € 1.808 €

15 noches 3.200 € 350 € 570 € 2.280 €

18 noches 3.860 € 420 € 688 € 2.752 €

21 noches 4.520 € 490 € 806 € 3.224 €

24 noches 5.180 € 560 € 924 € 3.696 €

Renta Residencial


220 €




BARCELONA: DISTRITO EIXAMPLE



9 noches 1.088 € 210 € 176 € 702 €

1.210 €

12 noches 1.484 € 280 € 241 € 963 €

15 noches 1.880 € 350 € 306 € 1.224 €

18 noches 2.276 € 420 € 371 € 1.485 €

21 noches 2.672 € 490 € 436 € 1.746 €

24 noches 3.068 € 560 € 502 € 2.006 €

Renta Residencial


132 €




BARCELONA: DISTRITO GRACIA



9 noches 791 € 210 € 116 € 465 €

951 €

12 noches 1.088 € 280 € 162 € 646 €

15 noches 1.385 € 350 € 207 € 828 €

18 noches 1.682 € 420 € 252 € 1.010 €

21 noches 1.979 € 490 € 298 € 1.191 €

24 noches 2.276 € 560 € 343 € 1.373 €

Renta Residencial


99 €




BARCELONA: DISTRITO HORTA GUINARDÓ



9 noches 1.223 € 210 € 203 € 810 €

1.297 €

12 noches 1.664 € 280 € 277 € 1.107 €

15 noches 2.105 € 350 € 351 € 1.404 €

18 noches 2.546 € 420 € 425 € 1.701 €

21 noches 2.987 € 490 € 499 € 1.998 €

24 noches 3.428 € 560 € 574 € 2.294 €

Renta Residencial


147 €




BARCELONA: DISTRITO LES CORTS



9 noches 620 € 210 € 82 € 328 €

735 €

12 noches 860 € 280 € 116 € 464 €

15 noches 1.100 € 350 € 150 € 600 €

18 noches 1.340 € 420 € 184 € 736 €

21 noches 1.580 € 490 € 218 € 872 €

24 noches 1.820 € 560 € 252 € 1.008 €

Renta Residencial

850 €Precio noche

80 €




BARCELONA: DISTRITO NOU BARRIS



9 noches 800 € 210 € 118 € 472 €

864 €

12 noches 1.100 € 280 € 164 € 656 €

15 noches 1.400 € 350 € 210 € 840 €

18 noches 1.700 € 420 € 256 € 1.024 €

21 noches 2.000 € 490 € 302 € 1.208 €

24 noches 2.300 € 560 € 348 € 1.392 €

Renta Residencial


100 €




BARCELONA: DISTRITO SANT ANDREU



9 noches 620 € 210 € 82 € 328 €

864 €

12 noches 860 € 280 € 116 € 464 €

15 noches 1.100 € 350 € 150 € 600 €

18 noches 1.340 € 420 € 184 € 736 €

21 noches 1.580 € 490 € 218 € 872 €

24 noches 1.820 € 560 € 252 € 1.008 €

Renta Residencial


80 €




BARCELONA: DISTRITO SANT MARTÍ



9 noches 782 € 210 € 114 € 458 €

821 €

12 noches 1.076 € 280 € 159 € 637 €

15 noches 1.370 € 350 € 204 € 816 €

18 noches 1.664 € 420 € 249 € 995 €

21 noches 1.958 € 490 € 294 € 1.174 €

24 noches 2.252 € 560 € 338 € 1.354 €

Renta Residencial

950 €Precio noche

98 €




BARCELONA: DISTRITO SANTS MONJUIC



9 noches 746 € 210 € 107 € 429 €

864 €

12 noches 1.028 € 280 € 150 € 598 €

15 noches 1.310 € 350 € 192 € 768 €

18 noches 1.592 € 420 € 234 € 938 €

21 noches 1.874 € 490 € 277 € 1.107 €

24 noches 2.156 € 560 € 319 € 1.277 €

Renta Residencial


94 €




BARCELONA: SARRIÁ - SANT GERVASI


DISTRITO OCUPACIÓN MÍNIMA PARA EL ALQUILER TURÍSTICO

Arganzuela 70% (21 noches)

Barajas 70% (21 noches)

Carabanchel 70% (21 noches)

Centro 60% (18 noches)

Chamartín 60% (18 noches)

Chamberí 70% (21 noches)

Ciudad Lineal En este caso el alquiler turístico no alcanza la ocupación mínima rentable

Fuencarral – El Pardo 60% (18 noches)

Hortaleza 70% (21 noches)

Latina 80% (24 noches)

Moncloa – Aravaca 70% (21 noches)

Moratalaz En este caso el alquiler turístico no alcanza la ocupación mínima rentable

Puente de Vallecas 80% (24 noches)

Retiro 70% (21 noches)

Salamanca 60% (18 noches)

San Blas 80% (24 noches)

Tetuán 70% (21 noches)

Usera 80% (24 noches)

Vicálvaro En este caso el alquiler turístico no alcanza la ocupación mínima rentable

Villa de Vallecas En este caso el alquiler turístico no alcanza la ocupación mínima rentable

Villaverde 80% (24 noches)

TABLA RESUMEN

MADRIDListado de los distritos de la ciudad de Madrid con información sobre la ocupación mínima que debe tener una vivienda en alquiler turístico, para que la rentabilidad sea mayor que si fuera destinada al alquiler residencial.


DISTRITO OCUPACIÓN MÍNIMA PARA EL ALQUILER TURÍSTICO

Ciutat Vella 60% (18 noches)

Eixample 50% (15 noches)

Gracia 50% (15 noches)

Horta Guinardó 60% (18 noches)

Les Corts 50% (15 noches)

Nou Barris 60% (18 noches)

Sant Andreu 60% (18 noches)

Sant Martí 70% (21 noches)

Sants Montjuic 60% (18 noches)

Sarriá – Sant Gervasi 60% (18 noches)

TABLA RESUMEN

BARCELONAListado de los distritos de la ciudad de Barcelona con información sobre la ocupación mínima que debe tener una vivienda en alquiler turístico, para que la rentabilidad sea mayor que si fuera destinada al alquiler residencial.

Ficha Técnica delEstudio

I.- Objetivo

El ‘III Estudio comparativo sobre alquiler turístico vs residencial’, elaborado por Alquiler Seguro, tiene como objetivo fundamental aportar al mercado una herramienta independiente que ayude en la toma de decisiones, por comparativa de rentabilidad, a la hora de destinar un inmueble al alquiler residencial o al alquiler turístico.

II.- Ámbito del Estudio

El ámbito geográfico contempla las ciudades de Madrid y Barcelona, divididas por distritos.

III.- Metodología

Los conceptos que se han tenido en cuenta para valorar el alquiler turístico son: las noches de ocupación, los ingresos obtenidos, los gastos, la tributación y la rentabilidad. En el caso del alquiler residencial se han tenido en cuenta: ingresos, gastos, tributación y rentabilidad.

Las viviendas destinadas al alquiler turístico se han seleccionado en cada distrito, atendiendo a su representatividad, basada en el valor modal del precio del alquiler y sus características. Posteriormente se ha analizado qué precio tendría esa vivienda en alquiler residencial.

IV.- Fuentes

Para elaborar este estudio se ha contado con datos de fuentes propias del Grupo ENACOM, así como de la información proveniente de plataformas de alquiler turístico.

V.- Periodicidad

Anual

902 37 57 77www.alquilerseguro.es

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