RBTmíTO Tí CKOLOGÍCO OtlAC&NSntOCCKMt

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO PARA PYMES CONSTRUCTORAS DE VIVIENDA

Investigación que para obtener el titulo de Maestría en Administración de la Construcción presenta

MARTIN FIDENCIO URIBE REA

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaria de Educación Pública, - -conforme al acuerdo número 00954061 de fecha 7 de marzo de 1995

Acuerdo Delegación Veracruz 2014099.

Veracruz, Ver. Diciembre de 2005.

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Agradecimientos

A mi padre por enseñarme el valor de las cosas sencillas, a mi madre que sin saberlo a cada momento me da la vida. A mis hermanos, que con ellos compartí momentos mágicos. Gracias a Mary por ser mi mejor amiga y cómplice. Gracias a Arturo, por saber hacerme reír, por que nuestros juegos y nuestra música compartida marcaron mi vida. Hoy, aun te busco en mis hijos. Estamos lejos y muy cerca. Los querré ya siempre. A Salvador, el ingenio vivo, ¿que nuevos inventos se fraguan en tus sueños?

A innumerables personas que de una u otra forma me han hecho ver la vida de otra manera, han abierto nuevas ventanas, a Antonio Turatti, Eugenio Pechard, Jesús Muñoz, Leonardo Coste, Teresa Martínez, Daniel Leal, Ursula Smitz y a todos mis compañeros de trabajo que de ellos he aprendido y sigo aprendiendo todos los días.

A mis amigos de siempre, a Roberto Núñez, Edmundo Bautista, Eduardo Martínez, Juan Espinoza de los Monteros, Esteban Peralta, Javier Alvarado, Alfredo Díaz, Francisco Roffiel y Gerardo Aguirre. El tiempo se detuvo para que sigamos viviendo momentos otra vez juntos.

A los que ya no están conmigo, pero, siguen en mi pensamiento.

A Hipotecaria Su Casita, por creer en mi, por darme la oportunidad de desarrollarme. Estaré eternamente agradecido.

Martín Uribe Rea

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Dedicatoria

A Olivia, lo mejor que me ha sucedido, a ti no sólo dedico este trabajo, dedico el sentido de mi vida.

A Diego, un espejo donde veo a mi padre, a mi hermano y a mi mismo. A Sara, quién me ha venido a demostrar como se pelea la vida.

Al Espíritu Santo que en todo momento estuvo con ella.

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La toma de decisiones es el proceso que comprende un juicio de valores acerca de correr riesgos, representa diversas incertidumbres hipotéticas, contienen alternativas

específicas, requiere planes para la acción y puesta en marcha, incluye un componente ético, ofrece mediciones para la realimentación e identifica la capacidad de revertir o no

la decisión real.

Peter Druker

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ÍNDICE

I.-RESUMEN 9 II.- INTRODUCCIÓN

a.-Problemática de la investigación 11 b.-Objetivos generales y particulares de la investigación 11 c- Justificación económica y social 11 d.-Alcances y metodología 11

1.-ANTECEDENTES 13 2.- MARCO TEÓRICO Y CONCEPTUAL

2.1.- EL NEGOCIO HIPOTECARIO. El negocio hipotecario, importancia, funcionamiento y participantes 17 2.2.- FINANCIAMIENTOS HIPOTECARIOS. Definición, fuentes y condiciones 19 2.3.- MERCADO HIPOTECARIO. Factores internos y externos que lo afectan, condiciones de los mercados inmobiliarios, comportamiento de los mercados inmobiliarios en los últimos años 24 2.4.- EMPRESAS PYMES DESARROLLADORAS DE VIVIENDAS. Definición, clasificación, cuantas hay y cuanto aportan, sistemas de financiamiento actual de PYMES, crecimiento en los últimos años de PYMES 27 2.5.- ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO

2.5.1.- Financiamiento con recursos propios 30 2.5.2.- Financiamiento de terceros

2.5.2.1.- Financiamiento a través de proveedores 31 2.1.2.2.- Aumento del capital social con la aportación de socios 32 2.5.2.3.- Financiamiento a través de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) 33

2.5.2.4.- Financiamiento a través de la banca comercial 34 2.5.2.5.- Financiamiento a través de la banca de fomento 37 2.5.2.6.- Otras fuentes de financiamiento 38 2.5.2.7.- Financiamiento de socios vs. financiamiento de terceros 42 2.5.2.8.- Importancia de la planeación financiera 44

2.6.- EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSION 2.6.1.- Bases para la evaluación de proyectos de inversión 48 2.6.2.- Como afectan las variables: inflación, tasa de interés y comisiones a un proyecto de inversión de vivienda 79

2.6.3.- Que esperar de un proyecto financiado 80 3.- METODOLOGÍA

3.1.- ANÁLISIS DE ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO 3.1.1.- El proceso de la toma de decisiones según Druker 85 3.1.2.- Estructura de capital óptima 86 3.1.3.- Desarrollo y crecimiento de las empresas 89 3.1.4.- Acceso al financiamiento y optimización de recursos 92 3.1.5.- Comparando fuentes de financiamiento, costo, riesgo y beneficios 93 3.1.6.- Resumen ejecutivo del análisis de un proyecto de inversión 94

4.-CONCLUSIONES 99 -GLOSARIO 101 - FUENTES DE INFORMACIÓN 112

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I.- RESUMEN Este trabajo no pretende más que facilitar la toma de decisiones al promotor de

vivienda en materia de financiamiento, para ello el cuerpo de este trabajo contiene como primer punto la información mínima necesaria que enmarca la actividad, muestra los indicadores a considerar y la óptica desde la que el sector financiero mide el riesgo.

En esta parte del trabajo, no haré -como se acostumbra- un breve resumen de todo este compendio de información, está por demás hablar de la importancia de las pequeñas y medianas empresas en México y en el mundo, es sobrado explicar el papel de la construcción como detonador de otras muchas actividades económicas relacionadas en una misma economía, en la generación de mano de obra, en el pago de aportaciones, de fondos de ahorro; en la creación de nuevos centros urbanos ordenados generando bienestar social y recaudación de nuevos impuestos. Esta claro para todos, la importancia de esta actividad productiva, que sin ningún subsidio es capaz de ofrecer beneficios particulares y generales con una contaminación ambiental casi nula.

Me centraré en invitar al constructor pequeño y mediano a evaluar el financiamiento justo necesario que requiere para el crecimiento ordenado de su empresa. A quien no lo toma por tener la creencia falsa de que es caro e inaccesible el financiamiento, a acercarse al sector financiero y evaluar objetivamente la posibilidad de hacerlo, de hacer conciencia en que el dejar de hacer negocio es perder dinero, y de que el costo del capital generalmente no es más caro el obtenido de financieras, que el obtenido de sus proveedores. Quizá el costo más alto para acceder a un crédito es que necesitará una empresa ordenada, capitalizada y con una alta cultura de pago.

A las empresas que ya toman crédito, las invito a revisar sus proyectos y finanzas, a no tomar más financiamiento del que estrictamente dicte su planeación estratégica, el tomar más proyectos de los que podemos administrar, lleva invariablemente al fracaso de algunos de ellos.

La desviación de recursos financiados, de un proyecto a otro, finalmente llevan a modificar el flujo de efectivo y el programa de obra del proyecto, esto llevará a tierra todo el análisis y planeación que dieron vida a esa inversión. Eleva en gran medida el riesgo.

El financiamiento será una parte del capital del proyecto, otra parte, como el terreno, los estudios, los permisos y licencias, el proyecto ejecutivo, el pago de intereses y gastos excesivos de administración no están contemplados en el crédito, mismo que se debe aplicar a obras de infraestructura, urbanización y edificación. Caso contrario, disminuirá nuestro capital de trabajo con los desfases en tiempo que esto conlleva.

El financiamiento es un ingrediente importante en un proyecto, lo mismo que su correcta administración. El financiamiento debe tomarse con prudencia.

Finalmente, decir que el financiamiento es la única forma de crecer las empresas al ritmo de las economías del mundo, el no hacerlo y decidir limitarse podría permitir el desarrollo de una empresa, pero asumiendo que esto se dará en forma pausada y a largo plazo. Lo que muy probablemente la alejaría cada vez más de su competencia y de su mercado.

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c u r B I B L I O T E C A

I. - RESUME This work doesn't pretend more than to facilitate to take decisions for the housing

builders about the financial aspect, therefore the body of this work have like a first point the minimum necessary information to frame the activity, show the indicators to consider and show the point of view since the financial sector measure the risk.

In this part of the work I won't make -as usual- a short resume of all this work, it's not necessary to talk about the importance of the small and the medium enterprises in México and all the word. In the same way it's not necessary to explain the importance of the construction sector like a generator of many others economics activities related in the same economy, like create jobs, the raising life saving funds, the born of new cities, all of this to generate a well being and the raising for new taxes. It's clear for all of us the real importance of this productive activity that without any subsidy it can offer particular and general benefits with an almost non existent environmental contamination.

I will focus my attention to invite to small and medium builders to analyze the just necessary financing that their enterprise requires for a successful growth.

Whom doesn't take the financing because they have a wrong idea that it is inaccessible and to expensive, I will invite them to approach to the financial sector and evaluate in an objetive way the possibility to take it. They have to become aware that to lose business is to lose money. Also they have to think about the cost of capital from the financial sector, usually isn't more expensive than the capital to come from their suppliers. Maybe the highest cost for to have access to a credit program is that you have to have an enterprise in order with, enough capital and with a very strong culture from to pay.

For the enterprises whom have taken a credit program, I will invite them to review their projects and their finance. Also I'll invite them do not take more financing than the one they have strictly specify on their strategic planning. To take more projects than the ones you can manage, it will take inevitably one of them to the failure.

Divert funds from one project to other, finally modify the flow of cash and the program from the project and it takes directly to the failure to all the analysis and the planning that gave life to that inversion. It elevates in and important way the risk.

The financing is going to be one part of the capital of the project, another part like the earthly, the study, the permissions, the executive project, the pay of interest and excessive expenses from manage there are not consider into the credit. The credit must be apply in a substructure projects, urbanization and building.

Do not do it the capital of work will diminish with the time out off that respectively. The financing is an important ingredient in a project, as important as its correct

administration. The financing have to be taken with prudence. Finally I want to say that the financing is the only way to growth the enterprises at

the same rhythm of the economy of the world. Do not take it and decide limited it could afford the development of the enterprise but you should to assume that it will make a slow progress in a long time. That probably will move the enterprise away from the others an it probably will take it out of market.

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II.- INTRODUCCIÓN

a.- PROBLEMÁTICA DE INVESTIGACIÓN: El desconocimiento general de formas de financiamiento adecuadas en empresas Pymes constructoras de vivienda, ha llevado a estas a un desempeño limitado en la industria, deteniendo su crecimiento, el del sector, el de sectores relacionados y el cumplir cabalmente con la noble tarea de proporcionar una vivienda a quien lo necesita.

Actualmente pocas empresas Pymes acceden al crédito para el desarrollo de vivienda, algunas de ellas no saben como hacerlo, otras no son sujetas del crédito que requieren y otras más creen que es mejor trabajar solo con recursos propios, es decir, utilizar capital de trabajo solo aportado por socios.

Bajo el planteamiento anterior, las Pymes tienen pocas posibilidades de crecer, quizá las grandes empresas terminarían por extinguirlas, una a una.

La única posibilidad de desarrollo de las Pymes es diferenciar el producto, disminuir costos, acceder a tecnología, mejorar su comunicación, buscar la calidad en el producto y/o servicio y la obtención de nuevas fuentes de financiamiento acordes a las necesidades de sus empresas y proyectos. Este último punto es que nos ocupa en el presente trabajo. El resolverlo, permitirá al constructor librar uno de los temas más importantes en el negocio: El capital de trabajo.

b.- OBJETIVOS DE INVESTIGACIÓN: OBJETIVO GENERAL

Conocer, diferenciar, comprender, ilustrar y analizar cuales son los diferentes tipos de financiamiento para este sector y segmento. Descubrir la necesidad del financiamiento como fuente de desarrollo empresarial. OBJETIVOS PARTICULARES.

Identificar cada uno de los diferentes tipos de financiamiento, por cada una de sus fuentes de recursos.

Describir en que consiste cada uno de ellos, en que caso es aplicable y conveniente.

Ejemplificar diferentes tipos de financiamiento, bajo diferentes escenarios y condiciones.

Analizar cuales son los financiamientos más adecuados para los diferentes tipos de empresas pequeñas y medianas y sus proyectos de inversión.

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c- JUSTIFICACIÓN

ECONÓMICA: Se vuelve un tema prioritario el satisfacer la demanda de vivienda en el país; el compromiso es cubrir un gran rezago, la demanda que cada día nace y hacer un plan para atender las necesidades de los que en lo próximo buscarán una vivienda acorde a sus necesidades y posibilidades.

El financiamiento a grandes empresas constructoras no nos ocupa, ya que ellas tienen mayor acceso a financiamientos baratos vía instituciones financieras, proveedores, capital de socios o incluso, mercado de deuda.

El que las Pymes conozcan y utilicen los esquemas de financiamiento adecuados a sus necesidades, les permite optimizar sus recursos, buscar un crecimiento ordenado, minimizar gastos, competir en las mejores condiciones con otras empresas de mayor tamaño y aprovechar nuevas oportunidades de negocio.

Este conocimiento permitirá una mayor producción de vivienda, en menor tiempo y costo. Permitirá una mejor planeación financiera en las empresas, un mejor producto terminado y más nuevos propietarios de vivienda satisfechos.

SOCIAL: El resultante final de este trabajo, pretende hacer crecer a este segmento de empresas, con todos los beneficios que esto conlleva:

Empresas más sólidas, con empleos más estables. Empresas con mayor proyección, con empleados mejor pagados. Empresas con posibilidades de desarrollo, con posibilidad de crear nuevos empleos. Empresas con mayores utilidades, que incentiven al inversionista. Mayor número de viviendas y al mejor precio. Mejores viviendas, con miras a satisfacer la necesidad básica del habitat.

d.- ALCANCES DE LA INVESTIGACIÓN O METODOLOGÍA: El tema se desarrolla como una INVESTIGACIÓN TIPO DESCRIPTIVA, donde se analiza como es y como se manifiesta un fenómeno y sus componentes. No pretende ser EXPLORATORIA, ya que es un tema por demás conocido. No es CORRELACIONAL ya que no pretende determinar relaciones entre empresas, instituciones financieras o productos financieros. Tampoco EXPLICATIVA, ya que no buscamos las razones o causas de buenos o malos esquemas de financiamiento. Solo los DESCRIBIMOS de acuerdo a diferentes variables determinadas por las condiciones de mercado, las empresas y sus proyectos.

Nota: FORMULACIÓN DE HIPÓTESIS: Este trabajo no formula una hipótesis, se trata de un caso práctico, como investigación dentro del área de las finanzas y una línea especifica en el tema de la vivienda.

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1.-ANTECEDENTES

Existen diversos textos referidos a la administración de la pequeña y mediana empresa, otros muchos más dedicados a tratar temas de finanzas, algunos suplementos tratan periódicamente diversos temas de vivienda; sin embargo, ninguno encontrado conjunta los temas: financiamiento hipotecario a Pymes dedicadas a la vivienda. El propósito de este trabajo, es precisamente lograr una explicación sencilla, clara y suficiente para que este segmento de la industria pueda entender el sentido y la importancia del f inanciamiento; que pueda tomar la mejor decisión para su empresa, para su sector y para su país. El casar a una Pyme con una financiera mediante un crédito no es tarea sencilla, requiere un cambio en la cultura de muchos empresarios, donde más empresas tengan información fidedigna y actualizada de su situación financiera, fiscal, laboral y administrativa. Donde más empresarios busquen fortalecer sus empresas como un medio para ir en busca de mejores y más rentables proyectos, así como vean al f inanciamiento como un puntal en su capital de trabajo y que solo mediante este, es posible no solo el desarrollo de la empresa, sino un verdadero crecimiento.

Explica Nancy Carcaño Sanluis en su artículo Pymes en un callejón en el periódico CRAIN 'S MÉXICO el 25 de julio de 2005:

Más de la mitad de los proyectos que emprenden los 10 millones de micro, pequeñas y medianas empresas se rezagan o quedan en el olvido por la falta de financiamiento que los impulse, coincidieron empresarios.

Pedro Salcedo, presidente de la asociación latinoamericana de la micro, pequeña y mediana empresa, reconoció que la precaria situación en que operan estas empresas no se debe únicamente a la falta de apoyo federal y de créditos por parte de la banca privada, sino por fallas administrativas en que incurren la mayoría de los empresarios.

Aunque pareciera ser que ios bancos niegan la posibilidad de otorgar recursos, muchas veces son las mismas empresas quienes se cierran las oportunidades porque muchas de ellas no pueden comprobar los medios para solventar un financiamiento.

Y es que de acuerdo con los resultados del estudio Observatorio Pymes realizado por la Comisión Intersecretarial de Política Industrial (CIPI) de la Secretaría Economía, de los 80,931 créditos otorgados por el gobierno a empresas en el último año, sólo 7,995 recibieron, además, el apoyo de la banca privada.

El documento establece que las principales causas por las cuales se les niega el crédito son el desinterés de la Banca hacia este sector empresarial y la falta de garantías para saldar el financiamiento, además de que muchas de estas empresas no tienen su información financiera y fiscal al corriente.'

Arturo Morales Castro en su libro PyME's Financiamiento, inversión y administración comenta en su prólogo:

Las pymes constituyen un sector estratégico para el desarrollo económico y social de México y el Mundo, ya que para el caso de México:

> Contribuyen con el 40% de la inversión y el producto interno bruto mensual. > Generan el 64% de los empleos.

De Igual modo, en el ámbito internacional, las pymes tienen una amplia participación, ya que en la mayoría de los países estas empresas representan más del 95% del total y:

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> Proporcionan entre el 60 y 70% del empleo > Contribuyen con 50 a 60% del producto interno bruto.

Fuente: Small and médium-zised Enterprises, OECD, junio, 2000 Sin embargo, a pesar de la importancia de las pymes en la economía de todo el país, éstas se enfrentan a grandes problemas que, incluso, han resultado en crisis, como se presenta en el cuadro siguiente:

Las crisis de las Pymes i Problema 1.- Inexperiencia del dirigente. Sistema de información inadecuado, subcapitalización 2.- Aumento de las inversiones ligado al crecimiento. Endeudamiento exagerado para compensar la subcapitalición, mala planificación de la tesorería. 3.- Concentración de información y del poder. Falta de personal de nivel intermedio, aumento de personal, diversificación de las operaciones. 4.- El administrador general percibe a la empresa como una extensión de si mismo. El administrador no escucha a los demás, el administrador general no controla 5.- Expansión rápida. Limites de crédito de proveedores, limites de crédito bancario 6.- Comparecencia. Relajamiento, dividendos excesivos 7.- Divergencia entre los accionistas. Salida del administrador general, impuesto de sucesión, desavenencias del equipo dirigente

Crisis !

De lanzamiento

De liquidez

De delegación

De liderazgo 1

1

De financiamiento j

De prosperidad De continuidad

Dichas crisis han provocado gran vulnerabilidad en las áreas de producción, de ventas, de personal y en la de finanzas de las pymes 2

El Joint Center for Housing Studies of Harvard University el 9 de Junio de 2004 presenta un análisis del estado actual de la vivienda en México a 2004, de lo cual se desprenden observaciones muy interesantes, que podríamos resumir en el siguiente resumen ejecutivo:

Diagnóstico. México vive una encrucijada. La restauración de la estabilidad macroeconómica y el crecimiento de la economía, aunado a un fuerte compromiso de reformar la vivienda en el país, proporciona una oportunidad única de mejorar las condiciones de vivienda y encontrar demanda creciente. Lo anterior también presenta oportunidades únicas de usar la vivienda en México como una herramienta para el desarrollo económico y social.

Actualmente, el financiamiento para adquirir vivienda está disponible casi exclusivamente para nuevas construcciones y dirigida principalmente al sector privado y a trabajadores del sector público con ingresos considerables. Aunado lo anterior a otros factores como la falta de oportunidades, bajos ingresos y marginación, provocan que el 50% de la vivienda en México sea de autoconstrucción y dos terceras partes irregulares, la compra-venta de vivienda usada se ve afectada por razones principalmente legales o fiscales.

Nuestro país enfrenta el reto de crear nuevos programas y hacerse de recursos que incentiven la demanda de más vivienda. Para esto, el Joint Center for Housing Studies (JCHS) recomienda 5 pasos claves para el progreso de la vivienda en México: extender el financiamiento para vivienda a más segmentos de la población; alentar la producción de vivienda dentro del marco legal; mejorando la tierra y la planeación de infraestructura y

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financiamiento; facilitando convenios dentro del mercado secundario de vivienda y recopilando mejor información de mercados de vivienda e hipotecarios.

Líderes del gobierno y de la industria reconocen estos pasos como el camino que debe ser tomado para satisfacer las necesidades de vivienda en México.

Facilitando un mercado secundario de vivienda, en el que los propietarios pueden comprar o vender la vivienda existente, les permitiría ahorrar con el fin de poder liquidar sus créditos actuales y adquirir una vivienda mejor o invertir en otro financiamiento para una vivienda de mayor valor.

El estudio revela que en nuestro país se está desaprovechando el potencial de generar vivienda, considera que éste es de un millón de viviendas al año, lo que permitiría generar riqueza en los hogares de México, nueva infraestructura y crecimiento de la economía. Un medio para lograr lo anterior, es usar recursos de las inmobiliarias y del gobierno para atraer recursos del exterior. Es necesario que se creen puentes hacia fuera para atraer más capital.

Los constructores necesitan más certeza en el proceso del desarrollo de vivienda que les asegure los costos y el manejo de riesgos. La comunidad necesita mayor y mejor planeación de dónde se establece la vivienda, para que no sea espontánea ni ilegal. Así se podrá integrar ia sociedad al sistema eficiente de transportación, bajando el costo y la dificultad al acceso de estos y más servicios inmersos alrededor de la vivienda.

En el país existen alrededor de 24 millones de viviendas de un valor de más de 1.1 trillones de pesos, de ese total menos del 13% tiene deuda, la mayor parte es vivienda propia, lo que resta el 87% para generar un ambiente sobre el que se pueden hacer créditos para quienes tenga una propiedad y fomentar así el mercado secundario. Actualmente el 50% de esa vivienda es de autoconstrucción y dos terceras partes son irregulares y no generan mayor valor de mercado.

A pesar de no existir información fiel sobre el mercado secundario con datos sobre compra-venta de vivienda existente, debido a que el pago de impuestos en esas operaciones se convierte en una barrera que dificulta a bancos e inmobiliarias a financiarla, INFONAVIT se ha comprometido a asignar el 40% de sus créditos para esta vivienda en el mercado secundario al 2006.

En México, el sector privado proporciona muy poco capital para financiamiento de vivienda; los préstamos bancarios no han alcanzado los niveles necesarios y muchos prestadores potenciales están alertas de los créditos bancarios después de la experiencia negativa en los 90's.

Las subcuentas de vivienda de programas de pensiones, como INFONAVIT y FOVISSSTE, son financiadas por mandato con contribuciones realizadas por patrones y trabajadores. En tanto una nueva forma de financiamiento ha surgido, Sociedad Hipotecaria Federal recibe presupuesto directo de fuentes internacionales para alcanzar nuevos mercados, a través de las SOFOLES, instituciones financieras especializadas privadas.

Un nuevo programa, Apoyo INFONAVIT, permite a los acreditados a utilizar los fondos de su subcuenta de vivienda como colateral en hipotecas de otros prestadores, como bancos privados, y la contribución del empleado puede aplicarse a pago de capital de su préstamo o a reducir la mensualidad. Este es un gran paso en el camino de buscar otros fondos y llegar a más demanda.

Muy poco financiamiento se destina a otros productos que no sean vivienda terminada. FONHAPO y los OREVIS ofrecen préstamos hipotecarios para vivienda progresiva, lotes con servicios y mejoras a casas. Sin embargo el monto que a esto se destina, es muy poco comparado con lo que se coloca mediante los programas de pensiones y SHF para vivienda terminada.

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Por otro lado, el proceso de desarrollo de vivienda se complica cuando los gobiernos municipales perciben el que haya vivienda nueva como un costo excedido, esto los hace no estar dispuestos a planear un crecimiento acomodado. Las negociaciones entre desarrolladores y gobiernos municipales se tornan individuales al hablar de servicios urbanos requeridos e infraestructura para programas de establecimiento de vivienda, ya que estos varían y dependen del municipio o del Estado.

Lo anterior se suma a los períodos de gobierno en los Estados de uno a tres años, creando poca o limitada continuidad en lo que respecta a la planeación y regulaciones de la tierra.

Los asentamientos informales de vivienda se siguen creando, ya que el gobierno tiene mala administración sobre la tierra ejidal y poco control sobre otras tierras y falta de alternativas formales de vivienda accesible.

México está en un proceso de reformar su sistema de vivienda, esta reforma necesita considerar y diversificarse hacia un sistema financiero de vivienda que guíe a más fuentes de capital (particularmente capital privado) y a más productos finales de vivienda.

Un sistema financiero de vivienda con este enfoque podría financiar cerca de un millón de créditos por año, para vivienda nueva, existente y terminada, desarrollar vivienda progresiva, mejoras a vivienda existente y la compra de propiedades en renta como inversión.3

Jorge Soley Sans, autor español, en su libro El sistema financiero y su encuentro en la empresa puntualiza en sus conclusiones mejor que nadie la problemática del tema:

> Denunciar la gran falacia que significa el intento de enfrentar al empresario con las entidades crediticias. Son dos realidades complementarias innecesarias: la banca no tendría justificación sin la existencia de la empresa y para el empresario sería una locura no conocer la idiosincrasia de los proveedores de una materia tan importante para la subsistencia como es el dinero.

> Evitar el desconocimiento por una parte del empresario de las características y peculiaridades del mundo financiero y de sus actores, que comporta muchas veces no sólo la pérdida de posibilidades del negocio sino también dificultades financieras.

> Promover la relación fluida entre la empresa y la entidad financiera, conveniente para ambas partes, lo que conlleva que la contraprestación económica y los servicios recibidos deben ser adecuados para ambos. Si las relaciones en la vida social, para su mejor aprovechamiento, deben ser estables y a largo plazo, de igual modo debe suceder en la relación entre empresa y banco.4

1 CARCAÑO SANLUIS NANCY, articulo "Pymes en un callejón" publicado en el periódico "CRAIN *S MÉXICO" el 25 de julio de 2005, pág. 7

2 MORALES CASTRO ARTURO, PyME's Financiamiento, inversión y administración de riesgos, Editorial Gasea Sicco, México, 2004, pág. XXXI

3JOINT CENTER FOR HOUSING STUDIES OF HARVARD UNIVERSITY -JCHS-, Centro de Investigación y Documentación de la Casa SC. -CIDOC-, Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda -CONAFOVI- Análisis del Estado Actual de la Vivienda en México el 9 de Junio de 2004.

4 JORGE SOLEY SANS. El sistema financiero y su encuentro con la empresa, Editorial DEUSTO, España, 2000, pág. 257

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2.- MARCO TEÓRICO Y CONCEPTUAL

2.1.- EL NEGOCIO HIPOTECARIO. El negocio hipotecario, funcionamiento y participantes.

El negocio hipotecario podríamos definirlo como la edificación y comercialización de vivienda en busca de obtener una utilidad. En forma muy simple podríamos decir que la forman dos partes principales: El vendedor y el comprador del bien inmueble.

Sin embargo, el negocio contiene una diversidad de participantes e ingredientes que hacen al negocio complejo en todas sus formas, desde los estudios de mercado, la compra de tierra, la tramitología de todos sus permisos, estudios técnicos, desarrollo del proyecto ejecutivo, el finananciamiento para la realización del proyecto, la urbanización, la edificación, el financiamiento para individualización de las viviendas, la formalización de la venta individual, el cobro y el pago del financiamiento. Todo ello, se interrelaciona y de su ejecución y administración adecuada dependerá el éxito de nuestro proyecto y finalmente de nuestra empresa.

La secuencia lógica dentro del proceso de ejecución de vivienda para venta, nos lleva al siguiente flujo de actividades:

COMPRA DE TIERRA

DESARRO LLODE PROY.

PERMISOS Y LICENCIAS FINANCIAMIENTO URBANIZACIÓN EDIFICACIÓN

COMERCIALIZA CIÓN

VENTA

ESTUDIOS PREVIOS ESTUDIOS TÉCNICOS PRUEBAS DE LABORATORIO

CONDICIONES DEL SECTOR: CAMBIOS EN POLÍTICAS DE INFONAVIT. FOViSSSTE, SHF, BANCOS, SOFOLES, OTROS FONDEADORES

CONDICIONES DE MERCADO: INFLACIÓN, COSTOS DEL DINERO, SATURACIÓN DEL MERCADO, COMPETENCIA

Habrá que decir que el negocio hipotecario busca en primera instancia la rentabilidad del capital aportado por los socios que apoyan la ejecución del proyecto, buscando siempre -insisto- una utilidad razonable comparada con el riesgo de la inversión.

Este principio es el mismo que el de cualquier proyecto de inversión privado, como lo podía ser una fábrica de jugos o de artículos de escritorio; sin embargo, este negocio conlleva un gran número de beneficios sociales -quizá como ningún otro-, en virtud del gran número de actividades económicas con las que se encuentra relacionado, por ello se dice que la industria de la construcción es un gran detonador de la economía en

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un país y su comportamiento en el tiempo es un indicador importante dentro de el análisis de una economía:

TIESINPL JEDEPECO HOTRESTA HIERROMI I OTRAMANU I SERMEDIC I QUIMIBAS ICOMUNCCS i OTROTEXTL B MINOMETA BIMPUESUB SARTPLAST B MUEBLACM m ELECTRCD

MAQUELEC VIDRIOYP PAPELCAR IESTRUCTM 8 HULELLAN

ALQUINMB OTROMADE

METBASON OTRELEC PROFESNS OTRAQUIM BANSEGUR OTROSERV PETREFIN

OTPROMET MAQEQNOE ~ARENARCA

MADERAST

¡MANDA DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN )R RAMAS ECONOMÍAS Fuente: Sistema de bntas Nacionales 1988-1991 (INEGI)

Vidrio y Productos de Vidrio

TRANSPOR CEMENTO i IMPORTCS

OTROPMNM COM

Artículos de Plástico

Electricidad, Gas y Agua

Papel y Cartón

Alquiler de Inmuebles

Equipos y Aparatos Eléctricos

Productos Metálicos Estructurales

Otros Productos de Madera y Corcht

Productos de Hule

Industrias Básicas de Metales no Ferrosos

Servicios Médicos

Petróleo y Derivados

Servicios Profesionales

Maquinaria y Equipo no Eléctrico

Servicios Financieros

Otros Servicios

Otros Productos Quimicos

Otros Productos Metálicos, Excepto vlaquinaria

Explotación de Canteras y Extracc'iói i de Arena, Grava y Arcilla

Aserraderos, Triplay y Tableros

Transporte

Cemento Productos a Base de Minerales no Metálicos

Comercio Industrias Básicas de Hierro y Acero

IMETBASHA

Finalmente y después de dejar en claro la importancia del tema, habrá que determinar -según mi experiencia- los puntos generales que llevan a un proyecto de vivienda a concluirse con éxito:

1. Compra de tierra ai mejor precio para desarrollar un determinado segmento de vivienda. Adquirir tierra a cualquier precio modifica el precio final de venta e incluso limita a hacer un segmento determinado. Nos podría obligar también a desarrollar un nicho de vivienda fuera de mercado.

2. Desarrollar un proyecto acorde con la vocación de la zona. La importancia del estudio de mercado va mucho más allá de un requerimiento más de las financieras. Significa el "que tipo de vivienda hacer", características que debo incluir en el producto, conocimiento de la competencia y de sus fortalezas y debilidades. La frase "todo se vende" ha quedo atrás en el tiempo, hoy tenemos una gran competencia con equipos de trabajo que de tiempo completo están buscando mejorar sus productos y servicios, mejoran sus precios, su imagen, refuerzan su publicidad. Hoy tenemos consumidores mas informados en busca del mejor producto.

3. Derivado de la absorción de mercado de nuestro producto, determinar el número de etapas en las que se desarrollara el proyecto. Nuestro producto y servicio puede ser el mejor, muy por encima de la competencia, esto nos asegura ventas, sin embargo habrá que determinar cuantas ventas podemos lograr en el mercado en el que estamos parados. Caso contrario

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no obtendremos sino una gran fuerza de ventas desmotivada y crecimiento desmedido de nuestros inventarios.

4. Obtención rápida de permisos y licencias. Si bien no esta completamente en las manos del promotor de vivienda, si el asesorarse con participantes del mismo sector, pertenecer a las cámaras y contratación de gestores locales e incluso ayuda el desarrollar la ingeniería con empresas locales. Los mercados inmobiliarios cambian rápidamente, así que iniciar un proyecto que se concibió 24 meses antes, sin validar los dos puntos anteriores podría ser un gran error.

5. Contratación oportuna y adecuada del financiamiento, administración inteligente de los recursos. La obtención oportuna de los recursos, nos permite cumplir nuestros programas de obra; los atrasos cuestan mucho más al proyecto de lo que podría pensarse; todos los días se le repercute un gasto de oficina central, gastos fijos de obra, renta de equipos, gastos financieros y otros no tan fácilmente cuantificables, como el costo de oportunidad de lo ya invertido y el hecho de que nuestro tiempo perdido suma puntos a la competencia, si esta sabe aprovecharlos. Una vez recibido el financiamiento, no es difícil caer en la tentación de desviar algunos recursos para apoyar otros proyectos, pagar adeudos contraídos con anterioridad -de este o de otros proyectos-, para cambiar la flotilla de vehículos o para solventar gastos personales de socios. Pareciera que simplemente están cobrando anticipadamente utilidades, pero en realidad el capital de trabajo de arranque es el más importante, ya que en esa etapa no se recibe ningún otro ingreso por enganches o ventas, y si por otra parte, es donde pudieran ocurrir gastos imprevistos muy importantes, como el de volúmenes excedentes en el movimiento de tierras, introducción de los servicios, desacuerdos con vecinos, etc.

6. Determinación de la forma en acceder al mercado, ¡ir por él! La parte quizá más importante de un proyecto inmobiliario es la venta oportuna y es donde justamente donde el promotor se resiste a invertir, considerándolo muchas veces un gasto.

7. Manejo impecable de la postventa. La resolución de posibles goteras, chapas flojas, escurrimientos por ventanas, más que un problema son una oportunidad de servicio; y en la medida que se sepa aprovechar es cuando se propicia la publicidad de boca a boca.

2.2.- FINANCIAMIENTOS HIPOTECARIOS. Definición, fuentes y condiciones. El financiamiento es la obtención de recursos financieros que requiere la empresa

para poder realizar sus operaciones cotidianas o de crecimiento a largo plazo. Para financiarse, las empresas obtienen estos recursos de las diversas fuentes de financiamiento que conforman lo que se conoce como estructura de capital. Estas fuentes de financiamiento aportan los recursos requeridos, y con ello se genera el costo de financiamiento, de acuerdo a la combinación de las fuentes de financiamiento.

Las fuentes de financiamiento que la empresa puede utilizar se clasifican en internas y externas respecto de la organización. Cuando se financia la empresa, esta interactúa con los mercados financieros tanto nacionales como internacionales.

19

Consideramos que existen de manera generarojalrokfuentes de financiamiento: 1. Deudas (de todos los tipos; por ejemplo, préstamos bancarios para capital de trabajo,

adquisición de maquinaria, planta, etcétera). 2. Emisión de acciones preferentes. 3. Utilidades retenidas 4. Emisión de acciones comunes '

Otros autores definen las fuentes de financiamiento de la siguiente forma: En diversos momentos, la pequeña empresa requiere de capital en efectivo. Existe cierto número de fuentes de fondos comúnmente usados, entre las cuales están: 1. Ahorros personales 2. Préstamos de bancos comerciales 3. Crédito comercial 4. Préstamos de proveedores 5. Préstamos de amigos y parientes2

Las principales fuentes de financiamiento utilizadas por las empresas son diversas, y varían a lo largo del tiempo y por tamaño de empresa, información del INEGI nos muestra lo siguiente:

2002 Pequeña

1

Mediana Grande AAA

2 3 4

Fuentes de financiamiento Proveedores Bancos comerciales Bancos extranjeros Otras empresas del grupo corporativo Bancos de desarrollo Oficina matriz Otros pasivos

Empresas que utilizaron crédito bancario

62.8 15.4 1.9 13.4 3.1 2.5 0.8

22.5

57.7 20.5 2.7

13.9 1.5 2.7 1.0

28.7

46.8 23.2

8.8 12.2 2.5 5.5 0.9

34.5

33.6 32.4 11.7 8.0 1.7 2.9 9.7

50.3 Destino:

Capital de trabajo Reestructuración de pasivos Operaciones de comercio exterior Inversión Otros propósitos

Empresas que no utilizaron crédito bancario

67.1 11.9 4.8 13.9 2.3

77.5

69.5 11.6 5.3 9.9 3.6

71.3

56.4 14.7 11.4 12.8 4.7

65.5

60.1 16.5 10.7 12.6 0.0

49.7

Motivo: Altas tasas de interés Problemas de demanda por sus productos Renuencia de la banca Incertidumbre sobre la situación económica Problemas de reestructuración financiera Rechazo de solicitudes Problemas de cartera vencida Problemas para competir en el mercado Otros

Solicitará créditos durante los próximos 3 meses

26.7 5.6 21.0 17.7 8.6 11.0 4.0 4.6 0.9

61.7

25.0 5.9

15.0 22.5 13.6 8.2 5.4 3.3 1.1

58.7

25.0 1.8

15.4 23.3 17.0 6.0 6.1 4.1 1.2

58.9

16.2 0.0

18.0 23.9 21.8

6.1 2.1 6.0 5.9

59.0

1/ Empresas con valor de ventas en 1997 de 1 a 100 millones de pesos. 2/ Empresas con valor de ventas en 1997 de 101 a 500 millones de pesos. 3/ Empresas con valor de ventas en 1997 de 501 a 5,000 millones de pesos. 4/ Empresas con valor de ventas en 1997 de más de 5,000 millones de pesos,

fuente: ENCUESTA TRIM. DE EVALUACIÓN COYUNTURAL DEL MERCADO CREDITICIO/ INEGI

20

Pequeña Mediana

1998 1999 2000 2001 2002

Fuentes de fínanciamiento Proveedores Bancos comerciales Bancos extranjeros Otras empresas del grupo corporativo Bancos de desarrollo Oficina matriz Otros pasivos

Empresas que utilizaron crédito bancario

50.0 23.9 3.7 13.1 5.2 2.7 1.4

27.1

56.3 20.9 3.3 12.1 3.4 3.4 0.7

28.1

60.9 17.6 2.2 13.3 2.3 3.3 0.5 24.4

63.0 17.5 1.9 11.3 2.5 2.8 1.2

24.0

62.8 15.4 1.9 13.4 3.1 2.5 0.8 22.5

Destino: Capital de trabajo Reestructuración de pasivos Operaciones de comercio exterior Inversión Otros propósitos

Empresas que no utilizaron crédito bancario

60.3 12.1 4.2 21.3 2.2 72.9

63.0 7.4 7.3

20.5 1.9

72.0

64.8 11.4 7.8 14.7 1.4 75.6

67.9 11.3 4.9 13.2 2.8 76.0

67.1 11.9 4.8 13.9 2.3 77.5

Motivo: Altas tasas de interés Problemas de demanda por sus productos Renuencia de la banca Incertidumbre sobre la situación económica Problemas de reestructuración financiera Rechazo de solicitudes Problemas de cartera vencida Problemas para competir en el mercado Otros

Solicitará créditos durante los próximos 3 meses

29.3 4.7 16.9 17.7 9.4 6.2 6.6 5.1 4.3

42.3

31.9 4.4 21.2 13.2 10.5 4.9 6.5 4.0 3.6

52.0

31.3 4.3 21.1 14.6 9.0 8.0 5.4 4.5 1.9

56.4

27.4 5.5 18.5 18.7 7.1 10.2 4.7 4.7 3.3

61.1

26.7 5.6 21.0 17.7 8.6 11.0 4.0 4.6 0.9

61.7

1998 1999 2000 2001 2002

42.0 26.6 8.4

15.5 4.1 2.1 1.3

37.8

48.3 25.8 6.2

14.3 2.8 1.9 0.8

38.1

50.9 25.4 4.2

14.5 2.0 2.5 0.6

36.0

54.8 21.5

3.7 14.0 2.0 2.7 1.4

33.7

57.7 20.5

2.7 13.9 1.5 2.7 1.0

28.7

57.1 11.5 7.8

14.7

8.9

62.2

57.9 12.9 7.2

16.1 6.0

61.9

63.9 14.1 5.7

12.4

3.9

64.0

68.0 10.4 4.5

13.2

4.0 66.3

69.5 11.6 5.3 9.9 3.6

71.3

30.6 5.0

15.5 16.7 9.4 5.0 7.8 5.3 4.8

34.3 4.0

19.5 13.4 10.6 3.8 6.9 3.9 3.6

51.3

36.1 2.9

17.3 16.6 9.8 4.6 7.3 4.0 1.5

57.3

32.7 4.1

13.6 21.2 10.6 5.1 4.0 5.0 3.9

61.3

25.0 5.9

15.0 22.5 13.6 8.2 5.4 3.3 1.1

58.7

1/ Empresas con valor de ventas en 1997 de 1 a 100 millones de pesos. 2/ Empresas con valor de ventas en 1997 de 101 a 500 millones de pesos. fuente: ENCUESTA TRIM. DE EVALUACIÓN COYUNTURAL DEL MERCADO CREDITICIO/ INEGI

Algunos de los datos más relevantes de las tablas anteriores, son sin duda: Las fuentes de fínanciamiento más utilizadas en los últimos años por las empresas, sus tendencias y los motivos por los cuales los empresarios no acceden al crédito bancario, para lo cual se desarrollan las siguientes láminas.

Cabe precisar que para estas gráficas se utilizan los datos generados solo por las pequeñas empresas, ya que en este grupo se encuentran las que

Otras empresas del

grupo corporativo

13%

Bancos extranjeros

2%

Bancos comerciales

15%

Bancos de desarrollo

3%

Oficina matriz 0/0 Otros pasivos

m

Proveedores 63%

FUENTES DE FÍNANCIAMIENTO pequeñas empresas 2002

21

facturaron en 1997 hasta cien millones de pesos anuales; lo que equivaldría a vender unas 400 viviendas con un valor de $250 mil pesos; volumen más que respetable.

70.0

60.0

50.0

40.0

30.0

20.0

10.0

0.0

- » 63.0 -+62.8

-4JS- 4Z X-13.Í- x 12.1- j r f f

m

-•— Proveedores

-a— Bancos comerciales

-A— Bancos extranjeros

- *— Otras empresas del grupo corporativo

-e— Bancos de desarrollo

-•— Oficina matriz

-i— Otros pasivos

1998 1999 2000 2001 2002

FUENTES DE FINANCIAMENTO en el tiempo pequeñas empresas 2002

Como se puede observar, la principal fuente de financiamiento de estas empresas en el 63% de los casos son sus proveedores, con una tendencia sostenida a la alza, seguida por una participación cada vez menor de la banca comercial; la idea de los empresarios de que el dinero de la banca es caro, es generalizada - y no necesariamente justificada-, la acompaña un desinterés de la banca por colocar crédito a la pequeña empresa. El crédito solicitado y otorgado a este tipo de empresas, es en un 60% utilizado como capital de trabajo, le sigue en un 16.5% cuyo destino fue reestructurar pasivos. Como contraparte vemos como estas mismas empresas a su vez, tienen que proporcionar en un 83% de las veces

a sus crédito clientes, de 47 1999, a para el

pasando días en 62 días

año 2002.

Problemas de reestructuración

financiera 9%

Rechazo de solicitudes

12%

Problemas de demanda por sus

productos 6%

Incertidumbre sobre la situación económica

20%

Altas tasas de interés 30%

Renuencia de la banca 23%

Estos datos no son alentadores, nos muestran empresas que resuelven de alguna manera su necesidad de liquidez diaria, pero que difícilmente contarán con los recursos necesarios para crecer al ritmo que lo hacen las grandes empresas o como lo podrían hacer empresas similares en otros países.

Motivo por el cual las empresas no solictan crédito bancario pequeñas empresas 2002

22

Obsérvese como el comportamiento de las pequeñas y grandes empresas difiere en mucho en sus hábitos de financiamiento, las grandes empresas que no acceden a él, lo hacen porque perciben inestabilidad en el país, más no poruña negativa de la banca.

Sin lugar a dudas, hay mucho que hacer en este tema, donde las empresas vean el financiamiento como una fuente de crecimiento, dimensionen realmente el costo-beneficio del mismo y se adopte una cultura generalizada de pago puntual del crédito, lo que mueva a la banca a revalorar este nicho de mercado como muy rentable.

Condiciones del financiamiento de la banca comercial y SOFOLES. El financiamiento para desarrollos habitacionales esta perfectamente acotado por las instituciones financieras y se opera prácticamente de la misma manera en todas ellas, con algunas pequeñas variantes:

> El financiamiento se calcula en función de un porcentaje del valor total del proyecto. Algunas financieras lo calculan en función del costo de edificación.

> El predio debe estar libre de gravamen y de cualquier otra afectación en virtud de que será la garantía natural del proyecto. Generalmente no se requieren garantías adicionales, más que el aval de los principales socios de la empresa.

> Se otorga un anticipo y el resto de ministra de acuerdo a avances de obra.

> El costo del financiamiento se calcula en dos partes: una comisión de apertura calculada generalmente en función de la línea de crédito autorizada y una tasa de interés, calculada mensualmente sobre el capital dispuesto y en base a la THE más un sobrecosió. La comisión se paga generalmente diferida a varios meses y los intereses mensualmente.

> El capital se liquida parcialmente en su parte correspondiente, en cada venta realizada.

Notas: 1 MORALES CASTRO ARTURO, Respuestas rápidas para los financieros, Pearsons Educación,

México, 2002, pág. 69. 2ANZOLA SÉRVULO, Administración de pequeñas empresas, Me Graw Hill, México, 2004, pág. 341

23

2.3.- MERCADO HIPOTECARIO. Participantes, factores internos y externos que lo afectan, condiciones de los

mercados inmobiliarios, comportamiento de los mercados inmobiliarios en los últimos años.

La participación de las diferentes entidades privadas y publicas dentro de la gestación de un proyecto es determinante, cada una un eslabón en la cadena, el proyecto no avanza a un siguiente nivel si no se libera el anterior. Todo un reto concluir en tiempo la ejecución de un proyecto ejecutivo y en ese momento, el trabajo apenas empieza.

La escasez de reserva territorial en los gobiernos estatales, genera un mercado de especulación entre los propietarios de grandes porciones de tierra, quienes hábilmente venden parte de sus terrenos que originalmente tuvieron uso agrícola y conservan otra parte, para que en pocos meses y ya con todos los servicios disponibles en predios vecinos vendan potreros a muy buenos precios.

PROPIETARIOS DE TIERRA:

EJIDATARIOS

COMUNEROS

GOBIERNOS ESTATALES

GOBIERNOS MUNICIPALES

UCENCIAS Y PERMISOS:

COMISIÓN DE AGUA

C.F.E.

DESARROLLO URBANO

GOBIERNOS DE MUNICIPIOS

PROVEEDORES DE SERVICIOS

PERITOS VALUADORES

PROYECTISTAS

CALCULISTAS

MERCADÓLOGOS

NOTARIOS

COMERCIALIZADORAS

CONSTRUCTORES

FINANCIERAS:

SOFOLES

BANCOS

BANCA DE FOMENTO

MERCADO OBJETO:

FOVISSSTE

INFONAVIT

ISSFAM, PEMEX

ÍÍf lSHF

S U ] VENTA DE CONTADO

CONDICIONES DE MERCADO:

COMPETENCIA

SATURACIÓN

LIQUIDEZ DEL MERCADO

INFLACIÓN

COSTOS FINANCIEROS

OTROS FACTORES:

PROVEEDORES

SINDICATOS

Muchos gobiernos municipales observan en forma miope a un fraccionamiento de interés social como un ingreso fácil vía licencias y permisos; sin tomar en cuenta que el verdadero beneficio se genera en el mediano y largo plazo, cuando el promotor por su cuenta dota de infraestructura a nuevos asentamientos que en forma ordenada obtienen lo que ningún gobierno por si sería capaz de dotar. Posteriormente el municipio administrará calles, pozos de agua, plantas de tratamiento, alumbrado público y predial. Los gobiernos que atiendan esta premisa tendrán asentamientos ordenados, ingresos crecientes, empleo a su población; es decir: orden social.

24

BANCOS 19%

fuente: SOFTEC julio 2005

Los proveedores de servicios inmobiliarios se observan cada vez más preparados, coordinados y concientes de que la profesionalización en su servicio será la pauta que marque quienes permanecen y quienes no.

Las financieras están preparadas y buscando incrementar su participación en el mercado hipotecario, destaca la participación de las Sofoles en este segmento, quienes en menos de diez años se apropiaron de este negocio, son un ejemplo claro de lo que puede hacer por nuestro país la Banca especializada, sin embargo la Banca comercial esta de vuelta y dispuesta a recuperar su mercado.

Las Sofoles muestran estructuras horizontales y livianas, buscando agilidad en la toma de decisiones y con una política de acercamiento al cliente, situación que se pueden permitir en virtud de ser su único negocio. Han podido responder razonablemente bien a los requerimientos de los promotores. Han buscado reducir sus gastos para favorecer las condiciones de los créditos.

La Banca comercial, busca de inicio entrar al mercado con una política de precios bajos, que podrá sostener temporalmente ya que obtiene fondeos más baratos pero tiene costos fijos caros.

La hipotecaría que mayor monto de financiamiento se anota en el parque inmobiliario es el INFONAVIT, sin embargo su presupuesto es limitado y dependerá de la base laboral que a este instituto cotice, los Bancos en segundo lugar financiando vivienda media y residencial, luego las Sofoles quienes han atendido principalmente el interés social y por ultimo el FOVISSSTE, instituto que atiende a quienes cotizan ISSSTE, con una participación interesante en los últimos tres años, aunque con programas temporales en solo algunos meses del año y limitado a sus escasos recursos. La Sociedad Hipotecaria Federal a través de las Sofoles, se ha convertido en la apuesta más atractiva del mercado, quién oferta prácticamente sin limites en pisos y topes de crédito, ofreciendo financiamientos para compra de vivienda nueva y usada a empleados, trabajadores independientes y economía informal, buscando siempre nuevas alternativas para la comprobación de los ingresos. Ahora apoyando también créditos a mexicanos radicados en los Estados Unidos de Norteamérica, para compra de vivienda en México siempre y cuando uno de sus familiares la habite.

El comportamiento del mercado hipotecario. Actualmente solo el 5.9% del valor del parque esta apalancado. Hay una oportunidad de llevar esto al 35% en los próximos 15 años. '

SOFTEC, empresa dedicada a la investigación de mercados inmobiliarios desde hace más de una década nos muestra como se ha desarrollado este sector por segmento de vivienda en número de unidades desde 1991 a la fecha, apreciando una tendencia a la alza de 105 mil viviendas comercializadas en ese primer año de muestra hasta 420 mil en 2004. Se observa una baja de 1995 a 1997, que responde al inicio de una crisis económica en el país y termina con la operación en pleno de las Sofoles hipotecarías.

SOFOLES 12%

FOVISSSTE 8%

INFONAVIT 61%

25

Con esto se demuestra que el financiamiento adecuado para la compra de un producto, incentiva su desplazamiento y por tanto el desarrollo del sector.

Fuente: SOFTEC, julio 2005

450,000

400,000

350,000

300,000

250,000

3 200,000

150,000

100,000

50,000

Estimated Developer Built Homes

IRP IR • M E

• S

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

S: vivienda social, E: económica. M: media, R: Residencial, RP: Residencial plus

Otro factor determinante para compra de vivienda es la capacidad de pago del comprador, SOFTEC estima que para el año 2010 el 51% del ingreso familiar en nuestro país será superior a ios US$8,500 dlls por año, contra el 31% del año 2000. Esto detonará sin duda un crecimiento mayor en el tema de compra de vivienda nueva y usada.

25,000,000

20,000,000

15,000,000

10,000,000

5,000,000

2000

J ¡ 5 1 %

^ ' ^ « « 7 7 0 0 0

» í̂%

- • • •

6,880,282

2010

60%

- 50%

40%

30%

20%

10%

0%

Fuente: SOFTEC, julio 2005

1 TOWLE EUGINE, SOFTEC, conferencia ¿INNOVACIÓN INMOBILIARIA? 6 de julio de 2005 en la ciudad de Veracruz

26

2.4.- EMPRESAS PYMES DESARROLLADORAS DE VIVIENDAS. Definición, clasificación, cuantas hay y cuanto aportan, sistemas de

financiamiento actual de PYMES, crecimiento en los últimos años de PYMES. En nuestro país existen 2.7 millones de pequeñas y medianas empresas, según

datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía e Informática (INEGI); en tanto, conforme información de la Secretaría de Hacienda este tipo de empresas, incluidas las micro, representa el 90% de las establecidas en el país, genera el 42% del producto interno bruto (PIB) y el 64% del empleo en el ámbito nacional.

Tanto para los gobiernos latinoamericanos como europeos el desarrollo de las micro, pequeñas y medianas empresas (mipymes) -incluso en México a últimas fechas el autoempleo- ha cobrado relevancia por su destacado papel para impulsar las economías locales. En América Latina, como en Europa, las mypimes generan cerca del 70% del empleo, las grandes empresas contribuyen con el 30% restante, en tanto en América Latina, del total de empresas 91% son micro, 8% pequeñas y

medianas, y solo el 1% es grande.

De acuerdo con la información publicada en el Diario Oficial de la

Federación, en diciembre de 2002, la clasificación de las

empresas, según su tamaño por número de empleados y sector,

SECTOR INDUSTRIA: COMERCIO SERVICIOS

MICRO PEQUEÑA MEDIANA

GRANDE

• 1-10 11-50

51-250 250 en

adelante

1-10 11-30

31-100 101 en

adelante

1-10 11-50

51-100 101 en

adelante

Políticas de apoyo a mipymes. Por su importancia para la economía nacional, el gobierno mexicano debe replantear su política de apoyo a las pequeñas y medianas empresas; por ello, la creación de la Subsecretaría de la Pyme podría ser un catalizador para generar empleo y mejorar la economía, consideró el representante de la Fundación para el Desarrollo Sosteníble en México (Fundes), Elfíd Torres.

Aunque el gobierno apoya a las pymes con base en experiencias internacionales, falta que defina el número de empresas que pretende ayudar, porque en las 2.7 millones de compañías que, según estimaciones oficiales, existen, hay grandes diferencias que anulan los apoyos del gobierno. En opinión de

Torres se debería comenzar con un censo del sector y reconocer después que no se tiene dinero para financiarlas a todas, sino sólo a las que ofrezcan mayor potencial de crecimiento.

GENERADORAS DE EMPLEO

Q GRANDES EMPRESAS H PEQUEÑAS Y MEDIANAS EMPRESAS

27

"En este universo hay empresas de subsistencia, pero también están las consolidadas e integradas al mercado local e internacional. Es incorrecto que diseñes una política para atenderlas a todas porque no habrá dinero que te alcance. Debemos considerar que existe un esfuerzo importante para apoyar a los empresarios pequeños, pero también entender que no hay programa en tres años que pueda dar resultados de manera inmediata", enfatizó.

El especialista de Fundes dijo que en el país existen al menos 600 mil pymes con potencial de crecimiento, que de ser apoyadas por el gobierno podrían generar al menos una plaza de trabajo adicional al año, es decir, 60% de la meta planteada por el Ejecutivo, que es de un millón de empleos anuales.

Sin embargo alcanzar la meta es un objetivo lejano, pues datos de la Secretaría de Trabajo indican que hasta octubre de 2003 se habían generado sólo 158 mil fuentes laborales, en tanto la tasa de desempleo fue de 2.7 por ciento.

Elfid Torres dijo que los problemas de las pymes se agravan ante la falta de financiamiento, la sobreregulación y la ausencia de políticas fiscal y laboral "Si enfocas la estrategia de apoyo a 2.7 millones de pymes, el nicho es tan amplio que el impacto de diluye", aseguró.

Diagnóstico. Aunque representan entre 95 y 98% de las unidades productivas del país y generan 70% de empleo, las mypimes no cuentan con capital, carecen de tecnología de punta y tampoco cuentan con apoyo crediticio, y si lo tienen, lo obtienen con elevadas tasas de interés, de manera que el capital para financiarlas proviene de recursos propios (71.8%), financiamiento bancario (8.26%), financiamiento de proveedores (18.6%) y otros (1.96%), de acuerdo con la información obtenida en la encuesta denominada Laboratorio Pyme de la Secretaria de Economía de 2002.

Las mypimes, en sus tres sectores, industrial, comercio y servicios, son compañías de un solo hombre, quien se desempeña como administrador, comercializador y técnico, por lo que afrontan serias desventajas en relación con las grandes empresas nacionales y transnacionales que cuentan con los apoyos suficientes, tanto administrativos, fiscales, laborales como de financiamiento.

En opinión de miembros de la Asociación Mexicana de Secretarios de Desarrollo Económico las pymes enfrentan los siguientes obstáculos: falta de capital humano capacitado, una política fiscal acorde con sus necesidades y estructura, carencia de desarrollo regional, federalismo fiscal, excesiva regulación administrativa, ausencia de financiamiento para su crecimiento y desarrollo técnico y científico '

La importancia y la tendencia de las micro pequeñas y medianas empresas la describe muy bien Arturo Robles en la sección "Pymes" publicada el 15 julio de 2005 en el periódico "El Economista":

El número de empresas en México creció 7.1%, al sumar 3 millones 005,157 unidades económicas, donde 95% se concentro en los micro negocios, revelaron las cifras del Censo Económico 2004, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática.

De acuerdo con las cifras obtenidas cuando se levanto la encuesta en el 2003. existían 2 millones 854,899 y correspondieron a establecimientos que generan empleo de entre una a 250 personas, es decir las micro, pequeña y medianas empresas

PARTICIPACIÓN POR SECT INDUSTRIA

12%

28

Sin embargo a pesar de que los micro negocios dominan al país, estos se caracterizan por tener un fuerte rezago en materia tecnológica reduciendo su competitividad, mientras que su capacidad de aportación a la producción bruta total, incluyendo a las pequeñas y medianas empresas, es de 40%, mostrando así que las grandes compañías cubren más de la mitad de la demanda del mercado.

Y aunque su participación en la actividad económica del país es cada vez más amplia, sobre todo la generación de empleos, con relación al total de las remuneraciones que perciben las personas que trabajan en ellas es inferior al 50% del total.

Lo anterior considerando que de 838,643 millones 615,000 pesos, sólo 360,978 millones 128,000 pesos corresponde a estas unidades económicas.

Las estadísticas el instituto revelaron que el personal ocupado de manera directa en las mipymes sumó 11 millones 532,235 personas en 2003, lo que significó 71% de la población.

Sin valor agregado ni inversiones. Las estadísticas detallaron que en relación a la participación del valor agregado total se desprenden las unidades económicas del análisis. este es el 41%, luego de que por cada $10 pesos que un establecimiento comercia! obtiene de utilidades sólo cuatro provienen de los productos elaborados por las mipymes y el resto de las grandes empresas.

En cuanto a la formación bruta de capital fijo (inversión productiva), el generado por estas empresas fue de 28% del total, lo que significa que el gasto realizado en maquinaria y equipo, además del realizado en construcción, es menos de una tercera parte del que se generan el país.

Los resultados indicaron que antes de 1998 las micro, pequeñas y medianas empresas ocupaban una participación del 42%, cifra que los últimos seis años ha crecido de forma significativa, toda vez que la participación de los establecimientos ocupa 58 por ciento.

Por otra parte, los datos indican que a pesar del importante crecimiento que han experimentado las mipymes, su relación con los equipos informático e internet es aún deficiente.

Lo anterior, si se considera que 5.8% de estas empresas utiliza internet en su relación con los clientes y proveedores, 8.9% utiliza la tecnología en procesos productivos, 4.3% en procesos técnicos o de diseño, mientras quede desarrollo de programas para mejorar los procesos productivos únicamente lo utilizan 3% de las empresas.

Respecto del crecimiento de las empresas en el país y su participación dentro del economía, Lysette Henríquez, directora de Fundes México, comentó el pesar del incremento observado en los últimos seis años, las grandes perdedoras han sido las de tamaño mediano, al registrar una tasa de desocupación de 3.28% anual.

"Y el mayor dinamismo que se observa en las micro y pequeñas empresas, es posible que sea consecuencia de que del fondo los empleos y la productividad de las medianas empresas se está desplazando a las micro o pequeñas empresas", comentó especialista.

Respecto de la generación de la productividad y la participación en los sectores de la economía, Henríquez detalló que con el crecimiento exponencial de las mipymes registrado de 1998 al 2003, el sector más dañado corresponde la industria, mientras que los que están generando un crecimiento en los empleos son el comercio y los servicios 2

1 SIERRA BEAMONTE FELIPE G., Revista su Propio Negocio, Articulo "Las pymes. base de la economía nacional". Número de presentación, Mayo 2005. pág. 10 a 13.

2 ROBLES ARTURO, sección "Pymes" publicada el 15 julio de 2005 en el periódico "El Economista" pág. 38.

29

2.5.- ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO

Inversión y financiación empresarial. Toda empresa, como cualquier ente dinámico y en evolución, precisa renovarse y adaptarse a los nuevos entornos competitivos para subsistir. Resulta obvio que cualquier mejora, actualización, adaptación a nuevas tecnologías, acceso a nuevos mercados y participación en los agresivos escenarios que día a día afloran, demanda unas inversiones que nos siempre la empresa puede afrontar.

Al inicio, cuando la empresa se constituye debe afrontar unas inversiones para adquirir el terreno, el edificio donde ubicarse, la maquinaria, las instalaciones, vehículos para transporte, el mobiliario, los equipos informáticos, etc. La inversión en estos capítulos constituye una inversión básica. Para poder hacer frente a esta inversión la empresa deberá recurrir a financiarse con recursos de largo plazo, bien sean propios o bien como deuda ajena.

Posteriormente, a medida que la empresa va creciendo, sigue precisando invertir, ya que el propio desarrollo lo demanda. Por ejemplo, la renovación de los equipos iniciales, medios de investigación y desarrollo, aplicaciones informáticas para optimizar la calidad de la gestión, recursos para abrir nuevos mercados, creación de nuevos productos y servicios, etc.

En definitiva, para subsistir, toda empresa debe invertir, y toda inversión exige la disponibilidad de los medios de financiación.'

Existen tres maneras principales de financiar las inversiones, los gastos y los proyectos de las empresas:

> Financiamiento con recursos propios > Financiamiento en base a recursos ajenos o de terceros > Arrendamiento financiero

2.5.1.- FINANCIAMIENTO CON RECURSOS PROPIOS Los recursos propios están formados por el capital social inicial o de creación, más

las sucesivas ampliaciones de capital, y la autofinanciación en forma de constitución de reservas, entendiendo como autofinanciación los recursos líquidos excedentes después de aplicar los dividendos a los accionistas.

Los recursos propios son, pues, aquellos recursos que pertenecen a los propietarios o accionistas de la empresa. Por consiguiente, el volumen y grado de disponibilidad de los recursos propios condiciona la posibilidad y capacidad de invertir, dado que a su vez la relación de recursos propios/ ajenos condiciona la capacidad de endeudamiento.

El uso de recursos propios o financiación básica aludida tiene un coste para la empresa, que es la perspectiva del accionista/ inversor. Este coste es superior que el uso de los recursos ajenos, ya que el accionista pretende una rentabilidad mayor que otra alternativa sin riesgo.

Es conveniente resaltar que los dividendos o parte de los beneficios que se destinan a la retribución del capital no son deducibles de impuestos. Este aspecto afecta más a las Pymes y empresas familiares.1

El costo de oportunidad es un concepto que está presente en todos los aspectos de la vida que involucran problemas de decisión.

Siempre que tienen que tomarse decisiones sobre dos o más opciones, esta resolución tiene un costo asociado, que es el de no haber elegido cualquiera de las

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alternativas. Este costo es, precisamente, el costo de oportunidad, que puede definirse como aquel en el que se incurre por no poder tomar dos o más alternativas a la vez.

El costo de oportunidad es, entonces, un concepto importante dentro de las finanzas. Saber evaluarlo en todas nuestras decisiones financieras no es fácil, pero es primordial para el eficiente manejo de nuestra empresa.

Por ejemplo, a la hora de invertir, comprar un determinado instrumento implica no destinar esos recursos al resto de operaciones que están a nuestro alcance. El costo de oportunidad de invertir una parte de nuestro patrimonio en acciones, es no tener la seguridad y el rendimiento garantizado que nos ofrece un Certificado de la Tesorería. Por el contrario, el costo de oportunidad de invertir en CETES es no poder aprovechar las ventajas indudables del mercado de capitales.2

1 SANTANDREU ELÍSEO, SANTANDREU MARC, SANTANDREU POL Confirming, factoring y Renting. Ediciones Gestión 2000, Barcelona 1998, Pág. 15

2 MORALES CASTRO ARTURO, PyME's Financiamiento. inversión y administración de riesgos. Editorial Gasea Sicco, México, 2004, pág. 171

2.5.2.- FINANCIAMIENTO DE TERCEROS Los recursos financieros que proceden del endeudamiento de la empresa con

terceros, es decir, los fondos que la empresa utiliza y que provienen de préstamos y créditos con entidades financieras, constituyen la parte de financiación exigible. Estos recursos tienen un vencimiento acordado y además un coste fijado de antemano, que constituyen las cargas financieras.

La financiación ajena se divide en: recursos a largo plazo, es decir con vencimiento superior a un año, y recursos a corto plazo, cuando el vencimiento es inferior a doce meses.

El nivel de endeudamiento de toda empresa está en función de la capacidad para devolver dichas deudas. En otras palabras, no siempre la empresa puede acceder a endeudarse, puesto que esa posibilidad depende en gran medida de la capacidad que le atribuyen las entidades financieras en función de los recursos que posee y de los futuros que espera generar. En definitiva, la capacidad de endeudamiento viene determinada por las posibilidades del cliente de amortizar a su vencimiento el nominal más los intereses del préstamo.

Desde una perspectiva puramente económica, son deducibles de impuestos los intereses que genere la deuda con terceros, es decir, si la empresa genera suficientes beneficios que permitan desgravar los intereses de la deuda se puede ahorrar el 35% de los intereses devengados.1

2.5.2.1.- FINANCIAMIENTO A TRAVÉS DE PROVEEDORES Cuentas por pagar y condiciones de crédito. Las cuentas por pagar son la

fuente principal de financiamiento a corto plazo sin garantía para las empresas. Estas cuentas son el resultado de las transacciones en las que se compra mercancía, pero sin firmar ningún documento formal que muestre la obligación que tiene el comprador con el vendedor. El comprador, al aceptar la mercancía, acepta pagar al proveedor la cantidad requerida de acuerdo con las condiciones de crédito establecidas normalmente en la factura del proveedor.

Las cuentas por pagar son cuentas del pasivo circulante que representan las deudas de una empresa de terceros.

Los términos de crédito del proveedor establecen: el periodo de crédito, el porcentaje del descuento por pronto pago, el periodo del descuento por pronto pago y la

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fecha en que inicia el periodo de crédito. Cada uno de estos aspectos de los términos de crédito de una empresa se establecen concisamente en expresiones como "2/10 30 netos". Estos enunciados contienen la información esencial: la duración del periodo de crédito (30 días), el descuento por pronto pago (2%), el periodo del descuento por pronto pago (10 días) y la fecha de inicio del periodo de crédito.

Análisis de las condiciones de crédito. Las condiciones de crédito que los proveedores ofrecen a una empresa le permiten retrasar los pagos de sus compras. El costo para el proveedor, por tener su dinero comprometido en mercancía después de que ésta se vende, se refleja probablemente en el precio de compra; por tanto, el comprador paga de manera indirecta por este beneficio. Por lo anterior, el comprador debe analizar cuidadosamente las condiciones de crédito para determinar la mejor estrategia comercial.

Una empresa cuenta con dos opciones cuando le conceden condiciones de crédito que incluyen un descuento por pronto pago. Su primer opción es aceptarlo. Si una empresa tiene la intención de aceptar un descuento por pronto pago, debe pagar en el último día del periodo de descuento. No existe ningún costo relacionado con la aceptación de un descuento por pronto pago.

La segunda opción para la empresa es rechazar el descuento por pronto pago y pagar en el último día del periodo de crédito. Existe un costo implícito relacionado con el rechazo de un descuento por pronto pago. El costo por rechazar un descuento por pronto pago es la tasa de interés implícita que se paga por retrasar la liquidación de una cuenta por pagar durante un número de días adicionales. En otras palabras, es el interés que paga la empresa por retrasar el pago.2

2.5.2.2.- AUMENTO DEL CAPITAL SOCIAL CON LA APORTACIÓN DE UNO O VARIOS SOCIOS

En la creación de una nueva empresa, las aportaciones de los accionistas, que integran el capital social de dichas sociedades, constituyen una fuente en importante de efectivo. A medida que las empresas carecen y se desarrollan podrán decidirse a aumentar el capital social, lo que a la postre ayudará a una mayor captación de recursos provenientes de pasivo.

En ocasiones, algunos accionistas podrán prestar efectivo a la empresa, lo cual se considerará como pasivo de la misma. Estos pasivos frecuentemente se clasifican como pasivos subrogados, ya que los derechos de los accionistas se subrogan al resto de los acreedores en caso de una quiebra.

Asimismo, a veces pueden existir aportaciones para los aumentos de capital social, tales aportaciones se provienen del capital y se consideran partidas no monetarias, en tanto que para fines fiscales del ISR se consideran deudas para el cálculo del componente inflacionario.3

1 SANTANDREU ELÍSEO, SANTANDREU MARC, SANTANDREU POL Confirming, factoring y Renting. Ediciones Gestión 2000, Barcelona 1998, Pág. 81

2 MORALES CASTRO ARTURO, PyME's Financiamiento, inversión y administración de riesgos, Editorial Gasea Sicco, México, 2004, pág. 165

3 GARCÍA MENDOZA ALBERTO, Análisis e interpretación de la información financiera reexpresada, Editorial CECSA, México, 2003, pág. 160

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2.5.2.3.- FINANCIAMIENTO A TRAVÉS DE LAS SOCIEDADES FINANCIERAS DE OBJETO LIMITADO (SOFOLES)

Los antecedentes directos de los NON BANK BANKS, o Sociedades Financieras de Objeto Limitado en México, son las sociedades financieras hipotecarias, las que funcionaron hasta el año de 1977, en que aparece la banca múltiple, ya que ésta empresa ofrece todo este tipo de servicios. El 15 de julio de 1993, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público ha venido haciendo una emisión de diversas sociedades de esta naturaleza, a fin de generar medios de financiamiento en campos específicos, de lo que redundara en beneficio a la actividad industrial, comercial y de servicios.

Sin lugar a dudas, las Sofoles desde 2004 y por diez años fueron los grandes operadores del crédito hipotecario, tiempo suficiente para desarrollar recursos, sistemas y una red capaz de generar negocio en todo el país. El Know How definitivamente esta de su lado, capacidad que la banca comercial buscará desarrollar o comprar.

El denominado crédito puente es el esquema de financiamiento ideal para desarrollar viviendas para venta. El crédito opera de la siguiente manera

Financiamiento Destino Aforo

Disposición del crédito

Plazo Costo del financiamiento

Garantía

Pago del crédito

Solicitantes Avales Requisitos básicos del promotor

Requisitos básicos del proyecto

Crédito Puente j Construcción de vivienda con fines de venta Hasta el 65% del valor total de venta del proyecto, algunas financieras prestan en función del valor del presupuesto de obra. Hasta un 20% de anticipo y el resto bajo ministraciones o disposiciones periódicas, generalmente quincenales, que se operan de acuerdo al avance de obra registrado. El anticipo es posible generalmente operarlo sin que haya inversión en obra, es decir, con avance cero. Algunos bancos si solicitan por adelantado el avance que representa el importe no financiado. Entre 12 y 24 meses Comisión por apertura que va entre un 2 a un 4% del monto a financiar y una tasa de interés que se fija de acuerdo al fondeador que apoya el (

proyecto, pero que podría estar entre 4 a 7 puntos más THE, la denominación generalmente es en pesos. Será la garantía natural, quedando en garantía hipotecaria o fiduciaria el • mismo predio donde se construirá el proyecto, así como las edificaciones ' que en su momento se realicen. Generalmente no se requieren de :

garantías adicionales. I Intereses en forma mensual calculados en base al capital dispuesto, el capital se liquida en parte proporcional con la venta de cada una de las viviendas. Personas morales y excepcionalmente personas físicas ]

La solicitante y los principales socios de la empresa , Experiencia en el sector vivienda, que la empresa cuente con los recursos humanos, materiales y financieros acordes al tamaño del proyecto, buenos antecedentes crediticios de la empresa solicitante, así como de los socios. Tener capacidad y facultades la solicitante para contratar un financiamiento y otorgar aval y garantías. Contar con información financiera veraz y suficiente, así como declaraciones de impuestos al corriente. Contar con todos los estudios, cálculos, permisos, licencias y en general el proyecto ejecutivo completo, incluso presupuestos y programas de obra. Contar con un estudio de mercado que muestre la factibilidad de venta del proyecto, así como el flujo de efectivo demuestre que es rentable la inversión.

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2.5.2.4.- FINANCIAMIENTO A TRAVÉS DE LA BANCA COMERCIAL La banca comercial o de primer piso, son instituciones que legalmente están

autorizadas para realizar operaciones de ahorro, financieras, de crédito y de capitalización. Tienen relación directa con los clientes, sus orígenes datan a partir de 1978, dejando atrás a la banca especializada. Al establecerse la banca múltiple se convierten en instituciones consolidadas y más funcionales. Dicha etapa se ve interrumpida con la estatización bancaria en 1982, lo que genera dar de baja una serie de bancos pequeños, ya que en 1990 se publicará ley de agrupación financiera, con lo que se pretende generar la banca universal, para que los grupos financieros pudieran ofrecer todos los servicios dentro de una misma organización, bajo un mismo techo.

Las instituciones de banca múltiple, nacen bajo la idea de una banca integral que ofrezca una amplia gama de servicios financieros a diversos tipos de clientes, ofreciendo banca de menudeo, banca empresarial, banca corporativa y de inversión, además seguros de fondos y fondos inversión.

La banca atiende a las Pymes desde sus diversos esquemas de financiamiento. cuyo objeto es apoyar el desarrollo de las empresas de acuerdo a la naturaleza de! financiamiento, de acuerdo a lo siguiente:

Préstamo quirografario o directo. Son préstamos que se otorgan a personas físicas y morales amparados con pagarés destinados a los fines normales y propios det negocio dentro de su ciclo normal de operaciones. Generalmente son sin garantía.

Préstamo prendario. Se otorgan con garantía en algún bien a satisfácele ~ de la institución de crédito, mismo que deberá depositarse en una almacenadora.

Préstamo de habilitación y avío. Lo otorgan las instituciones de crédito cara la compra de materiales y materias primas, el pago de sueldos y gastos propios cara la operación de las empresas.

Préstamo de cuenta corriente. Es un tipo de crédito que se ampara con garantía prendaria o hipotecaria y tiene la ventaja de que si se paga parte del misme ouede hacerse uso de lo no dispuesto hasta en tanto el contrato venza. Es revolvente.

Préstamo refaccionario. Se destina a la adquisición de maquinaria y equicc para la construcción y cualquier ampliación o cambio que se desee hacer a la nave indusnal.

Préstamo hipotecario industrial. Se otorga con garantía en los edificios de la empresa. Son de largo plazo.

Remesas en camino. Se da este caso cuando se depositan cheques u otra clase de documentos y el banco los toma en firme pudiendo disponerse de los fondos antes de ser protegidos. Al no contarse con esta clase de créditos los documentos son tejados "salvo buen cobro" sin poder girar contra ellos hasta que se cumpla con este requis:c.'

Préstamo puente. Opera prácticamente de la misma forma que lo hacen las Sofoles, en algunos casos el aforo se calcula no sobre el valor comercial o de ver:s final sino en base al costo de edificación, lo que implica para el promotor una invers ón de entrada mayor.

Arrendamiento financiero. Existen tres tipos arrendamiento: a).- El arrendamiento puro, es aquel por medio del cual el arrendatario usa c cosa

de un bien inmueble o inmueble, pagando sólo importe de una renta. b).- El arrendamiento tradicional o leasing, el que se realiza mediante la operación

por la que la arrendadora adquiere el activo fijo de un proveedor para financiarlo al arrendatario.

c).- El arrendamiento ficticio Sale and leaseback, es un contrato por medio cei cual el propietario de un bien lo vende a una arrendadora financiera, para que ésta a su .ez se lo arriende con opción de compra al vencimiento del contrato. Su principal ventaja es que

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propietario original del bien no pierde la utilización del mismo, y obtiene recursos frescos para financiar la operación de la empresa. Ventajas del arrendamiento financiero:

> Libera capital de trabajo > Evita la obsolescencia del equipo > Financia hasta el 100% del valor del bien. > No afecta las líneas de crédito. > Opción de compra simbólica. > Proteger riesgos, como sería el tipo de cambio y del fenómeno devaluatorio. > No requiere que se dé, por parte del arrendatario, una reciprocidad. > Registra el activo hilo de precio, aunque el dueño del mismo para efectos legales

sea la arrendadora. Podemos decir el arrendamiento financiero es una fuente de financiamiento

importante, que puede darse a corto, mediano o largo plazo, a empresas pequeñas, medianas o grandes, a fin de que éstas puedan adquirir los activos fijos o modernizar su planta productiva, sin que tenga requiere capitalizarse, protegiendo, a su vez, su capital de trabajo y situación financiera.

Factoraje (factoring). Una empresa de factoraje (factor) compra a un cliente (cedente), que a su vez es proveedor de bienes y servicios, su cartera (clientes, facturas, contrarrecibos), después de hacerle un estudio de créditos. El cedente debe de notificar lo anterior a sus clientes, para que el pago se haga al factor.

El objetivo claro de esto es lograr liquidez, un aumento en el capital de trabajo. El factoraje es una compraventa de bienes y servicios, ofreciendo mecanismos de

financiamiento oportuno para capital de trabajo. El factoraje consiste en la prestación de servicios complementarios, al enajenar sus

derechos crediticios, la empresa iiquida un activo: convierte sus cuentas por cobrar en efectivo, incrementando proporcionalmente su renglón de caja y bancos y lo hace sin afectar su pasivo.

Su objetivo es satisfacer las necesidades del capital de trabajo de empresas industriales, comerciales y de servicios, mediante un instrumento de ágil y simple implementación.

Es importante tener presente, que en México, el factoraje se caracteriza como financiamiento a corto plazo, dado que promedio de vida de un derecho de crédito originado por actividades empresariales relacionadas con la proveeduría de bienes y servicios. Es muy corto, ya que oscila entre los 30, 60 y 90 días.2

Confirmación de pagos (Confirming). Una de las modalidades que se han venido utilizando con cierta asiduidad para financiar operaciones de comercio exterior ha sido el denominado confirming, ofrecida de forma casi exclusiva por los merchant banks.

En sus orígenes, el uso del confirming se utilizó para la financiación de los sectores de bienes de equipo. Su principal objeto se centró en facilitar el pago al importador, garantizando el cobro al exportador.

La forma tradicional de funcionamiento del confirming en el comercio exterior consiste en que la entidad de crédito, generalmente una empresa de factoring (confirmador), abre un crédito o compromiso de pago por cuenta de su cliente (importador), ya efectivo al proveedor (exportador).

El proceso y tramitación del confirming es similar a cualquier operación común de crédito. Es decir, una vez confirmada la apertura de crédito el importador puede formular sus pedidos a su proveedor, incorporando una cláusula (pago a través de confirming), y a su vez notificado a través de copia de dicha operación al confirmador.

Posteriormente, el confirmador paga al exportador y el ciclo se cierra cuando éste cobra de su cliente.

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Por consiguiente, esta modalidad actúa como operación sin recurso, o bien refacturando al importador la mercancía adquirida al exportador, en base a ampliar el plazo de pago, actuando así como una operación pura de financiación.

Este producto, que como se ha indicado ha venido siendo habitual en las relaciones mercantiles el comercio exterior, se está desarrollando y aplicando para las transacciones de comercio interior.

Cada entidad de factoring ha dado a este producto/servicio su propia denominación:

• Santander de factoring Confirming • Bansabadell factoring Control integrado de pagos • Citibank Rapidcash • Factorcat Gestión de pago a proveedores

Por su trascendencia, importancia, crecimiento y futuro, se detallan de glosario una perspectiva de aplicación y operatividad en las operaciones y transacciones de mercados interiores.3

Créditos en moneda extranjera. El tren de la globalización nos lleva cada vez más cerca a tener en todos los sentidos opciones diversas que incluyen productos importados, de la misma manera, la Banca extranjera y la nacional están posibilitados a otorgar créditos en moneda extranjera, para comprar, por ejemplo un equipo importado. A estas tasas de interés habrá que agregarles la inflación, a fin de obtener una tasa real. Para este tipo de operaciones se deben contratar opciones, con el fin de evitar el riesgo cambiario.

Con respecto a la cobertura de riesgos es obligado señalar que las opciones son el mejor instrumento para cubrir cualquier tipo de precios. La razón es muy simple, con una opción transferimos el riesgo de pérdida, pero mantenemos las posibilidades de beneficio de una evolución positiva de los precios. En una economía moderna sólo existen dos instrumentos que permiten esta cobertura, las pólizas de seguros y las opciones. En cambio, con otros instrumentos de cobertura de riesgos, como los futuros y los contratos a plazo (forward), transferimos el riesgo de pérdida y también todas las posibilidades de beneficio por un movimiento de los precios a nuestro favor. En otros términos la cobertura de riesgos con opciones es flexible mientras que la cobertura con futuros y forward no lo

1 MOLINA AZNAR VICTOR E. Como sanear las finanzas de las empresas. Editorial ISEF. 2005. Pág 70 2NUÑEZ ÁLVAREZ LUIS. El sistema financiero mexicano. Editorial PAC. 2004. 3 SANTANDREU ELÍSEO, SANTANDREU MARC, SANTANDREU POL Confirming, factoring y

Renting. Ediciones Gestión 2000, Barcelona 1998, Pág. 15 4 LAMOTHE FERNANDEZ PROSPER. Opciones financieras. Editorial McGraw Hill. España 1993. Pág

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La garantía principal de este tipo de créditos son todos los activos de la empresa: el dinero que hay en caja, el terreno, el edificio y hasta el último de los tornillos de la maquinaria que apoya las operaciones de la empresa. Liquidez electrónica. Otorga liquidez al desarrollador de vivienda de interés social, a través del cobro anticipado de los créditos individualizados al trabajador por parte del Infonavit, de manera inmediata vía electrónica. Dirigido a:

Micro, pequeñas y medianas empresas, del sector de la construcción

Desarrolladores del Infonavit que forman parte de la Cadena Productiva.

Ventajas: • Brinda la posibilidad de anticipar el pago de los créditos

individualizados Otorga la entrega de recursos el mismo día

• Ofrece la planeación de gastos e inversiones Proporciona control de los proyectos por cobrar Opera bajo una plataforma ágil y segura

Características: Descuento de documentos sin recurso Financiamiento del 100% de valor de los documentos En pesos a tasa fija durante el plazo del crédito Sin comisiones Tasas preferenciales Plazo hasta 120 días Sin garantía real

Contratación: A través de la Cadena Productiva del Infonavit.'

1 FUENTE: NACIONAL FINANCIERA, www.nafin.com, consults realizada el 25 de septiembre de 2005

2.5.2.6.- OTRAS FUENTES DE FINANCIAMIENTO Y DE OPTIMIZACION DE RECURSOS.

El C.P. Victor E. Molina, en su libro Como sanear las finanzas de las empresas, hace una semblanza de algunas formas de financiamiento que en principio pudieran parecer no muy ortodoxas o comunes, sin embargo habría que evaluarlas:

> Prestamos de particulares > Activo fijo no utilizado susceptible de ser vendido > Venta de desperdicio o de materiales no utilizados > Bienes raíces susceptibles de ser vendidos > Excedentes de mercancía > Reducción del área ocupada > Pago de pasivos con activos fijos '

El financiamiento a fin de cuentas es la obtención a crédito de un recurso que requerimos, también es posible hasta cierto punto obtenerlo al optimizar los recursos que la misma empresa ya posee, tal y como lo señala Javier Escudero en la revista Emprendedores, quien lo explica en los siguientes puntos:

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Control de gastos. Doménech Biosca, profesor, y autor de 100 ideas para mejorar beneficios, recomienda clasificar y analizar cada gasto, uno a uno con espíritu austero. Hazlo con espíritu crítico, como si no tuviera dinero para pagar el gasto. Biosca explica como afrontar determinadas situaciones:

1.- Gastos que no se pueden reducir. 2.- Gastos para los que se pueden tomar medidas de control para reducirlos. Luz, agua, papelería, etc. "Recomiendo elaborar un miniplan de reducción gasto a gasto". 3.- Gastos que se pueden reducir. "Recomiendo actuar con agilidad reduciéndolos de inmediato". 4.- Gastos que hay que eliminar. "Hazlo con agilidad"

Los costos indirectos. Según Biosca, los costos indirectos también hay que someterlos constantemente a curas de adelgazamiento. Aquí estamos hablando de los costos originados por nuestra materia prima, nuestros proveedores. "Hay que cuestionar todos estos costos, buscando alternativas menos costosas", dice este experto.

Reducir costos en la gestión de activos y pasivos circulantes. Mario Cantalapiedra, experto en finanzas y autor de varios libros, subraya que se pueden reducir costos en la gestión de activos circulantes (bienes y derechos de la empresa que tardan en hacerse líquidos menos de un año, por ejemplo, una fractura de un cliente pendiente de cobro o el dinero que tenemos en la cuenta de un banco) y pasivos circulantes (deudas con terceros de vencimiento inferior a un año, por ejemplo, la fractura de un proveedor a menos de un año o la cuenta de un crédito bancarias).

"Existe la posibilidad de reducir costes controlando cada una de las fases que configuran el periodo medio de maduración de una empresa, es decir, el tiempo que, por término medio, el dinero invertido en una actividad tarda en volver a la tesorería después de haber recorrido todo el ciclo productivo".

Mediante el control de productos "podemos aumentar la rotación de existencias mediante la elección de proveedores cercanos a los que poder comprar en menores cantidades y con mayor frecuencia, lo que implica un menor nivel de existencias".

Cobro a clientes. "Tratar de disminuir el plazo de cobro a los clientes gestionando sobre todo aquellas fracturas que consideremos de dudoso cobro. Reducir el período de cobro a cambio de ventajas adicionales".

Alargar el plazo de pago proveedores. Según Cantalapiedra, "se podrán negociar vencimientos más dilatados de sus facturas, siempre que eso no signifique una mayor coste para la empresa. Esto dependerá directamente de la fuerza relativa que se ejerza frente al proveedor".

También podemos concentrar las compras en unos pocos proveedores para conseguir mejores condiciones de pago, o seleccionarlos, a igualdad de otras condiciones, por los plazos de pago más largos que consideran.

Gestionar los excedentes de tesorería. En principio, para cualquier empresa supondrá una mayor fuente de beneficios si utiliza la forma correcta y en el tiempo los productos de financiación a corto plazo que haya contratado con bancos antes que cualquier rentabilidad puntual lograda colocando excedentes o puntas de tesorería. En el caso de que, finalmente, o temas por invertir los excedentes de tesorería en productos financieros que nos permitan obtener una rentabilidad, "debemos buscar aquellos que gocen de liquidez, que podamos recuperar con rapidez y a costo reducidos; que sean flexibles tanto en plazos de la inversión como importes a colocar; que aseguren una rentabilidad sin riesgo, y que poseen una fiscalidad favorable", subraya Cantalapiedra.

Reducir costos con los bancos. Cantalapiedra considera que la negociación con las entidades financieras puede ser una fuente de ahorro de costos,"siempre que se planifique de antemano y se recuerde que las dos partes -empresa y banco- han de obtener un beneficio mutuo".

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Banca electrónica. Se aconseja evaluar la posibilidad de trabajar con la banca electrónica de la entidad dirigida,"de que puede suponer una reducción de costos para la empresa, al eliminar parte del papeleo, ahorrar en desplazamientos a la oficina bancaria y llevar aparejadas, por regla general, comisiones inferiores a las aplicadas en las operaciones realizadas no electrónicamente.2

Administración de riesgos en las Pymes. En la sección "Valores y dinero" del periódico "El Economista" escribió Gerardo Pinto el 8 de junio de 2005: La administración de riesgos en las empresas se asocia inmediatamente a complejas decisiones relacionadas con modelos matemáticos, la negociación de derivados financieros o el análisis de complicados textos de pólizas de seguros y fianzas.

Pensar esta manera no es más que el reflejo de interpretaciones equivocadas sobre significado de administrar riesgos y peor aún, de lo que es un riesgo de negocios.

Si definimos un riesgo de negocio como "la posibilidad de que un evento o acción, interna o externa, afecte adversamente la capacidad de una organización para ejecutar exitosamente sus estrategias y alcanzar sus objetivos", entonces el tamaño de una compañía y las actividades de la misma no tienen ninguna relevancia: todas las empresas enfrentan riesgos.

La administración de riesgos se refiere a la esencia misma de "hacer negocios"; a la elección que todo empresario hace día con día al buscar la rentabilidad inherente en todo riesgo. Por supuesto que hay decisiones más complejas que otras, pero cada empresa enfrenta los obstáculos y aporta los recursos necesarios para el logro de sus metas.

Por ejemplo, la empresa mediana y pequeña aprende de inmediato lo que son los riesgos financieros; sin preocuparse por la exposición cambiaría ni por los swaps de tasas de interés, tienen que lidiar en la semana con el pago de la raya y el riesgo de liquidez que este compromiso significa.

Además, reconoce que es igualmente peligroso el riesgo de que un cliente no le pague a tiempo, que la posible huelga de su incipiente sindicato, por la pérdida del personal técnico responsable de su planta productiva o un error en la fabricación de un lo lote del producto.

¿Qué puede hacer la empresa mediana y pequeña para mejorar su administración de riesgos? Primero, darse cuenta de que todos los días se está buscando el equilibrio entre los riesgos que se enfrentan y los beneficios que se buscan. Dejar a un lado la idea de "eliminar" los riesgos y sustituir la por la de "administración de riesgos".

Se requiere también una definición clara de los objetivos de la empresa, la identificación de los factores más importantes para lograr el cumplimiento de sus metas y el seguimiento del comportamiento de dichos factores. Con estos tres elementos, la empresa se encuentra en la posibilidad de incidir esos resultados al poder dirigir sus decisiones de manera racional hacia la consecución de los mismos.

¿De qué me sirve publicar que quiero ofrecer la mejor calidad a mis clientes si no tengo control sobre mis procesos de producción y no conozco cuáles son los requisitos mínimos de calidad que exigen el cliente?

¿De qué me sirve decir que el personal es el recursos más importante del empresa si no defino claramente sus objetivos, establezco sus capacidades y dejo en claro las brechas que tengo que cerrar a través de medidas como la capacitación?

¿Cuál es el objeto de llevar a cabo una estrategia agresiva de precios si no conozco a ciencia cierta cuáles son mis costos?

La administración de riesgos representa entonces un puente entre el concepto estratégico y la excelencia en ejecución.

Dentro de la administración de riesgos existen diversas estrategias y herramientas para enfrentar riesgos, pero todas ellas requieren, antes que nada, del conocimiento pleno de la empresa y su operación.

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La primera decisión a tomar es si se acepta el riesgo o definitivamente se evita. Esta decisión lleva aparejada la consecuencia de perder el beneficio que dicho riesgo representa. En estos casos, la decisión depende de si la oportunidad analizada está fuera del negocio en que la empresa se desempeña o si la oportunidad excede notablemente las capacidades y recursos de la empresa o el nivel de riesgo que desea aceptar.

Una vez al aceptar riesgo, es necesario utilizar las diferentes opciones que existen para reducirlo o incluso aprovecharlo, de acuerdo con el "apetito de riesgo" de la empresa y sus capacidades.

Si analizamos detenidamente el proceso y las opciones para el manejo de riesgos, ¿qué diferencia hay entre una empresa pequeña, una mediana y una grande en su ejecución? Al parecer, ninguna. Más bien, hay empresas que entienden que su quehacer cotidiano requiere de una administración de riesgos bien entendida y eficientemente ejecutada, y hay otras empresas que buscan minimizar sus riesgos sin entender que con esto también minimizar sus utilidades.3

Para empresas de mayor tamaño, se considera atractivo el financiarse a través de:

Acciones. La acción de una empresa es como un pastel. Compras una parte de la compañía (llamada, en el lenguaje bursátil, emisora) y tienes en tu poder una porción de la misma, y por lo tanto te conviertes en propietario de una parte de ella.

Se pueden comprar y vender acciones en México mediante la Bolsa Mexicana de Valores, a través de un intermediario: una casa de bolsa o una operadora de fondos. También se puede hacer a través de internet.

La negociación de acciones inicia con el mercado primario, que es la colocación y emisión de acciones que realiza la emisora a cambio de recibir "dinero fresco" para financiar sus proyectos de expansión. Entre la emisora y la casa de bolsa (intermediario colocador) establecen el precio de las acciones que se ofrecerán en la oferta pública.

Esta es una muy buena alternativa de financiamiento para las empresas, con lo que evitan recurrir al endeudamiento y pagar intereses. Es como si vendieran una parte de su sociedad, aunque quien lo compra no es en realidad un socio o grupo de socios, sino que se pulveriza esa parte en infinidad de accionistas que compran las acciones en el mercado secundario. Este, el mercado secundario, es el intercambio de acciones entre inversionistas (oferentes y demandantes). Se origina una vez que se realizó la colocación primaria. Aquí la emisora ya no recibe dinero.4

Mercado de deuda. En este mercado se realizan operaciones de compra y venta de instrumentos o títulos de deuda, compromisos de pago, emitidos por el gobierno (federal, estatal y municipal), empresas e instituciones financieras que buscan satisfacer sus necesidades de financiamiento. Es decir, aunque no se haga de manera directa (si indirecta, a través de intermediarios, que son los bonos y casas de bolsa, con compra de papeles directos o incluidos en fondos inversión), es como si al comprar bonos, cetes o títulos, estemos prestando ese dinero al emisora a cambio de un premio o rendimiento.

Las transacciones de compraventa se cierran en las mesas de dinero (vía telefónica y sistemas electrónicos) de bancos y casas de bolsa. En cada título de deuda se especifica su valor nominal unitario, el plazo (días o hasta 20 años), la fecha emisión del vencimiento, así como la tasa de interés que se paga. Esta última puede ser fija o variable.

En México, los títulos de deuda son emitidos a plazos que van desde 28 días hasta 20 años (en Estados Unidos, dada la certidumbre que existe y la estabilidad de esa economía, se negocian papeles con vencimiento de hasta 30 años) con alta liquidez. Esto último quiere decir que en el mercado siempre hay compradores y vendedores, por lo que de ninguna manera el inversionista se queda atrapado con títulos que no pueda revender en el momento que quiera."

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2.5.2.7.- FINANCIAMIENTO DE SOCIOS vs. FINANCIAMIENTO DE TERCEROS Justificación para el empleo de deuda.- La principal razón para el empleo de deuda es

que en cierta forma ésta es, desde el punto de vista del accionista, una fuente de fondos más barata que el capital. Esto se debe a que el gasto por interés en la deuda es fijo, de modo que si el rendimiento de los activos que se financiaron como fondos proporcionados por los acreedores es mayor que el costo de la deuda, el exceso representará un beneficio para los accionistas. Cuando se menciona que el costo de la deuda es fijo se quiere decir que si bien la tasa de interés puede variar por factores ajenos al volumen de utilidades obtenido por la empresa. Además, a diferencia de los dividendos a los accionistas, el gasto por interés generalmente es deducible de impuestos.

Otra ventaja que proporciona el uso de la deuda es que con ella se puede evitar la disolución de las utilidades que existiría si la empresa creciera solamente con capital de los accionistas.

Financiamiento bancario vs. emisión de nuevas acciones comunes. Supongamos que una empresa tiene planes de expansión, existen dos opciones para financiar sus activos: 1. Financiamiento bancario. El banco cobraría un 40% de interés anual sobre la deuda

total existente, deuda anterior más el incremento. 2. Emisión de 25,000 nuevas acciones comunes.

CONS

De Expansión efectuada con Utilidad antes de gastos financieros Gastos financieros Utilidad antes de impuestos Impuestos (50%) Utilidad neta

Número de acciones comunes Utilidad por acción común

ÍTRUCTORES ASOCIADOS S.A. DE C.V. Estado de resultados parcial

1 de enero al 31 de diciembre de 2005 Deuda

$7,000.000.00 $3,000,000.00 $4,000,000.00 $2,000,000.00 $2,000,000.00

50,000 $40

Capital $7,000,000.00 $1,350,000.00 $5,650,000.00 $2,825,000.00 __ $2,825,000.00

75,000 $37.66

Si se elige financiar el crecimiento con la emisión de nuevas acciones comunes se obtiene una utilidad neta mayor a la que se obtendría si el crecimiento se financia con deuda. Sin embargo, la dilución de la utilidad por acción se presenta porque a pesar que la utilidad neta es mayor, tiene que repartirse entre un número mayor de acciones.

En este caso el crecimiento financiado con deuda produciría una mejor utilidad por acción siempre y cuando efectivamente se logre la utilidad incremental esperada.5

INTERÉS

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WtwfésSBBU ---1 BENBTCIO

GRÁFICO 1

42

$40.00 VALOR DE LA ACCIÓN

DEUDA CAPITAL

UTILIDAD en miles

$2,000.00

DEUDA CAPITAL

Apalancamiento vs. autofinanciación. El apalancamiento de una compañía o un proyecto de inversión se define como la combinación entre recursos propios y deuda a largo plazo con las que se financian sus actividades.

. . . Fondos ajenos Apalancamiento =

Fondos propios + Fondos ajenos

Cuando la rentabilidad de los activos de la compañía es superior al interés de las deudas, un mayor apalancamiento aumenta la rentabilidad de los recursos propios. Es importante tener en cuenta que el grado de apalancamiento incide directamente en el rendimiento de los recursos propios (beneficio por acción), pero no en el valor del proyecto o de la empresa. Éste lo generan directamente los activos del mismo, con independencia de su estructura financiera.

El endeudamiento de una compañía reporta una serie de beneficios fiscales al proyecto que han de ser tenidos en cuenta (los intereses generados por la financiación ajena tienen la consideración de gasto deducible.

A pesar de que en principio parece que cuanto mayor sea el apalancamiento mejores serán los resultados obtenidos por los accionistas, hemos de tener en cuenta que un endeudamiento desmesurado incremental el riesgo de insolvencia de la empresa.6

o < o CD < i-z LU

BAJO MEDIO RIESGO

ALTO

43

2.5.2.8.- IMPORTANCIA DE LA PLANEACIÓN FINANCIERA La planeación financiera es una técnica que reúne un conjunto de métodos,

instrumentos y objetivos con el fin de establecer en una empresa pronósticos y metas económicas y financieras por alcanzar, tomando en cuenta los medios que se tienen y los que se requieren para lograrlo.

También puede decirse en forma más simple que la planeación financiera es un procedimiento en tres fases para decidir qué acciones se deben realizar en lo futuro para lograr los objetivos trazados: planear lo que se quiere hacer, llevar a cabo lo planeado y verificar la eficiencia de cómo se hizo. La planeación financiera a través de un presupuesto dará a la empresa una coordinación general de funcionamiento.

El presupuesto financiero es el que se ocupa en la estructura financiera de la empresa, esto es, de la composición y relación que debe existir entre los activos, pasivos y capital. Es importante considerar las necesidades de capital de trabajo, los orígenes y las aplicaciones de recursos, así como el flujo de efectivo y la rentabilidad de la entidad. Joaquín Moreno, es un libro Planeación Financiera hace un resumen muy completo del tema:

1. El presupuesto financiero es el que se ocupa de la estructura financiera de la empresa, esto es, de la composición y relación que debe existir entre los activos, pasivos y capital. Es importante considerar las necesidades de capital de trabajo, los orígenes y aplicaciones de recursos, así como el flujo defectivo y la rentabilidad de la entidad, pudiéndose resumir en dos objetivos: liquidez y rentabilidad. La composición de la estructura financiera varía de empresa.a empresa, pero se puede afirmar que existen grandes grupos que tienen una importancia considerable en la composición de las estructuras financieras, y son los siguientes:

• Efectivo en caja y bancos e inversiones temporales (activos líquidos). • Cuentas por cobrar a clientes. • Inventarios. • Inversiones permanentes. • Cuentas por pagar a proveedores. • Gastos en impuestos acumulados por pagar. • Capital social y utilidades retenidas.

2. El presupuesto del efectivo de caja y bancos e inversiones temporales (activos líquidos) es de suma importancia. Las empresas requieren conservar cantidades adecuadas para hacer frente a las obligaciones e inversiones que se han trazado en el plan general. Es importante destacar que este concepto es el principio y fin de los ciclos financieros, interviniendo en las operaciones invariablemente para realización de cobros y pagos. Las empresas tienen que mantener fondos suficientes para hacer frente a los desfases que se producen entre los ingresos y los pagos de las operaciones normales de la empresa, ya que éstos no ocurren en el mismo tiempo y en algunas ocasiones se requiere crear fondos durante un lapso para hacer frente a pagos no constantes, como pueden ser: el pago de dividendos, el impuesto sobre la renta, etc.

3. Todos los excesos de efectivo o lo necesario para hacer frente a las operaciones diarias es recomendable que se inviertan en valores de inmediata realización que produzcan un rendimiento. Hay que tomar en consideración que el mantenimiento esto recursos líquidos tiene un costo y puede calcularse indirectamente, determinando la diferencia entre la rentabilidad del empresa obtenida sobre el activo total, con exclusión de los activos líquidos y la rentabilidad obtenida de estos últimos en valores que pronta realización.

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4. El presupuesto de activos líquidos se establece en términos generales por un período de doce meses, el cual normalmente se distribuyen por meses y en algunas ocasiones se selecciona en periodos menores, en los que se hace un calendario de los ingresos y egresos que integran el presupuesto. De esta manera se pueden determinar las necesidades o excedentes de efectivo en concordancia con los ciclos financieros y económicos particulares de cada empresa. El presupuesto de efectivo o activos líquidos es la herramienta esencial para medir y valorar el objetivo de liquidez; es un intento formal de predecir, por un período, los flujos de fondos tanto de entrada como de salida, así como los niveles de fondos que la empresa tendrá en el futuro.

5. El presupuesto anual de efectivo está distribuido en meses y se selecciona en transacciones y operaciones, transacciones del financiamiento y saldos de efectivo, de manera que puedan determinarse los sobrantes o faltantes de efectivo en la operación, y las transacciones financieras que se hayan de efectuar para mantener apropiadamente las cantidades requeridas para la buena marcha de la empresa. Las transacciones de operación se separan (las que son de ingresos de las que corresponden a egresos o pagos), para conocer cuales son los recursos en efectivo con que se contará y cuales son las obligaciones que deberán cubrirse. El buen juicio, unas bases firmes de cálculo y el conocimiento de la empresa son necesarios para establecer y preparar un acertado presupuesto de efectivo.

6. La cobranza a clientes debe determinarse con base en las ventas y condiciones de pago que han sido establecidas con ellos. Es importante, además, conocer y determinar cuál es el comportamiento y actitud de nuestros clientes respecto a las condiciones de venta pactadas.

7. Los salarios es un concepto generalmente de mucha importancia dentro de los pagos de las empresas. Para calcular el total es muy recomendable que se haga con base en un cálculo individual en donde se listen todos y cada uno de los puestos que se han autorizado, con su valor correspondiente, de preferencia por departamento o centro de responsabilidad, para determinar una cifra que cubra las necesidades futuras.

8. La determinación del monto de la deuda a proveedores, está íntimamente ligada con los niveles de inventarios que deben mantenerse y los ciclos económicos y de producción que se hayan establecido, así como las condiciones de compra que se hayan negociado con los proveedores.

9. El impuesto al valor agregado por pagar, es calculado con base en las compras que se hayan estimado el mes anterior.

10. Las cantidades relacionadas con maquinaria y equipo proceden del presupuesto de inversiones permanentes que requieren de una serie de estudios, requisitos y aprobaciones para que puedan ser considerados en este presupuesto.

11. Los montos del impuesto sobre la renta generalmente importantes son los tres anticipos que deben hacerse durante el año, a cuenta del importe anual que debe cubrirse durante los tres meses siguientes a la terminación del ejercicio. Su cálculo es sencillo; se determina con base en lo que la ley señala.

12. El monto de dividendos se determina de conformidad a lo dispuesto por la asamblea ordinaria de accionistas, que aprobó los resultados del ejercicio anterior.

13. El reparto de utilidades resulta de la declaración final del impuesto sobre la renta del año anterior y su exigencia es determinada por la ley dentro de los 60 días siguientes a la fecha en que deba pagarse el impuesto anual.

14. Deben reunirse todos los pagos pequeños en una cantidad, de manera que se simplifique el presupuesto y destaquen partidas que tienen un significado y requieren de una vigilancia estrecha.

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15. Las transacciones de financiamiento se determinan después de haber obtenido ios resultados de operación, tomando en cuenta los saldos de efectivo y la política que se haya dictado sobre el nivel que debe existir de activos líquidos.

16. Que recomendable que en este presupuesto se muestren las ventas netas como una información adicional, ya que están estrechamente relacionadas con los ingresos que se generan por concepto de pago de clientes. También lo están con el nivel de inversión que se tendrá en cuentas por cobrar por una parte y por la otra, y en la inversión que se requiera de inventarios, así como los pagos que se generarán por concepto de compras.

17. La administración de cuentas por cobrar a clientes implica por lo general un dilema entre la liquidez y la productividad. Si damos muchas facilidades para la venta de nuestros productos, se incrementarán las ventas y también las utilidades, pero por otra parte comprometemos fondos en inversión de cuentas por cobrar, disminuyendo nuestra liquidez. Un factor importante para estimar adecuadamente el monto de cuentas por cobrar a clientes, es la experiencia que se tiene de la antigüedad de sus saldos; conocer que cantidad esta al corriente, que cantidad esta vencida y cuantos días de venta representa la cartera, proporciona una buena base para pronosticar el monto de la inversión.

18. El nivel de inversión óptima en inventarios que una empresa debe tener es de los problemas más complejos que se presentan, por conjugarse una serie de factores como son: el volumen de la producción requerida en función de las compras y ventas, el mantenimiento de un inventario de seguridad para falta de suministros, la reducción en precios en las compras por volumen o lotes, las perspectivas de alza o baja en los precios, el costo y riesgo de mantenimiento de la inversión, la duración del proceso, el tiempo en que el proveedor surte los pedidos, el tiempo de tránsito, etc.

19. Normalmente las empresas tienen tres diferentes categorías de inventarios que son: materias primas, productos en proceso y artículos terminados, tiene cada una de estas categorías una problemática diferente, por lo que deben estudiase y analizarse con cuidado para así poder delimitar sus implicaciones financieras, y también un problema común y básico que es el de "mantener un nivel adecuado en función de las ventas futuras". Cuanto más reducido sea el inventario, mayor será la rentabilidad de la inversión, pero si el nivel se establece muy reducido, acarrea problemas de falta de existencia y por tanto provocaría problemas de producción y ventas, pudiendo afectar el volumen de éstas y por consiguiente una pérdida de rentabilidad.

20. Las deudas a corto y largo plazo representan la participación más importante que el financiamiento externo tiene sobre la empresa. El presupuesto a largo plazo generalmente no presenta problemas en su estimación, debido a que su monto es estable y en particular es estudiado, analizado y planeado, tomando en consideración la estructura financiera que se requiere para cumplir con los objetivos de liquidez, solvencia financiera y productividad. El presupuesto a corto plazo es dinámico y puede tener fluctuaciones grandes durante el curso del año, principalmente en las empresas que tienen ventas estacionales. Este presupuesto es que en realidad la partida niveladora entre los activos, pasivos y capital requeridos que, por lo general, son calculados individualmente. Es la partida que debe ensamblar con el presupuesto de efectivo.

21. Las cuentas por pagar a proveedores representan una cantidad importante dentro del pasivo de las empresas. Su comportamiento está ligado a las compras que la empresa efectúa, las cuales pueden ser estables durante el año, o bien, pueden

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tener fluctuaciones importantes, dependiendo esto de la actividad de la empresa y de las estrategias que haya fijado.

22. Los gastos e impuestos acumulados por pagar son manejados y estimados mensualmente por las empresas, por lo que para su estimación se cuenta generalmente con información detallada e histórica.

23. El capital social y utilidades retenidas no ofrecen ninguna dificultad en su estimación. Los requerimientos de estos recursos deben ser analizados, estudiados y planeados tomando en consideración la estructura financiera requerida para cumplir con los objetivos de liquidez, solvencia financiera y productividad que se hayan establecido. Por último, una vez terminado el presupuesto se recomienda formular un estado de posición de recursos netos generados y su financiamiento, para conocer la generación de recursos provenientes de las operaciones antes y después de interés, impuestos, dividendos y de su financiamiento en el periodo presupuestado.

' MOLINA AZNAR VICTOR E. Como sanearlas finanzas de las empresas. Editorial ISEF. 2005. Pág 66 2 ESCUDERO JAVIER, Revista Emprendedores, Cómo hacer más rentable una Pyme, edita Hachette Filipacchi, Madrid, abril 2005, pág. 79 3 PINTO GERARDO. Administración de riesgos en las Pymes. Publicado el 8 de junio de 2005 en el

periódico "El Economista". 4 FLORES MATIANA y BOLAÑOS MARTHA. La guía del dinero. Manual publicado en enero de 2005

por la revista Inversionista, Editorial Premiere. 5 OCHOA SETZER GUADALUPE, Administración financiera, Editorial Me Graw Hill, México, 2004, pág.

332. 6 PÉREZ DE HERRASTI IGNACIO, Inversión en proyectos autofinanciados Project Finance, Editorial

Limusa, México, 2000, pág. 51. 7 MORENO FERNÁNDEZ JOAQUIN. Planeación financiera, Editorial CECSA. 2003, pág 81

47

2.6.- EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSION

2.6.1.- BASES PARA LA EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSIÓN Resulta básico para el promotor de vivienda, conocer como evaluar un proyecto de

inversión de este sector, con ello y previo a desembolsar el primer peso, antes de comprar un terreno y de obtener permisos y licencias, el mismo promotor debe conocer cual es la utilidad esperada bajo diferentes escenarios, esto, le permitirá tener los elementos para decidir asertivamente sobre realizar o no un proyecto determinado, debe pronosticar sus ventas de acuerdo a las variables del mercado y a su comportamiento histórico; así también, debe periódicamente revisar la información financiera de su empresa para hacer una lectura clara de la misma y tener los elementos que le permitan tomar las acciones que lo lleven a lograr los objetivos de la empresa. Este análisis, por supuesto que lo realizará detalladamente una financiera, para decidir la factibilidad del proyecto, sin embargo -insisto- el promotor debió hacerlo previamente para conocer los alcances de su proyecto. Las utilidades esperadas y sus riesgos. No podemos dejar esta tarea solo a terceros. Es la única manera, de darles seguridad a los socios e inversionistas de una empresa, de que las decisiones tomadas en proyectos de inversión son medidas y analizadas.

El promotor debe conocer cierta información básica, que clasifico en el siguiente cuadro:

Información Empresa

Proyecto

Proyecto

Proyecto

Proyecto

Tipo Financiera, contable

Mercado

Técnica

Técnica -Impacto ambiental

Jurídica

Documento Estados financieros de la empresa

Estudios de mercado

Factibilidades, permisos, licencias, programas de obra, presupuestos Dictamen de impacto ambiental

Antecedentes de propiedad

Conoce/ evalúa Situación actual de la empresa, evolución histórica

Absorción del mercado por tipo de producto. Competencia.

Conoce costos, plazos, asegura que no contraviene a leyes y reglamentos.

Como se mitigan los efectos de contaminación originados por el proyecto Situación legal de la propiedad, posibles limitantes para transmitir o gravar.

Lectura Evaluar la salud financiera de la empresa, medidas a tomar, predecir tendencias. ¿Es congruente el tipo de proyecto, tamaño, lugar y tiempo? Nos dice si es realizable técnicamente el proyecto.

Asegura que el proyecto no contraviene a leyes y reglamentos ecológicos La compra del terreno no representa un riesgo para los inversionistas.

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Las inversiones se refieren básicamente a la aplicación de recursos con la finalidad de obtener un beneficio a futuro, también se entiende como cualquier gasto efectuado para el mantenimiento de la empresa, o se considera como la compra de bienes duraderos que producen una renta monetaria.

Las inversiones se pueden clasificar de diferentes maneras de acuerdo con el criterio que se utilice, por ejemplo:

En función del tiempo

Del mercado donde se aplican los recursos

Ámbito de aplicación

Riesgo de recuperación

• Corto plazo • Mediano plazo • Largo plazo • Dinero • Capitales • Derivados • Divisas • Dentro de la empresa • Mercados financieros • Mercados de consumo • Renta fija • Renta variable • Mixta

Se pueden identificar algunas características comunes en todas las inversiones, estas son: beneficio, tiempo y riesgo, pero debemos agregar a éstas el medio ambiente o contexto donde se realizan, debido a que esto determina los beneficios mínimos que deben aceptarse en cualquier inversión que se realice:

> Beneficios. Cuando se aplican recursos a alguna actividad, es decir, se realiza una inversión, siempre es con la finalidad de obtener un resultado, producto o beneficio mayor que si no se realiza ia inversión.

> Tiempo. Toda aplicación de recursos se hace con la esperanza de recuperarla en el menor tiempo posible.

> Riesgo. Entendido éste como la posibilidad de perder la inversión por diversos motivos, que se asocian a la incertidumbre en las variables que contribuyen a generar los rendimientos de la inversión. Todos estos factores que incluyen a los ingresos, costos y su incertidumbre se denominan riesgo de la inversión, pues puede afectar negativamente en los beneficios de la recuperación de la inversión.

> Medio ambiente de las inversiones. Actualmente las empresas o cualquier tipo de inversión operan en ambientes altamente competitivos y expuestas a la influencia de las variables de la economía global de éste.

Los proyectos de inversión. Generalmente son inversiones en rubros de capital que tienen un estudio cuidadoso en todas las áreas que conforman sus partes integrantes o que justifican el estudio para entender lo que es un proyecto de inversión; comenzaremos con algunas definiciones de lo que es un proyecto:

Según el diccionario enciclopédico Océano Uno, proyecto es "Idea que se tiene de algo que se piensa hacer y de cómo hacerlo, conjunto de escritos, cálculos y dibujos que se hacen para dar idea de cómo ha de ser y lo que ha de costar una obra determinada", según Baca Urbina "es la búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un

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C I i «2 B I B L I O T E C A

problema tendiente a resolver entre muchas, una necesidad humana", de estas definiciones podemos asegurar que cuando hablamos de proyectos es principalmente establecer anticipadamente cómo habrá de realizarse alguna obra o cómo pudiera ser quizás un producto tangible como la construcción o generación de un servicio con la finalidad de satisfacer necesidades humanas, considerando que las empresas generan sus productos con el objetivo de colocarlos en un mercado de consumidores que adquieren estas mercancías para satisfacer sus necesidades. Algunas de sus características son:

> La recuperación es a largo plazo > Son de carácter irreversible > Compromete los recursos de las organizaciones o de las personas > La inversión comprende asignación de recursos en activos o actividades que

permiten aumentar el valor global de mercado de la empresa o de la organización.

> Se exigen varios estudios que permiten justificar la viabilidad y sana recuperación de la inversión.

> Dichas inversiones aumentan el potencial de formación bruta de capital o ventajas competitivas de las unidades que aplican los recursos como proyectos de inversión.

Los proyectos de inversión evolucionan desde la gestación o surgimiento de la idea inicial hasta el momento que cristalizan o aterrizan en la realidad, realizando las inversiones y operando el proyecto de manera real, con la finalidad de evaluar los resultados para compararlos con las proyecciones que se construyeron en la etapa de formulación de los proyectos de inversión.

Las etapas por las que atraviesa un proyecto de inversión son: > Identificación de la idea, diagnóstico. > Estudio de preinversión que consta de:

• Perfil • Estudio de prefactibilidad o anteproyecto • Estudio de factibilidad o proyecto

> Decisión de inversión > Administración de la inversión > Operación de la inversión y evaluación de resultados

Identificación de la idea. Se inicia al plantear alternativas de solución de diversos problemas que deben resolverse en las empresas u organizaciones, estos son generados por la operación dentro del entorno empresarial en que deben interactuar.

Diagnóstico. Se refiere a realizar el examen de una situación determinada que permite conocer las causas de un problema, así como sus posibles consecuencias. En este análisis o examen se identifican las fortalezas, oportunidades, amenazas y debilidades de las empresas u organizaciones con respecto a la prevalecía de dicha situación o problemática, así, al detectar que los clientes de sus productos o servicios manifiestan inconformidades, deben conocer a detalle pros y contras de continuar o no con dicha situación o problemática, la cual va desde disminuir sus ventas, incluso hasta desaparecer del mercado por no dar satisfacción a los clientes. Los apartados que debe contener un diagnóstico se refieren específicamente a los análisis de:

• Economías, aspectos sociales, situación política, aspectos legales, indicadores financieros, tecnología, materia prima, reglamentos, infraestructura.

• Sector al que pertenece la inversión, insumos, productos, maquinaria, productos complementarios y sustitutos, tecnología.

• Consecuencias para la empresa o las organizaciones al implementar o no las alternativas de solución.

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• Requerimientos en la empresa para establecer las alternativas de solución con respecto a los siguientes aspectos: Inmuebles, maquinaria, insumos, mano de obra, recursos financieros, aspectos legales, tipo de aplicación al tipo de inversión.

Etapa de preinversión. Esta caracterizada por tres etapas: • Perfil. Se presenta una alternativa de solución o de inversión en términos

superficiales, incluyendo solamente información muy general y de uso público, el juicio común y la opinión que se ha obtenido de la experiencia.

• Estudio rudimentario de mercado • Beneficios en costos monetarios o de tiempo • Mejoras en calidad de los productos o aumento en el nivel de ventas • Rendimientos en términos generales • Posición que la empresa obtendrá con respecto a los competidores o

consumidores al realizar las inversiones que están analizándose.

Anteproyecto. El anteproyecto se construye con información de fuentes secundarias que aún no es demostrativa. Elementos que contiene el estudio de anteproyecto:

• Estudio de mercado • Estudio técnico • Estudio administrativo • Estudio financiero

Proyecto. El estudio de factibilidad de obtiene de fuentes de información de primera mano sobre la base de antecedentes precisos; las variables del entorno donde debe operar la empresa o el proyecto son casi idénticas a las obtenidas en los estudios anteriores; sin embargo la información de mercado, económica y financiera, debe ser precisa y demostrativa para que permita tomar una decisión acertada respecto a la alternativa de solución. Las partes integrantes de los proyectos o estudios de factibilidad contienen los siguientes apartados:

• Estudio de mercado • Estudio técnico • Estudio administrativo • Estudio financiero

Elementos básicos que estudian las partes que integran el anteproyecto y el proyecto.

> Estudio de mercado. El objetivo básico es estimar la demanda del mercado al cual se desea proveer los productos y/o servicios que van a generarse en el proyecto de inversión, así como las características que estos deben tener. Las variables que contiene el estudio de mercado son: • Características de los productos y servicios que demanda el mercado como

satisfactor Determinar el mercado meta Cuánto producir de los productos o servicios A que precio debe venderse el producto o servicio La manera de producir el producto o servicio Cuándo deben producirse los productos o servicios Determinar donde esta la demanda de éstos Establecer canales de distribución Conocer los competidores

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> Estudio de técnico. Determina como producir o generar los productos que el mercado está demandando, es decir, la viabilidad técnica de fabricación de los productos y/o servicios. Las partes integrantes del estudio técnico son:

Localización, tamaño y distribución de la planta productiva. Establecimiento del proceso productivo Selección y justificación de la maquinaria y equipo de producción necesario. Determinación del personal necesario para operar la planta productiva. Pruebas de control de calidad. Plan de mantenimiento de los equipos y maquinaria. Determinación de las áreas de trabajo.

Estudio administrativo. Establece el mecanismo administrativo estructural con el cual debe operar la empresa u organización, porque se establece el funcionamiento organizacional, así como la constitución jurídica de la empresa. Los elementos que debe contener este estudio son: • Régimen legal o tipo de sociedad con el cual debe operar la empresa. • Organigrama y descripción de funciones de cada uno de los puestos del

mismo. • Manuales de procedimientos de los diversos trámites administrativos

Estudio financiero. Determina las necesidades de recursos requeridos para realizar la inversión, asignando precios de mercado a cada uno de los activos que se necesitan para generar el producto y/o servicio, así como los costos de las fuentes de financiamiento, costos de operación de proyectos inversión y la rentabilidad de la inversión. Los elementos que contiene un estudio financiero son:

Inversión necesaria de activos circulantes, fijos y diferidos. Determinación de costos de venta o fabricación. Determinación de gastos de administración y ventas. Estructural de pasivos. Elaboración de estudios financieros básicos proyectados: estado de situación financiera, estado de resultados y relaciones analíticas. Estimación del costo de financiamiento del proyecto inversión. Estimación de los flujos efectivos. Aplicación de los indicadores de evaluación financiera de acuerdo con los estados financieros proyectados, entre los que podemos mencionar periodo recuperación, tasas de rendimiento, tasa promedio de rendimiento, valor presente neto, tasa simple de rendimiento, costo beneficio e índice de rendimiento.

• En algunos proyectos de inversión dentro de este apartado se incluye el análisis de riesgo y sensibilidad de los proyectos inversión. También existe la práctica de presenta el riesgo y la sensibilidad en un apartado especial que hable de esto específicamente.

Decisión de inversión. Cuando se han hecho los estudios que conforman los proyectos inversión -nos referimos específicamente a los explicados anteriormente-, tenemos los elementos de análisis cualitativos y cuantitativos para estar en posibilidad de tomar una decisión de aceptación o rechazo de realizar un proyecto inversión.

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El estudio de mercado permite conocer con cierta precisión si los productos o servicios que la empresa desea generar o fabricar serán aceptados por los consumidores. El estudio técnico proporciona los elementos que permiten evaluar la factibilidad de fabricar o generar el producto y/o servicio. El estudio administrativo permite establecer los requerimientos de personal administrativo, equipos y materiales que se requerirán para hacer funcionar a la organización proyectada. El estudio financiero permite conocer la rentabilidad del proyecto de inversión por medio de las utilidades que genera.

Los estudios de mercado, técnico y administrativo, proporcionan los elementos cualitativos; el estudio financiero suministra los aspectos cuantitativos, desde el punto de vista monetario de la conveniencia de un proyecto de inversión.

Con base en los resultados de los estudios anteriores se dispone de información necesaria para tomar una decisión fundamentada y argumentada en cuanto a beneficios para la empresa por el hecho de llevar a cabo el proyecto de inversión; es necesario que el tomador de decisiones también considere los objetivos de largo plazo de la empresa y cómo los proyectos de inversión contribuyen al logro de éstos.

Administración de ia inversión. Comúnmente se designará así al proceso en el que se dota de todos los elementos para que proyecto de inversión comience a generar los productos o servicios planteados en el nivel de proyecto. El proceso administrativo incluye las actividades de previsión, planeación, organización, dirección y control necesarios en el logro de los objetivos.

Operación de la inversión y evaluación de resultados. Después de un período durante el cual ha operado la generación de los productos y/o servicios, y tratándose de proyecto cuyo objetivo es la venta de ellos, o de reemplazo de maquinaria y ésta ha operado durante algún tiempo, es necesario realizar una evaluación previa de los resultados obtenidos.

ANÁLISIS DE UN PROYECTO INVERSIÓN. Estudio de mercado. Este tiene como principal objetivo determinar si el

producto y/o servicio que la empresa pretende fabricar o vender tiene aceptación en el mercado y si los posibles consumidores están dispuestos adquirir dicho producto; hay ocasiones en que los productos o servicios tienen que ser modificados porque los consumidores los demandan con características diferentes a las que se están generando en el mercado, es por ello que las empresas deben conocer con exactitud qué es lo que se demanda realmente. Cuando no se realizan los estudios de mercado en un proyecto inversión la aplicación de recursos puede conducir a la bancarrota.

Los principales objetivos del estudio de mercado son: • Comprobar la existencia de una necesidad insatisfecha y los productos que

actualmente satisfacen esa necesidad. • Proponer los productos o servicios que generalmente satisfacen esas necesidades

insatisfechas. • Estimar la cantidad de productos que el mercado está demandando. • Conocer cuales son, actualmente, los canales de comercialización para hacer

llegar los productos y servicios al consumidor. • Conocer el riesgo que se corre al no ser aceptado el producto por parte de los

consumidores. • Conocer la información actual de los oferentes de bienes y servicios. • Conocer cuáles son los precios de los productos similares, sustitutos y

complementarios.

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Los principales puntos que debe considerar un estudio de mercado son: • Perfil de los productos y/o servicios. • Análisis de la oferta. • Análisis de la demanda. • Análisis de los precios. • Análisis de los canales de distribución. • Promoción.

Los resultados se consideran como base para incrementar las estrategias que debe seguir la empresa respecto a los productos que está produciendo o pretende producir, y afecta las decisiones que habrán de tomarse en los siguientes aspectos:

• Características que habrían detener los productos y servicios del empresa. • Medios por los cuales se harán llegar los productos a los consumidores. • Precio al cual habría que venderse el producto al consumidor final. • Tamaño de mercado. • Incremento de la producción en los siguientes años, tomando como base el

incremento de la demanda.

Elementos básicos en el estudio de mercado. ¿Qué es el mercado? La palabra mercado tiene varios significados, se considera

al lugar donde se compra y venden productos, también se dice que es el área geográfica donde concurren compradores y vendedores, o quizás a la relación que guardan entre sí la oferta y la demanda de un producto determinado.

Para el análisis de los proyectos inversión entendemos por mercado al conjunto de personas que necesitan productos y/o servicios y tienen la posibilidad de adquirirlos. Podríamos establecer como características de los mercados las siguientes:

• Las personas tienen una necesidad insatisfecha y por lo tanto requieren un satisfactor que está cristalizado en productos y/o servicios específicos.

• Las personas deben tener la capacidad de adquirir los productos y/o servicios, la cual se puede medir por el nivel de ingresos.

• Las personas deben tener el deseo de consumir dichos productos y/o servicios. • Las personas deben tener autoridad necesaria para adquirir los productos, ya sea

que éstos los consuman o sus dependientes económicos.

Metodología para realizar el estudio de mercado. Al realizar el estudio de mercado es necesario llevar un proceso de análisis, el cual

incluye: 1. Definición y localización de los problemas y objetivos que desean obtenerse con el

estudio a desarroliar 2. Desarrollo de hipótesis 3. Recolección de la información 4. Interpretación de los resultados de la investigación 5. Elaboración del informe de los resultados de la investigación.

Establecimiento de los objetivos investigación. Para los proyectos de inversión los objetivos de investigación se plantean con la finalidad de obtener información relacionada con: a. Características de los productos b. Precios c. Promoción d. Canales de distribución e. Oferta y demanda

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El desarrollo de la hipótesis. Ayuda a establecer las líneas de investigación que permiten realizar el estudio de mercado y explicar los elementos que constituyen el mercado como tal. La recolección de la información utiliza las dos fuentes de información conocidas: 1. Fuentes primarias información, en las cuales se registra o se obtiene de manera

directa información de los sujetos estudiados o investigadas, en este caso los consumidores los cuales son potenciales.

2. Fuentes secundarias de información, son las que existen y que de alguna manera son de utilidad para investigación, ya que contienen datos que explican de manera indirecta las variables de investigación, ejemplo de estas son: estadísticas de gobierno, libros, revistas, datos publicados por las cámaras, etc.

Recopilación de información de fuentes primarias. Cuando se realiza una investigación con fuentes primarias de información se

siguen los siguientes pasos: 1. Obtención de información 2. Determinación de la muestra: tamaño de la muestra y muestreo

La obtención de información se puede realizar mediante: • Observar directamente la conducta del usuario. • Método de experimentación. El investigador obtiene información directa del usuario

observando cambios de conducta, como consecuencia de la variación de alguna característica de producto. Con dicho método el investigador puedes controlar y observar las variables que desee.

• Acercamiento y conversación directa con el usuario.

Métodos encuestas. Las encuestas pueden aplicarse de la siguiente manera: • Por correo • Por teléfono • Entrevistas personales

Tamaño de la muestra. Para determinar el número de elementos que debe comprender el tamaño de la muestra, se calcula con la siguiente fórmula, misma que aplica para poblaciones finitas:

<J2Upq H~ e2(U-\) + a2pq

o = grado de confianza con la que se va a trabajar

U = tamaño del universo

Donde: p = probabilidad a favor

q = probabilidad en contra

e = error de estimación

El grado de confianza "es el porcentaje de estimaciones de intervalo (obtenidas de muestras repetidas, cada una de tamaño "n", tomadas de una población dada) que puede esperarse que contenga el valor real del parámetro que se estime", está determinado pora y adopta los siguientes valores:

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a. 1.96 cuando comprende un nivel o grado de confianza del 95%, y b. 2.96 cuando comprende un nivel o grado de confianza del 99% Se realiza una ponderación que existe en el mercado respecto al fenómeno que estudiamos, o también se dice que es la estimación de la proporción poblacional; ahora bien, cuando no se tienen antecedentes de esta ponderación se pueden asignar valores de 50% al realizar el evento que estudiamos, por lo que "p" (probabilidad a favor), y como consecuencia, determinar el valor de "q", mediante 1-p, por lo tanto arrojaría un valor de 50% (1-0.50=0.5 * 100 = 50%).

El error tolerable o de estimación o precisión de los resultados que se utiliza es normalmente 5%, y se refiere específicamente al error máximo que puede ser aceptado. También se dice que es la cantidad máxima que una estimación puntual debe, en opinión del estadístico, extenderse arriba o bajo del parámetro que se estime.

Determinación del muestreo. El muestreo es seleccionar las unidades representativas del universo (consumidores o personas en los que están interesados los investigadores en estudiar) o población total, en este caso, de los consumidores. Existen diversos tipos de muestreo:

• Muestreo al azar, es el que todos los integrantes de la población o universo tienen la misma probabilidad de ser seleccionadas.

• Muestreo por estratos, en este caso los entrevistados son aquellos quienes tienen una característica común (nivel de ingreso, edad, lugar de residencia, escolaridad, etc.), después se lleva a cabo un muestreo por probabilidades.

• División de las muestras por áreas, en donde primero se elige el lugar por áreas geográficas, y que determinada un área, se seleccionan los individuos que habrán de integrar la muestra de esa zona.

• Muestreo por cuotas, es la aplicación del criterio de los entrevistadores para seleccionar a los individuos que habrán de integrar la muestra.

Recopilación de información de fuentes secundarias. Las fuentes secundarias de información pueden clasificarse en dos: 1. Ajenas a la empresa, es decir, las que se generan por otras empresas,

organismos públicos y privados y están publicadas en revistas, periódicos, estadísticas, etc.

2. Generadas por la empresa, y pueden ser facturas, reportes de venta, estados financieros, reportes de los vendedores, quejas de los clientes, etc.

Análisis e interpretación de los resultados de la investigación. Aquí debe agruparse la información, para visualizarla en general y encontrar las

relaciones entre sí de los diversos datos, para lo cual se recomienda presentar una gráfica por cada pregunta planteada en los cuestionarios y las respuestas respectivas, así como la proporción de cada respuesta respecto al universo.

Es recomendable elaborar un informe de los resultados de la investigación para tener un panorama general de la situación del mercado y diagnóstico de la situación, para lo cual se recomienda que se presente con los siguientes puntos:

• Problema y objetivos de mercado • Hipótesis del investigación • Descripción breve de la metodología utilizada • Resultados de los datos obtenidos • Conclusiones y recomendaciones del estudio, señalando los principales

puntos débiles y fuertes de las diversas variables estudiadas

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Análisis de la demanda. Se entiende por demanda la cantidad de productos (bienes y servicios) que los

consumidores están dispuestos a adquirir a un precio determinado, con la finalidad de satisfacer una necesidad específica.

El estudio de la demanda tiene como propósitos: • Medir los aspectos que influyen en las características que deben tener los

satisfactores que requiere el mercado para satisfacer las necesidades de los seres humanos.

• Determinar la posibilidad de que el producto del proyecto de inversión pueda participar como satisfactor de las necesidades de la población.

• Conocer al detalle las necesidades de la población y la capacidad de esta para adquirir los diversos productos que satisfacer las necesidades.

La demanda depende de varios factores, entre los que podemos mencionar los siguientes:

• La necesidad real del bien o servicio • Precio del producto • Nivel de ingresos de la población

Existen dos tipos de demanda, potencial y real. La demanda potencial es la que se deriva de la cuantificación de los requerimientos de la población, independientemente de que la población pueda o no adquirir los productores. La demanda real es la que la población puede adquirir de determinado producto.

Proyección de la demanda. Un elemento importante en el estudio de mercado es realizar una proyección de la

demanda que prevalecerá en los siguientes años de determinado satisfactor de necesidades, debido a que la principal utilidad de este pronóstico de la demanda es estimar el nivel de ventas de los productos que pudieran generarse y la empresa está formulando el proyecto inversión. Para realizar un pronóstico de ventas debe considerarse los siguientes factores:

• Conocimiento de la evolución histórica del consumo del producto • Planteamiento de la probable constancia o modificación futura de la

demanda actual. • Utilización de herramientas estadísticas que permitan realizar la proyección

de la demanda actual a futuro. • Comparación internacional

Existen diferentes alternativas metodológicas para estimar el comportamiento futuro de alguna de las variables del proyecto, esto obliga al analista a tomar en consideración el conjunto de elementos que influyen en el comportamiento de la variable a pronosticar y las bondades de cada uno de los métodos de proyección, los elementos considerados para realizar proyecciones son:

• La validez de los resultados determinados básicamente por la fidelidad de los datos que utilizan para pronóstico.

• Las fuentes de información que se comentan a detalle en la recopilación de información de la metodología de investigación.

• La elección del método depende de la información disponible, tiempo y factores de comportamiento de la variable a pronosticar.

• Precisión en el pronóstico.

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• Sensibilidad, en la medida que la variable sea más dependiente en su comportamiento de mayor cantidad de variables es necesario utilizar métodos que expliquen esta dependencia.

• Objetividad, es decir, deben expresarse los hechos sin juicios individuales.

Métodos de proyección. En términos generales, de acuerdo como se realizan los pronósticos, esos pueden clasificarse de la siguiente manera:

• Los métodos de carácter subjetivo se basan, principalmente, en la opinión de expertos que conocen la evolución y comportamiento de la variable a pronosticar, normalmente se hace este tipo de pronóstico cuando no se dispone de mucho tiempo; el método Delphi es quizás el más conocido, porque se fundamenta en que el grupo es capaz de lograr un razonamiento mejor que el de una persona sola, aunque sea experta en el tema.

• Los modelos de pronósticos causales toman como base el grado de influencia de las variables que afectan al comportamiento del mercado, también se dice que son las variables que explican un fenómeno, con base en ello estiman los cambios en el mercado o el comportamiento de la variable en estudio, entre éstos modelos se encuentran los siguientes:

• De regresión lineal y múltiple. • Econométricos • De encuesta • De intenciones de compra • De insumo producto

• Los modelos de series de tiempo son usados cuando el comportamiento que asuma el mercado a futuro pueda aplicarse en gran medida por lo sucedido en el pasado y exista la información histórica de manera confiable y completa, que permita realizar los pronósticos. En el análisis de series de tiempo pueden distinguirse cuatro componentes básicos:

• Una tendencia • Un factor cíclico • Fluctuaciones estacionales • Variaciones no sistemáticas

La tendencia es el crecimiento o declinación en el largo plazo del valor promedio de la variable estudiada. El comportamiento cíclico es causado por el efecto combinado de fuerzas económicas, sociales, políticas, tecnológicas, culturales y otras existentes en el mercado; la mayoría de estos ciclos no tienen patrones constantes que permitan prever su ocurrencia, magnitud y duración. La variación estacional muestra fluctuaciones que se repiten periódicamente y que normalmente dependen de factores como clima, tradiciones, etc.

Regresión lineal simple. Se trata básicamente de desarrollar una línea recta o ecuación matemática lineal

que describa la relación entre dos variables, por ejemplo entre precio y demanda, o el precio y la oferta. El principal objetivo para emplear las ecuaciones de regresión es para explicar los valores de una variable en términos de la otra, es decir, se pueda explicar una relación de causa y efecto entre dos variables.

La ecuación de regresión es utilizada para estimar los valores futuros de una variable, normalmente su gráfica es una línea recta.

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La regresión y los análisis de correlación se basan en la relación, o asociación, entre dos o más variables. Las variables conocidas se llaman variables independientes, y explican la variable dependiente.

Ejemplo: Para realizar el pronóstico de ventas o de oferta en un proyecto de inversión, mediante la utilización de mínimos cuadrados, se dispone de la siguiente información:

Año

1 2 3 _ _ . 5 6 7 8 9 10

Población económicamente activa

en miles

15.8 15.9 16.1 16.3 16.4 16.7 17.1 17.3 17.4 17.5

Ventas mensuales de viviendas entre $500 y $900 mil

3.10 3.35 3.45 3.48 3.82 3.83 3.85 3.90 3.95 4.00

Se genera la ecuación que explique el comportamiento de todos los datos, la cual está representada de la siguiente manera:

y = a + bx Para calcular los

valores de a y ó, se utilizan las siguientes formulas:

- , - , YXY-nXY a = Y~bX y b = —=r, —•r

ZX -nX

Para calcular los valores promedios se utilizan las siguientes formulas:

X-^yY^-í

El valor de "n"se refiere al número de observaciones, en este caso es el número de años de los que se tienen observaciones.

Población Año económicamente activa

en miles X

Ventas mensuales de viviendas ente $500 y $900 mil Y

XY

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

15.8 15.9 16.1 16.3 16.4 16.7 17.1 17.3 17.4 17.5

3.1000 3.3540 3.4589 3.4825 3.8220 3.8345 3.8555 3.9000 3.9500 4.0000

48.98 53.33 55.69 56.76 62.68 64.04 65.93 67.47 68.73 70.00

249.64 252.81 259.21 265.69 268.96 278.89 292.41 299.29 302.76 306.25

TOTAL PROMEDIO

166.5 16.65

36.7574 3.67574

613.60764 2775.91

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Con los datos anteriores podemos calcular los valores requeridos en nuestra ecuación:

b = YJCY~nXY _ 613.60-(10*16.65*3.67) ZX2-nX2~ 2775.91-(10*16.652)

a = Y-bX = 3.61 SI -(0.4335*16.65) = -3.5420 Con los datos anteriores podemos calcular la ecuación que

requerimos, quedando de la siguiente manera:

y = -3.5420 + 0.4335X

Con la cual podemos calcular cantidades estimadas de ventas teniendo como variable independiente a la población, misma que determina el nivel de ventas; por ejemplo, supongamos que tenemos los siguientes valores de población: a) 18.0, 6J18.5, c) 19.0

o).-y = -3.5420 + 0.4335X = 4.2609

b).-y = -3.5420 + 0.4335X = 4.4776

c).-y = -3.5420 + 0.4335X = 4.6944

Análisis de la oferta. • La oferta es la cantidad de productos que los diversos fabricantes o productores

colocan en los mercados a disposición de los consumidores para satisfacer sus necesidades. La oferta puede clasificarse de acuerdo con el control que los fabricantes o productores tienen con relación al mercado, y son:

• Oferta de mercado libre, es aquella en la que existe gran número de compradores y vendedores y el producto está tipificado, de tal manera que la participación en el mercado está determinada por la calidad, el precio y el servicio al consumidor. También se caracteriza porque generalmente ningún productor domina el mercado.

• Oferta oligopólica, se caracteriza porque el mercado se encuentra dominado por sólo unos cuantos productores.

• Oferta monopólica, es aquella que existe un solo productor del bien o servicio y, por tal motivo, domina totalmente el mercado imponiendo calidad, precio y cantidad.

Elasticidad de la oferta. Es la medida o cambio porcentual en la cantidad ofrecida que se genera cuando ocurre una variación en el precio. Los tipos de la elasticidad en la oferta son:

• Perfectamente inelástica, aunque varíe el precio, la cantidad ofrecida permanece constante.

• Perfectamente elástica, es cuando aun precio dado la cantidad ofrecida crece indefinidamente.

• Elasticidad unitaria, es cuando a un cambio dado en el precio corresponde el mismo cambio porcentual en la cantidad ofrecida.

Oferta actual. Existe una serie de factores que determinan los niveles de producción que genera cada uno de los oferentes en un mercado determinado, para obtener la oferta total de un mercado específico se suma la producción individual de cada

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uno de los oferentes participantes. Los principales factores que afectan directamente la cantidad de producción de un mercado son:

• Número de oferentes • Ubicación geográfica • Volúmenes concertados • Capacidad de producción de los diferentes productores • Capacidad utilizada • Disponibilidad de materias primas • Tecnología disponible en los procesos de producción

Análisis de los precios. El precio es el valor expresado en términos monetarios de los productos que se adquieren mediante una compra.

Es necesario recordar que los precios de los productos vendidos representan los ingresos que se obtendrán por la venta de los productos generados en el proyecto de inversión.

En la medida que precio de venta sea lo más parecido al del productor, el producto lo adquirirán los consumidores con mayor facilidad y frecuencia, con lo cual se incrementa el volumen de ventas y con ello se aumentan los ingresos de la empresa fabricante de los productos.

Según W.M. Pride/ O, C. Ferrell en su libro de Marketing señala que deben seguirse los siguientes pasos en la fijación del precio:

1. Los objetivos de los precios incluyen todas las áreas de la organización desde la administración, ventas, finanzas, etc. Existen diversos objetivos que se persiguen cuando se fijan los precios de los productos, entre los cuales podemos mencionar: supervivencia, generar utilidades, obtener rendimiento sobre la inversión, lograr una participación de mercado, generar flujos de caja.

2. En la identificación y evaluación del precio que hace el mercado seleccionado como meta y su capacidad de compra; es importante estudiar la capacidad de compra de los consumidores, en la fijación del precio se considera también como capacidad de compra además de los recursos el efectivo de las tasas de interés cobradas en el crédito.

3. La determinación de la demanda del productor es parte de la investigación del mercado, aquí habremos de señalar la relación que guarda la demanda con los precios; para la mayor parte de los productos la cantidad demandada aumenta a medida que bajan los precios, con lo cual se establece que hay una relación inversa entre el precio y la cantidad demandada.

4. Las relaciones entre demanda, costo y utilidad se cristalizan, básicamente, y en lo que se conoce como punto de equilibrio, que es el punto en donde el volumen de ventas a un precio determinado iguala el ingreso total a los costos totales y no se obtiene utilidad alguna.

5. La selección de una política de precies se fija en relación con lo que se desea hacer con los productos y su permanencia en el mercado y que normalmente puede ser: • Introducción de nuevos productos • Situación de competencia • Regulaciones gubernamentales

6. Selección de un método de fijación de precios. Se pueden fijar los precios mediante los siguientes métodos: • Costos más utilidades • Fijación de los precios a partir del valor de recibido, este precio se fija en

función al valor de percibido por parte de los consumidores.

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• Fijación de precios a partir del nivel de precios actual, el productor se basa principalmente en los precios de la competencia.

Proyección del precio del producto. Es importante tomar en cuenta cual será el precio al que se venderá el producto en el horizonte de tiempo que se estima durará el proyecto de inversión; los elementos que deben considerarse en la proyección de precios son:

• Inflación • Crecimiento de la demanda a futuro • Características de los productos • Expectativas de la empresa tiene la fijación inicial del precio • Estrategias de la empresa con respecto al mercado precios

Análisis de los canales de distribución. Aquí debe lograrse que los productos estén disponibles, en las cantidades

necesarias para el mayor número de personas como sea posible, en el momento preciso o requerido por los consumidores, y al mismo tiempo mantener niveles de inventarios óptimos para la empresa y para satisfacer la demanda.

Canal de distribución. Es un grupo de intermediarios relacionados entre sí que hacen llegar el producto a los consumidores.

Existe una serie de factores que determinan el canal de distribución que debe utilizarse, entre los que podemos mencionar:

• Objetivos que persiga la empresa • Monto que desee invertirse en la comercialización del producto • Tipo de productos que se quiere comercializar • Mercado que desee cubrirse • Control que desee tenerse sobre el producto, entre más largo es el canal,

menos control del producto se tiene.

Análisis de la promoción. La promoción se utiliza para facilitar los intercambios, haciendo llegar a los consumidores potenciales la información relativa al oferente y sus productos e influir en ellos para el consumo de sus productos. El programa entero de comunicación de una empresa está compuesto por una mezcla específica de instrumentos que permiten que el consumidor esté informado respecto a la empresa, los productos, las garantías, beneficios etc. Siendo algunas de estas actividades las siguientes:

• Publicidad. Cualquier forma pagada de comunicación de manera impersonal sobre una organización, sus productos, o ambas cosas, que se transmite a una audiencia seleccionada como meta mediante un medio masivo.

• Venta personal. Es el proceso de informar y persuadir a los consumidores para que compren los productos.

• Propaganda. Es una comunicación impersonal en forma de reportaje referente a una organización, sus productos, o ambos, que se transmite gratis por un medio masivo.

• Promoción de ventas. Es una actividad, un elemento, o ambas cosas, que actúa como un estimulante directo que ofrece valores o incentivos adicionales del producto a revendedores, vendedores o consumidores.

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Estudio técnico. Consiste en especificar las características que debe tener el activo fijo (en este caso proyecto de construcción) necesario para efectuar la producción de un determinado bien o servicio, así como los insumos que requiere para su adecuado funcionamiento.

En este estudio se toma en cuenta la localización de las instalaciones que permiten operar adecuadamente el proceso de producción y su interacción con los mercados de consumidores, de materia prima, costos y todo aquel elemento que influya en el proceso de producción y de venta de los productos y/o servicios del proyecto de inversión.

Puntos que incluye el estudio técnico. Los puntos que deben incluirse son: • Procesos de fabricación, combinación de factores de producción • Materias primas e insumos requeridos para la fabricación de los

productos • Equipo y maquinaria necesarios • Instalaciones requeridas • Cantidad que debe producirse y programación de tiempo que tardará la

generación de productos y/o servicios. Debemos tener presente que el estudio técnico debe hacerse con la profundidad

requerida para cada una de las partes que integran el estudio de los proyectos de inversión, y están determinados por el tipo de información disponible para realizar estos estudios, es así que puede formularse el estudio técnico al nivel diagnóstico, prefactibilidad y factibilidad.'

Diferentes autores abordan este estudio considerando como proyecto de inversión a una planta productiva, proyecto un tanto distinto al de edificación de vivienda, por lo que aquí debemos ser más particulares y mencionar cuales son los diferentes conceptos, permisos y/o documentos que como mínimo validará una empresa financiera antes de otorgar el crédito, a estos los podemos dividir en los siguientes rubros:

• Estudios del proyecto • Factibilidades de servicios • Permisos y licencias • Planos de ubicación y de diseño urbano • Planos de vivienda • Especificaciones • Presupuestos y programa de obra

ESTUDIOS

Estudio de mecánica de suelos

Estudio de impacto ambiental

Estudio hidrológico

Memoria de calculo estructural

Descripción general del predio y sus pnncipales características, objetivos y alcances del estudio, trabajos de campo realizados, ensayes y pruebas de laboratorio, resultados de laboratono y su interpretación estratigrafía del subsuelo, determinación de la capacidad de carga y propuesta de alternativas de cimentación, diseño de pavimentos y conclusiones y recomendaciones Deberá contener las aprobaciones por la Secretaria que regula y controla los planes y programas de desarrollo en materia ambiental, a obtener mediante los trámites y permisos generados por el Promotor Inmobiliano, otorgados dichos permisos, se determina y se autonza el uso del suelo Si es el caso, se presentará, lo realizan expertos, cuando los conjuntos habitaaonales estén ubicados cercanos a fuentes hidrológicas como son ríos, lagos, lagunas, etc Reglamentos utilizados para el análisis y diseño estructural, especificación de la resistencia de los matenales que se utilizaran, análisis de cargas estructuración del proyecto, análisis estructural y análisis sísmico, de la cimentación, los muros y castillos, losas y trabes, etc , diseño estructural de los elementos citados, croquis estructurales, notas, especificaciones y detalles

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Memoria descriptiva del proyecto Documento en el que se describe brevemente el acceso al conjunto y la solución urbanística y legal del proyecto, asi como la superficie y pendiente del terreno, atando las areas que serán destinadas al sembrado de la vivienda, a las vialidades areas verdes, areas de donación indicando (en su caso) el equipamiento que se construirá, asi como si contara con algunas instalaciones especiales

FACTIBILIDADES

Agua potable Drenaje sanitario y pluvial Electnficación y alumbrado público

Todo proyecto deberá tener como parte integrante del proceso de autonzacion las fac&bilidades de agua potable, drenaje sanitano, drenaje pluvial, electnficación y alumbrado publico

PERMISOS Y LICENCIAS Alineamiento y número oficial Licencia de uso de suelo Licencia de construcción

Todo proyecto habitacional para su autonzacion deberá presentar los permisos y licencias siendo estos, alineamiento y numero oficial, licencia de uso de suelo y licencia de construcción

PLANOS DE UBICACIÓN DEL CONJUNTO

Plano de localización en la ciudad señalando equipamiento urbano

Este se presentará señalando el nombre de las calles principales de la zona que comuniquen al desarrollo con el resto de la ciudad, asi como señalar en dicho plano el equipamiento que da servicio al nuevo desarrollo habitacional, como escuelas clínicas parques, comercios, etc

PLANOS DE DISEÑO URBANO

Plano de siembra de vivienda Plano de lotificación autorizado y sellado

Plano topográfico

Plano de red de agua potable

Planos de redes de drenaje sanitario y pluvial

Deberá indicar calles, banquetas y cajones de estacionamiento En el plano deberá estar integrado por agrupamiento de viviendas, tablas de uso del suelo, densidad de vivienda, numero de manzanas y lotes (prototipos) indicando calles, banquetas, cajones de estacionamiento debidamente aprobadas por las autondades competentes Con curvas de nivel y poligonal con medidas del predio En terrenos con pendiente supenor al 13%, deberán presentar plano de rasante y/o desplante de edificios Con superficie, pendientes, restncciones y afectaciones al terreno y características de calles Deberá ser entregado con los datos del proyecto, simbologia y cuadro de cruceros, ubicación de válvulas y cantidad de piezas especiales, asi como, especificaciones de las excavaciones Deberá ser entregado con los datos del proyecto, simbologia, longitudes de tramo, diámetros de tubería, pendientes, ubicación de pozos y cajas de caída, asi como, niveles de anastre y de rasante, incluyendo ademas las especificaciones de las excavaciones

PLANOS DE LA VIVIENDA

Plano arquitectónicos (plantas, cortes y fachadas sellados)

Planos estructurales sellados

Planos instalaciones eléctnca, hidráulica, sanitana y gas

Deberá entregarse con cotas, escalas, detalles constructivos, tabla de areas de los elementos del proyecto debidamente aprobado por las autondades competentes Deberá contener planta de cimentación, plantas de entrepiso y planta de azotea, detalles estructurales, especificaciones, etc Plano Electnco Deberá contener circuito de iluminación y fuerza, diagrama unifilar, cuadro de cargas, catalogo y detalles Plano Hidráulico Se indicara en el proyecto la alimentación de agua, especificando que tipo de matenal a utilizar, almacenamiento, conducción y distnbucion de agua, isometncos y detalles Planos de Instalación Sanitaria Deberá contener conducción y desalojo de aguas servidas ventilaciones, isometnco y detalles Plano de Instalación de gas Deberá presentar isometnco y tipo de material a utilizar

ESPECIFICACIONES Especificaciones de edificación

Especificaciones de urbanización

Nomenclatura de las viviendas

Las especificaciones de obra deberán de presentarse reales, completas y detalladas, que se utilizaran en la construcción de las viviendas y de la urbanización Contendrá el concepto detallado de matenal, por unidad, cantidad, precio unitano e importe, asi como un resumen por partidas Deberá de presentarse en forma de listado y contendrá manzana, lote, superficie de cada lote y superficie de construcción de cada vivienda

PRESUPUESTOS Y PROGRAMA DE OBRA

De edificación Contendrá el concepto detallado de materiales, unidad, cantidad, precio unitario e importe asi como un resumen por partidas

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De urbanización Contendrá el concepto detallado de materiales, unidad, cantidad, precio unitario e importe, así como un resumen por partidas.

Programas de obra Contendrá partidas, programa de barras y flujos de efectivo, así como, porcentaje y tiempo en realizar la obra.

Tabla obtenida de acuerdo a información vigente solicitada por la SOFQL: HIPOTECARIA SU CASITA

En virtud de que los estudios están avalados bajo una responsiva, las factibilidades, permisos, licencias y son expedidos por dependencias oficiales, el proyecto además de tener el aval del perito responsable (DRO) tiene la aprobación de la dependencia correspondiente (autoriza desarrollo urbano el plano de lotificación y la dirección municipal de licencias los planos arquitectónicos y estructurales), se valida que efectivamente se cuente con los documentos mencionados, los permisos estén vigentes y la información sea congruente entre sí. Por otra parte, el resto de la información, como descripción, especificaciones, presupuestos y programas de obra, se valida su congruencia y se obtienen índices para compararlos contra otros proyectos similares y conocer posibles desviaciones.

La siguiente tabla contiene los probables rangos en los que deben estar las diferentes partidas del flujo de efectivo, estas fueron obtenidas de nueve diferentes proyectos tipo interés social con valor de vivienda de un rango entre $230 y $350 mil pesos:

CONCEPTO RANGO

PROBABLE *

Terreno, infraestructura y urbanización Edificación Estudios y Proyectos Licencias y Permisos Gastos de Administración Gastos Prom., Venta y Publicidad

20% - 23% 47% - 52%

0.5% 1.5%-2.5%

5%-9% 2.5% - 3.5%

* Rango calculado sobre el valor total del proyecto

Estudio administrativo. La administración es una actividad que se desarrolla en todo tipo de empresas, con la finalidad de alcanzar los máximos resultados en la operación de una organización, mediante una serie de pasos llamado proceso administrativo, el cual comprende, principalmente las siguientes etapas:

• Previsión • Planeación • Organización • Integración • Dirección • Control En la previsión se realiza un diagnóstico del medio ambiente donde operará !a

organización, con la finalidad de establecer los planes y maneras de funcionar de las organizaciones ante los diversos escenarios en la economía.

En la planeación se fijan las políticas, procedimientos y programas que habrán de seguir las organizaciones a fin de lograr los objetivos que se plantean.

La organización comprende el estudio de aspectos, como jerarquías, funciones, obligaciones, responsabilidades, autoridad, líneas de comunicación, etc. y que al tener interacción con el medio ambiente la operación de la organización sea óptimo.

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En la integración se allegan los elementos necesarios para la operación de la organización, aquí se hace el reclutamiento y selección del personal que trabajarán las empresas, también se obtienen los elementos físicos (los diversos activos, como planta y equipos), aspectos no materiales (marcas, patentes, franquicias), en fin, se reúnen las partes necesarias para que comience a operar la organización como tal.

En la dirección se ejerce directamente el mando por medio de diversas actividades, como es el caso de autoridad, coordinación y supervisión de las personas, con la finalidad de obtener lo resultados deseados que contribuyan a la consecución de los objetivos.

Finalmente, el control comprende, específicamente, la revisión de lo resultados obtenidos para que se compare con los objetivos fijados previamente, lo que lleva a un análisis de las causas que influyeron en que el incumplimiento de los objetivos; sin embargo, a pesar de conseguir los objetivos deseados es recomendable el análisis, con la finalidad de aumentar el logro de éstos. Una vez realizado el análisis y detectadas las causas de incumplimiento se corrigen éstas, a fin de comenzar nuevamente otro ciclo de actividades, en el cual se obtengan resultados.

En la formulación de los proyectos de inversión se aplica el proceso administrativo en todas sus etapas, desde que inicia la identificación de las inversiones y el diagnóstico en el que operarán hasta la obtención de los resultados de la inversión, esta la parte correspondiente a la previsión del proceso administrativo.

Son dos los principales aspectos que se consideran el estudio administrativo de los proyectos inversión:

1. Constitución jurídica del organismo y aspectos legales que afectan su funcionamiento. • Capacidad legal de las partes intervinientes en el proyecto para cumplir con

las obligaciones asumidas. • La veracidad de las autorizaciones o licencias obtenidas y que éstas

recojan en toda su extensión la autorización para desarrollar el proyecto. • Legalidad de los documentos y contratos suscritos entre las partes. Todos

los documentos, tanto técnicos como financieros habrán de ajustarse a la normativa legal vigente.

• Capacidad legal de ejecución de garantías 2. Organización de la empresa organismo social

• Que la empresa cuente con los recursos humanos y materiales disponibles y organizados para la ejecución y administración efectiva del proyecto de inversión.

Diseño de la organización. En el proceso de diseñar la organización de organismos sociales o empresariales, se requiere como requisito indispensable el conocimiento detallado de la organización actual en caso que se reorganice una empresa existente; cuando una empresa se constituya por primera vez es indispensable el inventario de las actividades necesarias para el logro de los objetivos.

En el diseño de las organizaciones deben observarse los principios de organización básicos enunciados por Lyndal F. Urwick en 1938 en su obra notas sobre la teoría de organización y axiomas de organización:

• La organización debe conformarse para cumplir con los objetivos • La división del trabajo debe realizarse en especialización individual • Hay que tener presente que debe existir la coordinación de personas y

actividades en favor de la unidad de esfuerzo. • La máxima autoridad debe depositar siempre en el ejecutivo de más alta

jerarquía.

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• La definición de cada puesto, autoridad, responsabilidad y relaciones deben ser establecidas por escrito y puestas en conocimiento de todos los miembros del grupo los manuales organización.

• Las responsabilidad de un superior, por lo que respecta a la actuación de sus subordinados, es absoluta.

• La responsabilidad debe tener autoridad correspondiente que permita cumplir con las obligaciones.

• Por lo que respecta al tramo de control, ninguna persona debe supervisar más de cinco.

• Es esencial que las distintas unidades de trabajo u organización se mantengan en proporción a su responsabilidad y autoridad.

• Toda organización exige una continuidad en sus procesos y en nuevas técnicas y aplicaciones.

• Equilibrio de dirección-control, a cada grado de delegación de autoridad deben establecerse los correspondientes controles que permitan mantener la unidad de mando.

Recomendaciones para la determinación de la estructura adecuada. Cuando se organice una empresa u organismo es necesario tener en cuenta ciertos factores que contribuyan a una organización eficaz, entre los elementos que deben observarse, encontramos:

• Adecuada definición y asignación de deberes • Asignación de la autoridad correspondiente a las obligaciones de cada uno

de los puestos. • Precisión en la definición de las responsabilidades de los diversos

departamentos y con cada uno de los puestos. • División de trabajo de manera equitativa y equilibrada. • Establecer especialización de trabajo sin que se centralice sólo en algunas

personas. • Establecer unidad de mando, para evitar conflictos. • Mantener comunicación adecuada con los subalternos, e iguales para evitar

falsas expectativas. • Establecer mecanismos alternativos que permitan adaptar el

funcionamiento del organismo o departamento ante cambios inesperados.

Etapas generales del proceso de organización. 1. Definir el objetivo que debe cumplirse en la organización con la finalidad de

realizar un proyecto. 2. Determinar la naturaleza y el número de tareas (unidades de trabajo) en

términos generales que son necesarias para cumplir con el objetivo primordial de la organización; debe incluirse, las funciones necesarias para el adecuado funcionamiento del organismo.

3. Establecer las áreas o departamentos necesarios con sus respectivas obligaciones o funciones en el marco de la organización total, evitando duplicidad de funciones.

4. Definir las actividades de cada unidad de trabajo o departamento necesarias para el cumplimiento de la función departamental.

5. Determinar los puestos necesarios para el cumplimiento de la función departamental.

6. Documentar la secuencia de los procesos de trabajo o trámites necesarios de cada unidad de trabajo, mediante los manuales de procedimientos.

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Evaluación del impacto ecológico. En el desarrollo de los proyectos de inversión es necesario realizar procesos de

fabricación, para lo cual se utilizan maquinaria, equipos de insumos de diversa índole que al operarse y procesarse emiten desechos o particulares liquidas, sólidas o gaseosas que afectan el medio ambiente.

La actividad humana modifica y altera el equilibrio ecológico de los ecosistemas naturales, al momento que tala los bosques, arroja residuos tóxicos a la atmósfera y al agua, es decir, en la medida que modifican el funcionamiento de los ecosistemas.

El impacto ambiental es el efecto que se provoca en el ambiente. Este efecto puede ser negativo o positivo y es causado por fenómenos naturales o por la actividad humana. Básicamente este efecto que se provoca en los ecosistemas es relativo a la convivencia de los seres vivos con su medio ambiente.

Medición del impacto ambiental. Para determinar los efectos ambientales de un proyecto, la bióloga Lillian Carreón F. en el libro Diplomado en el ciclo de la vida de los proyectos inversión enumera una serie de características que pueden utilizarse para medir el impacto ambiental:

• Magnitud. Es definida como la probable severidad de cada impacto potencial. ¿Será el impacto reversible?, si lo fuese, ¿cuál puede ser la tasa de recuperación o adaptabilidad de un área impactada?, ¿buscará la actividad impedir el uso del área impactada para otros propósitos?

• Prevalencia o dominancia. Es definida como el grado en el cual el impacto puede eventualmente extenderse como efectos acumulativos de un número del cruce en la línea. Cada uno tomado separadamente puede representar un impacto localizado de pequeña importancia y magnitud, pero un número de tal cruce puede resultar en un efecto esparcido. Aparejado con la determinación de los efectos acumulativos está el alejamiento de un efecto de la actividad que lo causó; por ejemplo, el derrame de sustancias nocivas para la vida marina en un área, limita la reproducción de la fauna y, por lo tanto, la pesca, mientras permanezcan los efectos de estas sustancias.

• Duración y frecuencia. Puede ser explicado como sigue: ¿Será la actividad de largo o de corto plazo?; si la actividad es intermedia, ¿podrá recobrarse durante un periodo de inactividad?

• Riesgos. Es la probabilidad de los efectos ambientales serios. La probabilidad de evaluar los riesgos depende del conocimiento y entendimiento de las actividades y el impacto potencial en un área.

• Importancia. Es definida como el valor que está unido a un área específica en el estado presente; por ejemplo: el área de explotación de especies marinas de determinada zona, la cual puede constituir la principal fuente de alimentos e ingresos de esa área, por lo que tiene gran importancia. Alternativamente, el área impactada puede ser regional, estatal, municipal o incluso nacional.

• Mitigación. Son soluciones a problemas que se presentan. Existe tecnología que puede aportar soluciones a un problema durante las primeras fases de un proyecto; por ejemplo, cuando se explotan los yacimientos de mineral de alguna mina, con lo cual se desgasta el suelo; este problema se resuelve o minimiza con la tecnología actual.

Establecimiento de indicadores. Los indicadores permiten medir los niveles de compuestos que se encuentran concentrados en el medio ambiente; por ejemplo en la atmósfera, los componentes químicos, ruido, polvo, humedad, etc.

El desarrollo de indicadores se ha dirigido principalmente hacia la obtención de tres objetivos ambientales, entre los que podemos mencionar:

68

?

1. Proteger la salud humana y el bienestar general de la población. 2. Garantizar el aprovechamiento sustentable de los recursos. 3. Conservar la integridad de los ecosistemas.

Obtención de la autorización en materia de impacto ambiental. Para la obtención de la autorización a que se refiere el artículo 28 de la ley general de equilibrio ecológico y la protección al ambiente se señala en el artículo 30 que los interesados deberán presentar a la SEMARNAT una manifestación de impacto ambiental, la cual deberá contener, por lo menos, una descripción de los posibles efectos en el o los ecosistemas que pudieran ser afectados por la obra o actividad de que se trate, considerando el conjunto de los elementos que conforman dichos ecosistemas, así como las medidas preventivas, de mitigación y las demás necesarias para evitar y reducir al mínimo los efectos negativos en el ambiente.

La repercusión ecológica que pudiera tener un nuevo proyecto, es un tema que cada vez toma más importancia en las financieras al hacer su análisis de proyectos de inversión, así como los programas o medidas voluntarias que el promotor implementa para minimizar el gasto de combustibles, de ahorro de energía, de agua, para conservar la calidad del aire y en general para mantener las áreas de trabajo limpias y libres de desechos que afecten al ambiente. Para ello se,revisan además, por supuesto, del manifiesto y resolución de impacto ambiental aprobado por el organismo indicado, los siguientes puntos:

1. Programas de ahorro en el proyecto 2. Antecedentes y características del terreno, áreas naturales y forestales 3. Agua. Proyecto hidráulico y sistema de abastecimiento 4. Aire. Calidad del aire en la zona, ubicación y zonas vecinas del terreno 5. Procesos constructivos y posibles focos de contaminación 6. Energía. Conceptos utilizados, en materia de energía (energía y combustibles) 7. Desechos. Antecedentes en el terreno, desalojo de materiales producto de obra

procesos constructivos y demoliciones. 8. Red sanitaria, solución de desalojo y/o planta de tratamiento 9. Proyecto de disposición y retiro de basura 10. Disponibilidad y ubicación de unidades sanitarias portátiles durante todo el

proceso de la obra.

Estudio f inanciero. El objetivo del estudio financiero es obtener la información que permita conocer el

monto de inversión, ingresos, gastos, utilidad por la operación de la empresa, el nivel de inventarios requeridos, capital de trabajo, depreciaciones, amortizaciones, etc. Y sobre todo, la determinación de las utilidades, para evaluar el rendimiento que proporcionan las operaciones del proyecto de inversión.

Elaboración de los estados financieros. La información se refleja en los diversos estados financieros, y los que más utilizan para realizar la evaluación financiera son:

• El estado de resultados • El estado de situación financiera o balance general • Como tercer documento, los estados financieros proforma, que para el caso

de proyectos de vivienda se requeriría de un flujo de efectivo.

Información necesaria para realizar la evaluación financiera. La evaluación financiera permite conocer y medir la utilidad que genera el proyecto de inversión, y

69

compararla con los estándares de rendimiento aceptado en los proyectos de inversión de acuerdo con los mercados financieros donde operan estas inversiones, por lo que la información que se necesita es:

> Flujos de efectivo. Desde el punto de vista financiero, se considera la suma de la utilidad neta más las amortizaciones y depreciaciones del ejercicio. En toda inversión realizada se requiere recuperar el monto del inversión y, en este caso, es mediante las utilidades que genera la inversión, de tal manera que las utilidades más la depreciación y amortizaciones por cada uno de los años durante el tiempo en el que se considera durará la inversión, se hace mediante las flujos de efectivo de la inversión.

> Inversión neta. Es el monto de recursos utilizados en el proyecto de inversión, en este caso es la totalidad de los activos utilizados en la empresa o proyecto de inversión, de tal manera que se incluyen, tanto los activos circulantes como los no circulantes, que son necesarios para que la generación de los productos puede efectuarse, así como la distribución y la venta de los mismos.

> Costo de capital. El costo del capital es la erogación de recursos monetarios pagados por la utilización de recursos obtenidos de las diversas fuentes de financiamiento. Las principales fuentes de financiamiento utilizados por las empresas comúnmente son acciones comunes, acciones preferentes, costo de deuda, crédito de proveedores y utilidades retenidas.

Evaluación de los resultados proyectados de la operación del proyecto mediante diversos indicadores financieros de evaluación. Los proyectos inversión pueden evaluarse considerando el tiempo en que se recupera inversión y su rentabilidad, por ello existen diferentes métodos evaluación de los proyectos inversión:

• Métodos que no consideran el valor del dinero en el tiempo. • Métodos que si consideran el valor del dinero en el tiempo. • Método del punto de equilibrio.

Dentro de los métodos que no consideran el valor del dinero en el tiempo existen los siguientes indicadores:

• Periodo de recuperación • Tasa simple de rendimiento • Tasa promedio de rendimiento

Para los métodos que si consideran el valor del dinero en el tiempo existen los siguientes indicadores:

Valor presente neto Tasa interna que rendimiento índice de rendimiento Tasa interna de rendimiento modificada Costo beneficio Periodo de recuperación con flujos netos de efectivo a para presente '

Para el caso de los proyectos de vivienda, los métodos de análisis más comúnmente utilizados son:

1. Valor actual neto o valor presente neto 2. Rentabilidad, índice de rendimiento o razón de beneficio/costo. 3. Tasa interna de rendimiento (TIR) o rendimiento del flujo de efectivo

descontado (FED). 4. Método del rendimiento anual promedio (RAP) o tasa contable de

rendimiento (TCR).

70

1.- Valor actual neto o valor presente neto. Se define como la suma de los valores actuales o presentes de los flujos de fondos

o efectivo, menos la suma de los valores actuales de las inversiones netas. En esencia, los flujos netos se descuentan a la tasa mínima de rendimiento requerida y se suman, al resultado se le resta la inversión inicial neta. La fórmula utilizada para calcular el valor presente neto es:

» PNE VPN = VAN = Y

ÍS(1 + 0B

Donde: VPN = Valor presente neto VAN = Valor actual neto FNE = Flujo neto de efectivo i = Tasa de interés a la que se descuentan los flujos de efectivo n = Periodo de tiempo

Para la tasa mínima de rendimiento que debe utilizarse en el cálculo del valor presente neto, hacemos una reflexión y análisis para seleccionar la más adecuada al proyecto y al entorno donde debe operar, ya que pueden utilizarse diversas tasas referidas a diversos instrumentos, como es el caso de:

• Costo de capital de los fondos utilizados para realizar el proyecto inversión. • Tasa de rendimiento que han generado históricamente los activos de la

empresa. • Rendimiento que paga algún instrumento del mercado financiero, en el caso

de México se toma normalmente como base el interés que pagan los Certificados de la Tesorería de la Federación (Cetes), considerados como tasa libre de riesgo.

• A partir del rendimiento de cualquier instrumento financiero se pueden agregar algunos puntos por el riesgo que implica el proyecto específico.'

Ejemplo: Un promotor desarrolla un proyecto de diez viviendas de $300 mil cada una, invirtiendo $2'100,000 con un valor total del proyecto de $3'000,000, en un plazo de ocho meses, recuperando su inversión de acuerdo al siguiente programa de ventas, para hacer más simple el ejercicio no se considera flujo de egresos:

MESES

ENGANCHES VENTAS

ENGANCHES VENTAS

$ $

1 0 0

--

$ $

2 0 0

_ -

$ $

3 2 0

60,000 S $

4 3 2

90,000 $ 540,000 $

5 6 7 2 2 1 3 2 2

60,000 $ 60,000 $ 30,000 $ 810,000 $ 540,000 $ 540,000 $

8 0 1

-270,000

FLUJO DE EFECTIVO $ - $ - $ 60,000 $ 630,000 $ 870,000 S 600,000 $ 570,000 S 270,000

En este caso se utilizará como tasa de descuento el costo del capital más la tasa de rendimiento que es exigida por el inversionista, con lo cual la suma de ambas tasas es de 20%, sustituyendo los valores de la tabla anterior y con la tasa mínima de rendimiento fijada, tenemos los siguientes resultados:

71

VPN = FNE 60

+ 630 870 600 570

+ • • + • • + • 270

(1 + 0" (1.2)3 (1.2)4 (1.2)5 (1.2)6 (1.2)7 (1.2)

MESES

ENGANCHES VENTAS

ENGANCHES VENTAS FLUJO DE EFECTIVO'

$ 60,000 $ 90.000 60.000 $ 60.000 $

1 2

30.000 $

0 1

10 10

300.000

s 60.000 $

540.000 1 630,000 $

810,000 $ 540,000 $ 540,000 $ 270,000 $ 2,700,000 870,000"$ 600,000 $ 570.000 $""270.000> $ 3.000,000

VPN $0.00 $0.00 $57,142.86 $590.625.00 $803.076.92 $545.454.55 $510.447.76 $238.235.29 $2.744.982 38

La diferencia entre $2744,982.38 menos la inversión inicial $2'200,000, será de $544,982.38 representa la ganancia adicional después de recuperar el costo del capital, la tasa de rendimiento exigida por los inversionistas y el monto de la inversión inicial.

Dicho de otra manera, un VPN de $544,982.38 significa que el valor de mercado del proyecto $2744,982.38 excede el monto de inversión que requiere su implementación ($2'200,000). Por lo tanto, el proyecto generará un valor de $544,982.38 para la empresa.

Este cálculo puede ser obtenido más rápidamente mediante la función VNA de Excel, capturando la información de la siguiente manera, donde la Tasa será la anual del proyecto dividida entre doce meses por el número de periodo (mes) y el campo valor 1 será el valor a descontar:

a m X </j-jgj =VNA(((20%)/12)*3,E14)

G "¡5 ¡3Z

ENGANCHES VENTAS

ENGANCHES VENTAS FLUJO DÉ EFECTIVO

VPN

$ s $

$ $

2 0

$ 60,000 $ $ - $

60,000

3 2 90,000

540,000 630,000

2 3 60,000

810,000 870,000

2 2 60,000

540,000 600,000

30,000 $ 540,000 $ 270,000 570,000 $270,000

$0.00 $0.00\2)*3,E14T~] $590,625.00 $803,076.92 $545,454.55 $510,447.76 $238,235.29

Devuelve futuros (v

e! valor neto presente de una inversión a partir de una tasa de descuento y una serie de pagos alores.negativos) y entradas (valores posftivos).

' '-''¿-'J. r . ' - ^ . . [ • , . ' ~ ~. . '

ValorI: valorl,valor2,,.; Valorl, Vafar2, ... son d e l a 29 pagos y entradas, '•&<!&4¿%!S6:' ..igualmente espaciados y que ocurren al fina! de cada período.

. :':',<

i de lá fórmula =

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72

Criterio de decisión: • Si VPN>0, el proyecto se debe aceptar por que crea valor para la empresa.

Cuando un proyecto tiene un VPN positivo significa que su tasa de rendimiento es superior a su costo de capital, lo que implica que los flujos de efectivo que genera son superiores a los que se requieren para satisfacer las obligaciones financieras; es decir, para pagar las deudas en las que se incurrió para financiar el proyecto, por lo que los flujos de efectivo excedentes se destinan a los accionistas, cuyo patrimonio se incrementa en una cantidad igual al VPN del proyecto.

• Si TIR < 0, el proyecto se debe rechazar por que no crea valor para la empresa. Cuando un proyecto tiene un VPN negativo significa que su tasa de rendimiento es inferior al costo de capital y los flujos de efectivo que genera no son suficientes para enfrentar las obligaciones financieras contraídas.2

2.- Rentabilidad, índice de rendimiento o razón de beneficio/costo. Una vez obtenido el VPN, podemos calcular la el índice de rendimiento o

rentabilidad del proyecto. Es el valor actual de la inversión inicial neta, y se calcula de la siguiente manera:

IR = Rentabilidad =

FNE

/=1

IIN-

(i+O" VS

L(i+0"J

VPN

Inversión

Donde: IR = índice de rendimiento FNE = Flujo neto de efectivo INN = Inversión inicial neta VS = Valor de salvamento i = Tasa de interés n = Periodo de tiempo

1 $0.00

2 $0.00

MESES 3 4 5

$57,142.86 $590,625.00 $803,076.92 6 7 8 TOTAL

$545,454.55 $510,447.76 $238,235.29 $2,744,982.38

IR = Rentabilidad = 2 7 4 4 ' 9 8 2 ' 3 % 2 0 0 000 = L 2 4 7 7 = 2 4 - 7 7 %

Un índice de rentabilidad de 1.2477 significa que cada unidad monetaria invertida en el proyecto genera un valor presente de $1.2477 pesos para la empresa.

73

(

Criterio de decisión: • Si el IR>1, el proyecto se debe aceptar por que significa que los beneficios

que genera son superiores a su costo. Por lo tanto, los recursos invertidos crean valor a la empresa.

• Si el IR<1, el proyecto se debe rechazar por que significa que los beneficios que genera son inferiores a su costo. Por lo tanto los recursos invertidos no crean ningún valor para la empresa.2

3.- Tasa interna de rendimiento (TIR) o rendimiento del flujo de efectivo descontado (FED).

La TIR es la tasa de descuento a la que el valor actual neto de una inversión arroja un resultado de cero. Esta tasa tiene que ser mayor a la tasa mínima de rendimiento exigida al proyecto de inversión. También se puede interpretar, en términos generales, como la tasa máxima de rendimiento o descuento que produce una alternativa de inversión.

Es importante señalar que debido a que los proyectos de inversión pueden presentar dos tipos de flujos de efectivo, constantes y desiguales por cada año de existencia de la inversión; la tasa interna de rendimiento para proyectos inmobiliarios (ingresos desiguales) se calcula con la siguiente fórmula:

TIR ;. VPN = VAN = Y _Li±L. 3(1 + 0"

m- vs

0+0" = 0

Donde: VPN = Valor presente neto VAN = Valor actual neto FNE = Flujo neto de efectivo UN = Inversión inicial neta i = Tasa de interés a la que se descuentan los flujos de efectivo n = Corresponde al año en que se genera el flujo de efectivo de que se trate VS = Valor de salvamento

Es decir, que si se utiliza la TIR como tasa de descuento en el cálculo del valor presente neto, el resultado dará el valor de cero.1

En este método, habrá que suponer diferentes tasas, hasta lograr la que nos lleve a un VPN=0; esto podría requerir varios intentos con su respectivo tiempo de cálculo, por lo que se explica un método denominado:

Este cálculo puede ser obtenido más rápidamente mediante la función TIR de Excel, capturando la información de la siguiente manera, donde la los valores serán el rango de VPN de cada periodo, incluyendo el desembolso inicial (inversión):

74

is j arcravo tacan yer irisara formato cetianentas usos v-ver/ana uocuments louo. VNA - X > / f £ =TtR(C30:K30¡

.£:; z~ una píegu- «

J2 23 "24 "25

2> 27 28 29 30:

ID 33 34"

"35"

2L 38 3?j 40^ _

J L J _

MESES JNVERSIÓN

ENGANCHES (VIVIENDAS) VENTAS (VIVIENDAS)

ENGANCHES $ VENTAS $ FLUJO DE EFECTIVO -$ 2,200.000 $

0 0

o $ o $ o $ o $ o $ o $

60,000 $ 90,000 $ 540,000

60,000 $ 630,000

60,000 $ 60,000 810,000 $ 540.000 870,000 $ 600,000

1 2

t 30.000 $ S 540.000 S $ 570,000 S

270,000 270,000

TASA 20% / 12 MESES = 1.6667

16667?»* «526,624 23 VNA * VALOR PRESENTE NETO / 5 744% TIR = TASA INTERNA DE RETORNO MENSUAL

68 934% TIR = TASA INTERNA DE RETORNO ANUAL (5 744 x 12) $0 00 VNA - COMPROBACIÓN VPN CON TASA DEL 5 744 MENSUAL

Argumentos de función TIR—

Valores j |

Estimar I

Í 5 J - {-2a«MO;0.0002;0.

31-- 0.057+44932

s ta tasa'iriterrja de retomo de una Inversión para' una setw!de: valores en efectivo,

J530,,

• ñu*»,» K •i-.é.tdnii

abt o r-fersnda a celdas oj» contengan k» números para '• íse"deíMcai(^tóUsa.'lrtemad9retorno. ''

:.VT t^:¿':^i v;ír;-Sv:l.

Criterio de decisión: • Si TIR>k (costo de capital), el proyecto se debe aceptar por que genera

flujos de efectivo superiores a los que se requieren para financiarlo; por lo tanto, incrementa ei patrimonio de los accionistas.

• Si TIR < k, el proyecto se debe rechazar por que los flujos de efectivo que genera son inferiores a los que se requieren para financiarlo, por lo tanto, disminuye el patrimonio de los accionistas.2

4.- Método del rendimiento anual promedio (RAP) o tasa contable de rendimiento (TCR).

El rendimiento anual promedio es la razón existente entre los flujos de efectivo netos promedio del proyecto y la inversión inicial requerida; es decir:1

zZflujos de efectivo netos/

RAP = tiempo de vida del proyecto _ 3'000,00078

2700,000 Inversión inicial 0.1705 = 17.05%

Criterio de decisión: El proyecto se debe aceptar siempre y cuando su rendimiento anual sea igual o

superior a la tasa de rendimiento anual mínima establecida por la empresa. Algunas veces la tasa de rendimiento anual mínima que se le exige a un proyecto es la tasa de rendimiento sobre los activos de la empresa (RSA). Como desventaja de este método, podemos mencionar que no considera el valor del dinero en el tiempo.2

75

Desventajas en el uso de la TIR como método de análisis. > Por la forma en que se calculan, tanto en la TIR como el VPN suponen

implícitamente que todas las ganancias anuales (FNE) se invierten totalmente en la propia empresa, lo cual es falso. Esta práctica podría darse en algunos años, pero no todos. En un año cualquiera en que se reparten dividendos, práctica común en las empresas, ya no se puede alcanzar la TIR predicha en el cálculo. Precisamente su nombre de tasa interna de rendimiento, viene de la consideración de que es un rendimiento generado sólo para la inversión interna en la empresa de todas las ganancias.

> La fórmula para calcular la TIR es un polinomio integrado n. La obtención de las raíces de cualquier polinomio está regido por la regla de los signos de Descartes que dice un polinomio tiene tantas raíces como cambios de signo. Como el cálculo de la TIR es, de hecho, la obtención de la raíz del polinomio planteado, significa que si éste tiene dos cambios de signo, se puede obtener hasta dos raíces, lo que equivale a obtener dos TIR, los cuales no tienen interpretación económica. Usualmente, sólo existe un cambio de signo, la inversión inicial con signo negativo y los demás miembros del polinomio son positivos, interpretados como ganancias. Por lo anterior, cuando serán este tipo de casos, el método de la TIR no es útil para tomar decisiones.

> Al decidir inversión en un solo proyecto, los métodos del VPN y TIR siempre arrojan el mismo resultado. Pero cuando se comparan dos con más proyectos, puede resultar decisiones contrarias. En estos casos es preferible utilizar el VPN para tomar la decisión, debido la desventaja que presenta la TIR.3

Métodos de evaluación que no toman en cuenta el valor del dinero a través del tiempo.

Razones financieras. Usos. Ventajas y desventajas. Existen técnicas que no toman en cuenta el valor del dinero a través del tiempo y

que propiamente no están relacionadas en forma directa con el análisis de la rentabilidad económica del proyecto, sino con la evaluación financiera de la empresa.

La planeación financiera es una de las claves para el éxito de una empresa, y un buen análisis financiero detecta la fuerza y los puntos débiles de un negocio. Es claro que hay que esforzarse por mantener los puntos fuertes y corregir los puntos débiles antes de que causen problemas.

El análisis de tasas o razones financieras es el método que no toma en cuanta el valor del dinero a través del tiempo. Esto es válido, ya que los datos que toma para su análisis provienen de la hoja de balance general. Esta hoja contiene información de la empresa en un punto en el tiempo, usualmente a fin de año o a fin de un periodo contable, a diferencia de los métodos VPN y TIR, cuyos actos base están tomados del estado de resultados que contiene información sobre flujos de efectivo concentrados al finalizar el periodo.

Existen cuatro tipos básicos de razones financieras. La información que surja de éstas puede ser de interés para personas o en entidades externas o internas a la empresa.

Los cuatro tipos básicos de razones son: a. Razones de liquidez, que miden la capacidad de la empresa para cumplir

con sus obligaciones (pagos) a corto plazo. Entre ellas figuran: a. Tasa circulante. Se obtiene dividiendo los activos circulantes sobre

los pasivos circulantes. Los activos circulantes incluyen efectivo, acciones vendibles, cuentas por cobrar e inventarios; los pasivos circulantes incluyen cuentas por pagar, notas por pagar a corto plazo, vencimientos a corto plazo de deudas a largo plazo, así como

76

impuestos y salarios retenidos. La tasa circulante es la más empleara para medir la solvencia a corto plazo, ya que indica a que grado es posible cubrir las deudas de corto plazo sólo con los activos que se convierten en efectivo a corto plazo. Su fórmula es:

Razón circulante = activo circulante pasivo circulante

b. Prueba de ácido. Se calcula restando los inventarios a los activos circulantes y dividiendo el resto entre los pasivos circulantes. Esto se hace así por que los inventarios son los activos menos líquidos. Así, esta razón mide la capacidad de la empresa para pagar las obligaciones a corto plazo sin recurrir a la venta de inventarios. Se considera que 1 es un buen valor para esta razón financiera. Su fórmula es:

Tasa de la prueba del acido = activo circulante - inventario pasivo circulante

b. Tasas de apalancamiento. Miden el grado en que la empresa se ha financiado por medio de la deuda. Están incluidas:

a. Razón de deuda total a activo total. También llamada tasa de deuda. Mide el porcentaje total de fondos provenientes de instituciones de crédito. La deuda incluye los pasivos circulantes. Un valor aceptable de esta tasa es 33%, ya que los acreedores difícilmente prestan a una empresa muy endeudada por el riesgo que corren de no recuperar su dinero. Su fórmula es:

Tasa de deuda = deuda total activo total

b. Número de veces que se gana el interés. Se obtiene dividiendo las ganancias antes de pago de interés e impuestos. Mide el grado en que pueden disminuir las ganancias sin provocar un problema financiero a la empresa al grado de no cubrir los gastos anuales de interés. Un valor aceptado de esta tasa es 8.0 veces y su fórmula es:

Número de veces que se gana el interés = ingreso bruto cargos de interés

c. Tasas de actividad. Este tipo de tasas no se deben aplicar en la evaluación de un proyecto, ya que, como su nombre lo indica, mide la efectividad de la actividad empresarial y cuando se realiza el estudio no existe tal actividad. A pesar de esto, y aunque no se calculen, se enumeran las pautas a seguir. La primera tasa es rotación de inventarios, y se obtiene dividiendo las ventas sobre los inventarios, ambas expresadas en pesos. El valor comúnmente aceptado de esta tasa es 9. Un problema en el cálculo de esta tasa es el método de evaluación de los inventarios. El segundo problema es que las ventas están calculadas sobre un año completo y los inventarios están tomados como un punto en el tiempo. Su fórmula es:

Rotación de inventarios = ventas inventarios

a. Periodo promedio de recolección. Es la longitud promedio de tiempo que la empresa debe esperar después de hacer una venta antes de recibir el pago en efectivo. Un valor aceptado para esta tasa es 45 días. Su fórmula es:

PPR= cuentas por cobrar = cuentas por cobrar ventas por día ventas anuales / 365

77

b. Rotación de activo total. Es la tasa que mide la actividad final de la rotación de todos los activos de la empresa. Un valor aceptado para esta tasa es de 2.0. Su fórmula es:

Rotación de activos totales = ventas anuales activos totales

d. Tasas de rentabilidad. La rentabilidad es el resultado neto de un gran número de políticas y decisiones. En realidad, las tasas de este tipo revelan que tan efectivamente se administra la empresa.

a. Tasa de margen del beneficio sobre ventas. Se calcula dividiendo el ingreso neto después de impuestos sobre las ventas. En realidad, tanto el ingreso neto como las ventas son una corriente de flujos de efectivo a lo largo de un periodo de un año y el que está implícita la suposición de que ambas se dan en un mismo momento. Como la división se efectúa en ese instante y no hay traslación de flujos a otros periodos, no es necesario considerar tasa de interés. Un valor promedio aceptado en la industria es de entre 5% y 10%.

b. Rendimiento sobre activos totales. Se obtiene dividiendo la utilidad neta libre de impuestos entre los activos totales. Este cálculo es uno de los más controvertidos. Se pregunta qué valor se dará a los activos para validar la división con una cantidad de dinero que se da en el futuro, como en la utilidad. Todos los textos existentes sobre el tema no mencionan ni señalan que deba considerarse una tasa de interés para obtener la cantidad equivalente de cualquiera de las cantidades y dividir las en forma válida. Al no considerar el valor de! dinero del tiempo, no se considera adecuado -sugiere el autor- no utilizar esta razón financiera.

c. Tasa de rendimiento sobre el valor neto empresa. Es la tasa que mide el rendimiento sobre la inversión de los accionistas, llamada valor neto o capital. Tiene exactamente la misma desventaja que la tasa anterior, porque el único valor que se le puede dar al capital es el que tiene en términos corrientes o valor de uso de la moneda; sin embargo, este valor se suma algebraicamente al de los años anteriores y se pierde el valor real de la inversión de los accionistas. También se sugiere -recomienda el autor-no calcular esta tasa para no dar lugar a malas interpretaciones los resultados."

Necesidad de que los estados financieros analizados estén auditados. El trabajo de análisis requiere mucho esfuerzo, los estados financieros que se hayan

de someter a análisis deberán estar auditados, para evitar que dicho esfuerzo sean en vano. Los errores tanto intencionados como no intencionados en la contabilidad son frecuentes. La auditoría no implica descubrir todos los errores que pudieran repercutir sobre los estados financieros, debido a que se basa en técnicas de muestreo estadístico, lo cual significa que la revisión no se lleva a cabo en forma exhaustiva.5

1 MORALES CASTRO JOSÉ ANTONIO, MORALES CASTRO ARTURO, Proyectos de Inversión en la Práctica, Editorial Gasea Sicco, México, 2003, pág. 35-305

2 ALEMÁN CASTILLA MARÍA CRISTINA Y GONZÁLEZ ZAVALETA EDMUNDO. Modelos Financieros en Excel. Editorial CECSA-Tecnológico de Monterrey. 2004, pág 170-176

3 BACA URBINA GABRIEL Fundamentos de ingeniería económica. Editorial McGraw Hill. 1994, pág 62 4 BACA URBINA GABRIEL Evaluación de proyectos. Editorial McGraw Hill. 2001, pág 223-227 5 GARCIA MENDOZA ALBERTO. Análisis e interpretación de la información financiera reexpresada.

Editorial CECSA. 2003, pág 185

78

2.6.2.- COMO AFECTAN LAS VARIABLES: INFLACIÓN, TASA DE INTERÉS y COMISIONES A UN PROYECTO DE INVERSIÓN DE VIVIENDA.

Análisis de sensibilidad (AS). Se denomina análisis de sensibilidad (AS) al procedimiento por medio del cual se puede determinar cuánto se afecta (que tan sensible es) la TIR ante cambios en determinadas variables del proyecto.

El proyecto tiene una cantidad de variables, como son los costos totales, divididos como se muestra en un estado de resultados, ingresos, volumen de producción, tasa y cantidad de financiamiento, etc. El AS no está encaminado a modificar cada una de estas variables para observar su efecto sobre la TIR. De hecho, hay variables que al modificarse afectan automáticamente a las demás o su cambio puede ser compensado de inmediato. Por ejemplo, no sería un buen AS modificar el precio de la materia prima y de su efecto en la TIR ni alterar algunos de los costos de producción, administración o ventas en forma aislada para observar ese cambio. Cotidianamente se informa que el precio de determinado artículo ha subido como consecuencia de que lo hizo el precio de sus insumos (mano de obra, materias primas, combustible, etc.). El productor compensa de inmediato ese aumento, esos costos elevando, a su vez, el precio de venta de sus productos, para mantener el margen de utilidad acostumbrado.

Entonces, como primera recomendación, se menciona que es inútil hacer AS sobre insumos individuales, ya que sus aumentos de precios nunca se dan aislados. Al final de un año, el aumento siempre es general y no único.

Si se desea hacer un AS de los efectos inflacionarios sobre la TIR, considere promedios de inflación anuales y aplicados sobre todos los insumos, excepto sobre la mano de obra directa, cuyo aumento es mucho menor que el índice inflacionario anual. Sin embargo, ya se ha demostrado que un proyecto será aceptado considerando inflación cero (FNE constantes) o efectos inflacionarios (con FNE inflados) si se sabe interpretar directamente el resultado. En lo que se refiere al porcentaje que se aplicará a los flujos inflados, este se calculará con base en el cambio más probable que tenga la inflación, y no sobre una gama de porcentajes que de nada servirán en el AS.

A pesar de lo anterior, hay variables que están fuera del control del empresario, y sobre ellas sí es necesario practicar un AS. La primera de estas variables es el volumen de producción que afectaría directamente los ingresos. No se habla de precio del producto, que si depende del empresario y puede compensar de inmediato cualquier aumento en los costos, con sólo aumentar el precio de venta, siempre y cuando se trate de productos con precios no controlados por el gobierno.

Los pronósticos de venta han sido calculados ajustando una serie de datos históricos, obteniendo una ecuación que permite pronosticar cuál será el futuro volumen de ventas. Sin embargo, el hecho de hacer este pronóstico no implica necesariamente que así vaya a suceder. Suponga que se deteriora la situación del país y se cae en una atonía económica. Esto haría que bajara muchísimo la actividad industrial, que el PIB pronosticado no se diera y que el producto objeto de estudio no se comercializara como está previsto. El AS estaría encaminado a determinar cuál sería el volumen mínimo de ventas que debería tener la empresa para ser económicamente rentable.

Otro factor que queda fuera de control del empresario es el nivel de financiamiento y la tasa de interés de éste, que, como ya se vio afectan los flujos (FNE) y, por tanto, la TIR. De este modo, sería interesante observar las variaciones de la TIR ante variaciones dadas del nivel y tasa de financiamiento.

Ambas situaciones, cambio en el nivel de ventas e influencia del financiamiento sobre la TIR, son objeto de un análisis de sensibilidad.1

79

(

Arturo Morales Castro, en su libro Pymes financiamiento, inversión y administración de riesgo, aborda el tema de la administración de una empresa, justamente definiendo la importancia de pronosticar, se sugiere revisar en el glosario de este trabajo el detalle del tema:

Al hacerse más complejo el mundo de los negocios ha aumentado la necesidad de asegurar, sobre cierta base racional, el futuro: por lo que el proceso de pronóstico ha adquirido una posición predominante en el proceso de administración de empresas.

La necesidad de pronosticar. ¿Por qué es necesario pronosticar? Por que el pronóstico permite -ya que todas las organizaciones operan en una atmósfera de incertidumbre- tomar decisiones que salvaguardarán el futuro de la organización.

Quienes toman decisiones lo harán mejor si a partir de la comprensión de las técnicas de pronóstico -tanto cualitativas como cuantitativas- las utilizan de manera adecuada, en vez de que sean forzados a planear el futuro sin el beneficio de esta valiosa información complementaria.

Debido a que todo el tiempo ha sido cambiante el mundo en el que operan las organizaciones, siempre ha existido la necesidad de hacer pronósticos. Sin embargo, en los últimos años se ha incrementado la confianza en las técnicas que abarcan una compleja manipulación de datos.

Tipos de pronóstico. Cuando los dirigentes de organizaciones se enfrentan con la necesidad de tomar decisiones en una atmósfera de incertidumbre, ¿Qué tipos de pronóstico tienen disponibles? En primer término, deben clasificarse los procedimientos de pronóstico de largo a corto plazo. Los pronósticos a largo plazo son necesarios para establecer el curso general de la organización para un extenso periodo; de ahí que se conviertan en el enfoque particular de la alta dirección. Los pronósticos a corto plazo se utilizan para diseñar estrategias inmediatas y se emplean para enfrentar las necesidades del futuro inmediato.2

1 BACA URBINA GABRIEL Evaluación de proyectos. Editorial McGraw Hill. 2001, pág 227 2 MORALES CASTRO ARTURO, PyME's Financiamiento, inversión y administración de riesgos,

Editorial Gasea Sicco, México, 2004, pág. XXXI

2.6.3.- QUE ESPERAR DE UN PROYECTO FINANCIADO. El costo del capital. Todo capital tiene un costo. Para quien considera que no hay

necesidad, teniendo los recursos, de solicitar financiamiento; habrá que recordar que un proyecto de inversión requiere de capital de trabajo, estos recursos provienen invariablemente de una fuente de financiamiento, llámese socios, bancos, proveedores. Aun en un negocio en marcha al utilizar las ganancias para reinvertir, existe un costo de oportunidad.

El ejercicio correcto es calcular cuál es el costo de cada una estas fuentes de financiamiento y determinar en función del riesgo aceptado y del crecimiento proyectado a la empresa (planeación estratégica), habrá que determinar cuál será la mezcla de fuentes de financiamiento que más convienen empresa.

El costo de capital es el costo de las fuentes de financiamiento. Una empresa debe financiarse de tal manera que se minimice su costo promedio de capital. En el cómputo del costo de capital se deberá obtener un costo ponderado de las fuentes de financiamiento.

a. El costo del capital por acciones. Algunas personas creen erróneamente que la cifra de gastos financieros que aparece en el estado de resultados

80

!

habrá de reflejar el costo del capital. Los intereses pagados sólo reflejan la parte del costo de capital correspondiente al pasivo, pero los fondos provenientes de capital social y las utilidades retenidas también tienen un costo de capital. El costo de capital de la fuente proveniente del capital social se determina al dividir los dividendos por acción entre el valor de mercado por acción. La información concerniente a dividendos por acción se puede obtener al dividir el total de dividendos pagados, conforme lo muestra el estado de variación en el capital contable, entre el número de acciones suscritas. El valor de mercado las acciones se deberán presentar como una nota aclaratoria al balance.

b. El costo del capital del financiamiento bancario. Tanto los préstamos quirografarios como en las operaciones de descuento de documentos, las instituciones de crédito cobran intereses por adelantado, lo cual implica que la tasa real de interés es superior a la tasa nominal.

c. El costo de capital de proveedores. Si los proveedores no otorgan descuentos por pronto pago, esta fuente de financiamiento no tendrá costo alguno. Si los proveedores otorgan descuentos por pronto pago y la empresa los desaprovecha, entonces se tiene un costo del capital.

¿Qué financiamiento de pasivo es más barato, el pasivo a corto plazo o el pasivo largo plazo? Omitiendo el problema de tasas inflación, a través del tiempo las tasas de interés se han modificado por razones económicas y políticas. Como debe suponerse, un acreedor a largo plazo tiene derecho cobrar una tasa de interés más elevada pues se prolonga la duración del tiempo durante el cual asume riesgo. La empresa deudora también debe pagar una tasa más elevada, pues tiene mayor tiempo para hacer frente al pago. Cuando una empresa desea reducir su costo financiero podrá asumir mayor riesgo al comprometerse a pagar a un plazo más corto con el fin de pagar menos intereses. El acreedor a corto plazo sabe que se le pagarán en menor tiempo y asume riesgo por menor tiempo que el acreedor a largo plazo y, por tanto, cobrará una tasa de interés más baja. Sin embargo, si una empresa contrata una deuda a largo plazo a una tasa de interés fija, y posteriormente se tiene un alza en las tasas, esta deuda a largo plazo podría tener menor costo que un financiamiento obtenido cuando prevalezcan tasas de interés elevadas. Un administrador financiero debe contraer pasivos cuando las tasas se encuentran en el nivel bajo, pero es difícil predecir con certeza cuándo bajarán o se incrementarán las tasas de interés. Recientemente, los préstamos se pactan a una tasa de interés variable.'

José Antonio y Arturo Morales Castro, en su libro Proyectos de inversión en la práctica, también se describen las principales fuentes de financiamiento y la forma de calcular el costo de las mismas:

Costo de capital. El costo del capital es la erogación de recursos monetarios pagados por la utilización de recursos obtenidos de las diversas fuentes de financiamiento. Las principales fuentes de financiamiento utilizados por las empresas comúnmente son:

• Acciones comunes. Constituyen la aportación de los socios y están representadas con títulos que les otorga derechos para votar en la toma de decisiones de la empresa, así como percibir dividendos por las utilidades producidas por la actividad de la empresa.

• Acciones preferentes. En este caso son títulos que representan la aportación de los socios, pero que no tienen derecho a participar en la toma de decisiones de la organización; sin embargo, si poseen el derecho a pago de dividendos antes que las acciones comunes.

81

* • Costo de la deuda. En este caso es el monto de dinero pagado por los

préstamos adquiridos de diversas fuentes, principalmente de los bancos. • Utilidades retenidas. Es parte de las utilidades que generó la empresa,

como consecuencia del desarrollo de las operaciones de producción y venta, y que decidió no repartir a los socios por lo que debe pagar a los dueños de las utilidades retenidas un premio por la utilización de estos recursos. La tasa mínima que debe pagar es la tasa de interés vigente en el mercado financiero, se toma como base la tasa libre de riesgo, en este caso los Certificados de la Tesorería (Cetes) a la que se agregarán "n" puntos por el riesgo tomado.

Cálculo del costo de capital de todas las fuentes de financiamiento utilizadas por la empresa. Se determina mediante siguiente procedimiento:

> Se calcula cuánto dinero por cada fuente de financiamiento se utiliza en el total de financiamiento.

> Se calcula cuánto representa en porcentaje cada fuente de financiamiento del total.

> Se cuantifica el costo específico de cada una de las fuentes de financiamiento. > Se multiplica el peso en porcentaje de cada fuente de financiamiento por su

costo específico correspondiente. > Se suman los productos del punto anterior de todas las fuentes de

financiamiento, cuya cifra será el resultado del costo de capital de las fuentes de financiamiento utilizadas por la empresa.

En el siguiente ejemplo se asignaron las cantidades arbitrariamente, sólo con la finalidad de explicar el proceso de cálculo:

COSTO DEL CAPITAL

Componente

Acciones comunes Acciones preferentes Deuda Utilidades retenidas

Total

$ $ $ $ $

Monto en pesos

500,000 150,000 250,000 100,000

1,000,000

Peso en porcentaje

50% 15% 25% 10%

100%

Costo especifico

15% 14% 15% 12%

Producto

7.50% 2.10% 3.75% 1.20% 14.55%

El costo de todas las fuentes de financiamiento dado la estructura capital, es lo que se conoce como el costo de capital promedio.

Tasa mínima de rendimiento que debe generar el proyecto inversión. La tasa mínima de rendimiento que debe generar el proyecto inversión, cubrirá,

cuando menos el costo de capital de los recursos utilizadas por la empresa para la adquisición de los activos adquiridos para realizar el proyecto inversión. Al calcular el costo de capital, esta refleja las condiciones del mercado financiero donde opera la inversión, ya que por ejemplo, cuando se adquieren deudas se pagan intereses que normalmente fijan los bancos con tasas que varían según el estado de la economía.

Otra manera de fijar la tasa mínima de rendimiento que deben generar los proyectos inversión, es fijando, como piso, la tasa de interés pasiva (tasa que se paga a los inversionistas que depositan sus recursos en los bancos), y agregando algunos puntos adicionales por el riesgo específico que conlleva invertir en el proyecto inversión, y que es justificable porque representa más riesgo invertir en cualquier proyecto de inversión que en los bancos. Los puntos adicionales que se agregan a la tasa de ahorro de los bancos

82

están en función de los productos que genera el proyecto inversión y su interacción con el mercado, en ese sentido, de acuerdo con el producto y su sensibilidad (dependencia a la economía en general) a la economía, se fijan dicha sobre tasa.2

Costo de un financiamiento hipotecario para desarrollar viviendas (crédito puente).

El costo financiero de un proyecto de inversión para construcción de vivienda destinada a venta, depende de dos variables, la tasa de interés pactada y la comisión por apertura o comisión única cobrada. Las condiciones financieras varían por proyecto y por promotor. La tasa de interés va ligada estrechamente con el valor del proyecto y la reciprocidad del promotor hacia la financiera; la comisión única tiene que ver con el plazo del financiamiento y el riesgo que asume en ese proyecto en particular el acreedor. Por supuesto, el fondeador tendrá mucho que ver con las condiciones financieras, si se tratara de un crédito fondeado con recursos no de la financiera, sino a través de un tercero.

Para hacer más claro lo comentado anteriormente, se realizo un ejercicio donde se le financian a un promotor 100 viviendas con un valor de $300 mil pesos cada una; es decir un proyecto de $30 millones de pesos a un plazo de 18 meses, el financiamiento es de $19.5 millones de pesos, que corresponden al 65% del valor del proyecto, con un anticipo del 20% a la firma del contrato y el resto bajo disposiciones (ministraciones) quincenales de acuerdo a avance de obra.

. Se replica este mismo ejercicio bajo las 30 variables indicadas, (desde tasa de TIIE+4 hasta TIIE+6.5, desde comisión única calculada sobre monto del crédito del 2 al 4%), de lo que obtenemos lo siguiente: En el mejor de los casos, el costo del financiamiento será del 7.06% del valor del proyecto, y en el más caro sería del 9.39%. Aunque siendo justos, a este cálculo habría que descontarle la inflación o el valor del dinero en el tiempo y considerar, que seguramente la vivienda que de origen se presupuesto en $300 mil pesos, dieciocho meses después, se terminara comercializando en más que eso. Este es el costo que tiene un proyecto financiado. Se gráfica y se anexa un cuadro con todas sus variables posibles y su costo:

INCREMENTO DEL COSTO FINANCIERO DE ACUERDO A CONDICIONES

10

8

6

4

2

0

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83

COSTO DE FINANCIAMIENTO DE ACUERDO A DIFERENTES VARIABLES FINANCIERAS

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ISIÓ

N

MIC

A S

MC

O o

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PUNTOS ADICIONALES A LA THE 4 4.5

7.06% 7.39% 7.71% 8.04% 8.36%

7.27% 7.59% 7.92% 8.24% 8.57%

5 7.48% 7.80% 8.13% 8.45% 8.78%

5.5 7.68% 8.01% 8.33% 8.66% 8.98%

6 7.89% 8.21% 8.54%

6.5 8.09% 8.42% 8.74%

8.86% 9.07% 9.19% 9.39%

PORCENTAJE DEL VALOR TOTAL DE PROYECTO

Ventajas de obtener un fínanciamiento. Bajo las mismas condiciones antes mencionadas, el promotor obtiene una utilidad sobre su inversión entre el 144% y el 157%, calculado también bajo las 30 variables mencionadas, ya descontando, todos los gastos de operación y administración.

Mientras una empresa sin fínanciamiento necesitaría un capital de trabajo de más de 20 millones de pesos para realizar este proyecto, otra con fínanciamiento requeriría solo 5 millones, un capital social fijo aproximado de 2.5 millones y una administración ordenada para calificar positivamente. Voy más allá de lo anterior, el promotor puede asociarse con el propietario del terreno para desarrollar el proyecto, es decir, no tiene de entrada que adquirirlo, se puede aportar la garantía mediante un fideicomiso y entonces, la aportación ¡nidal sería alrededor de 600 mil pesos, que corresponden a proyecto, permisos y licencias de este proyecto.

~ PLÜJO'VEEFECTIVO DELPROYECTO POR LA VIGENCIA -DEL CRÉDITO *

OESCfflPCÍÓW

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Viviendas construidas Enqanches recitados*

Viviendas vendidas

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Aportación Socios (Efectivo!

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Crédito Puente 65% IMirustraciones)

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Urbanización

Edificación 51 84%

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Licencias y Permsos 1 55K

Gastos de Adirurustración 11 53%

PAOOS PREVK&

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2,264

68 233

Gastos Prom Venta y Pubhodad 2 52%

Gtos corns y superv Otra

Restitución de Aportaciones

Pago de Ints crédito puente

Amortización de créd'to ovante

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1,227

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97

S f í

Sá?

3,921

TOTAL

50

1,500

50

0

0

0

0

1,500

13,500

9,750

0

24,750

2.284

0

0

7,776

68

233

1,745

378

293

0

988

9.750

0

23 493 |

I 1.2S7\

3 Formato comúnmente utilizado en un proyecto de inversión para realizar un flujo de efectivo, en este se obtuvo de la página de Internet de la SOFOL HIPOTECARIA SU CASITA

1 GARCÍA MENDOZA ALBERTO, Análisis e interpretación de la información financiera reexpresada, Editorial CESCA, México, 2003, pág. 224

2 MORALES CASTRO JOSÉ ANTONIO, MORALES CASTRO ARTURO, Proyectos de Inversión en la Práctica, Editorial Gasea Sicco, México, 2003, pág. 264-267

3 HIPOTECARIA SU CASITA www.sucasita.com.mx

84

3.- METODOLOGÍA

3.1.- ANÁLISIS DE ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO

3.1.1.- EL PROCESO DE LA TOMA DE DECISIONES SEGÚN DRUKER John E. Flaherty, en su libro Peter Druker, la esencia de la administración moderna

hace referencia a algunas de las muchas ideas brillantes de Druker respecto a la toma de decisiones:

Al tratar de entender lo que no era una decisión, Druker esperaba formular una síntesis clara del proceso de toma de decisiones. Llegó a definir la toma de decisiones como el proceso que comprende un juicio de valores acerca de correr riesgos, representa diversas incertidumbres hipotéticas, contienen alternativas específicas, requiere planes para la acción y puesta en marcha, incluye un componente ético, ofrece mediciones para la realimentación e identifica la capacidad de revertir o no la decisión real. La definición contenía tantos elementos intangibles y relacionados que quizá Druker fue el primero en aceptar que era muy simplista y al igual que la mayor parte de las definiciones que manejaban conceptos complicados, oscurecía tanto como iluminaba.

Al mismo tiempo, Druker pensaba que tenía la ventaja de no contener las malas interpretaciones que se encontraban en los libros de texto sobre la ciencia de la administración. Al menos, carecía de un lenguaje esotérico, teoremas complicados, modelos avanzados y paradigmas ininteligibles que no tenían relación alguna con el conocimiento aplicado para el administrador. Se enfocaba en el sentido común y no en matemáticas más elevadas.

En cuanto al hardware para la toma de decisiones, Druker tenía sentimientos encontrados. En un principio, no mostraba ningún entusiasmo por la computadora. Al llamarla "robot mágico", expresaba que sólo era capaz de sumar y restar con rapidez. Posteriormente, aceptó que cuando a la computadora se le agregó el microprocesador, también adquirió el potencial de ir más allá de las sencillas tareas de negocios a las aplicaciones internas más avanzadas, sobre todo en contabilidad, mercadotecnia, investigación y fabricación. De acuerdo con Druker, su mayor ventaja era el hecho de que proporcionaba escenarios alternativos para estas operaciones.

A pesar de estos y otros ejemplos de aplicación del conocimiento para mejorar resultados, Druker creía que los partidarios de las herramientas y técnicas habían prometido un desempeño demasiado alto en el área de la toma de decisiones. En especial, se mostraba escéptico acerca de la posibilidad de la inteligencia artificial, que implicaba que la computadora se convertiría en el maestro más que el servidor. Mientras tanto, hasta que presenció una decisión simulada que se llevó a cabo con éxito, pensaba que todavía tenemos mucho que aprender acerca de la naturaleza de la toma de decisiones. Con base en la suposición de que el pensamiento debía preceder al cálculo, sugirió más investigaciones sobre la toma de decisiones en áreas como las ramificaciones culturales, la información de otras disciplinas, los principios de la probabilidad, los factores de clasificación y los lineamientos de la experiencia.1

1 FLAHERTY JOHN E, Peter Druker. La Esencia de la Administración Moderna. Editorial Prentice Hall, 2001, pág. 356

85

3.1.2.- Estructura de capital optima

Nivel de endeudamiento óptimo (estructura financiera óptima). Aunque la ley de títulos y operaciones de crédito establezca que la máxima deuda que se puede contraer con la emisión de obligaciones es hasta el monto del capital contable, no deberá interpretarse como la relación óptima.

Algunas determinantes del nivel de endeudamiento son la edad de la empresa, historial de utilidades, la seguridad de obtención de flujos de efectivo y activos con calidad para entregaren garantía.

El tipo de administradores de una empresa también influye en el monto de pasivos. Existen administradores agresivos y arriesgados que habrán de asumir mayor cantidad de pasivos.

Si relacionamos el nivel de endeudamiento con el costo de capital, podríamos decir que el porcentaje de costo de capital disminuye a medida que aumentan pequeñas dosis de pasivo, pero al alcanzar cierto nivel de endeudamiento el costo de capital vuelve a incrementarse ya que los acreedores exigirán una mayor tasas de interés y mayores garantías, además que al percibir los accionistas mayor riesgo, podrían vender sus acciones a un precio inferior al mercado, aumentando la oferta y bajando el precio de la acción, lo cual hace que aumente el costo de capital de dicha fuente de financiamiento, que es el capital social.

Independientemente de la planeación financiara de cada empresa, podríamos decir que existe una relación máxima deseable entre el pasivo de las empresas y su capital contable y sus activos, es la siguiente:

Relación pasivo total/ capital contable

RELACIÓN ÓPTIMA MÁXIMA 3.5 A 1

B CAPITAL CONTABLE El PASIVO TOTAL

Relación pasivo total / activos totales

86

Relación pasivo total > al activo total = Quiebra

¡ACTIVOS TOTALES £3 PASIVO TOTAL

Conforme al criterio tradicional de estructura financiera, se alcanza la relación óptima de financiamiento pasivo/capital cuando se minimiza el costo de capital promedio ponderado y se maximiza el precio de mercado de la acción de la empresa.

Si queremos optimizar la estructura de nuestros costos de capital tendremos que analizar el costo de cada una de sus fuentes, de acuerdo a lo siguiente:

Ejemplo: Una empresa desarrolla un proyecto de 100 viviendas con un valor de $300 mil pesos cada una, en un plazo de 18 meses y con acceso a las siguientes fuentes de financiamiento enumeradas, donde a los socios con acciones preferentes hay el compromiso de pagarles una tasa del 1.25% mensual sobre su inversión; la financiera fijo las condiciones del crédito a TIIE+6 y una comisión única del 3% sobre el monto de la línea de crédito; sus proveedores le dan un plazo de pago de 90 días o un descuento del 8% sobre el valor de los insumos y por ultimo, las acciones comunes deberán tener un rendimiento mínimo del 1% mensual.

TODOS LOS IMPORTES EN MILES DE PESOS NÚMERO DE VIVIENDAS VALOR VIVIENDAS PROMEDIO AFORO PUENTE TIIE SUPUESTO PUNTOS ADICIONALES A THE COMISIÓN ÚNICA SMC

VALOR DEL PROYECTO VALOR DEL CRÉDITO VALOR DE LIBERACIÓN X VIVIENDA INVERSIÓN INICIAL UTILIDAD RENDIMIENTO SOBRE LA INVINIC RENDIMIENTO SOBRE LA INV TOT

LOS GASTOS FINANCIEROS COMISIÓN ÚNICA INTERESES

Estas condiciones representan para el Promotor un costo financiero del

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$ $ $ $ $

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195.00 5,127.90 7,642.00

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TOTAL INGRESOS

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3,000

27,000

19,500

0

54,828

4,526

0

0

15.552

135

465

3,489

756

535

0

1.976

19.500

0

40,056

7,942

COSTO DEL CAPITAL dentro del plazo del proyecto

Componente

Acciones comunes Acciones preferentes Deuda a entidad financiera Proveedores

Total

Monto en pesos

$ 2,500,000 $ 3,000,000 $ 19,500,000 $ 6,900,000 $ 31,900,000

Peso en porcentaje

8% 9% 61% 22% 100%

Costo especifico

18% 22.55% 13.13%

8%

Producto

1.41% 2.12% 8.03% 1.73%

13.29%

En el rubro de acciones comunes, supondermos que la empresa tiene un capital social de $2.5 millones (capital óptimo para acceder a este financiamiento) y que está invertido en activos fijos $2,500,000 En el rubro de acciones preferentes, supondermos que la empresa tiene un capital de $3 millones, que es el 10% del valor del proyecto, y que resulta ser la inversión inicial hecha al proyecto $3,000,000

El monto máximo de crédito vía entidad financiera fue calculado de la siguiente manera:

65% del valor del proyecto $19,500,000

De acuerdo al programa de disposiciones periódicas en el cuadro anexo y el costo de la comisión única, el impacto sobre el proyecto es del 13.13% $3,939,000 El monto de Proveedores fue calculado de la siguiente manera: Monto máximo a financiar mediante Proveedores Valor del proyecto Valor estimado de insumos suministrados por casa comercial con línea de crédito 23%

Insumos dispuestos a lo largo de 18 meses y suponiendo fueran requeridos en forma equitativa = consumo mensual o pedido mensual

Descuento por pronto pago 8% por 120 días, o lo que sería lo mismo 36% en 6 periodos de 3 meses, 18 meses

$30,000,000

$6,900,000

$383,333

36%

88

Analizando particularmente la tasa de cobro, podemos decir que la mayor tasa es la cobrada por proveedores (disfrazada como descuento), con una tasa del 24% anual, aun cuando solo financian un 23% del proyecto y su financiamiento se limita a 120 días, por ello no impacta mayormente en el total del proyecto. El costo del dinero de accionistas preferentes resulta ser en el proyecto el más caro y el de entidades financieras el más barato. Este es el resultado de los verdaderos costos del dinero en un proyecto y tiempo determinado. La estructura que esta debe tener, es una decisión tomada de acuerdo a la planeación estratégica de la empresa.

3.1.3.- Desarrollo y crecimiento en las empresas Diferentes autores definen en términos muy simples la diferencia entre desarrollo y

crecimiento en las empresas, donde el primero se logra como un fortalecimiento natural dado en una empresa en función de la reinversión de sus utilidades; la segunda, es producto de la suma de lo anterior más el financiamiento prudente y bien aprovechado. Por supuesto, esta ultima, es la forma más rápida de crecer y de competir bajo las mismas circunstancias en el mercado.

Hagamos un ejercicio, donde una misma empresa con el mismo capital inicial, trabaja reinvirtiendo todas sus utilidades durante seis años. Una de ellas solicita financiamiento, la otra trabaja solo con su capital.

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Viviendas construida*

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Viviendas vendidas

EhcÜw al fnModtlpmtodo

INGRESOS

Aportación Socios ¡Espacia)

Aportación Socios ¡Electivo)

Enganches 10%

Indivtduakactones 90%

Crédito Puente 65% (Mtrusmaones)

TOTM « • O K S O r g & N f t S * ! ! ! »

EGRBSOS

Terreno 22 23% mcl URB * /MFfl

Infraestructura

UrberHBición

Edtficacón 51 C4%

Estudios y Proyectos 0 45%

licericms y Permisos f 55%

Gastos de Administración 11 63%

PAGOS

PMEWOS

3.350

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2,956

88

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Gastos Prom . Venta y Pubhctdad 2 52%

Gtos comis y superv Obra

Rest'tución de Aportaciones

Pago de Ints crédito puente

Amortización de crédito puente

TOTAL EGRESOS

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FLUJO DE EFECTIVO DEL PROYECTO POR LA VIGENCIA DEL CREDÍTO

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4,401

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4,874

1 604

1.004

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• -53

1 2S5

4M3

TOTAL

70

1.900

70

0

0

0

3.350

1,900

17.640

12.740

0

35,690

2.958

0

0

10 161

88

304

2.270

494

382

0

1,291

12.740

0

30.697

-4,893

89

CAPITAL SOCIAL INVERTIDO EN ACTIVOS FIJOS CAPITAL DE TRABAJO DE LA EMPRESA

Mes 1

Mes 9

Mes 18

Mes 27

Mes 36

Mes 45

Mes 54

Mes 72

Resultados al concluir el Numero de viviendas

Utilidad en el periodo de síes

EMPRESA "A"SOLICITA FINANCIAMIENTO

$ 1,600 000

$ 2,000,000

Accede a un financiamiento de para 70 viviendas de $280 mil cada una, bajo un plazo de 18 meses

-

El promotor reinvierte su utilidad de $4'992 mil al capital social y solicita un crédito mayor bajo las mismas condiciones anteriores, para realizar 250

viviendas en 18 meses y tener un excedente, incluso de capital de trabajo

-

El promotor reinvierte su utilidad de $17'831 mil al capital contable, banco, inversiones y solicita mismo crédito bajo las mismas condiciones

financieras antenores, para realizar 250 viviendas en 18 mese¡> y tener un excedente, incluso de

capital de trabaio

-

El promotor reinvierte su utilidad de $17'831 mil en inversiones y solicita mismo crédito bajo las

mismas condiciones financieras anteriores, para realizar 250 viviendas en 18 meses y tener un

excedente, incluso de capital de trabaio Concluye el ejercicio con una utilidad del periodo

de $17'831 mil

820 $ 58,485,000 00

EMPRESA "B"NO SOLICITA FINANCIAMIENTOi

$ 1 600 000 |

$ 2,000 000

Inicia proyecto de 70 viviendas en estapas de 10 cada una, mismas que edifica y comercializa en un

tiempo estimado de 9 meses

Inicia segunda etapa y capitaliza tos $950 mil pesos, por lo que la siguiente etapa sera de 15

viviendas, en 9 meses

Inicia tercer etapa y capitaliza los $1428 mil pesos ganados, por lo que la siguiente etapa sera de 22

viviendas, en 9 meses

Inicia cuarta etapa y ultima etapa, capitaliza los $2095 mil pesos, por lo que la siguiente etapa sera

de 32 viviendas, en 9 meses

Continua con otro proyecto, capitalizando los $304 7 mil pesos, por lo que podra hacer 48

viviendas en 9 meses

Continua con otro proyecto, capitalizando los $4570 mil pesos por lo que podra hacer 71

viviendas en 9 meses

Continua con otro proyecto, capitalizando los $6761 mil pesos, por lo que podra hacer 106

viviendas en 18 meses

Concluye el ejercicio con una utilidad del periodo de $10'094 mil

304 $ 28 945,000 00

NOTAS IMPORTANTES El valor de venta de cada vivienda se supondrá fijo de $280,000, con un costo de $196,000 El costo financiero se calcula en tasa TIIE+6 puntos, comisión única del 6% y calculada la THE en 10% El plazo del proyecto, depende de su comercialización y esta del tamaño del proyecto y de su absorción en el mercado El promotor A en el mes 18 decide no hacer proyectos mayores a 250 viviendas como parte de su estrategia de crecimiento ordenado

90

Mes 9 Mes 18 Mes 27 Mes 36 Mes 45 Mes 54 Mes 72 Empresa A con fínanciamiento

Utilidad del periodo en miles Utilidad acumulada en miles

Empresa B sin financiamiento Utilidad del periodo en miles $ Utilidad acumulada en miles $

950 950

$ $

$ $

4,992 4,992

1,428 2,378

$ $

2,095 4,473

$ $

$ $

17,831 22,823

3,047 7,520

$ $

$ $

4,570 $ 12,090 $

17,831 40,654

6,761 18,851

S $

$ $

17,831 58,485

10,094 28,945

Como se observa este ejercicio, mismo que es posible hacer fácilmente a través de un simulador, el crecimiento de una empresa es mucho más rápido cuando toma y administra un crédito que cuando no lo hace. Para quién piensa que es caro usar el crédito, aquí se demuestra que es más caro no usarlo, ya que se deja de percibir una utilidad y si lo comparamos contra la inversión inicial, el número aun es más contundente. Toda inversión lleva implícito un riesgo, cuando se usa además crédito, el riesgo es mayor. El secreto es saber cuanto crédito, en que momento y a donde invertirlo. Para ello se debe hacer un análisis inicial de cada proyecto y periódico de la misma empresa. Esto es justamente trabajar en el análisis de un proyecto de inversión y de la capacidad financiera y administrativa de la empresa.

$70,000

$60,000

$50,000

$40,000

$30,000

$20,000

$10,000

$-Mes 9 Mes 18 Mes 27 Mes 36 Mes 45 Mes 54 Mes 72

& Empresa A con fmanciamiento O Empresa B sin financiamiento

91

3.1.4.- Acceso al financiamiento y optimización de recursos En la siguiente tabla se muestra de acuerdo al tamaño de la empresa y de su

capacidad financiera, los diferentes tipos de financiamiento que se han explicado a lo largo de este trabajo y a cuales de ellos tienen acceso estas empresas:

TAMAÑO DE LA EMPRESA NUMERO DE EMPLEADOS CAPITAL SOCIAL EN MILES * CAPACIDAD DE VIVIENDAS AL AÑO

MICRO <10 250 <10

PYME 10-100

1500 10-50

2500 50-100

12000 100-500

23000 500-1000

GRANDE >100

>115000 >1000

FUENTE DEL RECURSO RECURSOS PROPIOS

AUMENTO DEL CAPITAL CON RECURSOS DE LOS MISMOS SOCIOS AUMENTO DEL CAPITAL CON RECURSOS DE NUEVOS SOCIOS

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RECURSOS DE TERCEROS PRESTAMOS DE PARTICULARES CRÉDITO DE PROVEEDORES FINANCIERAS -CRÉDITOS PUENTE-FACTORAJE CONFIRMING LIQUIDEZ ELECTRÓNICA ARRENDAMIENTO FINANCIERO VENTA DE ACCIONES MERCADO DE DEUDA

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OPTIMIZACIÓN DE RECURSOS ACTIVO FIJO NO UTILIZADO SUSCEPTIBLE DE SER VENDIDO BIENES RAICES NO UTILIZADOS SUSCEPTIBLES DE SER VENDIDOS REDUCCIÓN DE EXCEDENTES DE MERCANCÍA CONTROL DE GASTOS REDUCCIÓN DE COSTOS INDIRECTOS -DE MATERIA PRIMA-REDUCCIÓN DE INVENTARIOS REDUCIR COSTOS DE BANCOS USO DE BANCA ELECTRÓNICA ALARGAR PLAZO DE PAGO A PROVEEDORES EFICIENTAR COBRO DE CLIENTES GESTIONAR EXCEDENTES DE TESORERÍA

PLANEACIÓN FINANCIERA

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* EJEMPLO REALIZADO PARA VIVIENDAS CON UN VALOR PROMEDIO DE $280,000

Con este cuadro, podemos ver gráficamente que las empresas entre más grandes, tienen mayor posibilidad de acceder al crédito y a otras posibilidades para obtener liquidez, además, las condiciones que pactan son mejores que las de una empresa de menor tamaño, si a esto aunamos que los insumos también tienen precio y condiciones diferenciadas por volumen de compra, entonces llegamos a la conclusión, de que quién no usa financiamiento esta en desventaja contra quien si lo toma. De que el que no crece a la par de su competencia, pierde mercado, en un círculo que pudiera terminar en su extinción.

92

3.1.5.- Comparando fuentes de financiamiento, costo, riesgo y beneficios

FUENTE DEL RECURSO

AUMENTO DEL CAPITAL CON RECURSOS DE LOS MISMOS SOCIOS

AUMENTO DEL CAPITAL CON RECURSOS DE NUEVOS SOCIOS

DESVNO

Capital para nuevos

proyectos

Capital para nuevos

proyectos

COSTO

Alto costo

Alto costo

RIESGO 1 DESVENTAJA

Recursos limitados

Nuevos socios con otras formas de administrar y

tomar desiciones Necesidad de

conciliar diferencias

BENEFICIOS

Las utilidades de un proyecto

quedan dentro de las mismos socios

Una empresa más fuerte

RECOMENDACIÓN

Capitalizar la empresa como estrategia para

fortalecerla y buscar los financiamientos

adecuados

Cosiderarlo siempre y cuando no se tenga

acceso al financiamiento y sea

acorde a la planeacior estratégica de la

empresa

PRESTAMOS DE PARTICULARES

CRÉDITO DE PROVEEDORES

FINANCIERAS -CRÉDITOS PUENTE-

FACTORAJE

CONFIRMING

LIQUIDEZ ELECTRÓNICA

ARRENDAMIENTO FINANCIERO

MERCADO DE DEUDA

Capital de trabajo

Suministro de msumos

Capital para nuevos

proyectos

Recuperación anticipada de la

inversión

Adquisición de equipo en el extranjero

Recuperación anticipada de la

inversion

Para compra de equipo,

maquinaría, vehículos, mobiliario

Capital para nuevos

proyectos

Alto costo

Alto costo

Costo medio

Costo medio

Tasas bajas, pactadas en

dolares

Bajo costo

Costo medio

Bajo costo

Altas tasas, garantías

personales

Altas tasas, se multiplican los

acreedores

Créditos de grandes montos,

difíciles de administrar No

todas las empresas pueden acceder a ellos

No todas las empresas

califican para este instrumento,

el pago se adelanta

generalmente hasta 90 días

Deuda en dolares,

movimientos en el tipo de cambio

Pocas empresas acceden a este

instrumento

No hay nesgo, el pago se adelanta

generalmente hasta 90 días

No forman parte de los activos de la empresa, hasta

en tanto no se compren

Se vuelve una empresa con

regulaciones muy estnctas Solólos

grandes corporativos

tienen acceso

Rápida disponibilidad

Fuente alterna de financiamiento, disponibilidad inmediata de

msumos

Disposición de flujos de efectivo programados, no

solicitan genera/Tiente

garantías adicionales

Se recupera anticipadamente la facturación fondeado por

Banca y también por NAFIN a tasas

preferenciales

Importación directa sin

intermediación

Ofrecido por NAFIN a tasas preferenciales

Libera capital de trabajo, evita la

obsolescencia del equipo

Financiemiento a muy bajo costo

Evitar utilizarlos

Tener siempre una linea de crédito abierta

con proveedores, usarla lo menos posible

Es el crédito ideal para la construcción de

vivienda, maximizar su administración

Buscar la linea de NAFIN denominada "Liquidez electonica"

Utilizar previo estudio de su costo y nesgo

Básico abrir linea de crédito, muy útil

Utiliza en equipos de rápido reemplazo, como equipo de

computo

Quién tenga acceso a este instrumento

usarlo, es el financiamiento mas

barato

93

3.1.6.- Resumen ejecutivo del análisis de un proyecto de inversión. El análisis de un proyecto de inversión, puede llevar muchas horas de trabajo, en

la recopilación de información, su depuración, su clasificación, su validación y su análisis. Este estudio, puede contener y generar mucha información, como ya se explico antes, son muchos los documentos validados y analizados, Por lo que es conveniente hacer un resumen ejecutivo que contenga la información relevante, así como la opinión de cada una de las personas especialistas que revisaron cada parte del proyecto.

Dada la información que los accionistas de la empresa querrán conocer, es imposible hacerlo en una sola lámina, así que se hizo un ejemplo de esta cédula, conteniendo el mínimo necesario que interesaría a los accionistas de una empresa para hacer una inversión, así como a la financiera.

Se realizo en una hoja de trabajo en excel, y contiene: > Portada > Hoja donde se captura la información > Hojas para impresión del reporte

• Información general del proyecto, del financiamiento, terreno, promotor, avance de proyectos vigentes, impacto ambiental, conclusiones.

• Información de mercado, datos generales de la población, oferta, demanda, canales de distribución, conclusiones.

• Información financiera de la empresa, partidas contables principales de sus estados financieros, razones financieras, calificación, tendencias.

• Información financiera del proyecto, ingresos y egresos del flujo de efectivo, análisis del proyecto vía calculo de:

• Tasa promedio de rendimiento • Valor presente neto • índice de VPN • Tasa interna de rendimiento, conclusiones.

> Información de cómo requisitar la cédula y fuentes de información

94

DATOS GENERALES DEL PROYECTO A FINANCIAR CÉDULA PARA LA PRESENTACIÓN DE UN PROYECTO DE INVERSIÓN PROYECTO CONJUNTO HABITACIONAL "OLMECA" PROMOTOR TIPO DE PROYECTO UBICACIÓN

GRUPO CONSTRUCTOR DE VERACRUZ SA DE CV CIEN VIVIENDAS TIPO UNIFAMILIAR DE INTRÉS SOCIAL MANZANAS 22, 23 y 24 EN COLONIA LAS BRISAS. VERACRUZ, VER.

DATOS DEL PROYECTO A FINANCIAR

B5

Tipo N° Area Terreno

Area construed

ón

Valor total del Precio "i

1 Precio/M" i proyecto en miles de Venta pesos

140 75.0 M2 82.0 M2 $350.000.0 $4.268.3 $ 49.000.000.0 0.0 M2 COM2 $0.0 #¡DIV/0!

0 0 0

0 0 0

0.0 M2 0.0 M2 0.0 M2

0.0 M2 0.0 M2 0.0 M2

$0.0 $0.0 $0.0

#¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

$ $ $

---

TOTAL 140 COM2 0.0 M2 $0.0 $0.0 $

AVANCE ESTIMADO DEL PROYECTO Infraestructura Urbanización Edificación

financiamiento máximo 65% 100% Crédito solicitado 30% Aforo

49,000.000.0

31.850,000.00 22.750.000.0

46%

EXPERIENCIA DEL PROMOTOR ANTECEDENTES DEL PROMOTOR

Se trata del expresidente estatal de Canadevi, Lie. José Antonio Cárdenas Sosa y de su socio el Ing. Rodrigo Castro Urbina, quienes son ampliamente conocidos en el medio y con una buena reputación. En el Estado han edificado diversos proyectos en los últimos quince años ininterrumpidamente.

EXPERIENCIA DEL PROMOTOR CON HSC

Muy buena experiencia, proyectos sin problemas constructivos, sin desviaciones en la aplicación de recursos y en tiempos razonablemente aceptables. Promotor al comente en sus intereses.

ÚLTIMOS PROYECTOS REALIZADOS POR EL PROMOTOR N°de Viviendas

Ciudad Proyecto Avance Edif Financiam

iento Salida Ventas %

1 Veracruz, Ver. Las margal 2 Veracruz, Ver. Juan Pable 3 Coatzacoalcos, Ver. Jazmines 4 Coatzacoalcos, Ver. Agustín Lar 5 Tuxpan, Ver. Lomas de 1

284 124 114 172 234

100% 45% 100% 80% 90%

General Hi Sofol HSC Sofol Crédito y C Sofol HSC Sofol Crédito y C Sofol

81% 10% 95% 55% 70%

ENTORNO Y TERRENO DONDE SE REALIZA EL PROYECTO

El entorno es favorable y propicio para desarrollar vivienda de tipo interés social donde se observan viviendas del mismo tipo, algunas mejoradas por los mismos propietarios y con una urbanización aceptable y en buenas condiciones.

EVALUACIÓN GENERAL DE IMPACTO AMBIENTAL

El proyecto cuenta con el estudio de impacto ambiental y la aprobación de las autoridades competentes, mismas que hacen recomendaciones al proyecto y que deberá el área de supervisión vigilar en todo su proceso.

CONCLUSIONES PARTE TÉCNICA DEL PROYECTO Y ADMINISTRATIVA DEL PROMOTOR

Se aprecia un buen proyecto arquitectónico, con buena ubicación: edificado por buen promotor, con experiencia en construcción de vivienda y en su comercialización, tiene los medios administrativos para llevarlo a cabo.

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INFORMACIÓN DE MERCADO CÉDULA PARA LA PRESENTACIÓN DE UN PROYECTO DE INVERSIÓN

PROYECTO CONJUNTO HABITAC QNAL "OLMECA"

PROMOTOR GRUPO CONSTRUCTOR DE VERACRUZ SA DE C V

DATOS DE LA POBLACIÓN ( en miles)

POBLACIÓN TOTAL (en miles)

ESTADO MUNICIPIO

6.909.0 860.5

POBLACIÓN ECONÓMICAMENTE ACTIVA

INGRESOS > 5VSMMDF

INGRESOS > 10VSMMDF

2.350.1

182.2

0.0

234.0

40.9

25.6

PRINCIPALES ACTIVIDADES EN EL ESTADO

COMERCIO

SERVICIOS EDUCATIVOS

GOBIERNO

INDUSTRIA MANUFACTURERA

HOTELES. RESTAURANTES

AGRICULTURA, GANADERÍA, PEZC

DERECHOHABIENTES ENTRE 20 Y 60 AÑOS

IMSS

ISSSTE

PEMEX, DEFENSA, MARINA

347.3

125.7

77.4

262.5

98.5

745.9

853.0

129.1

123.5

49.2

15.6

11.1

25.9

17.9

2.7

266.6

33.3

31.6

VIVIENDAS RENTADAS 200.0 29.7

OFERTA

COMPETENCIA

Proyecto Ciudad N° de Avance Viviendas Edif%

Financiam iento

Salida Ventas %

1 Fracc. Los pelicanos Veracruz 2 Fracc. Gaviotas Veracruz 3 Fracc. Nuevo veracru: Boca del R 4 Fracc. Miguel Alemán Veracruz 5 0 0

56 123 67

260 0

40% 70% 25% 100% 0%

HSC Sofol Santander Bancos Rec propic Sofol HSC Sofol

0 0

10% 30% 0%

80% 0%

nEMANDA

SITUACIÓN DE INFONAVIT EN EL ESTADO

Tradicional Economice 6.200 META

AVANCE RESTAN VIV EN PROCESO DIFERENCIA

fuente: INFONAVIT fecha de la consulta:

SITUACIÓN DE FOVISSSTE EN EL ESTADO

CRÉDITOS SORTEADOS 2005 CRÉDITOS DISPUESTOS RESTAN

fuente: FOVISSSTE fecha de la consulta:

CANALES DE DISTRIBUCIÓN DEL PRODUCTO

3,400 Otros

1.560 Total

11.160 4,175 2.025 3,566

-1,541

2,'04 1,296 1,258

38

467 1,093

0 1,093

6.746 4,414 4,824 -410

30 de septiembre de 2005

2,359

326 2,033

30 de junio de 2005

El promotor tiene su propia empresa de comercialización denominada 'TU CASA", misma que cuenta con oficinas en la plaza y personal calif icado para comercializar el desarrollo habitacional analizado.

CONCLUSIONES PARTE COMERCIAL Y DE MERCADO DEL PROYECTO

Me parece un proyecto adecuado en lugar y t iempo, de un tamaño moderado al que considero podrán comercializar dentro de programa establecido. Algunas viviendas serán ofrecidas a maestros del estado, otra parte a trabajadores contratistas de PEMEX

96

INFORMACIÓN FINANCIERA CÉDULA PARA LA PRESENTACIÓN DE UN PROrECTO DE INVERSIÓN PROYECTO CONJUNTO HABITACIONAL "OLMECA" PROMOTOR GRUPO CONSTRUCTOR DE VERACRUZ SA DE CV

ANÁLISIS DE ESTADOS FINANCIEROS Importes en mites de pesos ACTIVO CIRCULANTE INVENTARIOS CUENTAS POR COBRAR ACTIVO TOTAL PASIVO CIRCULANTE CUENTAS POR PAGAR PASIVO TOTAL CAPITAL SOCIAL CAPITAL CONTABLE VENTAS NBAS |INGRESOS) COSTO DIRECTO DE OBRA GASTOS DE OPERACIÓN UTILIDAD DE OPERACIÓN UTILIDAD NETA

2003

103.650,149 00 64.483.680 00 37.352.271.00 111,709.075.00 104.980,557.00 82.651,135.00 104.980.557.00 12.086.000.00 6,728.518.00

37,210,840.00 14,799,861.00 6,090,518.00 16,320,461.00

2004

117.075.389 00 46.522.185.00 69,355,046.00 124.851.248 00 124.485.633.00 101.165.496.00 98.485.633.00 12.485.633.00 9,365.615.00

52,651.025.00 37,192,224.00 6.133.671.00 9.325.130.00

Sep-05

98.206.717 00 54.718.550 00 26.972,04900 131,628,767.00 16,221,14900 1.913.756.00

64,844,299.00 12.086,000.00 16,784,467.00 41,567.508 00 26,829.856.00 4,317.399 00

5.424.478.00 5.459.554.00

CAPITAL CONTABLE

Fuente. BALANCE DE LA EMPRESA y ESTADO DE RESULTADOS

RAZONES FINANCIERAS RENDIMIENTO O PRODUCTIVIDAD

RENTABILIDAD» UTILIDAD N e A / INGRESOS POR VENTAS APALANCAMIENTO OPERATIVO» COSTO DE VENTAS / VENTAS ROE - UTILIDAD NETA / CAPITAL SOCIAL ROA= ULTILIDAD NETA / ACTIVO TOTAL

APALANCAMIENTO

APALANCAMIENTO FINANCIERO « PASIVO TOTAL / CAPITAL CONTABLE ENDEUDAMIENTO = PASIVO TOTAL / ACTIVO TOTAL QUIEBRA = PASIVO > ACTIVO TOTAL

LIQUIDEZ

SOLVENCIA = TOTAL ACTIVO CIRCULANTE / PASIVO CIRCULANTE PRUEBA DEL ACIDO = ACTIVO CIRCULANTE - INVENTARIOS / PASIVO CIRCULANTE CAPITAL DE TRABAJO = ACTIVO CIRCULANTE - PASIVO CIRCULANTE |en mfes $)

ROTACIONES

CUENTAS POR COBRAR = VENTAS TOTALES / TOT DE CTAS POR COBRAR ANTIGÜEDAD DE LA CARTERA = 365 / ROTACIÓN DE CTAS POR COBRAR ROTACIÓN DE INVENTARIOS = COSTO DE VENTA / INVENTARIO FINAL DÍAS PROMEDIO DE ROTACIÓN = 365 / ROTACIÓN DE INVENTARIOS ROTACIÓN DE CUENTAS X PAGAR • COMPRAS TOTALES / TOTAL DE CUENTAS X PAGAR ANTIGÜEDAD DE CTAS POR PAGAR = 365 / ROTACIÓN DE CTAS POR PAGAR CICLO DE OPERACIÓN * DÍAS DE ROTACIÓN DE INV. + DÍAS DE ROTACIÓN DE CxC CICLO DE EFECTIVO = CICLO DE OPERACIÓN - DÍAS DE ROTACIÓN DE CUENTAS x PAGAR

2003 14.67%

39 8% 452% 4.9%

1560 0.939767;

NO

099 0 37

$ 1 330

1.0 366 0 23 1590 0.2

20384 1957

1956.5

2004

-12 09% 70.6% -51.0% -5 1%

10.52 0 7888238

NO

0.94 057

-i 7.410

0.8 481 0.80 457 0.4

992.8 937

9370

Sep-05

5.78% 64.5% 19.9% 18%

3.86 0 4926301

NO

6 05 2.68

$ 81.986

1.5 237 049 744

14.0 26.0 981

967.2

MEDIDOR PREFERENTE > 5%

SIEMPRE < 75% SIEMPRE > 10%

PREFERENTE > 5%

SIEMPRE < 3 5 PREFERENTE < 0 5

SIEMPRE > 1 PREFERENTE > 1

SIEMPRE POSITIVO

PREFERENTE < 120

PREFERENTE < 240

> CTAS POR COBRAR PREFERENTE < 360 PREFERENTE < 120

CALIF Sep-05

s s s

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1 1 | Tentíen^a | -r

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97

INFORMACIÓN FINANCIERA CÉDULA PARA LA PRESENTACIÓN OE UN PROYECTO DE INVERSION PROYECTO CONJUNTO HAS7¿ClONAL "OLMECA" PROMOTOR GRUPO C0NSTRJC~0' Dt VERÁCPUZ SA DE CV

ANÁUSIS FINANCIERO (Proyecto)

ANÁLISIS DE FLUJO DE EfECTIVO DEL PROYECTO

Gas los anticipad

MES INGRESOS EGRESOS FLUJO NE7C EFEC DISP

0 0

8376 I -8.376

1 6370 5.641

729

2.935 293*

i

3 2972 2.971

1

4 3010 3009

1

5 3.048 3047

1

6 3.277 3.085

192

7 3.277 2963

313

8 5870 4.710 1.160

9 5 870 4.690 1 180

10 5.870 4670 1200

11 5 870 4651 ' 219

12 5 870 4 631 1.239

13 5 870 4 611 1259

14 4 455 3 444 1 011

15 4455 3 405 1.050

16 4.455 3.366 1.088

400» 3 328

dtl

18 4.009 3212

797

TOTAL 81 491 76.744 4747

•«.376 -7.647 -7.64Í -7.445 -7.644 -7.643 -7.451 -7.137 -5 977 -4.797 -3.597 -2.3>8 3.269 3.950 4.747

" ^ A

?

•

2

•••

* 3

*— 4

1 •*

—*— 5

- INGRESO

. » • - r - , 3 .

ó

•

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_*———•— 7 8

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— * — EGRESO

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FLUJO

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t • •-• >•-•"*

13 14

• tFEC DISPONIBLE

- 4

_4

15

I

A - _

r_ #̂

* }é

.

1?

- -t

18

TASA SUPUESTA ANUAL Anual Mensual

16.0S6 1.3%

\ Tasa promedio de ren dim tentó ¡Este método rx) contemplo el ^ oc en el tiempo) Inversión

\ \ Valor presente neto OPS') = j 1-

Utilidades promedio

A

\W y

índice del valor presente neto - VPN/ Inversión -

Tasa interna de rendimiento m 4.0% $

34% = RENTABILIDAD

CONCLUSIONES ESTUDIO FINANCIERO DE LA EMPRESA Y PROYECTO

Se aprecia mejoría en PRODUCTIVIDAD. APALANC AMIENTO y LIQUIDEZ respecio a 2004. mostrando además BUENA RENTABILIDAD y LIQUIDEZ, aunque se aprecia que la recuperación de su inversión es lenía debido a que sus p'oyectos en Coarzacoalcos y Tuxpan han sido comeraalizados principal men-e vía iNfONAVIT. instituto que por cierto, ha asignado una partida extra de

presupuesto para el Estado de Veracruz para desahogar en parte esta problemática, por lo que se espera una notoria mejoría en su balance al cierre de diciembre 2005.

t&} ¿VchrVo Edición y « -Insert*; formato y«ramientas Datos Ventana Oocunents To Go 2

Al T / Í " A

: ca Ufií oíCG'j^b

eo de la ubicasierj y la otra

MBLIOGRñFiA UTILIZADA

98

CONCLUSIONES

Es relativamente fácil entender que la generación de efectivo en el inicio de un proyecto de inversión es sólo por dos vías, capital de los accionistas o capital de terceros. El capital de los inversionistas podría ser como consecuencia de la reinversión de utilidades de la empresa, la venta de acciones, la inclusión de un nuevo socio o la inyección de capital fresco aumentando el capital contable de la empresa; los recursos de terceros pueden llegar de diferentes maneras, principalmente por empresas financieras, desde esquemas simples como un crédito directo hasta el confirming o simplemente crédito otorgado por proveedores.

Generación de efectivo en las empresas, flujo de efectivo

* Intereses y capital

wmmmm Efectivo empresa

r llMíilinílliiiIiil ill i

< ^ Acreedores y.

Crédito • W k

Inversionistas

Activos fijos

Venta de activos

Depreciación

Contado

Producción

Inventario, materia prima

Inventario, producto en

proceso

Inventario, producto terminado

i Cobranza

Proveedores Operación

Prestación de bienes y servicios

Gastos de venta

Gastos de administración

Costo total del producto

Cuentas por cobrar

I Ventas Crédito

Fuente: OCHOA SETZER GUADALUPE, Adminsitración financiera, Editorial Me Graw Hill, 2002, página l

El conocimiento de todas estas posibilidades, sus definiciones, costos y aplicaciones, harán al empresario más apto para la toma de decisiones de lo que le conviene a su empresa.

•99

C I I c B I B L I O T E C A

El saber la gran importancia de este sector para el país y para las personas, hará que todas las partes involucradas pongan un poco más de si para lograr el objetivo final que es procurar una vivienda a quién la necesita, generar empleos, impulsar y crear sinergia con otras actividades económicas relacionadas y por supuesto, generar utilidades.

Es prioritario en los nuevos empresarios quitar la idea de que el financiamiento por si es caro, sin importar su fuente. Que el crecimiento responsable y sin riesgo es con recursos propios y que sólo minimizando costos podemos enfrentarnos a las grandes empresas constructoras de vivienda. Nada más alejado de la realidad.

El empresario debe estar abierto a construir la estructura de capital óptima que le convenga a su empresa, debe decidir concientemente si usa las fuentes de financiamiento a su alcance o paga el costo de oportunidad.

Para acceder a las diferentes posibilidades de financiamiento. Es necesario disponer de la información necesaria en el momento oportuno, implica tener una empresa bien administrada, ordenada, con poca rotación de personal, con personal comprometido, con el software necesario para administrar proyectos, tener una estructura adecuada, los recursos para llevar a cabo un proyecto, debe tener una empresa capitalizada, fortalecida, y la capacidad de análisis para tomar decisiones respecto a la viabilidad de un proyecto.

La pericia -muchas veces- y no la experiencia hace al promotor asumir todos los papeles, desde el gestor hasta el comercializador, es importante reconocer la complejidad de todas las actividades inherentes a este sector, y de que existen expertos en cada una de estas materias que pudieran' hacer el trabajo más sencillo y principalmente mejor. E! pasar la estafeta al comercializador no es fácil, a pesar de que esta tarea nos da el éxito o el fracaso de un proyecto. Dejemos que los diferentes especialistas hagan lo que saben y pactemos condiciones que beneficien, a ambas partes. El juego es ganar-ganar.

Un proyecto no nace para fracasar, pero el promotor debe entender que no todos los proyectos terminan generando las utilidades esperadas, algunos de ellos serán quizá proyectos perdedores, entre más rápida sea la lectura, las desviaciones podrán corregirse con menores quebrantos. La complejidad durante todo el proceso del proyecto, hasta todos los factores externos que le afectan, como temas de mercado y macroeconomía, hacen que en un proyecto no se puedan definir todas sus partes con certeza, de ahí la importancia de pronosticar.

El análisis de un proyecto de inversión no es tarea sólo de la financiera, el promotor debió hacer previamente el ejercicio para conocer el potencial de su proyecto, visualizar sus fortalezas y debilidades. La única manera de ofrecer mejores utilidades a los accionistas de la empresa, es mediante el análisis serio y previo de cada uno de nuestros proyectos, esta es la única manera de minimizar riesgos.

Por último quiero destacar la importancia de la investigación de mercado dentro de los elementos que sirven para tomar decisiones en un proyecto, existen empresas especializadas con toda una metodología para conocer cual es el mejor producto que demandará el mercado y quién actualmente lo satisface, usémoslas. Generalmente los estudios de mercado son presentados por el promotor en forma muy precaria, sólo forma un documento adicional en su carpeta. Más allá de quién quiere mi producto, es necesario saber quién quiere y puede comprarlo, además de conocer contra quien voy, sus fortalezas, debilidades y tendencias de mercado. No hay otra manera de vender con éxito.

100

GLOSARIO

ACCIÓN. Representa una de las fracciones ¡guales en que se divide el capital social de la empresa.'

ACCIÓN COMÚN. Son aquellas que tienen voz y voto y derecho a percibir dividendos después de las acciones preferentes.2

ACCIÓN PREFERENTE. Acciones con derecho a percibir utilidades de compañía, antes que las comunes. Si la compañía se liquida tienen prioridad sobre estas en el reembolso del capital. Comúnmente tienen un dividendo fijo y acumulativo, y su derecho de voto esta limitado a ciertos aspectos.2

ACCIONISTAS. Propietarios permanentes o temporales de acciones de una sociedad o empresa.'

AFORO. Cantidad que se descuenta por anticipado y la cual se va a un fondo en calidad de garantía en una operación de factoraje.2 En crédito se refiere al importe financiado respecto al total del valor de la garantía.

AMORTIZACIÓN. Pago total o parcial de una deuda.' ANUALIDAD. Es una serie de pagos iguales efectuados a intervalos iguales de tiempo. Ejemplos

de anualidades son abonos semanales, pagos de renta mensuales, dividendos trimestrales sobre acciones, pagos semestrales de interés sobre bonos, primas anuales en póliza de seguro, etc.3

APALANCAMIENTO. Nivel de endeudamiento.1

ARRENDAMIENTO FINANCIERO. Arrendadoras financieras. Son organizaciones auxiliares de crédito, que mediante un contrato de arrendamiento, se obligan a adquirir determinados bienes y a conceder su uso o goce temporal, a plazo forzoso, a una persona, obligándose esta a realizar pagos parciales por la cantidad que cubra el costo de un bien, más el costo financiero y los gastos adicionales que se señalen en el contrato (seguro, mantenimiento, operativos del equipo, entre otros).

Al vencimiento de la operación y de acuerdo con lo estipulado, la arrendadora, siguiendo el criterio de preferencia del arrendatario, aplican una de las diferentes opciones terminales:

1.-Comprar un bien aun precio inferior a su valor de adquisición, fijado en ei contrato, o inferior al valor de mercado.

2.- Prorrogar el plazo del uso o goce del bien pagado una renta menor. 3.- Participar junto con la arrendadora de los beneficios que deja la venta del bien, de acuerdo con

los términos establecidos en el contrato. Otorgan financiamiento para la adquisición de los bienes de capital apoyando la inversión

productiva y el desarrollo tecnológico. En México, la mayoría de los arrendamientos financieras se contrata bajo la opción primera

estableciendo un pago final de compra de entre 1 y 3% del valor inicial del bien, el cual representa un importe simbólico accesible para cualquier arrendatario.

En realidad, es difícil pensar en un bien que no pueda ser objeto de arrendamiento financiero, así vemos que es factible el arrendamiento del equipo de transporte, autos, equipo de cómputo, vehículos de carga, equipos de telecomunicaciones, mobiliario y equipo de oficina, maquinaria y equipo industrial.

Existen tres tipos arrendamiento: a).- El arrendamiento puro,, es aquel por medio del cual el arrendatario usa o cosa de un bien

inmueble o inmueble, pagando sólo importe de una renta. b).- El arrendamiento tradicional o leasing, el que se realiza mediante la operación por la que la

arrendadora adquiere el activo fijo de un proveedor para financiarlo al arrendatario. c).- El arrendamiento ficticio Sale and leaseback, es un contrato por medio del cual el propietario de

un bien lo vende a una arrendadora financiera, para que ésta a su vez se lo arriende con opción de compra al vencimiento del contrato. Su principal ventaja es que propietario original del bien no pierde la utilización del mismo, y obtiene recursos frescos para financiar la operación de la empresa.

Ventajas del arrendamiento financiero: > Libera capital de trabajo > Evita la obsolescencia del equipo > Financia hasta el 100% del valor del bien. > No afecta las líneas de crédito. > Opción de compra simbólica. > Proteger riesgos, como sería el tipo de cambio y del fenómeno devaluatorio. > No requiere que se dé, por parte del arrendatario, una reciprocidad.

101

Podemos decir el arrendamiento financiero es una fuente de financiamiento importante, que puede darse a corto, mediano o largo plazo, a empresas pequeñas, medianas o grandes, a fin de que estas puedan adquirir los activos fijos o modernizar su planta productiva, sin que tenga requiere capitalizarse protegiendo, a su vez, su capital de trabajo y situación financiera

Algunas de las arrendadoras que existen en el mercado son > Arrendadora financiera internacional > Arrendadora Santander Serfín > Arrendadora Citibank > Arrendadora Atlas > Arrendadora Banobras > Arrendadora Banorte > Arrendadora DINA > Arrendadora Caterpillar > Arendadora Sofimex > Arrendadora multivalores y otras

Es importante destacar que el hecho de usar arrendamiento financiero, evita el desviar recursos en otras actividades, cuando estos pueden ser empleados en los gastos de operación, al mismo tiempo que dependiendo de la situación financiera reinante en el mercado, las empresas no tendrán que ser grandes inversiones en adquirir bienes de activo fijo, además de que muchas veces no se tienen dichos recursos necesarios para satisfacer los requerimientos más urgentes en materia de inversión 5

CNBV. Comisión Nacional Bancana y de Valores ' DEPRECIACIÓN. Es la pérdida de valor del activo físico como consecuencia del uso Para

prevenir la necesidad de reemplazo de un determinado activo al final de su vida útil, cada año se traspasa una parte de las utilidades de una empresa a un fondo especial llamado fondo para depreciación A los depósitos anuales en el fondo para depreciación se les conoce como cargos por depreciación En un momento determinado, a la diferencia entre el costo original del activo y el importe del fondo para depreciación se le conoce como valor en libros El valor en libros de un activo al fin de su vida útil debe ser su valor de salvamento 3

CONFIRMING El confirming consiste en la oferta de unos servicios financieros por parte de una entidad especializada, que generalmente son compañías de factoring Estos servicios son ofrecidos por la compañía a un usuario, a fin de que éste los pueda utilizar como medio de pago y cancelación de las deudas contraídas con sus proveedores, los cuales, también obtienen ventajas importantes con él

La entidad financiera se constituye así en la gestora de los pagos que su cliente le ordena realizar para liquidar sus compras, el uso del correspondiente contrato

El cumplimiento a esa orden, y al vencimiento de la operación, la entidad financiera emite un cheque o transferencia por cuenta de su cliente, que anuncia previamente y remite a su destinatario cancelando así la deuda existente

El confirming es, pues, un producto o medio de pago que garantiza al acreedor la percepción de la deuda Esta garantía contempla el pleno reconocimiento del pago, y que el mismo se realizará en el término de tiempo acordado y será abonado por una entidad financiera

> Operativa del confirming De acuerdo con el contrato suscrito por las partes (factoring y comprador), el comprador remite periódicamente la relación de fracturas con orden de pago por parte de la entidad que ha asumido esta modalidad En el momento en que la entidad financiera que debe realizar la orden de pago recibe la confirmación de su cliente, pone su vez en conocimiento del librador o beneficiario del cobro tal orden Este aviso de pago se realiza por escrito, indicando que a su vencimiento sera cancelado por la entidad financiera mediante el envío de un cheque o transferencia

> Servicios que ofrece el confirming. Los servicios que ofrece la entidad de factoring al cliente usuario de este sistema de confirmación de pagos son los propios de la gestión de un departamento de tesorería o de pagos de cualquier organización o empresa Entre otras funciones, podríamos destacar

• Confección de relaciones-órdenes de pago • Preparación, control, registro y firma de cheques para remitir al acreedor • Trabajos administrativos de conciliación de cuentas, control de cargos, fecha de

valoración etc

102

La subcontratado!! de estas funciones por parte del usuario le supone las siguientes ventajas: • Despreocupación por posibles extravíos de documentos, errores contables por

número de cuentas, etc. • Eliminación de saldos anticipados en cuentas, evitando así fondos ociosos

> Ventajas del confirming para el vendedor. La confirmación de pago implica de forma explícita que la orden de pago es en beneficio de vendedor. Esta característica supone que para este último, que puede hacer uso de la financiación mediante la sesión del crédito, sin recurso. El cliente beneficiario recibe la confirmación por parte de la entidad, sin necesidad de tener que presentar documentos o justificantes para la percepción de ese derecho. El banco le propone la posibilidad de percibir antes del vencimiento el importe a transferir, lo cual supone una reducción de sus necesidades de fondo de maniobra siempre que haga uso de la sesión de crédito a favor de la entidad de factoring. Dado que la entidad financiera abona la orden de pago mediante cheque o transferencia, el librador no tiene necesidad de utilizar líneas de crédito para la financiación de sus ventas, o, en su caso, puede restringir el uso de las ya concedidas sin necesidad de ampliaciones, lo cual también supone destinar más recursos para compensaciones, garantías, etc., que por lo general suelen exigir las entidades financieras en contrapartida por la concesión de créditos. Además, en caso de que el beneficiario opte por la utilización del anticipo, el coste del mismo, bien negociado, puede ser inferior a las líneas habituales de crédito. Las empresas que tienen la posibilidad de cobrar el importe de sus ventas a través de esta modalidad se encuentran en óptimas condiciones para la negociación con sus entidades financieras. Esta situación de fortaleza negociadora se fundamenta en dos puntos: a) puede dirigir la domiciliación de pago a las entidades financieras, lo cual supone para ellas un incremento importante de negocio, y b) por el solo hecho de tratarse de este producto, se elimina el uso de líneas de crédito, lo cual es siempre un elemento de confianza entre las partes. El beneficiario del cobro por confirming está en su total derecho de domiciliar el cobro en la entidad financiera que desee.4

FACTORAJE. Empresas de factoraje. De acuerdo con la ley de organizaciones auxiliares de crédito en su artículo 45-A se define como "aquella en la que mediante un contrato que celebre la empresa de factoraje financiero con sus clientes, personas morales o personas físicas que realicen actividades empresariales, la primera requiere de la segunda derechos de crédito relacionados a proveeduría de bienes, servicios o de ambos, con recursos provenientes de las operaciones pasivas a que se refiere este artículo".

Una empresa de factoraje (factor) compra a un cliente (cedente), que a su vez es proveedor de bienes y servicios, su cartera (clientes, facturas, contrarrecibos), después de hacerle un estudio de créditos. El cedente debe de notificar lo anterior a sus clientes, para que el pago se haga al factor.

El objetivo claro de esto es lograr liquidez, un aumento en el capital de trabajo. El factoraje es una compraventa de bienes y servicios, ofreciendo mecanismos de financiamiento

oportuno para capital de trabajo. El factoraje consiste en la prestación de servicios complementarios, ai enajenar sus derechos

crediticios, la empresa liquida una activo: convierte sus cuentas por cobrar en efectivo, incrementando proporcionalmente su renglón de caja y bancos y lo hace sin afectar su pasivo.

Su objetivo es satisfacer las necesidades del capital de trabajo de empresas industriales, comerciales y de servicios, mediante un instrumento de ágil y simple implementación.

Es importante tener presente, que en México, el factoraje se caracteriza como financiamiento a corto plazo, dado que promedio de vida de un derecho de crédito originado por actividades empresariales relacionadas con la proveeduría de bienes y servicios. Es muy corto, ya que oscila entre los 30, 60 y 90 días.

Elementos que intervienen en el contrato de factoraje: > Cedente. Es la persona física o moral que se de los derechos de crédito inherentes a las

cuentas por cobrar a su favor, es decir, vendedor de las cuentas por cobrar que entre otros son los contrarrecibos, las facturas, pagarés o de letras de cambios a cargo de los clientes del cedente.

103

> Cedido. Es la persona física moral que adeuda la cuentas por cobrar al cedente. Se denomina cedido ya que los derechos de crédito a su cargo se ceden a un tercero llamado "factor".

> Factor. Es la institución que adquiere los documentos del cedente y a su fecha de vencimiento procede a realizar la cobranza correspondiente. De acuerdo al artículo 5 de la ley general de organizaciones auxiliares de crédito deberán contar con autorización de la secretaría de hacienda y crédito público para operar como empresas de factoraje financiero, utilizando en su denominación las palabras organización auxiliar de crédito.

> Aforo. Esta palabra se utiliza en el contrato de factoraje con dos aplicaciones, la primera como el porcentaje que será aplicado al valor nominal del descuento para determinar el importe sobre el cual se va a liquidar al cedente la venta de la cartera, y la segunda como el porcentaje que se separa del valor nominal y que quedará como garantía hasta la fecha del cobro de los documentos cedidos.

> Garantía. Antes de liquidar el importe que le corresponde por los documentos entregados a la empresa factor por el cedente, se calculará una cantidad determinada sobre dicho importe a fin de que quede como una garantía del pago hasta su cumplimiento del mismo.

> Descuento. Es el interés que cobra el por factor por concepto de financiamiento por las cuentas por cobrar cedidas, éste se determina aplicando una tasa de interés sobre el importe de lo aceptado por el factor para ser descontado a favor del cedente, dependerá de los días que queden por vencer de los mencionados documentos y así se le estará entregando al cedente lo neto, una vez descontado el importe del financiamiento.

> Tasa de interés. Es la tasa pactada y que se utiliza para determinar el descuento sobre el monto de los documentos entregados por el cedente porque; ésta puede ser pactada en base, o bien, a los Cetes a 28 días, bien a la THE, o bien, a la TPI, más los puntos porcentuales que se acuerden a la firma del factoraje.

> Intereses moratorios. Son aquellos que el excedente tendrá que pagar a la empresa factor, cuando los clientes o aceptadores de los documentos entregados, para su descuento, no hayan cubierto en las fechas de vencimiento; la tasa de interés por este concepto por lo regular es mayor que la tasa normal de interés que se emplea en el cálculo del descuento.

> Anticipo. En un contrato de factoraje se denomina anticipo a la cantidad que se emplea al cedente, producto del siguiente cálculo. Se denomina anticipo porque dicho cálculo no liquida el total del operación nominal de los documentos, ya que la empresa factor se reserva un porcentaje para afrontar problemas o bien por devolución de documentos no liquidados, o bien por devolución de mercancías hecha por los cedidos (clientes) y eso hace que importe de los documentos cedidos no sea pagado en su totalidad.

• valor nominal del descuento • (-) garantía • ( = ) importe aforado • ( - ) descuento de intereses • ( - ) otros adeudos • ( = ) anticipo del operación

> Pagaré de garantía de recurso. Es un documento firmado por el cedente para garantizar el pago del importe de las obligaciones asumidas por ellos con la empresa factor, en caso de no recuperar la cartera cedida. Estos pagarés no deben ser negociados en los términos del artículo 25 de la ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. Es importante aclarar que la suscripción y entrega derecho pagaré no se considera como pago o dación de pago de las obligaciones que se documentan.

> Honorarios. Es la cantidad que recibe la empresa factor de parte del cedente, por la administración, custodia y cobranza de la cartera. Esta cantidad es por operación, se deduce de la liquidación de carga cesión de documentos por cobrar.

> Línea de crédito. Es el monto de la empresa factor fija y las condiciones en que se va a operar el contrato de factoraje, a fin de que el cedente sepa cómo deberá ejercer los derechos de descuento de documentos y las condiciones en que deberá entregar los documentos, y a su vez, como se harán las liquidaciones respectivas. Las cuentas por cobrar para que pueda ser aceptadas por la empresa factor, deberán contener las características siguientes:

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• Que sean negociables o transferees • estén vigentes. • Que se deriven de operaciones comerciales de compraventa a crédito de bienes

y/o servicios. • Que no provengan de ventas en consignación. • Que procedan de ventas en firme. • Que no se encuentren gravadas. • Que sean transacciones reales

Tipos de factoraje. Existen dos grupos principales en que se puede clasificar factoraje, uno es con recurso y el otro sin recurso, ambos tienen variantes para cobrar los cargos financieros.

> Factoraje sin recurso. El cliente o cedente no queda obligado a responder por el pago de los derechos de crédito transmitidos a la empresa de factoraje. Es decir el factoraje asume el riesgo de insolvencia de las cuentas por cobrar, liberando al cliente de la responsabilidad en el incumplimiento de pago. Para que lo anterior se dé, se requiere que las empresas que expidan documentos a cobrar, sean de alta solvencia y no haya grandes riesgos de falta de liquidez. El plazo de pago y de asunción del riesgo depende de la submodalidad del factoraje, que puede ser:

• con pago al vencimiento. En esta operación, el factoraje asume el riesgo completo de la incobrabilidad, pero el pago de las cuentas por cobrar se hace un plazo previamente acordado por el factoraje y el cedente, es decir, el pago se efectúa independientemente si se hace o no el cobro de la cuenta por cobrar.

• Con pago anticipado. Esta modalidad implica para el factoraje la obligación de anticipar una parte del pago y la de liquidar la diferencia (aforo) en la fecha de vencimiento previamente acordada, aun cuando la cuenta por cobrar no haya sido pagar.

> Factoraje con recurso. El cedente se obliga solidariamente con el comprador a responder por el pago puntual y oportuno de los derechos de crédito transmitidos a factoraje. En este servicio la empresa de factoraje compra cartera y no asume el riesgo de insolvencia derivado, tiene la facultad de exigir el pago al emisor del documento o, en su caso, al cedente.

> Factoraje proveedores. Es un convenio entre la empresa factoraje y una empresa a favor de sus proveedores, mediante el cual el primero se compromete adquirir los títulos de crédito a plazos, los cuales son descontados por el proveedor en la empresa factor, en 100% de su valor (menos los intereses y comisiones que éste cobra por sus intermediaciones). En la actualidad podemos mencionar algunas empresas de factoraje tales como: Factoraje Bancomer, Factoring estratégico, factor Banorte, factoraje Serfin, factoraje Afirme, IXE Factor, GE capital, Factoring Caterpillar, etc.5

FUTUROS. Los futuros son productos derivados que pueden ser usados como un instrumento para la formación eficiente de precios en el mercado de los diferentes activos (mercado spot) y como un medio de protección o cobertura contra riesgos de especulación o de inversión. Los futuros sobre productos físicos estandarizados tales como productos agrícolas, metales, petróleo y sus derivados, han sido utilizados desde hace muchos años. Mediante los contratos de futuros, las contrapartes se obligan a comprar o vender un activo, reales o financiero en una fecha futura especificada de antemano y con un precio acordado en el momento en que se pacta el contrato. En un contrato de este tipo, las contrapartes (comprador y vendedor) no necesariamente se conocen. El intercambio que se realiza a través de este tipo de contratos da a las dos partes la seguridad de que el contrato va a ser respetado mediante la intermediación de una Cámara de Compensación.6

GANANCIA DE CAPITAL. Beneficios que se obtienen al vender un activo financiero (acciones) a un precio mayor del que se compro.'

HIPÓTESIS. Explicaciones tentativas del fenómeno investigado que se formulan como proposiciones. 7

INFLACIÓN. Incremento del nivel general de precios medido por el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC).'

INSTRUMENTOS DE DEUDA. Titulo que obliga al emisor a restituir el capital más los intereses pactados a una fecha preestablecida.'

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INDIVIDUALIZACIÓN DE VIVIENDAS. Proceso en el cual se da la venta de una vivienda o varias viviendas pertenecientes a un conjunto habitacional financiado, donde como producto de la venta, la financiera recibe un abono parcial al adeudo, proporcional a la venta realizada.

INVERSIÓN. Aplicación de recursos económicos con el objeto de obtener ganancias en un determinado periodo.'

LIQUIDEZ. Facilidad, en el tiempo, de un activo financiero para convertirse en efectivo . ' MERCADO. Conjunto de compradores reales y potenciales de un producto o servicio.8

MERCADO DE DEUDA. Mercado donde se negocian títulos de crédito como papel comercial, aceptaciones bancarias, pagarés bursátiles o cetes entre otros, para satisfacer necesidades de capital.'

OBLIGACIONES. Título negociable, nominal o al portador. Para la empresa emisora es una especie de deuda.'

OPCIONES. Una opción la podemos definir como un contrato queda derecho a su poseedor a vender o comprar un activo con precio determinado durante un periodo o en una fecha prefijada.

Es decir, las opciones incorporan derechos de compra o derechos de venta, por lo que una primera clasificación que podemos realizar es entre opciones de compra u opciones CALL en la terminología al uso y opciones de venta u opciones PUT. El activo sobre el que se instrumenta la opción se denomina el activo subyacente. El precio de compra o de venta garantizado en la opción es el precio de ejercicio (strike).

En un contrato de opción, los derechos y obligaciones y, en consecuencia, la posición ante el riesgo del comprador y el vendedor son asimétricas. Así, el comprador tiene el derecho (no la obligación) de comprar o vender, es decir, ejercer la opción en el plazo correspondiente a la misma. Sin embargo, el vendedor sólo tiene obligaciones, en el sentido de que tendrá que vender o comprar si el poseedor de la opción decide ejercerla, y en caso contrario no hará nada. Evidentemente, los compradores ejercerán las opciones cuando la evolución de los precios de mercado del activo subyacente les permita o tener beneficios con el ejercicio. Precisamente estos beneficios del ejercicio de las opciones suponen pérdidas para los vendedores, por lo que riesgo asumido por ambas partes es algo distinto. En vista de razonamiento anterior, nos podríamos preguntar: ¿por qué un agente económico vende una opción?

La respuesta es muy simple: porque recibe una compensación monetaria del comprador. Es decir, los contratos de opción tienen un precio, denominado generalmente prima, que deberá compensar al vendedor por el riesgo que asume.

Podemos decir, que algunas de las modalidades de opciones financieras son: > Opciones sobre acciones > Opciones sobre divisas > Opciones sobre tipos de interés y/o instrumentos de deuda > Opciones sobre índices bursátiles 9

PLAZO. Periodo de vigencia de un crédito de inversión.1

PRODUCTO. Todo aquello que se puede ofrecer en un mercado para su atención, adquisición o consumo, y que satisface un deseo o una necesidad. *

PRODUCTO INTERNO BRUTO (PIB). Valor total del conjunto de bienes y servicios producidos por una economía dentro del territorio nacional.1

PRONÓSTICO. Pronosticar es predecir, bajo cierta base racional el futuro. Selección del método de pronóstico. Lo anterior sugiere varios factores a considerar en la

selección de un método de pronóstico. Debe contemplarse el grado de detalle. ¿Se quiere un pronóstico de detalles específicos (mícropronóstico)? ¿Se precisa el pronóstico de algún factor global o general (un macropronóstico), o se precisa el pronóstico de algún punto en el futuro distante (un pronóstico a largo plazo)?, y ¿hasta qué grado son apropiados los métodos cualitativos (de juicio) y cuantitativos (de manipulación de datos)?

La consideración que se impone en la selección del método de pronóstico, es que los resultados deben facilitar el proceso de toma de decisiones en la empresa. Por tanto, el requerimiento esencial no es que el método de pronóstico comprenda un proceso matemático complicado o que sea lo último en complejidad. En vez de ello, el método elegido deberá producir un pronóstico que sea preciso y comprensible para los tomadores de decisiones, de modo que pueda ayudar a proponer mejores decisiones.

La utilización del procedimiento de pronóstico debe producir además, un beneficio que exceda al costo asociado con su uso.

106

Pasos a seguir en el pronóstico. La aceptación de que las técnicas de pronósticos funcionan sobre datos generados en sucesos históricos conduce a la identificación de cuatro pasos en el proceso del pronóstico:

1. Recopilación de datos 2. Reducción o condensación de datos 3. Construcción del modelo 4. El pronóstico

El paso 1 se basa en la importancia de obtener los datos adecuados y asegurarse que son correctos. Con frecuencia este paso en el mayor reto de todo el proceso de pronóstico y el más difícil de controlar, pues los pasos siguientes se efectúan sobre los datos, sean o no relevantes para el problema en cuestión.

La reducción de datos (paso 2) con frecuencia es necesaria ya que en el proceso de pronóstico es posible tener muchos o pocos datos. Algunos datos pueden ser pertinentes al problema, por lo que reducirían la precisión del pronóstico. Otros datos pueden ser los adecuados, pero solo en ciertos periodos históricos.

La construcción del modelo (paso 3), implica ajustar los datos reunidos en un modelo de pronóstico que sea el adecuado para minimizar el error del pronóstico. Entre más sencillo sea el modelo, será mejor para lograr la aceptación del proceso por parte de los administradores que toman las decisiones en la empresa. Con frecuencia debe establecerse un balance entre un enfoque de pronóstico complejo que ofrezca ligeramente más precisión y un enfoque sencillo que sea fácil de entender y generar el apoyo de quienes toman las decisiones, de manera que los utilicen efectivamente.

Por último, el paso 4 consiste en el modelo de pronóstico, lo cual ocurre una vez que se recolectaron, y tal vez redujeron, los datos adecuados, y se selecciono un modelo de pronóstico apropiado.

Los pronósticos en la práctica: Pronosticando mediante el análisis de regresión. El análisis de regresión y correlación es parte

del análisis estadístico, el cual nos es útil, principalmente para hacer pronósticos. El análisis de correlación simple. Se refiere a examinar la intensidad de la relación entre dos

variables, a esta relación se le conoce como correlación. En su principal objetivo es determinar que tan intensa es la asociación entre dos conjuntos de variables numéricas, y la medida que lo determina es el coeficiente de correlación (r), el cual para indicar la intensidad entre las variables puede adoptar cualquier valor en una escala de entre -1 y +1, que representan en este caso una relación lineal perfecta negativa o positiva, respectivamente, conforme se encuentre valores intermedios entre -1 y +1, la cercanía a 0 indica la inexistencia de asociación lineal entre variables.

El coeficiente de correlación se representa gráficamente con un diagrama de dispersión, el cual muestra la relación entre las variables de interés, en este diagrama cada uno de los puntos representa un par ordenado de variables que conforman el comportamiento de las variables, lo cual nos ayuda para pronosticar los valores subsecuentes en el caso de no conocerlos.

Formula para estimar el coeficiente de correlación

" ( " Y " ^ r = i V i A i )

Donde: n = número de datos observaciones x = variable independiente y = variable independiente

La correlación entre dos variables no significa necesariamente que una variable causa u ocasiona a la otra; es decir, el análisis de correlación no puede usarse directamente para determinar causalidad, y muchas veces dos variables que se correlacionan estadísticamente no se correlacionan de manera directa significativamente, pues los fenómenos reales en ocasiones no pueden distinguirse entre las variables interdependientes y dependientes.

107

Así, para complementar la información obtenida por el coeficiente de correlación, es necesario obtener el coeficiente de determinación r2, que nos indica la proporción de la variación total en la variable dependiente y que se explica por la variación x, éste se calcula elevando al cuadrado el coeficiente de correlación r, así como también el coeficiente de no determinación que indica la proporción de la variación total en la variable independiente y que no es explicada por la variación en la variable independiente x; éste se calcula por medio de 1 - r2.

Práctica: La empresa Éxito planea expandir su planta industrial, debido al crecimiento de su mercado de exportación (y), medido por los ingresos obtenidos al año por este concepto, para ello considera que está determinado directamente por el tipo de cambio (x) observado en los últimos años, para comprobarlo debe calcularse el coeficiente de correlación de acuerdo con la siguiente información:

Empresa Éxito exportaciones y tipo de cambio 1994 a 2000

Año

1994 1995 1996 1997 1998

' 1999 2000

Tipo de cambio pesos por dólar (x)

3 1 5 69 7 39 7.83 8.08 9.85 9.47

Exportaciones (dolares) {y)

2,400 3.000 3,800 4,800 5,000

' 6,400 7,600

Cálculos requeridos para estimar la correlación de exportaciones y tipo de cambio

Año

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Suma Promedio

X

3.1 5.69 7.39 7.83 8.08 9.85 9.47 51.41 7.34

y

2,400 3,000 3,800 4,800 5,000 6,400 7,600

33,000.00 4,714.29

xy

7,440 17,070 28,082 37,584 40,400 63,040 71,972

265,588.00 37,941.14

x2

9.61 32.38 54.61 61.31 65.29 97.02 89.68

409.90 58.56

y2

5,760,000 9,000,000 14,440,000 23,040,000 25,000,000 40,960,000 57,760,000

175,960,000.00 25,137,142.86

Sustituyendo en la fórmula para estimar el coeficiente de correlación, se tiene:

r = 0.9047 r* = 0.8184

1 - r2 = 0.181505

Este coeficiente de correlación r = 9047 nos muestra una relación positiva de gran intensidad, con la que comprobamos que las exportaciones de la empresa están, en cierta manera, determinadas por el comportamiento del tipo de cambio, a la vez el coeficiente de determinación r2 = 0.8184 nos indica que el 81.84% de la variación en las ventas de exportación de la empresa dependen del comportamiento del tipo de cambio, mientras que el coeficiente de no determinación 1 - r2 = 0.181505, nos indica que el 18.15% de la variable en las ventas de exportación se deben a factores diferentes al movimiento del tipo de cambio.

¿Qué se entiende por análisis de regresión? El análisis de regresión es un método estadístico con el cual se estima matemáticamente la relación promedio entre una variable dependiente y una variable independiente. La regresión lineal simple se define por medio de la fórmula:

y = a + bx Donde: y = variable dependiente

108

eooo i

6000 •

2000 -

0 •

—•— tipo de cambio

m exportaciones

^

^ m • " " '

- - * ^

— « — i 1

3.1

2,400

i • 2

569

3,000

i • 3

7.39

3,800

i • 4

7.83

4,800

i • 1 5

8.08

5,000

i • 6

9.85

6,400

i • 1 7

9.47

7,600

x = variable independiente a = una constante o intersección en el eje y de la línea de regresión b = pendiente de la línea de regresión La fórmula y = a + bx es conocida como ecuación de regresión, y es la curva que ajusta de mejor

manera los valores de las variables x y y, con el objetivo de estimar los parámetros desconocidos del modelo, así como para predecir valores de la variable dependiente.

En función de esta definición, el método que se emplea para encontrar los valores de y en función de x, o la variable dependiente en función de la independiente es conocida como método de mínimos cuadrados.

A fin de estimar los valores a y de b -el método de regresión intenta encontrar la línea idónea- se utiliza la técnica denominada método de mínimos cuadrados.

El método de mínimos cuadrados es una técnica para ajustar una línea óptima a la muestra de las observaciones x y y, lo cual implica minimizar la suma de los cuadrados de las desviaciones entre los puntos y la línea. Busca especificar una regla mediante la cual es posible determinar la mejor línea recta de ajuste entre x y y.

Para encontrar los valores de los parámetros a (ordenada de origen) y b (pendiente de la recta) se utilizan las siguientes formulas:

b = ^ Vi A i J

a = Y -Xt

donde :

La ecuación de regresión es y = a + bx, ésta se usa para hacer predicciones sobre y, si un valor de x se sustituye en la ecuación, puede encontrarse el valor esperado de y, el cual es una estimación numérica que nos indica su exactitud.

La empresa señalada anteriormente, ahora que sabe que sus ventas de exportación están en función del tipo de cambio, desea hacer un pronóstico, para el caso de que el tipo de cambio aumente a $11.00 por dólar, o en el caso de que bajara a $9.00 por dólar.

¿Cómo pronosticar? Se hace lo siguiente: 1. Se calculan los parámetros a y b, de acuerdo con las siguientes formulas establecidas

a = -562.47 b = 718.48

2. Se establece la ecuación de regresión de la siguiente manera: y = -562.47 + 718.48(x)

3. Pronosticamos. Si estimamos un tipo de cambio a la alza, que llegará a $11.00 por dólar, dadas las condiciones consideradas, la estimación de las ventas de exportación sería: y = - 562.47 + 718.48 (11) = 7,340.86 Así, si el tipo de cambio llega a $11.00, las ventas de exportación de la empresa se encontrarían en 7,340.86

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A la vez, si estimamos un tipo de cambio a la baja, por ejemplo a $9.00, y el resto de las condiciones se mantienen constantes, las ventas de exportación serían: y = - 562.47 + 718.48 (9) = 5,903.89 Así, si el tipo de cambio llegará a $9.00, las ventas de exportación de la empresa se encontrarían en 5,903.89.

Este mismo cálculo, es posible hacerlo mediante una hoja de cálculo de Excel, donde vaciaremos en un primer columna una numeración consecutiva, en una segunda columna los gastos de publicidad y en una tercera las ventas, seleccionaremos el icono Herramientas > Análisis de datos > Regresión > Mencionar los datos solicitados por la ecuación e indicar la opción de salida de los resultados.10

RAZONES FINANCIERAS. Proporcionan al analista financiero una herramienta para obtener información de los estados financieros. Señalan los puntos fuertes y débiles de un negocio.'

RENTABILIDAD. Relación entre la utilidad proporcionada por un titulo y la cantidad de dinero invertido en su adquisición (refiriéndose el autor a una inversión).1

RIESGO. Incertidumbre respecto al resultado futuro de una inversión. Mayor incertidumbre implica mayor riesgo. En términos generales se puede esperar que, a mayor riesgo, se dé una mayor rentabilidad de la inversión.1

SOFOL. SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO. Los antecedentes directos de los NON BANK BANKS, o Sociedades Financieras de Objeto Limitado en México, son las sociedades financieras hipotecarias, las que funcionaron hasta el año de 1977, en que aparece la banca múltiple, ya que ésta empresa ofrecer todo este tipo de servicios.

Así lo explicó Pedro Reynoso Ennis, presidente de la Asociación Mexicana de Sociedades Financieras de Objeto Limitado y director general de Financiamiento Azteca, y Carlos Obregón Millán, director general de Hipotecaria Mexicana y primer vocal de la asociación.

Al respecto las personas arriba mencionadas, expresaron que desde que se aprobó la Ley General de Organismos Auxiliares de Crédito, el 15 de julio de 1993, la secretaría de hacienda y crédito público, ha venido haciendo una emisión de diversas sociedades de esta naturaleza, a fin de generar medios de financiámientos en campos específicos, lo qué redundará en beneficio la actividad industrial, comercial y de servicios.

Dentro de las ventajas que se puede señalar a este tipo de sociedades, se enumeran las siguientes:

Ampliación de la red de intermediarios para masificar el acceso a créditos. Continuación del surgimiento de nuevos intermediarios y la ampliación de este equitativas de competencia crediticia. Lograr establecer una competencia que con el paso del tiempo, será fructífera para el inversionista. Poder disminuir los requerimientos administrativos para el acceso mayores créditos. Ayudar a perfeccionar, conforme transcurra el tiempo tanto el mercado como las opciones

Actualmente este tipo de organismos se sienten sobrerregulados, con grandes exigencias y reclamos, pero si la libertad de acción o ventajas sobre la Banca.

Como se sabe las SOFOLES realizan las funciones del otorgamiento de crédito, no así el de captación. Vale la pena mencionar que a junio de 2000 acumulaban una cartera de 27 mil 635 millones de pesos, lo que no sea una idea del importancia que la fecha han tenido este tipo de organismos que nuestro medio. A la fecha podemos mencionar entre otras SOFOLES:5

>

> >

NOMBRE Hipotecaria Su Casita Caterpillar crédito Impulsa

Financiera México Ford Credit de México GE Capital Services Ficen Hipotecaria Nacional Financiera de tecnología e informática

OBJETO Hipotecaria Automotriz Micro, pequeña y mediana empresa Pequeña y mediana empresa Automotriz Servicios Pequeña y mediana empresa Hipotecaria Servicios

CIUDAD DE RESIDENCIA México, D.F. México, D.F. México, D.F.

México, D.F. México, D.F. México, D.F. Guadalajara, Jal. México, D.F. México, D.F.

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TASA DE INTERÉS. Costo que implica la posesión de dinero producto de un crédito. Se expresa en porcentaje.

> TASA NOMINAL. Es la tasa de interés pactada al momento de operación. > TASA EFECTIVA. Es lo que realmente ganas o pagas en un periodo determinado cuando

la inversión o crédito es menor a un año. > TASA REAL. Es la diferencia porcentual entre la tasa de interés nominal y la tasa de

inflación. Su calculó se puede hacer en términos anuales, mensuales o acumulados (por lo que va del año). La formula para obtenerla es: ([tasa de interés/tasa de inflación] - 1) X 100

> TASA BRUTA. Es la tasa de interés nominas sin descontar impuestos (exclusivamente para inversiones en pagarés y cedes bancarios)

> TASA NETA. Tasa de interés nominal menos impuestos. > TASA FIJA. La tasa pactada al momento de la emisión y compra de titulo de deuda es la

misma al momento de su liquidación (amortización total o parcial) > TASA FLOTANTE. Tiene como referencia otra tasa (cetes, THE) a la que se suman uno o

mas puntos porcentuales. Cambia de acuerdo con el comportamiento de la referencia. > TASA DE DESCUENTO. índice de rendimiento utilizado para descontar futuros flujos de

efectivo a su valor actual. > TASA LÍDER O de REFERENCIA. Hasta hace poco tiempo, la tasa líder del mercado era

casi exclusivamente la tasa de los cetes a 28 días. Hoy hay otras que sirven de referentes -principalmente para el mercado de crédito-, como la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (THE) en su plazo de 28 días, la Tasa de Interés Interbancaria Promedio (TIIP) y otras.'

> TASA MÍNIMA ATRACTIVA DE RENDIMIENTO (TMAR). Todo inversionista, ya sea persona física, empresa, gobierno o cualquier otro, tienen en mente, antes de invertir, beneficiarse por el desembolso, por tanto la TMAR se puede definir como: tasa de inflación + premio al riesgo. "

UNIDADES DE INVERSIÓN (UDI). Unidades de cuenta utilizadas para neutralizar el impacto de la inflación en operaciones financieras y comerciales.1

VALOR PRESENTE DE UNA DEUDA. El valor de una deuda, en una fecha anterior a la de su vencimiento, se le conoce como valor presente de la deuda en dicha fecha. Calculada de la siguiente manera:

c = ^ -l + it

Donde: C se conoce como capital, S se conoce como el monto o valor acumulado de C, / es la tasa

de interés en el periodo y t es igual número de periodos.3

I FLORES MATIANA y BOLAÑOS MARTHA. La guía del dinero. Manual publicado en enero de 2005 por la revista Inversionista, Editorial Premiere. 2BARANDIARÁN RAFAEL. Diccionario de Términos Financieros. Editorial Trillas. 1998 3 AYRES FRANK JR. Matemáticas Financieras, Editorial McGraw Hill, México, 1997, pág. 7 4 SANTANDREU ELÍSEO, SANTANDREU MARC, SANTANDREU POL Confirming, factoring y Renting. Ediciones Gestión 2000, Barcelona 1998. 5NUÑEZ ÁLVAREZ LUIS. El sistema financiero mexicano. Editorial PAC. 2004. Pág 90 a 105. 6 DIAZ TINOCO JAIME y HERNÁNDEZ TRILLO FAUSTO. Futuros y opciones financieras. Editorial Limusa. 2003. pág 13. 7. HERNANDEZ SAMPIERI ROBERTO, FERNANDEZ COLLADO CARLOS y BAPTISTA LUCIO PILAR. Metodología de la investigación. Editorial McGraw Hill. 2003, pág 140 8KOTLER PHILIP/ GARY ARMSTRONG. Marketing, Editorial Pearson, España, 2004, pág. 737 9 LAMOTHE FERNANDEZ PROSPER. Opciones financieras. Editorial McGraw Hill. España 1993. Pág 3 10 MORALES CASTRO ARTURO, PyME's Financiamiento, inversión y administración de riesgos, Editorial Gasea Sicco, México, 2004, pág. XXXI II BACA URBIBA GABRIEL. Fundamentos de ingeniería financiera, Editorial McGraw Hill, México, 1994, pág. 55

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el periódico "El Economista" > Robles Arturo en la sección "Pymes" publicada el 15 julio de 2005 en el periódico

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Centro de Investigación y Documentación de la Casa SC. -CIDOC-, Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda -CONAFOVI- Análisis del Estado Actual de la Vivienda en México, estudio fechado el 9 de Junio de 2004.

> Conferencia: Towle Eugine, SOFTEC, exposición: ¿INNOVACIÓN INMOBILIARIA? 6 de julio de 2005 en la ciudad de Veracruz

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