INFORME DE VALUACIN REGLAMENTARIA Y COMERCIAL DE EDIFICACIN MULTIFAMILIAR 7 NIVELES

INFORME DE VALUACIN REGLAMENTARIA Y COMERCIAL DE EDIFICACIN MULTIFAMILIAR 7 NIVELES

CONTENIDO41.MEMORIA DESCRIPTIVA

41.1 NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSESIONARIO

41.2 NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIN

41.3 OBJETO DE LA TASACIN Y METODOLOGA EMPLEADA

41.4 FECHA DE A LA CUAL EST REFERIDA LA TASACION

41.5 FECHA DE INSPECCIN OCULAR

41.6 UBICACIN

41.7 LINDEROS Y PERMETRO

51.8 REA DEL TERRENO

51.9 ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

51.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO

61.11 DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS

71.12 DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN

71.13 ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN

71.15 SERVIDUMBRES

71.16 ANLISIS DE LA DOCUMENTACIN REGISTRAL

71.17 OBSERVACIONES

92.VALUACIN REGLAMENTARIA

92.1 VALUACIN DEL TERRENO

92.2 VALUACIN DE LAS EDIFICACIONES

112.3 VALUACION DE LAS OBRAS COMPLeMENTARIAS

122.4 CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

122.5 ANEXOS

132.6 FOTOGRAFAS

163.VALUACIN COMERCIAL

163.1 VALUACIN DEL TERRENO

163.2 VALUACIN DE LAS EDIFICACIONES

173.3 VALUACIN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

183.4 CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

183.5 ANEXOS

193.6 FOTOGRAFAS

20BIBLIOGRAFA Y LINKOGRAFA

INFORME DE VALUACIN REGLAMENTARIA Y COMERCIAL DE EDIFICACIN MULTIFAMILIAR 3 NIVELESMEMORIA DESCRIPTIVA 1.1 NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSESIONARIOLOZANO VEGA YOBI 1.2 NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACINLOZANO VEGA YOBI 1.3 OBJETO DE LA TASACIN Y METODOLOGA EMPLEADA

Determinar el Valor Reglamentario y Comercial del inmueble, para los fines requeridos por la solicitante.En la presente valuacin se han empleado, en lo pertinente, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Per; aprobado por RMN 469-99-MTC/15.04 de fecha 10/12/99, efectundose por mtodo de Tasacin Directa, la misma que corresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos del inmueble, inspeccin ocular del mismo y de su entorno.

1.4 FECHA DE A LA CUAL EST REFERIDA LA TASACIONMarzo del 2015. 1.5 FECHA DE INSPECCIN OCULAR

Marzo del 2015.

1.6 UBICACIN

AV. Sesquicentenario (Ex Santa Victoria) N 570, Urb. Santa Victoria, distrito de Chiclayo, provincia de Chiclayo, departamento de Lambayeque, bajo el Rgimen de Propiedad exclusiva y Propiedad Comn. 1.7 LINDEROS Y PERMETRO La forma geomtrica del terreno es rectangular de 10m de frente por la AV. Sesquicentenario N 570, 21m de costados derecho e izquierdo y 10m de fondo colindantes a otros lotes.Primer Piso:

Por el frente colinda con la AV. Sesquicentenario N 570.Por el costado derecho entrando, colinda con los aires de AV. Sesquicentenario N 572 en una longitud de 21 ml., por el costado izquierdo, entrando, colinda con los aires de AV. Sesquicentenario N 570 en una longitud de 21 ml., por el fondo, colinda con las unidades 30 y 31 de la calle Los lamos.Segundo al tercer Piso:

Por el frente, colinda con los aires delanteros en lnea quebrada de 5 tramos que suman 11.5m y cuya descripcin es como sigue: el primer tramo mide 2.95m, voltea a la derecha, sigue el segundo tramo que mide 1.0 m, voltea a la izquierda, sigue el tercer tramo que mide 3.30m, voltea a la izquierda, sigue el cuarto tramo que mide 0.50m, voltea a la derecha y finaliza con el quinto tramo que mide 3.75m.

Por el costado derecho, entrando, colinda con Propiedad de terceros, en lnea recta de 18.85 m y por el costado derecho, colinda con Propiedad de terceros, en lnea recta de 18.35 m.

1.8 REA DEL TERRENOEl rea del terreno es de: 210 m2

NIVELREA CONSTRUIDAREA LIBRE

PRIMER145.30 m264.70 m2

SEGUNDO143.63 m266.37 m2

TERCERO143.63 m266.37 m2

AZOTEA 8.30 m2 201.70 m2

TOTAL440.90 m2399.14 m2

1.9 ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Este predio est destinado segn la NORMAL M.P.P como se muestra en el siguiente cuadro.

ZONIFICACIONCORREDOR COMERCIAL

USOSVIVIENDA MULTIFAMILIAR

DENSIDAD NETA850 hab/Ha

COEFICIENTE DE EEDIFICACION4.9

AREA LIBRE30%

ALTURA MAXIMA9 m 3 PISOS

RETIRO MINIMO FRONTAL3 m

ESTACIONAMIENTO1 cada 100 m2

AREA DE TERRENO210.0 m2

1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO

El inmueble ubicado en la AV. SESQUICENTENARIO N 570 se encuentra en el distrito de Chiclayo, Provincia de Chiclayo, departamento de Lambayeque, esta zona consolidada cuenta con vas vehiculares pavimentadas con pavimento flexible, veredas, redes pblicas y domiciliaras de agua y desage, servicios de telfono, electricidad, esta se encuentra a vas secundarias como, calle los rosales, calle los lamos. 1.11 DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS

Se trata de una edificacin de 3 niveles ms azotea, los cuales presentan la siguiente distribucin:

PRIMER PISO: El edificio presenta 2 ingresos independientes, siendo uno de ellos peatonal que nos conduce al hall de ingreso, ascensor y escalera de evacuacin que nos conduce a los pisos superiores, jardn y bao para guardin y el segundo ingreso vehicular para los estacionamientos.

SEGUNDO PISO: Llega escalera y contina al tercer piso.

Sala - Comedor, Bao visita, cocina, bar, lavandera, dormitorio de servicio, bao de servicio, pasadizo, dormitorio 01 con Walking closet y bao incorporado, dormitorio 02, dormitorio 03, estudio y bao familiar.

TERCER PISO: Llega escalera y contina a la azotea.Sala - Comedor, Bao visita, cocina, bar, lavandera, dormitorio de servicio, bao de servicio, pasadizo, dormitorio 01 con Walking closet y bao incorporado, dormitorio 02, dormitorio 03, estudio y bao familiar.

AZOTEA: Llega escalera y azotea, lavandera.

1.12 DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN

CIMENTACIN: Zapatas corridas c/viga, a manera de Te invertida ELEMENTOS ESTRUCTURALES: Albailera portante de ladrillo tipo IV (fc=130 kg/cm2). MUROS Y COLUMNAS: Columnas de concreto, albailera armada, ladrillo o similar con columna y vigas de amarre de concreto armado.

TECHOS Y COBERTURAS: Aligerado o losas de concreto armado horizontales.

PISOS Y CONTRAPISOS: Parquet de 1ra., lajas, cermica nacional, loseta veneciana 40x40 cm, piso laminado.

CONTRAZOCALOS Y REVESTIMIENTOS: Tarrajeo frotachado y/o yeso moldurado. CARPINTERIA DE PUERTAS, VENTANAS: Ventanas de aluminio, puertas de madera selecta. VIDRIOS: Vidrio tratado transparente (3). PINTURAS: Uso de pintura lavable (Ltex). BAOS: Baos completos (5) nacionales con maylica o cermico nacional de color.

INSTALACIONES SANITARIAS: De tipo empotrado, con servicio de agua y desage. INSTALACIONES MECANICAS Y ELECTRICAS: Sistemas de bombeo de agua potable, ascensor, telfono, agua caliente y fra. 1.13 ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN

Por lo que la edificacin tiene una antigedad de 3 AOS APROXIMADAMENTE.

La vivienda multifamiliar y comercio tiene tres aos en uso, las instalaciones sanitarias, elctricas, aparatos sanitarios, grifera, cerrajera se encuentran operativos y en buen funcionamiento. En general el estado de conservacin del edificio es BUENO. 1.15 SERVIDUMBRES

No corresponde

1.16 ANLISIS DE LA DOCUMENTACIN REGISTRALEl inmueble se encuentra inscrito favor de los propietarios en la Partidas N S 11680042 y 11680043 de la Oficina Registral de Chiclayo. 1.17 OBSERVACIONES

No requeridoTASACIN REGLAMENTARIA

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES (ART. I07): El nombre de tasacin o valuacin reglamentaria, cuando los valores utilizados en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

2.0.-VALUACIN REGLAMENTARIA 2.1 VALUACIN DEL TERRENOEl valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano establecido y aprobado por la Direccin Nacional de urbanismo (Publicado por SATCH, plano anexo), para el terreno ubicado en Av. Sesquicentenario N 570 con un solo frente a la va pblica, adems aledao al valo Francisco Bolognesi es S/.164/m2.Frente:10 m

Triple cuadrado del frente: 300m2Fondo : 21m

rea Total: 210m2VT= (210 m2)* (s/.164/m2)+ (90 m2)*(0.5*s/.164/m2)VT= S/. 41, 820.00 2.2 VALUACIN DE LAS EDIFICACIONESDe acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin y a los valores /m2 de construccin de edificaciones en el cuadro de valores Unitarios de Edificaciones para la Costa, vigente desde el 01 al 31 de julio del 2014 se estima un valor unitario de la edificacin. El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN):

VE = VSN D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificacin (VUE)VSN = AT x VUE

La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante.

D = (P / 100) x AT x VUE

El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:

VE = AT x VUE [1-(P /100)]

REA TECHADA POR PISO:NIVELAREA CONSTRUIDA

PRIMER145.30 m2

SEGUNDO143.63 m2

TERCERO143.63 m2

AZOTEA8.30 m2

TOTAL440.90 m2

VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACIN:CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACINVALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR M2 DE AREA TECHADA

MURO S Y COLUMNAS187.67

TECHOS166.79

PISOS78.93

PUERTAS Y VENTANAS68.49

REVESTIMIENTOS51.73

BAOS44.02

INSTA.ELECT. Y SANITARIAS178.28

TOTAL775.91

PORCENTAJE DE DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN ANTIGEDAD (en aos)Material Estructural PredominanteEstado de ConservacinPORCENTAJE

3 AosLADRILLOBUENO8 %

CALCULO DE LA DEPRECIACIN POR NIVELES.D = (P / 100) x AT x VUE

NIVELAREA TECHADA (m2)VALOR UNITARIO (S/. /m2)%DEPRECIACIN (s/.)

1145.3775.9189019.178

2143.63775.9188915.516

3143.63775.9188915.516

AZOTEA8.3775.918515.204

CLCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO POR NIVEL.VSN = AT x VUE

NIVELAREA TECHADA(m2)VALOR UNITARIO (s/. /m2)VALOR SIMILAR NUEVO (s/.)

1145.3775.91112739.723

2143.63775.91111443.953

3143.63775.91111443.953

AZOTEA8.3775.916440.053

FINALMENTE DETERMINAMOS EL VALOR DE LA EDIFICACIN (VE).VE = VSN D

NIVELVALOR SIMILAR NUEVO (s/.)DEPRECIACIN (s/.)VALOR DE EDIFICACIN

1107292.7178583.417 S/. 98,273.54

2106059.5528484.764 S/. 97,144. 04

3106059.5528484.764 S/. 97,144.04

AZOTEA6128.903490.312 S/. 5,613.70

VALOR DE LA EDIFICACIN TOTALS/. 298,175.32

2.3 VALUACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

No corresponde 2.4 CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONESRESUMEN GENERAL DE VALUACIN REGLAMENTARIAPRECIO EN NUEVOS SOLES (S/.)

VALUACIN DEL TERRENO (VT)41, 820.00

VALUACIN DE LA EDIFICACIN (VE)298,175.32

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)339,995.32

2.5 ANEXOSTASACIONESSe entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito valuador realiza inspeccin ocular del bien, lo estudia, analiza y dictaminan sus cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas establecidas por el RNT.

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES (RNT)

TTULO IDISPOSICIONES GENERALES

El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la tasacin de bienes inmuebles y muebles.

Para los efectos del RNT y segn lo dispuesto en el Art. 885 del Cdigo Civil son bienes inmuebles: 1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales.

3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.

4. Los diques y muelles.

5. Las concesiones para explotar servicios pblicos.

6. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.

7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.

8. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

Para los efectos del RNT y segn lo dispuesto en el Art. 886 del Cdigo Civil son bienes muebles:

1. Los vehculos terrestres de cualquier ndole.

2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.

3. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.

4. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn unidos al suelo.

5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin de crditos o derechos personales.

6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y otros similares.

7. Las rentas o pensiones de cualquier clase.

8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles.

9. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.

10. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

El campo de aplicacin del RNT y la sujecin a sus normas alcanza a todo el territorio de la Repblica.

TIPOS DE TASACIONES.

Tasacin o Valuacin Reglamentaria.

Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

Tasacin o Valuacin Comercial.

Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.

El uso del RNT es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuacin comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecucin de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.

PERITO VALUADOR

Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de sus estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin.

El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de la informacin tcnica y de precios que est utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condicin.

INFORME TCNICO DE TASACIN

El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones.

Memoria descriptiva

Tasacin.

Anexos.

En cada ttulo del reglamento nacional de tasaciones se desarrollar la informacin requerida para cada una de estas secciones.

VALOR COMERCIAL

El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de tasacin, en consideracin a las compras ventas de bienes similares y a las caractersticas del bien valuado.

VALOR DE REALIZACION

El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicndole un factor, en consideracin a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito. TTULO II

TASACIN DE PREDIOS URBANOS

CAPTULO A

ALCANCES Y FINES

PrediosSe considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin.

Terreno Urbano

Considerase terreno urbano al que est situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente. Edificaciones.

Se entiende por edificaciones a las construcciones fbricas en general.

Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo o a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.

VALORES ARANCELARIOS

Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

TASACIN DEL PREDIO URBANO

La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el RNT.

En el caso de una tasacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo legal pertinente.

Cuando se trata de una tasacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito.

En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificacin techada, se evaluar si estn incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificacin y se valorizar la partida correspondiente de conformidad a los cuadros que incluyen las citadas obras o instalaciones, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificacin techada se deber tener en cuenta los materiales empleados y efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin (al 31 de octubre del ao anterior al ejercicio fiscal), exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

EL INFORME DE LA TASACIN, DEBE DESARROLLAR LOS SIGUIENTES RUBROS:

1. Memoria descriptiva.

2. Valuacin:

2.1 Valuacin del terreno.

2.2 Valuacin de las edificaciones.

2.3 Valuacin de las obras complementarias.

2.4 Valuacin de instalaciones fijas y permanentes.

2.5 Intangibles, si los hubiere.

2.6 Cuadro resumen general de las valuaciones

2.7 Anexos.

2.8 Fotografas, si se requieren

2.9 OtrosCAPTULO B

MEMORIA DESCRIPTIVA

La memoria descriptiva comprende:

Nombre del propietario o posesionario.

Nombre de la persona que solicita la tasacin.

Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacin empleada.

Fecha a la cual est referida la tasacin.

Fecha de inspeccin ocular.

Ubicacin.

Linderos y permetro

rea del terreno

Zonificacin y uso actual del predio.

Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.

Caractersticas del entorno del predio.

Descripcin de la distribucin de las plantas.

Descripcin de la edificacin.

Antigedad de la construccin.

Estado de conservacin.

Servidumbres, si las hubiere.

Anlisis de la documentacin registral.

Observaciones.

UBICACIN DEL PREDIO.

Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes.

De no existir o desconocerse la numeracin municipal la identificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia.

Deber indicarse la zonificacin y usos predominantes en la zona, acorde al plano de zonificacin vigente y consignarse la normatividad legal aprobada por la autoridad competente.

En caso de no existir plano de zonificacin, el perito la asumir de acuerdo al uso predominante y entorno urbano, sustentando el criterio adoptado.

DESCRIPCIN DEL TERRENO

La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo.

AREA DEL TERRENO

El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal.

DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS

Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima:

Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas;

Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles;

reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas y libres)

DESCRIPCIN DE REAS EDIFICADASEn la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como:

Cimentacin

Elementos estructurales

Muros y columnas

Techos y coberturas

Pisos y contrapisos

Contrazcalos y revestimientos

Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc.

Vidrios

Pinturas

Cerrajera

Instalaciones sanitarias

Instalaciones mecnicas y elctricas

Instalaciones telefnicas

Instalaciones de gas

Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como:

Instalaciones especiales

Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna etc.

Obras complementarias.

Otros.

ESTADO DE CONSERVACIN

El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.14 del RNT y que se definen de la siguiente forma:

Muy bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno.

Bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.

Regular: Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.

Malo: Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos.

Muy malo: Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables.

ANTIGEDAD DE LA EDIFICACIN.

Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos:

a) Declaratoria de fbrica.

b) Certificado de conformidad de obra

c) Licencia de construccin, ms plazo de ejecucin.

d) El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente.

e) Declaracin jurada de auto avalo.

A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin.

CAPTULO C

VALUACIN DEL TERRENO Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.

A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos.

TASACIN REGLAMENTARIA (artculo II.C.22 RNT)CASO 1: Tasaciones reglamentarias en lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera:

a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno.

b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.

En valuaciones comerciales, el perito aplicar la misma metodologa expuesta u otra metodologa debidamente sustentada, con la diferencia de emplear para el clculo los valores comerciales del estudio de mercado.

CASO 2: En tasaciones reglamentarias, en lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 del RNT sumndose luego los resultados parciales.

b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22.

c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b)

En valuaciones comerciales, el perito aplicar la misma metodologa expuesta, u otra metodologa debidamente sustentada, con la diferencia de emplear para el clculo los valores comerciales del estudio de mercado.

CASO 3: La valuacin reglamentaria de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio.

Se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento:

a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.22 RNT pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:

En la que:

SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.

VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado.

a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica.

Si la relacin a/3.00 resulta mayor de1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma.

d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado.

Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT.

b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin.

Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor.

En valuaciones comerciales, el perito aplicar la metodologa expuesta en el presente Artculo, u otra metodologa debidamente sustentada, empleando para el clculo los valores comerciales del estudio de mercado.

ARTCULO II.C.25

La valuacin reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.

En valuaciones comerciales, el perito aplicar la metodologa expuesta en el presente Artculo, u otra metodologa debidamente sustentada, empleando para el clculo los valores comerciales del estudio de mercado.

ARTCULO II.C.26 La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a 16 criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.

ARTCULO II.C.27

Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro, solo se considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria.

ARTCULO II.C.28

La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son las siguientes:

RANGO DE REA

(m)Tolerancia (%) en

medidas lineales (mTolerancia (%)

en rea (m)

Menores de 2001.202.50

de 200 a 1 0000.952.00

Mayores a 1 0000.501.00

CAPTULO D

VALUACIN DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes factores:

En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin.

En el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin.

DEPRECIACIN (D)

Por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante.

VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)

El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN)

VE = VSN - D

VALOR SIMILAR NUEVO

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificacin (VUE)

VSN = AT x VUE

La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante.

D = (P / 100) x AT x VUE

VALOR DE LA EDIFICACION

El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:

Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso.

El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.33.

ARTCULO II.D.31

Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que las conforman y materiales empleados; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras. 20

Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07.

ARTCULO II.D.32

Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, avalundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna.

Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.

ARTCULO II.D.33

La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado. TABLA N 1

PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACIN, DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS INCLUIDO LOS UBICADOS EN EDIFICIOS

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin

TABLA N 2

PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS, DEPSITOS, CENTROS DE RECREACIN o ESPARCIMIENTO, CLUBES SOCIALES o INSTITUCIONES

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

TABLA N 3

PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS OFICINAS

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin

TABLA N 4

PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICACIONES DE SALUD, CINES, INDUSTRIAS, EDIFICACIONES DE USO EDUCATIVO, TALLERES

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

CAPTULO E

VALOR TOTAL DEL PREDIO

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin: En donde:

VTP = Valor total del predio.

VT = Valor del terreno

VE = Valor de la edificacin

VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.

VOC = Valor de las obras complementarias

Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el perito aadir el monto de los bienes intangibles al valor total del predio

ANEXOS

Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el perito considere necesarios para fundamentar los valores adoptados

CAPTULO F

VALUACIN DE EDIFICACIONES BAJO EL RGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMN

ARTCULO II.F.36

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera:

(a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados.

(b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno.

ARTCULO II.F.37

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto, deber considerarse tanto las reas propias de uso privado, como las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. 27

ARTCULO II.F.38

En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se calcular en base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito determinar el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales.

ARTCULO II.F.39

El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde.

EJEMPLO:

Determinar con los siguientes datos el valor de tasacin comercial del departamento N 201, que forma parte de un edificio de dos pisos ubicado en la esquina formada por la calle X y por la Av.Y, Urb. La Molina , Distrito de La Molina, Provincia y Departamento De Lima.

Valor Unitario de Edificacin: US$ 370.00/m2

Antigedad: 17 aos

Valores Unitarios de terrenos:

- Para la calle X : US$ 700.00/ m

- Para la Av. Y : US$ 900.00/ m

Porcentaje de Participacin para prorrateo: 25.70%

Estado de conservacin: Bueno

SOLUCION

1.- Valorizacin del Lote Matriz.

a.- Prorrateo del rea del lote en funcin a los frentes

Para el frente a

S a = 10 x 250 = 71.42 m

Para el frente b

S b = 25 x 250 / 35= 178.58 m

b.- Valorizacin de reas prorrateadas

Para el rea frente a

71.42 m x $ 700.00/ m = $ 49,994.00

Para el frente b

178.58 m x $ 900.00/m = $ 160,722.00

Total : $ 210,716.00 (*)

c.- Valorizacin de terreno matriz considerando como frente el lado a

250.00 m x US$ 700.00 /m = $ 175,000.00 (*)

d.- Valorizacin de terreno matriz, considerando como frente el lado b

250.00 m x US$ 900.00 /m = $ 225,000.00 (*)e.- Valorizacin de la prorrata del rea del terreno matriz, correspondiente al departamento 201

VT = US$ 225,000.00 X 0.257

VT = US$ 57, 825.00

2. Valor de la Edificacin

V.U.E.= $ 370.00/ m; D = 17%; AT =74.00 m

V.E = 74.00 m x $ 370.00/ m (1-17/100)

V.E = US$ 22,725.40

2.1 Valor de reas Comunes Techadas

V.A.C = $ 22, 725.40 x 0.15

V.A.C = $ 3,408.81

3.- Valor de obras complementarias

Se asumir que no existen.

4.- Valor total de tasacin del Dpto. 201

-Valor del Terreno $ 57,825.00

-Valor de la edificacin $ 22,725.40

-Valor de reas Comunes $ 3,408.81

Total: $ 83,959.21

SON: OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS

CINCUENTINUEVE Y 21/100 DOLARES

AMERICANOS. 2.6 PANEL FOTOGRFICO

VISTA COMEDOR

VISTA SALA

VISTA COCINA

DORMITORIO SIMPLE

BAO COMPLETO

2.7 BIBLIOGRAFA Y LINKOGRAFA REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONE DEL PER, SETIEMBRE 2012.

http://www.satch.gob.pe/informacionTribNoTrib/impuestoPredial/legislacion.php

http://www.ibr.edu.pe/cliente/autoaprendisajes/pdf/CAD%20TECNICAS%20TASACION%20UNIDAD%20IV.pdf.

INGENIERA ECONMICA II

Marzo DATE \@ "yyyy" \* MERGEFORMAT 2015

RIVERA JULCA DANMERT

LOZANO VEGA YOBI

ZE VIDAURRE MANUEL

TASACION DE UN INMUEBLE

VE = AT x VUE [1-(P /100)]

VTP = VT + VE + VI + VOC

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO