Introducción al Mercado Inmobiliario

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1 Introducción al Mercado Introducción al Mercado Inmobiliario Inmobiliario Pontificia Universidad Católica de Chile Facultad de Ingeniería Escuela de Construcción Civil La gestión inmobiliaria es un campo transversal de estudio e inversión. Que es Gestión Inmobiliaria ? Que es Gestión Inmobiliaria ? Principalmente abordado por los sectores financieros, de la construcción y de la administración pública.

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La gestión inmobiliaria es un campo transversal de estudio e inversión.

Que es Gestión Inmobiliaria ?Que es Gestión Inmobiliaria ?

Principalmente abordado por los sectores financieros, de la construcción y de la administración pública.

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Los roles de estos sectores han variado significativamente en las últimas décadas.

En Chile, el Estado ha reducido considerablemente la construcción directa de proyectos, asumiendo un rol estratégico en la formulación e implementación de políticas habitacionales y de desarrollo urbano y encausando las energías que el mercado asigna.

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Se estima que en la actualidad más del 90% de las obras que desarrollaba el Estado están en manos de privados.

Y bajo la evaluación del sector financiero. Estas decisiones de inversión a menudo se guían por modelos de evaluación estandarizados que dificultan la identificación de nuevos espacios de oportunidad en el territorio urbano.

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El sector Inmobiliario ha sido reconocido últimamente como uno de los agentes fundamentales en la actividad economía Regional y Nacional.

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Además por ser uno de los sectores mayormente fomentado por el gobierno de Chile, ya que su actividad genera un impacto inmediato en la empleabilidad, disminuyendo el porcentaje de cesantía nacional, por lo cual es fomentado con una serie de subsidios.

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El sector construcción es catalogado como uno de los más ricos.

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Es decir para los inversionistas es una alternativa atractiva ya que un bien inmueble es un activo fijo el cuál posee características de bajo riesgo y alta rentabilidad relativa, además de considerarse como un patrimonio.

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En cuanto al crecimiento del PIB de la construcción en relación al PIB total.

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Tendencia de la Gestión Inmobiliaria / Tendencia de la Gestión Inmobiliaria / Edificación.Edificación.

Se puede observar que el sector de la construcción, a grandes rasgos, sigue la misma tendencia que el producto total del país. Esto es posible observarlo en gráfico más adelante, el cual resume la relación entre los PIB de la construcción y PIB total, a lo largo de 6 años.

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Sin embargo, cabe destacar que si bien sigue una misma tendencia.

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El mercado de la construcción se ha visto mucho más volátil debido a ciertos factores (económicos, tributarios y sociales).

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Por ejemplo, es comprensible que el PIB de la construcción haya tenido un fuerte decrecimiento, de un 8%, en 2009.

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Debido a la fuerte crisis que afectó a los mercados de todo el mundo (en especial a los inmobiliarios). Se observa que luego de ésta, el PIB de la construcción ha tenido una recuperación próspera, OJO

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Europa y Japón se encuentran inmersas en un estado de escaso o nulo crecimiento.

Si bien la mejora reciente de las expectativas económicas en la zona Euro revelan cierta esperanza de un mejor desempeño en el futuro inmediato.

En tanto, la economía norteamericana sigue reafirmando su gradual recuperación, luego de que la mayoría de los sectores económicos –excepto el inmobiliario–

Las economías de Asia emergente, principalmente China, estarían evaluando revisar a la baja sus proyecciones de crecimiento de corto plazo.

La situación actual de la economía mundial se caracteriza a grandes rasgos por la marcada heterogeneidad del crecimiento al interior de los principales bloques económicos.

Reseña del Reseña del sector.sector.

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En Latinoamérica, los antecedentes recientes resaltan el menor ritmo de crecimiento económico que ha venido experimentando gran parte de la región, en línea con el deterioro de las expectativas de consumidores y empresarios.

El crecimiento potencial de Chile oscila en torno a 4% anual (versus 4,5% de años anteriores), coherente con la menor inversión esperada en el sector minero y las menores perspectivas de crecimiento de largo plazo a nivel mundial.

La situación actual de la economía mundial se caracteriza a grandes rasgos por la marcada heterogeneidad del crecimiento al interior de los principales bloques económicos.

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Se estima un crecimiento cercano a un 3 % del PIB en 2015 respecto de 2014 (1,8%), con una inflación del IPC en torno a 3,2% anual en diciembre del mismo año –en línea con un endeble crecimiento de la demanda interna.

El 2013 fue de un 4,1%

La situación actual de la economía mundial se caracteriza a grandes rasgos por la marcada heterogeneidad del crecimiento al interior de los principales bloques económicos.

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La reforma tributaria en Chile pretende contribuir positivamente al crecimiento potencial (o de largo plazo) de la economía, aún persiste la incertidumbre en torno a su efecto sobre la inversión productiva privada, situación que ha generado cierta desconfianza y cautela en la ejecución de nuevos proyectos por parte del segmento empresarial del país.

La situación actual de la economía mundial se caracteriza a grandes rasgos por la marcada heterogeneidad del crecimiento al interior de los principales bloques económicos.

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El crecimiento económico nacional promedio en los últimos 10 años es de un 5% anual.

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Y el crecimiento del sector construcción es de 4% anual, la contribución del ejercicio de esta actividad al PIB, es de entre un 8% y 9% anual, esto refleja la fuerte correlación entre la actividad de la construcción y el crecimiento económico nacional.

Algunas características del sector?Algunas características del sector?

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Creando holguras de capacidad. Para el año 2015 se espera que el PIB crezca 3%. El mercado inmobiliario ha mostrado menor dinamismo en las ventas y aumentos sostenidos en los precios que han continuado durante el 2013 y se estabilizaron el 2014 y 2015.

Las perspectivas para el resto del 2014 y 2015 apuntan a un crecimiento por debajo del potencial.

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Con tasas de desempleo que se ubicarán para el 2015 en torno a 7%-7,5% hacia fines del próximo año nos hace prever una estabilización de los precios en cuanto a su tren de crecimiento.

El 2014 fue de 6,5%

Expectativa de un mercado laboral que continua disminuyendo su estrechez durante el 2014.

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La inversión en viviendas creció 2,9% en 2013 y 1% el 2014 y el 2015 decrecerá un 4,6%. El menor crecimiento de este año se explicaría por un retroceso de la inversión en viviendas del sector privado. Se logra compensar en parte por Infraestructura.

Se proyecta que tras crecer en torno al 4% el 2013, la inversión en construcción creció cerca de un 0 % el 2014 y un 0,6% el 2015.

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Se espera condiciones crediticias no mejoren sustancialmente durante los próximos trimestres ante políticas conservadoras de la banca y empeoramiento de las medidas tradicionales para asignar riesgo crediticio a nivel de personas y empresas particularmente a constructoras e inmobiliarias.

Las condiciones para créditos hipotecarios han mostrado retrocesos siguiendo el menor dinamismo del empleo y el deterioro de las carteras.

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Las unidades comerciales y los sectores de construcción residencial.

En las unidades comerciales, hay una baja reacción de los precios ante una sensación de amplia capacidad de absorción de los metros cuadrados de oficinas que se espera ingresen en los próximos trimestres. Oferta en los sectores de construcción residencial y comercial continuará moderándose, evitando impactos significativos sobre los precios.

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Las bajas en las tasas de interés de referencia se han reflejado parcialmente. En bajas de las

tasas de interés para créditos hipotecarios, lo que también puede atribuirse a un aumento del riesgo de crédito. TIP (Tasa Interés Promedio TPM (Tasa Política Monetaria)

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Las condiciones para créditos hipotecarios han mostrado retrocesos siguiendo el menor dinamismo del empleo y el deterioro de las cartera.

Se espera que las condiciones crediticias no mejoren sustancialmente durante los próximos trimestres ante políticas conservadoras de la banca y empeoramiento de las medidas tradicionales para asignar riesgo crediticio a nivel de personas y empresas. Por lo tanto ha impactado el número de créditos hipotecarios.

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Lo anterior responde a los mayores niveles de riesgo percibidos por las instituciones financieras ante los temores de aumentos significativos y rápidos en los precios de viviendas y oficinas, situación que llevó a advertencias, por parte del Banco Central y algunos privados.

Las condiciones muestran mayores restricciones en el otorgamiento de crédito, particularmente a empresas inmobiliarias y constructoras.

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Las ventas de viviendas se han moderado el 2014 - 2015 y los precios han mantenido el promedio. Con condiciones

financieras más estrechas, se moderan los niveles de ingreso de los hogares y escasez relativa de ubicaciones en comunas/regiones de mayor demanda.

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Por otro lado, el esperado menor dinamismo de la economía que ya se ha dejado ver en los trimestres precedentes.

Junto a un crecimiento bajo tendencia en los próximos meses hacen prever peores condiciones para el endeudamiento de los hogares. En su conjunto, nos permiten tener un diagnóstico de moderación en el dinamismo de las ventas, pero con sostenibilidad en los precios actuales.

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Los permisos de edificación muestran estabilización.

Los permisos permiten una demora de hasta 36 meses en el inicio de obras, no responde a un escenario más favorable para el sector sino a una estrategia de stockeo.

Aprobación de la reforma tributaria, supuso un estímulo para adelantar la ejecución de proyectos inmobiliarios con la finalidad de aminorar el efecto del pago del impuesto vigente a contar del primero de enero de 2016.

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Al ser comparado con otros países, dentro de un concierto de países desarrollados y emergentes, Chile tiene una razón de deuda hipotecaria a PIB de 20%.

El espacio para continuar observando penetración de la deuda hipotecaria en los hogares es elevado.

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Chile no aparece con precios por sobre otros países de la región. Cuando se observa la evolución de los precios de viviendas para un conjunto de países. Chile presenta una evolución cercana al promedio, y por debajo de otras economías exportadoras de commodities como Australia y Nueva Zelanda.

Cuando se comparan los precios en USD por metro cuadrado en Latam.

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Las ventas de propiedades sobre UF5.000 han mostrado una mayor participación dentro de las ventas totales desde el año 2009.

Y las de precios inferiores a UF2.000 han mostrado una menor participación sobre las ventas totales de inmuebles.

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El mercado de oficinas ha recibido el ingreso de una importante cantidad de metros cuadrados disponibles, afectando las tasas de vacancia y los precios de los arriendos. Esto podría agravarse al incorporarse los nuevos proyectos esperados para el 2013- 2015.

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Los productos inmobiliarios se clasifican en grupos: locales comerciales, oficinas y viviendas entre otros.

Los locales comerciales son un bien inmueble cuyo uso es para las actividades comerciales mayoristas y minoristas como mercados o galerías, su ubicación estratégica esta comprendida en el centro urbano de cada ciudad, además se caracteriza por su gran diversidad de actividades.

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Cuales son los Productos Inmobiliarios ?Cuales son los Productos Inmobiliarios ?

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Las oficinas se ubican de igual manera en los centros urbanos pero en las plantas altas de los edificios a diferencia de los locales comerciales, están destinados a la realización de trabajos o a las actividades de una empresa.

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Los productos inmobiliarios se clasifican en grupos que como, locales comerciales, oficinas y viviendas entre otros.

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Por último para el caso de las viviendas, se considera una vivienda a cualquier recinto, separado e independiente, construido o adaptado para el albergue de personas, también son consideradas bienes multiatributo, ya que satisfacen varias necesidades simultáneamente, poseyendo muchas cualidades valorables, así el precio que el cliente esta dispuesto a pagar dependerá de estás, y de la valoración económica que él estime por el bien inmueble.

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Los productos inmobiliarios se clasifican en grupos que como, locales comerciales, oficinas y viviendas entre otros.

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Factores Históricos de la Gestión Factores Históricos de la Gestión Inmobiliaria.Inmobiliaria.

El desarrollo del sector inmobiliario es clave para la actividad económicachilena, presente y futura.

Alrededor de un 8% del empleo es generado por el sector construcción y este representa un 8,5% del total del producto realizado en un año típico en el país. Más aún, la edificación de vivienda atrae flujos constantes de inversión que cercanos a los 10 mil millones de dólares.

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Lo anterior es importante, desde el punto de vista del negocio financiero, donde hay una estabilidad relativa en la demanda por viviendas debido a las condiciones de institucionalidad de la economía chilena.

Esta importancia relativa hacen del mercado inmobiliario chileno una fuente atractiva de inversión.

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El país enfrenta grandes retos que van desde la provisión de infraestructura, hasta nuevas formas de entender las ciudades, con los beneficios y problemas que las diversas decisiones que tomen tanto el sector privado como el público.

Este desarrollo también es importante desde un punto de vista social.

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En general, se aprecia que los porcentajes de cada uno de los grupos no varían mucho de un año a otro.

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Se mantiene la tendencia de que el grupo socioeconómico AB presenta el menor porcentaje de proyectos, manteniéndose menor al 8%. Le sigue a éste el nivel C1, el cual tiene una mayor representación en el gráfico. En 2010 se mantiene cercano al 40%, cayendo a 34% aproximadamente en 2011. Lidera la cantidad de proyectos el grupo C2, el cual tiene una representación de proyectos de más de un 50% en ambos años.

Segmentación de la Gestión Inmobiliaria / Segmentación de la Gestión Inmobiliaria / Edificación.Edificación.

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GSE: ABC1Así, el "ABC1" santiaguino de hoy representa a un 10 % de la sociedad. Son profesionales universitarios con carreras de prestigio, que tienen altos cargos ejecutivos y que viven en los mejores y mas exclusivos sectores de la ciudad,

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En casas amplias o departamentos de lujo, de construcción sólidas. Están ubicados, principalmente, en Providencia, Las Condes, Lo Barnechea y Vitacura, aunque en los últimos años han emigrado a comunas periféricas, como Colina y Huechuraba. Cuentan con dos o mas vehículos, todos de marcas de prestigio, con menos de cinco anos de uso y de mas de siete millones de pesos.Es quizás el grupo social mas heterogéneo, ya que pueden integrarlo quienes perciben un ingreso familiar mensual de un millón 800 mil pesos y los que ganan mas de ocho millones. Convencionalmente, se tiende a agrupar al "AB" con el "C1", debido a que los primeros apenas superan el 2,5 %.

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GSE: C2Los "C2", en cambio, que corresponden a lo mas típico de la clase media, son menos del 20 % del total de la población santiaguina.

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Viven en sectores tradicionales, alejados del centro de la ciudad, generalmente en condominios con muchas viviendas, en calles limpias y cuidadas. Hoy, se les puede encontrar en Las Condes, Providencia, La Reina, Ñuñoa, La Florida y Macul. Los jefes de hogar generalmente son profesionales universitarios, con carreras de primer y segundo nivel de prestigio, que se desempeñan como ejecutivos o jefes de departamentos. Su ingreso familiar puede variar entre los 670 mil pesos al millón 800 mil pesos, lo que les permite tener un vehículo (a veces dos), de modelos medianos, por un valor inferior a los siete millones de pesos.

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GSE: C3Un poco mas abajo en la "escala social", esta la clase media baja, que bordea el 30 %.

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Son los "C3", que corresponde, en su mayoría, a personas sin estudios de nivel superior, aunque si se incluyen en este grupo a profesores y a técnicos. Son característicos los comerciantes, empleados administrativos, taxistas, vendedores y obreros. El promedio ponderado del ingreso familiar es de 540 mil pesos, lo que les permite vivir en San Joaquín, Independencia, Peñalolén, La Florida y Maipú, y contar con algunos vehículos, especialmente de trabajo, como furgones o taxis.

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GSE: DPoco mas del 30 % constituye el "D", calificado por algunas empresas de estudios de mercado como la clase baja.

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Se trata de personas con estudios básicos o medios incompletos, aunque cada vez es mas difícil ubicar a gente de este grupo sin su escolaridad completa. Sin embargo, suelen carecer de profesión, por lo que se desempeñan generalmente como obreros, empleadas domesticas o jardineros, que pueden tener un ingreso familiar mensual entre 245 mil pesos y 440 mil. Viven en poblaciones antiguas, de tipo popular y con alta densidad poblacional, en calles con veredas estrechas y pavimento en regular estado, sin áreas verdes y medianamente limpias. Sus casas son pequeñas, de tipo económica y están en Cerro Navia, Recoleta, Conchali y El Bosque.

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GSE: EEn el ultimo eslabón de la pirámide esta el grupo "E", con poco menos del 7 % de la población que raya en la extrema pobreza.

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Se concentran en sectores populares y peligrosos, como La Pintana, Huechuraba, Renca y Lo Espejo, donde las calles están sin pavimentar y con poca urbanización. Las viviendas son de material ligero, pequeñas, con una o dos habitaciones que funcionan como comedor, cocina y dormitorio. El promedio de escolaridad del jefe de hogar no sobrepasa los cinco anos, por lo que se desempeñan en trabajos ocasionales, como aseadores, lavadores de autos o salen del paso con los típicos "pololos". El promedio ponderado de su ingreso familiar mensual es de 120 mil pesos. La mayoría de las empresas de mercado no dirige sus mensajes a este grupo y si alguno llega a el es por añadidura, como el caso de la Coca Cola, por ejemplo, que ya se masifico a tal nivel que es consumida desde el "ABC1" hasta el "E".

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Panorama Futuro del Mercado Panorama Futuro del Mercado Inmobiliario.Inmobiliario.

El incremento estable en los precios de las viviendas, expectativas de ajustes en las tasas de interés y requerimientos más estrictos para el crédito hipotecario, debieran llevar a una moderación del crecimiento de la demanda en el mediano plazo.

La actividad económica ha mostrado un dinamismo moderado en los últimos meses, y se espera un comportamiento erráticio a mediano plazo

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Cabe destacar que Santiago se mantiene como la comuna con más proyectos inmobiliarios.

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Casi dobla el número de proyectos de las comunas que le siguen en el ranking. Creciendo mucho Estación Central e Independencia. Viene seguidas por las comunas de Las Condes y La Florida y Macul. Probablemente esto se debe a que son una de las comunas de mayor valor por concepto de demanda y mayor proyección por sus ubicaciones, preferidas así por los clientes.

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Restricción de oferta por menor disponibilidad de terrenos, costos laborales más estables y precios de insumos para la construcción.

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La actividad económica ha mostrado un dinamismo moderado en los últimos meses, y se espera un comportamiento erráticio a mediano plazo.

ICE, Indice de Costos Edificación

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A pesar de la expectativa de moderación de la demanda, el hecho que la oferta también enfrenta menores holguras en el mediano plazo, da soporte a los niveles de precios.

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La actividad económica ha mostrado un dinamismo moderado en los últimos meses, y se espera un comportamiento errático mediano a plazo.

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Respecto de la inversión, se estima que el componente de inversión en construcción continuará siendo un factor relevante.

Al crecer cerca de 9,4% a/a en promedio para el periodo 2010-13, que se espera muy inferior para el 2015. Esto sin duda tendrá un impacto en el dinamismo significativo de la oferta en los sectores de construcción residencial y comercial.

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Respecto de las condiciones crediticias, éstas se han visto afectadas por la incertidumbre en los mercados financieros.

Lo que ha llevado a una mayor precaución de parte del sistema financiero. Así, como con el mercado laboral, lal condiciones crediticias del Banco Central muestra mayores restricciones en el otorgamiento de créditos a personas y empresas. Los factores que explican este cambio se relacionan con mayores niveles de riesgo percibidos por las instituciones financieras.

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ICE, Indice de Costos Edificación

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Cifras del Mercado Inmobiliario.Cifras del Mercado Inmobiliario.

Los permisos permiten una demora de hasta 36 meses en el inicio de obras, no responde a un escenario más favorable para el sector sino a una estrategia de stockeo.

Aprobación de la reforma tributaria, supuso un estímulo para adelantar la ejecución de proyectos inmobiliarios con la finalidad de aminorar el efecto del pago del impuesto vigente a contar del primero de enero de 2016.

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El nivel de ventas entre enero y septiembre de este año registra un rezago de 8,2% con respecto al 2013, 47.000 viviendas frente a las 51.000.

La dinámica según tipo de vivienda continúa siendo diferente: en el mercado de departamentos todavía se registran cifras positivas, con un avance de 1,9%, mientras que en el mercado de casas el rezago se amplió hasta 25,2%.

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Page 69: Introducción al Mercado Inmobiliario

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