Informe de Mercado Retail Retail Market...
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1S/H1 2016 Informe de Mercado Retail Retail Market Report
Transcript of Informe de Mercado Retail Retail Market...
1S/H1 2016
Informe de Mercado RetailRetail Market Report
ÍNDICE
CONTEXTO ECONÓMICO 4
VOLUMEN DE INVERSIÓN 6
RENTABILIDADES A LA BAJA 8
RENTAS AL ALZA 10
OPERADORES INTERNACIONALES Y TENDENCIAS 12
NUEVOS PROYECTOS 14
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Durante los últimos años, la economía española ha experimentado un crecimiento significativo, expandiéndose a un ritmo del 3,2% en 2015 y con una previsión de crecimiento del 3% para el 2016, siendo una de las economías de mayor crecimiento en Europa. A pesar de que España continúa luchando con el problema del desempleo, se espera que se generen alrededor de un millón de puestos de trabajo durante los próximos 2 años, manteniéndose un ritmo de creación de empleo en torno al 3%. El paro registrado en junio alcanzó un mínimo histórico, cayendo al nivel más bajo desde septiembre 2009, según el Ministerio de Trabajo y las previsiones apuntan a que la tasa de desempleo caerá al 19,9% a finales
de año.
La reciente decisión del Reino Unido de abandonar la Unión Europea ha sacudido el panorama internacional,
pero las elecciones celebradas en España el pasado 26 de junio han apaciguado la incertidumbre existente. De momento, la economía española no se ha visto afectada por la situación política, tal y como confirman los datos de crecimiento del segundo trimestre, que situados en el 0,8%, mantienen el mismo ritmo desde el cuarto trimestre de 2015.
Se espera que la recuperación en España continúe en 2016 y 2017, aunque a un ritmo más
lento, del 3% y 2,2%, respectivamente.
La mejora de las condiciones de financiación para las empresas y los hogares debería ayudar a impulsar este crecimiento.
Se prevé que una política monetaria expansiva, junto con los bajos precios de las materias primas y del petróleo continúe impulsando el consumo de este año.
Gracias en parte a la baja inflación, el consumo de los hogares sigue siendo sólido. La creación de empleo y los precios de la energía también han contribuido a aumentar el poder adquisitivo de las familias. Durante el segundo trimestre, el gasto de los hogares españoles aumentó un 0,7% comparado con los tres meses anteriores y las previsiones apuntan a que esta tendencia positiva continuará y que el consumo crecerá un 3,3% en el transcurso de 2016. A pesar de que la inflación en España sigue siendo negativa, con una previsión del -0,4% para 2016, la inflación subyacente es positiva y se mantiene estable en el 0,7%, señal del vigor de la recuperación económica.
UN CONTEXTO ECONÓMICO POSITIVO Y SÓLIDO
DATOS MACROECONÓMICOS SÓLIDOS
INDICADORES 2015 2016 (F)
PIB var. Anual (%) 3,2 3,0
Consumo privado var. Anual (%) 3,1 3,3
Tasa de desempleo (%) 20,9 19,8
IPC var. Anual (%) -0,5 -0,4
Renta disponible var. Anual (%) 2,4 3,4
Ventas minoristas var. Anual (%) 3,6 3,3
Crecimiento de Afluencia, var. Anual (%) 1,5 0,7*
* Variación Interanual correspondiente al mes de Julio.
Fuente Oxford Economics – Funcas julio 2016
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En 2015, las visitas a los centros comerciales
aumentaron un 1,5%
Estas visitas pusieron fin a siete años de caídas, marcados por la crisis económica y la desaceleración del consumo.
La afluencia a los centros comerciales creció un 0,7% en julio respecto a los datos registrados el mismo mes de 2015, lo que le permite encadenar siete meses en positivo, según se desprende del índice FootFall. Asimismo, las visitas en julio se mantienen en positivo en tasa mensual tras incrementarse un 15,7%.
Las ventas minoristas están mostrando un
crecimiento sólido, con una esperada subida interanual del 3,3% en el transcurso
del año.
Éstas se benefician de la recuperación económica española y del aumento del turismo. Los actos de violencia y terrorismo están favoreciendo el turismo en nuestro país en detrimento de otros destinos tradicionales como Turquía, Túnez o Egipto.
España acogió más de 68 millones de turistas internacionales en 2015, batiendo por tercer año consecutivo su récord histórico en número de visitantes y posicionándose así como tercer destino turístico mundial. No sólo aumentó el número de turistas
en un 5,0% en 2015, sino también el gasto, que creció en mayor proporción, un 6,8%, alcanzando los 67.385 millones de euros.
El sector turístico español se prepara para un cuarto año récord con una previsión de más de 70 millones de turistas para este año. Así lo confirman los primeros datos del año con 18,1 millones de visitantes entre enero y abril, un 13% más respecto al mismo período del año pasado. Los turistas extranjeros gastaron unos 5.650 millones de euros en abril, un aumento del 4,3% interanual. El incremento del consumo interno junto con el aumento del turismo está impulsando la recuperación del sector retail tanto del mercado de ocupación como del mercado de inversión.
Fuente: JLL 2T 2016
+ 70.000.000 PREVISIÓN TURISTAS INTERNACIONALES
NÚMERO DE TURISTAS EN ESPAÑA
68.000.000 TURISTAS INTERNACIONALES
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La política de Quantitative Easing, junto con la baja rentabilidad de los bonos y la alta volatilidad de la bolsa, sigue impulsando los flujos de capital hacia el sector inmobiliario, donde los inversores tratan de satisfacer su búsqueda de rendimiento. La inversión terciaria en España a lo largo del año 2015 sumó 9.400 millones de euros, y de esta cantidad, el 32,5% correspondió a inversión retail señal del apetito de los inversores por esta clase de activos.
Respecto a 2016, durante la primera mitad del año el volumen total de inversión en el sector retail español
alcanzó los 1.278 millones de euros, un 27% menos que los 1.769 millones registrados un año antes. De los 1.278 millones, los locales en calle y centros comerciales representaron el 25% y 23%, respectivamente. Esto contrasta con el mismo período del año pasado, cuando, de un total de 1.769 millones de euros invertidos, los locales en calle y centros comerciales representaron en torno al 48% cada uno. Además, España ha concentrado el 7% de toda la inversión retail en Europa en la primera mitad del año, situándose como 4º destino de esta categoría de inversión.
EL VOLUMEN DE INVERSIÓN SE REDUCE
Pero el número total de operaciones sigue aumentando
VOLUMEN DE INVERSIÓN RETAIL
1.278€MILLONES
25% 23%
LOCALES EN CALLE CENTROS COMERCIALES
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Sin embargo, la disminución de la inversión respecto a 2015 no es indicativa de una desaceleración del mercado de inversión, sino que es fruto de la escasez de producto en el mercado. De hecho, el número de operaciones realizadas durante la primera mitad del año ascendió a 38, muy por encima de las 23 operaciones cerradas durante los seis primeros meses del año pasado. En cambio, se aprecia una reducción del tamaño medio de las operaciones a más de la mitad, al situarse en 40 millones de
euros en el primer semestre frente a los 78 millones para el mismo periodo del 2015. Dieciocho de esas ofertas fueron en locales en calle por un total de 310 millones de euros, frente a las 14 operaciones cerradas el año pasado por un total de 860 millones. Del mismo modo, durante este segundo trimestre del año se realizaron 25 operaciones, por un volumen de inversión total de 470 millones de euros, frente a 13 transacciones con una inversión de 809 millones durante el primer trimestre. Durante
el segundo trimestre, las socimis constituyeron más del 16% del volumen total de inversión con una cifra de 106 millones de euros, frente a los 40 millones del primer trimestre, muestra de que su creciente apetito por este sector es innegable.
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Siguiendo la tendencia de meses anteriores, la fuerte presión inversora sigue empujando las rentabilidades a la baja. Así pues, la rentabilidad prime en 2016 para medianas superficies bajó del 6% en el primer trimestre al 5,75% en el segundo, del 4,75% al 4,50% para centros
comerciales, y del 3,75% al 3,50% para locales en calle. La fuerte demanda inversora unida a la escasez de oferta de calidad, que afecta a todos los segmentos del mercado retail, hace prever que las rentabilidades seguirán comprimiéndose en los próximos meses.
Sin embargo, a pesar de esta bajada, el spread respecto al bono español se mantiene en niveles saludables por encima de los 200 bps y las rentabilidades del mercado español siguen siendo más atractivas que las de las principales plazas europeas como Francia.
Esta situación, no obstante, está dificultando la consecución de objetivos de rentabilidad de los inversores, lo que está obligándoles a dirigir su atención hacia estrategias que prometen una mayor rentabilidad.
Ante la escasez de producto prime con
rentabilidades atractivas, el interés se ha volcado hacia
estrategias y productos Value Add.
De hecho, las adquisiciones más grandes durante este trimestre fueron la compra del portfolio de parques de medianas de Bogaris por 94 millones de euros por parte de Redevco Iberian Ventures, y la compra de Festival Park Mallorca por 100 millones por parte de Via Outlets, ambas operaciones Value Add.
RENTABILIDADES A LA BAJA Pero con spreads positivos respecto a otros mercados
MERCADO DE INVERSIÓN RETAIL - RENTABILIDADES PRIME 2T 2016 EN ESPAÑA
4,5% 3,5%5,75%
CENTROS COMERCIALES LOCALES EN CALLEMEDIANAS SUPERFICIES
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En cuanto a los locales en calle, destaca este trimestre la compra de la tienda de Prada en el reclamado Paseo de Gracia de Barcelona por parte de la firma de gestión de inversiones, Invesco Asset Management, por un total de 40 millones de euros.
Los capital values siguen al alza impulsados por la compresión de rentabilidades y por el crecimiento de rentas, que será el principal driver de crecimiento en los próximos meses. Para el periodo 2016-2018 se espera un incremento medio de los valores de mercado del 5,9% anual para locales en calle en Madrid y del 5,1% para locales en calle en Barcelona.
En cuanto a los centros comerciales, la previsión de crecimiento es del 5,6% anual, situándose España entre los cuatro mercados europeos con mayores perspectivas de crecimiento. A pesar de la subida de los capital values, éstos siguen por debajo de los máximos alcanzados durante el año 2007.
INCREMENTO MEDIO ANUAL DE VALORES DE MERCADO 2016-2018
+5,1% +5,6%+5,9%
LOCALES EN CALLELOCALES EN CALLE CENTROS COMERCIALESESPAÑA
MALL
BARCELONAMADRID
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RENTAS PRIME - LOCALES EN CALLE T2-2016
Fuente: JLL, Abril 2016
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€ 5.500
€ 11.000
€ 16.500
€ 22.000
Paris London Munich Milan Barcelona Madrid
€ 0
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€ 11,000
€ 16,000
€ 22,000
Paris London Munich Milan Barcelona Madrid
Champs-Elysées New Bond Street Kaufingertraße Vittorio Emanuelle II Portal del Angel Preciados
En línea con lo observado en trimestres anteriores, la demanda existente en el mercado para activos prime cuya oferta escasea está impulsando las rentas al alza.
En el caso de locales en calle, el mercado ha estado muy activo durante la primera mitad del año. Portal del Ángel en Barcelona sigue siendo la calle más cara de España con una renta de 260 €/m²/mes, tras una subida del 8,3% en un año, siendo de interés no sólo para operadores mainstream sino también para firmas premium, gracias a su atractivo comercial y turístico. Paseo de Gracia es otra de las vías donde más se ha incrementado el precio del alquiler, con un ascenso del 11,6% respecto a un año antes, hasta los 240€/m2/mes.
En Madrid, la calle Preciados es la más cara con una renta media de 255 €/m²/mes, registrando un incremento
del 6,25% respecto al mismo trimestre del año anterior. Le sigue la calle Serrano con un 6,7% de incremento y 240 €/m²/mes, y Gran Vía con un 4,55% y 230 €/m²/mes. Además, la tasa de disponibilidad actual es muy baja en puntos como la Puerta del Sol o Preciados, que vuelven a presentar un lleno total.
Las previsiones son positivas para los próximos años con unas expectativas
de crecimiento de rentas del 2,4% anual para Madrid
y del 1,7% anual para Barcelona para el periodo
2016-2018.
A pesar de este crecimiento, las rentas siguen siendo atractivas en
comparación con otras capitales europeas como Paris, donde las rentas son seis o incluso siete veces superiores.
Continúa la tendencia de apertura de `flagship stores ,́ con las que los operadores buscan aumentar su representatividad mediante grandes formatos en calle, pero la escasez de espacios de calidad está obligando a reconversiones desde uso residencial, oficinas u ocio hacia el uso comercial.
La presión de la demanda de los operadores está propiciando también el desarrollo de nuevas áreas comerciales. Así pues, en Madrid se está asistiendo al desarrollo comercial de la zona entre Sol, Callao y Gran Vía, como área de referencia a imagen de otras capitales europeas.
Nota: Gráfico que compara sólo rentas por mercado.
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RENTAS AL ALZADriver principal del crecimiento de los valores de mercado
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Asimismo, están en desarrollo áreas de diseño y de moda vanguardista como la zona de Salesas, Triball y la ya clásica zona de Chueca. En Barcelona también se están reconvirtiendo y aprovechando nuevos espacios comerciales en los principales ejes, como Paseo de Gracia o Portal del Ángel.
La moda sigue siendo una de las actividades comerciales con mayor
dinamismo en el mercado de locales en calle, pero no
la única.
Cada vez más estamos viendo como grandes operadores como Fnac o Media Markt buscan puntos de venta urbanos a pie de calle, orientados a un público más urbanita y alejado de las grandes superficies localizadas fuera del centro de las ciudades. Así, Media Markt ha abierto en la Avda. Diagonal 477 de Barcelona una tienda Digital Store que posee la última tecnología, y tiene previsto abrir en 2017 otra en la
Plaza del Carmen de la capital, en los antiguos cines Madrid. Otro ejemplo es Carrefour, con la apertura de tiendas Premium como la de la calle Hermosilla, situada en el centro de la ciudad.
Entre los operadores que han abierto en Madrid podemos encontrar a Adidas (Gran Vía 11) con 1.800 m², convirtiéndose en la mayor tienda de de la firma en el mercado español. El grupo tiene un plan de expansión que contempla la apertura de una veintena de tiendas más en 2017 y que incluye la puesta en marcha del primer flasghip store de Reebook en nuestro país. Otra operación destacable es la apertura de Zara en Castellana 79, prevista para finales de este año o principios de 2017, con una tienda de 5.000 m, que se convertirá en uno de los principales escaparates de la marca y contribuirá a la regeneración de la zona de Azca.
En Barcelona, destaca la expansión del grupo LVMH con la apertura de varias tiendas en el Paseo de Gracia.
En abril Céline inauguró su primera tienda en el mercado español, en el número 91 de Paseo de Gracia, con un local de 300 m² repartidos en 3 plantas, y tiene prevista la apertura en el número 33 de la segunda tienda de Kenzo en España y la apertura de una tienda de Christian Dior, en septiembre, en el número 74.
A parte de LVMH, varios son los operadores que tienen previsto instalarse en esta calle, como el japonés Uniqlo, que prepara la puesta en marcha de su primera tienda en el mercado español, así como el grupo Inditex, con la ampliación de su macrotienda en la esquina con Gran Vía y la firma H&M, que pondrá en marcha un establecimiento de 7.000 m² en la esquina opuesta.
En el caso de los centros comerciales, la renta prime sigue subiendo, alcanzando los 88 €/m²/mes en el segundo trimestre de 2016. Las previsiones apuntan a un crecimiento medio anual del 2,2% para el periodo 2016-2018.
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El crecimiento económico de España y el aumento del turismo de compras hacen de nuestro país un mercado altamente atractivo para los operadores internacionales, que son los retailers más potentes.
Madrid y Barcelona siguen siendo los dos mercados más demandados y la principal puerta de entrada para aquellas marcas que aún no tienen
tienda física en nuestro país. El interés es alto tanto por parte de enseñas orientadas al gran público como a productos más premium y de lujo, si bien los retailers son cada vez más exigentes en cuanto a emplazamientos y características de los locales, de manera que puedan cumplir sus objetivos comerciales y minimizar los riesgos.
Madrid se encuentra entre las 5 principales ciudades europeas con mayor atractivo para los retailers internacionales mientras que Barcelona se sitúa en novena posición. Por tipología, predominan los retailers mainstream, que representan el 39% y 43% del mercado en Madrid y Barcelona, respectivamente, frente a los operadores de lujo que suponen el 29% y 28%.
OPERADORES INTERNACIONALES Y
TENDENCIASOmicanalidad, tecnología y gastronomía
TOP 20 - MERCADOS MÁS ATRACTIVOS
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El ecommerce sigue su crecimiento imparable, pero lejos de suponer una competencia para las tiendas físicas es un aliado que permite fuertes sinergias y el desarrollo de la onmicanalidad.
El comercio electrónico movió en 2015 en España la cifra récord de 20.013 millones de euros, un 26% más que durante el ejercicio anterior, según los datos de la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia (CNMC). El comercio textil, con el 7,8% de las ventas totales, se consolidó en la tercera posición.
Las tiendas físicas son claves dentro de la estrategia comercial de los retailers permitiendo la interacción con clientes, la generación de experiencias y, por tanto, consolidando su fidelización.
A pesar del desarrollo del ecommerce y de la movilidad, las tiendas físicas siguen teniendo atractivo para cualquier grupo de edad, incluidos los millennials y la generación Z. Las tiendas físicas ofrecen ciertas ventajas como seguridad, atención y experiencias sensoriales que no pueden experimentarse de forma online. Los consumidores ya no distinguen entre las tiendas online y offline, sino que esperan una transición constante entre una y otra. Prueba de ello son los grandes grupos de comercio online como Amazon o Zalando, que están apostando por la apertura y expansión de tiendas físicas.
Aunque las tiendas físicas están lejos de desaparecer,
sí es necesario que se reinventen y adapten a los nuevos modelos de
negocio y de consumo y para ello deben apoyarse
en la tecnología.
Los retailers buscan generar experiencias novedosas e interactivas, que logren una conexión emocional con el consumidor que se transforme en fidelización. Una de las formas de generar experiencia, sin duda, es mediante la gastronomía.
La gastronomía es uno de los motores experienciales más potentes y por ello muchos son los espacios comerciales
que están apostando por el desarrollo de este tipo de experiencias que consiguen no sólo emocionar sino aumentar la afluencia, prolongar el tiempo de estancia y, por tanto, el ticket medio del centro. Los operadores europeos de restauración están expandiendo su superficie en centros comerciales, y en España ya son varios los ejemplos de food court, como la Ruta 77 en el Dreams Palacio de Hielo de Madrid. La gastronomía ofertada tiene que evolucionar desde una simple oferta funcional a una experiencia extraordinaria donde no sólo es importante la comida sino toda una serie de factores como el diseño, los formatos y el servicio.
Los propios hipermercados tradicionales se están reinventado y están apostando por estos nuevos espacios comerciales. Carrefour se está sumando al desarrollo de espacios gastronómicos y ha estrenado un mercado urbano y gourmet en el que ‘tapear’ en la localidad madrileña de Alcobendas. El espacio, con 800 m² y una amplia terraza, pretende mejorar la experiencia de compra del consumidor.
Por otro lado, la tecnología ha abierto un nuevo abanico de posibilidades en el sector del retail ofreciendo mayor conocimiento sobre los consumidores y facilitando el proceso de compra ampliando la información a los clientes.
Desde el punto de vista del retailer, la aplicación del big data resulta de gran valor y es extremadamente potente, permitiendo el diseño de estrategias comerciales personalizadas a cada consumidor.
Desde el punto de vista del cliente, la tecnología permite una experiencia omnicanal donde el mundo físico y digital están integrados.
Las tiendas están incorporando la tecnología
para ofrecer nuevos y mejores servicios a sus clientes, como los probadores virtuales,
pantallas con personal shopper o tiendas
totalmente digitalizadas.
Como el Imersivo Cube, del que ya dispone la firma Hackett y que ofrece la posibilidad de visualizar toda la colección de moda de la cadena, interactuar con la pantalla en busca del artículo deseado, recibir asesoramiento para combinar las prendas y, finalmente, comprar a través del móvil.
Otro ejemplo es el espacio `elparacaidista.es´ en la calle Palma 10 de Madrid. Es una tienda online que dispone de un espacio físico para ver, tocar y probar el producto. Se trata de un centro comercial de última generación de cuatro plantas donde se exponen marcas de moda, tecnología, libros, decoración y belleza entre otros, además de ser un punto de encuentro y de ocio, ya que el edificio alberga un bar, una coctelería y una terraza-restaurante, ofreciendo una experiencia de compra única. El cliente puede ver el producto expuesto, comprarlo online con su teléfono y recibirlo en casa.
Si bien es cierto que hay adelantarse a las necesidades del consumidor digital y de las nuevas generaciones, no hay que olvidar el nuevo panorama sociodemográfico de las próximas décadas caracterizado por un envejecimiento de la sociedad, ya que va a determinar el uso y la demanda de espacios retail. En 2015, y por primera vez en España desde 1941 (primer año del que existen datos históricos anuales), se registraron más defunciones que nacimientos, según datos del INE (422.276 vs 419.109, respectivamente). Las proyecciones para 2050 sitúan a España entre los países más envejecidos del mundo, donde se prevé que el número de mayores de 65 años se duplique llegando a representar más del 35% de la población, lo que obligará a adaptar los espacios existentes, así como a construir nuevos tipos de inmuebles.
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14La densidad comercial media de España es superior a la media europea pero en línea con la de nuestros países vecinos, con unos 356 m² por cada mil habitantes.
Sin embargo, la calidad de nuestro parque es deficiente con un alto nivel de obsolescencia, por lo que existe potencial para el reposicionamiento de centros comerciales con el fin de adaptarlos a los nuevos patrones de consumo. Una buena ubicación con unos buenos accesos y transporte público son básicos, pero los espacios comerciales deben ofrecer una mezcla comercial adecuada que combine ocio, restauración y experiencias diferenciadoras, y que inciten al consumidor a volver y a pasar cada vez más tiempo dentro de los centros.
Para el periodo 2016-2018 se prevé un repunte de las inauguraciones de nuevos centros comerciales, que podrían duplicarse tras alcanzar un mínimo de 343.000 m² en el periodo 2013-2015.
En número, la previsión de proyectos en el horizonte temporal 2016-2018 es de
24 nuevos centros con más de 600.000 m2 de SBA.
Para 2016, destacan proyectos de gran tamaño como Parque Nevada (Granada) con 85.000 m² de SBA, el Sambil Outlet Madrid con unos 42.000 m² de SBA y Fan Mallorca Shopping de unos 66.000 m² de SBA.
En cuanto a reposicionamientos, destaca en Barcelona la remodelación del centro comercial Glories, propiedad de Unibail-Rodamco, que se integrará a la trama urbana cuando culminen las obras en 2017, si bien se prevé que el 70% del centro comercial ya esté operativo estas navidades. El espacio cerrado se convertirá en un centro abierto a la calle, con usos mixtos, oficinas y bajos comerciales que albergarán marcas nuevas y otras ya existentes.
El centro abrazará la tecnología ofreciendo servicios como un parking
inteligente, que permitirá a los usuarios encontrar estacionamiento y recordar dónde se encuentra su vehículo; el sistema Click&Collect, por el que las compras se podrán hacer por internet y acudir al centro a recogerlas; y el proyecto Connected Mall, por el que los visitantes podrán disfrutar de las últimas novedades digitales, un wifi de última generación y todo tipo de aplicaciones
Los centros comerciales han ido evolucionando desde un modelo de hipermercado y tiendas en los años 80 a un modelo de hipermercado, tiendas y ocio en los años 90.
La tendencia ahora será construir centros
comerciales omnicanales, que usen tecnología
big data para el análisis del consumo y que
favorezcan la interacción con el consumidor
mediante la generación de experiencias.
NUEVOS PROYECTOS
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8. Parque Nevada
SBA 85.000 m2
Promotor Gral. Galerías Comerciales
Inauguración 4T 2016
6. FAN Mallorca Shopping
SBA 66.000 m2
Promotor Carrefour Property
Inauguración 2T 2016
4. Viladecans The Style Outlets
SBA 26.500 m2 (FASE 1)
Promotor Neinver
Inauguración 4T 2016
INAUGURACIONES PREVISTAS HASTA 2018
2. Plaza Río
SBA 39.000 m2
Promotor SCCE
Inauguración 2T 2017
Source: JLL, April 2016
1. Sambil
SBA 43.000 m2
Promotor Grupo Sambil
Inauguración 4T 2016
5. Torre Village
SBA 63.000 m2
Promotor Iberebro
Inauguración 3T 2017
3. Open Sky Center
SBA 65.000 m
Promotor Co. Phalsbourg
Inauguración 2T 2018
7. Palmas Altas
SBA 123.000 m2
Promotor Grupo Lar
Inauguración 4T 2018
9. Centro C. Torrecárdenas
SBA 61.500 m2
Promotor Bogaris Retail
Inauguración 2017
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INDEX
ECONOMIC ENVIRONMENT 18
INVESTMENT VOLUME 20
YIELDS ARE COMPRESSING 22
RISING RENTAL LEVELS 24
INTERNATIONAL OPERATORS AND TRENDS 26
NEW PROJECTS 28
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In recent years, the Spanish economy has experienced significant growth, expanding at a rate of 3.2% in 2015 and forecast to grow 3% in 2016, making it one of Europe’s fastest growing economies. Although Spain continues to struggle with unemployment, around one million jobs are expected to be added in the coming two years, with job creation remaining at around 3%. Unemployment in June hit an all-time low, falling to its lowest level since September 2009, according to the Ministry of Labour, while forecasts indicate that the unemployment rate will drop to 19.9% at year end.
The UK’s recent decision to leave the European Union has shaken up the international panorama, however the elections held in Spain on 26 June
assuaged prevailing uncertainties. For the time being, the Spanish economy has not been affected by the political situation as confirmed by the growth figures for the second quarter which remain unchanged since the fourth quarter of 2015 at 0.8%.
Spain is expected to continue its recovery in 2016 and 2017, albeit at a slower rate, by 3% and
2.2%, respectively.
Improved financial conditions for businesses and households should help to encourage this growth. An expansionary monetary policy, together with low commodity and oil
prices, are expected to continue to drive consumption this year.
Thanks in part to low inflation, household spending continues to be solid. Job creation and energy prices have also contributed to increasing families’ purchasing power. During the second quarter, the expenditure of Spanish households increased 0.7% compared to the 3 preceding months and forecasts indicate that this positive trend will continue with spending growing 3.3% over the course of 2016. Despite the fact that inflation in Spain continues to be negative, with an outlook of -0.4% for 2016, core inflation is positive and remains stable at 0.7%, a sign of the robustness of the economic recovery.
A POSITIVE AND SOLID ECONOMIC ENVIRONMENT
SOLID ECONOMIC FUNDAMENTALS
INDICATORS 2015 2016 (FY)
GDP, YoY change (%) 3.2 3,0
Consumer spending, YoY change (%) 3.1 3.3
Unemployment rate (%) 20.9 19.8
CPI, YoY change (%) -0.5 -0.4
Disposable income, YoY change (%) 2.4 3.4
Retail sales, YoY change (%) 3.6 3.3
Footfall growth, YoY change (%) 1.5 0.7*
* YoY change for the month of July.
Source Oxford Economics – Funcas july 2016
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Retail sales are showing steady growth and are
expected to increase 3.3% in 2016, benefiting from the
recovery of the Spanish economy and the rise in
tourism.
Acts of violence and terrorism are boosting tourism in Spain at the expense of other traditional destinations such as Turkey, Tunisia and Egypt.
Spain welcomed more than 68 million international tourists in 2015, breaking its historic record in the number of visitors for the third consecutive year and, thus, positioning itself as the
third most popular tourist destination worldwide. Not only did the number of tourists increase by 5% in 2015, they also spent 6.8% more to €67,385 billion.
The Spanish tourism sector is preparing for its fourth consecutive record year, with 70 million tourists predicted to arrive in 2016. This is confirmed by the first figures for the year showing 18.1 million visitors between January and April, 13% more with respect to the same period in 2015. International visitors spent €5.65 billion in April, a year-on-year increase of 4.3%. The rise in domestic consumption, together with the increase in tourism, is driving recovery in the retail sector, both in the occupancy market and the investment market.
In 2015, visits to shopping centres increased by 1.5%, ending a seven-
year decline marred by the economic crisis and a slowdown in consumption.
Footfall figures at shopping centres grew 0.7% in July compared to the same month in 2015, representing seven positive months as demonstrated by the FootFall index. Likewise, the monthly rate of visits in July remained positive after increasing 15.7%.
Source: JLL 2T 2016
+ 70,000,000 INTERNATIONAL TOURISTS PREDICTED
NUMBER OF TURISTS IN SPAIN
68,000,000 INTERNATIONAL TOURISTS
20152016
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20The quantitative easing policy, together with low bond yields and high market volatility, continue to drive capital flows towards the real state sector, where investors are trying to satisfy their search for yields. Over the course of 2015, commercial property investment in Spain amounted to €9.4 billion, of which, 32.5% corresponded to retail investment, a sign of investors’ appetite for this type of asset.
With respect to the first half of 2016, the total investment volume in the Spanish retail sector amounted to
€1.28 billion, down 27% on 2015 (€1.77 billion). Of the €1.28 billion, high street assets and shopping centres represented 25% and 23%, respectively. This contrasts with the same period last year when, of a total of €1.77 billion invested, high street assets and shopping centres represented around 48% each. Moreover, Spain accounted for 7% of all retail investment in Europe in the first half of the year, coming in fourth in this investment category.
INVESTMENT VOLUME IS DECREASING
But the total number of transactions continues to increase
RETAIL INVESTMENT VOLUME
€1.28BILLION
25% 23%
HIGH STREET SHOPPING CENTRES
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21However, the decline in investment with respect to 2015 is not indicative of a slowdown in the investment market, rather it is the result of product scarcity in the market. In fact, the number of transactions carried out during the first half of the year stood at 38, well above the 23 transactions closed during the first six months of 2015. However, the average transaction size has decreased by more than half, from €78 million in the first half of 2015 to €40 million
in the first half of 2016. Eighteen of these sales were high street assets totalling €310 million, compared with the 14 transactions closed last year for a total of €860 million. Similarly, during the second quarter of the year, 25 transaction were carried out for a total investment volume of €470 million, compared with 13 transactions with an investment of €809 million in the first quarter. In the second quarter, Socimis (Spanish REITs) comprised more than 60% of
the total investment volume with €106 million, compared to €40 million in the first quarter, an undeniable sign that their appetite for this sector is growing.
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Following the trend in recent months, significant investor pressure continues to drive yields down. Thus, the prime yield in 2016 for medium-sized premises dropped from 6% in the first quarter to 5.75% in the second, from 4.75% to 4.50% for shopping centres
and from 3.75% to 3.50% for high street premises. Due to high levels of investor demand and scarcity of quality supply affecting all segments of the retail market, yields are expected to continue to compress in the coming months. However, despite
this decline, Spanish bond spreads remains at healthy levels above 200 bps and yields on the Spanish market continued to be more attractive than those of the main European centres such as France.
Yet this situation is making it difficult to meet investors’ profit targets, forcing them to turn their attention to strategies which promise higher returns.
Given the scarcity of prime products with attractive
yields, value added strategies and products have garnered interest.
In fact, the largest acquisitions this quarter were Redevco Iberian Ventures’ purchase of Bogaris’ portfolio of retail parks for €94 million and Via Outlets’ purchase of Festival Park Mallorca for €100 million, both of which were value-added transactions.
YIELDS ARE COMPRESSINGBut with positive spreads with respect to other markets
RETAIL INVESTMENT MARKET - PRIME YIELDS Q2 2016 IN SPAIN
4.5% 3.5%5.75%
SHOPPING CENTRE HIGH STREETRETAIL WAREHOUSE
MALL
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With regard to high street assets, of particular note this quarter was the purchase of the Prada store on Barcelona’s sought-after Paseo de Gracia by the investment management firm Invesco Asset Management for a total of €40 million.
Capital values continue to rise, driven by yield compression and an increase in rents, which will be the main driver of growth in the coming months. For the 2016-2018 period, market values are expected to increase an average of 5.9% annually for high street premises in Madrid and 5.1% for high
street premises in Barcelona. For shopping centres, annual growth is expected to stand at 5.6%, making Spain one of the top four European markets as regards growth prospects. Despite the increase in capital values, they remain below the maximums reached in 2007.
ANNUAL AVERAGE CAPITAL GROWTH 2016-2018
+5.1% +5.6%+5.9%
HIGH STREETHIGH STREET SHOPPING CENTRESESPAÑA
MALL
BARCELONAMADRID
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RISING RENTAL LEVELS
=
PRIME UNIT SHOP RENTS Q2 2016
Source: JLL, April 2016
Champs-Elysées New Bond Street Kaufingertraße Vittorio Emanuelle II Portal del Angel Preciados
Similar to that observed in previous quarters, demand in the prime assets market — where supply is scarce — is driving up rents.
With regard to high street, the market was very active during the first half of the year. Portal del Ángel in Barcelona, where rents stand at €260/sqm/month, remains the most expensive street in Spain, following an 8.3% increase year over year. This makes it attractive not just for mainstream operators, but also for premium firms thanks to its retail and tourist appeal. Paseo de Gracia is one of the streets where rental prices have increased the most. They have grown an astounding 11.6% year over year and now stand at €240/sqm/month.
In Madrid, Calle Preciados is the most expensive street with average rents
of €255/sqm/month, up 6.25% on the same quarter last year. It is followed by Calle Serrano with a 6.7% increase and rents of €240/sqm/month and Gran Vía with a 4.55% increase and rents of €230/sqm/month. Moreover, the current vacancy rate is very low in areas such as Puerta del Sol and Preciados, which are once again entirely full.
The forecasts are positive for the coming years with estimates putting annual
rent growth at 2.4% for Madrid and 1.7% for Barcelona for the 2016-
2018 period.
Despite this growth, rent continues to be attractive in comparison to other
European capitals such as Paris where rental levels are six or seven times higher.
Flagship store openings, a trend among operators seeking to increase their representation through large high street formats, continue, however the lack of quality space is forcing them to reconvert residential, office or leisure premises into premises for retail use.
Note: Graph only compares prime rents by market.
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sqm
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The main driver of Capital Growth
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€ 5,500
€ 11,000
€ 16,000
€ 22,000
Paris London Munich Milan Barcelona Madrid
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The pressure from operators is also contributing to the development of new retail areas. Madrid, for example, is bearing witness to the retail development of the area between Sol, Callao and Gran Vía as a benchmark location modelled on other European capitals. Likewise, avant-guard design and fashion areas such as Salesas, Triball and the now classic Chueca, are under development. In Barcelona they are also reconverting and taking advantage of new retail spaces along the main streets, such as Paseo de Gracia and Portal del Ángel.
Fashion continues to be one of the most dynamic retail activities in the high street market, but it is not
alone.
Increasingly, we are seeing large operators such as Fnac and Media Markt seek out downtown high street points of sale aimed at a more
urbanite audience and a move away from the large retail stores located outside city centres. Consequently, in Barcelona Media Markt has opened a digital store with the latest technology at Avda. Diagonal 477, and is set to open another in Madrid in 2017 at Plaza del Carmen in the former Madrid Cinemas. Another example is Carrefour which has opened premium stores such as the one on Calle Hermosilla in the centre of the city.
Operators who have opened stores in Madrid include Adidas (Gran Vía 11) with its 1,800 sqm space, now the firm’s largest store in the Spanish market. The group’s expansion plan includes opening some 20 more stores in 2017 and includes the launch of its first Reebok flagship store in Spain. Another notable transaction is the Zara opening at Castellana 79 set scheduled for the end of the year or the beginning of 2017. The 5,000 sqm store will become one of the brand’s main showcases and will contribute to the regeneration of the Azca area.
Of particular note in Barcelona is the LVMH Group’s expansion with the opening of several stores on Paseo de Gracia. In April Céline opened its first store in the Spanish market at 91 Paseo de Gracia with a 300 sqm unit spread across 3 floors, and Kenzo is set to open its second store in Spain at number 33, while Christian Dior has plans to open its own store at number 74 in September.
Apart from LVMH, several other operators have plans to set up shop on the same street, including the Japanese retailer Uniqlo, which is preparing to launch its first store in the Spanish market, as well as the Inditex Group with the expansion of its superstore on the corner of a Gran Vía and H&M which will open a 7,000 sqm store on the opposite corner.
As for shopping centres, prime rental levels continue to rise, reaching €80/sqm/month in the second quarter of 2016. Estimates indicate that average annual growth for the 2016-2018 period will be 2.2%
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Economic growth in Spain and the increase in shopping tourism make the country a highly attractive market for international operators, the most powerful retailers.
Madrid and Barcelona remain the two markets in highest demand and the main gateway for brands which do not yet have a physical store in Spain.
There is significant interest on the part of brands aimed at large audiences, as well as at more premium and luxury products. However, retailers, in an effort to meet their commercial goals and minimise risks, are increasingly more demanding with regard to the location and characteristics of their premises.
Madrid is among the top five European cities when it comes to its attractiveness to international retailers, while Barcelona is ranked ninth. By type, mainstream retailers dominate, representing 39% and 43% of the market in Madrid and Barcelona, respectively, compared to luxury operators which represent 29% and 28%
INTERNATIONAL OPERATORS AND TRENDS
Omni-channel, technology and food
TOP 20 MOST ATTRACTIVE MARKETS
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E-commerce continues to grow at an unstoppable rate, but rather than representing competition for physical stores, it is an ally which promotes significant synergies and the development of Omni-channel business models.
In 2015 e-commerce moved a record €20.013 billion in Spain, 26% more than in 2014 according to data from the Spanish National Security Markets and Competition Commission (CNMC by its Spanish acronym). Textile commerce, representing 7.8% of total sales, kept a firm hold on third position.
Physical stores are a key part of retailers’ commercial strategy, as they allow them to interact with customers, generate experiences and, thus, solidify their loyalty.
Despite the development of e-commerce and mobility, physical stores continue to be attractive for all age groups, including millennials and generation Z. Physical stores offer certain advantages such as security, attention and sensory experiences which cannot be experienced on-line. Consumers no longer distinguish between on-line and off-line stores, they expect the transition between the two to be seamless. Proof of this is that large e-commerce groups such as Amazon and Zalando are opening and expanding physical stores.
Although physical stores are far from extinct, they do need to be reinvented
and adapted to new business and consumption models and to do so, they
must use technology.
Retailers seek to generate new and interactive experiences which form an emotional connection with the consumer that becomes loyalty. One way to create an experience is, without a doubt, with food.
Food is one of the most powerful experiential drivers and, therefore, many retails areas are committed to developing these types of experiences which not only create excitement but also increase footfall, extend dwell times and, therefore, the centre’s average shopping basket. European restaurant operators are expanding their floor area in shopping centres, and in Spain there are already several examples of food courts such as Ruta 77 at the Dreams Palacio de Hielo in Madrid. The food offering must evolve from simply functional to an extraordinary experience where not only the food is important, but also a series of factors such as design, format and service.
Traditional hypermarkets are reinventing themselves and are committed to these new retail spaces. Carrefour is joining the movement to allocate space to food and has launched an urban and gourmet market where you can go for tapas in Alcobendas, Madrid. The 800 sqm space has a spacious terrace and is aimed at improving the consumer’s shopping experience.
On the other hand, technology has opened a new range of possibilities in the retail sector, offering greater knowledge about consumers and facilitating the purchasing process by providing more information to customers.
From the retailer’s perspective, the application of Big Data is very valuable and is extremely powerful, as it allows it to design commercial strategies personalised to each consumer.
From the customer’s perspective, technology creates an Omni-channel experience where the physical and digital world are integrated.
Stores are incorporating technology to offer new and enhanced services
to their customers, such as virtual dressing
rooms, screens with personal shoppers or fully
digitalised stores.
Like Imersivo Cube already launched by Hackett, which allows consumers to view the chain’s entire fashion collection, interact with the screen in search of the desired item, receive advice combining garments and, finally, purchase using their mobile phone.
Another example is the `elparacaidista.es´ space at Calle Palma 10 in Madrid. It is an on-line store which has a physical space where consumers can see, touch and try on the product. It is a state-of-the-art shopping centre with four floors displaying fashion brands, technology, books, decorations and beauty products, among others. The centre is also a meeting and leisure point as the building houses a bar, cocktail lounge and restaurant with a terrace, offering a unique purchasing experience. The customer can view the product on display, purchase it on-line with their phone and receive it at home.
Although it is important to stay ahead of the needs of digital consumers and new generations, the new sociodemographic panorama in the coming decades, characterised by the ageing population, must be borne in mind, as it will determine the use of and demand for retail spaces. In 2015, for the first time in Spain since 1941 (the first year for which there is historical annual data), according to figures from the Spanish National Statistics Institute (INE by its Spanish acronym) there were more deaths than births (422,276 verse 419,109, respectively). Projections for 2050 place Spain among the countries with the oldest populations in the world, where the number of persons over 65 years of age is expected to double to represent more than 35% of the population, which will require existing spaces be adapted and new types of buildings constructed.
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Average commercial density in Spain is higher than the European average, but in line with that of neighbouring countries, with 356 sqm per 1,000 inhabitants.
However, the quality of the country’s shopping centres is not up to par. There is a high level of obsolescence and, thus, there is potential to reposition them to adapt them to new consumption patterns. A good location with easy access and public transport are fundamental, but retail spaces should offer an appropriate mix which combines leisure, restaurants and differentiating experiences which encourage the consumer to return and to spend more and more time at the centres.
In the 2016-2018 period, the inauguration of new shopping centres is expected to rise, and could double after reaching a minimum of 343,000 sqm in the 2013-2015 period.
The estimated number of projects on the horizon for the 2016-2018 period is 24 new shopping centres with more than 600,000 sqm
of GLA.
Notable large-sized projects in 2016 include Parque Nevada (Granada) with 85,000 sqm of GLA, Sambil Outlet Madrid with 42,000 sqm of GLA and Fan Mallorca Shopping with 66,000 sqm of GLA.
With regard to repositioning, in Barcelona it is worth highlighting the remodelling of the Glories shopping centre owned by Unibail-Rodamco. When work is complete in 2017 it will be incorporated into the urban fabric, however 70% of the shopping centre is expected to be operative this holiday season. The closed space will be converted into an open, high street centre with mixed uses, including offices and ground level retail premises which will house new brands and other existing brands.
The centre will embrace technology, offering services such as smart parking which will enable users to find parking and remember where their vehicle is located; the Click&Collect system, with which purchases can be made on-line and picked up at the centre; and the Connected Mall project which lets visitors enjoy the latest digital innovations, state-of-the-art Wi-Fi and all types of applications.
Shopping centres evolved from the hypermarket anchor and stores model in the 80s to a hypermarket, stores and leisure model in the 90s.
The new trend will be to construct Omni-channel shopping centres which
use Big Data technology to analyse consumption and which promote interaction
with consumers by creating experiences.
NEW PROJECTS
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8. Parque Nevada
GLA 85,000 sqm
Developer Gral. Galerías Comerciales
Opening Q4 2016
6. FAN Mallorca Shopping
GLA 66,000 sqm
Developer Carrefour Property
Opening Q2 2016
4. Viladecans The Style Outlets
GLA 26,500 sqm (Phase 1)
Developer Neinver
Opening Q4 2016
INAUGURATIONS SCHEDULED UNTIL 2018
2. Plaza Río
GLA 39,000 sqm
Developer SCCE
Opening Q2 2017
Source: JLL, April 2016
1. Sambil
GLA 43,000 sqm
Developer Grupo Sambil
Opening Q4 2016
5. Torre Village
GLA 63,000 sqm
Developer Iberebro
Opening Q3 2017
3. Open Sky Center
GLA 65,000 sqm
Developer Co. Phalsbourg
Opening Q2 2018
7. Palmas Altas
GLA 123,000 sqm
Developer Grupo Lar
Opening Q4 2018
9. Centro C. Torrecárdenas
GLA 61,500 sqm
Developer Bogaris Retail
Opening 2017
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