@ F i b r a H o t e l

Informe Anual

2015

Sheraton Ambassador Monterrey

Panorama de 2015

millones de noches cuarto

1.8

tasa de ocupación del portafolio estabilizado

64.8%

incremento en RevPAR

del portafolio estabilizado

+7.1%

hoteles en operación

62

hoteles en desarrollo

18

millones de pesos

invertidos en hoteles

millones de pesos

distribuidos a los tenedores

incremento en el margen de contribución hotelera de los hoteles

administrados (perímetro comparable 2014)

millones de pesos: deuda financiera al 31 de diciembre de 2015

2,562

436

+117bps

852

2

Informe Anual 2015

Listado de hoteles

1. One Acapulco 32. One Aguascalientes 33. One Coatzacoalcos 34. One Cuernavaca 35. One Culiacán 76. One Durango 77. One Guadalajara Tapatío 78. One Monclova 79. One Monterrey Aeropuerto 910. One Patriotismo 911. One Perisur 912. One Puebla FINSA 913. One Querétaro Plaza Galerías 1114. One Toluca 1115. One Xalapa 1116. Fiesta Inn Aguascalientes 1117. Fiesta Inn Ciudad Juárez 1318. Fiesta Inn Ciudad Obregón 1319. Fiesta Inn Chihuahua 1320. Fiesta Inn Culiacán 1321. Fiesta Inn Cuautitlán 1522. Fiesta Inn Cuernavaca 1523. Fiesta Inn Durango 1524. Fiesta Inn Ecatepec 1525. Fiesta Inn Guadalajara Expo 1726. Fiesta Inn Hermosillo 1727. Fiesta Inn León 1728. Fiesta Inn Mexicali 1729. Fiesta Inn Monclova 2530. Fiesta Inn Monterrey La Fe / Aeropuerto 2531. Fiesta Inn Naucalpan 2532. Fiesta Inn Nuevo Laredo 2533. Fiesta Inn Oaxaca 2734. Fiesta Inn Perinorte 27

35. Fiesta Inn Perisur 2736. Fiesta Inn Puebla FINSA 2737. Fiesta Inn Querétaro 2938. Fiesta Inn Saltillo 2939. Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente 2940. Fiesta Inn Tepic 2941. Fiesta Inn Tlalnepantla 3142. Fiesta Inn Torreón Galerías 31 43. Fiesta Inn Toluca Tollocan 31 44. Fiesta Inn Xalapa 31 45. Fiesta Inn Villahermosa 3546. Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen 3547. Fiesta Inn Lofts Monclova 3548. Fiesta Inn Lofts Querétaro 3549. Gamma Ciudad Obregón 3750. Gamma León 3751. Gamma Tijuana 3752. Fiesta Americana Aguascalientes 3753. Fiesta Americana Pabellón M 3954. Lat20 by Live Aqua Playa del Carmen 3955. Real Inn Guadalajara Centro 3956. Real Inn Mexicali 3957. Real Inn Morelia 4158. Camino Real Puebla 4159. Camino Real Hotel & Suites Puebla 4160. Fairfield Inn by Marriott Los Cabos 4161. Fairfield Inn & Suites by Marriott Villahermosa 4362. Fairfield Inn & Suites by Marriott Saltillo 4363. Fairfield Inn & Suites by Marriott Juriquilla 4364. Courtyard by Marriott Ciudad del Carmen 4365. AC by Marriott Antea Querétaro 4466. Sheraton Ambassador Monterrey 44

Portafolio de hoteles en operación de FibraHotel a la fecha del presente Informe Anual:

Hotel Hotel Página Página

AC by Marriott Antea Querétaro

3

FibraHotel

Contenido

Página Página

Carta del Director General

Introducción a FibraHotel Presentación Historia de FibraHotel Estructura Equipo de dirección

Panorama general de la industria Oportunidad de mercado

Estrategia de FibraHotel Fortalezas competitivas Estrategia Adquisiciones Desarrollos

Portafolio de FibraHotel Presentación del portafolio Mapa del portafolio Marcas y operadoras Segmentos de los hoteles del portafolio Indicadores operativos del portafolio

Sección financiera Resultados financieros para el año 2015 Flujo de efectivo y posición de liquidez Gastos de capital Distribuciones de efectivo

Gobierno corporativo de FibraHotel Comité Técnico y Comités de FibraHotel Alineación de intereses a largo plazo

FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores Precio del CBFI Tendencia accionaria

Eventos posteriores al año 2015

Estados Financieros Consolidados

4

667810

1213

1414161819

222326283031

3333373940

414143

444444

45

46

1. One Acapulco

Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones, ubicado en la ciudad de Acapulco en el estado de Guerrero. Está localizado en Av. Costera Miguel Alemán, en el corazón de la ciudad, a tan sólo 20 minutos del aeropuerto internacional, cerca del Centro de Convenciones y con fácil acceso a restaurantes, clubes nocturnos y centros comer-ciales. Es una excelente alternativa para viajeros de negocios entre semana y turistas en los fines de semana. Incluye componente comercial. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 29.

3. One Coatzacoalcos

Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones, ubicado en la ciudad de Coatzacoalcos en el esta-do de Veracruz. Está localizado dentro de Fórum Coatzacoalcos, un centro comercial muy visitado con diferentes opciones de entretenimiento, como restaurantes, boutiques de prestigio y sa-las de cine. Está a tan sólo 15 minutos del Aero-puerto Internacional de Minatitlán y de algunas instalaciones industriales y oficinas de Pemex. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 26.

2. One Aguascalientes

Hotel de servicio limitado con 126 habitacio-nes, ubicado en la ciudad de Aguascalientes en el estado de Aguascalientes. Está localizado en Boulevard José Ma. Chávez a tan sólo 20 mi-nutos del aeropuerto internacional y a 10 mi-nutos del centro de Aguascalientes, así como cerca de un centro comercial muy visitado con diferentes opciones de entretenimiento. Se encuentra a 100 metros de la planta ensam-bladora de Nissan, así como del Centro de Convenciones. Número de em-pleados al 31 de diciembre de 2015: 23.

4. One Cuernavaca

Hotel de servicio limitado con 125 habitaciones ubicado en la ciudad de Cuernavaca, en el es-tado de Morelos. Está localizado sobre la sobre la carretera México-Acapulco, frente al centro comercial Galerías Cuernavaca, y a sólo 10 mi-nutos del Centro Histórico y de CIVAC, la zona industrial más importante de la ciudad. Núme-ro de empleados al 31 diciembre de 2015: 25.

NOTA: La fecha de publicación del presente Informe Anual es el 30 de abril de 2016.

4

Informe Anual 2015

Estimados Tenedores de Certificados FibraHotel:

El 2015 fue un año de consolidación para FibraHotel con im-portantes logros posicionando la compañía hacia los próximos años. Desde el punto de vista de crecimiento orgánico 2015 fue un año record, presentando un incremento en RevPAR de 7.1% contra 2014 para hoteles comparables y llegando a una ocu-pación promedio de 65%. El crecimiento orgánico será parte fundamental del éxito de FibraHotel una vez que se estabili-cen los hoteles, y en conjunto con este crecimiento orgánico confirmaremos el potencial de generación de efectivo que tie-ne el portafolio.

Otro importante logro fue el crecimiento inorgánico, con más de Ps. 2,500 millones invertidos en hoteles duran-te 2015, incluyendo la adquisición de dos hoteles con 337

cuartos, nueve hoteles adicionales en desarrollo con más de 1,090 cuartos y la apertura de cinco hoteles con 670 cuartos. Los nuevos hoteles complementan el portafolio de FibraHo-tel agregando marcas internacionales como Fairfield Inn & Suites, hoteles de servicios completos como el AC by Marriot Querétaro, y propiedades icónicas como el Fiesta Americana Pabellón M en Monterrey. En total, desde el inicio de 2015 a la fecha, hemos agregado 11 hoteles en operación con más de 1,660 cuartos lo cual representa casi 22% más de cuartos en operación que 2014.

Continuamos buscando propiedades atractivas que cumplan con nuestros parámetros de inversión, un retorno adecuado (>10% de cap rate) en conjunto con un valor inmobiliario

Carta del Director GeneralMayo 2016

Sheraton Ambassador Monterrey

5

FibraHotel

correcto (precio por llave). Durante 2015 adquirimos dos propiedades el Fiesta Inn Villahermosa, el cual está en una ubicación privilegiada y cuenta con terreno para una futura expansión, y el Fiesta Americana Pabellón M en Monterrey el cual se encuentra dentro de uno de los proyectos inmobilia-rios más ambiciosos de México en los últimos años. Estamos muy contentos con la calidad de los productos que estamos desarrollando, así como de su costo. Durante el año traba-jamos en ocho diferentes marcas en los cinco segmentos incluyendo Fairfield Inn & Suites by Marriott, Courtyard by Marriott, AC by Marriott, Live Aqua, Grand Fiesta Americana, Fiesta Americana, Fiesta Inn Lofts y One. Anteriormente, de estas marcas sólo habíamos desarrollado Fiesta Inn Lofts y One lo que en su conjunto causó retrasos en algunos proyec-

(especialmente los expuestos al sector petrolero). Adicional-mente es importante resaltar que hay un importante número de cuartos de servicio completo incluyendo los hoteles Live Aqua Monterrey, Grand Fiesta Americana Monterrey, Fiesta Americana Pabellón M Monterrey, AC by Marriott Querétaro y AC by Marriott Guadalajara que empezaron a abrir en 2016 y en su conjunto representan casi 800 cuartos y una inversión su-perior a los Ps. 1,600 millones. Los resultados de estos hoteles serán clave para incrementar el flujo de efectivo de FibraHotel.

Durante 2015 el certificado sufrió una caída en precio. No obs-tante este ajuste, estamos convencidos de que vamos por buen camino y probaremos que nuestra estrategia, incluyen-do el desarrollo de hoteles, enfocada en una visión de largo plazo es la correcta.

Como mencioné anteriormente, durante 2015 y lo que va de 2016 continuamos observando un mercado hotelero en Mé-xico muy dinámico con importantes incrementos en RevPAR a lo largo de toda la república. Las zonas con mayor crecimien-to incluyen el norte del país, el Bajio y las grandes ciudades del país (Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara). La única zona con decrecimientos, año con año, es el golfo de México en la que tenemos aproximadamente 7.5% de cuartos del porta-folio. Los resultados operativos positivos demuestran la gran ventaja de tener un portafolio diversificado en 26 estados del país. Nuestro equipo continúa enfocado en incrementar tarifa promedio y mantener la alta penetración de mercado de nues-tros hoteles.

En el año invertimos en hoteles propios incluyendo renovacio-nes en los hoteles Sheraton Monterrey, Fiesta Inn Perinorte, Fiesta Inn Aguascalientes, Fiesta Inn Saltillo, Fiesta Inn Mon-terrey La Fe y Fiesta Inn Tlalnepantla. Como parte de nuestra arquitectura abierta cambiamos el hotel Cacao de marca y operador, convirtiéndolo en Lat20 by Live Aqua operado por Grupo Posadas, y agregamos nuestro primer Aloft al portafolio con el desarrollo del Aloft Veracruz.

Finalmente, durante 2015 distribuimos a nuestros tenedores 88 centavos de peso por certificado. Me gustaría agradecer a todos nuestros tenedores, colaboradores y socios operadores por el esfuerzo dedicado durante el 2015, el cual representó un paso importante en la consolidación de FibraHotel y su posi-cionamiento hacia un futuro alentador.

Simón GalanteCEO FibraHotel

tos. Creemos que en el futuro ésto no será problema, ya que tenemos controlados los proyectos en cuanto a conocimiento de las marcas, tiempo y costo.

Tenemos muy claro nuestro crecimiento futuro con un pipeline anunciado e iden-tificado para 2016 y 2017. A finales de 2015 empezamos a disponer las líneas de cré-dito contratadas y terminamos el año en una posición de deuda neta. El crecimien-to de los próximos años está fondeado con deuda disponible y continuaremos mante-niendo una posición conservadora de deuda la cual no ponga en riesgo el patrimonio de la compañía. En el futuro continuaremos ana-lizando la mejor forma de crecer logrando maximizar el valor desarrollos atractivos sin afectar las distribuciones de las propiedades estabilizadas.

Desde el punto de vista operativo, espera-mos que durante la segunda mitad de 2015 y la primera de 2016 agreguemos 1,586 cuartos en operación por lo que durante 2016 esta-remos enfocados en lograr la estabilización de estos cuartos lo más pronto posible. A la fecha vemos que hay algunos hoteles como One Perisur y One Durango que es-tán superando expectativas mientras que otros hoteles van más lento de lo esperado

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Informe Anual 2015

Introducción a FibraHotel

Presentación FibraHotel es un fideicomiso mexicano creado prin-cipalmente para desarrollar, adquirir, poseer y operar hoteles orientados a viajeros de negocios en los seg-mentos de servicios limitados, servicios selectos, ser-vicios completos y estancia prolongada. Es el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA por sus siglas) enfocado en la industria hotelera que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores.

Se trata del mejor posicionado, así como del propieta-rio del portafolio de hoteles más grande en México y del primer fideicomiso de inversión inmobiliaria en la industria hotelera en Latinoamérica.

El objetivo de FibraHotel es proporcionar retornos atractivos a sus tenedores de CBFIs, mediante distri-buciones en efectivo estables y la apreciación del valor de los bienes inmuebles. Además, FibraHotel buscará tener una cartera de hoteles de alta calidad, a través de la afiliación con distintas marcas y operadores de gran prestigio, así como de la diversificación geográfi-ca y por segmentos.

FibraHotel es únicamente dueño del activo inmobi-liario y del mobiliario de los hoteles, no es operador de hoteles ni dueño de marcas hoteleras. Esa arqui-tectura abierta le permite trabajar con el operador o la marca hotelera que más corresponde a sus hoteles.

FibraHotel fue constituido a finales del año 2012, con un portafolio de 30 hoteles en operación y cuatro hoteles en distintas etapas de desarrollo. Desde en-tonces a la fecha, FibraHotel ha tenido un crecimiento sostenido, a través de una mezcla de adquisiciones de hoteles en operación y de desarrollo de propiedades. Este fuerte crecimiento le ha permitido expandir su portafolio en términos geográficos, así como en términos de segmentos, operadores y marcas, y al 31 de diciembre de 2015, el portafolio de FibraHotel era el siguiente:

> 62 hoteles en operación:

• Los 56 hoteles que tenía FibraHotel al 31 de diciembre de 2014.

• Un hotel que se adquirió durante el ejercicio 2015.• Cinco hoteles que tenía FibraHotel en su portafolio de

desarrollo al 31 de diciembre de 2014 y que iniciaron operaciones durante el ejercicio 2015.

> 18 hoteles en desarrollo.

A la fecha del presente Informe Anual, el portafolio de Fi-braHotel está conformado por 80 hoteles (66 en operación y 14 en desarrollo) gracias a la apertura de cinco hoteles del por-tafolio de desarrollo.

Estos hoteles se encuentran localizados en 26 estados de la República y están relacionados con marcas hoteleras fuer-tes, lo cual proporciona ventajas significativas e incrementa la demanda debido a: i) calidad de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de distribución nacional e internacional.

FibraHotel continúa y continuará expandiendo su portafo-lio de marcas a través sus proyectos de desarrollo, incluyendo Live Aqua, Courtyard by Marriott, AC by Marriott y Aloft, en-tre otras. Los hoteles del portafolio de FibraHotel brindan fundamentalmente servicio a viajeros de negocios naciona-les y en menor proporción a internacionales. Por esta razón, la mayoría de los hoteles de FibraHotel se ubican en sitios es-tratégicos, donde existe una actividad empresarial e industrial significativa y además se localizan cerca de centros de usos mixtos, centros comerciales, parques industriales, aeropuer-tos y terminales de autobuses, lo que brinda a los huéspedes acceso a una gran variedad de amenidades y servicios.

7

FibraHotel

Historia de FibraHotelA continuación se describen los principales acontecimientos desde la creación de FibraHotel hasta el 31 de diciembre de 2015:

5. One Culiacán

Hotel de servicio limitado con 119 habitaciones, ubicado en Culiacán en el estado de Sinaloa. Está localizado dentro del centro comercial Plaza Fórum, que cuenta con diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, boutiques y salas de cine. Se encuentra a tan sólo 20 kiló-metros de distancia del aeropuerto de la ciudad. Del hotel, fácilmente se puede llegar al centro de Culiacán, así como al principal centro de agro-negocios de la ciudad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 26.

7. One Guadalajara Tapatío

Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones, ubicado en Tlaquepaque, en la zona metropo-litana de la ciudad de Guadalajara, en el estado de Jalisco. Está localizado a sólo 10 minutos del aeropuerto internacional, dentro de una plaza comercial con restaurantes, cines y boutiques de prestigio. Empleados al 31 de diciembre de 2015: 24.

6. One Durango

Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones ubicado en la ciudad de Durango, en el estado de Durango. Localizado dentro de Paseo Du-rango en la zona comercial más importante. El hotel abrió sus puertas en el mes de febrero del año 2016.

8. One Monclova

Hotel de servicio limitado con 66 habitacio-nes en la ciudad de Monclova en el estado de Coahuila. Está localizado a un costado de Fies-ta Inn Monclova, se encuentra sobre la avenida principal Harold R. Rape, a cinco minutos del aeropuerto internacional y a 10 minutos del centro de negocios de la ciudad. El hotel está cerca de las carreteras a Saltillo, Monterrey, To-rreón y Piedras Negras. Número de empleados al 31 diciembre de 2015: 18.

2012

2013

2015

2014

31 de mayo de 2013: oferta subsecuente de CBFIs de FibraHotel en la BMV por un

monto de Ps. $4,878 millones.

Adquisición de 19 hoteles en operación (cerca de 2,800 cuartos / inversión de más

de Ps. $2,500 millones).

Apertura de dos hoteles de portafolio de desarrollo (281 cuartos).

Adquisición de seis proyectos de hoteles en desarrollo.

Adquisición de un hotel en operación (159 cuartos).

Apertura de cinco hoteles del portafolio de desarrollo (670 cuartos).

Adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarrollo (1,349 cuartos), suspensión de un proyecto en Toluca (100 cuartos) e incremento en el inventario de cuartos

para algunos hoteles (26 cuartos).

31 de julio de 2012: constitución del Fideicomiso.

30 de noviembre de 2012: Oferta Pública Inicial de FibraHotel en la Bolsa

Mexicana de Valores.

Adquisición de 13 hoteles en operación (más de 1,800 cuartos / inversión de más

de Ps. $1,700 millones).

Apertura de cuatro hoteles del portafolio de desarrollo (274 cuartos).

Adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarrollo (1,201 cuartos), de un

hotel en proceso de reposicionamiento (142 cuartos), cancelación del proyecto de estancia prolongada en Cancún (74

cuartos) y decremento en el inventario de cuartos para algunos hoteles (7 cuartos).

8

Informe Anual 2015

EstructuraEl siguiente diagrama muestra la estructura de FibraHotel:

Administradora Fibra Hotelera

Mexicana, S.A. de C.V. (Asesor)

Deutsche Bank México, S.A. (Fiduciario)

CI Banco, S.A. (Representante

Común)

Empresas Operadoras de Hoteles

Contratos de Operación

Huéspedes

Ingresos por servicios hoteleros diferentes a

habitaciones.

Compañías de Servicios

Ingresos por Rentas (alojamiento)

Contrato de Administración

Fibra Hotelera, S.C. (Administrador)

84.3% 15.7%

> Proveen servicios de personal.

> Empleados: personal operativo del portafolio hotelero.

Contrato de Asesoría y Planeación.

Comisión de Asesoría: 1% anual del valor en libros de los activos sin depreciar neto de deuda, pagadera trimestralmente.

Contratos de Servicios

Comisión de Servicios 5% de la nómina bruta.

Portafolio de Hoteles

> Elige Miembros del Comité Técnico y nombra al Representante Común.

> Facultades para modificar el Contrato de Fideicomiso o liquidar los activos del fideicomiso.

> Facultad para rescindir el contrato de Asesoría y Planeación sin “causa”.> Aprueba la emisión, desliste o

cancelación de CBFIs.> Aprueba transacciones

relevantes de inmuebles.

> Recibe ingresos por renta de habitaciones, paga gastos y costos relacionados, así como gastos inmobiliarios.

> Recibe dividendos después de impuestos por parte del Administrador y cubre cualquier faltante de efectivo relacionado a gastos.

> Provee servicios hoteleros y de administración de propiedades (la mayoría subcontratados con terceros).

> Recibe ingresos por servicios no relacionados a habitaciones de hotel, paga costos y gastos relacionados.

> Paga gastos relacionados con su propia operación.

> Sujeto al pago de impuestos.> Pago de dividendos después de impuestos

a FibraHotel o recibe distribuciones de FibraHotel para cubrir cualquier faltante de efectivo relacionado a gastos.

Asamblea de Tenedores de CBFIs

Tenedores de

CBFIs

Fideicomiso

de Control

9

FibraHotel

La estructura de FibraHotel cuenta con las siguientes entidades:

Asesor

FibraHotel está asesorado externamente por Administrado-ra Fibra Hotelera, S.A. de C.V., el Asesor. Fue constituido el 20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría y se dedica únicamente a asuntos de ésta. El Asesor es responsa-ble, entre otros aspectos, de: orientar y asesorar a FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adquisiciones de proyectos hoteleros, en la planeación estratégica y financiera de largo plazo, en implementar las decisiones importantes, en llevar a cabo las relaciones con inversionistas. El Asesor sólo tiene derecho a recibir una comisión anual, pagadera trimestral-mente, equivalente a 1.00% (uno por ciento) del valor en libro de los activos sin depreciar, neto de deuda, de los activos de FibraHotel. No recibe ninguna otra comisión (adquisición so-bre activos adquiridos, comisión por desarrollo o cualquier otro tipo de comisión).

Administrador

FibraHotel está administrado internamente por FibraHo-telera S.C., el Administrador. Fue constituido el 5 de octubre de 2012 con el único objeto de asumir la responsabilidad de la administración del día a día de los negocios de FibraHo-tel. El Administrador contaba a la fecha del presente Informe Anual con un equipo de 22 personas (equipo de Dirección, Administración y Finanzas, Jurídico, Desarrollo, Operación y Mantenimiento). Es responsable, entre otras funciones, de: la administración diaria de los negocios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y hoteles, de obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa sobre las posibles oportunidades de adquisición y de-sarrollo, de supervisar los proyectos de renovación / desarrollo

/ re-desarrollo, de supervisar los asuntos relativos a los segu-ros de los activos, de negociar en nombre de FibraHotel y de organizar la celebración de los contratos de administración hotelera relacionados con los hoteles.

También es responsable de prestar ciertos servicios no rela-cionados con la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, Internet y otros servicios similares, por lo cual factura a los huéspedes de los hoteles por separado, estando los ingresos por tales servicios sujetos al pago de im-puestos. El Administrador, al no ser sujeto a la estructura fiscal de la FIBRA, paga impuestos como cualquier otra sociedad. Con la utilidad generada por las actividades no relacionadas con la renta de habitaciones, paga su parte proporcional de los gastos generales de FibraHotel y sus impuestos. Cualquier utilidad después de impuestos del Administrador es distribui-da a FibraHotel que es responsable por cualquier déficit, entre los gastos e ingresos del Administrador.

Las Compañías de Servicios

Son responsables de proporcionar a FibraHotel el personal de operación necesario para operar los hoteles, en ocasiones ex-cluyendo al personal del comité ejecutivo del hotel (gerente general, contralor, gerente de ventas y ama de llaves), que en algunos casos es proporcionado directamente por la empre-sa de administración hotelera correspondiente, en cada caso, sujeto a supervisión y vigilancia del Administrador. De con-formidad con los términos de los contratos de servicios, las compañías de servicios tienen derecho a recibir una contra-prestación del 5% calculada sobre el total de la nómina que administran para cubrir sus costos y gastos operacionales. Mensualmente, FibraHotel reembolsa a las compañías de ser-vicios los salarios que pagan a los empleados que prestan sus servicios a los hoteles.

9. One Monterrey Aeropuerto

Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones, ubicado en Boulevard Aeropuerto en la ciudad de Monterrey en el estado de Nuevo León. Está localizado a tan solo cinco minutos del aeropuer-to internacional. Su cercanía al aeropuerto y a Cintermex, uno de los centros de negocios más importantes en la ciudad de Monterrey, hace que su ubicación sea ideal para viajeros de negocios. Incluye componente comercial. Número de em-pleados al 31 de diciembre de 2015: 26.

11. One Perisur

Hotel de servicio limitado con 144 habitaciones ubicado en la Ciudad de México. Esta propiedad está localizada a un costado de Fiesta Inn Peri-sur y de Gran Sur, uno de los centros comerciales más visitados de la Ciudad de México. El hotel se encuentra también, cerca de uno de los centros comerciales de mayor prestigio, Perisur, así como cerca de universidades y hospitales. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 26.

12. One Puebla FINSA

Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones, ubicado en la ciudad de Puebla en el estado de Puebla. Está localizado a cinco minutos del par-que industrial FINSA, el cual alberga importan-tes empresas del sector automotriz, cerca de la autopista México-Puebla, justo en la entrada principal del Boulevard de Hermanos Serdán. El hotel se encuentra a 20 minutos del centro de la ciudad y a 15 minutos de importantes centros comerciales. Está dentro de una plaza comercial con restaurante, tienda de conveniencia y agencia de viajes, también cuenta con salones de eventos. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 27.

10. One Patriotismo

Hotel de servicio limitado con 132 habitaciones ubicado en la Ciudad de México. Está localiza-do sobre la Av. Patriotismo, una de las princi-pales avenidas de la ciudad, dentro del centro comercial Plaza Metrópoli con restaurantes, ci-nes, boutiques de prestigio y un gimnasio. Está a sólo seis cuadras del World Trade Center y a nueve kilómetros del aeropuerto internacio-nal. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 26. Áreas comunes remodeladas durante el año 2014.

10

Informe Anual 2015

Equipo de dirección

Asesor de FibraHotel

Administrador de FibraHotel

Roberto Galante

Simón Galante

Alberto Galante

Eduardo LópezDirector General

> Contraloría

> Tesorería

> Activos Fijos

> Administración

> Operación

> Mantenimiento

> Capex

> Desarrollo > Abogados

Edouard Boudrant

Director Financiero

José Luis JácomeDirector de

Operaciones

Guillermo BravoDesarrollo y Relación con

Invercionistas

Lorena GarcíaDirector Legal

El equipo completo del Administrador de FibraHotel comprende, a la fecha del presente Informe Anual, 22 personas incluyendo el equipo directivo, desarrollo, operación, contraloría, tesorería, administración, jurídico, mantenimiento y activo fijo. La función de contabilidad se lleva de manera externa con Conectum, un centro de servicio compartido con más de 15 años de experiencia en la industria hotelera.

Fiesta Americana Pabellón M

11

FibraHotel

El equipo directivo de FibraHotel está integrado por las si-guientes personas:

> Simón Galante Zaga. Es el Director Ejecutivo (Chief Exe-cutive Officer) del Asesor de FibraHotel y miembro del Comité Técnico de FibraHotel. Miembro Fundador y Direc-tor Ejecutivo de Grupo GDI. Cuenta con más de 20 años de experiencia en los segmentos hoteleros, comerciales y re-sidenciales como desarrollador y administrador de bienes raíces, así como también en la adquisición, el desarrollo y el financiamiento de este tipo de proyectos. Es miembro del consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, las cuales son empresas de Grupo GDI. Tiene una especializa-ción en Administración de Empresas del IPADE.

> Eduardo López García. Es el Director General (Chief Execu-tive Officer ) del Administrador de FibraHotel. Fungió como Director de Inversiones Hoteleras y Desarrollo en Grupo Po-sadas desde 1993, hasta que se unió como Director del Área de Hoteles a Grupo GDI en 2006, cuando tenía sólo seis ho-teles. Así mismo, negoció un contrato con un desarrollador mexicano, líder en bienes raíces y con Grupo Posadas para desarrollar hoteles adicionales a ser operados por Grupo Posadas. Cuenta con más de 20 años de experiencia en el desarrollo y la administración de hoteles.

> Edouard Boudrant. Es el Director Administrativo y de Finanzas (Chief Financial Officer) del Administrador de Fi-braHotel. Cuenta con una licenciatura en Administración de Empresas por la Universidad de las Américas (UDLA) en Puebla y del Centre d’Études Supérieures Européennes de Management (CESEM) en Reims, Francia, y una maestría en Derecho Corporativo en el École Supérieure des Sciences Économiques et Commerciales (ESSEC) de París. Su expe-riencia profesional incluye ocho años trabajando en banca

de inversión tanto en Francia (Société Générale y Lazard-NATIXIS) como en México (BBVA Bancomer).

> Guillermo Bravo Escobosa. Es el Director de Desarrollo Corporativo y de Relaciones con Inversionistas (Head of Corporate Development & Investors) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Ingeniería Industrial de la Universidad Iberoamericana de México y tiene una maestría en Administración de Empresas (MBA) en la Universidad de Chicago Booth School of Business y su experiencia profesional incluye trabajar como analista de crédito y ejecutivo de relaciones en Scotiabank Inverlat en México, así como Asociado en los Grupos de Fusiones y Adquisiciones de Latinoamérica e Industria Diversas de Estados Unidos (Diversified Industries) en J.P. Morgan en Nueva York.

> Lorena García Núñez. Es la Directora Jurídica (Legal Coun-sel) del Administrador de FibraHotel. Se unió al Grupo GDI en el año 2002 y tiene más de 15 años de experiencia en el negocio hotelero e inmobiliario.

> José Luis Jácome Herrera. Es el Director de Operación Hotelera (Chief Operations Officer) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Administración de Empresas Turísticas por la Universidad Anáhuac del Sur y de la École Supérieure de Gestion (ESG) de París, Francia, especializándose en Hotel, International and Luxury Mar-keting. Actualmente se encuentra cursando una maestría en Administración de Empresas (MBA) en alta dirección en el IPADE. Su experiencia profesional incluye más de ocho años en la operación de hoteles de diferentes cadenas ho-teleras como Fairmont, Posadas y Las Brisas, entre otros, ocupando diferentes cargos desde Director de Hotel, Ge-rente General hasta Gerente de Recepción y Gerente de Alimentos & Bebidas.

13. One Querétaro Plaza Galerías

Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones ubicado en la ciudad de Querétaro en el estado de Querétaro. Está localizado a 10 minutos del centro, a 30 minutos del aeropuerto internacio-nal y también cerca de los principales parques industriales de la ciudad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 25. Áreas comunes re-modeladas durante el año 2014.

15. One Xalapa

Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones, ubicado en Xalapa en el estado de Veracruz. Está localizado cerca de los principales centros comerciales, a 10 minutos de la Central de Au-tobuses y a 20 minutos del aeropuerto, en la zona colonial de Xalapa, llamada “Ciudad de las flores” y reconocida por su alto nivel cultural. Está a espaldas de las oficinas de gobierno más importantes: Palacio de Justicia, Relaciones Ex-teriores y la Secretaría de Economía. Número de empleados al 31 diciembre de 2015: 21.

14. One Toluca

Hotel de servicio limitado con 126 habitacio-nes, ubicado en la ciudad de Toluca en el es-tado de México. Está localizado en Boulevard Aeropuerto, a tan sólo tres minutos del aero-puerto internacional, a 15 minutos del centro de Toluca y a 30 minutos de Metepec, la cual es una zona comercial y residencial que ha mos-trado un crecimiento dinámico en los últimos años. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 26.

16. Fiesta Inn Aguascalientes

Hotel de servicio selecto con 125 habitaciones ubicado en la ciudad de Aguascalientes en el estado de Aguascalientes. Está localizado a sólo 20 minutos del aeropuerto internacional y a 10 minutos del centro de la ciudad con fácil acceso al corredor industrial más importante de la ciudad. El hotel está a sólo algunos pa-sos del Centro Comercial Villasunción y varios lugares de interés turístico. Número de em-pleados al 31 de diciembre de 2015: 65. Áreas comunes remodeladas durante el año 2015.

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Informe Anual 2015

Panorama general de la industriaEl panorama de México para los próximos cinco años continúa siendo prometedor. De acuerdo con el último estudio publi-cado por la consultora Jones Lang Lasalle, el país ha logrado sobrepasar la desaceleración económica presente en todo Lati-noamérica, provocada por el declive de los precios del petróleo y sus derivados, y la disminución de los pronósticos económicos de Estados Unidos entre otros factores. México ha contrarres-tado cualquier impacto negativo provocado por la devaluación del peso y el desacelere de la economía regional mediante un importante aumento en la demanda doméstica, las bajas tasas de desempleo e inflación, así como el incremento en la inversión extranjera directa y el crecimiento de la industria manufactu-rera en el país. Como resultado, según Oxford Economics, las proyecciones indican un crecimiento anual promedio del PIB nacional de 3% durante la próxima década, debido a la sólida estructura de reformas en el país, el alto consumo y manufac-tura privada, y el aumento de la inversión extranjera.

En un esfuerzo para incitar la sana competencia y atraer ma-yor inversión extranjera, se han implementado una sería de reformas en los sectores de energía y telecomunicaciones, así como en educación y política. El consumo privado continúa siendo el motor principal del crecimiento del país, sin embar-go la manufactura ha ganado terreno debido a la mejora de la demanda americana, una estructura de costos favorable y ca-lificada, todo en conjunto con el aumento en la competitividad gracias a la depreciación del peso y la importante inversión en infraestructura realizada por el gobierno. La Inversión Extran-jera Directa está proyectada en $30 billones de dólares en 2016 con un crecimiento anual de 6% hasta $38 billones de dólares en 2020. La industria automotriz, el sector más importante re-cientemente en términos de inversión extranjera directa en el país, se espera que siga atrayendo capital internacional a cau-sa de la constante mejora de las condiciones industriales y de la infraestructura nacional, con empresas como Audi, Ford, Mazda, Kia, Toyota, GM, BMW, entre otros que han anunciado proyectos nuevos recientemente.

En lo que refiere al turismo, el número de visitantes al país ha aumentado gracias a la calidad de los servicios y oferta turísti-ca, apoyado por la mejora en conectividad y un tipo de cambio atractivo para extranjeros. En el último Barómetro Turístico emitido por los Estados Unidos, México figuró como el nove-no (9°) país más visitado en 2015, con aproximadamente 32.1 millones de visitantes, un incremento de 9.6% a los resultados del estudio del año anterior. Igualmente, con 6.7 millones de llegadas internacionales, Cancún batió el récord seguido muy de cerca por la Ciudad de México y otros destinos turísticos. El número de llegadas internacionales al país se espera que aumente debido a desarrollos de infraestructura claves a en-tregarse en el corto plazo.

El mercado hotelero mexicano se ha transformado gracias a tendencias económicas en el país a nivel nacional y a nivel local. Se espera que la demanda de cuartos continúe crecien-do en 2016 más rápido que la oferta hotelera, y esto lleve a un fuerte incremento nacional de Tarifa Efectiva en 2016. México tiene el sector de hospitalidad más desarrollado de Latinoamérica, demostrado por los niveles sobresalientes de visitantes durante los últimos cuatro años, distribuidos entre destinos turísticos y comerciales, así como un mercado de ne-gocios creciente y bien establecido que continuará creciendo a la par con la economía nacional.

La industria hotelera urbana continúa siendo un mercado en expansión y está sumamente fragmentado, especialmente con relación a la oferta de opciones de hotelería más econó-micas. De acuerdo a HVS, el inventario de establecimientos en los principales mercados del país, arroja un total de 1,301 hoteles con 140,226 habitaciones orientados a servir a viaje-ros de negocios en 40 mercados seleccionados del país. De esos 1,301 hoteles, 710 son independientes y 591 son hote-les de marca.

Al día de hoy, según HVS, México cuenta, en el sector hotelero urbano, con 30 grupos hoteleros y más de 60 marcas recono-cidas tanto a nivel nacional (Camino Real, Fiesta Americana, Quinta Real, Fiesta Inn, One Hotels, Real Inn y City Express, entre otras) como internacional (Marriott, Hilton, Holiday Inn, Ibis, Fairfield Inn, Hampton Inn y Courtyard, entre otras). El grupo hotelero más importante en México es Grupo Posadas con un 24% del total de los hoteles urbanos de marca, segui-do por InterContinental Hotels Group con aproximadamente 23% y City Express con un 15 por ciento.

De acuerdo con HVS, la industria hotelera urbana en México sigue caracterizándose por una alta penetración de los hote-les independientes, excepto en las ciudades más importantes como son el Distrito Federal o Monterrey. Al día de hoy, 55% de la muestra analizada por HVS se encuentra conformada por hoteles independientes (representando 40% del número to-tal de cuartos), mientras que en los Estados Unidos se estima que el inventario de hoteles de marca cubre aproximadamen-te el 65% del inventario total, y hasta un 70% u 80% en los principales centros urbanos e industriales. Adicionalmente, el mercado hotelero mexicano cuenta con un número limitado de propietarios de portafolios significativos, varios de ellos de operadores con marcas franquiciadas, en términos generales, el mercado hotelero está relativamente fragmentado.

De acuerdo a HVS el mercado hotelero en los centros urbanos e industriales del país ha seguido en la línea de tendencias que se han establecido durante los últimos años. El inventario de proyectos en varias plazas se ha incrementado, acompañando el crecimiento en el sector industrial. En un entorno global incierto, en el que influyen eventos geopolíticos, retrocesos en varias economías emergentes, y periodos electorales, par-ticularmente en Estados Unidos, la economía mexicana se ha mantenido relativamente sana, y bien posicionada. El trabajo de las últimas dos décadas ha conducido a un cambio funda-mental, de una economía cerrada y con una alta dependencia en exportaciones petroleras a una economía cuyo motor es la manufactura de productos para exportación. La industria automotriz es el mejor ejemplo de esta tendencia, de su desa-rrollo se ha desprendido el crecimiento en la aeronáutica, entre otras industrias. Las reformas estructurales de los últimos años, en particular en la industria energética, deberá abonar a esta tendencia favorable, si bien el avance en este rubro pudiese ir más lentamente en tanto los precios del petróleo se mantengan a niveles acotados.

Tipo de Hoteles

Número de

hoteles

% del número total de hoteles

Número de

cuartos

% del número total de cuartos

Afiliados a marcas internacionales 310 24% 47,875 34%

Afiliados a marcas mexicanas 281 22% 36,597 26%

Hoteles Independientes 710 55% 55,754 40%

Total 1,301 100% 140,226 100%

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FibraHotel

Ante este panorama , no deja de ser importante reconocer que México está compuesto por economías regionales, algunas con actividad económica robusta y, por consiguiente, con de-manda profunda para cuartos hoteleros, en tanto que otras no gozan de la mismas ventajas, teniendo una demanda hotelera más limitada. Al ampliar sus carteras, inversionistas y opera-dores estudian las condiciones de la economía local, así como el equilibrio de oferta y demanda que permite evaluar el posi-cionamiento y posible comportamiento de distintos proyectos bajo consideración. En ciertas plazas, se observa actualmen-te una condición de sobre oferta, pero en términos generales esto se ha dado en mercados con demanda considerable en los que se espera una condición de relativo equilibrio entre oferta y demanda a plazo medio.

Se observa en el mercado el ímpetu de cadenas hoteleras con formatos y ofertas distintas que buscan ampliar su presencia en el país. Este fenómeno permite una migración de proyec-tos independientes a hoteles de marca, creando una dinámica competitiva. Este mismo fenómeno conduce a una mayor seg-mentación del mercado hotelero, en el que el huésped puede encontrar distintas opciones que satisfacen sus necesidades y, a la vez, que permite a grupos inversionistas ampliar sus car-teras en plazas prioritarias.

Actualmente las tarifas promedio en México en comparación a Estados Unidos son las siguientes (1 USD = Ps. $17,50): > Tarifa promedio de hoteles tipo servicio limitado: Ps. $850

México contra Ps. $1,000 en Estados Unidos (18% más ele-vado que en México).

> Tarifa promedio de hoteles tipo servicio selecto: Ps. $1,220 en México contra Ps. $1,420 en Estados Unidos (16% más elevado que en México).

De acuerdo a STR se pronostica que durante 2016 la demanda aumente en 1.3% dejando un incremento en la ocupación ho-telera de 30 puntos porcentuales debido al aumento del 1.0% de la oferta existente, con un aumento en la tarifa promedio del 0.5% y en la tarifa efectiva del 0.8 por ciento.

La nueva oferta representa 55 hoteles (8,184 habitaciones) en construcción. Actualmente en el mercado hay 74 hoteles (11,567 habitaciones) adicionales en proceso de planeación.

A pesar de las tenencias de crecimiento positivas antes men-cionadas, el país no es completamente inmune a los efectos de desaceleración económica mundial, particularmente a la influencia de Estados Unidos, el principal socio comer-cial de México. Otros posibles riesgos a corto plazo incluyen rezagos en el sector energético, recortes al gasto público provocados por la baja de ingresos petroleros y el efecto dominó de la recesión China. Ahondando, los problemas de seguridad que impactan al país, continúan representando un riesgo.

A pesar de estos factores, México tiene el sector de hospita-lidad más desarrollado de Latinoamérica, demostrado por los niveles sobresalientes de visitantes durante los últimos cua-tro años, distribuidos entre destinos turísticos y comerciales.

Oportunidad de MercadoFibraHotel tiene una excelente posición como vehículo de inversión capaz de brindar a los inversionistas una pla-taforma de crecimiento y de generación de valor. Al ser propietario de hoteles solamente, tiene atractivas oportu-nidades de sinergias con otros participantes de mercado como compañías hoteleras internacionales, operadores de hoteles y otros actores en los mercados de bienes raíces de país. El mercado hotelero brinda oportunidades inte-resantes de crecimiento sostenido tanto para FibraHotel como para sus tenedores debido a las tendencias del mer-cado en México.

Además, FibraHotel es capaz de seguir aprovechando esas oportunidades gracias a la experiencia de su Asesor, de su equipo directivo, de sus relaciones en la industria hotelera en México y a la ventaja de ser una FIBRA hotelera que cotiza en la BMV, con acceso a capitales y beneficios fiscales para futuros contribuidores de activos.

Las ventajas competitivas de FibraHotel y las estrategias que realiza y pretende continuar llevando a cabo, le per-miten y permitirán diferenciarse de los competidores en México y le fortalecerá en el objetivo de construir un porta-folio de activos hoteleros de primera calidad en el país.

17. Fiesta Inn Ciudad Juárez

Hotel de servicio selecto con 166 habitaciones ubicado en Ciudad Juárez en el estado de Chi-huahua. Está localizado en una ubicación es-tratégica, cerca de la zona con mayor actividad comercial y financiera en la ciudad. Está a pocos kilómetros de la frontera con El Paso, Texas y del aeropuerto internacional. El hotel brinda fá-cil acceso a los principales parques industriales, centros comerciales, museos y otros lugares de entretenimiento. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 54.

19. Fiesta Inn Chihuahua

Hotel de servicio selecto con 152 habitaciones ubicado en la ciudad de Chihuahua en el estado de Chihuahua. Está localizado a sólo ocho minu-tos del centro de la ciudad en la avenida principal de una zona residencial. La ubicación permite fácil acceso a los principales lugares turísticos, parques industriales y una zona comercial que ha mostrado un dinámico crecimiento en los últimos años. Número de empleados al 31 de di-ciembre de 2015: 57.

18. Fiesta Inn Ciudad Obregón

Hotel de servicio selecto con 141 habitaciones ubicado en Ciudad Obregón, en el estado de Sonora. Está localizado en la zona hotelera de la ciudad, lo que permite un fácil y rápido acce-so a la zona financiera y al centro de la ciudad. El hotel se encuentra en la entrada principal de Ciudad Obregón, a 20 minutos del aeropuerto, a cinco minutos del centro y de los principales corporativos. Número de empleados al 31 di-ciembre de 2015: 73. Se agregaron 18 cuartos a inicio del año 2015.

20. Fiesta Inn Culiacán

Hotel de servicio selecto con 146 habitaciones, ubicado en Culiacán en el estado de Sinaloa. Está localizado en la parte más nueva de la ciudad, tan sólo a 20 km. del aeropuerto inter-nacional de la ciudad, dentro de Plaza Fórum, el centro comercial más importante de Sinaloa, que cuenta con diferentes opciones de entre-tenimiento, también está cerca de los principa-les lugares turísticos y de agro-negocios de la ciudad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 73. Hotel remode-lado durante el año 2014.

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Informe Anual 2015

Estrategia de FibraHotel

Fortalezas competitivas FibraHotel tiene las siguientes fortalezas competitivas:

Líder en el mercado con un portafolio de hoteles de alta calidad, múltiples marcas y operadores, geográficamen-te diversificado y difícil de replicar. FibraHotel cuenta con el portafolio hotelero más grande y de mayor calidad en los segmentos de negocio en México de servicios: limitado, se-lecto, completo y de estancia prolongada. Los hoteles están generalmente orientados a viajeros de negocios y operan en segmentos atractivos dentro de la industria hotelera mexi-cana que se caracterizan no sólo por el potencial de generar atractivos rendimientos sobre el capital invertido sino tam-bién por la oportunidad de tener un crecimiento importante debido a la demanda insatisfecha de instalaciones de este tipo en México, así como por el crecimiento del mercado in-terno el cual ha tenido un incremento importante impulsado por las diferentes economías regionales y la inversión extran-jera directa.

FibraHotel espera continuar diversificando su portafolio a través la adquisición y el desarrollo de nuevos hoteles en ubi-caciones únicas y con prospectos atractivos. Los hoteles están relacionados con marcas reconocidas, lo cual brinda ventajas importantes y genera demanda debido a varios factores como son: la calidad de su servicio, los programas de lealtad, los sis-temas de reservaciones y los canales de distribución nacional e internacional. Actualmente, cuenta con varias marcas reco-nocidas como Live Aqua, Sheraton, Fiesta Americana Grand, Fiesta Americana, Camino Real, Lat20 by Live Aqua, AC by Ma-rriott, Fiesta Inn, Courtyard by Marriott, Aloft, Fairfield Inn & Suites by Marriott, One Hotels, Camino Real Suites, y Fiesta Inn Lofts. Estos hoteles son operados por diferentes compañías incluyendo a Grupo Posadas, Grupo Real Turismo, Marriott In-ternational, y Starwood Hotels & Resorts Worldwide.

Los hoteles de FibraHotel están localizados principalmente en mercados que presentan actividad industrial y corpora-tiva significativa, lo cual genera una demanda considerable de servicios de hotelería orientada a los viajeros de negocios. Asimismo, están localizados en lugares estratégicos con dis-tintas barreras de entrada, incluyendo la ubicación dentro o cerca de centros comerciales, aeropuertos, y/o parques in-dustriales. Esas ubicaciones estratégicas no son fáciles de replicar y brindan a los huéspedes acceso a una amplia gama de servicios complementarios que mejoran, indudablemente, su experiencia.

Las sólidas relaciones del equipo directivo y Grupo de Control brindan un amplio acceso a las oportunidades de inversión. Los directivos de FibraHotel tienen una gran experiencia en la adquisición, desarrollo, financiamiento, re-novación, reposicionamiento, re-desarrollo y administración de hoteles. Asimismo, cuentan con profundos conocimientos del mercado inmobiliario mexicano y han establecido y man-tienen una amplia red de contactos en la industria hotelera, incluyendo relaciones a largo plazo con propietarios de hote-les, compañías operadoras de hoteles, agentes (brokers) de hoteles y otros participantes clave en la industria como son los desarrolladores inmobiliarios más destacados de Méxi-co (centros comerciales, oficinas y parques industriales, entre otros). A través de estas distintas relaciones, el equipo direc-tivo identifica y evalúa numerosas oportunidades potenciales de adquisición y desarrollo para crecer de manera rentable el portafolio de FibraHotel.

Asimismo, las sólidas relaciones del equipo directivo con compañías operadoras de hoteles proporcionan a FibraHo-tel valiosos conocimientos relacionados con el concepto de marca y le da acceso a numerosas oportunidades de desa-rrollo y atractivas adquisiciones, varias de las cuales podrían no estar disponibles para otros competidores. También

Fiesta Inn Tlalnepantla

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FibraHotel

cabe mencionar que a través de su relación con Grupo GDI, FibraHotel tiene acceso a oportunidades potenciales de ad-quisiciones y proyectos de desarrollo.

Propietario de activos con modelo operativo eficiente e intereses alineados. Un elemento fundamental de FibraHo-tel es la celebración de contratos con compañías operadoras de hoteles a quienes se pagan comisiones predominantemen-te variables con base en la utilidad bruta de operación, lo cual alinea los intereses de FibraHotel con los de las compañías operadoras de hoteles y minimiza los gastos en un ciclo a la baja, lo que brinda una gran flexibilidad y permite aprovechar un punto de equilibrio económico relativamente bajo.

La política de arquitectura abierta permite a FibraHotel aso-ciarse con la empresa operadora y la marca de hoteles que resulte más conveniente para cada hotel y circunstancia. Los hoteles en desarrollo han sido y seguirán siendo desarrollados con base en planos arquitectónicos que buscan maximizar el uso de espacios generadores de ingresos y minimizar tanto los costos de construcción como los gastos operativos. De igual forma, enfatiza una administración de activos rigurosa, la cual mejora el rendimiento operativo. Por ejemplo, vigila y aseso-ra proactivamente a las compañías operadoras de hoteles en la mayoría de los aspectos de su operación, incluyendo el po-sicionamiento y reposicionamiento de inmuebles, análisis de operaciones, diseño físico, renovación y mejoras fundamenta-les. Como resultado de lo anterior, FibraHotel ha desarrollado un modelo operativo eficiente que brinda un apalancamiento operativo sustancial en una variedad de condiciones y ciclos del mercado. Además, considera que existe un potencial de in-cremento en los niveles de tarifa efectiva, principalmente en tarifa promedio, lo cual conjuntamente con el apalancamiento operativo, ayudará a incrementar la rentabilidad del portafo-lio de FibraHotel conforme al ambiente económico mejore en México. También puede y podrá continuar aumentando las ta-rifas efectivas y los márgenes de utilidad en el futuro conforme se vayan integrando dichos hoteles a la plataforma operativa.

Ventaja de ser un precursor con un fuerte balance ge-neral y acceso a capital. FibraHotel fue la primera FIBRA enfocada en la industria hotelera que cotiza en la BMV y consi-dera ser el vehículo de inversión mejor posicionado para crecer un portafolio de hoteles de negocio. Como una empresa que cotiza en la BMV, FibraHotel tiene y tendrá un mejor acceso al capital y también la oportunidad de emitir CBFIs a posibles vendedores a cambio de sus inmuebles, brindándoles una op-ción adicional fiscalmente eficiente de liquidez.

FibraHotel cuenta, al 31 de diciembre de 2015, con una posi-ción sólida de liquidez. Por ello, conjuntamente con la sólida base de activos, tiene y tendrá la capacidad para continuar in-curriendo en deuda, de forma conservadora, y sin alcanzar sus límites de endeudamiento, lo cual le permitirá aprovechar las oportunidades favorables de desarrollo, adquisición e inver-sión. Como resultado de la presencia establecida de FibraHotel en el mercado hotelero mexicano, su ventaja de ser precur-sor, su escala de operaciones, la alta calidad de su portafolio y su sólida situación financiera, FibraHotel considera que está y estará bien posicionado para aprovechar las oportunidades de adquisiciones que existan en la altamente fragmentada in-dustria hotelera en México y de desarrollo asociándose con las operadoras de hoteles más grandes que busquen un socio ca-pitalista institucional.

Sólida trayectoria de crecimiento. El equipo directivo de Fi-braHotel tiene una sólida trayectoria de crecimiento. De 1994 a la fecha de la Oferta Pública Inicial (30 de noviembre de 2012), Grupo GDI incrementó su portafolio en operación de 1 a 17 hoteles y de 123 a 2,321 cuartos, de manera predominante a través de desarrollo de propiedades. El crecimiento de Gru-po GDI se alcanzó con un disciplinado uso de recursos y acceso limitado a capital durante varios ciclos de mercado en la indus-tria hotelera. Adicionalmente, desde la Oferta Pública Inicial el portafolio de FibraHotel se ha incrementado de 17 hoteles y 2,321 habitaciones en operación a 80 hoteles y 10,973 habita-ciones a finales de 2015.

21. Fiesta Inn Cuautitlán

Hotel de servicio selecto con 128 habitaciones, ubicado en Cuautitlán, Estado de México. Está localizado en la Carretera México-Querétaro, cerca de uno de los corredores industriales más importantes en el Estado de México. Esta pro-piedad está dentro del centro comercial Plaza San Marcos, el cual cuenta con área de comida rápida, cines y gimnasio. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 59. Hotel remodelado durante el año 2015.

23. Fiesta Inn Durango

Hotel de servicio selecto con 138 habitaciones, ubicado en la Ciudad de Durango en el estado de Durango. Está localizado en el centro de la ciudad, dentro de Paseo Durango, el centro comercial más importante de su tipo (Fashion Mall) que cuenta con diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, boutiques de prestigio y salas de cine. Esta propiedad se encuentra a sólo 10 mi-nutos del principal centro industrial de la ciudad y a 15 minutos del aeropuerto internacional. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 60.

22. Fiesta Inn Cuernavaca

Hotel de servicio selecto con 155 habitaciones ubicado en la ciudad de Cuernavaca, en el esta-do de Morelos. Está localizado sobre la carrete-ra México-Acapulco frente al centro comercial Galerías Cuernavaca, y a sólo 10 minutos del Centro Histórico y de CIVAC, la zona industrial más importante de la ciudad. Número de em-pleados al 31 diciembre de 2015: 79.

24. Fiesta Inn Ecatepec

Hotel de servicio selecto con 143 habitaciones, ubicado en Ecatepec, municipio del Estado de México. Está localizado en una de las zonas comerciales e industriales más dinámicas de la zona, dentro del centro comercial Las Améri-cas, un popular centro comercial con diferentes opciones de entretenimiento como restauran-tes, boutiques y salas de cine. Número de em-pleados al 31 de diciembre de 2015: 47.

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Informe Anual 2015

Alineamiento de intereses a largo plazo con el Grupo de Control y la dirección. Las relaciones entre FibraHotel, su Asesor y Grupo GDI se estructuraron de manera que todos los intereses estén cercanamente alineados. Conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, los Fideicomiten-tes Adherentes Relevantes han acordado otorgar el derecho preferencial para adquirir cualquier oportunidad de inversión en hospedaje a futuro generada por cualquiera de ellos, en la medida que dicha oportunidad cumpla sustancialmente con todos los requerimientos de elegibilidad para inversión esta-blecidos en el Contrato de Fideicomiso, siempre y cuando el Fideicomiso de Control sea tenedor de cuando menos el 15% de los CBFIs en circulación.

Los CBFIs propiedad de los directivos relevantes de Grupo GDI, así como los CBFIs propiedad de los ejecutivos relevantes del Asesor y los CBFIs que ciertos miembros del Comité Técni-co recibieron en relación con las Operaciones Iniciales, fueron transferidos a un Fideicomiso de Control y están sujetos a cier-tas restricciones para su enajenación. FibraHotel considera que las importantes participaciones en capital por los directivos del Asesor y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, las res-tricciones de venta de dichos CBFIs a las cuales están sujetos éstos y el derecho preferencial sobre oportunidades de inver-sión generadas por los Fideicomitentes Adherentes Relevantes y el Contrato de Obra, en conjunto, crean una alineación a lar-go plazo de los intereses de FibraHotel con los del Asesor y los de Grupo GDI.

Estrategia El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los tenedores de sus CBFIs, princi-palmente a través de distribuciones de su resultado fiscal y de retorno de capital, según determine el Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI (en 2013, 2014 y 2015, FibraHotel distribuyó respectivamente Ps. $338 millones, Ps. $424 millones y Ps. $436 millones a sus tenedores). Esta meta la pretende lograr a través de la titularidad, expansión y la ope-ración eficaz de un portafolio de hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diversificados, operados por compañías operadoras de hoteles independientes de reco-nocido prestigio en todo México que pueden brindar atractivos rendimientos sobre la inversión y generar una apreciación de valor a largo plazo a través de una administración de activos

eficaz. Se busca alcanzar este objetivo a través de las siguien-tes estrategias de inversión y desarrollo:

Crecer y consolidar el mercado de hoteles de servicio li-mitado, servicio selecto, servicio completo y servicio de estancia prolongada. FibraHotel planea continuar creciendo en mercados grandes y maduros, así como en aquellos donde hay una fuerte actividad industrial y comercial a través de ad-quisiciones y desarrollos de activos hoteleros. En este sentido, planea invertir en ubicaciones estratégicas que brindan una al-ternativa conveniente para los viajeros de negocios.

También busca continuar teniendo presencia en ubicaciones estratégicas y con atractivas perspectivas inmobiliarias, tales como centros comerciales, aeropuertos y centros industriales, buscando mejorar la plataforma operativa y maximizar las ta-rifas efectivas. Asimismo, se enfoca en oportunidades donde se pueda mejorar el valor a través de estrategias de inversión proactivas, tales como renovación, reposicionamiento o cam-bio de marca, como en los casos de hoteles sin marca o mal administrados.

FibraHotel considera que con el extenso conocimiento y las am-plias relaciones, dentro de la industria local de su Asesor y del equipo directivo, podrá concretar oportunidades con propieta-rios y operadores de hoteles pequeños e independientes hasta operadores que busquen enajenar los hoteles que actualmen-te poseen. De igual forma, considera que con un crecimiento disciplinado, enfocado en acrecentar valor para los tenedores de los CBFIs, su portafolio podrá continuar incrementándose en el mediano plazo, aprovechando las características del mer-cado Mexicano.

Buscar oportunidades usando el acceso único de FibraHo-tel a oportunidades de inversión en hoteles. A través de su relación con Grupo GDI, FibraHotel tiene acceso a una am-plia gama de posibles adquisiciones, incluyendo los derechos de preferencia con respecto a oportunidades de inversión ho-telera. Éstas, así como la amplitud de las relaciones que ha establecido en la industria inmobiliaria y hotelera mexicana, generan una fuente continua de atractivas oportunidades de inversión fuera del proceso del mercado competitivo a través de las cuales podrá hacer crecer su portafolio de forma disci-plinada e incrementar el valor para todos los tenedores de sus CBFIs. También el uso de compañías operadoras de hoteles in-dependientes brinda acceso a oportunidades de inversión, ya

Lat20 by Live Aqua Playa del Carmen

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FibraHotel

que estas empresas podrán proporcionar posibles operaciones con la expectativa de que se les adjudicará el contrato de admi-nistración hotelera si FibraHotel adquiere el hotel.

Aprovechar oportunidades de crecimiento orgánico. FibraHotel considera que puede y podrá aprovechar opor-tunidades de crecimiento orgánico debido a que:

(i) Su enfoque en viajeros de negocios y la ubicación estraté-gica de sus hoteles en centros comerciales e industriales le permitirá participar en el crecimiento de la economía mexi-cana (y las economías regionales), así como la creciente inversión extranjera en áreas como la automotriz y manu-facturera;

(ii) continuará aplicando su plataforma operativa eficiente y su administración de activos disciplinada a su portafolio y cualquier adquisición/desarrollo que se lleve a cabo; y

(iii) su mayor tamaño, debido a la adquisición y desarrollo de nuevos hoteles, le da ventajas para buscar mejoras en los márgenes operativos en los hoteles de su portafolio.

FibraHotel considera que existe una oportunidad de aumentar la tarifa efectiva en sus hoteles. Durante 2015, con base a un perímetro de propiedades comparables de 47 hoteles estabili-zados, la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $606, representando un incremento de 7.1% contra el año 2014 (Ps. $566), comparado con una tasa de inflación del 2.1% y con un crecimiento del PIB mexicano de 2.3 por ciento.

Las tendencias positivas en el sector manufacturero mexicano y junto con las reformas estructurales que se están llevando a cabo, hacen de México un lugar atractivo para la inversión en la manufactura y la industria de capital intensivo. Con un ries-go país estable y atractivo, una dinámica creación de empleos, un sector bancario sólidamente capitalizado, un bajo apalan-camiento en el sector privado y disminuciones en el índice de dependencia demográfica, FibraHotel considera que la econo-mía del país está en vías de crecimiento, lo cual resultará en una mayor demanda de servicios de hotelería para los viajeros de negocios del país. Adicionalmente, las reformas estructura-

les, así como el auge en inversión automotriz pueden brindar un impulso al mercado hotelero en México en el futuro, el cual podría capitalizar FibraHotel.

Es un hecho, que puede y podrá aumentar la eficiencia ope-rativa de los hoteles adquiridos conforme se integren a su plataforma. Las eficiencias operativas incluyen: operar bajo contratos de administración hotelera con estructuras de co-misiones variables, la administración de activos disciplinada y la política de arquitectura abierta. También se revisan re-gularmente oportunidades para invertir en los hoteles con la finalidad de mejorar su calidad y atractivo, aumentar su valor a largo plazo y generar atractivos rendimientos sobre la inver-sión. Se aplicará el mismo enfoque riguroso de administración de activos a hoteles adquiridos en el futuro.

Asociación con marcas de hoteles líderes y compañías operadoras de hoteles. El uso de marcas de primer nivel y su relación con compañías operadores de hoteles líderes, tanto locales (Grupo Posadas, Grupo Real Turismo) como interna-cionales (Marriott International, Starwood Hotels & Resorts), provee importantes ventajas porque estas marcas y operado-res de hoteles gozan de prestigio, cuentan con programas de lealtad, modernos sistemas de reservaciones, segmentación efectiva de productos, distribución nacional e internacional y una fuerte conciencia de las necesidades de los huéspedes que empujan la demanda y pueden resultar en una mayor ocu-pación, tarifa promedio y tarifa efectiva. Como resultado de la estrategia de arquitectura abierta, que permite relacionarse con la compañía operadora de hoteles que resulte más conve-niente para cada hotel y circunstancia.

Las fuertes relaciones del equipo directivo del Asesor con las principales compañías operadoras de hoteles, conjuntamente con la experiencia de más de 20 años del equipo directivo, fa-cilitará la capacidad de trabajar de manera eficiente con dichas compañías operadoras de hoteles, brindará conocimientos va-liosos relacionados con iniciativas de marca y dará acceso a oportunidades de adquisición y desarrollo, muchas de las cua-les quizá no estén disponibles para los competidores.

25. Fiesta Inn Guadalajara Expo

Hotel de servicio selecto con 158 habitaciones ubicado en la ciudad de Guadalajara en el estado de Jalisco. Está localizado en la zona comercial más importante de la ciudad, a sólo 25 minutos del aeropuerto internacional. Frente al hotel se localiza la famosa Expo Guadalajara y a pocos pasos está el centro comercial Plaza del Sol. Su excelente ubicación permite llegar al centro de Guadalajara muy fácilmente. Número de em-pleados al 31 de diciembre de 2015: 64. Se remodelaron las áreas comunes durante el año 2014.

27. Fiesta Inn León

Hotel de servicio selecto con 160 habitacio-nes, ubicado en la ciudad de León en el estado de Guanajuato. Está localizado junto al centro comercial CentroMax, ofreciendo acceso a dife-rentes opciones de entretenimiento. El hotel se localiza a cinco minutos de La Plaza del Zapato, reconocida como máximo expositor de la indus-tria del calzado nacional y a cinco minutos del Centro Histórico. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 69. Hotel remodelado durante el año 2014.

26. Fiesta Inn Hermosillo

Hotel de servicio selecto con 155 habitaciones, ubicado en Hermosillo, en el estado de Sonora. Está localizado en la zona hotelera, a 10 minu-tos del centro de Hermosillo, y a 15 minutos del aeropuerto internacional. Se encuentra cerca de la principal zona de negocios, así como del principal corredor industrial de la ciudad, don-de se encuentra la planta ensambladora de Ford. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 67.

28.Fiesta Inn Mexicali

Hotel de servicio selecto con 150 habitaciones ubicado en la ciudad de Mexicali en el estado de Baja California. Está localizado a sólo algu-nos pasos del Centro Cívico, cerca de la plaza de toros y la Plaza de los Tres Poderes. Este hotel está a sólo 20 minutos del aeropuerto internacional y a sólo cinco minutos de la fron-tera con los Estados Unidos. Número de em-pleados al 31 de diciembre de 2015: 62.

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Informe Anual 2015

está basada en una disciplina de comprar solamente hoteles de alta calidad en ubicaciones estratégicas y al precio correc-to que cumplan tanto con la adecuada generación de flujo de efectivo (cap rate), como el correcto costo de reposición (precio por llave). Todas las adquisiciones son evaluadas internamen-te asegurando que agreguen valor a los tenedores. FibraHotel busca adquirir tanto hoteles estabilizados que sean incorpora-dos al portafolio bajo esquemas de operación con comisiones predominantemente variables como hoteles independientes con alto valor del bien raíz en el cual se identifica una oportuni-dad de ser reposicionado bajo una nueva marca y transferido a un operador profesional para maximizar los flujos al ser incor-porados al portafolio.

FibraHotel tiene un equipo de desarrollo que continuamente está generando oportunidades que cumplan con los requisitos de inversión. Una parte importante de éstas son únicamente de FibraHotel y están basadas en relaciones del equipo direc-tivo y del Asesor con participantes de la industria hotelera y de bienes raíces en México. Así mismo, busca hoteles de ne-gocio de alta calidad en ubicaciones estratégicas a lo largo de todo el país que complementen el portafolio y generen valor a los tenedores. Todas las alternativas de inversión son analiza-das por un comité de adquisiciones interno y se actualizan con base a las diferentes negociaciones que lleva a cabo el equipo directivo, seleccionando solamente las mejores oportunidades que generen valor en el largo plazo. FibraHotel está conven-cido que tiene una estrategia de adquisiciones sostenible que le permite capitalizar en oportunidades a través del ciclo de manera sostenible y lograr continuar creciendo por medio de adquisiciones de hoteles. El número de adquisiciones que Fi-braHotel pueda llevar a cabo está directamente ligado con las situaciones de mercado y la disponibilidad de alternativas a ad-quirir al precio correcto.

Amplia experiencia para crecer por medio del desarrollo de hoteles en México. El importante crecimiento en la deman-da hotelera de México, durante los próximos años, va a traer atractivas oportunidades de desarrollo de hoteles de negocios en ubicaciones estratégicas y difíciles de replicar como proyec-tos de usos mixtos y centros comerciales que diversifiquen el portafolio de FibraHotel, siempre buscando maximizar el re-torno a largo plazo a los tenedores.

FibraHotel podrá capitalizar esta oportunidad dado que tan-to su Asesor como su equipo directivo cuentan con una amplia experiencia en el desarrollo de hoteles de negocios en México. Adicionalmente, los costos por llave a los que logra desarrollar hoteles son altamente competitivos y además usa compañías independientes para la construcción y desarrollo de hoteles, eliminando cualquier conflicto de interés y maximizando su ca-pacidad de desarrollar diferentes hoteles a lo largo de México, pero al mismo tiempo manteniendo estratégicamente la estruc-turación y supervisión de proyectos hoteleros. Esta combinación ayuda a determinar los proyectos más rentables, iniciando des-de la selección de la más conveniente ubicación para el proyecto, así como la mejor marca y operador, tamaño del hotel, incluyen-do áreas de cuartos y amenidades. Todos los desarrollos están enfocados en lograr maximizar el retorno a la inversión a los te-nedores y diversificar su portafolio en el largo plazo.

Adquisiciones Una parte central del crecimiento de FibraHotel se basa en una estrategia de adquisiciones de hoteles en operación a un precio correcto y que pueden incorporarse al portafolio en operación, agregando valor a sus tenedores e incrementando la distribución por certificado. La estrategia de adquisiciones

Fiesta Inn Viaducto

Fairfiel Inn & Suites by Marriott Villahermosa

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FibraHotel

Desarrollos FibraHotel busca desarrollar hoteles de negocios en ubicaciones estratégicas principalmente dentro de proyectos de usos mix-tos en plazas con alto dinamismo y que maximicen el retorno de la inversión en el largo plazo. La estrategia de desarrollo funciona como un complemento a la de adquisición. En condiciones iguales, le otorga preferencia a adquisiciones de hoteles en operación sobre desarrollos de hoteles nuevos. Se continuará desarrollando hoteles en situaciones estratégicas como cuando no se logra entrar a una plaza a través de una adquisición atractiva (en términos de rendimiento y costo por llave), y se logre obtener una ubicación que tenga ventajas competitivas como estar dentro de un proyecto de usos mixtos. Al desarrollar nuevos hoteles, Fi-braHotel espera que le de un retorno mayor a una adquisición.

El proceso de desarrollo de un hotel inicia con la identificación de las plazas estratégicas y los grandes proyectos de usos mixtos que se están desarrollando. Una vez que se tiene la ubicación seleccionada, se determina el proyecto de hotel a través de un estudio de mercado, definiendo el segmento de servicio del hotel, el tamaño y las amenidades que se espera tener, así como las diferentes opciones de marcas y operadores disponibles. El desarrollo de hote-les nuevos ayuda a diversificar el portafolio a través del crecimiento con marcas y operadores interna-cionales con hoteles edificados a la medida con base a los requeri-mientos de estas marcas.

El Asesor y el equipo directivo de FibraHotel tienen amplia expe-riencia en el desarrollo de hoteles y de acuerdo al volumen de ho-teles se están logrando costos atractivos por llave, mantenien-do también la supervisión general y estructuración de los proyectos hoteleros.

Al final de 2015, el portafolio de hoteles en desarrollo de FibraHo-tel es el siguiente:

Fairfield Inn & Suites Juriquilla 1Ubicación: Juriquilla, Querétaro. Dentro del centro comercial Uptown JuriquillaMarca: Fairfield Inn & Suites by MarriottOperador: Marriott InternationalSegmento: Servicio limitadoNúmero de cuartos: 134Fecha de apertura: Enero 28, 2016 (el hotel se encuentra en operación)

One Durango 2Ubicación: Durango. Dentro del centro comercial Paseo DurangoMarca: One HotelsOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio limitadoNúmero de cuartos: 126Fecha de apertura: Febrero 2, 2016 (el hotel se encuentra en operación)

AC by Marriott Antea Querétaro 3Ubicación: Juriquilla, Querétaro. Dentro del complejo de usos mixtos Antea QuerétaroMarca: AC by MarriottOperador: Marriott InternationalSegmento: Servicio completoNúmero de cuartos: 175Fecha de apertura: Marzo 22, 2016 (el hotel se encuentra en operación)

  Hotel   Número

de cuartos

  Categoría   Estado  

Apertura o fecha

esperada de terminación

1 Fairfield Inn & Suites by Marriott Juriquilla*   134   Limitado   Querétaro   Ene 28 20162 One Durango*   126   Limitado   Durango   Feb 29 20163 AC by Marriott Antea Querétaro*   175   Completo   Querétaro   Mar 22 20164 Fiesta Americana Pabellón M*   178   Completo   Nuevo León   Mar 31 20165 AC by Marriott Torre Américas 1500   188   Completo   Jalisco   T2 20166 Grand Fiesta Americana Monterrey Trébol   180   Completo   Nuevo León   T2 20167 Live Aqua Monterrey Trébol   74   Completo   Nuevo León   T2 20168 Fairfield Inn & Suites by Marriott Nogales   134   Limitado   Nuevo León   T3 2016

9 Fiesta Inn Lofts Monterrey   48   Estancia prolongada   Sonora   T3 2016

10 One Cuautitlán   150   Limitado   Edo. de México   T3 201611 Courtyard by Marriott Vallejo   125   Selecto   Edo. de México   T4 201612 Fairfield Inn & Suites by Marriott Vallejo   121   Limitado   Edo. de México   T4 201613 Fiesta Inn Puerto Vallarta   144   Selecto   Sinaloa   T4 201614 Aloft Veracruz   166   Selecto   Jalisco   T4 201615 Fiesta Inn Los Mochis   124   Selecto   Cd. México   T1 201716 Courtyard by Marriott Toreo   130   Selecto   Veracruz   T1 201717 Fiesta Inn Vía 515   178   Selecto   Cd. México   T4 2017

18 Fiesta Inn Lofts Vía 515   91   Estancia prolongada   Cd. México   T4 2017

  Total   2,466            

* Abiertos a la fecha del presente Informe Anual.

AB

IER

TO

AB

IER

TO

AB

IER

TO

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Informe Anual 2015

Fiesta Americana Pabellón M Monterrey 4Ubicación: Monterrey, N.L. Dentro del complejo de usos mixtos Pabellón MMarca: Fiesta AmericanaOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio completoNúmero de cuartos: 178Fecha de apertura: Marzo 31, 2016 (el hotel se encuentra en operación)

AC by Marriott Guadalajara Torre Américas 1500 5Ubicación: Avenida Américas, Guadalajara, Jalisco. Dentro del edificio Torre Américas 1500Marca: AC by MarriottOperador: Marriott InternationalSegmento: Servicio completoNúmero de cuartos: 188Fecha estimada de apertura: Segundo trimestre de 2016

El hotel se encuentra en pre-operación y resolviendo los últimos acabados y detalles para su apertura.

Fotos de la torre hotel dentro del

proyecto y de la construcción a

abril de 2015.

One Cuautitlán 10Ubicación: Ciudad de México. Dentro del centro comercial San Marcos Power CenterMarca: One HotelsOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio limitadoNúmero de cuartos: 150Fecha estimada de apertura: Tercer trimestre de 2016

El hotel se encuentra finalizando la etapa de estructura y colocación de losas, con los trabajos de block en proceso.

Grand Fiesta Americana Monterrey 6 y Live Aqua Monterrey 7Ubicación: Valle Oriente, Monterrey, N.L.. Dentro del proyecto de usos mixtos Trébol MonterreyMarca: Grand Fiesta Americana y Live AquaOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio completo (FAG) y servicio completo (Live Aqua)Número de cuartos: 254: 180+74Fecha estimada de apertura: Segundo trimestre de 2016

El proyecto se encuentra con estructura y fachadas de la torre hotel terminadas, mientras que la torre de oficinas y el centro comercial continúan en proceso. El Grand Fiesta Americana cuenta con acabados y equi-pamiento terminados, se están terminando detalles en áreas públicas para comenzar la pre-operación. El hotel Live Aqua está en proceso de acabados en interiores y equipamiento, y se están resolviendo detalles en áreas públicas y de servicio.

Fotos del proyecto a abril 2016.

Fiesta Inn Lofts Monterrey 9Ubicación: Monterrey, N.L. En complejo hotelero con Fiesta Inn La FeMarca: Fiesta Inn LoftsOperador: Grupo PosadasSegmento: Estancia prolongadaNúmero de cuartos: 48Fecha estimada de apertura: Tercer trimestre de 2016

La construcción de los Lofts cuenta con las losas de todos los niveles coladas, los trabajos de albañilería están por terminar, la fa-chada está en la última etapa y está en proceso de instalaciones.

Fotos del proyecto a abril 2016.

Fairfield Inn & Suites by Marriott Nogales 8Ubicación: Nogales, Sonora. Dentro del centro comer-cial Nogales MallMarca: Fairfield Inn & Suites by MarriottOperador: Marriott InternationalSegmento: Servicio limitadoNúmero de cuartos: 134Fecha estimada de apertura: Tercer trimestre de 2016

El proyecto se encuentra con todas las losas coladas, la fachada en proceso con colocación de block en siete ni-veles. Se están iniciando trabajos de tablaroca e ins-talaciones.

Fotos del proyecto a abril 2016.

AB

IER

TO

Fotos del proyecto

a abril 2016.

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FibraHotel

Todos los desarrollos de FibraHotel son concursados y construidos por desarrolladores independientes no relacionados con Fi-braHotel o el Asesor. En cada proyecto se determina la mejor alternativa por costo, experiencia y capacidad de llevarlo a cabo. La estrategia de usar diferentes desarrolladores permite realizar de manera simultánea varios proyectos. Generalmente, los hote-les desarrollados tienen un periodo de construcción de entre 12 y 24 meses desde que se tienen los permisos y licencias. Una vez abiertos, se tiene un periodo de estabilización de los hoteles de entre 12 y 36 meses.

Courtyard Vallejo 11 y Fairfield Inn Vallejo 12Ubicación: Ciudad de México. Dentro del proyecto de usos mixtos Via VallejoMarca: Courtyard by Marriott y Fairfield Inn & Suites by MarriottOperador: Marriott InternationalSegmento: Servicio selecto (Courtyard) yservicio limitado (Fairfield)Número de cuartos: 246: 125+121Fecha estimada de apertura:Cuarto trimestre de 2016

Ya se colocó la estructura metálica de los hoteles y se está por terminar el colado de losas. El edificio está en proceso de cerrar la fachada e iniciando tablaroca e instalaciones.

Fotos del proyecto a abril 2016.

Fiesta Inn La Isla Puerto Vallarta 13Ubicación: Puerto Vallarta, Jalisco. Dentro del centro comercial La Isla Puerto VallartaMarca: Fiesta InnOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio selectoNúmero de cuartos: 144Fecha estimada de apertura: Cuarto trimestre de 2016

Actualmente se está armando la estructura e iniciando el colado de losas.Fotos del proyecto a abril 2016.

Fiesta Inn Vía 515 17 y Fiesta Inn Lofts Vía 515 18Ubicación: Ciudad de México. Dentro del proyecto de usos mixtos Vía 515Marca: Fiesta Inn y Fiesta Inn LoftsOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio selecto (Fiesta Inn) y estancia prolongada (Fiesta Inn Lofts)Número de cuartos: 269: 178+91Fecha estimada de apertura: Cuarto trimestre de 2017.

Ilustración del proyecto.

Aloft Veracruz 14Ubicación: Boca del Río, VeracruzMarca: AloftOperador: Starwood Hotels and ResortsSegmento: Servicio selectoNúmero de cuartos: 166Fecha estimada de apertura: Primera mitad del 2017

Ilustración del proyecto.

Courtyard Toreo 16 Ubicación: Ciudad de México Marca: Courtyard by MarriottOperador: Marriott InternationalSegmento: Servicio selectoNúmero de cuartos: 130Fecha estimada de apertura: Primer trimestre de 2017

El hotel está en etapa de armado de estructura y se han comenzado a colar losas. El desarrollo incluye siete niveles de estacionamiento sobre los cuales se desplantara el hotel.Fotos del proyecto a abril 2016.

Fiesta Inn Los Mochis 15Ubicación: Los Mochis, Sinaloa. Dentro del centro comercial Paseo Los MochisMarca: Fiesta InnOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio selectoNúmero de cuarto: 125Fecha estimada de apertura: Cuarto trimestre de 2016

El proyecto se encuentra con cimenta-ción y estructura de estacionamientos terminadas. Se están colando las losas y en proceso de albañilerías.Fotos del proyecto a abril 2016.

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Informe Anual 2015

Portafolio de FibraHotel

Coutyard by Marriott Ciudad del Carmen

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FibraHotel

Presentación del portafolio

FibraHotel inició el año 2015 con 70 hoteles y 9,539 cuartos, de los cuales:

> 56 hoteles (7,656 cuartos) se encontraban en operación.> 13 hoteles (1,741 cuartos) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.> Un hotel (142 cuartos) se encontraba en reposicionamiento.

A lo largo del año 2015, FibraHotel incrementó el número de hoteles en operación y de proyectos de hoteles en desarrollo gracias a:

> La adquisición de un hotel (159 cuartos) en operación.> La apertura de cinco hoteles (670 cuartos) del portafolio de desarrollo.> La adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarrollo (1,349 cuartos adicionales), la cancelación

de un proyecto de hotel (100 cuartos) y el incremento en el inventario de cuartos para algunos hoteles (26 cuartos).

FibraHotel cerró el año 2015 con 80 hoteles y 10,973 cuartos, de los cuales:

> 62 hoteles (8,507 cuartos) se encontraban en operación.> 18 hoteles (2,466 cuartos) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

Entre el 1 de enero de 2016 y la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel:

> Abrió cuatro hoteles (613 cuartos).

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel tiene 80 hoteles y 10,973 cuartos, de los cuales:

> 66 hoteles (9,120 cuartos) se encontraban en operación.> 14 hoteles (1,853 cuartos) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

Incluyendo los desarrollos GICSA, el portafolio está compuesto por 85 hoteles con 11,723 habitaciones.

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel tiene un portafolio bien diversificado dentro de la república mexicana con una presencia en 26 estados, y los tres hoteles más importantes en número de cuartos (Sheraton Ambassador Monterrey, Fiesta Inn Perisur y Real Inn Guadalajara) represen-tan menos del 7.0% del total de número de cuartos en operación.

A la fecha del presente Informe Anual, la repartición del portafolio de los hoteles en operación es la siguiente:

SEGMENTONúmero de

hoteles% de número

de hotelesNúmero de

cuartos% de número

de cuartos

Servicio Limitado 19 28.8% 2,381 26.1%

Servicio Selecto 37 56.1% 5,424 59.5%

Servicio Completo 6 9.1% 987 10.8%

Estancia Prolongada 4 6.1% 328 3.6%

Total FibraHotel 66 100.0% 9,120 100.0%

REGIÓNNúmero de

hoteles% de número

de hotelesNúmero de

cuartos% de número

de cuartos

Centro y Sur 39 59.1% 5,355 58.7%

Noreste 8 12.1% 1,009 11.1%

Noroeste 15 22.7% 2,136 23.4%

Oeste 4 6.1% 620 6.8%

Total FibraHotel 66 100.0% 9,120 100.0%

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Informe Anual 2015

Fecha Número de cuartos al final del periodo Fecha del % deSERVICIO SELECTO - ADMINISTRADOS de Adq. 2012   2013   2014   T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 Informe cuartos

1 Fiesta Inn Aguascalientes 1/21/13   125 125 125 125 125 125 125 1.4% 2 Fiesta Inn Ciudad Juárez 1/21/13   166 166 166 166 166 166 166 1.8% 3 Fiesta Inn Ciudad Obregón 4/7/14     123 141 141 141 141 141 1.5% 4 Fiesta Inn Chihuahua 1/21/13   152 152 152 152 152 152 152 1.7% 5 Fiesta Inn Cuernavaca 12/15/14     155 155 155 155 155 155 1.7% 6 Fiesta Inn Culiacán 12/1/12 142 142 146 146 146 146 146 146 1.6% 7 Fiesta Inn Durango 12/1/12 138 138 138 138 138 138 138 138 1.5% 8 Fiesta Inn Ecatepec 12/1/12 143 143 143 143 143 143 143 143 1.6% 9 Fiesta Inn Guadalajara 1/21/13   158 158 158 158 158 158 158 1.7%

10 Fiesta Inn Hermosillo 12/1/12 155 155 155 155 155 155 155 155 1.7% 11 Fiesta Inn León 1/21/13   160 160 160 160 160 160 160 1.8% 12 Fiesta Inn Mexicali 1/21/13   150 150 150 150 150 150 150 1.6% 13 Fiesta Inn Monclova 2/28/13   121 121 121 121 121 121 121 1.3% 14 Fiesta Inn Monterrey 1/21/13   161 161 161 161 161 161 161 1.8% 15 Fiesta Inn Naucalpan 12/1/12 119 119 119 119 119 119 119 119 1.3% 16 Fiesta Inn Nuevo Laredo 12/1/12 120 120 120 120 120 120 120 120 1.3% 17 Fiesta Inn Oaxaca 7/5/13   145 145 145 145 145 145 145 1.6% 18 Fiesta Inn Perinorte 12/1/12 123 123 123 123 127 127 127 127 1.4% 19 Fiesta Inn Puebla FINSA 7/3/13   123 123 123 123 123 123 123 1.3% 20 Fiesta Inn Querétaro 1/21/13   175 175 175 175 175 175 175 1.9% 21 Fiesta Inn Saltillo 1/21/13   149 149 149 149 149 149 149 1.6% 22 Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente 7/21/14     140 140 140 140 140 140 1.5% 23 Fiesta Inn Tepic 12/1/12 139 139 139 139 139 139 139 139 1.5% 24 Fiesta Inn Tlalnepantla 6/24/13   131 131 131 131 131 131 131 1.4% 25 Fiesta Inn Torreón 12/19/12 146 146 146 146 146 146 146 146 1.6% 26 Fiesta Inn Toluca 4/30/13   144 144 144 144 144 144 144 1.6% 27 Fiesta Inn Villahermosa 12/2/15             159 159 1.7% 28 Fiesta Inn Xalapa 3/27/14     119 119 119 119 119 119 1.3% 29 Real Inn Guadalajara 8/1/13   197 197 197 197 197 197 197 2.2% 30 Real Inn Mexicali 7/1/13   158 158 158 158 158 158 158 1.7% 31 Real Inn Morelia 3/1/13   155 155 155 155 155 155 155 1.7% 32 Gamma Ciudad Obregón (Valle Grande) 5/30/14     135 135 135 135 135 135 1.5% 33 Gamma León (Fussion 5) 5/22/14     159 159 159 159 159 159 1.7% 34 Gamma Tijuana (Lausana Tijuana) 7/27/14     140 140 140 140 140 140 1.5% 35   Courtyard Ciudad del Carmen 11/25/15                   133 133 1.5%

Subtotal 1,225 3,795 4,770 4,788 4,792 4,792 5,084 5,084 55.7%

SERVICIO LIMIDATOS - ADMINISTRADOS                           36 One Acapulco 12/1/12 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4% 37 One Aguascalientes 12/1/12 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4% 38 One Coatzacoalcos 12/1/12 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4% 39 One Cuernavaca 12/15/14     125 125 125 125 125 125 1.4% 40 One Culiacán 12/1/12 119 119 119 119 119 119 119 119 1.3% 41 One Durango 2/29/16               126 1.4% 42 One Guadalajara Tapatío 6/24/13   126 126 126 126 126 126 126 1.4% 43 One Xalapa 3/27/14     126 126 126 126 126 126 1.4% 44 One Monclova 11/1/14     66 66 66 66 66 66 0.7% 45 One Monterrey 12/1/12 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4% 46 One Puebla FINSA 7/2/13   126 126 126 126 126 126 126 1.4% 47 One Querétaro 1/21/13   126 126 126 126 126 126 126 1.4% 48 One Toluca 12/1/12 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4% 49 One Patriotismo 1/21/13   132 132 132 132 132 132 132 1.4% 50 One Perisur 7/16/15           144 144 144 1.6% 51 Fairfield Inn Juriquilla 1/28/16               134 1.5% 52 Fairfield Inn Los Cabos 6/20/14     128 128 128 128 128 128 1.4% 53 Fairfield Inn & Suites Saltillo 3/31/15       103 103 139 139 139 1.5% 54   Fairfield Inn & Suites Villahermosa 12/9/15                   134 134 1.5%

Subtotal 749 1,259 1,704 1,807 1,807 1,987 2,121 2,381 26.1%

SERVICIOS COMPLETOS - ADMINISTRADOS                           55 Fiesta Americana Aguascalientes 1/15/14     192 192 192 192 192 192 2.1% 56 Fiesta Americana Pabellón M 3/31/16               178 2.0% 57 Camino Real Puebla 12/1/12 153 153 153 153 153 153 153 153 1.7% 58 Sheraton Ambassador 11/18/14     229 229 229 229 229 229 2.5% 59   AC by Marriott Antea Quéretaro 3/21/16                     175 1.9%

Subtotal 153 153 574 574 574 574 574 927 10.2%

ESTANCIA PROLONGADA - ADMINISTRADOS                           60 Camino Real Hotel & Suites Puebla 3/1/14     121 121 121 121 121 121 1.3% 61 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen 9/8/15           120 120 120 1.3% 62 Fiesta Inn Lofts Monclova 11/1/14     37 37 37 37 37 37 0.4% 63   Fiesta Inn Lofts Querétaro 11/1/14         50   50 50 50 50 50 0.5%

Subtotal - - 208 208 208 328 328 328 3.6%

HOTELES EN ARRENDAMIENTO                           64 Fiesta Inn Cuautitlán 12/1/12 128 128 128 128 128 128 128 128 1.4% 65 Fiesta Inn Perisur 12/1/12 212 212 212 212 212 212 212 212 2.3% 66   Lat20 by Live Aqua Playa del Carmen 11/19/14         60   60 60 60 60 60 0.7%

Subtotal 340 340 400 400 400 400 400 400 4.3%

NÚMERO DE CUARTOS EN OPERACIÓN 2,467 5,547 7,656 7,777 7,781 8,081 8,507 9,120 100.0%

NÚMERO DE HOTELES EN OPERACIÓN 18 39 56 57 57 59 62 66

Las siguientes tablas y gráficas muestran la evolución del portafolio de FibraHotel entre el año de 2012 y la fecha del presente Informe Anual:

25

FibraHotel

Evolución del número de hoteles

+ 14% vs. 2014

Evolución del número de cuartos

+ 15% vs. 2014

Fecha Número de cuartos al final del periodo Fecha del % deDESARROLLO Apertura 2012   2013   2014   T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 Informe cuartos

67 AC by Marriott Américas Guadalajara        189  189  188  188  188 188 10.1% 68 Fiesta Americana Grand Monterrey Trébol T2 2016   180 180 180 180 180 180 180 9.7% 69 Live Aqua Monterrey Trébol T2 2016   46 46 46 70 74 74 74 4.0% 70 Fairfield Inn & Suites Nogales T3 2016             134 134 7.2% 71 Fiesta Inn Lofts Monterrey T3 2016             48 48 2.6% 72 One Cuautitlán T3 2016             150 150 8.1% 73 Courtyard Vallejo T4 2016   93 121 121 121 121 125 125 6.7% 74 Fairfield Inn & Suites Vallejo T4 2016   152 125 125 125 125 121 121 6.5% 75 Fiesta Inn Puerto Vallarta T4 2016             144 144 7.8% 76 Aloft en Veracruz T4 2016           165 166 166 9.0% 77 Fiesta Inn Los Mochis T1 2017     125 125 125 125 124 124 6.7% 78 Courtyard Toreo T1 2017     130 130 130 130 130 130 7.0% 79 Fiesta Inn Via 515 T4 2017             178 178 9.6% 80 Fiesta Inn Lofts Via 515 T4 2017             91 91 4.9%

    Hoteles de desarrollo abiertos a la fecha de Informe Anual. - 489   428   967   980 1,005 702 613 - 0.0%

TOTAL DESARROLLO 489 899 1,883 1,896 1,944 1,810 2,466 1,853 100.0%

NÚMERO DE HOTELES EN DESARROLLO 4 8 14 14 14 13 18 14Acuerdo con GICSA por 5 hoteles de desarrollo a ser anunciados con aproximadamente 750 cuartos.

PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL 2,956 6,446 9,539 9,673 9,725 9,891 10,973 10,973

NÚMERO DE HOTELES 22 47 70 71 71 72 80 80

29. Fiesta Inn Monclova

Hotel de servicio selecto con 121 habitaciones, ubicado en la ciudad de Monclova en el estado de Coahuila. Está localizado sobre la avenida principal Harold R. Rape, a cinco minutos del ae-ropuerto internacional y a 10 minutos del centro de negocios de la ciudad. El hotel se encuentra cerca de las carreteras a Saltillo, Monterrey, To-rreón y Piedras Negras. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 60. Áreas comunes remodeladas durante el año 2014.

31. Fiesta Inn Naucalpan

Hotel de servicio selecto con 119 habitaciones, ubicado en el municipio de Naucalpan, en el Es-tado de México. Está localizado en la intersección entre Av. Gustavo Baz y Periférico Norte, a unos pasos del ayuntamiento de Naucalpan, muy cerca de uno de los corredores industriales más importantes en la Ciudad de México, así como de centros comerciales como City Shops, Mundo E y Plaza Satélite, el hipódromo de la Ciudad de Mé-xico y un importante centro de convenciones. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 68. Hotel remodelado durante el año 2014.

30. Fiesta Inn Monterrey La Fe / Aeropuerto

Hotel de servicio selecto con 161 habitaciones ubicado en el municipio de San Nicolás de los Garza, Monterrey, en el estado de Nuevo León. Está localizado sobre la carretera Miguel Ale-mán, cerca de los principales parques indus-triales de la ciudad y a sólo siete minutos del aeropuerto internacional y a dos minutos del centro comercial La Fe. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 70.

32. Fiesta Inn Nuevo Laredo

Hotel de servicio selecto con 120 habitacio-nes, ubicado en Nuevo Laredo, en el estado de Tamaulipas. Nuevo Laredo es una ciudad fronteriza y se caracteriza por tener un flujo importante de viajeros de negocios que cruzan la frontera. Está localizado en la avenida más importante de la ciudad, Av. Reforma, sólo a 15 minutos del cruce fronterizo Nuevo Laredo-Laredo. Número de empleados al 31 de diciem-bre de 2015: 52.

Informe

80

14 66

Informe

10,973

1,853

9,12

0

T4 2015

80

18 62

T4 2015

10,973

2,46

68,

507

T3 2015

72

T1 2015

71

13 5914 57

T3 2015

9,891

1,810

8,08

1

T1 2015

9,673

1,896

7,777

T2 2015

71

2014

70

14 5714 56

T2 2015

9,725

1,944

7,781

2014

9,5391,8

837,6

56

Núm. de cuartos en desarrollo

Núm. de hoteles en desarrollo

Núm. de cuartos en operación

Núm. de hoteles en operación

26

Informe Anual 2015

Mapa del portafolio

2572

7

1

2

64 68 69

389

29

5

58

77

76

75

2572

49

40

27

22

52

51

41

18

16

37

20

33

26

50

66

45

21

4

36

11

42

43

48

39

12

35

54

56

55

79

59 61

60

003032

38

10

53

63

23

62

78

3

28

47

46

44

15

31

13

17

871

1424

6

19

2573

67

57

80

65

72

70

74

Operación

Desarrollo

La siguiente gráfica muestra la repartición del portafolio de FibraHotel a la fe-cha del presente informe Anual:

Ciudad de México

80 hoteles(66 en operación)

10,973 cuartos(9,120 en operación)

Presencia en 26 estados

27

FibraHotel

No. Hotel1 Fiesta Inn Perinorte2 Fiesta Inn Naucalpan3 Fiesta Inn Nuevo Laredo 4 Camino Real Puebla 5 Fiesta Inn Perisur 6 Fiesta Inn Hermosillo7 Fiesta Inn Cuautitlán8 Fiesta Inn Culiacán9 Fiesta Inn Ecatepec10 One Monterrey11 One Coatzacoalcos12 One Toluca13 One Acapulco14 Fiesta Inn Durango15 Fiesta Inn Tepic16 One Aguascalientes 17 One Culiacán18 Fiesta Inn Aguascalientes19 Fiesta Inn Chihuahua20 Fiesta Inn Guadalajara

21 Fiesta Inn León 22 Fiesta Inn Monclova23 Fiesta Inn Monterrey24 Fiesta Inn Saltillo25 Fiesta Inn Ciudad Juárez26 Fiesta Inn Querétaro27 Fiesta Inn Mexicali28 Fiesta Inn Torreón29 One Patriotismo30 One Querétaro31 Real Inn Morelia32 Camino Real Suites Puebla33 One Tapatío34 Fiesta Inn Puebla Finsa35 Fiesta Inn Oaxaca36 One Puebla Finsa 37 Real Inn Guadalajara38 Fiesta Inn Tlalnepantla39 Fiesta Inn Toluca Tollocan 40 Real Inn Mexicali

33. Fiesta Inn Oaxaca

Hotel de servicio selecto con 145 habitaciones, ubicado en la ciudad de Oaxaca en el estado de Oaxaca. Está localizado en la zona de mayor de-sarrollo comercial de la ciudad, frente al centro comercial Plaza del Valle y Plaza Oaxaca, muy cerca de los principales atractivos turísticos como el templo de Santo Domingo, de la Soledad y la Catedral. El hotel se encuentra a 15 minutos del Centro Histórico y a 10 minutos del aeropuer-to Benito Juárez. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 79.

35. Fiesta Inn Perisur

Hotel de servicio selecto con 212 habitaciones, ubicado en la Ciudad de México. Esta propiedad está localizada a lado de uno de los centros co-merciales más visitados de la Ciudad de México, Gran Sur, y cerca de uno de los centros comercia-les de mayor prestigio, Perisur, así como cerca de universidades y hospitales. Número de emplea-dos al 31 de diciembre de 2015: 105. Hotel remo-delado durante el año 2015.

34. Fiesta Inn Perinorte

Hotel de servicio selecto con 127 habitacio-nes, ubicado en la zona metropolitana de la Ciudad de México. Está localizado en la carre-tera México-Querétaro, una de las principales autopistas de la ciudad, y cercano al corredor industrial de Tultitlán, Cuautitlán y Tepotzot-lán, muy cerca de la planta automotriz Ford. Se encuentra muy cerca de los siguientes centros comerciales: Perinorte, Premium Outlets, City Shops, Mundo E, y Plaza Satélite. Está a 25 minutos de distancia del aero-puerto internacional de la Ciudad de México. Incluye componente comercial. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 64. Hotel en remodela-ción durante el año 2016.

36. Fiesta Inn Puebla FINSA

Hotel de servicio selecto con 123 habitaciones, ubicado en la ciudad de Puebla en el estado de Puebla. Está localizado a cinco minutos del parque industrial FINSA, el cual alberga importantes empresas del sector automotriz, cerca de la autopista México-Puebla, justo en la entrada principal del Boulevard de Herma-nos Serdán. El hotel se encuentra a 20 minu-tos del centro de la ciudad y a 15 minutos de importantes centros comerciales. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 66.

41 Fiesta Americana Aguascalientes42 Fiesta Inn Xalapa43 One Xalapa44 Fiesta Inn Cd. Obregón45 Gamma León46 Gamma Cd. Obregón47 Fairfield Inn by Marriott Los Cabos48 Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente49 Gamma Tijuana50 Fiesta Inn Lofts Querétaro51 Fiesta Inn Lofts Monclova52 One Monclova53 Sheraton Ambassador Monterrey54 Lat20 by Live Aqua Playa del Carmen55 Fiesta Inn Cuernavaca56 One Cuernavaca57 Fairfield Inn & Suites by Marriott Saltillo58 One Perisur59 Fairfield Inn and Suites by Marriott Villahermosa60 Courtyard by Marriott Cd. Del Carmen61 Fiesta Inn Lofts Cd. del Carmen62 Grand Fiesta Americana Monterrey63 Live Aqua Monterrey64 Courtyard by Marriott Toreo65 AC by Marriott Américas Guadalajara66 AC by Marriott Antea Querétaro67 Fiesta Inn Los Mochis68 Courtyard by Marriott Vallejo69 Fairfield Inn & Suites by Marriott Vallejo 70 Fairfield Inn & Suites by Marriott Juriquilla71 One Durango72 Aloft Veracruz73 Fairfield Inn & Suites by Marriott Nogales74 Fiesta Inn Lofts Monterrey75 Fiesta Inn Viaducto76 Fiesta Inn Lofts Viaducto77 One Cuautitlán78 Fiesta Americana Pabellón M79 Fiesta Inn Villahermosa80 Fiesta Inn Puerto Vallarta

Camino Real Puebla

28

Informe Anual 2015

Marcas y operadoras

Afiliaciones con Marcas

Los hoteles del portafolio de FibraHotel operan bajo mar-cas sólidas de primer nivel. A la fecha del presente Informe Anual, los hoteles operaban bajo las siguientes marcas:

> One Hotels (servicio limitado) de Grupo Posadas> Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas> Fiesta Inn Lofts (estancia prolongada) de Grupo Posadas> Gamma de Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas> Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas> Lat20 by Live Aqua (servicio completo) de Grupo Posadas > Real Inn (servicio selecto) de Grupo Real Turismo> Camino Real (servicio completo) de Grupo Real Turismo> Camino Real Hotel & Suites (estancia prolongada) de Gru-

po Real Turismo> Fairfield Inn & Suites by Marriott (servicio limitado) de

Marriott International> Courtyard by Marriott (servicio selecto) de Marriott

International> AC by Marriott (servicio completo) de Marriott International> Sheraton (servicio completo) de Starwood Hotels and

Resorts Worldwide

Empresas operadoras de hoteles

Grupo Posadas. Grupo Posadas, S.A.B. de C.V. es el operador de hoteles líder en México con 141 hoteles y 23,259 cuartos propios, arrendados y administrados en los destinos de ciudad y playa más importantes y visitados en México (99% del total de cuartos) y un hotel propio en Estados Unidos (1%). El 79% de los cuartos se encuentran en destinos de ciudad y el 21% en destinos de playa. Posadas opera principalmente con las mar-cas: Live Aqua, Lat20 by Live Aqua, Grand Fiesta Americana, Fiesta Americana, The Explorean, Fiesta Americana Vacation Villas, Fiesta Inn, Gamma de Fiesta Inn y One Hoteles.

Grupo Real Turismo. Hoteles Camino Real es una compañía mexicana de hoteles fundada en 1958 por el Banco Nacional de México (Banamex) y un grupo de inversores privados. En 1962 se celebró un acuerdo de afiliación con Western Inter-national Hotels (que después se conocería como Westin), para establecer el primer grupo de hoteles de lujo en México con una representación internacional. En 1993, después de 30 años de exitosas operaciones, la relación con Westin concluyó y en junio del año 2000, la compañía fue adquirida por el Gru-po Empresarial Ángeles y fue incorporada como Grupo Real Turismo. Actualmente, Camino Real es dueño de tres marcas:

ASÍ ES MI MUNDO DE LOS NEGOCIOS.

ASÍ ES MI MUNDO DE LOS NEGOCIOS.

La siguiente tabla establece las afiliaciones de marca de los hoteles de FibraHotel en operación a la fecha del presente Informe Anual:

Quinta Real, Camino Real y Real Inn. Operan 38 hoteles con aproximadamente 7,660 habitaciones, incluyendo varios res-taurantes de renombre mundial. Tienen presencia en 27 esta-dos de la República, incluyendo a la Ciudad de México y otro en El Paso, Texas, Estados Unidos.

Marriott International, Inc. (NASDAQ:MAR). Es una empresa hotelera líder en el sector con sede en Bethesda, Maryland, EE.UU., con más de 4,200 propiedades en 80 países y terri-torios. Durante el año fiscal 2015 registró ingresos superiores a $14 mil millones de dólares. La compañía opera y franqui-cia hoteles y licencia complejos de propiedad vacacional de 19 marcas, incluyendo, entre otras: Fairfield Inn & Suites by Marriott, Courtyard by Marriott y AC by Marriott. El 16 de no-viembre de 2015, Marriott International anunció su intención de adquirir a Starwood Hotel & Resorts Worldwide.

Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Inc. (NYSE:HOT). Es una de las cadenas hoteleras punteras con cerca de 1,300 propiedades en 100 países y 188,000 empleados en hoteles en propiedad y gestionados. Starwood es propietario, ges-tor y franquiciador de hoteles, resorts y residencias bajo las siguientes marcas de reconocido prestigio internacional: St. Regis®, The Luxury Collection®, W®, Westin®, Le Méridien®,

Número

de

hoteles

% de nú-

mero de

hoteles

Número

de

cuartos

% de nú-

mero de

cuartos

One Hotels 15 22.7% 1,846 20.2%

Fiesta Inn + Gamma 33 50.0% 4,781 52.4%

Fiesta Inn Lofts 3 4.5% 207 2.3%

Fiesta Americana + Lat20 3 4.5% 430 4.7%

Grupo Posadas 54 81.8% 7,264 79.6%

Real Inn 3 4.5% 510 5.6%

Camino Real 1 1.5% 153 1.7%

Camino Real Hotel & Suites 1 1.5% 121 1.3%

Grupo Real Turismo 5 7.6% 784 8.6%

Marriott 6 9.1% 843 9.2%

Starwood 1 1.5% 229 2.5%

Otros 7 10.6% 1,072 11.8%

Total FibraHotel 66 100.0% 9,120 100.0%

29

FibraHotel

Sheraton®, Four Points® by Sheraton, y las recién lanzadas Aloft® y Element®.

Actualmente tenemos acuerdos con cuatro empresas que nos proporcionan servicios de administración hotelera y que usan sus propias marcas para los hoteles que operan. En el futuro, además de continuar asociándonos con dichas compañías, esperamos usar otras compañías líderes, las cuales podrán usar marcas franquiciadas propiedad de terceros.

Esquema operativo

Bajo el esquema operativo de FibraHotel, la administración de los hoteles se lleva a cabo de la siguiente manera:

> Las compañías operadoras de hoteles realizan las si-guientes tareas: administración de los hoteles con su propio equipo de operación, establecimiento de los pla-nes de negocio anuales de los hoteles (ingresos y costos/gastos), determinación de la política de tarifas y de co-mercialización de las tarifas, estrategias de ventas de alimentos y bebidas así como de otros ingresos, correc-to mantenimiento preventivo de los equipos mayores y mantenimiento general de las propiedades, proponer gastos de capital para mantener el estado físico de los ho-teles en óptimas condiciones, contratar al personal para operar las unidades de negocio.

> FibraHotel realiza las siguientes tareas: aprobación de los planes de negocio anuales de los hoteles, revisión de los resultados de los hoteles, aprobación de los gastos de capital para mantener el estado físico de los hoteles, responsabilidad de las actividades inmobiliarias (predial, seguros, etc.) y fondeo de gastos operativos de los hote-les, entre otros.

A la fecha del presente Informe Anual, de los 66 hoteles en operación del portafolio de FibraHotel:

> 63 hoteles se encuentran bajo contrato de administración hotelera con compañías operadoras de hoteles, las cuales operan los hoteles en beneficio de FibraHotel y le entre-gan mensualmente el resultado operativo de los hoteles, su remuneración siendo variable y correspondiendo a un por-centaje del resultado operativo de cada uno de los hoteles.

> Tres hoteles están bajo contrato de arrendamiento con Grupo Posadas, el cual paga a FibraHotel (Fiesta Inn Cuau-titlán, Fiesta Inn Perisur y Lat20 by Live Aqua Playa del Carmen) una renta (incluyendo un componente variable dependiendo de los ingresos totales del hotel o de los re-sultados del hotel en el caso de Lat20 by Live Aqua Playa del Carmen) y FibraHotel sólo está a cargo de los gastos inmobiliarios. El hotel Lat20 by Live Aqua Playa del Car-men es un hotel bajo contrato de arrendamiento desde que Posadas tomó la administración del hotel, en diciem-bre del 2015.

Política de mantenimiento de las propiedades

Como propietario de los hoteles, FibraHotel busca mantener a las propiedades en un óptimo estado físico, por lo cual se realiza mantenimiento preventivo de éstas. La política interna a FibraHotel es de reservar un cinco por ciento de los ingresos totales de los hoteles en administración para realizar gastos de capital para mantener las propiedades y sus equipos. Los operadores hoteleros están a cargo de preparar un presu-puesto anual de gastos de capital que valida FibraHotel y que se ejecuta a lo largo del año.

Por otro lado, de manera periódica, FibraHotel realiza visitas de inspección a los hoteles con el fin de certificar su aspecto físico y su correcto mantenimiento de equipos mayores en los mismos. Éstas a su vez se comparan con el reporte que cada compañía hotelera realiza de parte de una empresa ajena a ellas que efectúan revisiones calendarizadas de las condicio-nes físicas de cada unidad de negocio.

37. Fiesta Inn Querétaro

Hotel de servicio selecto con 175 habitaciones ubicado en la ciudad de Querétaro en el estado de Querétaro. Está localizado en la principal zona comercial de la ciudad, a 10 minutos de los principales parques industriales, a 10 minutos del centro y a 40 minutos del Aeropuerto Inter-nacional. Número de empleados al 31 de diciem-bre de 2015: 95. Hotel remodelado durante el año 2014.

39. Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente

Hotel de servicio selecto con 140 habitaciones, ubicado en la ciudad de San Luis Potosí, en el es-tado de San Luis Potosí. Está localizado enfrente al centro comercial Plaza Sendero a un costado de la principal zona industrial donde se encuen-tran el parque Tres Naciones y Parque Milenium, a tan sólo 10 minutos del centro histórico, a 20 minutos del aeropuerto y del Centro de Conven-ciones de San Luis Potosí. Número de empleados al 31 diciembre de 2015: 59.

38. Fiesta Inn Saltillo

Hotel de servicio selecto con 149 habitaciones ubicado en la ciudad de Saltillo en el estado de Coahuila. Está localizado a sólo 10 minutos del aeropuerto internacional y cerca del centro de la ciudad. Ofrece un fácil acceso a la zona industrial de Ramos Arizpe. Número de em-pleados al 31 de diciembre de 2015: 58. Hotel remodelado durante el año 2015.

40. Fiesta Inn Tepic

Hotel de servicio selecto con 139 habitaciones, ubicado en la ciudad de Tepic en el estado de Nayarit. Está localizado en la parte más diná-mica de la ciudad, a tan sólo 10 minutos del centro de Tepic, y a 20 minutos de distancia del aeropuerto internacional. El hotel se encuen-tra dentro del centro comercial Plaza Fórum, ofreciendo acceso a diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, bouti-ques prestigiosas y salas de cine. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 57.

30

Informe Anual 2015

Segmentos de los hoteles del portafolio

El tipo de hoteles que integra el portafolio de FibraHotel y en los que pretende por medio de adquisiciones y desarrollos se describen detalladamente a continuación:

Servicio Limitado: Los hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio de hotelería conveniente, los cuales tradicional-mente no contaban con bares, restaurantes o salas de confe-rencias y juntas, no ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que esta clase de hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios, piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de sa-las de juntas.

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con 19 hoteles de servicio limitado en operación que representan 2,381 cuartos (aproximadamente 26.1% del total de habitacio-nes en operación), 15 de los cuales están operados por Grupo Posadas bajo la marca One Hotels y cuatro por Marriott Inter-national bajo la marca Fairfield Inn & Suites by Marriott.

Servicio Selecto: Estos hoteles brindan ciertos servicios adi-cionales a los hoteles de servicio limitado, incluyendo la ofer-ta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y room service 24 hrs., salones para eventos sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación.

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con 37 hoteles de servicio selecto en operación, que representan 5,424 habitaciones (aproximadamente 59.5% del total de ha-bitaciones en operación), 33 de los cuales son operados por Grupo Posadas bajo las marca Fiesta Inn y Gamma de Fiesta Inn, así como tres operados por Grupo Real Turismo bajo la marca Real Inn y uno por Marriott International bajo la marca Courtyard by Marriott.

Servicio Completo: Estos hoteles cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de con-sumo (restaurantes y bares), salas de juntas, salones de con-ferencias para eventos sociales y empresariales arriba de 500 personas así como servicios adicionales relacionados con hoteles de servicio completo: spas, servicio a cuartos en horario amplio, valet parking, concierge, botones, y áreas públicas más amplias.

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con seis hoteles de servicio completo en operación que repre-sentan 987 habitaciones (aproximadamente 10.8% del total de habitaciones en operación), uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca Camino Real, tres operados por Gru-po Posadas bajo las marca Fiesta Americana y Lat20 by Live Aqua, uno operado por Marriott International bajo la marca AC by Marriott y uno operado por Starwood Hotels & Re-sorts Worldwide bajo la marca Sheraton.

Estancia Prolongada: Estos hoteles, en este segmento, se caracterizan por un formato de suite, en configuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi siempre con una cocina completa y un espacio de comedor y área de trabajo. Entre los servicios que brindan estos hoteles se encuentran áreas de lavado y secado de ropa por los huéspedes, áreas públi-cas para esparcimiento, sin restaurante, con la posibilidad de utilizar el de un hotel a un lado de él como es la estrategia.

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con cuatro hoteles de estancia prolongada en operación que representan 328 habitaciones (aproximadamente 3.6% del total de habitaciones en operación), tres opera-dos por Grupo Posadas bajo la marca Fiesta Inn Lofts y uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca Camino Real Hotel & Suites.

Coutyard by Marriott Ciudad del Carmen

31

FibraHotel

Indicadores operativos del portafolio

La siguiente gráfica muestra la evolución trimestral, de 2007 a 2015, de la tarifa promedio, la tasa de ocupación y la tarifa efectiva para los 47 hoteles estabilizados en operación del portafolio de FibraHotel.

$1,000

$900

$800

$700

$600

$500

$400

$300

$200

$100

$0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Tarifa Promedio Tarifa Efectiva Ocupación

80.0%

70.0%

60.0%

50.0%

40.0%

30.0%

20.0%

10.0%

0.0%

41. Fiesta Inn Tlalnepantla

Hotel de servicio selecto con 131 habitaciones ubicado en la zona metropolitana de la Ciudad de México, en el municipio de Tlalnepantla de Baz. Está localizado cerca del Centro Ejecutivo Tlalnepantla, Centro de Convenciones y rodeado de las zonas industriales más importantes como Atizapán y Vallejo, próximo al centro comercial Mundo E, Plaza Satélite y Punta Norte. El hotel se encuentra a 60 minutos del aeropuerto de la Ciudad de México y a 30 minutos de la central de autobuses. Número de em-pleados al 31 de diciembre de 2015: 73. Hotel remodelado durante el año 2015.

43. Fiesta Inn Toluca Tollocan

Hotel de servicio selecto con 144 habitaciones, ubicado en la ciudad de Toluca en el Estado de México. Está localizado en la zona industrial, frente a la planta Nestlé y a unos cuantos metros de la planta Daimler Chrysler. Está perfectamen-te comunicado a sólo cinco minutos de la zona residencial, comercial y financiera de Metepec, con varias vías alternas hacia la salida de las ciu-dades de México, Morelia y Querétaro. El hotel se encuentra a 20 minutos del parque industrial Toluca 2000 y del aeropuerto internacional, y a 40 minutos de Santa Fe. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 75.

42. Fiesta Inn Torreón Galerías

Hotel de servicio selecto con 146 habitaciones, ubicado en la ciudad de Torreón en el estado de Coahuila. Está localizado dentro del centro comercial Galerías Laguna, ofreciendo acceso a diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, boutiques prestigiosas y salas de cine. El hotel se encuentra a cinco minutos del aeropuerto internacional, sobre el Perifé-rico, con acceso inmediato a las carreteras a Matamoros, Saltillo, Durango y Chihuahua. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 72.

44. Fiesta Inn Xalapa

Hotel de servicio selecto con 119 habitaciones ubicado en Xalapa en el estado de Veracruz. Está localizado cerca de los principales centros comerciales, a 10 minutos de la central de au-tobuses y a 20 minutos del aeropuerto, en la zona colonial de Xalapa, llamada “Ciudad de las flores” y reconocida por su gran nivel cultu-ral. Se encuentra a espaldas de las oficinas de Gobierno más importantes: Palacio de Justicia, Relaciones Exteriores y la Secretaría de Economía. Número de empleados al 31 diciembre de 2015: 83.

Sheraton Ambassador Monterrey

32

Informe Anual 2015

Al 31 de diciembre de 2015, los hoteles en operación del portafolio de FibraHotel (62 hoteles) reportaron lo siguiente:

> Tasa de ocupación de 62.6%> Tarifa promedio de Ps. $934 > Tarifa efectiva de Ps. $658

Las siguientes tablas muestran los indicadores operativos de los 47 hoteles estabilizados en operación de FibraHotel por trimes-tre y anual entre el año 2014 y el año 2015:

La siguiente tabla muestra cierta información operativa por segmento para los 47 hoteles estabilizados en operación del porta-folio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2012, 2013, 2014 y 2015:

La siguiente tabla muestra cierta información operativa por región1 para los 47 hoteles estabilizados en operación del portafolio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2012, 2013, 2014 y 2015:

(1) Noroeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Baja California Norte, Baja California Sur, Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora. Noreste corresponde a las siguientes entidades federativas: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Centro y Sur corresponde a las siguientes entidades federativas: Aguascalientes, Campeche, Ciudad de México, Estado de México, Guanajuato, Guerrero, Michoacán, Morelos, Oaxaca, Puebla, Querétaro, Quintana Roo, San Luis Potosí, Tabasco y Veracruz. Oeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Jalisco y Nayarit.

2014

$909

58.3

%$5

30

$934

60.0

%$5

61

2015

$928

61.3

%$5

69

2014

$885

64.1%

$567

2014$9

1766

.2%

$607

2015

$909

65.8

%$5

98

2014

$908

62.4

%$5

66

2014

$936

64.8

%$6

06

2015

AÑO

$950

68.0

%$6

46

2015

Trimestre 4Trimestre 3Trimestre 2Trimestre 1

$944

64.7

%$6

11

2015

1.8 pp 3.4 pp 2.1 pp 2.2 pp 2.4 pp

+2.7% +1.7% +3.6% +4.5% +3.2%

+5.8% +7.4% +7.0% +8.0% +7.1%

  2012 2013 2014 2015

POR REGIÓNOcupa-

ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

 Noroeste 58.5% $854 $500 58.6% $885 $518 60.0% $902 $541 65.6% $924 $606

 Noreste 67.2% $709 $477 62.8% $766 $481 59.5% $800 $476 62.6% $869 $544

 Centro y Sur 66.4% $874 $580 64.4% $907 $585 64.7% $948 $614 65.2% $973 $634

 Oeste 62.0% $813 $504 57.0% $820 $467 59.0% $818 $483 63.3% $847 $536

TOTAL PORTAFOLIO 

64.2% $840 $540 62.2% $876 $545 62.4% $908 $566 64.8% $936 $606

  2012 2013 2014 2015

POR SEGMENTOOcupa-

ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

 Servicio Limitado 61.6% $651 $401 60.1% $679 $408 58.5% $708 $414 63.4% $739 $469

 Servicio Selecto 66.3% $874 $580 63.8% $914 $582 64.3% $942 $606 65.9% $965 $636

 Servicio Completo 53.6% $1,002 $537 54.8% $1,064 $583 56.9% $1,122 $639 59.0% $1,229 $725

TOTAL PORTAFOLIO

64.2% $840 $540 62.2% $876 $545 62.4% $908 $566 64.8% $936 $606

Ocupación

Tarifa Promedio

Tarifa Efectiva

33

FibraHotel

Ingresos totales

Los resultados financieros que se describen en este apartado están relacionados con los Estados Financieros que comprenden 62 hoteles en operación al 31 de diciembre de 2015:

> 60 hoteles bajo contrato de operación.> 2 hoteles bajo contrato de arrendamiento.

Durante el año 2015, los ingresos totales de FibraHotel fueron Ps. $2,008 millones, contra Ps. $1,531 millones para el año 2014 (incremento del 31.2%):

> Ps. $1,541 millones de ingresos por renta de habitaciones (76.8% de los ingresos totales), en incremento de 32.6 por ciento.> Ps. $368 millones de ingresos por alimentos y bebidas (18.3% de los ingresos totales), en incremento de 26.9 por ciento.> Ps. $75.4 millones de ingresos por arrendamiento de (i) tres hoteles3 y (ii) locales comerciales / antenas (en conjunto, 3.8% de

los ingresos totales), en incremento de 9.6 por ciento.> Ps. $23.7 millones (1.2% de los ingresos totales) de otros ingresos, en incremento de 129 por ciento.

Tratándose de los hoteles bajo contrato de operación, los ingresos incrementaron un 32.4%, de Ps. $1,455 millones a Ps. $1,927 millones, debido a los siguientes factores:

> El incremento en la Tarifa Efectiva de los hoteles estabilizados (+7.1% para los 47 hoteles estabilizados).> La adquisición de un nuevo hotel en operación durante el año.> El vencimiento de un contrato de arrendamiento (Fiesta Inn Ecatepec), el cual fue sustituido por un contrato de operación.> La apertura de cinco hoteles del portafolio de desarrollo.> La aceleración de los hoteles que abrieron durante el año 2014.

Entre el primer y el cuarto trimestre del año 2015, los ingresos totales han venido creciendo ya a lo largo del año 2015, FibraHotel ha venido sumando hoteles al portafolio:

> Enero de 2015: Apertura del hotel One Cuernavaca.> Febrero de 2015: Adquisición de los hoteles Fiesta Inn Cuernavaca y Cacao Playa del Carmen.> Marzo de 2015: Apertura de la primera etapa del Fairfield & Suites Saltillo.> Julio de 2015: Apertura del One Perisur.> Septiembre de 2015: Apertura del Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen y de la segunda etapa del Fairfield & Suites Saltillo.> Noviembre de 2015: Fiesta Inn Ecatepec sustituye el contrato de arrendamiento por un contrato de administración y aper-

tura del Courtyard Ciudad del Carmen.> Diciembre de 2015: Adquisición del Fiesta Inn Villahermosa y apertura del Fairfield Inn & Suites Villahermosa.

Por lo tanto, los ingresos trimestrales de FibraHotel han venido creciendo cada trimestre:

(2) Excepto cuando se menciona, todas las cifras en el reporte fueron preparadas de acuerdo con las Normas de Información Financiera Internacionales (“IFRS”), expresadas en pesos mexicanos nominales.

Por tema de presentación algunos rubros contables de los resultados financieros presentados en esa sección pueden diferir de los Estados Financieros consolidados auditados por el año 2015 sin que se modifiquen los resultados y la posición financiera de FibraHotel.

(3) Los hoteles arrendados durante todo el año 2015 son Fiesta Inn Cuautitlán y Fiesta Inn Perisur. El hotel Fiesta Inn Ecatepec estuvo bajo contrato de arren-damiento de enero de a octubre.

Sección financiera2

Resultados financieros para el año 2015

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015 Habitaciones 340.1 385.5 390.2 425.6 1,541.3 Alimentos y Bebidas 83.0 93.1 89.3 102.2 367.5 Arrendamiento 17.8 19.7 20.3 17.6 75.4 Otros 8.2 3.0 4.4 8.1 23.7Ingresos Totales 449.0 501.3 504.2 553.5 2,007.9

Ingresos – Hoteles Admin. 425.7 482.4 484.2 534.5 1,926.8 % de ingresos totales 94.8% 96.2% 96.0% 96.6% 96.0%

# de hotels en operación 57 57 59 62 62# de hoteles administrados 54 54 56 60 60# de hoteles arrendados 3 3 3 2 2

Cifras en millones de pesos, excepto información de número de hoteles.

34

Informe Anual 2015

La siguiente tabla muestra los indicadores operativos y financieros de los hoteles en administración por los cuatro trimestres del año 2015, considerando únicamente los hoteles que generaron ingreso por renta de habitaciones a FibraHotel (desde fecha de adquisición / sin incluir los hoteles arrendados):

Costos y gastos generales totales

Durante el año 2015, los costos y gastos generales totales de los hoteles administrados de FibraHotel fueron Ps. $1,338 mi-llones contra Ps. $1,006 millones para el año 2014:

> Ps. $834 millones de costos y gastos indirectos (62.3% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los costos de administración, de publicidad y promoción, de mantenimiento, de recursos humanos, de los energéticos y de los honorarios de las compañías operadoras de hoteles.

> Ps. $289 millones de gastos de habitaciones (21.6% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente relacionados con la renta de habitaciones.

> Ps. $215 millones de costos y gastos de alimentos y be-bidas (16.1% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente no relacionados con la renta de habitaciones (alimentos y bebidas entre otros).

Contribución hotelera

La contribución hotelera ascendió, para el año 2015, a Ps. $670 millones, representando 33.4% de los ingresos totales, contra Ps. $525 millones para el año 2014, representando 34.3% de los ingresos totales, este decremento en margen se debe úni-camente al mix entre hoteles bajo contratos de operación y contratos de arrendamiento:

> Ps. $589 millones correspondieron a los hoteles adminis-trados (margen de 30.6%), contra Ps. $449 millones en 2014 (margen del 30.8%).

> Ps. $76.1 millones correspondieron a los hoteles en arren-damiento y a los locales comerciales (margen del 100%), contra Ps. $68.8 millones en 2014.

> Ps. $5.0 millones correspondieron a otros ingresos (mar-gen del 100%) contra Ps. $7.1 millones en 2014.

El decremento de 28 puntos básicos de margen de contribu-ción de los hoteles administrados entre 2014 y 2015 se debe principalmente a los hoteles de recién apertura, que general-mente generan un menor margen que los hoteles estabiliza-dos por estar en el periodo de aceleración de su actividad. To-mando en cuenta un perímetro comparable entre 2014 y 2015, es decir excluyendo los hoteles que abrieron durante el año 2015, el margen de contribución incrementó 117 puntos bási-cos, de 30.9% a 32.0%. Este aumento se debe principalmente al incremento en ingresos totales (+9.1%), gracias a la labor de optimización de las tarifas por la compañías operadoras, al apalancamiento operativo a nivel de los hoteles (los gastos y costos incrementaron 7.3%, es decir 184 puntos básicos me-nos que el incremento de los ingresos totales), pero de igual manera, se debe a la labor de Asset Management que efectúa el administrador con las compañías operadoras.

Utilidad de operación

Los otros gastos operativos de Ps. $386 millones se confor-man principalmente tanto de los gastos inmobiliarios (Ps. $29.0 millones), como de los administrativos de FibraHotel (Ps. $39.4 millones), de la comisión por asesoría (Ps. $103 mi-llones), y de la depreciación del periodo (Ps. $214 millones). Para 2014 esos otros gastos operativos ascendían a Ps. $316 millones, el incremento (+21.8%) se explica principalmente por la depreciación (mayor número de activos inmobiliarios), los gastos administrativos (para acompañar el crecimiento de Fi-braHotel) y los gastos inmobiliarios (mayor número de activos inmobiliarios).

La utilidad de operación ascendió a Ps. $285 millones, repre-sentando 14.2% de los ingresos totales, contra Ps. $208 millo-nes (13.6% de los ingresos totales) en 2014.

Utilidad de operación ajustada

Durante el año 2015, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $77.7 millones, los cuales corresponden principalmen-te a gastos relacionados con las adquisiciones y desarrollo de

Año 2015 Cuartos Dispo.

Cuartos Ocup. Ocup. Ingresos Cuartos

Ps. $ MillonesTarifa

promedio   Tarifa efectiva

Trimestre 1 635,872 370,645 58.3% $340.1 $917 $535

Trimestre 2 665,040 416,466 62.6% $385.5 $926 $580

Trimestre 3 682,504 435,523 63.8% $390.2 $896 $572

Trimestre 4 704,760 471,700 66.9% $425.6 $902 $604

Total 2,688,176 1,694,334   63.0%   $1,541.3   $910   $573

Fiesta Americana Pabellón M

35

FibraHotel

hoteles (impuestos, avalúos, auditorías técnicas y gastos pre-operativos entre otros), para 2014, esos gastos ascendieron a Ps. $88.4 millones.

La utilidad de operación ajustada ascendió a Ps. $207 millones contra Ps. $120 millones en 2014.

Resultado integral de financiamiento

FibraHotel cerró el trimestre con una posición de efectivo y equivalentes de efectivo de Ps. $377 millones y con intereses generados durante el periodo de Ps. $35.1 millones. El efectivo está totalmente invertido en instrumentos de deuda emiti-dos por el Gobierno Federal Mexicano. También tuvo cargos bancarios por Ps. $4.9 millones, principalmente debido a las comisiones por disposición de las líneas de crédito. Para el año 2015, el resultado integral de financiamiento ascendió a Ps. $29.8 millones contra Ps. $124 millones en 2014.

Durante el cuarto trimestre, FibraHotel empezó a utilizar las líneas de crédito disponibles, a efecto de financiar sus proyectos incluyendo parte del portafolio de desarrollo, y generando un costo financiero durante el periodo de Ps. $3.8 millones de intereses. En conformidad con las normas IFRS, los intereses relativos a la deuda asociada con los de-sarrollos que se encuentran en etapa de construcción son capitalizados como parte de la inversión de cada proyecto específico. Durante el cuarto trimestre de 2015 el total de la

deuda está relacionada con proyectos en desarrollo por lo que en el trimestre FibraHotel ha capitalizado Ps. $3.8 mi-llones de intereses. Cabe mencionar que los intereses se han pagado con efectivo disponible para los desarrollos. Una vez que cada desarrollo sea abierto al público se dejarán de ca-pitalizar los intereses respectivos y en ese momento el costo financiero pasará por el estado de resultados de FibraHotel en conformidad con las normas IFRS.

Utilidad neta consolidada

Después de impuestos de Ps. $2.9 millones, a nivel de la So-ciedad Civil sobre las utilidades generadas por los ingresos no vinculados con el alojamiento (alimentos y bebidas, etc.), la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $237 millones. La utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 47.86 centavos por CBFI (excluyendo los CBFIs correspondiendo al portafolio en desa-rrollo que no contaban con derechos económicos al cierre de cada trimestre del año 2015). Para 2014, la utilidad neta conso-lidada alcanzó Ps. $254 millones y la utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 51.37 centavos por CBFI. El decremento en la utilidad neta consolidada se debe principalmente a una disminución del resultado integral financiero, de Ps. $124 mi-llones en 2014 a Ps. $29.8 millones en 2015, resultante del es-fuerzo de inversión a lo largo del año 2015.

La siguiente tabla muestra un resumen de los la utilidad neta por CFBIs de FibraHotel para los cuatro trimestres y el año 2015:

45. Fiesta Inn Villahermosa

Hotel de servicio selecto con 159 habitaciones, ubicado en la ciudad de Villahermosa en el esta-do de Tabasco. Está localizado estratégicamente en la zona hotelera y comercial más importante de la ciudad. A tan sólo 20 minutos del aero-puerto y cinco minutos del centro de la ciudad, permite un fácil acceso a Galerías Tabasco, Torre Empresarial, Centro de Convenciones y Torre Pe-mex. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 62.

47. Fiesta Inn Lofts Monclova

Hotel de estancia prolongada con 37 suites ubi-cado en la ciudad de Monclova en el estado de Coahuila. Está localizado a un costado del Fiesta Inn Monclova, sobre la avenida principal Harold R. Rape, a cinco minutos del aeropuerto interna-cional y a 10 minutos del centro de negocios de la ciudad. El hotel se encuentra cerca de las ca-rreteras a Saltillo, Monterrey, Torreón y Piedras Negras. Número de empleados al 31 de diciem-bre de 2015:15.

46. Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen

Hotel de estancia prolongada con 120 suites, ubicado en Ciudad del Carmen, en el estado de Campeche. Localizado a 10 minutos del Puerto Interior y a tan sólo 15 minutos de los principa-les centros comerciales. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 25.

48. Fiesta Inn Lofts Querétaro

Hotel de estancia prolongada con 50 suites ubicado en Quéretaro, en el estado de Quére-taro. Está localizado a un costado de Fiesta Inn Querétaro, a sólo 10 minutos del centro, a 30 minutos del aeropuerto internacional y tam-bién cerca de los principales parques industria-les de la ciudad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 15.

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015Resultado neto 61.1 76.9 65.9 32.7 236.6

Número de CBFIs (millones) Con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3 494.3

Utilidad neta por CBFI Por CBFIs con der. econ. $0.1236 $0.1555 $0.1333 $0.0663 $0.4786

Cifras en millones pesos, excepto información por CBFI en pesos.

36

Informe Anual 2015

1Q 2015 2Q 2015 3Q 2015 4Q 2015 FY 2015

IngresosCuartos 340,052 385,459 390,219 425,589 1,541,320 Alimentos y bebidas 82,955 93,122 89,282 102,166 367,524 Arrendamiento 17,770 19,709 20,289 17,624 75,392 Otros 8,191 3,008 4,411 8,093 23,703

INGRESOS TOTALES 448,967 501,298 504,201 553,473 2,007,939

Ingresos - Hoteles Administrados 425,664 482,396 484,188 534,528 1,926,776 % de ingresos totales 94.8% 96.2% 96.0% 96.6% 96.0%

Costos y gastosCuartos 62,297 71,824 72,230 82,355 288,706 Alimentos y bebidas 49,927 56,655 51,314 57,382 215,278 Gastos administrativos 187,093 210,545 211,665 224,478 833,780

Costos y gastos totales 299,317 339,024 335,209 364,215 1,337,765

CONTRIBUCIÓN HOTELERA TOTAL 149,650 162,275 168,992 189,258 670,174 Margen de contribución hotelera total 33.3% 32.4% 33.5% 34.2% 33.4%

Contribución hotelera - hoteles administrados 126,348 143,373 148,978 170,317 589,016 Margen 29.7% 29.7% 30.8% 31.9% 30.6%

Gastos Inmobiliarios 6,850 7,012 6,752 8,376 28,991

NET OPERATING INCOME 142,800 155,262 162,240 180,881 641,184 Margen 31.8% 31.0% 32.2% 32.7% 31.9%

Gastos Corporativos 9,922 9,463 10,606 9,369 39,361 Comisión de asesoría 25,844 25,812 25,782 25,940 103,378

EBITDA 107,034 119,987 125,852 145,572 498,445 Margen 23.8% 23.9% 25.0% 26.3% 24.8%

Depreciación 48,026 47,908 48,197 69,651 213,782

RESULTADO DE OPERACIÓN 59,008 72,079 77,655 75,921 284,663 Margen 13.1% 14.4% 15.4% 13.7% 14.2%

Gastos extraordinarios 13,952 7,020 16,262 40,453 77,688

RESULTADO DE OPERACIÓN AJUSTADO 45,055 65,059 61,393 35,468 206,975

Ingresos no operativos 2,259 294 107 67 2,726 Resultado integral de financiamiento 13,016 11,671 5,399 (327) 29,759

RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 60,330 77,024 66,899 35,207 239,460

Impuestos (750) 168 1,005 2,461 2,884

RESULTADO NETO 61,080 76,856 65,894 32,746 236,576 Margen 13.6% 15.3% 13.1% 5.9% 11.8%

Resumen de los resultados del año 2015 por trimestre (millones de pesos)

37

FibraHotel

Flujo de efectivo y posición de liquidezFlujo neto de efectivo de actividades de operación

Durante 2015, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de operación de Ps. $402 millones contra Ps. $294 millones en 2014. Excluyendo las actividades relacionadas con las actividades de inversión (gastos no operativos, pago y re-cuperación del IVA relacionado con los desarrollos y las adqui-siciones), el flujo neto de efectivo de actividades de operación fue de Ps. $516 millones contra Ps. $420 millones.

Flujo neto de efectivo de actividades de inversión

Durante 2015, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de inversión negativo por (Ps. $2,524 millones):

> (Ps. $185 millones) con respecto a las adquisiciones del año 2015.

> (Ps. $2,122 millones) respecto al portafolio en desarrollo.> (Ps. $158 millones) respecto a las remodelaciones de hoteles.> (Ps. $100 millones) respecto al CAPEX de mantenimiento.> Ps. $7.0 millones respecto a ingresos de inversión (venta

de activo fijo, etc.). > Ps. $34.3 millones respecto a los intereses generados du-

rante periodo.

Durante el año 2014, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de inversión negativo por (Ps. $2,570 millones):

> (Ps. $1,764 millones) con respecto a las adquisiciones del año 2014.

> (Ps. $663 millones) respecto al portafolio en desarrollo.> (Ps. $115 millones) respecto a las remodelaciones de ho-

teles.

49. Gamma Ciudad Obregón

Hotel de servicio selecto con 135 habitaciones ubicado en Ciudad Obregón en el estado de So-nora. Está localizado en la zona hotelera, en una de las avenidas más importantes de la ciudad y a 18 km del aeropuerto, permite al viajero estar cerca de las principales áreas industriales y co-merciales del lugar. Número de empleados al 31 diciembre de 2015: 50.

51. Gamma Tijuana

Hotel de servicio selecto con 140 habitaciones ubicado en la ciudad de Tijuana en el estado de Baja California. Está localizado a cinco minutos de la garita de San Diego-Otay y del aeropuerto internacional. Número de empleados al 31 di-ciembre de 2015: 57. Áreas comunes remodela-das durante el año 2014.

50. Gamma León

Hotel de servicio selecto con 159 habitacio-nes ubicado en la ciudad de Léon en el estado de Guanajuato. Está localizado en la salida al Aeropuerto Internacional del Bajío, cerca del Puerto Interior, el parque de empresas comer-ciales más importantes de América Latina, y de Altacia, uno de los principales centros co-merciales de León. Número de empleados al 31 diciembre de 2015: 48. Áreas comunes remo-deladas durante el año 2014.

52. Fiesta Americana Aguascalientes

Hotel de servicio completo con 192 habitacio-nes, ubicado en la ciudad de Aguascalientes en el estado de Aguascalientes. Está localizado en el centro de la ciudad con una ubicación estratégica, a una cuadra de la Plaza de Toros en la parte central de la Feria de San Marcos. El hotel se encuentra a unos pasos de los par-ques industriales. Número de empleados al 31 diciembre de 2015: 140.

> (Ps. $97 millones) respecto al pago final del Hotel Camino Real Hotel & Suites Puebla.

> (Ps. $54 millones) respecto al CAPEX de mantenimiento.> Ps. $122 millones respecto a los intereses generados du-

rante periodo.

Flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento

Durante el año 2015, FibraHotel generó un flujo neto de efec-tivo de actividades de financiamiento por Ps. $407 millones:

> Ps. $852 millones con respecto a los recursos de las dispo-siciones de las líneas de crédito que llevó a cabo FibraHotel durante el último trimestre de 2015.

> (Ps. $429 millones) con respecto a las distribuciones:• (Ps. $111 millones) con respecto a la distribución del

cuarto trimestre de 2014.• (Ps. $103 millones) con respecto a la distribución del

primer trimestre de 2015.• (Ps. $109 millones) con respecto a la distribución del

segundo trimestre de 2015.• (Ps. $106 millones) con respecto a la distribución del

tercer trimestre de 2015.> (Ps. $16.4 millones) con respecto a la adquisición de cober-

turas para la deuda y a los intereses pagados.

Durante el año 2014, FibraHotel generó un flujo neto de efec-tivo de actividades de financiamiento por (Ps. $419 millones), principalmente relacionado con las distribuciones:

> (Ps. $105 millones) con respecto a la distribución del cuar-to trimestre de 2013.

> (Ps. $99 millones) con respecto a la distribución del primer trimestre de 2014.

> (Ps. $114 millones) con respecto a la distribución del se-gundo trimestre de 2014.

> (Ps. $100 millones) con respecto a la distribución del tercer trimestre de 2014.

38

Informe Anual 2015

Flujo de efectivo operativo ajustado

Durante el año 2015, FibraHotel generó:

> Un flujo de efectivo operativo o Funds From Operations (“FFO” por sus siglas en inglés) de Ps. $450 millones, contra Ps. $417 millones en 2014.

> Un flujo de efectivo operativo ajustado o Adjusted Funds From Operations (“AFFO” por sus siglas en inglés) de Ps. $429 millones contra Ps. $424 millones en 2014.

Años Amortización %

2016 7.8 0.9%

2017 82.8 9.7%

2018 84.4 9.9%

2019 86.2 10.1%

2020 88.0 10.3%

2021 y adelante 503.2 59.0%

Total 852.5 100.0%

La tabla siguiente presenta el detalle el calendario de las amortizaciones de capital de la deuda de FibraHotel:

Al 31 de diciembre de 2015, y de acuerdo con los contratos de crédito, FibraHotel ha celebrado tres instrumentos financieros destinados únicamente a cubrir las variaciones de la tasa TIIE respecto a las tres disposiciones de la línea de crédito disponi-ble con BBVA Bancomer. Esos tres productos, de vencimiento a cinco años, fueron pagados al momento de cerrar las opera-ciones, y tienen las mismas características:

> Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la TIIE.> Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 9.0%, FibraHotel

para la TIIE a un nivel de 5.0 por ciento.> Si la TIIE se encuentra arriba del 9.0%, FibraHotel paga la

TIIE menos una bonificación del 4.0 por ciento.

Posición de liquidez

FibraHotel cerró el año 2015 con:

> Una posición de efectivo y equivalentes de efectivo incluyendo IVA por acreditar de Ps. $665 millones (el IVA acreditable asciende a Ps. $289 millones). Excluyendo el IVA acredi-table, la posición de efectivo y equivalentes de efectivo fue de Ps. $377 millones contra Ps. $2,092 millones al 31 de diciembre de 2014.

> Una posición de deuda total de Ps. $852 millones. Al 31 de diciembre de 2014, FibraHotel no tenía deuda. La posición de deuda neta (incluyendo IVA por acreditar) es de Ps. $187 millones.

> Aproximadamente Ps. $1,148 millones disponibles en líneas de crédito no dispuestas.

La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de efectivo de FibraHotel:

La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de deuda de FibraHotel:

Año 2015 Año 2014 Comentarios

Efectivo y equiv. de efectivo 376.8 2,091.7

Efectivo y equiv. de efectivo disp. - Operación 222.4 132.5 Capital de trabajo

Efectivo y equiv. de efectivo restr. – Operación 37.9 41.7 Reserva de CAPEX

Efectivo y equiv. de efectivo disp. – Inversión 114.6 1,926.5 Disp. para invertir

Posición de efectivo sin efectivo restringido 337.0 2,050.0

Cifras en millones pesos.

Año 2015 Moneda Tasa de interés Vencimiento

BBVA Bancomer 180.0 MXN TIIE 28d + 150bps Octubre 2027

BBVA Bancomer 123.1 MXN TIIE 28d + 150bps Octubre 2027

BBVA Bancomer 153.4 MXN TIIE 28d + 150bps Octubre 2027

Banorte 283.1 MXN TIIE 91d + 125bps Septiembre 2027

Banorte 112.9 MXN TIIE 91d + 125bps Septiembre 2027

Total 852.5

Cifras en millones pesos.

Live Aqua Monterrey

39

FibraHotel

Nueva regulación aplicable a las FIBRAs

Durante el año 2014, la Comisión Nacional Bancaria y de Va-lores emitió una regulación para medir el nivel de apalanca-miento y el índice de cobertura del servicio de la deuda de la FIBRAs.

> Nivel de endeudamiento: FibraHotel cerró el año 2015 con un endeudamiento de Ps. $852 millones y con un total de activos de Ps. $10,745 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 7.9%. Cabe mencionar que el con-trato de Fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%, mientras que la regulación aplicable a las FIBRAs indica que este indicador no puede ser mayor a 50%.

> Índice de cobertura de servicio de la deuda: Se calcula to-mando la capacidad por parte de FibraHotel de enfrentar los pagos de sus compromisos contra sus recursos dispo-nibles4 para los seis próximos trimestres. Este índice debe ser mayor a 1.0x. Para el primero, segundo, tercero y cuar-to trimestre de 2015, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel fue de respectivamente 2.9x, 2.9x, 2.9x y 1.3x.

Gastos de capitalAl 31 de diciembre de 2015, la reserva de gastos de capital de mantenimiento disponible, destinada a mantener el estado y las condiciones de los hoteles en operación y constituida con base en un porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato de operación sumaba Ps. $37.9 millones contra Ps. $41.7 millones al 31 de diciembre de 2015.

(4) Para FibraHotel, los compromisos corresponden a i) servicio de la deuda (principal e intereses); ii) gastos de capital (CAPEX de mantenimiento de los hoteles); y iii) gastos de desarrollos no discrecionales (proyectos en desarrollo). Los recursos disponibles corresponden a: i) efectivo y equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido); ii) IVA por recuperar; iii) utilidad operativa después de pago de la distribución; y iv) líneas de crédito disponibles.

53. Fiesta Americana Pabellón M

Hotel de servicio completo con 178 habitaciones, ubicado en Monterrey en el estado de Nuevo León, localizado dentro del centro urbano Pa-bellón M, con fácil acceso a restaurantes, bares, centro de exposiciones y espectáculos. A unos pasos del centro histórico. El hotel abrió sus puertas en el mes de marzo del año 2016.

55. Real Inn Guadalajara Centro

Hotel de servicio selecto con 197 habitaciones, ubicado en la ciudad de Guadalajara en el estado de Jalisco. Está localizado en el corazón de Gua-dalajara, a unos pasos del tradicional mercado San Juan de Dios y Centro Joyero, y a tan sólo 15 minutos de Expo Guadalajara. Se encuentra ro-deado de varios atractivos culturales como Tea-tro Degollado, Museo de Cera, Instituto Cultural Cabañas y la Catedral Metropolitana de Guadala-jara. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 59. Hotel remodelado durante el año 2014.

54. Lat20 by Live Aqua Playa del Carmen

Hotel servicio completo tipo boutique con 60 habitaciones, ubicado en Playa del Carmen en el estado de Quintana Roo. Está localizado en la 5ta Avenida, entre Calle 30 y 32, considerada el corazón de la ciudad. El hotel brinda a sus huéspedes un ambiente de lujo y comodidad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 80.

56. Real Inn Mexicali

Hotel de servicio selecto con 158 habitaciones, ubicado en la ciudad de Mexicali en el estado de Baja California. Está localizado dentro del Centro Cívico y la Zona Financiera de la Ciu-dad, a cinco minutos de Plaza Cachanilla y del cruce de la línea internacional, a 15 minutos del Campo de Golf y a un costado de Plaza Calafia, reconocida a nivel nacional por sus corridas de toros. Número de empleados al 31 de diciem-bre de 2015: 74. Hotel remodelado durante el año 2014.

Durante el año, los gastos de capital más relevantes de Fi-braHotel son los siguientes:

> Gastos de capital de mantenimiento para mantener los ac-tivos: Ps. $100 millones.

> Gastos de capital de inversión en hoteles actuales: Fi-braHotel constantemente analiza la oportunidad de hacer inversiones de capital en los hoteles del portafolio actual cuando los retornos esperados de los mismos justifican la inversión. Durante el año, FibraHotel invirtió Ps. $158 millones en gastos de capital de remodelación, principal-mente en los hoteles Sheraton Ambassador Monterrey, Fiesta Inn Tlalnepantla y Fiesta Inn Saltillo: • Sheraton Ambassador Monterrey: Remodelación de

(i) habitaciones, (ii) pasillos, y (iii) áreas públicas. Esta remodelación tiene un presupuesto de USD 5.0 millo-nes, de los cuales Ps. $60.8 millones se han invertido al 31 de diciembre de 2015.

• Fiesta Inn Tlalnepantla: Remodelación de habitacio-nes y áreas públicas. La remodelación tuvo un costo de $29.8 millones durante el año 2015.

• Fiesta Inn Saltillo: Remodelación de habitaciones y áreas públicas. Esa remodelación tuvo un costo de Ps. $28.0 millones durante el año 2015.

• Se llevaron a cabo remodelaciones menores en otros hoteles (remodelación de áreas comunes en Fiesta Inn Aguascalientes, inicio de remodelación de Fiesta Inn Monterrey La Fe, Fiesta Inn Perinorte, etc.) por un im-porte total de Ps. $33.1 millones durante el año 2015.

> Gastos de capital de inversión en hoteles adquiridos para su reposicionamiento bajo una nueva marca:• Lat20 by Live Aqua: (i) mejoras de las áreas públicas,

(ii) adición de centros de consumo. Este reposiciona-miento tiene un presupuesto de Ps. $26.3 millones de los cuales Ps. $5.8 millones se han invertido al 31 de diciembre del 2015.

40

Informe Anual 2015

Distribuciones de efectivoDistribución para el año 2015

FibraHotel busca generar valor para sus tenedores de CBFIs. Por esta razón, para el ejercicio 2015, el Comité Técnico de FibraHotel aprobó distribuciones por un importe total de aproximado de Ps. $436 millones, el cual se detalla en la siguiente tabla:

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015

Distribución Total 102.5 108.9 106.4 117.7 435.5

Resultado Fiscal 17.1 45.9 30.9 - 93.9

Retorno de Capital 85.5 63.0 75.6 117.7 341.7

Número de CBFIs (millones)

Totales 499.4 499.4 499.4 499.4 499.4

Con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3 n.a.

Distribución por CBFI $0.2074 $0.2204 $0.2153 $0.2380 $0.8812

Resultado Fiscal $0.0345 $0.0929 $0.0625 - $0.1899

Retorno de Capital $0.1729 $0.1275 $0.1529 $0.2380 $0.6913

Cifras en millones pesos, excepto cifras por CBFI en pesos.

Para el ejercicio 2014, FibraHotel distribuyó un total de Ps. $424 millones, represen-tando Ps. $0.8589 por CBFIs. El incremento de la distribución por CBFI, entre 2014 y 2015, fue de 2.6 por ciento.

CBFIs con restricción económica

Al momento de concretar el IPO FibraHotel, adicionalmente a la emisión de los 223’611,110 CBFIs que se ofertaron al público inversionista, se emitieron 80’290,656 CBFIs al Fideicomiso de Control a cambio de los 21 hoteles del portafolio de aportación, de los cuales cuatro se encontraban en distintas etapas de desarrollo (portafolio de aportación en desarrollo), representando un total de 9’697,897 CBFIs:

> Real Inn Morelia: emisión de 2’342,667 CBFIs> One Guadalajara Tapatío: emisión de 688,564 CBFIs> Camino Real Hotel & Suites Puebla: emisión de 1’538,461 CBFIs> Courtyard by Marriott Toreo: emisión de 5’128,205 CBFI

Se acordó que esos 9’697,897 CBFIs no tendrán derechos económicos (distribución) hasta que cada uno de los cuatro hoteles en desarrollo sean terminados y estén ope-rando. Al 31 de diciembre de 2015, tres hoteles están operando (Real Inn Morelia, One Guadalajara Tapatío y Camino Real Hotel & Suites Puebla) y los derechos económicos de los CBFIs emitidos a cambio de esos tres hoteles han sido liberados. La siguiente tabla detalla la información relativa a los CBFIs con y sin derechos económicos:

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015

Número total de CBFIs 499.4 499.4 499.4 499.4

CBFIs sin derechos económicos 5.1 5.1 5.1 5.1

Courtyard by Marriott Toreo 5.1 5.1 5.1 5.1

CBFIs con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3

Cifras en millones de certificados.

41

FibraHotel

A la fecha del presente Informe Anual, el Comité Técnico de FibraHotel está integrado por 11 miembros propietarios, de los cuales cuatro son miembros independientes (36%).

Información biográfica de los miembros

1. Roberto Galante Totah. Co-Presidente del Comité Técnico de Fi-braHotel. También es Socio fundador y Presidente de Grupo GDI, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresas de Grupo GDI.

2. Alberto Galante Zaga. Presidente del Consejo de FibraHotel. Tam-bién es Socio y Vicepresidente de Grupo GDI, y miembro ejecutivo del Consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresas de Grupo GDI.

3. Simón Galante Zaga. Socio fundador y CEO de Grupo GDI. Cuenta con más de 20 años de experiencia en el ramo inmobiliario hotele-ro, residencial y comercial, como desarrollador y administrador de in-muebles, así como en la adquisición, desarrollo y financiamiento de proyectos inmobiliarios. Es miembro ejecutivo del Consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresas de Grupo GDI. Cuenta con una especialización en Dirección de Empresas por el IPADE.

4. Adolfo Benjamín Fastlicht Kurián. CEO de Icon Group, una empre-sa mexicana de desarrollo inmobiliario. Fue co-fundador y Co-CEO de Grupo Cinemex, hoy la segunda cadena de exhibición cinematográfica del país. Actualmente es CEO de The Lot Premium Cinemas en la Jo-lla, California. Se ha desempeñado como Presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), la principal Asociación de la industria de bienes raíces en México, y participa en los consejos de di-versas instituciones educativas. Cuenta con un B.S. en Administración Hotelera de la Universidad de Boston (1989) y un MBA de la Universi-dad de Harvard (1993).

Gobierno Corporativo de FibraHotelComité Técnico y Comités de FibraHotel

57. Real Inn Morelia

Hotel de servicio selecto con 155 habitaciones, ubicado en Morelia, en el estado de Michoacán. Está localizado en la Avenida Montaña Monarca Norte, dentro de Altozano, uno de los centros comerciales más nuevos de la ciudad, que cuenta con salas de cine, restaurantes y boutiques de prestigio. Número de empleados al 31 de diciem-bre de 2015: 48.

59. Camino Real Hotel & Suites Puebla

Hotel de estancia prolongada con 121 habitacio-nes ubicado en la ciudad de Puebla, en el estado de Puebla. Está localizado en el área de mayor crecimiento de la ciudad, muy cerca del centro comercial Angelópolis, de varias universidades y del Club de Golf La Vista. Tiene acceso fácil al complejo automovilístico de Volkswagen. Nú-mero de empleados al 31 diciembre de 2015: 28.

58. Camino Real Puebla

Hotel de servicio completo con 153 habita-ciones, ubicado en la ciudad de Puebla, en el estado de Puebla. Está localizado en el área de mayor crecimiento de la ciudad, muy cer-ca del centro comercial Angelópolis, de varias universidades y del Club de Golf La Vista. Tie-ne acceso fácil al complejo automovilístico de Volkswagen. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 123. Áreas comunes remo-deladas durante el año 2014.

60. Fairfield Inn by Marriott Los Cabos

Hotel de servicio limitado con 128 habitacio-nes, ubicado en el centro de Cabo San Lucas en el estado de Baja California. Está localizado a sólo 10 minutos de la playa, a 300 metros del puerto deportivo de Cabo San Lucas. Número de empleados al 31 diciembre de 2015: 32.

Sheraton Ambassador Monterrey

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Informe Anual 2015

5. Sandor Valner Watstein. CEO de Walton Street Capital America Latina, un administrador global de fondos in-mobiliarios. Fue Director de Credit Suisse First Boston en México y miembro del comité ejecutivo para América La-tina. Ha sido socio de EMVA y Valor Consultores, bancos de inversión, y ha trabajado con JP Morgan en finanzas corporativas y M&A. Es cofundador y vicepresidente de la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de In-fraestructura y miembro del consejo de administración de varias empresas inmobiliarias en América Latina. Es miembro activo del World’s Presidents Organization. Cuenta con maestrías en Ingeniería y Administración de Empresas de la Universidad de Stanford.

6. Albert Galante Saadia. Es Ingeniero Industrial por la Universidad Autónoma Metropolitana de México. Des-de 1991 es miembro del Consejo de Mex Factor, Sofom E.N.R. Es socio fundador de Normalización y Certificación Electrónica, S.C., y del organismo de certificación en elec-trónica que fue establecido en 2001. Es CFO y miembro del Consejo de Ampliequipos, S.A. de C.V. Laboratorios de Pruebas de Seguridad desde 1987 y desde 1986 CFO y asesor de Ampliaudio, S.A. de C.V. Importación y Exporta-ción de Equipos de Electrónica y Similares.

7. Mayer Zaga Bucay. Es el CFO de Grupo Industrial Miro, una empresa fabricante de textiles y ropa, así como un agente de importación y exportación para marcas como Nike, Adidas y Victoria’s Secret, entre otros, emplean-do a alrededor de 2,000 personas. Fue co-fundador en 1983 de la galardonada compañía de ropa Ocean Pacific, abriendo cerca de 50 tiendas en todo el país y suminis-tró a tiendas departamentales altamente reconocidas en México. Actualmente es inversionista en varios proyec-tos de bienes raíces, así como socio en Grupo GDI.

8. Manuel Zepeda Payeras. Ha jugado un papel clave en la mayoría de las principales instituciones y el marco regu-latorio de los sectores de vivienda e hipotecas en México. Entre otras actividades, presidió durante 12 años el Fon-do de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI), un fideicomiso creado para proporcionar apoyo financiero para la adquisición y construcción de vivienda económica e interés social; fue fundador y director ge-neral de Sociedad Hipotecaria Federal, una institución financiera creada para desarrollar los mercados primario y secundario de hipotecas; fue Presidente de Unión In-teramericana para la Vivienda, una asociación que agru-

pa a más de 100 intermediarios financieros en América Latina para el financiamiento hipotecario y fue asesor de diversos compañías de vivienda y compañías de finan-ciamiento hipotecario como SARE Holding, MARHNOS Vivienda, ARKO Promoción Inmobiliaria, Crédito Inmobi-liario y el Fondo Inmobiliario INMESP de BBVA. También fue Economista en Jefe de la Oficina de Asesores del Pre-sidente entre 1976 y 1982, y ha sido miembro de varias organizaciones no lucrativas Cuenta con una maestría en Economía y otra en Administración de Empresas por la Universidad de Chicago.

9. Jaime Zabludowsky Kuper. Actualmente es el Presi-dente Ejecutivo del Consejo Mexicano de la Industria de Productos de Consumo, una asociación que agrupa a 43 de las empresas más importantes de bienes de consu-mo de alta rotación. También es Presidente del Consejo Mexicano de Asuntos Internacionales, Vicepresidente y Socio Fundador de IQOM Inteligencia Comercial. Ha sido consejero independiente en el Consejo de Administración de PEMEX Exploración y Producción, y en tal capacidad fungió como Presidente de su Comité de Adquisiciones, Arrendamientos, Obras y Servicios. También ha ocupado diferentes cargos públicos, incluidos, entre otros, Subje-fe de la Negociación del Tratado de Libre Comercio entre México y EE.UU., Embajador de México ante la Unión Eu-ropea, Jefe Negociador para el Acuerdo de Libre Comercio entre México y la Unión Europea y Economista del Comi-té de Asesores Económicos de la Presidencia de México (1985 a 1988). Fue Asesor de gobiernos de Asia y América Latina, y organizaciones internacionales multilaterales en comercio internacional y competitividad. Es miembro del consejo de asesores de diversas empresas, asocia-ciones civiles e instituciones públicas. En 2014 recibió la presea Carrera al Universo, la mayor distinción que la So-ciedad de Alumnos del Instituto Tecnológico Autónomo de México (ITAM) da a uno de sus miembros. Es Doctor en Economía por la Universidad de Yale.

10. Felipe de Yturbe Bernal. Fue Director General de la Casa de Bolsa de Grupo Financiero Scotiabank Inverlat, así como Director General Adjunto de Banca de Corpo-rativa, Banca de Inversión y Mercados, Banca de Empre-sas, Tesorería y Fiduciario de esa misma institución. Fue Gerente General de Deustche Bank México y Gerente General de Banco Mexicano. Ha sido socio de Yturbe, La-borde y Asociados, una firma especializada en la gestión

One Perisur

43

FibraHotel

de inversiones. Colaboró 12 años en el Banco Nacional de México, donde ocupó varios cargos, incluyendo, entre otros, Director General Adjunto de Banca Corporativa, Banca de Inversión y División Fiduciaria. También ocupó los cargos de Tesorero y Director Financiero de Cemen-tos Anáhuac y fue Vicepresidente de The First National Bank of Chicago en la Oficina de Representación en la Ciudad de México. Cuenta con una maestría en Adminis-tración de Empresas por la Universidad de Harvard.

11. Pablo de la Peza Berrios. Colaboró en el Banco Bana-mex de 1976 a 2013 donde ocupó diversas posiciones tanto en México como en el extranjero: Director de la Tesorería Internacional, Director General de California Commerce Bank, Director de Planeación Financiera de Banamex, Director General de Seguros Banamex y de AFORE Banamex, Director Corporativo con Respon-sabilidad de Planeación Estratégica y Desarrollo Cor-porativo para México y los negocios de Citi en América Latina. Director Corporativo con responsabilidad sobre los negocios de Asset Management de Banamex (Afore, Seguros, Pensiones, Impulsora de Fondos de Inversión y Fiduciario). Ha sido miembro de Consejos de Adminis-tración de varias sociedades de inversión administradas por Banamex y Presidente de los Consejos de Seguros, Afore e Impulsora de Fondos Banamex. En 2013 se jubiló de Banamex, aunque sigue participando en el Consejo de Administración y Comités de varias de las empresas del Grupo Financiero. Es miembro independiente del Comité Técnico y los comités de inversiones de algunas entidades listadas en la Bolsa Mexicana de Valores. Es miembro del comité de inversiones de una fundación de gran tamaño. También es Mentor en Endeavor. Es Inge-niero Industrial por la Universidad Iberoamericana.

Para mayor información sobre el funcionamiento de nues-tros Comités (elección/destitución de los miembros, sesiones y votaciones, facultades de los Comités, remuneración de los miembros independientes, etc.), favor de referir al Repor-te Anual 2015 disponible en español en la página web de Fi-braHotel (www.fibrahotel.com) o en la página web de la Bolsa Mexicana de Valores (www.bmv.com.mx).

61. Fairfield Inn and Suites by Marriott Villahermosa

Hotel de servicio limitado con 134 habitaciones, ubicado en la ciudad de Villahermosa en el esta-do de Tabasco. Está localizado dentro del centro comercial Plaza Sendero, con fácil acceso a res-taurantes y centros de entretenimiento, muy cercano a la Casa de los Azulejos, Parque Museo La Venta y del Parque Natural Yumká. El aero-puerto se encuentra a tan sólo unos minutos. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 31.

63. Fairfield Inn & Suites by Marriott Juriquilla

Hotel de servicio limitado con 134 habitaciones, ubicado en la ciudad de Querétaro, en el esta-do de Querétaro. Localizado dentro del centro comercial Up Town Juriquilla, con fácil acceso a restaurantes y centros de entretenimiento, cer-cano a la Plaza de las Armas, conocida por sus cafeterías, restaurantes, espectáculos en vivo y celebraciones culturales. El hotel abrió sus puer-tas durante el mes de enero del año 2016.

62. Fairfield Inn & Suites by Marriott Saltillo

Hotel de servicio limitado con 139 habitaciones ubicado en la ciudad de Saltillo en el estado de Coahuila. Está localizado a sólo cinco minutos del aeropuerto internacional de Saltillo y cerca del centro de la ciudad. Ofrece un fácil acceso a la zona industrial de Ramos Arizpe. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 29.

64. Courtyard by Marriott Ciudad del Carmen

Hotel de servicio selecto con 130 habitaciones disponibles, ubicado en Ciudad del Carmen, en el estado de Campeche. Localizado muy cerca del puente El Zacatal y la laguna de Términos, el aeropuerto internacional de Ciudad del Car-men está a menos de 1.6 kilómetros. Ofrece va-riedad de acceso a oficinas corporativas ideal para los viajeros de negocios del segmento petrolero. Número de empleados al 31 de diciembre de 2015: 40.

Durante el 2015, el Comité Técnico sesionó cuatro veces para aprobación de los Estados Financieros y de las distribuciones, con aprobación previa del Comité de Auditoría.

Del 1º de enero de 2016 a la fecha del presente Informe Anual, el Comité Técnico sesionó dos veces para aprobación de Esta-dos Financieros y de distribuciones, con aprobación previa del Comité de Auditoría.

Alineación de intereses a largo plazoDesde su origen, FibraHotel ha buscado tener una alineación de intereses a largo plazo, tanto con su Asesor, con el grupo GDI y con sus Tenedores, la cual se traduce de la siguiente manera:

> Grupo GDI contribuyó todos sus activos hoteleros en operación a FibraHotel.

> Grupo GDI, a través del Fideicomiso de Control, es el ma-yor accionista y está sujeto a un periodo de restricción de venta en el largo plazo.

> Grupo GDI otorgó un derecho de preferencia a FibraHotel sobre cualquier oportunidad hotelera futura que cubra los parámetros de inversión de FibraHotel.

> El Asesor de FibraHotel sólo cobra una comisión de ase-soría, correspondiendo a 1.00% del valor de los activos no depreciados y neto de deuda.

> Respecto a los CBFIs entregados al Fideicomiso de Con-trol a cambio de propiedades en desarrollo, no tienen de-rechos económicos (distribución) hasta que dichos hote-les estén en operación.

Para mayor información sobre el Contrato de Fideicomiso de FibraHotel, el Fideicomiso de Control, los periodos de restricción de venta, etc… favor de referir al Reporte Anual 2015 disponible en español en la página web de FibraHotel (www.fibrahotel.com) o en la página web de la Bolsa Mexi-cana de Valores (www.bmv.com.mx).

44

Informe Anual 2015

FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores

Precio del CBFILa gráfica siguiente muestra la evolución del precio del CBFI de FibraHotel y sus volúmenes entre el 1º de enero y el 31 de diciembre de 2015:

Tenencia accionarialA la fecha de presente Informe Anual, la tenencia accionarial de FibraHotel es la siguiente:

PÚBLICO INVERSIONISTAFIDEICOMISO DE CONTROL

Índice FIBRASIPCPrecio FIHOVolumen FIHO

12.0

10.0

8.0

6.0

4.0

2.0

-

$25.0

$23.0

$21.0

$19.0

$15.0

$13.0Ene. 2015Dic. 2014 Feb. 2015 Mar. 2015 Abr. 2015 May. 2015 Jun. 2015 Jul. 2015 Ago. 2015 Sep. 2015 Oct. 2015 Nov. 2015 Dic. 2015

16.3%83.7%

Mill

ones

de

CBFI

45

FibraHotel

65. AC by Marriott Antea Querétaro

Hotel de servicio completo con 175 habitaciones, ubicado en la ciudad de Querétaro, en el estado de Querétaro, con fácil acceso al Antea LifeStyle Center, el acueducto de Querétaro, el Centro y el Museo de Arte de la ciudad. Primer hotel de la marca, en América Latina, operado por Marrio-tt International. El hotel abrió sus puertas en el mes de marzo del año 2016.

66. Sheraton Ambassador Monterrey

Hotel de servicio completo con 229 habitaciones y suites, ubicado en la ciudad de Monterrey en el estado de Nuevo León. Está estratégicamente localizado en el centro de la ciudad a unos pasos de la Macro Plaza y del nuevo centro de conven-ciones Pabellón M. Número de empleados al 31 diciembre de 2015: 114. Hotel remodelado duran-te el año 2015.

Apertura de hotel Fairfield Inn & Suites by Marriott Juriquilla

El 28 de enero de 2016, FibraHotel anunció la apertura del ho-tel Fairfield Inn & Suites by Marriott Juriquilla en Querétaro, con 134 habitaciones de servicios limitados, operado por Ma-rriott International.

Resultados del cuarto trimestre de 2015

El 17 de febrero de 2016, FibraHotel anunció sus resultados fi-nancieros y la distribución del cuarto trimestre de 2015.

Apertura de hotel One Durango

El 29 de febrero de 2016, FibraHotel anuncia la apertura del hotel One Durango con 126 habitaciones de servicios limitados, operado por Grupo Posadas.

Apertura de hotel AC by Marriott Querétaro

El 22 de marzo de 2016, FibraHotel anunció la apertura del ho-tel AC by Marriott Querétaro, con 175 habitaciones de servicios completos en el complejo de usos mixtos Antea Querétaro. El hotel es operado por Marriott International y es el primero bajo esta marca en América Latina.

Apertura de hotel Fiesta Americana Pabellón M

El 31 de marzo de 2016, FibraHotel anunció la apertura del icó-nico hotel Fiesta Americana Monterrey dentro del complejo de usos mixtos Pabellón M. El hotel con 178 cuartos de servi-cios completos es operado por Grupo Posadas.

Eventos posteriores al año 2015

Live Aqua Monterrey

46

EstadosFinancieros

Estados Financieros Consolidados

Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Estados financieros consolidados por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, e Informe de los auditores independientes del 29 de marzo de 2016

Informe de los auditores independientes y estados financieros consolidados 2015, 2014 y 2013

Página Contenido

47 Informe de los auditores independientes48 Estados consolidados de posición financiera 49 Estados consolidados de resultado integral50 Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios51 Estados consolidados de flujos de efectivo52 Notas a los estados financieros consolidados

47

FibraHotel

Informe de los auditores independientes al Comité Técnico y Fidei-comisarios del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria)

Informe de los Auditores Independientes sobre los estados financieros consolidados

Hemos auditado los estados financieros consolidados adjuntos del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank Mé-xico, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria (FibraHotel), los cuales comprenden los estados consolidados de posición financiera al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, y los estados consolidados de resultado integral, de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios y de flujos de efectivo correspondientes a los años que terminaron en esas fechas, así como un resumen de las políticas contables significativas y otra información explicativa.

Responsabilidad de la Administración con los estados financieros consolidados

La Administración de FibraHotel es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados financieros con-solidados adjuntos de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera, emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad, así como del control interno que la Administración de FibraHotel considere nece-sario para permitir la preparación de estados financieros consolidados libres de errores materiales debido a fraude o error.

Responsabilidad del auditor

Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre los estados financieros consolidados adjuntos con base en nuestras auditorías. Hemos llevado a cabo nuestras auditorías de acuerdo con las Normas Internacionales de Auditoría. Dichas nor-mas requieren que cumplamos con los requisitos de ética, así como que planeemos y realicemos la auditoría con el fin de obtener una seguridad razonable de que los estados financieros consolidados están libres de errores materiales.

Una auditoría consiste en la aplicación de procedimientos para obtener evidencia de auditoría sobre los importes y la infor-mación revelada en los estados financieros consolidados. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor, incluida la evaluación de los riesgos de error material en los estados financieros consolidados debido a fraude o error. Al efec-tuar dicha evaluación de riesgo, el auditor considera el control interno relevante para la preparación y presentación razonable de los estados financieros consolidados por parte de FibraHotel con el fin de diseñar los procedimientos de auditoría que sean adecuados en función de las circunstancias, y no con la finalidad de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno de FibraHotel. Una auditoría también incluye la evaluación de lo apropiado de las políticas contables utilizadas y de la razonabilidad de las estimaciones contables realizadas por la Administración, así como la evaluación de la presentación de los estados financieros consolidados en su conjunto.

Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada para nuestra opinión de auditoría.

Opinión

En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, en todos los aspectos mate-riales, la situación financiera consolidada del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, así como sus resultados y sus flujos de efectivo por los años que terminaron en dichas fechas, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera, emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C.Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited

C. P. C. Marco Antonio Arellano Alfaro

Ciudad de México, México

29 de marzo de 2016

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EstadosFinancieros

Estados consolidados de posición financiera Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013

(En miles de pesos)

Activos Notas 2015 2014 2013

Activo circulante:Efectivo, equivalentes de efectivo y

efectivo restringido 5. $ 376,825 $ 2,091,905 $ 4,787,793Cuentas por cobrar a clientes y otras

cuentas por cobrar 6. 207,912 169,174 106,396Cuentas por cobrar a partes relacionadas 13. 3,190 3,190 2,816Impuestos por recuperar, principalmente

Impuesto al Valor Agregado 288,545 234,063 204,319Pagos anticipados 5,788 2,614 1,961

Total del activo circulante 882,260 2,500,946 5,103,285

Activo a largo plazo:Propiedades, mobiliario y equipo de hotel

– Neto 7. 7,535,661 6,725,074 4,734,606Propiedades en desarrollo 8. 2,310,689 773,571 250,874Depósitos en garantía 1,813 1,654 905Impuestos a la utilidad diferidos 11. 4,055 3,995 2,193Instrumentos financieros derivados 12. 11,441 - -

Total del activo a largo plazo 9,863,659 7,504,294 4,988,578

Total activos $ 10,745,919 $ 10,005,240 $ 10,091,863

Pasivos y patrimonio de los fideicomisarios

Pasivo circulante:Porción circulante de la deuda a largo

plazo 10. $ 7,849 $ - $ - Cuentas por pagar a proveedores y gastos

acumulados 9. 316,936 233,880 157,160Impuestos por pagar 5,110 4,370 3,414

Total del pasivo circulante 329,895 238,250 160,574

Pasivo a largo plazo:Deuda 10. 844,619 - -

Total de pasivo a largo plazo 844,619 - - Total del pasivo 1,174,514 238,250 160,574

Patrimonio de los fideicomisarios:Aportación de los fideicomisarios 14. 9,160,109 9,495,343 9,846,459Patrimonio no exhibido (15) (15) (15)Resultados acumulados 414,383 271,662 84,845Reserva por efecto de valuación de

instrumentos financieros derivados 12. (3,072) - - Total del patrimonio de los

fideicomisarios 9,571,405 9,766,990 9,931,289

Total pasivo y patrimonio de los fideicomisarios $ 10,745,919 $ 10,005,240 $ 10,091,863

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

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FibraHotel

Estados consolidados de resultado integralPor los años que terminaron el 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013

(En miles de pesos)

Notas 2015 2014 2013

Ingresos por:Arrendamiento de habitaciones $ 1,541,320 $ 1,162,025 $ 758,495Arrendamiento de inmuebles 75,393 68,797 88,433Alimentos y bebidas 367,525 289,662 164,869Otros 23,699 10,280 20,684

2,007,937 1,530,764 1,032,481

Costos y gastos de habitaciones (288,706) (198,587) (130,404)Costos y gastos de alimentos y bebidas (215,273) (164,666) (110,816)Costos y gastos de administración (833,778) (585,196) (431,035)Gastos inmobiliarios (24,905) (21,644) (16,791)Gastos corporativos (211,953) (160,203) (103,828)Depreciación 7. (213,782) (162,930) (120,041)Gastos de adquisición de negocios (15,766) (73,689) (79,857)Otros ingresos (gastos), Neto 5,930 (31,783) 6,960Ingresos por intereses, Neto 34,327 120,807 119,126Otros gastos financieros (4,063) - - Resultado cambiario, Neto (508) 3,572 (964)

(1,768,477) (1,274,319) (867,650)

Utilidad antes de impuestos a la utilidad 239,460 256,445 164,831

Impuestos a la utilidad neta 11. 2,884 2,742 2,078

Utilidad neta consolidada del año 236,576 253,703 162,753

Otros resultados integrales:Pérdida en valor razonable de

instrumentos de coberturas de interés (3,072) - -

Utilidad neta integral consolidada del año $ 233,504 $ 253,703 $ 162,753

Utilidad neta por CBFIs con derechos económicos (pesos) $ 0.4786 $ 0.5134 $ 0.3953

Utilidad neta por CBFIs en circulación (pesos) $ 0.4737 $ 0.5080 $ 0.3884

Promedio ponderado de CBFIs en circulación con derechos económicos 494,273,561 494,189,262 411,704,070

Promedio ponderado de CBFIs emitidos 499,401,766 499,401,766 419,059,300

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

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EstadosFinancieros

Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisariosPor los años que terminaron el 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013

(En miles de pesos)

Número deCBFIs

Aportación de los fidei-comisarios

Patrimonio no exhibido

Resultados acumulados

Reserva por efecto de valuación de instru-

mentos financieros derivados

Total del patrimonio de los fidei-comisarios

Saldos al 1 de enero de 2013 303,901,766 $ 5,374,170 $ (15) $ 10,373 $ - $ 5,384,528

Emisión de CBFIs 195,500,000 4,635,490 - - - 4,635,490

Distribución a tenedores - (163,201) - (88,281) - (251,482)

Utilidad neta integral consolidada del año - - - 162,753 - 162,753

Saldos al 31 de diciembre de 2013 499,401,766 9,846,459 (15) 84,845 - 9,931,289

Distribución a tenedores - (351,116) - (66,886) - (418,002)

Utilidad neta integral consolidada del año - - - 253,703 - 253,703

Saldos al 31 de diciembre de 2014 499,401,766 9,495,343 (15) 271,662 - 9,766,990

Distribución a tenedores - (335,234) - (93,855) - (429,089)

Utilidad neta integral consolidada del año - - - 236,576 (3,072) 233,504

Saldos al 31 de diciembre de 2015 499,401,766 $ 9,160,109 $ (15) $ 414,383 $ (3,072) $ 9,571,405

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

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FibraHotel

Estados consolidados de flujos de efectivo Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013

(En miles de pesos)

2015 2014 2013Flujos de efectivo de actividades de operación:

Utilidad neta consolidada $ 236,576 $ 253,703 $ 162,753

Ajustes por:Impuestos a la utilidad reconocidos en resultados 2,884 2,742 2,078Pérdida en venta de mobiliario y equipo de hotel 2,439 15,982 868Depreciación 213,782 162,930 120,041Ingresos por intereses (34,327) (120,807) (119,126)Otros gastos financieros 4,063 - -

425,417 314,550 166,614

Cambios en el capital de trabajo en:Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por

cobrar (38,738) (62,778) (84,732)Cuentas por cobrar a partes relacionadas - (374) 8,613Impuestos por recuperar, principalmente

Impuesto al Valor Agregado (52,879) (29,657) 106,220Pagos anticipados (3,174) (653) (1,961)Depósitos en garantía (159) (749) (905)Anticipo a proveedores - - 52Cuentas por pagar a proveedores y gastos

acumulados 83,056 76,720 130,153Impuestos por pagar 740 956 635Impuestos a la utilidad pagados (6,331) (4,570) (4,150)

Flujo neto de efectivo generado en actividades de operación 407,932 293,445 320,539

Flujos de efectivo de actividades de inversión:Adquisiciones de negocios (189,359) (1,764,318) (2,533,386)Adquisiciones de propiedades, mobiliario y equipo

de hotel (302,068) (663,319) (253,108)Venta de mobiliario y equipo de hotel 3,184 1,379 377Inversión en desarrollo de proyectos (2,071,817) (265,880) (127,538)Intereses cobrados 34,109 120,807 119,126

Flujo neto de efectivo utilizado en actividades de inversión (2,525,951) (2,571,331) (2,794,529)

Flujos de efectivo por actividades de financiamiento:Préstamos obtenidos 852,468 - - Pago de prima de instrumento financiero derivado (14,513) - - Intereses pagados (1,864) - - Emisión de CBFIs - - 4,877,725Gastos de emisión - - (242,235)Distribución a tenedores (429,089) (418,002) (251,482)Otros gastos financieros pagados (4,063) - -

Flujo neto de efectivo generado por (utilizado en) actividades de financiamiento 402,939 (418,002) 4,384,008

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido:(Disminución) aumento neto de efectivo,

equivalentes de efectivo y efectivo restringido (1,715,080) (2,695,888) 1,910,018Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo

restringido al inicio del período 2,091,905 4,787,793 2,877,775

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al final del período (incluye efectivo restringido por $205,982, $1,968,184 y $4,658,355 al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, respectivamente) $ 376,825 $ 2,091,905 $ 4,787,793

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

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EstadosFinancieros

Notas a los estados financieros consolidados Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013

(En miles de pesos)

1. Actividades y eventos significativos

Actividades –

El Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria (“FibraHotel”) se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 31 de julio de 2012 por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V., (el “Fideicomitente”) y Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (el “Fiduciario”). FibraHotel se estableció principalmente para desarrollar, adquirir y poseer bienes inmuebles para ser destinados a la operación hotelera. Los servicios que ofrece pueden ser limitados, selectos, completos y de estancia prolongada, de acuerdo con la afiliación a marcas y operadores de servicios. Los hoteles del portafolio de FibraHotel operan bajo las siguientes marcas:

Live Aqua One Sheraton Fiesta Americana Grand Fiesta Inn Lofts Fairfield Inn & Suites by MarriottFiesta Americana Lat20 by Live Aqua AC Hotels by MarriottFiesta Inn Camino Real & Suites Courtyard by MarriottGamma Real Inn

Para el desarrollo de su operación, FibraHotel tiene celebrados contratos de asesoría en planeación con Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V. (“Administradora Fibra Hotelera”) (parte relacionada), los cuales están basados en un honorario anual pagadero trimestralmente, equivalente al 1% del valor en libros de los activos sin depreciar, netos de deuda; asimismo tiene contratos para la operación hotelera con Grupo Posadas, S. A. B. de C. V. (“Posadas”), Grupo Real Turismo, S. A. de C. V. (“Real Turismo”), Operadora Marriott, S. A. de C. V. (“Marriott International”) y Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Inc. (“Starwood Hotels”) (en conjunto las “Operadoras”), estos contratos establecen un honorario basado en los ingresos de los hoteles, un incentivo basado en la utilidad de operación por uso de marca y reservaciones, y un honorario por uso de tecnología. Adicionalmente FibraHotel tiene celebrados contratos de arrendamiento con Posadas que correspondan a rentas fijas y, en su caso, rentas variables, los cuales están basados en la utilidad de operación.

FibraHotel no tiene empleados, por lo que no tiene obligaciones de carácter laboral, excepto por las obligaciones solidarias, que pudieran surgir ocasionadas por la falta de cumplimiento de las obligaciones laborales y fiscales de las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y operación. Los servicios administrativos que requiere le son proporcionados por partes relacionadas y terceros.

FibraHotel, como un fideicomiso de inversiones en bienes raíces (“FIBRA”), califica para ser tratada como una entidad de traspaso en México de conformidad con la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Por lo tanto, todos los ingresos de la conducción de las operaciones del fideicomiso se atribuyen a los titulares de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (“CBFIs”) y el fideicomiso no está sujeto a Impuesto Sobre la Renta en México. Para mantener el estado de FIBRA se ha establecido, en los artículos 187 y 188 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, que el fideicomiso debe, entre otros requisitos, distribuir anualmente al menos el 95% de su resultado fiscal neto a los titulares de sus CBFIs. Con fecha de 12 de octubre de 2012, FibraHotel obtuvo resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público publicada en el Diario Oficial de la Federación que le permite operar bajo esta jurisdicción.

Fibra Hotelera S. C. es subsidiaria del Fideicomiso F/1596, tenedor de 99.99% del patrimonio de la sociedad. Entre sus responsabilidades es la administración del negocio, mantenimiento de los inmuebles y hoteles, obtención de licencias y permisos necesarios, supervisión de proyectos de renovación, desarrollo y redesarrollo, lo correspondiente con seguros, vigilancia de servicios públicos, negociación de contratos de administración hotelera.

El domicilio social de FibraHotel se encuentra en Santa Fe No. 481 Piso 7 Col. Cruz Manca, Cuajimalpa de Morelos, C.P. 05349, Ciudad de México.

53

FibraHotel

a. Integración del Portafolio de hoteles

El detalle de hoteles del portafolio en administración y arrendamiento de FibraHotel a nivel operador es el siguiente:

Número de hoteles al 31 de diciembre Operador 2015 2014 2013

Administrados Arrendados Administrados Arrendados Administrados Arrendados

Posadas 49 3 46 3 31 4Real Turismo 5 - 5 - 3 1Marriott International 4 - 1 - - -Starwoods Hotels 1 - 1 - - -

Total 59 3 53 3 34 5

Total de Hoteles en

operación 62 56 39Total de habitaciones 8,507 7,656 5,547

Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 los hoteles en portafolio de desarrollo ascienden a 18, 13 y 8, respectivamente.

Existen contratos de obra celebrados con Grupo GDI, S. A. de C. V. (“Grupo GDI”) y Grupo GICSA, S. A. B. de C. V. (“Grupo GICSA”) para llevar a cabo la construcción de los hoteles que integran el portafolio de desarrollo. Las inversiones para FibraHotel al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, ascienden a $2,310,689, $773,571 y $250,874, respectivamente, los cuales se presentan en el estado de posición financiera en el rubro de “Propiedades en desarrollo”.

b. Negocios adquiridos

Durante 2015, 2014 y 2013, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición de 1, 14 y 19 hoteles, respectivamente, el valor razonable de los activos netos adquiridos, se presenta a continuación:

Año Terreno EdificioMobiliario y

equipo de hotel Total

2015 $ 38,660 $ 133,847 $ 16,852 $ 189,3592014 $ 320,129 $ 1,269,354 $ 174,835 $ 1,764,3182013 $ 439,684 $ 1,772,279 $ 330,076 $ 2,542,039

El valor razonable de los activos adquiridos antes mencionados, está determinado con base al precio pagado a valor razonable utilizando el enfoque de ingresos y el enfoque de mercado. El enfoque de ingresos es comúnmente utilizado para determinar el valor de este tipo de inmuebles que son generadores de flujo mediante la operación misma del inmueble, ya que se obtiene un valor presente de beneficios futuros, con base en las características propias del negocio, tales como ingresos, costos, gastos, entre otras. Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 se han completado las valuaciones de mercado necesarias y otros cálculos. El valor razonable se ha determinado con base a la mejor estimación de la administración al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013. Los detalles de los activos adquiridos y pasivos asumidos a la fecha de adquisición acerca de la jerarquía del valor razonable al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 se establecen como de Nivel 2.

Las valuaciones de mercado obtenidas para propósitos fiscales podrían también tener un efecto en los valores razonables reconocidos de los otros activos adquiridos, como parte de la combinación de negocios.

A continuación se presenta un resumen del ingreso y utilidad neta de los inmuebles adquiridos e incluidos en el estado consolidado de resultado integral de FibraHotel, así como una estimación de los resultados de estos hoteles si hubiesen sido operados un ejercicio de 12 meses.

2015 2014 2013Importe reportado

Ingreso $ 3,291 $ 162,656 $ 566,707Utilidad neta $ 1,603 $ 51,025 $ 155,799

Importe proyectado a 12 meses (No auditado)Ingresos $ 39,492 $ 1,543,395 $ 1,782,582Utilidad neta $ 19,236 $ 286,954 $ 379,478

Los costos de adquisición de negocios de hoteles, que incluyen costos de desarrollo, al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 fueron por $15,766, $73,689 y $79,857, respetivamente, y fueron reconocidos en los estados consolidados de resultado integral.

Fibrahotel tiene establecidos planes de crecimiento y expansión, y de acuerdo a sus políticas de inversión evaluará proyectos que se someterán a la aprobación del comité técnico.

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EstadosFinancieros

Eventos relevantes –

a. Disposición de líneas de crédito

Durante el cuarto trimestre de 2015, se dispuso de $456.5 millones de línea de crédito a largo plazo con BBVA Bancomer, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA (BBVA Bancomer) a una tasa TIIE a 28 días más 1.50 puntos porcentuales.

Durante el cuarto trimestre de 2015, se dispuso de $395.9 millones de línea de crédito a largo plazo con Banco Mercantil del Norte, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo financiero Banorte (Banorte) a una tasa TIIE a 91 días más 1.25 puntos porcentuales.

Debido a lo anterior para mantener una estabilidad en las tasas, FibraHotel contrató instrumentos financieros de cobertura de tasa de interés respecto a las disposiciones de la línea de crédito de BBVA Bancomer de acuerdo a los siguientes supuestos:

- Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.- Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 5.0%.- Si la TIIE se encuentra arriba del 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE contra un nivel de tasa TIIE menos una

bonificación del 4.0%.

b. Acuerdo de construcción de desarrollos hoteleros

Con fecha 9 de julio de 2015, FibraHotel llegó a un acuerdo para adquirir al menos 6 ubicaciones dentro de los proyectos de usos mixtos de Grupo GICSA, para el desarrollo de hoteles del sector de negocios, con esta alianza FibraHotel espera obtener ubicaciones estratégicas para lograr posicionarse como lideres de la industria.

2. Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera nuevas y revisadas

a. Modificaciones a las Normas Internacionales de Información Financiera (“IFRSs” o “IAS” por sus siglas en inglés) y nuevas interpretaciones que son obligatorias a partir de 2015

En el año en curso, FibraHotel aplicó una serie de IFRSs nuevas y modificadas, emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (“IASB”) las cuales son obligatorias y entran en vigor a partir de los ejercicios que inicien en o después del 1 de enero de 2015.

Mejoras Anuales a las IFRS Ciclo 2010 – 2012 y 2011 - 2013

FibraHotel ha aplicado las modificaciones a las IFRS incluidas en las Mejoras Anuales a las IFRS ciclo 2010 a 2012 y 2011 - 2013 por primera vez en este año. Una de las mejoras anuales requiere que las entidades revelen juicios hechos por la Administración en la aplicación de los criterios de agregación establecidas en el párrafo 12 de la IFRS 8 Segmentos de Operación.

La aplicación de las modificaciones no ha tenido ningún impacto en las revelaciones o importes reconocidos en los estados financieros consolidados de FibraHotel.

b. IFRS nuevas y revisadas emitidas no vigentes a la fecha

FibraHotel no ha aplicado las siguientes IFRS nuevas y revisadas que han sido emitidas pero que aún no han entrado en vigencia:

IFRS 9 Instrumentos Financieros2

IFRS 15 Ingresos de Contratos con Clientes2

IFRS 16 Arrendamientos3 Modificaciones a la IAS 16 y la IAS 38 Aclaración de los Métodos Aceptables de Depreciación y Amortización1

Modificaciones a las IFRS Mejoras anuales a las IFRS Ciclo 2012-20141

1 Efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de permitiéndose la aplicación temprana.2 Efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2018, permitiéndose la aplicación temprana.3 Efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2019, permitiéndose la aplicación anticipada.

FibraHotel iniciará en 2016 la evaluación de los efectos en sus estados financieros consolidados por la adopción de estas IFRS nuevas y revisadas.

55

FibraHotel

3. Principales políticas contables

a. Declaración de cumplimiento

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados de acuerdo con las IFRSs emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

b. Bases de medición

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados sobre la base de costo histórico, excepto por las propiedades, mobiliario y equipo de hotel y propiedades en desarrollo que se valúan a su valor razonable a la fecha de aportación y adquisición, como se explica a mayor detalle en las políticas contables incluidas más adelante.

i. Costo histórico

El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios.

ii. Valor razonable

El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a la fecha de valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando directamente otra técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la FibraHotel tiene en cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del mercado tomarían esas características al momento de fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de medición. El valor razonable para propósitos de medición y/o revelación de estos estados financieros consolidados se determina de forma tal, a excepción de las transacciones con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la IFRS 2, las operaciones de arrendamiento que están dentro del alcance de la IAS 17, y las valuaciones que tienen algunas similitudes con valor razonable, pero no es un valor razonable, tales como el valor neto de realización de la IAS 2 o el valor en uso de la IAS 36.

Además, para efectos de información financiera, las mediciones de valor razonable se clasifican en Nivel 1, 2 ó 3 con base en el grado en que son observables los datos de entrada en las mediciones y su importancia en la determinación del valor razonable en su totalidad, las cuales se describen de la siguiente manera:

• Nivel 1 Se consideran precios de cotización en un mercado activo para activos o pasivos idénticos que la entidad puede obtener a la fecha de la valuación;

• Nivel 2 Datos de entrada observables distintos de los precios de cotización del Nivel 1, sea directa o indirectamente,

• Nivel 3 Considera datos de entrada no observables.

c. Bases de consolidación

Los estados financieros consolidados incluyen los estados financieros de FibraHotel y el de su subsidiaria en la que tiene control. El control se obtiene cuando FibraHotel:

• Tiene poder sobre la inversión• Está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables derivados de su participación con dicha entidad, y• Tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la entidad en la que invierte

FibraHotel reevalúa si tiene o no el control en una entidad, si los hechos y circunstancias indican que hay cambios a uno o más de los tres elementos de control que se listaron anteriormente.

La subsidiaria se consolida desde la fecha en que su control se transfiere a FibraHotel, y se deja de consolidar desde la fecha en la que se pierde el control.

Cuando es necesario, se realizan ajustes a los estados financieros de la subsidiaria para alinear sus políticas contables de conformidad con las políticas contables de FibraHotel.

Todos los saldos y operaciones entre la subsidiaria y FibraHotel se han eliminado en la consolidación.

Entidad

Participación 2015, 2014 y

2013 Actividad

Fibra Hotelera, S. C. 99.99%

Prestación de servicios de asesoría y consultoría técnica, jurídica, fiscal, comercial y administrativa relacionados con la compra-venta, administración, arrendamiento y subarrendamiento de toda clase de terrenos, casas, edificios, bodegas, hoteles, plazas y locales comerciales y oficinas.

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FibraHotel reevaluó si controla las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y operación mencionadas en la Nota 1 y concluyó que de acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel tiene la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y (ii) exposición (derechos) o rendimientos variables, los accionistas de las entidades de nóminas no han realizado distribuciones, ya que no es el objeto de la entidad, el honorarios por la prestación de servicios administrativos es del 5% y se encuentra a valor razonable. Dicho honorario no es modificado para beneficio de FibraHotel. El honorario cubre los gastos efectuados por las entidades de nóminas para el desempeño de sus operaciones y es suficiente, por lo que las entidades de nóminas no son perdedoras, los activos de las entidades de nóminas son de una naturaleza tal que no pueden utilizarse en combinación con FibraHotel para el desempeño de su operación.

Los operadores y administradores actúan como agentes de FibraHotel en la toma de decisiones en las actividades relevantes; sin embargo no se considera FibraHotel como inversionista debido a que las entidades de nóminas actúan de manera independiente y FibraHotel no tiene exposición a los rendimientos variables.

Al ser FibraHotel obligada a liquidar al prestador de servicios las percepciones económicas del personal, más un 5% no deberá de reconocer las prestaciones correspondientes al retiro y los beneficios a empleados.

Los saldos y transacciones intercompañías han sido eliminados.

d. Combinación de negocios

Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La contraprestación transferida en una combinación de negocios se mide a valor razonable. El cual se calcula como la suma de los valores razonables de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones de capital emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de adquisición. Los costos relacionados con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de resultados conforme se incurren.

A la fecha de adquisición, los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se reconocen a valor razonable.

El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia accionaria previa del adquirente en la empresa adquirida (si hubiere) sobre el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después de una revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición excede la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente en el estado de resultados como una ganancia por compra a precio de ganga.

e. Instrumentos financieros

Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando FibraHotel se convierte en una parte de las disposiciones contractuales de los instrumentos.

Los activos y pasivos financieros se valúan inicialmente a su valor razonable. Los costos de la transacción que son directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos financieros (distintos de los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se suman o reducen del valor razonable de los activos o pasivos financieros, en su caso, en el reconocimiento inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos y pasivos financieros a su valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados.

f. Activos financieros

Los activos financieros se clasifican en las siguientes categorías: activos financieros ‘a valor razonable con cambios a través de resultados’ (“FVTPL”, por sus siglas en inglés), inversiones ‘conservadas al vencimiento’, activos financieros ‘disponibles para su venta’ (“AFS”, por sus siglas en inglés) y ‘préstamos y cuentas por cobrar’. La clasificación depende de la naturaleza y propósito de los activos financieros y se determina al momento del reconocimiento inicial. Todas las compras o ventas de activos financieros realizadas de forma habitual se reconocen y eliminan con base en a la fecha de negociación. Las compras o ventas realizadas de forma habitual son aquellas compras o ventas de activos financieros que requieren la entrega de los activos dentro del marco de tiempo establecido por norma o costumbre en dicho mercado.

Préstamos y cuentas por cobrar

Las cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar con pagos fijos o determinables que no cotizan en un mercado activo se clasifican como préstamos y cuentas por cobrar. Los préstamos y cuentas por cobrar se valúan al costo amortizado usando el método de interés efectivo, menos cualquier deterioro.

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Deterioro de activos financieros

Los activos financieros distintos a los activos financieros a valor razonable con cambios a través de resultados, se sujetan a pruebas para efectos de deterioro al final de cada periodo sobre el cual se informa. Se considera que los activos financieros están deteriorados, cuando existe evidencia objetiva que, como consecuencia de uno o más eventos que hayan ocurrido después del reconocimiento inicial del activo financiero, los flujos de efectivo futuros de la inversión han sido afectados.

Para los instrumentos de capital cotizados y no cotizados en un mercado activo clasificados como disponibles para su venta, un descenso significativo o prolongado del valor razonable de los valores por debajo de su costo, se considera evidencia objetiva de deterioro.

Para todos los demás activos financieros, la evidencia objetiva de deterioro podría incluir:

• Dificultades financieras significativas del emisor o contraparte;• Incumplimiento en el pago de los intereses o el principal;• Es probable que el prestatario entre en quiebra o en una reorganización financiera; o• La desaparición de un mercado activo para el activo financiero debido a dificultades financieras.

Baja de activos financieros

FibraHotel deja de reconocer un activo financiero únicamente cuando expiran los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero o cuando se transfieren de manera sustancial los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo financiero. Si FibraHotel no transfiere ni retiene substancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad y continúa reteniendo el control del activo transferido, FibraHotel reconocerá su participación en el activo y la obligación asociada por los montos que tendría que pagar. Si FibraHotel retiene substancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de un activo financiero transferido, FibraHotel continúa reconociendo el activo financiero y también reconoce un préstamo colateral por los recursos recibidos.

En la baja de un activo financiero en su totalidad, la diferencia entre el valor en libros del activo y la suma de la contraprestación recibida y por recibir y la ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales y resultados acumulados se reconocen en resultados.

En la baja de un activo financiero que no sea en su totalidad (por ejemplo, cuando FibraHotel retiene una opción para recomprar parte de un activo transferido), FibraHotel distribuye el importe en libros previo del activo financiero entre la parte que continúa reconociendo en virtud de su involucramiento continuo, y la parte que ya no reconoce sobre la base de los valores razonables relativos de dichas partes en la fecha de la transferencia. La diferencia entre el importe en libros imputable a la parte que ya no se reconoce y la suma de la contraprestación recibida por la parte no reconocida y cualquier ganancia o pérdida acumulada que le sea asignada que haya sido reconocida en otros resultados integrales se reconoce en el resultado del ejercicio. La ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales se distribuirá entre la parte que continúa reconociéndose y la parte que ya no se reconocen sobre la base de los valores razonables relativos de dichas partes.

g. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de cheques e inversiones a corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se evalúan a su valor razonable. FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento original de tres meses o menos. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores gubernamentales en la que los recursos se pagan al vencimiento.

El efectivo restringido consiste en efectivo corresponde al fondo para inversión en bienes inmuebles cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición y al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital.

h. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se registran inicialmente al costo de adquisición. Los terrenos y edificios relacionados a los hoteles existentes a la fecha de la Oferta Pública (“OPI”) de los CBFIs fueron reconocidos a su valor razonable como lo permiten las opciones de transición establecidas en IFRS 1. Los saldos que provienen de adquisiciones realizadas después de esa fecha se registran a su valor de adquisición.

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro.

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Las propiedades que están en proceso de construcción para fines de explotación, suministro o administración, se registran al costo menos cualquier pérdida por deterioro reconocida. El costo incluye honorarios profesionales y, en el caso de activos calificables, los costos por préstamos capitalizados conforme a la política contable de FibraHotel. Dichas propiedades se clasifican a las categorías apropiadas de propiedad, planta y equipo cuando estén completas para su uso planeado. La depreciación de estos activos, al igual que en otras propiedades, se inicia cuando los activos están listos para su uso planeado.

La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los activos netos de su valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más apropiado y consistente con respecto de los métodos utilizados por las compañías más representativas del sector. Basado en estudios técnicos FibraHotel concluyó que tanto sus edificios como sus diferentes componentes tienen vidas útiles diferentes y serán sujetos a reemplazo en períodos diferentes, desde 15 años en el caso de ciertas áreas comunes hasta 55 años para las estructuras metálicas del edificio. El valor residual es del 24% en el caso de los edificios, los demás activos no tienen valores residuales significativos, según lo determinado por valuadores independientes.

La vida útil estimada, el valor residual y el método de depreciación se revisan al final de cada año, y el efecto de cualquier cambio en la estimación registrada se reconoce sobre una base prospectiva.

Las tasas de depreciación de los edificios, mobiliario y equipo al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 son:

%

Edificio acabados 10Edificio mejoras 10Edificio instalaciones 7Edificio obra civil 1Mobiliario y equipo 10

La ganancia o pérdida que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y equipo de hotel, se calcula como la diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en libros del activo, y se reconoce en los resultados.

i. Deterioro del valor de los activos tangibles

Al final de cada periodo sobre el cual se informa, FibraHotel revisa los valores en libros de sus activos tangibles a fin de determinar si existe un indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por deterioro. Si existe algún indicio, se calcula el monto recuperable del activo a fin de determinar el alcance de la pérdida por deterioro (de haber alguna). Cuando no es posible estimar el monto recuperable de un activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece dicho activo. Cuando se puede identificar una base razonable y consistente de distribución, los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales, o de lo contrario, se asignan al grupo más pequeño de unidades generadoras de efectivo para los cuales se puede identificar una base de distribución razonable y consistente.

El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor de uso. Al evaluar el valor de uso, los flujos de efectivo futuros estimados se descuentan a su valor presente utilizando una tasa de descuento antes de impuestos que refleje la evaluación actual del mercado respecto al valor del dinero en el tiempo y los riesgos específicos del activo para el cual no se han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros. Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor que su valor en libros, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su monto recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen inmediatamente en resultados.

Cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se incrementa al valor estimado revisado de su monto recuperable, de tal manera que el valor en libros ajustado no exceda el valor en libros que se habría determinado si no se hubiera reconocido una pérdida por deterioro para dicho activo (o unidad generadora de efectivo) en años anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce inmediatamente en resultados.

j. Impuestos a la utilidad

Como se menciona en la Nota 1, FibraHotel califica y pretende mantener la calificación como FIBRA para fines del Impuesto Sobre la Renta (“ISR”), y, por lo tanto, no reconoce provisión por impuestos a la utilidad, excepto por su subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., que está sujeta al ISR. Ver Nota 11.

k. Provisiones

Las provisiones se reconocen cuando FibraHotel tiene una obligación presente (legal o implícita) como resultado de un evento pasado, es probable que FibraHotel sea requerida para liquidar la obligación y se puede estimar fiablemente que se consignará el importe de la obligación.

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El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para liquidar la obligación presente, al final del periodo sobre el que se informa, teniendo en cuenta los riesgos y las incertidumbres que rodean a la obligación. Cuando se valúa una provisión usando los flujos de efectivo estimados para liquidar la obligación presente, su valor en libros representa el valor presente de dichos flujos de efectivo (cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es material).

l. Arrendamientos

Los arrendamientos se clasifican como financieros cuando los términos del arrendamiento transfieren sustancialmente a los arrendatarios todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad. Todos los demás arrendamientos se clasifican como operativos.

- FibraHotel como arrendador

El ingreso por rentas bajo arrendamientos operativos se reconoce empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento. Los costos directos iniciales incurridos al negociar y acordar un arrendamiento operativo se adicionan al valor en libros del activo arrendado, y se reconocen empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento.

m. Moneda extranjera

Las transacciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran en los resultados.

n. Pasivos financieros e instrumentos de patrimonio

Clasificación como deuda o patrimonio

Los instrumentos de deuda y/o patrimonio se clasifican como pasivos financieros o como patrimonio de conformidad con la sustancia del acuerdo contractual.

Instrumentos de patrimonio

Un instrumento de patrimonio consiste en cualquier contrato que evidencie un interés residual en los activos de FibraHotel luego de deducir todos sus pasivos. Los instrumentos de patrimonio emitidos por FibraHotel se reconocen por los recursos recibidos, neto de los costos directos de emisión.

Pasivos financieros

Los pasivos financieros se clasifican como pasivos financieros a valor razonable con cambios a través de resultados o como otros pasivos financieros.

Otros pasivos financieros

Otros pasivos financieros, (incluyendo los préstamos y cuentas por pagar), se valúan subsecuentemente al costo amortizado usando el método de tasa de interés efectiva.

Baja de pasivos financieros

FibraHotel da de baja los pasivos financieros si, y solo si, las obligaciones de FibraHotel se cumplen, cancelan o han expirado. La diferencia entre el valor en libros del pasivo financiero dado de baja y la contraprestación pagada y por pagar se reconoce en resultados.

o. Instrumentos financieros derivados

FibraHotel utiliza instrumentos financieros para manejar su exposición a los riesgos de volatilidad en tasas de interés, incluyendo contratos de cap spread de tasa de interés. En la Nota 12 se incluye una explicación más detallada sobre los instrumentos financieros derivados.

Los derivados se reconocen inicialmente al valor razonable a la fecha en que se subscribe el contrato del derivado y posteriormente se revalúan a su valor razonable al final del periodo de reporte. La ganancia o pérdida resultante se reconoce en los resultados inmediatamente a menos que el derivado esté designado y sea efectivo como un instrumento de cobertura, en cuyo caso la oportunidad del reconocimiento en los resultados dependerá de la naturaleza de la relación de cobertura.

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p. Contabilidad de coberturas

FibraHotel designa ciertos instrumentos como de cobertura, los cuales incluyen derivados de coberturas de flujo de efectivo.

Al inicio de la cobertura, FibraHotel documenta la relación entre el instrumento de cobertura y la partida cubierta, así como los objetivos de la administración de riesgos y su estrategia de administración para emprender diversas transacciones de cobertura. Adicionalmente, al inicio de la cobertura y sobre una base continua, FibraHotel documenta si el instrumento de cobertura es altamente efectivo para compensar la exposición a los cambios en el valor razonable o los cambios en los flujos de efectivo de la partida cubierta.

La Nota 12 incluye detalles sobre el valor razonable de los instrumentos derivados usados para propósitos de cobertura.

q. Reconocimiento de ingresos

FibraHotel reconoce sus ingresos como sigue:

i. Los ingresos se obtienen por la operación de los hoteles, e incluyen las rentas por habitaciones, alimentos y bebidas y otros ingresos, los cuales se reconocen conforme se prestan dichos servicios hoteleros.

ii. La política de FibraHotel para el reconocimiento de ingresos por arrendamientos operativos se describe en la Nota 3.l.

r. Clasificación de costos y gastos

Los costos y gastos presentados en el estado consolidado de utilidad integral fueron clasificados de manera combinada por su naturaleza y función.

s. Estado de flujos de efectivo

FibraHotel presenta sus estados de flujos de efectivo utilizando el método indirecto. Los intereses recibidos se clasifican como flujos de efectivo de inversión.

t. Utilidad neta por CBFIs

Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en circulación durante el período. La utilidad neta por CBFIs con derechos económicos se determina al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 restando al total de 499,401,766 CBFIs en circulación, los 5,128,205 CBFIs de 2015 y 2014, y 6,666,666 CBFIs del 2013, correspondientes al Portafolio de aportación en desarrollo que tendrán derechos económicos hasta que los hoteles sean terminados y abiertos al público (ver Nota 14).

4. Juicios contables críticos y fuentes clave para la estimación de incertidumbres

En la aplicación de las políticas contables de FibraHotel, las cuales se describen en la Nota 3, la Administración debe hacer juicios, estimaciones y supuestos sobre los valores en libros de los activos y pasivos de los estados financieros consolidados. Las estimaciones y supuestos relativos se basan en la experiencia y otros factores que se consideran pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de estas estimaciones.

Las estimaciones y supuestos se revisan sobre una base regular. Las modificaciones a las estimaciones contables se reconocen en el periodo en que se realiza la modificación y periodos futuros si la modificación afecta tanto al periodo actual como a periodos subsecuentes.

a. Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

Combinaciones de negocios

La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de un hotel, o un portafolio de hoteles, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. En particular al evaluar en qué medida adquiere los procesos necesarios para que los activos generen beneficios.

Esta determinación puede tener un impacto significativo en la forma de contabilizar los activos y pasivos adquiridos, tanto al inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en estos estados financieros se contabilizaron como combinaciones de negocios. Aquellas realizadas sobre hoteles que no representaban control común fueron clasificadas como combinaciones de negocios.

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Clasificación de un hotel (propiedad de inversión/activo)

Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una propiedad de inversión genera flujos de efectivo independientemente de otros activos poseídos por FibraHotel. Esto distingue a las inversiones inmobiliarias de la propiedad ocupada por el propietario.

Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del hotel mediante la celebración de contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados a los huéspedes son significativos. Un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada, en lugar de una propiedad de inversión.

Puede ser difícil determinar si los servicios prestados son lo suficientemente significativos para que una propiedad no califique como propiedad de inversión. Por ejemplo, que el dueño de un hotel transfiera algunas veces ciertas responsabilidades a terceras en virtud de un contrato de operación. La posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo o el dueño podría simplemente haber subcontratado funciones del día a día pero conservando una exposición significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

La Administración usa su juicio profesional para determinar la clasificación de los hoteles aportados y adquiridos como propiedad, mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es utilizado en el curso normal de los negocios, y por lo tanto, no es propiedad de inversión.

Las transacciones que ocurrieron durante el período presentado en los estados financieros se contabilizaron como adquisición de negocio y se presentan en propiedad, mobiliario y equipo de hotel.

Clasificación de arrendamientos

Como se explica en la Nota 3l, los arrendamientos se clasifican en función de la medida en que los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del bien objeto del contrato recaen con FibraHotel o con el inquilino, dependiendo de la sustancia de la transacción, más que la forma de los contratos. FibraHotel ha determinado, basándose en una evaluación de los términos y condiciones de los acuerdos, que mantiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de estos bienes y, por lo tanto, los clasifica como arrendamientos operativos.

b. Fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones

Estimación de vidas útiles y residuales de los activos fijos

FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada periodo la vida útil y residual de los activos según su experiencia operativa y las características de los activos y su operación a la fecha de revisión. Su impacto está en el rubro de la depreciación acumulada, en el estado consolidado de posición financiera y en los gastos por depreciación del ejercicio.

Estimación para cuentas de cobro dudoso

FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha habido cambio significativo en la calidad crediticia y los importes aún se consideran recuperables. FibraHotel no mantiene ningún colateral u otras mejoras crediticias sobre esos saldos, ni tiene el derecho legal de compensarlos contra algún monto que adeude FibraHotel a la contraparte.

Mediciones de valor razonable y procesos de valuación

Algunos de los activos y pasivos de FibraHotel se miden a su valor razonable en los estados financieros consolidados.

Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado observables en la medida en que estén disponibles. Cuando los datos de entrada del nivel 1 no están disponibles, FibraHotel contratará un valuador calificado independiente para llevar a cabo la valuación. El Administrador trabaja de manera conjunta con el valuador calificado independiente para establecer las técnicas de valuación y los datos de entrada apropiados para el modelo.

La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la determinación del valor razonable de los distintos activos y pasivos se describen en las Nota 12.

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5. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

2015 2014 2013

Efectivo y bancos $ 170,843 $ 123,721 $ 88,885Equivalentes de efectivo - - 40,553Efectivo restringido:

Fondo para inversión en bienes inmuebles (i) 168,445 1,926,518 4,638,650Fondo de reserva para gastos de capital (ii) 37,537 41,666 19,705

$ 376,825 $ 2,091,905 $ 4,787,793

Efectivo restringido

(i) Consiste en un fondo para la adquisición de los bienes inmuebles y para la inversión en el portafolio de desarrollo. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en valores gubernamentales.

(ii) Consiste en el efectivo correspondiente al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital. En el fondo se depositan el 5% de los ingresos de operación. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en valores gubernamentales.

6. Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar

2015 2014 2013

Clientes $ 101,639 $ 111,862 $ 57,848Agencias de viaje 49,310 42,575 30,567Tarjetas de crédito 13,305 6,363 6,244Otras 38,545 2,927 2,582

202,799 163,727 97,241

Rentas por cobrar a:Hoteles y Villas Posadas, S. A. de C. V. 5,113 5,447 4,676Inmobiliaria CR Juárez, S. A. de C. V. - - 1,501Posadas de Latinoamérica, S. A.

de C. V. - - 1,289Otras - - 1,689

5,113 5,447 9,155

$ 207,912 $ 169,174 $ 106,396

a. Cuentas por cobrar a clientes

Las cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar con pagos fijos o determinables, que no se negocian en un mercado activo, se clasifican como documentos y cuentas por cobrar. Los ingresos por intereses se reconocen aplicando la tasa de interés efectiva, excepto por las cuentas por cobrar a corto plazo en caso de que el reconocimiento de intereses sea poco importante.

Antigüedad de las cuentas por cobrar

Actualmente Fibrahotel mantiene niveles de cobranza mensual iguales a su periodo de facturación mensual; las prácticas comerciales y de negociación permiten a Fibrahotel mantener sus cuentas por cobrar con antigüedad de cobro menores a los 90 días. Las cuentas por cobrar que se encuentran en procedimientos judiciales son poco importantes para crear una estimación de incobrabilidad.

2015 2014 2013

60-90 días $ 9,871 $ 10,086 $ 4,601Más de 90-120 días 28,136 21,241 13,460

Total $ 38,007 $ 31,327 $ 18,061

Antigüedad promedio (días) 78 40 38

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7. Propiedades, mobiliario y equipo de hotel

2015 2014 2013

Terrenos $ 1,252,162 $ 1,176,161 $ 827,570Edificios 5,701,739 5,015,764 3,532,018Mobiliario y equipo de operación del hotel 1,078,859 816,586 498,326

8,032,760 7,008,511 4,857,914

Depreciación acumulada (497,099) (283,437) (123,308)

$ 7,535,661 $ 6,725,074 $ 4,734,606

Costo Terrenos Edificios

Mobiliario y equipo de

hotel Total

Saldos al 1 de enero de 2013 $ 372,043 $ 1,547,458 $ 105,215 $ 2,024,716Adquisiciones:

Portafolio de Aportación 24,041 151,553 24,405 199,999Portafolio de Adquisición 431,486 1,833,007 372,685 2,637,178

Bajas - - (3,979) (3,979)

Saldos al 31 de diciembre de 2013 827,570 3,532,018 498,326 4,857,914Adquisiciones:

Portafolio de Aportación 28,462 96,538 - 125,000Portafolio de Adquisición 320,129 1,387,208 318,260 2,025,597

Bajas - - (2,801) (2,801)

Saldos al 31 de diciembre de 2014 1,176,161 5,015,764 816,586 7,008,511Adquisiciones:

Portafolio de Adquisición 76,001 685,975 262,273 1,024,249Bajas - - (4,405) (4,405)

Saldos al 31 de diciembre de 2015 $ 1,252,162 $ 5,701,739 $ 1,078,859 $ 8,032,760

Depreciación acumulada EdificiosMobiliario y equipo

de hotel Total

Saldos al 1 de enero de 2013 $ 6,424 $ 822 $ 7,246Gasto por depreciación 59,434 60,607 120,041Bajas - (3,979) (3,979)

Saldos al 31 de diciembre de 2013 65,858 57,450 123,308Gasto por depreciación 84,110 78,820 162,930Bajas - (2,801) (2,801)

Saldos al 31 de diciembre de 2014 149,968 133,469 283,437Gasto por depreciación 108,550 105,232 213,782Bajas - (120) (120)

Saldos al 31 de diciembre de 2015 $ 258,518 $ 238,581 $ 497,099

Algunos inmuebles de FibraHotel están otorgados en garantía de las líneas de crédito descritas en la Nota 10, cuyo valor en libros aproximado es de $1,121 millones.

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8. Propiedades en desarrollo

2015 2014 2013

Proyecto Mixto Trébol Monterrey $ 640,390 $ 292,303 $ 59,500Proyecto Pabellón M 372,604 - - Torre Américas 1500 Guadalajara AC 243,517 136,337 - Proyecto AC Antea 190,039 28,833 - Proyectos GICSA 186,306 - - Proyecto Juriquilla 120,718 21,956 - Proyecto Cencali 103,010 21,761 - Proyecto Toreo 94,872 94,872 94,872Proyecto Vía Vallejo 69,527 35,577 34,000Proyecto Fairfield Inn Cuautitlán 57,174 - - Proyecto One Durango 53,639 - - Proyecto Viaductown 50,378 - - Proyecto Fiesta Inn Los Mochis 39,672 10,114 - Proyecto Lofts Veracruz 34,397 - - Proyecto Fairfield Inn Nogales 22,065 - - Proyecto Hotel Toluca 8,228 8,200 8,200Proyecto Ciudad del Carmen - 17,407 5,000Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen - 47,927 - Proyecto Fairfield Inn Saltillo - 27,794 - Proyecto Puebla Estancia Prolongada - - 28,462Otros 24,153 30,490 20,840

$ 2,310,689 $ 773,571 $ 250,874

Como resultado de la oferta pública del 30 de noviembre de 2012 Grupo GDI realizó una aportación de 4 hoteles recibiendo 9,697,897 de CBFIs, equivalentes a $179,411, como resultado de las negociaciones Grupo GDI se obligó a realizar la construcción de estos hoteles hasta ser abiertos al público, momento en el cual los CBFIs obtendrían derechos económicos y FibraHotel pagaría la diferencia entre el valor de la aportación y el costo total de cada uno de los hoteles.

La liberación de estos CBFIs se realizó conforme a los siguiente: i) durante 2013, Grupo GDI terminó la construcción de los hoteles One Guadalajara Tapatío y Real Inn Morelia, los cuales se encontraban en el Portafolio de desarrollo, FibraHotel pagó el remanente de la inversión y se liberaron 3,031,231 CBFIs; y ii) FibraHotel pagó el remanente del hotel Estancia prolongada Puebla ante la apertura en 21 de enero de 2014, la liberación de los CBFIs ascendió a 1,538,461. Al 31 de diciembre de 2015 existen 5,128,205 CBFIs sin derechos económicos.

9. Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados

2015 2014 2013

Proveedores $ 165,125 $ 139,921 $ 94,550Gastos acumulados 73,724 73,714 52,512Otras cuentas por pagar 78,087 20,245 10,098

$ 316,936 $ 233,880 $ 157,160

10. Deuda

a. Los préstamos se integran como sigue:

2015

En noviembre y diciembrede 2015, FibraHotel dispuso de una línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo con BBVA Bancomer a una tasa TIIE a 28 días más 1.50 puntos porcentuales $ 456,535

En diciembre de 2015, FibraHotel dispuso de una línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo con Banorte a una tasa TIIE a 91 días más 1.25 puntos porcentuales. 395,933

852,468

Menos - Porción circulante de la deuda a largo plazo (7,849)A largo plazo $ 844,619

65

FibraHotel

b. Vencimientos de los préstamos:

Año Vencimientos

2017 $ 82,7842018 84,4462019 86,1992020 88,040

Más de 5 años 503,150

$ 844,619

Para mantener una estabilidad en las tasas, FibraHotel contrató instrumentos financieros de cobertura de tasa de interés respecto a las disposiciones de la línea de crédito de BBVA Bancomer de acuerdo a los siguientes supuestos:

- Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.- Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 5.0%.- Si la TIIE se encuentra arriba del 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE contra un nivel de tasa TIIE menos una

bonificación del 4.0%.

Las prinicipales restricciones y obligaciones de hacer y no hacer en los contratos de deuda al 31 de diciembre son:

BBVA Bancomer

- Índice de liquidez no menor al 1.2x- Índice de apalancamiento no mayor a de 1.0x- Cobertura de deuda no inferior a 1.3x- Indicador de deuda neta vs EBITDA no mayor a 3.9x para 2015 y 3.5x en adelante- Establecer fondo de reserva equivalente a 2 amortizaciones de capital más intereses- Mantener un indicador de 1.5x el valor comercial de las garantías hipotecarias- Contratación de instrumentos derivados de cobertura de tasas- Iguala de pagos anticipados voluntarios a favor de otros créditos

Banorte

- Índice de apalancamiento menor o igual al 40%- Índice de cobertura de servicio de deuda mayor a 1.2x- Contratación de instrumentos derivados de cobertura de tasas- Garantías hipotecarias- Abstenerse de transmitir, liquidar o revertir más del 10% del patrimonio- Abstenerse de disponer de más del 10% de los activos

Al 31 de diciembre de 2015 las restricciones y obligaciones de hacer y no hacer fueron cumplidas.

11. Impuestos a la utilidad

A fin de cubrir los requisitos del régimen fiscal de FIBRA, en términos de lo previsto en el Oficio del SAT, conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR, FibraHotel debe distribuir anualmente por lo menos el 95% del Resultado Fiscal a los tenedores de los CBFIs de FibraHotel.

La subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., está sujeta al ISR, cuya tasa es del 30% y al IETU.

A partir de 2014 se abrogó el IETU, por lo tanto, hasta el 31 de diciembre de 2013 se causó este impuesto, tanto para los ingresos como las deducciones y ciertos créditos fiscales con base en flujos de efectivo de cada ejercicio. La tasa fue 17.5%.

Hasta el año 2013, el impuesto a la utilidad causado es el que resulta mayor entre el ISR y el IETU.

a. Impuestos a la utilidad reconocidos en los resultados al 31 de diciembre:

2015 2014 2013ISR:

Causado $ 2,944 $ 4,545 $ 4,150Diferido (60) (1,803) (2,072)

$ 2,884 $ 2,742 $ 2,078

b. Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, el único concepto que integra el impuesto sobre la renta diferido activo corresponde a gastos acumulados por $4,055, $3,995 y $2,193, respectivamente.

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EstadosFinancieros

12. Instrumentos financieros

Administración del riesgo de patrimonio

FibraHotel administra su patrimonio para asegurar que continuará como negocio en marcha, a la vez que busca maximizar el patrimonio de sus fideicomisarios y las distribuciones a través de la optimización del uso de deuda y patrimonio. La estrategia general de FibraHotel no ha sido modificada en comparación con 2014 y 2013.

El patrimonio de FibraHotel consiste principalmente en el patrimonio de los fideicomisarios. Los objetivos de la Administración de capital son manejar el patrimonio para asegurase que los fondos de operación se encuentren disponibles para mantener consistencia y sustentabilidad en las distribuciones a los fideicomisarios y fondear los gastos de capital requeridos, así como proveer los recursos necesarios para la adquisición y desarrollo de nuevas propiedades.

FibraHotel puede adquirir hoteles sujetos a hipotecas financieras existentes u otros adeudos, y podrán incurrir nueva deuda o refinanciar deuda cuando adquieran hoteles sujetos al cumplimiento con las políticas de apalancamiento, o en ciertas circunstancias, podrían estar obligados a pagar distribuciones superiores al efectivo disponible para distribución y de ser necesario se utilizarán los recursos de futuras ofertas de deuda y capital, enajenación de activos u obtención de créditos para efectuar algunas distribuciones. El servicio de la deuda de dicho financiamiento o adeudo tendrá prioridad sobre cualesquier distribuciones con relación a los CBFIs.

- Índice de endeudamiento

El índice de endeudamiento del periodo sobre el que se informa es el siguiente:

2015

Deuda (i) $ 854,484

Activos totales $ 10,745,919

Índice de deuda neta a capital contable 8%

(i) La deuda se define como préstamos a largo y corto plazo más intereses (excluyendo los derivados), como se describe en las Nota 10.

Cabe mencionar que el contrato de fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%, sin embargo la nueva regulación aplicable a las FIBRAS indica que no puede ser mayor al 50%

- Índice de cobertura de deuda

Al 31 de diciembre de 2015, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FribraHotel es de 1.3x. Los compromisos corresponden a:

• Servicio de la deuda de $200 millones (no auditado)• Estimado de gastos de capital de $216 millones (no auditado)• Estimado de gastos de desarrollos no discrecionales de $1,276 millones (no auditado)

Categorías de instrumentos financieros

2015 2014 2013Activos financieros:

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido $ 376,825 $ 2,091,905 $ 4,787,793

Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar $ 207,912 $ 169,174 $ 106,396

Cuentas por cobrar a partes relacionadas $ 3,190 $ 3,190 $ 2,816Instrumentos financieros derivados $ 11,441 $ - $ -

Pasivos financieros:Costo amortizado $ 1,083,601 $ 227,748 $ 104,648

Objetivos de la administración del riesgo financiero

El objetivo de la administración del riesgo financiero, es satisfacer las expectativas financieras, resultados de operaciones y flujos de efectivo que mejoren la situación financiera de FibraHotel, también para asegurar la capacidad de realizar distribuciones a los tenedores de CBFIs y para satisfacer cualquier futura obligación de deuda.

67

FibraHotel

La función del Comité Técnico de FibraHotel es asesorar e instruir al fiduciario en relación con la venta o cancelación de los CBFIs, analizar y aprobar las posibles inversiones, enajenaciones y adquisiciones, prestar servicios empresariales, coordinar el acceso a los mercados financieros nacionales, monitorear y gestionar los riesgos financieros relacionados con las operaciones de FibraHotel a través de informes internos de riesgo que analizan las exposiciones por grado y magnitud de los riesgos. Estos riesgos incluyen el riesgo de mercado (incluyendo riesgo de cambio y riesgo de tasa de interés), riesgo de crédito y riesgo de liquidez.

Riesgo de mercado

Las actividades de FibraHotel lo exponen principalmente a riesgos financieros de cambios en tasas de interés. FibraHotel subscribe una variedad de instrumentos financieros derivados para manejar su exposición al riesgo cambiario y en tasas de interés, incluyen Cap Spread de las tasas de interés para mitigar el riesgo del aumento de las tasas de interés.

Las exposiciones al riesgo del mercado se valúan usando el Valor en riesgo (VaR) complementado con un análisis de sensibilidad.No han habido cambios en la exposición de FibraHotel a los riesgos del mercado o la forma como se administran y valúan estos riesgos.

Administración del riesgo cambiario

FibraHotel realiza transacciones denominadas en dólares estadounidenses (“dólar”), por lo tanto, está expuesto a fluctuaciones cambiarias entre el tipo de cambio del peso mexicano y el dólar.

a. La posición monetaria en moneda extranjera al 31 de diciembre es:

2015 2014 2013Miles de dólares:

Activos monetarios $ 1,473 $ 1750 $ 904Pasivos monetarios (234) (131) (250)

Posición larga 1,239 1,619 654

Equivalente en miles pesos $ 21,319 $ 23,856 $ 8,557

b. Los tipos de cambio, en pesos, vigentes a la fecha de los estados financieros consolidados y a la fecha de su emisión son como sigue:

31 de diciembre de 2015

31 de diciembre de 2014

31 de diciembre de 2013

29 de marzo de2016

Dólar $ 17.2065 $ 14.7348 $ 13.0843 $ 17.4610

- Análisis de sensibilidad de moneda extranjera

En la opinión de la Administración, no existe un riesgo cambiario real en función de que no existe deuda contratada en dólares.

Si el tipo de cambio tuviera un cambio de $1 peso por Dólar hacia arriba o hacia abajo y todas las otras variables fueran constantes, el resultado del año y el patrimonio de FibraHotel por el período terminado al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, tendría un decremento/incremento de aproximadamente $1,239, $1,619 y $654, respectivamente.

- Administración del riesgo de tasas de interés

FibraHotel se encuentra expuesta a riesgos en tasas de interés debido a que obtiene préstamos a tasas variables. Este riesgo es manejado por la FibraHotel manteniendo contratos cap spread de tasa de interés. Las actividades de cobertura se evalúan regularmente para que se alinien con las tasas de interés y el apetito de riesgo definido; asegurando que se apliquen las estrategias de cobertura más rentables.

- Análisis de sensibilidad para las tasas de interés

Los siguientes análisis de sensibilidad han sido determinados con base en la exposición a las tasas de interés tanto para los instrumentos derivados como para los no derivados al final del periodo sobre el que se informa. Para los pasivos a tasa variable, se prepara un análisis suponiendo que el importe del pasivo vigente al final del periodo sobre el que se informa ha sido el pasivo vigente para todo el año. Al momento de informar internamente al personal clave de la Administración sobre el riesgo en las tasas de interés, se utiliza un incremento o decremento de 0.5 puntos, lo cual representa la evaluación de la Administración sobre el posible cambio razonable en las tasas de interés.

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EstadosFinancieros

La sensibilidad a las tasas de interés de FibraHotel ha disminuido durante el año en curso debido principalmente a la reducción en la variable de instrumentos de deuda y el aumento de los cap spread de tasas de interés para intercambiar deuda a tasa variable a fija.

Coberturas de tasas de interés

Contratos vigentes

Beneficio máximo

%Fecha de

celebraciónFecha de

vencimieto

Valor nocionalValor

razonable31 de

diciembre 2015

31 de diciembre de

2015

Cap Spread 4 18/nov/15 30/oct/20 $   180,000 $       4,423Cap Spread 4 16/dic/15 30/nov/20      153,400          3,890Cap Spread 4 1/dic/15 30/nov/20      123,333          3,128

$     11,441

- Administración del riesgo de crédito

El riesgo de crédito se refiere al riesgo de que una contraparte incumpla sus obligaciones contractuales que resulten en una pérdida financiera para Fibrahotel. Prácticamente todos los ingresos de Fibrahotel se derivan de los ingresos por prestación de servicios hoteleros. Como resultado de ello, su rendimiento depende de su capacidad para cobrar los servicios hoteleros a huéspedes y la capacidad de los huéspedes para hacer los pagos. Los ingresos y los fondos disponibles para su distribución se verían negativamente afectados si un número significativo de los huéspedes, o cualquiera de los arrendatarios principales no realiza los pagos de alquiler a su vencimiento o cerrara sus negocios o se declarara en quiebra.

Fibrahotel ha adoptado una política de solo negociar para los hoteles en arrendamiento con contrapartes solventes y obteniendo las suficientes garantías cuando es apropiado, lo que intenta mitigar el riesgo de pérdidas por faltas de pago.

El riesgo de crédito es generado por saldos de efectivo y equivalentes de efectivo, cuentas por cobrar, otras cuentas por cobrar e instrumentos financieros. La máxima exposición al riesgo de crédito es la que se muestra en el estado de posición financiera.

Administración de riesgo de liquidez

El riesgo de liquidez representa el riesgo de que FibraHotel se encuentre con dificultades para cumplir con sus obligaciones asociadas con pasivos financieros que se liquiden mediante la entrega de efectivo u otro activo financiero. La responsabilidad última de la administración del riesgo de liquidez se basa en FibraHotel, quien ha establecido un marco apropiado para la administración del riesgo de liquidez para la administración del financiamiento a corto, mediano y largo plazo, y los requerimientos de administración de la liquidez. FibraHotel administra el riesgo de liquidez manteniendo reservas adecuadas, vigilando los flujos de efectivo proyectados y reales de los ingresos, y conciliando los perfiles de vencimiento de los activos y pasivos financieros. El departamento de tesorería monitorea los vencimientos de los pasivos para programar los pagos respectivos.

La siguiente tabla detalla los vencimientos pendientes de FibraHotel, para sus pasivos financieros no derivados de acuerdo a los períodos de pago.

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FibraHotel

Tasa de interés

efectiva promedio

ponderada

Un añoEntre 1 y 3

añosmas de 3

añosTotal

Al 31 de diciembre de 2015Deuda 4.808% $ 7,849 $ 253,429 $ 591,190 $ 852,468Cuentas por pagar a proveedores y otras 238,982 - - 238,982

Total 246,831 253,429 591,190 1,091,450

Efectivo, equivalentes de efectivo e inversiones en valores 376,825 - - 376,825Cuentas por cobrar a clientes y otros 129,459 - - 129,459Cuentas por cobrar a partes relacionadas 3,190 - - 3,190

Total 509,474 - - 509,474

Neto $ 262,643 $ (253,429) $ (591,190) $ (581,976)

Al 31 de diciembre de 2014Cuentas por pagar a proveedores y otras $ 227,748 $ - $ - $ 227,748

Efectivo, equivalentes de efectivo e inversiones en valores 2,091,905 - - 2,091,905Cuentas por cobrar a clientes y otros 169,174 - - 169,174Cuentas por cobrar a partes relacionadas 3,190 - - 3,190

Total 2,264,269 - - 2,264,269

Neto $ 2,036,521 $ - $ - $ 2,036,521

Al 31 de diciembre de 2013Cuentas por pagar a proveedores y otras $ 104,648 $ - $ - $ 104,648

Efectivo, equivalentes de efectivo e inversiones en valores 4,787,793 - - 4,787,793Cuentas por cobrar a clientes y otros 106,396 - - 106,396Cuentas por cobrar a partes relacionadas 2,816 - - 2,816

Total 4,897,005 - - 4,897,005

Neto $ 4,792,357 $ - $ - $ 4,792,357

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EstadosFinancieros

Valor razonable de instrumentos financieros

Valor razonable de los instrumentos financieros registrados a costo amortizado

Los Valores en libros de las cuentas por cobrar, cuentas por pagar y otros activos y pasivos financieros (incluyendo cuentas por pagar/cobrar a partes relacionadas y pagos anticipados) son a corto plazo y, en algunos casos, devengan interés con tasas ligadas a indicadores de mercados. Por lo que, Fibrahotel considera que los valores en libros de los activos y pasivos financieros reconocidos al costo amortizado en los estados financieros, se aproxima a su valor razonable.

Valor razonable de los instrumentos financieros valuados al FVTPL sobre una base recurrente

Activos financieros

Valor razonable al

Jerarquía del valor

razonable

Técnicas de valuación e inputs clave

Input(s) sig-nificativos

no observa-bles

Relación del input no observable con el valor razonable

31/12/15 31/12/14 31/12/13

Inversiones en valor guberna-mentales $ 205,982 $ 1,968,184 $ 4,698,908 Nivel 1

Valor de mer-cado. El valor razonable de las inver-siones es medido con precios co-tizados (no ajustados) en mercados activos de instrumen-tos idénti-cos.

- -

Valor razonable de los terrenos y edificios

Los terrenos y edificios de Fibrahotel se registran a su valor razonable, que es su valor razonable a la fecha de adquisición, menos la depreciación acumulada y pérdidas por deterioro acumuladas. Las mediciones del valor razonable de los terrenos y edificios de fibrahotel al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 se determinaron en base al valor pagado.

El valor razonable de los terrenos y edificios se determinó con base en al el enfoque de ingresos. No ha habido ningún cambio en la técnica de valuación durante el año.

Los detalles de los terrenos y edificios de la FibraHotel y la información acerca de la jerarquía de valor razonable al 31 de diciembre se establece de la siguiente manera:

2015 2014 2013Nivel 2 valor

razonableTotal

Nivel 2 valor razonable

Total

Nivel 2 valor razonable

TotalHoteles Portafolio de Adquisición

que incluyen:– Terrenos $ 38,660 $ 320,129 $ 439,684– Edificios 129,483 1,269,354 1,772,279

$ 168,143 $ 1,589,483 $ 2,211,963

Técnicas de valuación y supuestos aplicados para propósitos de determinar el valor razonable

• El valor razonable de los activos y pasivos financieros con términos y condiciones estándar y negociados en los mercados líquidos activos se determinan con referencia a los precios cotizados en el mercado (incluyendo los pagarés

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FibraHotel

redimibles cotizados, las letras de cambio, obligaciones, bonos vitalicios y bonos gubernamentales).

• El valor razonable de los otros activos y pasivos financieros (sin incluir los descritos arriba) se determinan de conformidad con modelos de determinación de precios de aceptación general, que se basan en el análisis de flujos de efectivos descontados utilizando precios de transacciones actuales observables en el mercado y cotizaciones para instrumentos similares. En particular, el valor razonable de la deuda a largo plazo, que se calcula solo para efectos de la revelación anterior y no para el registro contable de la deuda, la cual se considera de Nivel de medición 3, como se describe abajo, fue determinado utilizando un modelo de flujos de efectivo descontados, utilizando estimaciones de tasas actuales de mercado basados en curvas observables de TIIE y un spread de crédito estimado utilizando créditos observables en entidades similares, el cual es ajustado según sea necesario.

Los instrumentos financieros que son medidos subsecuentemente a su reconocimiento inicial al valor razonable, son agrupados en 3 niveles, con base en el grado al que el valor razonable es observable:

• Nivel 1 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de los precios cotizados (no ajustados) en los mercados activos para activos o pasivos idénticos;

• Nivel 2 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de inputs distintos a los precios cotizados incluidos dentro del Nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, bien sea directamente (es decir como precios) o indirectamente (es decir que derivan de los precios); y

• Nivel 3 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de las técnicas de valuación que incluyen los inputs para los activos o pasivos, que no se basan en información observable del mercado (indicadores no observables).

13. Transacciones y saldos con partes relacionadas

a. Transacciones comerciales

Durante el año FibraHotel realizó las siguientes transacciones comerciales con partes relacionadas que no son miembros de FibraHotel:

2015 2014 2013Administradora Fibra Hotelera, S. A.

de C. V.:Honorarios de administración $ 103,669 $ 96,730 $ 82,168

Grupo A:Gasto:Servicios administrativos $ 41,465 $ 40,646 $ 23,917

El Grupo A se integra por Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. A. de C. V., Soluciones y Administración estrátegica, S. A. de C. V., Fibra Hotelera, S. C., Solución de Recursos Humanos, S. A. de C. V., Administradora GDI, S. A de C. V., Control y Desarrollo Administrativo, S. A. de C. V. FibraHotel paga un honorario por servicios administrativos correspondientes al importe de la percepción económica del personal e impuestos, más un 5% de margen de utilidad.

La operación antes mencionada, se encuentra documentada a través de contratos con vigencia de cinco años, renovables.

b. Los saldos por cobrar con partes relacionadas son:

2015 2014 2013

Controladora Cabi FHM $ 2,174 $ 2,174 $ 2,535

Alterturismo, S. de R. L. de C. V. 734 734 - Grupo Innovador Turístico y de

Servicios, S. de R. L. de C. V. 233 233 233

Grupo Empresarial Hermosillo 49 49 48

$ 3,190 $ 3,190 $ 2,816

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EstadosFinancieros

14. Patrimonio de los fideicomisarios

Aportaciones y contribuciones-

a. Las aportaciones de los fideicomisarios a valor nominal se integran como sigue:

Aportación de patrimonio inicial Emisión de CBFIs Total

$ 15 $ 10,009,645 $ 10,009,660

Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, FibraHotel aún no ha exhibido la totalidad de su patrimonio inicialmente aportado.

b. El patrimonio de FibraHotel está representado por la aportación inicial de $15, el Portafolio de Aportación, el Portafolio de Aportación en Desarrollo y el monto de los recursos provenientes de emisiones de CBFIs.

c. Con fecha 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo una oferta subsecuente de CBFIs en la Bolsa Mexicana de Valores (“BMV”) y en otros mercados internacionales. El monto de la oferta global ascendió a $4,877,725 ofreciendo 195,500,000 CBFIs, incluyendo sobreasignación, a un precio de $24.95. El Fideicomiso de Control de FibraHotel participó con la suscripción de 2,000,000 CBFIs.

Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 existen 499,401,766 CBFIs en circulación; respectivamente.

Distribuciones-

d. Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, el Comité Técnico de FibraHotel ha aprobado y pagado distribuciones de las cuentas de ingresos fiscales, a los titulares de los CBFIs de la siguiente manera:

Fecha de aprobación de distribuciones

Distribu-ción por

CBFI(Pesos)

Distribuciones de reembolso de

patrimonio

Distribuciones del resultado fiscal

Total distribucio-nes

19 de febrero de 2015 $ 0.2250 $ 111,216 $ - $ 111,21621 de abril de 2015 0.2074 85,452 17,052 102,50421 de junio de 2015 0.2204 63,014 45,926 108,940

20 de octubre de 2015 0.2153 75,552 30,877 106,429

Total a diciembre de 2015 $ 335,234 $ 93,855 $ 429,089

17 de febrero de 2014 $ 0.2134 $ 105,001 $ - $ 105,00129 de abril de 2014 0.2001 98,590 - 98,59022 de julio de 2014 0.2313 47,421 66,886 114,307

21 de octubre de 2014 0.2025 100,104 - 100,104

Total a diciembre de 2014 $ 351,116 $ 66,886 $ 418,002

Fecha de aprobación de distribuciones

Distribu-ción por

CBFI(Pesos)

Distribuciones de reembolso de

patrimonioDistribuciones del

resultado fiscal Total distribucio-

nes

21 de octubre de 2013 $ 0.2023 $ 83,445 $ 16,097 $ 99,54222 de julio de 2013 0.1512 41,248 33,166 74,41422 de abril de 2013 0.2005 36,952 22,038 58,990

22 de enero de 2013 0.0630 1,556 16,980 18,536

Total a diciembre de 2013 $ 163,201 $ 88,281 $ 251,482

La distribución por CBFIs es el resultado de dividir la utilidad antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA por sus siglas en inglés), menos la reserva de CAPEX y gastos extraordinarios, entre el número de CBFIs en circulación con derechos económicos. Al 31 de diciembre de 2015 y 2014 los CBFIs sin derechos económicos ascienden a 5,128,205 y 6,666,666 en 2013.

73

FibraHotel

15. Cobros mínimos en contratos de arrendamiento

El valor de los cobros mínimos de arrendamiento operativos, descritos por marca hotelera, son como sigue:

Año Fiesta Inn

Menos de un año $ 66,056,248

De uno a 5 años 264,224,990

$ 330,281,238

Los contratos de hoteles en arrendamiento reflejan términos que van de uno a cinco años.

Cabe mencionar, que el resumen antes mencionado no considera ningún ajuste en el tiempo a los importes de renta, a los cuales se tiene derecho contractualmente, y que en la mayoría de los casos corresponde al efecto de la inflación. Asimismo, tampoco se considera ninguna renta de carácter variable, ni tampoco períodos de renovación, sino únicamente los plazos forzosos para los inquilinos, de conformidad con el concepto antes mencionado de rentas futuras mínimas.

16. Información por segmentos de negocio

a. Segmentos de información financiera

La información por segmentos que se informaba externamente, era analizada sobre la base de los tipos de ingresos por arrendamiento de habitaciones, ingresos por alimentos y bebidas, gastos de operación por los diferentes tipos de marcas de hoteles que integran el portafolio de inversión de FibraHotel. Sin embargo, la información que se proporcionaba al funcionario que toma las decisiones operativas del Fideicomiso para propósitos de asignar los recursos y evaluar el rendimiento del segmento, se enfocaba de manera más específica en la categoría del cliente para cada tipo de portafolio. Las categorías principales de clientes para estos bienes son servicio proporcionado y marca. Los segmentos a informar de FibraHotel de acuerdo a la IFRS 8 son por lo tanto, son los siguientes:

Servicio selecto

Estos hoteles brindan ciertos servicios adicionales a los hoteles de servicio limitado, incluyendo la oferta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y servicio a cuarto 24 horas, salones para eventos sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación.

Servicio completoEstos hoteles cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales para más de 500 personas y servicios adicionales relacionados con hoteles de servicio completo: spas, servicio a cuartos en horario amplio, valet parking, concierge, botones y áreas públicas más extensas. Servicio limitadoLos hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio como su nombre lo indica de hotelería conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas, tampoco ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que esta clase de hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios y piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas.

Estancia prolongada

Los hoteles de este segmento se caracterizan por un formato de suite, en configuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi siempre con una cocina completa y un espacio de comedor y área de trabajo. Entre los servicios que brindan estos hoteles se encuentran áreas de lavado y secado de ropa por los huéspedes, áreas públicas para esparcimiento, sin restaurante, con la posibilidad de utilizar el de un hotel contiguo como es la estrategia.

b. Ingresos y resultados por segmento

Se presenta un análisis de los ingresos y resultados del Fideicomiso de las operaciones continuas por segmento a informar:

74

EstadosFinancieros

2015 Arrendamiento de habitaciones Alimentos y bebidas Arrendamiento de inmuebles

SegmentoNúmero de

propiedadesNúmero de cuartos Ingresos Gastos Ingresos Gastos Ingresos Gastos

Servicio limitado 17 2,121 $ 309,166 $ 65,309 $ - $ $ $ Servicio selecto 37 5,424 1,015,905 181,793 298,442 171,086 74,251 3,446Estancia prolongada 4 328 48,600 7,718 - - - - Servicio completo 4 634 167,649 33,886 69,083 44,192 1,142 -

Total 62 8,507 $ 1,541,320 $ 288,706 $ 367,525 $ 215,278 $ 75,393 $ 3,446

2014 Arrendamiento de habitaciones Alimentos y bebidas Arrendamiento de inmuebles

SegmentoNúmero de

propiedadesNúmero de cuartos Ingresos Gastos Ingresos Gastos Ingresos Gastos

Servicio limitado 14 1,704 $ 210,495 $ 43,245 $ - $ 1,641 $ 3,777 $ 1,495Servicio selecto 35 5,110 839,237 139,077 245,726 138,670 62,825 3,306Estancia prolongada 3 208 14,565 1,907 - - - - Servicio completo 4 634 97,728 14,358 43,936 24,355 2,195 -

Total 56 7,656 $ 1,162,025 $ 198,587 $ 289,662 $ 164,666 $ 68,797 $ 4,801

2013 Arrendamiento de habitaciones Alimentos y bebidas Arrendamiento de inmuebles

SegmentoNúmero de

propiedadesNúmero de cuartos Ingresos Gastos Ingresos Gastos Ingresos Gastos

Servicio limitado 10 1,259 $ 166,207 $ 34,184 $ - $ 1,511 $ 1,187 $ - Servicio selecto 28 4,135 592,288 96,220 164,869 109,305 69,614 3,533Servicio completo 1 153 - - - - 17,632 468

Total 39 5,547 $ 758,495 $ 130,404 $ 164,869 $ 110,816 $ 88,433 $ 4,001

c. Los principales activos y pasivos por segmento al 31 de diciembre son:

2015

Servicio limitado Servicio selectoEstancia

prolongada Servicio completoOtros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel – Neto $ 1,343,777 $ 5,030,418 $ 369,317 $ 791,306 $ 843 $ 7,535,661

Propiedades en desarrollo $ 253,596 $ 538,850 $ - $ 1,496,927 $ 21,316 $ 2,310,689

Deuda $ 172,187 $ 283,932 $ 362,414 $ 33,935 $ - $ 852,468

2014

Servicio limitado Servicio selectoEstancia

prolongada Servicio completoOtros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel – Neto $ 946,500 $ 5,130,743 $ 125,000 $ 522,218 $ 613 $ 6,725,074

Propiedades en desarrollo $ 57,950 $ 179,731 $ 47,927 $ 457,473 $ 30,490 $ 773,571

2013

Servicio limitado Servicio selectoEstancia

prolongada Servicio completoOtros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel – Neto $ 782,035 $ 3,774,662 $ - $ 177,574 $ 335 $ 4,734,606

Propiedades en desarrollo $ 8,200 $ 133,872 $ 28,462 $ 59,500 $ 20,840 $ 250,874

75

FibraHotel

2015 Arrendamiento de habitaciones Alimentos y bebidas Arrendamiento de inmuebles

SegmentoNúmero de

propiedadesNúmero de cuartos Ingresos Gastos Ingresos Gastos Ingresos Gastos

Servicio limitado 17 2,121 $ 309,166 $ 65,309 $ - $ $ $ Servicio selecto 37 5,424 1,015,905 181,793 298,442 171,086 74,251 3,446Estancia prolongada 4 328 48,600 7,718 - - - - Servicio completo 4 634 167,649 33,886 69,083 44,192 1,142 -

Total 62 8,507 $ 1,541,320 $ 288,706 $ 367,525 $ 215,278 $ 75,393 $ 3,446

2014 Arrendamiento de habitaciones Alimentos y bebidas Arrendamiento de inmuebles

SegmentoNúmero de

propiedadesNúmero de cuartos Ingresos Gastos Ingresos Gastos Ingresos Gastos

Servicio limitado 14 1,704 $ 210,495 $ 43,245 $ - $ 1,641 $ 3,777 $ 1,495Servicio selecto 35 5,110 839,237 139,077 245,726 138,670 62,825 3,306Estancia prolongada 3 208 14,565 1,907 - - - - Servicio completo 4 634 97,728 14,358 43,936 24,355 2,195 -

Total 56 7,656 $ 1,162,025 $ 198,587 $ 289,662 $ 164,666 $ 68,797 $ 4,801

2013 Arrendamiento de habitaciones Alimentos y bebidas Arrendamiento de inmuebles

SegmentoNúmero de

propiedadesNúmero de cuartos Ingresos Gastos Ingresos Gastos Ingresos Gastos

Servicio limitado 10 1,259 $ 166,207 $ 34,184 $ - $ 1,511 $ 1,187 $ - Servicio selecto 28 4,135 592,288 96,220 164,869 109,305 69,614 3,533Servicio completo 1 153 - - - - 17,632 468

Total 39 5,547 $ 758,495 $ 130,404 $ 164,869 $ 110,816 $ 88,433 $ 4,001

17. Compromisos y contingencias

Excepto por lo mencionado anteriormente, ni el Fiduciario ni sus activos están sujetos a cualquier tipo de acción legal, excepto las derivadas de sus operaciones y actividades rutinarias.

Como parte de las transacciones de constitución, FibraHotel adquirió y está comprometida en adquirir cien propiedades con los recursos de la OPI.

18. Hechos posteriores al periodo sobre el que se informa

Durante el primer trimestre de 2016, FibraHotel realizó cuatro disposiciones de su línea de crédito contratada con BBVA Bancomer hasta por un monto de $543.46 millones a una tasa de TIIE a 28 días más 1.50 puntos porcentuales, pagaderas en 2027.

Con fecha 5 de marzo, FibraHotel realizó el pago de una distribución por $118 millones equivalente a $0.238 pesos por CBFI.

19. Aprobación de la emisión de los estados financieros consolidados

Los estados financieros consolidados adjuntos fueron autorizados para su emisión el 29 de marzo de 2016, por el Lic. Edouard Boudrant, Director de Finanzas y el Lic. Eduardo López, Director General de FibraHotel, consecuentemente estos no reflejan los hechos ocurridos después de esa fecha, y están sujetos a la aprobación de la Asamblea General Ordinaria de Tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios la cual podrá modificar los estados financieros.

c. Los principales activos y pasivos por segmento al 31 de diciembre son:

2015

Servicio limitado Servicio selectoEstancia

prolongada Servicio completoOtros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel – Neto $ 1,343,777 $ 5,030,418 $ 369,317 $ 791,306 $ 843 $ 7,535,661

Propiedades en desarrollo $ 253,596 $ 538,850 $ - $ 1,496,927 $ 21,316 $ 2,310,689

Deuda $ 172,187 $ 283,932 $ 362,414 $ 33,935 $ - $ 852,468

2014

Servicio limitado Servicio selectoEstancia

prolongada Servicio completoOtros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel – Neto $ 946,500 $ 5,130,743 $ 125,000 $ 522,218 $ 613 $ 6,725,074

Propiedades en desarrollo $ 57,950 $ 179,731 $ 47,927 $ 457,473 $ 30,490 $ 773,571

2013

Servicio limitado Servicio selectoEstancia

prolongada Servicio completoOtros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel – Neto $ 782,035 $ 3,774,662 $ - $ 177,574 $ 335 $ 4,734,606

Propiedades en desarrollo $ 8,200 $ 133,872 $ 28,462 $ 59,500 $ 20,840 $ 250,874

Lat20 by Live Aqua Playa del Carmen

La Bolsa Mexicana hace constar el listado de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios denominados FIBRAS emitidos por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana,

S.A. de C.V., en su carácter de Fideicomitente.

Intermediarios Colocadores:

Asesor y Agente Estructurador de la Oferta:

Características de la Emisión:

Clave de Cotización:

Fecha de Listado en la BMV:

Monto Total de la Oferta Global Inicial:(con sobreasignación)

Monto Total de la Oferta en México:(con sobreasignación)

Monto Total de la Oferta Internacional: (con sobreasignación)

FIHO

30 de noviembre de 2012

$ 4,136,805,535.00

$ 2,685,163,334.00

$ 1,451,642,201.00

FIHO

Evercore Casa de Bolsa, S.A. de C.V

Evercore Partners México, S. de R.L.

Casa de Bolsa Banorte IXE, S.A. de C.V. Grupo Financiero Banorte

Casa de Bolsa BBVA Bancomer, S.A. de C.V. Grupo Financiero BBVA Bancomer

J.P. Morgan Casa de Bolsa, S.A. de C.V. J.P. Morgan Grupo Financiero

EMISORA:FibraHotel Torre Corporativo World PlazaAvenida Santa Fe # 481 Piso 7Colonia Cruz Manca, Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349, Ciudad de Méxicowww.fibrahotel.com www.twitter.com/FibraHotel www.linkedin.com/company/fibrahotel

ASESOR:Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.Torre Corporativo World PlazaAvenida Santa Fe # 481 Piso 7Colonia Cruz Manca, Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349, Ciudad de México

FIDUCIARIO:Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División FiduciariaBlvd. Manuel Ávila Camacho, #40 Piso 17, Torre Esmeralda I, Colonia Lomas de Chapultepec, Delegación Miguel Hidalgo, C.P. 11000, Ciudad de México

REPRESENTANTE COMÚN:CI Banco S.A., Institución de Banca MúltipleAv. Paseo de las Palmas núm. 215 Piso 2, Col. Lomas de Chapultepec, Delegación Miguel Hidalgo, Ciudad de México

AUDITOR EXTERNO:Deloitte – Galaz Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C.Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu LimitedPaseo de la Reforma #115, Piso 6Colonia Cuauthémoc, Delegación Cuauthémoc, C.P. 06500, Ciudad de México

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