Inversiones Inmobiliarias

Bienes Raíces

Los bienes raíces son bienes económicos inmuebles No son transportables Su uso o consumo sólo ocurre en el lugar donde

se encuentran Su configuración que consta de dos

componentes La superficie o terreno Una edificación de tipo permanente.

Bienes Raíces

Cada propiedad es única Lo cual dificulta el cálculo de su valor de

mercado. Mercados inmobiliarios ilíquidos

Altos costos de transacción.  Gestión de portafolios

Sirven para diversificar riesgos.

Objetivos de la inversión en bienes raíces

Horizontes de inversión Mediano a largo plazo

Escala y disponibilidad de capitales Altos costos hundidos.

Necesidades de ingreso y liquidez La inversión inicial no necesariamente generará

flujos de efectivo rápidamente. Capacidad de gestión financiera y tolerancia

a riesgos

Objetivos de la inversión en bienes raíces

Expectativas de tasas de crecimiento de sus fondos Ahorro Generación de ingresos

Inversiones en bienes raíces

El atractivo de la inversión en bienes raíces está fundado, en que el respaldo de la inversión es el bien en sí.

MERCADOS PRIVADOS MERCADOS PÚBLICOS

ACTIVOS DE CAPITAL

Empresas inversoras en inmuebles Empresas privadas industriales Empresas privadas comerciales Inversiones en minería Inversiones en petróleo y gas

Acciones Fondos Mutuos Fondos de Inversión en Bienes

Raíces

ACTIVOS DE DEUDA Préstamos bancarios Hipotecas Venture Debt

Bonos Activos respaldados por

hipotecas Instrumentos de deuda

Categorías de inversiones en bienes raíces

Inmuebles de Propiedad simple – “Outright ownership” Derechos de propiedad absoluta al titular por un

período de tiempo indeterminado.  Posición patrimonial apalancada

La inversión se realiza con una estructura de capital que incluye financiamiento parcial o deuda.

Categorías de inversiones en bienes raíces

Hipotecas – “Mortgage” El inversor constituye el titular o acreedor de un

préstamo hipotecario Vehículos de agregación – “Aggregation

vehicles” Son medios que permiten a los inversores

incrementar su diversificación. Sociedades limitadas en bienes raíces Commingled Funds, Real State Investment Trusts - REIT.

Métodos de Valorización de Inversiones en Bienes Raíces

Método de Capitalización Directa del Ingreso

Modelo de flujos de caja descontados (antes de impuestos) para estimar el valor presente de ingresos futuros producidos por una propiedad.

El Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) es un estimador simplificado basado en los ingresos anuales brutos de la renta de una propiedad, a los que se ha deducido los gastos operativos.

Método de Capitalización Directa del Ingreso

Potential Gross Income Ingreso Bruto Potencial = Renta * Unidad de Superficie = PGI

Vacancy Allowance - Vacancia Permitida = - (Tasa de Vacancia) * PGI = - V

Other Income + Otros Ingresos = + OI

Operating Expenses - Gastos Operativos = - OE

Net Operating Income Ingreso Operativo Neto = NOI

Capital Improvement Expenditures - Gastos en mejoras del inmueble = CI

Property Before Tax Cash Flow Flujo de Caja antes de Impuestos de la Propiedad = PBTCF

El Modelo de Flujos de Caja Descontados después de Impuestos

Incorpora el efecto de la carga tributaria sobre los flujos de efectivo generados por la propiedad inmobiliaria.

Este método expande su cobertura para incluir el efecto de las tasas de interés del financiamiento y la tasa tributaria aplicada al ingreso sobre el flujo de efectivo antes de impuestos (“Equity before-tax cash flow” – EBTCF).

El Modelo de Flujos de Caja Descontados después de Impuestos

INGRESOS Ingreso Bruto Potencial – PGI (Vacancia Permitida)

Ingreso Bruto Efectivo – EGI (Gastos Operativos) No incluye Depreciación, pago de intereses de hipoteca y gastos no operativos

Ingreso Operativo Neto – NOI (Gastos en mejoras de capital)

Flujo de Caja de la Propiedad antes de Impuestos – PBTCF (Servicio de la Deuda: Principal + Interés)

Flujo de Caja antes de Impuestos – EBTCF

(Impuesto a la Renta) + t * Depreciación + t * Intereses

Flujo de Caja después de Impuestos – EATCF

Precio de Venta del Inmueble

- Precio de Venta inicial

- Gastos en Mejoras

+ Depreciación acumulada

= PBTCF

- Saldo Préstamo

= EBTCF

- Imp. Ganancia de Mercado

= EATCF

El Método de Comparación de Ventas

Emplea información de mercado sobre los precios de propiedades similares, obtenida de transacciones recientes en condiciones normales de negociación.

Los precios de las propiedades de referencia o benchmark son ajustados por una serie de factores. Cambios en las condiciones de mercado. Características únicas de cada propiedad

El Método de Comparación de Ventas

Factores de ajuste Características físicas Ubicación Condición en la que se realiza la venta La distancia temporal de las operaciones

Inversión en empresas del sector de construcción residencial

Patrimonio Neto del Accionista

(en miles de USD)

2008 2007 2006

DR Horton Inc. – DHI 3/ 2,834,300 5,586,900 6,452,900 NVR Inc. – NVR 1/ 1,373,789 1,129,375 1,152,074 Toll Brothers Inc. – TOL 2/ 3,237,653 3,527,234 3,415,926 Pulte Homes Inc. – PHM 1/ 2,835,698 4,320,193 6,577,361 Gafisa S. A. – GFA 1/ 735,762 815,233 - Lennar Corp. – LEN 4/ 2,623,007 3,822,119 5,701,372 MDC Holdings Inc. – MDC 1/ 1,080,920 1,476,013 2,161,882 Centex Corporation – CTX 5/ 917,814 2,298,661 5,112,269 KB Home – KBH 4/ 830,605 1,850,687 2,922,748 Ryland Group Inc. – RYL 1/ 725,362 1,124,726 1,511,166 Meritage Homes Corporation – MTH 1/ 527,206 730,164 1,006,832 Xinyuan Real Estate Company Lt – XIN 1/ 400,255 389,899 - Standard Pacific Corp. – SPF 1/ 379,820 994,991 1,764,370 Hovnanian Enterprises Inc. – HOV 2/ 330,264 1,321,803 1,942,163 Avatar Holdings Inc. – AVTR 1/ 421,629 527,703 505,356 M/I Homes Inc. – MHO 1/ 333,061 581,345 617,052 Beazer Homes USA Inc. – BZH 3/ 374,851 1,323,722 1,701,923

Inversión en empresas desarrolladoras de proyectos de bienes raíces

Patrimonio Neto del Accionista

(en miles de USD)

2008 2007 2006

The St. Joe Company – JOE 1/ 988,629 480,341 461,080 IRSA Investments and Representations Inc. – IRS 2/ 543,618 440,096 375,657 Bluegreen Corp. – BXG 1/ 382,467 385,108 353,023 AMREP Corp. – AXR 3/ 145,056 160,004 118,970 Consolidated Tomoka Land Co. – CTO 1/ 117,814 116,671 102,997

Inversión en Real Estate Investment Trust - REIT

Industria de Real Estate Investment Trust Valor de Mercado

(Billones USD)

2009* 2008**

REIT – Retail y Tiendas por Departamentos 53 41 REIT – Plantas y Complejos Industriales 25 9 REIT – Proyectos Residenciales 24 27 REIT – Hospitales y Centros Médicos 20 25 REIT – Oficinas 11 21 REIT – Hoteles 6 7

Fondos de inversión en Bienes Raíces

Industria de Fondos Mutuos de Real Estate

Retorno de los últimos 5 años*

CGM Realty Fund – CGMRX 7.34% Neuberger Berman Real Estate Tr – NBRFX 1.63% First American Real Estate Secs Y – FARCX 1.60% First American Real Estate Secs A – FREAX 1.34% Morgan Stanley Inst US Real Estate I – MSUSX 1.24% AIM Real Estate Inst – IARIX 1.10% First American Real Estate Secs R – FRSSX 1.09% Morgan Stanley Inst US Real Estate P – MUSDX 0.94% Principal Real Estate Securities Inst – PIREX 0.88% AIM Select Real Estate Income A – ASRAX 0.88%

Índices bursátiles de Real Estate