INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES del Código de Ética Profesional del Colegio de Contadores...
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INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES A la Superintendencia General de Valores y a los accionistas de INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. Opinión Hemos auditado los estados financieros adjuntos del Fondo de Inversión INS Inmobiliario No Diversificado (“el Fondo”), administrado por INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. que comprenden los estados de activos netos al 31 de diciembre de 2016 y 2015, los estados de operaciones, de cambio en el activo neto y de flujos de efectivo que les son relativos para los años terminados en esas fechas, así como un resumen de las políticas contables significativas y otras notas explicativas. En nuestra opinión, los estados financieros antes mencionados presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la posición financiera del Fondo de Inversión INS Inmobiliario No Diversificado al 31 de diciembre de 2016 y 2015, su desempeño financiero y sus flujos de efectivo para los años que terminaron en esas fechas, de conformidad con las disposiciones legales y reglamentarias dispuestas por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF) y por la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL), según se detalla en la Nota 1. Fundamento de la Opinión Hemos llevado a cabo nuestras auditorías de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA). Nuestras responsabilidades de acuerdo con dichas normas se describen más adelante en la sección de nuestro informe denominada Responsabilidades del Auditor en Relación con la Auditoría de los Estados Financieros. Somos independientes del Fondo de acuerdo con las disposiciones del Código de Ética Profesional del Colegio de Contadores Públicos de la República de Costa Rica, del Código de Ética para Profesionales de la Contabilidad (Código IESBA, por sus siglas en inglés) del Consejo de Normas Internacionales de Ética para Contadores, y del Reglamento de Auditores Externos Aplicable a los Sujetos Fiscalizados por la Superintendencia General de Entidades Financieras, Superintendencia General de Valores, Superintendencia de Pensiones y Superintendencia General de Seguros, y hemos cumplido con nuestras otras responsabilidades de ética de conformidad con esos requerimientos. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada para nuestra opinión. Énfasis en Otros Asuntos El Fondo de Inversión INS Inmobiliario No Diversificado está regulado por la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL). Los estados financieros individuales adjuntos han sido preparados de conformidad con los formatos, normas de divulgación y regulaciones emitidas por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero y por la SUGEVA, para su presentación al ente regulador y como resultado de esto, dichos estados financieros podrían no ser apropiados para otros propósitos. Nuestra opinión no se modifica con relación a este asunto.
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INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES
A la Superintendencia General de Valores
y a los accionistas de INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.
Opinión
Hemos auditado los estados financieros adjuntos del Fondo de Inversión INS Inmobiliario No
Diversificado (“el Fondo”), administrado por INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos
de Inversión, S.A. que comprenden los estados de activos netos al 31 de diciembre de 2016 y 2015,
los estados de operaciones, de cambio en el activo neto y de flujos de efectivo que les son relativos
para los años terminados en esas fechas, así como un resumen de las políticas contables
significativas y otras notas explicativas.
En nuestra opinión, los estados financieros antes mencionados presentan razonablemente, en todos
los aspectos importantes, la posición financiera del Fondo de Inversión INS Inmobiliario No
Diversificado al 31 de diciembre de 2016 y 2015, su desempeño financiero y sus flujos de efectivo
para los años que terminaron en esas fechas, de conformidad con las disposiciones legales y
reglamentarias dispuestas por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero
(CONASSIF) y por la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL), según se detalla en la
Nota 1.
Fundamento de la Opinión
Hemos llevado a cabo nuestras auditorías de conformidad con las Normas Internacionales de
Auditoría (NIA). Nuestras responsabilidades de acuerdo con dichas normas se describen más
adelante en la sección de nuestro informe denominada Responsabilidades del Auditor en Relación
con la Auditoría de los Estados Financieros. Somos independientes del Fondo de acuerdo con las
disposiciones del Código de Ética Profesional del Colegio de Contadores Públicos de la República
de Costa Rica, del Código de Ética para Profesionales de la Contabilidad (Código IESBA, por sus
siglas en inglés) del Consejo de Normas Internacionales de Ética para Contadores, y
del Reglamento de Auditores Externos Aplicable a los Sujetos Fiscalizados por la
Superintendencia General de Entidades Financieras, Superintendencia General de Valores,
Superintendencia de Pensiones y Superintendencia General de Seguros, y hemos cumplido con
nuestras otras responsabilidades de ética de conformidad con esos requerimientos. Consideramos
que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada para
nuestra opinión.
Énfasis en Otros Asuntos
El Fondo de Inversión INS Inmobiliario No Diversificado está regulado por la Superintendencia
General de Valores (SUGEVAL). Los estados financieros individuales adjuntos han sido
preparados de conformidad con los formatos, normas de divulgación y regulaciones emitidas por
el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero y por la SUGEVA, para su presentación
al ente regulador y como resultado de esto, dichos estados financieros podrían no ser apropiados
para otros propósitos. Nuestra opinión no se modifica con relación a este asunto.
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Asuntos Claves de Auditoría
Los asuntos clave de auditoría son asuntos que, a nuestro juicio profesional, fueron los de mayor
importancia en nuestra auditoría de los estados financieros del período actual. Estas cuestiones
fueron abordadas en el contexto de nuestra auditoría de los estados financieros en su conjunto, y
en la formación de nuestra opinión al respecto, y no proporcionamos una opinión por separado
sobre dichos asuntos. Hemos determinado que los asuntos descritas seguidamente son asuntos
claves de auditoría que debemos de comunicar en nuestro informe:
Asunto Clave Enfoque de Auditoría Sobre Asunto Clave
Valuación de Inversiones en Inmuebles - Las
inversiones en inmuebles se valúan con
posterioridad al reconocimiento inicial a su
valor razonable. De acuerdo con la regulación
vigente en Costa Rica, la valoración de este
tipo de activos se encuentra regulada por el
Reglamento General de Sociedades
Administradoras y Fondos de Inversión, en su
Artículo 87), y también, de conformidad con
el acuerdo del Superintendente General de
Valores Nº SGV-A-170, denominado
“Disposiciones operativas de las Sociedades
Administradoras de Fondos de Inversión”.
A continuación se resumen los procedimientos
realizados como parte del proceso de auditoría
para verificar la valuación conforme a lo
requerido por el regulador:
Solicitamos los avalúos realizados por los
peritos independientes, así como el informe de
evaluación financiera de cada uno de los
activos del Fondo.
Verificamos que las propiedades se encuentran
inscritas en el Registro Publico de
Propiedades.
Corroboramos que las propiedades estuvieran
debidamente aseguradas.
Verificamos que la valoración de los
inmuebles se haga una vez al año por un perito
independiente, debidamente autorizado para
ejercer en Costa Rica a través del Colegio
Federado de Ingenieros y Arquitectos,
confirmando su independencia y su carrera
profesional a través del análisis de su hoja de
vida.
Verificamos que lo reconocido en los
resultados del período correspondiera al efecto
menor entre la valoración financiera y la
valoración pericial.
Analizamos los supuestos seguidos por el
perito, realizando indagaciones sobre los
mismos con los especialistas financieros de
Deloitte.
(Continúa)
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Asunto Clave Enfoque de Auditoría Sobre Asunto Clave
Se corroboró que las revelaciones
correspondientes a los resultados de los
períodos fueran adecuadamente incluidas en
los estados financieros.
Valoración de Participaciones - El valor de
las participaciones debe ser calculado
diariamente y depende del comportamiento de
la cartera de títulos que conforman el Fondo.
Como parte de los procedimientos de auditoría
aplicados, se detallan los siguientes:
Con base en la normativa vigente para la
revisión de la valoración de las
participaciones, se obtuvo evidencia de
auditoría suficiente y competente, de que se
esté en cumplimiento con las disposiciones
reglamentarias, y se realizaron pruebas para
verificar el acatamiento de dichas leyes
conforme los estados financieros y la
operación del Fondo. Los principales
procedimientos consistieron en efectuar
recálculos del valor de la participación, valor
de liquidaciones y valor de aportes de
participaciones en días específicos, y
principalmente al cierre del período auditado.
Mediante la participación de los especialistas
en auditoría de sistemas de información de
Deloitte, se corroboraron las fórmulas de
cálculos a través del sistema, cotejando los
resultados obtenidos contra los registros
contables.
Cumplimiento con la Normativa Establecida
por el Regulador - De acuerdo con las
disposiciones de los reguladores, existen
aspectos normativos que deben de cumplirse
por parte del Fondo.
Documentamos un programa de auditoría
detallando las normas y regulaciones aplicables a
la Entidad establecidas por el regulador con el
objetivo de verificar el cumplimiento de la
administración en relación a su responsabilidad
para establecer controles internos que aseguren
que la Entidad cumple con las normas y
regulaciones que le son aplicables.
Responsabilidades de la Administración y de los Responsables del Gobierno del Fondo en Relación con los Estados Financieros
La Administración es responsable por la preparación y presentación razonable de estos estados
financieros adjuntos de conformidad con las disposiciones legales y reglamentarias dispuestas por
el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF) y por la
Superintendencia General de Valores (SUGEVAL), que se describen en la Nota 1, y del control
interno que la Administración determine necesario para permitir la preparación de estados
financieros libres de errores materiales, tanto por fraude como por error.
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En la preparación de los estados financieros, la Administración es responsable de la valoración de
la capacidad del Fondo de Inversión INS Inmobiliario No Diversificado de continuar como entidad
en funcionamiento, revelando, según corresponda, los asuntos relacionados con el negocio en
marcha y utilizando dicho principio contable, excepto si la Administración tiene intención de
liquidar el Fondo o de cesar sus operaciones, o bien que no exista otra alternativa realista que
hacerlos asi.
Los responsables del gobierno de la entidad son responsables de la supervisión del proceso de
información financiera del Fondo.
Responsabilidades del Auditor en Relación con la Auditoría de los Estados Financieros
Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de que los estados financieros en su
conjunto están libres de errores materiales, debido a fraude o a error, y emitir un informe de
auditoría que contenga nuestra opinión. Seguridad razonable es un alto grado de seguridad pero
no garantiza que una auditoría realizada de conformidad con las Normas Internacionales de
Auditoría siempre detecte un error material cuando exista. Los errores pueden deberse a fraude o
error y se consideran materiales si, individualmente o de forma agregada, puede preverse
razonablemente que influyan en las decisiones económicas que los usuarios toman basándose en
los estados financieros.
Como parte de una auditoría de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría,
aplicamos nuestro juicio profesional y mantenemos una actitud de escepticismo profesional durante
toda la auditoría. También:
Identificamos y valoramos los riesgos de error material en los estados financieros, debido a
fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría para responder a dichos
riesgos y obtenemos evidencia de auditoría suficiente y adecuada para proporcionar una base
para nuestra opinión. El riesgo de no detectar un error material debido a fraude es más
elevado que en el caso de un error material debido a error, ya que el fraude puede implicar
colusión, falsificación, omisiones deliberadas, manifestaciones intencionalmente erróneas o
una elusión del control interno.
Obtenemos un entendimiento del control interno relevante para la auditoría con el fin de
diseñar procedimientos de auditoría que sean adecuados en función de las circunstancias y
no con la finalidad de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno del Fondo de
Inversión INS Inmobiliario No Diversificado.
Evaluamos lo adecuado de las políticas contables aplicadas y la razonabilidad de las
estimaciones contables y la correspondiente información revelada por la Administración.
Concluimos sobre lo adecuado de la utilización del principio contable de negocio en marcha
por parte de la Administración y, basándonos en la evidencia de auditoría obtenida,
concluimos sobre si existe o no una incertidumbre material relacionada con eventos o con
condiciones que puedan generar dudas significativas sobre la capacidad del Fondo para
continuar como negocio en marcha. Si concluimos que existe una incertidumbre material, se
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requiere que llamemos la atención en nuestro informe de auditoría sobre las correspondientes
revelaciones en los estados financieros o, si dichas revelaciones no son adecuadas, que
expresemos una opinión modificada. Nuestras conclusiones se basan en la evidencia de
auditoría obtenida hasta la fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo, hechos o
condiciones futuros pueden ser causal de que el Fondo deje de ser una entidad en
funcionamiento.
Evaluamos la presentación general, la estructura y el contenido de los estados financieros,
incluidas las revelaciones, y si los estados financieros representan las transacciones y hechos
subyacentes de un modo que logran la presentación fiel.
Nos comunicamos con los responsables del gobierno del Fondo de Inversión INS Inmobiliario No
Diversificado con relación a, entre otras cuestiones, el alcance y la oportunidad de realización de
la auditoría y los hallazgos significativos de la auditoría, así como cualquier deficiencia
significativa del control interno que identificamos en el transcurso de la auditoría.
También proporcionamos a los responsables del gobierno de la entidad una declaración de que
hemos cumplido con los requerimientos de ética aplicables en relación con la independencia y nos
hemos comunicado con ellos acerca de todas las relaciones y demás asuntos de los que se puede
esperar razonablemente, que pueden afectar nuestra independencia y, de ser el caso, las
correspondientes salvaguardas.
De los asuntos comunicados con los encargados del gobierno, determinamos aquellos asuntos que
eran de mayor importancia en la auditoría de los estados financieros y por lo tanto son los asuntos
clave de la auditoría. Describimos estos asuntos en nuestro informe del auditor a menos que la ley
o las regulaciones impidan la divulgación pública del asunto o cuando, en circunstancias
extremadamente raras, determinamos que un asunto no debe ser comunicado en nuestro informe,
porque las consecuencias adversas de hacerlo se esperarían que sobrepasen razonablemente los
beneficios de interés público de dicha comunicación.
Lic. Luis Carlos Alvarado Rodríguez - C.P.A. No.2749
Póliza No.0116 FIG 7
Vence: 30 de setiembre de 2017
Cancelado Timbre de Ley No.6663, ¢1.000
La Ribera de Belén, Heredia, Costa Rica
20 de febrero de 2017
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FONDO DE INVERSIÓN INS INMOBILIARIO NO DIVERSIFICADO (Administrado por INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.)
ESTADOS DE ACTIVOS NETOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015
(Expresados en Dólares Estadounidenses)
Notas 2016 2015
ACTIVOS
Efectivo y equivalentes de efectivo 1b, 2 US$ 894,614 US$ 327,994
Intereses por cobrar 2,942 354
Cuentas por cobrar 35,951 22,139
Alquileres por cobrar 279,759 87,246
Gastos pagados por anticipado 11,014 4,224
Inversión en inmuebles 1c, 3 40,509,476 13,719,864
Otros activos 7,500 7,500
TOTAL ACTIVOS US$41,741,256 US$14,169,321
PASIVOS Y ACTIVOS NETOS
PASIVOS:
Comisiones por pagar 1f, 4 US$ 23,865 US$ 5,919
Gastos acumulados por pagar 56,968 25,833
Impuesto sobre la renta diferido 1k 52,869 60,225
Otros pasivos circulantes 148,225 103,095
Obligaciones con entidades a plazo 5 13,500,000 _____________
Total pasivos 13,781,926 195,072
ACTIVOS NETOS:
Títulos de participación 1g 27,316,946 12,866,946
Reserva valuación de inversiones en propiedad 1c 52,973 857,932
Utilidades por distribuir 1h 589,411 249,310
Total activos netos 27,959,330 13,974,249
TOTAL PASIVOS Y ACTIVOS NETOS US$41,741,256 US$14,169,321
VALOR POR UNIDAD DEL ACTIVO NETO 1i, 6 US$ 2,042 US$ 2,162
Las notas adjuntas son parte integral de estos estados financieros.
______________________ _______________________
Lic. Carlos Gamboa Lic. Alexander Cartín
Gerente General Gerente Financiero
Timbre de Ley No.6614 adherido
y cancelado en el original
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FONDO DE INVERSIÓN INS INMOBILIARIO NO DIVERSIFICADO (Administrado por INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.)
ESTADOS DE OPERACIONES PARA LOS AÑOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015 (Expresados en Dólares Estadounidenses)
Notas 2016 2015
INGRESOS:
Ingresos por arrendamiento 1e US$2,373,769 US$1,122,609
Ingresos por intereses 8,305 3,053
Otros ingresos 109,716
Ganancias no realizadas por ajustes del
valor razonable, propiedades de inversión
127,133
352,945
Total ingresos 2,618,923 1,478,607
GASTOS:
Comisiones de administración 1f, 4, 9 (161,575 (68,429)
Gastos operativos 7 (536,778) (178,371)
Gastos financieros (363,946)
Pérdidas no realizadas por ajustes del
valor razonable, propiedades de inversión
(939,509)
(166,712)
Otros gastos (137,055) (110,680)
Total gastos (2,138,863) (524,192)
UTILIDAD DEL PERÍODO 480,060 954,415
OTROS RESULTADOS INTEGRALES
NETOS DEL IMPUESTO:
Ajuste por valuación 812,376 (186,233)
OTROS RESULTADOS INTEGRALES
DEL PERÍODO NETOS, DEL IMPUESTO
812,376
(186,233)
RESULTADOS INTEGRALES TOTALES
DEL PERÍODO
US$1,292,436
US$ 768,182
Las notas adjuntas son parte integral de estos estados financieros.
______________________ _______________________
Lic. Carlos Gamboa Lic. Alexander Cartín
Gerente General Gerente Financiero
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FONDO DE INVERSIÓN INS INMOBILIARIO NO DIVERSIFICADO (Administrado por INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.)
ESTADOS DE CAMBIOS EN EL ACTIVO NETO PARA LOS AÑOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015 (Expresados en Dólares Estadounidenses)
Notas
Títulos de Participación
Capital
Pagado en Exceso
Ganancia no Realizada por Valuación de Inversiones
Utilidades por Distribuir
Total Activos Netos
SALDO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2014 US$12,866,946 US$ 161,544 US$ 688,491 US$ 196,797 US$13,913,778
Emisión de títulos de participación 1g
Liquidación de pago de excedentes (161,544) (161,544)
Liquidación de rendimientos 1h (715,670) (715,670)
Utilidad neta del período 954,415 954,415
Reserva por valuación de inversiones 1c, 1k _____________ ___________ ___________ (186,233) (186,233)
SALDO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2015 12,866,946 671,761 249,309 13,804,746
Otros resultados integrales al 31 de diciembre de 2015:
Resultados integrales totales al 31 de diciembre
de 2015
_____________
___________
169,503
___________
169,503
SALDO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2015 12,866,946 857,994 249,309 13,974,249
Emisión de títulos de participación 1g 14,450,000 582,071 15,032,071
Liquidación de pago de excedentes (582,071) (582,071)
Liquidación de rendimientos 1h (952,335) (952,335)
Utilidad neta del período 480,060 480,060
Reserva por valuación de inversiones 1c, 1k _____________ ___________ ___________ 812,376 812,376
SALDO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 27,316,946 857,994 589,411 28,764,351
Otros resultados integrales al 31 de diciembre de 2016:
Resultados integrales totales al 31 de diciembre
de 2015
_____________
___________
(805,020)
___________
(805,020)
SALDO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 US$12,866,946 US$ . US$ 52,973 US$ 589,411 US$27,959,330
Las notas adjuntas son parte integral de estos estados financieros.
______________________ _______________________
Lic. Carlos Gamboa Lic. Alexander Cartín
Gerente General Gerente Financiero
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FONDO DE INVERSIÓN INS INMOBILIARIO NO DIVERSIFICADO (Administrado por INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.)
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO
PARA LOS AÑOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015 (Expresados en Dólares Estadounidenses)
Nota 2016 2015
ACTIVIDADES DE OPERACIÓN
Utilidad neta del período US$ 480,060 US$ 954,415
Estimación cuentas de cobro dudoso (4,817)
Cambios en activos y pasivos que (usan) generan
efectivo:
Cuentas por cobrar (13,812) 4,284
Alquileres por cobrar (192,513) (11,750)
Gastos pagados por adelantado (6,790) 62
Otros activos (2,588) 2,061
Comisiones por pagar 17,945 (3,710)
Gastos acumulados por pagar 31,135 (17)
Otros pasivos circulantes 45,130 54,520
Efectivo neto provisto por las actividades de
operación
358,567
995,148
ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
Compra de inmuebles (26,789,612) (186,233)
Efectivo neto usado en las actividades de
inversión
(26,789,612)
(186,233)
ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO
Emisión de títulos de participación 14,450,000 (161,544)
Liquidación de rendimientos (952,335) (715,670)
Obligaciones con entidades a plazo 13,500,000 ___________
Efectivo neto provisto (usado en) por las
actividades de financiamiento
26,997,665
(877,214)
AUMENTO (DISMINUCIÓN) EN EFECTIVO Y
EQUIVALENTES DE EFECTIVO
566,620
(68,299)
EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO AL
INICIO DEL AÑO
327,994
396,293
EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO AL
FINAL DEL PERÍODO
2
US$ 894,614
US$ 327,994
Las notas adjuntas son parte integral de estos estados financieros.
______________________ _______________________
Lic. Carlos Gamboa Lic. Alexander Cartín
Gerente General Gerente Financiero
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FONDO DE INVERSIÓN INS INMOBILIARIO NO DIVERSIFICADO (Administrado por INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.)
NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS PARA LOS AÑOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015
(Expresadas en Dólares Estadounidenses)
1. BASES DE PRESENTACIÓN Y PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES
Organización del Fondo - El Fondo de Inversión INS Inmobiliario No Diversificado (“el
Fondo”), es administrado por INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de
Inversión, S.A. (“la Administradora”), y fue autorizado el 11 de julio de 2008 e inició
operaciones e1 26 de febrero de 2010.
Es un fondo dirigido a inversionistas que no requieren un ingreso cierto, ya que dentro de la
cartera pueden existir inmuebles que por períodos no generen ingresos por concepto de
alquileres. Es un fondo de ingreso, cerrado, no seriado, no financiero, de cartera mixta,
expresado en dólares y del mercado nacional. Es un fondo dirigido a inversionistas que no
requieren liquidez. Por ser un fondo cerrado, este no recompra las participaciones de los
inversionistas. Todos aquellos inversionistas que deseen ser reembolsados deberán recurrir
al mercado secundario para vender su participación y son conscientes de que el mercado de
participaciones de fondos cerrados en el país todavía no goza de suficiente liquidez.
Características de los Títulos de Participación - Este Fondo es cerrado mediante la emisión
de títulos de participación por un máximo de US$50,000,000 (cincuenta millones de dólares,
moneda de curso de los Estados Unidos de América). Los títulos de participación se deben
negociar en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores y el valor nominal de
cada uno es de US$2,000.
Regulación - La Administración de fondos de inversión está regulada por la
Superintendencia General de Valores y la Ley Reguladora del Mercado de Valores.
Estado de Cumplimiento - Los estados financieros del Fondo fueron preparados de
conformidad con las disposiciones legales y reglamentarias dispuestas por el Consejo
Nacional de Supervisión del Sistema Financiero y por la Superintendencia General de
Valores y, en los aspectos no previstos por estas disposiciones, con las Normas
Internacionales de Información Financiera vigentes al 1° de enero de 2011. Hasta el 31 de
diciembre de 2013, en los aspectos no previstos por el CONASSIF, se aplicaba las Normas
Internacionales de Información Financiera vigentes al 1° de enero de 2008. Esta disposición
se modificó mediante acuerdo C.N.S. 1034/08 del 4 de abril de 2013.
Bases de Presentación - Los estados financieros han sido preparadas sobre la base del costo
histórico excepto por ciertos instrumentos financieros que son medidos a los importes
revaluados o al valor razonable al final del período sobre el que se informa, como se explica
en las políticas contables a continuación.
Por lo general, el costo histórico se basa en el valor razonable de la contraprestación otorgada
a cambio de los bienes y servicios. El valor razonable es el precio que sería recibido por
vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre
participantes del mercado en la fecha de la medición, independientemente de si ese precio es
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directamente observable o estimado usando otra técnica de valuación. Al estimar el valor
razonable de un activo o un pasivo, la Compañía toma en cuenta las características del activo
o pasivo si los participantes del mercado toman en cuenta esas características al valorar el
activo o pasivo a la fecha de medición. El valor razonable para efectos de medición y/o
revelación en estos estados financieros se determina sobre esa base, excepto por las
transacciones de arrendamiento, dentro del alcance de la NIC 17 y las mediciones que tienen
ciertas similitudes con el valor razonable pero que no son valor razonable, como el valor neto
realizable en la NIC 2 o el valor en uso en la NIC 36.
Además, para efectos de información financiera, las mediciones del valor razonable se
categorizan en Nivel 1, 2 ó 3 con base en el grado hasta el cual las entradas a las mediciones
del valor razonable son observables y la importancia de las entradas para las mediciones del
valor razonable en su totalidad, que se describen a continuación:
Nivel 1 - Son precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos
idénticos a los que la Compañía puede acceder en la fecha de la medición;
Nivel 2 - Son entradas, distintos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1 que
son observables para los activos o pasivos, directa o indirectamente. El efectivo y las
inversiones mantenidas para la venta del Fondo se clasifican en este Nivel.
Nivel 3 - Son entradas no observables para el activo o pasivo.
Las diferencias más importantes entre la legislación vigente, la reglamentación del
CONASSIF y las disposiciones de la SUGEVAL en relación con las Normas Internacionales
de Información Financiera vigentes al 1° de enero de 2011, se describen seguidamente:
Registro de Estimaciones, Provisiones y Reservas - Estas partidas son determinadas
siguiendo fórmulas preestablecidas, legislación pertinente o por solicitud de parte de
las entidades reguladoras. El resultado de estas estimaciones, provisiones y reservas
no necesariamente cumple con las Normas Internacionales de Información Financiera.
Instrumentos Financieros - De acuerdo con la normativa aprobada por la SUGEVAL
las inversiones que se realicen en carteras mancomunadas de fondos de inversión,
fondos de pensión y capitalización, deben ser clasificadas como activos disponibles
para la venta, independientemente del propósito que tenga el Fondo.
Clasificación de Partidas - Las partidas de los estados financieros son clasificadas de
acuerdo con los modelos y contenidos establecidos por el CONASSIF a través de la
SUGEVAL.
Presentación de Estados Financieros - Los estados financieros son preparados de
acuerdo con los modelos y contenidos establecidos por el CONASSIF.
Estado de Flujos de Efectivo - El estado de flujos de efectivo se debe preparar por el
método indirecto.
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Otras Disposiciones - La SUGEVAL emite disposiciones específicas sobre
transacciones particulares las cuales pueden diferir de las Normas Internacionales de
Información Financiera.
Políticas Contables, Cambios en Estimaciones Contables y Errores - En cuanto a la
corrección de errores fundamentales de períodos anteriores, los mismos deben
efectuarse ajustando las utilidades acumuladas al inicio del período y se debe corregir
la información retrospectiva para restaurar la comparabilidad, a menos que sea
imposible llevar a cabo dicha comparación. Cuando se realice un ajuste a utilidades
acumuladas al inicio como resultado de un error fundamental, la entidad debe remitir
a la Superintendencia, con un plazo de tres días hábiles posteriores a la realización del
ajuste, una nota donde explique la transacción realizada.
Información Financiera Intermedia - Los estados financieros deben cumplir con lo
exigido por la NIC 1, excepto por lo indicado en lo que disponga la reglamentación de
CONASSIF con respecto a la presentación y revelación de los estados financieros.
Instrumentos Financieros; Reconocimiento y Medición - Las compras y ventas de
valores convencionales deben registrase utilizando el método de la fecha de
liquidación. Las inversiones propias en participaciones de fondos de inversión abiertos
se deben clasificar como activos financieros negociables. Las inversiones propias en
participaciones en fondos cerrados se deben clasificar como disponibles para la venta.
Los supervisados por SUGEF, SUGEVAL, SUPEN y SUGESE pueden clasificar otras
inversiones en instrumentos financieros mantenidos para negociar, siempre que exista
manifestación expresa de su intención para negociarlos en no más de noventa días a
partir de la fecha de adquisición.
El Fondo reconoce sus activos financieros inicialmente al valor razonable más los
costos directamente atribuibles a la transacción.
− Valor Razonable (Mercado) - El valor razonable de una inversión que es
negociada en un mercado financiero organizado es determinado por referencia a
precios cotizados en ese mercado financiero para negociaciones realizadas a la
fecha del balance general. Para aquellas inversiones para las que no existe un
mercado financiero activo, el valor razonable es determinado utilizando técnicas
de valuación. Tales técnicas incluyen transacciones de mercado recientes entre
partes interesadas y debidamente informadas que actúen en condiciones de
independencia mutua; referencias al valor razonable de otro instrumento
financiero sustancialmente semejante; y el descuento de flujos de efectivo u otros
modelos de valuación. El Fondo utiliza el vector de precios de la empresa
Valuación Operativa y Referencias de Mercado, S.A. de C.V. (VALMER), cuya
metodología de valoración fue autorizada por la Superintendencia General de
Valores (SUGEVAL). En el caso de instrumentos del exterior utiliza el Sistema
Internacional denominado Bloomberg.
13
− Costo Amortizado (Valor en Libros) - El costo amortizado es calculado
utilizando el método de la tasa de interés efectiva. El cálculo toma en
consideración cualquier premio o descuento en la adquisición e incluye costos de
la transacción, que son parte integral de la tasa de interés efectiva.
− Valoración de Activos Financieros - El Fondo inicialmente registra los
instrumentos financieros al costo de adquisición (valor facial reportado, más
primas, más comisiones, menos descuentos) luego amortiza los componentes
relacionados en el tiempo de tenencia. Posterior, todas las inversiones se ajustan
por medio del método del vector de precios, este vector es proporcionado por la
empresa Valuación Operativa y Referencias de Mercado, S.A. de C.V.
(VALMER), cuya metodología de valoración fue autorizada por la
Superintendencia General de Valores (SUGEVAL). En el caso de instrumentos
del exterior utiliza el Sistema Internacional denominado Bloomberg. Los bienes
inmuebles arrendados deberán valorarse al menos una vez al año y en todo caso,
al momento de su adquisición y venta y el valor final del inmueble será el menor
valor de los consignados entre las valoraciones pericial y financiera. La
diferencia entre el monto de la valoración y su valor de costo es reflejado en la
cuenta patrimonial de “Ganancia o Pérdida no Realizada por Valuación de
Inversiones”.
− Instrumentos Financieros; Transferencia de Activos - Las participaciones en
fideicomisos y otros vehículos de propósito especial, se valúan de acuerdo con el
importe del patrimonio fideicometido.
− Baja de Activos y Pasivos Financieros -
i. Activos Financieros - Los activos financieros son dados de baja por la
Compañía cuando expiran los derechos contractuales sobre los flujos de
efectivo del activo financiero; o cuando transfiere el activo financiero
desapropiándose de los riesgos y beneficios inherentes al activo financiero
y ha cedido los derechos contractuales de recibir los flujos de efectivo del
activo financiero; o cuando reteniendo los derechos contractuales a recibir
los flujos de efectivo, la Compañía ha asumido la obligación contractual de
pagarlos a uno o más perceptores.
ii. Pasivos Financieros - Los pasivos financieros son dados de baja por la
Compañía cuando la obligación ha sido pagada o cancelada o bien su
exigencia haya expirado. Cuando un pasivo financiero es reemplazado por
otro pasivo financiero, la Compañía cancela el original y reconoce un
nuevo pasivo financiero. Las diferencias que se pudieran producir de tales
reemplazos de pasivos financieros son reconocidas en los resultados del
año en que ocurran.
Ingresos Ordinarios - Para los ingresos por comisiones e intereses a más de ciento
ochenta días, devengados y no percibidos, se suspenderá su registro y serán
reconocidos solamente hasta cuando sean cobrados.
14
Instrumentos Financieros, Transferencia de Activos - Las participaciones en
fideicomisos y otros vehículos de propósito especial, se valúan de acuerdo con el
importe del patrimonio fideicometido.
Inversión en Propiedad para Alquiler o Plusvalía - Las propiedades de inversión son
valuadas al valor razonable, excepto cuando no haya evidencia de poder determinarlo.
El valor residual de la propiedad de inversión debe considerarse como cero.
Las pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de los Fondos
Inmobiliarios o Fondos de Desarrollo Inmobiliario se incluyen en la cuenta patrimonial
de ganancias o pérdidas no realizadas por valuación de inversión en propiedad. Se
reconoce como pérdida o ganancia en el estado de resultados y sujetas a distribución,
cuando dicha ganancia o pérdida haya sido realizada, es decir que el activo relacionado
haya sido realizado mediante venta o disposición del mismo.
Principales Políticas Contables - El siguiente es el detalle de las políticas contables más
significativas:
a. Moneda y Transacciones en Moneda Extranjera - Los registros contables del Fondo
se mantienen en dólares de los Estados Unidos de América de acuerdo a lo establecido
en el prospecto de inversión aprobado por la SUGEVAL, la cual es su moneda
funcional. Las transacciones en colones costarricenses han sido convertidas al tipo de
cambio del evento.
b. Equivalentes de Efectivo - Se consideran como equivalentes de efectivo todos los
valores de deuda adquiridos con un plazo de tres meses o menos.
c. Inversión en Inmuebles - Corresponde a bienes inmuebles arrendados que deberán
valorarse al menos una vez al año y en todo caso, al momento de su adquisición y venta.
La Administradora debe realizar dos tipos de valoración: la pericial y otra por parte de
un profesional en finanzas (realizada de conformidad con el acuerdo SGV-A-170
Disposiciones Operativas de las Sociedades de Fondos de Inversión, emitido por la
Superintendencia General de Valores). El valor final del inmueble será el menor valor
de los consignados en estas valoraciones. La diferencia entre el monto de la valoración
y su valor de costo es reflejado en la cuenta de resultados de “Ganancias - Pérdida no
realizadas por ajustes del valor razonable, propiedades de inversión”.
d. Custodia de Títulos Valores - Los valores de las inversiones de la Sociedad y de los
fondos administrados se encuentran custodiados a través del Custodio INS Valores
Puesto de Bolsa, S.A. (el Puesto).
e. Ingresos por Arrendamiento - Los ingresos por arrendamientos operativos son
reconocidos en el momento de la prestación del servicio, de conformidad con las cuotas
mensuales pactadas en cada contrato con los inquilinos.
15
f. Comisiones de Administración - El Fondo calcula diariamente las comisiones de la
Sociedad Administradora sobre el valor del activo, con base en los porcentajes
establecidos en el prospecto del Fondo.
Todos los gastos se reconocen en el estado de operaciones sobre la base de devengado.
Los costos de transacción incurridos en la adquisición de una inversión, son incluidos
como parte del costo de esa inversión. Los costos de transacción incurridos en la
disposición de inversiones se deducen del producto de la venta.
g. Títulos de Participación - Los títulos de participación se acreditan por el monto de las
entradas de nuevos inversionistas. Las emisiones de participaciones se transan al
precio del título de participación del día en que se realizaron.
En el caso de que el inversionista desee vender su participación en el Fondo, ésta deberá
ser transada en el mercado secundario por medio de un Puesto de Bolsa. En dicho caso
el inversionista deberá asumir los costos relativos a dicha transacción.
h. Utilidades por Distribuir - EI Fondo distribuirá hasta un 100% de su renta líquida,
entendida esta como la suma de rentas por concepto de alquileres, capital pagado en
exceso e intereses percibidos mas otros ingresos, una vez deducidos los gastos del
Fondo en que se deba incurrir y el monto de las reservas aprobadas por el Comité de
Inversiones. La distribución se efecturá dentro de los 20 días hábiles posteriores al
cierre trimestral de marzo, junio, setiembre y diciembre de cada año.
i. Valor por Unidad del Activo Neto - Se determina de acuerdo con el activo neto y la
cantidad de participaciones en forma diaria. El precio del valor de cada participación
se calcula mediante la división del monto de activos netos entre el número de títulos de
participación.
j. Impuesto sobre la Renta - El impuesto sobre la renta incluye el impuesto corriente y
diferido. El impuesto sobre la renta corresponde al 5% de las ganancias de capital
obtenidas en la venta de títulos valores, ya que de acuerdo con el Artículo No.100 de
la Ley Reguladora del Mercado de Valores, los rendimientos que reciban los fondos de
inversión provenientes de la adquisición de títulos valores, que ya estén sujetos al
impuesto único sobre intereses, o estén exentos de dicho impuesto, estarán exceptuados
de cualquier otro tributo distinto del impuesto sobre la renta disponible. Los
rendimientos provenientes de títulos valores u otros activos que no estén sujetos al
impuesto único sobre intereses, quedarán sujetos a un impuesto único y definitivo del
5%. El pago de esos tributos deberá hacerse mensualmente mediante una declaración
jurada.
k. Impuesto Diferido - El impuesto diferido se aplica para aquellas diferencias temporales
entre el valor en libros de los activos y pasivos y los valores utilizados para efectos
fiscales, utilizando la tasa de impuesto vigente (5%). Los activos por impuesto diferido
se reconocen solo cuando existe una probabilidad razonable de su realización. El
impuesto diferido es cargado o acreditado a la utilidad o pérdida neta, excepto cuando
se relaciona con partidas cargadas o acreditadas directamente a los activos netos del
16
Fondo, en cuyo caso el impuesto diferido se netea con la partida respectiva del activo
neto. El impuesto diferido por el efecto no realizado de la valoración de las inversiones
se calcula sólo sobre las ganancias, pues las pérdidas no son deducibles para efectos
del impuesto.
l. Pronunciamientos Contables - Mediante circular C.N.S.116-07 del 18 de diciembre
de 2007, el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero emitió una
reforma al reglamento denominado “Normativa contable aplicable a las entidades
supervisadas por la SUGEF, SUGEVAL y SUPEN y a los emisores no financieros”.
El objetivo de dicha normativa es regular la adopción y aplicación de las Normas
Internacionales de Información Financiera (NIIF) y las interpretaciones
correspondientes (interpretaciones SIC y CINIIF).
Posteriormente, mediante Artículos No.8 y 5 de las actas de las sesiones 1034-2013 y
1035-2013, celebradas el 2 de abril de 2013 respectivamente y publicado en La Gaceta
No.90 del 13 de mayo de 2013 y vuelto a modificar por el Consejo Nacional de
Supervisión del Sistema Financiero en el Artículo No.15 del acta de la sesión 1142-
2014, celebrada el 11 de diciembre de 2014. Publicado en el Diario Oficial La Gaceta
No.10 del 15 de enero de 2015. El Consejo Nacional de Supervisión del Sistema
Financiero hizo una modificación a la “Normativa contable aplicable a las entidades
supervisadas por la SUGEF, SUGEVAL, SUGEF y SUGESE y a los emisores no
financieros”.
De acuerdo con dicho documento, las NIIF y sus interpretaciones son de aplicación
obligatorio por los entes supervisados, de conformidad con los textos vigentes al 1° de
enero de 2011, esto para las auditorías al 31 de diciembre de 2014, con excepción de
los tratamientos especiales aplicables a los entes supervisados y a los emisores no
financieros. No se permite la adopción anticipada a las normas.
La emisión de nuevas NIIF o interpretaciones emitidas por el IASB, así como cualquier
modificación a las NIIF adoptadas que aplicarán los entes supervisados, requerirá de la
autorización previa del Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero
(CONASSIF).
2. EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO
El detalle del efectivo y equivalentes de efectivo al 31 de diciembre es el siguiente:
2016 2015
Efectivo US$ 77,786 US$ 49,044
Equivalentes de efectivo:
Participación en fondos de inversión,
rendimiento variable
816,828
278,950
Total efectivo y equivalentes de efectivo US$894,614 US$327,994
17
3. INVERSIÓN EN INMUEBLES
2016
Inmueble
Ubicación
Fecha de Adquisición
Costo
Efecto por Revaluación o
Valuación a Valor Razonable
Mejoras o Adiciones
Valor en Libros
Edificio D Comercial Plaza Bulevar
Pitaya, Cartago 04-Mar-10 US$ 1,815,142 US$(546,391) US$ 1,268,751
Área de Salud Catedral
Noroeste C.C.S.S.
San José
30-Abr-10
889,364
210,688
1,100,053
Colegio San Ángel /
Universidad de San José
San José
22-Jul-11
1,614,328
391,467
2,005,795
Oficina del Banco Popular
y de Desarrollo Comunal
Tibás, San José
20-Oct-11
706,711
57,369
764,081 Quinto Piso Oficentro
Trejos Montealegre
San Rafael,
Escazú
23-May-12
3,417,485
263,557
US$28,292
3,709,334
Oficentro La Sabana Mata Redonda, San José
14-Dic-12
1,407,030
44,479
22,783
1,474,292
Los Colegios Moravia 02-Jul-14 1,873,150 (405,141) 1,468,009
Plaza Quizarra San José 25-Set-14 1,078,436 89,812 1,168,248 Edificio MIRA Zapote 21-Jul-16 27,550,913 ___________ _________ 27,550,913
Total US$40,352,559 105,841 US$51,075 US$40,509,476
Saldo patrimonial de reserva por valuación de inversiones
en propiedad al 31 de diciembre de 2016 706,535
Efecto en resultados US$812,376
2015
Inmueble
Ubicación
Fecha de Adquisición
Costo
Efecto por Revaluación o
Valuación a Valor Razonable
Valor en Libros
Edificio D Comercial Plaza Bulevar Pitaya, Cartago 4-Mar-10 US$ 1,815,142 US$(286,287) US$ 1,528,855
Área de Salud Catedral Noroeste
C.C.S.S.
San José
30-Abr-10 889,364 201,534 1,090,898 Colegio San Ángel / Universidad
de San José
San José
22-Jul-11 1,614,328 370,354 1,984,682
Oficina del Banco Popular y de Desarrollo Comunal
Tibás, San José
10-Oct-11
706,712
39,419
746,131
Quinto Piso Oficentro Trejos
Montealegre
San Rafael,
Escazú
23-May-12
3,417,486
188,281
3,605,767 Piso 2, Edificio 1 Oficentro La
Sabana Los Colegios Plaza Quizarrá
Mata Redonda,
San José Moravia
San José
14-Dic-12
02-Jul-14
25-Set-14
1,407,029
1,873,150
1,078,436
314,749
3,995
86,172
1,721,778
1,877,145
1,164,608
Total US$12,801,647 918,217 US$13,719,864
Saldo patrimonial de Reserva por valuación de inversiones en propiedad al
31 de diciembre de 2015 (731,984)
Efecto en resultados US$ 186,233
Durante el 2016 y 2015, se efectuaron valoraciones, tanto financieras como peritales, de las
propiedades del Fondo por peritos independientes, y el efecto entre el valor de compra del
inmueble y el monto de la valoración realizada es de US$812,376 y US$186,233;
respectivamente, y los cuales fueron reconocidos como “Ganancia o Pérdidas no Realizadas
por ajuste del valor razonable en propiedades de Inversiones” dentro del Estado de Resultado
y otro resultado integral debido al cambio de normativa indicado en la Nota 1.
Todos los edificios que forman parte de las propiedades incluidas en la cartera de este Fondo
están cubiertos por pólizas de seguro por daño físico, que incluye eventos como terremotos,
inundaciones, incendios y otros, por un monto de US$30,903,468 para el período 2016 y
2015.
18
Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, se mantiene arrendado el 91% y 76%; respectivamente,
de su capacidad de ocupación.
4. SALDOS Y TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS
Los saldos y transacciones con partes relacionadas se detallan a continuación:
2016 2015
Comisión por pagar:
INS Inversiones Sociedad Administradora de
Fondos de Inversión
US$ 23,865
US$ 5,919
Gastos por Comisiones de administración:
INS Inversiones Sociedad Administradora de
Fondos de Inversión
US$161,575
US$68,429
5. OTROS PASIVOS A LARGO PLAZO
El 21 de julio de 2016, se firma un pagaré entre Banco Internacional de Costa Rica, S.A. y
INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A., en su carácter de
administradora con capacidad suficiente para asumir la obligación del Fondo de Inversión
INS Inmobiliario No Diversificado para financiar la Compra del Edifico Mira, por un monto
de US$13,500,000, el cual devenga una tasa de intereses anual integrada por dos variables:
una tasa preferencial “Prime Rate” más 2,5 puntos porcentuales de forma vencida, revisada
y ajustable en forma trimestral durante todo el plazo de vigencia del crédito, con una tasa
mínima de 6% anual.
El préstamo esta garantizado por las siguientes cédulas hipotecarias sobre el Edificio Mira
mediante acuerdo de Junta Directiva 655 del día 16 de junio de 2016:
Tipo de
Garanría
Monto
Garantizado
Matricula
Inscripción
1 Grado US$ 2,000,000 Finca Partido San José 609.892-000 2010-198.207-01-0001
1 Grado 150,000 Finca Partido San José 609.892-000 Escritura Pública 34
2 Grado 2,000,000 Finca Partido San José 609.892-000 2012-170-285-1-1-1
3 Grado 1,700,000 Finca Partido San José 609.892-000 2013-259-203-2-1-1
4 Grado 7,000,000 Finca Partido San José 609.892-000 Escritura Pública 34
Total US$12,850,000
El Fondo se obliga a reintegrar al Banco el total del principal mediante un único pago que
deberá efectuarse a mas tardar el 21 de enero de 2018.
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6. VALOR POR UNIDAD DEL ACTIVO NETO
Al 31 de diciembre, el valor del activo neto por título de participación del Fondo se detalla a
continuación:
2016 2015
Valor del activo neto US$27,959,330 US$13,974,249
Títulos de participación en circulación 13,690 6,465
Valor del activo neto por participación US$ 2,042 US$ 2,162
7. GASTOS OPERATIVOS
Al 31 de diciembre, los otros gastos operativos se detallan como sigue:
2016 2015
Gastos por mantenimiento de inmuebles US$216,098 US$ 87,243
Gastos por seguros 39,113 22,527
Impuestos locales 169,485 56,126
Gastos bancarios 79,230 68
Otros gastos 757
Peritazgo de inmuebles 32,095 12,407
Total otros gastos operativos US$536,778 US$178,371
8. CAPITAL PAGADO EN EXCESO
El ingreso de inversionistas se registra al valor nominal del título de participación, la
diferencia con respecto a este valor se registra como capital pagado en exceso.
9. COMISIONES POR ADMINISTRACIÓN
La comisión determinada para el Fondo corresponde hasta un 5% sobre el activo neto del
fondo. Los cargos se contabilizan en forma diaria y se pagan mensualmente. El monto
pagado por este concepto a la Administradora en el 2016 y 2015 fue de US$161,575 y
US$68,429; respectivamente, (Nota 4). La comisión pagada al 31 de diciembre de 2016 y
2015 es del 1.00% y 0.50% respectivamente, sobre los activos netos.
10. ACTIVOS SUJETOS A RESTRICCIÓN
Al 31 de diciembre de 2016 y 2015 el Fondo no tiene activos restringidos.
20
11. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
11.1 CAJA COSTARRICENSE DEL SEGURO SOCIAL (FARMACIA Y OFICINAS
ADMINISTRATIVAS HOSPITAL CALDERÓN GUARDIA)
El plazo será por tiempo indefinido, en busca de satisfacer el interés público y
garantizar la continuidad en la prestación del servicio público.
Si el arrendante decide no continuar con el arrendamiento, lo hará saber con 90 días de
anticipación, quedando exonerada de toda responsabilidad. El costo anual de este
contrato es de US$117,218.16.
11.2 GRUPO CAPITAL SAN JOSÉ (UNIVERSIDAD DE SAN JOSÉ)
El plazo será por cinco años, a partir del 1° de mayo de 2014, prorrogable por períodos
iguales, de común acuerdo entre las partes.
El precio del arrendamiento es US$17,139.00 mensuales. Dicho precio será aumentado
anualmente en un 3.5%, con relación al monto cancelado el año anterior. Se mantiene
como depósito de garantía la suma equivalente a un mes de arrendamiento.
Si cualquiera de las partes decide no continuar con el arrendamiento, lo hará saber
formalmente a la contraparte con, 12 meses de anticipación, plazo durante el cual
deberá hacer los pagos correspondientes a arrendamiento, y con una indemnización a
favor del arrendatario de 12 meses de alquiler si la salida se da entre el mes 1 y 60
inclusive y de 6 meses de alquiler si la salida se da a partir del mes 61.
11.3 BANCO POPULAR Y DE DESARROLLO COMUNAL (OFICINA PERIFÉRICA EN CINCO
ESQUINAS DE TIBÁS)
El plazo será por tres años, a partir del 1° de abril de 2009, prorrogable por períodos
iguales, si ninguna de las partes da aviso por escrito a la otra, con tres meses de
anticipación al vencimiento del contrato, de su deseo de no prorrogar el vínculo
contractual.
El 15 de mayo de 2012 se firma un addendum al contrato que extienen a tres años más
el mismo y rige a partir del 2 de abril de 2012.
El precio del arrendamiento es ¢3.482.345,55 mensuales. El monto de alquiler se
actualizará al final de cada año del contrato, según fuere el nivel inflacionario del año
(variación en el índice general de precios al consumidor), o el 15% anual, el que resulte
menor.
21
11.4 OGILVY & MATHER COSTA RICA, S.A. (QUINTO PISO OFICENTRO TREJOS
MONTEALEGRE)
El plazo será por tres años, a partir del 1° de agosto de 2016, prorrogable por períodos
iguales, si ninguna de las partes da aviso por escrito a la otra, con tres meses de
anticipación al vencimiento del contrato, de su deseo de no prorrogar el vínculo
contractual, si la arrendataria quisiera dar por terminado el contrato deberá cancelar por
concepto de daños y perjuicios la suma de tres meses de alquiler a la fecha en que
termine anticipadamente el contrato.
El precio del arrendamiento es US$16,397.93 mensuales. Dicho precio será aumentado
anualmente en un 3%, con relación al monto cancelado el año anterior. Se tiene como
depósito de garantía la suma de US$16,397.93 correspondientes a un mes de alquiler.
11.5 GRUPO FINANCIERO IMPROSA, S.A. (PISO 1, EDIFICIO LOS COLEGIOS)
El plazo será por diez años, a partir del 1º de febrero de 2013, prorrogable por mutuo
acuerdo siempre y cuando ninguna de las partes de aviso por escrito a la otra, con seis
meses de anticipación su deseo de no prorrogar el mismo.
El precio de arrendamiento es de US$7,800.00 mensuales con incremento del 3.5%
anual, la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento por
concepto de depósito de garantía, ajustable con cada aumento.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos seis
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento, además
deberá cancelar por concepto de indemnización un monto correspondiente a seis meses
de arrendamiento.
11.6 ERIC SILES LEANDRO (BODEGA, EDIFICIO LOS COLEGIOS)
El plazo será por tres años, a partir del 1º de enero de 2014, prorrogable por mutuo
acuerdo siempre y cuando ninguna de las partes de aviso por escrito a la otra, con seis
meses de anticipación su deseo de no prorrogar el mismo.
El precio de arrendamiento es de US$3,000 mensuales con incremento del 5% anual,
la arrendataria mantendrá el monto equivalente a US$3,000 durante la vigencia del
contrato.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos seis
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento, además
deberá cancelar por concepto de indemnización un monto correspondiente a seis meses
de arrendamiento.
22
11.7 PAGOS CONTABLES BLACK, S.R.L. (PISO 2, EDIFICIO 1, OFICENTRO EJECUTIVO LA
SABANA)
El plazo será por tres años, a partir del 1º de agosto de 2016, prorrogable por mutuo
acuerdo siempre y cuando ninguna de las partes de aviso por escrito a la otra, con 90
días de anticipación su deseo de no prorrogar el mismo.
El precio de arrendamiento es de US$11,394 mensuales con incremento del 4% anual,
la arrendataria mantendrá el monto equivalente a US$11,394 durante la vigencia del
contrato.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos tres
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento, además
deberá cancelar por concepto de indemnización un monto correspondiente a tres meses
de arrendamiento.
11.8 DIRECCIÓN DE UNIDADES ESPECIALIZADAS, MINISTERIO DE SEGURIDAD PÚBLICA
(EDIFICIO QUIZARRÁ)
El plazo será por tres años, a partir del 18 de diciembre de 2013, prorrogable por dos
períodos más si ninguna de las partes de aviso por escrito a la otra, con tres meses de
anticipación su deseo de no prorrogar el mismo.
El precio de arrendamiento es de ¢5.563.069 mensuales con ajustes anuales a partir de
solicitud de arrendatario y estudio de aceptación por parte del ministerio.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada debe informar al menos con tres
meses de anticipación, de acuerdo al Artículo No.11 de la Ley de Contratación
Administrativa.
11.9 MINISTERIO DE HACIENDA (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por cinco años, a partir del 29 de octubre de 2013, prorrogable según lo
dispone el Artículo No.71 de la LAUS (prórroga tácita por tres años más, con la
posibilidad de ampliar la duración por acuerdo entre las partes).
El precio de arrendamiento es de ¢84.775.789 mensuales con ajustes anuales según el
IPC interanual.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada debe informar al menos con tres
meses de anticipación, de acuerdo al Artículo No.11 de la Ley de Contratación
Administrativa y 204, 206, 207 y 208 de su reglamento.
11.10 SALA SEGUNDA PODER JUDICIAL (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por tres años, a partir del 16 de agosto de 2016, prorrogable según lo
dispone el Artículo No.71 de la LAUS (prórroga tácita por tres años más).
23
El precio de arrendamiento es de ¢11.310.716 mensuales con ajustes anuales según el
IPC interanual.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada debe informar al menos con tres
meses de anticipación, de acuerdo al Artículo No.11 de la Ley de Contratación
Administrativa y 204, 206, 207 y 208 de su reglamento.
11.11 UNIVERSAL MÚSICA DE CENTROAMÉRICA, S.A. (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por tres años, a partir del 1º de febrero de 2016, con prórroga tácita
siempre y cuando las partes no notifiquen al menos con tres meses de anticipación el
deseo de no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$7,575.50 mensuales con incremento del 4.5%
anual, la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento
durante la vigencia del contrato como depósito de garantía.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos tres
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento.
11.12 IMPORTADORA DE EMPAQUES MUNDIALES (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por tres años, a partir del 1º de abril de 2015, con prórroga tácita siempre
y cuando las partes no notifiquen al menos con tres meses de anticipación el deseo de
no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$7,575.50 mensuales con incremento del 4%
anual, la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento
durante la vigencia del contrato como depósito de garantía.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos tres
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento.
11.13 TTI TELECOM DE COSTA RICA, S.A. (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por seis años, a partir del 1º de junio de 2012, con prórroga tácita siempre
y cuando las partes no notifiquen al menos con tres meses de anticipación el deseo de
no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$3,923 mensuales con incremento del 3% anual,
la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento durante la
vigencia del contrato como depósito de garantía.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos tres
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento.
24
11.14 STRATEGIC BUSINESS (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por cinco años, a partir del 1º de abril de 2013, con prórroga tácita siempre
y cuando las partes no notifiquen al menos con tres meses de anticipación el deseo de
no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$3,923 mensuales con incremento del 3.5% anual,
la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento durante la
vigencia del contrato como depósito de garantía.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos tres
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento.
11.15 STRATEGIC BUSINESS (CASA ANEXA AL EDIFICIO MIRA)
El plazo será por dos años y cinco meses, a partir del 16 de julio de 2015, con prórroga
únicamente entre las partes.
El precio de arrendamiento es de US$2,060 mensuales con incremento del 3% anual,
la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento durante la
vigencia del contrato como depósito de garantía.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos tres
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento.
11.16 DATA CENTER CONSULTORES, S.A. (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por seis años, a partir del 5 de setiembre de 2012, con prórroga tácita
siempre y cuando las partes no notifiquen al menos con tres meses de anticipación el
deseo de no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$3,918 mensuales con incremento del 3.5% anual,
la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento durante la
vigencia del contrato como depósito de garantía.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos tres
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento.
11.17 B.A. INGENIERÍA (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por seis años, a partir del 12 de setiembre de 2014, con prórroga tácita
siempre y cuando las partes no notifiquen al menos con tres meses de anticipación el
deseo de no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$3,935 mensuales con incremento del 3.5% anual,
la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento durante la
vigencia del contrato como depósito de garantía.
25
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos tres
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento.
11.18 YOGARUNNERS (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por seis años, a partir del 1° de marzo de 2015, con prórroga únicamente
por acuerdo entre las partes.
El precio de arrendamiento es de US$1,755.70 mensuales con incremento del 3%
anual, la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento
durante la vigencia del contrato como depósito de garantía.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos tres
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento.
11.19 ENERGÍAS ALTERNATIVAS E INTELIGENCIA ARTIFICIAL, S.A. (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por tres años, a partir del 1° de julio de 2014, con prórroga tácita siempre
y cuando las partes no notifiquen al menos con tres meses de anticipación el deseo de
no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$1,695 mensuales con incremento del 3% anual,
la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento durante la
vigencia del contrato como depósito de garantía.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos tres
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento.
11.20 ANTONIO TACSAN LORÍA (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por cinco años, a partir del 1° de noviembre de 2012, con prórroga tácita
siempre y cuando las partes no notifiquen al menos con tres meses de anticipación el
deseo de no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$1,549 mensuales con incremento del 3% anual,
la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento durante la
vigencia del contrato como depósito de garantía.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos tres
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento.
11.21 RICARDO BARQUERO CÓRDOBA (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por tres años, a partir del 1° de diciembre de 2014, con prórroga solamente
en caso de acuerdo entre las partes.
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El precio de arrendamiento es de US$860.00 mensuales con incremento del 3.5%
anual, la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento
durante la vigencia del contrato como depósito de garantía.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos tres
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento.
11.22 CONTINENTAL TOWERS, S.A. (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por diez años, a partir del 1° de octubre de 2011, con prórroga tácita
siempre y cuando las partes no notifiquen al menos con tres meses de anticipación el
deseo de no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$579.64 mensuales con incremento del 3% anual,
la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento durante la
vigencia del contrato como depósito de garantía.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos seis
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento.
11.23 MILLICOM CABLE COSTA RICA (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por cinco años, a partir del 10 de diciembre de 2014, con prórroga
solamente por acuerdo entre las partes.
El precio de arrendamiento es de ¢214.500,00 mensuales con incremento del 10%
anual, la arrendataria mantendrá el monto equivalente a un mes de arrendamiento
durante la vigencia del contrato como depósito de garantía.
Si el arrendatario quisiera hacer salida anticipada deberá informar con al menos doce
meses de anticipación y continuar con el pago puntual del arrendamiento.
11.24 JOSÉ DANIEL ROJAS SANCHEZ (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por seis meses, a partir del 1° de mayo de 2015, con prórroga tácita
siempre y cuando las partes no notifiquen al menos con dos meses de anticipación el
deseo de no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$100 mensuales con incremento del 5% anual, no
se dará depósito de garantía.
11.25 MARCOS SEGURA VALVERDE (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por seis meses, a partir del 25 de julio de 2015, con prórroga tácita siempre
y cuando las partes no notifiquen al menos con dos meses de anticipación el deseo de
no continuar la relación contractual.
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El precio de arrendamiento es de US$100 mensuales con incremento del 5% anual, no
se dará depósito de garantía.
11.26 VERA FERNÁNDEZ GAMBOA (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por un año, a partir del 1° de abril de 2016, con prórroga tácita siempre y
cuando las partes no notifiquen al menos con tres meses de anticipación el deseo de no
continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$100 mensuales con incremento del 5% anual, no
se dará depósito de garantía.
11.27 LUIS VALVERDE SANCHEZ (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por seis meses, a partir del 1° de mayo de 2015, con prórroga tácita
siempre y cuando las partes no notifiquen al menos con dos meses de anticipación el
deseo de no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$100 mensuales con incremento del 5% anual, no
se dará depósito de garantía.
11.28 GABRIELA GONZÁLEZ GONZÁLEZ (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por un año, a partir del 1° de noviembre de 2015, con prórroga tácita
siempre y cuando las partes no notifiquen al menos con dos meses de anticipación el
deseo de no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$75 mensuales con incremento del 5% anual, no
se dará depósito de garantía.
11.29 EUGENIO VILLEGAS (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por un año, a partir del 1° de noviembre de 2015, con prórroga tácita
siempre y cuando las partes no notifiquen al menos con dos meses de anticipación el
deseo de no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$75 mensuales con incremento del 5% anual, no
se dará depósito de garantía.
11.30 ANDREA MONTOYA (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por seis meses, a partir del 8 de junio de 2015, con prórroga tácita siempre
y cuando las partes no notifiquen al menos con dos meses de anticipación el deseo de
no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$75 mensuales con incremento del 5% anual, no
se dará depósito de garantía.
28
11.31 JOSÉ SEGURA BOZA (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por un año, a partir del 13 de julio de 2016, con prórroga tácita siempre y
cuando las partes no notifiquen al menos con dos meses de anticipación el deseo de no
continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$75 mensuales con incremento del 5% anual, no
se dará depósito de garantía.
11.32 JUAN RIVERA BEITA (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por un año, a partir del 1° de setiembre de 2016, con prórroga tácita
siempre y cuando las partes no notifiquen al menos con dos meses de anticipación el
deseo de no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$75 mensuales con incremento del 5% anual, no
se dará depósito de garantía.
11.33 KATHERINE MORA CAMPOS (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por un año, a partir del 1° de setiembre de 2016, con prórroga tácita
siempre y cuando las partes no notifiquen al menos con dos meses de anticipación el
deseo de no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$75 mensuales con incremento del 5% anual, no
se dará depósito de garantía.
11.34 DACIA VILLALOBOS (EDIFICIO MIRA)
El plazo será por un año, a partir del 21 de noviembre de 2016, con prórroga tácita
siempre y cuando las partes no notifiquen al menos con dos meses de anticipación el
deseo de no continuar la relación contractual.
El precio de arrendamiento es de US$75 mensuales con incremento del 5% anual, no
se dará depósito de garantía.
12. EXPOSICIÓN Y CONTROL DEL RIESGO
Los riesgos son situaciones que, en caso de suceder, pueden afectar el cumplimiento de los
objetivos del fondo, perturbar el valor de la cartera y de las inversiones, generar un
rendimiento menor al esperado o, inclusive, causarle pérdida en sus inversiones. Se debe
tener presente que el riesgo forma parte de cualquier inversión; sin embargo, en la mayoría
de los casos puede medirse y gestionarse.
29
Las NIIF requieren ciertas revelaciones de los instrumentos que se relacionan con diferentes
riesgos, seguidamente se prepara un análisis con los riesgos que puedan afectar al Fondo, y
la forma de cómo se controlan dichos riesgos.
12.1 RIESGOS DE LA CARTERA FINANCIERA
a. Riesgos de Tasa de Interés y de Precio - El Comité de Inversiones y el Gestor
de Portafolio evalúan constantemente las variaciones en las condiciones
económicas (tasas, precios, inflación y otros) con el objetivo de realizar ajustes
en la composición de la cartera, de manera que se disminuya el impacto de este
riesgo. Al estar la cartera compuesta por valores de corto plazo, estos son menos
sensibles a las variaciones a las condiciones de mercado.
b. Riesgos de Liquidez - El Fondo no administra este riesgo dado que la liquidez de
las participaciones depende de mercado secundario.
c. Riesgos de Crédito o no Pago - El Fondo invertirá en valores del sector público
costarricense y sector privado. En el caso de valores del sector privado se revisan
periódicamente los estados financieros y los indicadores Camels del emisor
privado de los títulos donde se realiza la mayor concentración, lo anterior para
anticipar situaciones que puedan afectar la capacidad de pago de intereses y
principal por parte del emisor en la fecha pactada.
d. Riesgos Cambiarios - El Comité de Inversiones y el Gestor de Portafolio evalúan
constantemente las expectativas de devaluación o apreciación del colón con
respecto al dólar estadounidense para tomar oportunamente acciones para mitigar
este riesgo.
Además en caso de que el Fondo se endeude en colones, se evaluarán las acciones
para mitigar ese riesgo entre las que destacan: buscar el calce de moneda,
aprovechar las tasas de mercado para reposicionar el crédito en la divisa que
resulte más conveniente al Fondo.
e. Riesgos de las Operaciones de Reporto - La sociedad de fondos ha establecido
un modelo para evaluar, en forma periódica, las condiciones de los puestos de
bolsa contraparte con las que realiza o suscribe operaciones de recompra.
f. Riesgos Operativos - Se cuenta con procesos de evaluación periódica del riesgo
operativo y de auto evaluación de control interno del Sistema Específico de
Valoración del Riesgo Institucional (SEVRI), con el objetivo de reducir la
exposición a este riesgo.
g. Riesgos Legales - Se cuenta con asesoría legal adecuada para evaluar las
exposiciones a este tipo de riesgo y tomar las medidas correctivas.
h. Riesgo de Concentración - Se revisan mensualmente los niveles de
diversificación / concentración con el propósito de incorporar cambios en el
portafolio ante situaciones que puedan afectar la capacidad de pago de un emisor.
30
i. Riesgo por Desinscripción del Fondo de Inversión - Se brinda un seguimiento
periódico al cumplimiento de los requerimientos del Ente Supervisor y las
condiciones planteadas en el prospecto.
j. Riesgo Sistémico - Este riesgo es difícil gestionar pues está fuera del alcance de
control por parte de la Sociedad. No obstante, el Comité de Inversiones y el
Gestor de Portafolio evalúan constantemente los cambios o información referente
a aspectos políticos, económicos, sociales y otros, con el objetivo de realizar
ajustes en la composición de la cartera, de manera que se disminuya el impacto
de esos eventos.
k. Riesgo por Variaciones en la Tasa Impositiva - Si bien este riesgo está fuera de
nuestra esfera de control, contamos con una vigilancia permanente de los
cambios a la legislación que pueden derivar en una variación a la tasa impositiva
a los fondos de inversión, en especial como resultado de un cambio en la Política
Fiscal ejercida por el Gobierno.
l. Riesgo por Mercado - El Comité de Inversiones y el Gestor de Portafolio evalúan
constantemente las variaciones en las condiciones económicas (tasas, precios,
inflación y otros) con el objetivo de realizar ajustes en la composición de la
cartera, de manera que se disminuya el impacto de este riesgo. Al estar la cartera
compuesta por valores de corto plazo, estos son menos sensibles a las variaciones
a las condiciones de mercado.
m. Riesgo de Reinversión - El Comité de Inversiones y el Gestor de Portafolio
evalúan constantemente las variaciones en las condiciones económicas (tasas,
precios, inflación y otros) con el objetivo de realizar ajustes en la composición
de la cartera, de manera que se disminuya el impacto de este riesgo.
n. Riesgo País - El Comité de Inversiones evalúa periódicamente el nivel de riesgo
país (condiciones económicas, sociales, políticas, o incluso naturales y
geográficas), asociado a las carteras activas de los fondos en otras monedas
distintas del colón. Esto con el objetivo de realizar ajustes en la composición de
la cartera, de manera que se disminuya el impacto de este riesgo.
o. Riesgo no Sistemático o Diversificable - Si bien este riesgo está fuera de nuestra
esfera de control, por cuanto esta originado por todos aquellos factores propios
del emisor, el Comité de Inversiones y el Gestor de Portafolio evalúan
constantemente este riesgo mediante reportes al comité.
p. Riesgos por Cambios o Pérdida de Calificación de Riesgo - Se brinda un
seguimiento periódico al cumplimiento de los requerimientos que podrían
motivar un cambio en la calificación otorgada, para velar porque el Fondo no
desmejore su calificación de riesgo.
31
q. Riesgo de Custodio - Dado que el custodio es una empresa del mismo Grupo
Financiero, se mantiene información de primera mano sobre su solidez financiera
y operativa, con lo cual se gestiona este riesgo.
r. Riesgo por Inflación - Si bien este riesgo está fuera de nuestra esfera de control,
el comité mantiene seguimiento de la evolución de la inflación para tomar
oportunamente acciones para gestionar este riesgo.
s. Riesgos por Liquidación en otra Moneda - Este riesgo se gestiona manteniendo
en dólares todos los ingresos que recibe el fondo derivado de su gestión, a efecto
de que el pago de beneficios se gestione siempre en dólares.
t. Riesgo de no Diversificación - Se verifican periódicamente las condiciones
económicas u financieras con el fin de conocer y gestionar riesgos de no
diversificación ante situaciones que puedan afectar la capacidad de pago de
algún emisor, no obstante este riesgo es asumido por el Fondo, y por ende, por
los inversionistas que invierten en él.
u. Riesgo de Invertir en Participaciones de Fondos de Inversión - El Comité de
Inversiones y el Gestor de Portafolio evalúan constantemente las participaciones
de Fondos de Inversión donde se invierte, con el objetivo de realizar ajustes en
la composición de la cartera, de manera que se disminuya el impacto de este
riesgo.
Finalmente, la Unidad de Riesgos da seguimiento y presenta reportes periódicos
a los miembros de la Junta Directiva y el Comité de Riesgos sobre el nivel de
implementación de los planes establecidos.
12.2 RIESGOS DE LA CARTERA INMOBILIARIA
a. Riesgo de Siniestros - Dado que los bienes inmuebles en los que invierta el Fondo
están expuestos a riesgos de incendio y terremoto, huracanes, entre otros, la
gestión de este riesgo se realizará a través de pólizas de seguros que cubran estas
situaciones. Así, estos siniestros estarán cubiertos por los correspondientes
seguros, cuyas pólizas tendrán las coberturas A (incendio), B (vientos
huracanados, ciclones, caída de aviones y objetos que se desprendan de ellos,
actos de personas mal intencionadas, choques de vehículos contra el inmueble,
explosiones y daños por humo) y C y D (inundación, deslizamiento, temblor y
terremoto), y cualquier otra cobertura que fuese creada en el futuro. Con dichas
pólizas, los riesgos comentados se trasladan en su totalidad a la entidad
aseguradora, salvo el porcentaje que deba cubrir el fondo correspondiente a lo
que se denomina “prima” y “deducible”.
b. Riesgo de Concentración de Inmuebles - INS Inversiones, a través del Comité
de Inversiones, velará por la diversificación de la inversiones en distintos
inmuebles, ubicados en diversas zonas geográficas, en la medida en que el
negocio permita la realización de compras estratégicas para lograr la dualidad de
32
objetivos, riesgo/rendimiento. Es decir, para lograr reducir este riesgo, es
necesario que se den desarrollos u oportunidades en diferentes zonas, pues la
diversificación por sí sola, no garantiza la reducción del riesgo.
c. Riesgo de Concentración de Inquilinos - INS Inversiones, a través del Comité
de Inversiones, evaluará la concentración en un solo inquilino de menor riesgo.
Así también, es prioridad del fondo, en la medida de los posible de adquirir
inmuebles cuyos inquilinos sean preferiblemente instituciones del sector público,
con buen historial de arrendatario.
d. Riesgo de la Compra de Inmuebles que no Generan Ingresos y Riesgo de
Desocupación de los Inmuebles - Similar a la estrategia para reducir el riesgo de
inquilino, es prioridad del fondo, en la medida de los posible, el adquirir
inmuebles cuyos inquilinos sean preferiblemente instituciones del sector público,
con buen historial - como arrendatario. Es política del Comité de Inversiones no
valorar compras de bienes que no cuenten con inquilinos ya establecidos en el
inmueble, para evitar este riesgo.
e. Riesgo por la Discrecionalidad de la Sociedad Administradora para la Compra
de los Bienes Inmuebles - INS Inversiones, a través del Comité de Inversiones
conformado por un grupo multidisciplinario, realiza análisis de las diversas
oportunidades de inversión en distintos inmuebles, contando así con un proceso
transparente y objetivo en la compra de bienes inmuebles, en salvaguardia de los
intereses del inversionista del Fondo.
f. Riesgos por Fluctuación en el Valor de los Inmuebles - El gestor de portafolios
de INS Inversiones informa periódicamente al Comité de Inversiones sobre las
tendencias de mercado que pudieren afectar el valor de los inmuebles.
Adicionalmente, se realiza, al menos una vez al año, una valoración de las
propiedades adquiridas con el objeto de contar con información para la toma de
decisiones. También, en la medida de lo posible, los inmuebles se valoran de
manera que muestren la tendencia en los precios de los inmuebles, para evitar
comprar un bien sobrevalorado.
g. Riesgo por Morosidad de los Arrendatarios - La selección de un buen inquilino,
mediante un buen análisis de referencia, tipo de inquilino objetivo, es un factor
crucial en la reducción de este riesgo. Por lo que, a fin de evitar este riesgo, se
busca adquirir inmuebles cuyos inquilinos sean, preferiblemente, instituciones
del sector público, con buen historial como arrendatario.
Al 31 de diciembre de 2016 existen tres inquilinos que se encuentran en estado
de morosidad. La exposición a este riesgo se mitiga con diferentes cláusulas que
se incluyen en los contratos de arrendamiento con el fin de lograr una mayor
cobertura para el Fondo.
33
h. Riesgo por Pérdida de Valor en el Inmueble - Todos los inmuebles que el fondo
analiza como potenciales compras, cuentan con dos tipos de valoraciones, la
pericial y la financiera. Ambas son realizadas por empresas o individuos con
amplia experiencia en el tema, a fin de reducir la posibilidad de compra de bienes
inmuebles cuyos precios estén ficticiamente elevados.
i. Riesgo de Quiebra o Insolvencia - El Comité de Inversiones revisa información
sobre los inquilinos y realiza una continua valoración de compra de nuevos
inmuebles para velar por que el nivel de ingresos producidos por los
arrendamientos e intereses de las inversiones que recibe el Fondo, sea mayor a
los gastos en que se incurre en el mantenimiento de la operación de los bienes
inmobiliarios.
j. Riesgo de Liquidación del Fondo - El Comité de Inversiones revisa
periódicamente la sostenibilidad financiera del fondo y el cumplimiento de la
normativa del Ente Regulador para mitigar este riesgo.
k. Riesgo de Bursatilidad de las Participaciones - Este riesgo está fuera del alcance
de la administración por parte de la Administradora de Fondos y el Comité de
Inversiones del fondo, por lo que el inversionista debe estar consciente de la
existencia de este riesgo y su efecto sobre los objetivos planteados por él.
l. Riesgo Precio de las Participaciones - Este riesgo está fuera del alcance de la
administración por parte de la Administradora de Fondos y el Comité de
Inversiones del fondo, por lo que el inversionista debe estar consciente de la
existencia de este riesgo y su efecto sobre los objetivos planteados por él.
m. Riesgo de Estimación del Valor del Inmueble - Se repite en riesgo por sobre
valoración de inmuebles. Tiene el mismo sentido.
n. Riesgo por Concentración Geográfica - INS Inversiones, a través del Comité de
Inversiones, velará por la diversificación de la inversiones en distintos inmuebles,
ubicados en diversas zonas geográficas, en la medida en que el negocio permita
la realización de compras estratégicas para lograr la dualidad de objetivos,
riesgo/rendimiento. Es decir, para lograr reducir este riesgo, es necesario que se
den desarrollos u oportunidades en diferentes zonas, pues la diversificación por
sí sola, no garantiza la reducción del riesgo.
o. Riesgo por la Adquisición de Activos muy Especializados o Construidos en
Lugares no Aptos - Previo a la adquisición de inmuebles, el Comité de
Inversiones del fondo, estudia las características del inmueble. Al contar con
profesionales con experiencia en el mercado inmobiliario, las características y
aspectos como los riesgos indicados, son considerados a fin de elegir inmuebles
que no presenten una alta especialización, de manera que su arriendo posterior se
facilite.
34
p. Riesgo por Atraso en la Inscripción de los Bienes en el Registro Público - La
administración de INS Inversiones cuenta con el apoyo legal requerido para
lograr la inscripción de bienes adquiridos en el Registro Público en los plazos
normales. En caso de situaciones que provoquen atrasos, se comunica al Comité
para emprender acciones a efecto de resolver la situación.
q. Riesgo por Variaciones en la Estructura de Costos del Fondo - El Comité de
Inversiones y la administración de INS Inversiones tratan, en la medida de lo
posible, de establecer las estimaciones de los diversos costos y gastos en la forma
más precisa posible con el fin de evitar variaciones no anticipadas. No obstante,
el establecimiento de imprevistos a futuro es prácticamente imposible, por lo que
la materialización de estos puede provocar una disminución en la rentabilidad
esperada del Fondo.
r. Riesgo por Arriendo a Precios Más Bajos de los de Mercado - El Comité de
Inversiones evalúa en forma periódica, de acuerdo con las tendencias de mercado,
los valores de alquileres de inmuebles similares a los mantenidos en el fondo, de
manera que el alquiler se establezca de acuerdo con las condiciones de mercado.
No obstante, en situaciones de sobre-oferta, no se descarta utilizar mecanismos o
estrategias de mantenimiento de clientes con el fin de no afectar en forma más
severa la rentabilidad del Fondo.
s. Riesgo por la Imposibilidad de Colocar el 100% del Monto Autorizado - El
Comité de Inversiones evalúa en forma periódica mediante informes del gestor,
la posibilidad de no lograr la colocación del monto autorizado. Entre las opciones
que podrían gestionarse en caso de alcanzar el plazo máximo de colocación
indicado en el prospecto sin haber colocado la totalidad del monto autorizado, se
someterá a consideración de la asamblea de inversionistas del fondo, la
posibilidad de prorrogar el plazo de colocación o continuar con el fondo
disminuyendo el monto autorizado, presentando los distintos escenarios.
t. Riesgo por Subarriendo de los Inmuebles - Para velar por el cumplimiento de la
clausula que al respecto existe en los contratos, el Comité de Inversiones evalúa
en forma periódica, mediante informe de visitas a los inmuebles, que no se
presenten situaciones de subarriendo.
u. Riesgo de la Administración de los Inmuebles Adquiridos - INS Inversiones, en
consideración del crecimiento de los inmuebles adquiridos, implementará las
acciones administrativas necesarias para llevar a cabo un adecuado control de los
diversos aspectos administrativos que conllevan la administración de los
inmuebles adquiridos tales como control de alquileres, mantenimiento, pago de
impuestos, deterioro de los inmuebles, todo con el fin de efectuar las labores
administrativas necesarias para una adecuada administración de los inmuebles.
v. Riesgos Ocasionados por Daños a la Propiedad o Deterioro del Inmueble - INS
Inversiones, en consideración del crecimiento de los inmuebles adquiridos,
implementará las acciones administrativas necesarias para llevar a cabo un
35
adecuado control de los diversos aspectos administrativos que conllevan la
administración de los inmuebles adquiridos, tales como mantenimiento y
prevención del deterioro de los inmuebles, todo con el fin de mantener un
adecuado estado de los inmuebles adquiridos.
w. Riesgos por la Adquisición de Inmuebles Ligados a Regímenes de Zona
Franca - INS Inversiones, a través del Comité de Inversiones, velará por la
diversificación de la inversiones en distintos inmuebles, ubicados en diversas
zonas geográficas, en consideración de las zonas de ubicación de los inmuebles,
a fin de lograr una adecuada gestión de compra de inmuebles y reducir el riesgo.
Así también, dará un seguimiento a las políticas gubernamentales relacionadas a
este régimen, con la intención de considerar o no la posible compra de inmuebles
cuando se presente una oportunidad.
x. Riesgo Relacionado a la Posibilidad de no Alcanzar el Monto Mínimo de
Participaciones que se Define en el Prospecto - El Comité de Inversiones
gestiona este riesgo mediante un control periódico de las participaciones
emitidas, de manera tal que permitan alcanzar el nivel requerido para lograr las
políticas de inversión, procurando las sanas prácticas de administración y de
rentabilidad para el inversionista.
y. Riesgo por la Imposibilidad de Colocar el 100% del Monto Autorizado - Este
riesgo se refiere a la eventualidad de que la Sociedad Administradora no alcance
a colocar la totalidad del monto autorizado de la emisión del Fondo, en cuyo caso
tendría que pedirse una autorización al ente regulador para ampliar la fecha de
cumplimiento del monto autorizado o reducir el capital correspondiente. Lo
anterior podría tener impacto negativo sobre los flujos esperados del Fondo,
afectando de esa manera el rendimiento potencial de su cartera activa.
z. Riesgos Asociados a la Política Macroeconómica del País en que se Adquieren
Bienes Inmuebles - Este riesgo se refiere a la exposición que puede tener la
cartera de activos del Fondo en una economía que presente desequilibrios
macroeconómicos, mismos que pueden derivar en ajustes en tasas de interés,
inflación, devaluación, etc., los que a su vez pueden tener impactos sobre el valor
de los bienes inmuebles del Fondo. Por ejemplo, una fuerte contracción en la
liquidez del mercado podría afectar la capacidad de pago de los inquilinos del
Fondo, lo que incidiría sobre los niveles de morosidad o incluso de ocupación de
los locales propiedad del Fondo. Lo anterior provocaría una disminución en el
valor de la participación del Fondo, lo cual se traduciría en una menor
rentabilidad para el inversionista.
aa. Modificaciones en las Leyes - Pueden darse modificaciones en la Ley General
de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (No.7527 del 17 de agosto de 1995).
Dicha ley permite, por ejemplo, la contratación de alquileres en dólares, y para
los que se fijen en colones podrán incrementarse cada año de acuerdo con la
inflación anual si ésta es igual o menor al 15%; es decir, el incremento en el
alquiler no podrá superar dicha tasa de inflación. Si es mayor al 15% el Banco
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Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) establecerá el aumento adicional. En los
arrendamientos para otros destinos ajenos a la vivienda, las partes podrán
convenir los montos de los incrementos.
bb. Riesgo por Posible Desinscripción del Fondo ante el Registro Nacional de
Valores e Intermediarios - No obstante que el Fondo cuente con asesores legales
y gestores de portafolio de alto nivel para que velen sobre la adecuada utilización
de los recursos del Fondo, pueden presentarse contingencias o problemas que
impliquen la desinscripción del Fondo ante el Registro Nacional de Valores e
Intermediarios. Lo anterior podría provocar que la administración del Fondo
tome la decisión de proceder con la liquidación de los activos del Fondo. En
vista de lo anterior, el inversionista podría experimentar una disminución en el
valor de su participación y por ende en el rendimiento obtenido por su inversión.
cc. Riesgo por Procesos Judiciales y Administrativos en Contra de la Sociedad
Administradora y el Fondo - Existe el riesgo de que procesos judiciales o
administrativos actuales o futuros en contra de INS Inversiones SAFI, S.A.
comprometan la continuidad de sus operaciones, lo cual podría afectar la gestión
y administración del Fondo. Lo anterior también podría provocar un proceso de
sustitución de la Sociedad Administradora del Fondo. Los eventos descritos
podrían traducirse en una reducción de la capacidad del Fondo para generar
beneficios, lo cual se traduciría en una reducción en el valor de su participación
y por ende en la rentabilidad del inversionista.
dd. Riesgo por Conflicto de Interés - Se refiere al riesgo de que prevalezcan los
intereses de personas físicas o jurídicas relacionadas con la Sociedad
Administradora o su grupo de interés económico, sobre los intereses de los
inversionistas del Fondo, cuando éstos realizan negociaciones, inversiones o
contrataciones con éste. La misma situación se puede presentar cuando se llevan
a cabo transacciones con otros fondos de inversión administrados por la misma
sociedad. Específicamente se podría presentar si la Sociedad Administradora no
establece y cumple políticas claras y transparentes para el manejo de los posibles
conflictos de interés.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente la sociedad incumple las
políticas establecidas para el manejo de estos conflictos y en una contratación u
otra situación, se afecten los rendimientos y/o el valor de la participación para los
inversionistas.
13. POLÍTICAS DE INVERSIONES
Diversificación de Activos - Las inversiones del Fondo estarán sujetas a las siguientes reglas
de diversificación:
a. Hasta un máximo del 20% de los activos del Fondo deberá estar invertido en valores
costarricenses, tanto en el sector financiero, como público y privado.
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b. El tipo de valores en que se invertirá el Fondo con un máximo del 20% será en efectivo,
títulos valores de deuda inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios
y participaciones de fondos de inversión.
c. El porcentaje máximo de participación en una sola emisión o valor como porcentaje de
la emisión en circulación será del 100%.
d. Si bien el Fondo sólo adquirirá activos inmobiliarios denominados en dólares
estadounidenses, podrá constituir contratos de arrendamientos en colones
costarricenses y dólares estadounidenses sobre los inmuebles adquiridos por el Fondo,
siempre y cuando se le informe a los inversionistas la composición de tales contratos
entre sus diferentes edificios e inquilinos.
e. Cabe mencionar que tanto la contabilidad del Fondo como la distribución de beneficios
se realizarán en dólares estadounidenses. Así mismo, las participaciones del Fondo se
suscriben, redimen o negocian en dólares estadounidenses.
Diversificación de la Inversión en Bienes Inmuebles -
a. El Reglamento sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión no especifica
ninguna limitación en la adquisición de bienes inmuebles, por lo cual, un porcentaje
importante de la cartera inmobiliaria del Fondo podrá estar invertida en un solo bien
inmueble ubicado dentro o fuera del territorio nacional.
b. El Fondo de inversión podrá financiar la adquisición de inmuebles con garantía
hipotecaria y/o mediante fideicomisos de garantía hasta por un 60% de sus activos; la
moneda de contratación de las deudas del Fondo serán los dólares estadounidenses.
c. La Sociedad Administradora tendrá discrecionalidad en la adquisición de las
propiedades que integren la cartera del Fondo.
Diversificación de Ingresos por Inquilinos - De acuerdo al Reglamento General sobre
Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, el cual permite que en el prospecto del
Fondo se puedan establecer límites diferentes al 25% como máximo de ingresos mensuales
provenientes de una misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo
grupo financiero o económico, en este Fondo se estipula que los ingresos producto de los
bienes inmuebles arrendados a una misma entidad o entidades de un mismo grupo económico
podrán representar hasta el 100% de los ingresos totales del Fondo.
Diversificación de la Inversión en Instrumentos Financieros - Con respecto a la cartera de
instrumentos financieros: ésta se invertirá en títulos emitidos tanto por sector público como
el privado, podrá estar compuesto por valores emitidos por entidades del sector público
costarricense, que cuenten con la garantía directa, indirecta o sin garantía del Estado, en
emisiones estandarizadas de deuda, de tasa fija o ajustable, autorizados por la
Superintendencia General de Valores. También, el Fondo podrá invertir en emisiones de
deuda de entidades supervisadas por la Superintendencia General de Entidades Financieras.
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Hasta un 20% del promedio anual de los saldos mensuales de los activos del Fondo podrá ser
invertido en instrumentos financieros.
El Fondo puede invertir hasta un 75% de sus activos financieros (que representa un 15% del
total de activos) a través de la participación en contratos de reporto tripartito que se organicen
en las bolsas de valores y en las operaciones de reporto u otras figuras similares que el Banco
Central de Costa Rica realice con fundamento en sus Regulaciones de Política Monetaria,
siempre y cuando sean valores de oferta pública.
Normativa Prudencial Aplicable - De acuerdo al Reglamento General sobre Sociedades
Administradoras y Fondos de Inversión los fondos de inversión inmobiliarios deben:
a. Los fondos de inversión deben iniciar operaciones en un plazo no mayor a nueve meses
contados a partir de la fecha de recibido de la carta de cumplimiento de requisitos
finales para la inscripción. Se entiende que un fondo ha iniciado operaciones si en el
plazo indicado cuenta con el activo neto mínimo y el número mínimo de inversionistas
establecido en este Reglamento. Si el monto autorizado no es colocado en el plazo
establecido, la sociedad administradora debe proceder a convocar a una asamblea de
inversionistas en donde se someta a votación la continuidad del fondo con la respectiva
reducción del monto autorizado o la autorización de un nuevo plazo para colocar el
monto del capital pendiente.
b. Los fondos inmobiliarios podrán invertir en bienes inmuebles y valores financieros
conforme a lo establecido en el prospecto.
c. Los porcentajes de diversificación de activos y de limitación en materia de ingresos
deberán alcanzarse en el plazo de tres años a partir del inicio de operaciones del Fondo.
En el caso de que no se alcancen los porcentajes en el plazo indicado o que
posteriormente éstos se dejen de cumplir por más de seis meses, la Sociedad
Administradora estará obligada a comunicarlo a los inversionistas mediante un
comunicado de hecho relevante en el plazo establecido en la normativa.
d. La adquisición de bienes inmuebles requerirá de valoración previa. En ningún caso el
valor de compra podrá exceder el precio fijado en las valoraciones pericial y financiera.
La compra y venta de valores deberá realizarse en negociaciones en bolsa, por medio
de intermediarios autorizados.
e. Únicamente podrán adquirirse en inmuebles que estén construidos dentro del territorio
nacional. Los inmuebles deberán poseerse en concepto de propiedad y libres de
derechos de usufructo, uso y habilitación. La Sociedad Administradora será
responsable de suscribir, con cargo al Fondo, todos los seguros que resulten necesarios
para la adecuada protección de los inversionistas en relación con los inmuebles que se
adquieran.
f. Las Sociedades Administradoras pueden efectuar, con cargo al Fondo, reparaciones,
remodelaciones y mejoras a los inmuebles que adquieran; así mismo, se pueden realizar
ampliaciones a los inmuebles adquiridos. El costo acumulado de las reparaciones,
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remodelaciones, mejoras y ampliaciones en los últimos doce meses móviles, debe ser
igual o menor a un 15% del valor del inmueble. Pueden realizarse reparaciones,
remodelaciones, mejoras y ampliaciones por porcentajes mayores, siempre y cuando
se cumpla con lo estipulado por el Reglamento General sobre Sociedades
Administradoras y Fondos de Inversión.
g. Los bienes inmuebles que integren los activos del Fondo no podrán enajenarse sino
hasta transcurridos tres años contados desde su inscripción en el Registro Público a
nombre del Fondo. Sin embargo, por medio de la asamblea de inversionistas se puede
autorizar la venta de un inmueble en un período menor a tres años.
h. La Sociedad Administradora y las entidades que forman parte de su grupo de interés
económico, pueden ser arrendatarios del Fondo, con la posibilidad de generar en
conjunto hasta el 100% de los ingresos mensuales del Fondo. La revelación de un
nuevo contrato con estas entidades debe realizarse mediante un comunicado de hecho
relevante.
Cabe resaltar que la Sociedad Administradora dispone de una serie de plazos para
ajustarse a la normativa y otra regulación incluida en el prospecto, los cuales se
encuentran regulados y establecidos por la SUGEVAL.
14. HECHOS SIGNIFICATIVOS Y SUBSECUENTES
Entre la fecha de cierre al 31 de diciembre de 2016 y la preparación de los estados financieros,
no tenemos conocimiento de otros hechos que puedan tener en el futuro una influencia o
aspecto significativo en el desenvolvimiento de las operaciones del Fondo o en sus estados
financieros.
15. AUTORIZACIÓN PARA EMISIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS
Los estados financieros fueron autorizados para emisión por la Junta Directiva del Fondo de
Inversión INS Inmobiliario No Diversificado, el 20 de febrero de 2017.
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FONDO DE INVERSIÓN INS INMOBILIARIO NO DIVERSIFICADO
(Administrado por INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.)
OTRA INFORMACIÓN
CÉDULA RESUMEN DE AJUSTES Y RECLASIFICACIONES DE AUDITORÍA
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016
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FONDO DE INVERSIÓN INS INMOBILIARIO NO DIVERSIFICADO (Administrado por INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.)
CÉDULA RESUMEN DE AJUSTES Y RECLASIFICACIONES DE AUDITORÍA PARA EL AÑO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 (Expresada en Dólares Estadounidenses)
Ref.
Cuenta Débitos (Créditos)
Activos Pasivos Patrimonio Resultados
__________ _________ __________ __________
US$ . US$ . US$ . US$ .
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