Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Contenido

MEMORIA ANUAL

2018

2

Asamblea de Inversionistas

Improsa Fondo de Inversión No Diversificado

Inmobiliario CuatroContenido

Informe de la Presidencia ..................................................................................4

Informe de Gestión ...........................................................................................6

I. Palabras Introductorias .........................................................................7

II. Contexto Macroeconómico ...................................................................7

III. Evolución del Sector Inmobiliario ........................................................9

IV. Activos del Fondo .................................................................................10

V. Diversificación de la Cartera y Tasas de Ocupación ...............................14

VI. Pasivos Totales .....................................................................................15

VII. Patrimonio ...........................................................................................16

VIII. Ingresos Totales ...................................................................................16

IX. Gastos Totales ......................................................................................16

X. Estados e Indicadores Financieros ........................................................17

XI. Rendimiento ........................................................................................17

XII. Valor en Libros y Valor de Mercado .......................................................17

XIII. Volumen en Mercado Secundario ..........................................................17

XIV. Sumas distribuibles por Participación ....................................................17

XV. Calificación de Riesgo ...........................................................................18

XVI. Comentario Final ..................................................................................18

Bienes Inmuebles ..............................................................................................19

Estados Financieros Auditados ..........................................................................23

Calificación de Riesgo ........................................................................................51

3

Índice de cuadrosCuadro # 1: Sector Inmobiliario Oficinas. ...........................................................9

Cuadro # 2: Sector Inmobiliario Comercio. ........................................................10

Cuadro # 3: Sector Inmobiliario Industria. .........................................................10

Cuadro # 4: Inversión en bienes inmuebles. ......................................................11

Cuadro # 5: Inversión en Mejoras. .....................................................................11

Cuadro # 6: Ocupación por Inmueble. ...............................................................15

Cuadro # 7: Movimiento de Pasivos Bancarios. ...................................................15

Cuadro # 8: Pasivos Bancarios. ..........................................................................15

Cuadro # 9: Activo Neto.....................................................................................16

Cuadro # 10: Ingresos. ......................................................................................16

Cuadro # 11: Ingresos por arrendamiento. .........................................................16

Cuadro # 12: Gastos Totales. .............................................................................16

Cuadro # 13: Resultado del Periodo. ..................................................................16

Cuadro # 14: Estados Financieros. ....................................................................17

Cuadro # 15: Indicadores Financieros. ...............................................................17

Cuadro # 16: Calificación de Riesgo. ..................................................................18

Índice de gráficosGrafico # 1: Activo Total Administrado. ..............................................................10

Grafico # 2: Evolución de Minusvalías Netas. ......................................................13

Grafico # 3: Composición de Cartera: por Ingresos. ............................................14

Grafico # 4: Composición de Cartera: Valor en Libros. ........................................14

Grafico # 5: Ocupación Cuatro - Industria. .........................................................15

Grafico # 6: Endeudamiento Bancario. ...............................................................15

Grafico # 7: Rendimiento Líquido, Cuatro - Industria. .........................................17

Grafico # 8: Valor de la participación: Libros - Mercado. .....................................17

Grafico # 9: Mercado Secundario. ......................................................................17

Grafico # 10: Beneficio anual por participación. .................................................18

Índice de ILUSTRACIONESIlustración 1: Proyecto Zona Franca Puntarenas. .................................................14

4

Informe de la Presidencia

5

Informe de la PresidenciaSeñoras y señores inversionistas del “Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmo-biliario Cuatro”, es un gusto darles la bienvenida a una nueva Asamblea de Inversionistas y que fue convocada en concordancia con una bien establecida tradición de transparencia y rendición de cuentas por parte de Improsa SAFI ante sus inversionistas.

Esta Asamblea se lleva a cabo al concluir un año de marcada incertidumbre fiscal, de des-aceleración económica y volatilidad financiera, aunado a un entorno internacional menos favorable que en años anteriores.

Es notorio como Costa Rica durante la última década experimentó un período de pronuncia-do deterioro de las finanzas públicas, no solamente caracterizado por una sostenida expan-sión del déficit del Gobierno Central y el incremento en de la deuda pública como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB), sino también por la ausencia relevante de medidas de contención del gasto público. Es importante señalar que la tardía aprobación de una serie de reformas impositivas tendientes a generar mayores ingresos al erario público permitió que se incubara una significativa incertidumbre y que se pospusieran decisiones de consumo e inversión por parte de los agentes económicos. Con la aprobación definitiva de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas a inicios de diciembre del 2018, la incertidumbre y volatilidad domésticas se redujeron y las perspectivas tendieron a mejorar, sin embargo, es claro qué medidas adicionales deberán implementar las autoridades económicas del país, tales como, medidas de contención del gasto y la emisión de eurobonos en los mercados internacionales.

Es importante agregar que durante el transcurso del periodo 2018 varios elementos externos tendieron a afectar el desempeño de la economía costarricense. Primero, el proceso gradual de normalización de la política monetaria en naciones avanzadas, que implicó el incremento en las tasas internacionales de interés. Segundo, el aumento en los precios de materias primas, principalmente de hidrocarburos y que, en buena medida, explicó el deterioro de cerca de 3% en los términos de intercambio del país. Tercero, la disputa comercial entre Chi-na y Estados Unidos, que introdujo tensiones en los mercados financieros internacionales. Cuarto, la situación política y social en Nicaragua, que ha tenido un efecto negativo sobre el intercambio comercial de Costa Rica con el resto de la región centroamericana.

Respecto al mercado inmobiliario de oficinas es importante señalar que continuamos obser-vando un incremento el inventario de bienes inmuebles (10,01% respecto al año anterior), lo que ha mantenido la tasa de disponibilidad en niveles cercanos al 13,5%. En el caso del in-ventario del mercado inmobiliario comercial ha mostrado un crecimiento de 8,12%, aumento que se atribuye a la entrada al mercado principalmente del Complejo Oxígeno, desarrollado por Cuestamoras en el sector de Heredia.

En este contexto, el “Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Cuatro” con-tinuó el proceso de transformar los inmuebles a través de intervenciones, remodelaciones, mantenimiento y mejoras, en busca de mejorar la competitividad de los mismos, disminuir la minusvalía neta acumulada y aumentar la ocupación del Fondo. Destaca una intensa ac-tividad de comercialización, particularmente en lo que respecta a los inmuebles ubicados en Zona Franca Alajuela y Zona Franca Puntarenas, en donde destacan la participación de eventos de primer nivel, apostando a la atracción de empresas de zonas francas, tanto para los espacios actuales como para el nuevo proyecto que desarrollaremos en Puntarenas.

El 2018 fue un año desafiante en muchos aspectos de la gestión de los fondos de inversión administrados por Improsa SAFI. Vemos con optimismo el 2019, año en el que ejecutaremos proyectos en busca de mejorar las condiciones de los inmuebles de este fondo de inversión y seguiremos trabajando de forma profesional, estratégica y transparente, en la tarea que mantenemos de crear valor a las carteras inmobiliarias que administramos.

Marianela Ortuño Pinto - Presidenta Grupo Financiero Improsa

6

Informe de GESTIÓN

7

I. Palabras IntroductoriasEstimados Señores Inversionistas del fondo de inversión “Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Cuatro”

Señores miembros del Comité de Inversión y de la Junta Directiva de Improsa SAFI

Invitados especiales

Señoras y señores

Bienvenidos a una nueva Asamblea Ordinaria del fondo de inversión “Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Cuatro”, en la cual, haremos un minucioso ejercicio de rendición de cuentas, y detallaremos los aspectos determinantes que influyeron en los resultados de la gestión de Improsa SAFI a lo largo del año 2018.

Hemos cumplido ya el primer cuatrienio de gestión del Fondo por parte de Improsa SAFI. Ha sido un largo proceso de cambio que ha conllevado múltiples iniciativas en lo financiero, constructivo y operativo para avanzar con el proceso de consolidación de los fundamentales de este vehículo de inversión colectiva. Muchos resultados positivos hemos alcanzado a la fecha, sin embargo, los esfuerzos y los retos más importantes están por venir.

Es relevante señalar que el año 2018 fue un año profundamente complejo desde la pers-pectiva del entorno macroeconómico que experimentó el país. La incertidumbre que se experimentó en materia del estado de las finanzas públicas fue ciertamente importante, y afectó en términos generales el desempeño de la economía. Por tal motivo, haremos en primera instancia, un repaso del entorno económico y financiero, tanto local como internacional.

II. Entorno macroeconómicoLa economía costarricense en el 2018 y perspectiva para el 2019: el Programa Macro-económico 2019-2020 según el Banco Central de Costa Rica

En sesión celebrada el 25 de enero del 2019, la Junta Directiva del Banco Central de Cos-ta Rica (BCCR) acordó aprobar el Programa Macroeconómico para el período 2019-2020, conforme lo dispone su ley de creación. Es relevante señalar que, en dicho documento se abordan con profundidad los aspectos coyunturales y estructurales que influyeron en los resultados obtenidos por nuestro país en esta materia y se proyecta el comportamiento de las principales cifras macroeconómicas para el ejercicio 2019.

A continuación, se detallan los aspectos más relevantes que la administración de Improsa SAFI observó en materia económica y financiera al realizar la gestión de los fondos de inver-sión administrados.

i. Panorama general:Uno de los elementos que ha caracterizado significativamente la economía nacional es que en el último cuatrienio (2015-2019) la inflación se ha mantenido relativamente baja, con tasas menores al 4%. Según señala el Banco Central de Costa Rica, “… es el mayor período de inflación baja consecutiva desde 1967…”.

Cabe agregar que Costa Rica ha experimentado igualmente en la última década un período de marcado deterioro de las finanzas públicas, no solamente caracterizado por una sos-tenida expansión del déficit del Gobierno Central y el incremento en de la deuda pública como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB), sino también por la ausencia relevante de medidas de contención del gasto público y la tardía aprobación de una serie de reformas impositivas tendientes a generar mayores ingresos al erario público, aspectos que en el 2018 propiciaron un deterioro significativo del clima social y económico del país (agravado por los efectos de la huelga nacional y las discusiones relativas a la constitucionalidad del proceso de aprobación de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas), que, como lo señala el Banco Central de Costa Rica, “… junto con un entorno externo menos favorable, resultó en una desaceleración económica…”. Estos hechos generaron la posposición de decisiones de inversión y consumo, una fuerte presión al alza sobre las tasas de interés domésticas y la exigencia de mayores premios financieros por adquirir deuda del Gobierno, la dolarización del ahorro financiero y en una marcada desaceleración en la colocación de crédito al sector privado.

ii. La economía global en el 2018.En el Programa Macroeconómico del Banco Central de Costa Rica se indica que la economía internacional creció un 3,7% en el 2018, dato que es ligeramente inferior al observado en el 2017, ejercicio en el que se alcanzó un nivel de crecimiento del 3,8% a nivel global. Tanto los Estados Unidos como la zona del Euro presentan en el tercer trimestre del 2018 (3,4% y 1,6% respectivamente) niveles de crecimiento económico inferiores al trimestre anterior (4,2% y 2,2% respectivamente), acumulando con ello cuatro trimestres a la baja. Destaca igualmente la desace-leración de China (6,4% en el cuarto trimestre que es inferior al trimestre anterior en 0,10 puntos porcentuales). El crecimiento de las economías avanzadas se ha visto afectada por las tensiones comerciales entre China y EE.UU. así como el proceso del BREXIT (salida del Reino Unido de la Unión Europea) y las negociaciones con las autoridades de la Zona del Euro.

En relación con la inflación de los principales socios comerciales de Costa Rica cabe indi-car, según el BCCR, que se situó en 2,7%, mayor en 0,2 puntos porcentuales al registrado en el 2017. Dicho comportamiento fue impulsado fundamentalmente por el incremento en el precio del petróleo y otras materias primas. Por otro lado, las principales autoridades monetarias a nivel global continuarán con la normalización gradual de sus políticas, lo cual conllevará un paulatino incremento en las tasas de interés internacionales, afectando por supuesto a nuestro país imponiéndole costos incrementales en el endeudamiento de los agentes económicos.

Informe de Gestión

8

iii. Desempeño macroeconómico de Costa Rica en el 2018:Respecto al desempeño macroeconómico del país en el 2018, el Banco Central de Costa Rica señala:

a. El crecimiento en el índice de precios al consumidor fue de 2,0% en el 2018, lo cual se encuentra en el rango meta previsto para dicho ejercicio.

b. El crecimiento en términos reales del Producto Interno Bruto fue de 2,7%, inferior a la variación observada en el periodo anterior (3,4%). La desaceleración de la economía se explica, según la autoridad monetaria, en el comportamiento menos dinámico del gasto (consumo en las familias como del Gobierno Central fue inferior al observado en el período anterior), aunque mitigada por el incremento en la demanda externa de bienes, particularmente de dispositivos de productos médicos. Manifiesta la autoridad moneta-ria que la coyuntura política y la huelga general presentes en el segundo semestre del 2018 favorecieron la posposición de decisiones de consumo e inversión, acentuando en el menor dinamismo que la economía ya de por sí mostraba.

c. Aun cuando el país mostró un déficit de la cuenta corriente de la Balanza de Pagos como proporción del Producto Interno Bruto de 3,1%, las exportaciones netas de servicios superó el déficit comercial de bienes, lo cual a juicio del Banco Central de Costa Rica, “… es consecuente con el cambio en la estructura productiva y exportadora del país…”. La inversión extranjera directa representó el 4,5% del PIB en el 2018 y los activos de reserva (Reservas Monetarias Internacionales) el 12,5% del PIB.

d. El déficit del Gobierno Central fue de 6,0% al cierre del 2018, ligeramente inferior al del 2017 (6,1%). No obstante, señala la autoridad monetaria que el saldo de la deuda del Gobierno al PIB pasó de 48,7% a finales del 2017 a un 53,6% al finalizar el ejercicio 2018.

e. En materia cambiaria, el país experimentó un deslizamiento del tipo de cambio de 6,9% durante el 2018, que contrasta significativamente con la variación observada en el pe-ríodo anterior que fue de 2,5%. La volatilidad del tipo de cambio fue determinada por los niveles de incertidumbre observados particularmente en el segundo semestre, pa-norama ante el cual el Banco Central optó por realizar intervenciones con “… ventas de divisas para evitar fluctuaciones violentas en el tipo de cambio y atender las necesidades del sector público no bancario…”. Al finalizar el ejercicio, el Banco Central pudo restituir los saldos de Reservas Monetarias Internacionales, gracias a una reducción “… de las expectativas de variación cambiaria…” y la venta de dólares por parte del Ministerio de Hacienda. Finalmente, el nivel de Reservas Monetarias Internacionales en poder del BCCR al cierre del 2018 ascendió a las suma de $7,5 mil millones.

f. La liquidez total creció tan solo un 2,7% y el crédito al sector privado tan solo un 3,5%, lo que permitió al Banco Central enfrentar un panorama benigno en el campo inflacionario, en parte porque los agentes económicos cambiaron sus posiciones en moneda nacional a moneda extranjera en respuesta al entorno incierto que se observó particularmente en el segundo semestre del 2018, tal y como se comentó anteriormente. De igual forma, influyó en el com-portamiento de los agregados monetarios la desaceleración de la economía.

g. Las tasas de interés mostraron un comportamiento mixto. Mientras que la demanda por recursos por el sistema financiero provocó que las tasas de intereses pagados por los

bancos se mantuviera relativamente estables, el Gobierno presionó por recursos y las tasas de interés “… mostraron una tendencia al alza ante la difícil situación fiscal…”. Por su parte las tasas de interés activas mostraron un comportamiento al alza, presionando así la desaceleración del crecimiento del crédito al sector privado. Es de especial men-ción el desplazamiento relevante que la curva de la deuda soberana mostró al cierre del 2018, comparado con los dos ejercicios anteriores.

h. El 4 de diciembre del 2018 se promulgó la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas. Con ello, la incertidumbre respecto al futuro de las finanzas públicas y el desempeño de la economía, como un todo, se redujo a juicio de la autoridad monetaria, entidad que espera que en el 2019, este panorama permita a la economía desempeñarse de una mejor manera, mientras empiezan a surtir efecto las medidas de contención del gasto administrativo y los ingresos tributarios se incrementan. Señala el Banco Central de Costa Rica que “… la restau-ración de la confianza también redundará en un impulso al consumo, la inversión y el crédito, con efectos positivos sobre el crecimiento económico y el empleo…”.

i. Respecto a la producción, señala el BCCR que, “… todas las industrias, salvo la de cons-trucción, mostraron una desaceleración en 2018 comparado con 2017…”.

j. La tasa de desempleo aumentó (10,2% contra 9,4% un año atrás), con un incremento de 28,4 mil en el número de personas desempleadas, a pesar de que el número de personas ocupadas aumentó en cerca de 70 mil.

iv. Las perspectivas macroeconómicas del país en el 2019:Respecto al desempeño macroeconómico del país en el 2019, el Banco Central de Costa Rica señala:

a. En el período 2019-2020, el BCCR estima que el entorno internacional se caracterizará por un moderado crecimiento de los principales socios comerciales, menores precios de las materias primas, y la continuación de la normalización de la política monetaria en las economías avanzadas.

b. Se espera que en materia de precios, la economía costarricense mantenga un compor-tamiento moderado, situándose la inflación en el rango meta de largo plazo que el BCCR ha fijado, a saber 3% + 1%.

c. Respecto al crecimiento económico del país, la autoridad monetaria estima que será de 3,2%, ligeramente superior al ejercicio 2018. Particularmente, llama la atención que el Banco Central estime que el crecimiento de la economía sea liderada por un empuje de demanda interna (consumo privado e inversión pública), dado los altos niveles de desempleo que el país presenta (10,4% tasa de desempleo abierto) y los prolongados procesos de autorización requeridos para la ejecución de proyectos de inversión pública.

d. En relación con el déficit financiero del Gobierno Central, la autoridad monetaria con-sidera que este indicador será de 6,2% del PIB. Factor clave en esta meta constituye la posibilidad que el Gobierno implemente las medidas de contención del gasto previstas en la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas y la emisión de bonos en los mer-cados internacionales por la suma de $1.500 millones. La deuda pública del Gobierno

Informe de Gestión

9

Central como proporción del PIB continuará creciendo en el 2019 y 2020 (57,7% y 60,4% respectivamente).

Respecto a los principales riesgos que el Banco Central de Costa Rica observa para el 2019 destacan los siguientes:

a. A nivel externo se observan:

i. Una “normalización” más fuerte de la esperada en la política monetaria en naciones avanzadas, y consecuentemente un mayor aumento en las tasas de interés interna-cionales.

ii. Un aumento en la volatilidad y la aversión al riesgo en mercados financieros interna-cionales, que implicaría una salida de capitales desde mercados emergentes.

iii. Un recrudecimiento de las tensiones comerciales entre Estados Unidos y otras gran-des economías.

iv. Un agravamiento de la crisis socio-política que experimenta Nicaragua desde el se-gundo trimestre del 2018.

v. Precios internacionales de materias primas por encima de los previstos, que reduci-rían el ingreso disponible de los costarricenses y presionarían al alza la inflación.

b. A nivel interno se observan:

i. La ausencia de aprobación legislativa de los proyectos que complementan la Ley 9635, y en particular de los proyectos de apoyo financiero externo, lo cual presio-naría al alza las tasas de interés domésticas, aumentaría la incertidumbre en los mercados, y redundaría en un menor crecimiento y menor generación de empleo.

ii. Renovadas tensiones sociales (huelgas), con un efecto negativo sobre el crecimiento económico.

iii. Choques de oferta de origen interno asociadas a condiciones climáticas adversas.

III. Evolución del Sector Inmobiliario i. Oficinas

Durante el 2018 el inventario del mercado inmobiliario de oficinas incrementó un 10,01%, básicamente por el ingreso al mercado de San Antonio Business Park, Zona Franca América, Cafetal, entre otros. Para este periodo la tasa de disponibilidad se ubica en un 13,53%, sin embargo, se prevé una tendencia a la baja para el 2019, debido a la amplia oferta existente en el mercado los propietarios de los espacios generarán negociaciones muy agresivas.

Los proyectos en construcción también disminuyeron para este periodo y suman 70.439 m2

donde el 99% de estos inmuebles son clase A, el restante 1% son inmuebles clase B.

Los precios de renta muestran un leve incremento ubicándose en $18,03 por m² en su precio de lista.

Cuadro # 1: Sector Inmobiliario Oficinas.

Oferta 2017 2018 Variación Área Arrendable m² 1.931.203 2.124.438Tasa de Disponibilidad 14,26% 13,53%Proyectos en Construcción m² 90.951 70.439

Demanda 2017 2018 Variación Absorción Bruta Anual 159.435 172.234Absorción Neta Anual 48.974 82.260

Precios 2017 2018 Variación Precio de Renta Promedio (US$/m²) $18,05 $18,03Cuota de Mantenimiento Promedio (US$/m²) $2,41 $2,40

Variación InteranualInformación General del Mercado

Tipo de Inmueble Inventario m² Precio de Renta USD/$/m²Cuota de Mantenimiento

USD/$/m²Tasa de

DisponibilidadA+ 171.152 $22,39 $4,18 1,78%A 823.296 $20,50 $2,99 9,95%B 702.331 $16,48 $1,43 12,20%C 427.659 $12,75 $1,00 27,31%

Total 2.124.438 $18,03 $2,40 13,53%

Panorama General por tipo de Inmueble

Fuente: Improsa Capital con datos de Inmoinfo.

ii. Comercio

En el 2018 el inventario del mercado inmobiliario comercial ha mostrado un crecimiento de 8,12%, aumento que se atribuye a la entrada al mercado principalmente del Complejo Oxíge-no, desarrollado por Cuestamoras en el sector de Heredia.

Para este periodo los proyectos en construcción suman un total de 17.0627 m² donde el 33% se atribuyen a los Strip Centers, el 26% a Centro Barrio, el 23% a Proyectos Free Standing y un 18% a Centro Comunidad.

Lo precios de renta dentro de este mercado se muestran estables en relación al cuarto perio-do del 2017, actualmente registran un leve incremento ubicándose en $18,56 por m².

Informe de Gestión

10

Cuadro # 2: Sector Inmobiliario Comercio.




Información General del Mercado Variación Trimestral

Tipo de Inmueble Inventario m² Precio de Renta USD/$/m²Cuota de

Mantenimiento USD/$/m²

Tasa de Disponibilidad

Strip Center 410.702 $15,92 $0,67 13,21%Centro Barrio 191.296 $19,58 $1,84 7,75%Centro Comunidad 377.719 $19,85 $3,01 7,04%Centro Regional 558.466 $30,41 $5,86 7,33%Free Standing 384.850 $12,61 $0,22 9,12%Urbana 121.908 $12,99 $0,06 14,07%Total 2.044.941 $18,56 $1,94 9,34%



iii. Industria

El mercado inmobiliario industrial registra un incremento para este periodo de 4,28%, origi-nado por el movimiento de inmuebles como las Naves Industriales y Logística y Distribución. Se registra la entrada al inventario de proyectos o bienes inmuebles ubicados en Green Park, La Lima, Zona Franca BES y el CEDI Walmart Cartago para Frutas y Verduras.

La tasa de disponibilidad se muestra estable para este periodo ubicándose en un 6,62%. Los proyectos en construcción para el cierre del 2018 registran un total de 66.579 m², donde el 51% se enfoca en Naves Industriales, el 42% en Logística y Distribución, y el restante 7% en Ofi-Bodegas. Los precios de renta registran un leve incremento en promedio ubicándose en $7,58 por m² para este periodo.

Informe de Gestión

Cuadro # 3: Sector Inmobiliario Industria.




Información General del Mercado Variación Interanual

Tipo de Inmueble Inventario m² Precio de Renta USD/$/m²Cuota de

Mantenimiento USD/$/m²

Tasa de Disponibilidad

Naves Industriales 2.770.524 $7,02 $0,85 6,40%Logística y Distribución 929.852 $7,97 $1,00 1,40%Ofi-Bodegas 469.665 $8,65 $0,85 7,09%Bodegas 1.348.605 $6,66 $0,50 10,52%Total GAM 5.518.646 $7,58 $0,80 6,62%



IV. Activos del FondoEl activo total administrado del Fondo alcanzó la suma de $35,28 millones al 31 de diciembre del 2018, lo que refleja un aumento de $2,28 mil, a saber un 6,90% con respecto al cierre del ejercicio anterior.

Grafico # 1: Activo Total Administrado.

39

33 33 3330 31 32 33 35

$0

$10

$20

$30

$40

$50

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en millones de US dólares.

El aumento se encuentra relacionado principalmente con dos factores:

1. Un crecimiento de $933 mil en las partidas de efectivo e inversiones en instrumentos financieros originada por el desembolso parcial del crédito formalizado para el inicio

11

de la construcción de la nueva bodega A-3 en Zona Franca Puntarenas, así como para financiar la ejecución de otros proyectos de remodelación a ejecutar en Torres del Campo y Zona Franca Alajuela.

2. Un incremento de $869 mil en la partida de inversión en bienes inmuebles, partida que representa el 94% del Activo Total. A continuación el detalle de dicha partida:

Cuadro # 4: Inversión en bienes inmuebles.

Saldo de la partida de Bienes Inmuebles a diciembre de 2017 $32.296.113

Más: Inversiones en mejoras 862.545

Más: Plusvalías netas registradas 6.965

Subtotal 869.510

Saldo de la partida de Bienes Inmuebles a diciembre de 2018 $33.165.623

Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en US dólares.

Tal y como lo indicamos en la Asamblea anterior, Improsa SAFI continua con un importante trabajo para transformar los inmuebles a través de remodelaciones, mantenimiento y me-joras, en busca de mejorar la competitividad de los activos inmobiliarios del Fondo y con ello poder aumentar la ocupación del Fondo, todo en el marco de una gestión prudencial de riesgos. A continuación mostramos el detalle de las inversiones realizadas en inmuebles en los últimos años.

Cuadro # 5: Inversión en Mejoras.

Inmueble 2015 2016 2017 2018 Inversión Total 2015-2018

Zona Franca Alajuela 324.349 342.938 232.317 180.602 1.079.604

Zona Franca Puntarenas 409.629 350.469 77.664 524.992 1.362.754

Condominio Torres del Campo 84.075 395.104 122.828 156.951 758.958

Megasuper Alajuela 0 65.303 121.275 0 186.578

Plaza Grecia 77.973 12.552 0 0 90.525

Total $896.026 $1.166.366 $554.084 $862.545 $3.478.419


Mostramos algunos de los trabajos realizados en los diferentes inmuebles del Fondo Cuatro durante el 2018:

Zona Franca Puntarenas1. Bodega A3:

Demolición de Bodega A-3

• Inversión de $81.000

• Período del trabajo: Del 09 de febrero al 13 de marzo de 2018.

Beneficios para el inmueble:

Este trabajo es beneficioso para este inmueble ya que al demoler el edificio existente, se abre el espacio para tener un inmueble con muchas más ventajas para los futuros inquilinos, como por ejemplo mayor altura libre para almacenar mayor cantidad de mercadería, mayor capacidad de soporte los pisos de la nueva bodega, menos cantidad de columnas internas lo cual favorece el espacio interno libre, diseño moderno, etc.

Antes: Bodega A3.

2. Edificio B (Clínica Santa Mónica, MEIC - PROCOMER)

Remodelación interna, la cual incluye sustitución de cieloraso, demolición de algunas pare-des internas, apertura de buques para puertas, cerramiento de buques de puertas, construc-ción de paredes livianas, construcción de servicios sanitarios que cumplan con la Ley #7600, sustitución de piso incluyendo flejes, sustitución de enchapes en los servicios sanitarios, sustitución de losa sanitaria, instalación de rodapié tipo imitación madera, independización de dos oficinas con el resto del edificio (incluyendo independización de agua potable y eléc-trica), pintura general interna y externa, reparación de alero de tablilla. Esta acción es rele-vante dado que, permite la desocupación de área que será demolida, con el fin de construir la nueva bodega A-3 en el complejo, y con ello mejorar el aprovechamiento del inventario de tierra con el que cuenta el fondo de inversión en Zona Franca Puntarenas.

• Inversión de $38.107,90

• Período del trabajo: Del 12 de noviembre al 19 de diciembre de 2018.

Informe de Gestión

Después: Lote sin la bodega A3.

12


Al remodelarse este inmueble, se le dio al personal del MEIC y PROCOMER un lugar mucho más adecuado con las necesidades de su operación. Adicionalmente, cabe mencionar que se logró otorgarle al edificio acabados más modernos que mejoren su funcionalidad y deseabi-lidad de cara a los inquilinos actuales del mismo.

Acabados internos

Torres del Campo1. Inquilino Technysis, Ubicación: 4to piso.

Puesto a punto de un área de 184,98 m2, así como la instalación de aire acondicionado.

• Inversión: $31.729,84 puesto a punto

• Inversión: $17.400,00 A/C

• Total de inversión: $49.129,84


a- Preparar adecuadamente un espacio de arrendamiento para nuevos inquilinos.

b- Mejores instalaciones y distribución del local.

c- Instalación de equipo que abastecerá el aire necesario a la oficina, logrando satisfacción al cliente, y ahorro de electricidad.

d- Instalación de alfombra.

Antes

2. Legal Group. (INVERSIONES TAMBURELO S.A)

Puesto a punto de un área de 101,20 m2, así como la instalación de aire acondicionado.

• Inversión: $34. 275,41 puesta a punto

• Inversión: $9.950,00- A/C

• Total de inversión: $44.225,28

Informe de Gestión

Acabados externos Después

13

Antes

Zona Franca Alajuela1. Área común

Remodelación de la planta de tratamiento que inició su construcción en agosto del 2018 y finalizó en octubre 2018, dejando solamente tareas menores para conclusión en los meses posteriores. Este proyecto fue de trascendental importancia de la posibilidad del cierre del parque ante la orden sanitaria emitida por el Ministerio de Salud de las deficiencias encontra-das en el funcionamiento de dicha planta de tratamiento. A la fecha, la nueva planta, que se caracteriza por contar con un diseño moderno y eficiente, se encuentra en conformidad con el ordenamiento jurídico ambiental y con todos los permisos al día.

• Inversión: $102.600,5

BENEFICIOS PARA EL INMUEBLE:

a. Eliminación del riesgo del cierre de la Zona Franca por parte del Ministerio de Salud.

b. Modernización de Planta de Tratamiento de tipo aeróbico.

c. Beneficios ambientales por cumplimiento de parámetros no contaminantes para el río.

d. Recuperación de confianza en la Administración del Parque por parte de todos los con-dóminos.

Tal y como lo hemos señalado reiteradamente en presentaciones anteriores, el enfoque de gestión respecto a los activos del parque se concentra en reposicionar los inmuebles prin-cipales del Fondo, con el propósito de reversar el registro de las minusvalías netas que a lo largo de los años se han acumulado y que al cierre del 2018 ascienden a la cifra de $4,18 millones.

Grafico # 2: Evolución de Minusvalías Netas.

4.415

4.732 4.857

4.192 4.185

$3.500

$4.000

$4.500

$5.000

2014 2015 2016 2017 2018

Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en miles de US dólares.

Informe de Gestión

Después

14

Entre los proyectos pendientes enfocados en este objetivo es la intervención de 12.648 m2

en Zona Franca Puntarenas, inmueble que acumula el 56,39% del total de las minusvalías registradas. El proyecto consiste en la construcción de la nueva bodega A3, la reubicación de los inquilinos actuales y la construcción de nuevos parqueos. El proyecto inició con la de-molición de la bodega en diciembre del 2017 y se espera que concluya en el primer semestre de 2019.

Ilustración 1: Proyecto Zona Franca Puntarenas.

Diseño Anterior

Diseño Futuro

Fuente: Improsa SAFI. Diseño futuro: Renders.

V. Diversificación de la cartera y tasas de ocupaciónRespecto a la composición de la cartera de bienes inmuebles, este Fondo cuenta con pre-sencia en diversos sectores de la economía, siendo el principal Zona Franca con 34% de participación, seguido por el sector Servicios y Comercio con 24% del total de ingresos. Durante el 2018, el principal cambio se observó en Servicios y Zona Franca, que aumentaron dos puntos porcentuales cada uno.

Grafico # 3: Composición de Cartera: por Ingresos.

Zona Franca. 34%

Servicios. 24%

Comercio. 24%

Gobierno. 9%

Otros sectores. 9%

Fuente: Improsa SAFI. Datos de ingresos según actividad económica del inquilino.

La composición actual de la cartera, en términos del valor de los principales inmuebles es mostrada en el gráfico #4.

Grafico # 4: Composición de Cartera: Valor en Libros.

Zona Franca Alajuela43%

Condominio Torres del Campo22%

Zona Franca Puntarenas16%

Megasuper Alajuela14%

Condominio Solarium3%

Plaza Grecia El Ingenio2%

Fuente: Estados Financieros Auditados. Distribución según valor en libros.

Informe de Gestión

15

Respecto al indicador de ocupación de inmuebles, este es uno de los principales factores sobre los cuales se ha trabajado desde que Improsa SAFI asumió la administración de este fondo de inversión. A pesar de que los resultados fueron muy satisfactorios entre el 2015 y 2016, durante el 2017 y 2018 se registró una disminución de la ocupación, tal y como se muestra a continuación:

Cuadro #6: Ocupación por Inmueble.

EdificioÁrea

arrendable total (m2)

2014 2015 2016 2017 2018

Zona Franca de Alajuela 22.576,23 90,03% 96,98% 93,49% 80,11% 79,64%

Megasuper Alajuela (Barrio San José) 11.955,71 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Zona Franca de Puntarenas 15.871,41 56,30% 91,09% 86,88% 64,00% 40,64%

Condominio Torres del Campo 3.792,94 69,05% 70,09% 81,51% 78,59% 92,74%

Condominio Solarium 1.729,02 54,74% 55,71% 56,68% 60,07% 60,40%

Plaza Grecia El Ingenio 715,88 38,10% 56,15% 62,66% 86,35% 77,77%

56.176,04 78,13% 86,85% 87,66% 79,21% 73,35%

Fuente: Improsa SAFI.

La ocupación del Fondo Cuatro disminuye en marzo de 2018 debido a que el inquilino Bode-gas Uvitec devolvió 3.681 m² en Zona Franca Puntarenas, lo que ocasionó la reducción en la tasa de ocupación para el 2018.

Grafico # 5: Ocupación Cuatro - Industria.

83%79% 81% 81% 78%

87% 88%

79%73%

91%86%

91% 92% 93% 93% 91%88% 90%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Cuatro Industria

Fuente: Improsa SAFI y Sugeval. Datos de industria obedecen a un promedio de los fondos inmobiliarios.

VI. Pasivos TotalesAl cierre del periodo fiscal 2018, los Pasivos Totales registraron la suma de $6,93 millones, lo que representa un crecimiento de $1,96 millones respecto al saldo observado al cierre del 2017, a saber un 39,50% superior. La principal partida de Pasivos Totales corresponde a la partida de “Documentos por Pagar”, la cual muestra un saldo de $6,33 millones. A continua-ción se muestra el movimiento de Pasivos Bancarios.

Cuadro #7: Movimiento de Pasivos Bancarios.

Saldo de los pasivos bancarios al 31 de diciembre de 2017 $4.326.500

Menos: Amortizaciones efectuadas (346.056)

Más: Nuevos créditos bancarios 2.350.000

Saldo de los Pasivos Bancarios al 31 de diciembre de 2018 $6.330.444


Durante el 2018, se adquirió una línea de crédito adicional, tal y como lo comentamos en el punto 4.

Cuadro #8: Pasivos Bancarios.

Entidad Fecha Formalización

Tasa Interés

(1)

Monto Inicial Amortización Saldo final Vencimiento

Scotiabank de CR 17/07/2015 6,84% 3.235.000 (738.000) 2.497.000 17/07/2020

Scotiabank de CR 30/09/2016 6,79% 1.750.000 (253.500) 1.496.500 30/09/2021

Scotiabank de CR 01/11/2018 6,85% 2.350.000 (13.056) 2.336.944 31/10/2023

TOTALES $7.335.000 $(1.004.556) $6.330.444

(1) Tasa LIBOR 30 días más cuatro punto cincuenta puntos porcentuales, con tasa piso del 6,00%.


Respecto al nivel de endeudamiento del Fondo como proporción del Activo Total, este indica-dor culminó el 2018 en 17,94%, superior al registrado el año anterior que concluyó en 13%.

Grafico # 6: Endeudamiento Bancario.

6%5%

7%6% 6%

7%

10%

14%13%

18%

0%2%4%6%8%

10%12%14%16%18%20%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Fuente: Estados Financieros Auditados.

Informe de Gestión

16

VII. PatrimonioAl cierre del 2018 el activo neto del Fondo fue de $28,34 millones, con una variación al alza de $314 mil en comparación con el activo neto del cierre del año anterior, a saber un 1,12% superior.

Cuadro #9: Activo Neto.

2018 2017Variaciones

Absoluta Relativa

Títulos de participación 32.735.000 32.735.000 0 0,00%

Capital pagado en exceso (1.998.943) (1.998.943) 0 0,00%

Ajustes por readquisición de participaciones 136.054 136.054 0 0,00%

Reserva por ajustes al valor razonable de los inmuebles (4.364.457) (4.381.971) 17.514 0,40%

Otras reservas 1.764.047 1.430.233 333.814 23,34%

Resultado acumulado del período 72.434 109.758 (37.324) (34,01%)

Total de activos netos $28.344.135 $28.030.131 $314.004 1,12%


VIII. Ingresos totalesDurante el periodo 2018 el Fondo percibió ingresos totales por $3,42 millones, siendo la partida más importante la de “Ingresos por Alquileres”, que ascendió a $3,13 millones, lo que representa un 91,29% de los Ingresos Totales.

Cuadro #10: Ingresos.


Absoluta Relativa

Ingreso por alquileres 3.125.157 3.266.200 (141.043) (4,32%)

Intereses sobre inversiones y efectivo 9.428 15.060 (5.632) (37,40%)

Ganancias por diferencial cambiario 10.696 8.197 2.499 30,49%

Ganancias no realizadas por ajustes del valor de los inmuebles 272.546 693.552 (421.006) (60,70%)

Otros ingresos 5.590 3.327 2.263 68,02%

Total $3.423.417 $3.986.336 $(562.919) (14,12%)


A continuación se detallan los ingresos por arrendamiento percibidos durante el 2018, con respecto al 2017.

Cuadro #11: Ingresos por arrendamiento.

Inmueble 2018 2017Variaciones

Absoluta RelativaZona Franca Alajuela 1.264.205 1.352.919 (88.714) (6,56%)Zona Franca Puntarenas 410.904 538.713 (127.809) (23,72%)Condominio Torres del Campo 753.322 698.180 55.142 7,90%Megasuper Alajuela 498.152 488.142 10.010 2,05%Condominio Solarium 117.011 112.530 4.481 3,98%Plaza Grecia 81.563 75.716 5.847 7,72%

$3.125.157 $3.266.200 $(141.043) (4,32%)


IX. Gastos totalesLos gastos totales registrados son $1,74 millones, 25,62% más que el año anterior. La par-tida que registra el cambio más importante es “Pérdidas no realizadas por ajustes del valor de los inmuebles”, debido al crecimiento en las minusvalías por un monto de $237.564. A continuación el detalle de los gastos reconocidos, comparados en el año anterior:

Cuadro #12: Gastos Totales.


Absoluta RelativaComisiones de administración 408.749 397.787 10.962 2,76%Pérdidas no realizadas por ajustes del valor de los inmuebles 265.581 28.017 237.564 847,93%

Gastos financieros 347.917 308.464 39.453 12,79%Gastos operativos 715.384 652.308 63.076 9,67%Otros gastos 6.644 1.934 4.710 243,54%Total de gastos $1.744.275 $1.388.510 $355.765 25,62%


A continuación se detallan los resultados económicos del periodo:

Cuadro #13: Resultado del periodo.


Absoluta RelativaResultado antes resultados integrales 1.679.142 2.597.826 (918.684) (35,36%)Efecto neto de ganancias y pérdidas por ajustes del valor de los inmuebles (6.965) (665.535) 658.570 (98,95%)

Resultado antes de impuestos 1.672.177 1.932.291 (260.114) (13,46%)Impuesto sobre la renta (156.540) (163.403) 6.863 4,20%Resultado del período $1.515.637 $1.768.888 $(253.251) (14,32%)


Informe de Gestión

17

X. Indicadores FinancierosA continuación se presenta en forma resumida los principales indicadores financieros del Fondo.

Cuadro #14: Estados Financieros.


Absoluta RelativaTotal de Activos 35.277.319 33.000.239 2.277.080 6,90%Total de Pasivos 6.933.184 4.970.108 1.963.076 39,50%Total Activo Neto 28.344.135 28.030.131 314.004 1,12%Ingresos Totales 3.423.417 3.986.336 (562.919) (14,12%)Gastos Totales 1.900.815 1.551.913 348.902 22,48%Resultado del periodo $1.522.602 $2.434.423 $(911.821) (37,46%)

Cuadro #15: Indicadores Financieros.

ROE 5,37% 6,43%Margen de operación neto 48,10% 53,72%Rendimiento bruto de inmuebles 9,54% 10,31%Gastos de mantenimiento / Inversión en inmuebles 1,31% 1,31%Costo promedio de la carga financiera 6,54% 5,92%Endeudamiento total 19,65% 15,06%Endeudamiento bancario 17,94% 13,11%

Fuente: Estados Financieros Auditados e Improsa SAFI. Datos en US dólares.

XI. Rendimiento Al cierre del 2018, el Rendimiento Líquido de los últimos 12 meses del Improsa Fondo de In-versión No Diversificado Inmobiliario Cuatro fue 4,68%, inferior al registrado el año anterior que fue de 5,51%.

Grafico # 7: Rendimiento Líquido, Cuatro - Industria.

0,001,002,003,004,005,006,007,008,009,00

10,00

ene-1

7 feb mar abr

may jun jul ago

sep oc

tno

v dic

ene-1

8 feb mar abr

may jun jul ago

sep oc

tno

v dic

Fondo Cuatro Industria

7,09%

4,68%

Fuente: Sugeval e Improsa SAFI. Rendimiento Líquido a 12 meses.

XII. Valor en Libros y Valor de MercadoEl Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Cuatro cerró el 2018 con una diferencia entre el Valor en Libros ($4.329,33) y Valor de Mercado ($3.448,50) de $880,83.

Grafico # 8: Valor de la participación: Libros - Mercado.

$0

$1.000

$2.000

$3.000

$4.000

$5.000

I TRI 2016 II TRI III TRI IV TRI I TRI 2017 II TRI III TRI IV TRI I TRI 2018 II TRI III TRI IV TRI

Valor en Libros Valor de Mercado

$4.329,33

$3.448,50

Fuente: Improsa SAFI y PIPCA. Valor de Mercado corresponde a precio de vector.

XIII. Volumen en Mercado SecundarioDurante el 2018 se negociaron en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores 96 títulos de participación del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Cuatro para un volumen total de $348 mil.

Grafico # 9: Mercado Secundario.

1707 15 0 0

1633

473

2.650

348

$0

$500

$1.000

$1.500

$2.000

$2.500

$3.000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Fuente: Elaboración propia con datos de la Bolsa Nacional de Valores. Datos en miles de US dólares.

XIV. Sumas distribuibles por participaciónPara el cierre del 2018 se registra un total de beneficios repartidos durante el año de $1.181.823 (monto incluye reservas para pago de deuda), para un monto por participación de $180,51 y un decrecimiento de 17,69% con respecto al año anterior.

Informe de Gestión

18

Grafico # 10: Beneficio anual por participación.

174,82218,12

258,73219,31

180,51

$0$50

$100$150$200$250$300

2014 2015 2016 2017 2018

Fuente: Estados Financieros Auditados.

XV. Calificación de RiesgoEl Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Cuatro según lo dispuso SCR Riesgo en reporte emitido el 21 de diciembre del 2018, acordó fijar la calificación de riesgo según se detalla a continuación:

Cuadro #16: Calificación de Riesgo.

Calificadora Calificación SCR Riesgo A - 3

Fuente: Informe de SCR Riesgo.

En lo que interesa, en su exposición de motivos, el informe de calificación señala, entre otros aspectos, que:

• Disminuir los niveles de desocupación del fondo, corresponde a un reto para la admi-nistración del Fondo. Por lo tanto, es importante resaltar que la administración del fondo se encuentra en un proceso para la remodelación y modernización del inmueble Parque Industrial Zona Franca Puntarenas, con lo cual esperan aumentar la ocupación de dicho inmueble. Adicionalmente, respecto al inmueble Zona Franca Alajuela se encuentran en negociaciones con dos inquilinos y esperan formalizar el arrendamiento en el primer tri-mestre del 2019.

XVI. Comentario final2018 ha sido año de desafíos indudablemente. Un entorno decaído por la incertidumbre respecto a la salud de las finanzas públicas, el bajo crecimiento de la economía y niveles de desocupación que afectaron dos de los principales inmuebles del Fondo. No obstante lo anterior, Improsa SAFI emprendió un conjunto de iniciativas dirigidas a reposicionar los activos, y buscar nuevos nichos de mercado que permitan confrontar los efectos del entor-no sobre el portafolio y la desocupación que enfrenta. No son acciones cuyos objetivos se puedan observar realizados en el corto plazo, pero estamos seguros que en el largo traerán beneficios sólidos y duraderos.

Para concluir, debo agradecer el extraordinario trabajo del equipo humano de Improsa SAFI, el apoyo de nuestra Junta Directiva, el Comité de Inversión, de peritos, asesores y contra-tistas y sobre todo el de todos ustedes, los Inversionistas que han confiado en Improsa SAFI para ejecutar una profunda transformación en los fundamentales del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Cuatro.

Muchas gracias.

Informe de Gestión

19

Bienes Inmuebles

20 Bienes Inmuebles

Zona Franca Alajuela Ubicación: Alajuela, Río Segundo

Área arrendable 22.576 m2

Fecha de compra: 30 de noviembre del 2009

Valor en libros $14.120.956

Condominio Torres del Campo Ubicación: San José, Calle Blancos


Fecha de compra: 17 de diciembre del 2001


21 Bienes Inmuebles

Zona Franca Puntarenas Ubicación: Puntarenas, Barranca


Fecha de compra: 03 de diciembre de 1999


Megasuper Alajuela Ubicación: Alajuela, Barrio San José




22

Condominio Solarium Ubicación: Guanacaste, Liberia


Fecha de compra: 23 de enero del 2008


Plaza Grecia, El IngenioUbicación: Alajuela, Grecia

Área arrendable 716 m2


Valor en libros $619.950

Bienes Inmuebles

23

Estados Financieros Auditados

24

Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Cuatro

Administrado por Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S. A.

Índice de contenido

Cuadro Página

Informe de auditoría emitido por el contador público independiente

1

Estado de activos netos A 6 Estado de resultados integrales B 7 Estado de cambios en los activos netos C 8 Estado de flujos de efectivo D 9 Notas a los estados financieros 10


25 Estados Financieros Auditados

29

- 10 -

Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Cuatro administrado por

Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S. A.

Notas a los estados financieros

Al 31 de diciembre de 2018 (con cifras correspondientes al 31 de diciembre de 2017)

(en US dólares sin centavos)

Nota 1. Constitución y operaciones

Improsa Fondo de Inversión no Diversificado Inmobiliario Cuatro (el Fondo), fue autorizado en la sesión 99-99 celebrada el 21 de junio de 1999 del Consejo Nacional de Supervisión Financiera (CONASSIF). Actualmente es administrado por Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. (la Administradora).

El 7 de setiembre de 1996 mediante acuerdo de sesión No.222-96, artículo 7, de la Junta Directiva de la Comisión Nacional de Valores, hoy SUGEVAL, se autorizó a Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. (la Sociedad, anteriormente Gibraltar Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.) para administrar fondos de inversión. El Fondo ha sido administrado por esta Sociedad desde el pasado 25 de julio de 2014.

Las principales disposiciones que regulan las sociedades administradoras y sus fondos de inversión están contenidas en la Ley Reguladora del Mercado de Valores No. 7732 y sus reformas, en el Código de Comercio y en la normativa emitida por la SUGEVAL, que es el ente regulador.

Un fondo de inversión es el patrimonio integrado por los aportes de personas físicas y jurídicas para la inversión en valores y otros activos autorizados por la SUGEVAL, los cuales son administrados por una sociedad de fondos de inversión por cuenta y riesgo de los que participan en el fondo. Los aportes en el fondo están documentados mediante certificados de títulos de participación. El objetivo del fondo es maximizar la plusvalía sobre el monto invertido por medio de los rendimientos generados. Cada inversionista dispone de un prospecto del Fondo que contiene la información relacionada con la Sociedad, el objetivo del Fondo, políticas de valuación del activo neto y otras obligaciones y derechos de la administración.

Las principales características del Fondo son las siguientes, las cuales están incluidos en el prospecto de inversión actualizado por última vez el 25 de setiembre de 2018:

Es un fondo cerrado no financiero, de carácter inmobiliario y en menor medida en valores inscritos, denominado en dólares estadounidenses cuyo patrimonio está limitado a 6,676 participaciones con un valor nominal de US $5,000 cada una para un total de US$33,380,000. El Fondo tiene en circulación 6,547 participaciones que equivalen a 98% del total autorizado.


30

- 11 -

En el prospecto de este Fondo no se establece el plazo máximo para la colocación de las participaciones. El máximo autorizado asciende a 6.676 títulos de participación y al 31 de diciembre de 2018 mantiene 6.547 títulos en circulación y 129 títulos en su tesorería.

Las participaciones se emiten por medio de títulos a la orden denominados Títulos

de participación, que se llevan en forma electrónica en Interclear Central de Valores S.A. (Central de anotación en cuenta) y son regulados por la SUGEVAL. Los inversionistas que participan en el Fondo son copropietarios de los valores en forma proporcional a la cantidad de participaciones que posean y no se garantiza un rendimiento determinado, el cual puede aumentar o disminuir de acuerdo con las condiciones del mercado. Los títulos de participación no son redimibles por el Fondo en condiciones normales sino a través de su venta en el mercado secundario de las bolsas de valores, y únicamente se podrá redimir los títulos directamente en caso de que:

a) Ocurran cambios en el control de la sociedad administradora o se sustituya esta. b) Se dé una liquidación anticipada del Fondo para redimir a los inversionistas a

quienes les aplique el derecho de receso. c) Se dé una fusión de sociedades administradoras. d) Exista una conversión del Fondo cerrado a uno abierto. e) Se dé un evento de liquidez del mercado que sea autorizado por el

Superintendente General de Valores.

El patrimonio del Fondo es invertido por la Sociedad por cuenta y riesgo de los inversionistas principalmente en la adquisición de bienes inmuebles construidos y libres de derecho de usufructo, uso y habilitación. Los inmuebles deben estar en buen estado de conservación y podrán estar destinados a cualquier actividad pública o privada, industrial o comercial en la que se tenga la expectativa de generar alquileres o plusvalías y deben estar localizados en territorio costarricense.

La Sociedad es responsable de aplicar las políticas de inversión contenidas en el Prospecto del Fondo y es solidariamente responsable ante los inversionistas por los daños y perjuicios ocasionados por sus directores, empleados o personas contratadas por ellos para prestar servicios al Fondo.

El Fondo podrá utilizar hasta 20% de su activo total en la adquisición de valores

inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios que para tal efecto mantiene la SUGEVAL.

Al menos 80% del promedio anual de saldos mensuales de los activos del Fondo se

debe invertir en bienes inmuebles.

La valoración de bienes inmuebles se calcula al momento de su compra y se ajusta al menos anualmente mediante dos valoraciones a cada inmueble, conforme a las normas emitidas por la SUGEVAL, de la siguiente manera:

- 12 -

a) Valoración por parte de un perito incorporado al Colegio de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.

b) Valoración por parte de un profesional en finanzas. c) El valor final del inmueble será el menor de los consignados en los puntos

anteriores. d) El efecto de la valoración es registrado en los activos netos del Fondo.

Nota 2. Diferencias más significativas en la base de presentación de estos estados financieros con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF,NIC)

Para normar su implementación el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF) emitió la Normativa Contable Aplicable a las Entidades Supervisadas por la SUGEF, la SUGEVAL y la SUPEN, y a los emisores no financieros.

El CONASSIF ha establecido cuáles políticas contables deben ser utilizadas en los casos en que las normas incluyen un tratamiento alternativo. Por otra parte el CONASSIF establece la normativa contable de acuerdo con la versión de las NIIF que rigen a partir del 1 de enero de 2011, habiendo existido cambios a las NIIF que han regido posteriormente.

Las diferencias más importantes entre las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF, NIC) y las regulaciones emitidas por las entidades supervisoras y que son de aplicación en la elaboración de los presentes estados financieros son las siguientes:

Norma Internacional de Contabilidad No.1: Presentación de estados financieros

El CONASSIF ha establecido la adopción en forma parcial de las NIIF. Esta situación se aparta del espíritu de la NIC 1 que requiere que se cumplan todas las normas y sus interpretaciones si se adoptan las NIIF.

La NIC 1 revisada requiere revelar en un quinto estado financiero o en un estado de resultados integrales los movimientos del período referidos a cuentas que las NIIF requieren reconocer en una cuenta patrimonial (Otros resultados integrales) como la valuación de las inversiones disponibles para la venta y el superávit de capital. Los formatos actuales no contemplan estos cambios.

Norma Internacional de Contabilidad No. 7: Estado de flujos de efectivo

El CONASSIF requiere la aplicación del método indirecto para la elaboración del estado de flujos de efectivo, sin la opción de poder elegir el método directo, el cual también es permitido por las NIIF.


31

- 13 -

Norma Internacional de Contabilidad No.39: Instrumentos Financieros Reconocimiento y Medición

El CONASSIF requiere que las inversiones en instrumentos financieros se mantengan como disponibles para la venta. La SUGEVAL y la SUGEF permiten clasificar otras inversiones como instrumentos financieros mantenidos para negociar, siempre que exista manifestación expresa de su intención para negociarlos en un plazo que no supere noventa días contados a partir de la fecha de adquisición. La SUPEN no permite otra clasificación que no sea como disponible para la venta. La contabilización de derivados requiere que se reconozcan como mantenidos para negociación excepto los que sean contratos de garantía financiera o hayan sido designados como instrumentos de cobertura y cumplan con las condiciones para ser eficaces. Asimismo podrían permanecer más de noventa días de acuerdo con la NIC 39, ya que esta norma se refiere solamente a su venta en un futuro cercano y no indica plazo.

La NIC 39 requiere reclasificar los instrumentos financieros de acuerdo son su tenencia, lo que podría implicar otras clasificaciones posibles como lo son mantenidas al vencimiento y al valor razonables.

Norma Internacional de Contabilidad No. 40: Inversiones en propiedades

El registro del valor del inmueble en los estados financieros del fondo de inversión se realiza de conformidad con la normativa contable emitida por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero, con el modelo del valor razonable. Adicionalmente, se debe constituir una reserva en las cuentas patrimoniales del fondo, que corresponda al monto de las pérdidas o ganancias no realizadas derivadas de un cambio en el valor razonable, netas de impuestos. Esta reserva no puede ser sujeta a distribución entre los inversionistas, solo hasta que se haya realizado la venta o disposición del bien inmueble.

Nota 3. Base de presentación y políticas contables:

a) Base de presentación

Los estados financieros del Fondo se presentan con base en las disposiciones reglamentarias y normativas emitidas por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF) y la SUGEVAL.

El CONASSIF ha establecido cuáles políticas contables deben ser utilizadas en los casos en que las normas incluyen tratamiento alternativo.

- 14 - b) Políticas contables

Las políticas contables más importantes se resumen a continuación:

b.1 Moneda y regulaciones cambiarias

Los registros de contabilidad del Fondo son llevados en dólares estadounidenses (US$) que es diferente a la moneda de curso legal en la República de Costa Rica, debido a que es la moneda de operación del Fondo de acuerdo con lo autorizado en el prospecto de inversión, por lo que los dólares estadounidenses (US$) son su moneda funcional y de reporte.

b.2 Uso de estimaciones

La preparación de los estados financieros de acuerdo con disposiciones reglamentarias y normativas emitidas por el CONASSIF y la SUGEVAL requiere registrar estimaciones y supuestos que afectan los importes de ciertos activos y pasivos, así como la divulgación de activos y pasivos contingentes a la fecha de los estados financieros, y los montos de los ingresos y gastos durante el período. Los resultados reales podrían diferir de esas estimaciones.

b.3 Equivalentes de efectivo

Las actividades de operación en el estado de flujos de efectivo se presentan por el método indirecto. Para este propósito se consideran como efectivo y equivalentes de efectivo el saldo del rubro de disponibilidades, los depósitos a la vista y a plazo y los valores invertidos que tienen madurez no mayor a dos meses.

b.4 Inversiones en instrumentos financieros

Clasificación: La normativa actual requiere registrar las inversiones en valores disponibles para la venta, que se valúan a precio de mercado utilizando el vector de precios proporcionado por el Proveedor Integral de Precios de Centro América S.A. (nivel 1).

En caso de que no exista un proveedor que suministre precios para un instrumento financiero de un emisor local en particular, y el proveedor ha confirmado que no lo incorporará dentro de la metodología registrada, las entidades pueden registrar en la SUGEVAL, de conformidad con lo dispuesto en los capítulos III y IV del Reglamento sobre valoración de instrumentos financieros, una metodología propia para la valoración de dicho instrumento. Las inversiones que se mantienen al vencimiento se registran a su costo de amortizado, el cual se aproxima al valor de mercado.


32

- 15 -

Medición:

El efecto de la valuación a precio de mercado de las inversiones disponibles para la venta se incluye en una cuenta patrimonial.

Las cuentas por cobrar y las cuentas por pagar se registran al costo amortizado, el cual se aproxima o es igual a su valor de mercado.

La compra o venta de activos financieros por la vía ordinaria se registran por el método de la fecha de liquidación, que es aquella en que se entrega un activo al Fondo o por parte de él.

Reconocimiento:

Los instrumentos financieros son registrados inicialmente al costo incluyendo los costos de transacción. Para los activos financieros el costo es el valor justo de la contrapartida entregada. Los costos de transacción son los que se originan en la compra de las inversiones.

Desreconocimiento:

Un activo financiero es dado de baja cuando el Fondo no tenga control sobre los derechos contractuales que componen el activo. Esto ocurre cuando los derechos se realizan, expiran o ceden a terceros.

Un pasivo financiero es dado de baja cuando la obligación especificada en el contrato haya sido pagada, cancelada o haya expirado.

b.5 Amortización de primas y descuentos

Las primas y descuentos se amortizan por el método de interés efectivo.

b.6 Custodia de títulos valores

Los títulos valores de las inversiones del Fondo se encuentran depositados en la CEVAL a través de la cuenta de custodia a nombre del Fondo respectivo en el Banco Nacional de Costa Rica.

b.7 Estimación por incobrabilidad

Alquileres por cobrar y cuentas por cobrar por cuotas de mantenimiento y servicios públicos

El máximo de alquileres y cuotas que se acumula en el balance (alquileres y cuotas de mantenimiento por cobrar) será el equivalente a un mes de alquiler. Una vez que se vence dicho plazo se reclasificarán estos alquileres acumulados y se reflejarán en una cuenta de orden denominada “Cuotas por arrendamientos pendientes de pago”.

- 16 -

Documentos por cobrar Para el registro de la estimación de documentos por cobrar se aplica condiciones diferentes según cada caso de incumplimiento, las cuales dependen de un estudio específico y/o de la valoración de las condiciones del proceso de pago. Una vez evaluado el tema y finiquitadas las condiciones se firma una adenda denominada “acuerdo de pago” entre el inquilino y el Fondo en la cual se establecen las nuevas condiciones.

b.8 Gastos pagados por anticipado Todos los desembolsos relacionados con el pago de seguros para cubrir eventuales pérdidas por siniestros que afecten los bienes inmuebles propiedad del Fondo y los pagos por comisiones relacionados con la suscripción de contratos de préstamo se difieren y amortizan de acuerdo con el plazo de vigencia de los seguros contratados y los préstamos por el método de interés efectivo. De conformidad con lo expuesto en la NIC 39 “…una permuta entre un prestamista y un prestatario, de instrumentos de deuda con condiciones sustancialmente diferentes, se contabilizará como una cancelación del pasivo financiero original, reconociéndose un nuevo pasivo financiero. Lo mismo se hará cuando se produzca una modificación sustancial de las condiciones actuales de un pasivo financiero o de una parte del mismo (con independencia de si es atribuible o no a las dificultades financieras del deudor…” La guía de aplicación de la NIC 39, párrafo 40, señala que “…al objeto de aplicar el párrafo 40, las condiciones serán sustancialmente diferentes si el valor presente de los flujos de efectivo descontados bajo las nuevas condiciones, incluyendo comisiones pagadas netas de comisiones recibidas, y utilizando para hacer el descuento la tasa de interés efectiva original, difiere al menos en un 10 por ciento del valor presente descontado de los flujos de efectivo que todavía resten del pasivo financiero original. Si hay intercambio de instrumentos de deuda o modificación de las condiciones, se contabilizan como una extinción. Si el intercambio o la modificación citados no se contabilizan como una extinción, los costos y comisiones ajustarán el importe en libros del pasivo y se amortizarán a lo largo de la vida restante del pasivo modificado…”.


33

- 17 -

b.9 Regulaciones de inversión en propiedades Valuación: Las inversiones en propiedades están constituidas por edificios que son valuados con posterioridad al reconocimiento inicial, por el método del valor justo. Las normas que regulan el proceso de valoración de bienes inmuebles se encuentran contenidas en el artículo 87 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, y en el acuerdo del Superintendente General de Valores Nº SGV-A-170. Debe existir una valoración al menos una vez al año por parte de un perito independiente incorporado al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de reconocida experiencia en la localidad y categoría de las propiedades de inversión, y otra valoración de un profesional en finanzas que se realiza tomando en cuenta la capacidad de la propiedad de producir beneficios económicos netos en el largo plazo. El valor final del inmueble será el menor valor de los consignados en estas valoraciones. En el plazo de cinco días hábiles posteriores a la compra de un inmueble la Sociedad debe remitir a la SUGEVAL las valoraciones respectivas. Dichas valoraciones no deben tener antigüedad superior a nueve meses. Los inversionistas tendrán acceso a las valoraciones de los inmuebles. El Consejo Nacional de Supervisión Financiera en los artículos 8 y 5 de las actas de las sesiones 1034-2013 y 1035-2013 celebradas el 2 de abril de 2013, modificó el artículo 87 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión estableciendo que: “El registro del valor del inmueble en los estados financieros del fondo de inversión se realiza de conformidad con la normativa contable emitida por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero, con el modelo del valor razonable. Adicionalmente, se debe constituir una reserva en las cuentas patrimoniales del fondo, que corresponda al monto de las pérdidas o ganancias no realizadas derivadas en un cambio en el valor razonable, netas de impuestos. Esta reserva no puede ser sujeta a distribución entre los inversionistas, solo hasta que se haya realizado la venta o disposición del bien inmueble”. Mejoras y mantenimiento: La Sociedad Administradora (SAFI) podrá generar reparaciones, transformaciones, ampliaciones, adiciones, remodelaciones, mejoras y/o mantenimiento en los inmuebles que formen parte del fondo de inversión, con cargo al fondo de inversión.

- 18 -

Para tal efecto, se seguirán los lineamientos establecidos en la Política aprobada por el Comité de Inversión de Improsa SAFI, en busca de la conservación o aumento del valor de los inmuebles adquiridos. Los criterios que se determinarán para el registro de los trabajos realizados son los siguientes:

Actividad Concepto Objetivo Registro

Reparación

Arreglar objetos, equipos o elementos que se encuentren mal hechos, dañados o rotos en los bienes inmuebles, o que por su uso, alcanzaron su vida útil.

Conservar precio

Gasto

Remodelación

Reformar un bien inmueble, rehaciéndolo o modificando alguno de sus elementos, pudiendo variar su estructura con intención de mejorarlo.

Aumentar precio

Capitaliza

Mejora

Pasar algo a un estado mejor, recurriendo a su sustitución o reconstrucción con el fin de ampliar la vida útil del inmueble.

Aumentar precio

Capitaliza

Ampliación

Obras que pretenden aumentar la superficie que antes ocupaba la infraestructura, siempre que responda a una necesidad de expansión.

Aumentar precio

Capitaliza

Transformación

Una intervención de mayor escala que permite actualizar en forma significativa y trascendente aspectos arquitectónicos y/o constructivos para rediseñar en forma integral el inmueble.

Aumentar precio

Capitaliza

Para dichas actividades la Sociedad Administradora establece los siguientes procedimientos:

1. Lineamientos para el mantenimiento según programación:

a. Mantenimiento programado, sistemático o preventivo: Se establece de

acuerdo al Presupuesto Anual de Mantenimiento Programado para cada uno de los inmuebles que pertenezcan a los portafolios de los fondos de inversión administrados por la SAFI, el cual es aprobado por el Comité de Inversión.

b. Mantenimiento no programado, no sistemático o correctivo: No se contempla dentro del Presupuesto Anual de Mantenimiento Programado y es considerado de carácter extraordinario o de emergencia, el cual deberá ser aprobado en forma mancomunada sin límite de suma por el Gestor de Portafolio y la Gerencia General, así como el contratista propuesto por la administración de bienes inmuebles de la empresa.


34

- 19 -

En caso de ser considerado mantenimiento mayor, se deberá elevar a conocimiento del Comité de Inversión un informe integral sobre el evento, después de concluido un periodo de 72 horas hábiles de haberse practicado la actividad de mantenimiento.

2. Lineamientos según costo acumulado: El costo acumulado de las reparaciones,

remodelaciones, adiciones, ampliaciones y/o mejoras en los últimos doce meses móviles, será un elemento que determinará cuál es el procedimiento a seguir por parte de la Administración, según se explica a continuación:

Costo Acumulado Igual o menos a

$5.000,00 del Valor del Inmueble

Costo Acumulado Mayor a $5.000,00 o igual o menor al 15% del Valor del

Inmueble

Costo Acumulado

Mayor al 15% o igual o menor al 30% del Valor del Inmueble

Costo Acumulado

mayor al 30% del Valor del

Inmueble

La administración podrá cotizar y utilizar un único proveedor de servicios

Deberá cotizar con al menos tres diferentes proveedores de servicios



Se considera mantenimiento menor

Se considera mantenimiento menor

Se considera mantenimiento mayor

Se considera mantenimiento mayor

N/A N/A

(*) Se requerirá la autorización previa del Comité de Inversiones

(*) Se requerirá la autorización previa del Comité de Inversiones

(*) La Administración requerirá la autorización previa del Comité de Inversiones para ejecutar este tipo de erogaciones, salvo en los casos no previstos, de carácter extraordinario, de emergencia o en respuesta a un siniestro, casos en los cuales se procederá conforme se dispone en la política, referente a

“Mantenimiento no programado, no sistemático o correctivo”. Queda a criterio exclusivo del Comité de Inversiones si considera necesario elevar dicha aprobación a la Asamblea de Inversionistas.

En todos los casos, la Administración deberá generar un estudio técnico que justifique la actividad, salvo que se encuentre dispuesto en el Presupuesto Anual de Mantenimiento que tenga el inmueble. Dicho estudio técnico deberá ser contratado a un especialista de reconocida trayectoria conforme al criterio de la Administración y no vinculado a ninguna de las empresas subsidiarias del Grupo Financiero Improsa.

- 20 -

El Gestor de Portafolio es el encargado de tramitar las solicitudes según las necesidades del arrendatario, estado de las propiedades o planes estratégicos del fondo, ante la empresa de Administración de Inmuebles contratada para tales efectos. El Gestor a efectos de dar seguimiento a los diferentes proyectos (Mantenimiento, Reparaciones, Mejoras, Remodelaciones, Ampliaciones y Adiciones) solicitará a la administradora de bienes inmuebles informes periódicos sobre el avance de las obras en función de la naturaleza y alcance de estas. Dicho informes serán presentados al comité de administración de bienes inmuebles.

3. Lineamientos para el Registro de Proveedores y Contratistas:

La empresa encargada de la administración de bienes inmuebles deberá garantizar a la Sociedad Administradora un registro de proveedores amplio y suficiente, diseñado con base en las mejoras prácticas en la materia, el cual deberá ser actualizado al menos con una periodicidad anual, que las empresas calificadas se encuentran al día con el pleno cumplimiento de las leyes laborales del país y que incorporan en sus operaciones cotidianas robustas políticas de seguridad ocupacional.

Ventas:

Los bienes no deben adquirirse ni venderse a la Sociedad, sus socios, directivos y empleados, ni a personas que formen parte del grupo de interés económico.

Los bienes inmuebles que ingresen a los activos del Fondo no deben enajenarse hasta transcurridos años contados desde su inscripción en el Registro Público a nombre del Fondo. Sin embargo, por medio de la Asamblea de Inversionistas se puede autorizar la venta de un inmueble en un periodo menor a tres años. Como parte del acta de la Asamblea, se debe dejar evidencia del impacto que se espera en el patrimonio de los inversionistas por la venta acordada.

Alquiler:

El artículo 86 del presente Reglamento General de Sociedades Administradoras y de Fondos de Inversión menciona lo siguiente:

“Ni los inversionistas ni las personas físicas o jurídicas vinculadas con ellos o que conformen un mismo grupo de interés económico, pueden ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren los activos del fondo. Para estos efectos, rige la definición de grupo económico establecida en el artículo 120 de este Reglamento.

La sociedad administradora y las entidades que forman parte de su grupo de interés económico, pueden ser arrendatarios del fondo, siempre y cuando no generen, en su conjunto, más de un 5% de los ingresos mensuales del fondo. La revelación de un nuevo contrato con estas entidades debe realizarse mediante un Comunicado de Hecho Relevante”

Todos los arrendamientos son operativos.


35

- 21 -

b.10 Deterioro en el valor de los activos

Las NIIF requieren que se estime el importe recuperable de los activos cuando exista una indicación de que puede haberse deteriorado su valor. Se requiere reconocer pérdida por deterioro siempre que el importe en libros de los activos sea mayor que su importe recuperable. Esta pérdida debe tratarse como un cargo a resultados si los activos en cuestión se contabilizan por su precio de adquisición o costo de producción. El importe recuperable se define como el mayor entre el precio de venta neto y su valor de uso; se calcularía trayendo a valor presente los flujos de efectivo que se espera que surjan de la operación continua de los activos a lo largo de la vida útil.

b.11 Depósitos de arrendatarios

De acuerdo con las condiciones establecidas en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los arrendatarios están obligados a efectuar un depósito o entregar algún valor en garantía. El depósito es devuelto una vez que finalice el término del contrato y se hayan satisfecho las condiciones preestablecidas.

b.12 Comisión de administración

La Sociedad recibe comisión por la administración del Fondo calculada diariamente sobre el valor neto del activo del Fondo y se paga en forma mensual. Tal comisión se reconoce sobre la base de devengado.

b.13 Ingresos diferidos

Los ingresos diferidos se originan en la recepción anticipada de cuotas de arrendamiento que corresponden a períodos futuros.

b.14 Reconocimiento de ingresos y gastos

Los ingresos y gastos se reconocen sobre la base de devengado.

b.15 Títulos de participación

Los certificados de título de participación representan los derechos proporcionales que los inversionistas tienen sobre el activo neto del Fondo, fruto de sus aportes patrimoniales. El precio del título de participación varía de acuerdo con el valor del activo neto del Fondo. De conformidad con las disposiciones emanadas de la SUGEVAL, la Sociedad realiza el cálculo diario del valor del activo neto del Fondo, valor que se encuentra disponible para el mercado a través de los mecanismos de información disponibles en la SUGEVAL y mediante consulta del vector de precios proveído por una entidad especializada.

- 22 -

b.16 Costo de transacción de la emisión de títulos de participación

Los costos en los que necesariamente se ha de incurrir para llevar a cabo una transacción de patrimonio, como los costos de emisión de los títulos de participación, se contabilizan como parte de la transacción y por lo tanto se deducen de patrimonio.

b.17 Determinación de los rendimientos

Los rendimientos del Fondo se obtienen considerando el valor de la participación vigente al inicio y el valor de la participación al final del período. La SUGEVAL ha dispuesto que los fondos de inversión publiquen al menos el rendimiento obtenido durante los últimos treinta días y los últimos doce meses.

b.18 Distribución de rendimientos

Los rendimientos netos que obtienen los inversionistas de la operación del Fondo son reconocidos diariamente y son pagaderos mensual de acuerdo con la política de distribución de dividendos establecida en Asamblea de Inversionistas, y que se encuentra consignada en el Prospecto vigente del Fondo. Dicha forma de pago de los rendimientos se ha mantenido vigente desde la constitución del Fondo.

Adicionalmente los inversionistas obtienen su rentabilidad de la diferencia entre el valor de compra de las participaciones y el valor al cual sean vendidas en mercado secundario.

Con la valoración a precio de mercado los inversionistas reciben como rendimientos los generados por las inversiones al obtener intereses y el resultado de la valoración de los inmuebles y las inversiones a precios de mercado, los cuales son pagaderos cuando se realicen, de acuerdo con lo estipulado en la NIIF 32.

b.19 Rendimientos por distribuir

Distribución de los ingresos netos: El Fondo reparte los ingresos netos producto de alquileres sobre propiedades arrendadas, intereses y dividendos sobre valores adquiridos con periodicidad mensual, luego de rebajar los gastos corrientes de manejo y otros gastos extraordinarios del Fondo, y las reservas que la Sociedad haya constituido dentro del Fondo y con cargo a sus ingresos corrientes.

Devolución del capital pagado en exceso: En el proceso de colocación de títulos de participación en mercado primario de conformidad con los mecanismos descritos en el prospecto, los inversionistas pagan un precio que es el valor del activo neto por participación.


36

- 23 -

Dado que dicho valor permite el reconocimiento monetario por parte del inversionista, entre otros aspectos, de los rendimientos generados por el Fondo y el valor en libros actualizado de sus activos inmobiliarios a la fecha en que el inversionista suscribe nuevas participaciones, los inversionistas cancelan además del valor facial del título de participación una suma adicional que se denomina Capital Pagado en Exceso.

En Asamblea de Inversionistas celebrada en el mes de marzo de 2015, se aprobó la modificación al prospecto para que el Fondo procediera con la distribución del capital pagado en exceso.

b.20 Reserva

Del total de ingresos que el Fondo reciba, se segregarán los recursos necesarios como reserva para el pago del principal de las obligaciones contraídas. El cálculo se hará de forma diaria, en función del saldo del financiamiento, el plazo, la tasa de interés y la forma de pago pactada. En el evento que alguna de estas condiciones varíe, el cálculo de la reserva se ajustará en lo necesario. La reserva será aplicada al principal de los créditos según la periodicidad establecida en cada contrato de financiamiento. En caso de que al momento de realizar el pago de las operaciones se obtenga de los recursos de otras fuentes, ya sea por venta de propiedades, por apalancamiento o por emisión de participaciones en mercado primario, la sociedad administradora determinará si se reversa la reserva y se distribuye el monto correspondiente a los participantes o si la reserva se mantendrá para cubrir el (los) siguiente(s) pago(s) de principales. Este mecanismo será utilizable en todos los casos en que existan operaciones crediticias, de acuerdo con las condiciones de cada facilidad.

b.21 Ganancia no realizada por valuación de inmuebles

Corresponde a la revaluación de los bienes inmuebles determinada mediante avalúo de peritos independientes de acuerdo con los reglamentos emitidos por la SUGEVAL. Esta utilidad no se distribuye entre los inversionistas.

b.22 Impuestos diferidos

El Fondo calcula el impuesto sobre las plusvalías brutas en valoración de inmuebles e inversiones en instrumentos financieros. El impuesto sobre la renta diferido es reconocido sobre todas las diferencias temporales gravables y las diferencias temporales deducibles, siempre y cuando exista la posibilidad de que los pasivos y activos se lleguen a realizar.

- 24 -

b.23 Impuesto único del 5%

El artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores estipula: “Los rendimientos que reciban los Fondos de Inversión provenientes de la adquisición de títulos valores, que ya estén sujetos al impuesto único sobre intereses referido en el inciso c) del artículo 23 de la Ley Nº 7092, de 21 de abril de 1988, o que estén exentos de dicho impuesto, estarán exceptuados de cualquier otro tributo distinto del impuesto sobre la renta disponible. Los rendimientos percibidos por los Fondos de inversión provenientes de títulos valores u otros activos que adquieran y que no estén sujetos al impuesto único sobre intereses arriba citado, quedarán sujetos a un impuesto único y definitivo, con una tarifa del cinco por ciento (5%). La base imponible será el monto total de la renta o los rendimientos acreditados, compensados, percibidos o puestos a disposición del Fondo de inversión. Las ganancias de capital generadas por la enajenación, por cualquier título de activos del Fondo estarán sujetas a un impuesto único y definitivo con una tarifa de (5%). La base imponible es la diferencia entre el valor de enajenación y el valor registrado en la contabilidad a la fecha de dicha transacción. Los impuestos descritos en los párrafos segundo y tercero de este artículo, se calculan con el método de declaración, determinación y pago a cargo del Fondo de inversión, con un período fiscal mensual”.

Mediante oficio DGT-600-2008 del 21 de octubre del 2008, la Dirección General de Tributación, comunicó a la Sociedad, previa consulta planteada por su apoderado general, señor Jaime Ubilla Carro, que las ganancias generadas por la enajenación de activos, están sujetas al impuesto único y definitivo del cinco por ciento (5%) establecido en el artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores, cuya base impositiva será la establecida en el párrafo tercero de dicho artículo, consistente en la diferencia entre el valor de la enajenación y el valor registrado en la contabilidad a la fecha de la transacción, compuesto por los costos necesarios directamente relacionados e identificados con los bienes enajenados.

b.24 Costos asociados a contratos de arrendamiento

Los costos directos iniciales incurridos para obtener un arrendamiento operativo son añadidos al importe en libros del activo subyacente y estos se reconocerán como gasto a lo largo de la duración del arrendamiento, sobre la misma base en que se reconocen los ingresos del contrato. Todo esto en concordancia con lo establecido en la NIIF 16, Arrendamientos.

b.25 Política para contratación de los seguros de los bienes inmuebles

Para salvaguardar los inmuebles propiedad de los Fondos de inversión inmobiliarios se contratan los servicios una comercializadora para obtener los seguros necesarios que cubran los inmuebles de posibles siniestros, así como de ciertas eventualidades o actos no previstos.


37

- 25 -

Los seguros que se contratarán para el fondo inmobiliario incluirán una Póliza de Responsabilidad Civil y una Póliza de Todo Riesgo. Siendo que, de conformidad con lo dispuesto por la regulación aplicables a fondos de inversión inmobiliarios y de desarrollo de proyectos en Costa Rica, requiere que el valor de los inmuebles se debe actualizar al menos con una periodicidad anual, es conveniente que el valor asegurado de dichos activos con la misma periodicidad sea ajustado. Siendo que el Gestor de Portafolio de Improsa SAFI es el responsable de efectuar anualmente las valoraciones respectivas, este vela porque el valor de reposición sea relevado para los efectos de la determinación del valor asegurado conforme lo requiera la Entidad Aseguradora, indicando el nuevo valor del edificio y de las áreas complementarias, y suministrándole la información soporte de dicho nuevo valor asegurado. Una vez actualizado el valor asegurado del inmueble, Improsa SAFI, recibirá la carátula emitida por la Entidad Aseguradora y/o de la Entidad Comercializadora de Seguros según corresponda, donde se evidencie el nuevo valor de la cobertura del inmueble. Dicha carátula se archivará en el expediente del Inmueble y se mantiene bajo la custodia del administrador de Fondo. Improsa SAFI pagará por año adelantado con cargo al fondo de inversión, la prima o primas que requiera la Entidad Aseguradora conforme las pólizas contratadas por cada uno de los portafolios de bienes inmuebles. Improsa SAFI podrá cancelar la prima o primas que requiera la Entidad Aseguradora conforme las pólizas contratadas por cada uno de los portafolios de bienes inmuebles con otra periodicidad, siempre que las circunstancias financieras del fondo de inversión respectivo así lo permitan. En tal caso deberá informar al Comité de Inversión las razones por las cuales ha tenido que modificar el pago de la prima por año adelantado y las medidas que ejecutará y el plazo que le tomará retomar el pago de la prima por año adelantado.

Nota 4. Efectivo y equivalentes de efectivo

La cuenta de efectivo al 31 de diciembre de 2018 y 2017 se detalla a continuación:

2018 2017

Cuenta Corriente BNCR N° 220296-7 colones US$ 2,385 15,190

Cuenta Corriente BNCR N° 621767-0 dólares

1,092,819 146,311

BCCR Cuenta Reserva dólares #91213

10 10

US$ 1,095,214 161,511

Con el propósito de presentación para el estado de flujos de efectivo, a continuación se presenta una conciliación del saldo de las cuentas de disponibilidades e inversiones en instrumentos financieros del estado de activo neto y el efectivo y equivalentes de efectivo del estado de flujos de efectivo:

- 26 -

2018 2017

Efectivo US$ 1,095,214 161,511

Inversiones a menos de 60 días 705,889 389,492

Efectivo y equivalentes de efectivo en el estado de flujos de efectivo US$ 1,801,103 551,003

Nota 5. Inversiones en instrumentos financieros

La cartera de inversiones en títulos valores se detalla como sigue a continuación al 31 de diciembre 2018 y 2017: 31 de diciembre de 2018 Clase de título Emisor Rendimiento Vencimiento Valor en libros Recompras Sector Público 3.97% 04/02/2019 US$ 705,889 US$ 705,889

31 de diciembre de 2017 Clase de título Emisor Rendimiento Vencimiento Valor en libros Recompras Sector Público 2.48% 02/02/2018 US$ 389,492 US$ 389,492

Nota 6. Alquileres y cuentas por cobrar

La cuenta de alquileres y cuentas por cobrar al 31 de diciembre de 2018 y 2017 se detalla a continuación:

2018 2017

Alquileres por cobrar, neto US$ 16,069 10,070

Cuota de mantenimiento por cobrar 1,557 438

Otras cuentas por cobrar 69,584 31,417

US$ 87,210 41,925

Nota 7. Gastos diferidos

La cuenta de gastos diferidos al 31 de diciembre de 2018 y 2017 se detalla a continuación:

2018 2017

Seguros de inmuebles US$ 12,674 14,075

Formalización de créditos 156,996 87,123

Otros gastos diferidos 5,717 0

US$ 175,387 101,198


38

- 27 -

Nota 8. Inversión en inmuebles Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 las inversiones en inmuebles del Fondo se detallan como sigue:

Al 31 de diciembre de 2018

Costo Mejoras

Plusvalía (Minusvalía) Acumulada Total

Parque Industrial Z.F. Alajuela US$ 12,230,758 1,777,361 112,837 14,120,956

Parque Industrial Z.F. Puntarenas 7,221,515 1,649,000 (3,708,883) 5,161,632

Oficentro Torres del Campo 5,844,926 992,467 626,302 7,463,695

Megasuper Alajuela 2,897,354 186,578 1,653,483 4,737,415

Condominio Solarium 1,885,764 0 (823,790) 1,061,974

Plaza Grecia 2,563,118 101,371 (2,044,538) 619,951

US$ 32,643,435 4,706,777 # (4,184,589) 33,165,623


Costo Mejoras

Plusvalía (Minusvalía) Acumulada Total

Parque Industrial Z.F. Alajuela US$ 12,230,758 1,596,759 105,486 13,933,003

Parque Industrial Z.F. Puntarenas 7,221,515 1,124,008 (3,454,113) 4,891,410

Oficentro Torres del Campo 5,844,926 835,592 637,113 7,317,631

Megasuper Alajuela 2,897,354 186,578 1,486,761 4,570,693

Condominio Solarium 1,885,764 0 (877,204) 1,008,560

Plaza Grecia 2,563,118 101,295 (2,089,597) 574,816

US$ 32,643,435 3,844,232 (4,191,554) 32,296,113

Todos los edificios que forman parte de las propiedades incluidas en la cartera de este Fondo están cubiertos por pólizas de seguro por daño físico, que incluye eventos como terremotos, inundaciones, incendios y otros (Ver Nota 9).

- 28 -

El movimiento de las inversiones en inmuebles del Fondo en los períodos de doce meses terminados al 31 de diciembre se detalla como sigue:

Costo Mejoras (1)

Plusvalía (minusvalía)

acumulada (2) Total

Saldo al 31 de diciembre de 2016 US$ 32,643,435 3,290,148 (4,857,089) 31,076,494 Mejoras realizadas a los inmuebles 0 554,084 0 554,084 Efecto neto de ganancias y pérdidas en valoración de inmuebles 0 0 665,535 665,535 Saldo al 31 de diciembre de 2017 32,643,435 3,844,232 (4,191,554) 32,296,113

Mejoras realizadas a los inmuebles 0 862,545 0 862,545 Efecto neto de ganancias y pérdidas en valoración de inmuebles 0 0 6,965 6,965

Saldo al 31 de diciembre de 2018 US$ 32,643,435 4,706,777 (4,184,589) 33,165,623

(1) Las mejoras al portafolio de inmuebles, corresponden a desembolsos efectuados tendientes a mantener el valor de los inmuebles en el largo plazo, así como a mantener la competitividad de los mismos. Todo ello a fin de procurar mantener la generación de flujos de efectivo presentes y futuros para el Fondo.

(2) Las minusvalías que acumula el Fondo son producto de los niveles de desocupación que han mostrado los inmuebles desde hace varios años (desde antes de ser administrados por Improsa SAFI S.A.), ya que este es uno de los factores más determinantes a la hora de practicar la valoración financiera de estos activos. Es importante mencionar que todos los inmuebles tienen su valor en libros ajustado al valor financiero, que es el resultado menor en comparación con la valoración ingenieril de los inmuebles (según la normativa vigente).

Otros factores que afectaron la valoración de los inmuebles son los siguientes:

Tasa de descuento: la tasa de descuento utilizada por Improsa en todos sus fondos

administrados es de 8.75%. Las valuaciones realizadas para los inmuebles bajo la administración de Interbolsa, no presentaban una única tasa para todos los ejercicios de valoración, es decir, la tasa variaba de valoración a valoración, manejándose tasas superiores al 9.53%.

Tasa de crecimiento: en el valor terminal por el perito la tasa de crecimiento de Improsa equivale a 2.47% en promedio, mientras que en las valoraciones anteriores se manejaban tasas superiores al 3.50%.

Se incorporan valores de mantenimiento futuros muy bajos y alejados de la realidad o de las necesidades de los inmuebles.


39

- 29 -

Estos factores tienen que ver con el hecho de que el 25 de julio de 2014, el Fondo pasó a ser administrado por Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. Con este cambio también se vieron sustituidos los peritos valuadores de los inmuebles, utilizándose a partir de esa fecha los peritos tanto financieros como ingenieriles, que utiliza Improsa para sus fondos administrados. Con el cambio indicado se determinó que había muchas diferencias en los criterios de valoración tanto en las valoraciones financieras como en las ingenieriles, entre los peritos utilizados por Interbolsa y los contratados por Improsa, concluyendo que nuestros valuadores son mucho más conservadores que los anteriormente utilizados. Esto generó diferencias en el resultado de los avalúos de los inmuebles, las cuales en su mayoría significaron disminuciones en las valoraciones financieras, mismas que pasaron a ser el nuevo valor de registro contable, en apego a lo estipulado en el artículo 87 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión. Adicional a lo indicado, los inmuebles se han visto sometidos a un proceso de mejoras bastante más intensivo que el mostrado en años anteriores, lo cual tiene un impacto en la determinación de los valores.

Condiciones de los contratos de arrendamiento

Los contratos pueden ser prorrogados a su vencimiento por períodos iguales a los

establecidos siguiendo las formalidades de comunicación por escrito indicadas en el contrato, salvo que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no renovar el contrato dentro de los tres meses anteriores a la fecha de expiración.

El arrendatario acepta expresamente y acuerda que no podrá dar por terminado

anticipadamente el contrato. En caso contrario el Fondo será indemnizado de conformidad con lo acordado entre las partes.

El pago de los servicios públicos corresponde a los arrendatarios y los tributos propios

del inmueble y su mantenimiento estructural son exclusiva responsabilidad del Fondo.

Cualquier mejora o modificación que el arrendatario desee ejecutar en el inmueble debe contar con la autorización previa y por escrito de la Sociedad. Los gastos y costos en los que incurra el arrendatario en razón de estas mejoras o modificaciones serán responsabilidad exclusiva de este sin que el Fondo deba indemnizarlo aun cuando queden al final del arriendo como mejoras al inmueble.

Gravámenes sobre bienes inmuebles Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 de todos los documentos por pagar a largo plazo estaban garantizados con cédulas hipotecarias de primero y segundo grado sobre algunos bienes inmuebles, además de la cesión suspensiva de los derechos de cobro de los contratos de arrendamiento presentes y futuros (Ver Nota 10).

- 30 -

Nota 9. Cobertura de seguros

Al 31 de diciembre de 2018 y 2017, la cobertura de seguros de los inmuebles es como sigue:

2018 2017

Parque Industrial Z.F. Alajuela US$ 19,681,709 19,360,657

Parque Industrial Z.F. Puntarenas 5,919,572 5,919,572

Oficentro Torres del Campo 6,066,566 6,117,429

Megasuper Alajuela 3,465,904 3,402,723

Condominio Solárium 1,302,622 1,302,622

Plaza Grecia 659,796 659,796

US$ 37,096,169 36,762,799

Los inmuebles se encuentran asegurados por US$37,096,169 y US$36,762,799 al 31 de diciembre de 2018 y 2017, respectivamente. El seguro cubre la pérdida directa e inmediata que sufra la propiedad asegurada como consecuencia de daño o destrucción (determinada por el valor de reposición), en casos en los que se produzca en forma repentina y accidental, así como los alquileres dejados de percibir por siniestros ocurridos al inmueble. Para salvaguardar los inmuebles propiedad del Fondo se contratan los servicios de Improsa Agencia de Seguros, S.A. para que por medio del Instituto Nacional de Seguros se cubran los inmuebles de posibles siniestros así como de ciertas eventualidades o actos no previstos. El seguro contratado por el Fondo es una póliza de daño físico directo que cubre el valor de los edificios y áreas complementarias de los inmuebles así como un porcentaje por rentas caídas.

El valor de los inmuebles se actualiza según las valoraciones ingenieriles realizadas anualmente en las cuales se indica el nuevo valor del edificio y de las áreas complementarias.

Nota 10. Documentos por pagar

El Fondo tiene al 31 de diciembre de 2018 y 2017 operaciones de crédito que se detallan como sigue: Al 31 de diciembre de 2018

Fecha de Formalización

Entidad Tasa de interés

Monto inicial

Vencimiento Saldo actual

20/07/2015 Scotiabank de Costa Rica 6.84% 3,235,000 20/07/2020 US$ 2,497,000 30/09/2016 Scotiabank de Costa Rica 6.84% 1,750,000 01/10/2021 1,496,500 01/11/2018 Scotiabank de Costa Rica 6.80% 2,350,000 01/10/2023 2,336,944

US$ 6,330,444


40

- 31 -


Fecha de Formalización

Entidad Tasa de interés

Monto inicial

Vencimiento Saldo actual

20/07/2015 Scotiabank de Costa Rica 6.05% 3,235,000 20/07/2020 US$ 2,713,000 30/09/2016 Scotiabank de Costa Rica 6.05% 1,750,000 01/10/2021 1,613,500

US$ 4,326,500

Los vencimientos programados de los préstamos por pagar a largo plazo son los siguientes: Vencimiento por año: 2018 2017

2018 US$ 0 333,000

2019 489,667 333,000

2020 489,667 3,660,500

2021 y años posteriores 5,351,110 0

US$ 6,330,444 4,326,500

Las operaciones están garantizadas con hipotecas de primero y segundo grado sobre algunos de los bienes inmuebles, además de la cesión suspensiva de derechos de cobro de los contratos de arrendamiento presentes y futuros. Los bienes inmuebles que actualmente están garantizando las operaciones que mantiene el Fondo con Scotiabank son las propiedades de Torre del Campo, Megasuper Alajuela y Parque Industrial Zona Franca Alajuela.

Nota 11. Impuesto sobre la renta diferido

Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 el impuesto sobre la renta diferido se calcula como se detalla a continuación:

2018 2017 Valuación neta de bienes inmuebles (nota 8) US$ (4,184,589) (4,191,554) Minusvalías acumuladas por valuación de bienes inmuebles (nota 8) 7,781,929 7,999,874 Plusvalías acumuladas por valuación de bienes inmuebles (nota 8) 3,597,340 3,808,320

Porcentaje de impuesto 5% 5%

US$ 179,867 190,416

- 32 -

Nota 12. Depósitos en garantía recibidos de arrendatarios

Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 la composición de los depósitos en garantía recibidos de arrendatarios del Fondo se detalla a continuación:

Inmueble 2018 2017

Parque Industrial Z.F. Alajuela US$ 131,860 127,975

Parque Industrial Z.F. Puntarenas 55,863 71,238

Oficentro Torres del Campo 50,569 43,080

Megasuper Alajuela 42,474 39,041

Condominio Solárium 19,887 19,123

Plaza Grecia 6,271 7,267

US$ 306,924 307,724

Nota 13. Ingresos diferidos

Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 la composición de los ingresos diferidos del Fondo se detalla a continuación:

2018 2017

Alquileres cobrados por anticipado US$ 20,032 66,829

Cuotas mantenimiento anticipadas 1,908 6,605

US$ 21,940 0 73,434

Nota 14. Gastos acumulados y cuentas por pagar

Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 la composición de los gastos acumulados y de las cuentas por pagar del Fondo se detalla a continuación:

2018 2017

Intereses sobre préstamos por pagar US$ 27,946 15,302

Comisiones por pagar 49 57

Impuesto sobre las ganancias de capital 12,823 13,747

Otras cuentas por pagar y provisiones 53,191 42,928

US$ 94,009 72,034


41

- 33 -

Nota 15. Títulos de participación

Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 el Fondo tenía en circulación 6,547 participaciones a un valor nominal de US$5,000 cada una como se muestra seguidamente:

2018 2017

Títulos de participación en circulación US$ 6,547 6,547

Valor nominal del título de participación 5,000 5,000

US$ 32,735,000 32,735,000

Durante el período 2014 se realizó una readquisición de participaciones, por el ejercicio del derecho de receso de los inversionistas originado en la sustitución voluntaria de la Sociedad Administradora mediante la resolución SGV-R-2942 del 30 de junio de 2014, en donde la Superintendencia General de Valores da por aceptada la sustitución voluntaria, de manera condicionada al cumplimiento de requisitos. El día el 24 de julio de 2014 se obtuvo por parte de la Superintendencia la carta de cumplimiento de requisitos finales. El día 11 de julio de 2014, fueron canceladas las solicitudes de reembolso presentadas por los inversionistas del Fondo. Las solicitudes presentadas equivalían a un 1.93% (129 participaciones) de los títulos de participación que se encontraban en circulación a esa fecha. El día el 24 de julio de 2014 se obtuvo por parte de le Superintendencia la carta de cumplimiento de requisitos finales y a partir del día 25 de julio de 2014 Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. asumió la administración del Fondo.

Nota 16. Otras reservas

El monto acumulado de reservas al 31 de diciembre de 2018 y 2017 era de US$1,764,047 y US$1,430,233 respectivamente.

Nota 17. Ingreso por alquileres

El detalle del ingreso por el alquiler por los períodos de doce meses terminados al 31 de diciembre se detalla a continuación:

Inmueble 2018 2017

Parque Industrial Z.F. Alajuela US$ 1,264,205 1,352,919

Parque Industrial Z.F. Puntarenas 410,904 538,713

Oficentro Torres del Campo 753,322 698,180

Megasuper Alajuela 498,152 488,142

Condominio Solárium 117,011 112,530

Plaza Grecia 81,563 75,716

US$ 3,125,157 3,266,200

- 34 -

El precio del alquiler es pagadero en forma mensual, cuatrimestral o anual en forma anticipada o por mes vencido; están determinados en dólares estadounidenses y se establecen los mecanismos para los incrementos anuales. El monto del depósito en garantía se estipula en cada contrato. Seguidamente se muestra un detalle del porcentaje de ocupación de los inmuebles al 31 de diciembre de 2018 y 2017:

Inmueble 2018 2017

Parque Industrial Z.F. Alajuela 80% 80%

Parque Industrial Z.F. Puntarenas 41% 64%

Oficentro Torres del Campo 93% 79%

Megasuper Alajuela 100% 100%

Condominio Solárium 60% 60%

Plaza Grecia 78% 86% El promedio de ocupación del Fondo es de 73.75% y 83.95% al 31 de diciembre de 2018 y 2017.

Nota 18. Comisiones de administración

La comisión de administración cobrada por la Sociedad Administradora en promedio para el Fondo es de un 1.45%. Los cargos se contabilizan en forma diaria y se pagan mensualmente. El monto pagado a la Administradora para los períodos de doce meses terminados al 31 de diciembre de 2018 y 2017 fue de US$408,749 y US$397,787 respectivamente.

Nota 19. Gastos financieros

Seguidamente se presenta el detalle de los gastos financieros en que incurrió el Fondo en los períodos de doce meses terminados al 31 de diciembre de 2018 y 2017:

2018 2017 Intereses sobre préstamos US$ 308,087 273,054 Formalización de deudas 33,278 31,480

Pérdidas ventas valores negociables 6,552 3,930

US$ 347,917 308,464


42

- 35 -

Nota 20. Gastos de operación Seguidamente se presenta el detalle de gastos de operación del Fondo por los períodos de doce meses terminados el 31 de diciembre de 2018 y 2017:

2018 2017

Comisiones a la entidad en custodia US$ 1,566 1,078

Impuestos municipales 95,483 97,394

Seguros 70,496 70,041

Honorarios de abogados 16,601 3,021

Gastos de auditoría 5,887 5,803

Gastos por asesorías 30,169 13,413

Gastos de Asamblea de Inversionistas 15,421 11,147

Publicidad y propaganda 20,281 4,715

Comisiones de correduría 951 5,991

Calificación de riesgo 4,651 5,198

Mantenimiento de inmuebles, reparaciones 311,044 287,836

Administración de inmuebles 118,812 125,702

Peritazgo de inmuebles 23,750 20,850

Otros gastos operativos 272 119

US$ 715,384 652,308

Nota 21. Cuentas de orden

Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 las cuentas de orden se detallan a continuación:

2018 2017

Operaciones en firme US$ 706,960 389,904

Cuotas de arrendamiento atrasados 20,373 2,147

Cuotas de arrendamiento en cobro judicial 29,130 1,784

US$ 756,463 393,835

Nota 22. Valor por unidad de activo neto

Al 31 de diciembre de 2018 y 2017, el valor del activo neto por título de participación se detalla seguidamente:

2018 2017

Valor del activo neto US$ 28,344,135 28,030,131

Títulos de participación en circulación 6,547 6,547

Valor del activo neto por título de participación US$ 4,329.33 4,281.37

- 36 -

Nota 23. Saldos y transacciones con partes relacionadas a la Sociedad Administradora

El Fondo ha realizado transacciones con partes relacionadas a la Sociedad Administradora, cuyos saldos al 31 de diciembre de 2018 y 2017 se detallan a continuación:

2018 2017

Pasivos: 0.00

Comisiones por pagar SAFI US$ 49 57 Gastos: Comisión de administración Improsa SAFI S.A. (Nota 18) 408,749 397,787 Administración de inmuebles Improsa Capital S.A. (Nota 20) 118,812 125,702

Como compañías vinculadas las sociedades que conforman el Grupo Financiero Improsa pueden prestar servicios a fondos de inversión administrados por la Sociedad. Este tipo de transacciones entre las distintas sociedades y los fondos de inversión nace de la necesidad del cumplimiento de la normativa vigente en temas como la designación de un Custodio para los valores de los fondos, así como relaciones con el puesto de bolsa por la colocación, la designación de un administrador de inmuebles (gestión de mantenimiento), servicios financieros y gestión del producto de los fondos de inversión. Así mismo, el Fondo registra gastos durante el periodo por el pago de comisiones de administración los cuales son cancelados a la Sociedad Administradora.

Nota 24. Rendimiento del Fondo

A continuación se detallan los rendimientos del Fondo al 31 de diciembre de 2018 y 2017:

2018 2017

Rendimiento total últimos 12 meses 5.61% 9.05%

Rendimiento líquido últimos 12 meses 4.83% 5.51% El rendimiento promedio total y líquido de los últimos doce meses de la industria es 6.48% total y 7.09% el líquido, según datos publicados por la SUGEVAL con corte al 31 de diciembre de 2018.


43

- 37 -

Nota 25. Exposición y control del riesgo del Fondo

a. Riesgos de la cartera inmobiliaria

Existe el riesgo de concentración en un mismo tipo de inmuebles o en un mismo inmueble. En el primer caso la inversión está sujeta a cambios que se den en el sector económico en que se encuentren los inmuebles, oficinas, comercio, bodegas, etc.; la concentración en una misma clase de inmueble afectaría la totalidad de la cartera. En el segundo caso la concentración en un mismo inmueble podría verse afectada por siniestros, desastres naturales, los cuales son protegidos mediante los seguros. La concentración de arrendamientos en un sólo inquilino puede producir riesgos de incumplimiento contractual, quiebra de la empresa, estado de iliquidez, etc. Por esta razón no es permitido el arrendamiento a una misma empresa o empresas de un mismo grupo de interés económico por más de 25% del promedio mensual de los saldos diarios de los activos de los Fondos.

La adquisición de inmuebles desocupados influye directamente en los ingresos, pues el producto de los arrendamientos representa un alto porcentaje de los ingresos de los Fondos. Existe el riesgo de que los inmuebles que se encuentren arrendados sean desocupados. La desocupación de inmuebles forma parte de la gama de riesgos que enfrenta un Fondo de inversión inmobiliario, que puede materializarse como resultado entre otros factores de períodos prolongados de recesión económica que incidan negativamente en la demanda por espacio en edificios, oferta significativa del área construida en los segmentos en que ha invertido que provoquen un aumento relevante en la oferta disponible de inmuebles, cambios en la naturaleza de los procesos constructivos que produzcan obsolescencia, y en ese tanto, pérdida de competitividad en los edificios que formen parte de la cartera de activos en el Fondo, y cambios en las tendencias demográficas e inmobiliarias del país que trasladen la demanda de espacio en edificios e inmuebles en general a zonas geográficas en donde el Fondo no cuente con activos inmobiliarios.

Durante el plazo que la desocupación de los locales se mantenga, el Fondo no recibiría ingresos por alquiler e incurriría en gastos de seguros, mantenimiento, seguridad del inmueble desocupado, servicios públicos e impuestos municipales entre otros, lo que produciría una baja temporal en los ingresos netos del Fondo y en su capacidad para distribuir rendimientos, que termina cuando los inmuebles son nuevamente alquilados.

El riesgo de tasa de interés puede materializarse mediante tres mecanismos de transmisión. En primera instancia, cabe mencionar que de conformidad con lo dispuesto en la normativa vigente en la materia se puede emplear el endeudamiento como estrategia para financiar las adquisiciones de inmuebles para su portafolio de inversiones.

- 38 -

Por consiguiente, aumentos en las tasas de interés de mercado generan un crecimiento en el gasto financiero en que incurriría el Fondo, lo que produciría una baja temporal en sus ingresos netos y en su capacidad para distribuir rendimientos respecto a los niveles observados en períodos de tasas de interés bajas.

En segunda instancia, un aumento en las tasas de interés de mercado tendría como consecuencia un aumento en la tasa de costo de capital promedio ponderada empleada para efectuar las valoraciones financieras que demanda la normativa efectuar, la fecha de compra y anualmente, para registrar el valor razonable del activo inmobiliario en libros en concordancia con la Norma Internacional de Contabilidad No, 40 y el Acuerdo del Superintendente SGV-A-170. En tercera instancia, es importante mencionar que un aumento en las tasas de interés de mercado incidiría igualmente en el atractivo relativo que ofrecen los rendimientos de los títulos de participación de fondos de inversión inmobiliario respecto a otros instrumentos disponibles en el mercado bursátil.

Otro riesgo es el de la adecuada administración de los inmuebles, ya que una gestión inapropiada de administración de las propiedades que conforman la cartera inmobiliaria violentaría normas de carácter legal y dispararía procesos judiciales en su contra; impediría la continuidad del contrato de arrendamiento como consecuencia de períodos de tiempo extensos de desocupación, o bien incidiría en un proceso acelerado de depreciación del activo.

Y por último, el riesgo de morosidad de inquilinos se define como la probabilidad de que un arrendatario o inquilino que ocupe algún espacio físico propiedad de un fondo de inversión inmobiliario no se encuentre en capacidad de atender los pagos de alquiler a los que está obligado en forma puntual, de conformidad con lo dispuesto, tanto por el contrato de arrendamiento debidamente suscrito como por las obligaciones que le impone la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos vigente, lo que se traduciría en una contracción de la capacidad que tienen los fondos para producir flujos de caja positivos y utilidades distribuibles, y por supuesto se produciría una reducción de la liquidez con que los fondos cuentan para atender sus obligaciones frente a terceros.

b. Riesgo de liquidez

Aunque los fondos inmobiliarios, por su naturaleza y por la normativa aplicable, invierten mayoritariamente en inmuebles, podría llegar a tener hasta 20% de sus activos invertidos en valores, producto de dineros transitorios que mantenga mientras se ubican inmuebles atractivos en precio y generación de alquileres o plusvalías, la parte del Fondo que se invierte en valores podría enfrentar riesgos como, pero no limitados a, los siguientes:


44

- 39 -

Riesgo no sistémico:

El riesgo no sistémico conocido también como riesgo no relacionado con el comportamiento del mercado o riesgo diversificado, es el vinculado con las características únicas de un instrumento o título valor o de un portafolio de inversiones particular que no se encuentre plenamente diversificado. En la medida que la cartera se encuentre diversificada y se realice un cuidadoso proceso de selección de los valores, este riesgo puede disminuirse en forma significativa, aunque no puede eliminarse completamente.

Dado que la normativa vigente exige la valoración a precio de mercado de la cartera financiera de los fondos diariamente, cualquier cambio o deterioro de la cotización de los instrumentos que compongan la cartera financiera se registrará con la misma periodicidad y podrá tener una incidencia positiva, negativa o nula en el precio del título de participación a una fecha determinada.

Riesgo sistémico:

El riesgo sistémico conocido también como riesgo de mercado o riesgo no diversificado, es el que se origina en fluctuaciones prolongadas en la actividad macroeconómica del país como, pero no limitadas a, cambios en tasas de interés del mercado, devaluación de la moneda, decisiones políticas del Gobierno de Costa Rica en cuanto a impuestos, crédito y liquidez del sistema.

c. Otros riesgos:

Liquidez de las participaciones:

El mercado de títulos de participación de fondos de inversión inmobiliarios se encuentra poco desarrollado en Costa Rica, por esta razón su liquidez será baja mientras aumenta el volumen de títulos de esta naturaleza en relación con el mercado bursátil en general. Este riesgo puede materializarse en períodos de tiempo prolongados para poder realizar una venta parcial o total en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores, así como en precios de mercado inferiores al valor del activo neto calculado por la sociedad administradora de fondos de inversión de conformidad con la normativa vigente en la materia.

Los riesgos antes mencionados son un extracto de los riesgos incluidos en el Prospecto del Fondo. Los otros riesgos que podría enfrentar el Fondo pueden ser consultados en la página web www.grupoimprosa.com o en www.sugeval.fi.cr.

Nota 26. Políticas de contención y manejo de riesgos

A efecto de controlar los riesgos típicos de los Fondos inmobiliarios descritos en la nota anterior, Improsa SAFI tomará algunas medidas administrativas y de inversión, a saber:

- 40 -

Cartera inmobiliaria: Para atenuar el riesgo por concentración de inmuebles, por obligación legal, y por política de Improsa SAFI , todos los inmuebles tendrán cobertura total sobre su valor constructivo, prima que es actualizada y revisada anualmente respecto a su valoración ingenieril contra siniestros a través de pólizas suscritas con el Instituto Nacional de Seguros. De igual forma Improsa SAFI procederá a contratar dos coberturas adicionales, a saber la de responsabilidad civil general con cobertura por lesión o muerte de terceras personas y daños a la propiedad de terceros bajo la modalidad de límite Único Combinado y límite agregado anual de US$500,000, así como la que cubre los ingresos por arrendamiento que se dejarían de percibir en caso de que se materializase un siniestro en cualesquiera de los bienes inmuebles que conformen la cartera de inversiones inmobiliarias del Fondo de Inversión. Por su parte, para reducir el riesgo de concentración por arrendatario, de acuerdo con el Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión vigente a la fecha, en su artículo 79, Improsa SAFI promoverá que no más de un 25% de los ingresos mensuales del fondo puede provenir de una misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupo financiero o económico, lo cual, aunque reduce dicho riesgo, no lo elimina completamente. Para enfrentar ese riesgo, Improsa SAFI procurará la máxima diversificación de arrendatarios, y sólo accederá a la concentración máxima del 25% si la misma se justifica en función de la solvencia financiera y trayectoria de los arrendatarios, o bien como resultado del proceso de conformación de un portafolio de inversiones en el largo plazo. Cabe mencionar que de conformidad con el artículo 81 de dicho Reglamento, en lo que interesa, establece que dicho porcentaje establecido en el artículo 79 debe alcanzarse en el plazo de tres años contados a partir del inicio de operaciones del Fondo. En el caso de que no se alcancen los porcentajes en el plazo indicado o que posteriormente estos se dejen de cumplir por más de seis meses, la sociedad administradora está obligada a comunicarlo a los inversionistas mediante un Comunicado de Hechos Relevantes en el plazo establecido en la normativa. Una vez transcurrido el plazo de tres años o el periodo de seis sin haber alcanzado los porcentajes mínimos, la Sociedad debe convocar a una Asamblea de Inversionistas para que se les comunique el exceso presentado y aprueben el plan de acción respectivo. Cartera de valores: Improsa S.A.F.I. y su Comité de Inversión invertirá en valores de sector público costarricense y en emisores de sector privado inscrito en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios en SUGEVAL con calificación mínima de AA por parte de las calificadoras de riesgo autorizadas. De igual forma podrá invertir en obligaciones emitidas por emisores extranjeros siempre que dichos valores de deuda cuenten con una calificación de grado de inversión o equivalente otorgada por una calificadora reconocida como nacional por la Comisión de Valores de Estados Unidos.


45

- 41 -

Emisiones en cesación de pagos: El Fondo podrá invertir en valores de emisores públicos y privados los cuales podrían verse en problemas de solvencia y por tanto incumplir con el pago de principal, intereses o dividendos sobre sus emisiones. Si el Fondo posee valores de emisores que han entrado en cesación de pagos, el Fondo deberá seguir los lineamientos establecidos en la Norma Internacional de Contabilidad número 39, que se resumen de la siguiente manera:

“…Se producirá un deterioro o irrecuperabilidad del valor en un activo financiero, cuando su importe en libros, sea mayor que el importe recuperable estimado. Se deberá evaluar en cada fecha del balance, si existe evidencia objetiva de que uno de los activos financieros pueden haber visto deteriorarse su valor, ante lo cual se deberá proceder a estimar el importe recuperable del activo y reconocer el correspondiente deterioro del valor. Es posible que una empresa no sea capaz de recuperar todos los importes esperados (principal e intereses). Dicha pérdida es la diferencia entre el costo de adquisición y el valor razonable o el importe recuperable menos cualquier deterioro de valor en tal activo que hubiera sido reconocido previamente (el valor presente de los flujos de efectivo futuros esperados, descontados a la tasa de interés efectiva original del instrumento financiero). Cuando la cotización de valores que formen parte de la cartera del Fondo hubiere sido suspendida, la suscripción y reembolso de las participaciones se realiza una vez incluido el importe del deterioro del valor dentro de la ganancia o pérdida neta del Fondo, de conformidad con lo establecido en la Normativa Contable aprobada por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero. El precio resultante de los valores debe quedar asentado en el libro de actas de valoración, según lo dispuesto en el Reglamento sobre valoración de carteras mancomunadas. El importe del deterioro debe ser incluido en la ganancia o pérdida neta del periodo en que se ejecute. Si en un periodo posterior, el importe de la pérdida por deterioro de valor o por irrecuperabilidad disminuye y tal decremento puede relacionarse de forma objetiva con el reconocimiento contable de la pérdida, este debe revertirse ajustando directamente el saldo dentro del periodo correspondiente en que se realice.

Nota 27. Análisis de sensibilidad a riesgos de mercado

Sensibilidad de riesgo en tasas de cambio de monedas extranjeras

Para sensibilizar el tipo de cambio utilizamos los siguientes supuestos:

Una variación del 5% en el tipo de cambio mostrado al inicio del periodo. Todas las demás variables se mantienen constantes.

Durante el periodo 2018 se evidenció que el tipo de cambio de compra mostró un incremento de ¢37.97. Este incremento equivale a un 6.70% del tipo de cambio mostrado al inicio del período (¢566.42).

- 42 -

Al aplicar los supuestos, se observaría que el tipo de cambio variaría ¢28.32. Con esta variación se esperaría que ante un fortalecimiento, el tipo de cambio se ubicará en ¢538.10 y ante un debilitamiento, alcanzará los ¢594.74.

Estas posibles variaciones en el tipo de cambio afectarían los resultados del Fondo, para el período 2018, en US$3,091 de ganancia o de pérdida.

Por otra parte, durante el 2017 se observó un incremento de ¢27.41 que equivale a una variación de 3.33% en comparación con el tipo de cambio mostrado al inicio del período (¢548.18).

Al aplicar los supuestos, se observaría que el tipo de cambio variaría ¢27.41. Con esta variación esperaríamos que ante un fortalecimiento, el tipo de cambio se ubicará en ¢520.77 y ante un debilitamiento, alcanzará los ¢575.59.

Estas posibles variaciones en el tipo de cambio afectarían los resultados del Fondo, para el período 2017, en US$6,412 de ganancia o de pérdida.

A partir de este análisis, podemos concluir que una variación del 5% en las tasas de cambio habría tenido un mayor efecto en el período 2017 que en el 2018.

Sensibilidad de riesgo en tasas de interés

La sensibilización en las tasas de interés por los períodos de doce meses terminados al 31 de diciembre de 2018 y 2017, sería la siguiente:

2018 2017 Deuda bancaria promedio US$ 4,541,329 3,525,646

Carga financiera del período 341,365 304,534

Costo promedio de la carga financiera 7.52% 8.64%

Tasa piso de los créditos 6.00% 6.00%

Incremento de 1 punto porcentual en la carga financiera 8.52% 9.64% Disminución de 1 punto porcentual en la carga financiera 6.52% 7.64%

Impacto por incremento en la tasa de interés US$ (45,556) (35,256)

Impacto por disminución en la tasa de interés US$ 45,270 35,256 Al 31 de diciembre de 2018, si las tasas de interés hubieran sido un punto porcentual superior y el resto de variables hubieran permanecido constantes, el resultado del período habría sido menor en US$45,556 (en 2017 US$35,256).


46

- 43 -

En vista de que los documentos por pagar establecen tasas de interés piso, para aquellos casos en que el costo promedio de la carga financiera sea menor que la tasa piso, se estima la sensibilidad por disminución en la tasa de interés, utilizando como tasa mínima la tasa piso establecida. Dadas las condiciones anteriores, para el 2018 sensibilizar una disminución en la tasa, siendo esta un punto porcentual inferior y el resto de variables hubieran permanecido constantes, el resultado del período habría sido mayor en US$45,270 (en 2017 US$35,256)

Nota 28. Contingencias

Los registros contables del Fondo pueden ser revisados por la Dirección General de Tributación por los años 2018, 2017, 2016 y 2015 por lo que existe una posible contingencia por la aplicación de conceptos fiscales que pueden diferir de los que ha utilizado el Fondo para liquidar sus impuestos.

Nota 29. Calificación de riesgo

A partir del mes de octubre de 2018 el Fondo será calificado por la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A., esto por cuanto Fitch Costa Rica Calificadora de Riesgo S.A. comunicó verbalmente a la sociedad administradora del fondo que no continuará brindando el servicio de calificación de fondos de inversión en Costa Rica. A la fecha de emisión del presente informe y según consta en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios de la Superintendencia General de Valores, las calificaciones otorgadas por ambas calificadoras se encuentran vigentes: Fitch Centroamericana S.A. comunicó la calificación del Fondo a partir del análisis de información financiera no auditada al 31 de marzo de 2018 otorgó una calificación de “FII 4(cri)” que significa “una aceptable capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un razonable nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración. La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría de calificación”.

- 44 -

Por su parte la Sociedad Calificadora de Riesgos de Centroamérica S.A. a partir de información financiera no auditada con corte al 30 de setiembre de 2018 otorgó una calificación de “SCR A-3 (CR)” que significa “la calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo. Nivel bueno. Las calificaciones desde “SCR AA (CR)” a “SCR C (CR)” pueden ser modificadas por la adición del signo positivo (+) o negativo (-) para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías. Categoría de calificación de riesgo de mercado: categoría 3: alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado. Los fondos de inversión en la categoría 3, se consideran con una alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado. Es de esperar que el fondo presente una variabilidad significativa a través de cambios en los escenarios de mercado, además de una alta exposición a los riesgos del mercado al que pertenecen de acuerdo a la naturaleza del fondo.”.

Nota 30. Unidad monetaria

La unidad monetaria de la República de Costa Rica es el colón (¢). Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 los tipos de cambio para la compra y venta de dólares de los Estados Unidos de América eran ¢604.39 y ¢566.42 y ¢585.75 y ¢572.56 por cada US$1.00, respectivamente.

Nota 31. Período fiscal

Improsa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. y el Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Cuatro operan en el período fiscal del 1 de enero al 31 de diciembre de cada año.

Nota 32. Constitución del Grupo Financiero

Grupo Financiero Improsa, S.A. se constituyó como grupo financiero el 27 de julio de 1998 de acuerdo a las leyes de la República de Costa Rica, por un plazo de 99 años. El 25 de mayo de 2000 el CONASSIF autorizó a la Compañía a actuar como grupo financiero. El grupo financiero está constituido por:

o Banco Improsa, S.A. o Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. o Improsa Corredora de Seguros, S.A. o Improsa Capital, S.A. o Improsa Centro de Servicios Compartidos ICSC S.A. o Improsa Valores Puesto de Bolsa, S.A. o Improsa Servicios Internacionales, S.A. o Banprocesos, S.A.


47

- 45 -

Nota 33. Normas internacionales de información financiera emitidas no implementadas El CONASSIF ha establecido cuáles políticas contables deben ser utilizadas en los casos en que las normas incluyen tratamiento alternativo. Con fecha 4 de abril de 2013 se emite el C.N.S 1034/08 donde se establece que para el período que inicia el 1 de enero de 2014 se aplicarán las NIIF 2011 con excepción de los tratamientos especiales indicados en el capítulo II de la normativa aplicable a las entidades reguladas. NIIF 9: Instrumentos financieros El objetivo de esta NIIF es establecer los principios para la información financiera sobre activos financieros de manera que presente información útil y relevante para los usuarios de los estados financieros de cara a la evaluación de los importes, calendario e incertidumbre de los flujos de efectivo futuros de la entidad. La norma incluye tres capítulos referidos a reconocimiento y medición, deterioro en el valor de los activos financieros e instrumentos financieros de cobertura.

Esta Norma sustituye a la NIIF 9 de (2009), la NIIF 9 (2010) y la NIIF 9 (2013). Sin embargo, para los periodos anuales que comiencen antes del 1 de enero de 2018, una entidad puede optar por aplicar las versiones anteriores de la NIIF 9 en lugar de aplicar esta Norma, si, y solo si, la fecha correspondiente de la entidad de la aplicación inicial es anterior al 1 de febrero de 2015.

NIIF 15: Ingresos de Actividades Ordinarias Procedentes de Contratos con Clientes

Norma Internacional de Información Financiera NIIF 15 Ingresos de Actividades Ordinarias procedentes de Contratos con Clientes (NIIF 15) establece los principios de presentación de información útil a los usuarios de los estados financieros sobre la naturaleza, importe, calendario e incertidumbre de los ingresos de actividades ordinarias y flujos de efectivo que surgen de contratos de una entidad con sus clientes. La NIIF 15 se aplicará a períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2017. Se permite su aplicación anticipada.

La NIIF 15 deroga: (a) la NIC 11 Contratos de Construcción; (b) la NIC 18 Ingresos de Actividades Ordinarias; (c) la CINIIF 13 Programas de Fidelización de Clientes; (d) la CINIIF 15 Acuerdos para la Construcción de Inmuebles; (e) la CINIIF 18 Transferencias de Activos procedentes de Clientes; y (f) la SIC-31 Ingresos—Permutas de Servicios de Publicidad.

- 46 -

Los ingresos de actividades ordinarias son un dato importante, para los usuarios de los estados financieros, al evaluar la situación y rendimiento financieros de una entidad. Sin embargo, los requerimientos anteriores de reconocimiento de los ingresos de actividades ordinarias en las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS) diferían de los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados de los Estados Unidos de América (PCGA de los EE.UU.) y ambos conjuntos de requerimientos necesitaban mejoras. Los requerimientos de reconocimiento de los ingresos de actividades ordinarias de las NIIF previas proporcionaban guías limitadas y, por consiguiente, las dos principales Normas de reconocimiento de ingresos de actividades ordinarias, NIC 18 y NIC 11, podrían ser difíciles de aplicar en transacciones complejas. Además, la NIC 18 proporcionaba guías limitadas sobre muchos temas importantes de los ingresos de actividades ordinarias, tales como la contabilización de acuerdos con elementos múltiples. Por el contrario, los PCGA de los EE.UU. comprendían conceptos amplios de reconocimiento de ingresos de actividades ordinarias, junto con numerosos requerimientos para sectores industriales o transacciones específicos, los cuales daban lugar, en algunas ocasiones, a una contabilización diferente para transacciones económicamente similares.

Por consiguiente, el Consejo de Normas Internacionales de Información Financiera (IASB) y el emisor nacional de normas de los Estados Unidos, el Consejo de Normas de Contabilidad Financiera (FASB), iniciaron un proyecto conjunto para clarificar los principios para el reconocimiento de los ingresos de actividades ordinarias y para desarrollar una norma común sobre ingresos de actividades ordinarias para las NIIF y los PCGA de los EE.UU. que: (a) Eliminará las incongruencias y debilidades de los requerimientos anteriores sobre

ingresos de actividades ordinarias; (b) Proporcionará un marco más sólido para abordar los problemas de los ingresos de

actividades ordinarias; (c) Mejorará la comparabilidad de las prácticas de reconocimiento de ingresos de

actividades ordinarias entre entidades, sectores industriales, jurisdicciones y mercados de capitales;

(d) Proporcionará información más útil a los usuarios de los estados financieros a través de requerimientos sobre información a revelar mejorados; y

(e) Simplificará la preparación de los estados financieros, reduciendo el número de requerimientos a los que una entidad debe hacer referencia.

El principio básico de la NIIF 15 es que una entidad reconoce los ingresos de actividades ordinarias de forma que representen la transferencia de bienes o servicios comprometidos con los clientes a cambio de un importe que refleje la contraprestación a la cual la entidad espera tener derecho a cambio de dichos bienes o servicios. Una entidad reconoce los ingresos de actividades ordinarias de acuerdo con ese principio básico mediante la aplicación de las siguientes etapas:


48

- 47 -

(a) Etapa 1: Identificar el contrato (o contratos) con el cliente—un contrato es un acuerdo entre dos o más partes que crea derechos y obligaciones exigibles. Los requerimientos de la NIIF 15 se aplican a cada contrato que haya sido acordado con un cliente y cumpla los criterios especificados. En algunos casos, la NIIF 15 requiere que una entidad combine contratos y los contabilice como uno solo. La NIIF 15 también proporciona requerimientos para la contabilización de las modificaciones de contratos.

(b) Etapa 2: Identificar las obligaciones de desempeño en el contrato—un contrato incluye compromisos de transferir bienes o servicios a un cliente. Si esos bienes o servicios son distintos, los compromisos son obligaciones de desempeño y se contabilizan por separado. Un bien o servicio es distinto si el cliente puede beneficiarse del bien o servicio en sí mismo o junto con otros recursos que están fácilmente disponibles para el cliente y el compromiso de la entidad de transferir el bien o servicio al cliente es identificable por separado de otros compromisos del contrato.

(c) Etapa 3: Determinar el precio de la transacción—el precio de la transacción es el

importe de la contraprestación en un contrato al que una entidad espera tener derecho a cambio de la transferencia de los bienes o servicios comprometidos con el cliente. El precio de la transacción puede ser un importe fijo de la contraprestación del cliente, pero puede, en ocasiones, incluir una contraprestación variable o en forma distinta al efectivo. El precio de la transacción también se ajusta por los efectos de valor temporal del dinero si el contrato incluye un componente de financiación significativo, así como por cualquier contraprestación pagadera al cliente. Si la contraprestación es variable, una entidad estimará el importe de la contraprestación a la que tendrá derecho a cambio de los bienes o servicios comprometidos. El importe estimado de la contraprestación variable se incluirá en el precio de la transacción solo en la medida en que sea altamente probable que no ocurra una reversión significativa del importe del ingreso de actividades ordinarias acumulado reconocido cuando se resuelva posteriormente la incertidumbre asociada con la contraprestación variable.

(d) Etapa 4: Asignar el precio de la transacción entre las obligaciones de desempeño

del contrato — una entidad habitualmente asignará el precio de la transacción a cada obligación de desempeño sobre la base de los precios de venta independientes relativos de cada bien o servicio distinto comprometido en el contrato. Si un precio de venta no es observable de forma independiente, una entidad lo estimará. En algunas ocasiones, el precio de la transacción incluye un descuento o un importe variable de la contraprestación que se relaciona en su totalidad con una parte del contrato. Los requerimientos especifican cuándo una entidad asignará el descuento o contraprestación variable a una o más, pero no a todas, las obligaciones de desempeño (o bienes o servicios distintos) del contrato.

- 48 -

(e) Etapa 5: Reconocer el ingreso de actividades ordinarias cuando (o a medida que) la entidad satisface una obligación de desempeño—una entidad reconocerá el ingreso de actividades ordinarias cuando (o a medida que) satisface una obligación de desempeño mediante la transferencia de un bien o servicio comprometido con el cliente (que es cuando el cliente obtiene el control de ese bien o servicio). El importe del ingreso de actividades ordinarias reconocido es el importe asignado a la obligación de desempeño satisfecha. Una obligación de desempeño puede satisfacerse en un momento determinado (lo que resulta habitual para compromisos de transferir bienes al cliente) o a lo largo del tiempo (habitualmente para compromisos de prestar servicios al cliente). Para obligaciones de desempeño que se satisfacen a lo largo del tiempo, una entidad reconocerá un ingreso de actividades ordinarias a lo largo del tiempo seleccionando un método apropiado para medir el progreso de la entidad hacia la satisfacción completa de esa obligación de desempeño.

NIIF 16: Arrendamientos Esta nueva norma establece los principios de reconocimiento, medición, presentación y revelaciones de los arrendamientos. Es efectiva para los periodos que comiencen en o después del 1 de enero de 2019 y su aplicación anticipada es posible si se hace en conjunto con la aplicación anticipada de la NIIF 15. CONASSIF no permite su aplicación anticipada. Esta norma tendrá cambios importantes en la forma de reconocimiento de arrendamientos especialmente para algunos que anteriormente se reconocían como arrendamientos operativos. NIIF 13: Medición del valor razonable Esta norma es de aplicación en los periodos que comiencen en o después del 1 de enero de 2013. Esta NIIF define “valor razonable”, establece un solo marco conceptual en las NIIF para medir el valor razonable y requiere revelaciones sobre la medición del valor razonable. Esta NIIF aplica a otras NIIF que permiten la medición al valor razonable. NIC 1: Presentación de estados financieros: Mejoras en la presentación de Otros resultados integrales

Esta norma es de aplicación en los periodos que comiencen en o después del 1 de julio de 2012. Los cambios que se han incluido en la NIC 1 son a párrafos específicos relacionados con la presentación de los Otros resultados integrales.

Estos cambios requerirán que los Otros resultados integrales se presenten separando aquellos que no podrán ser reclasificados subsecuentemente al Estado de resultados y los que podrán ser reclasificados subsecuentemente al estado de resultado si se cumplen ciertas condiciones específicas.


49

- 49 -

IFRIC 21: Gravámenes

Esta Interpretación aborda la contabilización de un pasivo para pagar un gravamen si ese pasivo está dentro de la NIC 37. También aborda la contabilización de un pasivo para pagar un gravamen cuyo importe y vencimiento son ciertos.

Esta interpretación no trata la contabilización de los costos que surgen del reconocimiento de un pasivo para pagar un gravamen. Las entidades deberían aplicar otras Normas para decidir si el reconocimiento de un pasivo para pagar un gravamen da lugar a un activo o a un gasto.

El suceso que genera la obligación que da lugar a un pasivo para pagar un gravamen es la actividad que produce el pago del gravamen, en los términos señalados por la legislación. Por ejemplo, si la actividad que da lugar al pago de un gravamen es la generación de un ingreso de actividades ordinarias en el periodo presente y el cálculo de ese gravamen se basa en el ingreso de actividades ordinarias que tuvo lugar en un periodo anterior, el suceso que da origen a la obligación de ese gravamen es la generación de ingresos en el periodo presente. La generación de ingresos de actividades ordinarias en el periodo anterior es necesaria, pero no suficiente, para crear una obligación presente.

Una entidad no tiene una obligación implícita de pagar un gravamen que se generará por operar en un periodo futuro como consecuencia de que dicha entidad esté forzada económicamente a continuar operando en ese periodo futuro.

La preparación de los estados financieros según la hipótesis de negocio en marcha no implica que una entidad tenga una obligación presente de pagar un gravamen que se generará por operar en un periodo futuro.

El pasivo para pagar un gravamen se reconoce de forma progresiva si ocurre el suceso que da origen a la obligación a lo largo de un periodo de tiempo (es decir si la actividad que genera el pago del gravamen, en los términos señalados por la legislación, tiene lugar a lo largo de un período de tiempo). Por ejemplo, si el suceso que da lugar a la obligación es la generación de un ingreso de actividades ordinarias a lo largo de un periodo de tiempo, el pasivo correspondiente se reconocerá a medida que la entidad produzca dicho ingreso. Una entidad aplicará esta Interpretación en los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2014. NIC 39: Instrumentos financieros: Reconocimiento y medición. Tratamiento de penalidades por pago anticipado de préstamos como íntimamente relacionado a un derivado implícito. Exención del alcance de esta norma en contratos para combinaciones de negocios.

- 50 -

Modificaciones a normas existentes: Novación de Derivados y Continuación de la Contabilidad de Coberturas

(Modificaciones a la NIC 39)

Este documento establece modificaciones a la NIC 39, Instrumentos Financieros:

Reconocimiento y Medición. Estas modificaciones proceden de las propuestas del Proyecto de Norma 2013/2, Novación de Derivados y Continuación de la Contabilidad de Coberturas, y las correspondientes respuestas recibidas (Modificaciones Propuestas a la NIC 39 y NIIF 9) que se publicó en febrero de 2013.

IASB ha modificado la NIC 39 para eximir de interrumpir la contabilidad de coberturas cuando la novación de un derivado designado como un instrumento de cobertura cumple ciertas condiciones. Una excepción similar se incluirá en la NIIF 9, Instrumentos Financieros.

Es efectiva a partir de los períodos que comiencen en o después del 1 de enero de 2014.

Información a revelar sobre el importe recuperable de activos no financieros Este documento establece modificaciones a la NIC 36 Deterioro del Valor de los Activos. Estas modificaciones proceden de las propuestas del Proyecto de Norma 2013/1 Información a Revelar sobre el Importe Recuperable de Activos no Financieros, y las correspondientes respuestas recibidas (Modificaciones Propuestas a la NIC 36) que se publicó en enero de 2013.

En mayo de 2013, se modificaron los párrafos 130 y 134, y el encabezamiento sobre el párrafo 138. Una entidad aplicará esas modificaciones de forma retroactiva a los periodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2014. Se permite su aplicación anticipada. Una entidad no aplicará esas modificaciones a períodos (incluyendo períodos comparativos) en los que no se aplique la NIIF 13.

Las modificaciones emitidas en este documento alinean los requerimientos de información a revelar de la NIC 36 con la intención original del IASB. Por la misma razón, el IASB también ha modificado la NIC 36 para requerir información adicional sobre la medición del valor razonable, cuando el importe recuperable de los activos que presentan deterioro de valor se basa en el valor razonable menos los costos de disposición, de forma congruente con los requerimientos de información a revelar para los activos que presentan deterioro de valor en los PCGA de los EE.UU.

Nota 34. Hechos relevantes y subsecuentes a. El pasado 4 de diciembre de 2018 se publicó en el diario Oficial La Gaceta el Alcance

N° 202 que contenía la Ley N° 9635 Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas. La emisión de dicha ley tiene varios efectos en la materia fiscal que afecta a los fondos de inversión, mismos que se mencionan seguidamente:


50

- 51 -

i. Se deroga el Artículo 100 de la Ley N° 7732, Ley Reguladora de Mercado de Valores, del 17 de diciembre de 1997 que establecía un impuesto único y definitivo a los fondos de inversión del 5% sobre los ingresos y ganancias de capital que tuviera este.

ii. El artículo 31 ter Tarifa de Impuesto, contenido del Capítulo XI Rentas de Capital y Ganancias y Pérdidas de Capital establece: “La tarifa aplicable a la renta imponible de las rentas de capital y a la de las ganancias de capital será del quince por ciento (15%)…” Este artículo viene a sustituir el artículo 100 de la Ley N° 7732, Ley Reguladora de Mercado de Valores, modificando la tarifa de impuestos que pagarán los fondos de inversión al pasar de un 5% sobre los ingresos a un 15% sobre la renta imponible de las rentas de capital y de las ganancias y pérdidas de capital.

iii. Para la determinación de la renta imponible, el artículo 29 Renta de capital inmobiliario, inciso 4 del Capítulo XI Rentas de Capital y Ganancias y Pérdidas de Capital establece: “4. Los fondos de inversión no financieros, regulados en la Ley N.° 7732, Ley Reguladora del Mercado de Valores, de 17 de diciembre de 1997, podrán aplicar una reducción del veinte por ciento (20%) del ingreso bruto, como gasto deducible sin necesidad de prueba alguna y sin posibilidad de ninguna otra deducción.”

Es decir, para la aplicación del 15% mencionado en el artículo 31 ter, los fondos de inversión inmobiliarios podrán utilizar un 20% de los ingresos como gasto deducible de impuestos, aplicando dicha tarifa (15%) a la renta imponible o lo que es igual, al 80% de los ingresos brutos.

iv. En el caso del capital pagado en exceso que capte el Fondo en las emisiones que realiza en el mercado primario, una vez que este sea devuelto a los inversionistas, se deberá realizar una retención del 15% según lo establecido en el artículo 27 ter Materia imponible, inciso 2 Rentas de capital mobiliario, punto cuarto, que establece: “iv. Las distribuciones de renta disponible, en la forma de dividendos, participaciones sociales, así como la distribución de excedentes de cooperativas y asociaciones solidaritas, y toda clase de beneficios asimilables a dividendos…”

v. En cuanto a la modificación que reforma integralmente la Ley de Impuesto General sobre las Ventas, del 8 de noviembre de 1982 para convertirla en Ley de Impuesto sobre el Valor Agregado.

- 52 -

A partir de la entrada en vigencia de esta ley, el Fondo se convertirá en obligado tributario y deberá pagar al fisco la diferencia existente entre el débito fiscal (por el arrendamiento de inmuebles) y el crédito fiscal (por la compra de bienes y servicios afectados por este tributo). En caso de que el crédito fiscal sea mayor al débito fiscal en un periodo fiscal, la diferencia constituye un saldo de impuesto a favor del contribuyente que podrá compensarse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley 9635 Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas.

b. Entre la fecha de cierre al 31 de diciembre de 2018 y la preparación de los estados

financieros no se conocen hechos que puedan tener en el futuro una influencia o efecto significativo en el desenvolvimiento de las operaciones del Fondo o en sus estados financieros.

Nota 35. Aprobación de estados financieros

Los estados financieros fueron aprobados por la Gerencia General de Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A., el día 7 de enero de 2019. La SUGEVAL tiene la posibilidad de requerir modificaciones a los estados financieros luego de su fecha de autorización para emisión.

* * * * *


51

CALIFICACIÓN DE RIESGO

52

Comunicado oficial Costa Rica

21 de diciembre, 2018 Ref: SCR-104492018

Pág. 1 de 2

Licenciada. María Lucía Fernández Garita Superintendente Superintendencia General de Valores San José

Comunicado de Hechos Relevantes CAMBIO EN LAS CALIFICACIONES OTORGADAS CON INDICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN ANTERIOR, LA ACTUAL Y

LAS RAZONES QUE FUNDAMENTARON EL CAMBIO, EN EL CASO DE CALIFICADORAS DE RIESGO Procedemos a informar que el 21 de diciembre del 2018, quedaron ratificadas las calificaciones otorgadas en la Sesión Extraordinaria Nº 1382018, celebrada el 12 de diciembre del 2018, con información financiera no auditada a setiembre del 2018, para los Fondos de Inversión, administrados por Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. Adjunto se envían los fundamentos de la calificación. En Ref: (informe SCR-11342018)

Nombre del emisor o sociedad administradora

Nombre de la emisión o del fondo de inversión

según RNVI Moneda Escala de Calificación

Actual *

Fecha de la información financiera en

que se basó la calificación

Fecha de ratificación

de la calificación

Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A.

F.I. Inmobiliario Gibraltar USD scr AA+ 3 (CR) Estable 30/09/18 21/12/18


F.I. Inmobiliario Los Crestones USD scr AA 3 (CR) Estable 30/09/18 21/12/18


Improsa F.I. ND Inmobiliario Dólares Dos USD scr A 3 (CR) Estable 30/09/18 21/12/18


FI Improsa F.I. ND Inmobiliario Cuatro USD scr A- 3 (CR) Estable 30/09/18 21/12/18

* La calificación otorgada es inicial.

La calificación de riesgo scr AA (CR) se otorga a aquellos fondos cuya: “calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una alta probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una buena gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel muy bueno.”

La calificación de riesgo scr A (CR) se otorga a aquellos fondos cuya: “calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel bueno.”

Comunicado oficial Costa Rica

21 de diciembre, 2018 Ref: SCR-104492018

Pág. 2 de 2

Las calificaciones desde “scr AA (CR)” a “scr C (CR)” pueden ser modificadas por la adición del signo positivo (+) o negativo (-) para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías. Con relación al riesgo de mercado la categoría 3 se refiere a fondos con “alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado”; es de esperar que el fondo presente una variabilidad significativa a través de cambios en los escenarios de mercado, además de una alta exposición a los riesgos del mercado al que pertenecen de acuerdo con la naturaleza del fondo. Perspectiva Estable: Se percibe una baja probabilidad de que la calificación varíe en el mediano plazo.

Las calificaciones otorgadas no han sufrido ningún proceso de apelación por parte de la entidad calificada. La metodología de calificación de Fondos de Inversión utilizada por SCRiesgo fue actualizada en el ente regulador en febrero 2018, SCRiesgo da por primera vez calificación de riesgo a estos fondo desde diciembre del 2018. Toda la información contenida en el informe que presenta los fundamentos de calificación se basa en información obtenida de los emisores y suscriptores y otras fuentes consideradas confiables por SCRiesgo. SCRiesgo no audita o comprueba la veracidad o precisión de esa información, además no considera la liquidez que puedan tener los distintos valores tanto en el mercado primario como en el secundario. La información contenida en este documento se presenta tal cual proviene del emisor o administrador, sin asumir ningún tipo de representación o garantía. SCRiesgo considera que la información recibida es suficiente y satisfactoria para el correspondiente análisis.

“La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la Sociedad Calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General de Valores, Bolsa de Valores y puestos representantes”

Atentamente,

Jorge Chaves Villalta. Subgerente General Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana, S.A CC: Bolsa Nacional de Valores S.A Archivo

La veracidad y la oportunidad de este Comunicado de Hecho Relevante es responsabilidad de Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana, S.A., y no de la Superintendencia General de Valores.

JORGE EDUARDO CHAVES VILLALTA (FIRMA)

Firmado digitalmente por JORGE EDUARDO CHAVES VILLALTA (FIRMA) Fecha: 2018.12.21 09:25:07 -06'00'

Calificación de Riesgo

53

Fondos de Inversión Costa Rica SCR-INF-11342018 12 de diciembre 2018

“La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la Sociedad Calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General de Valores, Bolsas de Valores y puestos representantes” 1 El detalle de toda la escala de calificación que utiliza la Calificadora podrá ser consultado en nuestra página www.scriesgo.com

IMPROSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN Informe Inicial de Calificación de Riesgo de Fondos Inmobiliarios

Sesión Extraordinaria: Nº 1382018 Fecha de ratificación: 21 de diciembre 2018 Información Financiera: no auditada a setiembre del 2018.

Contactos: Carolina Mora Faerron Marcela Mora Rodríguez

Analista Senior Analista Senior

[email protected] [email protected]

1. CALIFICACIÓN DE RIESGO El presente informe corresponde al análisis de los Fondos Inmobiliarios administrados por Improsa SAFI S.A., con información financiera no auditada a setiembre del 2018. Con base en esta información, se otorgó la siguiente calificación de riesgo:

* Las calificaciones otorgadas corresponde a las iniciales Explicación de la calificación otorgada:

La calificación de riesgo scr AA (CR) se otorga a aquellos fondos cuya: “calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una alta probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una buena gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel muy bueno.”

La calificación de riesgo scr A (CR) se otorga a aquellos fondos cuya: “calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel bueno.”

Las calificaciones desde “scr AA (CR)” a “scr C (CR)” pueden ser modificadas por la adición del signo positivo (+) o negativo (-) para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías.

Con relación al riesgo de mercado la categoría 3 se refiere a fondos con “alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado”; es de esperar que el fondo presente una variabilidad significativa a través de cambios en los escenarios de mercado, además de una alta exposición a los riesgos del mercado al que pertenecen de acuerdo a la naturaleza del fondo. Perspectiva Estable: Se percibe una baja probabilidad de que la calificación varíe en el mediano plazo. 2. FUNDAMENTOS Las calificaciones asignadas a los fondos administrados por Improsa SAFI S.A. se fundamentan en: • La Sociedad Administradora del fondo, pertenece a un

Grupo Financiero de trayectoria, prestigio y que cuenta con experiencia en la administración de fondos de inversión inmobiliarios.

• Es una SAFI con un capital importante y aprovecha en gran medida las economías de escala.

• Improsa SAFI cuenta con políticas y procesos detallados para la selección de activos y carteras, así como una gestión de riesgo para el monitoreo y cumplimiento de los parámetros establecidos para cada fondo que administra.

• El equipo de trabajo cuenta con mucha experiencia en el sector bursátil y es reconocido a nivel de la industria.

• Respecto al F.I. Inmobiliario Gibraltar, en el último año el porcentaje de ocupación se ubica por encima del promedio de la industria de fondos inmobiliarios.

• El F.I. Inmobiliario Los Crestones, en el último año, el porcentaje de ocupación se ubica por debajo del promedio de la industria de fondos inmobiliarios.

• El Fondo Improsa Inmobiliario Dólares Dos e Improsa Inmobiliario Cuatro mantienen a lo largo del último año, tasas de desocupación elevadas y se ubican dentro de los niveles más significativos de la industria.

Fondos Calificación actual Perspectiva

F.I. Inmobiliario Gibraltar scr AA+ 3 (CR) EstableF.I. Inmobiliario Los Crestones scr AA 3 (CR) EstableImprosa F.I. ND Inmobiliario Dólares Dos scr A 3 (CR) EstableImprosa F.I. ND Inmobiliario Cuatro scr A- 3 (CR) Estable

Calificación de riesgo

Página 2 de 36

• Los fondos inmobiliarios muestran niveles promedio de morosidad bajos por debajo del 4% en el último año, considerando la cantidad de inquilinos que poseen.

• El Fondo Inmobiliario Los Crestones muestra una adecuada diversificación de los ingresos por renta, por inmueble y por inquilino. El Fondo Improsa Inmobiliario Cuatro y el Fondo Inmobiliario Gibraltar muestran una moderada concentración por rentas, por inmueble y por inquilino. El Fondo Improsa Inmobiliario Dólares Dos, cuenta con una alta concentración de rentas, por inmueble y por inquilino.

• La mayoría de las valoraciones financieras han mantenido o aumentado su valor a lo largo de los últimos tres años, con excepción de algunos inmuebles, donde la desocupación ha sido el factor que ha influido en su disminución. La mayoría de los inmuebles presentan una plusvalía en las valoraciones periciales asociado principalmente con las mejoras y remodelaciones realizadas en el último año.

• Permanentemente, la Administración tiene como reto mantener niveles bajos de desocupación y de morosidad en los fondos inmobiliarios de manera que no afecten la rentabilidad de los inversionistas.

• La reciente aprobación del Proyecto de Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (Expediente N° 20.580), traerá consigo efectos directos sobre los fondos inmobiliarios, pudiendo ocasionar afectaciones en los fundamentales de dichos fondos. Sin embargo, dependerá en gran medida de la gestión que realice la Administración de cada fondo para mitigar los riesgos que podrían materializarse a futuro.

3. IMPROSA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSIÓN S.A.

Improsa SAFI, S.A. fue constituida el 20 de noviembre de 1996 y recibió autorización para administrar fondos de inversión mediante acuerdo de sesión No 222-96 de la Junta Directiva de la Comisión Nacional de Valores, hoy Superintendencia General de Valores (SUGEVAL). Es subsidiaria de Grupo Financiero Improsa S.A. Al cierre de setiembre 2018, la SAFI cuenta con ¢360.585,0 millones en activos administrados, incrementándose en 19% de forma anual y 5% semestralmente. De acuerdo con el monto de activos administrados, se ubica en la tercera posición de las 14 SAFI en el mercado costarricense, con una participación de 12,3%.

Al cierre del semestre en análisis, Improsa SAFI administra cinco fondos, de los cuales cuatro son fondos inmobiliarios, y uno de desarrollo inmobiliario. El Fondo Inmobiliario Gibraltar es el fondo con mayor peso relativo, aportando a setiembre del 2018 alrededor del 53% de los activos administrados por la SAFI, seguido de Fondo Inmobiliario Los Crestones que aporta cerca del 28% y por Improsa F.I. No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos con 9%, siendo éstos los principales.

3.1. Situación Financiera

Al cierre de setiembre del 2018, los activos de la SAFI contabilizan el monto de ¢2.553,1 millones, presentando un aumento interanual del 6%, lo cual obedece al incremento del 4% anual de la principal partida del total de activos correspondiente a las inversiones en valores negociables. De forma semestral presenta una disminución del 3%, debido a una reducción de 59% en las disponibilidades, asociado con el pago de dividendos decretados. La composición de los activos contempla a las inversiones en instrumentos financieros como la cuenta más

0,0

50.000,0

100.000,0

150.000,0

200.000,0

250.000,0

300.000,0

350.000,0

sep-17 nov-17 ene-18 mar-18 may-18 jul-18 sep-18

Activ

os

Mill

ones

de

Colo

nes

Evolución de Activos e InversionistasIMPROSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION S.A.

DOLARES

6% 6% 6% 6% 6% 6% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%

10% 10% 10% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9%

47% 47% 49% 51% 49% 50% 51% 51% 51% 52% 52% 52% 53%

6% 6% 6% 5% 6% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%

30% 30% 29% 29% 30% 30% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 28%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

sep-17 nov-17 ene-18 mar-18 may-18 jul-18 sep-18

Distribución de los Activos por Fondo de InversiónIMPROSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION S.A.

BNAINMOFIO1FI FI-000000039 GIBRALINMOB$FI FI-000000081 FI-000000086


54

Página 3 de 36

representativa con el 71% del activo total, seguida de otros activos con el 16%, las disponibilidades con el 7% y la porción restante corresponde a cuentas y comisiones por cobrar. Por su parte, los pasivos registraron ¢323,3 millones, aumentando 28% en forma anual, lo cual obedece a la variación en las cuentas por pagar diversas, rubro que representa en setiembre del 2018, el 100% de los pasivos totales, principalmente por el impuesto sobre la renta y por cuentas por pagar con compañías relacionadas. De forma semestral, el total de pasivos muestra una reducción del 59%, debido a que, en marzo del 2018, se decretó un dividendo pero no fue pagado por lo que quedó registrado como un dividendo por pagar al Grupo Financiero Improsa y posteriormente se realiza el pago en el mes de setiembre del 2018. A setiembre del 2018, el patrimonio alcanza ¢2.229,8 millones y se incrementa 4% de forma anual y del 23% semestralmente, lo cual obedece al incremento del resultado del periodo y a la capitalización realizada en el último año. En Asamblea Extraordinaria de Accionistas celebrada el 31 de agosto de 2017, se acordó un aumento del capital social por un monto de ¢165.000.000, dicho aumento proviene de la capitalización de utilidades de períodos anteriores. El incremento en el capital social fue autorizado por la SUGEVAL el día 15 de noviembre de 2017, mediante la resolución SGV-R-OP-338. El patrimonio se compone principalmente por el resultado del periodo con una participación del 52%, seguido por el capital social que representa 40% y por los resultados acumulados de periodos anteriores con 8%.

En lo correspondiente a los resultados de la SAFI, al cierre del tercer trimestre del 2018, se reporta una utilidad acumulada de ¢1.149,6 millones, registrando un aumento anual del 43%, esto debido a que los ingresos se incrementaron en mayor medida con respecto al aumento presentado por los gastos totales. Específicamente, los ingresos suman ¢4.172,4 millones en setiembre 2018, creciendo en forma anual 30%, lo cual obedece a que los ingresos operativos por comisiones por servicios crecieron 30% anualmente. Los ingresos están compuestos esencialmente por los ingresos operativos, pues éstos representan el 97% de los ingresos totales a setiembre 2018. Con respecto a los gastos, a setiembre del 2018 suman ¢2.548,9 millones, éstos aumentan 23% anualmente, debido al crecimiento del 25% de los gastos operativos principalmente con partes relacionadas. En términos de composición, la partida más representativa corresponde a los gastos operativos con una participación del 77% seguido del 23% de los gastos administrativos.

En el siguiente cuadro se muestra los principales indicadores financieros de Improsa SAFI, los cuales muestran una alta rentabilidad y se incrementan debido a la mejora presentada en el resultado del periodo. La cobertura de activo circulante a pasivo circulante disminuye interanualmente debido al aumento del 28% en el pasivo circulante.

-

500,0

1.000,0

1.500,0

2.000,0

2.500,0

3.000,0

Set-17 Dic-17 Mar-18 Jun-18 Set-18

Millo

nes

de co

lone

s

SAFI Improsa: Balance General

Activo Patrimonio Pasivo

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000


Millo

nes

de co

lone

s

Improsa SAFI: Estado Resultados Acumulado

Ingresos Gastos Utilidad neta

Indicadores Set-17 Dic-17 Mar-18 Jun-18 Set-18Activo Circulante / Pasivo Circulante 7,95 5,11 2,80 8,06 6,63Pasivos Totales / Patrimonio 0,12 0,20 0,43 0,12 0,14Gastos Totales / Ingresos Totales 64% 66% 65% 63% 61%Margen neto 25% 24% 25% 26% 28%Rendimiento s/ Inversión 44% 42% 51% 57% 60%Rentabilidad s/ patrimonio 50% 51% 66% 66% 71%

Página 4 de 36

3.2. Estructura para la Administración de los Fondos de Inversión Inmobiliarios

3.2.1. Comité de Inversión y Gestión del Portafolio La Gestora nombrada para la administración de los Fondos Inmobiliarios es Andrea Conejo Zumbado, administrador de empresas, con más de 7 años de experiencia en la gestión de fondos inmobiliarios. Como apoyo a la gestión y de acuerdo con la Normativa se establece el Comité de Inversiones, donde sus miembros poseen un alto perfil profesional, con experiencia bursátil, bancaria, en fondos de inversión, en el sector inmobiliario y de construcción, lo cual se vuelve relevante para establecer las estrategias de inversión de este tipo de fondo.

3.2.2. Metodología para la valoración de los inmuebles del fondo

Se calculan mediante dos valoraciones a cada inmueble, conforme a las normas emitidas por la SUGEVAL, de la siguiente manera:

a) Valoración por parte de un perito incorporado al Colegio de Ingenieros y Arquitectos.

b) Valoración por parte de un profesional en finanzas. c) El valor final del inmueble será el menor de los

consignados en los puntos anteriores. No podrá participar como perito persona física o jurídica que pertenezca al mismo grupo económico de la sociedad administradora. El registro del valor del inmueble en los estados financieros del fondo de inversión se realiza de conformidad con la normativa contable emitida por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero, con el modelo del valor razonable.

Además, se debe constituir una reserva en las cuentas patrimoniales del fondo, que corresponda al monto de las pérdidas o ganancias no realizadas derivadas de un cambio en el valor razonable, netas de impuestos. Esta reserva no puede ser sujeta a distribución entre los inversionistas, solo hasta que se haya realizado la venta o disposición del bien inmueble. Los bienes inmuebles deberán valorarse al menos una vez al año, y en todo caso, al momento de su adquisición.

4. HECHOS RELEVANTES • El 02 de abril 2018 Improsa SAFI, administradora del

Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones comunica la suscripción en firme con Improsa Valores Puesto de Bolsa por 780 participaciones a un valor de $5.125 para un total de $3.997.500.

• El 02 de abril 2018 Improsa SAFI comunica que, en el F.

I. Inmobiliario Gibraltar, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Aumento neto en la partida de ajustes por

valoración del inmueble Centro Corporativo El Tobogán por US$548.816.86.

o Aumento neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble Universidad Latina por US$113.036,39.

o Aumento Neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble Torre La Sabana por US$15.887,13.

o Disminución neta en la partida de ajustes por valoración del inmueble Centro Hispánico por US$55.845,00.

Dichos ajustes equivalen a un aumento de US$11,89 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la partida ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$11.385.300,70.

• El 09 de abril 2018 Improsa SAFI comunica que el día jueves 22 de marzo de 2018 en la asamblea de socios fue aprobada mediante acta No.13 el pago de dividendos a su único socio Grupo Financiero Improsa, con cargo a utilidades de periodos anteriores. El dividendo decretado es por la suma de ¢600.000.000,00, de los cuales ¢421.000.000,00 fueron pagados a Grupo Financiero Improsa el lunes 03 de abril de 2018, el saldo pendiente de cancelar, será pagado el 27de abril 2018.

Marianela Ortuño Pinto Presidente del Grupo Financiero ImprosaAna Arias Barrantes Gerente Financiero de Inmobiliaria Vivicom

Max FischelPresidente de Junta Directiva de Concreto Industrial S.A. y director de Junta Directiva de Constructora MECO S.A.

Jaime Molina UlloaPresidente honorario de la Cámara de la Construcción y es Expresidente de la Unión de Cámaras de la Empresa Privada

Carlos Montoya Dobles

Director Regional de Finanzas del Grupo Incesa Standard, Director de ILG Logistics y forma parte de la Junta Directiva del Grupo Financiero Improsa) (Miembro no Independiente).

Comité de Inversiones


55

Página 5 de 36

• El 10 de abril 2018 Improsa SAFI comunica que, en el F. I. Inmobiliario Gibraltar, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Aumento neto en la partida de ajustes por

valoración del inmueble Aresep por US$47.145,60. o Disminución neta en la partida de ajustes por

valoración de los locales del inmueble Mall San Pedro por US$14.468,28.

o Disminución neta en la partida de ajustes por valoración de los locales del inmueble Mall Paseo de Las Flores por US$103.633,00.

Dichos ajustes equivalen a una disminución de US$1,32 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la partida de ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$11.314.345,02. • El 12 de abril 2018 Improsa SAFI comunica que, en el F.

I. Inmobiliario Gibraltar, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Disminución neta en la partida de ajustes por

valoración del inmueble El Verdugo de Alajuela por US$3.066,02.

o Aumento neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble Importadora Monge Ciudad Neilly por US$36,94.

o Aumento neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble Importadora Monge Guápiles por US$7.029,00.

o Aumento neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble Importadora Monge Pérez Zeledón por US$85,32.

o Aumento neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble El Verdugo Limón por US$9.274,05.

o Disminución neta en la partida de ajustes por valoración del inmueble Importadora Monge Esparza por US$4.396,87.

Dichos ajustes equivalen a un aumento de US$0,17 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la partida de ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$11.323.307,44. • El 16 de abril 2018 Improsa SAFI comunica que, en el F.

I. Inmobiliario Gibraltar, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles:

o Aumento neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble Cronos Plaza por US$120.842,33

Dichos ajustes equivalen a un aumento de US$2,25 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la partida de ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$11.444.149,77.

• El 07 de mayo 2018 Improsa SAFI, administradora del

Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar comunica la suscripción en firme con Improsa Valores Puesto de Bolsa por 1.751 participaciones a un valor de $5.602 para un total de $9.809.102,00.

• El 11 de mayo 2018 Improsa SAFI comunica que, en el

F. I. Inmobiliario Los Crestones, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Disminución neta en la partida de ajustes por

valoración del inmueble Momentum Lindora por US$11.444,10.

o Aumento neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble Grupo Q La Uruca por US$4.689,00.

o Aumento neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble Autopits Heredia por US$14.839,00.

o Disminución neta en la partida de ajustes por valoración del inmueble Tamarindo Business Center por US$24.226,76.

Dichos ajustes equivalen a una disminución de US$0,59 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la partida de ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$4.310.175,60.

• El 18 de mayo 2018 Improsa SAFI comunica que el F.I.

Inmobiliario Gibraltar realizó la compra de 349 fincas filiales (11 destinadas a oficinas, 19 a locales comerciales, 63 a bodegas, 254 a estacionamientos y 2 a terreno para desarrollo) ubicadas en el Condominio Vertical Comercial Centro Corporativo El Tobogán en el cantón de Goicoechea de la provincia de San José.

Página 6 de 36

• El 29 de mayo 2018 Improsa SAFI comunica que la Junta Directiva nombra al Sr. Marco Carvajal como miembro independiente externo del Comité de Administración Integral de Riesgos de Improsa SAFI. Además, la Junta Directiva ratifica la conformación de dicho comité de la siguiente manera: o Marianela Ortuño, Presidenta JD o Mauricio Bruce, Vicepresidente JD o Arnoldo Camacho, Vocal III JD o Jaime Ubilla, Gerente General Improsa SAFI o Juan Pablo Segura Retana, Gerencia de Riesgo GFI o Marco Carvajal, Miembro Externo independiente

GFI

• El 04 de junio 2018 Improsa SAFI comunica sobre la actualización de los prospectos de todos los fondos que administra, con relación a la actualización de la Junta Directiva, quedando de la siguiente manera: o Marianela Ortuño Pinto, Presidenta o Mauricio Bruce Jiménez, Vicepresidente o Victor Watkins Parra, Secretario o Carlos Montoya Dobles, Tesorero o Fernando Vargas Cullel, Vocal I o Mercedes Deshon Mantica, Vocal II o Arnoldo Camacho Castro, Vocal III o Roberto León Gómez, Fiscal

• El 20 de junio 2018 Improsa SAFI, administradora del

Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar comunica la suscripción en firme con Improsa Valores Puesto de Bolsa por 2.022 participaciones a un valor de $5.602 para un total de $11.327.244,00.

• El 21 de junio 2018 Improsa SAFI comunica que, en

Improsa Fondo de Inversión ND Inmobiliario Dólares Dos, una vez realizadas las valoraciones periciales y

financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Disminución neta en la partida de ajustes por

valoración del inmueble Atrium por US$51.846,84. o Disminución neta en la partida de ajustes por

valoración del inmueble Forum y Plataformas por US$96.494,55

Dichos ajustes equivalen a una disminución de US$16,82 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la partida de ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$115.536,94. • El 02 de julio 2018 Improsa SAFI comunica que, en

Improsa Fondo de Inversión ND Inmobiliario Cuatro, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Aumento neto en la partida de ajustes por

valoración del inmueble Megasuper por US$166.722,73.

o Aumento neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble Plaza Grecia por US$45.058,00


• El 12 de julio 2018 Improsa SAFI comunica que, en el F.

I. Inmobiliario Gibraltar, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Aumento neto en la partida de ajustes por

valoración del inmueble Aerocentro Parque Empresarial por US$207.095,99.


• El 12 de julio 2018 Improsa SAFI comunica que, en el F.

I. Inmobiliario Los Crestones, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Aumento neto en la partida de ajustes por

valoración del inmueble Centro Corporativo El Tobogán por US$76.387,85.

Dichos ajustes equivalen a un aumento de US$2,81 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la

Características FF CC El TobogánFecha de compra 14/05/2018Provincia Goicochea, San José Área arrendable 7.534,98 m2Valoración financiera $18.317.520Tasa de descuento 8,25%Valoración pericial $18.426.890Monto final compra $18.113.424Porcentaje que representa el activo del fondo: 5,96%

Porcentaje de ocupación del inmueble a la fecha de adquisición: 71,81%


56

Página 7 de 36

partida de ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$4.386.563,45.

• El 03 de agosto 2018 Improsa SAFI comunica que la

Junta Directiva el 30 de julio 2018 aprobó disminuir a partir del 01 de agosto 2018 la comisión de administración de 2% a 1,75% para el F.I. Inmobiliario Crestones y el F.I. Inmobiliario Gibraltar.

• El 07 de agosto 2018 Improsa SAFI comunica que el F.I.

Inmobiliario Los Crestones realizó la compra de 5 fincas filiales ubicadas en el Condominio Ofibodegas Empresariales Santa Rosa, en el distrito Santa Rosa, cantón de Santo Domingo de la provincia de Heredia.

• El 22 de agosto 2018 Improsa SAFI comunica que el F.I. Inmobiliario Gibraltar realizó la compra de una propiedad ubicada en Tibás, San José.

• El 04 de setiembre 2018 Improsa SAFI comunica la modificación a sus prospectos: En el Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar se actualiza el apartado de “monto mínimo de participaciones para lograr la política de inversión y cubrir los costos de operación del fondo” con 13.200 participaciones (al mes de agosto

2018 se encuentran colocadas 57.502 participaciones). Para el Fondo Inversión Inmobiliario Los Crestones también se le modifica el apartado que se menciona anteriormente, quedando, 15.494 participaciones (al mes de agosto 2018 se encuentran colocadas 27.150 participaciones). Además, se actualizó en los prospectos de todos los fondos los asesores legales de la SAFI y la Política de Conflicto de Intereses.

• El 04 de setiembre 2018 el Grupo Financiero Improsa y

Subsidiarias informa sobre la renuncia del señor Fernando Vargas Cullell, a su puesto como Vocal I.

• El 19 de setiembre 2018 Improsa SAFI, administradora

del Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar comunica la suscripción en firme con Improsa Valores Puesto de Bolsa por 1.358 participaciones a un valor de $5.602 para un total de $7.607.516,00.

• El 24 de setiembre 2018 Improsa SAFI comunica que,

Improsa Fondo de Inversión ND Inmobiliario Cuatro, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Aumento en la partida de ajustes por valoración del

inmueble 277-Condominio Solarium por US$53.414,00.

o Aumento neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble 109-Zona Franca Alajuela por US$7.350,73.

o Disminución neta en la partida de ajustes por valoración del inmueble 110-Zona Franca Puntarenas por US$260.450,92.

o Disminución neta en la partida de ajustes por valoración del inmueble 111-Torres del Campo 1 y 2 por US$10.810,91

Dichos ajustes equivalen a una disminución de US$32,15 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la partida de ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$4.190.270,25. • El 25 de setiembre 2018 Improsa SAFI comunica que,

en el F. I. Inmobiliario Gibraltar, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Aumento neto en la partida de ajustes por

valoración del inmueble 136-Real Cariari por US$2.671,67.

Características Ofibodegas Empresariales Santa RosaFecha de compra 03-10-17Provincia Santo Domingo, HerediaÁrea arrendable 470 m2Valoración financiera $435.371,00Tasa de descuento 8,75%Valoración pericial $438.422,60Monto final compra $430.000,00Porcentaje que representa el activo del fondo: 0,27%

Porcentaje de ocupación del inmueble a la fecha de adquisición: 100%

Características Edificio MoraviaFecha de compra 17/08/2018Provincia Tibás, San JoséÁrea arrendable 2.429,32 m2Valoración financiera $2.694.605Tasa de descuento 8,25%Valoración pericial $3.089.434Monto final compra $2.650.000Porcentaje que representa el activo del fondo: 0,85%


Página 8 de 36

o Aumento neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble 172- Grupo Nueva por US$153.756,08.


• El 27 de setiembre 2018 Improsa SAFI comunica que, en el F. I. Inmobiliario Los Crestones, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Aumento neto en la partida de ajustes por

valoración del inmueble 542- Plaza Murano por US$145.506,00


• El 27 de setiembre 2018 Improsa SAFI comunica que,

en el F. I. Inmobiliario Gibraltar, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Aumento neto en la partida de ajustes por

valoración del inmueble 482- CEDI Centro de Distribución de Grupo Monge por US$59.729,98

Dichos ajustes equivalen a un aumento de US$1,11 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la partida de ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$11.867.403,49. • El 03 de octubre 2018 Improsa SAFI comunica que, en

el F. I. Inmobiliario Los Crestones, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Disminución neta en la partida de ajustes por

valoración del inmueble Banco Nacional Monteverde por US$310.596,81.

o Aumento neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble Oficentro Cartago por US$86.014,46.

o Disminución neta en la partida de ajustes por valoración del inmueble Desyfin por US$708.639,32.

o Aumento neto en la partida de ajustes por valoración del inmueble Banco Nacional Santa Ana por US$68.661,70

Dicho ajuste equivale a una disminución de US$31,84 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la

partida de Ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$3.667.509,48. • El 03 de octubre 2018 Improsa SAFI comunica que, en

el F. I. Inmobiliario Gibraltar, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Disminución neta en la partida de ajustes por

valoración del inmueble Tributo Corporate Center por US$33.408,88.


• El 03 de octubre 2018 Improsa SAFI comunica que, en

Improsa Fondo de Inversión ND Inmobiliario Dólares Dos, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Aumento neto en la partida de ajustes por

valoración del inmueble Zona Franca de Alajuela Bodega E -2 por US$19.800,74.

Dichos ajustes equivalen a un aumento de US$2,24 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la partida de ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$95.736,20.

• El 08 de octubre 2018 Improsa SAFI comunica que, en Improsa Fondo de Inversión ND Inmobiliario Cuatro, aclara en relación al comunicado de Hecho Relevante con referencia ISAFI-SGV-2018-187 publicado el 24 de setiembre del 2018, lo siguiente: o El monto correcto de la partida de “Ajustes por

valoración” del inmueble Zona Franca Puntarenas es por US$254.769,90 y no por US$ 260.450,92 como se indicó en el hecho relevante anteriormente publicado.

Dichos ajustes equivalen a una disminución de US$38,95 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la partida de ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$4.184.589,23. • El 09 de octubre 2018 Improsa SAFI comunica que el F.I.

Inmobiliario Gibraltar realizó la compra de 43 fincas filiales (12 destinadas a oficinas y 31 a estacionamientos) ubicadas en el inmueble Aerocentro Parque Empresarial, en Alajuela.


57

Página 9 de 36

• El 02 de noviembre 2018 Improsa SAFI comunica que, en el F. I. Inmobiliario Gibraltar, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Aumento neto en la partida de ajustes por

valoración del inmueble Oficentro Multipark (Edificio Térraba y Turrubares) por US$273.100,17.

Dicho ajuste equivale a un aumento de US$4,64 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la partida de Ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$12.107.094,78

• El 08 de noviembre 2018 Improsa SAFI comunica que,

en el F. I. Inmobiliario Los Crestones, una vez realizadas las valoraciones periciales y financieras, se ajustó el valor de los siguientes inmuebles: o Disminución neta en la partida de ajustes por

valoración del inmueble Locales Plaza Lincoln por US$206.337,92

Dicho ajuste equivale a una disminución de US$7,60 por título de participación en circulación. El nuevo saldo de la partida de Ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$3.461.171,56.

5. FONDOS INMOBILIARIOS 5.1. F.I. INMOBILIARIO GIBRALTAR

Calificación de Riesgo: scr AA+ 3 (CR) Perspectiva Estable El fondo fue aprobado por la Superintendencia General de Valores para realizar oferta pública de valores el 11 de mayo del 2000, mediante resolución SGV-R-73. Se encuentra inscrito ante la Comisión Nacional de Valores de la República de Panamá mediante resolución No. 228-09 del 17 de julio del 2009.

El fondo está dirigido a inversionistas que cuentan con un alto grado de conocimiento del mercado inmobiliario costarricense o con asesoría en inversiones inmobiliarias, siendo capaces de comprender como la gestión colectiva de la inversión financiera es aplicada en este caso a la inversión inmobiliaria. Los inversionistas deben estar dispuestos a participar de una cartera inmobiliaria, a asumir riesgos por su participación indirecta en el mercado Inmobiliario, buscando con ello obtener una plusvalía por la revalorización de los inmuebles y que posean capacidad de soportar pérdidas temporales o incluso permanentes en el valor de sus inversiones. Dirigido a inversionistas que no requieren de un ingreso periódico cierto, ya que dentro de la cartera del fondo pueden existir inmuebles que no generen ingreso por concepto de alquileres. Incluso en aquellos fondos que distribuyen ingreso, éste puede verse afectado por la desocupación de los inmuebles del fondo y dispuestos a asumir riesgos inherentes a una cartera inmobiliaria, tales como destrucción de inmuebles, desocupación de estos, incumplimiento por parte de los arrendatarios y procesos legales de desahucio. Por ser un fondo cerrado, no redime participaciones a los inversionistas, sino que estos deben recurrir al mercado secundario para vender su participación, siendo conscientes de que el mercado de participaciones de fondos cerrados en el país todavía no es lo suficientemente líquido. El horizonte de inversión es de largo plazo, pues la cartera activa del fondo estará conformada principalmente por inmuebles y cualquier plusvalía latente por revalorización sólo será observada en el largo plazo. Por lo que, el plazo mínimo de permanencia recomendado es de cinco años. De acuerdo con el prospecto, el nivel máximo de endeudamiento del fondo es de 35% de sus activos y podrá contratar deudas en colones y dólares estadounidenses. La participación puede ser negociada en los siguientes mercados o bolsas: Costa Rica, Panamá, Guatemala, El Salvador y Nicaragua. Distribución de beneficios periódicos El Fondo reparte los ingresos netos producto de alquileres sobre propiedades arrendadas, intereses y dividendos sobre valores adquiridos, con una periodicidad trimestral, luego de rebajar los gastos corrientes de manejo y otros gastos extraordinarios del fondo, y aquellas reservas que Improsa SAFI haya constituido dentro del fondo y con cargo

Fecha de autorización 11/05/2000Por su naturaleza CerradoPor su objetivo IngresoCartera InmobiliariaMercado LocalMoneda DólaresMonto de la emisión $400.000.000Participaciones autorizadas 80.000Valor nominal participación $5.000Distribución Rendimientos TrimestralComisión Máxima 2,5% sobre activo netoRedención Mercado Secundario

Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar

Página 10 de 36

a sus ingresos corrientes, para destinarlos a reparaciones, mejoras o el mantenimiento de los activos inmobiliarios del Fondo. El pago de los rendimientos a los inversionistas se realizará dentro de los 30 días hábiles siguientes al respectivo corte contable, y serán beneficiarios de dicho pago aquellos inversionistas que se encuentren acreditados como propietarios de títulos de participación del Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar al cierre de cada trimestre. Distribución de las ganancias de capital netas de impuestos producto de la venta de bienes inmuebles: con una periodicidad trimestral el Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar repartirá el 100% de las ganancias producto de la venta de inmuebles del Fondo o que se origine por cualquier otro concepto, si las hubiere. 5.1.1. Políticas de Inversión Las principales políticas de inversión de activos financieros del fondo son las siguientes:

Otras políticas de inversión aplicables son: El Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar en materia de diversificación de sus inversiones en valores se desempeñará como un fondo diversificado, según lo dispuesto en Reglamento General sobre Sociedades y Fondos de Inversión, los cuales señalan que "un fondo diversificado es aquel que invierte en no menos de diez emisores o fondos diferentes. No obstante, el fondo puede invertir hasta un 35% del total de sus activos en dos emisores o fondos diferentes, sin que ninguno de ellos pueda exceder el 20% del total del activo. El resto de la cartera debe estar invertido en emisores o fondos diferentes, sin que ninguno de ellos pueda exceder un límite máximo de 10% del total del activo. Se exceptúan de los límites anteriores, las inversiones de los fondos que inviertan exclusivamente en colones costarricenses, los que pueden mantener hasta un 50% del total de activos, en valores emitidos o que cuenten con garantía solidaria del Gobierno Central o el Banco Central de Costa Rica, y hasta un total de 20% en valores del sector de bancos que cuenten con garantía directa del estado costarricense. En los cálculos de los límites anteriores, se consideran como un solo emisor los valores emitidos o avalados por una misma entidad o las empresas de su grupo de interés económico. Así mismo se consideran los valores que formen parte de la cartera de contado más los valores que el fondo tenga derecho de adquirir por la contratación de operaciones a plazo, así como las recompras posición vendedor a plazo cuyo subyacente sea emitido por el mismo emisor o fondo”. Un fondo no puede invertir en valores accionarios por encima del 10% de los valores en circulación de una misma entidad emisora. Hasta un máximo de 20% del total de activos, en el conjunto de productos estructurados, por emisor no puede ser superior al 10% del total de activos. En cuanto a las políticas de inversión de activos inmobiliarios del fondo son las siguientes:

Moneda de los valores en que

esta invertido el fondo

Detalle % Máximo de Inversión

Efectivo 20% del activo totalValores de Deuda 20% del activo totalValores Accionarios 20% del activo totalParticipaciones de fondos de inversión 10% del activo totalProductos estructurados 20% del activo totalValores de procesos de titularización No Aplica

País y/o Sector % Máximo de InversiónEl sector público o privado nacional con calificación mínima de AA por parte de las calificadoras de riesgo autorizadas, siempre que dichos instrumentos se encuentren debidamente inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios en la Superintendencia General de Valores. De igual forma podrá invertir en obligaciones emitidas por emisores extranjeros siempre que dichos valores de deuda que cuenten con una calificación de grado de inversión o equivalente otorgada por una calificadora reconocida como nacional por la Comisión de Valores de Estados Unidos.

20% del activo total

Concentración máxima en un

solo emisor

Políticas de Inversión de Activos Financieros

Países y/o Sectores

Colones y Dólares

Del total del 20% que tiene Fondo disponible para invertir en la cartera financiera de sus activos se estableció como política invertir hasta un 35% en dos emisores o fondos diferentes, sin que ninguno de ellos pueda exceder el 20% de la cartera financiera. El resto de la cartera debe estar invertido en emisores o fondos diferentes, sin que ninguno de ellos pueda exceder un límite máximo de 10% del total del activo.

Tipo de Valores

20% de la cartera financiera

20% de la cartera financiera

20% del activo total

Colones y dólares estadounidenses

AA (Títulos nacionales)Grado de inversión (títulos extranjeros)

Concentración máxima en operaciones de reporto, posición vendedor a plazo

Concentración máxima en una emisión

Concentración máxima en valores extranjeros

Moneda de Contratación de las Deudas del fondo

Calificación de Riesgo mínima exigida a los valores de deuda


58

Página 11 de 36

Otras políticas de inversión de activos inmobiliarios aplicables son: Ni los inversionistas ni las personas físicas o jurídicas vinculadas con ellos o que conformen un mismo grupo de interés económico, pueden ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren los activos del fondo. La sociedad administradora y las entidades que forman parte de su grupo de interés económico, pueden ser arrendatarios del fondo, siempre y cuando no generen, en su conjunto, más de un 5% de los ingresos mensuales del fondo. La revelación de un nuevo contrato con estas entidades debe realizarse mediante un Comunicado de Hecho Relevante. Para tales efectos la sociedad administradora, cumplirá con los siguientes lineamientos, en busca de mantener la equidad en las condiciones de precio y contratos de alquiler del fondo. 5.1.2. Situación Financiera del Fondo Al cierre de setiembre 2018, se registran $326,9 millones en activos, los cuales se incrementan 31% de forma interanual y del 5% semestral. La variación anual está asociada con el aumento del 37% de la partida de inversión en inmuebles, por 9 compras realizadas en dicho periodo. Con relación a la composición de los activos, la partida de inversión en inmuebles corresponde a la principal cuenta, la cual suma $305,2 millones y representa un 93% del total de activos, seguido por las inversiones en instrumentos con 4% y el efectivo con 3%, principalmente.

Por su parte el pasivo, suma $20,8 millones, registrando una disminución del 47% interanual y 28% respecto al semestre anterior, debido a la reducción de la partida de documentos por pagar por las amortizaciones realizadas a las operaciones que mantiene con Scotiabank de Costa Rica. Los documentos por pagar corresponden a la principal cuenta que compone los pasivos con una participación del 56%, seguido de los gastos acumulados y cuentas por pagar con el 22% y el 10% corresponde a los depósitos en garantía, siendo éstos los 3 principales. Tomando en consideración el monto de los activos y pasivos del fondo, en setiembre del 2018, el nivel de apalancamiento es de 6,4%, posición que se mantiene holgada con respecto al límite máximo establecido por la SUGEVAL (60%) y por debajo del 35% establecido en el prospecto del fondo. Por su parte el patrimonio a setiembre 2018, asciende a $306,1 millones y se incrementa 45% de forma interanual y 8% semestralmente, producto del aumento de los títulos de participación. Dicha cuenta mantiene como principal exponente a las participaciones, las cuales suman $290,1 millones representando 95% del patrimonio total, seguido de la cuenta reserva por ajustes al valor razonable de los inmuebles con el 4%, principalmente.

A setiembre del 2018, el fondo acumula una utilidad neta de $12,42 millones, la cual crece 54% en términos anuales, asociado con el aumento mayor en términos relativos de los ingresos totales respecto al incremento de los gastos totales. Los ingresos totales suman $21,19 millones y crecen 43% anualmente, por el aumento del 52% anual de los ingresos por arrendamiento por la incorporación de 9 compras a la cartera de inmuebles del fondo. La principal fuente de ingresos es el arrendamiento de inmuebles, que representa

Países donde se pueden ubicar los

inmuebles

Criterios Mínimos Exigidos a los

Inmuebles

Concentración Máxima de

Ingresos provenientes de

un inquilinoMoneda en que

se celebrarán los contratos de

arrendamiento

Un 25% de los ingresos mensuales del fondo proviene de una misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupo financiero o económico.

El Fondo de Inversión Inmobiliaria Gibraltar solamente podrá adquirir inmuebles construidos y l ibres de derecho de usufructo, uso y habilitación. . Los inmuebles deberán estar en buen estado de conservación y podrán estar destinados a cualquier actividad privada o pública, industrial o comercial, en la que se tenga la expectativa de generar alquileres o plusvalías atractivas para el Fondo.

Costa RicaDiversificación geográfica de inversiones inmobiliarias

Ubicación % máx. del valor del FondoI Gran área metropolitana …………………………….. 100 %II Resto del país ………………………………………... 60 %

Dólares Estadounidenses y Colones

% Mínimo de inversión en activos inmobiliarios

Comercio, Oficinas,Restaurantes,

Bodegas, Industrial. Sector público ó privado.80%

Tipo de Inmuebles

Políticas de Inversión de Activos Inmobiliarios

-

50

100

150

200

250

300

350


Mill

ones

de

Dóla

res

Estructura Financiera F.I. Inmobiliario Gibraltar


Página 12 de 36

el 91% de los ingresos totales, seguido de la cuenta ganancia no realizadas por ajustes del valor de los inmuebles la cual representa 5% del total de ingresos, siendo éstas las principales cuentas. En el caso de los gastos, registran $8,77 millones y se incrementan 30% de forma anual, principalmente por el aumento del 51% de las comisiones de administración, asociado con el crecimiento del activo administrado y del 39% de los gastos de operación, principalmente por el impuesto sobre la renta y mantenimiento y reparaciones de inmuebles. Los principales gastos del fondo corresponden a las comisiones de administración con una participación del 46% seguido de los gastos de operación que representan 41% y los gastos financieros con el 12% del gasto total.

5.1.3. Activos Al cierre de setiembre del 2018, el fondo suma en activos $326,9 millones, mostrando un aumento de 31% interanual y de 5% semestral. La participación de mercado según el nivel de activos administrados es de 15,3%, con lo que se coloca en la posición 2 de los 14 fondos inmobiliarios en dólares que existen en el mercado local.

5.1.4. Activos Administrados A setiembre del 2018, la cartera inmobiliaria del fondo se compone de 30 inmuebles, registrando según información de la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) un área arrendable de 168.250,3 m2, la cual aumenta en el último año debido a 9 compras de inmuebles que se realizaron en el último año. A continuación, se presentan las características de dichas compras:

-

5

10

15

20

25


Mill

ones

de

Dóla

res

Estado de ResultadosF.I. Inmobiliario Gibraltar

Ingreso Gastos Utilidades

-

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

350,0

sep-17 dic-17 mar-18 jun-18 sep-18

MILL

ONES

DE

DOLA

RES

EVOLUCIÓN DE ACTIVOSF.I. INMOBILIARIO GIBRALTAR

Características FF City PlaceFecha de compra 16/11/2017Provincia Santa Ana, San JoséÁrea arrendable 3756,92 m2Valoración financiera $11.010.117,00Tasa de descuento 8,75%Valoración pericial $11.017.864,29Monto final compra $10.795.245,49Porcentaje que representa el activo del fondo: 4,35%


Características FF Multiplaza del EsteFecha de compra 05/12/2017Provincia Curridabat, San JoséÁrea arrendable 5.017,18 m2Valoración financiera $17.437.066,00Tasa de descuento 8,75%Valoración pericial $17.410.071,81Monto final compra $17.245.000,00Porcentaje que representa el activo del fondo: 6,34%



59

Página 13 de 36

De acuerdo con el total de área arrendable, el Centro Corporativo El Tobogán y el Centro de Distribución de Grupo Monge representan el 18% cada uno, seguido por Global Park con 8% y Tech Park con el 7%, siendo éstos los más representativos según área arrendable. A setiembre del 2018, el 71% del área arrendable está ocupado por oficinas, 22% al sector comercial y la porción restante corresponde a bodegas. Al clasificar la cartera inmobiliaria de acuerdo con el valor en libros, se mantiene el Centro Corporativo El Tobogán como el más representativo con una participación del 26%, seguido por el inmueble Tributo Corporate Center con el 8% y el Centro de Distribución de Grupo Monge y Torre La Sabana con una participación de 7% cada uno, siendo los cuatro más representativos.

Características Edificio Calle BlancosFecha de compra 06/12/2017Provincia Goicochea, San José Área arrendable 8.077,44 m2Valoración financiera $7.526.617,00Tasa de descuento 8,75%Valoración pericial $7.390.571,48Monto final compra $7.320.504,00Porcentaje que representa el activo del fondo: 2,69%


Características FF Aerocentro Parque Empresarial Fecha de compra 21/12/2017Provincia Alajuela, AlajuelaÁrea arrendable 1352,60 m2Valoración financiera $2.889.477Tasa de descuento 8,75%Valoración pericial $3.053.940Monto final compra $2.819.103Porcentaje que representa el activo del fondo: 0,97%


Características FF Plaza UniversitariaFecha de compra 22/12/2017Provincia Montes de Oca, San JoséÁrea arrendable 1.090 m2Valoración financiera $16.696.942Tasa de descuento 8,75%Valoración pericial $616.363Monto final compra $601.450Porcentaje que representa el activo del fondo: 0,21%


Características Edificio PavasFecha de compra 12/01/2018Provincia Pavas, San JoséÁrea arrendable 3.820,38 m2Valoración financiera $3.524.519Tasa de descuento 8,75%Valoración pericial $3.476.213Monto final compra $3.400.000Porcentaje que representa el activo del fondo: 1,16%


Características Tech ParkFecha de compra 16/03/2018Provincia Ulloa, HerediaÁrea arrendable 10.919 m2Valoración financiera $16.707.958Tasa de descuento 8,25%Valoración pericial $16.716.538Monto final compra $16.478.000Porcentaje que representa el activo del fondo: 5,52%


Características FF CC El TobogánFecha de compra 14/05/2018Provincia Goicochea, San José Área arrendable 7.534,98 m2Valoración financiera $18.317.520Tasa de descuento 8,25%Valoración pericial $18.426.890Monto final compra $18.113.424Porcentaje que representa el activo del fondo: 5,96%


Características Edificio MoraviaFecha de compra 17/08/2018Provincia Tibás, San JoséÁrea arrendable 2.429,32 m2Valoración financiera $2.694.605Tasa de descuento 8,25%Valoración pericial $3.089.434Monto final compra $2.650.000Porcentaje que representa el activo del fondo: 0,85%


Página 14 de 36

5.1.5. Generación de Ingresos A setiembre del 2018, las rentas mensuales ascienden a $2,29 millones, los cuales reportan un crecimiento anual del 34%, debido principalmente a la incorporación de inquilinos producto de las compras de inmuebles que se realizaron en el último año.

Al analizar la concentración de ingresos por inmueble, el Centro Corporativo El Tobogán representa alrededor del 24%, seguido por Torre La Sabana con el 9%, el Centro de Distribución de Grupo Monge, Global Park y Plaza Universitaria con una participación de 7% cada uno y Tech Park y el Local Comercial Multiplaza del Este que representan 6% cada uno siendo éstos los 6 inmuebles más representativos. En la categoría Otros que representa 6% se incluye a 14 inmuebles que representan 1% o menos dentro de los ingresos del fondo.

Al cierre de setiembre 2018, se registran 158 inquilinos, donde el principal arrendatario es Amazon Support Services que aporta el 18% de los ingresos por arrendamiento, seguido del GMG Comercial, CONAVI y Sykes Latin America con el 7% cada uno y Tienda Universal con 6%, el resto de los inquilinos (153) no aportan más de un 4% cada uno. Lo anterior implica una concentración moderada de los ingresos por inquilino y por inmueble y por lo tanto, una exposición moderada-baja al riesgo de disminución en las rentas, ante una eventual reducción importante de los inquilinos por finiquitos anticipados u otros. 5.1.6. Atrasos de alquiler A setiembre del 2018, el monto registrado en alquileres en estado de morosidad acumulada asciende a $251.300, monto que representa cerca del 11% de los ingresos por arrendamientos del mes de setiembre de 2018 y es significativamente mayor al registrado por en el mismo periodo del año anterior ($8.044). De acuerdo con la Administración del fondo, el aumento significativo en la morosidad a setiembre del 2018 obedece a aspectos operativos relacionados con la facturación electrónica, dicha situación se normaliza en el mes de octubre del 2018. Es importante resaltar que en la mayoría de los meses a lo largo del último año, el total de alquileres en mora se mantiene representando menos del 4% de los ingresos totales del fondo, registrados en dichos periodos. Este monto en mora corresponde a 26 inquilinos que se concentran en 8 inmuebles, donde destacan: 10 inquilinos en el Centro Corporativo el Tobogán (47%), 6 inquilinos en Tech Park (14%), un inquilino en Edificio Pavas (10%), 5

18%26%

18%7%

8%5%

7%

6%

6%

8%

6%7%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Área arrendable Valor en libros

F.I. Inmobiliario Gibraltar: Participación de los inmuebles

Centro Corporativo El Tobogán Centro De Distribución De Grupo Monge Global ParkTech Park Tributo Corporate Center Torre La SabanaUniversidad U Latina Edificio Calle Blancos (Calox) Plaza UniversitariaLocal Comercial Multiplaza Del Este Aerocentro Parque Empresarial Multipark Edificio 2-A (Turrubares)Edificio Pavas (Daytron) City Place Multipark Edificio Turrubares (2-A) Ff 33Mall Paseo De Las Flores Edificio Grupo Nueva Otros (13 inmuebles)

-

20

40

60

80

100

120

140

160

180

0,00,20,40,60,81,01,21,41,61,82,02,22,42,6

Set-17 Oct-17 Nov-17 Dic-17 Ene-18 Feb-18 Mar-18 Abr-18 May-18 Jun-18 Jul-18 Ago-18 Set-18

N°

Inq

uilin

os

Mill

on

es

de

Dó

lare

s

F.I. Inmobiliaria Gibraltar: Detalle de Alquiler e Inquilinos

Ingreso por Alquiler Número de Inquilinos

25% 21% 20% 24% 24%

12%10% 10%

9% 9%

10%8% 8%

7% 7%

9%8% 7% 7% 7%

9%

8% 7% 7% 7%

6%6% 6% 6%6% 6% 6%

5% 5% 5% 5% 6%

0%

20%

40%

60%

80%

100%


F.I. Inmobiliaria GibraltarComposición de Arrendamientos por inmueble

Centro Corporativo El Tobogan Torre La SabanaCentro Distribucion De Grupo Monge Global ParkPlaza Universitaria Local Comercial Multiplaza Del EsteTech Park Otros (14 inmuebles)Tributo Corporate Center Multipark (Edificio Turrubares Ff 14-30)Universidad Latina Aero Centro Parque EmpresarialCity Place Edificio Calle Blancos (Calox)Edificio Grupo Nueva Multipark (Terraba Ff 49 Y 50 - Turrubares Ff 33)Paseo De Las Flores


60

Página 15 de 36

inquilinos en Torre La Sabana (9%) y un inquilino en Edificio Moravia.

5.1.7. Ocupación El fondo registra en setiembre del 2018 un nivel de ocupación 92,97%, el cual se ubica por encima del promedio de la industria (89,43%). De esta manera, el fondo presenta, por metros cuadrados arrendables, una desocupación al cierre de setiembre del 2018 de 7,03%, compuesto por la desocupación registrada en 10 inmuebles. Principalmente, el porcentaje de desocupación se ve impactado por el inmueble Tributo Corporate Center, el cual representa el 34% del total de metros desocupados, seguido por Centro Corporativo El Tobogán con el 17% y el Edificio Granadilla con el 15%, siendo éstos los 3 principales. Cabe resaltar que este último se encuentra desocupado en un 100%. A continuación, se detalla la desocupación registrada en el último año:

Mantener niveles altos de ocupación refleja la buena gestión que se realiza. La importancia radica no sólo en el beneficio al fondo, por la recaudación de las rentas, sino que también mejora los rendimientos líquidos que el fondo distribuye a sus inversionistas. 5.1.8. Valoraciones efectuadas De acuerdo con la normativa vigente, los fondos inmobiliarios deben realizar valoraciones de sus inmuebles al menos una vez al año. Por lo tanto, en el último semestre se realizó la presentación de las valoraciones realizadas a los 15 inmuebles del fondo. Las valoraciones son tanto las financieras como las periciales, en donde participaron las firmas Grant Thornton Tax Costa Rica S.A., Finanzas Corporativas de Centroamérica FCCA S.A., ICICOR-Costa Rica S.A., Guido Alonso Rojas Alvarado y Consultecnica S.A. A continuación, se muestra el resultado de las valoraciones llevadas a cabo en el último semestre:

Se destaca que, en el cuadro anterior, la columna llamada “Valor Anterior” se refiere al menor monto de las valoraciones llevadas a cabo un periodo previo a las actuales. Con relación a los resultados de las valoraciones, el resultado neto del semestre es positivo y fue impulsado por la plusvalía que registró el inmueble Torre La Sabana asociado con el supuesto de aumento en cuota de mantenimiento cobrada a los inquilinos por las mejoras que se realizarán en el inmueble en 2019, principalmente. Adicionalmente, se destaca la valoración del inmueble Aerocentro Parque Empresarial, la cual se incrementa significativamente debido a la compra anteriormente mencionada.

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000


Dól

ares

F.I. Inmobiliario GibraltarAtraso de alquileres

Cuentas por cobrar al cierre del mes % de los ingresos

Detalle de desocupación Set-17 Dic-17 Mar-18 Jun-18 Set-18Metros Desocupación (m2) 9.153,6 8.649,9 8.877,1 13.531,2 12.409,9 Centro Hispánico 549,82 549,82 549,82 549,82 549,82 Centro Corporativo El Tobogán 2.023,09 2.131,78 Edificio Dent 839,00 839,00 964,11 964,11 964,11 Edificio Granadilla 1.693,20 1.693,20 1.693,20 1.878,00 1.878,00 Edificio Grupo Nueva 1.304,21 1.304,21 1.304,21 1.304,21 - City Place 125,00 953,76 1.078,46 Multipark (Terraba Y Turrubares) 93,80 93,80 93,80 Paseo De Las Flores 313,19 313,19 442,13 442,13 360,94 Plaza Real Cariari 100,11 100,11 100,11 100,11 100,11 Torre La Sabana 443,58 275,58 416,00 853,60 1.068,60 Tributo Corporate Center 3.910,49 3.574,79 3.188,69 4.368,60 4.184,30 % Desocupación 6,82% 5,69% 5,29% 7,70% 7,03%

Financiero PericialAerocentro Parque Empresarial* 8.720.110,0 12.622.207,0 14.134.099,7 3.902.097,0 CEDI Grupo Monge 21.019.251,0 21.126.549,0 21.528.081,4 107.298,0 Cronos Plaza 3.772.886,9 3.620.492,0 4.393.868,5 (152.394,9) Edificio Grupo Nueva 4.972.420,0 5.234.385,0 7.602.201,4 261.965,0 Multipark (Turrubares y Terraba) 10.470.355,7 10.861.982,0 10.517.501,3 47.145,6 Local Comercial Alajuela 557.516,6 607.388,0 554.288,5 (3.228,1) Local Comercial Ciudad Neilly 880.878,9 947.406,0 880.915,8 36,9 Local Comercial Esparza 283.451,2 294.151,0 279.054,3 (4.396,9) Local Comercial Guápiles 1.067.772,8 1.074.802,0 1.313.092,4 7.029,2 Local Comercial Limón 454.883,1 462.306,0 457.603,1 2.720,0 Local Comercial Pérez Zeledón 1.086.827,0 1.228.070,0 1.089.692,4 2.865,4 Mall Paseo de las Flores 8.287.331,0 8.183.698,0 9.180.773,2 (103.633,0) Mall San Pedro 3.031.787,0 3.028.601,0 3.613.382,0 (3.186,0) Plaza Real Cariari 153.785,4 156.457,0 400.066,1 2.671,6 Torre La Sabana 23.864.586,0 24.342.817,0 29.959.483,2 478.231,0

Total $88.623.842 $93.791.311 $105.904.103 $4.545.221*Corresponde a la suma de dos va loraciones por compra real i zada

Plusvalía / MinusvalíaInmueble Valoración

AnteriorAvalúo Actual

Página 16 de 36

En el último semestre, se reportan las valoraciones periciales y financieras de la compra realizada la cual se detallan a continuación:

5.1.9. Rendimiento El rendimiento del fondo se ve influenciado en gran medida por el resultado de las valoraciones que se le efectúan a los inmuebles, de forma que esto genera volatilidades en los rendimientos del fondo. Durante el semestre en análisis, el rendimiento promedio fue de 7,02% disminuyó con respecto al semestre anterior (7,38%), sin embargo, es muy similar al registrado por el promedio del mercado (7,03%).

Es importante anotar que el fondo registra un rendimiento líquido de los últimos 12 meses de 9,35% para el último año, el cual se distribuye a los inversionistas de acuerdo con las rentas que se perciben mensualmente. La siguiente tabla muestra un resumen de los principales indicadores del Fondo de Inversión para el período de análisis.

Al tomar como referencia la posición del mercado, en cuanto a la relación de riesgo-rendimiento, es posible construir cuatro cuadrantes. De esta forma, al tener el fondo un rendimiento ligeramente menor y una volatilidad levemente mayor que el promedio del mercado inmobiliario, el fondo se ubica en el cuarto cuadrante.

5.2. F.I. INMOBILIARIO LOS CRESTONES

Calificación de Riesgo: scr AA 3 (CR) Perspectiva Estable El fondo fue autorizado por la Superintendencia General de Valores para realizar oferta pública de valores, el 24 de julio de 2007, mediante resolución SGV-R-1725. Se encuentra inscrito ante la Comisión Nacional de Valores de la República de Panamá mediante Resolución No. 229-09 del 17 de julio de 2009.

El Fondo se dirige a inversionistas que cuenten con un alto grado de conocimiento del mercado inmobiliario costarricense o con asesoría en inversiones inmobiliarias, que sean capaces de comprender cómo la gestión colectiva de la inversión financiera es aplicada en este caso a la

Financiero PericialEdificio Moravia Hooters 2.694.605,0 3.089.433,8

Avalúo ActualInmueble

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

9,00


%

RENDIMIENTO ANUALIZADO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESESF.I. INMOBILIARIO GIBRALTAR

GIBRALINMOB$FI MERCADO

Indicador Mar-17 a Set-17

Set-17 a Mar-18

Mar-18 a Set-18

Mercado Mar-18 a Set-18

PROMEDIO 7,32 7,38 7,02 7,03DESVSTD 0,30 0,18 0,32 0,31RAR 24,17 42,15 21,61 22,92COEFVAR 0,04 0,02 0,05 0,04MAXIMO 7,91 7,86 7,56 7,56MINIMO 6,74 7,07 6,65 6,49BETA 0,08 0,49 0,51 n.a.

F.I. INMOBILIARIO GIBRALTAR

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0

Rend

imie

nto

Riesgo

FI INMOBILIARIO DOLARES: RIESGO-RENDIMIENTO30-mar-18 al 30-sep-18

MERCADO ALDINMRENTAFI BCRINMOB$FI BCRINMOCOMINDFIBNAINMOFIO1FI FI-000000015 FI-000000039 FI-000000061FI-000000075 FI-000000086 FI-000000133 FI-000000240FI-000000335 GIBRALINMOB$FI VISINMOFI

Fecha de autorización 24-07-07Por su naturaleza CerradoPor su objetivo IngresoCartera InmobiliariaMercado LocalMoneda DólaresMonto de la emisión $300.000.000Participaciones autorizadas 60.000Valor nominal participación $5.000Distribución Rendimientos TrimestralComisión Máxima 2,5% sobre activo netoRedención Mercado Secundario

Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones


61

Página 17 de 36

inversión inmobiliaria, dispuestos a asumir riesgos por su participación indirecta del mercado inmobiliario que busquen con ello obtener una plusvalía por la revalorización de los inmuebles, que puede ser positiva, nula o negativa. Además, deben ser inversionistas que comprenden los efectos económicos que, sobre los rendimientos distribuidos, tiene períodos de tiempo de desocupación de los inmuebles que pertenecen a la cartera del Fondo y dispuestos a asumir riesgos inherentes a una cartera inmobiliaria, tales como destrucción de inmuebles, desocupación de estos, incumplimiento por parte de los arrendatarios y procesos legales de desahucio. Dirigido a inversionistas con un horizonte de inversión de largo plazo, pues la cartera activa del fondo estará conformada principalmente por inmuebles y cualquier plusvalía latente por revalorización sólo será observada en el largo plazo, conscientes de que su inversión podría soportar pérdidas, temporales o incluso permanentes en el valor de sus inversiones. Por ser un fondo cerrado, no redime participaciones a los inversionistas, sino que estos deben recurrir al mercado secundario para vender su participación, siendo conscientes de que el mercado de participaciones de fondos cerrados en el país todavía no es lo suficientemente líquido. De acuerdo con el prospecto, el nivel máximo de endeudamiento del fondo es de 60% de sus activos y podrá contratar deudas en colones y dólares estadounidenses. Distribución de beneficios periódicos El fondo reparte los beneficios netos producto de alquileres sobre propiedades arrendadas, intereses y dividendos sobre valores adquiridos, con una periodicidad trimestral, luego de rebajar los gastos corrientes de manejo y otros gastos extraordinarios del fondo, y aquellas reservas que Improsa SAFI haya constituido dentro del fondo y con cargo a sus ingresos corrientes, para destinarlos a reparaciones, mejoras o el mantenimiento de los activos inmobiliarios del fondo. El pago de los rendimientos a los inversionistas se realizará dentro de los 30 días hábiles siguientes al respectivo corte contable, y serán beneficiarios de dicho pago aquellos inversionistas que se encuentren acreditados como propietarios de títulos de participación del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones al cierre del trimestre en el libro oficial que, para tales efectos, administra Improsa SAFI.

Distribución de las ganancias de capital netas de impuestos producto de la venta de bienes inmuebles: con una periodicidad trimestral el Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones repartirá el 100% de las ganancias producto de la venta de inmuebles del Fondo, si las hubiere. 5.2.1. Políticas de Inversión Las principales políticas de inversión de activos financieros del fondo son las siguientes:

Otras políticas de inversión aplicables son: El Fondo no podrá tener más del 15% de su activo invertido en valores emitidos o avalados por entidades pertenecientes a un mismo grupo financiero o económico. Dicha limitación será de un 10% del activo cuando se trate de entidades pertenecientes al grupo financiero o económico de la sociedad administradora. El Fondo no podrá tener más del 10% de su activo invertido en




Efectivo 20%Valores de Deuda 20%Valores Accionarios 20%Participaciones de fondos de inversión N/AProductos estructurados N/AValores de procesos de titularización N/A

País y/o Sector % Máximo de Inversión

Costa Rica.Títulos Valores de Deuda: Serán aceptables aquellos que representen una obligación en dólares estadounidenses emitidos por el sector público o privado nacional con calificación mínima de grado de inversión por parte de las calificadoras de riesgo autorizadas, siempre que dichos instrumentos se encuentren debidamente inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios en la Superintendencia General de Valores, y sus dineros transitorios podrán colocarse en mecanismos de inversión de corto plazo o a la vista, de conformidad con la regulación vigente.Títulos Valores Accionarios: El fondo adquirirá para su portafolio de inversiones financieras aquellos títulos de capital que emitan las empresas de mayor capitalización de mercado local, en dólares estadounidenses, que gocen de l iquidez suficiente, y hayan mantenido niveles de crecimiento de sus util idades en forma consistente durante los últimos tres ejercicios económicos de dichas empresas, previos a la fecha en que se realiza la inversión y que estén inscritos en el Registro Nacional de Valores.

20%

Concentración máxima en un

solo emisor

10%

10%

N/A

Grado de inversión


Países y/o Sectores

Dólares Estadounidenses

10% en emisor de deuda y 15% en un emisor accionario.Sobre el 20% del total disponible para invertir en activos financieros

Tipo de Valores

Concentración máxima en operaciones de reporto, posición vendedor a plazo

Concentración máxima en una emisión


Calificación de Riesgo mínima exigida a los valores de deuda

Página 18 de 36

operaciones de reportos, como comprador a plazo. Este porcentaje estará incluido dentro del porcentaje de apalancamiento permitido para el Fondo. En cuanto a las políticas de inversión de activos inmobiliarios del fondo son las siguientes:

Otras políticas de inversión de activos inmobiliarios aplicables son: Ni los inversionistas ni las personas físicas o jurídicas vinculadas con ellos o que conformen un mismo grupo de interés económico, pueden ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren los activos del fondo. La sociedad administradora y las entidades que forman parte de su grupo de interés económico, pueden ser arrendatarios del fondo, siempre y cuando no generen, en su conjunto, más de un 5% de los ingresos mensuales del fondo. La revelación de un nuevo contrato con estas entidades debe realizarse mediante un Comunicado de Hecho Relevante. Para tales efectos la sociedad administradora, cumplirá con los siguientes lineamientos, en busca de mantener la equidad en las condiciones de precio y contratos de alquiler del fondo. 5.2.2. Situación Financiera del Fondo Al cierre de setiembre del 2018, el fondo registra un activo total de $175,2 millones, aumentando 10% en forma interanual, debido al aumento del 13% de la partida de

inversiones en inmuebles por la incorporación de inmuebles a la cartera del fondo. Con relación a la composición de los activos, la principal cuenta sigue siendo las inversiones en inmuebles, la cual suma $166,9 millones, un 95% del total de activos, el complemento se mantiene principalmente como activo circulante y otros activos. Por su parte, el pasivo suma $36,9 millones, registrando una reducción del 7% en el último año, debido a la amortización de las operaciones de crédito que mantienen con Scotiabank de Costa Rica. La principal cuenta del total de pasivos corresponde a los documentos por pagar que representan 94%. A setiembre del 2018, el nivel de apalancamiento del fondo alcanza el 21%, posición que se mantiene por debajo del límite máximo establecido por la SUGEVAL y en el prospecto del fondo (60%). El patrimonio, a setiembre del 2018, asciende a $138,3 millones y mostró un crecimiento del 15% en forma interanual, producto del aumento de la partida de títulos de participación, la cual suma $134,7 millones y representa 97% del patrimonio total.

Al cierre del tercer trimestre del 2018, el fondo acumula una utilidad neta de $6,82 millones, la cual crece alrededor del 46% en términos anuales, producto del crecimiento presentado por los ingresos totales del fondo. Los ingresos totales registran $13,12 millones, a setiembre del 2018 y se incrementan 23% en el último año, debido al registro de una ganancia no realizada neta por ajustes del valor en los inmuebles por $2,30 millones. Con respecto a la composición de los ingresos, la principal partida

80%

Países donde se pueden ubicar los inmuebles

Criterios Mínimos Exigidos a los Inmuebles

Concentración Máxima de Ingresos provenientes

de un inquilino

Moneda en que se celebrarán los contratos

de arrendamiento

Políticas de Inversión de Activos Inmobiliarios

Costa RicaDiversificación geográfica de inversiones inmobiliarias

Ubicación % máx. del valor del FondoI Gran área metropolitana …………………………….. 100 %II Resto del país ………………………………………........ 60 %


% Mínimo de inversión en activos inmobiliarios

Comercio, Oficinas, Restaurantes, Bodegas, Industrial. Sector público o privado.Tipo de Inmuebles

25%

Solamente podrá adquirir inmuebles construidos y l ibres de derecho de usufructo, uso y habitación. La sociedad administradora será responsable de suscribir, con cargo al Fondo, los seguros necesarios para su adecuada protección. Los inmuebles deberán estar en buen estado de conservación y podrán estar destinados a cualquier actividad privada o pública, industrial o comercial, en la que se tenga la expectativa de generar alquileres o plusvalías atractivas para el Fondo. Los bienes inmuebles deberán localizarse en el territorio de la República de Costa Rica.

- 20 40 60 80

100 120 140 160 180 200


Millo

nes d

e Dó

lare

s

Estructura Financiera F.I. Inmobiliario Los Crestones

Activo Pasivo Patrimonio


62

Página 19 de 36

corresponde al ingreso por alquiler que suma $10,61 millones, cual se incrementa alrededor del 1%y representa el 81% de los ingresos totales, seguido por la ganancia no realizada neta por ajustes del valor en los inmuebles con el 18%, principalmente. Por su parte, los gastos suman $6,30 millones a setiembre del 2018 y se incrementan 5% anualmente debido al aumento del 14% de las comisiones de administración y del 10% de los gastos financieros. La cuenta más representativa corresponde a los gastos operativos con el 38% seguido por las comisiones de administración con el 31% y los gastos financieros con el 30%, principalmente.

5.2.3. Activos Al cierre de setiembre del 2018, el fondo registra en activos $175,2 millones, lo que le permite contar con una participación de mercado de 8,2%, ubicándose en la sexta posición de 14 fondos inmobiliarios en dólares que componen el mercado local.

5.2.4. Activos Administrados A setiembre del 2018, la cartera inmobiliaria del fondo está compuesta por 32 inmuebles, registrando según información de la SUGEVAL un área arrendada de 135.547,5m2, la cual aumenta debido a 5 compras que se realizaron en el último año para incorporar a la cartera del fondo. Los inmuebles adquiridos cuentan con las siguientes características:

-

2

4

6

8

10

12

14

16


Millo

nes d

e Dó

lare

s

Estado de ResultadosF.I. Inmobiliario Gibraltar

Ingreso Gastos Utilidades

-

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

140,0

160,0

180,0

200,0


MIL

LON

ES D

E D

OLA

RES

EVOLUCIÓN DE ACTIVOSF.I. INMOBILIARIO LOS CRESTONES

ACTIVOS

Características FF Centro Corporativo El TobogánFecha de compra 02-10-17Provincia Goicoechea, San José Área arrendable 731,44 m2Valoración financiera $1.863.226,00Tasa de descuento 8,75%Valoración pericial $1.954.505,00Monto final compra $1.815.858,00Porcentaje que representa el activo del fondo: 1,15%


Características Ofibodegas Empresariales Santa RosaFecha de compra 03-10-17Provincia Santo Domingo, HerediaÁrea arrendable 470 m2Valoración financiera $435.371,00Tasa de descuento 8,75%Valoración pericial $438.422,60Monto final compra $430.000,00Porcentaje que representa el activo del fondo: 0,27%


Características FF Oficentro DentFecha de compra 12-12-17Provincia Montes de Oca, San José.Área arrendable 1781,15 m2Valoración financiera $5.453.906,00Tasa de descuento 8,75%Valoración pericial $5.463.612,12Monto final compra $5.400.000,00Porcentaje que representa el activo del fondo: 3,26%


Página 20 de 36

Del total de área arrendada, destacan: el inmueble Walmart Heredia representa 23% del total de área arrendada, seguido del inmueble Edificio Almafisa con el 13%, Perimercados con 11% y Otros con una participación del 6% se incluye a 15 inmuebles que representan 1% o menos. A setiembre del 2018, del total de área arrendable el 39% corresponde a supermercados, 23% al sector comercial, 20% a oficinas, 18% a bodegas. De acuerdo con la cartera según el valor en libros el inmueble Walmart Heredia se mantiene como el principal con una participación del 11%, seguido por Oficentro La Virgen con el 11% y Edificio Desyfin y Edificio Almafisa con 6% cada uno siendo éstos los más representativos según valor en libros. En la categoría Otros, que representa 17% se incluye a 15 inmuebles que representan 2% o menos del valor en libros total.

5.2.5. Generación de Ingresos A setiembre del 2018, las rentas mensuales ascienden a $1,28 millones, los cuales reportan un incremento anual de 10% debido a las compras de inmuebles anteriormente mencionadas. Dicho crecimiento se vio aminorado por la reducción en la generación de ingresos de Alfamisa en un 25%, Edificio Desyfin el 11% y Forum del 36%.

Al analizar la composición de ingresos por inmueble, el Walmart Heredia corrresponde al principal con una participación del 11% seguido por Oficentro La Virgen con el 10%, Desarrollo Comercial La Sabana con el 9% y Edificio Grupo Q con el 7%, siendo éstos los 4 más representativos. En el siguiente gráfico la categoría Otros corresponde a la agrupación de 18 inmuebles que representan 2% o menos de los ingresos del fondo.

Características FF Condominio Plaza MuranoFecha de compra 15-12-17Provincia Santa Ana, San JoséÁrea arrendable 1.253,00 m2Valoración financiera $3.434.523Tasa de descuento 8,75%Valoración pericial $3.564.781Monto final compra $3.384.430Porcentaje que representa el activo del fondo: 2,00%


Características FF Ofibodegas Empresariales Santa RosaFecha de compra 07-08-18Provincia Santo Domingo, HerediaÁrea arrendable 2.494 m2Valoración financiera $2.559.321Tasa de descuento 8,75%Valoración pericial $2.572.727Monto final compra $2.507.481Porcentaje que representa el activo del fondo: 1,43%


23%

11%

13%

6%

11%

4%

9%

17%

7%

11%

6%

5%

0%

20%

40%

60%

80%

100%


Improsa F.I. ND Inmobiliario Los Crestones: Participación de los inmuebles

Walmart Heredia Edificio Almacenes Financieros (Almafisa) Perimercados Otros (15 inmuebles)

Oficentro La Virgen II Edificio Grupo Q Desarrollo Comercial La Sabana Ofibodegas Santa Rosa

Edificio Meridiano (Ff 6) Centro Corporativo El Tobogán, Segundo Nivel Complejo Momentum Lindora (25 F.F.) Eidificio Plaza Murano

Mall Zona Centro San Rafael Edificio Desyfin Parque Empresarial Forum 1 Oficentro Mediterráneo

Edificio 1-B (Tapantí) Condominio Vertical De Oficinas Oficentro Dent

-

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00

120,00

140,00

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

Set-17 Oct-17 Nov-17 Dic-17 Ene-18 Feb-18 Mar-18 Abr-18 May-18 Jun-18 Jul-18 Ago-18 Set-18

N°Inquilinos

Mill

ones

de

Dól

ares

F.I. Inmobiliaria Los CrestonesDetalle de Alquiler e Inquilinos

Alquileres Inquilinos


63

Página 21 de 36

Con respecto a la concentración de ingresos por inquilinos el principal inquilino correspondiente a Walmart Heredia que aporta el 11% de los ingresos totales, seguido de Grupo Q con el 7%, MCM Midland Management CR que representa 6%, Financiera Desyfin con el 5% y Perimercados con el 4%, principalmente. El resto de los inquilinos (126) no aportan más de un 3% cada uno. Lo anterior implica una diversificación apropiada de los ingresos por inquilino y por inmueble y por lo tanto, menor impacto ante una eventual reducción importante de los inquilinos por finiquitos anticipados u otros. 5.2.6. Atraso de alquileres La morosidad del fondo ha presentado un comportamiento variable a lo largo del último año y es otro aspecto relevante en la calificación de riesgo, por el impacto que pueda tener en los inversionistas, por tanto, se vuelve indispensable que la Administración mantenga un monitoreo y control es esta variable de manera que no aumente significativamente. A setiembre del 2018, el monto registrado en alquileres en estado de morosidad asciende a $50.010; monto que representa cerca del 4% de los ingresos por arrendamiento en dicho mes y corresponde a un total de 15 inquilinos. El monto en mora se concentra 8 inmuebles, donde destacan: el inmueble Banco Nacional Arboleda con el 38%, un inquilino en Oficentro La Virgen con 22%, un inquilino en Plaza Murano con el 8% y 3 inquilinos en Terramall, principalmente.

5.2.7. Ocupación El fondo registra en el último año una tasa de desocupación entre 9,9% y 13,7%. Específicamente al cierre de setiembre del 2018, la tasa de desocupación es de 13,0%, compuesto por áreas desocupadas ubicadas en 10 inmuebles, en donde el más importante corresponde al Edificio Alfamisa, representando 60% del total desocupado y se incrementa 96% con respecto a setiembre del 2017, por la salida de dos inquilinos representativos en el inmueble. Seguidamente, se encuentran el inmueble Oficentro La Virgen y Oficentro Mediterráneo con una participación del 12% cada uno, sobre el total de metros desocupados del fondo. Ante dicha situación, la Administración del fondo comenta que, en el caso del Oficentro Mediterráneo se procedió a realizar una intervención importante a nivel de cambio de fachadas, actualización de áreas comunes, ampliación de baños y creación de un espacio de comidas como amenidad. Respecto al Oficentro La Virgen y Almafisa, procederán con las gestiones necesarias para actualizar dichos inmuebles según las tendencias actuales de cada sector (oficinas e industrial) y acelerar su ocupación. La Administración trabaja de manera estrecha con los diferentes canales de comercialización de forma activa para promocionar el arrendamiento de estos activos. Adicionalmente, cabe resaltar la ocupación en el último año del inmueble Desarrollo Comercial La Sabana, por un área total de 3.285,0 m2, el cual se encontraba desocupado y el estado del inmueble dificultaba su ocupación. Por lo anterior, la administración del fondo comenta que se procedió a una remodelación y actualmente se encuentra ocupado en un 100% con inquilinos de alto nivel. El detalle de la desocupación en el último año se muestra a continuación:

29% 27% 24% 24% 24%

11% 11% 10% 11% 11%

12% 11% 10% 10% 10%

3%3% 9% 9% 9%

8%7% 7% 7% 7%

0%

20%

40%

60%

80%

100%


F.I. Inmobiliario Los CrestonesComposición de arrendamientos por inmueble

Otros (18 inmuebles) Walmart HerediaOficentro La Virgen Desarrollo Comercial La SabanaEdificio Grupo Q Complejo Momentum Lindora (25 F.F.)Centro Corporativo El Tobogan Oficentro DentEdificio Desyfin Edificio 1-B (Tapanti)Edificio Almacenes Financieros (Almafisa) Edificio Meridiano (Ff 6)Ofibodegas Santa Rosa Perimercados S.A.Plaza Murano

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000


Dól

ares

F.I. Inmobiliario Los CrestonesAtraso de alquileres


Página 22 de 36

Mantener niveles bajos de desocupación se considera un aspecto de mejora continua para la administración del fondo, lo cual impacta tanto el beneficio al fondo por la recaudación de rentas como la mejora en los rendimientos líquidos que el fondo distribuye a los inversionistas. 5.2.8. Valoraciones efectuadas Como parte de la operativa normal de un fondo inmobiliario y en cumplimiento a la normativa vigente, se realizaron las valoraciones financieras y periciales de inmuebles del fondo. Las valoraciones son tanto las financieras como las periciales, en donde participaron las firmas Grant Thornton Tax Costa Rica S.A., Finanzas Corporativas de Centroamérica FCCA S.A., ICICOR-Costa Rica S.A., Guido Alonso Rojas Alvarado y Consultecnica S.A. A continuación, se muestra el resultado de las valoraciones llevadas a cabo en el último semestre:

Se destaca que, en el cuadro anterior, la columna llamada “Valor Anterior” se refiere al menor monto de las valoraciones llevadas a cabo un periodo previo a las actuales.

El efecto neto de las valoraciones durante el semestre en análisis refleja una plusvalía de $2,06 millones, la cual obedece primordialmente a la plusvalía registrada Ofibodegas Santa Rosa debido a la compra realizada. 5.2.9. Rendimiento Durante el último año el comportamiento del fondo se ve influenciado por los resultados de las valoraciones a las que está sujetos los inmuebles. En el semestre en análisis, el rendimiento promedio aumentó (7,13%) con respecto al semestre anterior (5,17%) y se ubica por encima del registrado por el promedio del mercado.

El rendimiento líquido de los últimos 12 meses a setiembre del 2018 es de 4,69%, el cual se distribuye a los inversionistas de acuerdo con las rentas que se perciben mensualmente. La siguiente tabla muestra un resumen de los principales indicadores del Fondo de Inversión para el período de análisis.

En cuanto a la relación riesgo-rendimiento, el fondo se ubica en el cuarto cuadrante, el cual asocia niveles de riesgo mayor y rendimientos por encima de los presentados por el promedio del mercado.

Detalle de desocupación Set-17 Dic-17 Mar-18 Jun-18 Set-18Metros Desocupación (m2) 12.766,1 10.910,2 12.583,0 16.053,6 15.580,3

Tamarindo Business Center 360,00 360,00 360,00 288,00 324,00 Momentum Lindora 685,82 664,14 664,14 791,53 498,22 Oficentro La Virgen II 954,22 1.291,90 1.781,53 1.848,76 1.893,76 Oficentro Mediterráneo 2.139,53 1.946,38 1.946,38 1.946,38 1.946,38 Lincoln Plaza 125,93 125,93 125,93 Desarrollo Comercial La Sabana (Anitguo Yaohan)3.285,00 3.285,00 Almafisa 4.743,77 2.500,00 6.000,00 9.282,72 9.282,72 Forum I 424,50 424,50 1.318,16 827,71 827,71 Locales en C.C. Terramall 173,26 173,26 121,81 90,60 90,60 Ofibodegas Santa Rosa - - - 587,00 470,00 Plaza Murano - 265,00 265,00 265,00 121,00

% Desocupación 11,2% 7,8% 10,6% 13,5% 13,0%

Financiero PericialBanco Nacional Monteverde 3.193.127,0 2.882.530,0 3.665.066,0 (310.597,0) Banco Nacional La Arboleda 3.086.251,0 3.154.913,0 3.329.266,0 68.662,0 Centro Corporativo El Tobogán 8.063.007,0 7.945.980,0 9.320.053,0 (117.027,0) Complejo Momentum Lindora 6.367.519,0 6.541.733,0 7.922.216,0 174.214,0 Edificio Desyfin 9.314.201,4 8.605.571,0 10.445.612,0 (708.630,4) Edificio Autopits 622.321,0 640.705,0 835.598,8 18.384,0 Edificio Grupo Q 11.885.673,0 12.055.364,0 12.160.816,0 169.691,0 Edificio Plaza Murano 6.992.034,0 7.119.853,0 7.157.205,0 127.819,0 Ofibodegas Santa Rosa* 3.193.029,0 5.752.350,0 5.943.140,0 2.559.321,0 Oficentro Cartago 2.418.771,0 2.504.785,0 3.074.233,0 86.014,0 Tamarindo Business Center 676.971,0 669.416,0 727.553,0 (7.555,0) Total 55.812.904,4 57.873.200,0 64.580.758,8 2.060.295,6 *Corresponde a la suma de dos va loraciones por compra real i zada

Plusvalía / MinusvalíaInmueble Valoración

AnteriorAvalúo Actual

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

9,00


%

RENDIMIENTO ANUALIZADO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESESF.I. INMOBILIARIO LOS CRESTONES

FI-000000086 MERCADO


Set-17 a Mar-18

Mar-18 a Set-18


PROMEDIO 4,87 5,17 7,13 7,03DESVSTD 0,33 0,49 0,44 0,31RAR 14,59 10,58 16,15 22,92COEFVAR 0,07 0,09 0,06 0,04MAXIMO 5,80 7,74 7,80 7,56MINIMO 4,44 4,79 6,03 6,49BETA 0,89 -0,06 1,25 n.a.

F.I. INMOBILIARIO LOS CRESTONES


64

Página 23 de 36

5.3. IMPROSA F.I. ND INMOBILIARIO DÓLARES

DOS

Calificación de Riesgo: scr A 3 (CR) Perspectiva Estable El fondo fue aprobado por la Superintendencia General de Valores para realizar oferta pública de valores el 23 de abril de 2004, mediante resolución SGV-R-868.

El objetivo primordial es la inversión bienes inmuebles para su arrendamiento y complementariamente para su venta. Por lo tanto, es fundamental que los inversionistas que deseen invertir en este fondo conozcan y entiendan el negocio de inversión en bienes raíces, cómo se generan y cómo se comportan sus flujos de efectivo futuros y cuáles son los riesgos asociados a los mismos. El valor de las participaciones en el fondo cambia a medida que el valor de sus inversiones suba o baje y los inversionistas deben conocer este hecho y estar en capacidad de soportar pérdidas temporales o incluso permanentes en el valor de sus inversiones.

Por su naturaleza, una inversión en bienes raíces no es una inversión líquida y el proceso de venta y alquiler de bienes inmuebles es largo y complejo. Por esto, el fondo no está dirigido a inversionistas que requieran liquidez en el corto plazo. Por ser un fondo cerrado, las participaciones no son redimibles directamente por el fondo. Aquellos inversionistas que deseen liquidar su inversión en este fondo deberán recurrir al mercado secundario de una bolsa de valores organizada por medio de un puesto de bolsa. El fondo se dirige a inversionistas con un horizonte de inversión de mediano a largo plazo, que se estima puede variar entre 3 y 7 años. La periodicidad de la distribución de los beneficios es mensual y se distribuirá la totalidad del rendimiento neto generado por el fondo, el cual se calculará al último día de cada mes. De acuerdo con el prospecto, el nivel máximo de endeudamiento del fondo es de 35% de sus activos y podrá contratar deudas únicamente en dólares estadounidenses. 5.3.1. Políticas de Inversión Las principales políticas de inversión de activos financieros del fondo son las siguientes:

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0

Rend

imie

nto

Riesgo


MERCADO ALDINMRENTAFI BCRINMOB$FI BCRINMOCOMINDFIBNAINMOFIO1FI FI-000000015 FI-000000039 FI-000000061FI-000000075 FI-000000086 FI-000000133 FI-000000240FI-000000335 GIBRALINMOB$FI VISINMOFI

Fecha de autorización 23/04/2004Por su naturaleza CerradoPor su pbjetivo IngresoCartera InmobiliariaMercado LocalMoneda DólaresMonto de la emisión $56.000.000Participaciones autorizadas 11.200Valor nominal participación $5.000Distribución Rendimientos MensualComisión Máxima 3% sobre activo netoRedención Mercado Secundario

Improsa F.I. No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos




Efectivo

Hasta un 100% cuando no existan condiciones

apropiadas de inversión.Valores de Deuda 100%Valores Accionarios 0%Participaciones de fondos de inversión 0%Productos estructurados 0%Valores de procesos de titularización 0



El fondo invertirá únicamente en valores denominados en dólares, moneda de curso legal en los Estados Unidos de América. Esta moneda será también en la que

se expresarán los registros contables del fondo.

Tipo de Valores

Países y/o Sectores Mercado Local, Sector Público.

100%. El Fondo invertirá en títulos emitidos por el

Sector Público costarricense, los títulos

valores cuentan con garantía directa del Estado.

Página 24 de 36

Otras políticas de inversión aplicables son: Hasta un 20% del promedio anual de los saldos mensuales de los activos del fondo podrá ser invertido en instrumentos financieros. El tipo de renta que generan estos títulos será de renta fija. Se puede mantener efectivo o inversiones en valores negociados en una bolsa de valores organizada. Los títulos que se invierten en este fondo son emitidos por el Sector Público y los títulos cuentan con garantía directa del Estado. En cuanto a las políticas de inversión de activos inmobiliarios del fondo son las siguientes:

Los criterios exigidos a los inmuebles son: Únicamente podrán adquirirse inmuebles que estén construidos, alquilados o no. Los bienes inmuebles que adquiera el Fondo deberán poseerse en concepto de

propiedad y libres de derechos de usufructo, uso y habitación. Dichos inmuebles pueden ubicarse en cualquier zona del territorio nacional, establecidos en una zona de plusvalía, considerando su potencial de desarrollo y crecimiento económico, el estado de mantenimiento del mismo y el precio propuesto de adquisición. Adicionalmente, se deben considerar los inquilinos actuales del inmueble y la naturaleza de su negocio, o en caso de que este se encuentre desocupado el potencial de alquiler y posibles prospectos. Finalmente, se considerará como parte de la propuesta de compra los avalúos financiero y pericial. Para la compra de un inmueble, la administración debe elaborar una propuesta financiera y técnica de compra del activo, la cual debe ser presentada al Comité de Inversión Inmobiliario. La propuesta de compra deberá considerar en su análisis, que la ubicación del inmueble se encuentre en una zona de plusvalía en Costa Rica, la zona en la que este se encuentra, considerando su potencial de desarrollo y crecimiento económico, el estado de mantenimiento de este y el precio de adquisición le permita al fondo la obtención de un rendimiento promedio a la industria. Adicionalmente, en el informe se deben considerar los inquilinos actuales del inmueble y la naturaleza de su negocio, o en caso de que este se encuentre desocupado el potencial de alquiler y posibles prospectos. Finalmente, se considerará como parte de la propuesta de compra los avalúos financiero y pericial. La propuesta de compra elaborada por la administración deberá ser aprobada por el Comité de Inversión Inmobiliario antes de continuar con el debido proceso de compra. Otras políticas de inversión de activos inmobiliarios aplicables son: • El Reglamento sobre Sociedades Administradoras y

Fondos de Inversión no especifica ninguna limitación en la adquisición de bienes inmuebles, por lo cual, un porcentaje importante de la cartera inmobiliaria del Fondo podrá estar invertida en un solo bien inmueble.

• La Sociedad Administradora tendrá discrecionalidad en la adquisición de las propiedades que integren la cartera del Fondo. Esto quiere decir que será la sociedad administradora del fondo quien tendrá la potestad de elegir con sus criterios los bienes inmuebles que serán parte del fondo, así como su concentración en cartera, la concentración de arrendatarios, la compra de inmuebles desocupados, el

Concentración máxima en un solo emisorConcentración máxima en operaciones de reporto, posición vendedor a plazo

100%El fondo no está autorizado

para invertir en valores extranjeros.

Concentración máxima en una emisión 100% N/A

100%


Calificación de riesgo mínima exigida a los valores de deuda

Tipos de inmueble

Inmuebles comerciales, industriales, parqueos y

servicios

Al menos el 80% del promedio anual de los saldos mensuales de los activos del fondo deberá

estar invertido en bienes inmuebles. En caso que en algún

mes en particular el saldo mensual de los activos del fondo se ubique por debajo del 80%, la sociedad administradora velará porque el mismo no sea inferior

a un 50%.

Países donde se pueden ubicar los inmueblesConcentración máxima de ingresos provenientes de un inquilinoPolítica de arrendamiento de inmuebles a personas o compañías relacionadas a la sociedad administradoraMoneda en que se celebran los contratos de arrendamiento

Los partícipes de los fondos y las personas que formen parte de su grupo de interés económico, así como la sociedad administradora, sus socios, directivos, empleados y las personas y entidades que formen parte de su grupo de interés económico no podrán ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren los activos del fondo.

Política de Inversión de activos inmobiliarios

Porcentaje Mínimo de inversión en activos inmobiliarios

Costa Rica

En este fondo se estipula que podrá obtener hasta un máximo del 95% de sus ingresos mensuales provenientes de una misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupo financiero o económico.



65

Página 25 de 36

tipo de inmuebles que componen la cartera (comercial, residencial, etc.), ubicación geográfica en Costa Rica de los inmuebles y el nivel de ocupación que éstos tengan.

• Adquisición de inmuebles mediante la suscripción de contratos de créditos con el uso de fideicomisos de garantía. En los casos en que la adquisición del inmueble conlleve la suscripción de contratos de crédito que utilicen fideicomisos de garantía de la operación, la sociedad administradora debe verificar que: a) el contrato de fideicomiso solo se utilice para garantizarle al acreedor el pago de la obligación, b) haya independencia entre el fiduciario y la entidad acreedora, y c) una vez que la obligación sea cancelada, el activo se traspase al fondo de inversión. El uso de este tipo de fideicomiso deberá ser autorizado por la Asamblea de inversionistas.

• No podrán adquirirse ni venderse inmuebles a la sociedad administradora, sus socios, directivos y empleados, así como a las personas que formen parte de su grupo de interés económico.

5.3.2. Situación Financiera del Fondo Al cierre de setiembre del 2018, el Fondo registra activos por la suma de US$54,75 millones, presentando una disminución del 1% de forma interanual debido principalmente a la reducción significativa de las inversiones en valores, debido a que el fondo ha utilizado dichos recursos para atender el servicio de la deuda así como para realizar trabajos de mejoras y conservación de los inmuebles. Sin embargo, dicha variación se vio aminorada por el aumento del 2% de la partida de inversión en inmuebles, debido a mejoras que se realizan en los inmuebles con el objetivo de mantener y conservar su funcionamiento en óptimas condiciones. Con relación a la composición de los activos, la principal cuenta corresponde a la de inversiones en inmuebles, que suma US$53,96 millones y representa el 98,6% del total de activos. Por su parte, el pasivo, suma $9,66 millones, los cuales se reducen alrededor de 4%, debido a la disminución de los documentos por pagar por la amortización de las operaciones de crédito con Scotiabank de Costa Rica. En términos de composición, los préstamos por pagar representan el 87% de los pasivos totales, seguido por el impuesto sobre la renta diferido con 7% y gastos acumulados y cuentas por pagar el 5%, siendo las partidas más representativas.

Tomando en consideración el monto de los activos y pasivos del fondo, en setiembre del 2018, el nivel de apalancamiento es de 17,6%, posición que se mantiene holgada con respecto al límite máximo establecido por la SUGEVAL (60%) y por debajo del 35% establecido en el prospecto del fondo. A setiembre del 2018, el patrimonio asciende a $45,09 millones y disminuye 1% con respecto al mismo periodo del año anterior, asociado con la partida de reservas por ajustes en el valor razonable de los inmuebles. El patrimonio del fondo registra como su principal exponente a los títulos de participación, los cuales suman $44,10 millones y representan el 98% del patrimonio total.

En cuanto a los resultados del fondo, al cierre del tercer trimestre del 2018, acumula una utilidad neta de $1,32 millones, la cual reduce 37% de forma anual. Dicha variación obedece a la reducción en mayor medida de los ingresos total en comparación con la disminución presentada por los gastos totales. Propiamente, los ingresos del fondo suman $3,81 millones a setiembre del 2018, reduciéndose 23% de forma anual, lo que obedece a la disminución significativa de la partida de otros ingresos. Lo anterior debido a que en el 2017, se reconocieron ingresos extraordinarios por las devoluciones de área realizadas por Procter and Gamble, en diciembre de 2016 y en julio de 2017, el Fondo reconoció el ingreso por la terminación anticipada de los contratos asociados a las áreas devueltas y al cobro de servicios públicos al inquilino Procter and Gamble. En términos de composición, los ingresos por alquiler son los que más representan con el 99%, la cual se incrementa alrededor de 10% de forma anual favorecido por el aumento en las rentas de Parque Empresarial Forum, principalmente por el ingreso de dos inquilinos representativos en el último año.

-

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0


Mill

ones

de

US$

Balance General: Improsa Fondo Inversión ND Inmobiliario Dólares Dos


Página 26 de 36

Respecto a los gastos, éstos suman $2,49 millones a setiembre del 2018, presentando una disminución anual del 13%, lo cual responde a la reducción del 17% de los gastos operativos principalmente por mantenimiento de inmuebles. Lo anterior debido a que el Fondo deja de cancelar cuotas condominales que pasan a ser asumidas directamente por los inquilinos. La partida más representativa del total de gastos corresponde a los gastos operativos como una participación del 45%, seguido del 30% de la comisión de administración del fondo y 18% corresponde a gastos financieros, siendo éstos los más representativos.

5.3.3. Activos A setiembre del 2018, el fondo contabiliza $54,7 millones en activos administrados, los cuales se reducen alrededor de 1% anual. Lo anterior le permite al fondo ubicarse en la posición 10 dentro del mercado de los 14 fondos de inversión inmobiliarios en dólares, mostrando una participación 2,6%.

5.3.4. Activos Administrados El fondo invierte alrededor del 99% de sus activos en su portafolio inmobiliario. La cartera del Fondo Inmobiliario, al cierre del tercer trimestre del 2018, está compuesta por 4 inmuebles: Condominio Parque Empresarial Forum, Plataforma de Parqueos Forum, Edificio Atrium I Etapa y Parque Industrial Zona Franca Metropolitana. En el siguiente cuadro se muestra el detalle de los inmuebles que conforman la cartera del fondo, según área arrendable y valor en libros:

El área arrendable del fondo, según datos de la Sugeval, alcanza los 30.531,5 m2. De acuerdo con el total de área arrendable a setiembre del 2018, el inmueble Parque Empresarial Forum, incluyendo los parqueos, se registra como el más representativo, dado que su área corresponde al 92% del total. Seguido por Edificio Atrium y Parque Industrial Zona Franca Alajuela con una participación de 4% cada uno. Del total del área arrendable del fondo, a setiembre del 2018 un 96% está ocupado por oficinas y la porción restante corresponde a parques industriales. De acuerdo con la composición del fondo por valor en libros de los inmuebles, Parque Empresarial Forum considerando los parqueos, se ubica como el principal con una participación del 96%, seguido por el inmueble Edificio Atrium con el 3% y la porción restante corresponde al Parque Industrial Zona Franca Alajuela. 5.3.5. Generación de Ingresos Al cierre de setiembre del 2018, el fondo registró $420.992,4 en ingresos por conceptos de arrendamientos, lo que representa un incremento de 11% anual. Esto

0,01,02,03,04,05,06,07,0


Mill

ones

de

Dól

ares

Estado Resultados: Improsa Fondo Inversión ND Inmobiliario Dólares Dos

Ingresos Gastos Utilidad

-

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0


MIL

LON

ES D

E DO

LARE

S

EVOLUCIÓN DE ACTIVOSIMPROSA F.I. NO DIVERSIFICADO INMOBILIARIO DOLARES DOS

ACTIVOS

92% 96%

0%

20%

40%

60%

80%

100%


Improsa F.I. ND Inmobiliario Dólares Dos: Participación de los inmuebles

Parque Empresarial Forum y parqueos Edificio Ofic. Atrium Parque Industrial Zona Franca Alajuela


66

Página 27 de 36

obedece principalmente al ingreso de dos inquilinos en el último año al Condominio Empresarial Forum, los cuales en conjunto aportan alrededor del 8% de los ingresos totales del fondo.

A continuación, se muestra la estructura de los ingresos por inmueble, la cual se mantiene relativamente estable en el último año. El inmueble Parque Empresarial Forum y los parqueos ubicados en Forum, corresponden a los inmuebles que generan más ingresos al fondo con una participación en conjunto de 95%, seguido por Edificio Atrium I Etapa con el 4% y el 1% restante corresponde al inmueble Parque Industrial Zona Franca de Alajuela.

El fondo presenta una alta concentración por inquilino, donde el principal arrendatario representa alrededor del 81% de las rentas totales, seguido por un arrendatario con el 5% y otro con el 4% y el resto de los inquilinos presentan participaciones individuales menores al 2%. Una alta concentración por inquilino implica una mayor exposición ante una eventual salida de dicho inquilino. Lo anterior se mitiga en cierta medida por las cláusulas de penalidad y condiciones establecidas en los contratos de alquiler.

5.3.6. Atraso de alquileres A setiembre del 2018, las cuentas por cobrar ascienden a US$197,0; monto que es significativamente menor que el registrado al cierre del semestre anterior, donde se registraba US$1.333,0. Específicamente, a setiembre del 2018, el total de rentas atrasadas acumuladas corresponden a un inquilino del inmueble Parque Empresarial Forum. A lo largo del último año, el fondo se ha mantenido con bajos niveles de morosidad donde, en la mayoría de los periodos dichos montos no superan el 1% del total de ingresos del fondo. A setiembre del 2018, el saldo adeudado representa el 0,05% del total de ingresos percibidos en ese mes, lo cual se considera muy bajo. Específicamente en noviembre del 2018, corresponde principalmente al atraso de un inquilino principalmente, situación que se subsana al mes siguiente.

5.3.7. Ocupación La tasa de desocupación en el último año ha rondado entre un 23,8% y un 31,3%. Específicamente al cierre del setiembre del 2018, el indicador de desocupación corresponde al más elevado de la industria registrando 31,3% y se ha incrementado alrededor de 7 puntos porcentuales en el último semestre. Esta variación obedece al aumento en la desocupación del inmueble Parque Empresarial Forum y parqueos, de alrededor de 1.594 m2 principalmente por la salida de un inquilino en dicho inmueble en el último semestre. En términos de desocupación, el inmueble Parque Empresarial Forum, considerando los parqueos, representa alrededor del 95% del total de metros desocupados del fondo y la porción restante corresponde al Edificio Atrium.

0

5

10

15

20

25

30

0,050,0

100,0150,0200,0250,0300,0350,0400,0450,0500,0


N°Inquilinos

Mile

s de

Dól

ares

Improsa F.I. N.D. Inmobiliario Dólares DosDetalle de Alquiler e Inquilinos


84% 86% 86% 87% 87%

8% 8% 8% 7% 8%5% 5% 5% 5% 4%

0%

20%

40%

60%

80%

100%


Improsa F.I.N.D. Inmobiliario Dólares DosComposición de arrendamientos por inmueble

Parque Empresarial Forum Plataforma de Parqueos ForumEdificio Atrium I Etapa PI Zona Franca De Alajuela

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000


Dóla

res

Improsa F.I. ND Inmobiliario Dólares DosAtrasos de alquiler


Página 28 de 36

De acuerdo con la administración del fondo, se encuentran realizando gestiones para la remodelación de las fincas filiales en Forum, dentro de las cuales se encuentran las mejoras en áreas comunes, salidas alternas, entre otros. Adicionalmente, se encuentran trabajando en la comercialización de dichos espacios desocupados con agentes de bienes raíces y con la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE).

A nivel de ingresos, el impacto en la desocupación es de aproximadamente 29% a setiembre del 2018 y dicho porcentaje se incrementa alrededor de 4 puntos porcentuales. Basado en un modelo de sensibilización implementado por SCRiesgo, el cual permite el análisis del riesgo de liquidez en los fondos inmobiliarios, se puede obtener la brecha entre los ingresos percibidos y los que eventualmente se podrían haber recaudado en un escenario de total ocupación y en ausencia de morosidad. Dada la baja morosidad que ha registrado el fondo, la brecha de los ingresos es explicada principalmente por la alta desocupación que registra el Fondo. Por lo tanto, considerando el nivel de desocupación que presenta el fondo a setiembre del 2018, se puede apreciar un aumento en la brecha respecto al semestre anterior, indicando de esta forma un crecimiento en la dispersión de la relación de ingresos percibidos y los potencialmente considerados.

De igual forma, bajo el escenario actual que presenta el fondo, de alta desocupación y baja morosidad, la brecha disminuye de forma anual, pasando de 35% en setiembre 2017 a un 31% en setiembre 2018, lo que indica que los ingresos se alejan en ese porcentaje de lo que eventualmente se podrían haber percibido en un escenario de total ocupación y sin morosidad. Asociado con lo anterior, los esfuerzos de la administración del fondo se deben orientar a reducir dicha brecha de ingresos principalmente por medio del aumento de la ocupación en dicho fondo, manteniendo bajos niveles de morosidad. 5.3.8. Valoraciones efectuadas De acuerdo con la normativa vigente, los fondos inmobiliarios deben realizar valoraciones de sus inmuebles al menos una vez al año. Por lo tanto, en el último semestre se realizó la presentación de las valoraciones realizadas a los 3 inmuebles del fondo. Las valoraciones son tanto las financieras como las periciales, en donde participaron las firmas Finanzas Corporativas de Centroamérica FCCA S.A., ICICOR-Costa Rica S.A. y Grant Thornton Tax Costa Rica S.A. A continuación, se presenta el resultado de las valoraciones efectuadas:

Se destaca que, en el cuadro anterior, la columna llamada “Valor Anterior” se refiere al menor monto de las valoraciones llevadas a cabo un periodo previo a las actuales. Cabe mencionar que el efecto neto de las valoraciones durante el período en análisis fue positivo, producto principalmente de la plusvalía registrada por la valoración en el inmueble Parque Empresarial Forum. 5.3.9. Rendimientos Con relación al comportamiento del rendimiento del fondo, el mismo se ve influenciado por las valoraciones que se realizan en la cartera inmobiliaria. Al cierre de setiembre del 2018, el rendimiento promedio de los últimos 12 meses del fondo es de 4,42%, el cual se reduce respecto al semestre anterior y es inferior al registrado por el promedio de la industria (7,03%).

Detalle de desocupación Set-17 Dic-17 Mar-18 Jun-18 Set-18Metros Desocupación (m2) 11.894,29 9.295,33 9.295,33 8.088,66 11.166,34Edificio Atrium 446,67 446,67 446,67 244,25 722,97 Edificio Forum y Plataformas de Parqueo 11.447,62 8.848,66 8.848,66 7.844,41 10.443,37 % Desocupación 35,17% 27,49% 24,79% 23,80% 31,30%

35%

27%28%

23%

31%


Riesgo de Ingreso Escenario Base: Improsa IISet 17 - Set 18

Morosidad Desocupación Brecha

Financiero PericialParque Empresarial Forum $50.349.070 $50.851.760 $59.950.439 $502.690Edificio Atrium I Etapa $1.904.667 $1.869.536 $4.110.576 -$35.131Parque Ind. Zona Franca Alajuela $661.191 $761.055 $683.968 $22.777

Total $52.914.928 $53.482.351 $64.744.983 $490.336

Inmueble Plusvalía / Minusvalía

Valoración Anterior

Avalúo Actual


67

Página 29 de 36

El rendimiento líquido de los últimos 12 meses a setiembre del 2018 es de 5,74%, el cual se distribuye a los inversionistas de acuerdo con las rentas que se perciben mensualmente. La siguiente tabla muestra un resumen de los principales indicadores del Fondo de Inversión para el período de análisis.

Al tomar como referencia la posición del mercado, en cuanto a la relación de riesgo-rendimiento, es posible construir cuatro cuadrantes. De tal forma, el fondo se ubica en el segundo cuadrante, el cual está asociado a un rendimiento inferior y una volatilidad menor con respecto al promedio del mercado.

5.4. IMPROSA FONDO DE INVERSIÓN NO

DIVERSIFICADO INMOBILIARIO CUATRO

Calificación de Riesgo: scr A- 3 (CR) Perspectiva Estable El fondo fue autorizado para realizar oferta pública por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF) en la sesión 99-99 celebrada el 21 de junio del 1999.

El fondo está dirigido a personas físicas y jurídicas que desean diversificar su cartera de inversiones con activos inmobiliarios. El objetivo primordial del fondo es la inversión en bienes inmuebles para su arrendamiento y complementariamente para su venta. Por lo tanto, es fundamental que los inversionistas que deseen invertir en este fondo conozcan y entiendan el negocio de inversión en bienes raíces, cómo se generan y cómo se comportan sus flujos de efectivo futuros y cuáles son los riesgos asociados a los mismos. El valor de las participaciones en el fondo cambia a medida que el valor de sus inversiones suba o baje y los inversionistas deben conocer este hecho y estar en capacidad de soportar pérdidas temporales o incluso permanentes en el valor de sus inversiones.

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00


%

RENDIMIENTO ANUALIZADO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESESIMPROSA F.I. NO DIVERSIFICADO INMOBILIARIO DOLARES DOS

FI-000000039 MERCADO


Set-17 a Mar-18

Mar-18 a Set-18


PROMEDIO 2,66 5,68 4,42 7,03DESVSTD 6,89 0,61 0,29 0,31RAR 0,39 9,34 14,99 22,92COEFVAR 2,59 0,11 0,07 0,04MAXIMO 8,27 6,98 5,12 7,56MINIMO -7,45 4,69 3,86 6,49BETA 22,13 -0,72 0,63 n.a.

IMPROSA F.I. ND INMOBILIARIO DOLARES DOS

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0

Ren

dim

ient

o

Riesgo


MERCADO ALDINMRENTAFI BCRINMOB$FIBCRINMOCOMINDFI BNAINMOFIO1FI FI-000000015FI-000000039 FI-000000061 FI-000000075FI-000000086 FI-000000133 FI-000000240FI-000000335 GIBRALINMOB$FI VISINMOFI

Fecha de autorización 21-06-04Por su naturaleza CerradoPor su pbjetivo IngresoCartera InmobiliariaMercado LocalMoneda DólaresMonto de la emisión $33.380.000Participaciones autorizadas 6.676Valor nominal participación $5.000Distribución Rendimientos MensualComisión Máxima 3% sobre activo netoRedención Mercado Secundario

Improsa F.I. No Diversificado Inmobiliario Cuatro

Página 30 de 36

Por su naturaleza, una inversión en bienes raíces no es una inversión líquida y el proceso de venta y alquiler de bienes inmuebles es largo y complejo. Por esto, el fondo no está dirigido a inversionistas que requieran liquidez en el corto plazo. Por ser un fondo cerrado, las participaciones no son redimibles directamente por el fondo. Aquellos inversionistas que deseen liquidar su inversión en este fondo deberán recurrir al mercado secundario de una bolsa de valores organizada por medio de un puesto de bolsa. El fondo se dirige a inversionistas con un horizonte de inversión de mediano a largo plazo, que se estima puede variar entre 3 y 7 años. La periodicidad de la distribución de los beneficios es mensual y se distribuirá la totalidad del rendimiento neto generado por el fondo, el cual se calculará al último día de cada mes. De acuerdo con el prospecto, el nivel máximo de endeudamiento del fondo es de 35% de sus activos y podrá contratar deudas únicamente en dólares estadounidenses. 5.4.1. Políticas de Inversión Las principales políticas de inversión de activos financieros del fondo son las siguientes:

Otras políticas de inversión aplicables son: El fondo podrá constituir operaciones de reporto en las que actúe como comprador a plazo hasta por un 10% del valor de sus activos financieros. Estas políticas podrán realizarse con el fin de cubrir necesidades de liquidez o como parte de la estrategia de inversión activa desarrollada por la Administración. El fondo podrá mantener inversiones en títulos valores, las cuales no podrán ser superiores al 20% de sus activos. En cuanto a las inversiones en títulos valores se aplicará una diversificación en títulos emitidos por el Gobierno o papel comercial emitidos por empresas del sector privado, denominado en dólares y con un plazo de hasta 5 años, siempre que se encuentren inscritos ante el Registro Nacional de Valores e Intermediarios. Se puede mantener efectivo o inversiones en valores negociados en una bolsa de valores organizada. En cuanto a las políticas de inversión de activos inmobiliarios del fondo son las siguientes:




Efectivo

Hasta un 100% cuando no existan condiciones

apropiadas de inversión.Valores de Deuda 100%Valores Accionarios 0%Participaciones de fondos de inversión 0%Productos estructurados 0%Valores de procesos de titularización 0%



Las inversiones del Fondo se efectuarán exclusivamente en dólares moneda de curso legal en los Estados Unidos de América. Además, la totalidad de los activos

del Fondo estarán expresados en dicha moneda.

Tipo de Valores

Países y/o Sectores Mercado Local, Sector Público.

Mercado Local, Sector Privado100%

Concentración máxima en un solo emisorConcentración máxima en operaciones de reporto, posición vendedor a plazo

10%El fondo no está autorizado para invertir en

valores extranjeros.

Concentración máxima en una emisión 15%

Títulos valores emitidos por el sector público, en este caso no aplica calificación de riesgo

ya que los títulos valores cuentan con garantía directa del Estado. Títulos valores emitidos por el Sector Privado, estos deben

contar con al menos calificación de grado de inversión (BBB+).

En ningún caso se podrá invertir más de un 10% de la cartera en un mismo emisor del sector privado.


Calificación de riesgo mínima exigida a los valores de deuda

Tipos de inmueble Cualquier tipo de inmuebles

El Fondo invertirá como mínimo un 80% de su cartera en activos inmobiliarios ubicados dentro

del territorio nacional.Países donde se pueden ubicar los inmueblesConcentración máxima de ingresos provenientes de un inquilino

Política de arrendamiento de inmuebles a personas o compañías relacionadas a la sociedad administradora

Moneda en que se celebran los contratos de arrendamiento

Política de Inversión de activos inmobiliarios

Porcentaje Mínimo de inversión en activos inmobiliarios

Las inversiones que realice el Fondo en bienes inmobiliarios se realizarán exclusivamente dentro del territorio costarricense.

No más de un 95% de los ingresos mensuales del fondo podrán provenir de una misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupo financiero o económico.

Los inversionistas del fondo y las personas que formen parte de su grupo de interés económico (rige la definición de grupo económico establecida en el Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión), así como la Sociedad Administradora y las personas y entidades que formen parte del grupo de interés económico de esta, no podrán ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren los activos del fondo.



68

Página 31 de 36

Los criterios exigidos a los inmuebles son: Únicamente podrán adquirirse inmuebles que estén construidos, alquilados o no. Los bienes inmuebles que adquiera el fondo deberán poseerse en concepto de propiedad y libres de derechos de usufructo, uso y habitación. Para la compra de un inmueble la administración debe elaborar una propuesta de compra del activo, la cual debe ser presentada al Comité de Inversión Inmobiliario. La propuesta de compra deberá considerar en su análisis, la ubicación del inmueble, la zona en la que este se encuentra, considerando su potencial de desarrollo y crecimiento económico, el estado de mantenimiento de este y el precio propuesto de adquisición. Adicionalmente, en el informe se deben considerar los inquilinos actuales del inmueble y la naturaleza de su negocio, o en caso de que este se encuentre desocupado el potencial de alquiler y posibles prospectos. Finalmente, se considerará como parte de la propuesta de compra los avalúos financiero y pericial. La propuesta de compra elaborada por la administración deberá ser aprobada por el Comité de Inversión Inmobiliario antes de proceder con la compra. Otras políticas de inversión de activos inmobiliarios aplicables son: Los socios, directores y empleados de una sociedad administradora de fondos de inversión y de su grupo de interés económico, no podrán adquirir valores de los fondos ni venderles valores propios, de conformidad con la definición de grupo de interés económico contenida en el “Reglamento General de Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión”. En los casos en que la adquisición del inmueble conlleve la suscripción de contratos de crédito que utilicen fideicomisos de garantía de la operación, la sociedad administradora debe verificar que: a) el contrato de fideicomiso solo se utilice para garantizarle al acreedor el pago de la obligación, b) haya independencia entre el fiduciario y la entidad acreedora, y c) una vez que la obligación sea cancelada, el activo se traspase al fondo de inversión. El uso de este tipo de fideicomiso deberá ser autorizado por la Asamblea de inversionistas. 5.4.2. Situación Financiera del Fondo Al cierre de setiembre del 2018, el fondo registra activos por la suma de $33,3 millones, presentando un incremento del

1% de forma interanual debido al aumento del 2% de la partida de inversión en inmuebles. Con relación a la composición de los activos, la principal cuenta son las de inversiones en inmuebles, que suma $32,98 millones, un 99% del total de activos y la porción restante corresponde a gastos pagados por adelantado, efectivo y alquileres y cuentas por cobrar. Por su parte, el pasivo, suma $5,0 millones, los cuales se reducen alrededor del 1% por la disminución del 8% de los documentos por pagar por la amortización de las operaciones de crédito que se mantienen con Scotiabank de Costa Rica S.A. Dicha variación se vio aminorada por el crecimiento significativo de los gastos acumulados y cuentas por pagar, principalmente por las comisiones por pagar. En términos de composición, los documentos por pagar representan el 82% de los pasivos totales, los gastos acumulados y cuentas por pagar el 8%, los depósitos en garantía el 6%, siendo las partidas más representativas. Tomando en consideración el monto de los activos y pasivos del fondo, en junio del 2018, el nivel de apalancamiento del fondo es de 15%, posición que se mantiene similar a lo largo del último año y se mantiene holgada con respecto al límite máximo establecido por la SUGEVAL (60%) y respecto al parámetro máximo establecido en el prospecto (35%). A setiembre del 2018, el patrimonio asciende a $28,3 millones y crece 1% con respecto al mismo periodo del año anterior, asociado con el aumento de las reservas. Esta cuenta registra como su principal exponente a los títulos de participación, los cuales suman $32,74 millones y se mantienen estables de forma interanual.

-

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0


Mill

ones

de

US$

Balance General: Improsa Fondo Inversión ND Inmobiliario IV


Página 32 de 36

En cuanto a los resultados del fondo, presenta utilidades a lo largo del último año. Específicamente, al cierre del tercer trimestre del 2018, el fondo acumula una utilidad neta de $1,17 millones, la cual decrece 43% en forma anual, asociado con la reducción de los ingresos totales aunado al aumento de los gastos totales. Propiamente, los ingresos del fondo suman $2,62 millones a setiembre del 2018, los cuales se reducen 25% anual, lo que obedece a la disminución del 6% de los ingresos por arrendamiento y por el registro de una ganancia no realizada por ajustes del valor en los inmuebles significativamente menor a la presentada en el mismo periodo del año anterior. En términos de composición, los ingresos por alquiler son los más representativos con una participación del 89%, seguido de la ganancia no realizada por ajustes de valor de los inmuebles con el 10% y la porción restante corresponde a ingreso por intereses y por diferencias de cambio. En el caso de los gastos suman $1,45 millones a setiembre del 2018, incrementándose 6% anualmente, lo cual responde principalmente al aumento del 9% de los gastos operativos principalmente por mantenimiento y reparación de inmuebles. Los gastos totales, a setiembre del 2018, se componen principalmente en un 54% por los gastos operativos, 26% por las comisiones de administración y el 20% restante corresponde a gastos financieros.

5.4.3. Activos Con corte a setiembre del 2018, el fondo contabiliza $33,27 millones en activos administrados, los cuales aumentan en 1% anualmente. De acuerdo con el volumen de activos administrado, el fondo se ubica en la última posición de los

14 fondos de inversión inmobiliarios en dólares en el mercado costarricense, exhibiendo una participación 1,6%.

5.4.4. Activos Administrados en cartera El fondo invierte alrededor del 99% de sus activos en su portafolio inmobiliario y cuenta con un total de 6 inmuebles a setiembre del 2018. El fondo mantiene inmuebles concentrados principalmente en bodegas en zonas francas (68% del total de área arrendable). En el siguiente cuadro se detallan los inmuebles que conforman la cartera del fondo, según área arrendable y valor en libros:

El área arrendable del fondo, según datos de la Sugeval, alcanza los 53.370 m2. De acuerdo con el total de área arrendable a setiembre del 2018, el inmueble Parque Industrial Zona Franca Alajuela corresponde al más representativo considerando que su área representa cerca del 43% del total. Seguidamente, el inmueble Parque Industrial Zona Franca Puntarenas muestra una

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0


Mill

ones

de

Dól

ares

Estado Resultados: Improsa Fondo Inversión ND Inmobiliario IV

Ingresos Gastos Utilidad

-

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

40,0


MILL

ONES

DE D

OLAR

ES

EVOLUCIÓN DE ACTIVOSIMPROSA F.I. NO DIVERSIFICADO INMOBILIARIO CUATRO

ACTIVOS

43% 43%

25%12%

18%

16%

9%

23%

0%

20%

40%

60%

80%

100%


Improsa F.I. ND Inmobiliario Cuatro: Participación de los inmuebles

P.I.Z.F. Alajuela P.Z.F. PuntarenasMegasuper Alajuela Condominio Torres Del CampoCondominio Solarium Plaza Grecia


69

Página 33 de 36

participación del 25% y el Megasuper Alajuela con el 18%, siendo éstos los tres principales. De acuerdo con la composición del fondo por valor en libros de los inmuebles, el Parque Industrial Zona Franca Alajuela se mantiene como el principal con una participación de 43% seguido por el inmueble Condominio Torres del Campo con el 23%, Megasuper Alajuela con el 16% y Parque Industrial Zona Franca Puntarenas con 12% principalmente. 5.4.5. Generación de Ingresos Al cierre de setiembre del 2018, el fondo registró $261.985,1 en ingresos por conceptos de arrendamientos, lo que representa una reducción del 8% anual, principalmente por la salida de un inquilino de Parque Industrial Zona Franca Puntarenas y otro inquilino de Parque Industrial Zona Franca Alajuela que en conjunto representaban alrededor del 11% de los ingresos totales del fondo en setiembre del 2017.

A continuación, se muestra la estructura de los ingresos por inmueble, donde el principal corresponde al Parque Industrial Zona Franca Alajuela con una participación del 41% a setiembre del 2018, seguido por Torres del Campo con el 25% y el Megasuper de Alajuela con el 16%, siendo éstos los 3 más representativos.

El fondo presenta una moderada concentración por inquilino, donde los 3 mayores arrendatarios representaron alrededor del 27% de la renta total y el resto de los inquilinos (49) representan 73% de los ingresos, cuyos aportes individuales no superan el 4%. Específicamente, el principal arrendatario aporta el 16% de las rentas totales. El fondo muestra una moderada concentración de los ingresos, tanto por inmueble como por inquilino y por lo tanto, mayor exposición al riesgo de disminución en la generación de rentas, ante una eventual reducción importante de los inquilinos por finiquitos anticipados u otros. 5.4.6. Atraso de alquileres Al cierre de setiembre del 2018, las cuentas por cobrar ascienden a US$4.311; monto que se reduce alrededor del 64% respecto a lo registrado al cierre del semestre anterior. El total de rentas atrasadas corresponden a: un inquilino en Parque Industrial Zona Franca Puntarenas que representa el 77% y uno en Plaza Grecia El Ingenio con el 23% restante. A setiembre del 2018, el saldo adeudado representa el 1,65% del total de ingresos percibidos en ese mes, lo cual se considera bajo. A pesar de haber registrado atrasos de alquileres en el último año, lo cual es un riesgo asociado a la naturaleza del fondo, dichos montos se ubican en la mayoría de los periodos por debajo del 3% del total de ingresos del fondo.

0

10

20

30

40

50

60

0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0


N°Inquilinos

Mile

s de

Dól

ares

Improsa F.I. N.D. Inmobiliario CuatroDetalle de Alquiler e Inquilinos


44% 39% 42% 40% 41%

20%23% 24% 26% 25%

14% 15%16% 16% 16%

16% 17% 12% 12% 12%

0%

20%

40%

60%

80%

100%


F.I. Improsa Fondo Inversión ND Inmobiliario IVArrendamientos por inmueble

P.I.Z.F de Alajuela Torres Del Campo Megasuper AlajuelaP.I.Z.F de Puntarenas Condo Solarium Plaza Grecia El Ingenio

Página 34 de 36

5.4.7. Ocupación La tasa de desocupación en el último año ha rondado entre un 14,1% y un 28,8%. Específicamente al cierre del setiembre del 2018, el indicador de desocupación es de 27,3%, el cual se incrementa de forma considerable respecto a lo mostrado en el mismo periodo del año anterior (14,1%) y respecto al semestre anterior (20,7%), asociado con la salida de inquilinos representativos en Parque Industrial Zona Franca Puntarenas y en Parque Industrial Zona Franca Alajuela. Disminuir los niveles de desocupación del fondo, corresponde a un reto para la administración del fondo. Por lo tanto, es importante resaltar que la administración del fondo se encuentra en un proceso para la remodelación y modernización del inmueble Parque Industrial Zona Franca Puntarenas, con lo cual esperan aumentar la ocupación de dicho inmueble. Adicionalmente, respecto al inmueble Zona Franca Alajuela se encuentran en negociaciones con dos inquilinos y esperan formalizar el arrendamiento en el primer trimestre del 2019. El inmueble Parque Industrial Zona Franca Puntarenas se mantiene como el principal en términos de desocupación, el cual representa el 62%, seguido por Parque Industrial Zona Franca Alajuela con el 30%, siendo éstos los más representativos.

A nivel de ingresos, el impacto en la desocupación es de aproximadamente 27,3%, lo cual se considera alto. Basado en la aplicación de un modelo de sensibilización realizado por SCRiesgo el cual permite ver el riesgo de liquidez en los fondos inmobiliarios, se puede obtener la brecha entre los ingresos percibidos y los que eventualmente se podrían haber percibido en un escenario de total ocupación y en ausencia de morosidad. Considerando los niveles bajos de morosidad que registra el fondo, la brecha de los ingresos es explicada principalmente por la desocupación que registra. En el gráfico se puede observar como la brecha se reduce levemente respecto al semestre anterior, considerando el nivel de desocupación que presenta el fondo a setiembre del 2018, lo cual indica una reducción en la dispersión de la relación de ingresos percibidos y los potencialmente considerados.

De forma anual, bajo el escenario actual que presenta el Fondo, de alta desocupación y baja morosidad, la brecha aumenta y pasa de 17% en setiembre 2017 a un 28% en setiembre 2018, lo que indica que los ingresos se alejan en ese porcentaje de lo que eventualmente se podrían haber percibido en un escenario de total ocupación y sin morosidad. Asociado con lo anterior, los esfuerzos de la administración del fondo se deben orientar a reducir dicha brecha de ingresos principalmente por medio del aumento de la ocupación en dicho fondo, manteniendo bajos niveles de morosidad. 5.4.8. Valoraciones efectuadas De acuerdo con la normativa vigente, los fondos inmobiliarios deben realizar valoraciones de sus inmuebles al menos una vez al año. Por lo tanto, en el último semestre

4,0%

2,2%

1,0%

2,7%

1,0%

4,6%

3,5%

2,3%2,6%

2,3%2,6%

1,6%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000


Dóla

res

Improsa F.I. ND Inmobiliario CuatroAtrasos de alquiler


Detalle de desocupación Set-17 Dic-17 Mar-18 Jun-18 Set-18Metros Desocupación (m2) 7.980,45 11.738,28 15.147,3 16.264,7 15.336,5Condominio Solarium 634,00 634,00 634,0 634,0 634,0 Codominio Torres del Campo 1.040,66 813,96 721,0 536,0 536,0 PI Zona Franca Alajuela 495,00 4.479,53 4.299,5 5.439,5 4.550,5 PI Zona Franca Puntarenas 5.713,04 5.713,04 9.395,0 9.496,0 9.456,8 Plaza Grecia El Ingenio 97,75 97,75 97,8 159,2 159,2 % Desocupación 14,1% 20,8% 20,7% 28,8% 27,3%

17%22%

30% 31%28%


Riesgo de Ingreso Escenario Base: Improsa IVSet 17 - Set 18

Morosidad Desocupación Brecha


70

Página 35 de 36

coincidió con la presentación de las valoraciones realizadas a los 6 inmuebles. Las valoraciones son tanto las financieras como las periciales, en donde participaron las firmas Finanzas Corporativas de Centroamérica FCCA S.A., ICICOR-Costa Rica S.A. A continuación, se presenta el resultado de las valoraciones efectuadas:

Se destaca que, en el cuadro anterior, la columna llamada “Valor Anterior” se refiere al menor monto de las valoraciones llevadas a cabo un periodo previo a las actuales. Cabe mencionar que el efecto neto de las valoraciones durante el período en análisis fue positivo, favorecido principalmente por la plusvalía en el inmueble P.I.Z.F Alajuela y en el Condominio Torres del Campo; ambas asociadas con las tasas de ocupación registradas que han impactado positivamente los resultados en dichos inmuebles. 5.4.9. Rendimientos Con relación al comportamiento del rendimiento del fondo, el mismo se ve influenciado por las valoraciones que se realizan en la cartera inmobiliaria. Al cierre de setiembre del 2018, el rendimiento promedio de los últimos 12 meses del fondo es de 7,93%, el cual se reduce respecto al semestre anterior (9,09%), sin embargo, es superior al registrado por el promedio de la industria (7,03%). El rendimiento líquido de los últimos 12 meses a setiembre del 2018 es de 4,83%, el cual se distribuye a los inversionistas de acuerdo con las rentas que se perciben mensualmente.

1 La descripción de los indicadores considerados y el benchmark histórico se encuentra al final del presente informe.

La siguiente tabla muestra un resumen de los principales indicadores del Fondo de Inversión para el período de análisis.1

Al tomar como referencia la posición del mercado, en cuanto a la relación de riesgo-rendimiento, es posible construir cuatro cuadrantes. De tal forma, el fondo se ubica en el tercer cuadrante, el cual está asociado un rendimiento y una volatilidad mayor con respecto al promedio del mercado.

Financiera PericialCondominio Solarium $1.008.560 $1.061.974 $1.100.680 $53.414,00P.I.Z.F. Alajuela $13.788.397 $14.116.485 $14.368.613 $328.088,00Condominio Torres Del Campo $7.213.728 $7.913.340 $7.425.499 $211.770,52P.I.Z.F. Puntarenas $4.867.600 $4.996.685 $4.986.085 $118.485,03Megasuper Alajuela $4.570.693 $5.049.593 $4.737.415 $166.722,73Plaza Grecia El Ingenio $574.816 $619.874 $1.028.601 $45.058,00Total $32.023.794 $33.757.951 $33.646.893 $923.538

Inmueble Plusvalía/ Minusvalía

Valoración Anterior

Avalúo Actual

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

9,00

10,00


%

RENDIMIENTO ANUALIZADO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESESIMPROSA F.I. NO DIVERSIFICADO INMOBILIARIO CUATRO

BNAINMOFIO1FI MERCADO


Set-17 a Mar-18

Mar-18 a Set-18


PROMEDIO 7,50 9,09 7,93 7,03DESVSTD 1,40 0,29 1,22 0,31RAR 5,35 31,07 6,52 22,92COEFVAR 0,19 0,03 0,15 0,04MAXIMO 9,48 9,41 9,29 7,56MINIMO 6,37 6,46 5,55 6,49BETA 4,91 0,33 2,69 n.a.

IMPROSA F.I. ND INMOBILIARIO CUATRO

0,02,04,06,08,0

10,012,014,0

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0

Ren

dim

ient

o

Riesgo


MERCADO ALDINMRENTAFI BCRINMOB$FIBCRINMOCOMINDFI BNAINMOFIO1FI FI-000000015FI-000000039 FI-000000061 FI-000000075FI-000000086 FI-000000133 FI-000000240FI-000000335 GIBRALINMOB$FI VISINMOFI

Página 36 de 36

6. TÉRMINOS A CONSIDERAR 6.1. Beta Se muestra como una medida de sensibilidad de los rendimientos del fondo ante variaciones en el mercado. 6.2. Coeficiente de Variación Una medida que intenta incorporar en una única cifra el rendimiento previsto y el riesgo de la inversión (medido como la desviación estándar del rendimiento). En el caso de fondos de inversión cuanto más bajo es el CV, menor es el riesgo por unidad de rendimiento. 6.3. Desviación Estándar Indica en cuánto se alejan en promedio los rendimientos diarios del fondo de inversión con respecto al rendimiento promedio obtenido durante el período de tiempo en estudio. 6.4. Rendimiento Ajustado por Riesgo (RAR) En un fondo de inversión, indica cuántas unidades de rendimiento se obtienen o paga el fondo por cada unidad de riesgo que asuma. __________________________________________________ La calificación otorgada no ha sufrido ningún proceso de apelación por parte de la entidad calificada. La metodología de calificación de Fondos de Inversión utilizada por SCRiesgo fue actualizada en el ente regulador en febrero de 2018. SCRiesgo otorga calificación de riesgo por primera vez a este emisor en diciembre 2018. Toda la información contenida en el informe que presenta los fundamentos de calificación se basa en información obtenida de los emisores y suscriptores y otras fuentes consideradas confiables por SCRiesgo. SCRiesgo no audita o comprueba la veracidad o precisión de esa información, además no considera la liquidez que puedan tener los distintos valores tanto en el mercado primario como en el secundario. La información contenida en este documento se presenta tal cual proviene del emisor o administrador, sin asumir ningún tipo de representación o garantía. SCRiesgo considera que la información recibida es suficiente y satisfactoria para el correspondiente análisis.


Tel.: (506) 2284-4360 • www.grupoimprosa.com

Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Contenido

Documents

Transcript of Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Contenido