INFORME DE VALORACIÓN -...

Peticionario

MANZANA M-17

50196 - MUELA (LA)

Zaragoza

INFORME DE VALORACIÓN

Emplazamiento

ALCALA 120 PROM Y GEST INMOBILIARIA,S.L

Término Municipal

Provincia

Expediente nº: 08G020200/11-02Referencia: 5061Fecha: 31 de Agosto de 2011

CERTIFICADO DE TASACION

PAG. 1/3

Gestión de Valoraciones y Tasaciones, S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasaciondel Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994

F. JAVIER HERMOSILLA GALVE, ARQUITECTO en calidad de Tasador de Gestión de ValoracionesTasaciones, S.A., ha realizado con fecha 31-08-2011 el informe de tasación con el nº de expedienteindicado.

La visita se ha realizado con fecha 9 de Julio de 2011 por F. JAVIER HERMOSILLA GALVE y los datosbien son:

yabajo

del

Tipo de bien tasado: SOLAR DE USO RESIDENCIAL

Situación del bien: MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza) 50196

Estado Del Bien: Terminado

Situación de ocupación: Sin ocupante

Entidad financiera:

Solicitante: ALCALA 120 PROM Y GEST INMOBILIARIA, S.L

NIF/CIF: B81247983

Domicilio solicitante: Ca/FUENCARRAL-ALCOBENDAS - ARBEA CAMPUSENMPRESARIAL.PK 3,800 - 28108 - Madrid (ALCOBENDAS)

Datos registrales: Registro de la Propiedad de ALMUNIA DE DOÑA GODINA (LA

Titular Registral:ALCALA 120 PROMOCIONES Y GESTIONINMOBILIARIA, S.L.

Titulo:Pleno Dominio

Inscripción/SecciónTomoLibro Folio FincaUSO212687 23 6004Adosado 3ª / La Muela

DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRALREFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

Residencial Adosado Adosado 1685401/XM6028N/0001/BS

La Finalidad de la tasación es Valoración de Activos.

El presente informe cumple plenamente todos los requisitos de la Orden ECO/805/2003, del 27 desobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertasfinancieras, publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003, modificada por la EHA/3011/2007 de 4octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.

Marzo,finalidades

de

El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº:

Este certificado consta de 3 paginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 29 de Febrero de 2012

08G020200/11-02Insc. Reg. Mercantil de Madrid, Tomo 7992, Libro 0, Folio 82, Sección 8, Hoja M-129105, Inscripción 1ª - C.I.F. A 80884372

PAG. 2/3

VALOR DE TASACION: 6.185.468,70 € (SEIS MILLONES CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y

OCHO EUROS CON SETENTA CENT.)

RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)RESIDUALDINÁMICO

USOCONSIDERADO

FINCA

Residencial Adosado

6.185.468,70 Adosado6004

FINCA V. TOTAL(€)

DENOMINACIÓN SUPERFICIEM

Suelo. Residencial Adosado6004 6.185.468,70 Adosado 34.785SD

Método (M):(SD): Residual Dinámico

CONDICIONANTESLa presente valoración queda condicionada a que se aporte documentación registral actualizada,Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo. Revisada el 4 de octubre por la Orden EHA/3011/2007, publicada17 de octubre de 2007.

segúnel

ADVERTENCIAS GENERALESSe valora el aprovechamiento urbanístico de la parcela M-17 incluida en el Plan Parcial 3.1 del MunicipioLa Muela.

Se comenzó a edificar sobre la parcela una promoción de viviendas unifamiliares en tipología pareadaadosada, abandonándose la construcción hace aproximadamente tres años. No se valora el ejecutado.

Según Nota Simple aportada, existe una Condición Resolutoria a favor de Cipsa Norte, S.A. en garantíacon los pactos siguientes:La compradora se compromete y obliga a presentar ante el Ayuntamiento solicitud de Licencia de Obrasal menos el 50% en el plazo de 9 meses o de 12 meses si se realiza Estudio de Detalle. La Compradora concede a la Vendedora, derecho de adqusición preferente de la parcela en casotransmisión de ésta, con anterioridad a la Declaración de Obra finalizada

No se han considerado las cargas urbanisticas de la documentación registral ya que la urbanizaciónconcluida.El presente certificado anula y sustituye al anterior 08G020200/11-01 con fecha 13/07/2011

de

yvuelo

y

de

de

esta

OBSERVACIONESLa finalidad de la tasación no está incluida dentro de las finalidades que se integran como obligatorias enámbito de aplicación de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo (BOE num.85 de 9 de Abril). Nopara la realización de la presente tasación se han aplicado los principios, comprobaciones, procedimientos y demás disposiciones que se incluyen en la citada Orden y sean de aplicación ende la naturaleza del bien objeto de tasación.

elobstante

métodos,función

Gesvalt, S.A., no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la edificación. Del valor tasación habría que deducir, en su caso, las posibles cargas y gravámenes que no estén contempladaseste informe.

deen




PAG. 3/3

REPRESENTANTE DE LA ENTIDADMIGUEL SANZ ALBORNOS

Gestion de Valoraciones y Tasaciones, S.A.

F. JAVIER HERMOSILLA GALVEARQUITECTO

Colegiado nº 2252

El Técnico Tasador

Fecha de emisión del informe 31-08-2011




Exp. nº: 08G020200/11-02

APARTADO PREVIOPag. nº 1/2

El presente documento ha sido realizado por Gestión de Valoraciones y Tasaciones, S.A.(GESVALT), inscrita con el nº 4.455 en el registro de entidades especializadas en tasaciones en elBanco de España con fecha 27 de mayo de 1.994

DATOS DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE INFORME

TIPO DE INMUEBLE SOLAR DE USO RESIDENCIAL

ENTIDAD (SUC. 0274)SOLICITANTE ALCALA 120 PROM Y GEST INMOBILIARIA, S.L

Ca/FUENCARRAL-ALCOBENDAS - ARBEA CAMPUSENMPRESARIAL.PK 3,800, 28108 - Madrid (ALCOBENDAS)

CIF: B81247983

La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Ordende 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinadospara ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003, modificadala EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.

ECO/805/2003,derechos

por

FINALIDAD DE LA TASACIÓN

La finalidad del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos dede Activos

Valoración

EMPLAZAMIENTOMANZANA M-17Municipio: 50196 MUELA (LA)Provincia: Zaragoza

DATOS REGISTRALES

Registro de la Propiedad de ALMUNIA DE DOÑA GODINA (LA

Titular Registral: ALCALA 120 PROMOCIONES Y GESTION INMOBILIARIA, S.L.

Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolioResidencial Adosado

6004 Adosado 87 2126 3ª23

IDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIA

Identificación Referencia CatastralResidencial Adosado Adosado 16854/01/XM6028N/0001BS

Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 2/2

FINALIDAD Y METODOLOGÍA

El objeto del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos dede Activos.La valoración se realiza de acuerdo a los requisitos recogidos en la Orden ECO/805/2003,27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinadospara ciertas finalidades financieras, publicada en el B.O.E del 9 de Abril de 2003. por la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.

Valoración

delderechos

modificada

VALOR DE TASACIÓN

MUSO CONSIDERADO SUPERFICIE (m²) V. UNITARIO (€/m²) V. TOTAL (€)Residencial Adosado Adosado 34.785 177,82 6.185.468,70SDMétodo (M):(SD): Residual DinámicoTOTAL 6.185.468,70 €

Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SEIS MILLONES CIENTOOCHENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON SETENTA CENT.

VALORACIÓN DE TASACIÓN DE SOLARES Y OTROS TERRENOSSOLAR DE USO RESIDENCIAL

Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 1/11

SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD1.

ENTIDAD (SUC. 0274)SOLICITANTE ALCALA 120 PROM Y GEST INMOBILIARIA, S.L

Ca/FUENCARRAL-ALCOBENDAS - ARBEA CAMPUSENMPRESARIAL.PK 3,800, 28108 - Madrid (ALCOBENDAS)

CIF: B81247983

La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Ordende 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinadospara ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003, modificadala EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.

ECO/805/2003,derechos

por

1.1.- FINALIDAD DE LA TASACIÓNLa finalidad del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos dede Activos

Valoración

IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN2.

DESCRIPCION DEL INMUEBLESUELO URBANO - ACTUALIZACION 2010-16774/28

EMPLAZAMIENTOMANZANA M-17Municipio: 50196 MUELA (LA)Provincia: Zaragoza

2.1.- DATOS REGISTRALESRegistro de la Propiedad de ALMUNIA DE DOÑA GODINA (LA

Titular Registral: ALCALA 120 PROMOCIONES Y GESTION INMOBILIARIA, S.L.

Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolio

Residencial Adosado6004 Adosado 87 2126 3ª23

IDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIAIDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIAIdentificación Referencia CatastralResidencial Adosado Adosado 16854/01/XM6028N/0001BS

2.2.- FECHA DE LA VISITALa visita ha sido realizada el 09-07-2011 por: D.F. JAVIER HERMOSILLA GALVE


Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 2/11

COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN3.

COMPROBACIONES REALIZADASCOMPROBACIONES REALIZADASEstado de conservación aparenteExist.derecho aprovechamiento urbanistNo Resolución Admini que implique expropCorrespondencia con finca registralComprobación Planeamiento UrbanísticoEstado de ocupación, uso y explotaciónCorrespondencia con finca catastralServidumbres visiblesNo Plan o Proyecto de expropiaciónNo incoado exped. que implique expropiacNo procedimiento de expropiaciónNo existe proced. incumplimiento deberes

DOCUMENTACIÓN UTILIZADADOCUMENTACIÓN UTILIZADAPlaneamiento urbanístico vigenteDocumentación catastralPlano de situaciónReportaje fotográficoNota SimplePlano urbanístico

LOCALIDAD Y ENTORNO4.

4.1.- TIPO DE NÚCLEOTIPO DE NUCLEO: Municipio independiente ubicado a 20 km al suroeste de la capital.complejo Golf de La Muela se sitúa próximo a la autovía A-2, a 15 km de Zaragoza.

El

4.2.- OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTAOCUPACION LABORAL: Sector primario y servicios.NIVEL DE RENTA: Media.

4.3.- POBLACIÓNSegún el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2009: 4.928 habitantes de derecho.La tendencia, respecto al padrón de 2005, es: Creciente

4.4.- EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓNEVOLUCION DE LA POBLACION: Tendencia creciente.DENSIDAD DE POBLACION: La densidad de población en el entorno es baja en la actualidad.

4.5.- DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOSDELIMITACION DEL ENTORNO: Urbano residencial.ORDENACION: Se prevé la construcción de viviendas unifamiliares y plurifamiliares endensidad.GRADO DE CONSOLIDACION: Escaso, al tratarse de un sector pendiente de desarrollo.NIVEL DE DESARROLLO: Nulo en la actualidad, ya que no se ha terminado edificación, salvo un bloque de viviendas protegidas y un club de golf.RENOVACION: No cabe hablar de renovación, al tratarse de suelo de reciente desarrollo.ANTIGÜEDAD CARACTERÍSTICA: No procede.

baja

ninguna


Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 3/11

4.6.- CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURAPAVIMENTACION: Calles asfaltadas y aceras pavimentadas.ABASTECIMIENTO DE AGUA: Red general de abastecimiento de agua.SANEAMIENTO: Red general de alcantarillado.SUMINISTRO DE GAS: ExisteSUMINISTRO ELÉCTRICO: Red general de suministro eléctrico.ESTADO DE CONSERVACION: Normal.

4.7.- EQUIPAMIENTOASISTENCIAL: Centro de Salud (en en núcleo urbano)COMERCIAL: Equipamiento de primera necesidad en la actualidad (en el Núcleo Urbano oel Centro Comercial Plaza Imperial).DEPORTIVO: Polideportivo municipal (en centro urbano)ESCOLAR/EDUCATIVO: Centros de enseñanza infantil, primaria y secundaria (en urbano).LUDICO: Club de Golf próximo.ZONAS VERDES: Abundantes extensiones de suelo no urbanizableAPARCAMIENTO: Suficiente a nivel de superficie.

en

centro

4.8.- COMUNICACIONESAUTOBUSES: Autobuses interurbanos de línea regular.FERROCARRIL: No existe estación en el entorno próximo.RED VIARIA: Municipio bien comunicado por carretera, situado junto a la A-2 (actualmenteobras)

en

DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.

5.1.- SUPERFICIESCatastral: 34.785

m²Proyecto : - - - m² Adoptada : 34.785

m²Medida: - - - m² Registral :

34.785,57 m²

5.2.- DESCRIPCIÓNOBSERVACIONES: La superficie registral coincide con la superficie catastral.LINDEROS: Norte: vial 3, centro de transformación CT-17 y glorieta 3.Este: glorieta 3, vial 5 y centro de transformación CT-16Sur: Parcelas M-18 A y M-18 B.Oeste: Parcela de zona verde ZV-6.TOPOGRAFÍA: Parcela en pendiente ascendiente de Norte a surMORFOLOGÍA: Parcela de forma trapezoidal, con una esquina en curva, a dos calles.

5.3.- INFRAESTRUCTURASOBSERVACIONES: Dispone de todos los servicios municipales

DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA6.

6.1.- PLANEAMIENTO URBANÍSTICOPLANEAMIENTO GENERAL: Plan General de Ordenación UrbanaFASE APROBACIÓN: P.G.O.U. Definitiva, publicado en el BOP nº 287 de fecha 15/12/2004.Plan Parcial Sector 3.1 (Publicado en el B.O.P.Z., con fecha 14/12/2002)Modificación Puntual del Plan Parcial (Publicado en el B.O.P.Z., con fecha 29/03/2007).Estudio de Detalle de la Manzana M-17 (Aprobado definitivamente y publicado en el B.O.P.Z.,


Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 4/11

con fecha 29/11/2006)PARÁMETROS GENERALES: Superficie total: 96,50 hectáreas.Densidad: 24 viviendas/hectárea.Usos característicos:—Residencial.—Usos especiales de carácter dotacional, terciario, industrial, comercial,deportivo, residencial, público o institucional.—Actividades económicas y productivas.Edificabilidad: 0,45 m²/m² parcela brutaCLASIFICACIÓN URBANÍSTICA: Suelo urbanizable delimitado según el P.G.O.U.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO: Las ordenanzas particulares serán las que se formulenen el Plan parcial como instrumento de desarrollo de cada subsector deSuelo urbanizable delimitado

6.2.- GESTIÓN URBANÍSTICACARGAS URBANÍSTICAS Y CESIONES: Anotaciones contempladas en la nota simple aportada:Gravada como carga urbanística con la afección en garantía del pago del saldo de laprovisional del Proyecto de Reparcelación por un importe de 1.291.887,69 €

Condición Resolutoria a favor de Cipsa Norte, S.A. en garantía y con los pactos siguientes:La compradora se compromete y obliga a presentar ante el Ayuntamiento solicitud dede Obras de al menos el 50% en el plazo de 9 meses o de 12 meses si se realiza EstudioDetalle. La Compradora concede a la Vendedora, derecho de adqusición preferente de la parcelacaso de transmisión de ésta, con anterioridad a la Declaración de Obra finalizada.

cuenta

Licenciade

en

SISTEMA DE ACTUACIÓN: Sistema de compensaciónSUJETO: Privado

6.3.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDADUSO CARACTERÍSTICO: Uso global residencial en cualquiera de sus tipologías (condominio, unifamiliar aislada, etc.), actividadeseconómicas y productivas en cualquiera de sus tipologías, así como los usos especialescualquiera de sus tipologías. Son autorizables, asimismo, los suelos vinculados a equipamientos (docente, deportivo, etc.).

adosada,

enlos

ALTURA MÁXIMA: Baja + 3RETRANQUEOS: Vivienda aislada- pareada:•La línea exterior de la edificación deberá retranquearse 4 metros de la alineaciónexterior de parcela.•La edificación deberá retranquearse de los límites laterales de la parcela unmínimo de 2 metros.•No será obligatoria la aplicación de los retranqueos señalados a los cuerposde la edificación secundaria destinados a garaje aparcamiento, que podránsituarse sobre la alineación exterior.

Vivienda en hilera (adosada):•La línea exterior de la edificación deberá retranquearse 4 metros de la alineaciónexterior de parcela.•No será obligatoria la aplicación del retranqueo señalado en el apartado anteriora los cuerpos de la edificación secundaria destinados a garaje aparcamiento,


Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 5/11

que podrán situarse sobre la alineación exterior. Debiendo en este caso adoptarsela misma disposición para la totalidad de las parcelas de una promoción o almenos para dos parcelas colindantes con frente al mismo viario de acceso.SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIBLE S/PLANEAMI.: Superficie edificable de la parcela21.497,25 m²t

M-17:

OTROS CONDICIONANTES: Sólo podrán autorizarse construcciones por debajo de rasantes con destino exclusivo para garaje aparcamiento, trasteros y servicios auxiliares afinca, o según lo regulado en las respectivas claves de ordenanza.

lasla

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN7.

7.1.- TENENCIA Y LIMITACIONESPropietario (Pleno Dominio) : ALCALA 120 PROMOCIONES Y GESTION INMOBILIARIA, S.L.Destino previsto : Otros: Promoción y venta de viviendas

NIVELES A EFECTOS DE TASACIÓN8.

La O.M. 27/03/2003 establece los siguientes Niveles:

Nivel I:Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.

Nivel II:Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para

usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotacióneconómica permitida por la normativa vigente.De acuerdo con la situación urbanística que presenta el terreno en la fecha de la tasación,suelo objeto de estudio se sitúa en el Nivel: I

el

ANÁLISIS DE MERCADO9.

9.1.- OFERTAANALISIS DE OFERTA: La oferta de vivienda nueva en el municipio es media-alta en actualidad. Se trata, sobre todo, de promociones de tamaño medio que se llevan a cabosuelo vacante de reciente calificación. Las tipologías de viviendas varían desde lasunifamiliares adosadas hasta pareados y aislados.EVOLUCION DE LA OFERTA: La oferta de vivienda nueva ha experimentado unacreciente en los últimos años, debido al desarrollo del municipio. La desaceleración queel sector desde 2007 se manifiesta en este aspecto en la ausencia de nuevas promociones,bien quedan varias en proceso de ejecución en las proximidades.

lasobre

viviendas

tendenciasufre

si

9.2.- DEMANDAANALISIS DE DEMANDA: La demanda de viviendas es más bien escasa. Aunque se se tratauna localidad bien situada a 20 km de la capital, al pie de la A-2, y que presenta uncomo primera residencia alternativa a los nuevos desarrollos urbanísticos de Zaragoza, conposibilidad de ocio que genera un campo de golf. Sin embargo, como en todo el metropolitana de la ciudad, existe una gran oferta que no es absorbida por la demanda,a la crisis inmobiliaria y financiera actual.

deatractivo

laárea

debido


Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 6/11

9.3.- INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILERVALORES OFERTADOS: La oferta de viviendas en el entorno próximo oscila en función desuperficie, situación, calidades constructivas y equipamiento común de cada promoción. PRECIOS MÁS FRECUENTES: Los precios más frecuentes en vivienda unifamilar dereducido, con 3 ó 4 domitorios y dos baños en urbanización, con garaje individual o colectivosótano, oscilan entre 180.000 € y 220.000 €, para viviendas comprendidas entre 120-180útiles.INTERVALO DE VARIACIÓN: El intervalo de variación zonal en el caso de viviendaoscila entre los 1.200 y 1.400 €/m².

la

tamañoenm²

plurifamiliar

9.4.- EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓNEXPECTATIVA DE MERCADO: Todas las previsiones apuntan a una mayor oferta que demanda.DESARROLLO URBANISTICO PREVISTO: El desarrollo urbanístico del municipio prevé medio plazo aumentar considerablemente el parque de viviendas existente, lo queun aumento de la población y de la demanda potencial, aunque también puede suponersaturación del mercado por una excesiva oferta.ACTUACIONES PREVISTAS EN INFRAESTRUCTURAS: Los desarrollos previstos en planeamiento se complementan con las infraestructuras dotacionales, comerciales y deapropiados para la nueva población.AFECCIONES SOCIO-ECONOMICAS: No se ha observado en fecha reciente ni se prevémedio plazo degradación del entorno por causas sociológicas o por circunstanciasal inmueble que puedan afectar de un modo sustancial al valor de tasación adoptado eninforme.

aconllevará

una

elocio

aextrínsecas

este

DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS10.

10.1.- MÉTODO A EMPLEARResidual Dinámico.Este método permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable como el precio másprobable que, en el momento de su tasación, pagaría por él un promotor inmobiliario de tipo medioque lo comprara y aprovechara su mejor y mayor uso.

Para ello debemos:

- Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el solar a valorar, según elprincipio de mayor y mejor uso.

- Estimar las fechas y plazos de la construcción y de la comercialización del inmueble terminado,según las hipótesis más probables atendiendo a sus cualidades y características y al grado dedesarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización.

- Estimar los costes de construcción, los gastos necesarios de promoción, financieros y decomercialización normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de característicassimilares a la analizada.

- Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado,referido a las fechas de comercialización.

- Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarán los flujos de cajaprevisibles durante la promoción.

- Fijar un tipo de actualización (i), de fórmula,


Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 7/11

i = Tasa libre de Riesgo + Prima de Riesgo

- Calcular el valor de mercado del inmueble objeto de la tasación por diferencia entre el valor actualde los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagosrealizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando lasiguiente formula:

( ) ∑∑ +−

+=

kj tk

tj

iS

iE

F)1(1

Donde:

F= Valor del TerrenoEj = Importe de los ingresos previstos en el momento jSk = Importe de los pagos previstos en momento ktj = Numero de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta queproduce cada uno de los ingresos.tk = Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hastauno de los pagosi = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodostiempo considerados.

se

cada

de

El valor de tasación de las parcelas se calculará por el método residual dinámico.

La aplicación del METODO RESIDUAL DINAMICO se realiza en función de lo establecido en elartículo 37 de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo, en lo que refiere a ladeterminación de los Flujos de Caja.

Se transcribe a continuación dicho artículo:

1.- Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estimeobtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversoscostes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditosconcedidos. Dichos pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización yconstrucción del inmueble.

2.- Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas decomercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán atendiendo a losvalores obtenidos por los métodos de comparación y/o actualización por rentas en la fecha de latasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.

3.- Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción, los gastosnecesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de esta Orden, los de comercialización y en su casolos financieros para un promotor de tipo medio y para una promoción de las característicassimilares a la que se estime más probable promover. En caso de inmuebles en rehabilitación y enaquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta loscostes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

Los costes de construcción se han estimado por el tasador de acuerdo con las condiciones demercado. Asimismo, los costes de urbanización interior se han estimado en función de los costesprevistos en el planeamiento de desarrollo.

4.- Para determinar las fechas y plazos previstos se tendrán en cuenta, además de los sistemas


Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 8/11

de pagos a proveedores, las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmuebleproyectado, y en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de laurbanización.

5.- Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en cuenta elprincipio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por lapropiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo. En todocaso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el régimen urbanístico aplicable, ysalvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso, se atenderá a laedificación existente.

6.- Se determina el TIPO DE ACTUALIZACION a aplicar en función de lo establecido en losartículos 32 y 38 de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo.

7.- El artículo 39 de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo establece literalmente que:"El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico serála diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y elvalor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualizaciónfijado, utilizando la siguiente fórmula:

Ej Sk F = SUM ------- - SUM ------- (1+i)^tj (1+i)^tkEn donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.

Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.

tj = Número de períodos de tiempo previsto desde al momento de la valoración hasta que seproduce cada uno de los cobros.

tk = Número de períodos de tiempo previsto desde al momento de la valoración hasta que seproduce cada uno de los pagos.

i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos detiempo considerados."

10.2.- RESIDUALPROMOCIÓN INMOBILIARIA MAS PROBABLEPROMOCIÓN INMOBILIARIA MAS PROBABLEJUSTIFICACION DE GASTOS DE LA PROMOCION:

Demolición de la obra ejecutada (51 viviendas en curso): 95.000 €

Costo de construccion vivienda: 700 €/m² Gastos construccion: 20%Gastos comercializacion: 2%

Costo construcción uso residencial: 21.497,25 m² x 700 €/m² = 15.048.075 €Gastos construccion: 20% de costes de construcciónGastos de comercialización 2% sobre valor de ventas.


Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 9/11

FINANCIACIÓN AJENAFINANCIACIÓN AJENASe tiene en cuenta un 80 % de financiación ajena a un tipo de interés del 4,7967 % loimplica una incremento ajeno del 3,84 %

que

10.3.- COMPARABLES RESIDUAL DINÁMICOSe ha realizado un estudio del segmento del mercado inmobiliario relativo a comparables con el que se valora, obteniendo los siguientes resultados:

inmuebles

SUELO VALOR - ADOSADO

CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTALAño Construc.: 2007; Nº Dormitorios: 3;Zona Verde: Sí; Calefacción: Sí; SuperficieParcela: 150 m²

1 Calle CAMINO DE LASBARQUERAS, Nº 27,MUELA (LA)

1.405,38 € 182.699,40 €130

Año Construc.: 2006; Nº Dormitorios: 4;Zona Verde: Sí; Calefacción: Sí; SuperficieParcela: 110 m²

2 Calle NUESTRASEÑORA DE LASAGRADA, Nº 45,MUELA (LA)

1.327,50 € 265.500,00 €200


3 Calle DON QUIJOTE DELA MANCHA, Nº 19,MUELA (LA)

1.353,15 € 193.500,00 €143


4 Calle DIONISIO LASUEN-URB. LAS ZAFRANERASII, Nº 2, MUELA (LA)

1.380,00 € 207.000,00 €150


5 Calle CAMINO DE LABARQUERA-RESID. LASEÑORA III, Nº 42,MUELA (LA)

1.218,06 € 188.800,00 €155


6 Calle MAYOR, Nº 90,MUELA (LA)

1.290,00 € 193.500,00 €150

A continuación se procede a homogeneizar los testigos de mercado para obtener el unitario que sirva de base para la determinación del valor de mercado por comparación.

valor

VALOR m² COEF. V.Homog DIRECCION1.405,38 € 1,030 1.447,54 €1 Calle CAMINO DE LAS

BARQUERAS, Nº 271.327,50 € 1,100 1.460,25 €2 Calle NUESTRA

SEÑORA DE LASAGRADA, Nº 45

1.353,15 € 1,100 1.488,47 €3 Calle DON QUIJOTE DELA MANCHA, Nº 19

1.380,00 € 1,100 1.518,00 €4 Calle DIONISIO LASUEN-URB. LAS ZAFRANERASII, Nº 2

1.218,06 € 1,200 1.461,67 €5 Calle CAMINO DE LABARQUERA-RESID. LASEÑORA III, Nº 42

1.290,00 € 1,200 1.548,00 €6 Calle MAYOR, Nº 90

Precio Medio por m², Suelo Valor . . . . 1.329,02 €Precio Medio Homogeneizado 1.483,82 €


Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 10/11

10.4.- USOS Y EDIFICABILIDADAPROVECHAMIE.

URBANISTICO(m²)

PLANEAMIENTO(m²)

UNIDADESUSO CONSIDERADO EDIFICABILIDAD(m²)

Residencial Adosado- - - - - - 139 Adosado 21.497,25

Superficie edificable de la parcela: 21.497,25 m²Número de viviendas: 139 viviendas de 154,65 m² de media.

10.5.- FLUJOS DE CAJAFLUJOS DE CAJA PREVISIBLESFLUJOS DE CAJA PREVISIBLES

Suelo valorSuelo valorGASTOS TOTAL ASIGNADO

(€)TOTAL CAPITALIZADO

(€)

Demoliciones 95.000,00 81.126,90Costes de urbanización - - - - - -Gastos necesarios urbanización - - - - - -Costes construcción 15.048.075,00 10.672.309,90Gastos construcción 3.009.615,00 2.260.799,79Costes de comercialización 318.980,50 185.194,82Costes financieros - - - - - -

INGRESOS TOTAL ASIGNADO(€)

TOTAL CAPITALIZADO(€)

RAdosado 31.898.049,50 19.385.023,32

RESIDUAL DINÁMICORESIDUAL DINÁMICOFIN PROMOCIÓNGRUPO INGR.CAPITALIZ. GAST.CAPITALIZ. V.RESIDUALTIPO

30-12-2015Suelo valor 19.385.023,32 13.199.431,41 6.185.618,7217,05

VALORES DE TASACIÓN11.

MUSO CONSIDERADO SUPERFICIE (m²) V. UNITARIO (€/m²) V. TOTAL (€)

Residencial Adosado Adosado 34.785 177,82 6.185.468,70SDMétodo (M):(SD): Residual DinámicoTOTAL 6.185.468,70 €Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SEIS MILLONES CIENTOOCHENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON SETENTA CENT.

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS12.

CONDICIONANTESCONDICIONANTESLa presente valoración queda condicionada a que se aporte documentación actualizada, según Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo. Revisada el 4 de octubre por laEHA/3011/2007, publicada el 17 de octubre de 2007.

registralOrden


Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 11/11

ADVERTENCIAS GENERALESADVERTENCIAS GENERALESSe valora el aprovechamiento urbanístico de la parcela M-17 incluida en el Plan Parcial 3.1Municipio de La Muela.

Se comenzó a edificar sobre la parcela una promoción de viviendas unifamiliares enpareada y adosada, abandonándose la construcción hace aproximadamente tres años. Novalora el vuelo ejecutado.

Según Nota Simple aportada, existe una Condición Resolutoria a favor de Cipsa Norte, S.A.garantía y con los pactos siguientes:La compradora se compromete y obliga a presentar ante el Ayuntamiento solicitud dede Obras de al menos el 50% en el plazo de 9 meses o de 12 meses si se realiza EstudioDetalle. La Compradora concede a la Vendedora, derecho de adqusición preferente de la parcelacaso de transmisión de ésta, con anterioridad a la Declaración de Obra finalizada

No se han considerado las cargas urbanisticas de la documentación registral ya que urbanización esta concluida.El presente certificado anula y sustituye al anterior 08G020200/11-01 con fecha 13/07/2011

del

tipologíase

en

Licenciade

en

la

OBSERVACIONES13.

OBSERVACIONESOBSERVACIONESLa validez de la tasación es de 6 meses.

Justificación de las fechas: Nota simple con fecha de expedición superior a 90 días

La finalidad de la tasación no está incluida dentro de las finalidades que se integranobligatorias en el ámbito de aplicación de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo num.85 de 9 de Abril). No obstante para la realización de la presente tasación se hanlos principios, comprobaciones, métodos, procedimientos y demás disposiciones que incluyen en la citada Orden y sean de aplicación en función de la naturaleza del bien objetotasación.

como(BOE

aplicadosede

MIGUEL SANZ ALBORNOS

El Técnico Tasador

REPRESENTANTE DE LA ENTIDAD

Gestion de Valoraciones y Tasaciones, S.A.

FECHA

14.

F. JAVIER HERMOSILLA GALVE

31-08-2011

ARQUITECTOColegiado nº 2252

Este informe consta de 11 paginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 29 de Febrero de 2012El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº: 08G020200/11-02

FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

15. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORMEVer anexos aportados en la documentación.


Exp. nº: 08G020200/11-02DOCUMENTACION GRÁFICA

VISTA AEREA

MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza)

Exp. nº: 08G020200/11-02DOCUMENTACION GRÁFICA

VISTA DE LA PARCELA

MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza)

PLANO DE LOCALIZACION

DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLANO DE SITUACION


PLANO DE EMPLAZAMIENTO


PLANO CLASIFICACION Y REGULACION SUELO


NOTA SIMPLE


PLAN PARCIAL 3.1


APROBACION ESTUDIO DETALLE


INFORMACION CATASTRAL


INFORME DE VALORACIÓN -...

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