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1 Imagen tomada del Blog de la página web Simply Measured. (Shively, 2013)

Actualmente el país atraviesa un periodo

económico difícil, dado factores macroeconómicos

como son: la variabilidad del precio del crudo y el

aumento del dólar. De otro lado, el aumento de las

tasas de interés en el primer semestre de 2017, las

bajas exportaciones y factores climáticos,

generaron una recesión de compra e inversión en

el país.

De acuerdo a muchos expertos en Economía, el

comportamiento del 2018 será similar se espera

una ligera recuperación del PIB y las exportaciones.

La buena noticia es que la inflación ha disminuido.

Sin embargo, teniendo las próximas elecciones, se

mantiene una cierta incertidumbre, y se ve

reflejada en la baja inversión.

Estamos lejos de un auge como se tuvo en el

periodo de 2010 a 2015, enmarcado en factores

como el incremento en la economía mundial, altos

precios del petróleo y materias primas,

recuperación de la confianza de los inversionistas

dadas las mejoras locales en aspectos económicos

y de seguridad.

Hoy preocupan Burbujas inmobiliarias,

especialmente porque en algunos sectores y

segmentos que presentan una alta oferta

acompañada de precios altos, lo que genera una

alta vacancia, sobre todo en predios de uso

comercial.

Un hecho positivo es que el sector constructivo

finaliza con un aporte al PIB del 7.3%,

manteniéndose en la tendencia de los últimos

años.

Para el año 2017 se presentó una disminución de los

créditos hipotecarios en las principales ciudades; la

excepción la presenta Barranquilla.

El índice de confianza del consumidor continúa estando

negativa, a pesar de una pequeña recuperación al final

del año.

Esto se ve reflejado en los precios del mercado que

siguen incrementándose en el paso del tiempo,

caso puntual los índices de precios de vivienda

nueva y usada (Ver gráficos 5 y 6).

PIB; 7,30%

6,90%

7,00%

7,10%

7,20%

7,30%

7,40%

7,50%

7,60%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2014 2015 2016 2017

PIB

TR

IMES

TRA

L SE

CTO

R C

ON

STR

UC

CIÓ

N

PERIODO

PIB NACIONAL TRIMESTRAL SECTOR CONSTRUCTIVO

Grafico 1: PIB nacional sector constructivo. Fuente: DANE

Bogotá Medellín Cali Barranquilla Cartagena

2.016 40.114 10.168 7.801 4.303 2.588

2017 34542 9723 7677 5820 2278

Variación -13,9% -4,4% -1,6% 35,3% -12,0%

-20,0%

-10,0%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

Nú

me

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ipo

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ese

mb

ols

ado

s

NÚMERO DE CREDITOS HIPOTECARIOS DESEMBOLSADOS EN MILES

Grafico 2: Número de créditos desembolsados. Fuente: Banco la Republica

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

Indice de confianza del consumidor en los ultimos ocho años

Índice de Confianza del Consumidor (ICC)

Índice de Expectativas de los Consumidores (IEC)

Índice de Condiciones Económicas (ICE)

Grafico 3: Índice de confianza al consumidor Anual. Fuente: Dane

2

Comportamiento

Actualmente Colombia cuenta con una capacidad

de oferta importante que ha venido sofisticándose,

como una consolidación institucional, en lo que se

refiere a la inversión. Sin embargo y a pesar de lo

anterior, se presenta una caída en la oferta, como

se observa en el grafico 8, en el área de las licencias

de construcción aprobadas.

Durante el 2017, la ciudad que más aprobó

licencias de construcción fue Bogotá con más de 3

millones de m², seguido de Antioquia, con

alrededor de 2.5 millones de m².

2 El índice de confianza de consumidor es un indicador que mide el grado de optimismo que los consumidores sienten sobre la economía general y su situación financiera.

-100

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-40

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60

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no

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-17

no

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7

dic

-17

ene-

18

Indice de confianza del consumidor en los ultimos tres años mes a mes

Índice de Confianza del Consumidor (ICC) Índice de Expectativas de los Consumidores (IEC)

Índice de Condiciones Económicas (ICE)

Grafico 4: Índice de confianza al consumidor Mensual. Fuente: Dane

60,00

80,00

100,00

120,00

140,00

160,00

180,00

2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017

Indice de Precios Vivienda Usada

Bogotá Medellín Cali

Grafico 5: Índice de precios vivienda Usada. Fuente: Banco de la

Republica

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

Licencias de construcción de Vivienda por Departamento - 2017

Área m²

Licencias de Vivienda por Departamento Área m²

Grafico 6: Índice real de precios Vivienda Nueva. Fuente: Banco de la Republica

Grafico 7: Número de Licencias de Vivienda por los

principales departamentos. Fuente: Dane

Grafico 8: Número de Licencias de construcción

aprobadas. Fuente: Dane

2014 2015 2016 2017

Licencias deConstruccion

aprobadas2.524.944 4.139.543 2.628.670 1.971.060

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

4.500.000

Licencias de Construcción Aprobadas

Nacional por m²

100,0

110,0

120,0

130,0

140,0

150,0

160,0

170,0

180,0

190,0

200,0

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Indice Real de Precios Vivienda Nueva

Bogotá Alrededores de Bogotá Medellín

En el caso de la ciudad de Bogotá la tendencia de la

oferta en mercado residencial nuevo se ubica en

mayor proporción en las localidades de Usaquén y

Suba, siendo los barrios más representativos en

cuanto a la oferta, los que se presentan en el

grafico 9, con más de 200 mil m² ofertados.

0,0050.000,00

100.000,00150.000,00200.000,00250.000,00300.000,00350.000,00400.000,00450.000,00

Área total Ofertada ResidencialBarrios mayor oferta

Grafico 9: Oferta total residencial por Barrios-Bogotá.

Fuente: Camacol

De otro lado, la tendencia de la oferta en mercado

no-residencial nuevo (Entendido como oficinas,

locales y Bodegas) se ubica en mayor proporción en

Usaquén, Puente Aranda y Engativá, posiblemente

jalonado por el mercado de oficinas, siendo los

barrios más representativos en cuanto a la oferta,

los que se presentan en el grafico 10, con más de

100 mil m² ofertados.

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

CHICO PEDREGAL SANTA BARBARA

Área total Ofertada No-Residencial Nuevo

Barrios mayor oferta

Grafico 10: Oferta total no-residencial por Barrios-

Bogotá. Fuente: Camacol

Para el caso de la ciudad de Medellín, la tendencia

de oferta en mercado residencial se ubica en mayor

proporción al sur de la ciudad, en la comuna el

Poblado y en cercanías de envigado, siendo los

barrios más representativos en cuanto a la oferta,

los que se presentan en el grafico 11, con más de

50 mil m² ofertados en vivienda nueva.

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

Área total Ofertada Residencial Nueva

Barrios mayor oferta

Grafico 11: Oferta total residencial por

Barrios-Medellín. Fuente: Camacol

La oferta de mercado no-residencial nuevo, se

ubica en mayor proporción al sur y al occidente de

la ciudad, en Poblado y en Guayabal, impulsado por

el mercado de oficinas y Bodegas; siendo los barrios

más representativos en cuanto a la oferta, los que

se presentan en el grafico 12, con más de 30 mil m².

0,0010.000,0020.000,0030.000,0040.000,0050.000,0060.000,0070.000,0080.000,0090.000,00

Área total Ofertada No-Residencial Nuevo

Barrios mayor oferta

Grafico 12: Oferta total no-residencial por Barrios-Medellín.

Fuente: Camacol

La demanda, se ha visto afectada principalmente

por aspectos como:

- Los bajos niveles del índice de confianza al

consumidor (Ver figuras 5 y 6), que, a pesar de una

ligera recuperación, continua negativa, lo que

afecta las decisiones de compra.

- De otro lado, están los altos niveles de precios que

presenta el mercado, esto se observa en los

índices de precio de vivienda nueva y usada. En

los gráficos 13 y 14, se observan precio de

vivienda de la ciudad de Bogotá, en sus diferentes

estratos socioeconómicos.

- Podemos encontrar ofertas en estrato 6, por el

orden de los $18’000.000 de pesos el m² de

apartamento.

- En el caso de las casas, el valor más alto que se

paga en estrato 6, está por el orden de los

$9’000.000 de pesos el m².

- De otro lado de manera interesante se puede

analizar que el valor de m², para estratos 4 y 5 no

presenta mucha variación, siendo sus valores más

altos alrededor de $3’400.000 de pesos el m².

- Finalmente, y para destacar, el comportamiento

de valor de apartamentos en la ciudad de Bogotá,

por estrato socioeconómico se comporta casi de

manera lineal, aumentando por estrato

$1’500.000 pesos el m².

- Por otra parte, en la ciudad de Medellín el

comportamiento de la vivienda es diferente a lo

presentado en la ciudad de Bogotá, puesto que

los valores promedio de casas y apartamentos son

muy similares.

$ -

$ 500.000,00

$ 1.000.000,00

$ 1.500.000,00

$ 2.000.000,00

$ 2.500.000,00

$ 3.000.000,00

$ 3.500.000,00

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$ 4.500.000,00

$ 5.000.000,00

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Casa Nueva Precio promedio m² por Estrato - Bogotá

$ -

$ 1.000.000,00

$ 2.000.000,00

$ 3.000.000,00

$ 4.000.000,00

$ 5.000.000,00

$ 6.000.000,00

$ 7.000.000,00

$ 8.000.000,00

1 2 3 4 5 6 7

Apartamento Nuevo Precio promedio m² por Estrato - Bogotá

Grafico 13: Valor promedio m² casas, por estratos Bogotá. Fuente:

Camacol

Grafico 14: Valor promedio m² apartamentos, por estratos Bogotá.

Fuente: Camacol

- En apartamentos los valores en estrato 6 más

altos, están por el orden de 8’000.000 de pesos el

m², y para casas esta por el orden de los

$5’000.000.

- Los comportamientos en vivienda, son lineales,

con una ligera similitud en los estratos 4 y 5.

$ -

$ 500.000,00

$ 1.000.000,00

$ 1.500.000,00

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$ 2.500.000,00

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$ 3.500.000,00

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$ 4.500.000,00

$ 5.000.000,00

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Casa Nueva Precio promedio m² por Estrato - Medellín

$ -

$ 1.000.000,00

$ 2.000.000,00

$ 3.000.000,00

$ 4.000.000,00

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$ 6.000.000,00

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Apartamento Nuevo Precio promedio m² por Estrato - Medellín

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2 3 4 5 6

Nú

mer

o d

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eses

Estrato Socieconomico

Rotación Bogotá Vivienda Índice de Rotación

Rotación BogotáVivienda Índicede Rotación

Grafico 15: Valor promedio m² casas, por estratos Medellín.

Fuente: Camacol

Grafico 16: Valor promedio m² casas, por estratos Medellín.

Fuente: Camacol

Grafico 17: Rotación de vivienda Bogotá. Fuente: Alcaldía Bogotá

De otro lado, podemos ver la rotación del

inventario residencial para la ciudad de Bogotá, que

es otro de los indicadores de demanda, y de aquí se

desprenden conclusiones interesantes.

La rotación en estratos altos es mucho más lenta

que para estratos bajos, se observan en el estrato 6

una rotación muy baja, siendo del orden de los 21

meses, casi de dos años, influenciado por los altos

precios y por la baja confianza del consumidor.

Algunas Perspectivas:

Todo lo anterior sirve, para tomar mejores

decisiones, a la hora de afrontar este nuevo año

que comienza:

Algunos indicadores de recuperación, pueden

darse en función de la pálida pero positiva alza en

la confianza del consumidor, producto de la

tendencia decreciente de las tasas de interés en

créditos hipotecarios; a su vez los diferentes

programas de financiación a programas VIS o VIP.

Dado los altos precios de diferentes inmuebles, la

demanda por renta puede aumentar

especialmente por usados en vivienda en estratos

medios.

El sector no residencial, ha sido afectado por la alta

sobre oferta y altos precios del mercado, que en

consecuencia ha generado una alta vacancia,

observándose una tendencia a la disminución

paulatina de valores de renta y venta.

La recuperación será lenta y continúa dependiendo

de un mayor ajuste en los valores de renta y venta

de los inmuebles nuevos. Una tendencia

descendente en las tasas de interés, una menor

incertidumbre frente a las elecciones y un

moderado crecimiento en el PIB. Por lo tanto,

vemos probable esta recuperación para fines del

2018 y principios del 2019.

Finalmente, los inversionistas, tasadores,

corredores, inmobiliarios y otros actores del sector,

deberán tener en cuenta que, los precios de

transacción corregidos por descuentos sobre los

precios de lista (pedidos) tradicionalmente entre el

5 y el 10%, podrán elevarse ostensiblemente, con

el objeto de incentivar la venta o arrendamientos y

evitar las perdidas u vacancias prolongadas.

No obstante, se recomienda analizar

cuidadosamente los comportamientos particulares

del segmento o ciudad que se esté evaluando,

antes de obtener conclusiones.

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