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PREDIOS URBANOS

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I.- DEFINICIONES PREVIAS

1.1.- TASACIÓN O VALUACIÓN

Se entiende por tasación o valación al procedi!iento !ediante el cal el perito tasador estdiael "ien# anali$a % dicta!inan ss calidades % caracter&sticas en deter!inada 'ec(a paraesta"lecer la esti!ación del valor ra$ona"le % )sto del "ien de acerdo a las nor!as del presente re*la!ento+

1.2.- PREDIO URBANO

Se considera predios a los terrenos # as& co!o a las edi'icaciones e instalaciones 'i)as % per!anentes ,e constit%an parte inte*rante de ellos % ,e no pdieran ser separadas#sin alterar# deteriorar o destrir la edi'icación+

1.3.- TERRENO URBANO

Considerase terreno r"ano al ,e est- sitado en centro po"lado % se destine a vivienda#

co!ercio# indstria o cal,ier otro 'in r"ano. as& co!o los terrenos sin edi'icar# sie!pre ,ecenten con los servicios *enerales propios del centro po"lado % los ,e ten*an ter!inadas %recepcionadas ss o"ras de (a"ilitación r"ana# no (a"ilitadas le*al!ente+

1.4.- TERRENO URBANO

Considerase terreno r"ano al ,e est- sitado en centro po"lado % se destine a vivienda#co!ercio# indstria o cal,ier otro 'in r"ano. as& co!o los terrenos sin edi'icar# sie!pre ,ecenten con los servicios *enerales propios del centro po"lado % los ,e ten*an ter!inadas %recepcionadas ss o"ras de (a"ilitación r"ana# no (a"ilitadas le*al!ente+

1.5.- VALUACIÓN DEL TERRENO

/ara deter!inar el valor del terreno 0VT1 en el caso de na valación re*la!entaria# se to!ar-co!o "ase el valor nitario o'icial del terreno r"ano o arancel r"ano. % en el caso de tasaciónco!ercial# se to!ara co!o "ase el valor nitario o"tenido del estdio de !ercadoin!o"iliario de la $ona+

TASACI2NES 3 VALUACI2NES DE

/REDI2S UR4AN2S

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II.- NUEVO REGLAMENTO GENERALES DE TASACIONES EN EL PERU

5+ DEFINICI2N

El Re*la!ento Nacional de Tasaciones del /er6 tiene por 'inalidad esta"lecer loscriterios# conceptos# de'iniciones % procedi!ientos t7cnicos nor!ativos para 'or!lar lavalación de "ienes in!e"les % !e"les+

Se entiende por tasación o valación al procedi!iento !ediante el cal el peritovalador reali$a inspección oclar del "ien# lo estdia# anali$a % dicta!inan sscalidades % caracter&sticas en deter!inada 'ec(a# para esta"lecer la esti!ación delvalor ra$ona"le % )sto del "ien de acerdo a las nor!as del presente re*la!ento+

/ara los e'ectos de este re*la!ento % se*6n lo dispesto en el Art+ 889: del Códi*o Civilson "ienes in!e"les;

1. El selo# el s"selo % el so"reselo+2. El !ar# los la*os# los r&os# los !anantiales# las corrientes de a*a % las a*as

vivas o estanciales+3. Las !inas# canteras % depósitos de (idrocar"ros+4. Los di,es % !elles+5. Las concesiones para e

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IV% BIENES MUEBLES Y BIENES INMUEBLES

5+ DEFINICI2NES /REVIAS

5+5+ AREA TECADA

E& '()* )+,)((** /( )& )(0)(/ ) &* (/),,+ ) &/6 ),7/6 ,/+ ,8*&98)(/ ) ,/:)(8(*; 6/:() )& &*+/ )& 6/. I+,&8) &/6 8(/6; &/6 *&)(/6 &/6)6*,/6 ,/+ /:&)6 / */()6 *&8(*6< )=,&8) &* (/),,+ ) >?*6; ,/(+6*6;

 @*(+)(*6 /(/6 )&))+/6 *(98),+,/6 )&)>*/6 98) +/ ,/+68)+ ),7/6.

5+>+ AREA LI4RE

E+ )& ()( 6/; )& '()* ()68&*+) ) &* )()+,* )+() )& '()* )& )(()+/ )&'()* ),7** ) )6) 6/ ) &* ),*,+. E+ &/6 6/6 68)(/()6; &* ()68&*+) )

&* )()+,* )+() )& '()* /,8** )& '()* ),7** )& 6/ ,/(()6/+)+).

5+?+ AREA 2CU/ADA

E& '()* /*& )& 6/ ,/(()6/+)+) 98) +,&8) '()* ),7** '()* &:().

5++ EDIFICACI2NES

S) )+)+) /( ),*,/+)6 * &*6 ,/+6(8,,/+)6 / ':(,*6 )+ ?)+)(*&.

5+9+ C2/R2/IEDAD

E6 )& )),/ &)?*& )(>*/ ) &* ,/+,8(()+,* ) /6 / '6 )(6/+*6 )+ &/6

)(),7/6 ) (/)* ) 8+* 6* ,/6*; 8):&) / +8):&).

5+=+ CASAS EN C2/R2/IEDAD

U+*)6 +/:&*(*6 ) (/)* )=,&86>* 98) ,/+/(*+ 8+ ,/+@8+/ )>>)+*6 8+*&*()6 98) +,&8) :)+)6 ) (/)* ,/+; ,// '()*6(),()*>*6 / ) /(* 0+/&) 6)(>,/6 ,/8+)6.

5++ CASAS EN UINTA

U+*)6 +/:&*(*6 ) (/)* )=,&86>* 98) ,/+/(*+ 8+ ,/+@8+/,/++8/ ) >>)+*6 8+*&*()6 ,/+6(8/ 6/:() 8+ )(()+/ 8(:*+/; 98)

,8)+* /( &/ )+/6; ,/+ 8+ *6*@) ) *,,)6/ )6) &* >0* :&,* )+ ,*&* ):)+ ,/+.

5+8+ DE/ARTABENT2S EN EDIFICI2

U+*)6 +/:&*(*6 ) (/)* )=,&86>* *(* 86/ ()6)+,*&; ,/)(,*&;+86(*& / =/; 8:,**6 )+ 8+* ),*,+ ) '6 ) 8+ 6/ 98) ,8)+* ,/+:)+)6 6)(>,/6 ,/8+)6.

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V% PREDIOS URBANOS; RUSTICOS Y ERIZADOS

5+ DEFINICI2N

  5+5+ /REDI2S UR4AN2S

Es na pertenencia in!e"le de na cierta e

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?+ VALUACION DE /REDI2S RPSTIC2S 3 2TR2S 4IENES AGR2/ECUARI2S

/ara los e'ectos de este re*la!ento se considera predio r6stico a los terrenos "icados en$ona rral dedicados a so a*r&cola# pecario# 'orestal % de protección % a los eria$ossscepti"les de destinarse a dic(os sos ,e no (a%an sido (a"ilitados co!o r"anos niest7n co!prendidos dentro de los l&!ites de e

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!a%or&a de las ocasiones pede pasar desaperci"ida+ 3 son datos !% relevantes ,etienen *ran in'lencia en el precio+

?+5+ IDENTIFICACI2N DEL 4IEN A TASAR 

Es ,i$-s el aspecto !-s o"vio pero no de los !-s i!portantes+ QA,& (a"la!os deidenti'icar dónde est- el "ien# al*o ,e no sie!pre est- claro % averi*ar có!o es % lascaracter&sticas ,e tieneQ# apnta ern-nde$+ /or o"li*ación nor!ativa# el tasador tiene,e visitarlo % (acer na inspección visal para ver có!o es el in!e"le# sscaracter&sticas# di!ensiones# aca"ados# *rado de conservación# etc+ Qa% !c(os'actores ,e in'l%enQ+ /or e)e!plo# pede ,e el piso ten*as !c(as vistas 0in'l%e positiva!ente en el precio1 pero ,i$-s se encentre en n edi'icio sin ascensor 0in'l%ene*ativa!ente1+ En na "ena tasación# estos ele!entos de"en de ser co!pro"ados QinsitQ+ Lo nor!al es ,e en la visita el tasador to!e !ediciones# 'oto*ra'&as % levante n

cro,is+

  ?+>+ ANALISIS DE LA SITUACI2N @URIDICA

Qa% ,e sa"er ,i7n es el propietario del in!e"le % si# so"re todo# coincide con la persona ,e vive dentroQ+ En !c(os casos# el piso est- al,ilado % no coinciden el propietario con el actal in,ilino+ /or eso# es necesario acdir al re*istro de la propiedad# ade!-s de pedir copia del contrato de al,iler+ En este caso# co!o en alanterior# no es n servicio ,e presten las tasadoras+ QEsta!os o"li*ados a (acerlo

  ?+?+ INVESTIGACI2N DE LA SITUACI2N UR4ANISTICA

En este pnto# los tasadores tratan de averi*ar si la sitación del piso o in!e"le Qesle*alQ+ Es decir# res!e el e

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VII% CUADROS DE VALORES UNITARIOS Y OFICIALES; EJERCICIOS YPRCTICAS DE USO DE LAS TABLAS

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VIII.- PROCEDIMIENTO VALUACION DE TERRENOS

2.1 LOTE DE TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA PBLICA

El lote de terreno r"ano ,e ten*a n solo 'rente a v&a p6"lica# se valar- de la si*iente!anera;

a1 El -rea (asta el triple cadrado del 'rente# o el total si 'era !enor# se !ltiplica por elvalor nitario de terreno+

 "1 El e

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I.- EJEMPLO PRCTICO

VALUACI2N C2BERCIAL DE INBUE4LE

• /R2/IETARI2 ; HINVERSI2NES D2GAR S+A+• S2LICITANTE ; HINVERSI2NES D2GAR S+A• U4ICACION ; Av+ Santa Catalina 0cadra =1# es,ina con la calle

/ascal Saco 2liveros 0cadra ?1# Ur"ani$ación SantaCatalina# Distrito de la Victoria# /rovincia de Li!a %

Departa!ento de Li!a+• FECA DE VALUACION ; >J de Bar$o de >J5J• VAL2R C2BERCIAL ; US >5=#JJJ+JJ• /ERIT2 ; In*+ Ca"anillas In'antes @os7 Ra6l

VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

$1. PROPIETARIO% INVERSI2NES D2GAR S+A

$2. SOLICITANTE% INVERSI2NES D2GAR S+A

$3. OBJETO DE LA VALUACIÓN% Deter!inar el valor Co!ercial del in!e"le# para

e'ectos de venta por parte de la entidad solicitante+

$4. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIÓN% >J de Bar$o del >J5J

$5. REGLAMENTACIÓN EMPLEADA%  /ara la presente valación se (a e!pleado# el

vi*ente Re*la!ento Nacional de Tasaciones del /er6. apro"ado por R+ B+ N 5>=>JJ

VIVIENDA de 'ec(a JJ9 >JJ# e'ect-ndose por el !7todo de Tasación Directa# la !is!a

,e corresponde a la deter!inación del valor de los co!ponentes '&sicos del in!e"le#

inspección oclar del !is!o % de s entorno# % to!a de !estras 'oto*r-'icas+

J=+ U4ICACION; Av+ Santa Catalina 0cadra =1# es,ina con la calle /ascal Saco 2liveros

0cadra 1# Ur"ani$ación Santa Catalina# Distrito de la Victoria# /rovincia % Departa!ento de

Li!a+

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$!. AREA DEL TERRENO% ?=J+JJ !>

$". LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS%

/or el 'rente# con la Av+ Santa catalina con 5>+JJ!

/or la derec(a entrando# con propiedad de terceros con ?J+JJ !

/or la i$,ierda entrando# con la calle /ascal Saco 2liveros con ?J+JJ !

/or el 'ondo# con propiedad de terceros con 5>+JJ !

$#. PERIMETRO% 8+JJ !+

1$. DESCRIPCION DEL INMUEBLE% Se trata de n terreno de 'or!a rectan*lar "icado

en es,ina+

11. TITULACION E INSCRIPCION%  El in!e"le se encentra inscrito a 'avor del

 propietario# en el asiento ?c de la 'ic(a N: >959 del Re*istro de la /ropiedad In!e"le de

Li!a+

12. GRAVAMENES Y CARGAS% No tiene+

13. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO% El predio se encentra "icado en

$ona residencial de !ediana densidad# e

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/or lo tanto en aplicación del art&clo II+ C+ >? del Re*la!ento Nacional de Tasaciones del /er6#

tene!os;

  ()* )& T)(()+/ S%

S M 5>+JJ! < ?J+JJ!

S M ?=J+JJ!X

  V*&/()6 U+*(/6 C/)(,*&)6

Av+ Santa Catalina; Va M US =JJ+JJW!X

Calle Saco 2liveros; VYa M US JJ+JJW!X

PRIMER PASO% R)*()+/ P(//(,/+*&

• S M ?=J+JJ !X•

Av+ A ; ?=J+JJ!X < 5>+JJ M 5J>+8= !X 0SY1

• Calle 4 ; ?=J+JJ!X < ?J+JJ M >9+5 !X 0SQ1

SEGUNDO PASO% V*&/(*,+ ) '()*6 (/((*)**6 )& )(()+/

Av+ A; Frente M 5>+JJ! SY Z ?aX

 VTS[ M 5J>+8=!X < US =JJ+JJW!X

 VTS[ M US =5# 5=+JJ

30+1

30+1

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Calle 4; Frente M ?J+JJ! SQ Z ?"X

 VTS[[ M >9+5!X < US JJ+JJW!X

 VTS[[ M US 5J>#89=+JJ

 VT M US 5=#9>+JJ

TERCER PASO% V*&/(*,+ )& )(()+/ ,/+6)(*+/ ,// ()+) )& &*/ *

Av+ A ; S Z ?aX

VYT M ?=J+JJBX \ US =JJ+JJWBX

VYT M US >5=#JJJ+JJ

CUARTO PASO% V*&/(*,+ )& )(()+/ ,/+6)(*+/ ,// ()+) )& &*/ :

Calle 4 ; S Z ?"X

VQT M ?=J+JJBX \ US JJ+JJWBX

VQT M US 5#JJJ+JJ

KUINTO PASO% C/*(*,+ ) >*&/()6 )+,/+(*/6

Entonces el valor de'initivo ser-;

V[ T M US >5=#JJJ+JJ

: VALOR TOTAL DEL PREDIO% VTP

El valor total del predio 0VT/1# ser- i*al al Valor del Terreno 0VT1. o sea;

VT/ M VT

VT/ M US >5=# JJJ+JJ

, VALOR COMERCIALDEL PREDIO% VCP

De acerdo al estdio de !ercado in!o"iliario de la $ona donde se "ica el "ien !ateria de

valación. % teniendo en centa la sitación actal del !ercado# el perito considera ,e el valor

de tasación calclado re'le)a adecada!ente el valor co!ercial a la 'ec(a ,e tiene el in!e"le

en el !ercado. por lo tanto;

VC/ M VT/

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