INDEPENDIZACIÓNRégimen de Propiedad Exclusiva

y Propiedad Común(II parte)

Elmer Jaimes Jaimes

Temas a desarrollar

Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.

Independización

a) Reglamento interno;

 b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa a las secciones de dominio exclusivo y de los bienes;

 c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes.

Requisitos

Reglamento interno con reserva de aires

Posibilidades:

1. Reserva de aires con independización:

Se independiza como sección de dominio exclusivo, con asignación de porcentajes de participación.

Debe tener un área proyectada de acceso.

2. Reserva de aires sin independización:

Dicha situación debe constar expresamente en el reglamento interno y la partida matriz.

Modificación de reserva de aires

En caso que un reglamento interno ya contenga la cláusula de reserva de aires a favor de un propietario, para su modificación requerirá necesariamente el consentimiento del respectivo titular, además del acuerdo de modificación del reglamento interno.

AiresLos aires se reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas en contrario ( Art. 40, inciso h), de la ley 27157)

Reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires = clausula en contrario consta en el reglamento interno:

1.- Si había sido omitida en el R.I. se requiere la votación favorable de 2/3 del porcentaje de participación de los propietarios.

2.- Si el R.I. se considera común el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios.

Predeclaratoria de fábrica

Unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes.

Prereglamento interno y Preindependizaciones Preventivamente en mérito al documento privado otorgado por el propietario con firma certificada por Notario, acompañado de plano de preindependización.

Prehorizontalidad

CARÁCTER PREVENTIVO

Plazo de vigencia:

un año contado desde la fecha del asiento de presentación, prorrogable antes de su vencimiento.

Prórroga: Documento privado con firmas certificadas otorgado por: - Propietario del terreno - Cualquiera de los adquirentes de las unidades Inmb. - Tercero cuyo derecho emane de la partida preindep.

 Caducidad: De pleno derecho. Se cierran las partidas registrales preindependizadas.

Prehorizontalidad

Junta de PropietariosConstituida por todos los propietarios de las secciones y

tendrá la representación conjunta de éstos.

 

Se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento.

Actos inscribibles

En la partida matriz de la edificación:

- Constitución de la junta de propietarios.

- Designación del Presidente y, en su caso, de la junta directiva en mérito al Reglamento Interno.

- Designación del Presidente o de la junta directiva efectuadas con posterioridad.

Convocatoria a la sesión de J.P. (Salvo disposición distinta en el R.I.)

CONVOCANTE: El Presidente.

ANTICIPACIÓN: No menor de cinco (5) días naturalesLUGAR: Necesariamente en el predio.MEDIOS:Avisos en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o

cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción.

Carteles en publicados en las vitrinas o pizarras.

CONTENIDO: día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.

Convocatoria

¿Si no existe presidente electo?

 

Para la designación del primer Presidente:

Propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes.

Quórum y Mayoría

Quorum para instalación:- 1ra. Convocatoria: más de 50% de porcentajes.- 2da. Convocatoria: los que asistan.

Mayoría calificada:

Cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta.

Actos:

Modificación del porcentaje de participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes.

Además:

Los acuerdos : notificados a los propietarios que no concurrieron mediante carta notarial.

Podrán manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) días hábiles.

Mayoría calificada

Libro de Actas legalizado.

ACTA: indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta.

Formalidades

Título inscribible

1. Copia certificada del acta que contenga la transcripción literal o parte pertinente de actas de la sesión de junta de propietarios.(Art. 104 D. Leg. 1049)

2. Acreditar la convocatoria y otras comunicaciones, según el caso.

Convocatoria

ACREDITACIÓN:

1.- Presentando los avisos de la convocatoria.

2.- Constancia formulada por el Presidente, en la que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su declaración en el sentido que todos los propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno.

Precedente de observancia obligatoria

Quórum de sesión de junta de propietarios

Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con derecho inscrito.

X Pleno del TR