INFORME AVALUO COMERCIAL MEMORIA EXPLICATIVA …

S0024034

R.N.A./ CC - 15-1355

ALBERTO VARELA ESCOBAR

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR

CALLE 8 No. 6E – 26. ED. BONAIRE. Cel. 3008037145

Email: [email protected] – Cúcuta.

INFORME AVALUO COMERCIAL

MEMORIA EXPLICATIVA

1. INFORMACION BASICA DEL PREDIO

1.1. DEPARTAMENTO : NORTE DE SANTANDER

1.2. MUNICIPIO : TOLEDO

1.3. CORREGIMIENTO : SAN BERNARDO DE BATA

1.4. PROPIETARIO : ANA BELLANIDA CARRILLO LOZADA

1.5. NUMERO CATASTRAL : 02-00-0001-0003-000

1.6. TITULO DE ADQUISICION : SENTENCIA DE DECLARACIÓN JUDICIAL

DE PERTENECIA – Fecha 04/12/2008

1.7. JUZGADO : SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE PAMPLONA

1.8. MATRICULA INMOBILIARIA : 272-2774

2. INFORMACION BASICA DEL PERITO

2.1. FECHA DE LA VISITA : 20 AL 27 DE JUNIO DE 2015.

2.2. FECHA DE INFORME : 20 DE NOVIEMBRE DE 2015.

2.3. PERITO AVALUADOR : ALBERTO VARELA ESCOBAR

2.4. PROFESION : INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

2.5. MATRICULA PROFESIONAL : MP. 2522217185 CND

2.6. REG. NAL AVALUADOR : R.N.A / CC -15-1355

2.7. LICENCIA AUX JUSTICIA : No. 0016-2011

3. INFORMACION PROCESO

3.1. REFERENCIA : ACCIÓN DE GRUPO

3.2. DEMANDANTE : GABRIEL PARADA CONTRERAS Y OTROS

3.3. DEMANDADOS : NACIÓN, DEPARTAMENTO NORTE DE SANTANDER, : ALCALDÍA DE TOLEDO, CORPONOR, ECOPETROL Y OTROS

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4. UBICACIÓN DEL PREDIO

De acuerdo a la distribución político administrativa de la ciudad, el predio se encuentra localizado en el

Barrio Bellavista, en la siguiente dirección: K 3 # 5 47/49. Este predio está sobre el costado izquierdo

de la vía que conduce a la ciudadela La Libertad.

a) Vías: El acceso vial al predio se hace por la vía principal del corregimiento la carrera 3, es la

carretera llamada la vía de la prosperidad, que es el paso obligado en la comunicación de los

departamentos de Norte de Santander y Arauca. La vía desde Toledo que es la cabecera municipal,

hasta el corregimiento de San Bernardo de Bata tiene 16 kilómetro, en muy mal estado, el tramo

Toledo – Chinacota – Cúcuta, es de 71 kilómetros, de los cuales 56.4 están pavimentados en regular

estado y los 14.6 restantes en muy mal estado y sin pavimento. En general el estado de la vía que

da acceso al corregimiento es muy malo y los andenes están en regular estado.

b) Sistema de transporte, para acceder a este predio desde los departamentos de Norte de Santander

y Arauca, existen varias rutas de transporte terrestre interdepartamental, tales como: Copetran

(Cúcuta – Arauca), Flota Sigamuxi S.A. (Cúcuta – Saravena), Cootranstame Ltda. (Tame –

Pamplona – Cúcuta), las rutas asignadas al municipio de Toledo son Cotranal, Providencia y

Motilones.

c) Servicios Públicos: El corregimiento de San Bernardo de Bata cuenta con todos los servicios

públicos, tales como: Servicio de Acueducto y Alcantarillado, Energía Eléctrica, Telefonía Fija, la

Empresa Claro que presta el servicio de TV e Internet por cable.

d) Estratificación Socio Económica: Tomando como base la estratificación elaborada por la

Secretaria de Hacienda Municipal, este predio por estar destinado a vivienda esta clasificado como

estrato dos (2).

e) Condiciones de Seguridad: Por tratarse de un predio localizado en una zona con bastante trafico

de vehículos y personas, además, de ser una zona estratégica del departamento de Norte de

Santander, por el paso del oleoducto y el gasoducto, cuenta con unidades del ejercito Nacional

localizadas en la parte alta del corregimiento, lo que ha permitido que este corregimiento se pueda

catalogar como seguro.

4.1 Descripción del sector.

a) Educación, el corregimiento cuenta con una Institución Educativa que el colegio San Bernardo de

Bata de educación de preescolar, primaria, secundaria.

b) Salud. El la parte central del corregimiento se encuentra un Puesto de Salud, que atiende a la

población en emergencias y pequeñas cirugías.

c) Sistema Financiero, no cuenta con este servicio, para realizar las transacciones bancarias es

necesario desplazarse a la ciudad de Toledo donde se encuentra una sucursal del Banco Agrario, si

se requiere de otras entidades bancarias se hace necesarios desplazarse a las ciudades de Pamplona

o Cúcuta.

d) Centros Religiosos, en el centro poblado se encuentra una Iglesia católica la Parroquia de San

Bernardo de Bata, además, se encuentran sedes de comunidades cristianas o congregaciones

evangélicas como la Iglesia Cristiana Pentecostal Unida de Colombia, Iglesia Cristiana

Cuadrangular, Iglesia Adventista del Séptimo día y Iglesia Misionera.

e) Comercio, la característica principal de este corregimiento es el comercio, por ser una parada

buses, viajeros y ser paso obligado entre los departamentos de Norte de Santander y Arauca.

f) Actividad Nocturna, es una población tranquila sin actividad nocturna.

g) Recolección de Basuras, Este servicio lo presta una volquea que se desplaza una vez por semana

desde la cabecera municipal de Toledo.

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5. ASPECTOS JURÍDICOS.

5.1. Modo de adquisición, el predio localizado en la K 3 # 5 47/49 del Barrio Bellavista, fue

adquirido mediante SENTENCIA DE DECLARACIÓN JUDICIAL DE PERTENECIA de

Fecha 04/12/2008, del JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE PAMPLONA.

5.2. Su Número predial es 02-00-0001-0003-000 y se encuentra registrado en la oficina de

instrumentos Públicos de Pamplona bajo la Matrícula Inmobiliaria No. 272-2774

6. Áreas.

6.1. El área del terreno calculada es: Construcción 253,8 m², Terreno 216,76 m².

6.2. Los linderos tomados en la visita de campo, son los siguientes:

NORTE, En 30 metros con propiedad de Hermes parada

SUR, En 30 metros con propiedad de suceción de Carrillo Lozada.

ORIENTE, En 4.50 metros con la carrera 3.

OCCIDENTE, En 11.80 metros con propiedad de Florinda Villamizar Gonzalez

7. NOMATIVIDAD.

Tomando como base lo establecido en el Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio

de Toledo, Acuerdo No. 0000 de Julio de 2001, correspondiente a la Organización y División

Territorial, el corregimiento de San Bernardo de Bata hace parte de una de las tres zonas Sub

Urbanas del Municipio. De igual forma, en el tema relacionado con la Clasificación y Zonificación

del territorio, en el ítem No. 4, se especifica lo relacionado con el Suelo de Protección, el cual está

“Constituido por las zonas y áreas de terrenos localizados dentro del Suelo Urbano, Suelo

Suburbano, Suelo de Expansión Urbana y suelo Rural, que por sus características geográficas,

paisajísticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de

infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y

riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la

posibilidad de urbanizarse. Para efectos del presente acuerdo declárense como Zonas de Amenaza

Natural, aquellas que representen Muy alto y alto riesgo de ocurrencia de desastres en razón a la

vulnerabilidad de la población, la infraestructura física y las actividades productivas. Estas se

delimitan en el mapa de amenazas naturales. Entre estas se tienen las zonas con amenaza de

deslizamientos y movimientos en masa y las zonas con amenaza de inundación por el

desbordamiento de ríos y quebradas”.

Al hacer una revisión del Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio de Toledo,

Acuerdo No. 0000 de Julio de 2001, se encontró que este solo hace referencia a un pequeño sector

de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos

humanos, en el cual se tiene restringida la posibilidad de urbanizarse, en el ítem de la

ZONIFICACION DEL AREA SUBURBANA DE SAN BERNARDO, SEGÚN USOS DEL

SUELO, ARTICULO 128. AREAS DE PROTECCIÓN AMBIENTAL: En San Bernardo se

presentan alguno problemas de ubicación de las viviendas en terrenos de altas pendientes y una alta

densidad de vegetación y en algunos casos problemas de erosión, que obligan a su reubicación,

destinando estas áreas con tratamiento de protección ambiental y corresponden al sector medio de

la manzana 015, zona norte de la manzana 11A, entre la planta de sacrificio y la estación de

servicio, el costado occidental de la manzana 009, y en la zona sur oriental de la zona suburbana de

San Bernardo.

8. DESCRIPCION DEL PREDIO.

8.1. Predio, localizado en el Barrio Bellavista, en la siguiente dirección: K 3 # 5 47/49, tiene las

siguientes características:

FORMA ESTADO CONSERVACIÓN VETUSTEZ

Irregular Bueno Bueno 40 Años

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8.2 Descripción de la vivienda.

Numero de pisos 3

Locales comerciales Uno (1)

Sala Una (1)

Comedor Uno (1)

Alcobas Cinco (5)

Cocina Una (1)

Baños Dos (2) y Uno en obra negra

Escaleras Dos (2)

Patio de Ropas. Uno (1)

Solar Si

Construcciones.

Especificaciones técnicas de la construcción:

No. ITEM LOCALIZACION

ESPECIFICACIONES

1 Estructura Losas

Cimientos: Zapatas, vigas, viguetas y

columnas en concreto

Fundiciones Vigas y columnas en concreto reforzado.

2 Mampostería En ladrillo de obra.

3 Cubierta Asbesto cemento, soportada en cerchas metálicas.

4 Pisos

Sala Pisos en cerámica, muros en ladrillos de obra empañetados y pintados

Comedor Pisos en cerámica, muros en ladrillos de obra

empañetados y pintados

Alcobas Pisos en cerámica, muros en ladrillos de obra empañetados y pintados.

Cocina

Pisos en cerámica, muros en ladrillos de obra

empañetados y pintados, una parte delos muros enchapados en cerámica..

Zona de ropas Piso en cemento rustico, enceramiento con

muros en bloque No. 5, con columnas.

Baños

Enchapes en cerámica, con sus muebles y accesorios, cubierta en placa de concreto, la

cual soporta un tanque de agua prefabricado

en ladrillo de obra empañetado.

5 Recubrimiento para

muros y enchapes

Muros interiores En ladrillo pañetados, estucados y pintados con vinilo

Baños En ladrillo pañetados, estucados y pintados

con vinilo, enchapados en cerámica.

Cocina En ladrillo pañetados, estucados y pintados con vinilo, enchapados en cerámica.

6 Puertas, Ventanas y

Closets

Principal Madera

Interiores Madera

Closets Madera

Sala Madera

Comedor

Patio Ropas Metálica

Puerta Baño Madera

7 Carpintería metálica Puertas

Ventanearía

8 Aparatos sanitarios

Sanitario Si

Lavamanos Si

Ducha Si

Lavadero Prefabricado en ladrillo y concreto

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9 Cocina Muebles

Mesón y entrepaños prefabricados en

concreto, enchapados en cerámica

Lavaplatos En acero Inoxidable

10 Fachada El encerramiento de la fachada en ladrillo de obra, portón y rejas metálicas.

11 Deposito de agua Dos tanques aéreos plástico uno de 2.000 litros y otro de 1.000 Litros.

12 Redes de acueducto Con acometida general de ¾ al tanque principal, con sus respectivas llaves de corte, de acuerdo a los estándares de las Empresas Municipales.

9. AFECTACIONES DEL INMUEBLE.

Fenómeno general ocasionado por el mal manejo de las nacientes de agua, tanto superficiales como

subterráneas, que se están filtrando por los cimientos de las viviendas y que ponen en riesgo toda la

población, generando deslizamientos y derrumbes.

La afectación individual de este inmueble se puede evidenciar en la humedad concentrada en las

paredes y cimientos, ocasionando el debilitamiento de la estructura de la vivienda con la posibilidad

latente de colapso por hundimiento, esto se debe en gran medida a la falta de capacitación sobre el

manejo ambiental y las especificaciones técnicas para la construcción de viviendas en zonas de alto

riesgo, que están generando inestabilidad en la cimentación, por tal razón, las obras de mitigación no

solucionan el problema que se presenta en este inmueble.

10. OTRAS AFECTACIONES.

Dentro de esta categoría se puede mencionar la inadecuada infraestructura de obras civiles para la

captación y manejo de aguas superficiales, subterráneas y residuales, esto sumado a las obras realizadas

para el enterrado de la tubería del oleoducto y Gas, que contribuyen a que el fenómeno meteorológico

de Movimiento de masas genere además sismicidad por la vibración, agravando las deficiencias

constructivas de la población.

11. PRECIO

El precio final del terreno mas las construcciones, será el resultado de los cálculos efectuados del

método que se utilizo para conocer el valor más cercano a la realidad del mercado de oferta y

demanda inmobiliaria en este sector especifico.

12. METODOLOGIA EMPLEADA

Para realizar el cálculo del valor del terreno y el valor del metro cuadrado de la construcción, del

predio localizado en la del Barrio, se utilizo el método: Método de Mercado o Comparación.

12.1. Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien

objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien

semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido

se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente

fórmula:

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Vc = {Ct – D} + Vt

En donde:

Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción

D = Depreciación

Vt = Valor del terreno.

12.2. Depreciación. La depreciación de un bien inmueble se calcula teniendo en cuenta el

estado de la construcción, la conservación y el porcentaje de vida útil, basadas en las tablas de

Fitto y Corvini, para este caso se puedo establecer que el bien inmueble se clasifica como clase

1, teniendo en cuenta que el inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados, por tanto el porcentaje de depreciación debida a su edad 40

(años) y su estado de conservación, es de 28%. que es el valor porcentual que se descontara del

valor de la construcción calculada.

12.3. Daño emergente. El daño emergente corresponde al valor o precio de un bien o cosa

que ha sufrido daño o perjuicio. Cuando el bien o la propiedad de una persona ha sido dañada o

destruida por otra, estamos ante un daño emergente, y la indemnización en este caso será igual

al precio del bien afectado o destruido.

12.4. Lucro cesante. El lucro cesante hace referencia al lucro, al dinero, a la ganancia, a la

renta que una persona deja de percibir como consecuencia del perjuicio o daño que se le ha

causado. Si una persona no hubiera sufrido de un daño o perjuicio, se hubiera seguido lucrando

sin problemas, lucro que se pierde, que cesa por culpa del daño o del perjuicio, y por supuesto

que el responsable será quien causó el daño y el perjuicio, y en algunos casos tendrá que

indemnizar a la víctima del daño o perjuicio.

12.5. Perjuicios morales. Los daños morales subjetivos, se han comprendido aquellos que

exclusivamente lesionan aspectos sentimentales, afectivos, emocionales que originan angustias,

dolores internos, psíquicos, que lógicamente no son fáciles de describir o definir. Son aspectos

íntimos, vinculados a la parte sentimental y emocional de la persona, los que determinan la

existencia o no de los daños morales subjetivos. Se han calificado, para su mejor comprensión,

con el distintivo “pretium doloris” o precio del dolor.

En el corregimiento de San Bernardo de Bata, la población residente ha vivido una situación de

angustia permanente, al ver que sus viviendas, cultivos y vías se colapsan día a día y la ayuda

que llega es muy precaria, afectando la parte sentimental y la estabilidad emocional de las

personas, como se puede evidenciar en el trabajo deslizado por la Psicóloga la doctora

JULEYDI ANTONIA SUAREZ CARVAJAL

13. SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO

13.1. Este Predio se ubica sobre la única vía de acceso al corregimiento de San Bernardo de

bata, en un sector de alto trafico de vehículos y personas, allí se puede apreciar gran actividad

comercial del Corregimiento, por encontrarse localizado a un costado de la vía principal que es

paso obligado de las personas que transitan o necesitan descansar de un viaje agotador desde la

ciudad de Cúcuta en el Departamento Norte de Santander hacia las poblaciones fronterizas del

departamento de Arauca y viceversa.

Es un predio que desde el punto de vista geométrico, presenta una forma Irregular, con un frente

expuesto sobre una vía principal y de bastante circulación, con gran profundidad y amplitud, de

tal manera que al considerar las características comerciales del sector donde se encuentra

localizado este predio, el alto riesgo en que se encuentra la totalidad de la población, el continuo

deterioro que vienen sufriendo las edificaciones y de acuerdo los diferentes estudios de tipo

geológico y geotécnico, que se han presentado para la evolución del riesgo en esta población se

decidió que lo más conveniente para la valoración comercial del terreno era realizar el calculo

de los avalúos por Método de costo de reposición.

http://www.gerencie.com/precio.html

http://www.gerencie.com/dinero.html

http://www.gerencie.com/clases-de-culpa-en-derecho-civil.html

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13.2. Para aplicar el Método de costo de reposición, se realizo una revisión detallada de las

características de la construcción, su estado de conservación, la topografía del terreno, su

ubicación, su área, forma y colindantes, el siguiente paso fue realizar consultas a entidades,

distribuidores de materiales de construcción, empresas dedicadas a la venta y construcción de

finca raíz y gremios, relacionados con el ramo de la construcción en el departamento Norte de

Santander, a fin de establecer el valor del metro cuadrado de construcción.

En el siguiente cuadro se relacionan las entidades, gremios e instituciones que aportaron

información, para determinar el valor del metro cuadrado de la construcción en el Departamento

de Norte de Santander.

ENTIDAD

CONSULTADA ACTIVIDAD VALOR M²

Cámara Colombiana de

la Construcción

“CAMACOL”

Aporta a la Cadena de Valor de la construcción 950,000.00

Metrovivienda Cúcuta Soluciones de vivienda VIS y VIP 800,000.00

Avaluarq Lonja Avaluadora de Arquitectos de Norte de Santander 850,000.00

Mi Casa Soluciones de vivienda VIS y VIP 850,000.00

Estrenar Vivienda Venta y construcción de bienes inmuebles. 850,000.00

Home Center - Constructor Venta materiales de construcción 750,000.00

Fincaraíz.com.co Venta de bienes inmuebles online. 850,000.00

Arcos Inmobiliaria Venta y construcción de bienes inmuebles. 900,000.00

14. MEMORIA DE CÁLCULO.

14.1 La construcción se clasifico de acuerdo al estado, la conservación y la vetustez, tomando como

base estos criterios las características encontradas son:

ESTADO CONSERVACION VETUSTEZ

Bueno Bueno 40 años

14.2 El valor del terreno se estableció a partir de un análisis de los diferentes sectores del poblado,

tomando como base la ubicación, la topografía y la forma geométrica.

14.3 Para realizar las proyecciones económicas según el Método de costo de reposición, se utilizo

la formula de la media aritmética.

Calculo del valor del metro cuadrado de construcción.

La media aritmética o promedio, de una cantidad finita de números, es igual a la suma de todos

ellos dividida entre el número de sumandos. Es uno de los principales estadísticos muéstrales.

Expresada de forma más intuitiva, podemos decir que la media (aritmética) es la cantidad total de la

variable distribuida a partes iguales entre cada observación.

Dados los n números a1,a2, ... , an, la media aritmética se define simplemente como:

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ENTIDAD CONSULTADA CONSTRUCCIÓN

VALOR M²

Cámara Colombiana de la Construcción “CAMACOL” 950,000.00

Metrovivienda Cúcuta 800,000.00

Avaluarq 850,000.00

Mi Casa 850,000.00

Estrenar Vivienda 900,000.00

Home Center - Constructor 750,000.00

Fincaraíz.com.co 850,000.00

Arcos Inmobiliaria 900,000.00

SUMA DE VALORES 6,850,000.00

Aplicando la formula tendremos que:

__

X = 6,850.000.00 / 8 = 850,250.00

Valor metro cuadrado de construcción: Ochocientos cincuenta mil doscientos cincuenta pesos

m/cte.____________________________________________________________ $ 850.250,00.

Valor metro cuadrado de terreno en el sector donde se encuentra el predio es de: Ochenta mil

pesos m/cte. ______________________________________________________ $ 80.000,00.

14.4 Daño emergente: El Valor total del daño emergente corresponde la operación de multiplicar el

área de la construcción, por el valor del metro cuadrado de construcción, a este valor se le resta la

depreciación, luego se le suma el valor del metro cuadrado de terreno por el área de terreno, y el

resultado de estas operaciones es de: Ciento setenta y tres millones ochocientos ocho mil

quinientos pesos m/cte. _____________________________________________ $ 173,808,500.00.

14.5 Depreciación

Para este caso se puedo establecer que el bien inmueble se clasifica como clase 1, teniendo en

cuenta que el inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus

acabados, por tanto el porcentaje de depreciación debida a su edad 40 (años) y su estado de

conservación, es de 28%, que es el valor porcentual que se descontara del valor de la construcción

calculada.

14.6 Lucro cesante: Se establece el pago de un salario mínimo mensual de Seiscientos cuareta y

cuatro mil trescientos cincuenta pesos ($ 644.350), teniendo en cuenta las circunstancias por las que

atraviesa el centro poblado, pues se concidera que para lograr una estabilidad economica una vez

desalojada la vivienda se prevee un periodo de seis (6) meses en los cuales se pùede restablecer su

actividad económica, por tanto el valor total del lucro cesante para este periodo es de: Tres

millones ochocientos sesenta y seis mil cien pesos m/cte. ($ 3.866.100,00).

14.7 Perjuicios morales: Los perjuicios morales se tasaron conforme a lo aprobado mediante acta

del 28 de agosto de 2014, referentes para la reparación de perjuicios inmateriales, por el CONSEJO

DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN TERCERA, para

tal efecto se establece cinco niveles para la reparación del daño moral, los cuales afectan a los

integrantes del hogar con base en la relación afectiva en forma directa e indirecta

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Conformación del grupo familia

PARENTESCO EDAD NIVEL % SMLMV VALOR

PADRE JESUS MANUEL FLOREZ MEDINA 53 1 50 32,217,500.00

MADRE ANA BELLANIDA CARRILLO LOZADA 43 1 50 32,217,500.00

HIJA Yuliana María Flores Carrillo. 19 1 50 32,217,500.00

HIJO Jota Jesús Manuel Flores Carrillo. 11 1 50 32,217,500.00

HIJA María Isabela Flórez Carrillo. 2 1 20 12,887,000.00

VALOR PERJUICIOS MORALES 141,757,000.00

15. INDEMNIZACIÓN TOTAL

Los valores obtenidos con base en la metodología empleada, para calcular los costos de las

construcciones, el terreno, la depreciación, el lucro cesante y los perjuicios morales, se desglosan en

el siguiente cuadro:

VALOR TERRENO 17,340,800.00

VALOR CONSTRUCCIÓN 217,316,250.00

DEPRECIACIÓN 60,848,550.00

DAÑO EMERGENTE 173,808,500.00

LUCRO CESANTE 3,866,100.00

PERJUICIOS MORALES 141,757,000.00

INDEMNIZACIÓN TOTAL 319,431,600.00

El valor total de la indemnización para el propietario del predio localizado en la K 3 # 5 47/49

del Barrio Bellavista es de: trescientos diez y nueve millones cuatrocientos treinta y un mil

seiscientos pesos m/cte. ___________________________________________ $ 319.431.600,00

Atentamente;


C. C. 19.163.077 de Bogotá.

Ingeniero Catastral y Geodesta

MP. 2522217185 – CND.

Licencia de Auxiliar de la Justicia No. 0016-2011

Dirección: Calle 8 No. 6E 26 Edificio Bonaire Barrio La Riviera

Cúcuta Colombia

Cel: 316-644-3739 – 300-803-7145

Email: [email protected] – [email protected]

mailto:[email protected]

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16. OBSERVACIONES FINALES

En la elaboración del presente informe se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones:

1.1 No asumimos la responsabilidad por las descripciones que se encuentren consignadas en la

escritura, así como tampoco por las consideraciones de tipo legal que de ellas se deriven.

1.2 Aceptamos que el título de propiedad, consignado en la escritura y en la matrícula inmobiliaria

es correcto, también toda información contenida en los documentos suministrados por el

interesado, por lo tanto no respondemos por la precisión de los mismos, ni por errores de tipo

legal contenidas en ellas.

1.3 Damos por aceptado como correspondientes a la realidad todos los planos, cartas catastrales y

demás material ilustrativo que nos ha sido suministrado. No nos hacemos responsables por los

errores contenidos en ellos, como tampoco respondemos por su precisión.

1.4 Presumimos que no existen factores exógenos que afecten el bien en su subsuelo o en las

estructuras allí erigidas. No asumimos responsabilidad alguna por cualquier condición que no

esté a nuestro alcance de terminar u observar.

1.5 Hemos asumido que los propietarios han cumplido con todas las reglamentaciones de carácter

nacional, departamental o municipal y en particular aquellas disposiciones que rigen en la zona

que pueda afectar a la propiedad objeto del presente estudio.

1.6 No nos hacemos responsables por cualquier diferencia que en el proceso de avalúo,

encontremos entre las dimensiones efectivas y las consignadas en las escrituras.

1.7 Hacemos constar que hemos visitado personalmente el bien objeto del presente avalúo. Los

datos aquí consignados fueron tomados de los documentos que nos fueron entregados por el

interesado, no nos hacemos responsables por la veracidad de los mismos o su pre edición.

1.8 El presente avalúo fue practicado en la fecha de las inspecciones el día 20 al 27 de junio de

2015 y está sujeto a las condiciones actuales del país y de la localidad, en sus aspectos físicos,

económicos y jurídicos.

1.9 El estudio efectuado conduce a un valor objeto del inmueble. En el valor de negociación pueden

intervenir varios factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como

habilidad de los negociadores, urgencia económica del vendedor, intereses y pagos pactados o

demasiado interés del comprador.

NOTA: El presente avalúo se efectuó de acuerdo a las normas establecidas por el decreto

presidencial No. 266 de 2000. Artículo 36, AVALUOS DE BIENES INMUEBLES: “Los avalúos

de bienes inmuebles que deben realizar las entidades públicas o que se realicen en actuaciones

administrativas, podrán ser adelantadas por el Instituto geográfico Agustín Codazzi “IGAC”, las

oficinas de los catastros municipales de aquellas ciudades que la Ley ha autorizado, o por peritos

privados inscritos en las lonjas de Propiedad Raíz”

17. BIBLIOGRAFIA.

EL TIEMPO; 22 DE Julio 2015, Pág. 1-12 Económicas.

“AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS” William Robledo.

BASE DE DATOS DE “W.R. INGENIEROS AVALUADORES”

Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, del Instituto Geográfico Agustín Codazzi “IGAC”

www.alcaldiadecucuta.gov.co

www.nortedesantander.gov.co

http://www.alcaldiadecucuta.gov.co/

http://www.nortedesantander.gov.co/

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18. ANEXOS FOTOGRAFICO

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AREA PARA PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

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