Informe Tecnico de Avaluo

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ARQ. KIMBERLEY SIMONNS C.I.15.606.980 C.I.V.192.595. SOITAVE. XXXX.XXX VALENCIA 25 DE JULIO DE 2012 INFORME TECNICO DE VALOR PARA BIEN INMUEBLE OFICINA

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esto es un informe de avaluo de un inmueble de oficina ubicado en valencia, sirve como guia practica de referencia para el calculo del valor de inmuebles

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ARQ. KIMBERLEY SIMONNS

C.I.15.606.980 C.I.V.192.595. SOITAVE. XXXX.XXX

VALENCIA 25 DE JULIO DE 2012

INFORME TECNICO DE VALOR PARA BIEN INMUEBLE

OFICINA

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27 de julio de 2012

CERTIFICACION DE AVALUO

Yo, Kimberley Simonns, Venezolana, Mayor de edad, de profesión Arquitecto, portadora de la C.I. 15.606.980, inscrita en el colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 192.595, miembro de la sociedad de ingeniería de tasación de Venezuela (SOITAVE) bajo el N°_______________ domiciliada en la ciudad de Valencia, por medio de la presente hago constar:

Que no me une lazo familiar alguno, amistoso o de cualquier otra índole diferentes a las razones profesionales por las cuales he sido contratado.

Que para la elaboración del presente informe, he actuado totalmente libre de presiones y con total independencia de criterios.

Que los datos utilizados corresponden a investigaciones realizadas en registros reportes inmobiliarios y ofertas publicas y son confiables hasta donde llega mi conocimiento.

En consecuencia, la opinión de valor aquí expresada responde a criterios, métodos y convenciones general y universalmente aceptadas en el campo valuatorio.

Cabe señalar el carácter temporal de los resultados obtenidos por lo que esta valoración tiene vigencia para el momento en el tiempo y contexto económico general dentro del cual se realiza. Por lo mismo su utilización como instrumento de referencia mas alla de periodos razonablemente largos, requiere de una revisión y actualización general Por consiguiente debe tomarse como fecha de vigencia de este informe el 27 de Julio de 2012.

Quedamos a disposición para cualquier aclaratoria o información adicional al respecto.

______________________________

Arq. Kimberley Simonns

Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: [email protected] twitter@ksimonns

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27 de julio de 2012

INDICE

1.- DATOS DEL SOLICITANTE……………………………………………………………………………………….. 1

2.-OBJETIVO ……………………………………………………………………………………………………………….. 1

3.-PROPIETARIO …………………………………………………………………………………………………………. 1

4.-UBICACIÓN……………………………………………………………………………………………………………… 1

5.-IDENTIFICACION DEL INMUEBLE ……………………………………………………………………………. 2

6.-DESCRIPCION DEL INMUEBLE ………………………………………………………………………………… 3

7.-CALCULOS DE OBTENCION DEL VALOR ………………………………………………………………….. 4

8.-CONCLUSIONES ……………………………………………………………………………………………………… 6

ANEXOS

1.-FOTOGRAFIAS DEL INMUEBLE

2.-PLANO DE UBICACIÓN

3.-DOCUMENTO DE PROPIEDAD

4.-CUADROS TABLAS Y CALCULOS

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1.- DATOS DEL SOLICITANTE:

PRESENTADO A:

NOMBRE: EVELYN JOSEPHINE DEL C. SIMONNS

C.I.: V-3.574.174

DIRECCION DE HABITACION: Urb. Valles de Camoruco Av. 121 casa # 121-11

TELEFONOS DE CONTACTO: 0241-8251785 (vivienda principal) 0241-8241246 (oficina)

2.- OBJETIVO:

* Determinar el valor de mercado con la finalidad de solicitar a la Institución bancaria MERCANTIL la aprobación de crédito hipotecario bajo la modalidad de garantía hipotecaria.

* Proporcionar una herramienta financiera de Inversión al solicitante como guía de valor actual y rentabilidad de la inversión realizada.

3.- PROPIETARIO:

Debido a que el propietario es el mismo solicitante puedo dar fe de que según documento de propiedad registrado la propietaria actual del inmueble es la Sra. EVELYN JOSEPHINE DEL C. SIMONNS, Según consta en el registro publico del primer circuito del municipio valencia del estado Carabobo bajo el N° 2012.1520 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 312.7.9.6.7770 el libro del folio real del 2012

No se prejuzga sobre la propiedad del bien arriba mencionado, ni se hace juicio de la titularidad del mismo, por no ser ello objetivo del presente trabajo.

4.- UBICACIÓN

El inmueble a ser valorado esta situado en la avenida 119, sector 1 en paseo el Parral, ubicado en la urbanización el Parral en la jurisdicción de la Parroquia San Jose, Municipio Valencia Estado Carabobo.

Se Anexa plano de ubicación del inmueble.

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27 de julio de 2012

EL INMUEBLE A VALORAR ES EL MARCADO EN LA ESQUINA SUPERIOR DERECHA Y DEMARCADO CON SU NOMBRE.

5.-IDENTIFICACION DEL INMUEBLE.

El inmueble se encuentra ubicado dentro de una de las zonas de expansión de la ciudad que estuvo conformado principalmente por áreas residenciales de media y baja densidad hasta los años 80 pero a partir de ese momento se realiza una reforma de la ordenanza permitiendo un crecimiento mas denso y modificando sectores de la misma para permitir áreas comerciales, de oficina y residenciales de media y alta densidad, para la cual la vialidad del sector que fue previamente diseñada para conectarse con los grandes corredores viales de la ciudad quedo sub utilizada permitiendo un flujo vehicular ligero a toda hora del día, aunque la densificación del sector urbano ha influido negativamente en las áreas de estacionamientos públicos abiertos no afecta directamente al inmueble objeto a valorar ya que cuenta con la disponibilidad de áreas de estacionamiento interno, y también externos para el publico en general.

6.- DESCRIPCION DEL INMUEBLE

El Inmueble a valorar consta simplemente de una oficina en excelente estado de conservación, y sin modificaciones constructivas que alteren el estado original del mismo, mas alla de las labores necesarias de mantenimiento general como acabados de pintura, mantenimiento de cielos razos y luminarias, y limpieza, por lo que se detallan a continuación las siguientes características:

Area: 41.47 m2

Edad del Inmueble: 18 años

Estado de conservación: excelente

Linderos:

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Acera

Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo

Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo

Acera

U.E. ANDRES BELLO

CIRCULACIONINTERNA

MULTICENTRO PASEOEL PARRAL

C.C. PIAZZA

Acera

Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo

Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo

Acera

ZONA RESIDENCIALR-1

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27 de julio de 2012

Norte: Fachada del edificio.

Sur: Con el pasillo de circulación y Escaleras de emergencia.

Este: Con escaleras de emergencia y Oficina 3-5E

Oeste: Con la Oficina 3-9C

Puestos de Estacionamiento: 1 (uno)

Porcentaje de Condominio: 0.00433%

7.- OBTENCION DEL VALOR:

Se selecciono el método de valor de comparación de valor de mercado, utilizando una data de referenciales obtenidos a través de CINPRONET y verificado en registro.

GRAFICO DE TENDENCIA DE PRECIOS EN EL TIEMPO.

Al graficar la tendencia de los precios en el tiempo se observa un incremento significativo para la data de muestra por lo que se decide realizar un ajuste por tiempo a la data, actualizando los precios en el tiempo para la fecha del 27 de julio de 2012, y calculando la tasa de interés propia del mercado observamos que la variación de la misma a la fecha del avalúo es del 58.44% demostrando estar muy por encima de la tasa de interés bancaria.

Debido a que el inmueble se encuentra ubicado dentro de una torre de oficinas su zonificación y uso están previamente aprobados por los entes estadales y municipales competentes, por lo que solo se tomara en consideración para hallar el valor, sus modificaciones internas, acabados arquitectónicos, y área.

El método seleccionado para el calculo del valor, será el método de comparación directa de mercado utilizando solo el ajuste por tiempo, debido a que los referenciales obtenidos datan desde el 2011 hasta la fecha actual.

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2/26/2011 6/6/2011 9/14/2011 12/23/2011 4/1/2012 7/10/20120

2000

4000

6000

8000

10000

12000

f(x) = 8.50711663924699 x − 339285.752102436

Precio Bs/m2

Precio Bs/m2Linear (Precio Bs/m2)

DATA DE REFERENCIALES REGISTRADOS AJUSTE POR TIEMPO

PEstac Precio Bs/m2Area

ConstrucFecha

Registro (1+R)^N R

AJUSTE POR

TIEMPO

BS/M2 ACTUALIZADO

11

5855,00362 41,47 10/06/2011 1,67 0,871865941,8718659

4 10959,7819

21

6400 46,14 15/07/2011 1,52 0,873008721,8730087

2 11987,2558

31

9411,25164 45,86 18/10/2011 1,04 0,870461841,8704618

4 17603,387

41

9943,30571 45,86 16/04/2012 0,98 0,509573061,5095730

6 15010,14645 1 9752,93 46,14 15/06/2012 1,00 0 1 9752,93

TASA PROMEDIO DE INTERES=58,44%

Y X1 X2

N°PEstac

BS/M2 Al 27/07/201

2Area

ConstrucFecha

Registro1 1 10959,7819 41,47 10/06/20112 1 11987,2558 46,14 15/07/20113 1 17603,387 45,86 18/10/20114 1 15010,1464 45,86 16/04/20125 1 9752,93 46,14 15/06/2012

promedio bs/m2 13062,7002

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AREA OBJETO P. ESTAC. FECHA AVL. P.U.M2 VALOR INMUEBLE41,47 1 27/07/2012 13062,7002 541.710,18

8.- CONCLUSIONES:

Es opinión del valuador que el valor de la propiedad, basado en los valores predominantes de mercado inmobiliario para la fecha del 27 de Julio de 2012, del inmueble conformado por la oficina 3-7E propiedad de la Sra. Evelyn Josephine del C. Simonns, situado en la torre Multicentro Paseo el Parral es de 541.710,18 Bs.

Valencia, 27 de Julio de 20012

_____________________________

Kimberley Danielle Simonns Simonns.

C.I.15.606.980

C.I.V192.595

C.A.V. 7.500

SOITAVE:______________

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DATA FOTOGRAFICA DEL INMUEBLE

TORRE DE OFICINAS MULTICENTRO PASEO EL PARRAL. UBICACIÓN DEL INMUEBLE

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ÁREAS COMUNES Y DE ACCESO PRINCIPAL. ASCENSORES

CONDICIONES ACTUALES DE LOS ACABADOS DEL INMUEBLE

DETALLES DE ACABADOS DE PISO, TECHO E ILUMINACION NATURAL Y ARTIFICIAL.

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ANEXOS

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