IÓN · 2019. 10. 2. · Objetivo Solicitante: Comuna: Región : PAR-3919 TASACION URBANA IÓN...

Objetivo

Solicitante:

Comuna:

Región :

PAR-3919

TASACION URBANA

INF

OR

ME

DE

TA

SA

CIÓ

N

Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo

(Las Dunas SII)

Valparaíso

Dirección:

San Antonio

REAL DATA Avda. Presidente Errázuriz Nº 2999 Of 202, Las Condes.

F: 56 2 2232 9560 - email: [email protected] - www.realdata.cl

PUERTOS Y LOGÍSTICA S.A.

RESUMEN EJECUTIVO

Dirección: Nº solicitud

Comuna: Tipo de bien

Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) PAR-3919

San Antonio Terreno

Introducción.

La sociedad Puertos y Logística S.A. (la “Sociedad” o “Pulogsa”) nos ha solicitado la preparación de un informe de evaluadorindependiente en el marco de una operación con parte relacionada consistente en la posible venta del inmueble descrito en eldesarrollo de la presente tasación.

Según se nos informó, por carta de fecha 18 de enero de 2019, la sociedad Minera Valparaíso S.A., controladora de Pulogsa,notificó al Directorio de la Sociedad acerca de la operación indicada. En sesión de Directorio de la Sociedad de fecha 21 de enerode 2019 se revisó la oferta y en dicha oportunidad la totalidad de sus miembros se abstuvo de pronunciarse sobre la operación,sometiendo en consecuencia la aprobación de la misma a la junta extraordinaria de accionistas de la Sociedad, en cumplimiento delo establecido en el Título XVI de la Ley 18.046 sobre Sociedades Anónimas.

En virtud de lo anterior, el presente informe está dirigido a los accionistas de la Sociedad y tiene por objeto pronunciarse, encumplimiento a lo establecido en el artículo 147 del referido Título XVI de la Ley 18.046 sobre Sociedades Anónimas, respecto delas condiciones, efectos y potencial impacto que puede tener para la Sociedad, la eventual venta del Sitio Eriazo ubicado en LoteLas Dunas-Camino Internacional Llolleo, Rol 9034-02 de la comuna de San Antonio de propiedad de su filial Puertos y LogísticasS.A. (en adelante el “Inmueble”).

Para ello, analizaremos si la operación tiene por objeto contribuir al interés social y si ésta se ajusta en precio, términos ycondiciones a aquellas que prevalecen en el mercado al tiempo de su aprobación.

En relación a lo anterior, el presente informe presenta las condiciones comerciales normales de enajenación respecto a este tipo deinmuebles, estableciendo rangos de precio que se ajusten al mercado vigente de acuerdo a un enfoque o metodología decomparables de mercado, y bajo la metodología de valor residual de terrenos.

A modo de antecedente, es de público conocimiento que con fecha 21 de enero de 2019, Minera Valparaíso S.A., a través dehecho esencial informó que en el contexto de la venta de sus participación en la sociedad Pulogsa a la sociedad DP World HoldingUK., el directorio de la Sociedad acordó formular una oferta sobre activos no operaciones de su filial Puertos y Logísticas S.A.,dentro de los cuales se encuentra el Inmueble, los cuales no fueron considerados en dicha transacción.

El análisis de la operación propuesta se hace bajo el entendido que el Inmueble no forma parte del giro de la operación portuaria.

Conclusiones.

De acuerdo con el objetivo del presente trabajo y en virtud de la información analizada, se obtiene las siguientes conclusiones:

a) Se establece como hipótesis de trabajo que el terreno analizado no forma parte de la operación del solicitante y por lo tanto nogeneraría actualmente ingresos adiconales a los que eventualmente podrían percibirse de su venta a valor de mercado.

b) El Inmueble se encuentra ubicado al costado de la carretera y con acceso al Puerto San Antonio, en sector de uso mixto,rodeado de sectores residenciales consolidados. Asimismo, presenta accesos por avenidas troncales y conectividad con sectorcéntrico de la cuidad, locales de Llolleo, San Juan Leyda, Santo Domingo y Ruta 78 a Santiago.

c) De acuerdo con el método de comparables, las condiciones normales de enajenación respecto a inmuebles de similarescaracterísticas fijan un rango que va desde 0,6 UF/m2 a 10 UF/m2, dispersión que obedece a emplazamiento, aptitud y tamaño delos testigos. El promedio general de la muestra es de 2,56 UF/m2, mientras que el promedio de muestras comparables es de 1,89UF/m2.

d) Por su parte, conforme al método de valor residual, considerando proyectos de desarrollo de departamentos en 2 etapas, lamuestra arroja un valor terreno total de 22.329 UF. Asimismo, conforme al mismo método, pero considerando proyectos dedesarrollo de casas en 2 etapas, la muestra arroja un valor terreno total de 17.109 UF.

e) Conforme lo anterior, se fija un valor comercial para el Inmueble de 39.381 Unidades de Fomento y un Valor Liquidación (-20%)de 31.505 Unidades de Fomento.

f) Considerando que el Inmueble no forma parte del giro de la operación portuaria, su eventual enajenación en condiciones demercado puede resultar conveniente para el interés social, particularmente considerando que permitirá hacer líquidos estos activos.

Respecto a lo antes señalado, y luego de analizar los efectos e impacto que generaría la referida venta para la Sociedad,estimamos que la venta del Inmueble en los términos indicados se ajusta el interés social de Pulogsa. Asimismo, y de conformidada lo señalado en el presente informe, estimamos que el resultado de la valoración efectuada, se ajusta a las condiciones queprevalecen en el mercado inmobiliario para este tipo de inmuebles, en el sector en el que se encuentran ubicados.

$

IDENTIFICACION DE SOLICITANTE Y CLIENTE

IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD

90%

50%

80%

/

RUT tasador

/

DIAGNOSTICO DE LA PROPIEDAD / POTENCIALIDADES Y DETRACTORES

ADVERTENCIAS

Comuna

9034-2

39.381

35.443

VALOR TASACION

Ajuste Hipotecas

Afecto a utilidad pública

FOTOGRAFIA PRINCIPAL O FACHADA

Arquitecto

$

Bien tasado corresponde a lote Y, producto de la fusión de lotes B4 y B12, inscrito en Foja 1136 N°1267 de 1967, emplazado

en zona sur de Barrancas, San Antonio, Ex camino a Fundo Llolleo. Terreno de forma semi regular, en sector sur de

Barrancas, San Antonio, cuenta con topografía de pendiente leve, semi plano, eriazo, cuenta con zonas despejadas y otras

con vegetación de baja altura.

La propiedad deslinda al oriente con Nuevo Acceso al Puerto, en zona residencial de nivel medio y medio Bajo, cuenta con una

superficie de 45.068,75 m², en donde existen 2 zonas normativas. ZM4 con un 53,15% del predio y ZR4 con un 46,85% del predio.

Se reconoce que el terreno cuenta con una buena accesibilidad desde el centro de la ciudad y con fácil acceso a vías estructurantes,

que conectan con rutas intercomunales. Inserto en una zona fundamentalmente residencial.

Terreno con aptitud inmobiliaria para edificación de casas y/o edificación de 5 pisos.

Rol(es)

-

REAL DATA S.A.

Tasador

Visador RD

16300569-7

El profesional que firma declara lo siguiente: 1.- Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro,

interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma

independiente. 2.- Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de

la tasación. 3.- Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La

información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4.- Que todos

los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están

mencionados. 5.- Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en

este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente

responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al articulo 168 del

Nuevo Reglamento de Sociedades Anónimas publicado el 06/07/2012. 6.- Que se mantendrá

un nivel de confidencialidad de la información obtenida, acorde a las exigencias del cliente,

que desde ya declara conocer y aceptar.

Francisco Jeria Durán

Claudia Vergara H. Arquitecto

Avalúo $ 277.569

Código RD

Nº solicitante

Fecha tasación

Visita original

82777100-7

PAR-3919

-

30/01/2019

05/04/2018

27.547,11Valor UF

Rut

Ajuste Prendas

Calidad garantía

1.084.827.229

Casa Matriz

82777100-7

Si

39.381

Oficina


ValparaísoRegiónSan Antonio

INFORME DE TASACION URBANA

UF

Rut


Diego Tagle

Solicitante

Ejecutivo

Cliente

Dirección

(1).- Terreno en 2 zonas normativas, en zona de nivel medio y medio bajo.

(2).- Terreno con afectaciones a utilidad publica, por apertura de calle Manuel Montt Torres; apertura calle Copiapó; y ensanche de Pasaje 13

Ensenada. Superficies aproximadas, se recomienda obtener certificados.

(3).- Se recomienda acreditar factibilidad sanitaria. Valor de tasación condicionado al aporte de documentos técnico legales que lo certifiquen.

(4).- Se realizan dos ejercicios Residuales optando por un mix de productos, que si bien pudiera implicar un menor retorno, diversifica la oferta

acelerando las ventas.

(5)-. La visita a la propiedad fue realizada originalmente en abril de 2018. Se asume que todas las condiciones descritas se mantienen iguales.

Aceptable

Media

Si

867.861.784 31.505

35.443 976.344.507

-

1.084.827.229

VALOR LIQUIDACION

976.344.507

TOTAL AJUSTE (SBIF)

VALOR GARANTIA

-

Terreno

Agricola

Tipo bien

Destino SII

Unidad(es)

Liquidez

Mercado objetivo

(ver advertencias)

Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII)

PLANO DE CALLES CERCANAS

Contexto inmediato

(Marcar contorno de la propiedad)

CARACTERIZACION DEL SECTOR Y LA PROPIEDAD PAR-3919

Dirección: N° solicitud

Comuna: Región:

ANTECEDENTES TECNICO LEGALES Y ORIGEN DE LAS SUPERFICIES

SI Escrituras SI Plano del terreno

NO Expediente DOM NO Planos de arquitectura

NO Certificado de Informes Previos NO Cert. de expropiación

CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR

Calidad general de la urbanización Condiciones específicas del sector:

Usos predominantes Agua potable

Calzada Alcantarillado

Acera Electricidad

Paisajismo Gas

NORMATIVA Fuente:

ZONA EDIFICACION USOS DE SUELO : Residencial Mixta

Usos de suelo principales:

Usos de suelo prohibidos:

VISTAS GENERALES DEL TERRENO

FOTO PRESPECTIVA GOOGLE EARTH

Vista inclinada; señala relieve o

contexto edificado

DESCRIPCION DEL TERRENO

DESLINDES Y SUPERFICIE DEL TERRENO

Norte : En metros con Superficie total

Sur : En metros con Cesión U.P.

Oriente : En metros con

Poniente : En metros con195,00 Apertura calle Manuel Montt

Nuevo acceso al puerto

Antiguo camino a Fundo Llolleo

-

Valparaíso


San Antonio

Residencial

Otros

Se cuenta con antecedente de expropiación de plano de vialidad y detalle

de PRC.

Red pública Zona urbanizada, con buena accesibilidad, enfocado en segmento medio y

medio bajo, en predio vecino cuenta con sub estación eléctrica.

Distanciamientos según OGUC.Asfalto

Cemento

No considera

Frente predial mínimo

% ocup. de suelo

Constructibidad base

Altura edificación

Sup. predial mínima

42.440,75

Red pública

Red aérea

ZR4 Y ZM4

500

Red condominio

160 - 350

Cuenta con 2 zonas normativas, ver anexos PRC.

m²

m

%

Distancia medianero

Calle Maule

Sistema agrupamiento

Densidad habitacional

195,00

300,00

Cuenta con 2 zonas normativas, ver anexos PRC.

m

h/há

AISL.-PAR.

Terreno de forma semi regular, en sector sur de Barrancas, San Antonio, cuenta con topografía de pendiente leve, semi

plano, eriazo, cuenta con zonas despejadas y otras con vegetación de baja altura. Con buen grado de exposición desde

Nuevo acceso al puerto, con buena conectividad y proximidad a servicios y comercio de escala vecinal en barrio de nivel

medio y medio bajo.

Terreno cuenta con una superficie de 46.067,75m² totales, con una superficie de 3628m² afecta a expropiación por apertura

de Avenida Manuel Montt. Predio cuenta con 2 zonas normativas. ZM4 con un 53,15% del predio y ZR4 con un 46,85% del

predio. Terreno con aptitud inmobiliaria para edificación de casas y/o edificación de 5 pisos.

46.068,75

125,00 3.628,00

Superficie

neta

METODOS DE VALORACION


T: 56 2 2232 9560 - email: [email protected] - www.realdata.cl


METODO DE COMPARACION DE MERCADO

Dirección Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) N° solicitud PAR-3919

Comuna San Antonio Tipo de bien Terreno

PLANO DE EMPLAZAMIENTO DE LAS REFERENCIAS

REFERENCIA | OFERTAS DE TERRENOS

Nº Fecha Dirección referencias Fuente/ Teléfono/ Comentarios Comp. Sup. Terr. Total UF UF/m² T. a

1 dic-17 Cerro Panteón CPI 3759040 Superior 2.600,0 20.800 8,00 2 ene-18 Los Geranios/LLO LLEO CPI 3801007 Comp. 1.050,0 3.150 3,00 3 oct-17 Zona emergente de San Antonio CPI 3650577 Comp. 7.600,0 13.900 1,83 4 ene-18 Los Geranios/LLO LLEO CPI 3812048 Comp. 10.000,0 30.000 3,00 5 nov-17 Los Aromos, sector comercial Llo-lleo CPI 3726714 Superior 15.984,0 159.840 10,00 6 nov-17

San Antonio - V Región/Camino San Juan

-CPI 3726863 Comp. 19.830,0 25.800 1,30

7 mar-17 Diego Dublé Urrutia 240 CPI 3269017 Superior 6.000,0 24.104 4,02 8 ene-18 Baquedano / Las Ñipas CPI 3787942 Superior 3.600,0 14.400 4,00 9 nov-17 Leyda CPI 3720896 Inferior 40.000,0 30.000 0,75

10 feb-18 Antonio Nuñez Fonseca/Borde Costero CPI 3860502 Inferior 25.000,0 14.897 0,60

PROMEDIO GENERAL DE LA MUESTRA 13.166 33.689 2,56

PROMEDIO MUESTRAS COMPARABLES 9.620 18.213 1,89

VALOR TERRENO SEGÚN COMPARABLES 63.240 1,89

VALORES DE TASACION (incluye valor de construcciones en el índice de terreno) 39.381 1,18

Tasación V/S Valor según comparables -38% -38%

ANALISIS DE LAS REFERENCIAS Y CRITERIO DE VALORIZACION

Se realiza una muestra de referencias de terrenos con diversas características, emplazados en zonas urbanas de San Antonio.

La muestra cuanta con un rango que va desde las 0,6 UF/m² hasta las 10 UF/m². La dispersión responde a el emplazamiento, aptitud y tamaño de

los testigos.

Dentro de la muestra destacan las referencias 3 y 6, terrenos con emplazamientos homologables, es decir zonas ubicadas en los límites de zonas

desarrolladas.

Las referencias 2 y 4, también consideradas como comparables, pero con un índice mayor, consistente con sus superficies.

Paralelamente se realizan dos ejercicios residuales, según normativa vigente y consistente con el mercado de productos nuevos, metodología que

entrega otra mirada de valor maximizado.

33.404

1

2 34

5

P

6

1

A

P Propiedad

Ofertas

Ventas

7

9

8

10

METODO VALOR RESIDUAL | DEPARTAMENTOS



METODO DE VALOR RESIDUAL DE TERRENOS

COMENTARIOS GENERALES - ORIGEN DE LA INFORMACION DE PROYECTO

REFERENCIAS DE UNIDADES VENDIBLES: Depto DFL-2m² útil +

50% terr.UF/m²

48,8 36,9

57,1 34,1

56,6 35,3

67,5 34,1

57,9 26,4

62,2 27,3

62,2 32,5

64,0 31,9

52,2 28,4

62,2 27,7

44,2 31,7

48,6 28,8

54,4 34,0

58,5 34,0

52,9 30,3

57,6 30,4

31,46

30,20

IMÁGENES DE PRODUCTOS DE REFERENCIA

Cumbres de Miramar

Cumbres de Miramar Cód 6236 San Antonio 9 96389600 1.800

Limache 9 94363029 2.000

San Antonio 9 96389600 1.950

Altos De San Francisco II Cód 5570

VALORES PROMEDIO SUGERIDOS PARA EL PROYECTO 1.712 56,68

Villa Alemana 9 42114335 1.750 Condominio Los Molinos Cód 7923

Altos De San Francisco II Cód 5570


San Antonio

Esta metodología permite determinar el valor maximizado de un terreno edificable que un desarrollador medio estaría

dispuesto a pagar, en función de un proyecto inmobiliario potencial. Se deben internalizar todas las inversiones, egresos

e ingresos de este proyecto el que, para efectos de tasación, debe basarse siempre en el contexto inmobiliario

observado. En el caso de terrenos con desarrollo a largo plazo, se opta por una evaluación en etapas, replicando el valor

del terreno de esa etapa en las sucesivas etapas, en los plazos de entrada al mercado de cada una.

Zona de San Antonio, presenta una escases de oferta de inmuebles nuevos enfocado en segmento medio, se registra

oferta en zonas homologables en Limache, Quilpué y Villa Alemana, considerando edificación de 5 pisos

aproximadamente con superficie en torno a los 57m², con valores en torno a las 19,6 UF/m². Toda la oferta contempla

similar nivel de terminaciones, de tipo corriente a standard.

Dirección referencial Fuente, Código o Teléfono; Comentarios UF Total

Terreno

PAR-3919

VALORES PROMEDIO 1.783

Condominio Jardines de Valdivia Cód 7642 Villa Alemana 9 97520970 1.400


Condominio Cumbres de Quilpué Cód 7152 Quilpue 9 77654368 1.720

Cumbres de Miramar Cód 6236

Condominio Cumbres de Quilpué Cód 7152 Quilpue 9 77654368 1.480

Limache 9 94363029 2.300

Condominio Don Pedro Cód 7643 Limache 9 63080197 1.530

Condominio Don Pedro Cód 7643 Limache 9 63080197 1.700

Lomas del Sol 3 – Etapa 2 Cód 7186 Quilpue 9 56672675 2.020

Lomas del Sol 3 – Etapa 2 Cód 7186 Quilpue 9 56672675 2.040



Condominio Los Molinos Cód 7923 Villa Alemana 9 42114335 1.600




IMÁGENES DE PRODUCTOS DE REFERENCIA (Continuación)

Condominio Don Pedro

Lomas del Sol 3


San Antonio Terreno

Altos de San Francisco





Condominio Jardines de Valdivia


San Antonio Terreno

Condominio Cumbres de Quilpué






San Antonio Terreno

Condominio Los Molinos


Dirección: Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) Nº solicitud

Comuna: San Antonio Tipo de bien

RESUMEN DE ANTECEDENTES Y RESULTADOS ETAPA EVALUADA

Origen proyecto evaluado:

Superficies de terreno

Terreno total (bruto) 17.272,0 m²

Terreno total (neto) 17.272,0 m²

Nº de etapas 2

Terreno neto de la etapa 8.636,0 m²

Plazo de desarrollo de la primera etapa: 2,8 años.

Superficies generales etapa Índice Por normativa base 1,60

Construcción total sobre terreno 6.237,1 m² Constructib. No considera 1,60

Superficie balcones 561,3 m² Aplicado en proyecto 0,65

Superficie zócalo (si lo hay) No considera Densidades Según normativa 500

Superficie subterráneos 363,8 m² (hab/ha) Resultante del proyecto 481

Depto DFL-2 Sup. útil* 56,70 Unidades Total de Depto DFL-2 vendibles 104

Promedio UF/m² 30,0 vendibles Nº Estacionamientos 104 / 100 UF c/u

* Incluye 50% balcón Total UF 1.701 Nº Bodegas 62,4 / 60 UF c/u

Ingresos y Egresos Construcción 18 meses

Total Ventas Etapa 190.960 UF 33 meses

Total Egresos Etapa 147.061 UF 2,8 años

Construcción y urbaniz. 119.078 UF Velocidad Mes inicio ventas 4

Costo unitario losa construcción 18,0 UF/m² de Venta Venta inicial (unid.) 3

Costos indirectos* 27.984 UF Mes estabilización 16

% Costos Indirectos / C. Constr. 24% Ventas en régimen 4

% venta mensual/ total unidades 3,0%

Rentabilidad exigida (después de impuestos)

UF/m² neto TIR proyecto puro 13,0%

1,38 TIR proyecto financiado 27,6%

Etapas y plazos totales

Nº de etapas del proyecto total 2

17.272,00 1,29 Plazo total del proyecto 2,8 años

17.272,00 1,29 Total unidades del proyecto 208

COMENTARIOS PLAZOS DE DESARROLLO POR ETAPAS

Etapa

Año de inicio

etapa

Años venta

Etapa

Valor UF/m²

actualizado

1 1,0 2,8 1,38

2 3,8 2,7 1,20

Plazos

Se optó por hacer dos residuales, departamentos y casas, mix de

productos que permite diversificar la oferta y acelerar las ventas.

Ejercicio Residual sobre la porción de terreno emplazada en zona ZM4.

El producto evaluado corresponde a referencias catastradas en San

Antonio y en otras ciudades homologables. El desarrollo se estima en

dos etapas, se le exige una TIR de 13% adecuada para este tipo de

evaluaciones. Con un año de maduración, plazo mínimo necesario para

la gestión de un proyecto de las características evaluadas.

,

Total UF

por etapa

11.926

10.403

-

-

-

-

-

-

PAR-3919

Terreno

ELABORADO POR REAL DATA DE ACUERDO A NORMATIVA Y MERCADO

Para terrenos de gran magnitud y desarrollo de largo plazo, se opta por

la evaluación de éste en etapas. El valor determinado en la primera

etapa se replica en las sucesivas etapas, en los plazos de entrada al

mercado de cada una.

Este proyecto se ha evaluado en etapas. Se presentan resultados de la

ETAPA 1 de 2

Total UF Incidencia

terreno/

ventas6%

11.926

El terreno alcanza un valor de 1,45 UF/m² neto para desarrollo inmediato. Pero se estima un plazo de 1 año(s) para poder incorporarse al mercado. El

valor se descuenta al 5% anual en ese plazo. Para REAL DATA, este ejercicio no define necesariamente el valor de tasación.

VALOR TERRENO TOTAL

Duración total de la etapa base

Superficie

terreno (m²) UF/m² bruto Total UF

22.329

VALOR TERRENO ETAPA

*Costos indirectos: Proyectos, permisos, empalmes, mitigación

vial, marketing, comercialización y administración.

METODO EVALUACION RESIDUAL DE TERRENO

FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO Código de tasación:

48 49 50

Período desde inicio de ventas 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 48 49 50

Valor promedio de la vivienda (UF) - - - - 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 - - -

Ventas Totales 1 - - - 3,1 3,2 3,2 3,2 3,2 3,3 3,3 3,3 3,4 3,4 3,4 3,5 3,5 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 - - -

Ventas Totales por período - - - 3,1 3,2 3,2 3,2 3,2 3,3 3,3 3,3 3,4 3,4 3,4 3,5 3,5 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 - - -

INGRESOS

Departamentos promesados - - - 265 268 271 274 276 279 282 285 287 290 293 296 298 309 309 - - - - - - - -

Unidades promesadas - - - 265 268 271 274 276 279 282 285 287 290 293 296 298 309 309 - - - - - - - -

Saldo venta Departamentos - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 87.555 6.189 6.189 6.189 - - -

Saldo venta unidades - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 87.555 6.189 6.189 6.189 - - -

Bodegas y Estacionam. (proporcional) - - - 21 21 22 22 22 22 23 23 23 23 23 24 24 25 25 - 7.000 495 495 495 - - -

Venta local(es) piso 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Venta local(es) piso zócalo - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Total Ingresos - - - 286 289 292 295 298 301 304 307 310 313 316 319 322 334 334 - 94.555 6.684 6.684 6.684 - - -

COSTOS

Terreno Contable - - - (19) (19) (19) (19) (20) (20) (20) (20) (20) (21) (21) (21) (21) (22) (22) - (6.200) (438) (438) (438) - - -

Construcción, Urbanización y OOCC - - - (179) (180) (182) (184) (186) (188) (190) (192) (194) (195) (197) (199) (201) (208) (208) - (58.962) (4.168) (4.168) (4.168) - - -

Proyectos - - - (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (7) (7) - (1.853) (131) (131) (131) - - -

Administración del Proyecto - - - (14) (14) (15) (15) (15) (15) (15) (15) (16) (16) (16) (16) (16) (17) (17) - (4.728) (334) (334) (334) - - -

Permisos y Derechos - - - (6) (6) (6) (6) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) - (2.075) (147) (147) (147) - - -

Marketing y Ventas - - - (315) (318) (322) (325) (328) (331) (335) (338) (341) (345) (348) (351) (354) (368) (368) (368) (368) (368) (368) (368) - - -

Total Costos - - - (539) (544) (550) (556) (561) (567) (572) (578) (584) (589) (595) (600) (606) (628) (628) (368) (74.186) (5.585) (5.585) (5.585) - - -

Utilidad Antes de Impuestos - - - (252) (255) (258) (260) (263) (265) (268) (271) (273) (276) (279) (281) (284) (294) (294) (368) 20.369 1.098 1.098 1.098 - - -

Impuesto - - - 68 69 70 70 71 72 72 73 74 74 75 76 77 79 79 99 (5.500) (297) (297) (297) - - -

UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS - - - (184) (186) (188) (190) (192) (194) (196) (198) (199) (201) (203) (205) (207) (215) (215) (268) 14.869 802 802 802 - - -

Reversiones - - - 224 226 228 231 233 235 238 240 242 245 247 249 252 261 261 - 73.818 5.218 5.218 5.218 - - -

Inversiones

Terrenos (12.522)

Proyectos, Permisos y Derechos (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) - - -

Administración del Proyecto (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) - - -

Inversión Física (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) - - - - - - - -

Total Inversión Física - (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) - - - - - - - -

FLUJO PURO a. de i. (12.522) (7.145) (7.145) (7.145) (7.174) (7.174) (7.174) (7.175) (7.175) (7.175) (7.176) (7.176) (7.176) (7.176) (7.177) (7.177) (7.177) (7.179) (7.179) (897) 93.657 5.786 5.786 5.786 - - -

FLUJO PURO d. de i. (12.522) (7.145) (7.145) (7.145) (7.106) (7.105) (7.105) (7.104) (7.104) (7.104) (7.103) (7.103) (7.102) (7.102) (7.102) (7.101) (7.101) (7.099) (7.099) (798) 88.158 5.490 5.490 5.490 - - -

Flujo Acumulado (12.522) (19.667) (26.812) (33.958) (41.063) (48.169) (55.273) (62.378) (69.482) (76.586) (83.689) (90.792) (97.894) (104.996) (112.097) (119.199) (126.299) (133.398) (140.498) (141.296) (53.138) (47.648) (42.158) (36.668) 22.905 22.905 22.905

TIR PROYECTO PURO a. de i. 17,5% anual

TIR PROYECTO PURO d. de i. 13,0% anual

FLUJO DEL FINACIAMIENTO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 48 49 50

Préstamos 0 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 0 0 0 0 0 0 0 0

Capital Adeudado 0 6.206 12.412 18.618 24.824 31.030 37.236 43.442 49.648 55.854 62.060 68.266 74.472 80.678 86.884 93.090 99.296 105.502 111.708 111.708 111.708 26.769 21.623 16.213 0 0 0

Intereses del período 0 25 51 76 101 127 153 179 204 230 257 283 309 336 362 389 416 442 469 471 109 88 66 0 0 0

Pago de Intereses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.409 471 109 88 0 0 0

Deuda Total (Capital+Intereses) 0 6.206 12.412 18.643 24.900 31.182 37.489 43.822 50.181 56.566 62.976 69.413 75.875 82.364 88.879 95.421 101.989 108.584 115.205 115.648 116.117 27.240 21.732 16.301 0 0 0

Amortización de Capital e Intereses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 89.348 5.617 5.519 5.514 0 0 0

Amortización de Capital 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 84.940 5.146 5.410 5.425 0 0 0

FLUJO PURO (12.522) (7.145) (7.145) (7.145) (7.106) (7.105) (7.105) (7.104) (7.104) (7.104) (7.103) (7.103) (7.102) (7.102) (7.102) (7.101) (7.101) (7.099) (7.099) (798) 88.158 5.490 5.490 5.490 - - -

Préstamos - 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 - - - - - - - -

Intereses - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - (4.409) (471) (109) (88) - - -

Beneficio Tributario - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1.190 127 29 24 - - -

Amortizaciones de Deuda - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - (84.940) (5.146) (5.410) (5.425) - - -

FLUJO CON FINANCIAMIENTO (12.522) (939) (939) (939) (900) (899) (899) (898) (898) (898) (897) (897) (896) (896) (896) (895) (895) (893) (893) (798) - - - - - - -

Flujo Acumulado (12.522) (13.461) (14.400) (15.340) (16.239) (17.138) (18.037) (18.936) (19.834) (20.731) (21.628) (22.525) (23.422) (24.318) (25.213) (26.108) (27.003) (27.896) (28.789) (29.587) (29.587) (29.587) (29.587) (29.587) 19.102 19.102 19.102

TIR PROYECTO FINANCIADO d. de .i. 27,6% anual

PAR-3919

METODO VALOR RESIDUAL PAR-3919


Comuna: San Antonio Tipo de bien Terreno

DEFINICIONES, APRECIACION COMERCIAL Y APLICACIÓN AL PROYECTO

REFERENCIAS DE UNIDADES VENDIBLES

m² sitio m² casa UF/m² casa

128,0 86,0 22,0

92,8 70,0 30,7

100,5 70,0 28,6

137,9 79,1 31,2

141,2 79,1 31,6

104,0 52,7 29,9

122,4 60,1 27,8

202,2 64,9 25,4

135,0 60,0 29,6

129,33 69,09 28,54

IMÁGENES DE PRODUCTOS DE REFERENCIA

Condominio Alto Limache

Villa Galilea

El Alba de Quillota Cód 6205 Quillota 9 72185662 1.647

Roberto Parra 1307 (Usada) Tel: 569 9949 6307 1.779

VALORES PROMEDIO 1.965

Este método establece una aproximación maximizada al valor de un terreno, basado en un proyecto inmobiliario potencial el que, para

efectos de tasación, debe basarse siempre en el contexto inmobiliario observado o el más asimilable. Se define como el valor que un

desarrollador medio estaría dispuesto a pagar de acuerdo a estos resultados. Una vez determinados los parámetros de superficies,

egresos e ingresos del proyecto, se disponen estos montos en un Flujo de Caja, que agrega la condición del tiempo a la evaluación.

Finalmente, el valor del terreno se determina como la variable a modificar para obtener una rentabilidad (TIR) esperada, adecuada al

mercado que se aborda.

Zona de San Antonio, presenta una escases de oferta de inmuebles nuevos enfocado en segmento medio, se registra oferta en zonas

homologables en Limache y quillota, considerando viviendas de 2 pisos aproximadamente con superficie en torno a los 70m2, con

valores en torno a las 2804UF/m2. Toda la oferta contempla similar nivel de terminaciones, de tipo corriente a standard.

Dirección referencial Fuente, Código o Teléfono; Comentarios UF Total

Villa Galilea Limache Cód 6714 Limache 9 42919684 1.890

Condominio Alto Limache Cód 6977 Limache 9 89209053 2.150

Condominio Alto Limache Cód 6977 Limache 9 89209053 2.000

Condominio República Cód 7220 Limache 332419746 2.470

Condominio República Cód 7220 Limache 332419746 2.500







El Alba de Quillota


San Antonio Terreno

Condominio República

METODO VALOR RESIDUAL (Continuación) PAR-3919


Comuna: San Antonio Tipo de bien Terreno

RESUMEN DE ANTECEDENTES Y RESULTADOS DE LA EVALUACION

Origen proyecto evaluado:

Superficies de terreno

Terreno total (bruto) 16.132,0 m²

Terreno total (neto) 16.132,0 m²

Nº de etapas 2

Plazo de desarrollo de la Etapa 1: 2 años.

Superficies construidas Etapa 1 Índice de constructibilidad

Construcción total 3.010,0 m² Por normativa

Nº total de casas de la Etapa 1 43 Aplicado en el proyecto evaluado 0,56

Vivienda promedio Densidad

Superficie lote 124,0 Según normativa 500 hab/há

Sup. construida 70,0 Resultante del proyecto 235 hab/há

Ingresos y Egresos Plazo de construcción

Valor de venta casa promedio 1.858 UF

Valor UF/m² construido 27 UF/m²

Total Ventas Etapa 79.898 UF 3

Total Egresos Etapa 61.746 UF 2

Construcción y urbaniz. 51.091 9

Costo UF/m² por m² constr. 17,0 2

Costos indirectos* 10.655

% C.Ind. / C. Constr. 21%

Rentabilidad exigida e incidencia terreno

UF/m² útil TIR proyecto puro 13,0%

1,11 TIR proyecto financiado 0,0%

Etapas y plazos totales

Nº de etapas del proyecto total 2

Período de maduración proyecto 1 año(s)

16.132,00 1,06 Plazo total del proyecto 3,9 años

16.132,00 1,06 Total viviendas del proyecto 86

COMENTARIOS PLAZOS DE DESARROLLO POR ETAPAS

Etapa

Año de inicio

etapa

Años venta

Etapa

Valor UF/m²

actualizado

1 1,0 2,0 1,11

2 3,0 1,9 1,01

Tasa de descuento anual aplicada = 5% anual

Venta inicial (unid.)

ELABORADO POR REAL DATA DE ACUERDO A NORMATIVA Y MERCADO

Para terrenos de gran magnitud y desarrollo de largo plazo, se opta por

la evaluación de éste en etapas. El valor determinado en la primera

etapa se replica en las sucesivas etapas, en los plazos de entrada al

mercado de cada una.

Proyecto evaluado en etapas. Se presentan resultados de la

Etapa 1 de 2.Terreno neto de la Etapa 1 8.066,0 m²

12 meses

Duración total de la primera etapa24 meses

2,0 años

Mes inicio ventas

17.109

Mes estabilización

Ventas en régimen

*Costos indirectos: Proyectos, permisos, empalmes, mitigación vial, marketing,

comercialización y administración inmobiliaria.

VALOR TERRENO ETAPA

Total UF Incidencia

terreno/

ventas11%

8.972

El terreno alcanza un valor de 1,16789887262536 UF/m² neto para desarrollo inmediato. Pero se estima un plazo de 1 año(s) para poder incorporarse

al mercado. El valor se descuenta al 5% anual en ese plazo. Para REAL DATA, este ejercicio no define necesariamente el valor de tasación.

VALOR TERRENO TOTAL

Superficie

terreno (m²)UF/m² bruto Total UF

Se optó por hacer dos residuales, departamentos y casas,

mix de productos que permite diversificar la oferta y

acelerar las ventas.

Ejercicio Residual sobre la porción de terreno emplazada en

zona ZR4. El producto evaluado corresponde a referencias

emplazadas en ciudades homologables, dada la inexistencia de

ofertas nuevas en San Antonio. El desarrollo se estima en dos

etapas, se le exige una TIR de 13% adecuada para este tipo de

evaluaciones. Con un año de maduración, plazo mínimo

necesario para la gestión de un proyecto de las características

evaluadas

Total UF

por etapa

8.972

8.138

-

-

-

-

-

-

-

-

METODO VALOR RESIDUAL 48 49 50

FLUJO DE CAJA DEL PROYECTOPeríodo desde inicio de ventas 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 48 49 50

Valor promedio de la vivienda (UF) - - - 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 - - -

Ventas (unidades) - - 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 - - -

Ventas Totales por período - - 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 - - -

INGRESOS

Casas promesadas - - 186 186 186 186 186 186 186 186 186 186 186 - - - - - - - - -

Saldo venta Casas - - - - - - - - - - - - - 38.834 3.716 3.716 3.716 3.716 3.716 - - -

Total Ingresos - - 186 186 186 186 186 186 186 186 186 186 186 38.834 3.716 3.716 3.716 3.716 3.716 - - -

COSTOS

Terreno Contable - - (22) (22) (22) (22) (22) (22) (22) (22) (22) (22) (22) (4.579) (438) (438) (438) (438) (438) - - -

Construcción, Urbanización y OOCC - - (119) (119) (119) (119) (119) (119) (119) (119) (119) (119) (119) (24.833) (2.376) (2.376) (2.376) (2.376) (2.376) - - -

Proyectos - - (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (614) (59) (59) (59) (59) (59) - - -

Administración del Proyecto - - (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (1.553) (149) (149) (149) (149) (149) - - -

Permisos y Derechos - - (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (875) (84) (84) (84) (84) (84) - - -

Marketing y Ventas - - (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) - - -

Total Costos - - (360) (360) (360) (360) (360) (360) (360) (360) (360) (360) (360) (32.659) (3.310) (3.310) (3.310) (3.310) (3.310) - - -

Utilidad Antes de Impuestos - - (174) (174) (174) (174) (174) (174) (174) (174) (174) (174) (174) 6.175 406 406 406 406 406 - - -

Impuesto - - 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 (1.667) (110) (110) (110) (110) (110) - - -

UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS - - (127) (127) (127) (127) (127) (127) (127) (127) (127) (127) (127) 4.508 296 296 296 296 296 - - -

Reversiones - - 155 155 155 155 155 155 155 155 155 155 155 32.454 3.106 3.106 3.106 3.106 3.106 - - -

Inversiones

Terrenos (9.420)

Permisos y Derechos (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) - - -

Administración del Proyecto (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) - - -

Inversión Física (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) - - - - - - - - - -

FLUJO PURO d. de .i (9.420) (4.466) (4.466) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (227) 38.422 3.304 3.304 3.304 3.304 3.304 - - -

FLUJO PURO d. de .i (9.420) (4.466) (4.466) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (180) 36.754 3.194 3.194 3.194 3.194 3.194 - - -

Flujo Acumulado (9.420) (13.886) (18.352) (22.789) (27.227) (31.664) (36.102) (40.539) (44.976) (49.414) (53.851) (58.289) (62.726) (62.906) (26.152) (22.958) (19.764) (16.570) (13.376) (10.182) 7.638 7.638 7.638

TIR PROYECTO PURO antes de impuestos 16,9% anual

TIR PROYECTO PURO después de imp. 13,0% anual

% financiado de la construcción 97,5%

Tasa de interés anual 5,00%Tasa de interés mensual 0,41%

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 48 49 50

Deuda Total (Capital+Intereses) 0 4.151 8.303 12.471 16.656 20.858 25.078 29.314 33.568 37.838 42.127 46.432 50.755 50.944 51.151 14.244 11.051 7.887 4.713 1.529 0 0 0

Amortización de Capital e Intereses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 37.115 3.250 3.209 3.206 3.203 1.529 0 0 0

Amortización de Capital 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 35.780 3.042 3.152 3.161 3.171 1.510 0 0 0

FLUJO PROYECTO PURO (9.420) (4.466) (4.466) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (180) 36.754 3.194 3.194 3.194 3.194 3.194 - - -

Préstamos - 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 - - - - - - - - - -

Intereses - - - - - - - - - - - - - - (1.334) (208) (57) (45) (32) (19) - - -

Beneficio Tributario - - - - - - - - - - - - - - 360 56 15 12 9 5 - - -

Amortizaciones de Deuda - - - - - - - - - - - - - - (35.780) (3.042) (3.152) (3.161) (3.171) (1.510) - - -

FLUJO CON FINANCIAMIENTO (9.420) (314) (314) (286) (286) (286) (286) (286) (286) (286) (286) (286) (286) (180) - - - - - 1.670 - - -

Flujo Acumulado (9.420) (9.735) (10.049) (10.335) (10.621) (10.907) (11.193) (11.479) (11.765) (12.051) (12.337) (12.623) (12.910) (13.089) (13.089) (13.089) (13.089) (13.089) (13.089) (11.419) 6.396 6.396 6.396

TIR PROYECTO FINANCIADO d. de .i. 26,6% anual

CUADRO DE VALORACION DE LA PROPIEDAD -

Dirección Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) N° solicitud

Comuna San Antonio Tipo de bien Terreno

N° Tipo

UF/m²

base

Factor

Mercado

UF/m²

tasación Total UF Total $

1 Terr 1,29 1,00 1,29 22.281 613.773.852

2 Terr 1,06 1,00 1,06 17.100 471.053.377

3 Terr - - - -

4 Terr - - - -

5 Terr - - - -

SUBTOTAL TERRENOS 1,18 39.381 1.084.827.229

SUBTOTAL EDIFICACIONES - - -

SUBTOTAL OO.CC. - -

Valor de la UF: $ 27.547,11 VALOR TASACION 39.381 1.084.827.229

DIAGRAMA DE IDENTIFICACION DE LOS TERRENOS TASADOS

Afectación AUP Copiapó (5.653m²) -

Afectación AUP Pje.13 Ensenada (3.983,75m²) -

33.404,00

-

Nombre del ítem valorizado

Terreno Zona ZM4 - Departamentos

Terreno Zona ZR4 - Casas

Afectación AUP Manuel Montt (3.028m²)

Superf. m²

17.272,00

16.132,00

-

Atendiendo las características del mercado en el cual se inserta el terreno tasado, con un escaso universo de activosdirectamente comparables, cobra especial relevancia el resultado de los ejercicios de análisis de valor residual, comoindicativos de un precio fundamentado en el ejercicio práctico que realizan los potenciales demandantes de tierra paragenerar con esta un negocio rentable de riesgo medio.

El resultado conjunto de los análisis de valor residual concluye en 1,18 UF/m2 para 33.404m2, encontrándoserazonablemente ajustado sobre a los referentes considerados de manera preliminar como los más comparables (3 y 6)que promedian 1,45 UF/m2 para 13.715 m2, asumiéndose que se trata de valores de oferta sujetos a descuentos yademás tratan de superficies menores y más líquidas.

De acuerdo a lo expresado, se estima que la convergencia entre la comparación de mercado inicial y resultado delanálisis residual, permite establece que éste último entrega un índice de valor de suelo razonable para establecerlocomo una aproximación muy cercana al valor de tasación comercial.


ANTECEDENTES

COMPLEMENTARIOS


T: 56 2 2232 9560 - email: [email protected] - www.realdata.cl

PLANOS GENERALES DE UBICACIÓN

Dirección: N° solicitud:

Comuna: Tipo bien

Plano de vialidad (escala general)

Imagen satelital Google Earth (escala próxima)

COORDENADAS S.I.G. ° ' " Lat - S Long - O

Latitud - Sur 33 36 2,33 33,6006 71,6016

Longitud - Oeste 71 36 5,77


San Antonio

-33,6006-71,6016

PAR-3919

Terreno

P

PLANOS PROPIEDAD


Comuna: Tipo bien

46.068,75 Lote Superficie Bruta

Terreno

PAR-3919Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII)

San Antonio

FOTOGRAFIAS PROPIEDAD


Comuna: Tipo bien

Entorno zona Poniente

Insertar Fotografía de Fachada Principal

Insertar Fotografía de vista interior de Recintos PrincipalesInsertar Fotografía de vista interior de Recintos Principales

o Ampliaciones

Terreno


San Antonio

Vista desde el sur Vista desde el sur

Insertar Fotografía de vista interior de Recintos Principales

Húmedos (Baño)

Insertar Fotografía de vista exterior de fachada posterior,

ampliaciones, obras complementarias u otros.

Vista desde el sur Vista desde el sur


o Ampliaciones


Húmedos (Cocina)

Insertar Fotografía del Sector

Entorno zona Poniente

Vista desde el Oriente Vista desde el Oriente

FOTOGRAFIAS PROPIEDAD


Comuna: Tipo bien


San Antonio Terreno

Insertar Fotografía del Sector Insertar Fotografía de Fachada Principal

Vista desde el Poniente Vista desde el Poniente

Insertar Fotografía de vista interior de Recintos PrincipalesInsertar Fotografía de vista interior de Recintos Principales

o Ampliaciones

Vista desde el Poniente Zona central terreno

Zona central terreno Zona central terreno


o Ampliaciones


Húmedos (Cocina)

Zona central terreno Zona central terreno


Húmedos (Baño)

Insertar Fotografía de vista exterior de fachada posterior,

ampliaciones, obras complementarias u otros.

ANTECEDENTES SII


Comuna: Tipo bien:


San Antonio Terreno

ANEXO DE NORMATIVA


Comuna: Tipo bien:


San Antonio

PAR-3919

Terreno

ANEXO DE NORMATIVA


Comuna: Tipo bien:


San Antonio Terreno

Vialidad y afectaciones

ANEXO DE NORMATIVA


Comuna: Tipo bien:


San Antonio Terreno

METODOLOGIAS DE VALORIZACION

Dirección: Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) N° solicitud: PAR-3919

Comuna: San Antonio Región: Terreno

D. Método de

Valor Residual

de Terrenos

Permite determinar el valor maximizado para un terreno con potencial de desarrollo inmobiliario, que un gestor

medio estaría dispuesto a pagar, en función de un proyecto potencial. Para ello se definen las inversiones,

egresos e ingresos de este proyecto. Para los objetivos de la tasación, los parámetros del proyecto deben

basarse siempre en el contexto inmobiliario observado. Las variables necesarias corresponden principalmente a:

• Superficie edificable

• Unidades de casas/departamentos/oficinas/lotes

• Valores de venta

• Plazos de venta de las unidades

• Costos de construcción

• Costos indirectos (permisos, proyectos, empalmes, mitigaciones, etc.)

• Se debe definir la rentabilidad o tasa de descuento que se exigirá al proyecto, basado en tasas convencionales

de mercado.

Con todos estos parámetros definidos, se determina el valor de terreno como variable a despejar, conocida la

rentabilidad meta del proyecto (en base a su TIR). Se habla de valor maximizado, toda vez que este proyecto

teórico no internaliza en su evaluación factores de riesgo o incertidumbres del contexto, aplicación de normas o

del mercado al que apunta el desarrollo.

1. Método

Comparativo

Considera la asignación de un valor a la propiedad en base a la comparación de ésta con otros bienes de

similares características u homologables de acuerdo a criterios objetivos (ubicación, emplazamiento, programa,

calidad constructiva entre otros). Las fuentes utilizadas son la base de datos de REALDATA levantada de

transacciones del Conservador de Bienes Raíces y de las propias tasaciones de nuestra oficina y las ofertas

detectadas en medios escritos o portales inmobiliarios.

Típicamente este criterio se aplica para todas las tasaciones realizadas por nuestra oficina, tanto de orden

hipotecario como para garantías de oficinas, locales comerciales y otros similares. No obstante, en casos de

propiedades de características muy particulares, la comparación con otras propiedades no resulta del todo

aplicable.

B. Valor Físico o

Valor de

Reposición

Depreciado

Consiste en asignar a) valor al terreno en función de los valores registrados en emplazamientos alternativos para

la actividad que se desarrolla en la propiedad; ya sea por referencias directas en el sector o por homologación

con sectores similares con oferta de suelo a la fecha y b) el valor físico de las construcciones, que corresponde al

costo de reposición a nuevo del bien, incluidos los costos indirectos de su ejecución, depreciado según la

antigüedad de sus componentes, grado de obsolescencia y estado de mantención.

La depreciación de las obras se estimará de acuerdo a su edad efectiva en años y su expectativa de vida en

años, utilizando las tablas de Marshall & Swift, consultora norteamericana con amplia experiencia en este rubro y

el modelo de depreciación de Ross & Heidecke.

Normalmente, esta corresponde a la valorización más conservadora de un inmueble, pero permite a la vez fijar

una cota con bastante objetividad, esta es la razón por la que estimamos siempre útil su aplicación.

C. Valor por

Capitalización

de Rentas

En propiedades con destino comercial y en oficinas, a menudo el régimen de arriendo que alcanzan constituye un

soporte para justificar el valor de una propiedad. Esta aproximación consiste en correlacionar el canon de

arriendo con un plazo de contrato, una tasa de rentabilidad (o reflejo de riesgo) y el valor residual del bien o del

flujo.

Normalmente, este criterio soporta un valor superior al valor físico de los inmuebles, y debe ser considerado para

no subvalorar la capacidad de pago de un bien raíz. Para su aplicación se requiere:

• Estimar los flujos de caja de ingreso o de pago, imputables al inmueble hasta el final de su vida útil o del período

considerado.

• Estimar el valor mercado previsible al final de su vida útil o del período . Otra opción es la de continuar el

arriendo en forma perpetua, estableciendo las nuevas condiciones una vez terminado el período de arriendo final.

En este caso, se utilizará la primera alternativa.

• Elegir tipo de actualización (tasa porcentual representativa) dependiendo del riesgo y grado de demanda de

cada tipo de inmueble.

Para estimar los flujos de caja futuros se debe aplicar un criterio de prudencia, utilizando una hipótesis de la

situación más probable. Si son arriendos con ocupación actual, la probabilidad de ocupación futura, las

condiciones del contrato de arriendo legales y pactadas, las rentas, plazos y morosidades. Además se debe

considerar si los gastos que se generen son o serán pagados por el arrendador o el arrendatario.

IÓN · 2019. 10. 2. · Objetivo Solicitante: Comuna: Región : PAR-3919 TASACION URBANA IÓN...

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