Informe Anual 2017 - fibrahotel.com · dos con más de 3.4 billones de pesos en ingresos, 900...

Informe Anual 2017

Informe Anual 20172

Panorama de 2017

Millones de cuartos noche

2.5 <

Tasa de ocupación del portafolio estabilizado

66.2%

<

Incremento en RevPAR

del portafolio estabilizado

+8.3%

<

Hoteles en operación

81

<<

Hoteles en desarrollo

5

1FibraHotel

Millones de pesos invertidos

en hoteles

Millones de pesos

distribuidos a los Tenedores

Incremento en el margen de

contribución hotelera de los hoteles administrados

(perímetro comparable 2017)

922

668

+40bps <<

Millones de pesos: deuda

financiera al 31 de diciembre de

2017

3,166 <

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Informe Anual 20172

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3FibraHotel

Contenido

Página

Carta del Director General

Introducción a FibraHotel Presentación Historia de FibraHotel Estructura Equipo de dirección

Panorama general de la industria La industria hotelera en México y oportunidades de mercado Oportunidades de mercado relevantes para FibraHotel

Estrategia de FibraHotel Fortalezas competitivas Estrategia Adquisiciones Desarrollos

Portafolio de FibraHotel Presentación del portafolio Mapa del portafolio Detalle del portafolio Afiliacionesconmarcas Segmentos de los hoteles del portafolio Indicadores operativos del portafolio

Secciónfinanciera Resultadosfinancierosparaelaño2017 Flujo de efectivo y posición de liquidez Gastos de capital Distribuciones de efectivo

Gobierno corporativo de FibraHotel Comité Técnico y Comités de FibraHotel Alineación de intereses a largo plazo

FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores Precio del CBFI Tendencia accionaria

Eventosposterioresalaño2017

Estados Financieros Consolidados

4

6681011

141419

2020232526

28293032353738

4040454748

494951

525252

53

54

NOTA:LafechadepublicacióndelpresenteInformeAnualesel5dejuniode2018.

FibraHotel

Informe Anual 20174

Ennoviembrede2017FibraHotel cumplió suquintoaniversario como compañía pública,marcando unimportantehitoensuhistoria.Graciasalosrecursosdelmercado,hemostenidolaoportunidadúnicade

diseñaryconsolidarelmejorportafoliodehotelesenMé-xico.LogramoscrecerdemaneraaceleradainvirtiendoenpropiedadesquegenerenvalorporCBFIenellargoplazo.Estoy convencido que nuestro portafolio ha mejorado en estoscincoaños,yaquehemos:aumentadosudiversifi-cación,agregadopropiedadesúnicasenlasciudadesmásimportantesdelpaís,creadounaescalacriticaquenosdauna ventaja competitiva y reunir el mejor equipo directivo paramanejarlaplataformahotelera.

FibraHotel fue constituida en 2012 con un enfoque enhoteles de ciudad sirviendo a viajeros de negocio y con una visión de capitalizar las expectativas de crecimiento delaeconomíamexicana.En2012eraunacompañíacon5 mil millones de pesos en activos y 34 hoteles maneja-dos por dos operadores con tresmarcas. Buscábamosconsolidar el fragmentado segmento de hoteles en Mé-xicoylograruntamañosuficientementegrandeparaser

lamejor plataformade hoteles en el país. Después deadquirir varioshoteles en losprimerosaños, visualiza-mos una oportunidad de negocio en hoteles de mayor categoría dentro de proyectos de usosmixtos, lo cualera viable debido a las perspectivas de crecimiento en RevPAR y los retornos de inversión estimados.DebidoaqueexisteunlimitadonúmerodehotelesdeestetipodisponiblesenMéxico,aprovechamosnuestraexperien-cia como desarrolladores y entramos a un importante ciclodedesarrollo.Entre2014y2016desarrollamosunimportantenúmerodehotelesdeserviciocompleto,enproyectos de usos mixtos y con marcas internacionales enlasprincipalesciudadesdelpaís.

Hoyendíapodemosverlosfrutosdeestadecisiónenlaquetomamosuncaminolargoycomplicadoparacrearvalor.Es-tamos motivados con nuestra situación actual e ilusionados porloqueestáporvenir,demostradoporlossólidosresulta-dosoperativosdelportafolio.Terminamosel2017conmásde17billonesdepesosenactivos,86hotelesy12,216cuar-tos. En la siguiente tabla se demuestra el crecimiento deFibraHotelendistintascategoríasenesteperiodo:

Carta del Director General

junio 2018

Estimados Tenedores de Certificados FibraHotel:Live

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FibraHotel 2013 2014 2015 2016 2017 Cambio

2013-2017TACC

2013-2017

Activ

os Cuartos en operación 5,547 7,660 8,507 10,422 11,273 103% 19%Activos Inmobiliarios no depreciados (@costo) 5,109 7,782 10,343 12,160 13,163 158% 27%

Crecimiento año con año (%) 52% 33% 18% 8%

Orgánico Ocupación(46hcomparables) 62.9% 63.6% 65.5% 68.6% 68.5% 560pbs

CrecimientoenRevPAR(46hcomparables) $559 $588 $627 $701 $747 34% 8%Crecimiento año con año (%) 5% 7% 12% 7%

Resulta

dosfin

ancieros Ingresos(Ps.mm) $1,032 $1,531 $2,008 $2,635 $3,436 233% 35%

EBITDA(Ps.mm) $260 $371 $498 $656 $902 247% 36%Crecimiento año con año (%) 43% 34% 32% 37%

Margen de EBITDA 25.2% 24.3% 24.8% 24.9% 26.2% 108pbs EBITDAporcuarto(Ps.000’s) $46.8 $48.5 $58.6 $63.0 $80.0 71% 14%AFFO(Ps.mm) $337 $424 $429 $494 $669 98% 19%AFFO / CBFI (Ps.) $0.76 $0.86 $0.87 $1.00 $1.05 38% 8%

Crecimiento año con año (%) 13% 1% 15% 5%

5FibraHotel

Adicionalmente, en 2017 entramos por primera vez almercadodehotelesresortenelpaísconsolidandonues-tra posición como el propietario de hoteles líder enMéxico. Enagostode2017firmamosunacuerdoparaadquirirelhotelFiestaAmericanaCondesaCancún.Laadquisición cerró a principios de 2018 y no estabage-neralmente disponible en elmercado. El resort cuentacon 507habitaciones bajo elmodelo Todo Incluido enlazonahoteleradeCancún,elmásimportantedestinoturísticodelpaís.Consideramosqueloshotelesenfoca-dos en turismo de placer son un buen complemento a nuestro portafolio de hoteles de negocio debido a que nos brindan: (i) acceso a nuevas ciudades y destinos,(ii) incrementa nuestros ingresos en dólares, (iii) dife-rentes generadores de demanda, (iv) diversos cicloseconómicos y de estacionalidad, (v) exposición a unmercado atractivo de rápido crecimiento y con tenden-ciaspositivasenelcortoylargoplazos.Estatransacciónrepresentó otro paso en nuestro objetivo de ser la FIBRA hoteleralíderenMéxicoyLatinoamérica.

En 2017 FibraHotel reportó resultados operativos sóli-dosconmásde3.4billonesdepesosen ingresos,900millones de pesos de EBITDA y 668millones de pesosen AFFO, representando crecimientos año con año de30%,37%y35%respectivamente.Elportafoliocontinuócon un sólido crecimiento orgánico, con un incremen-toenRevPARde8.3%enelportafolioestabilizado,auntomando en cuenta el impacto de los fenómenos natu-rales y terremotos que impactaron los resultados en la segundamitaddelaño.Laocupacióndelportafoliocon-tinuó mostrando una tendencia positiva llegando a una ocupaciónpromedioenelañode66%paraelportafolioestabilizadoy64%paraelportafoliototal.Elcrecimien-to orgánico seguirá siendo un importante soporte de los resultadosenelcortoymedianoplazoybeneficiatan-to el portafolio estabilizado como los hoteles en periodo deestabilización.Durante losúltimosañoselmercadohotelero en México ha mostrado un buen dinamismo y unsólidodesempeñooperativoentodoslossegmentosy regiones del país. En 2018 continuaremos enfocadosen estabilizar los hoteles recientemente desarrollados,incrementarelRevPARyaumentar laseficienciasope-rativasdelportafolio.

En2017yloquevadelañoabrimosseishotelescon829cuartosyadquirimosdoshotelescon675cuartos.Ento-tal en este periodo agregamosmás de 1,500 cuartos anuestro portafolio operativo incluyendo cuatro hoteles conmásde500cuartosenlaCiudaddeMéxico,tresho-telescon839cuartosdeserviciocompletoytreshotelesdeplayaconmásde800cuartos.La inversióntotalen

estosochohotelesfuedecasi4.5billonesdepesos.Adi-cionalmente,tenemosbuenavanceeneldesarrollodeloshoteles Live Aqua San Miguel de Allende y Fiesta Ame-ricanaTlalnepantla, loscualesabriránen2018.Estamosconfiadosdel potencial de estoshoteles recientementeagregadosalportafolioydelsólidodesempeñodehote-les de servicio completo enfocados al viajero de placer en Méxicoengeneral.

Enseptiembrede2017obtuvimosrecursospormásde4.5billonesdepesosenelmercadomedianteunaofertalocaleinternacionaldeCBFIsaunpreciodePs.$13.75lacualestuvosobresubscrita.Estacapitalizaciónnosco-locó en una posición muy cómoda para ejecutar nuestro plandecrecimientoy,almismotiempo,mantenerunaestructuradebalancemuysólida.Amarzo31de2018te-níamosunLTVnetode10%yunLTVbrutode18%,con3.1billonesdepesosendeudatotalmentedenominadaen moneda nacional y con diferentes coberturas que nos protegencontraincrementosenlastasasdeinterés.

Hemos ejecutado nuestro plan de negocio de mane-ra consistente y con sólidos resultadosoperativos.Sinembargo,elpreciodelcertificadonohareflejadoestosresultadosypresentóunadisminuciónde17%en2017.Estoyconvencidoqueelprecioactualdelcertificadotie-neundescuentonojustificadoasuvalorreal,yporesoendiciembrede2017iniciamoslaoperacióndeunfondode recompra de CBFIs que nos permite adquirir el me-jor portafolio de hoteles en el mercado a un importante descuento.Alafecha,hemosadquiridocasiel2%deloscertificadosenelmercadopormediodeesteprograma.

En 2017 distribuimos más de un peso por certificado anuestros tenedores aun con la dilución temporal de la emisióndecapitalenseptiembre.Desde2013hemos lo-grado incrementar nuestroAFFOpor certificadomásde8%alaño, loqueesunaclara señaldenuestroobjetivode incrementar de manera sustentable la distribución por certificadoenelmedianoplazo.Continuaremostomandodecisiones de inversión enfocados en creación de valor y en maximizar el potencial del portafolio con nuestro equi-podemanejodeactivos.

Me gustaría agradecer a todos nuestros tenedores,colaboradores y socios operadores por el esfuerzo de-dicado durante el 2017, el cual representó otro pasoimportante en la consolidación de FibraHotel y hacia unfuturoalentador.

Simón GalanteCEO FibraHotel

6 Informe Anual 2017

Introducción a FibraHotel

Presentación

FibraHotel es un fideicomiso mexicano constituido principalmente para de-sarrollar, adquirir y poseer hoteles enMéxico.Somoselpropietariosdehoteles

más grande en México y el primer fideicomi-so de inversión inmobiliaria en la industria hotelera (también conocidos como FIBRAs) enLatinoamérica.Contamosconunacarteradehotelesdealta calidad,a travésde laafi-liación con distintas marcas y operadores de gran prestigio, así comode la diversificacióngeográficayporsegmentos.

El objetivo de FibraHotel es proporcionar retor-nos atractivos ajustados por los riesgos a sus tenedoresdeCBFIs,mediantedistribucionesenefectivo y la apreciación del valor de los bienes inmueblesydelpropioCBFI.Pretendemoslograreste objetivo a través de la titularidad, expan-sión y la operación eficaz de un portafolio dehotelesdealtacalidad,dedistintasmarcas re-conocidas y geográficamente diversificado entodo México, cubriendo distintos segmentoshoteleros.Nosdestacamosporserúnicamentepropietariodehoteles,ynooperador,loquenos

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permite tener una arquitectura abierta y de esta manera poder trabajar con el operador o la mar-ca hotelera que más se apegue a las necesidades de cada uno de nuestros hoteles.

A partir de nuestra Oferta Pública Inicial ennoviembrede2012,hemosampliadonuestroPor-tafoliodeAportaciónconformadopor21hoteles,operados bajo cuatromarcas y dos CompañíasOperadoras, con activos totales de Ps. $5,000millonesaproximadamente,aunportafolioquea lafecha incluye87hotelesdiversificadospor:geografía, segmento hotelero, tamaño, mar-ca,operadoraybasedeclientes,operadosbajo13marcas,tresCompañíasOperadorasyactivostotalesdePs.$17,200millonesaproximadamen-tealfinalde2017.Elnúmerodehabitacionesdenuestroshoteleshaaumentadode2,810a12,723habitaciones, multiplicando el Portafolio Ini-cialen4.5x.Atribuimosestegrancrecimientoanuestra capacidadde identificar oportunidadesde creación de valor en toda la gama de activos dealojamientoenMéxico,asícomonuestraca-pacidad de estructurar inversiones y expandirnos a través de adquisición y desarrollo de nuevos

7FibraHotel

hoteles.Adicionalmente,nuestroaccesoalmer-cado público de capitales, nuestra plataformaestablecida de manejo de activos y nuestra es-trategia de arquitectura abierta, ha facilitadoesteimportantecrecimiento.

Hasta la fecha del presente Informe Anual, elportafolio de FibraHotel está conformado por 87hoteles (83enoperacióny cuatroendesa-rrollo) derivado de la adquisición del hotel Fiesta

FibraHotel

Hastael31dediciembrede2017,elpor-tafolio de FibraHotel estaba conformado por86hoteles:

81

5Hoteles en desarrollo

Hoteles en operación:

75hotelesenoperaciónqueteníaFibraHotelal31dediciembrede2016.

Un hotel en operación fue adquirido duranteelejercicio2017.

Seis hoteles pertenecientes al portafolio endesarrolloal31dediciembrede2016

queiniciaronoperacionesduranteel2017.

7

Americana Condesa Cancún y la apertura delhotelCourtyardbyMarriottToreo,ambosenfe-brerode2018.

Estos hoteles se encuentran localizados en 26estados de la República y están relacionadosconprestigiadasmarcashoteleras, lo cualpro-porcionaventajassignificativaseincrementalademandadebidoa: i) calidadde su servicio, ii)programasdelealtad,iii)sistemasmodernosdereservación,iv)canalesdedistribuciónnacionale internacional y v) creciente demanda de los viajerosenMéxico.

Los hoteles del portafolio de FibraHotel brindan servicioaviajerosdenegociosydeplacer,tantonacionalescomointernacionales.Porestarazón,lamayoríadeloshotelesseubicanensitiosestra-tégicos,dondeexisteunaactividadempresarialeindustrialoturísticasignificativayademásselocalizan cerca o dentro de centros de usos mix-tos, centros comerciales, parques industriales,aeropuertos,terminalesdeautobusesycentrosturísticos,loquebrindaaloshuéspedesaccesoaunagranvariedaddeamenidadesyservicios.

2013

2012

2014

Historia de FibraHotelEl31dejuliode2012seconstituyóelfideicomisoFibraHotel.Desdeelmomentodesuconstitución,añoconaño,FibraHotel ha venido incrementando su portafolio de hoteles. A continuación se presenta una cronología quemuestra la evolución del Patrimonio Fideicomitido que ha tenido FibraHotel a lo largo de su historia:

Informe Anual 20178 Informe Anual 2017

El30demayode2013,FibraHotelrealizódemaneraexitosaunaOfertaSubsecuente(Follow-on) consistente en una ofertapúblicaenMéxico,asícomounaofertaprivadainternacionaldeCBFIs,obteniendorecursosporlacantidaddePs.$4,878millones.

Alo largode2013,FibraHotel incrementóelnúmerodehotelesenoperaciónydeproyectosdehotelesendesarrollodebido a los siguientes factores:> Laadquisiciónde14hoteles(2,050habitaciones)alGrupoPosadas.> Laadquisicióndecincohoteles(749habitaciones)aotrospropietarioshoteleros.> Laaperturadedoshoteles(281habitaciones)delPortafoliodeAportaciónenDesarrollo.> Laadquisicióndeseisproyectosdehotelesendesarrollo (676habitaciones)yel incrementoenel inventariode

habitacionesparaCaminoRealHotel&SuitesPuebla(15habitaciones).

Alfinalizarelaño2013,elPatrimoniodeFibraHotelestabacompuestodelasiguientemanera:> 39hoteles(5,547habitaciones)seencontrabanenoperación.> Ochohoteles(899habitaciones)seencontrabanendistintasetapasdedesarrollo.

Durante2014,FibraHotelincrementóelnúmerodehotelesenoperaciónydeproyectosdehotelesendesarrollograciasa:> Laadquisiciónde13hoteles(1,831habitaciones)enoperación.> Laaperturadecuatrohoteles(274habitaciones)delPortafoliodeDesarrollo.> Laadquisiciónde10proyectosdehotelesendesarrollo(1,201habitacionesadicionales),deunhotelenprocesode

reposicionamiento(142habitaciones), lacancelacióndelproyectodehoteldeEstanciaProlongadaenCancún(74cuartos)yeldecrementoenelinventariodehabitacionesparaalgunoshoteles(sietehabitaciones).

Alfinalizarelaño2014,elPatrimoniodeFibraHotelestabacompuestodelasiguientemanera:> 56hoteles(7,656habitaciones)seencontrabanenoperación.> 13hoteles(1,741habitaciones)estabanendistintasetapasdedesarrollo.> Unhotel(142habitaciones)seencontrabaenreposicionamiento.

El30denoviembrede2012,FibraHotelllevóacabodemaneraexitosasuOfertaPúblicaInicialconsistenteenunaofertapúblicaenMéxico,asícomounaofertaprivadainternacionaldeCBFIs,obteniendorecursosporlacantidaddePs.$4,137millones.

Alfinalizarel2012,elPatrimoniodeFibraHotelestabaconformadodelasiguientemanera:> 18hoteles(2,467habitaciones)seencontrabanenoperación.> Cuatrohoteles(489habitaciones)estabanendistintasetapasdedesarrollo(elPortafoliodeAportaciónenDesarrollo).

8

Número de cuartos al final del periodoFecha del Informe2012 2013 2014 2015

T1 2016

T2 2016

T3 2016

T42016

T1 2017

T2 2017

T32017

T4 2017

Habitaciones en operación 2,467 5,547 7,656 8,507 9,120 9,782 10,007 10,422 10,812 10,812 10,980 11,273 11,926Habitaciones en desarrollo 489 899 1,883 2,466 1,723 1,613 1,566 1,601 1,227 1,239 1,237 943 797Habitaciones totales 2,956 6,446 9,539 10,973 10,843 11,395 11,573 12,023 12,039 12,051 12,217 12,216 12,723

Número de hoteles al final del periodoFecha del Informe2012 2013 2014 2015

T1 2016

T2 2016

T3 2016

T42016

T1 2017

T2 2017

T32017

T4 2017

Hoteles en operación 18 39 56 62 66 70 72 75 78 78 79 81 83Hoteles en desarrollo 4 8 14 18 14 13 12 10 7 7 7 5 4 Hoteles totales 22 47 70 80 80 83 84 85 85 85 86 86 87

2015

2017

2018

2016

9FibraHotelFibraHotel

Durante 2015, FibraHotel incrementó el número de hoteles en operación y de proyectos de hoteles en desarrollogracias a:> Laadquisicióndeunhotel(159habitaciones)enoperación.> Laaperturadecincohoteles(670habitaciones)delPortafoliodeDesarrollo.> La adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarrollo (1,349 habitaciones adicionales), la cancelación de

unproyectodehotel (100habitaciones)yel incrementoenel inventariodecuartosparaalgunoshoteles (26habitaciones).

Alfinalizarelaño2015,elPatrimoniodeFibraHotelestabacompuestodelasiguientemanera:> 62hoteles(8,507habitaciones)seencontrabanenoperación.> 18hoteles(2,466habitaciones)estabanendistintasetapasdedesarrollo.

En2016,FibraHotelincrementóelnúmerodehotelesenoperacióndebidoalossiguientesfactores:> Laadquisicióndedoshoteles(397habitaciones)enoperación.> Laaperturade11hoteles(1,518habitaciones)delPortafoliodeDesarrollo.> Laadquisicióndecuatroproyectosdehotelesendesarrollo(660habitacionesadicionales).> Ajustesennúmerodecuartosenhotelesendesarrollocondisminuciónde7cuartos.> La adquisición de cuatro proyectos de hoteles en desarrollo (660 habitaciones adicionales), mientras el

inventariodisminuyódesietecuartosporajustesennúmerodecuartosenhotelesendesarrollo.

Alfinalizarel2016,elPatrimoniodeFibraHotelestabaconformadodelasiguientemanera:> 75hoteles(10,422habitaciones)seencontrabanenoperación.> 10hoteles(1,601habitaciones)estabanendistintasetapasdedesarrollo.

El14deseptiembrede2017,FibraHotelllevóacabodemaneraexitosaunaOfertaSubsecuente(Follow-on) consistente enunaofertapúblicaenMéxico,asícomounaofertaprivada internacionaldeCBFIs,obteniendorecursospor lacantidaddePs.$4,505millones.

En2017,FibraHotelincrementóelnúmerodehotelesenoperacióndebidoalossiguientesfactores:> Abriócincohoteles(683habitaciones).> Adquirióunhotel(168habitaciones).

Alfinalizarel2017,elPatrimoniodeFibraHotelestabacompuestopor86hotelesy12,216habitaciones,deloscuales:> 81hoteles(11,273habitaciones)seencuentranenoperación.> Cincohoteles(943habitaciones)estánendistintasetapasdedesarrollo.

Del1deenerode2018hastalafechadelpresenteReporteAnual,FibraHotel:> AbrióelhotelCourtyardbyMarriottToreo(146habitaciones).> AdquirióelhotelFiestaAmericanaCondesaCancúncon507habitaciones.

HastalafechadelpresenteReporteAnual,FibraHoteltiene87hotelesy12,722habitaciones(elPortafolioActual),de los cuales: > 83hoteles(11,926habitaciones)estánenoperación.> Cuatrohoteles(796habitaciones)seencuentranendistintasetapasdedesarrollo.

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EstructuraEl siguiente diagrama muestra la estructura de FibraHotel:

Administradora Fibra Hotelera

Mexicana,S.A.deC.V.(Asesor)

Deutsche Bank México,S.A.(Fiduciario)

Empresas operadoras de hoteles

Contratos de Operación

Ingresos por servicios hoteleros diferentes a

habitaciones.

CompañíasdeServicios

Ingresos por Rentas (alojamiento)

Contrato de Administración

>Proveenserviciosdepersonal.> Empleados: personal operativo delportafoliohotelero.

ContratodeAsesoríayPlaneación.

ComisióndeAsesoría:1%anual del valor en libros de los activos sin depreciar netodedeuda,pagaderatrimestralmente.

Contratos de Servicios

ComisióndeServicios5%delanóminabruta.

> Elige miembros del Comité Técnico y nombra al RepresentanteComún.

>Facultadesparamodificarel Contrato de Fideicomiso o liquidar los activos del fideicomiso.

> Facultad para rescindir el ContratodeAsesoríay Planeaciónsin“causa”.>Apruebalaemisión,

desliste o cancelación de CBFIs.

> Aprueba transacciones relevantesdeinmuebles.

> Recibe ingresos por renta de habitaciones,pagagastosycostosrelacionados,asícomogastosinmobiliarios.

> Recibe dividendos después de impuestos por parte del Administrador y cubre cualquier faltante de efectivo relacionado congastos.

> Provee servicios hoteleros y de administración de propiedades (lamayoríasubcontratadosconterceros).

> Recibe ingresos por servicios no relacionadosahabitacionesdehotel,pagacostosygastosrelacionados.

> Paga gastos relacionados con su propiaoperación.

>Sujetoalpagodeimpuestos.> Pago de dividendos después de

impuestos a FibraHotel o recibe distribuciones de FibraHotel para cubrir cualquier faltante de efectivo relacionadoagastos.

Asamblea de Tenedores de CBFIs

Tenedores de CBFIs

Fideicomiso de Control

Portafolio de hoteles

FibraHotelera,S.C.(Administrador)

<

<

<

84.8% 15.2%

Huéspedes

CIBanco,S.A. (Representante

Común)

Informe Anual 2017

11FibraHotel

La estructura de FibraHotel cuenta con las siguientes en-tidades:

Asesor

FibraHotel está asesorado externamente por Admi-nistradora Fibra Hotelera, S.A. de C.V., el Asesor. Fueconstituidoel20deseptiembrede2012conelobjetodebrindar asesoría. El Asesor es responsable, entre otrosaspectos,de:orientaryasesoraraFibraHotelenlaestra-tegiadedesarrolloyadquisicionesdeproyectoshoteleros,enlaplaneaciónestratégicayfinancieradelargoplazo,enimplementar las decisiones importantes y de llevar a cabo lasrelacionescon inversionistas,entreotrosfactores in-dispensables para el correcto desempeño de FibraHotel.ElAsesortienederechoarecibirunacomisiónanual,pa-gadera trimestralmente, equivalente al 1.0% (uno porciento)delvalorenlibrosdelosactivossindepreciar,netodedeuda,delosactivosdeFibraHotel.Norecibeningunaotracomisión(sobreactivosadquiridos,pordesarrolloocualquierotrotipodecomisión).

Administrador

FibraHotelestáadministrado,internamente,porFibraHote-leraS.C.,elAdministrador.Fueconstituidoel5deoctubrede2012conelúnicoobjetodeasumirlaresponsabilidaddelaadministracióndeldíaadíadelosnegocios.ElAdministra-dorcontaba,alafechadelpresenteInformeAnual,conunequipode31personas(equipodeDirección,AdministraciónyFinanzas,Jurídico,Desarrollo,OperaciónyMantenimiento).Esresponsable,entreotrasfunciones:delaadministracióndiariadelosnegociosdeFibraHotel,delmantenimientodelos inmuebles y hoteles, de obtener los permisos y licen-ciasnecesarias,realizarlaauditoríapreviasobrelasposiblesoportunidades de adquisición y desarrollo, supervisar losproyectosderenovación/desarrollo/re-desarrollo,super-visarlosasuntosrelativosalossegurosdelosactivos,negociarennombredeFibraHotelyorganizarlacelebracióndeloscontratosdeadministraciónhotelerarelacionadosconloshoteles.

Tambiénesresponsabledeprestarciertosserviciosnorelacionadosconlarentadehabitaciones,como:alimentosybebidas,telefonía,Internetyotrosserviciossimilares,por loquefacturaa loshuéspedesdeloshotelesporseparado,estandolosingresosdeéstossujetosalpagodeimpuestos.ElAdministrador,alnosersujetoalaestructurafiscaldelaFIBRA,pagaimpuestoscomocualquierotrasociedad.Conlautilidadgeneradaporlasactividadesnorelacionadasconlarentadehabita-ciones,pagasuparteproporcionaldelosgastosgeneralesdeFibraHotelysusimpuestos.FibraHotelquienesresponsableporcualquierdéficitentrelosgastoseingresosdelAdministrador.

Las Compañías de Servicios

Son responsables de proporcionar a FibraHotel el personal requerido para la operación de los hote-les,enocasionesexcluyendoalpersonaldelcomitéejecutivodelhotel(gerentegeneral,contralor,gerentedeventasyamade llaves),queenalgunoscasosesproporcionadodirectamentepor laempresadeadministraciónhoteleracorrespondiente.Encadacaso,sujetoasupervisiónyvigilanciadelAdministrador.Deconformidadconlostérminosdeloscontratosdeservicios,lasCompañíasdeServiciostienenderechoarecibirunacontraprestacióndel5%calculadasobreeltotaldelanóminaqueadministranparacubrirsuscostosygastosoperacionales.Mensualmente,FibraHotelreembol-saalascompañíasdeservicioslossalariosquepaganalosempleadosqueprestansusserviciosaloshoteles.Paraelcierredel2017contabaconaproximadamente4,700empleadosdentrode lasCompañíasdeServicios.

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Informe Anual 201712

Equipo de dirección

Asesor de FibraHotel

Administrador de FibraHotel

Roberto Galante Simón GalanteAlberto Galante

Eduardo LópezDirector General

>Contraloría>Tesorería> Activos Fijos> Administración > Operación

> Mantenimiento> Capex

> Desarrollo> Adquisiciones> Relación con

Inversionistas

> Procesos legales

Edouard BoudrantDirector

Financiero

JoséLuisJácomeDirector de

Operaciones de hoteles de Servicio Completo y Resort

Guillermo BravoDirector de Desarrollo y Relación con

Inversionistas

LorenaGarcíaDirector

Legal

Live

Aq

ua

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rrey

ElequipocompletodelAdministradordeFibraHotelestáconformado,hastalafechadelpresenteInformeAnual, por 31personas incluyendoel equipodirectivo,desarrollo,operación, contraloría,tesorería,administración,jurídico,mantenimientoyactivofijo.AlgunasfuncionesdecontabilidadysistemasserealizandemaneraexternaconConectum,uncentrodeserviciocompartidoconmásde16añosdeexperienciaenlaindustriahotelera.

El equipo directivo de FibraHotel está integrado por las siguientes personas:

> Simón Galante Zaga.DirectorEjecutivo(Chief Executive Officer) del Asesor de FibraHotel y miem-brodelComitéTécnicodeFibraHotel.MiembroFundadoryDirectorEjecutivodeGrupoGDI.Cuentaconmásde20añosdeexperienciaenlossegmentoshoteleros,comercialesyresidencialescomodesarrolladoryadministradordebienesraíces,asícomotambiénenlaadquisición,eldesarrollo

> Operación> Mantenimiento> Capex

Isaac AguilarDirector de

Operaciones de hoteles de Servicio Limitado y Selecto

13FibraHotel

yelfinanciamientodeestetipodeproyectos.Es miembro del consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano,LaVistaCountryClub,BosqueRealyMercap,lascualessonempresasdeGrupoGDI.Cuentacon una especialización en Administración de EmpresasdelIPADE.

> Eduardo López García. Director General(Chief Executive Officer) del Administrador de FibraHotel.FungiócomoDirectordeInversio-nesHotelerasyDesarrolloenGrupoPosadas,hasta que se unió como Director del Área de HotelesaGrupoGDIen2006,cuandoconta-baconsóloseishoteles.Asímismo,negocióun contrato con un desarrollador mexicano,líder en bienes raíces y con Grupo Posadas,para desarrollar hoteles adicionales para ser operadosporGrupoPosadas.Cuentaconmásde20añosdeexperienciaeneldesarrolloylaadministracióndehoteles.

> Edouard Boudrant.DirectorAdministrativoydeFinanzas (Chief Financial Officer) del Administra-dordeFibraHotel.Cuentaconunalicenciaturaen Administración de Empresas por la Univer-sidad de las Américas (UDLA) en Puebla y del Centre d’Études Supérieures Européennes deManagement (CESEM) en Reims, Francia, yuna maestría en Derecho Corporativo en elÉcoleSupérieuredesSciencesÉconomiquesetCommerciales(ESSEC)deParís.Suexperienciaprofesional incluye ocho años trabajando enbanca de inversión tanto en Francia (Société Générale y Lazard-NATIXIS) como en México (BBVABancomer).

> Guillermo Bravo Escobosa.DirectordeDe-sarrollo y de Relaciones con Inversionistas (Head of Corporate Development & Investors Relations), del Administrador de FibraHotel.Cuenta con una licenciatura en IngenieríaIndustrial por la Universidad Iberoamericana deMéxicoyunamaestríaenAdministraciónde Empresas (MBA) por la Universidad de Chicago Booth School of Business y su ex-periencia profesional incluye trabajar como analista de crédito y ejecutivo de relaciones enScotiabankInverlatenMéxico,asícomoAsociado en los Grupos de Fusiones y Ad-quisiciones de Latinoamérica e Industrias Diversas de EstadosUnidos (Diversified In-dustries)enJ.P.MorganenNuevaYork.

> Lorena García Núñez.EslaDirectoraJurídica(Legal Counsel) del Administrador de Fibra-Hotel. Se incorporó a Grupo GDI en 2002 ycuentaconmásde15añosdeexperienciaenelnegociohoteleroeinmobiliario.

> José Luis Jácome Herrera. Director deOperaciones de hoteles de Servicio Com-pleto y Resort (Full Service & Resort Chief Operating Officer) del Administrador de Fi-braHotel. Cuenta con una licenciatura enAdministración de Empresas Turísticas porlaUniversidadAnáhuacdelSuryde laÉco-le Supérieure de Gestion (ESG) de París,Francia, especializándose en Hotel Interna-tional and Luxury Marketing. Cuenta conunamaestría en Administración de Empre-sas (MBA) en alta dirección en el IPADE en conjunto con un curso de Value Investing porColumbiaUniversity,NuevaYork.Suex-periencia profesional incluye más de ocho añosenlaoperacióndehotelesdediferentescadenas hoteleras como Fairmont, PosadasyLasBrisas,entreotros,ocupandodiversoscargosdesdeDirectordeHotel,GerenteGe-neral hasta Gerente de Recepción y Gerente deAlimentos&Bebidas.

> Isaac Aguilar. Director de Operaciones dehoteles de Servicio Limitado y Selecto (Limi-ted & Select Service Chief Operating Officer) del administradordeFibraHotel.Cuentaconunalicenciatura en administración de empresas especializadoenhoteleríapor laEscuelaPa-namericanadeHotelería.Hatomadodiversosseminarios de finanzas, marketing y ope-ración hotelera. Cuenta con certificacionescomercialesdePosadaseIHG.Suexperienciaprofesionalincluyemásde14añoscolaboran-do en diversas cadenas hoteleras como IHG y Posadas,ocupandodiferentespuestos,desdeEjecutivodeVentashastaDirectorComercial,Director de Ventas y Gerente de Ventas. In-gresóaFibraHotelen2015comoSubdirectordeOperaciones.

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Las 15 naciones más ricas por PIB(millones de Dólares)

Fuente: Base de datos de los Indicadores de Desarrollo Mundial, Banco Mundial, 17 de abril de 2017.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Panorama general de la industria

Fuente:BasededatosdelosIndicadoresdeDesarrolloMundial,BancoMundial,17deabrilde2017.

De acuerdo con información del Ban-co Mundial, México está consideradocomolasegundaeconomíamásgran-dedeLatinoaméricayla15ªdelmundo.Asimismo, el país ha mantenido una

estabilidadmacroeconómicaa travésde lasúl-timasdécadas, resultandoenuna reduccióndesuriesgocrediticio.Duranteesteperiodo,Méxi-cohadiversificadosusrecursosprincipalmenteatravés del desarrollo de sus sectores de manufac-tura,serviciosy turismo, loque lehapermitidoenfrentar la reducción en los precios del petróleo ysuproducciónenelpaís.Suubicacióngeográ-fica única, junto con su amplia infraestructuray sus tratados comerciales, han estimulado elrendimientoeconómicode lasúltimasdécadas.Acorde con información de Oxford Economics, elcrecimiento potencial del PIB de México para la próxima década deberá promediar ~2.3%. Lossectores de manufactura y turismo continuarán siendo esenciales para el futuro desarrollo de la economíamexicana.

En lo que se refiere a la economíamexicana,éstasehafortalecidoen laúltimadécada.Enlos años recientes, de acuerdo con cifras delINEGI,tantoelconsumocomolasexportacio-nes se han consolidado como los principales motores del crecimiento. En 2017 las expor-taciones han presentado un dinamismo muy importante impulsado principalmente por la expansión global moderada y por el incremen-todecompetitividad.

En los últimos años, la demanda del consumi-dor mexicano se ha visto fortalecida por varios factoresy,almismotiempo,hafomentadoynu-tridolaevolucióndelaeconomía.Desde2010elsector laboral ha presentado un importante di-namismo.La tasadedesempleosecontrajode5.2%, en el primer trimestre de 2010, a 3.1% enjulio de 2017, alcanzando un mínimo histórico.Adicionalmente,apartirdefinalesde2014, co-menzó a presentarse una recuperación en el créditoalconsumo.DeacuerdoconlaComisiónNacionalBancariaydeValores(CNVB),lacarteravigente de crédito al consumo creció a una TCaC (TasadeCrecimientoAnualCompuesta)de11.1%de2014a2016.Asímismo,elpromediodelatasadecrecimientomensualanualdeenerode2017ajuniohasidode11.0%y/y.Ajuniodeesteañoelsaldodelacarteravigenteascendióa893.9milmillonesdepesos.

Asimismo,enMéxicosehanimplementadoim-portantes reformas en los sectores de energíay telecomunicaciones, así como en educación,políticayfiscalización.Seesperaqueestasrefor-mas,enparticularlasrelacionadasconenergíaytelecomunicaciones, fomenten la inversión ex-trajeradirectaenMéxico,lacualfuede$28,964millonesdedólaresen2016,segúnelINEGI,yde$32,000millonesdedólaresenpromedioenlosúltimoscincoaños.

Esimportanteconsiderarqueleeconomíamexi-cana enfrenta riesgos domésticos y externos que puedenvulnerarelritmodesuactividad.Dentro

La industria hotelera en México y oportunidades de mercadoSituación económica de México

Las 15 naciones más ricas por PIB(Millones de dólares)


Camino Real Puebla

15

Fuente:INEGI,extractodeabrilde2017yDatatur. Fuente:INEGI,extractodeabrilde2017.*Incluyetiempocompartidoysegundacasa.

Participación del turismo en el PIB total

Turismo

Otros

Bienesyartesanías

Hospedaje*

Servicios de transporte

Restaurantes,baresyclubes nocturnos

Servicios deportivos y recreativos

Servicios culturales

Comercio

Otros

PIB del turismo por producto, 2017

PaísRanking Millones de

turistas 2016 Aumento 20162016 2015 2014 2013

Francia 1 1 1 1 82.6 -2.25%Estados Unidos 2 2 2 2 77.5 0.00%España 3 3 3 3 75.6 10.85%China 4 4 4 4 59.3 4.22%Italia 5 5 5 5 52.4 3.35%Reino Unido 6 8 8 8 35.8 4.07%Alemania 7 7 7 7 35.6 1.71%México 8 9 10 15 35 8.70%Fuente: WTO

delosfactoresdomésticos,seencuentralafragilidaddelasfi-nanzas públicas que pudiera ocasionar una reducción en lacalificaciónsoberanaenelmedianoplazo,elprocesoelectoralde2018,asícomoproblemasdeinseguridad,entreotrosaspec-tos.Entrelosriesgosexternos,estánlaincertidumbreentornoa la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América delNorte(NAFTA),eventosgeopolíticos,procesoselectorales,así como la desaceleracióno contracciónde algunas econo-míasemergentes.

Turismo en México

Sinduda,Méxicoesunodelosmásimportantesdestinosturís-ticosdelmundoyenlosúltimosañosestaindustriahacrecidosignificativamente.Loanteriorseatribuyealadiversaofertadealojamientoyrecreaciónenelpaís,ademásdesuvisibilidadcomodestinoturísticoenelextranjero.Deacuerdoconinfor-maciónde la Secretaría de Turismo, durante el 2017,Méxicorecibiómásde39millonesdeviajeros internacionales,un in-crementodel12%alaobservadaen2016y68%mayorqueen

el2012.Asímismo,recibióingresosporUS$21,333millones,unincrementode8.6%contra2016.Anteesto,Méxicoyaesconsideradocomounodelosmásimportantesdestinosturísticosenelmundoyenlosúltimosaños,suindustriaturísticahacrecidosignificativamente.En2017seubicóenel6°lugarenelrankingmundialdelaWTO,pasandodellugarnúmero15en2013al6°entansólocuatroaños.Adi-cionalmente,ocupael6ºlugarenlalistadepatrimoniomundialdelaOrganizacióndelasNacionesUnidasparalaEducación,laCienciaylaCulturaysugastronomíahasidodeclaradapatrimoniodelahumanidadpordichaorganización.

Elsectorturísticoen2014representó,aproximadamente,el8.5%delPIBdeMéxicoycrecióaunaTCaCde6.35%de2008a2015,deacuerdoalaOrganizaciónparalaCooperaciónyelDesarrolloEconómico(OCDE),sólopordetrásdelcrecimientodelossectoresmanufactureroydeserviciosduranteestepe-riodo.Enconcreto,laindustriaturística,eseltercergeneradordedivisasextranjerasparaelpaís,sólopordetrásdelasremesasydelasexportacionespetroleras.

LassiguientesgráficasmuestranalsectorturísticocomoporcentajedelPIBdeMéxico,aabril2017,eingresosrelacionadosconlaindustriadelturismoal2017:

Lasiguientetablapresentaelrankingglobaldepaísespornúmerodellegadasdeturistasinternacionalesentre2013y2016:

91.30%

8.70%

Participación del turismo en el PIB total

Otros Turismo

Fuente: INEGI, extracto de mayo 2016 y Datatur.

PIB del Turismo por producto, 2017

10.7%

29.0%

19.7%

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1.1% 1.1%

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7.5%

Bienes y Artesanías

Hospedaje

Servicios de Transporte

Restaurantes, bares y clubes nocturnos


Servicios Culturales

Otros Comercio

Fuente: INEGI, extracto de abril de 2017. *Incluye tiempo compartido y segunda casa

Bienes y servicios

Hospedaje*

Servicios de transporte

Restaurantes, bares y clubes nocturnos


Servicios culturales

Comercio

Otros

15.5%

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16.8% 10.1% 1.8%

42.5%


México se ha beneficia-do del incremento de los ingresos en moneda extran-jera como consecuencia del aumento de llegadas de turistas internacionales.La siguiente gráfica dem-uestra el crecimiento en las llegadas y gastos de turistas internacionales a México de 2005a2017:

Industria de alojamiento en México

Tenemos lafirmeconvicciónque la industriahoteleraenMéxicoseguirápresentandounpanora-maprometedorenelcortoplazo.SegúnJonesLangLaSalle(JLL),MéxicocuentaconelsectordehospedajemásdesarrolladodeLatinoamérica,conmásde365,000cuartosdehotel,deloscualesaproximadamenteel20%correspondeahotelesoperadosbajoelmodeloTodoIncluido.Entodalaregión,MéxicoestambiéneldestinomáspopularenLatinoaméricayelsegundomásvisitadoden-trodelasAméricas,justopordetrásdelosEstadosUnidos.

Elmercadodealojamientomexicanosehatransformadobajoestastendencias,asícomodeldesarro-lloeconómiconacionalylocal.SegúnJLL,apartirde2025,Méxicoserálaeconomíalatinoamericanamásavanzadaentérminosdealojamiento,peroseguiráaúnpordebajodelosEstadosUnidos.

Fuente:BalancedePagos,BancodeMéxico

Nota:ElÍndicedeOfertaHotelera(“IOH”)seobtienedividiendoelnúmerototalestimadodehabitacionesdehotelesrele-vantesenunpaíspor1,000habitantes(elIOHdeEUAesde15.7).

Fuente: JLL,Reportede Impactode laTransformaciónEconómicaen la IndustriadeAlojamientoenAméricaLatina.Mayode2016.

Índice de Oferta Hotelera por países latinoamericanos

21.9 21.4 21.6 22.9 22.3 23.3 23.4 23.4 24.2 29.3 32.1 35.6

Llegada de turistas internacionales

2005-2016 (Mn)

Fuente: Balance de Pagos, Banco de México

Var. '15-'16 : 8.9%

11.8 12.2 12.9 13.4 11.5 12.0 11.9 12.7 13.9 16.2 17.7 19.6

2005

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2014

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2016

Ingresos de Moneda Extranjera a México de los Visitantes Internacionales

2005-2016 (US$ Bn)

Fuente: Balance de Pagos, Banco de México

Var. '15-'16 : 10.4%

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ReporteAnual

T4 2017

Var.‘16-’17:10.4% Var.‘16-’17:8.6%

Fuente: Unidad PolíticadeMigración,SEGOB

Llegadas turísticas internacionales en avión 2017(17.9Mn)

Estados Unidos

Canadá

Reino Unido

Colombia

Argentina

Otros

Millones de Turistas Aumento

'16 '15 '14 '13 '16 '16

1 1 1 1 82.6 -2.25%

2 2 2 2 77.5 0.00%

3 3 3 3 75.6 10.85%

4 4 4 4 59.3 4.22%

5 5 5 5 52.4 3.35%

6 8 8 8 35.8 4.07%

7 7 7 7 35.6 1.71%

8 9 10 15 35 8.70%

Fuente: WTO

País Ranking

60.9%

11.3%

3.1% 2.5% 2.6%

19.7%

Llegadas turísticas internacionales en avión 2016 (14.6 Mn)

Estados Unidos

Canadá

Reino Unido

Colombia

Argentina

Otros

Fuente: Unidad Política de Migración, SEGOB

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Índice de oferta hotelera por países latinoamericanos

2015 @2025

((1) El Índice de Oferta Hotelera ("IOH") se obtiene dividiendo el número total estimado de habitaciones deHoteles relevantes en un país por 1,000 habitantes (el IOH de EUA es de 15.7)Fuente: JLL, Reporte de Impacto de la Transformación Económica en la Industria de Alojamiento enAmérica Latina Informe, mayo de 2016

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Principales MSAs

Destinos Turísticos

Centros Urbanos

Ciudades Secundarias

Ciudades Terciarias

Ciudades

Qué esperar... estimaciones de oferta de alojamiento soportadas (2015-2025)

Suministro existente 2015 Aproximado de habitaciones a ser adicionadas para 2025 (incluye cartera en consturcción)

Fuente: JLL, Reporte de Impacto de la Transformación Económica en la Industria de Alojamiento en AméricaLatina Informe, mayo de 2016 , (1) Categoría por Tamaño de Ciudad (Población): Ciudad 0-100,000, Ciudadterciaria 100,001-500,000, Ciudad secundaria 500,001-1,000,000, Centro urbano 1,000,001-3,000,000, Mayor MSA 3,000,001-Up, El destino turístico se explica por sí mismo.

200

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0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 Puerto Vallarta

Los Cabos

Cancún / Riviera Maya

Crecimiento esperado en la oferta de habitaciones dentro de losmayores destinos turísticos de playa en México

All-Inclusive Plan Europeo

Brasil

Chile

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México

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@2025

Llegada de turistas internacionales 2005-2017(Mn)

Ingresos de moneda extranjera a México de los visitantes internacionales

2005-2017(US$Bn)

AcordeadatosdeDatatur,17.9millonesdeturistasinternacionalesllegaronporvíaaéreaen2017.Lassiguientesgráficasclasificanalosviajerosinternacionalespornacionalidad:

2.6

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Brasil

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México

Plan Europeo Todo Incluido



Porotrolado,segúndatosdeJLL,durantelapróximadécadalosdestinosturísticosseránelmotordelcrecimiento,seguidosporlasciudadesurbanasysecundarias,lideradosporlasinversionesenloscentrosautomovilísticosymanufacturerosenlaregióndeBajío.Lasiguientegráficamuestraelcre-cimientoesperadoparalaofertadealojamientoportamañoytipodeciudad.

El crecimiento en el sector mexicano de alojamiento

Enlaactualidad,elmercadohoteleromexicanotieneunnúmerolimitadodepropietariosconporta-foliosimportantes,algunosdeloscualessonoperadoresconmarcasfranquiciadas.Enresumen,elmercadohoteleroseencuentrasignificativamentefragmentado.

Deacuerdoa lafirmadeconsultoríahoteleraHVS,existeun incrementosignificativoen lospro-yectos de desarrollo hotelero en diferentes mercados urbanos e industriales, acompañados delcrecimientoenelsectorindustrial,noobstanteexisteciertaincertidumbremoderadaderivadatan-todelarenegociacióndelTLCANycomodelentornoelectoral.Asímismo,amayode2018,unrangorepresentativodetarifapromedioparahotelesdeservicio limitadoesde$750-$1,100MXNyde$1,250-$1,450MXNparahotelesdeservicioselectoenMéxico.

Existenvariosdestinosturísticosenelpaísqueatraenamillonesdeviajerosinternacionalescadaañoyenlosqueexisteungrannúmerodehabitacionesoperadasbajoalgunodelosdosmodelos(TodoIncluidoyPlanEuropeo)comoporejemploCancún,ciudadquetuvoaproximadamente7.2millonesdellegadasinternacionalesdurante2016,posicionándosecomoelprincipaldestinomásvisitadodeMéxicoporturistasextranjerosduranteeseaño,porencimadeotrosdestinosturísticosimportantescomolaCiudaddeMéxico,LosCabosyPuertoVallarta.Parasatisfacerlacrecientedemanda,sees-peraunainversiónsubstancialenlosdestinospreviamentemencionadosconelfindeincrementarlaofertayenconsecuencia,mejorarlainfraestructuralocal.

Lasiguientegráficamuestraelcrecimientoesperadoenlaofertadehabitacionesdentrodelosprincipa-lesdestinosturísticosdeplayaenMéxico,divididosportipodemodelo(TodoIncluidoyPlanEuropeo):

Fuente:JLL,ReportedeImpactodelaTransformaciónEconómicaenlaIndustriadeAlojamientoenAméricaLatinaInforme,mayode2016,(1)CategoríaporTamañodeCiudad(Población):Ciudad0-100,000,Ciudadterciaria100,001-500,000,Ciudadsecundaria500,001-1,000,000,Centrourbano1,000,001-3,000,000,MayorMSA3,000,001-Up,Eldestinoturísticoseexplicaporsímismo.

¿Qué esperar? estimaciones de oferta de alojamiento soportadas (2015-2025)

Número aproximado de habitaciones a ser adicionadas para 2025(incluyecarteraenconstrucción).

Suministroexistente2015.

2.6

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Principales MSAs


Centros Urbanos


Ciudades Terciarias

Ciudades




200

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2980

630

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0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 Puerto Vallarta

Los Cabos




Brasil

Chile

Perú

Colombia

Argentina

México


Cabemencionarqueambasmodalidades representanoportunidadesycaracterísticasdiferentes,queasuvezdependendelapreferenciadeloshuéspedes,siendocomoseobservaenlagráficaan-terior,laregióndeCancún/RivieraMaya,laqueseesperaconsolideenlospróximosaños,elmayorcrecimientoencuartosTodoIncluido.Lasiguientetablapresentaunacomparacióndelasprincipa-lescaracterísticasdecadamodelo:

Adicionalmente,loshotelesquebrindanunplandealojamientoTodoIncluidotienenelpotencialdeofrecermayorestasasdeocupaciónymárgenescomparadosconhotelesdeplaneseuropeos.

Fuente:Presentaciónparainversionistasdefecha4demarzode2017dePlayaResortsyJLL.

Todo incluidoPrecio por persona / se conoce

el costo total

Plan EuropeoPrecio por persona / se desconoce

el costo total

Precio

- Alojamiento- Alimentos y

bebidas- Actividades

recreativas y deportivas

- Impuestos- Propinas- Vuelos y

traslados-Cuidadodeniños

- Alojamiento

Producto- Instalaciones

más grandes-Golf,spaymás

-Múltiplespuntosde alimentos ybebidas,actividades y entretenimiento

- Instalaciones limitadas- Menores puntos de alimentos y

bebidas

Distribución primaria- Mayoristas- Operadores tutísticos

-Brand.com- Agentes de viaje- OTAs

-Brand.com- Agentes de viaje- OTAs

Generadores de valor- Ocupación- Gestión de rendimiento- Enfoque de control de costos

- ADR- Enfoque de ingresos

Lealtad de consumidor

-Membresíasdeclubes(elclientepagapor descuentos futuros)

- Programas de lealtad de cliente frecuente(compañíasdehospedajecompensanalosdueñosdehoteles)

Tipo de mercado - Ubicaciones predominantemente orientadas a resort - Ubicaciones urbanas o de resort

Fuente:ReporteJLL,HotelesyHospitalidad,2017

Tasa de ocupación

2008 - 2009 Cambio en margen de EBITDA

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)% (3.0

)%

(4.5

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2008 - 2009 Cambio en el margen de EBITDA

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Todo Incluido

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Plan Europeo

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Tasa de ocupación

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75.0%

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Mar

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Informe Anual 2017

Camino Real Puebla

19FibraHotel

Alojamiento para viajero de negocio

Elmercadodealojamientourbano,especialmenteelsegmentodenego-cios, continúa experimentandoun sólido crecimiento a pesar de quehamostradoserunmercadoaltamentefragmentado.AcordeainformacióndeHVS,elinventariodehotelesenlosprincipalesmercadosurbanosestáconformadode1,328hotelescon146,448habitacionesdirigidasaviajerosdenegociosen40mercadosselectosenMéxico.Delos1,328hoteles,715sonindependientesy613sonhotelesdemarca.

Enotraspalabras,elmercadodealojamientourbanoenMéxicocontinúacarac-terizándoseporunaaltapenetracióndehotelesindependientes,conexcepciónde las ciudades más grandes, como Ciudad de México y Monterrey. Hastala fecha,el 54%de lamuestradehotelesanalizadaporHVSeraoperadaporCompañíasOperadorasindependientes(representandoel38%deltotaldehabi-taciones),mientrasqueenEstadosUnidosseestimaqueelinventariodehotelesdemarcarepresentaaproximadamenteel65%delnúmerototaldehotelesyal-canzaentre70%al80%enlosprincipalescentrosurbanoseindustriales.

Oportunidades de mercado relevantes para FibraHotelConsideramosqueestamossólidamenteposicionadoscomovehículodein-versión para ofrecer a los inversionistas una plataforma de crecimiento y de generacióndevalor.EstamosconvencidosqueelmercadohoteleroenMéxi-co ofrece oportunidades interesantes tanto para nuestro Fideicomiso como para nuestros Tenedores por las siguientes razones:

Alternativa de inversión en el sector hotelero> Somos uno de los propietarios del portafolio de hoteles más grandes en México y uno de los pri-

merosfideicomisosdeinversióninmobiliariaenlaindustriahoteleraenLatinoamérica.ExisteunnúmerolimitadodejugadoresindependientesenestaindustriaenMéxico,siendopocoslosquesonempresasquecotizanenmercadospúblicos:Elmercadocuentaconpocasalternativasdeinversión en la industria hotelera y consideramos ser la FIBRA enfocada en la industria hotelera mejorposicionadaenlaBMV.

Crecimiento sostenible> Dinamismodelaeconomíamexicanaydesuactividadindustrial,conaltosnivelesdeinversión

extranjeradirecta,asícomoprocesosfundamentalessólidosdelargoplazodelsectorturismo,comofactoresparaimpulsarlaindustriahoteleraurbanaydeturismoenMéxico.

> PenetraciónhoteleraenMéxicopercápitabajaencomparaciónconotrosmercadosmaduros.

> AltafragmentacióndelmercadohoteleroenMéxicoconpocosvehículosparaparticiparactiva-menteensuconsolidación.

> Gran plataforma hotelera establecida y probada mediante una sólida trayectoria y potencial de crecimientoconunportafoliodehotelesdealtacalidad,manejodemúltiplesmarcasygeográfi-camentediversificadodifícildereplicar.

> Oportunidadyexperienciaparaadquirirhotelessinmarcaoadministradosdeformadeficiente,asícomopararenovarlosyreposicionarlos.

> InterésdeexpansiónenMéxicoydiversificacióndesectoreshotelerosporpartedevariosde losgrandes operadores hoteleros tanto mexicanos como internacionales en asociación con inversionis-tas locales (estrategia Asset Light),yvoluntaddevenderpartedelosactivosinmobiliariospropiosdecadaoperador.

Dinámicocrecimientodelportafoliobajounmodelodeoperacióneficiente.Apartir denuestrastransaccionesdeformaciónyhastalafechadelpresenteinformeanual,nuestroportafoliocrecióde21a87hotelesqueintegrannuestroPortafolioActualyde2,321a12,723habitaciones.ElcrecimientodenuestroportafolioylamaduracióndenuestroshotelessehareflejadoenunfuertecrecimientodenuestroAFFOydistribuciónporcertificado.


Estrategia de FibraHotel

Fiesta Americana Pabellón M

Fortalezas competitivas FibraHotel tiene las siguientes fortalezas com-petitivas:

Líder en el mercado con un portafolio de hoteles de alta calidad, múltiples marcas y geográficamente diversificado, difícil de re-plicar. Poseemos un portafolio de hoteles en México diversificado por segmento hotelero,geografía,marca, Compañía Operadora y basede clientes. Contamos con un portafolio bienequilibrado entre hoteles estabilizados que nos proporcionan sólidos flujos de efectivo y ho-teles que están en proceso de estabilización o bajodesarrollo, loscualesnosproporcionanunpotencial de crecimiento significativo que estáestructurado para desempeñarse en una va-riedad de condiciones de mercado y ciclos de alojamiento debido a la combinación de hoteles endiferentes segmentos.De igual forma, con-sideramos que la calidad de nuestros hoteles,

en combinación con la diversi-dad de nuestro portafolio, nosdiferencía de nuestros compe-tidores y es difícil de replicar.Nuestras propiedades incluyen hoteles emblemáticos como el Grand Fiesta Americana y Live AquaTrébolMonterrey,elACbyMarriott Guadalajara y el FiestaAmericanaPabellónM.Además,operan en segmentos atractivos dentro de la industria mexica-nadelalojamiento, loscualessecaracterizan por el potencial de generar retornos atractivos so-bre el capital invertido y la oportunidad para un crecimiento significativo.Estimamosqueac-tualmente existe una demanda significativaporeltipodeinsta-laciones y servicios que ofrecen nuestros hoteles y nos encontra-mos en una posición única paracapturar esta demanda debido a la alta calidad y la ubicación estratégica de los hoteles que conforman nuestro Portafo-lioActual, así comopornuestroriguroso sistema de adminis-tración de activos. Se localizan,principalmente, en mercadosque tienen una importante acti-vidadindustrial,empresarialy/oturística,locualgenerademandade hoteles para viajeros de nego-cios y de placer. Además, estánsituados en lugares estratégicos

conunavariedaddebarrerasdeentrada,inclu-yendosuubicaciónen,omuycercade,centroscomerciales, industriales, aeropuertos y termi-nales de autobuses, donde generalmente hayescasezdetierradisponibleparadesarrollo.Laubicación de nuestros hoteles en estos lugares estratégicosesdifícildereplicaryofreceanues-tros huéspedes conveniencia y acceso a una amplia gama de servicios complementarios y otrosquemejoranlaexperienciadelcliente.Asi-mismo,nuestroshoteles,quesonadministradospor las principales Compañías Operadoras, in-cluyendoGrupoPosadas,MarriottInternationalyGrupoReal Turismo, operan bajomarcas re-conocidas a nivel nacional e internacional,incluyendo Live Aqua, Live Aqua Boutique,Sheraton,GrandFiestaAmericana,FiestaAme-ricana,CaminoReal,ACbyMarriott,Courtyardby Marriott, Fiesta Inn, Fairfield Inn & Suitesby Marriott, One Hotels, Camino Real Hotel &SuitesyFiesta InnLofts.Creemosquenuestraasociación con estas fuertes marcas fortalece la

21FibraHotel

demanda de nuestros hoteles por su calidad de servicio,programasdelealtad,sistemasmoder-nos de reservas y plataformas de mercadotecnia nacionaleinternacional.

Gran plataforma hotelera establecida, con una sólida trayectoria y potencial de creci-miento. Contamosconunasólidaplataforma,líder en el mercado y altamente escalable,incluyendomásde cinco años comouna em-presapública, así como la combinacióndeunequipodirectivoexperimentado,relacionessó-lidas,profundoconocimientode la industriayunaposición líderen la industriadelmercadohotelero en México. Nuestro equipo directivotiene un gran conocimiento del mercado inmo-biliariomexicano,unaexperienciasignificativaen la adquisición, desarrollo, financiamiento,renovación,reposicionamiento,rediseñoyad-ministración de hoteles y relaciones duraderas condueñosdehoteles,CompañíasOperadoras,institucionesfinancieras,inversoresinstitucio-nales, marcas hoteleras globales, abogados,desarrolladores y otros participantes clave de laindustria.

Nuestra plataforma, que aprovecha la ampliared de contactos de nuestro equipo directivo,nos permite buscar e identificar oportunida-des para adquirir y desarrollar hoteles de alta calidad. Desde nuestra Oferta Pública Inicialen noviembre de 2012, hemos ampliado nues-troPortafoliodeAportaciónde 21 hoteles con2,810 habitaciones a un Portafolio Actual quehoyincluye87con12,723habitacionesyestádi-versificada por segmento hotelero, geografía,marca,compañíaoperadoraybasedeclientes.

Nuestra dinámica plataforma nos ha permitido lograr este crecimiento tanto por la adquisición dehotelesenoperación,comoporeldesarrollode nuevos hoteles, la adquisición e integraciónen distintos segmentos como hoteles de Servicio Completo, los cuales obtienen ingresos sustan-cialesendólares,ennuestroportafolio.Además,ampliamos nuestras relaciones con las principa-les Compañías Operadoras para incluir nuevascompañíasdeestetipoymarcas.Estimamosquenuestra plataforma nos diferencia de muchos de nuestros competidores y continuará apoyan-do nuestra estrategia de crecimiento mientras buscamos expandir nuestro negocio y capitali-zar las numerosas atractivas oportunidades que consideramos que existen en el mercado del hos-pedajeenMéxico.

Fuerte balance general y acceso a diver-sas fuentes de capital para fondear nuestro

crecimiento. Al 31 de diciembre de 2017, elmonto de nuestra deuda insoluta ascendió a Ps.$3,166millones,loquerepresenta18.4%delos activos totales, porcentaje menor al pro-medio de las FIBRAs mexicanas de 27.0% adiciembrede2017.Aesamismafecha,elsaldodisponibledelíneasdecréditonodispuestasesdePs.$457millones.

Contamos con un robusto historial crediti-cio con instituciones comerciales privadas a costos que consideramos altamente competi-tivos que constituyen también una fuente de financiamiento a la que tenemos acceso. Adi-cionalmente, con base a nuestra calificacióncomoFIBRA,tenemoslaposibilidaddeadquirirpropiedades a cambio de nuestros CBFIs brin-dándoles a los vendedores una opción adicional fiscalmente eficiente de liquidez. Los recursosobtenidos con las emisiones realizadas al ampa-rodelProgramadeEmisorRecurrentenospodríaayudar a fortalecer aún más nuestro balancegeneral y nos permitirán financiar oportuni-dades de inversión adicionales, brindándonostambién la oportunidad de incrementar sustan-cialmentelaliquidezdenuestrosCBFIs.

De acuerdo a lo anterior, conjuntamente connuestra sólida base de activos, bajo apalanca-miento, escaladeoperacionesyelProgramadeEmisor Recurrente, consideramos que estamossólidamente posicionados para tener acceso a diversas fuentes de capital para continuar eje-cutando nuestra estrategia de crecimiento de maneraeficiente,aprovechando lasoportunida-desdeadquisición.

Fuerte modelo de negocios. Consideramosque nuestros intereses se encuentran alinea-dosconaquellosde lasCompañíasOperadoras,de acuerdo con los contratos que celebramos en los cuales pagamos comisiones fundamen-talmente variables con base en la utilidad bruta deoperación,locualnosbrindaflexibilidadparaminimizar nuestros costos y operar con un pun-to de equilibrio económico relativamente bajo en ciclos de negocio desfavorables. De igualforma, contamos con una plataforma de de-sarrollo internalizada que no cobra comisiones pordesarrolloyquetienelosprocesos,asícomoequipos adecuados para realizar el desarrollo de nuestroshoteles,ademásdeusarsubcontratis-tas independientes con gran experiencia para la construcción y equipamientodehoteles,mi-tigandoconflictosde interésymaximizandosucapacidad de desarrollar diferentes hoteles a lo largodeMéxico,peroalmismotiempomante-niendo estratégicamente la estructuración y

21FibraHotel


supervisión de proyectos hoteleros. Considera-mos que esta combinación ayuda a determinar losproyectosmásrentables,desde laselecciónde la ubicación más conveniente para el proyec-to,lamejormarcayCompañíaOperadora,hastaeltamañodelhotel,incluyendoáreasdecuartosyamenidades.

La selección de subcontratistas la realizamos a través de un proceso competitivo y trans-parente, considerando el costo proyectado,así como la experiencia y capacidad técnicade losproveedores.Realizamos la supervisiónde los subcontratistas buscando que éstos se apeguen a los diseños y especificacionesde acuerdo con los estándares de las marcas de hoteles respectivas, y que el proceso dedesarrollo cumpla con las expectativas de pre-supuestoytiempo.Enestesentido,buscamosque nuestros hoteles se desarrollen maximizan-do el uso de espacios generadores de ingresos y minimizando los costos de operación y los gas-tos operativos, acorde con cada concepto demarca.Laexistenciadeprocedimientosprees-tablecidos y sistemáticos de desarrollo, juntocon el tamaño de nuestro Portafolio Actual ylaexperienciadenuestroequipodirectivo,nospermiten beneficiarnos de economías de es-cala y de términos preferenciales en cuanto a contratación y precios de insumos, habién-donos permitido desarrollar 29 hoteles desdenuestraOfertaPúblicaInicial.

Nuestro modelo de negocios también está basa-do en una administración de activos rigurosa que buscamejorarnuestrorendimientooperativo.Porejemplo,vigilamosyasesoramosproactivamen-te a nuestras Compañías Operadoras externasenlamayoríadelosaspectosdelaoperacióndenuestros hoteles, incluyendo el posicionamien-toyreposicionamientodeinmuebles,análisisdeoperaciones,diseñofísico,renovaciónymejorasfundamentales, tarifas de habitaciones, expe-riencia de los huéspedes y dirección estratégica en general. Como resultado de lo anterior, es-tamos convencidos que hemos desarrollado un modelooperativoeficientequebrindaunapalan-camiento operativo sustancial en una variedad decondicionesyciclosdelmercado.

Consideramos que existe un potencial de aumento en los niveles de RevPAR, princi-palmente en tarifas de habitación, lo que,conjuntamente con nuestro apalancamiento operativo,esperamosquenosayudaráaincre-mentar la rentabilidad de nuestro Portafolio Actual. También consideramos que podremoscontinuar aumentando los RevPAR principal-

mente a través de los ADRs de nuestros hoteles Estabilizados tanto a través de la tasa de ocu-pación como de los ADRs de nuestros hoteles No Estabilizados, lo que nos ayudará a au-mentar nuestra rentabilidad. Consideramosque continuaremos incrementando el de los RevPAR y márgenes de rentabilidad de los ho-teles que adquiramos en el futuro, conformevayamos integrando nuevos hoteles a nuestra plataformaoperativa.

Asociación con marcas de hoteles y Com-pañías Operadoras líderes. Consideramosque el uso de marcas altamente reconocidas y nuestra relación con Compañías Operado-raslíderes,nacionaleseinternacionales(comoGrupoPosadas,MarriottInternationalyGrupoRealTurismo),nosproporcionan importantesventajas derivadas de su prestigio, progra-masde lealtad,calidaddeservicio,modernossistemas de reservaciones, reconocimien-to de marca, plataformas de mercadotecnia,segmentación efectiva de productos, queconsideramos resultará en mayores tasas de ocupación, ADR y RevPAR, distribuciónnacionaleinternacional,yunprofundocono-cimientodelasnecesidadesdeloshuéspedes,las cuales pueden ser utilizadas para capturar mayordemandaporalojamiento.

Nuestra arquitectura abierta nos permite re-lacionarnos con la Compañía Operadora y lamarca de hoteles que resulte más conveniente paracadahotelycircunstancia,posicionándo-nos mejor para continuar creciendo de manera diversificada y rentable, generando valor paralosTenedoresdenuestrosCBFIs.Asimismo,con-sideramos que las sólidas relaciones de nuestro equipodirectivoconCompañíasOperadoras lí-deres nos proporcionan valiosos conocimientos relacionados con el concepto de la marca y nos dan acceso a oportunidades de desarrollo y de adquisición,variasdelascualespodríannoes-tardisponiblesparanuestroscompetidores.

Alineación de intereses a largo plazo con el Grupo de Control y la dirección. Al 31 dediciembre más del 15% de nuestros CBFIs encirculación son propiedad del Fideicomiso de Control,juntoconnuestrosejecutivosrelevantesyalgunosmiembrosde las familias relevantes.Hemos estructurado las relaciones con nues-tro Asesor y Grupo GDI de manera que nuestros intereses y los de nuestro Asesor y Grupo GDI estén cercanamente alineados.Más aún, con-forme a nuestro Contrato de Fideicomiso y los ConveniosdeAdhesión,losFideicomitentesAd-herentes Relevantes han acordado otorgarnos

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23FibraHotel

el derecho preferencial para adquirir cualquier oportunidad de inversión en hospedaje a futuro generadaporcualquieradeellos,en lamedidaque dicha oportunidad cumpla sustancialmen-te con todos los requerimientos de elegibilidad para inversión establecidos en nuestro Contrato deFideicomiso,siempreycuandoelFideicomi-so de Control sea tenedor de cuando menos el 15% (quince por ciento) de nuestros CBFIs encirculación.LosCBFIspropiedadde losdirecti-vosrelevantesdeGrupoGDI,asícomolosCBFIspropiedad de los ejecutivos relevantes de nues-tro Asesor y los CBFIs que ciertos miembros del nuestro Comité Técnico recibieron en relación conOperacionesIniciales,fuerontransferidosalFideicomiso de Control y están sujetos a ciertas restriccionesparasuenajenación.

EstrategiaNuestras estrategias de inversión y desarrollo

Nuestro objetivo es generar atractivos rendi-mientos ajustados a riesgos para los Tenedores de nuestros CBFIs principalmente a través de Distribuciones de Efectivo provenientes de nuestro Resultado Fiscal, según determi-ne nuestro Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI. Pretendemos lograresteobjetivoa travésde la titularidad, expan-sión y la operación eficaz de un portafolio dehotelesdealtacalidad,dediferentesmarcasygeográficamente diversificados, operados porCompañías Operadoras independientes de re-conocido prestigio en todo México que creemos puede generar atractivos rendimientos sobre la inversión y generar una apreciación de valor a largo plazo a través de una administración de activos eficiente. Pretendemos alcanzar esteobjetivo a través de las siguientes estrategias de inversión y desarrollo:

Continuar nuestra expansión a los seg-mentos de Resorts y hoteles de Servicios Completos, particularmente en aquellos que atienden también a los viajeros de pla-cer y a los viajeros en grupo que tienen capacidad de cobrar tarifas en dólares. Enlos últimos años expandimos nuestro alcanceal segmentodeResorts, capitalizando lospro-cesos fundamentales de corto y largo plazo de laactividadturísticaenMéxico,ycontinuarin-crementando nuestra presencia en el segmento dehotelesdeServicioCompleto,principalmentedentro de las principales áreas metropolitanas delpaís.La industriahoteleraenMéxicoseha

23

beneficiado de niveles récord de turistas enlos últimos cinco años, inversión significativaen infraestructura relacionada con el turismo,incrementos en las llegadas de vuelos interna-cionales,altaconectividadconmercadosclaveen Estados Unidos y Canadá a través de moder-nos y eficientes aeropuertos, y un crecimientosostenido en el gasto de turistas internaciona-lesenMéxico.Asimismo,elnúmerodeviajerosdomésticos ha registrado un incremento im-portanteenaños recientes, locual seatribuyeal crecimiento del número de hogares dconsolvencia económica, así como las campañasimplementadas por el Gobierno Federal para el viajerodeplacermexicano.

En este sentido, tenemos la intención de en-focarnos particularmente en hoteles ubicados endestinosturísticosclave,yenlasprincipalesáreas metropolitanas del país, para atender alos turistas de negocios y de placer nacionales e internacionales y en hoteles con capacidad para albergar eventos como bodas y convenciones eincrementarelnúmerodehotelesdenuestroportafolio que generen la mayor parte de sus in-gresosdenominadosendólares.

Buscamos enfocarnos en hoteles Resorts y de ServicioCompleto,enlasprincipalesáreasme-tropolitanasdelpaísporlassiguientesrazones:

> Una demanda significativa de viajeros ex-tranjeros con respecto a Resorts y hoteles de Servicio Completo, particularmente deEstados Unidos y Canadá, lo que repre-senta una mayor oportunidad de obtener porcentajes atractivos de ingresos no sólo denominado,sinotambiéngeneradoendó-lares, manteniendo la mayor parte de losgastos operativos en pesos, brindándonosla oportunidad de tener acceso a fondeo a uncostopotencialmentemáscompetitivo.

> Crecimiento potencial significativo en ADR y RevPAR. En los últimos tres años,la evolución reciente del segmento de Resorts y hoteles de Servicio Completo ha sido más atractivo que la de los segmentos deServicioLimitadoyServicioSelecto.

> Consideramos que la demanda por aloja-miento de Resorts y Servicio Completo,particularmente laquese refiereadestinosturísticos, obedece a factores diferentes alos del alojamiento de Servicio Limitado y Servicio Selecto, ofreciendo una dinámicacontra-cíclica con respectoaestosúltimos,en ciclos bajos del negocio, fortaleciendo


nuestraestrategiadediversificaciónderies-go. En este sentido, los hoteles de ServicioCompleto en ubicaciones estratégicas usual-mentesebeneficiantantodelademandadeviajeros de negocios como la de viajeros de placer,ofreciendoelpotencialdeincremen-tartasasdeocupaciónyRevPAR.

> Los hoteles de Resorts y Servicio Completo tienenpotencialparadiversificar los ingre-sos y generadores de demanda debido a que pueden ofrecer instalaciones y amenidades para albergar bodas, convenciones y otroseventos de gran escala, ofreciendo el po-tencialdehacerlosflujosoperativosmenossensiblesaloscambioscíclicosdelademan-dadeviajerosdeplacerynegocios.

Porello,consideramosquelosResortsyhotelesde Servicio Completo cuentan con un potencial mayordere-valuaciónenelfuturo,adiferenciadeloshotelesenotrossegmentos.

Buscaremos expandir nuestra presencia en re-sorts localizados en los principales destinos turísticos del país, incluyendo Cancún y Rivie-ra Maya, Los Cabos, Puerto Vallarta y RivieraNayarit. En este sentido, esperamos ampliarnuestro alcance el segmento de Resorts me-diante la adquisición de nuestra Propiedad de Adquisición, lacualgenerarágranpartedesusingresosdenominadosendólares.

Consideramos que con nuestro objetivo de extendernos al segmento de Resorts e incre-

mentar nuestra presencia en el segmento de Servicio Completo en ubicaciones clave, lo-graremos complementar nuestra plataforma hoteleraactualdemaneraestratégica,aumen-tar nuestra base de clientes y mejorar la calidad denuestrosingresosyactivos.Deestamane-ra,consideramosqueestaremosenunasólidaposición para reforzar la trayectoria creciente ennuestraDistribucióndeEfectivoporCBFI,atravésdeinversionesquegenerenvalor,ycon-tinuaremos administrando riesgos de manera efectiva. Asimismo, los Resorts y hoteles deServicio Completo representan mayores inver-siones que aquellas necesarias para los hoteles de segmentos de Servicio Limitado y Servicio Selecto, por lo cual, consideramos que pode-mosadquiriry/odesarrollarunmenornúmerode propiedades para incrementar de manera significativanuestroflujodeefectivo.

Continuar creciendo nuestra presencia líder en el mercado hotelero de negocios.Planea-mos continuar enriqueciendo nuestro portafolio lídermediantelaadquisición,desarrollo,yrepo-sicionamiento de nuestros hoteles que atienden aviajerosdenegocios.

Con una estructura y capacidad de desarrollo probados, tenemos varias ventajas para con-tinuar desarrollando particularmente hoteles de Servicio Completo únicos. Por un lado, he-mos establecido relaciones con desarrolladores que tienen un interesante pipeline de proyectos de usos mixtos a ser desarrollados en los próxi-mosañosyconloscualesestamosenpláticas,y


25FibraHotel

por otro lado contamos con relaciones con ope-radoresymarcas líderesquebuscancontinuarpenetrando el mercado mexicano y que están dispuestos a continuar creciendo con FibraHo-tel en potenciales proyectos y con productos tropicalizados al mercado nacional. El plan esincrementar nuestra presencia a través de la ad-quisición o el desarrollo de hoteles en los que existeunmercadosólidodealojamientocomo,porejemplo, lasprincipalesáreasmetropolita-nasdelpaís,ydentrodeubicacionesestratégicasencomplejosdeusosmixtos.Asimismo,busca-moscontinuarinvirtiendo,demaneraselectiva,en activos de nuestro portafolio, así como ennuevos hoteles en los que podamos mejorar el valor a través de estrategias de inversión proac-tivas como: renovación, reposicionamiento ocambiodemarca.Adicionalmente,continuare-mos buscando oportunidades de inversión en las que podamos crear valor dentro de propie-dadesselectas,atravésdelaventaoconversiónde hoteles a diferentes segmentos y a los pre-cioscorrectos.

Buscar el balance óptimo entre adquisicio-nes y proyectos de desarrollo. Esperamos adquirir hoteles y consideraremos oportunida-desdedesarrollo,demaneraselectiva,cuandoéstas tengan sentido estratégico desde el punto de vista de su tamaño y del potencial incre-mentoennuestrarentabilidadglobal,comoporejemplo,cuandonoselograentraraunaplazaatravésdeunaadquisiciónatractiva,entérmi-nosderendimientoycostoporllave,deunhotelenoperación,perose lograadquirirocompro-meter la aportación de tierra o huellas para el desarrollo en ubicaciones estratégicas con ven-tajascompetitivas,comopartedeunproyectode usos mixtos de alta calidad. Al desarrollarnuevos hoteles, esperamos generar retornosmayores a los asociados con la adquisición de un hotel en operación. Cuando decidamosinvertir en una oportunidad de desarrollo o re-desarrollo,nosenfocaremosenproyectosenloscuales podamos utilizar la experiencia y cono-cimiento, difícil de replicar, de nuestro equipodirectivo. En virtud de lo anterior, esperamosaprovechar oportunidades de desarrollo en ho-teles a las que otros participantes de la industria pudierannoteneracceso,alnocontarconlaex-periencia, la reddecontactos, la capacidaddedesarrolloolosrecursosparalograrlo.

Es un hecho, que puede y podrá aumentar laeficiencia operativa de los hoteles adquiridosconforme se integren a su plataforma, y quelos hoteles que se encuentran en proceso de estabilización o en proceso de desarrollo de-

berían mejorar las eficiencias del portafolio.Las eficiencias operativas incluyen: operarbajo contratos de administración hotelera con estructuras de comisiones variables, la admi-nistracióndeactivosdisciplinada,lapolíticadearquitectura abierta y el manejo de procesos de estabilización de hoteles. También se revisanregularmente oportunidades para invertir en los hoteles con la finalidad demejorar su calidady atractivo, aumentar su valor a largo plazo ygenerar atractivos rendimientos sobre la inver-sión.Seaplicaráelmismoenfoquerigurosodeadministración de activos a hoteles adquiridos enelfuturo.

Aprovechar oportunidades de crecimiento orgánico y la estabilización de hoteles de reciente apertura. Consideramos que pode-mos aprovechar oportunidades de crecimiento orgánico debido a (i) la calidad de nuestros ho-teles,queconsideramosgeneralmentesuperiora susconjuntoscompetitivos respectivos, y suubicación estratégica en centros comerciales e industriales que nos permitirá continuar be-neficiándonos del crecimiento de la demandapor arriba de la oferta de alojamiento de ne-gocios; (ii) los fuertes procesos fundamentales decortoy largoplazode laactividadturística;(iii)nuestrarigurosaadministracióndeactivos,que busca continuamente hacer nuestra opera-ciónmás eficiente ymejorar la experiencia denuestros huéspedes; (iv) nuestra relación con los mejores operadores y marcas hoteleras, lacual nos da acceso a sus estrategias comercia-lesysusprogramasdelealtad;y(v)economíasdeescaladerivadasdenuestromayortamaño,que nos dan ventajas para buscar mejoras en los márgenesoperativosdenuestroshoteles.

Adquisiciones Una parte central del crecimiento de FibraHotel se basa en una estrategia de adquisiciones de hoteles en operación a un precio correcto y que pueden incorporarsealportafolioenoperación,agregando valor a sus Tenedores e incrementan-do la distribuciónpor certificado. La estrategiatambién está basada en una disciplina de com-prar sólo hoteles de alta calidad en ubicaciones estratégicas y al precio correcto que cumplan tanto con la adecuada generación de flujo deefectivo (cap rate), como el correcto costo dereposición (precio por llave). Todas las adquisi-cionessonevaluadasinternamente,asegurandoque añadan valor a los Tenedores. FibraHotelbusca adquirir tanto hoteles estabilizados que sean incorporados al portafolio bajo esquemas

FibraHotel


Desarrollos FibraHotel busca desarrollar hoteles en ubica-ciones estratégicas, principalmente dentro deproyectos de usos mixtos, en plazas con altodinamismo y que maximicen el retorno de la inversiónenellargoplazo.Laestrategiadede-sarrollo funciona como un complemento a la deadquisición.Enescenariossimilares,leotor-ga preferencia a las adquisiciones de hoteles en operación sobre desarrollos de hoteles nue-vos. Se continuará desarrollando hoteles ensituacionessimilares,enelcasoquenoselograentrar a una plaza a través de una adquisición atractiva (en términos de rendimiento y costo porllave),yselogreobtenerunaubicaciónquetenga ventajas competitivas como estar den-trodeunproyectodeusosmixtos.Aldesarrollarnuevoshoteles,FibraHotelesperarecibirunre-tornomayoraunaadquisición.

El proceso de desarrollo de un hotel inicia con laidentificacióndelasplazasestratégicasylosgrandes proyectos de usos mixtos que se es-tánllevandoacabo.Unavezqueseseleccionalaubicación,sedeterminaelproyectodehotela travésdeunestudiodemercado,definiendoel segmentode serviciodelhotel, el tamañoylas amenidades que se espera tener, así comolas diferentes opciones de marcas y operado-resdisponibles.Eldesarrollodehotelesnuevosayuda a diversificar el portafolio a través delcrecimiento con marcas y operadores interna-cionalesconhotelesedificadosalamedidaconbasealosrequerimientosdeestasmarcas.

El Asesor y el equipo directivo de FibraHotel cuentan con una amplia experiencia en el de-sarrollo de hoteles y de acuerdo al volumen de hoteles se están logrando costos atractivos porllave,manteniendotambiénlasupervisióngeneral y estructuración de los proyectos ho-teleros, con más de 25 hoteles en desarrolloabiertosdentrodelaFIBRA.

Hastalafechadelpresentereporte,elportafoliodehoteles en desarrollo de FibraHotel es el siguiente:

de operación con comisiones predominante-mente variables como hoteles independientes con alto valor inmobiliario en el que se presente una oportunidad de ser reposicionado bajo una nueva marca y transferido a un operador profe-sionalparamaximizarlosflujosdeefectivoalserincorporadosalportafolio.

FibraHotel tiene un equipo de desarrollo que continuamente está generando oportunidades que cumplan con los requisitos de inversión.Una parte importante de éstas es que son únicas de FibraHotel y están basadas en re-laciones del equipo directivo y del Asesor con participantes de la industria hotelera y de bie-nesraícesenMéxico.Asímismo,buscahotelesde alta calidad en ubicaciones estratégicas a lo largodetodoelpaísquecomplementenelpor-tafolioygenerenvalora losTenedores.Todaslas alternativas de inversión son analizadas por un comité de adquisiciones interno y se actua-lizan con base a las diferentes negociaciones que lleva a cabo el equipodirectivo, seleccio-nando solamente las mejores oportunidades que generen valor en el largo plazo. FibraHo-tel está convencido que tiene una estrategia de adquisiciones sostenible que le permite capi-talizar en oportunidades a través del ciclo de manera sostenible y lograr continuar creciendo atravésdeadquisicionesdehoteles.Elnúmerode adquisiciones que FibraHotel pueda realizar está directamente ligado con las situaciones de mercado y la disponibilidad de alternativas aadquiriralpreciocorrecto.


Inversion para FibraHotel (Ps. $ millones)

Hotel Estado Fecha

esperada de terminación

Número de cuartos en

construcción Total

Invertido a Marzo 31

2018 Remanente

1 Fiesta Americana Tlalnepantla CDMX T42018 223 540 246 294

2 Live Aqua San Miguel de Allende Guanajuato T42018 146 700 313 387

3 Fiesta Americana Viaducto(Vía515) CDMX T42019 255 650 134 516

4 Fiesta Americana Villa del Mar Veracruz Veracruz T42019 173 432 43 389

Otros proyectos Varios 213

Total 797 2,322 948 1,587

4. Fiesta Americana Villa del Mar Veracruz

Ubicación:Veracruz,dentrodelproyectodeusos mixtos Villa del Mar VeracruzMarca: Fiesta AmericanaOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio CompletoNúmerodecuartos:173Fecha de apertura:Finalesde2019

3. Fiesta Americana Viaducto (Vía 515)

Ubicación: Ciudad de México, dentro delproyectodeusosmixtosVía515Marca: Fiesta AmericanaOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio CompletoNúmerodecuartos:255Fecha de apertura:Finalesde2019

2. Fiesta Americana Tlalnepantla

Ubicación:CiudaddeMéxico,dentrodelproyecto de usos mixtos Sentura TlalnepantlaMarca: Fiesta AmericanaOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio CompletoNúmerodecuartos:223Fecha de apertura: 4totrimestrede2018

1. Live Aqua San Miguel de Allende

Ubicación:SanMigueldeAllende,Centro HistóricoMarca: Live AquaOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio CompletoNúmerodecuartos:146Fecha de apertura: 4totrimestrede2018



Portafolio de FibraHotel

Fiesta Americana Condesa Cancún

29FibraHotel

FibraHotelinicióel2017con85hotelesy12,023cuartos,deloscuales:

> 75hoteles(10,422cuartos)seencontrabanenoperación.> 10hoteles(1,601cuartos)estabanendistintasetapasdedesarrollo.

Alolargode2017,FibraHotelincrementóelnúmerodehotelesenoperaciónydeproyectosdehoteles en desarrollo gracias a:

> Laadquisicióndeunhotel(168cuartos)enoperación.> Laaperturadecincohoteles(683cuartos)delportafoliodedesarrollo.> Elincrementodenuevecuartosporajustesenelinventariodecuartosendesarrollo.

FibraHotelcerróel2017con86hotelesy12,216cuartos,deloscuales:

> 81hoteles(11,273cuartos)seencontrabanenoperación.> Cincohoteles(943cuartos)estabanendistintasetapasdedesarrollo.

Entreel1ºdeenerode2017hastalafechadelpresenteInformeAnual,FibraHotel:

> AdquirióelhotelFiestaAmericanaCondesaCancún(507cuartos).> AbrióelhotelCourtyardToreo(146cuartos).

HastalafechadelpresenteInformeAnual,FibraHoteltiene87hotelesy12,723cuartos,deloscuales:

> 83hoteles(11,926cuartos)seencontrabanenoperación.> Cuatrohoteles(796cuartos)estabanendistintasetapasdedesarrollo.

HastalafechadelpresenteInformeAnual,FibraHotelcuentaconunportafoliodiversificadoenformaconveniente,dentrodelaRepúblicaMexicanaconpresenciaen26estadosylareparticióndel portafolio de los hoteles en operación es la siguiente:

Presentación del portafolio

SEGMENTO Hoteles Cuartos# % # %

Servicio Limitado 22 26.5% 2,792 23.4%Servicio Selecto 43 51.8% 6,270 52.6%Servicio Completo 12 14.5% 1,981 16.6%Resort 1 1.2% 507 4.3%Estancia Prolongada 5 6.0% 376 3.2%TOTAL 83 100.0% 11,926 100.0%

REGION Hoteles Cuartos# % # %

Bajío 12 14.5% 1,730 14.5%Noreste 15 18.1% 1,951 16.4%Noroeste 16 19.3% 2,333 19.6%Oeste 7 8.4% 1,107 9.3%Sur 20 24.1% 2,992 25.1%CDMX 13 15.7% 1,813 15.2%TOTAL 83 100.0% 11,926 100.0%

29FibraHotel

31Informe Anual 2017 FibraHotel30

Núm. Hotel1 Fiesta Inn Culiacán2 Fiesta Inn Durango3 One Monterrey4 One Acapulco 5 One Toluca6 One Coatzacoalcos7 Fiesta Inn Tepic8 One Aguascalientes9 Fiesta Inn Hermosillo10 One Culiacán11 Fiesta Inn Ecatepec12 Fiesta Inn Perinorte13 Fiesta Inn Nuevo Laredo14 Fiesta Inn Naucalpan15 Fiesta Inn Cuautitlán16 Fiesta Inn Perisur17 Camino Real Puebla18 Fiesta Inn Chihuahua19 Fiesta Inn Guadalajara20 One Querétaro21 Fiesta Inn Aguascalientes 22 Fiesta Inn Monterrey Aeropuerto23 Fiesta Inn Querétaro24 Fiesta Inn Saltillo25 One Patriotismo26 Fiesta Inn Ciudad Juárez27 Fiesta Inn Mexicali28 Fiesta Inn León

29 Fiesta Inn Monclova30 Fiesta Inn Torreón31 Real Inn Morelia32 Camino Real Puebla Suites33 One Tapatío34 Fiesta Inn Puebla FINSA35 Fiesta Inn Oaxaca36 One Puebla FINSA37 Real Inn Guadalajara38 Fiesta Inn Tlalnepantla39 Fiesta Inn Toluca Tollocan 40 Real Inn Mexicali41 Fiesta Inn Lofts Monclova42 One Monclova43 Grand Fiesta Americana Monterrey Valle44 Live Aqua Monterrey Valle45 Courtyard Vallejo46 FairfieldInnVallejo47 Fiesta Americana Aguascalientes48 Fiesta Inn Xalapa49 One Xalapa50 FairfieldInnVillahermosa51 Fiesta Inn Ciudad Obregón52 Fiesta Inn Lofts Querétaro53 Gamma León54 Courtyard Ciudad del Carmen55 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen56 Gamma Valle Grande57 FarifieldInnLosCabos58 Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente59 Gamma Tijuana60 FairfieldInnSaltillo61 ACbyMarriottTorreAméricasGuadalajara62 ACbyMarriottAnteaQuerétaro63 One Perisur64 Sheraton Ambassador Monterrey65 Live Aqua Boutique Playa del Carmen66 Fiesta Inn Los Mochis67 Fiesta Inn Cuernavaca68 One Cuernavaca69 FairfieldInn&SuitesJuriquilla70 One Durango71 ACbyMarriottVeracruz72 FairfieldInn&SuitesNogales73 Fiesta Inn Lofts Monterrey74 Fiesta Americana Viaducto (Vía 515)75 One Cuautilán76 Fiesta Americana Pabellón M77 Fiesta Inn Villahermosa78 Fiesta inn Puerto Vallarta79 Fiesta Americana Hermosillo 80 Fiesta Inn Buenavista81 Fiesta Americana Villa del Mar Veracruz82 Fiesta Inn Monterrey Valle83 Live Aqua San Miguel de Allende84 Fiesta Americana Tlalnepantla85 Courtyard Toreo86 Fiesta Americana Hacienda Galindo87 Fiesta Americana Condesa Cancún

La siguiente gráfica muestra la repartición del portafolio de FibraHotel hasta la fecha del presente Informe Anual:

Mapa del portafolio

DesarrolloEstabilizados No estabilizados

594027

414229

82147

193337

20

38

52

2853

1732

6

4849

58

539

35

65

87

6768

5077 54

55

23 3436

13

30

57

5651

7

31

4

110

2 2460

979

18

26

11

25

1663

15

1438

12

84

80

74

Ciudad de

México

85

87 hoteles

(83 en operación)

12,723 cuartos

(11,926 en operación)

26 estados

(Presencia)

Fies

ta A

mer

ican

a C

ond

esa

Can

cún

Monterrey,

Nuevo León3

64

22

82

<<

75

4645

4344

7376

7181

8386

72

66 70

6269

78

61

31FibraHotel


LassiguientestablasygráficasmuestranlaevolucióndelportafoliodeFibraHotelentreelañode2012yhastalafechadelpresenteInformeAnual:

Detalle del portafolio

SERVICIO SELECTO - ADMINISTRADOSFecha de

adquisición2012 2013 2014 2015 2016 2017

Fecha del Reporte Anual

1 * Fiesta Inn Aguascalientes 21/01/13 125 125 125 125 125 1252 Fiesta Inn Buenavista 21/11/17 129 1293 FiestaInnCiudaddelCarmen** 25/11/15 133 133 133 1334 * FiestaInnCiudadJuárez 21/01/13 166 166 166 166 166 1665 * Fiesta Inn Ciudad Obregón 07/04/14 123 141 141 141 1416 * Fiesta Inn Chihuahua 21/01/13 152 152 152 152 152 1527 * Fiesta Inn Cuernavaca 15/12/14 155 155 155 155 1558 * Fiesta Inn Culiacán 01/12/12 142 142 146 146 146 146 1469 * Fiesta Inn Durango 01/12/12 138 138 138 138 138 138 13810 * Fiesta Inn Ecatepec 01/12/12 143 143 143 143 143 143 14311 * Fiesta Inn Guadalajara 21/01/13 158 158 158 158 158 15812 * Fiesta Inn Hermosillo 01/12/12 155 155 155 155 155 155 15513 * Fiesta Inn León 21/01/13 160 160 160 160 160 16014 * Fiesta Inn Mexicali 21/01/13 150 150 150 150 150 15015 * FiestaInnMorelia*** 01/03/13 155 155 155 155 155 15516 * Fiesta Inn Los Mochis 05/12/16 125 125 12517 * Fiesta Inn Monclova 28/02/13 121 121 121 121 121 12118 * Fiesta Inn Monterrey la Fe 21/01/13 161 161 161 161 161 16119 * Fiesta Inn Monterrey Valle 01/08/16 177 177 17720 * Fiesta Inn Naucalpan 01/12/12 119 119 119 119 119 119 11921 * Fiesta Inn Nuevo Laredo 01/12/12 120 120 120 120 120 120 12022 * Fiesta Inn Oaxaca 05/07/13 145 145 145 145 145 14523 * Fiesta Inn Perinorte 01/12/12 123 123 123 127 127 127 12724 * Fiesta Inn Puebla FINSA 03/07/13 123 123 123 123 123 12325 Fiesta Inn Puerto Vallarta 30/01/17 144 14426 * Fiesta Inn Querétaro 21/01/13 175 175 175 175 175 17527 * Fiesta Inn Saltillo 21/01/13 149 149 149 149 149 14928 * FiestaInnSanLuisPotosíOriente 21/07/14 140 140 140 140 14029 * Fiesta Inn Tepic 01/12/12 139 139 139 139 139 139 13930 * Fiesta Inn Tlalnepantla 24/06/13 131 131 131 131 131 13131 * Fiesta Inn Torreón 18/12/12 146 146 146 146 146 146 14632 * Fiesta Inn Toluca 30/04/13 144 144 144 144 144 14433 * Fiesta Inn Villahermosa 02/12/15 159 159 159 15934 * Fiesta Inn Xalapa 27/03/14 119 119 119 119 11935 * Real Inn Guadalajara 01/07/13 197 197 197 197 197 19736 * Real Inn Mexicali 01/08/13 158 158 158 158 158 15837 * Gamma Ciudad Obregón (Valle Grande) 30/05/14 135 135 135 135 13538 * Gamma León (Fussion 5) 22/05/14 159 159 159 159 15939 * Gamma Tijuana (Lausana Tijuana) 27/07/14 140 140 140 140 14040 Courtyard Vallejo 01/03/17 125 12541 Courtyard Toreo 01/02/17 146

Subtotal 1,225 3,795 4,770 5,084 5,386 5,784 5,930

Número de cuartos al final del periodo

33FibraHotel


SERVICIO LIMITADO - ADMINISTRADOSFecha de

adquisición2012 2013 2014 2015 2016 2017


42 * One Acapulco 01/12/12 126 126 126 126 126 126 12643 * One Aguascalientes 01/12/12 126 126 126 126 126 126 12644 * One Coatzacoalcos 01/12/12 126 126 126 126 126 126 12645 * One Cuernavaca 15/12/14 125 125 125 125 12546 * One Cuautitlán 17/11/16 156 156 15647 * One Durango 29/02/16 126 126 12648 * One Culiacán 01/12/12 119 119 119 119 119 119 11949 * OneGuadalajaraTapatío 24/06/13 126 126 126 126 126 12650 * One Xalapa 27/03/14 126 126 126 126 12651 * One Monclova 01/11/14 66 66 66 66 6652 * One Monterrey 01/12/12 126 126 126 126 126 126 12653 * One Puebla FINSA 02/07/13 126 126 126 126 126 12654 * One Querétaro 21/01/13 126 126 126 126 126 12655 * One Toluca 01/12/12 126 126 126 126 126 126 12656 * One Patriotismo 21/01/13 132 132 132 132 132 13257 * One Perisur 16/07/15 144 144 144 14458 * FairfieldInn&SuitesJuriquilla 28/01/16 134 134 13459 * FairfieldInnLosCabos 20/06/14 128 128 128 128 12860 * FairfieldInn&SuitesNogales 08/11/16 134 134 13461 * FairfieldInn&SuitesSaltillo 31/03/15 139 139 139 13962 FairfieldInn&SuitesVallejo 01/03/17 121 12163 * FairfieldInn&SuitesVillahermosa 09/12/15 134 134 134 134

Subtotal 749 1,259 1,704 2,121 2,671 2,792 2,792

SERVICIO COMPLETO - ADMINISTRADOS64 * Fiesta Americana Aguascalientes 15/01/14 192 192 192 192 19265 * Fiesta Americana Hermosillo 01/05/16 220 220 22066 Fiesta Americana Hacienda Galindo 03/07/17 168 16867 * Fiesta Americana Pabellón M 31/03/16 178 178 17868 * Grand Fiesta Americana Monterrey Valle 13/06/16 180 180 18069 * Live Aqua Monterrey Valle 13/06/16 74 74 7470 * Camino Real Puebla 01/12/12 153 153 153 153 153 153 15371 * Sheraton Ambassador 18/11/14 229 229 229 229 22972 * ACbyMarriottQuerétaro 21/03/16 175 175 17573 * ACbyMarriottGuadalajara 01/06/16 188 188 18874 ACbyMarriottVeracruz 13/11/17 164 164

Subtotal 153 153 574 574 1,589 1,921 1,921

ESTANCIA PROLONGADA - ADMINISTRADOS

75 * Camino Real Hotel & Suites Puebla 01/03/14 121 121 121 121 12176 * Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen 08/09/15 120 120 120 12077 * Fiesta Inn Lofts Monclova 01/11/14 37 37 37 37 3778 * Fiesta Inn Lofts Monterrey la Fe 19/07/16 48 48 4879 * Fiesta Inn Lofts Querétaro 01/11/14 50 50 50 50 50

Subtotal - - 208 328 376 376 376

FibraHotel


Evolución del número de hoteles en operación

vs.2016

Evolución del portafolio con número de hoteles y de cuartos en operación

Evolución del número de cuartosen operación

vs.2016

Núm.dehotelesendesarrollo

Núm.dehotelesenoperación

Núm.decuartosendesarrollo

Núm.decuartosenoperación

HOTELES EN ARRENDAMIENTOFecha de

adquisición2012 2013 2014 2015 2016 2017


80 * Fiesta Inn Cuautitlán 01/12/12 128 128 128 128 128 128 12881 * Fiesta Inn Perisur 01/12/12 212 212 212 212 212 212 21282 * FiestaAmericanaCondesaCancún 01/01/18 50783 * Live Aqua Boutique Playa del Carmen 19/11/14 60 60 60 60 60

Subtotal 340 340 400 400 400 400 907

TOTAL HABITACIONES EN OPERACIÓN 2,467 5,547 7,656 8,507 10,422 11,273 11,926 TOTAL HOTELES EN OPERACIÓN 18 39 56 62 75 81 83


2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017Reporte Anual

Operación 75 78 78 79 81 83Desarrollo 10 7 7 7 5 4Total 85 85 85 86 86 87

2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017Reporte Anual

Operación 10,422 10,812 10,812 10,980 11,273 11,926Desarrollo 1601 1227 1239 1237 944 797Total 12,023 12039 12051 12217 12217 12723

75 78 78 79 81 83

10 7 7 7 5 4 85 85 85 86 86 87

2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 ReporteAnual


1042

2

1081

2

1081

2

1098

0

1127

3

1192

61601 1227 1239 1237 944 797

75 78 78 79 81 83

10 7 7 7 5 4 85 85 85 86 86 87



1042

2

1081

2

1081

2

1098

0

1127

3

1192

6

1601 1227 1239 1237 944 797

<<

+10.7%

+14.4%

DESARROLLO Apertura2012 2013 2014 2015 2016 2017


84 Fiesta Americana Tlalnepantla 2018 224 223 22385 Live Aqua San Miguel de Allende 2018 134 146 14686 FiestaAmericanaViaducto(Vía515) 2019 269 255 255 25587 Fiesta Americana Villa del Mar Veracruz 2019 173 173 173

Otros(expansiones,aperturas,etc.) 489 899 1,883 2,197 815 146 - TOTAL DESARROLLO 489 899 1,883 2,466 1,601 943 797

PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL 2,956 6,446 9,539 10,973 12,023 12,216 12,723 NÚMERO DE HOTELES 22 47 70 80 85 86 87Númerodehoteles/cuartosalfinaldelperiodo

* 2018PortafolioEstabilizado(75hotelesenoperación-estabilizados)-IncluyeelHotelFiestaAmericanaCondesaCancún.** Elprimerodeenerode2018,CourtyardCiudaddelCarmen,seconvierteenFiestaInnyesoperadoporGrupoPosadas.*** Apartirdelprimerodemarzode2018RealInnMoreliapasaaserFiestaInnMorelia.

35FibraHotel

Afiliaciones con marcasLoshotelesdelportafoliodeFibraHoteloperanbajomarcassólidasdeprimernivel.HastalafechadelpresenteInformeAnual,loshotelesoperabanbajolassiguientesmarcas:

> One Hotels (servicio limitado) de Grupo Posadas> Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas> Fiesta Inn Lofts (estancia prolongada) de Grupo Posadas> Gamma de Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas> Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas> Grand Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas> Live Aqua Boutique (servicio completo de playa) de Grupo Posadas > Live Aqua (servicio completo) de Grupo Posadas> Real Inn (servicio selecto) de Grupo Real Turismo> Camino Real (servicio completo) de Grupo Real Turismo> Camino Real Hotel & Suites (estancia prolongada) de Grupo Real Turismo> FairfieldInn&SuitesbyMarriott(serviciolimitado)deMarriottInternational> CourtyardbyMarriott(servicioselecto)deMarriottInternational> ACHotelsbyMarriott(serviciocompleto)deMarriottInternational> Sheraton(serviciocompleto)deMarriottInternational

LasiguientetablaestablecelasafiliacionesdemarcadeloshotelesdeFibraHotelenopera-ción hasta la fecha del presente Informe Anual:

Empresas operadoras de hoteles

Grupo Posadas.Es laoperadorahoteleramexicanamásgrandeenelpaísconmásde150hotelesy24,500habitacionesendestinosdeplayayciudadubicadosentodoelterritorionacional.GraciasalposicionamientodesusmarcascomoLiveAqua,GrandFiestaAmerica-na,FiestaAmericana,TheExploreanbyFiestaAmericana,FiestaInnyOneHotels.Posadases una empresa mexicana con gran prestigio internacional y también es propietaria de Fiesta Rewards,elprogramade lealtadyrecompensasmás importantedeMéxico,asícomosusclubesvacacionales:FiestaAmericanaVacationClub,LiveAquaResidenceClub,unclubresi-dencialprivadoyKIVAC.

Grupo Real Turismo.HotelesCaminoRealesunacompañíamexicanadehotelesfundadaen1958porelBancoNacionaldeMéxico(Banamex)yungrupodeinversionistasprivados.En1962secelebróunacuerdodeafiliaciónconWesternInternationalHotels(quedespuésseconoceríacomoWestin),paraestablecerelprimergrupodehotelesdelujoenMéxicoconunarepresentacióninternacional.En1993,despuésde30añosdeexitosasoperaciones,

ASÍ ES MI MUNDO DE LOS NEGOCIOS.

ASÍ ES MI MUNDO DE LOS NEGOCIOS.

Número de

Hoteles% de número

de HotelesNúmero de

habitaciones% de número

de hab.One Hotels 16 19.28% 2,002 16.79%Fiesta Inn + Gamma 37 44.58% 5,644 47.33%Fiesta Inn Lofts 4 4.82% 255 2.14%

Fiesta Americana 6 7.23% 1,445 12.12%Live Aqua 2 2.41% 134 1.12%

Grupo Posadas 65 78.31% 9,480 79%

Real Inn 2 2.41% 355 2.98%Camino Real 1 1.20% 153 1.28%Camino Real Hotel & Suites 1 1.20% 121 1.01%

Grupo Real Turismo 5 6.02% 629 5.27%

MarriottInternational 13 15.66% 1,817 15.24%Otras operadoras 13 15.66% 1,817 15.24% Total FibraHotel 83 100.00% 11,926 100.00%


BajoelesquemaoperativodeFibraHotel,laad-ministración de los hoteles se realiza de la si-guiente manera:

> LasCompañíasOperadorasdehotelesrea-lizan las siguientes tareas: administración de los hoteles con su propio equipo de ope-ración, establecimiento de los planes denegocio anuales de los hoteles (ingresos y costos/gastos),determinacióndelapolí-ticadetarifasasícomodecomercializaciónde las tarifas, estrategias de ventas dealimentosybebidas,asícomodeotrosin-gresos,correctomantenimientopreventivode los equipos mayores y mantenimiento generalde laspropiedades,proponergas-tos de capital para mantener el estado físico de los hoteles en óptimas condicio-nes,ycontrataralpersonalparaoperarlasunidadesdenegocio.

> FibraHotel realiza las siguientes tareas: apro-bación de los planes de negocio anuales de los hoteles y la revisión de sus resultados,aprobación de los gastos de capital para mantenerelestadofísicodeloshoteles,res-ponsabilidad de las actividades inmobiliarias (predialyseguros,etc.)y fondeodegastosoperativosdeloshoteles,entreotros.

HastalafechadelpresenteInformeAnual,delos83hoteles enoperacióndel portafoliodeFibraHotel:

> 79hoteles se encuentranbajo contratodeadministración hotelera con CompañíasOperadoras de hoteles, las cuales los ope-ranenbeneficiodeFibraHotelyleentreganmensualmente el resultado operativo de los hoteles, su remuneración siendo variable ycorrespondiendo a un porcentaje del resul-tadooperativodecadaunodeellos.

> Cuatro hoteles están bajo contrato de arrendamiento con Grupo Posadas, loscuales pagan una renta a FibraHotel: Fies-ta Americana Condesa Cancún, Fiesta InnCuautitlán, Fiesta Inn Perisur y Live AquaBoutiquePlayadel Carmen. En loshotelesFiesta Americana Condesa Cancún y LiveAquaBoutiquePlayadelCarmen,FibraHo-tel recibe una renta fija en dólares y uncomponente variable sobre los ingresos de-pendiendo de la ocupación de cada hotel y estáacargodelosgastosinmobiliarios.

Política de mantenimiento de las propiedades

Como propietario de los hoteles, FibraHotelbusca mantener a las propiedades en un óp-timoestadofísico,por loquese realizaman-tenimiento preventivo de éstas. La políticainterna de FibraHotel es de reservar hasta un 5% de los ingresos totales de los hoteles enadministración para realizar gastos de capital con la intención de mantener las propiedades y

larelaciónconWestinfinalizó,yenjuniode2000lacompañíafueadquiridaporelGrupoEmpresarialÁngeleseincorporadacomoGrupoRealTurismo.Actualmente,CaminoRealesdueñodetresmarcas:QuintaReal,CaminoRealyRealInn.Operan40hotelesconaproximadamente6,659habitaciones,incluyendovariosrestaurantesderenombremundial.Tienenpresenciaen23estadosdelaRepública,incluyendoalaCiudaddeMéxico.

MarriottInternational,Inc.(NASDAQ:MAR).EslacompañíahoteleramásgrandedelmundoconsedeenBethesda,Maryland,EE.UU.,conmásde6.000propiedadesen122paísesyterritorios.Marriottoperayfranquiciahotelesylicenciasdecomplejosturísticos.Las30marcasprincipalesdelacompa-ñíaincluyen:Bulgari®,TheRitz-Carlton®,andTheRitz-CarltonReserve®St.Regis®,W®,EDITION®,JWMarriott®,TheLuxuryCollection®,MarriottHotels®,Westin®,LeMéridien®,Renaissance®Hotels,Sheraton®,DeltaHotelsbyMarriottSM,MarriottExecutiveApartments®,MarriottVacationClub®,AutographCollection®Hotels,TributePortfolio®,DesignHotels™,GaylordHotels®,Courtyard®,Four-Points®bySheraton,SpringHillSuites®,FairfieldInn&Suites®,ResidenceInn®,TownePlaceSuites®,ACHotelsbyMarriott®,Aloft®,Element®,Moxy®Hotels,yProteaHotelsbyMarriott®.Lacompañíatambiénoperalosprogramasdelealtadpremiados:MarriottRewards®queincluyeelprogramaTheRitz-CarltonRewards®yStarwoodPreferredGuest®.

Actualmente contamos con acuerdos con tres empresas que nos proporcionan servicios de adminis-traciónhotelerayqueutilizansuspropiasmarcasparaloshotelesqueoperan.Enelfuturo,ademásde continuarasociándonosconellas, esperamosutilizarotras compañías líderesquepodránusarmarcasfranquiciadas,propiedaddeterceros.

Esquema operativo

37FibraHotel

dehabitacionesenoperación),39de loscualesson operados por Grupo Posadas bajo las marca FiestaInnyGammadeFiestaInn,asícomodosoperados por Grupo Real Turismo bajo la marca RealInnydosporMarriottInternationalbajolamarcaCourtyardbyMarriott.

Servicio Completo

Estos hoteles cuentan con una amplia ofer-ta de alimentos y bebidas con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas dejuntas, salones de conferencias para eventossociales y empresarialess, así como serviciosadicionales relacionados con hoteles de servi-ciocompleto:spas,servicioacuartosenhora-rioamplio, valetparking,concierge, botonesyáreaspúblicasmásamplias.

Hasta la fecha del presente Reporte Anual,FibraHotel cuenta con 12 hoteles de serviciocompleto enoperación, que representan 1,981habitaciones(aproximadamente16.6%del to-taldehabitacionesenoperación),unoopera-do por Grupo Real Turismo bajo la marca Ca-minoReal, sieteoperadosporGrupoPosadasbajolasmarcasFiestaAmericana,GrandFiestaAmericana y Live Aqua y cuatro operados por Marriott International bajo las marcas AC byMarriottySheraton.

Estancia Prolongada

Esta clase de hoteles se caracterizan por un for-matodesuite,enconfiguracionesdeestudiodeunaodosrecámaras,casisiempreconunacocinayunespaciodecomedoryáreadetrabajo.Dentrode los servicios que ofrecen estos hoteles se en-cuentran áreas de lavado y secado de ropa para loshuéspedes,áreaspúblicasparaesparcimiento,sinrestaurante,conlaposibilidaddeutilizareldeunhotelcontiguo,comoeslaestrategia.

susequipos.Porsuparte,losOperadoresHote-leros están a cargo de preparar un presupuesto anual de gastos de capital a ser ejecutados a lo largodelañoquevalidaFibraHotel.

En formaperiódica, FibraHotel realizavisitasdeinspección a los hoteles con el fin de certificarsu aspecto físico y correcto mantenimiento deequipos.Almismotiempo,estasinspeccionessecomparanconelreportequecadacompañíaho-telera realiza a través de una empresa ajena a és-tas,queefectúanrevisionescalendarizadasdelascondicionesfísicasdecadaunidaddenegocio.

Segmentos de los hoteles del portafolioEl tipo de hoteles que integra el portafolio de Fi-braHotel,conformadoatravésdeadquisicionesydesarrollos,sedescribeacontinuación:

Servicio Limitado

Los hoteles de servicio limitado brindan un servicio de hotelería conveniente, los cualestradicionalmente no contaban con bares, res-taurantesosalasdeconferenciasy juntas.Sinembargo, en los últimosaños, la tendenciahasido que esta clase de hoteles ofrezcan una mezcladeestosservicios,incluyendocentrosdenegocios,gimnasios,piscinas,conunaselecciónlimitada de alimentos (desayuno incluido) y es-pacioslimitadosdesalasdejuntas.

Hasta la fechadel presenteReporteAnual, Fi-braHotel cuenta con 22 hoteles de servicio li-mitado en operación, que representan 2,792cuartos (aproximadamente 23.4% del total dehabitacionesenoperación),16deloscualeses-tán operados por Grupo Posadas bajo la marca OneHotelsyseisporMarriottInternationalconlamarcaFairfieldInn&SuitesbyMarriott.

Servicio Selecto

Estacategoríadehoteles,adiferenciadeloshote-lesdeserviciolimitado,proporcionanserviciosadi-cionales como una oferta de alimentos y bebidas (servicioderestauranteybaraloscuartos),salo-nesparaeventossocialesy juntasdetrabajo,asícomoserviciosadicionalesdentrodelahabitación.

Hasta la fecha del presente Reporte Anual, Fi-braHotel cuenta con 43 hoteles de servicio se-lecto en operación, que representan 6,270 ha-bitaciones (aproximadamente 52.6% del total

37FibraHotel


Indicadores operativos del portafolioHastael31dediciembrede2017, loshotelesenoperacióndelportafoliodeFibraHotel(81hoteles)reportaron lo siguiente:

> Tasadeocupaciónde65.7%.> TarifapromediodePs.$1,112.> TarifaefectivadePs.$715.

Lasiguientegráficamuestralosindicadoresoperativosdelos64hotelesestabilizadosenoperacióndeFibraHotelportrimestreentreelaño2016yelaño2017:

Hasta la fecha del presenteReporteAnual, FibraHotelcuenta con cinco hoteles de estancia prolongada en operación, que representan 376 habitaciones (aproxi-madamente 3.2% del total de habitaciones en opera-ción), tresoperadosporGrupoPosadasbajo lamarcaFiesta Inn Lofts y uno operado por Grupo Real Turismo bajolamarcaCaminoRealHotel&Suites.

Resort

Es el segmento del mercado hotelero en México integra-doporhotelesdeServicioCompleto,generalmentecon400habitacionesomás,ubicadosendestinosturísticosclavecongranconectividadyflujodevisitantesnaciona-leseinternacionales,incluyendohotelesqueoperanbajolamodalidaddeTodoIncluidoyPlanEuropeo,conservi-cios y actividades recreativas que buscan proporcionar a losclientesunaagradableexperienciadevacaciones,asícomoinstalacionesparaacogergrandeseventos.Debi-doaquelosResortsatiendenaviajerosinternacionales,yenmenormedida,aviajerosdomésticos,generanprin-cipalmenteingresosdenominadosendólares. Hasta la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotelcuenta con un hotel de Resort en operación (Fiesta Ame-ricanaCondesaCancún),querepresenta507habitacio-nes (aproximadamente 4.3% del total de habitacionesenoperación),estehotelTodoIncluidoesoperadoporGrupoPosadasbajolamarcaFiestaAmericana.


T1 2016 T1 2017 T2 2016 T2 2017 T3 2016 T3 2017 T4 2016 T4 2017 AÑO 2016 AÑO 2017

$977 $1,070

$586 $661

60.0% 61.8%

$994 $1,066

$651 $723

65.5% 67.9%

$972 $1,010

$651 $688

67.0% 68.1% $1,015 $1,056

$676 $706

66.6% 66.8%

$990 $1,050

$641 $694

64.8% 66.2%

Trimestre 1 Trimestre 2 Trimestre 3 Trimestre 4 Año

Ocupación 1.8 pp Ocupación 2.3 pp Ocupación 1.1 pp Ocupación 0.3 pp Ocupación 1.4 ppTarifa Promedio +9.5% Tarifa Promedio +7.2% Tarifa Promedio +3.9% Tarifa Promedio +4.0% Tarifa Promedio +6.1%Tarifa Efectiva +12.8% Tarifa Efectiva +11.1% Tarifa Efectiva +5.6% Tarifa Efectiva +4.4% Tarifa Efectiva +8.3%

Ocupación Tarifa Promedio Tarifa Efectiva

39FibraHotel

Lasiguientetablamuestra informaciónoperativaporsegmentopara los64hotelesestabilizadosenoperacióndelportafoliodeFibraHotelparalosejerciciosconcluidosel31dediciembrede2015,2016y2017:

La siguiente tabla muestra información operativa por región1paralos64hotelesestabilizadosenoperacióndelportafoliodeFibraHotelpara losejerciciosconcluidosel 31dediciembrede2015,2016y2017:

(1) Bajío:Querétaro,Aguascalientes,GuanajuatoySanLuisPotosí.Noroestecorrespondealassiguientesentidadesfederati-vas:BajaCaliforniaNorte,BajaCaliforniaSur,Chihuahua,Durango,SinaloaySonora.Norestecorrespondealassiguientesentidadesfederativas:Coahuila,NuevoLeónyTamaulipas.CDMX:CiudaddeMéxicoyEstadodeMéxico.Surcorrespondealassiguientesentidadesfederativas:Campeche,Guerrero,Michoacán,Morelos,Oaxaca,Puebla,QuintanaRoo,TabascoyVeracruz.Oestecorrespondealassiguientesentidadesfederativas:JaliscoyNayarit.

Total de Hoteles Estabilizados (64)

Portafolio Total (81)

Año 2015 Año 2016 Año 2017 Año 2017 POR SEGMENTO Ocup. ADR RevPAR Ocup. ADR RevPAR Ocup. ADR RevPAR Ocup. ADR RevPARServicio Limitado 60.8% $753 $458 59.9% $799 $478 63.3% $856 $542 62.2% $875 $544 Servicio Selecto 64.6% $957 $618 68.0% $1,012 $688 68.5% $1,069 $732 67.5% $1,076 $726Servicio Completo 55.8% $1,255 $701 60.2% $1,297 $781 60.2% $1,450 $872 58.1% $1,650 $958Estancia Prolongada 54.3% $1,029 $559 52.9% $982 $519 61.1% $958 $585 61.7% $1,007 $621 Total 62.5% $942 $589 64.8% $990 $641 66.2% $1,050 $694 64.3% $1,112 $715 Contra año anterior 223 bp 5.0% 8.8% 138 bp 6.1% 8.3%

Total de Hoteles Estabilizados (64)

Portafolio Total (81)

Año 2015 Año 2016 Año 2017 Año 2017POR REGIÓN Ocup. ADR RevPAR Ocup. ADR RevPAR Ocup. ADR RevPAR Ocup. ADR RevPARBajío 63.3% $1,006 $636 66.9% $1,068 $715 72.6% $1,142 $829 68.4% $1,178 $806Noreste 62.5% $919 $574 64.5% $1,020 $658 67.8% $1,080 $733 65.5% $1,312 $858Noroeste 62.7% $911 $571 65.3% $951 $620 64.3% $1,027 $660 63.0% $1,014 $639Oeste 58.4% $842 $492 67.1% $878 $588 66.0% $966 $637 64.4% $1,113 $717Sur 60.9% $909 $554 58.2% $923 $538 61.2% $949 $580 60.8% $951 $578CDMX 67.3% $1,069 $720 73.7% $1,114 $821 70.4% $1,175 $827 65.6% $1,149 $754 Total 62.5% $942 $589 64.8% $990 $641 66.2% $1,050 $694 64.3% $1,112 $715 Contra año anterior 223 bp 5.0% 8.8% 138 bp 6.1% 8.3%

FibraHotel


Ingresos totales

Losresultadosfinancierosquesedescribenenesteapartadoestánre-lacionadosconlosEstadosFinancierosquecomprenden81hotelesenoperaciónal31dediciembrede2017:

> 78hotelesbajocontratodeoperación.> Treshotelesbajocontratodearrendamiento.

Durante2017,losingresostotalesdeFibraHotelfueronPs.$3,436millo-nes,contraPs.$2,635millonesparaelaño2016(incrementodel30.4%):

> Ps.$2,687millonesdeingresosporrentadehabitaciones(78.2%delosingresostotales),enincrementode30.6%.

> Ps.$621millonesde ingresosporalimentosybebidas(18.1%de losingresostotales),enincrementode32.7%.

> Ps.$92.9millonesdeingresosporarrendamientode(i)treshote-les3y(ii) localescomerciales/antenas(enconjunto,2.7%de losingresostotales),enincrementode16.4%.

> Ps.$34.2millones(1.0%delosingresostotales)deotrosingresos,enincrementode15.9%.

Enloquerespectaaloshotelesbajocontratodeoperación,losingresosseincrementaronun30.8%,dePs.$2,555millonesaPs.$3,342millones,debido a los siguientes factores:

> El incremento en la Tarifa Efectiva de los hoteles estabilizados (+8.3%paralos64hotelesestabilizados).

> La adquisición de un hotel en operación durante el año (FiestaAmericanaHaciendaGalindo).

> Laaperturadecincohotelesdelportafoliodedesarrollo.> Laaceleracióndeloshotelesqueabrieronduranteelaño2016y2017.

Entreelprimeryelcuartotrimestrede2017,losingresostotaleshanveni-docreciendo,FibraHotelhaestadosumandohotelesalportafolio:

> Enero2017:aperturadelhotelFiestaInnPuertoVallarta.> Marzo2017:aperturadeloshotelesFarfieldInn&SuitesVallejoy

CourtyardVallejo.> Julio2017:adquisicióndelhotelFiestaAmericanaHaciendaGalindo.> Noviembre2017:aperturadeloshotelesACbyMarriottVeracruzy

FiestaInnBuenavista.

Sección financiera2

Resultados financieros para el año 2017

Gra

nd

Fie

sta

Am

eric

ana

Mon

terr

ey V

alle

40

41FibraHotel

Lasiguientetablamuestralosindicadoresoperativosyfinancierosdeloshotelesenadministraciónduranteloscuatrotrimestresdelaño2017,considerandoúnicamenteloshotelesquegeneraronin-greso por renta de habitaciones a FibraHotel (desde fecha de adquisición o de apertura / sin incluir los hoteles arrendados):

Costos y gastos generales totales

En 2017, los costos y gastos generales totalesde los hoteles administrados de FibraHotel fue-ronPs.$2,330millonescontraPs.$1,792millo-nesdel2016:

> Ps. $1,409 millones de costos y gastos in-directos (60.5% de los costos y gastosgeneralestotales).Setratadeloscostosdeadministración, de publicidad y promoción,de mantenimiento, de recursos humanos,de los energéticos y de los honorarios de las CompañíasOperadorasdehoteles.

> Ps.$542millonesdegastosdehabitaciones(23.3% de los costos y gastos generales

totales).Setratadelosgastosdirectamenterelacionadosconlarentadehabitaciones.

> Ps. $379 millones de costos y gastos dealimentosybebidas (16.3%de los costosygastos generales totales). Se trata de losgastos directamente no relacionados con la renta de habitaciones (alimentos y bebidas yotros).

Contribución hotelera

Lacontribuciónhoteleraascendióenel2017,aPs.$1,106millones,representando32.2%delosingresos totales,contraPs.$843millonesparaelaño2016, representando32.0%de los ingre-sos totales:

Por lo tanto, los ingresos trimestrales de FibraHotel han venido creciendo cada trimestre:

(2) Exceptocuandosemenciona,todaslascifrasenelreportefueronpreparadasdeacuerdoconlasNormasdeInformaciónFinancieraInternacionales(IFRS),expresadasenpesosmexicanosnominales.PortemadepresentaciónalgunosrubroscontablesdelosresultadosfinancierospresentadosenesasecciónpuedendiferirdelosEstadosFinancierosconsolidadosauditadosporelaño2016sinquesemodifiquenlosresultadosylaposiciónfinancieradeFibraHotel.

(3) Loshotelesarrendadosduranteel2016sonFiestaInnCuautitlán,FiestaInnPerisuryLiveAquaBoutiquePlayadelCarmen.

FibraHotel

T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 AÑO 2017Ingresos Totales 756.8 865.4 878.1 935.4 3,436.00Habitaciones 601.7 682.6 683.6 719.4 2,687.50Alimentos y bebidas 127.6 151.7 166.6 175.4 621.3Arrendamiento 25.9 22.8 20,.9 23.2 92.9Otros 1.5 8.3 7 17.3 34.2

Ingresos–HotelesAdmin. 731 842.5 857.1 912.2 3,342.70%deingresostotales 96.60% 97.30% 97.60% 97.50% 97.30%

# de hoteles en operación 78 78 79 81 81# de hoteles administrados 75 75 76 78 78# de hoteles arrendados 3 3 3 3 3

*Cifrasenmillonesdepesos,exceptoporlainformacióndelnúmerodehoteles.

Año 2017Cuartos Dispo.

Cuartos Ocup.

Ocup. Ingreso

Cuartos Ps. $ Millones

Tarifa promedio

Tarifa

efectiva

Trimestre1 918,390 541,327 58.9% $601.8 $1,112 $655Trimestre2 947,492 618,254 65.3% $682.6 $1,104 $720Trimestre 3 973,360 647,479 66.5% $683.6 $1,056 $702Trimestre 4 982,333 642,741 65.4% $719.5 $1,119 $732Total 3,821,575 2,449,801 64.1% $2,687.5 $1,097 $703

41


> Ps.$1,013millonescorrespondierona loshotelesadministrados(margende30.3%),contraPs.$764millonesen2016(margendel29.9%).

> Ps. $93.2millonescorrespondierona loshotelesenarrendamientoya los locales comerciales(margendel100%),contraPs.$79.5millonesen2016.

Alolargode2017,elportafolioenperiododeaceleraciónsehaincrementadoennúmerosdehotelesgracias a las aperturas de hoteles nuevos y también ha presentado una tendencia favorable de su gene-racióndeflujoydesusmárgenes.Enloquerespectaalmargendecontribuciónhotelerapasóde27.3%,enelprimertrimestre,a30.6%duranteelcuartotrimestre(margendecontribuciónanual:29.3%).

Lassiguientestablaygráficamuestranlaevolucióndelosingresosydelacontribucióndeloshote-lesadministradosnoestabilizadosduranteelaño2017:

Se aprecia la tendencia de aceleración de la generación de ingresos y de la contribución con un fuer-teincrementoenelmargendecontribuciónquefuede29.3%paratodoelañoperoalcanzó30.6%duranteelúltimotrimestrede2017.Esafuerteaceleración,sedebeengranpartealoscincohotelesdeserviciocompletoqueseabrieronentremarzoyjuniode2016(ACbyMarriottQuerétaro,FiestaAmericanaPabellónM,ACbyMarriottGuadalajara,GrandFiestaAmericanaMonterreyValleyLiveAquaMonterreyValle).Dehecho,duranteelcuartotrimestrede2017,esoscincohotelespresentaronenconjunto,unatasadeocupacióndel65.4%,unatarifapromediodePs.$1,990,unatarifaefectivadePs.$1,302yaportaronPs.$36.3millonesalacontribuciónhotelera.Losresultadossoncadavezmejores,elmargenestáalcanzando29.5porciento.

Hoteles no estabilizados: evolución ingresos / contribución

Ps. $ miles T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 Año 2017

Total de hoteles administrados no estabilizados 14 14 15 17 17

Ingresos de hoteles administrados no estabilizados 126,979 153,376 164,493 203,760 648,607 %delosingresosdeloshotelesadministrados 17.4% 18.2% 19.2% 22.3% 23.4%

Contribución de hoteles administrados no estabilizados 34,645 46,833 46,371 62,354 190,204 Margen 27.3% 30.5% 28.2% 30.6% 29.3% %delacontribucióndeloshotelesadministrados 16.4% 16.8% 18.6% 22.8% 23.0%

$56.4 $98.6

$127.0 $153.4 $164.5

$203.8

$12.2 $27.7 $34.6 $46.8 $46.4 $62.4

21.6%

28.1% 27.3% 30.5% 28.2% 30.6%

T3 2016 T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017

Hoteles no estabilizados: evolución ingresos / contribución

Ingresos Contribución Margen Ingresos Contribución Margen

43FibraHotel

Utilidad de operación

LosotrosgastosoperativosdePs.$572millonesseconformanprincipalmentetantodelosgastosinmobiliarios(Ps.$43.3millones),comodelosadministra-tivosdeFibraHotel(Ps.$54.1millones),delacomisiónporasesoría(Ps.$107millones),ydeladepreciacióndelperiodo(Ps.$368millones).Para2016esosotrosgastosoperativosascendíanaPs.$484millones.Elincremento(+18.2%)seexplicaprincipalmenteporladepreciación(mayornúmerodeactivosinmo-biliarios)yaquelosgastosadministrativos(paraacompañarelcrecimientodeFibraHotel)ylosgastosinmobiliarios(mayornúmerodeactivosinmobiliarios)aumentanenunamenorproporciónquelacontribuciónhoteleratotal.

LautilidaddeoperaciónascendióaPs.$534millones,representando15.5%delosingresostotales,contraPs.$359millones(13.6%delosingresostotales)en2016.

Utilidad de operación ajustada

Durante2017,FibraHotelpresentógastosnooperativosporPs.$34.5millonesque corresponden principalmente a gastos relacionados con las adquisiciones ydesarrollodehoteles(impuestos,avalúos,auditoríastécnicasygastospre-operativos,entreotros).Para2016,éstosascendieronaPs.$107millones.

LautilidaddeoperaciónajustadaascendióaPs.$499millonescontraPs.$252millonesen2016.

Resultadointegraldefinanciamiento

FibraHotelcerróelañoconunaposicióndedeudanetadePs.($1,562)millo-nes(ladeudatotalfuedePs.$3,166millones)contraPs.$2,248millonesal31dediciembrede2016(ladeudatotaleradePs.$2,697millones).

Durante 2017, ladeudafinancierade FibraHotel generóun costofinancierode Ps. $279.3millones. En conformidad con las normas IFRS, los interesesrelativos a la deuda asociada con los desarrollos que se encuentran en etapa de construcción son capitalizados como parte de la inversión de cada proyec-toespecífico.Duranteelaño2016,aproximadamenteel32%deladeudahasidorelacionadoconproyectosendesarrolloyFibraHotelhacapitalizadoPs.$80.2millonesde intereses.Cabedestacarque los interesessehanpagadoconefectivodisponibleparalosdesarrollos.Unavezquecadadesarrolloseaabiertoalpúblicosedejarándecapitalizarlosinteresesrespectivos,yenesemomentoelcostofinancieropasaráporelestadoderesultadosdeFibraHotelenconformidadconlasnormasIFRS.

Utilidad neta consolidada

DespuésdeimpuestosdePs.$5.3millones,aniveldelaSociedadCivilsobrelas utilidades generadas por los ingresos no vinculados con el alojamiento (ali-mentosybebidas,entreotros),lautilidadnetaconsolidadaalcanzóPs.$438millones.LautilidadnetaconsolidadaporCBFIascendióa53.25centavosporCBFI (excluyendo los CBFIs correspondiendo al portafolio en desarrollo que no contabanconderechoseconómicosalcierredecadatrimestredelaño2017).Para2016, lautilidadnetaconsolidadaalcanzóPs.$214millonesy lautilidadnetaconsolidadaporCBFIascendióa43.27centavosporCBFI.Elincrementoenlautilidadnetaconsolidada(105%contra2016)sedebeprincipalmentealaumentodehotelesenoperaciónyalosingresosdelosmismos,asícomoamejoresresultadosdeloshotelesabiertosdurante2016y2017.

FibraHotel 43


Resumen de los resultados del año 2017 por trimestre (miles de pesos)

1T 2017 2T 2017 3T 2017 4T 2017 AÑO 2016 AÑO 2017

IngresosCuartos 601,776 682,644 683,618 719,487 2,057,257 2,687,525Alimentos y Bebidas 127,646 151,697 166,590 175,411 468,397 621,345Arrendamientos 25,939 22,782 20,985 23,212 79,832 92,919Otros 1,529 8,360 6,995 17,323 29,519 34,207

INGRESOS TOTALES 756,891 865,482 878,189 935,433 2,635,004 3,435,995

Ingresos - Hoteles Administrados 730,978 842,472 857,104 912,201 2,555,196 3,342,755% de ingresos totales 96.6% 97.3% 97.6% 97.5% 97.0% 97.3%

Costos y gastosCuartos 119,348 130,418 141,242 151,129 402,675 542,136Alimentos y bebidas 81,305 91,983 103,776 102,229 285,812 379,294Gastos administrativos 318,707 341,245 363,179 385,555 1,103,083 1,408,685

Costos y gastos totales 519,360 563,646 608,197 638,912 1,791,571 2,330,115

CONTRIBUCIÓN HOTELERA TOTAL 237,531 301,836 269,992 296,520 843,433 1,105,879 Margen de contribución hotelera total 31.4% 34.9% 30.7% 31.7% 32.0% 32.2%

Contribución hotelera - hoteles administrados 211,617 278,826 249,008 273,188 763,899 1,012,640Margen 28.9% 33.1% 29.1% 29.9% 29.9% 30.3%

Gastos Inmobiliarios 10,441 10,502 11,848 10,519 33,910 43,311

NET OPERATING INCOME (NOI) 227,090 291,334 258,144 286,001 809,523 1,062,569 Margen 30.0% 33.7% 29.4% 30.6% 30.7% 30.9%

Gastos Corporativos 14,569 13,773 13,892 11,825 48,530 54,060Comisióndeasesría 26,431 26,593 26,726 27,063 104,673 106,813

EBITDA 186,090 250,968 217,526 247,113 656,320 901,696 Margen 24.6% 29.0% 24.8% 26.4% 24.9% 26.2%

Depreciación 87,672 92,322 93,482 94,450 296,930 367,926

RESULTADO DE LA OPERACIÓN 98,418 158,646 124,044 152,663 359,390 533,770 Margen 13.0% 18.3% 14.1% 16.3% 13.6% 15.5%

Gastos extraordinarios 10,204 8,135 4,447 11,671 106,931 34,457

RESULTADO DE OPERACIÓN AJUSTADO 88,214 150,511 119,596 140,992 252,459 499,313

Ingresos no operativos 2,029 441 3,966 3,617 3,918 10,053Resultadointegraldefinanciamiento (33,636) (39,073) (32,378) 38,756 (40,700) (66,331)

RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 56,607 111,879 91,185 183,365 215,678 443,036

Impuestos (2,325) 1,600 1,566 4,474 1,787 5,316

RESULTADO NETO 58,931 110,279 89,619 178,891 213,890 437,720 Margen 7.8% 12.7% 10.2% 19.1% 8.1% 12.7%

45FibraHotel

Flujo de efectivo y posición de liquidezFlujo neto de efectivo de actividades de operación

Durante 2017, FibraHotel generó un flujo netode efectivode actividadesdeoperacióndePs.$1,103millonescontraPs.$577millonesen2016.Excluyendo las actividades relacionadas con las deinversión(gastosnooperativos,pagoyrecu-peración del IVA relacionado con los desarrollos ylasadquisiciones),elflujonetodeefectivodeactividadesdeoperaciónfuedePs.$940millo-nescontraPs.$631millonesen2016.

Flujo neto de efectivo de actividades de inversión

En el 2017, FibraHotel generó un flujo neto deefectivo de actividades de inversión negativo por(Ps.$799millones):

> (Ps.$706millones)respectoalportafolioendesarrollo (sin contabilizar los intereses ca-pitalizados).

> (Ps.$136millones)conrespectoalCAPEXdemantenimiento.

> (Ps.$79.4millones)conrespectoalasremo-delacionesdehoteles.

> Ps. $1.4millones respectoa ingresosde in-versión(ventadeactivofijo,etc.).

> Ps.$122millonesrespectoalosinteresesge-neradosduranteelperiodo.

Durante 2016, FibraHotel generó un flujo netode efectivo de actividades de inversión negativo por(Ps.$1,736millones):

> (Ps. $1,261 millones) con respecto al por-tafolio en desarrollo (sin contabilizar los interesescapitalizados).

> (Ps.$245millones)conrespectoalasadqui-sicionesdelaño2016.

> (Ps.$149millones)conrespectoalasremo-delacionesdehoteles.

> (Ps.$94millones)conrespectoalCAPEXdemantenimiento.

> Ps. $2.1millones respectoa ingresosde in-versión(ventadeactivofijo,etc.).

> Ps.$11.2millonesconrespectoalosinteresesgeneradosduranteelperiodo.

Flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento

En el 2017, FibraHotel generó un flujo neto deefectivo de actividades de financiamiento porPs.$3,976millones:

> La emisión de CBFIs neto de gastos de emi-sióndePs.$4,339millones.

> Ps.$469millonesconrespectoalosrecur-sosdelaslíneasdecrédito.• Ps.$700millonesconrespectoalasdis-

posicionesdelaslíneasdecrédito.• (Ps. $231 millones) con respecto a los

pagos de amortizaciones de las líneasdecrédito.

> (Ps.$585millones)conrespectoalasdistri-buciones:• (Ps.$134millones)conrespectoaladis-

tribucióndelcuartotrimestrede2016.• (Ps.$150millones)conrespectoaladis-

tribucióndelprimertrimestrede2017.• (Ps.$121millones)conrespectoaladis-

tribucióndelsegundotrimestrede2017.• (Ps.$172millones)conrespectoaladis-

tribucióndeltercertrimestrede2017.> (Ps.$160millones)conrespectoalosintere-

sesenresultadosyotrosgastosfinancierospagados(sobreuntotaldePs.$186millonesparaelaño2017).

> (Ps.$80.2millones)conrespectoalosinte-reses capitalizados pagados (sobre un total deinteresescapitalizadosdePs.$80.2 mi-llonesparaelaño2017).

> (Ps.$1.6millones)conrespectoalaadquisi-cióndecoberturasparaladeuda.

FibraHotel,durante2016generóunflujonetodeefectivo de actividades de financiamiento porPs.$1,231millones:

> Ps. $1,845 millones con respecto a los re-cursosde lasdisposicionesde las líneasdecrédito que llevó a cabo FibraHotel durante elúltimotrimestrede2016.

> (Ps.$470millones)conrespectoalasdistri-buciones:• (Ps.$118millones)conrespectoaladis-

tribucióndelcuartotrimestrede2015.• (Ps.$99millones)conrespectoaladis-

tribucióndelprimertrimestrede2016.• (Ps.$119millones)conrespectoaladis-

tribucióndelsegundotrimestrede2016.• (Ps.$135millones)conrespectoaladis-

tribucióndeltercertrimestrede2016.> (Ps.$57.4millones)conrespectoalosinte-

reses capitalizados pagados (sobre un total de intereses capitalizadosdePs. $68.0mi-llonesparaelaño2016).

> (Ps.$46.3millones)conrespectoalaadqui-sicióndecoberturasparaladeuda.

> (Ps. $39.5 millones) con respecto a losinteresesenresultadosyotrosgastosfinan-cierospagados.

> (Ps.$16.4millones)conrespectoalaadqui-sición de coberturas para la deuda y a los interesespagados.

FibraHotel 45


Hastael 31dediciembrede2017, yacordeconloscontratosdecrédito,FibraHotelhacelebra-do varios instrumentos financieros destinadosacubrirlasvariacionesdelatasaTIIE,el68.4%de la deuda de FibraHotel está cubierta. Esosproductos,devencimientoacincoaños,fueronpagados al momento de cerrar las operaciones y cuentanconlassiguientescaracterísticas:

La tabla siguiente presenta el detalle el calendario de las amortizaciones de capital de la deuda de FibraHotel:

Flujo de efectivo operativo ajustado

Durante2017,FibraHotelgeneró:

> Un flujo de efectivo operativo o Funds From Operations(FFOporsussiglaseninglés)dePs.$806millones,contraPs.$511millonesen2016,unincrementode57.7porciento.

> UnflujodeefectivooperativoajustadooAdjusted Funds From Operations (AFFO por sus siglas en inglés)dePs.$669millones,contraPs.$494millonesen2016,unincrementode35.4porciento.

Posición de liquidez

FibraHotelcerróel2017con:

> UnaposicióndeefectivoyequivalentesdeefectivoincluyendoIVAporacreditardePs.$4,756millones (el IVA acreditable asciende a Ps. $28millones). Excluyendo el IVA acreditable, laposicióndeefectivoyequivalentesdeefectivofuedePs.$4,728millonescontraPs.$448mi-llonesal31dediciembrede2016.

> UnaposicióndedeudatotaldePs.$3,166millonescontraPs.$2,697millonesal31dediciembrede2016.Laposicióndedeudaneta(incluyendoIVAporacreditar)esde(Ps.1,590millones.)

> AproximadamentePs.$457millonesdisponiblesenlíneasdecréditonodispuestas.

La siguiente tabla presenta a detalle de la posición de efectivo de FibraHotel:

Ps. $ miles Año 2016 Año 2017 ComentarioEfectivoyequiv.deefectivoyefectivorestringido 448,828 4,727,981

Efectivoyequiv.deefectivodisponible-Operación 207,725 292,687Capital de trabajo de los

hoteles Efectivoyequiv.deefectivorestringido-

Operación 56,294 98,640Disponible para CAPEX de mantenimiento

Efectivoyequiv.dedisponible-Inversión 184,809 4,336,655Efectivo disponible para invertir

Posición de efectivo sin efectivo restringido 392,534 4,629,342

Ps. $ millones Año 2017 Moneda Tasa de interés VencimientoBBVABancomer1 166.2 MXN TIIE28d+150bps oct-27BBVABancomer1 114.3 MXN TIIE28d+150bps oct-27BBVABancomer1 142.5 MXN TIIE28d+150bps oct-27BBVABancomer1 189.2 MXN TIIE28d+150bps nov-27BBVABancomer1 323.1 MXN TIIE28d+150bps nov-27Banorte1 977.6 MXN TIIE91d+200bps oct-24Banorte2 1,000.0 MXN TIIE91d+130bps* jul-26BBVABancomer2 252.9 MXN TIIE28d+160bps jun-20

Posición de deuda total 3,165.9

*Enjuliode2018elmargenseincrementaa200bpsyenjuliode2020aumentaráa250bps.

Años Amortización %2018 115.5 3.6%2019 203.5 6.4%2020 244.4 7.7%2021 356.8 11.3%

2022yadelante 2,245.6 70.9%Total 3,165.9 100.0%

47FibraHotel

(4)ParaFibraHotel,loscompromisoscorrespondenai)serviciodeladeuda(principaleintereses);ii)gastosdecapital (CAPEX de mantenimiento de los hoteles); y iii) gastos de desarrollos no discrecionales (proyectos en desarrollo).Losrecursosdisponiblescorrespondena:i)efectivoyequivalentesdeefectivo(excluyendoefec-tivorestringido);ii)IVAporrecuperar;iii)utilidadoperativadespuésdepagodeladistribución;yiv)líneasdecréditodisponibles.

Regulación aplicable a las FIBRAs

Durante2014,laComisiónNacionalBancariaydeValoresemitióunaregulaciónparamedirelniveldeapalancamientoyelíndicedecoberturadelserviciodeladeudadelasFIBRAs.

> Niveldeendeudamiento:FibraHotelcerróel2017conunendeudamientodePs.$3,166millonesyconuntotaldeactivosdePs.$17,222millones,correspondiendoaunniveldeendeudamientodel18.3%.CabedestacarqueelContratodeFideicomisodeFibraHotelestipulaqueelniveldeapalan-camientonopuedeexcederel40%,mientrasquelaregulaciónaplicablealasFIBRAsindicaqueesteindicadornopuedesermayora50porciento.

> Índice de cobertura de servicio de la deuda: Se calcula tomando la capacidad por parte de Fi-braHotel de enfrentar los pagos de sus compromisos contra sus recursos disponibles4 para los seispróximostrimestres.Paraelprimero,segundo,terceroycuartotrimestrede2017,elíndicedecoberturadeserviciodeladeudadeFibraHotelfuede1.1x,1.8x,2.5xy1.5x,respectivamente.

Gastos de capital

Hastael31dediciembrede2017,lareservadegastosdecapitaldemantenimientodisponible,desti-nadaaconservarenóptimoestadoloshoteles,asícomosuscondicionesdeoperaciónyconstituidacon base en un porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato de operación sumaba Ps.$172millonescontraPs.$56.3milloneshastael31dediciembrede2016.

Duranteelaño,losgastosdecapitalmásrelevantesdeFibraHotelsonlossiguientes:

> Gastosdecapitaldemantenimientoparamantenerlosactivos:Ps.$136millones.> Gastosdecapitaldeinversiónenhotelesactuales.FibraHotelconstantementeanalizalaopor-

tunidad de realizar inversiones de capital en los hoteles del Portafolio Actual cuando los retornos esperadosdelosmismosjustificanlainversión.Duranteelaño,invirtióPs.$79.5millonesengas-tosdecapitalderemodelación,principalmenteenelhotelFiestaAmericanaHaciendaGalindo:• FiestaAmericanaHaciendaGalindo:remodelaciónde(i)habitacionesy(ii)áreaspúblicas.

EstaremodelacióntieneunpresupuestodePs.$130millones,deloscualesPs.$68millonessehaninvertidoal31dediciembrede2017.

47

Ps. $ millones Disposición Tipo Piso Strike Límite

BBVABancomer1 612.2 Cap Spread 5.0% 9.0%BBVABancomer1 323.1 Cap Spread 5.0% 7.0%Banorte1 977.6 Collar 4.5% 6.0%BBVABancomer2 252.9 Cap 8.0%No cubierto 1,000.0

FibraHotel


Distribución en 2017

FibraHotelbuscagenerarvalorparasustenedoresdeCBFIs.Porestarazón,paraelejercicio2017,elComitéTécnicodeFibraHotelaprobódistribucionesporunimportetotaldeaproximadodePs.$668millones,elcualsedetallaenlasiguientetabla:

Paraelejercicio2016,FibraHoteldistribuyóuntotaldePs.$503millones,representandoPs.$1.0491porCBFIs.ElincrementodeladistribuciónporCBFI,entre2016y2017,fuede3.4%porciento.

Distribuciones de efectivo

T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 Año 2016 Año 2017

Distribución Total 120,776 171,900 141,995 233,587 503,220 668,258 Resultado Fiscal 57,173 81,404 39,355 40,864 47,921 218,797Retorno de Capital 63,603 90,496 102,640 192,723 455,299 449,461

Número de CBFI(alfinalizar2017)En circulación 499,401,766 499,401,766 827,074,288 827,074,288 499,401,766 827,074,288Con derechos económicos 494,273,561 494,273,561 821,946,083 812,676,935 494,273,561 812,676,935

Distribución por CBFI $0.2444 $0.3478 $0.1728 $0.2874 $1.0181 $1.0523 Resultado Fiscal $0.1157 $0.1647 $0.0479 $0.0503 $0.0970 $0.3785Depreciación $0.1287 $0.1831 $0.1249 $0.2371 $0.9211 $0.6738

T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017Número total de CBFIs 499.4 499.4 833.9 499.4Número total de CBFIs en Tesorería fondo de recompra - - - 0.03OtrosCBFIsenTesoreríasinderechoseconómicos - - 6.9 6.9

CBFIs sin derechos económicos hasta la apertura del hotel CourtyardbyMarriottToreo* 5.1 5.1 5.1 5.1

CBFIs con derechos económicos 494.3 494.3 827.1 827.1

*EstosCBFIstuvieronderechoseconómicosapartirdelprimertrimestrede2018,mismoenelqueseabrióelhotel.

Grand Fiesta Americana Monterrey Valle

49FibraHotel

Comité Técnico y Comités de FibraHotel

Gobierno Corporativo de FibraHotel

AlafechadelpresenteInformeAnual,elComitéTécnicodeFibraHotelestáintegradopor11miembrospropietarios,deloscualescuatrosonmiembrosindependientes(36%).

Informaciónbiográficadelosmiembros

1. Roberto Galante Totah.Co-PresidentedelComitéTécnicodeFibraHotel.EsSocioFundadoryPre-sidentedeGrupoGDI,LaVistaCountryClub,BosqueRealyMercap,empresasdeGrupoGDI.

2. Alberto Galante Zaga.PresidentedelConsejodeFibraHotel.EsSocioyVicepresidentedeGrupoGDI,ymiembroejecutivodelConsejodeFondoHoteleroMexicanoIyII,FondoComercialMexicano,LaVistaCountryClub,BosqueRealyMercap,empresasdeGrupoGDI.

3. Simón Galante Zaga.SociofundadoryCEOdeGrupoGDI.Cuentaconmásde20añosdeexpe-rienciaenelramoinmobiliariohotelero,residencialycomercial,comodesarrolladoryadministradordeinmuebles,asícomoenlaadquisición,desarrolloyfinanciamientodeproyectosinmobiliarios.EsmiembroejecutivodelConsejodeFondoHoteleroMexicanoIyII,FondoComercialMexicano,LaVistaCountryClub,BosqueRealyMercap,empresasdeGrupoGDI.CuentaconunaespecializaciónenDireccióndeEmpresasporelIPADE.

4. Adolfo Benjamín Fastlicht Kurián.CEOde IconGroup,unaempresamexicanadedesarrollo in-mobiliario.Fueco-fundadoryCo-CEOdeGrupoCinemex,hoylasegundacadenadeexhibicióncine-matográficadelpaís.ActualmenteesCEOdeTheLotPremiumCinemasenlaJolla,California.SehadesempeñadocomoPresidentedelaAsociacióndeDesarrolladoresInmobiliarios(ADI),laprincipalAsociacióndelaindustriadebienesraícesenMéxicoyparticipaenlosconsejosdediversasempresas.

5. Sandor Valner Watstein.CEOdeWaltonStreetCapitalAmericaLatina,unadministradorglobaldefondosinmobiliarios.FueDirectordeCreditSuisseFirstBostonenMéxicoymiembrodelcomitéejecutivoparaAméricaLatina.TambiénfuesociodeEMVAyValorConsultores,bancosdeinversión,y ha trabajado con JPMorgan enfinanzas corporativas yM&A. Es cofundador y vicepresidentede la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura y miembro del consejo de administracióndevariasempresasinmobiliariasenAméricaLatina.EsmiembroactivodelWorld’sPresidentsOrganization.CuentaconmaestríasenIngenieríayAdministracióndeEmpresasporlaUniversidaddeStanford.

6. Albert Galante Saadia.EsIngenieroIndustrialporlaUniversidadAutónomaMetropolitanadeMé-xico.Desde 1991 esmiembrodelConsejodeMexFactor, SofomE.N.R. Es socio fundadordeNor-malizaciónyCertificaciónElectrónica,S.C.,ydelorganismodecertificaciónenelectrónicaquefueestablecidoen2001.EsCFOymiembrodelConsejodeAmpliequipos,S.A.deC.V.LaboratoriosdePruebasdeSeguridaddesde1987ydesde1986CFOyasesordeAmpliaudio,S.A.deC.V.ImportaciónyExportacióndeEquiposdeElectrónicaySimilares.

Live Aqua Boutique Playa del Carmen

49FibraHotel


7. Mayer Zaga Bucay.EselCFOdeGrupoIn-dustrial Miro, una empresa fabricante detextiles y ropa, así como un agente de im-portación y exportación para marcas como Nike,AdidasyVictoria’sSecret,entreotros,empleando a alrededor de 2,000 personas.Fueco-fundadoren1983de lagalardonadacompañía de ropa Ocean Pacific, abriendocercade50tiendasentodoelpaísysumi-nistró a tiendas departamentales altamen-te reconocidas en México. Actualmente esinversionista en varios proyectos de bienes raíces,asícomosocioenGrupoGDI.

8. Manuel Zepeda Payeras. Ha jugado unpapelclaveenlamayoríadelasprincipalesinstituciones y el marco regulatorio de los sectoresdeviviendaehipotecasenMéxico.Entreotrasactividades,presidiódurante 12añoselFondodeOperaciónyFinanciamien-to Bancario a la Vivienda (FOVI), un fidei-comiso creadoparaproporcionarapoyofi-nanciero para la adquisición y construcción deviviendaeconómicae interéssocial.FueFundador y Director General de Sociedad Hipotecaria Federal, una institución finan-ciera creada para desarrollar los mercados primario y secundario de hipotecas; fue Pre-sidente de Unión Interamericana para la Vi-vienda,unaasociaciónqueagrupaamásde100 intermediarios financieros en AméricaLatina para el financiamiento hipotecario.También fungió como asesor de diversos compañías de vivienda y compañías de fi-nanciamiento hipotecario como SARE Hol-ding,MARHNOSVivienda,ARKOPromociónInmobiliaria,CréditoInmobiliarioyelFondoInmobiliarioINMESPdeBBVA.TambiénfueEconomistaenJefedelaOficinadeAsesores

del Presidente entre 1976 y 1982, y ha sidomiembro de varias organizaciones no lucra-tivas.CuentaconunamaestríaenEconomíay otra en Administración de Empresas por la UniversidaddeChicago.

9. Jaime Zabludowsky Kuper.Actualmenteesel Presidente Ejecutivo del Consejo Mexicano delaIndustriadeProductosdeConsumo,unaasociación que agrupa a 43 de las empresas más importantes de bienes de consumo de altarotación.TambiénesPresidentedelCon-sejo Mexicano de Asuntos Internacionales,Vicepresidente y Socio Fundador de IQOM InteligenciaComercial.Ha sido consejero in-dependiente en el Consejo de Administración de PEMEX Exploración y Producción, dondefungió como Presidente de su Comité de Ad-quisiciones, Arrendamientos, Obras y Servi-cios. Así mismo, ocupado diferentes cargospúblicos, incluidos,entreotros,Subjefede laNegociación del Tratado de Libre Comercio entreMéxicoyEE.UU.,EmbajadordeMéxicoante laUniónEuropea, JefeNegociadorparael Acuerdo de Libre Comercio entre México y la Unión Europea y Economista del Comité de Asesores Económicos de la Presidencia de Mé-xico(1985a1988).FueAsesordelosgobiernosde Asia y América Latina, y organizacionesinternacionales multilaterales en materia de comercio internacional y competitividad. Esmiembro del consejo de asesores de diversas empresas,asociacionescivileseinstitucionespúblicas.En2014recibiólapresea“CarreraalUniverso”,lamayordistinciónquelaSociedadde Alumnos del Instituto Tecnológico Autóno-mo de México (ITAM) da a uno de sus miem-bros.EsDoctorenEconomíaporlaUniversi-daddeYale.

10. Felipe de Yturbe Bernal.FueDirectorGe-neral de la Casa de Bolsa de Grupo Financie-ro Scotiabank Inverlat, así como DirectorGeneral Adjunto de Banca de Corporati-va, Banca de Inversión yMercados, Bancade Empresas, Tesorería y Fiduciario de esamisma institución. Fue Gerente General deDeustche Bank México y Gerente General de BancoMexicano. Ha sido socio de Yturbe,Laborde y Asociados, una firma especiali-zadaenlagestióndeinversiones.Colaboródurante12añosenelBancoNacionaldeMé-xico, donde ocupó varios cargos, incluyen-do,entreotros,DirectorGeneralAdjuntodeBancaCorporativa,BancadeInversiónyDi-visiónFiduciaria.Tambiénocupóloscargosde Tesorero y Director Financiero de Cemen-tos Anáhuac y fue Vicepresidente de The FirstNationalBankofChicagoenlaOficinadeRepresentaciónen laCiudaddeMéxico.CuentaconunamaestríaenAdministracióndeEmpresasporlaUniversidaddeHarvard.

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51FibraHotel

Alineación de intereses a largo plazo

Desdesuorigen,FibraHotelhabuscadotenerunaalineacióndeinteresesalargoplazo,tantoconsuAsesor,conelgrupoGDIyconsusTenedores,lacualsetraducedelasiguientemanera:

> Enlacolocacióninicial,GrupoGDIcontribuyócontodossusactivoshotelerosenoperaciónaFibraHotel.

> GrupoGDI,atravésdelFideicomisodeControl,esunimportanteaccionistaenFibraHotel.> Grupo GDI otorgó un derecho de preferencia a FibraHotel sobre cualquier oportunidad hotelera

futuraquecubralosparámetrosdeinversióndeFibraHotel.> ElAsesordeFibraHotelsólocobraunacomisióndeasesoría,correspondiendoa1.00%delvalor

delosactivosnodepreciadosynetodedeuda.

ParamayorinformaciónsobreelContratodeFideicomisodeFibraHotel,elFideicomisodeControlylosperiodosderestriccióndeventa,entreotros,favordereferiralReporteAnual2017disponibleenespañolenlapáginawebdeFibraHotel(www.fibrahotel.com)oenlapáginawebdelaBolsaMexi-canadeValores(www.bmv.com.mx).

11. Pablo de la Peza Berrios.ColaboróenelBancoBanamexde1976a2013dondeocupódiversasposicionestantoenMéxicocomoenelextranjero:DirectordelaTesoreríaInternacional,DirectorGeneraldeCaliforniaCommerceBank,DirectordePlaneaciónFinancieradeBanamex,DirectorGeneraldeSegurosBanamexydeAFOREBanamex,DirectorCorporativoconResponsabilidadde Planeación Estratégica y Desarrollo Corporativo para México y los negocios de Citi en América Latina.DirectorCorporativoconresponsabilidadsobrelosnegociosdeAssetManagementdeBanamex(Afore,Seguros,Pensiones,ImpulsoradeFondosdeInversiónyFiduciario).Hasidomiembro de Consejos de Administración de varias sociedades de inversión administradas por BanamexyPresidentedelosConsejosdeSeguros,AforeeImpulsoradeFondosBanamex.En2013sejubilódeBanamex,perosigueparticipandoenelConsejodeAdministraciónyComitésdevariasdelasempresasdelGrupoFinanciero.EsmiembroindependientedelComitéTécnicoyloscomitésdeinversionesdealgunasentidadeslistadasenlaBolsaMexicanadeValores.Esmiembrodelcomitéde inversionesdeunafundacióndegrantamaño.TambiénesMentorenEndeavor.EsIngenieroIndustrialporlaUniversidadIberoamericana.

Para mayor información sobre el funcionamiento de nuestros Comités (elección / destitución de los miembros,sesionesyvotaciones,facultadesdelosComités,remuneracióndelosmiembrosindepen-dientes,etc.),favordereferiralReporteAnual2017disponibleenespañolenlapáginawebdeFibraHotel(www.fibrahotel.com)oenlapáginawebdelaBolsaMexicanadeValores(www.bmv.com.mx).

Duranteel2017,elComitéTécnicosesionócincovecesparaaprobacióndelosEstadosFinancierosydelasdistribuciones,conaprobaciónpreviadelComitédeAuditoría.

Del1ºdeenerode2018alafechadelpresenteInformeAnual,elComitéTécnicosesionódosvecesparaaprobacióndeEstadosFinancierosydedistribuciones,conaprobaciónpreviadelComitédeAuditoría.

FibraHotel 51


LagráficasiguientemuestralaevolucióndelpreciodelCBFIdeFibraHotelysusvolúmenesentreel1ºdeenerode2017ylafechadelpresenteinformeanual:

FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores

Precio del CBFI

Tenencia accionariaHasta la fecha de presente Informe Anual,latenenciaaccionariadeFi-braHotel es la siguiente:

Fideicomiso de Control

Público Inversionista

AC

by

Mar

riot

t G

uad

alaj

ara

1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0

$10.0

$12.0

$14.0

$16.0

$18.0

$20.0

Volumen FIHO Precio FIHO IPC Índice FIBRAS

Nov

. 201

7

Dic.

201

7

Oct

. 201

7

Sep.

201

7

Ago.

201

7

Jul.

2017

Jun.

201

7

May

. 201

7

Abr.

201

7

Mar

. 201

7

Feb.

201

7

Ene.

201

7

Mar

. 201

8

Abr.

201

8

Feb.

201

8

Ene.

201

8

84.8%

15.2%

Volumen FIHO Precio FIHO IPC Índice FIBRAS

53FibraHotel

Apertura del hotel Courtyard by Marriott Toreo

El2defebrerode2018.FibraHotelanuncialaaperturadelhotelCourtyardbyMarriottToreo,con146habitacionesdeservicioselectooperadoporMarriottInternational.

Cierre de la adquisición del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún

El20defebrerode2018,FibraHotelanunciaquelaadquisicióndelhotelFiestaAmericanaConde-saCancúnsehacompletadocon507habitacionesdeResortenelcorazóndelazonahoteleradeCancún,enunatransaccióndeventayarrendamientoalargoplazoconGrupoPosadas.Laspartesacordarondarleefectoeconómicoalatransaccióndesdeel1deenerode2018.

Resultados del cuarto trimestre de 2017

El27defebrerode2018,FibraHotelanuncia losresultadosfinancierosy ladistribucióndelcuartotrimestredel2017.

Presentación Citi 2017 Global Property CEO Conference

El6demarzode2018,FibraHotelpresentóenlaconferenciaCiti2018GlobalPropertyCEOCon-ference.

Resultados del primer trimestre de 2018

El18deabrilde2018,FibraHotelanuncialosresultadosfinancierosyladistribucióndelprimertri-mestredel2018.

Eventos posteriores al año 2017

Fies

ta A

mer

ican

a Pa

bell

ón M

Estados Financieros54

FideicomisoIrrevocableNo.F/1596(DeutscheBankMéxico,S.A.InstitucióndeBancaMúltiple,DivisiónFiduciaria)ySubsidiaria

Estadosfinancierosconsolidadosporlosañosqueterminaronel31dediciembrede2017,2016y2015,eInformedelosauditoresindependientesdel31demarzode2018

Informe de los auditores independientes y estados financieros consolidados 2017, 2016 y 2015Página Contenido

55 Informe de los auditores independientes58 Estadosconsolidadosdeposiciónfinanciera59 Estadosconsolidadosderesultadointegral60 Estadosconsolidadosdecambiosenelpatrimoniodelosfideicomisarios61 Estadosconsolidadosdeflujosdeefectivo62 Notasalosestadosfinancierosconsolidados

Estados Financieros Consolidados

Fies

ta A

mer

ican

a C

ond

esa

Can

cún

55FibraHotel

Informe de los auditores independientes al Comité Técnico y a la Asamblea de Tenedores del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria)

Opinión

HemosauditadolosestadosfinancierosconsolidadosdelFideicomisoIrrevocableNo.F/1596(DeutscheBankMéxico,S.A.InstitucióndeBancaMúltiple,DivisiónFiduciaria)ySubsidiaria(“FibraHotel”o“elFideicomiso”),quecomprendenlosestadosconsolidadosdeposiciónfinancieraal31dediciembrede2017,2016y2015,ylosestadosconsolidadosderesultadointegral,estadosconsolidadosdecambiosenelpatrimoniodelosfideicomitentesyestadosconsolidadosdeflujosdeefectivocorrespondientesalosañosqueterminaronenesasfechas,asícomolasnotasexplicativasdelosestadosfinancierosconsolidadosqueincluyenunresumendelaspolíticascontablessignificativas.

En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, entodoslosaspectosimportantes,laposiciónfinancieraconsolidadadeFibraHotelal31dediciembrede2017,2016y2015,asícomosudesempeñofinancieroconsolidadoysusflujosdeefectivoconsolidadoscorrespondientes a los años que terminaron en esas fechas, de conformidad con las NormasInternacionales de Información Financiera (“IFRS” – International Financial Reporting Standard o“IAS”– InternationalAccountingStantanrd,por sus siglasen inglés)emitidasporelConsejodeNormasInternacionalesdeContabilidad(“IASB”).

Fundamentos de la opinión

Llevamos a cabo nuestra auditoría de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría(“NIA”).NuestrasresponsabilidadesbajoesasnormasseexplicanmásampliamenteenlaseccióndeResponsabilidades de los Auditores Independientes sobre la auditoría de los estados financieros consolidados denuestroinforme.SomosindependientesdeFibraHoteldeconformidadconelCódigo de Ética para Profesionales de la ContabilidaddelConsejodeNormasInternacionalesdeÉticaparaContadores(CódigodeÉticadelIESBA)yconelemitidoporelInstitutoMexicanodeContadoresPúblicos(CódigodeÉticadel“IMCP”),yhemoscumplidolasdemásresponsabilidadesdeéticadeconformidadconelCódigodeÉticadelIESBAyconelCódigodeÉticadelIMCP.

Consideramosquelaevidenciadeauditoríaquehemosobtenidoproporcionaunabasesuficienteyadecuadaparanuestraopinión.

Cuestiones clave de la auditoría

Lascuestionesclavedeauditoríasonaquellascuestionesque,segúnnuestrojuicioprofesional,hansido de lamayor significatividad en nuestra auditoría de los estados financieros consolidados delperiodo actual y que fueron seleccionados de aquellos comunicados a la Administración y al Comité deAuditoría de FibraHotel, pero no pretenden representar todos los asuntos discutidos con ellos.Estas cuestiones han sido tratadas en el contextodenuestra auditoría de los estadosfinancierosconsolidadosensuconjuntoyenlaformacióndenuestraopiniónsobreéstos,ynoexpresamosunaopiniónporseparadosobreesascuestiones.Hemosdeterminadoquelascuestionesquesedescribenacontinuaciónsonlascuestionesclavedelaauditoríaquesedebencomunicarennuestroinforme.

Evaluación de adquisiciones de propiedades como activos o negocios

La Administración de FibraHotel utiliza su juicio profesional para determinar si la adquisición de una propiedad,ounportafoliodepropiedades,representanunacombinacióndenegociosounaadquisicióndeactivos.Dichadeterminaciónpodría tenerun impactosignificativoencómosecontabilizan losactivos adquiridos y los pasivos asumidos, tanto en su reconocimiento inicial como en ejerciciosposteriores.Lapruebadeestejuiciofuesignificativaparanuestraauditoría,debidoaqueelprocesode evaluación requiere probar los acuerdos de compra de las propiedades con base en los criterios de lasIFRSparadefinirunnegocio,locualfueincluidoennuestrosprocedimientosdeauditoría.Conbaseennuestraspruebasdeauditoríasobreestejuiciodelaadministraciónyladefinicióndenegocioqueseincluye en la IFRS 3 Combinaciones de negocios,hemosconcluidoquelasadquisicionesdepropiedadestratadascomoactivosporFibraHotel,sonrazonablementecorrectasdebidoaquenoseadquierendelosvendedoresdedichaspropiedades,niinsumosniprocesosendichastransacciones.


Cumplimiento fiscal para mantener el estatus como FIBRA de acuerdo con la Ley del Impuesto Sobre la Renta

Comosemencionaen laNota 1de losestadosfinancieros consolidados,paramantenerel estadocomoFIBRA,elServiciodeAdministraciónTributariaMexicano(“SAT”)haestablecido,enlosartículos187y 188de laLeydel ImpuestoSobre laRenta,queel Fideicomisodebedistribuir anualmentealmenosel95%desuresultadofiscalnetoalostitularesdesusCBFIs,enadiciónaotrosrequisitos.Lapruebadecumplimientocondichosartículos fuesignificativaparanuestraauditoríadebidoaquees el fundamentoprincipal comoempresaen funcionamientodel Fideicomiso.Como resultadodeloanterior,nuestrosprocedimientosdeauditoríaincluyeron,larevisióndelresultadofiscalanualdelFideicomisoyelinvolucramientodeexpertosfiscalistasparaevaluarelcumplimientodelosprincipalesrequerimientosdedichosartículosdelalegislaciónvigenteal31dediciembrede2017.Porlarelevanciadelasuntocomentado,uncambioenelestatusdelaentidadconbaseenlaLeydelImpuestoSobrelaRenta,puedetenerunefectomaterialsobrelosestadosfinancierosconsolidados.Losresultadosdenuestrosprocedimientosdeauditoríafueronrazonables.

Otra información distinta de los estados financieros y el informe de los auditores independientes

La Administración de FibraHotel es responsable por la otra información. La otra informacióncomprenderá la información que será incorporada en el Reporte Anual que FibraHotel está obligada a preparar conforme al Artículo 33 Fracción I, inciso b) del Título Cuarto, Capítulo Primero de lasDisposiciones de Carácter General Aplicables a las Emisoras y a otros Participantes del Mercado de Valores enMéxico y al Instructivoqueacompañaesasdisposiciones (“lasDisposiciones”). Laotrainformación se espera que esté disponible para nuestra lectura después de la fecha de este informe deauditoría.

Nuestraopinióndelosestadosfinancierosconsolidadosnocubrirálaotrainformaciónynosotrosnoexpresaremosningunaformadeseguridadsobreella.

En relaciónconnuestraauditoríade losestadosfinancierosconsolidados,nuestra responsabilidadserá leer la otra información, cuando esté disponible, y cuando lo hagamos, considerar si la otrainformaciónahícontenidaesinconsistenteenformamaterialconlosestadosfinancierosconsolidadosoconnuestroconocimientoobtenidodurantelaauditoría,oqueparezcacontenerunerrormaterial.Cuandoleamoslaotrainformaciónemitiremoslaleyendasobrelalecturadelinformeanual,requeridaenelArtículo33FracciónI,incisob)numeral1.2delasDisposiciones.

Responsabilidad de la Administración y de los responsables del gobierno del Fideicomiso en relación con los estados financieros consolidados

La Administración de FibraHotel es responsable de la preparación y presentación razonable de estosestadosfinancierosconsolidadosadjuntosdeconformidadconlasNormasIFRS,ydelcontrolinternoquelaadministraciónconsiderenecesarioparapermitirlapreparacióndeestadosfinancierosconsolidadoslibresdeerrormaterial,debidoafraudeoerror.

En la preparación de los estados financieros consolidados, la Administración es responsable de la evaluación de la capacidad de FibraHotel de continuar como empresa en funcionamiento, revelando, según corresponda, las cuestiones relacionadas con el Fideicomiso en funcionamiento y utilizando el principio contable de empresa en funcionamiento, excepto si la administración tiene intención de liquidar el Fideiomiso o de detener sus operaciones, o bien no exista otra alternativa realista.

Los encargados del gobierno del Fideicomiso son responsables de la supervisión del proceso de información financiera consolidada del Fideicomiso.

Responsabilidades del auditor independiente en relación con la auditoría de los estados financieros consolidados

Nuestrosobjetivossonobtenerunaseguridadrazonabledequelosestadosfinancierosconsolidadosen su conjunto están libres de erroresmateriales, debido a fraudeo error, y emitir un informedeauditoríaquecontienenuestraopinión.SeguridadrazonableesunaltoniveldeseguridadperonoesgarantíadequeunaauditoríallevadaacabodeconformidadconlasNIA,siempredetecteunerrormaterialcuandoexiste.Loserrorespuedendeberseafraudeoerroryseconsideradasmaterialessi,individualmenteoenformaagregada,puedepreverserazonablementequeinfluyenenlasdecisioneseconómicasquelosusuariostomanbasándoseenlosestadosfinancierosconsolidados.

57FibraHotel

Como parte de una auditoría ejecutada de conformidad con las NIA, ejercemos nuestro juicioprofesional y mantenemos una actividad de escepticismo profesional durante toda la auditoría.Nosotros también:

- Identificamos y evaluamos los riesgos de incorrección material de los estados financierosconsolidados, debido a fraudeo error, diseñamos y aplicandoprocedimientos de auditoría pararesponderadichosriesgos,yobtuvimosevidenciadeauditoríaqueessuficienteyapropiadaparaproporcionar las bases para nuestra opinión. El riesgode no detectar una incorrecciónmaterialdebidoa fraude esmás elevadoque en el casodeuna incorrecciónmaterial debidoa un error,yaqueel fraudepuede involucrarcolusión, falsificación,omisiónesdeliberadas,manifestacionesintencionalmenteerróneas,olaelusióndeuncontrolinterno.

- Obtuvimos conocimiento del control interno relevante para la auditoría con el fin de diseñarprocedimientosdeauditoríaqueseanadecuadosenfuncióndelascircunstancias,ynoconelfindeexpresarunaopiniónsobrelaefectividaddelcontrolinternodeFibraHotel.

- EvaluamoslaadecuacióndelaspolíticascontablesaplicadasylarazonabilidaddelasestimacionescontablesylacorrespondienteinformaciónreveladaporlaAdministración.

- Concluimos sobre lo adecuado de la utilización por la Administración, del principio contable deempresa en funcionamiento y, basándonos en la evidencia de auditoría obtenida, concluimossobre si existe o no una incertidumbre material relacionada con hechos o condiciones que pueden generar dudas significativas sobre la capacidad de FibraHotel para continuar como empresa enfuncionamiento.Siconcluimosqueexisteuna incertidumbrematerial, se requiereque llamemoslaatenciónennuestroinformedeauditoríasobrelacorrespondienteinformaciónreveladaenlosestadosfinancierosconsolidadoso,sidichasrevelacionesnosonadecuadas,queexpresemosunaopiniónmodificada.Nuestrasconclusionessebasanenlaevidenciadeauditoríaobtenidahastalafechadenuestroinformedeauditoría.Sinembargo,hechosocondicionesfuturaspuedensercausadequeFibraHoteldejedeserunaempresaenfuncionamiento.

- Evaluamos la presentación global, la estructura y el contenido de los estados financierosconsolidados,incluidalainformaciónrevelada,ysilosestadosfinancierosconsolidadosrepresentanlastransaccionesyeventosrelevantesdeunmodoquealcancenunapresentaciónrazonable.

ComunicamosalosresponsablesdelgobiernodelFideicomisoenrelacióncon,entreotrascuestiones,la planeación, alcance y elmomento de la realización de la auditoría planificados y los hallazgossignificativosde la auditoría, así como cualquier deficiencia significativa en el control internoqueidentificamoseneltranscursodelaauditoría.

También proporcionamos a los responsables del gobierno del Fideicomiso una declaración de que hemos cumplido con los requerimientos de ética aplicables en relación con la independencia y les hemos comunicado acerca de todas las relaciones y demás cuestiones de las que se puede esperar razonablemente que pueden afectar nuestra independencia, y en su caso, las correspondientessalvaguardas.

Entre las cuestiones que han sido objeto de comunicaciones con los responsables del gobierno del Fideicomiso,determinamosquehansidodelamayorsignificatividadenlaauditoríadelosestadosfinancieros consolidados del período actual y que son en consecuencia, las cuestiones clave deauditoría.Describimosesascuestionesenesteinformedeauditoría,salvoquelasdisposicioneslegaleso reglamentarias prohíban revelar públicamente la cuestión o, en circunstancias extremadamentepocofrecuentesdeterminemosqueunacuestiónnosedeberíacomunicarennuestroinformeporquecaberazonablementeesperarquelasconsecuenciasadversasdehacerlosuperaríanlosbeneficiosdeinteréspúblicodelamisma.

Galaz,Yamazaki,RuizUrquiza,S.C.MiembrodeDeloitteToucheTohmatsuLimited

C.P.C.AlexisHernándezAlmanzaCiudaddeMéxico,México31demarzode2018


Estados consolidados de posición financieraAl31dediciembrede2017,2016y2015(En miles de pesos)

Activos Notas 2017 2016 2015

Activo circulante:Efectivo,equivalentesdeefectivoy

efectivo restringido 5 $ 4,727,981 $ 448,829 $ 376,825Cuentas por cobrar a clientes y otras

cuentas por cobrar 6 320,837 242,685 207,912

Cuentas por cobrar a partes relacionadas 13 - - 3,190Impuestosporrecuperar,principalmente

Impuesto al Valor Agregado 28,217 228,709 288,545

Pagos anticipados 23,499 16,627 5,788Total del activo circulante 5,100,534 936,850 882,260

Activo a largo plazo:Propiedades,mobiliarioyequipodehotel

– Neto 7 11,025,449 9,970,023 7,535,661

Propiedades en desarrollo 8 975,996 1,396,600 2,310,689Depósitosengarantía 3,096 2,380 1,813Impuestos a la utilidad diferidos 11 3,055 3,298 4,055Instrumentosfinancierosderivados 12f 114,652 120,887 11,441

Total del activo a largo plazo 12,122,248 11,493,188 9,863,659

Total activos $ 17,222,782 $ 12,430,038 $ 10,745,919

Pasivos y patrimonio de los fideicomisarios

Pasivo circulante:Porción circulante de la deuda a largo

plazo 10 $ 115,544 $ 98,288 $ 7,849Cuentas por pagar a proveedores y gastos

acumulados 9 485,840 348,107 316,936

Impuestos por pagar 9,564 6,868 5,110Total del pasivo circulante 610,948 453,263 329,895

Pasivo a largo plazo:Deuda 10 3,050,362 2,598,743 844,619

Total del pasivo 3,661,310 3,052,006 1,174,514

Patrimoniodelosfideicomisarios:Aportacióndelosfideicomisarios 14 12,669,151 8,737,636 9,160,109Patrimonio no exhibido - - (15)Resultados acumulados 840,141 580,354 414,383Otros resultados integrales acumulados

-Valuación de instrumentos financierosderivados

12f 52,180 60,042 (3,072)

Total del patrimonio de los fideicomisarios 13,561,472 9,378,032 9,571,405

Total pasivo y patrimonio de los fideicomisarios $ 17,222,782 $ 12,430,038 $ 10,745,919

Lasnotasadjuntassonpartedelosestadosfinancierosconsolidados.

59FibraHotel

Estados consolidados de resultado integralPorlosañosqueterminaronel31dediciembrede2017,2016y2015(En miles de pesos)

Notas 2017 2016 2015Ingresos por:

Arrendamiento de habitaciones $ 2,687,525 $ 2,057,257 $ 1,541,320Alimentos y bebidas 621,345 468,397 367,525Arrendamiento de inmuebles 92,919 79,832 75,393Otros 34,207 29,519 23,699

Total de ingresos 3,435,996 2,635,005 2,007,937

Costos de: Habitaciones 542,136 402,676 288,706Alimentos y bebidas 379,294 285,813 215,273Costos indirectos 1,408,685 1,103,084 833,778

Total de costos 2,330,115 1,791,573 1,337,757

Utilidad bruta (contribución hotelera) 1,105,881 843,432 670,180

Gastos inmobiliarios 43,311 41,587 40,671Gastos corporativos 195,330 252,458 211,953Depreciación 7 367,926 296,930 213,782Otros ingresos (10,053) (3,913) (5,930)

Utilidad de operación 509,367 256,370 209,704

Costos(ingresos)financieros:Ingresos por intereses (121,827) (11,173) (34,327)Gastos por intereses 186,311 40,282 - Otrosgastosfinancieros 5,040 13,948 4,063Resultadocambiario,neto (3,193) (2,364) 508

Total de costos (ingresos) financieros 66,331 40,693 (29,756)

Utilidad antes de impuestos a la utilidad 443,036 215,677 239,460

Impuestos a la utilidad 11 5,316 1,787 2,884

Utilidadnetaconsolidadadelaño 437,720 213,890 236,576

Otrosresultadosintegrales,quesereclasificaránaresultados:(Pérdida) utilidad en valor razonable de

instrumentos de coberturas de interés (7,862) 63,114 (3,072)

Utilidadnetaintegralconsolidadadelaño $ 429,858 $ 277,004 $ 233,504

Utilidad neta por CBFIs con derechos económicos(pesos),básicaydiluida $ 0.7415 $ 0.4327 $ 0.4786

Utilidad neta por CBFIs en circulación (pesos),básicaydiluida $ 0.7326 $ 0.4282 $ 0.4737

Promedio ponderado de CBFIs en circulación con derechos económicos 590,330,985 494,273,561 494,273,561

Promedio ponderado de CBFIs emitidos 597,473,995 499,401,766 499,401,766



Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisariosPorlosañosqueterminaronel31dediciembrede2017,2016y2015(En miles de pesos)

Número deCBFIs

Aportación de los fideicomi-

sariosPatrimonio no

exhibidoResultados

acumulados

Otros resultados integrales

acumulados - Valuación de instrumentos

financieros derivados

Total del patri-monio de los fideicomisa-

rios

Saldosal1deenerode2015 499,401,766 $ 9,495,343 $ (15) $ 271,662 $ - $ 9,766,990

Distribución a tenedores - (335,234) - (93,855) - (429,089)

Utilidad neta integral consolidadadelaño - - - 236,576 (3,072) 233,504

Saldosal31dediciembrede2015 499,401,766 9,160,109 (15) 414,383

(3,072) 9,571,405

Pago de patrimonio no exhibido - - 15 - - 15


Utilidad neta integral consolidadadelaño - - - 213,890 63,114 277,004

Saldosal31dediciembrede2016 499,401,766 8,737,636 - 580,354 60,042 9,378,032

Colocacióndecertificadosbursátiles 334,545,454 4,505,497 - - - 4,505,497

Gastos de emisión - (166,759) - - - (166,759)


Utilidad neta integral consolidadadelaño - - - 437,720 (7,862) 429,858

Saldosal31dediciembrede2017 833,947,220 $ 12,669,151 $ - $ 840,141 $ 52,180 $ 13,561,472


61FibraHotel

Estados consolidados de flujos de efectivo Porlosañosqueterminaronel31dediciembrede2017,2016y2015(En miles de pesos)

2017 2016 2015Flujos de efectivo de actividades de operación:

Utilidad neta consolidada $ 437,720 $ 213,890 $ 236,576

Ajustes por:Impuestos a la utilidad reconocidos en resultados 5,316 1,787 2,884(Utilidad) pérdida en venta de mobiliario y equipo de hotel (1,381) (1,793) 2,439Depreciación 367,926 296,930 213,782Ingresos por intereses (121,827) (11,173) (34,327)Gastos por intereses 186,311 40,282 - Otrosgastosfinancieros 5,040 13,948 4,063

879,105 553,871 425,417Cambios en el capital de trabajo en:

Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar (78,152) (34,773) (38,738)

Cuentas por cobrar a partes relacionadas - 3,190 - Impuestosporrecuperar,principalmenteImpuestoal Valor Agregado 200,492 63,061 (52,879)Pagos anticipados (6,872) (10,839) (3,174)Depósitosengarantía (716) (567) (159)Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumu-

lados 111,232 5,785 83,056Impuestos por pagar (695) 1,758 740Impuestos a la utilidad pagados (1,682) (4,243) (6,331)

Flujo neto de efectivo generado en activi-dades de operación 1,102,712 577,243 407,932

Flujos de efectivo de actividades de inversión:Adquisiciones de activos - (244,826) (189,359)Adquisicionesdepropiedades,mobiliarioyequipo

de hotel (216,233) (243,266) (302,068)Venta de mobiliario y equipo de hotel 1,381 2,098 3,184Inversión en desarrollo de proyectos (706,266) (1,261,461) (2,071,817)Intereses cobrados 121,827 11,173 34,109

Flujo neto de efectivo utilizado en actividades de inversión

(799,291)

(1,736,282)

(2,525,951)

Flujosdeefectivoporactividadesdefinanciamiento:Efectivorecibidoenemisiondecertificadosbursá-

tiles 4,505,497 - - Costosporemisióndecertificadosbursátiles (166,759) - - Préstamos obtenidos 699,867 1,844,562 852,468Pago de prestamos (230,991) - - Pagodeprimadeinstrumentofinancieroderivado (1,627) (46,332) (14,513)Intereses pagados capitalizados (80,154) (57,255) (1,864)Intereses pagados (159,906) (25,592) - Distribución a tenedores (585,156) (470,392) (429,089)Otrosgastosfinancierospagados (5,040) (13,948) (4,063)

Flujo neto de efectivo generado en activi-dadesdefinanciamiento 3,975,731 1,231,043 402,939

Efectivo,equivalentesdeefectivoyefectivorestrin-gido:Aumento(disminución)netodeefectivo,equivalen-

tes de efectivo y efectivo restringido 4,279,152 72,004 (1,715,080)Efectivo,equivalentesdeefectivoyefectivorestrin-gidoaliniciodelperíodo 448,829 376,825 2,091,905

Efectivo,equivalentesdeefectivoyefectivorestrin-gidoalfinaldelperíodo(incluyeefectivorestrin-gidopor$4,455,181,$241,103y$205,982al31dediciembrede2017,2016y2015,respectivamente) $ 4,727,981 $ 448,829 $ 376,825



Notas a los estados financieros consolidados Porlosañosqueterminaronel31dediciembrede2017,2016y2015(En miles de pesos)

1. Actividades y eventos significativos

Actividades -

ElFideicomisoIrrevocableNo.F/1596(DeutscheBankMéxico,S.A.InstitucióndeBancaMúltiple,DivisiónFiduciaria)(“Fidei-comiso”)ySubsidiaria(ensuconjunto“FibraHotel”)seestableciócomounfideicomiso inmobiliarioel31de juliode2012porConcentradoraFibraHoteleraMexicana,S.A.deC.V.,(el“Fideicomitente”)yDeutscheBankMéxico,S.A.,InstitucióndeBancaMúltiple,DivisiónFiduciaria(el“Fiduciario”).FibraHotelseestablecióprincipalmenteparadesarrollar,adquiriryposeerbienesinmueblesparaserdestinadosalaoperaciónhotelera.Losserviciosqueofrecepuedenserlimitados,selectos,completosydeestanciaprolongada,deacuerdoconlaafiliaciónamarcasyoperadoresdeservicios.LoshotelesdelportafoliodeFibraHoteloperan bajo las siguientes marcas:

Live Aqua One Sheraton Fiesta Americana Grand Fiesta Inn Lofts FairfieldInn&SuitesbyMarriottFiesta Americana Live Aqua Boutique ACHotelsbyMarriottFiesta Inn Camino Real & Suites CourtyardbyMarriottGamma Real Inn

Paraeldesarrollodesuoperación,FibraHoteltienecelebradoscontratosdeasesoríaenplaneaciónconAdministradoraFibraHoteleraMexicana,S.A.deC.V.(“AdministradoraFibraHotelera”)(parterelacionada),loscualesestánbasadosenunhonorarioanualpagaderotrimestralmente,equivalenteal1%delvalorenlibrosdelosactivossindepreciar,netosdedeuda;asimismoal31dediciembrede2017,2016y2015tienecontratosparalaoperaciónhoteleraconGrupoPosadas,S.A.B.deC.V.(“Posadas”),Grupo Real Turismo, S. A. de C. V. (“Real Turismo”), OperadoraMarriott, S. A. de C. V. (“Marriott International”), al 31 dediciembrede2016y2015teníacontratoconStarwoodHotels&ResortsWorldwide,Inc.(“StarwoodHotels”)(enconjuntolas“Operadoras”).Estoscontratosestablecenunhonorariobasadoenlautilidadbruta(contribuciónhotelera)deloshotelesentreotros.AdicionalmenteFibraHoteltienecelebradoscontratosdearrendamientoconPosadasquecorrespondearentasfijasy,ensucaso,rentasvariables,loscualesestánbasadosenlautilidaddeoperación.

FibraHotelnotieneempleados,porloquenotieneobligacionesdecarácterlaboral,exceptoporlasobligacionessolidarias,quepudieransurgirocasionadasporlafaltadecumplimientodelasobligacioneslaboralesyfiscalesdelasentidadesqueleprestanlosserviciosadministrativosdepersonalyoperación.Losserviciosadministrativosquerequierelesonproporcionadosporpartesrelacionadasyterceros.

El Fideicomiso, comounFideicomisode Inversiones enBienesRaíces (“FIBRA”), calificapara ser tratada comounaentidaddetraspasoenMéxicodeconformidadconlaLeydelImpuestoSobrelaRenta(“ISR”).Por lotanto,todoslos ingresosdelaconduccióndelasoperacionesdelFideicomisoseatribuyenalostitularesdesusCertificadosBursátilesFiduciariosInmobiliarios(“CBFIs”)yelFideicomisonoestásujetoaISRenMéxico.ParamantenerelestadodeFIBRAsehaestablecido,enlosartículos187y188delaLeydeISR,queelfideicomisodebe,entreotrosrequisitos,distribuiranualmentealmenosel95%desuresultadofiscalnetoalostitularesdesusCBFIs.Confechade12deoctubrede2012,elFideicomisoobtuvoresolucióndelaSecretariadeHaciendayCréditoPúblicopublicadaenelDiarioOficialdelaFederaciónquelepermiteoperarbajoestajurisdicción.

FibraHotelera,S.C.essubsidiariadelFideicomiso,tenedorde99.99%delpatrimoniodelasociedad.Entresusresponsabilidadesestanlaadministracióndelnegocio,mantenimientodelosinmueblesyhoteles,obtencióndelicenciasypermisosnecesarios,supervisióndeproyectosderenovación,desarrolloyremodelaciones,locorrespondienteconseguros,vigilanciadeserviciospú-blicosynegociacióndecontratosdeadministraciónhotelera.FibraHotelera,S.C.estásujetaaISR.

EldomiciliosocialdeFibraHotelseencuentraenSantaFeNo.481Piso7Col.CruzManca,CuajimalpadeMorelos,C.P.05349,CiudaddeMéxico.

a. Integración del Portafolio de hoteles

El detalle de hoteles del portafolio en administración y arrendamiento de FibraHotel a nivel operador es el siguiente:

63FibraHotel

Número de hoteles al 31 de diciembre Operador 2017 2016 2015

Administrados Arrendados Administrados Arrendados Administrados Arrendados

Posadas 61 3 58 3 49 3Real Turismo 5 - 5 - 5 -MarriottInternational 12 - 8 - 4 -Starwoods Hotels - - 1 - 1 -

Total 78 3 72 3 59 3

Total de Hoteles en operación 81 75 62

Total de habitaciones 11,273 10,422 8,507

Al31dediciembrede2017,2016y2015loshotelesenportafoliodedesarrolloasciendena5,10y18,respectivamente.

Existen contratos de obra celebrados con diversos desarrolladores inmobiliarios para llevar a cabo la construcción de los hotelesque integranelportafoliodedesarrollo.Las inversionesparaFibraHotelal31dediciembrede2017,2016y2015,asciendena$975,996,$1,396,600y$2,310,689,respectivamente,loscualessepresentanenelestadodeposiciónfinancieraenelrubrode“Propiedadesendesarrollo”.

b. Activos adquiridos

Durante2016y2015,FibraHotelconcluyóexitosamentelaadquisicióndeunhotelencadaunodelosejercicios.En2017FibraHotelnorealizóadquisicióndehoteles,elvalorrazonabledelosactivosadquiridos,sepresentaacontinuación:

Año Terreno EdificioMobiliario y equipo

de hotel Total

2016 $ 34,376 $ 203,533 $ 6,917 $ 244,8262015 $ 38,660 $ 133,847 $ 16,852 $ 189,359

Elvalorrazonabledelosactivosadquiridosen2016y2015,estádeterminadoconbasealenfoquedeingresosyelenfoquedemercado.Elenfoquedeingresosescomúnmenteutilizadoparadeterminarelvalordeestetipodeinmueblesquesongeneradoresdeflujomediantelaoperaciónmismadelinmueble,yaqueseobtieneunvalorpresentedebeneficiosfuturos,conbaseenlascaracterísticaspropiasdelnegocio,talescomoingresos,costos,gastos,entreotras.

Al31dediciembrede2016y2015sehancompletadolasvaluacionesdemercadoconlosefectosdeenfoquedeingresosymercado.

Eventos relevantes –

a. Colocación de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (“CBFIs”)

El14deseptiembrede2017,FibraHotelterminósuterceraOfertaPúblicaenlaBolsaMexicanadeValoresyunacolocaciónprivadaenelmercadointernacionalatravésdelaRegla144AylaRegulacióndelaLeydeValoresdeEstadosUnidosdeAméricacolocandountotalde334,545,454CBFIsaunpreciode$13.75pesosporCBFIsparallegarauntotalde833,947,220.Al31dediciembre,losCBFIsconderechoseconómicosson821,946,083.

2017

CBFIs emitidos 833,947,220Menos -CBFIsentesorería (6,872,932)CBFIs relacionados con el portafolio en desarrollo (5,128,205)

(12,001,137)

CBFIs con derechos económicos 821,946,083

Losrecursosnetosdeestacolocaciónserándestinadospara:(i)laadquisicióndelhotelFiestaAmericanaCondesaCancún,(ii)elfondeodeotrasinversioneshotelerasenproceso,(iii)reduccióntemporaldedeuday(iv)otrosusoscorporativos.Estainversióncontribuyóaladiversificacióndelportafolioincluyendounaadquisiciónsignificativaenelsegmentode“resorts”quecontribuiráaunamejordiversificacióndelportafoliodeFibraHotelyalageneracióndeunamayorproporcióndeingre-sosendólaresypermitiráparticipardeldinámicosectorturísticoenMéxico.


b. Disposición de líneas de crédito

El23demayode2017,FibraHotelcontratóunalíneadecréditopor$210millonesdeunalíneadecréditorevolventecontrata-daconSabCapital,S.AdeC.V.,SOFOMER(SabCapital)deloscualesdispuso$145millones,lascondicionesdelcontratoes-tablecenpagosdeinteréssobreunatasaTIIEa28díasmás1.50puntosporcentuales.EnelmismoperiodoFibraHotelliquidólatotalidaddelsaldoacargo,estograciasalosrecursosrecibidosporlacolocacióndeCFBIs.

Enjuliode2017,FibraHotelcontratóunalíneadecréditopor$500millones,deloscualesdispuso$252.9millonesconBBVABancomer,S.A.,InstitucióndeBancaMúltiple,GrupoFinancieroBBVA(“BBVABancomer”),lascondicionesdelcontratosonaunatasaTIIEa28díasmás1.60puntosporcentuales.

Al31dediciembrede2017.FibraHoteldispusoensutotalidaddelaslíneasdecréditocontratadasdurante2016y2015conBBVABancomeryBancoMercantildelNorte,S.A.,InstitucióndeBancaMúltiple,GrupoFinancieroBanorte(“Banorte”)lle-gandoallímitedesusCréditosporuntotalde$3,000millones.

Paramantenerunaestabilidadenlastasas,FibraHotelcontratóinstrumentosfinancierosdecoberturadetasadeinterésrespectoalasdisposicionesdelaslíneasdecréditodeBBVABancomerydeBanorte.ParamayorinformaciónalrespectodeesosinstrumentosfinancierosdecoberturadetasadeinteresesreferirsealaNota10.

c. Promesa de compra del Hotel Fiesta Americana Hermosillo

El29deabrilde2016,FibraHotelfirmóuncontratodecompra-ventasujetoaplazo,condicionessuspensivasyopcióndecompra para la adquisición del hotel denominado “Fiesta Americana Hermosillo” bajo las siguientes cláusulas: i) el plazo del cumplimientoseráel31deenerode2020,ii)lacontraprestaciónserálaqueresultedemultiplicar10.06veceselEBITDAdelhotelpromediodelosúltimos3años,menoslainversiónrealizadaamejorasydesembolsosporarrendamientos,sujetoaunlímiteinferiorde$80.5millones.Almismotiempodelafirmadelcontratodecompraventa,FibraHotelfirmóuncontratodearrendamientoaunplazoforzosoa2020por$10millones,deloscualeslaarrendadorasecomprometeainvertiréstacanti-dadenmejorasalinmueble,porotroladoFibraHotelsecomprometebajolosmismostérminosainvertir$75millonesendichoinmueble.Laventadelinmuebleseráreconocidaunavezquesecumplanlascláusulasantesmencionadas.

d. Promesa de compra del Hotel Fiesta Hacienda Galindo

Confecha3dejuliode2017,FibraHotelyPosadascelebraronuncontratodecompra-ventadelhotelFiestaAmericanaHa-ciendaGalindo.Dichohotelcuentacon168cuartosdeservicioscompletosyconvenciones.ElhotelFiestaAmericanaHacien-daGalindoseencuentraenoperaciónysellevoacabounaremodelacióndelhotelenetapasysincerrarelhoteldurante2017.Lainversióninicialenelhotelseráde$130,000.Comopartedelacuerdo,estainversióninicialsedestinaráalarenovacióndelhotelincluyendoáreaspúblicasycuartos.FibraHotelharáelpagodelprecioporelhotelaprincipiosde2020,cuandosecumplanlascondicionesalasqueestásujetalaventaysedefinaelpreciodelatransacciónconbaseadiezveceselEBITDAde2019menoslainversióndeFibraHotel.Entretanto,FibraHotelfunjecomoarrendatariodedichoinmueble.

e. Compra - Venta Fiesta Americana Condesa Cancún

El15deagostode2017,FibraHotelyPosadascelebraronuncontratodecompra-ventaconrespectoalhotelFiestaAmericanaCondesaCancúnsujetoaciertascondiciones.Elpreciototaldelhotelasciendea$2,892,000másIVAcorrespondiente,sinincluirlosgastosdeadquisición.Laadquisiciónestuvosujetaalcumplimientodeciertascondiciones,lascualesfueroncum-plidasel20defebrerode2018,verNota18a).

ComoobligaciónbajoelContratodeCompra-venta,Posadas,comoarrendatarioyFibraHotelcomoarrendador,celebraronuncontratodearrendamiento.Enlafechaenquesurtaefectoselcontratodecompra-venta,considerandolossiguientestérminos,entreotros:

(i) Plazoa15añosrenovablespor5añosadicionales,apartirdelafechaenquesurtaefectoselcontratodecompraventa.

(ii)UnarentaanualtotalqueseráequivalenteaunarentafijaanualdeUS$9,500actualizablecadaañoenfuncióndelÍndicede Precios al Consumidor de los Estados Unidos de América más un componente variable en base a la ocupación y los ingresosgeneradosporelhotel.

2. Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera nuevas y revisadas

a. Modificaciones a las Normas Internacionales de Información Financiera (“IFRSs” o “IAS” por sus siglas en inglés) que son obligatorias para el año en curso

EnelañoencursoFibraHotelaplicóunaseriedeIFRSsnuevasymodificadas,emitidasporelConsejodeNormasInterna-cionales de Contabilidad (“IASB”) las cuales son obligatorias y entraron en vigor a partir de los ejercicios que iniciaron en o despuésdel1deenerode2017.

ModificacionesalaIAS7IniciativadeRevelaciones

65FibraHotel

FibraHotelhaaplicadoestasmodificacionesporprimeravezenelañoencurso.Lasmodificaciones requierenqueunaentidadproporcionerevelacionesquepermitanalosusuariosdelosestadosfinancieros,evaluarloscambiosenlospasivosderivadosdeactividadesdefinanciamiento,incluyendoloscambiosenefectivoyequivalentesefectivo.

Los pasivos de FibraHotel derivados de actividades de financiamiento consisten en préstamos hipotecarios (Nota 10),ademásdelasrevelacionesadicionalesenlaNota10,laaplicacióndeestasmodificaciones,nohacausadoimpactoenlosestadosfinancierosconsolidadosdeFibraHotel,dadoquelosúnicoscambiosenlospasivosfinancierossonlosmontosenefectivomostradosenelestadodeflujos.

b. IFRS nuevas y revisadas emitidas no vigentes a la fecha

AlafechasehanpublicadoyemitidolassiguientesIFRSnuevasyrevisadas,queaúnnoentranenvigor.Estasnormaspermitensuaplicaciónanticipada,opciónqueenlosestadosfinancierosal31dediciembrede2017nohasidoejercidaporFibraHotel:

IFRS9 Instrumentosfinancierosylasaclaracionescorrespondientes1 IFRS15 Ingresosdecontratosconclientes(ylasaclaracionescorrespondientes)1 IFRS16 Arrendamientos2

1Envigorparalosperíodosanualesquecomiencenenoapartirdel1deenerode2018,sepermitesuaplicaciónanticipada. 2Envigorparalosperíodosanualesquecomiencenenoapartirdel1deenerode2019,sepermitesuaplicaciónanticipada.

IFRS 9 Instrumentos Financieros

La IFRS 9 emitida en noviembre de 2009 introduce nuevos requerimientos para la clasificación ymedición de activosfinancieros.LaIFRS9fueposteriormentemodificadaenoctubrede2010paraincluirrequerimientosparalaclasificaciónymedicióndepasivosfinancierosyparasubaja,yennoviembrede2013paraincluirnuevosrequerimientosgeneralesparalacontabilidaddecoberturas.OtrasmodificacionesalaIFRS9fueronemitidasenjuliode2014principalmenteparaincluira)requerimientosdedeterioroparaactivosfinancierosyb)modificacioneslimitadasparalosrequerimientosdeclasificaciónyvaluaciónalintroducirlacategoríadevaluacióndevalorrazonableatravésdeotrosresultadosintegrales’(“FVTOCI”,porsussiglaseninglés)paraalgunosinstrumentossimplesdedeuda.

LosprincipalesrequerimientosdelaIFRS9sedescribenacontinuación:

• TodoslosactivosfinancierosregistradosqueestándentrodelalcancedelaIFRS9debenservaluadosposteriormentealcostoamortizadooalvalorrazonable.Específicamente,lasinversionesdedeudaquesemantienenenunmodelodenegocioscuyoobjetivoescobrarlosflujosdeefectivocontractualesyquetenganflujosdeefectivocontractualesqueseanexclusivamentepagosdecapitaleinteresessobresaldodelcapital,generalmentesevalúanacostoamortizadoalfinaldelosperiodoscontablesposteriores.Losinstrumentosdedeudamantenidosenunmodelodenegocioscuyoobjetivoesalcanzadomedianteelcobrodelosflujosdeefectivoylaventadeactivosfinancieros,yquetengantérminoscontractualesqueestablecenfechasespecíficasdeflujosdeefectivoparapagosúnicamentedecapitaleinteresesdelsaldodecapital,songeneralmentevaluadosaFVTOCI.Todaslasdemásinversionesdedeudaydecapitalsevalúanasusvaloresrazonablesalfinaldelosperiodoscontablesposteriores.Adicionalmente,bajoIFRS9,lasentidadespuedenhacer la elección irrevocable de presentar los cambios posteriores en el valor razonable de una inversión de capital (que noesmantenidaconfinesdenegociación,niesunacontraprestacióncontingenteregistradaporuncompradorenunacombinacióndenegocios) enotros resultados integrales, con ingresospor dividendosgeneralmente registrados enresultados.

• Encuantoalavaluacióndelospasivosfinancierosdesignadosavalorrazonableatravésderesultados,laIFRS9requierequeelmontodelcambioenelvalorrazonabledelpasivofinancieroatribuibleacambiosenelriesgodecréditodedichopasivoseapresentadoenotrosresultadosintegrales,salvoqueelreconocimientodelosefectosdelcambioenelriesgode crédito del pasivo que sea reconocido en otros resultados integrales creara o incrementara una discrepancia contable enelestadoderesultados.Loscambiosenelvalorrazonableatribuiblesalriesgodecréditodelpasivofinancieronosereclasificanposteriormentearesultados.Anteriormente,conformeaIAS39Instrumentosfinancieros;ReconocimientoyMedición,elmontocompletodelcambioenelvalorrazonabledelpasivofinancierodesignadocomoavalorrazonableatravésderesultadossepresentabaenelestadoderesultados.

• Enrelaciónconeldeteriorodeactivosfinancieros, laIFRS9requierequeseutiliceelmodelodepérdidascrediticiasesperadas,enlugardelmodelodepérdidascrediticiasincurridasexistenteenlaIAS39.Elmodelodepérdidascrediticiasincurridas esperadas requiere que la entidad reconozca las pérdidas crediticias esperadas y los cambios en dichas pérdidas crediticias esperadasen cadaperíodode reportepara reflejar los cambiosenel riesgode créditodesdeelreconocimientoinicial.Enotraspalabras,noesnecesarioesperaraqueocurraunaafectaciónenlacapacidadcrediticiaparareconocerlapérdida.

• Los nuevos requerimientos de contabilidad de coberturas mantienen los tres mecanismos de contabilidad de coberturas disponiblesactualmenteenlaIAS39.ConformealaIFRS9,sehaintroducidounamayorflexibilidadparalostiposdetransaccioneselegiblesparacontabilidaddecoberturasyespecíficamenteseamplían lostiposde instrumentosquecalificancomoinstrumentodecoberturaylostiposdeloscomponentesderiesgodepartidasnofinancierasqueson


elegiblesparacontabilidaddecoberturas.Adicionalmente,laspruebasdeefectividadhansidorevisadasyremplazadasconelconceptode‘relacióneconómica’.Yanoserárequeridalaevaluaciónretrospectivadelaefectividad.SehanincorporadorequerimientosderevelacionesmejoradasacercadelasactividadesdeadministraciónderiesgosdeFibraHotel.

ConbaseenunanálisisdelosactivosypasivosfinancierosdelaEntidadal31dediciembredel2017yconbaseenloshechosycircunstanciasexistentesaesafecha,laAdministraciónnoprevéquelaaplicacióndelaIFRS9tengaunimpactosignificativoenlaposiciónfinancieraydesempeñodeFibraHotel.

IFRS 15 Ingresos de Contratos con Clientes

Enmayo de 2014 se emitió la IFRS 15 que establece un solomodelo integral para ser utilizado por las entidades en lacontabilizacióndeingresosprovenientesdecontratosconclientes.Cuandoentreenvigor, laIFRS15remplazarálasguíasde reconocimientode ingresosactuales incluídas en las IAS 18 Ingresos, IAS 11 Contratosde construcción, así como susinterpretaciones.

ElprincipiobásicodelaIFRS15esqueunaentidaddebereconocerlosingresosquerepresentenlatransferenciadebienesyserviciosprometidosalosclientesporlosmontosquereflejelascontraprestacionesalaquelaEntidadesperatenerderechoacambiodedichosbienesoservicios.Específicamente,lanormaintroduceunenfoquedecincopasosparareconocerlosingresos:

1: Identificacióndelcontratoocontratosconelcliente 2: Identificarlasobligacionesdedesempeñoenelcontrato; 3: Determinar el precio de la transacción; 4: Asignarelpreciodelatransacciónacadaobligacióndedesempeño; 5: Reconocerelingresocuandolaentidadsatisfagalasobligacionesdedesempeño.

ConformealaIFRS15,unaentidadreconoceelingresocuandosesatisfacelaobligación,esdecircuandoel‘control’delosbienesoserviciossubyacentesdelaobligacióndedesempeñohasidotransferidoalcliente.Asimismo,laIFRS15incluyeguíasparahacerfrenteasituacionesespecíficasyseincrementalacantidadderevelacionesrequeridas.

Enabrilde2016,elIASBemitióaclaracionesalaIFRS15enrelaciónalaidentificacióndelasobligacionesdedesempeño,consideracionesrespectode“principal”versus“agente”,asícomoguíasparaeltratamientodelicencias.

LaAdministraciónseencuentraenelprocesodelanálisis.Ademásdeproporcionarmayoresrevelacionessobrelastransaccionesde ingresosdeFibraHotel, laAdministraciónnoprevéque laaplicaciónde laIFRS15tengaun impactosignificativoen laposiciónfinancieraydesempeñodeFibraHotel.

IFRS 16 Arrendamientos

IFRS16introduceunmodelointegralparalaidentificacióndeloscontratosdearrendamientoysutratamientocontabletantoparaelarrendatarioyelarrendador.

La IFRS 16 Arrendamientos fue publicada en enero de 2016 y sustituye a la IAS 17 Arrendamientos actual, así como lasinterpretacionesrelacionadascuandoéstaentreenvigor.

La IFRS 16 distingue entre los arrendamientos y los contratos de servicios, sobre la base de si un activo identificado escontroladoporuncliente.Lasdistincionesentrelosarrendamientosoperativos(fueradelestadodesituaciónfinanciera)ylosarrendamientosfinancieros(enelestadodesituaciónfinanciera)seeliminanparalacontabilidaddelarrendatarioysesustituyen por un modelo en el que los arrendatarios deben reconocer un activo por el derecho de uso y un pasivo respectivo (esdecir, todosenel estadodesituaciónfinanciera), excepto losarrendamientosacortoplazoy losarrendamientosdeactivosdebajovalor.

Elactivodederechodeusosecalculainicialmentealcostoyposteriormentesevalúaalcosto(conciertasexcepciones)menosladepreciaciónacumuladaylaspérdidaspordeterioroyseajustaporcualquierrevaluacióndelpasivoporarrendamiento.Elpasivoporarrendamientosevalúainicialmentealvalorpresentedelospagosdelarrendamientoquenohansidopagadosaesafechayposteriormenteseajustaporlosinteresesypagosdearrendamiento,asícomoporelimpactodelasmodificacionesdelarrendamiento,entreotros.Además,laclasificacióndelosflujosdeefectivotambiénseveráafectadayaquelospagosporarrendamientooperativosegúnlaIAS17sepresentancomoflujosdeefectivooperativos;mientrasqueenelmodeloIFRS 16, lospagosdearrendamientosedividiránencapitalyen interesesquesepresentaráncomoflujosdeefectivodefinanciamientoyoperación,respectivamente.

Encontrastecon lacontabilidaddelarrendatario, la IFRS 16mantienesustancialmente los requisitosdecontabilidaddelarrendadorenlaIAS17ycontinúarequiriendoqueunarrendadorclasifiqueunarrendamientocomooperativoofinanciero.

Además,laIFRS16requiererevelacionesmásextensas.

Sinembargo,unarrendatariopodríaelegircontabilizar lospagosdearrendamientocomoungastoenunabasede línearectaenelplazodelarrendamiento,paracontratoscontérminode12mesesomenos,loscualesnocontenganopcionesdecompra (esta elección es hecha por clase de activo); y para contratos donde los activos subyacentes tengan un valor que

67FibraHotel

noseconsideresignificativocuandosonnuevos,porejemplo,equipodeoficinamenorocomputadoraspersonales(estaelecciónpodráhacersesobreunabaseindividualparacadacontratodearrendamiento).

LaIFRS16establecedistintasopcionesparasutransición,incluyendolaaplicaciónretrospectivaoretrospectivamodificada,dondeelperiodocomparativonosereestructura.

FibraHotelseencuentraenprocesodedeterminar los impactospotencialesquesederivaránensusestadosfinancierosconsolidadospor laadopcióndeestanorma,aunquepor lanaturalezade susoperacionesno seesperaríaun impactosignificativo.

3. Principales políticas contables

a. Declaración de cumplimiento

LosestadosfinancierosconsolidadosdeFibraHotelhansidopreparadosdeacuerdoconlasIFRSsemitidasporelIASB.

b. Bases de medición

LosestadosfinancierosconsolidadosdeFibraHotelhansidopreparadossobrelabasedecostohistórico,exceptoporlosinstrumentos financieros derivados y las propiedades,mobiliario y equipo de hotel y propiedades en desarrollo que sevaluaronasuvalorrazonableen2012alafechadeaportaciónyadquisición,comoseexplicaamayordetalleenlaspolíticascontablesincluidasmásadelante.

i. Costohistórico

El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios.

ii. Valorrazonable

Elvalorrazonablesedefinecomoelprecioqueserecibiríaporvenderunactivooquesepagaríaportransferirunpasivoen una transacción ordenada entre participantes en el mercado a la fecha de valuación independientemente de si ese precioesobservableoestimadoutilizandodirectamenteotratécnicadevaluación.Alestimarelvalorrazonabledeunactivoounpasivo,laFibraHoteltieneencuentalascaracterísticasdelactivoopasivo,silosparticipantesdelmercadotomaríanesascaracterísticasalmomentodefijarelpreciodelactivoopasivoenlafechademedición.Elvalorrazonableparapropósitosdemedicióny/o revelacióndeestosestadosfinancierosconsolidadossedeterminade forma tal, aexcepcióndelastransaccionesconpagosbasadosenaccionesqueestándentrodelalcancedelaIFRS2,lasoperacionesdearrendamientoqueestándentrodelalcancedelaIAS17,ylasvaluacionesquetienenalgunassimilitudesconvalorrazonable,peronoesunvalorrazonable,talescomoelvalornetoderealizacióndelaIAS2oelvalorenusodelaIAS36.

Además,paraefectosdeinformaciónfinanciera,lasmedicionesdevalorrazonableseclasificanenNivel1,2ó3conbaseen el grado en que son observables los datos de entrada en las mediciones y su importancia en la determinación del valor razonableensutotalidad,lascualessedescribendelasiguientemanera:

• Nivel 1Seconsideranpreciosdecotizaciónenunmercadoactivoparaactivosopasivos idénticosque laentidadpuede obtener a la fecha de la valuación;

• Nivel2DatosdeentradaobservablesdistintosdelospreciosdecotizacióndelNivel1,seadirectaoindirectamente,• Nivel3Consideradatosdeentradanoobservables.

c. Bases de consolidación de estados financieros

LosestadosfinancierosconsolidadosincluyenlosestadosfinancierosdelFideicomisoyeldesusubsidiariaenlaquetienecontrol.ElcontrolseobtienecuandoelFideicomiso:

• Tienepodersobrelainversión,• estáexpuesta,otienederecho,arendimientosvariablesderivadosdesuparticipacióncondichaentidad,y• tienelacapacidaddeafectartalesrendimientosatravésdesupodersobrelaentidadenlaqueinvierte.

ElFideicomisoreevalúasitieneonoelcontrolenunaentidad,siloshechosycircunstanciasindicanquehaycambiosaunoomásdelostreselementosdecontrolqueselistaronanteriormente.

LasubsidiariaseconsolidadesdelafechaenquesucontrolsetransfierealFideicomiso,ysedejadeconsolidardesdelafechaenlaquesepierdeelcontrol.

Cuandoesnecesario,serealizanajustesalosestadosfinancierosdelasubsidiariaparaalinearsuspolíticascontablesdeconformidadconlaspolíticascontablesdelFideicomiso.

Todoslossaldos,operacionesyflujosdeefectivointercompañíasehaneliminadoenlaconsolidación.


EntidadParticipación 2017, 2016

y 2015Actividad

FibraHotelera,S.C. 99.99%

Prestacióndeserviciosdeasesoríayconsultoríatécnica,ju-rídica,fiscal,comercialyadministrativarelacionadosconlacompra-venta,administración,arrendamientoysuba-rrendamientodetodaclasedeterrenos,casas,edificios,bodegas,hoteles,plazasylocalescomercialesyoficinas.

ComosemencionaenlaNota1FibraHotelnotieneempleados,sinembargoFibraHotelreevaluósicontrolalasentidadesqueleprestanlosserviciosadministrativosdepersonalyconcluyóquedeacuerdoconlaIFRS10nosetieneelcontroldeacuer-doalosiguiente:(i)poder,FibraHotelnotienelacapacidaddedecidirsobrelasactividadesrelevantes,noestáexpuestaynotienederechossobrelosrendimientosvariablesy(ii)exposición(derechos)orendimientosvariables,losaccionistasdelasentidadesdenóminasnohanrealizadodistribuciones,yaquenoeselobjetodelaentidad.Ademáselhonorarioporlaprestacióndeserviciosadministrativosesdel5%yseencuentraavalordemercadopordichosservicios.DichohonorarionoesmodificadoparabeneficiodeFibraHotel.Elhonorariocubrelosgastosefectuadosporlasentidadesdenóminasparaeldesempeñodesusoperacionesyessuficiente,porloquelasentidadesdenóminasnosonperdedoras.Enadiciónlosactivosde las entidades de nóminas son de una naturaleza tal que no pueden utilizarse en combinación con FibraHotel para el des-empeñodesuoperación.

d. Combinación de negocios

Lasadquisicionesdenegociossecontabilizanutilizandoelmétododeadquisición.Lacontraprestacióntransferidaenunacombinacióndenegociossemideavalorrazonable,elcualsecalculacomolasumadelosvalorespagadosdelosactivostransferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participacionesdecapitalemitidasporFibraHotelacambiodelcontrolsobrelaempresaadquiridaalafechadeadquisición.Loscostosrelacionadosconlaadquisicióngeneralmentesereconocenenelestadoderesultadosconformeseincurren.

Alafechadeadquisición,losactivosidentificablesadquiridosylospasivosasumidossereconocenavalorrazonable.

Elcréditomercantilsemidecomoelexcesodelasumadelacontraprestacióntransferida,elmontodecualquierparticipaciónnocontroladoraenlaempresaadquirida,yelvalorrazonabledelatenenciaaccionariapreviadeladquirenteenlaempresaadquirida (si hubiere) sobre el netode losmontosdeactivosadquiridos identificables ypasivosasumidosa la fechadeadquisición.Sidespuésdeunarevaluaciónelnetodelosmontosdeactivosadquiridosidentificablesypasivosasumidosalafechadeadquisiciónexcedelasumadelacontraprestacióntransferida,elmontodecualquierparticipaciónnocontroladoraenlaempresaadquirida(sihubiere),elexcesosereconoceinmediatamenteenelestadoderesultadoscomounagananciaporcompraapreciodeganga.

e. Instrumentos financieros

LosactivosypasivosfinancierossereconocencuandoFibraHotelseconvierteenunapartedelasdisposicionescontractualesdelosinstrumentos.

Losactivosypasivosfinancierossevalúaninicialmenteasuvalorrazonable.Loscostosdelatransacciónquesondirectamenteatribuiblesalaadquisiciónoemisióndeactivosypasivosfinancieros(distintosdelosactivosfinancierosavalorrazonableconcambiosenresultados)sesumanoreducendelvalorrazonabledelosactivosopasivosfinancieros,ensucaso,enelreconocimientoinicial.Loscostosdetransaccióndirectamenteatribuiblesalaadquisicióndeactivosypasivosfinancierosasuvalorrazonableconcambiosenresultadossereconoceninmediatamenteenresultados.

f. Activos financieros

Losactivosfinancierosseclasificanenlassiguientescategorías:activosfinancieros‘avalorrazonableconcambiosatravésderesultados’(“FVTPL”,porsussiglaseninglés),inversiones‘conservadasalvencimiento’,activosfinancieros‘disponiblesparasuventa’(“AFS”,porsussiglaseninglés)y‘préstamosycuentasporcobrar’.Laclasificacióndependedelanaturalezaypropósitodelosactivosfinancierosysedeterminaalmomentodelreconocimientoinicial.Todaslascomprasoventasdeactivosfinancierosrealizadasdeformahabitualsereconocenyeliminanconbaseenalafechadenegociación.Lascomprasoventasrealizadasdeformahabitualsonaquellascomprasoventasdeactivosfinancierosquerequierenlaentregadelosactivosdentrodelmarcodetiempoestablecidopornormaocostumbreendichomercado.

Cuentas por cobrar y otras cuentas por cobrar

Lascuentasporcobraraclientesyotrascuentasporcobrarconpagosfijosodeterminables, sonactivosfinancierosnoderivadosquenosenegocianenunmercadoactivo.Lascuentasporcobraryotrascuentasporcobrarsevalúanalcostoamortizadousandoelmétododeinterésefectivo,menoscualquierdeterioro.

Deteriorodeactivosfinancieros

Losactivosfinancierosdistintosalosactivosfinancierosavalorrazonableconcambiosatravésderesultados,sesujetanapruebasparaefectosdedeterioroalfinaldecadafechadereportesobreelcualseinforma.Seconsideraquelosactivos

69FibraHotel

financierosestándeteriorados,cuandoexisteevidenciaobjetivaque,comoconsecuenciadeunoomáseventosquehayanocurridodespuésdel reconocimiento inicialdel activofinanciero, losflujosdeefectivo futurosde la inversiónhan sidoafectados.

Paralosinstrumentosdecapitalcotizadosynocotizadosenunmercadoactivoclasificadoscomodisponiblesparasuventa,undescensosignificativooprolongadodelvalorrazonabledelosvalorespordebajodesucosto,seconsideraevidenciaobjetivadedeterioro.

Paratodoslosdemásactivosfinancieros,laevidenciaobjetivadedeterioropodríaincluir:

• Dificultadesfinancierassignificativasdelemisorocontraparte;• Incumplimiento en el pago de los intereses o el principal;• Esprobablequeelprestatarioentreenquiebraoenunareorganizaciónfinanciera;o• Ladesaparicióndeunmercadoactivoparaelactivofinancierodebidoadificultadesfinancieras.

Paraciertascategoríasdeactivosfinancieros,comocuentasporcobraraclientes,losactivosquesesujetanapruebasparaefectosdedeterioroyquenohansufridodeterioroenformaindividual,seincluyenenlaevaluacióndedeteriorosobreunabasecolectiva.Entre laevidenciaobjetivadequeunacarteradecuentasporcobrarpodríaestardeteriorada,sepodríaincluirlaexperienciapasadadeFibraHotelconrespectoalacobranza,unincrementoenelnúmerodepagosatrasadosenlacarteraquesuperenelperiododecréditopromediode90y120días,asícomocambiosobservablesenlascondicioneseconómicasnacionalesylocalesquesecorrelacionenconelincumplimientoenlospagos.

Bajadeactivosfinancieros

FibraHoteldejadereconocerunactivofinancieroúnicamentecuandoexpiranlosderechoscontractualessobrelosflujosdeefectivodelactivofinancieroocuandosetransfierendemanerasustanciallosriesgosybeneficiosinherentesalapropiedaddelactivofinanciero.

Enlabajadeunactivofinancieroensutotalidad,ladiferenciaentreelvalorenlibrosdelactivoylasumadelacontraprestaciónrecibida y por recibir y la ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales y resultados acumuladossereconocenenresultados.

g. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de cheques e inversiones acortoplazo.Elefectivosepresentaavalornominalylosequivalentesseevalúanasuvalorrazonable.FibraHotelconsi-dera como equivalentes de efectivo a todos los instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento a la fechadeadquisicióndetresmesesomenos.Losequivalentesdeefectivoestánrepresentadosprincipalmenteenvaloresgubernamentalesenlaquelosrecursossepaganalvencimiento.

El efectivo restringido consiste en efectivo corresponde al fondo para inversión en bienes inmuebles cual será utilizado para laadquisicióndelosbienesinmueblesdelportafoliodeadquisición,alfondodereservaparagastosdecapitalelcualseráutilizadoparaelpagodereparaciones,reemplazosmayoresyotrosgastosdecapitalyalfondodeinversiónpararecompradeCBFIs.

h. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel

Laspropiedades,mobiliarioyequipodeoperacióndelhotelseregistraninicialmentealcostodeadquisición.Laspropiedades,mobiliario y equipo de operación del hotel que provienen de adquisiciones realizadas después de esa fecha se registran a su valordeadquisición.

Las propiedades,mobiliario y equipodeoperacióndel hotel se presentanal costomenos la depreciaciónacumulada ycualquierpérdidaacumuladapordeterioro.

Laspropiedadesqueestánenprocesodeconstrucciónparafinesdeexplotación,suministrooadministración,seregistranalcostomenoscualquierpérdidapordeteriororeconocida.Elcostoincluyehonorariosprofesionalesy,enelcasodeactivoscalificables, los costos por préstamos capitalizados conforme a la política contable de FibraHotel. Dichas propiedadesseclasificana las categoríasapropiadasdepropiedad,plantayequipocuandoesténcompletaspara suusoplaneado.Ladepreciacióndeestosactivos,al igualqueenotraspropiedades,se iniciacuandolosactivosestánlistosparasuusoplaneado.

Ladepreciaciónsecalculabajoelmétododelínearectaconbaseenlavidaútilremanentedelosactivosnetosdesuvalorresidual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más apropiado y consistente con respecto de los métodosutilizadosporlascompañíasmásrepresentativasdelsector.BasadoenestudiostécnicosFibraHotelconcluyóquetantosusedificioscomosusdiferentescomponentestienenvidasútilesdiferentesyseránsujetosareemplazoenperíodosdiferentes,desde10añosenelcasodeciertasáreascomuneshasta55añosparalasestructurasmetálicasdeledificio.Elvalorresidualesdel24%enelcasodelosedificios,losdemásactivosnotienenvaloresresidualessignificativos,segúnlodeterminadoporvaluadoresindependientes.


Losterrenosnosedeprecian.

El mobiliario y equipos se presentan al costo menos la depreciación acumulada

Ladepreciaciónsereconoceparallevararesultadoselcostoolavaluacióndelosactivos,menossuvalorresidual,sobresusvidasútiles.Lavidaútilestimada,elvalorresidualyelmétododedepreciaciónserevisanalfinaldecadaaño,yelefectodecualquiercambioenlaestimaciónregistradasereconocesobreunabaseprospectiva.

Lastasasdedepreciacióndelosedificios,mobiliarioyequipoal31dediciembrede2017,2016y2015son:

%

Edificioacabados 10Edificiomejoras 10Edificioinstalaciones 7Edificioobracivil 1Mobiliario y equipo 10

Unelementodepropiedades, planta y equipo sedadebaja cuando se vendeo cuandono se espereobtenerbeneficioseconómicosfuturosquederivendelusocontinuodelactivo.Lautilidadopérdidaquesurgedelaventaoretirodeunapartidadepropiedades,mobiliarioyequipodehotel,secalculacomoladiferenciaentrelosrecursosqueserecibenporventasyelvalorenlibrosdelactivo,ysereconoceenlosresultados.

i. Deterioro del valor de los activos tangibles

Alfinaldecadafechadereporte,FibraHotelrevisalosvaloresenlibrosdesusactivostangiblesafindedeterminarsiexisteunindicativodequeestosactivoshansufridoalgunapérdidapordeterioro.Siexistealgúnindicio,secalculaelmontorecuperabledelactivoafindedeterminarelalcancedelapérdidapordeterioro(dehaberalguna).Cuandonoesposibleestimarelmontorecuperabledeunactivo individual,FibraHotelestimaelmontorecuperablede launidadgeneradoradeefectivoa laquepertenecedichoactivo.Cuandosepuedeidentificarunabaserazonableyconsistentededistribución,losactivoscorporativostambiénseasignanalasunidadesgeneradorasdeefectivoindividuales,odelocontrario,seasignanalgrupomáspequeñodeunidadesgeneradorasdeefectivoparaloscualessepuedeidentificarunabasededistribuciónrazonableyconsistente.

Elmontorecuperableeselmayorentreelvalorrazonablemenoselcostodevenderloyelvalordeuso.Alevaluarelvalordeuso,losflujosdeefectivofuturosestimadossedescuentanasuvalorpresenteutilizandounatasadedescuentoantesdeimpuestosquereflejelaevaluaciónactualdelmercadorespectoalvalordeldineroeneltiempoylosriesgosespecíficosdelactivoparaelcualnosehanajustadolasestimacionesdeflujosdeefectivofuturos.

Siseestimaqueelmontorecuperabledeunactivo(ounidadgeneradoradeefectivo)esmenorquesuvaloren libros,elvalorenlibrosdelactivo(ounidadgeneradoradeefectivo)sereduceasumontorecuperable.Laspérdidaspordeteriorosereconoceninmediatamenteenresultados.

Posteriormente,cuandounapérdidapordeterioroserevierteposteriormente,elvalorenlibrosdelactivo(ounidadgeneradoradeefectivo)seincrementaalvalorestimadorevisadodesumontorecuperable,detalmaneraqueelvalorenlibrosajustadonoexcedaelvalorenlibrosquesehabríadeterminadosinosehubierareconocidounapérdidapordeterioroparadichoactivo(ounidadgeneradoradeefectivo)enañosanteriores.Lareversióndeunapérdidapordeteriorosereconoceinmediatamenteenresultados.

j. Impuestos a la utilidad

ComosemencionaenlaNota1,elFideicomisocalificaypretendemantenerlacalificacióncomoFIBRAparafinesdelISR,y,porlotanto,noreconoceprovisiónporimpuestosalautilidad,exceptoporsusubsidiariaFibraHotelera,S.C.,queestásujetaalISR.VerNota11.

k. Provisiones

LasprovisionessereconocencuandoFibraHoteltieneunaobligaciónpresente(legaloimplícita)comoresultadodeuneventopasado,esprobablequeFibraHoteltengaqueliquidarlaobligaciónypuedehacerseunaestimaciónconfiambleconelimpor-tedelaobligación.

El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para liquidar la obligación pre-sente,alfinaldelperiodosobreelqueseinforma,teniendoencuentalosriesgosylasincertidumbresquerodeanalaobliga-ción.Cuandosevalúaunaprovisiónusandolosflujosdeefectivoestimadosparaliquidarlaobligaciónpresente,suvalorenlibrosrepresentaelvalorpresentededichosflujosdeefectivo(cuandoelefectodelvalordeldineroeneltiempoesmaterial).

l. Arrendamientos

Losarrendamientosseclasificancomofinancieroscuandolostérminosdelarrendamientotransfierensustancialmentealos

71FibraHotel

arrendatariostodoslosriesgosybeneficiosinherentesalapropiedad.Todoslosdemásarrendamientosseclasificancomooperativos.

FibraHotel como arrendador

Elingresoporrentasbajoarrendamientosoperativossereconoceempleandoelmétododelínearectaduranteelplazodelarrendamiento.Loscostosdirectosinicialesincurridosalnegociaryacordarunarrendamientooperativoseadicionanalvalorenlibrosdelactivoarrendado,ysereconocenempleandoelmétododelínearectaduranteelplazodelarrendamiento.

FibraHotel como arrendatario

Lospagosporarrendamientosoperativossecarganaresultadosempleandoelmétododelínearecta,duranteelplazoco-rrespondientealarrendamiento.Lasrentascontingentessereconocencomogastosenlosperiodosenlosqueseincurren.

m. Transacciones en moneda extranjera

Lastransaccionesenmonedaextranjeraseregistranaltipodecambiovigentealafechadesucelebración.Losactivosypasivosmonetariosenmonedaextranjerasevalúanenmonedanacionalaltipodecambiovigentealafechadelosestadosfinancieros.Lasfluctuacionescambiariasseregistranenlosresultados.

n. Pasivos financieros e instrumentos de patrimonio

Clasificacióncomodeudaopatrimonio

Losinstrumentosdedeuday/opatrimonioseclasificancomopasivosfinancierosocomopatrimoniodeconformidadconlasustanciadelacuerdocontractual.

Instrumentos de patrimonio

Un instrumento de patrimonio consiste en cualquier contrato que evidencie un interés residual en los activos de FibraHotel luegodededucirtodossuspasivos.LosinstrumentosdepatrimonioemitidosporFibraHotelsereconocenporlosrecursosrecibidos,netodeloscostosdirectosdeemisión.

LarecompradeinstrumentosdepatrimoniopropiodeFibraHotelsereconocenysededucendirectamenteenelPatrimonio.Ningunagananciaopérdidasereconoceenresultadosenlacompra,venta,emisiónoamortizacióndelosinstrumentosdepatrimoniopropiodeFibraHotel.

Pasivosfinancieros

Lospasivosfinancierosseclasificancomopasivosfinancierosavalorrazonableconcambiosatravésderesultadosocomootrospasivosfinancieros.

Otrospasivosfinancieros

Otrospasivosfinancieros,(incluyendolospréstamosycuentasporpagar),sevalúansubsecuentementealcostoamortizadousandoelmétododetasadeinterésefectiva.

Elmétododetasadeinterésefectivaesunmétododecálculodelcostoamortizadodeunpasivofinancieroydeasignacióndelgastofinancieroalolargodelperiodopertinente.Latasadeinterésefectivaeslatasaquedescuentaexactamentelosflujosdeefectivoestimadosalolargodelavidaesperadadelpasivofinancieroo(cuandoseaadecuado)enunperiodomáscortoconelimportenetoenlibrosdelpasivofinancieroensureconocimientoinicial.

Bajadepasivosfinancieros

FibraHoteldadebajalospasivosfinancierossi,ysolosi,lasobligacionesdeFibraHotelsecumplen,cancelanohanexpirado.Ladiferenciaentreelvalorenlibrosdelpasivofinancierodadodebajaylacontraprestaciónpagadayporpagarsereconoceenresultados.

o. Instrumentos financieros derivados

FibraHotel utiliza instrumentos financieros paramanejar su exposición a los riesgos de volatilidad en tasas de interés,incluyendocontratosdecapspreaddetasadeinterés.EnlaNota12f)seincluyeunaexplicaciónmásdetalladasobrelosinstrumentosfinancierosderivados.

Los derivados se reconocen inicialmente al valor razonable a la fecha en que se subscribe el contrato del derivado y posteriormenteserevalúanasuvalorrazonablealfinaldelperiododereporte.Lagananciaopérdidaresultantesereconoceenlosresultadosinmediatamenteamenosqueelderivadoestédesignadoyseaefectivocomouninstrumentodecobertura,encuyocasolaoportunidaddelreconocimientoenlosresultadosdependerádelanaturalezadelarelacióndecobertura.


p. Contabilidad de coberturas

FibraHoteldesignaciertosinstrumentoscomodecobertura,loscualesincluyenderivadosdecoberturasdeflujodeefectivo.

Aliniciodelacobertura,FibraHoteldocumentalarelaciónentreelinstrumentodecoberturaylapartidacubierta,asícomolos objetivos de la administración de riesgos y su estrategia de administración para emprender diversas transacciones de cobertura.Adicionalmente,aliniciodelacoberturaysobreunabasecontinua,FibraHoteldocumentasielinstrumentodecoberturaesaltamenteefectivoparacompensarlaexposiciónaloscambiosenelvalorrazonableoloscambiosenlosflujosdeefectivodelapartidacubierta.

LaNota12fincluyedetallessobreelvalorrazonabledelosinstrumentosderivadosusadosparapropósitosdecobertura.

q. Reconocimiento de ingresos

FibraHotel reconoce sus ingresos como sigue:

i. Losingresosseobtienenporlaoperacióndeloshoteles,eincluyenlasrentasporhabitaciones,alimentosybebidasyotrosingresos,loscualessereconocenconformeseprestandichosservicioshoteleros.

ii. LapolíticadeFibraHotelparaelreconocimientodeingresosporarrendamientosoperativossedescribeenlaNota3l).

r. Clasificación de costos y gastos

Loscostosygastospresentadosenelestadoconsolidadodeutilidadintegralfueronclasificadosdemaneracombinadaporsunaturalezayfunción.

s. Estado de flujos de efectivo

FibraHotelpresenta susestadosdeflujosdeefectivoutilizandoelmétodo indirecto.Los intereses recibidos seclasificancomoflujosdeefectivodeinversión;interesespagadosydistribucionesydividendosseclasificancomoflujosdeefectivodefinanciamiento.

t. Utilidad neta por CBFIs

SedeterminadividiendolautilidadconsolidadaentreelpromedioponderadodeCBFIsencirculaciónduranteelperíodo.LautilidadnetaporCBFIsconderechoseconómicossedeterminaal31dediciembrede2017,2016y2015restandoaltotaldeCBFIsencirculación12,001,137CBFIsen2017y5,128,205CBFIspara2016y2015(verNota14).

2017 2016 2015

CBFIs emitidos 833,947,220 499,401,766 499,401,766Menos -CBFIsentesorería (6,872,932) - -

CBFIs relacionados con el portafolio en desarrollo (5,128,205) (5,128,205) (5,128,205) (12,001,137) (5,128,205) (5,128,205)

CBFIs con derechos económicos 821,946,083 494,273,561 494,273,561

4. Juicios contables críticos y fuentes clave para la estimación de incertidumbres

En la aplicaciónde las políticas contables de FibraHotel, las cuales se describen en laNota 3, laAdministración debehacerjuicios,estimacionesysupuestossobre losvaloresen librosde losactivosypasivosde losestadosfinancierosconsolidados.Lasestimacionesysupuestosrelativossebasanenlaexperienciayotrosfactoresqueseconsideranpertinentes.Losresultadosrealespodríandiferirdeestasestimaciones.

Lasestimacionesysupuestosserevisansobreunabaseregular.Lasmodificacionesalasestimacionescontablessereconocenenelperiodoenqueserealizalamodificaciónyperiodosfuturossilamodificaciónafectatantoalperiodoactualcomoaperiodossubsecuentes.

a. Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

Acontinuaciónsepresentanjuicioscríticos,apartedeaquellosqueinvolucranlasestimaciones,realizadosporlaAdministra-cióndurantelaaplicacióndelaspolíticascontablesdeFibraHotel.

73FibraHotel

Combinaciones de negocios

Laadministraciónusasujuicioprofesionalparadeterminarsilaadquisicióndeunapropiedad,ounportafoliodepropiedades,representanunacombinacióndenegociosounaadquisicióndeactivos.Enparticular,consideralossiguientescriterios:

i. Elnúmerodepropiedades(terrenosyedificios)adquiridos.

ii. La medida en la que adquiere los procesos importantes y la medida en que los servicios secundarios los provee la propiedadadquirida(porejemplo,mantenimiento, limpieza,seguridad,contabilidad,otrosserviciosdelapropiedad,etc.).

iii. La medida en la que la propiedad adquirida asigna a sus propios empleados para administrar la propiedad y/o llevar a cabolosprocesos(incluyendotodoslosprocesosadministrativosrelevantes,segúnseaelcaso,talescomofacturación,cobranzaygeneracióndeinformacióngerencialydeinquilinos).

Estadeterminaciónpuedetenerunimpactosignificativoenlaformadecontabilizarlosactivosypasivosadquiridos,tantoaliniciocomoposteriormente.Lastransaccionesqueocurrierondurantelosperíodospresentadosenestosestadosfinan-cierossecontabilizaroncomoadquisicionesdeactivos.

Clasificacióndeunhotel(propiedaddeinversión/activo)

Laspropiedadesdeinversiónsetienenparaobtenerrentas,plusvalíasoambas.Porlotanto,unapropiedaddeinversióngeneraflujosdeefectivo independientementedeotrosactivosposeídosporFibraHotel.Estodistinguea las inversionesinmobiliariasdelapropiedadocupadaporelpropietario.

Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del hotel mediante la celebración decontratosdeoperaciónyarrendamientoylosserviciosproporcionadosaloshuéspedessonsignificativos,noseclasificacomounapropiedaddeinversiónsinopropiedaddeFibraHotel.Unhotelgestionadoporeldueñoesunapropiedadocupada,enlugardeunapropiedaddeinversión.

Puedeserdifícildeterminarsilosserviciosprestadossonlosuficientementesignificativosparaqueunapropiedadnocalifiquecomopropiedaddeinversión.Porejemplo,queeldueñodeunhoteltransfieraalgunasveces,ciertasresponsabilidadesatercerosenvirtuddeuncontratodeoperación.Laposicióndeldueñopodríaser,enesencia,ladeuninversionistapasivooeldueñopodríasimplementehabersubcontratadofuncionesdeldíaadíaperoconservandounaexposiciónsignificativaalasvariacionesenlosflujosdeefectivogeneradosporlasoperacionesdelhotel.

LaAdministraciónusasu juicioprofesionalparadeterminar laclasificaciónde loshotelesaportadosyadquiridoscomopropiedad,mobiliarioyequipodehotelsobrelabasedequeelhotelesutilizadoenelcursonormaldelosnegocios,yporlotanto,noespropiedaddeinversión.

Lastransaccionesqueocurrierondurantelosperíodospresentadosenlosestadosfinancierossecontabilizaroncomoad-quisicióndenegocioysepresentanenpropiedad,mobiliarioyequipodehotel.

Clasificacióndearrendamientos

ComoseexplicaenlaNota3l),losarrendamientosseclasificanenfuncióndelamedidaenquelosriesgosybeneficiosinherentesalapropiedaddelbienobjetodelcontratorecaenconFibraHoteloconelinquilino,dependiendodelasustanciadelatransacción,másquelaformadeloscontratos.FibraHotelhadeterminado,basándoseenunaevaluacióndelostérminosycondicionesdelosacuerdos,quemantienesustancialmentetodoslosriesgosybeneficiossignificativosinherentesalapropiedaddeestosbienesy,porlotanto,losclasificacomoarrendamientosoperativos.

b. Fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones

A continuación se discuten los supuestos clave respecto al futuro y otras fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones alfinaldelperiodo.

Estimacióndevidasútilesyresidualesdelosactivosfijos

FibraHotelatravésdelaopinióndesusexpertosinternosdeláreadedesarrolloevalúaacadaperiodolavidaútilyresidualdelosactivossegúnsuexperienciaoperativaylascaracterísticasdelosactivosysuoperaciónalafechaderevisión.Suimpactoestáenelrubrodeladepreciaciónacumulada,enelestadoconsolidadodeposiciónfinancierayenlosgastospordepreciacióndelejercicio.

Estimación para cuentas de cobro dudoso

FibraHotelnohareconocidoestimaciónalgunaparacuentasincobrablesdebidoaquenohahabidocambiosignificativoenlacalidadcrediticiaylosimportesaúnseconsideranrecuperables.FibraHotelnomantieneningúncolateraluotrasmejoras


crediticiassobreesossaldos,nitieneelderecholegaldecompensarloscontraalgúnmontoqueadeudeFibraHotelalacon-traparte.

Mediciones de valor razonable y procesos de valuación

AlgunosdelosactivosypasivosdeFibraHotelsemidenasuvalorrazonableenlosestadosfinancierosconsolidados.

Alestimarelvalorrazonabledeunactivoounpasivo,FibraHotelutilizalosdatosdemercadoobservablesenlamedidaenqueesténdisponibles.Cuandolosdatosdeentradadelnivel1noestándisponibles,FibraHotelcontrataráunvaluadorcalificadoindependienteparallevaracabolavaluación.ElAdministradortrabajademaneraconjuntaconelvaluadorcalificadoinde-pendienteparaestablecerlastécnicasdevaluaciónylosdatosdeentradaapropiadosparaelmodelo.

La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la determinación del valor razonable delosdistintosactivosypasivossedescribenenlasNota12.

5. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

2017 2016 2015

Efectivo y bancos $ 272,800 $ 207,726 $ 170,843Equivalentes de efectivo y efectivo restringido:

Fondo para inversión en bienes inmuebles (i) 4,346,541 184,809 168,445Fondo de reserva para gastos de capital (ii) 98,640 56,294 37,537Fondo de inversión para recompra de CBFIs (iii) 10,000 - -

$ 4,727,981 $ 448,829 $ 376,825

Efectivo restringido

(i) Consisteenunfondoparalaadquisicióndelosbienesinmueblesyparalainversiónenelportafoliodedesarrollo.Aligualquelosequivalentesdeefectivo,esteefectivorestringidoseencuentrainvertidoenvaloresgubernamentales.

(ii) Consiste en el efectivo correspondiente al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de repa-raciones,reemplazosmayoresyotrosgastosdecapital.Enelfondosedepositanel5%delosingresosdeloshotelesenope-ración.Aligualquelosequivalentesdeefectivo,esteefectivorestringidoseencuentrainvertidoenvaloresgubernamentales.

(iii) ConsisteenelfondodeinversiónpararecompradeCBFIsaprobadoporelComitéTécnicoel14denoviembre2017medianteAsambleaOrdinaria.EsteefectivoseencuentrainvertidoenFondosdeInversiónconBBVABancomer.

6. Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar

2017 2016 2015

Clientes $ 146,638 $ 126,774 $ 101,639Agencias de viaje 87,028 70,568 49,310Tarjetas de crédito 27,605 18,749 13,305Otras 54,062 20,784 38,545

315,333 236,875 202,799Rentas por cobrar a:Posadas(antesHotelesyVillasPosadas,S.A.deC.V.) 5,504 5,810 5,113

$ 320,837 $ 242,685 $ 207,912

Antigüedad de las cuentas por cobrar

Actualmente FibraHotel mantiene niveles de cobranzamensual iguales a su período de facturaciónmensual; las prácticascomercialesydenegociaciónpermitenaFibraHotelmantenerlamayoríadesuscuentasporcobrarconantigüedaddecobromenoresalos90días.Lascuentasporcobrarqueseencuentranenprocedimientosjudicialessonpocoimportantesparacrearunaestimacióndeincobrabilidad.

75FibraHotel

2017 2016 2015

60-90días $ 11,464 $ 11,768 $ 9,871Másde90-120días 31,085 30,372 28,136

Total $ 42,549 $ 42,140 $ 38,007

Antigüedadpromedio(días) 86 84 78

7. Propiedades, mobiliario y equipo de hotel - Neto

2017 2016 2015

Terrenos $ 1,714,429 $ 1,566,756 $ 1,252,162Edificios 8,366,600 7,487,919 5,701,739Mobiliario y equipo de operación del hotel 2,105,628 1,708,630 1,078,859

12,186,657 10,763,305 8,032,760

Menos - Depreciación acumulada (1,161,208) (793,282) (497,099)

$ 11,025,449 $ 9,970,023 $ 7,535,661

Costo Terrenos EdificiosMobiliario y

equipo de hotelTotal

Saldosal1deenerode2015 $ 1,176,161 $ 5,015,764 $ 816,586 $ 7,008,511Altas:

Adquisiciones y traspasos de propiedades en desarrollo 76,001 685,975 262,273 1,024,249

Saldosal31dediciembrede2015 1,252,162 5,701,739 1,078,859 8,032,760

Altas:Adquisiciones 34,376 70,047 473,424 577,847Traspasos de propiedades en desarrollo 280,218 1,716,133 157,399 2,153,750

Bajas - - (1,052) (1,052)

Saldosal31dediciembre de2016 1,566,756 7,487,919 1,708,630 10,763,305

Altas:Adquisiciones - 2,809 316,275 319,084Traspasos de propiedades en desarrollo 147,673 875,872 80,723 1,104,268

Saldosal31dediciembrede2017 $ 1,714,429 $ 8,366,600 $ 2,105,628 $ 12,186,657

Depreciación acumulada EdificiosMobiliario y equipo de

hotelTotal

Saldosal1deenerode2015 $ 149,968 $ 133,469 $ 283,437Gasto por depreciación 108,550 105,232 213,782Bajas - (120) (120)

Saldosal31dediciembrede2015 258,518 238,581 497,099Gasto por depreciación 140,337 156,593 296,930Bajas - (747) (747)

Saldosal31dediciembrede2016 398,855 394,427 793,282Gasto por depreciación 168,358 199,568 367,926

Saldosal31dediciembrede2017 $ 567,213 $ 593,995 $ 1,161,208

AlgunosinmueblesdeFibraHotelestánotorgadosengarantíadelaslíneasdecréditodescritasenlaNota10,cuyovalorenlibrosaproximadoesde$4,153millones.


8. Propiedades en desarrollo

2017 2016 2015

Proyecto Live Aqua San Miguel Allende $ 215,107 $ 137,419 $ - Proyecto Courtyard Toreo 156,639 - -

Proyecto Fiesta Americana Tlalnepantla 147,149 87,756 - Proyecto Cencali 117,148 108,767 103,010ProyectoFiestaAmericanaVia515 111,290 100,871 50,378Proyecto Courtyard Toreo – CBFIs Reestringidos 94,872 94,872 94,872Proyectos GICSA 76,454 302,559 186,306Proyecto Fiesta Americana Veracruz 41,805 36,838 - ProyectoCourtyardyFairfieldInnVallejo - 272,227 69,527Proyecto Fiesta Inn Los Mochis - 141,464 39,672Proyecto AC Veracruz - 102,125 34,397Proyecto Live Aqua y Grand Fiesta Americana

Monterrey Valle - - 640,390Proyecto Fiesta Americana Pabellón M - - 372,604ProyectoACbyMarriottGuadalajara - - 243,517ProyectoACbyMarriottQuerétaro - - 190,039ProyectoFairfieldInnJuriquilla - - 120,718ProyectoFairfieldInnCuautitlán - - 57,174Proyecto One Durango - - 53,639ProyectoFairfieldInnNogales - - 22,065Proyecto Hotel Toluca - - 8,228Otros 15,532 11,702 24,153

$ 975,996 $ 1,396,600 $ 2,310,689

Como resultadode laofertapúblicadel 30denoviembrede2012GrupoGDI realizóunaaportaciónde4hoteles recibiendo9,697,897deCBFIs,equivalentesa$179,411,comoresultadodelasnegociacionesempresasafiliadasaGrupoGDIseobligarona realizar la construccióndeestoshoteleshasta ser abiertosal público,momentoenel cual losCBFIsobtendríanderechoseconómicosyFibraHotelpagaríaladiferenciaentreelvalordelaaportaciónyelcostototaldecadaunodeloshoteles.Al31dediciembrede2017,2016y2015losCBFIssinderechoseconómicosqueprovienendelaaportacióninicialasciendena5,128,205.

9. Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados

2017 2016 2015

Proveedores $ 306,622 $ 210,807 $ 165,125Gastos acumulados 58,873 79,258 73,724Otras cuentas por pagar incluye intereses por pagar dedeudapor$53,900,$27,407y$2,017 120,345 58,042 78,087

$ 485,840 $ 348,107 $ 316,936

10. Deuda

a. Lospréstamosseintegrancomosigue:

77FibraHotel

2017 2016 2015LíneadecréditocongarantíahipotecariaalargoplazoconBanorte.Al31dediciem-brede2017devengaaunatasaTIIEa91díasmás2.00yal31dediciembrede2016aunatasaTIIEa91díasmás2.00puntosporcentuales.

$ 977,614 $ 1,000,000 $ 395,933

LíneadecréditocongarantíahipotecariaalargoplazoconBanorteaunatasaTIIEa91díasmás1.30puntosporcentuales.

1,000,000 698,067 -

Líneadecréditocongarantíahipotecariaalargo plazo con BBVA Bancomer a una tasa TIIEa28díasmás1.50puntosporcentuales.

935,359 998,964 456,535

Líneadecréditocongarantíahipotecariaalargo plazo con BBVA Bancomer a una tasa TIIEa28díasmás1.60puntosporcentuales.

252,933 - -

3,165,906 2,697,031 852,468

Menos - Porción circulante de la deuda a largo plazo (115,544) (98,288) (7,849)

A largo plazo $ 3,050,362 $ 2,598,743 $ 844,619

b. Vencimientosdelospréstamos:

Año Vencimientos

2019 $ 203,5252020 244,3972021 356,8392022 537,8772023 446,356

Másde5años 1,261,368

$ 3,050,362

Paramantenerunaestabilidadenlastasas,FibraHotelcontratóvariosinstrumentosfinancierosdecoberturadetasadein-terésrespectoalasdisposicionesdelalíneadecréditodeBBVABancomeryBanortedeacuerdoalossiguientessupuestos:

Cincoinstrumentos,contratadosconBBVABancomer,cubriendo$911.8millonesdelalíneadecréditodeBBVABancomerconlassiguientescaracterísticas:

- SilaTIIEesmenora5.0%,FibraHotelpagalatasaTIIE.- SilaTIIEseencuentraentreel5.0%yel9.0%,FibraHotelintercambialatasaTIIEypagaunnivelde5.0%.- SilaTIIEseencuentraarribadel9.0%,FibraHotelintercambialatasaTIIEcontraunniveldetasaTIIEmenosunaboni-

ficacióndel4.0%.

Uninstrumento,contratadoconSantander,cubriendo$341.1millonesdelalíneadecréditodeBBVABancomerconlassi-guientescaracterísticas:

- SilaTIIEesmenora5.0%,FibraHotelpagalatasaTIIE.- SilaTIIEseencuentraentreel5.0%yel7.0%,FibraHotelintercambialatasaTIIEypagaunnivelde5.0%.- SilaTIIEseencuentraarribadel7.0%,FibraHotelintercambialatasaTIIEcontraunniveldetasaTIIEmenosunaboni-

ficacióndel2.0%.

Un instrumento,contratadoconBanorte,cubriendo$1,000.0millonesde laprimera líneadecréditodeBanortecon lassiguientescaracterísticas:

- SilaTIIEesmenora4.5%,FibraHotelintercambialatasaTIIEypagaunnivelde5.0%.- SilaTIIEseencuentraentreel4.5%yel6.0%,FibraHotelpagalatasaTIIE.- SilaTIIEseencuentraarribadel6.0%,FibraHotelintercambialatasaTIIEypagaunnivelde6.0%.

RespectoaloscontratosdecréditoconBBVABancomeryBanorte,FibraHoteltienequecumplirconciertasobligacionesdehacerynohacer.Al31dediciembrede2017lasrestriccionesyobligacionesdehacerynohacerfueroncumplidas.


11. Impuestos a la utilidad

AfindecubrirlosrequisitosdelrégimenfiscaldeFIBRA,entérminosdeloprevistoenelOficiodelSAT,conformealosartículos187y188delaLISR,elFideicomisoldebedistribuiranualmenteporlomenosel95%delResultadoFiscalalostenedoresdelosCBFIsdelFideicomiso.

LasubsidiariaFibraHotelera,S.C.,estásujetaalISR,cuyatasaesdel30%.

a. Impuestosalautilidadreconocidosenlosresultadosal31dediciembre:2017 2016 2015

ISR:Causado $ 5,073 $ 1,030 $ 2,944Diferido 243 757 (60)

$ 5,316 $ 1,787 $ 2,884

b. Al31dediciembrede2017,2016y2015,elprincipalconceptoqueintegraelimpuestosobrelarentadiferidoactivocorrespondeagastosacumuladospor$3,055,$3,298y$4,055,respectivamente.

12. Instrumentos financieros

a. Administración del riesgo de patrimonio

FibraHoteladministrasupatrimonioparaasegurarquecontinuarácomoempresaenfuncionamiento,a lavezquebuscamaximizarelpatrimoniodesusfideicomisariosylasdistribucionesatravésdelaoptimizacióndelusodedeudaypatrimonio.LaestrategiageneraldeFibraHotelnohasidomodificadaencomparacióncon2017,2016y2015.

ElpatrimoniodeFibraHotelconsisteprincipalmenteenelpatrimoniodelosfideicomisarios.LosobjetivosdelaAdministra-ción de capital son manejar el patrimonio para asegurase que los fondos de operación se encuentren disponibles para man-tenerconsistenciaysustentabilidadenlasdistribucionesalosfideicomisariosyfondearlosgastosdecapitalrequeridos,asícomoproveerlosrecursosnecesariosparalaadquisiciónydesarrollodenuevaspropiedades.

FibraHotelpuedeadquirirhotelessujetosahipotecasfinancierasexistentesuotrosadeudos,ypodránincurrirnuevadeudao refinanciardeuda cuandoadquieranhoteles sujetosal cumplimiento con laspolíticasdeapalancamiento, o en ciertascircunstancias,podríanestarobligadosapagardistribucionessuperioresalefectivodisponibleparadistribuciónydesernecesarioseutilizaránlosrecursosdefuturasofertasdedeudaycapital,enajenacióndeactivosuobtencióndecréditosparaefectuaralgunasdistribuciones.ElserviciodeladeudadedichofinanciamientooadeudotendráprioridadsobrecualesquierdistribucionesconrelaciónalosCBFIs.

- Índice de endeudamiento

Elíndicedeendeudamientodelperiodosobreelqueseinformaeselsiguiente:2017

Deuda (i) $ 3,165,906Activos totales $ 17,222,782

Índice de deuda neta a activos totales 18.4%

(i) Ladeudasedefinecomopréstamosalargoycortoplazomásintereses(excluyendolosderivados),comosedescribeenlasNota10.

CabemencionarqueelcontratodefideicomisodeFibraHotelestipulaqueelniveldeapalancamientonopuedeexcederel40%,sinembargolanuevaregulaciónaplicablealasFIBRASindicaquenopuedesermayoral50%.

- Índice de cobertura de deuda Al31dediciembrede2017,elíndicedecoberturadeserviciodeladeudadeFibraHotelesde1.05x,ylasmétricasparasu

cálculo son las siguientes:• Compromisos:- Serviciodeladeuda:$516millones.- Estimadodegastosdecapital(capexdemantenimiento):$339millones.- Estimadodegastosdedesarrollosnodiscrecionales:$4,853millones(incluyendolaadquisicióndeFiestaAmericana

CondesaCancún).

• Recursos disponibles:- Efectivoyequivalentesdeefectivo(excluyendoefectivorestringido):$4,629millones.- IVAporrecuperar:$28.2millones.

79FibraHotel

- Estimadodeutilidadoperativadespuésdepagodeladistribución(incluyendodepreciacióneingresosfinancieros):$855millones.

- Líneasdecréditodisponiblesnodispuestas:$457millones.

b. Categorías de instrumentos financieros

2017 2016 2015Activos financieros:Efectivo,equivalentesdeefectivoyefectivo

restringido $ 4,727,981 $ 448,829 $ 376,825

Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar $ 320,837 $ 242,685 $ 207,912

Cuentas por cobrar a partes relacionadas $ - $ - $ 3,190Instrumentosfinancierosderivados $ 114,652 $ 120,887 $ 11,441

Pasivos financieros:Costo amortizado $ 3,651,746 $ 2,924,622 $ 1,083,601

c. Objetivos de la administración del riesgo financiero

Elobjetivodelaadministracióndelriesgofinanciero,essatisfacerlasexpectativasfinancieras,resultadosdeoperacionesy flujos de efectivo quemejoren la situaciónfinanciera de FibraHotel, también para asegurar la capacidad de realizardistribucionesalostenedoresdeCBFIsyparasatisfacercualquierfuturaobligacióndedeuda.

LafuncióndelComitéTécnicodeFibraHotelesasesorareinstruiralfiduciarioenrelaciónconlaventaocancelacióndelosCBFIs,analizaryaprobarlasposiblesinversiones,enajenacionesyadquisiciones,prestarserviciosempresariales,coor-dinarelaccesoalosmercadosfinancierosnacionales,monitorearygestionarlosriesgosfinancierosrelacionadosconlasoperaciones de FibraHotel a través de informes internos de riesgo que analizan las exposiciones por grado y magnitud de losriesgos.Estosriesgosincluyenelriesgodemercado(incluyendoriesgodecambioyriesgodetasadeinterés),riesgodecréditoyriesgodeliquidez.

d. Riesgo de mercado

LasactividadesdeFibraHotelloexponenprincipalmenteariesgosfinancierosdecambiosentasasdeinterés.FibraHotelsubscribeunavariedaddeinstrumentosfinancierosderivadosparamanejarsuexposiciónalriesgocambiarioyentasasdeinterés,incluyenCapSpreaddelastasasdeinterésparamitigarelriesgodelaumentodelastasasdeinterés.

LasexposicionesalriesgodelmercadosevalúanusandoelValorenriesgo(VaR)complementadoconunanálisisdesensibilidad.

NohanhabidocambiosenlaexposicióndeFibraHotelalosriesgosdelmercadoolaformacomoseadministranyvalúanestosriesgos.

e. Administración del riesgo cambiario

FibraHotel realiza transacciones denominadas en dólares estadounidenses (“dólar”), por lo tanto, está expuesto afluctuacionescambiariasentreeltipodecambiodelpesomexicanoyeldólar.

i. Laposiciónmonetariaenmonedaextranjeraal31dediciembrees:

2017 2016 2015Miles de dólares:

Activos monetarios $ 6,337 $ 2,508 $ 1,561Pasivos monetarios (553) (574) (238)

Posición larga 5,784 1,934 1,323

Equivalente en miles pesos $ 114,150 $ 39,964 $ 22,764

ii. Lostiposdecambio,enpesos,vigentesalafechadelosestadosfinancierosconsolidadosyalafechadesuemisiónson como sigue:

31 de diciembre de 2017



31 de marzo de 2018

Dólar $ 19.7354 $ 20.6640 $ 17.2065 $ 18.3445

- Análisis de sensibilidad de moneda extranjera

EnlaopinióndelaAdministración,noexisteunriesgocambiariorealenfuncióndequenoexistedeudacontratadaendólares.


Sieltipodecambiotuvierauncambiode$1pesopordólarhaciaarribaohaciaabajoytodaslasotrasvariablesfueranconstantes,elresultadodelañoyelpatrimoniodeFibraHotelporelperíodoterminadoal31dediciembrede2017,2016y2015,tendríaunincremento/decrementodeaproximadamente$5,784,$1,934y$1,323,respectivamente.

f. Administración del riesgo de tasas de interés – Instrumentos financieros derivados

FibraHotelseencuentraexpuestaariesgosentasasdeinterésdebidoaqueobtienepréstamosatasasvariables.EsteriesgoesmanejadoporlaFibraHotelmanteniendocontratoscapspreaddetasadeinterés.Lasactividadesdecoberturaseevalúanregularmenteparaquesealiniencon lastasasde interésyelapetitoderiesgodefinido;asegurandoqueseapliquen lasestrategiasdecoberturamásrentables.Eldetalledelosinstrumentosfinancierosescomosigue:

Instrumentosfinancierosderivadosdesignadoscomodecoberturasdetasasdeinterés

Contratos vigentes

Beneficio máximo

%

Fecha de celebración

Fecha de vencimiento

Valor nocional Valor razonable

Institución31 de diciembre

201731 de diciembre

2017

Cap Spread Bancomer,S.A. 4 18/nov/15 30/oct/20 $ 180,000 $ 9,992Cap Spread Bancomer,S.A. 4 16/dic/15 30/nov/20 153,400 8,717Cap Spread Bancomer,S.A. 4 27/ene/16 31/dic/20 202,400 11,791Cap Spread Santander,S.A. 4 11/mar/16 1/mar/21 341,067 13,805Cap Spread Bancomer,S.A. 4 1/dic/15 30/nov/20 123,333 7,010Collar Banorte,S.A. 6 15/sep/16 20/nov/21 1,000,000 59,226Cap Spread Bancomer,S.A. 4 1/ago/17 31/jul/2020 252,933 4,111

$ 114,652

Considerandolosinstrumentosfinancierosderivadosdescritosarriba,ladeudacubiertaal31dediciembrede2017asciendeal71%.

- Análisisdesensibilidadparalastasasdeinterés–Instrumentosfinancierosderivados

Los siguientes análisis de sensibilidad han sido determinados con base en la exposición a las tasas de interés de deuda finaldelperiodosobreelqueseinforma.Paralospasivosatasavariable,sepreparaunanálisissuponiendoqueelimportedelpasivovigentealfinaldelperiodosobreelqueseinformahasidoelpasivovigenteparatodoelaño.Serealizóunanálisisdesensibilidadtomandoencuentalossiguientesescenariosdetasadeinterés(TIIE28díasyTIIE91días):+100puntosbase,+25puntosbase,-25puntosbase,-100puntosbase,considerandounrangodeconfianzaentre95%y99%paraunhorizontetemporalde1día,losresultandosdeestosefectosal31dediciembrede2017soncomosigue:

TIIE 28 días TIIE 91 díasEscenario Impacto

Menos100puntosbase 6.62% 6.66% $ (14,388)Menos25puntosbase 7.37% 7.41% (3,891)Al31/12/2017 7.62% 7.66% - Más25puntosbase 7.87% 7.91% 3,891Más100puntosbase 8.62% 8.66% 13,983

Deacuerdoalosresultadosquearrojaelanálisisdesensibilidadbajolosescenariosysegúnlascaracterísticasyestructuradelasposicionesenderivadosanalizadas,seconcluyequelosriesgosdemercadoalosqueseenfrentalaposiciónenswapsdelaentidadseencuentranprincipalmenteen:a)TasaTIIEa28días;b)CurvaTIIE-IRSyc)Lacorrelaciónexistenteentrelosfactoresderiesgo.Amayorcorrelaciónmayorvolatilidaddelportafoliodefactoresderiesgo.

g. Administración del riesgo de crédito

ElriesgodecréditoserefierealriesgodequeunacontraparteincumplasusobligacionescontractualesqueresultenenunapérdidafinancieraparaFibraHotel.PrácticamentetodoslosingresosdeFibraHotelsederivandelosingresosporprestacióndeservicioshoteleros.Comoresultadodeello,surendimientodependedesucapacidadparacobrarlosservicioshotelerosahuéspedesylacapacidaddeloshuéspedesparahacerlospagos.Losingresosylosfondosdisponiblesparasudistribuciónseveríannegativamenteafectadossiunnúmerosignificativodeloshuéspedes,ocualquieradelosarrendatariosprincipalesnorealizalospagosdealquilerasuvencimientoocerrarasusnegociososedeclararaenquiebra.

FibraHotel ha adoptado una política de solo negociar para los hoteles en arrendamiento con contrapartes solventes yobteniendolassuficientesgarantíascuandoesapropiado,loqueintentamitigarelriesgodepérdidasporfaltasdepago.

81FibraHotel

Elriesgodecréditoesgeneradoporsaldosdeefectivoyequivalentesdeefectivo,cuentasporcobrar,otrascuentasporcobrareinstrumentosfinancieros.Lamáximaexposiciónalriesgodecréditoeslaquesemuestraenelestadodeposiciónfinanciera.

h. Administración de riesgo de liquidez

ElriesgodeliquidezrepresentaelriesgodequeFibraHotelseencuentrecondificultadesparacumplirconsusobligacionesasociadasconpasivosfinancierosqueseliquidenmediantelaentregadeefectivouotroactivofinanciero.Laresponsabilidadúltimade laadministracióndel riesgode liquidezsebasaenFibraHotel,quienhaestablecidounmarcoapropiadoparala administracióndel riesgode liquidezpara la administracióndelfinanciamientoa corto,medianoy largoplazo, y losrequerimientosdeadministracióndelaliquidez.FibraHoteladministraelriesgodeliquidezmanteniendoreservasadecuadas,vigilandolosflujosdeefectivoproyectadosyrealesdelosingresos,yconciliandolosperfilesdevencimientodelosactivosypasivosfinancieros.Eldepartamentodetesoreríamonitorealosvencimientosdelospasivosparaprogramarlospagosrespectivos.

LasiguientetabladetallalosvencimientoscontractualesrestantesdeFibraHotelparasuspasivosfinancierosconperíodosdereembolsoacordados.LatablahasidodiseñadaconbaseenlosflujosdeefectivoproyectadosnodescontadosdelospasivosfinancierosconbaseenlafechaenlacualFibraHoteldeberáhacer/obtenerlosrecursos.Latablaincluyelosflujosdeefectivodeinteresesproyectadostomandoencuentaladeudaal31dediciembredecadaaño,asícomolosdesembolsosdecapitaldeladeudafinancieraincluidosenlosestadosconsolidadosdeposiciónfinanciera.Lasdeudasfinancierasatasadeinterésvariableestánsujetosacambio,siloscambiosenlastasasdeinterésvariabledifierendeaquellosestimadosdetasasdeinteresesdeterminadosalfinaldelafechadereportesepresentaavalorrazonable:

Un año Entre 1 y 3 años más de 3 años TotalAl31dediciembrede2017

Deuda $ 103,247 $ 460,218 $ 2,602,441 $ 3,165,906Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 357,101 - - 357,101Intereses variables proyectados deladeuda,netodelinstru-mentofinancieroderivado

257,818 472,055 737,670 1,467,543

Total $ 718,166 $ 932,273 $ 3,340,111 $ 4,990,550

Al31dediciembrede2016Deuda $ 98,288 $ 298,127 $ 2,300,616 $ 2,697,031Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 227,591 - - 227,591Intereses variables proyectados deladeuda,netodelinstru-mentofinancieroderivado

194,130 372,205

711,877 1,278,212

Total $ 520,009 $ 670,332 $ 3,012,493 $ 4,202,834

Al31dediciembrede2015Deuda $ 7,849 $ 253,429 $ 591,190 $ 852,468Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 238,982 - - 238,982Intereses variables proyectados deladeuda,netodelinstru-mentofinancieroderivado

46,154 92,694 177,540 316,388

Total $ 292,985 $ 346,123 $ 768,730 $ 1,407,838

i. Valor razonable de instrumentos financieros

Valorrazonabledelosinstrumentosfinancierosregistradosacostoamortizado

Exceptopor ladeudaa largoplazo, losvaloresen librosde lascuentasporcobrar,cuentasporpagaryotrosactivosypasivosfinancieros(incluyendocuentasporpagar/cobrarapartesrelacionadasypagosanticipados)sonacortoplazoy,enalgunoscasos,devenganinteréscontasasligadasaindicadoresdemercados.Porloque,Fibrahotelconsideraquelosvaloresenlibrosdelosactivosypasivosfinancierosreconocidosalcostoamortizadoenlosestadosfinancieros,seaproximaasuvalorrazonable.Elvalorrazonabledeladeudaalargoplazoeinversionesgubernamentalessedemuestranabajo.


Valorrazonabledelosinstrumentosfinancierosquesevaluanavalorrazonablesobreunabaserecurrente

Activos y pasivos financieros

Valor razonable al 31 de diciembre de Jerarquía del valor razonable

Técnicas de valuación e inputs clave2017 2016 2015

Instrumentosfinan-cieros derivados activos designa-dos como cobertu-ra de tasas

$ 114,652 $ 120,887 $ 11,441 Nivel2

Flujos futuros de efectivo descon-tados,secalculansobrelabasede las tasas de interés a plazo (a partir de las curvas de rendimiento observablesalfinaldelperiodode referencia) y tasas de interés contractuales,descontadosaunatasaquereflejaelriesgodecrédi-todevariascontrapartes.

Inversiones en valor gubernamentales $ 4,455,181 $ 241,103 $ 205,982 Nivel1

Valordemercado.Elvalorrazonablede las inversiones es medido con precios cotizados (no ajustados) en mercados activos de instru-mentosidénticos.

Valorrazonablesobreinstrumentosfinancierosquesevaluanacostoamortizado

Pasivos financieros

2017 2016 2015 Jerarquía del valor razonable

Técnicas de valuación e inputs clave

Valor en libros

Valor razonable

Valor en libros

Valor razonable

Valor en libros

Valor razonable

Deuda $3,165,906 $3,148,419 $2,697,031 $2,517,135 $ 852,468 $ 616,308 Nivel 3

Valordemercado.El valor razona-ble de la deuda es medido en in-formación poco observable

Técnicas de valuación y supuestos aplicados para propósitos de determinar el valor razonable

• Elvalorrazonabledelosactivosypasivosfinancieroscontérminosycondicionesestándarynegociadosenlosmercadoslíquidosactivossedeterminanconreferenciaalosprecioscotizadosenelmercado(incluyendolospagarésredimiblescotizados,lasletrasdecambio,obligaciones,bonosvitaliciosybonosgubernamentales).

• Elvalorrazonabledelosotrosactivosypasivosfinancieros(sinincluirlosdescritosarriba)sedeterminandeconformidadconmodelos de determinación de precios de aceptación general, que se basan en el análisis de flujos de efectivosdescontados utilizando precios de transacciones actuales observables en el mercado y cotizaciones para instrumentos similares.Enparticular,elvalor razonablede ladeudaa largoplazo,quesecalculasoloparaefectosde la revelaciónanteriorynoparaelregistrocontabledeladeuda,lacualseconsideradeNiveldemedición3,comosedescribeabajo,fuedeterminadoutilizandounmodelodeflujosdeefectivodescontados,utilizandoestimacionesdetasasactualesdemercado basados en curvas observables de TIIE y un spread de crédito estimado utilizando créditos observables en entidadessimilares,elcualesajustadosegúnseanecesario.

Los instrumentos financieros que son medidos subsecuentemente a su reconocimiento inicial al valor razonable, sonagrupadosen3niveles,conbaseenelgradoalqueelvalorrazonableesobservable:

• Nivel1lasvaluacionesavalorrazonablesonaquellasderivadasdelosprecioscotizados(noajustados)enlosmercadosactivos para activos o pasivos idénticos;

• Nivel2lasvaluacionesavalorrazonablesonaquellasderivadasdeinputsdistintosalosprecioscotizadosincluidosdentrodelNivel1,quesonobservablesparaelactivoopasivo,bienseadirectamente(esdecircomoprecios)oindirectamente(es decir que derivan de los precios); y

• Nivel 3 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de las técnicas de valuación que incluyen los inputs para losactivosopasivos,quenosebasaneninformaciónobservabledelmercado(indicadoresnoobservables).

13. Transacciones y saldos con partes relacionadas

a. Transaccionescomerciales

DuranteelañoFibraHotelrealizólassiguientestransaccionescomercialesconpartesrelacionadasquenosonmiembrosdeFibraHotel:

83FibraHotel

2017 2016 2015AdministradoraFibraHotelera,S.A.deC.V.:

Honorarios de administración $ 100,045 $ 104,673 $ 103,669

Grupo A:Gasto:Servicios administrativos $ 86,532 $ 51,572 $ 41,465

ElGrupoAseintegraporPrestacióndeServiciosHotelerosGG,S.A.deC.V.,SolucionesyAdministraciónEstratégica,S.A.deC.V.,FibraHotelera,S.C.,SolucióndeRecursosHumanos,S.A.deC.V.,AdministradoraGDI,S.AdeC.V.,ControlyDesarrolloAdministrativo,S.A.deC.V.FibraHotelpagaunhonorarioporserviciosadministrativoscorrespondientesalimportedelapercepcióneconómicadelpersonaleimpuestos,másun5%demargendeutilidad.

Laoperaciónantesmencionada,seencuentradocumentadaatravésdecontratosconvigenciadecincoaños,renovables.

b. Lossaldosporcobrarconpartesrelacionadasson:

2017 2016 2015

Controladora Cabi FHM $ - $ - $ 2,174Alterturismo,S.deR.L.deC.V. - - 734GrupoInnovadorTurísticoydeServicios,S.deR.L.deC.V. - - 233

Grupo Empresarial Hermosillo - - 49

$ - $ - $ 3,190

14. Patrimonio de los fideicomisarios

Aportaciones y contribuciones-

a. Lasaportacionesdelosfideicomisariosavalornominalal31dediciembreseintegrancomosigue:

2017 2016 2015

Aportación de patrimonio inicial $ 15 $ 15 $ 15Emisión de CBFIs 14,348,386 10,009,645 10,009,645

Total $ 14,348,401 $ 10,009,660 $ 10,009,660

El5defebrerode2016,seexhibiólatotalidaddelpatrimonioporunmontode$15.

b. ElpatrimoniodeFibraHotelestárepresentadoporlaaportacióninicialde$15,elPortafoliodeAportación,elPortafoliodeAportaciónenDesarrolloyelmontodelosrecursosprovenientesdeemisionesdeCBFIs.

c. Confecha30demayode2013,FibraHotelllevóacabounaofertasubsecuentedeCBFIsenlaBolsaMexicanadeValores(“BMV”)yenotrosmercadosinternacionales.Elmontodelaofertaglobalascendióa$4,877,725ofreciendo195,500,000CBFIs,incluyendosobreasignación,aunpreciode$24.95.ElFideicomisodeControldeFibraHotelparticipóconlasuscrip-ciónde2,000,000CBFIs.

d. El14deseptiembrede2017,FibraHotelterminósuterceraOfertaPúblicaenlaBolsaMexicanadeValoresyunacolocaciónprivadaenelmercadointernacionalatravésdelaRegla144AylaRegulacióndelaLeydeValoresdeEstadosUnidosdeAméricacolocandountotalde334,545,454CBFIsaunpreciode$13.75pesosporCBFIsparallegarauntotalde833,947,220.

Losrecursosnetosdeestacolocaciónsedestinaronpara:(i)laadquisicióndelhotelFiestaAmericanaCondesaCancún,(ii)elfondeodeotrasinversioneshotelerasenproceso,(iii)reduccióntemporaldedeuday(iv)otrosusoscorporativos.Estainversióncontribuyóaladiversificacióndelportafolioincluyendounaadquisiciónsignificativaenelsegmentode“resorts”,quecontribuiráaunamejordiversificacióndelportafoliodeFibraHotelyalageneracióndeunamayorproporcióndeingre-sosendólaresypermitiráparticipardeldinámicosectorturísticoenMéxico.

Al 31 de diciembre de 2017 existen 833,947,220 CBFIs en circulación, y al 31 de diciembre de 2016 y 2015 ascendían a499,401,766.

Distribuciones-

e. Al31dediciembrede2017,2016y2015,elComitéTécnicodeFibraHotelhaaprobadoypagadodistribucionesdelascuentasdeingresosfiscales,alostitularesdelosCBFIsdelasiguientemanera:


Fecha de aprobación de distribuciones

Distribución por CBFI

(Pesos)

Distribuciones de reembolso de

patrimonioDistribuciones del

resultado fiscal Total

distribuciones 27defebrerode2017 $ 0.3045 $ 150,485 $ - $ 150,48525deabrilde2017 0.2443 63,602 57,174 120,77618dejuliode2017 0.3478 90,496 81,404 171,900

17deoctubrede2017 0.1728 102,640 39,355 141,995

Totaladiciembrede2017 $ 407,223 $ 177,933 $ 585,156



(Pesos)




distribuciones 16defebrerode2016 $ 0.2380 $ 117,659 $ - $ 117,65919deabrilde2016 0.2003 89,757 9,224 98,98119dejuliode2016 0.2408 119,008 - 119,008

18deoctubrede2016 0.2726 96,049 38,695 134,744




(Pesos)




distribuciones

19defebrerode2015 $ 0.2250 $ 111,216 $ - $ 111,21621deabrilde2015 0.2074 85,452 17,052 102,50421dejuliode2015 0.2204 63,014 45,926 108,940

20deoctubrede2015 0.2153 75,552 30,877 106,429


LadistribuciónporCBFIseselresultadodedividirelimportetotaldistribuibleentreelnúmerodeCBFIsencirculaciónconderechoseconómicos,elcortedelnúmerodeCBFIsquetienenderechoadistribuciónsehacealmomentodepublicarelavisodedistribución.

LapolíticadeFibraHotel,paradeterminarelimportetotaldistribuible,esdistribuiraproximadamenteel100%delAdjusted Funds Form Operations(“AFFO”).ElAFFOdeFibraHotelsecalculadelasiguientemanera:utilidadnetaconsolidadamasladepreciaciónyamortizaciónmenoslareservadeCAPEXymáslosajustesnooperativos.Al31dediciembrede2017losCBFIssinderechoseconómicosasciendena12,001,137y5,128,205CBFIspara2016y2015.

15. Cobros mínimos en contratos de arrendamiento

Elvalordeloscobrosmínimosdearrendamientooperativos,descritospormarcahotelera,soncomosigue:

Año Fiesta Inn Live Aqua Boutique

Menosdeunaño $ 52,787 $ 22,259Deunoa5años 264,936 111,297

$ 317,723 $ 133,556

Loscontratosdehotelesenarrendamientoreflejantérminosquevandeunoacincoaños.

Cabemencionar,queelresumenantesmencionadonoconsideraningúnajusteeneltiempoalosimportesderenta,aloscualessetienederechocontractualmente,yqueenlamayoríadeloscasoscorrespondealefectodelainflación.Asimismo,tampocoseconsideraningunarentadecaráctervariable,nitampocoperíodosderenovación,sinoúnicamentelosplazosforzososparalosinquilinos,deconformidadconelconceptoantesmencionadoderentasfuturasmínimas.

16. Información por segmentos de negocio

a. Segmentos de información financiera

La informaciónpor segmentosquese informabaexternamente,eraanalizadasobre labasede los tiposde ingresosporarrendamientodehabitaciones,ingresosporalimentosybebidas,gastosdeoperaciónporlosdiferentestiposdemarcasdehotelesqueintegranelportafoliodeinversióndeFibraHotel.Sinembargo,lainformaciónqueseproporcionabaalfuncionario

85FibraHotel

que toma las decisiones operativas del Fideicomiso para propósitos de asignar los recursos y evaluar el rendimiento del segmento,seenfocabademaneramásespecíficaenlacategoríadelclienteparacadatipodeportafolio.Lascategoríasprincipalesdeclientesparaestosbienessonservicioproporcionadoymarca.LossegmentosainformardeFibraHoteldeacuerdoalaIFRS8sonporlotanto,sonlossiguientes:

Servicio selecto

Estoshotelesbrindanciertosserviciosadicionalesaloshotelesdeserviciolimitado,incluyendolaofertadealimentosybe-bidas,restaurantes,baresyservicioacuarto24horas,salonesparaeventossocialesyjuntasdetrabajo,asícomoserviciosadicionalesdentrodelahabitación.

Servicio limitado

Loshotelesdeserviciolimitadoofrecenunserviciocomosunombreloindicadehoteleríaconveniente,loscualestradicio-nalmentenocontabanconbares,restaurantesosalasdeconferenciasy juntas,tampocoofrecíanserviciosadicionales,peroenlosúltimosaños,latendenciahasidoqueestaclasedehotelesofrezcanunamezcladeestosservicios,incluyendocentrosdenegocios,gimnasiosypiscinas,conunaselecciónlimitadadealimentos(desayunoincluido)yespacioslimitadosdesalasdejuntas.

Estancia prolongada

Loshotelesdeestesegmentosecaracterizanporunformatodesuite,enconfiguracionesdeestudiodeunaodosrecáma-ras,casisiempreconunacocinayunespaciodecomedoryáreadetrabajo.Entrelosserviciosquebrindanestoshotelessonáreaspúblicassimilaresaunhoteldeserviciosselectossinsalasdereuniones.

Servicio completo

Estoshotelescuentanconunaofertadealimentosybebidasrobustaconvarioscentrosdeconsumo(restaurantesybares),salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales asi como en ciertos casos servicios adicio-nalescomospas,servicioacuartosenhorarioamplio,valetparking,concierge,botonesyáreaspúblicasmásextensas.

b. Ingresos y resultados por segmento

Se presenta un análisis de los ingresos y resultados del Fideicomiso de las operaciones continuas por segmento a informar:

2017

Servicio selecto Servicio limitadoEstancia

prolongadaServicio

completoCorporativo Total

Ingresos por:Arrendamiento

de habitaciones $ 1,457,670 $ 550,271 $ 85,200 $ 594,384 $ - $ 2,687,525Alimentos y

bebidas 417,756 - - 203,589 - 621,345Arrendamiento

de inmuebles 78,553 - - 14,366 - 92,919Otros 10,638 13,713 746 9,110 - 34,207

1,964,617 563,984 85,946 821,449 - 3,435,996Costos y gastos

generales:Habitaciones 287,828 128,830 9,112 116,366 - 542,136Alimentos y

bebidas 241,881 3,802 - 133,611 - 379,294Gastos

administrativos 812,289 249,368 9,270 337,758 - 1,408,685Gastos corporativos,inmobiliarios y otros ingresos

- - - - 228,588 228,588

Depreciación - - - - 367,926 367,926 1,341,998 382,000 18,382 587,735 596,514 2,926,629

Utilidad de operación 509,367Costosfinancieros,netosyotros (66,331)

Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 443,036


2016


prolongadaServicio





de inmuebles 73,436 - - 6,396 - 79,832Otros - - - - 29,519 29,519

1,686,545 413,211 67,985 437,745 29,519 2,635,005Costos y gastos


bebidas 205,384 2,846 - 77,583 - 285,813Gastos

administrativos 704,060 192,021 7,564 199,439 - 1,103,084Gastos corporativos,inmobiliarios y otros ingresos - - - - 290,132 290,132

Depreciación - - - - 296,930 296,9301,143,521 288,510 19,525 340,017 587,062 2,378,635

Utilidad de operación 256,370Costosfinancieros,netosyotros (40,693)


2015


prolongadaServicio





de inmuebles 74,251 - - 1,142 - 75,393Otros - - - - 23,699 23,699

1,388,598 309,166 48,600 237,874 23,699 2,007,937Costos y gastos


bebidas 171,081 - - 44,192 - 215,273Gastos

administrativos 572,623 142,612 1,509 117,034 - 833,778Gastos corporativos,inmobiliarios y otros ingresos

- - - - 246,694 246,694

Depreciación - - - - 213,782 213,782925,497 207,921 9,227 195,112 460,476 1,798,233

Utilidad de operación 209,704Ingresosfinancieros,netosyotros 29,756


Losprincipalesactivosypasivosporsegmentoal31dediciembreson:

87FibraHotel

2017

Servicio limitado Servicio selectoEstancia

prolongadaServicio

completoOtros Total

Propiedad,mobiliario y equipo de hotel – Neto

$ 1,451,607 $ 6,089,854 $ 443,318 $ 3,039,743 $ 927 $ 11,025,449

Propiedades en desarrollo $ 14,066 $ 445,115 $ 1,464 $ 515,351 $ - $ 975,996Deuda(1) $ - $ - $ - $ - $ 3,165,906 $ 3,165,906

2016


prolongadaServicio

completoOtros Total


$ 1,772,760 $ 5,231,710 $ 415,481 $ 2,549,146 $ 926 $ 9,970,023

Propiedades en desarrollo $ 145,507 $ 768,498 $ 94,872 $ 387,723 $ - $ 1,396,600Deuda(1) $ - $ - $ - $ - $ 2,697,031 $ 2,697,031

2015


prolongadaServicio

completoOtros Total


$ 1,343,777 $ 5,030,418 $ 369,317 $ 791,306 $ 843 $ 7,535,661

Propiedades en desarrollo $ 253,596 $ 538,850 $ - $ 1,496,927 $ 21,316 $ 2,310,689Deuda(1) $ - $ - $ - $ - $ 852,468 $ 852,468

(1) Ladeudacontratadacorrespondeacontratoscorporativos,mismosqueporsunaturalezanopuedenserdistribuidosaunsegmentoenespecífico.

17. Compromisos y contingencias

NielFiduciarionisusactivosestánsujetosacualquiertipodeacciónlegal,exceptolasderivadasdesusoperacionesyactivi-dadesrutinarias.

18. Hechos posteriores al periodo sobre el que se informa

a. Compra - Venta Fiesta Americana Condesa Cancún

Eldía20defebrerode2018secumplieronlascondicionesyrequisitosparaquesurtieraefectoselcontratodecompra-ventadelhotelFiestaAmericanaCondesaCancúnsegúnsemencionaenlaNota2e);elpreciodeventatotalporlosactivosfuede$2,892,000.Simultáneamenteentróenvigorelcontratodearrendamientopactadoalargoplazosobredichohotel,yambaspartesacordarondarleefectoseconómicosalacompra-ventayalarrendamientodesdeel1deenerode2018.

b. Creación de Fondo de Recompra

El14denoviembrede2017,laAsambleadeTenedoresdeFibraHotelautorizólacreacióndeunfondodeinversiónparare-compradeCBFIsatravésdelaaprobacióndelacompradehastael5%delatotalidaddelosCBFIsemitidosporFibraHotelduranteelperiododel1deeneroal31dediciembrede2017yhastael5%delatotalidaddelosCBFIsemitidosporFibraHotelduranteelperiododel1deeneroal31dediciembrede2018.

El29dediciembrede2017,FibraHoteliniciólasrecomprasdeCBFIs,amarzode2018,FibraHotelharecomprado11,425,605CBFIsaunpreciopromediode$11.18.EstosCertificadosBursátilessonresguardadosenTesoreríadelFideicomisoydejandecontarconderechoseconómicos(distribución)ycorporativos(voto)apartirdelmomentodesucompra.

19. Aprobación de la emisión de los estados financieros consolidados

Losestadosfinancierosconsolidadosadjuntosfueronautorizadosparasuemisiónel31demarzode2018,porelLic.EdouardBoudrant,DirectordeFinanzasyelLic.EduardoLópez,DirectorGeneraldeFibraHotel,consecuentementeestosnoreflejanloshechosocurridosdespuésdeesafecha,yestánsujetosalaaprobacióndelComitéTécnicoydelaAsambleaGeneralOrdinariadeTenedoresdeCertificadosBursátilesFiduciariosInmobiliarioslacualpodrámodificarlosestadosfinancieros.

******

Diseñopo

r:www.katapolt.m

x

La Bolsa Mexicana hace constar el listado de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios denominados FIBRAS emitidos por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana,

S.A. de C.V., en su carácter de Fideicomitente.

Intermediarios Colocadores:

Asesor y Agente Estructurador de la Oferta:

Características de la Emisión:

Clave de Cotización:

Fecha de Listado en la BMV:

Monto Total de la Oferta Global Inicial:(con sobreasignación)

Monto Total de la Oferta en México:(con sobreasignación)

Monto Total de la Oferta Internacional: (con sobreasignación)

FIHO

30 de noviembre de 2012

$ 4,136,805,535.00

$ 2,685,163,334.00

$ 1,451,642,201.00

FIHO

Evercore Casa de Bolsa, S.A. de C.V

Evercore Partners México, S. de R.L.

Casa de Bolsa Banorte IXE, S.A. de C.V. Grupo Financiero Banorte

Casa de Bolsa BBVA Bancomer, S.A. de C.V. Grupo Financiero BBVA Bancomer

J.P. Morgan Casa de Bolsa, S.A. de C.V. J.P. Morgan Grupo Financiero

EMISORA:FibraHotel

Torre Corporativo World PlazaAvenidaSantaFe#481Piso7ColoniaCruzManca,DelegaciónCuajimalpaC.P.05349,CDMXwww.fibrahotel.comwww.twitter.com/FibraHotelwww.linkedin.com/company/fibrahotel

ASESOR:Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

Torre Corporativo World PlazaAvenidaSantaFe#481Piso7ColoniaCruzManca,DelegaciónCuajimalpaC.P.05349,CDMX

FIDUCIARIO:Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División FiduciariaBlvd.ManuelÁvilaCamacho#40Piso17TorreEsmeraldaI,ColoniaLomasdeChapultepecDelegaciónMiguelHidalgo,C.P.11000,CDMX

REPRESENTANTE COMÚN:CI Banco S.A., Institución de Banca MúltipleAv.PaseodelasPalmas#215Piso2Col.LomasdeChapultepecDelegaciónMiguelHidalgo,CDMX

AUDITOR EXTERNO:Deloitte – Galaz Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C.MiembrodeDeloitteToucheTohmatsuLimited

PaseodelaReforma#115,Piso6ColoniaCuauthémoc,DelegaciónCuauthémocC.P.06500,CDMX

Directorio

Torre Corporativo World PlazaAv. Santa Fe #481-Piso 7Col. Cruz Manca, C.P. 05349Del. Cuajimalpa, CDMX www.fibrahotel.com

Informe Anual 2017 - fibrahotel.com · dos con más de 3.4 billones de pesos en ingresos, 900...

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