Independencia Asset Management LLC Fondo Independencia ... · Ingeniero Comercial - Pontificia...

Independencia Asset Management LLC

Fondo Independencia Core US I

Nueva Colocación de Cuotas

Montevideo

Uruguay

Boston

Miami

USA

SantiagoChile

IndependenciaFondos de Inversión 2

Los resultados futuros diferirán y podrían diferir materialmente de los discutidos o implícitos en esta presentación como resultado de varios

factores, incluidas las condiciones económicas, competitivas, regulatorias o de mercado futuras o futuras decisiones comerciales y su efecto

en la liquidez y condiciones financieras de nuestros arrendatarios. Los factores acá indicados no son taxativos y por lo tanto en el futuro

distintos y adicionales factores podrían interferir y afectar nuestros resultados. Antes de invertir con Independencia Internacional

Administradora General de Fondos S.A. , los inversionistas deben ser conscientes de los riesgos, incertidumbres propias de cualquier tipo de

negocio, los resultados de las operaciones y las condiciones financieras de la Compañía. Si bien la Administradora ha estado involucrada en

emprendimientos exitosos previos, los inversionistas deben tener en cuenta de que la rentabilidad obtenida en el pasado no garantiza que

ella se repita en el futuro y no deberían basarse únicamente en dicho desempeño pasado al tomar su decisión de inversión.

DISCLAIMER

IndependenciaFondos de Inversión 3Fondos de Inversión


• Fundada el año 2005 entre Fernando Sánchez y Claudio Zichy, Independencia Asset Management LLC

(“IAM LLC”), filial de Independencia S.A., nace como la entidad que llevaría a cabo el plan de

inversiones del Fondo Rentas Inmobiliarias en EE.UU., enfocado específicamente en propiedades con

renta estabilizada.

• Con el paso del tiempo, y tras dimensionar la profundidad del mercado de Estados Unidos, IAM LLC se

abre a la estructuración de vehículos de “private equity” con el fin de abarcar segmentos de inversión de

mayor rentabilidad, como “value added”.

• A partir del año 2008 y tras la crisis inmobiliaria en Estados Unidos, IAM LLC reorganiza la estrategia de

los vehículos de los privados con el fin de poder capturar las oportunidades de inversión en activos de

bajo riesgo a precios de descuento generados por la crisis.

• Desde 2008 a la fecha IAM LLC se ha especializado en la búsqueda de activos de bajo riesgo en

ciudades primarias, secundarias y terciarias, que posean buenos fundamentos económicos. Para esta

estrategia Independencia ha creado una red de más de 15 socios locales quienes actúan como

proveedores de oportunidades así como gestores inmobiliarios de los negocios mismos.

• A la fecha IAM LLC cuenta con USD 2.000 MM en activos bajo administración y el flujo de negocios

supera los USD 3.500 MM al año lo que equivale a evaluar más de 250 oportunidades por ejercicio.



UruguayChile

USA

Fondo Rentas Inmobiliarias USD $ 814 MM

Independencia Asset Management LLC USD $ 2.000 MM

Fondo Rentas Inmobiliarias Uruguay USD $ 60 MM

Fondos administrados por Independencia S.A.:


Independencia Asset Management

34PROPIEDADES

BAJO

ADMINISTRACIÓN

2BILLIONS

EN AUM

18%RENTABILIDAD

PROMEDIO DE

VENTAS DESDE

2011 (15 VENTAS)

197VEHÍCULOS

PARA

ESTRUCTURAR

LAS

INVERSIONES

5,13AÑOS

REMANENTES DE

CONTRATO EN

PROMEDIO

250NEGOCIOS

ANALIZADOS AL

AÑO

9%DIVIDENDO

PROMEDIO

DESDE

2011

750MM EN EQUITY

90,6%

OCUPACIÓN

PROMEDIO DEL

PORTFOLIO

16GENERAL

PARTNERS


Asesores LegalesDirectorio de la Administradora

Claudio Zichy

Socio Gestor

Fernando Sánchez

Presidente

Francisco Herrera

Director

Mónica Schmutzer

Director

Mónica Braun

Director

Fernando Barros

Director

Isabel Calvo

M. Jesús Rabat

Rene Cardosso

Ejecutivos de Negocios

Jason Rabin

Director de

Adquisiciones

Independencia Asset

Management LLC

Alfredo Martínez

Juan Jorge Lazo

Robert P. Butler

Acquisitions and

Asset Management

Department

Directorio

Ignacio Ossandón

Gerente General

Felipe Figueroa

Director Asset

Management

Independencia

Internacional AGF

Mónica

Weinhold

Controller

Claudio Zichy

Laura Dambolena

Mariana Osorio

Juan GiraldoContabilidad y Control de Gestión

Carlos Da Costa

Pamela Escobar

Contabilidad

M. Jesús Pérez

Veronica Merino

Legales y Compliance

Arlette Vera

Administración

Independencia

Capital LLC

Rod Lauredo

Director Inversiones

Deuda

Nicolas Parot

Origination and

Portfolio Manager

Estructura IAM LLC

Independencia Asset Management LLC, Equipo

Juan C. Sánchez

Director New

England


• Fernando Sánchez – Presidente: Ingeniero Comercial - Pontificia Universidad Católica de Chile.

Fundador de Independencia AFI. Participó en la puesta en marcha del sistema AFP entre 1981 y 1988. Posteriormente en

1990, fundó Rentas Inmobiliarias SA, sociedad inmobiliaria de giro exclusivo con los aportes de las principales AFP chilenas.

Rentas Inmobiliarias S.A. dio origen al Fondo del mismo nombre, líder absoluto en la inversión en propiedades de renta,

ubicadas en Chile y USA, que es administrado por Independencia AFI. Actualmente es Presidente y miembro del directorio

de Independencia S.A. Participa activamente de las decisiones y control de las inversiones nuevas y actuales.

• Claudio Zichy – Director Ejecutivo: Ingeniero Industrial - Pontificia Universidad Católica Argentina. Empresario con más

de 14 años de experiencia en Negocios Internacionales. Responsable de implementar el plan de inversiones de

Independencia en USA desde su comienzo. Actualmente es el encargado de presentar las oportunidades de inversión y de

la gestión de las actuales inversiones, pues está en relación directa con brokers, General Partners y la red de contactos en el

mercado americano.

• Mónica Braun – Directora. Ingeniero Comercial - Pontificia Universidad Católica de Chile. 15 años de experiencia en la

administración de Fondos de Inversión de Independencia S.A, con un fuerte enfoque en la estructuración de Fondos Privados.

Desde el año 2005 estuvo a cargo de la gestión de los negocios inmobiliarios en EE.UU. con un especial énfasis en la relación con

los inversionistas. Desde agosto de 2015 es Directora de Independencia Internacional S.A.

• Mónica Schmutzer – Directora. Ingeniero Comercial - Pontificia Universidad Católica de Chile. Durante 12 años ejerció el

cargo de Gerente Inmobiliario de Independencia S.A. Actualmente es miembro Comité de Inversiones Internacionales de

Independencia, Directora de Independencia Internacional S.A. y dirige ´emprendimientos propios en el rubro hotelero e inmobiliario.

Independencia Asset Management LLC, Equipo, Comité de Inversiones


Independencia Asset Management LLC, Proceso Inversión.

Más de 400

oportunidades de

inversión cada

año.

Primera selección: Mercado,

volumen de la inversión, tipo de

Inversión (Core, Core plus, etc..)

Solo 250 son

estudiados y

analizados.

Segunda selección: El equipo

de adquisiones evalúa la

inversión, su relación

riesgo/retorno y las posibles

alternativas de financiamiento.

Solo 8-10, son

llevados al comité

de inversiones.

Proceso Final: Tomando en cuenta el

precio definido en “B&F”, el comité de

inversiones analiza la inversión y si se

ajusta a la estrategia de IAM LLC,

aprueba la compra.

Inicio del proceso

de compra.

Firma del P&S

(Purchase and

Sale Agreement).

Contrato no vinculante que da

incio al proceso de Due

Dilligence (Contratos, legales,

ingenieriles) 30 días.

Fin del Proceso de

Due Dilligence y

pago del deposito

Hard.

Al finalizar el proceso de

DD, se hace un depósito

vinculante del orden de

USD $ 1 MM – 3 MM.

Fin del proceso de

Compra.

Análisis concreto y cierre de las

opciones de financiamiento.

Comienza la licitación

del proyecto. 1°, 2°

ronda y “Best and

Finals”.


Independencia Asset Management LLC, Rol de socios locales

En EEUU hay 50 Estados, dentro de los cuales hay más de 60 ciudades con un mercado de

oficinas relevante, las cuales suman cerca de 4 mil millones de pies cuadrados.

Esta profundidad del mercado hace necesario contar con socios locales en cada zona o mercado,

quienes conocen las dinámicas específicas de cada uno de estos y la mejor manera de agregar

valor.

Con una inversión real de su capital nuestros socios son los encargados de la gestión de cada uno

de los activos y son los encargados de presentar las distintas oportunidades de inversión.

Mercados donde IAM tiene

socios con presencia activa


Independencia Asset Management LLC, Red de socios locales

A través de exhaustivos procesos de selección, IAM ha ido y continúa formando su red de socios locales, fijándose como

paramentos básicos las siguientes características que un GP (socio local) debiese cumplir:

1. Presencia local en los mercados donde opere: Son compañías de tamaño medio, dedicadas a la gestión inmobiliaria de una

ciudad especifica o de una zona de EEUU.

2. Estándar Institucional en estructuras y procesos de toma de decisiones: IAM LLC invierte siempre con socios que

cumplan requerimientos institucionales, esto que comenzó para dar sustento al plan de internacionalización del Fondo Rentas

Inmobiliarias se volvió en un requerimiento para todas las inversiones de Independencia Asset Management ya sea que

inviertan institucionales o no.

3. Foco similar en cuanto a las estrategias de inversión de largo plazo: si bien tienen otras líneas de negocios deben cumplir

cierta “expertise” en el tipo de activos que busca IAM.

4. Deben invertir en conjunto con IAM LLC: Desde un 5% hasta un 10% en los proyectos que desarrollamos, de esa manera se

alinean los incentivos como principio fundamental de las asociación.


Mercado Inmobiliario Estados Unidos, Oportunidad



Independencia Asset Management LLC, Atractivo de invertir en bienes raíces

comerciales en Estados Unidos.

Si bien los CAP Rates se han ido comprimiendo en los últimos años, dado los actuales niveles en las tasas

de interés en USA, aún se pueden obtener rentabilidades sobre el promedio histórico para esta clase de

activos. Luego, los Bienes Raíces Comerciales son aún una alternativa atractiva en su relación riesgo-

retorno.

Fuente: Wells Fargo Securities, Commercial Real Estate Q1 2019


Propuesta de Inversión



Independencia Asset Management LLC, Propuesta de Inversión.

Inversiones en propiedades estabilizadas, con una ocupación mayor al 80% y con un flujo de

fondos predecible. Activos generalmente localizados dentro de grandes ciudades. Se realizan con

una estructura de capital y deuda conservadora.

Las inversiones se realizan en propiedades localizadas en mercados urbanos o suburbanos

consolidados, que presentan un alto nivel de ocupación pero que requieren de algún tipo de

mejora. Se realizan con una estructura de capital y deuda más agresiva y proporcionan un flujo de

fondos predecible.

Las inversiones son en bienes raíces que exhiben problemas operacionales o de gestión,

requieren de mejoras físicas y/o sufren de restricciones de capital. Usualmente, el horizonte de

inversión es mucho más corto que el de una estrategia core/core plus y no está restringida a

mercados consolidados.

Esta estrategia requiere de un gran nivel de involucramiento. Incluye inversiones en terrenos,

desarrollos inmobiliarios, créditos respaldados en hipotecas y propiedades que exhiben

importantes problemas para su operación.

Oportunista

Value Added

Core Plus

Core


Independencia Asset Management LLC, Propuesta de Inversión, Mercados Objetivo.

• La estrategia del Fondo consistirá en invertir en activos “Core” estabilizados, con una

atractiva relación riesgo retorno, que nos permita mantener flujos estables, pero con

excelentes perspectivas de apreciaciones de valor.

• La búsqueda de inversiones será en aquellos mercados y submercados que cumplan los

requisitos necesarios para ajustarse a la estrategia del Fondo, es decir, Mercados Core.

¿Que se entiende por un mercado Core?

Mercado Líquido Fácil desinversión

Mercado Profundo Absorción neta positiva en el tiempo Net absorption / Inventory

Oferta limitada de

metros cuadrados

Niveles de vacancia bajos, limitaciones a la

nueva construcción.

10%-12%

Vacancia histórica


Independencia Asset Management LLC, Propuesta de Inversión, Ejemplos de

Mercados Objetivo.

Mercado Profundidad: Absorción Neta/ Inventario (promedio 10 años)

Vacancia:(promedio 10 años)

Boston, MA +0,16% 10,51%

Washington DC +0,527% 11,3%

San Francisco, CA +1,2% 11,8%

Seattle, WA +1,45% 13%

New York City -0,1% ( +0,46% si se saca 2008-9) 10,4%

San Diego, CA +0,91% 15%

Estos mercados además de probar su profundidad y restricciones de oferta, han mantenido

niveles razonables de liquidez aún en períodos de crisis. Luego, el Fondo buscará activos en

mercados y submercados que tengan estas características.


Independencia Asset Management LLC, Propuesta de Inversión, Ejemplos de

Mercados Objetivo.

Los mercados Core en Estados Unidos son los únicos que muestran apreciaciones sostenidas, tanto en

series de tiempo largas como cortas. Es por esto que la estrategia del Fondo Independencia US Core I se

enfocará en mercados que muestren apreciación constante a través del tiempo.

Mercados de Oficinas – Apreciaciones en periodos de inversión de 10 años:

Mercados

Core


Independencia Asset Management LLC, Propuesta de Inversión.

A pesar de que en cuanto a los

ingresos los activos “Core” muestran

ingresos moderados, en cuanto a su

apreciación histórica superan a las

diferentes categorías de activos.

Retornos de las Carteras, según horizontes de Inversión:

A medida que aumenta el horizonte

de inversión los retornos se hacen

aún mayores en esta clase de

Activos.

Retornos según tipo de cartera, serie de 14 años:


Inversiones Actuales



Independencia Asset Management LLC, Inversiones Actuales

2168 Shattuck Ave.

Berkeley, CA

110 110th Ave NE

Bellevue, WA

100 Franklin

Street, Boston, MA

Tipo Edificio Oficinas

Año Const./ Renov. 1908 / 1998

Superficie 123,950 Sf

Ocup. Compra 95%

Precio Compra USD 69.2 MM

Socio Local Synergy (5%)

Principales

Arrendatarios

Webstern Bank (16%), Lux

Research (13.9%), YMCA

(10.1%)


Term Sheet Fondo



Independencia Asset Management LLC, Term Sheet Fondo

Tamaño Inicial Fondo

Nueva Colocación de Cuotas

• US$ 95 MM

• US$ 55 MM, llevando al Fondo a 150 MM de equity

Periodo • 7 años con 2 opciones de extensión de 1 año c/u, a partir de 12/2017

Periodo de Inversión Nueva Colocación • Hasta Diciembre 2019.

Reinversión • No hay.

Management Fee • 1,1%

Succes Fee • 20% sobre 8% rentabilidad anualizada realizada en USD

Tipo de Producto • Edificios de oficinas, Centros de distribución industrial y activos Retail

selectivos en mercados relevantes de US.

Leverage • A nivel del fondo 0%, a nivel del activo hasta 66,67% .

TIR Esperada • USD 8% - USD 10% Neta de impuestos, comisiones y gastos*.

Dividendo Promedio • USD 5%-6% anual, distribuido trimestralmente.

Uso de fondos Nueva Colocación • 2-3 nuevos proyectos.

IAM LLC Commitment • 2% del Fondo.

*Con los activos que ya tiene el Fondo la TIR proyectada esperada es sobre el 9%.


Independencia Asset Management LLC, Term Sheet Fondo,

Esquema de comisiones, caso estándar.

Comisión de

Estructuración

Comisión Fija

Administración

Comisión de Éxito,

Primer “Hurdle”*

Comisión de Éxito,

Segundo “Hurdle”

General

Partner 0,5% del precio

3% de la renta

Bruta de la

propiedad

Empieza a participar del 20% del

exceso, una vez realizado el 8% de

IRR hasta el 12%.

Empieza a participar del 30%

del exceso, una vez realizado

el 12% de IRR.

Independencia -

1,1 % de los

montos invertidos

(Patrimonio)

Empieza a participar del 20% del

exceso, una vez realizado el 8% de

IRR

-

Otras comisiones e ingresos del GP con respecto a la inversión:

1. Comisión de arriendo: 2% del valor del arriendo si participó en conjunto con un corredor (el corredor se lleva otro 2%). 4% del valor del arriendo si no se involucra otro

corredor.

2. Comisión de construcción de habilitaciones: GP cobra el 5% de todas las inversiones en habilitaciones para nuevos arriendos.

3. Comisión de construcción de mejoras al edificio: GP cobra el 5% del valor de las inversiones en el edificio que superen los USD 50,000.

*Inversión Inicial del GP 10% del equity


Track Record



Independencia Asset Management LLC, Track Record, Ejemplo de Inversiones,

250 Summer St, Boston.

Resumen de la Inversión:

• En enero de 2012 IAM LLC (90%) en conjunto con Synergy

Investment (10%), adquirieron el inmueble ubicado en 250

Summer St en Boston, específicamente en el sector de

Seaport., a minutos del South Station. Este barrio ubicado en el

CBD de Boston vivió una importante transformación desde

2010 a la fecha, consolidándose como uno de los principales

polos de oficinas “brick and beam” de esa ciudad.

• El proyecto consistió en tomar ventaja de los precios a los

cuales se estaban transando los activos en ese momento y

junto a eso ser capaces de colocar el 19% de vacancia que

tenía el edificio.

• Tras una importante apreciación del inmueble, se tomó la

decisión de refinanciar la propiedad con el mismo banco,

pasando así de un total de deuda de USD $ 15,1 MM a USD

$ 24,1 MM, y distribuyendo el exceso a los aportantes.

• Hace unas semanas, una vez finalizado el plan de negocios, la

alianza entre IAM y Synergy vendió el proyecto a uno de los

fondos de Morgan Stanley, alcanzando una rentabilidad sobre

el 25% neta para los aportantes y un MOIC de 2,4x.

Precio de Compra

TIRProyectada

Precio de Venta

TIR Final

$ 25,000,000 11,45% $ 62,200,000 24,31%


Precio de Compra

TIR Proyectada

Precio de Venta

TIRFinal

$ 70,000,000 11,28% $ 117,250,000 16,19%

Fondos de Inversión

Independencia Asset Management LLC, Track Record, Ejemplo de Inversiones

Brickell Bayview, Miami.


• El plan de negocios consideraba mantener el edificio para obtener

su renta. La estrategia consistía en renovar a los arrendatarios que

tenía el edificio sin incurrir en grandes inversiones ni mejoras.

Además, consideraba vender un terreno anexo a la propiedad,

donde se ubicaba la rampa de estacionamientos. El precio

estimado de venta era de 5 MM.

• Con el paso de los primeros meses de operación se vendió el

terreno anexo en 16 MM, debido a que se decidió obtener los

permisos de construcción y luego vender. Este terreno se vendió

para una parte del desarrollo de Brickell Citi Centre, un

megaproyecto residencial y retail que trajo gran actividad al

submercado.

• Dado el aumento de rentas que estaba generando toda la

actividad de la zona, se decidió avanzar en un plan de

remodelación más agresivo sobre la propiedad de manera de

poder capturar las alzas de rentas que estaban ocurriendo.

• La estrategia terminó exitosamente y se logró vender el activo casi

completamente ocupado con rentas que pasaron de USD 29 psf a

USD 41 psf en un periodo de 5 años. La propiedad se vendió en

Octubre 2018 con un 16,19% neto a los inversionistas y un MOIC

de 1,89x.


• En Octubre de 2012 IAM LLC (95%) en conjunto con Sinergy (5%),

adquirieron el Portfolio Retail y Oficinas ubicado en 35 – 55

Morrissey Boulevard, Boston, MA.

• El portfolio consiste en dos edificios ubicados a 3 km del centro de

Boston. El primero se encuentra 100% arrendado a el

supermercado Shaws, además del contrato de un cartel publicitario,

y el segundo corresponde a un edificio de oficinas arrendado 100%

a una de las principales emisoras de radio de Boston (Greater

Boston Radio Inc.). Ambos edificios arrendados a largo plazo.

• El plan de negocios era a 7 años y la estrategia era apuntar a la

plusvalía de los terrenos en que se encuentran los edificios (22,250

mts²), lo anterior debido al cambio del plan regulador de la zona en

2011, el cual incentivaba al desarrollo de los alrededores.

• Desde mediados de 2017 estuvimos recibiendo varias ofertas

informales por parte de Brokers, todas estás rondando los USD 45

MM, después de revisar cada una de estas se optó por esperar para

maximizar el valor del activo. Luego, a principios de 2018 recibimos

una oferta de Gazit Global por la compra del edificio a un precio de

$ 55 MM, muy superior al precio de $ 36 MM inicialmente

presentado a nuestros aportantes. Si bien el plan de negocios

original vence en un año más, Independencia decidió tomar esta

oferta dada su excelente rentabilidad.

Independencia Asset Management LLC, Track Record, Ejemplo de Inversiones

Morrissey Boulevard, Boston.


Precio de Compra

TIR Proyectada

Precio de Venta

TIRFinal

$ 30,000,000 12,72% $ 56,000,000 21,18%


Independencia Asset Management LLC, Track Record, Red de socios locales

• Consecuente con la estrategia que ha mantenido, Independencia ha formado una red de socios locales quienes actúan como

proveedores de negocios y como gestores inmobiliarios de los activos en los que invertimos.

General Partner

Zona Boston CBDWashington, New

Jersey y Maryland

Denver, Kansas y

Salt Lake City

Boston

Suburbano

San Francisco,

Portland y Seattle

Inversiones

Actuales$ 58 MM $ 531 MM $ 342 MM $ 164 MM $ 267 MM

Inversiones

Realizadas$ 408 MM - $ 118 MM $ 71 MM $ 53 MM

Rentabilidad 25,86% - 12,82% 13,28% 11,00%

*Además de los más importantes, IAM cuenta con inversiones con 7 socios locales especializados en mercados medianos como:

Miami, Orlando, Charlotte, Connecticut, Seattle, Berkeley y Detroit que en conjunto suman USD $ 645 MM.


Independencia Asset Management LLC, Track Record

• Desde el 2005 IAM ha realizado más de 50 inversiones (más de 60 propiedades) en todo Estados Unidos y

suma USD $ 2,000 MM de activos bajo administración lo cual se traduce en USD 750 MM de capital invertido.

• De las adquisiones se han completado 15 planes de inversión con una rentabilidad (TIR neta realizada) de un

18% en promedio.

*Independencia Asset Management ha probado ser exitoso en la toma de oportunidades de inversión en EEUU,

alcanzando altas rentabilidades en activos de bajo riesgo.

Property Socio Local Purchase Date Purchase Price Sale Date Sale PriceProjected

IRRReal IRR

Projected Cash on Cash

Real Cash on Cash

51 Melcher Synergy Oct/11 $ 10,500,000 August-14 $ 52,750,000 14.23% 27.54% 12.20% 0.00%

General Mills N/A Jul/10 $ 42,999,200 April 14 $ 50,000,000 14.73% 16.13% 12.13% 11.64%

Chauncy-Summer Synergy May/11 $ 24,500,000 November-16 $ 75,000,000 15.29% 26.51% 8.89% 12.91%

IP 4 N/A Nov/09 $ 25,000,000 March-11 $ 53,927,700 21.60% 22.80% 11.43% 0.00%

Two Oliver N/A Dec/12 $ 52,000,000 July-15 $ 79,000,000 13.63% 15.74% 6.53% 6.06%

500 Atlantic Parking Synergy May/12 $ 14,000,000 August -16 $ 22,150,000 11.32% 28.47% 6.15% 20.41%

American Bank Building SKB Jul/14 $ 45,100,000 March-17 $ 53,100,000 10.67% 10.77% 6.17% 7.70%

Fawcett N/A Aug/10 $ 25,500,000 June-13 $ 31,000,000 13.28% 12.89% 9.00% 3.32%

250 Summer Synergy Jan/12 $ 25,000,000 July-17 $ 62,200,000 11.45% 24.33% 8.05% 18.83%

253 Summer Synergy Dec/10 $ 40,000,000 October 17 $ 140,000,000 16.20% 28.01% 12.44% 13.07%

Morrissey Synergy Oct/12 $ 30,000,000 August 18 $ 56,000,000 12.72% 21.18% 8.12% 7.16%

Brickell Bayview Banyan Mar/13 $ 70,000,000 October 18 $ 117,250,000 15.30% 16.19% 10.79% 13.22%

Gtech RJ Kelly Mar/12 $ 51,500,000 Dec-18 $ 71,000,000 14.62% 13.28% 12.77% 11.94%

Plaza Vista Everwest Nov/17 $ 103,600,000 June/19 $ 118,250,000 10.52% 12.82% 11.02% 12.80%

Keith Portfolio Schmier Dec/12 $ 109,000,000 September/19 $ 138,150,000 11.37% 13.03% 10.88% 10.22%


Independencia Asset Management LLC, Track Record, Lista de Propiedades.

Propiedad General Partner Fecha de Compra Precio de CompraEquity a nivel

PropiedadEquity Clase B

Cash on Cash Anual Promedio (como %

equity IAM)

Distribuciones Acumuladas (como %

equity IAM)

Valor de Tasación a Dic 2018

Apreciación/Depreciación

Westgate AREP dic-10 $ 66,000,000 $ 24,138,461 $ 14,000,000 6.66% 53.43% $ 53,300,000 -19.24%

Riverside on the James AREP abr-11 $ 63,000,000 $ 21,973,840 $ 21,800,000 7.41% 57.46% $ 67,100,000 6.51%

200 Newport Synergy Investments may-11 $ 25,000,000 $ 13,000,000 $ 12,473,500 7.99% 60.93% $ 23,800,000 -4.80%

HarbourSouth Synergy Investments jul-11 $ 31,300,000 $ 14,500,000 $ 8,450,000 10.12% 75.56% $ 34,250,000 9.42%

KL Gates Kojaian abr-12 $ 120,000,000 $ 51,870,294 $ 38,000,000 8.73% 58.20% $ 105,000,000 -12.50%

Merrill Lynch AREP ago-13 $ 90,815,000 $ 34,800,000 $ 32,500,000 9.14% 49.23% $ 103,400,000 13.86%

Wells Fargo Center Banyan Street Capital jun-14 $ 78,800,000 $ 25,700,000 $ 23,900,000 7.06% 31.99% $ 82,000,000 4.06%

Broadway Station Everwest Real Estate jul-14 $ 73,250,000 $ 30,130,000 $ 27,750,000 5.27% 23.42% $ 87,300,000 19.18%

Sam Houston Crossing Fuller dic-14 $ 32,800,000 $ 14,506,500 $ 13,450,000 4.53% 18.45% $ 23,400,000 -28.66%

100 Quannapowitt RJ Kelly feb-15 $ 31,050,000 $ 13,311,000 $ 12,849,315 7.52% 29.37% $ 38,900,000 25.28%

Hamilton Landing SKB Companies jul-15 $ 85,250,000 $ 33,370,000 $ 30,957,834 7.63% 26.25% $ 120,000,000 40.76%

City Place I Paradigm LLP sep-15 $ 113,250,000 $ 43,650,000 $ 43,170,000 5.21% 17.23% $ 95,000,000 -16.11%

Panorama Portfolio Everwest Real Estate ene-16 $ 190,620,000 $ 67,000,000 $ 61,200,000 7.02% 20.84% $ 191,000,000 0.20%

The Round SKB Companies feb-16 $ 29,325,000 $ 11,350,000 $ 10,673,962 11.46% 32.65% $ 31,800,000 8.44%

Lexington Corp Center RJ Kelly jun-16 $ 46,000,000 $ 17,500,000 $ 16,811,092 5.42% 13.54% $ 48,000,000 4.35%

150 W Jefferson REDICO jul-16 $ 80,717,151 $ 31,947,409 $ 29,108,675 25.71% 62.14% $ 103,100,000 27.73%

Rustcraft Corp Center RJ Kelly sep-16 $ 70,000,000 $ 26,600,000 $ 24,742,405 10.18% 23.15% $ 77,100,000 10.14%

Candler Building AREP ene-17 $ 60,100,000 $ 25,100,000 $ 20,265,897 7.27% 13.93% $ 81,300,000 35.27%

South Towne Corp Center Everwest Real Estate mar-17 $ 64,000,000 $ 24,600,000 $ 21,835,039 11.21% 19.67% $ 63,900,000 -0.16%

One Union Center AREP oct-17 $ 64,250,000 $ 25,400,000 $ 20,133,234 0.00% 0.00% $ 67,100,000 4.44%

9350 Financial Center Banyan Street Capital nov-17 $ 31,870,000 $ 12,106,550 $ 11,257,263 7.07% 7.85% $ 36,000,000 12.96%

BBB Plaza Schmier and Feurring dic-17 $ 37,900,000 $ 14,270,000 $ 12,972,236 7.87% 8.08% $ 38,900,000 2.64%

1600 Market Street AREP feb-18 $ 160,000,000 $ 59,500,000 $ 38,184,995 1.95% 1.72% $ 159,200,000 -0.50%

Constitution Square Harvest sep-18 $ 19,700,000 $ 9,778,947 $ 9,778,947 5.20% 4.71% $ 20,300,000 3.05%

110 Atrium SKB Companies oct-18 $ 112,000,000 $ 45,125,764 $ 45,125,764 5.20% 4.71% $ 115,000,000 2.68%

1660 International AREP sep-19 $ 71,050,000 $ 28,450,000 $ 23,600,000 N/A N/A $ 71,050,000 0.00%

Total $ 1,848,047,151 $ 719,678,765 $ 624,990,158 7.61% 27.05% $ 1,937,200,000 4.82%

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