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Estudio de prefactibilidad para la construcción de un proyecto de vivienda unifamiliar en

el sector Camino Ganadero de la ciudad de Villavicencio.

Johanna Isabel Saavedra Leiva

Universidad Católica de Colombia

Bogotá, D.C. Noviembre 2016

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 2

Tabla de Contenido

Tabla de contenido

Introducción ....................................................................................................................... 9

Marco teórico ................................................................................................................... 10

Generalidades de la construcción la ciudad de Villavicencio ................................. 14

Marco conceptual: ............................................................................................................ 17

Planteamiento del problema: ............................................................................................ 20

Definición de objetivos .................................................................................................... 22

Objetivo general ......................................................................................................... 22

Objetivos específicos ................................................................................................... 22

Limitaciones ..................................................................................................................... 23

Alcance ............................................................................................................................. 23

Estudio De Mercado ......................................................................................................... 25

Diseño estratégico de la Investigación de Mercados ............................................... 25

Método ..................................................................................................................... 25

Diseño de la muestra ............................................................................................... 25

Objetivos específicos de la aplicación de la encuesta .............................................. 26

Diseño de la investigación y fuentes de datos ........................................................... 27

Fuentes Primarias ....................................................................................................... 27

Contenido de la encuesta aplicada ............................................................................ 27

Referente a la información general del encuestado (variables

sociodemográficas) .................................................................................................. 28

Referentes de la vivienda en la que actualmente habita...................................... 28

Referentes del entorno de vivienda actual (Percepción del entorno) ................. 29

Referentes a vida en sociedad ................................................................................ 29

Nivel de aceptación del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar ....... 29

Procedimiento de recolección de datos ..................................................................... 29

Procesamiento de datos .............................................................................................. 30

Análisis de los resultados ........................................................................................... 41

Consumidores potenciales ...................................................................................... 41

Producto ................................................................................................................... 42

Plaza ......................................................................................................................... 43

Precio........................................................................................................................ 43


Estrategia comercial (Promoción) ......................................................................... 43

Fuentes Secundarias ................................................................................................... 44

Estudio Técnico ................................................................................................................ 46

Localización del proyecto........................................................................................... 46

Macro localización .................................................................................................. 47

Micro localización ................................................................................................... 48

Revisión de Aspectos Legales .................................................................................... 51

Reconocimiento a aspectos del Plan de Ordenamiento territorial del municipio

de Villavicencio “nOrTe” ....................................................................................... 51

Condiciones para solicitud de licencias y autorizaciones ........................................ 53

Licencia de Urbanización ....................................................................................... 54

Licencia de Construcción para realizar obra nueva en terrenos no construidos.

.................................................................................................................................. 56

Autorización para el movimiento de tierras ......................................................... 58

Otra Normatividad aplicable al proyecto de vivienda ............................................ 58

Balance de obras ......................................................................................................... 60

Primera fase: Planeación Técnica de la construcción ......................................... 60

Levantamiento Topográfico ................................................................................... 61

Distribución interna de la vivienda unifamiliar ...................................................... 64

Diseño estructural: ..................................................................................................... 66

Segunda fase: Ejecución de la construcción ............................................................. 69

Programación de las Actividades .............................................................................. 70

Análisis de Costos ....................................................................................................... 71

Identificación de costos directos e indirectos ....................................................... 71

Costos Indirectos ..................................................................................................... 72

Cronograma del proyecto ...................................................................................... 73

Diagrama de flujo para la construcción de una vivienda unifamiliar ................... 76

Estudio Administrativo .................................................................................................... 77

Estructura Orgánica .................................................................................................. 77

Descripción de cargos y principales funciones de cargo ......................................... 78

Contratación del personal .......................................................................................... 84

Costos Laborales ......................................................................................................... 86

Estudio Social .................................................................................................................. 88


Análisis de la población .............................................................................................. 88

Resultados obtenidos a partir de la encuesta en las variables sociodemográficas 90

Matriz de Marco Lógico ............................................................................................ 99

Árbol del Problema .................................................................................................. 101

Matriz de Involucrados ............................................................................................ 102

Matriz del proyecto aplicada al Plan Nacional de Desarrollo .............................. 104

Análisis de Beneficios y Des beneficios del proyecto ............................................. 105

Cesión para espacio público estipulado en el Plan de Ordenamiento Territorial

.................................................................................................................................... 107

Estudio Ambiental .......................................................................................................... 109

Generalidades ........................................................................................................... 109

Identificación de impactos y efectos ........................................................................ 110

Plan de Manejo Ambiental ...................................................................................... 114

Propuestas para una construcción amigable con el medio ambiente .................. 115

Estudio Financiero ......................................................................................................... 117

Análisis a la Inversión Inicial ..................................................................................... 118

Inversión Inicial ........................................................................................................ 118

Financiación del Proyecto ........................................................................................ 121

Análisis Flujo de Caja Libre del proyecto .............................................................. 123

Análisis Flujo de caja de la deuda ........................................................................... 127

Análisis Flujo de caja del inversionista .................................................................. 128

Resumen Del Análisis Financiero ........................................................................... 130

Conclusiones .................................................................................................................. 132

Recomendaciones ........................................................................................................... 133

Referencias ..................................................................................................................... 134


Lista de Siglas

POT: Plan de ordenamiento territorial.

Unifamiliar: Vivienda construida para ser ocupada por una sola familia.

DANE: Departamento Administrativo Nacional de Estadística.

Expometa: Feria inmobiliaria y de la construcción del Meta.

Camacol: Cámara Colombina de la Construcción.

Curaduría: Oficina independiente de la administración municipal en la cual se realizan

tramites de licencias de urbanismo, construcción y complementarias.

Cormacarena: Corporación para el Desarrollo Sostenible del Área de Manejo Especial

de La Macarena.

Vivienda VIS: Vivienda de interés social

Vivienda no VIS: Vivienda no catalogada como de interés social

VLR: Vías Locales Residenciales

TIR: Tasa interna de retorno

TIO: Tasa interna de oportunidad

VPN: Valor presente neto


Lista de Figuras

Ilustración 1. Distribución de la muestra ......................................................................... 32

Ilustración 2. Personas que han habitado en los últimos tres años en la Comuna 5. ....... 32

Ilustración 3. Propiedad de la vivienda que habitan actualmente las personas

encuestadas. ...................................................................................................................... 32

Ilustración 4. Tiempo habitado en la vivienda actual de las personas encuestadas. ........ 33

Ilustración 5. Personas encuestadas que tienen familiares que habitan en el sector ........ 33

Ilustración 6. Situación de servicios públicos básicos de las viviendas de los

encuestados. ..................................................................................................................... 34

Ilustración 7. Estado de las construcciones de las viviendas de los encuestados. ........... 34

Ilustración 8. Encuestados que realizarían adecuaciones a las viviendas que habitan. .... 34

Ilustración 9. Distribución de calificaciones dadas por los encuestados a características

en materia de construcción de vivienda. .......................................................................... 37

Ilustración 10. Niveles de percepción del entorno de los encuestados. ........................... 38

Ilustración 11. Porcentaje de aceptación de los encuestados en tipos de vivienda. ......... 38

Ilustración 12. Porcentaje de aceptación de los encuestados en tipos de construcción. .. 39

Ilustración 13. Preferencia de habitación de los encuestados en tipos de propiedad de

vivienda. ........................................................................................................................... 39

Ilustración 14. Respuesta de los encuestados en conocimientos de propiedad horizontal.

.......................................................................................................................................... 40

Ilustración 15. Percepción de los encuestados en conflictos en propiedad horizontal. .... 40

Ilustración 16. Preferencias de los encuestados en compra de vivienda unifamiliar. ...... 40

Ilustración 17. Preferencias de los encuestados en compra de vivienda unifamiliar en el

sector. ............................................................................................................................... 41

Ilustración 18. Valores dispuestos a pagar por los encuestados para compra de vivienda

unifamiliar en el sector ..................................................................................................... 41

Ilustración 19. Ubicación del municipio de Villavicencio en el mapa de Colombia. ...... 48

Ilustración 20. Mapa Satelital de Villavicencio con ubicación del lote disponible. ........ 49

Ilustración 21. Mapa Satelital Comuna 5 Sector Camino Ganadero Villavicencio. ........ 50

Ilustración 22. Mapa de geo localización del terreno disponible para el proyecto. ......... 51

Ilustración 23. Vista satelital cercana del terreno disponible para el proyecto. ............... 51

Ilustración 24. Diseño exterior del proyecto de vivienda unifamiliar Primera Etapa. ..... 64

Ilustración 25. Planta arquitectónica la primera planta de la vivienda unifamiliar. ......... 64

Ilustración 26. Planta arquitectónica del segundo piso de la vivienda unifamiliar .......... 65

Ilustración 27. Cronograma para la construcción de una vivienda unifamiliar. .............. 75

Ilustración 28. Diagrama de flujo de actividades para construir una vivienda ................ 76

Ilustración 29. Organigrama del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar. ...... 78

Ilustración 30. Distribución de género en las personas que respondieron la encuesta .... 90

Ilustración 31. Distribución de género femenino en las personas que respondieron la

encuesta ............................................................................................................................ 91

Ilustración 32. Distribución género masculino en las personas que respondieron la

encuesta ............................................................................................................................ 92

Ilustración 33. Lugar de nacimiento de los encuestados .................................................. 93

Ilustración 34. Nivel educativo de los encuestados ......................................................... 94


Ilustración 35. Situación laboral de los encuestados ........................................................ 95

Ilustración 36. Número de personas que conforman su núcleo familiar ......................... 96

Ilustración 37. Origen principal de los ingresos del núcleo familiar ............................... 97

Ilustración 38. Distribución de núcleos familiares y disponibilidad de vehículo propio. 98

Ilustración 39. Nivel de ingresos familiares de los encuestados ...................................... 99

Ilustración 40. Matriz de marco lógico .......................................................................... 100

Ilustración 41. Árbol del problema del proyecto. .......................................................... 101

Ilustración 42. Árbol de objetivos del proyecto ............................................................. 102

Ilustración 43. Matriz de involucrados .......................................................................... 103

Ilustración 44. Matriz del proyecto aplicada al PND ..................................................... 104

Ilustración 45. Análisis de beneficios y des beneficios.................................................. 106

Ilustración 46. Modelo de mobiliarios para parques en cesión ...................................... 107

Ilustración 47. Matriz de Leopold .................................................................................. 112

Ilustración 48. Análisis de impactos y mitigaciones ...................................................... 113

Ilustración 49. Punto de equilibrio ventas ...................................................................... 122


Lista de Tablas

Tabla 1 .............................................................................................................................. 31

Tabla 2. Calificación dada por los encuestados a condiciones físicas en construcción de

vivienda. ........................................................................................................................... 34

Tabla 3. Calificación dada por los encuestados a percepción de su entorno. .................. 37

Tabla 4. Información general del municipio de Villavicencio. ........................................ 48

Tabla 5. Requisitos para solicitud de Licencia de Urbanización. .................................... 55

Tabla 6. Requisitos para solicitud de Licencia de Construcción para obra nueva ........... 56

Tabla 7. Requisitos para solicitud de Autorización de movimiento de tierras................. 58

Tabla 8. Actividades vinculadas al estudio de prefactibilidad. ........................................ 68

Tabla 9. Actividades de construcción de vivienda unifamiliar. ....................................... 70

Tabla 10. Presupuesto de obra para una vivienda unifamiliar. ........................................ 72

Tabla 11. Resumen actividades del proyecto de construcción ......................................... 74

Tabla 12. Costos Salariales personal contratado para el proyecto 1. ............................... 86

Tabla 13. Costos Salariales personal contratado para el proyecto 2. ............................... 87

Tabla 14. Distribución poblacional urbana y rural y por comunas. ................................. 88

Tabla 15. Género de las personas encuestadas................................................................. 90

Tabla 16. Edades de las personas encuestadas ................................................................. 91

Tabla 17. Municipio de nacimiento de los encuestados ................................................... 92

Tabla 18. Nivel educativo de los encuestados ................................................................. 93

Tabla 19. Situación de los encuestados ............................................................................ 94

Tabla 20. Número de personas que conforman el núcleo familiar de los encuestados .... 95

Tabla 21. Origen de ingresos núcleo familiar .................................................................. 96

Tabla 22. Tipo de vehículo según núcleos familiares que responden afirmativamente... 97

Tabla 23. Nivel de ingresos familiares de los encuestados .............................................. 98

Tabla 24. Planes y programas del Plan de Manejo Ambiental ...................................... 115

Tabla 25. Características de la primera etapa de la urbanización .................................. 117

Tabla 26. Inversión inicial en tangibles ......................................................................... 118

Tabla 27. Inversión inicial en intangibles ...................................................................... 119

Tabla 28. Inversión inicial en Capital de Trabajo .......................................................... 120

Tabla 29. Resumen Inversión Total Inicial .................................................................... 120

Tabla 30. Flujo de caja libre del proyecto ...................................................................... 124

Tabla 31. Flujo de caja de la deuda ................................................................................ 127

Tabla 32. Flujo de caja del inversionista ........................................................................ 128


Introducción

Los estudios de prefactibilidad se encuentran relacionados con el análisis previo

emprendido para obtener información sobre un proyecto a realizar, respecto a la

caracterización de sus componentes, identificación de alternativas, reconocimiento de

condiciones mínimas requeridas para su ejecución, cuantificación de la inversión,

fuentes de financiamiento y evaluación de indicadores financieros. La prefactibilidad

permite a los inversionistas tomar decisiones de manera previa a la realización final de

una inversión y reduce pérdidas de recursos ante la posibilidad de poder decidir de

manera anticipada aplazar, replantear, rescindir o pasar al nivel de estudio de factibilidad

del proyecto.

A partir del planteamiento de un proyecto de inversión en construcción de

vivienda unifamiliar, el presente estudio pretende reconocer de manera preliminar sus

requerimientos básicos a partir de la consideración de una diversidad de variables y la

recopilación de la mayor cantidad de información posible con el fin de analizarla,

evaluarla y responder a la razón principal de un estudio de prefactibilidad: reducir el

riesgo en la toma de decisiones de inversión.

Los inversionistas cuentan con un lote disponible para urbanizar en el conocido

Sector del Camino Ganadero ubicado en la Comuna Cinco del Municipio de

Villavicencio, sin embargo, se encuentran indecisos frente a las posibilidades de invertir

en el desarrollo del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar, realizar

modificaciones al proyecto o aplazar definitivamente la urbanización prevista en dicho

lote, razón por la cual los resultados obtenidos en el presente estudio de prefactibilidad


serán determinantes para la toma de decisiones garantizando la reducción de

incertidumbre existente.

Marco teórico

La humanidad, a partir del proceso de sedentarismo, generado en gran parte por

el descubrimiento de la agricultura, creó asentamientos poblacionales de los cuales

encontramos los rastros más representativos en las civilizaciones antiguas de la

Mesopotamia, Egipto, Grecia y Roma, regiones en las cuales se han encontrado vestigios

de construcciones característicamente dispuestas.

La evolución en la construcción de viviendas en el mundo presenta diferencias

estructurales de acuerdo a la región en la cual se realizan dichas edificaciones, ya sea por

motivos geográficos, climáticos o culturales que han sido determinantes en el avance de

las sociedades.

Inicialmente las viviendas se realizaban para suplir necesidades básicas de las

familias que vivían en ellas, se situaban distanciadas en sectores principalmente

agrícolas. Con la llegada de la edad media aparecen los primeros suburbios, y al abrirse

paso una nueva economía de tipo mercantil se dio paso al surgimiento de ciudades

basadas en este sistema en el continente europeo, sin dejar de lado la continuidad en las

grandes construcciones en los campos.

Las construcciones se diversificaban y también las clases sociales se

distanciaban, y es a partir del Renacimiento que se crean las condiciones necesarias para

que surgieran las grandes construcciones conocidas como castillos y abadías.


La revolución industrial causó, sin lugar a dudas, un gran crecimiento en la

demografía, aparece entonces el proletariado habitando grandes ciudades, sus

condiciones de vida llegaron a ser en gran medida lamentables, ocupando tipos de

viviendas muy diferentes a las habitadas por la clase acaudalada, y de la mano con la

aparición de medios de transportes como el vehículo y el tren, las ciudades fueron

creciendo hacia la periferia.

La entonces clase trabajadora que tenía ingresos monetarios suficientes para

comprar unidades habitacionales de mejores condiciones a las existentes impulsan la

creación de centros urbanos en las afueras de las ciudades acompañado el

desplazamiento hacia obras unifamiliares y la posterior aparición de los primeros centros

comerciales alejados del centro poblacional inicial.

También el sector de la construcción de la vivienda en Colombia ha pasado por

diferentes etapas, los centros urbanos actuales se crearon a su vez a partir del traslado de

habitantes de los campos a las ciudades, generando una demanda de vivienda en los

centros urbanos. Con el correr de los años aparecieron mecanismos de incentivo a la

construcción con el fin de facilitar el acceso a vivienda a la población.

Tal vez la etapa más recordada de la construcción en Colombia estuvo

caracterizada por la creación del UPAC (Unidad de poder adquisitivo constante), sin

embargo a raíz de la crisis económica que atravesó el país, y que de una u otra manera

afectó a las corporaciones de ahorro y vivienda y las constructoras, se dio paso a otros

mecanismos como: créditos hipotecarios en pesos, UVR (Unidades de Valor Real),

contratos de Leasing entre otros que facilitan el acceso a vivienda urbana.


En la actualidad, el gobierno del presidente Juan Manuel Santos, en una de sus

denominadas “locomotoras” que buscan impulsar el desarrollo económico del país, ha

centrado sus esfuerzos en el impulso al sector de la construcción, como una estrategia

para reducir problemas latentes de desempleo y el incremento de población víctima del

conflicto armado en las ciudades principales con necesidades insatisfechas.

Como complemento a la estrategia de edificación, se han creado subsidios a las

tasas de financiación de viviendas y programas de asistencia a las personas más

vulnerables con el fin de garantizarles una vivienda en condiciones básicas. De igual

manera diferentes tipos de subsidios permiten que familias de diferentes estratos puedan

acceder a créditos para viviendas catalogadas o no como de interés social. El diseño de

las tasas diferenciales y los subsidios a la tasa de interés en los créditos hipotecarios, han

sido de gran impacto en el impulso a la demanda de vivienda nueva en el país.

Los indicadores manejados por el Departamento Administrativo Nacional de

Estadísticas DANE, relacionados con el sector de la construcción, permiten confirmar la

evolución que ha presentado esta industria en las últimas décadas, algunos de estos

indicadores se relacionan a continuación:

Cartera Hipotecaria de Vivienda - CHV

Censo de Edificaciones - CEED

Estadísticas de Cemento Gris- ECG

Licencias de Construcción - ELIC

Financiación de Vivienda - FIVI

Vivienda VIS y NO VIS

Índice de Valoración Predial – IVP


Indicador de Inversión en Obras Civiles - IIOC

Indicadores Económicos Alrededor de la Construcción - IEAC

Índice de Costos de la Construcción de Vivienda - ICCV

Índice de Costos de la Construcción Pesada - ICCP

Índice de Precios de Vivienda Nueva - IPVN

Estadísticas de Concreto Premezclado

Índice de Precios de Edificaciones Nuevas - IPEN

Indicador de Avance Físico de Obras Civiles - IAFOC

De acuerdo a la información publicada en la página web del DANE, a medida

que ha aumentado la construcción de viviendas en Colombia se evidencia la necesidad

de edificar también nuevos sitios destinados a la ubicación del comercio de manera más

cercana a las nuevas unidades de viviendas de tipo residencial, esto con el fin de facilitar

el acceso de la población a diversos segmentos del área comercial o de servicios.

En razón a que los asentamientos tanto residenciales como comerciales se van

estableciendo en áreas alejadas de los primitivos centros urbanos, muy frecuentemente

en zonas que inicialmente hacían parte de sectores rurales o veredales, se ha hecho

necesario el control del crecimiento de las ciudades principales a partir de los POT –

Planes de Ordenamiento Territorial, con los cuales los gobiernos municipales buscan

reglamentar el uso del suelo, designar áreas protegidas, condiciones de construcción,

vías de acceso y servicios públicos básicos, prevención de riesgos y especialmente

definir y garantizar suelos disponibles para la construcción, en definitiva se busca

planificar y ordenar el crecimiento de la ciudad.


Generalidades de la construcción la ciudad de Villavicencio

Desde sus orígenes, el territorio donde actualmente se encuentra ubicada la

capital del departamento del Meta, ha sido de gran importancia en el intercambio

comercial en la época precolombina y de la conquista y posteriormente, por su ubicación

geográfica, se convirtió en paso obligado para comerciantes y ganaderos que se

desplazaban desde el actual departamento de Cundinamarca hacia los llanos orientales.

Fue hacia la década del 40 cuando se fundó un caserío conocido como Gramalote

que para el 21 de Octubre de 1850 toma el nombre de Villavicencio.

Hacia 1953, año en el que se decretó la amnistía por parte del gobierno del

presidente General Gustavo Rojas Pinilla a las guerrillas de los llanos, la ciudad de

Villavicencio empieza a desarrollarse con el ingreso de población (colonos)

provenientes de otras regiones del país; entonces se da paso a la creación de reconocidos

organismos de carácter público y privado que incentivaron el desarrollo de la región,

entre los cuales se destacan: Año 1962 Cámara de Comercio de Villavicencio, Año 1963

Empresas Públicas de Villavicencio, Año1967 Clínica Meta, Año 1966 el edificio de la

sede de la Alcaldía, Año 1977 la Universidad de los Llanos.

Un factor repetitivo en cada una de las edificaciones construidas así como las

viviendas de tipo familiar fue determinante en el crecimiento de Villavicencio: el

distanciamiento del centro histórico de la ciudad, esto se produjo especialmente por el

desarrollo de proyectos habitacionales en los barrios conocidos como La Esperanza, El

Retiro, Popular, Galán, entre otros.


Inicialmente las construcciones se realizaron en barrios organizados por

manzanas las cuales estaban confirmadas por viviendas unifamiliares de uno o dos pisos,

alrededor de estas construcciones se desarrollaron instituciones educativas y las tiendas

de barrio suplían las necesidades básicas de los habitantes, pero el sector del centro

continuaba concentrando las entidades administrativas, financieras, plazas de mercado,

instituciones de salud y grandes superficies.

En la última década la ciudad de Villavicencio, capital del departamento del

Meta, ha experimentado un desarrollo económico que la convierte en la actualidad en

protagonista del progreso económico en el país por ser el más importante centro

comercial y cultural de la región de la Orinoquia (comprendida ésa por los

departamentos de Arauca, Casanare, Meta y Vichada) especialmente por su ubicación

geográfica próxima a la ciudad de Bogotá, lo cual le ha valido la denominación de la

puerta del llano de Colombia.

La principal fuente de ingresos de la economía en el municipio de Villavicencio

proviene de las actividades comerciales ligadas a los desarrollos agroindustriales,

ganaderos y mineros del departamento del Meta, fundamentalmente en la explotación de

hidrocarburos y sus derivados, esta última actividad le ha significado un aumento en sus

ingresos por el tema de regalías y dinero circulante en la economía cotidiana, generación

de empleos directos e indirectos y aumento en demanda y oferta de bienes y servicios.

Al ser paso obligado para los transportadores que conducen sus productos

(especialmente aquellos de cosecha o ganados en pie) hacia el interior del país, así como

recibir grandes movilizaciones de vehículos que ingresan innumerables productos,

Villavicencio cuenta con un completo portafolio de empresas de servicios financiero,


hotelero, almacenes de cadena, salud, educación, turismo, entretenimiento, procesadora

de arroz, de aceite de palma, de insumos para el agro y la ganadería, y a su vez presenta

un mínimo proceso de industrialización.

El sector de la construcción en la capital del Meta se ha visto impulsado por la

actividad comercial y en gran medida por los ingresos obtenidos a partir del petróleo y

sus derivados, especialmente a partir del año 2000, tal como se puede reconocer en el

Ensayo Número 14 de la Serie: Ensayos sobre Economía Regional (ESER) de Julio 2004

de Germán Humberto Hernández para el Banco de la República.

Sin embargo, a raíz de la caída del precio internacional de petróleo, se dio una

recesión en este importante sector de la economía en Colombia, especialmente en los

departamentos productores, esto causó que se produjeran cierres de empresas del sector

de hidrocarburos en el país y por consecuencia de las innumerables contratistas que

dependían de este renglón y la inevitable pérdida de empleos directos e indirectos lo cual

afecto la disponibilidad de tener recursos monetarios que circulaba entre la población y

le permitía invertir excedentes en diferentes proyectos de inversión, especialmente en el

sector de la construcción.

Es así como el sector de la construcción también se vio afectado por la

disminución de recursos para invertir, especialmente en el sector vivienda. Estos fuertes

resultados empezaron a verse de manera considerable a inicios del año 2015. Mariño

Espinosa Lilian (2015) refiere que el ‘boom’ del crudo llevó a que los departamentos

que presentaran mayor crecimiento del PIB e incluso superior al promedio nacional (de

acuerdo con el último informe regionalizado del DANE con cifras de 2013) fueran

Putumayo (23,5 %), Meta (11,1 %), Casanare (5,3%) y Santander (6,1%), lo que


también impulsó sectores como la hotelería y la construcción en las zonas que hoy se

están viendo afectadas.

Por todo lo anterior, en la actualidad los líderes de la región impulsan sectores

como ecoturismo y agroindustria, con el fin de cambiar el enfoque de una economía

anteriormente dependiente de los ingresos generados por el petróleo, en nuevas

actividades que pueden generar un incremento en el PIB de la región.

Marco conceptual:

El sector de la construcción, ante los efectos adversos en la economía colombiana

causados por la caída de los precios internacionales del petróleo, se ha convertido en un

importante promotor del crecimiento económico a partir del año 2014.

La ciudad de Villavicencio no ha sido ajena a la difícil situación económica a raíz de la

dependencia que ha existido en la región de los llanos orientales del sector de

hidrocarburos como gran generador de ingresos en las últimas décadas.

Sin embargo, Sandra Forero (2014), presidenta de la Cámara Colombiana de la

Construcción, refiere que la construcción se consolidó como el motor de la economía,

poniendo en evidencia el creciente rumbo de la inversión de las empresas y los hogares

en ese sector.

En la actualidad y según se pudo apreciar en la más reciente feria de la

construcción Expometa 2016, la tendencia de la construcción de viviendas en altura y en

zonas retiradas del centro de la ciudad es cada vez más aceptada por los compradores en

la ciudad.


Este tipo de construcciones tuvo su principal desarrollo a partir del 2014 año en

el que ingresó la constructora Amarilo a Villavicencio con su proyecto Hacienda

Rosablanca.

De acuerdo las cifras reveladas por la Cámara Colombia de la Construcción

(Camacol) regional Meta en el año 2014 las ventas de apartamentos llegaron al 54 por

ciento, mientras que las casas pasaron al 46 por ciento.

Ardila Arias Nelson (2016) respecto al crecimiento de este tipo de

construcciones manifiesta que esa tendencia siguió creciendo al pasar al 76 por ciento la

venta de viviendas en edificaciones verticales por el 24 por ciento de las horizontales,

que tuvo como punto de impuso la construcción de apartamentos de interés social que

construyó el Gobierno nacional en el sector de La Madrid.

Por otra parte, un factor que viene influyendo en esta tendencia es que el valor de

la tierra en la ciudad está muy elevado y el costo de construir casas financieramente no

es el mismo que el de los apartamentos, razón por la cual se presenta un incremento

considerable en la oferta de construcciones en altura o multifamiliares bajo el sistema de

propiedad horizontal.

Sin embargo la construcción de vivienda tradicional de tipo unifamiliar o

individual sigue estando presente en la oferta de inmuebles, entendiendo por

construcción unifamiliar aquella que se construye para ser habitada en su totalidad por

una sola familia y que generalmente se edifica conformando una manzana o cuadra

denominadas en su conjunto como urbanización.

Actualmente la construcción de viviendas en Villavicencio se desplaza cada vez

más del centro histórico, en barrios periféricos ubicados en sectores que anteriormente


hacían parte de Veredas o zonas rurales, que han sido ahora incluidas en el perímetro

urbano, donde se desarrollan proyectos de construcción de viviendas de interés

prioritario, de interés social, construcción tradicional y aquellas tipo Condominio

campestre. Por lo anterior el desarrollo comercial se ha visto impulsado en cada muchos

sectores, especialmente en aquellos retirados del centro como La Porfía, Catama, Kirpas,

Apiay, entre otros y se estima que este crecimiento hacia el perímetro continúe aún más

debido a la construcción de la doble calzada hacia Bogotá ya que sin lugar a dudas

Villavicencio se ha convertido en una de las capitales del país que mayor cantidad de

población migrante acoge en su territorio.

Justificación

El presente estudio de pre factibilidad utiliza una metodología básica de tipo descriptiva.

Las fuentes de información utilizadas son primarias y secundarias y las técnicas

previstas para utilizar se resumen en: diseño y recolección de información a partir de

aplicación de encuesta, reconocimiento del entorno a partir de la observación directa del

entorno, proyectos de vivienda en curso en el Sector Camino Ganadero de la Comuna

Cinco municipio de Villavicencio, entrevistas con expertos y análisis de documentos de

tipo reglamentario e información de las entidades gubernamentales y de tipo

administrativo de la Alcaldía Municipal y la Curaduría Urbana.

Al establecer la prefactibilidad del proyecto de construcción de vivienda

unifamiliar en el lote disponible en el sector del antiguo Camino Ganadero en

Villavicencio, de acuerdo al análisis de factores de mercadeo, técnico, financiero,

legales, ambientales, de tipo urbanístico y del entorno, los inversionistas podrán concluir


si la ejecución del proyecto generará un valor agregado en el sector que optimice el uso

de la tierra y genere la rentabilidad esperada.

Los resultados obtenidos en el presente estudio son de especial aporte para los

inversionistas, dado que contribuye a disminuir el alto riesgo de inversión en un

proyecto de construcción, el cual demanda una alta disponibilidad de recursos, y

servirán para que finalmente se logre determinar si el proyecto inicialmente planteado se

posterga, se reformula, se abandona o se continúa con el análisis para la construcción de

vivienda de tipo unifamiliar en el lote dispuesto por la constructora a nivel de estudio de

factibilidad, encaminado a su posterior ejecución.

Planteamiento del problema:

Los inversionistas, quienes además son los propietarios del lote donde se planea la

ejecución del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar, no cuentan con la

información necesaria para reducir la incertidumbre frente al logro de unos resultados

óptimos a partir del planteamiento de un proyecto de construcción de tipo unifamiliar, el

nivel de aceptación de este tipo de inmueble y la proyección de las ventas por etapas.

Adicional a lo anterior, se carece de un análisis de los requisitos mínimos que se deben

contemplar en la ciudad de Villavicencio de acuerdo a la normativa vigente y el sector

de ubicación del terreno, con el fin de determinar el diseño del tipo de vivienda y del

proyecto de vivienda por etapas.

La firma constructora que ha construido con éxito proyectos de vivienda en las

ciudades de Bogotá y Villavicencio; en la actualidad adelanta otras construcciones en

diferentes sitios del país, las cuales han presentado retrasos en el normal desarrollo de


los proyectos causados por limitación en los recursos necesarios para la finalización,

viéndose en la necesidad de tramitar fuertes préstamos para financiación, razón por la

cual el desarrollo del presente estudio de pre factibilidad contribuiría a tener un mayor

acceso a información básica que permita decidir el rumbo que debe tomar el proyecto de

construcción en el lote ubicado en el sector del antiguo Camino Ganadero de

Villavicencio.


Definición de objetivos

Objetivo general

Determinar la prefactibilidad del proyecto de construcción de la primera etapa de una

urbanización unifamiliar en un lote de terreno del sector Camino Ganadero, ubicado en

la Comuna Cinco del municipio de Villavicencio.

Objetivos específicos

Establecer mediante un estudio de mercado la aceptación de una construcción de

tipo unifamiliar en la población del sector del Camino Ganadero, Comuna Cinco

del municipio de Villavicencio.

Realizar un estudio técnico que permita establecer las condiciones técnicas

básicas y alternativas que rodean el proyecto para el diseño del tipo de vivienda y

etapas.

Efectuar un análisis de la normatividad existente para consolidar la información

relacionada con las exigencias en materia reglamentaria que se deben cumplir

para el desarrollo de un proyecto de construcción unifamiliar en la ciudad de

Villavicencio.

Realizar un estudio ambiental para identificar los requisitos y estudios mínimos

requeridos para el proyecto.

Realizar un estudio financiero que permita cuantificar el valor de las inversiones

y los posibles ingresos por ventas.


Limitaciones

Dentro de las limitantes que presenta el estudio de prefactibilidad, se puede

mencionar los conocimientos básicos en el área técnica de proyectos de construcción,

razón por la cual para el desarrollo del presente estudio se establecen canales de apoyo

permanente con profesionales de la ingeniería civil, arquitectura, ingeniería ambiental,

entre otros.

Otra de las limitantes del estudio de prefactibilidad es el tiempo previsto para

elaborar el mismo, teniendo en cuenta la extensión de los temas abordados y la

producción del trabajo de manera individual.

Alcance

La información obtenida será aplicada al proyecto de construcción que se planea

desarrollar en el lote ubicado en el Sector del Camino Ganadero vía a Kirpas de la

Comuna Cinco de la ciudad de Villavicencio, el cual es propiedad de los inversionistas.

Los resultados obtenidos en el presente estudio permiten a los inversionistas,

determinar la construcción del lote por etapas de acuerdo a un diseño de vivienda de tipo

unifamiliar.

Por otra parte, se facilita la determinación de la continuidad con el estudio de

factibilidad para la correspondiente construcción, la modificación del proyecto o el

aplazamiento de cualquier tipo de inversión relacionada con el proyecto de construcción

de vivienda de tipo unifamiliar.


Estudio De Mercado

Diseño estratégico de la Investigación de Mercados

La investigación de mercados aplicada al estudio de prefactibilidad para la

ejecución del proyecto de construcción de la primera etapa de vivienda unifamiliar en un

lote de terreno del sector del Camino Ganadero de la Comuna Cinco del municipio de

Villavicencio, permite suministrar información que soporta la toma de decisiones de

inversión por parte de los inversionistas. A continuación se relacionan las principales

características del instrumento seleccionado:

Método

El método determinado es el cuantitativo con una investigación descriptiva

realizando una encuesta a: habitantes de la Comuna Cinco, habitantes del sector aledaño

al sitio donde se proyecta realizar la construcción y transeúntes.

Diseño de la muestra

Para definir la muestra, se parte de la información registrada en el POT de

Villavicencio, respecto a la fuente DANE: Conciliación censal 1985-2005 y

proyecciones 2005-2020, tomado del POT Villavicencio 2015-2027 con el fin de

establecer la población (N):

Donde:


N= 107.962 *

Z = Nivel de confianza = 95%

P = Probabilidad de éxito = 0.5

Q = Probabilidad de fracaso = 0.5

D = Error = 5%

Aplicación de la fórmula:

n =

107.962 x 0,95*2 x 0,5 x 0,5

0,05*2 x (107.962-1) + 0,95*2 x 0,5 x 0,5

n =

24.359

270

n = 90

Media=40+30+20

3

Media=30

Varianza=100

Desviación estándar=√100

Desviación estándar=10

Objetivos específicos de la aplicación de la encuesta


Identificar preferencias en el tipo de construcción de vivienda

Determinar rangos de valores monetarios que se estarían

dispuestos a pagar para la compra una vivienda.

Identificar el nivel de preferencias en compra de vivienda nueva

en residentes cercanos al sitio donde se proyecta realizar la

construcción.

Establecer el grado de aceptación del proyecto en el sector y

comuna.

Comprobar el grado de preferencia frente a modelos tradicionales

de construcción de vivienda.

Diseño de la investigación y fuentes de datos

El trabajo de campo se desarrolla en la Comuna Cinco, en el sector conocido

como el antiguo Camino Ganadero (comprendido por una vía secundaria que se

desprende a mano izquierda de la vía principal que conduce de la capital del meta al

municipio de Puerto López (antes del puente del río Ocoa) hasta la vía de acceso al

complejo agroindustrial y ganadero de Catama) y antes de llegar al sector de Kirpas, se

encuentra ubicado un lote de terreno de aproximadamente once hectáreas.

Fuentes Primarias

La fuente primaria se encuentra en los habitantes de la Comuna Cinco y en el

sector aledaño al sitio donde se proyecta realizar la construcción.

Contenido de la encuesta aplicada


Con el fin de determinar el Perfil socioeconómico de los hogares a los cuales

pertenecen las personas encuestadas, se diseñaron preguntas relacionadas con:

Referente a la información general del encuestado (variables sociodemográficas)

Ubicación en la muestra de la persona que realiza la encuesta

Género

Cabeza de hogar

Edad

Lugar de nacimiento

Nivel educativo

Situación laboral

Número de personas que conforman su núcleo familiar

Origen principal de los ingresos familiares

Nivel de ingresos familiares

Referentes de la vivienda en la que actualmente habita

Información acerca de viviendas anteriormente habitadas

Información acerca de la vivienda en la que habita actualmente

Tiempo de habitar la vivienda actual

Propiedad de la vivienda que habita actualmente

Información acerca de servicios públicos que tiene la vivienda actual

Estado de construcción de la vivienda actual

Preferencias en adecuaciones en la vivienda que habita actualmente


Referentes del entorno de vivienda actual (Percepción del entorno)

Percepción del entorno

Vías de acceso

Medios de transporte utilizados

Centros educativos cercanos

Percepción del comercio en el sector

Percepción en general del barrio en materia de seguridad

Referentes a vida en sociedad

Relación con sus vecinos

Existencia de familiares en el barrio

Lugares de encuentro social

Necesidades sociales en el barrio

Nivel de aceptación del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar

Preferencias en habitabilidad (casa o apartamentos)

Consideraciones sobre el tipo de construcción y comportamiento de los vecinos

Valor que estaría dispuesto a pagar por una vivienda nueva en el sector

Procedimiento de recolección de datos

La aplicación se realizó de manera personal a los encuestados, en dos fines de

semanas consecutivos, los días sábado y domingo 22 y 23 de Octubre de 2016 en el

horario comprendido entre las 8:00 am a 5:00 pm. El trabajo en campo para recolección

de la información se efectuó a través de la aplicación de un formato creado mediante una


suscripción gratuita a un dominio temporal en una plataforma de creación de sitios web

(editor online que permite crear y publicar un sitio web de manera gratuita), con el fin de

recolectar la información proveniente de los dos dispositivos móviles usados (tabletas)

con acceso permanente a internet.

Procesamiento de datos

Una vez se finalizó el proceso de recolección de datos, se procedió a la

tabulación de los resultados obtenidos mediante el uso de la herramienta Microsoft

Excel.

A continuación se presentan la información resumen de la encuesta:

Informe de la encuesta

Tipo de Investigación: Encuesta por muestreo

Diseño Muestral: Muestreo Aleatorio Simple

Cobertura geográfica: Sector Camino Ganadero, Urbanización la Carolina,

Barrio Valles de la Carolina, Urbanización La Sabana y Barrio Kirpas de la comuna 5 de

en ciudad de Villavicencio.

Tamaño de la muestra: 90 personas encuestadas de forma presencial.

Unidad de observación: Personas de 18 años y mayores de esta edad.

Fecha de aplicación: Las encuestas se realizaron los días 22 y 23 de Octubre de

2016 en los horarios de 8:00 am a 5:00 pm, con la siguiente distribución:

Cada encuesta se enfocó en un análisis de los siguientes aspectos: variables

sociodemográficas (los cuales se incluirán en el estudio social), referentes de la vivienda


en la que actualmente habita, percepción del entorno, referentes a vida en sociedad, nivel

de aceptación del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar.

A continuación se presentan los resultados obtenidos en las variables

relacionadas con preferencias y aceptación del proyecto de vivienda:

Tabla 1

Composición de las personas encuestadas

Participantes de la muestra Cantidad

Habitantes de la Comuna 5 40

Habitantes aledaños 30

Transeúntes de la zona 20

Total Encuestados 90

40

20

30

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

Habitantes

comuna 5

Transeúntes de

la zona

Habitantes

Aledaños

comuna 5

Núm

ero

de

encu

esta

do

s

Caracterización de la muestra


Ilustración 1. Distribución de la muestra

A continuación se presenta la información obtenida en el ítem de condiciones de

habitación y otras características de la vivienda en la que actualmente habita:

Ilustración 2. Personas que han habitado en los últimos tres años en la Comuna 5.

Ilustración 3. Propiedad de la vivienda que habitan actualmente las personas

encuestadas.

33%

67%

Antes de vivir en esta vivienda residía en

esta comuna ?

no

si

39%

22%

39%

La vivienda que habita actualmente es:

Arrendada

Familiar

Propia


Ilustración 4. Tiempo habitado en la vivienda actual de las personas encuestadas.

Ilustración 5. Personas encuestadas que tienen familiares que habitan en el sector

58%21%

21%

Tiempo de habitar la vivienda actual :

Entre uno y tres años Mayor a tres años

Menor a seis meses

39%

61%

Tiene familiaresque habitan en este

mismo sector?

no

si

10%

90%

La vivienda que usted habita cuenta con

servicios públicos básicos? (Acueducto,

alcantarillado, luz, gas natural)

no

si


Ilustración 6. Situación de servicios públicos básicos de las viviendas de los

encuestados.

Ilustración 7. Estado de las construcciones de las viviendas de los encuestados.

Ilustración 8. Encuestados que realizarían adecuaciones a las viviendas que habitan.

A continuación se presentan los resultados obtenidos en la pregunta: Califique de 1 a 5

siendo 1 de menor importancia y 5 mayor importancia que tanta importancia tienen para

usted los siguientes espacios en una vivienda:

Tabla 2. Calificación dada por los encuestados a condiciones físicas en construcción de

vivienda.

Ítem Descripción 1 - MUY 2 - 3 - 4 - 5 - MUY

37%

63%

La vivienda que usted habita esta

terminada en su construcción?

En construcción

Terminada

8%

92%

Realizaría adecuaciones en la vivienda

que habita actualmente?

No

Si


BAJO BAJO MEDIO ALTO ALTO

1 Espacio de sala - comedor 12 15 12 32 19

2 Cantidad de habitaciones 10 15 15 40 10

3 Cantidad de baños 10 10 15 50 5

4 Accesorios del baño 5 15 15 43 12

5 Tamaño de la cocina 5 5 35 40 5

6 Accesorios de la cocina 4 4 31 45 6

7 Iluminación en general 5 6 36 26 17

8 Ventilación en general 6 7 25 40 12

9 Distribución de los espacios 5 10 25 35 15

10 Tamaño de la vivienda 6 12 21 20 31

11 Área de lavado de ropas 5 10 32 33 10

12 Patio 2 5 25 41 17

13 Antejardín 4 6 21 38 21

14 Garaje 3 7 22 33 25

15 Área para manejo de residuos 4 25 21 30 10

16

Posibilidad de realizar

adecuaciones 3 6 22 35 24


12

10

10

5

5

4

5

6

5

6

5

2

4

3

4

3

15

15

10

15

5

4

6

7

10

12

10

5

6

7

25

6

12

15

15

15

35

31

36

25

25

21

32

25

21

22

21

22

32

40

50

43

40

45

26

40

35

20

33

41

38

33

30

35

19

10

5

12

5

6

17

12

15

31

10

17

21

25

10

24

0 10 20 30 40 50 60

Espacio de sala - comedor

Cantidad de habitaciones

Cantidad de baños

Accesorios del baño

Tamaño de la cocina

Accesorios de la cocina

Iluminación en general

Ventilación en general

Distribución de los espacios

Tamaño de la vivienda en general

Area de lavado de ropas

Patio

Antejardin

Garaje

Area para manejo de residuos

Posibilidad de realizar adecuaciones

12

34

56

78

91

01

11

21

31

41

51

6Importancia en las condiciones físicas en la construcción de vivienda

5 - MUY ALTO 4 - ALTO 3 - MEDIO 2 - BAJO 1 - MUY BAJO


Ilustración 9. Distribución de calificaciones dadas por los encuestados a características

en materia de construcción de vivienda.

Los siguientes son los resultados obtenidos en el ítem percepción del entorno frente a la

pregunta: En una escala de 1 a 3 donde 1 significa pésima, 2 significa aceptable y 3

significa excelente Califique la percepción actual de los siguientes temas en el sector

camino ganadero:

Tabla 3. Calificación dada por los encuestados a percepción de su entorno.

Ítem Descripción 1 - PESIMA

2 -

ACEPTABLE

3 -

EXCELENTE

1 Seguridad 25 64 1

2 Armonía del entorno 23 65 2

3 Niveles de ruido 21 67 2

4 Aseo 45 36 9

5 Relación con los vecinos 27 51 12

6 Vías de acceso 46 40 4

7 Transporte público 22 50 18

8 Parques y zonas verdes 37 43 10

9 Sistemas de energía alternativa 72 16 2

10

Almacenes de comercio,

farmacias… 21 57 12

11

Sitios para reciclaje de

residuos 54 34 2

12 Centros educativos 21 65 4

13 Centros de salud 65 21 4


Ilustración 10. Niveles de percepción del entorno de los encuestados.

La información obtenida en el aspecto de Nivel de aceptación del proyecto de

construcción de vivienda unifamiliar:

Ilustración 11. Porcentaje de aceptación de los encuestados en tipos de vivienda.

25 23 21

45

27

46

22

37

72

21

54

21

6564 65 67

36

51

40

5043

16

57

34

65

21

1 2 29 12

4

1810

2

12

2 4 4

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Percepción de los encuestados en temas del sector camino ganadero

1 - PESIMA 2 - ACEPTABLE 3 - EXCELENTE

74%

26%

Preifiere usted habitar en:

CASA APARTAMENTO


Ilustración 12. Porcentaje de aceptación de los encuestados en tipos de construcción.

Ilustración 13. Preferencia de habitación de los encuestados en tipos de propiedad de

vivienda.

90%

10%

En temas de construcción de vivienda

prefiere usted:

CONSTRUCCION TRADICIONAL

CONSTRUCCIÓN PREFRABRICADA

58%30%

12%

Preifiere usted habitar en:

UNIFAMILIAR BIFAMILIAR

MULTIFAMILIAR


Ilustración 14. Respuesta de los encuestados en conocimientos de propiedad horizontal.

Ilustración 15. Percepción de los encuestados en conflictos en propiedad horizontal.

Ilustración 16. Preferencias de los encuestados en compra de vivienda unifamiliar.

12%

88%

Tiene usted conocimiento acerca de

reglamentación de propiedad horizontal:

SI NO

79%

21%

Considera usted que vivir en

multifamiliares aumenta los niveles

de conflictos entre vecinos?

SI NO

87%

13%

Compraría usted una vivienda en el

sector de tipo unifamiliar?

SI


Ilustración 17. Preferencias de los encuestados en compra de vivienda unifamiliar en el

sector.

Ilustración 18. Valores dispuestos a pagar por los encuestados para compra de vivienda

unifamiliar en el sector

Análisis de los resultados

Como resumen de la encuesta aplicada para el estudio de mercados se puede determinar:

Consumidores potenciales

89%

11%

Recomendaría usted la compra de

una vivienda de ese tipo en el sector?

SI NO

73%

17%

10%

Que valor estaría dispuesto a pagar

por una vivienda de tipo unifamiliar

en el sector:

Entre 60 y 100 Millones de pesos




El personal encuestado en su mayoría está actualmente empleada y obtiene sus ingresos

de esta actividad, presenta unos ingresos promedios de 2 a 3 salarios mínimos mensuales

legales vigentes, las familias están compuestas en su mayoría por 3 a 6 personas y existe

un 61% de personas que viven en arriendo o en viviendas con familiares, aceptan en

gran medida las condiciones de entorno del sector del camino ganadero, y se convierten

en posibles compradores potenciales del proyecto de vivienda unifamiliar.

Existe una alta aceptación y una reacción positiva entre los encuestados en la compra de

vivienda de tipo unifamiliar en el sector, especialmente por la baja aceptación que brinda

la posibilidad de residir en viviendas construidas bajo propiedad horizontal de tipo

bifamiliar o multifamiliar.

Producto

El 92% de los encuestados prefieren habitar viviendas que permitan la posibilidad de

realizar adecuaciones a las mismas, los resultados obtenidos demuestran la importancia

dada a la distribución de espacios en la vivienda, especialmente en cantidad de

habitaciones, baños, patio y ventilación en general. Es de recordar que los proyectos de

vivienda que se construyen en torres de apartamentos no tienen espacio para patio ni

antejardín por lo cual este aspecto es diferencial en el proyecto de vivienda unifamiliar.

Los encuestados en su mayoría prefieren realizar una inversión en propiedades que a

futuro permitan ampliaciones que se reflejen en mejoras de las condiciones de

habitabilidad, incremento patrimonial y comodidad para su familia teniendo en cuenta

que la mayoría de los núcleos familiares del sector están conformados por 4 o más

integrantes.


Plaza

La percepción que se tiene en el sector facilita de igual manera la posibilidad de

adquisición de la vivienda en la comuna, los encuestados refieren los beneficios en las

condiciones de calidad de vida que representará la ampliación de vías de acceso

aledañas, representados en disminuciones en tiempos de desplazamientos desde y hacia

el sector del Camino Ganadero.

Precio

Respecto a los valores que estarían dispuestos a pagar por la vivienda de tipo

unifamiliar, el 73% de los encuestados estarían dispuestos a cancelar entre $60.000.000

y $100.000.000, sin embargo la valorización que ha presentado el sector permite que

viviendas de un piso de hasta 70 metros cuadrados en condiciones completas de

terminados se puedan adquirir en $120.000.000.

De acuerdo a la visita realizada a las salas de ventas de dos proyectos que están en venta

en el sector, es posible determinar que el promedio de precio del metro cuadrado en obra

gris se encuentra entre $900.000 y $1.000.000.00.

Estrategia comercial (Promoción)

Mediante la ubicación de una oficina para sala de ventas será factible atender las

personas interesadas, con el fin de promocionar el proyecto se utilizarán volantes,

pasacalles y banderines instalados alrededor del lote donde se planea desarrollar el

proyecto, por otra parte, la asistencia a ferias de vivienda y las alianzas con cajas de


compensación, entidades bancarias y otras entidades como el Fondo Nacional de

Ahorro, permitirán la divulgación del proyecto.

Fuentes Secundarias

Las fuentes secundarias consultadas provienen de los informes económicos del

Banco de la República, publicaciones de los periódicos de circulación regional y

nacional, la Alcaldía de Villavicencio a través de la secretaría de medio ambiente y la

secretaría de planeación, estudios publicados por el DANE relacionados con el

crecimiento en la economía del municipio de Villavicencio y Cámara Colombia de la

Construcción (Camacol) regional Meta y la información obtenida a partir de las visitas a

salas de ventas de los proyectos de vivienda en venta en sitios cercanos a la Comuna 5.

Por otra parte mediante el acceso a las fuentes secundarias se pudo establecer que

existe un número considerable de constructoras en la ciudad, pero se han identificado

constructores ilegales especialmente en las Comunas 4 y 8 que presentan cerca de 40

proyectos ilegales de vivienda y ventas de lotes de manera ilícita en los últimos tres

años, estando incursos en delitos de captación ilegal de dineros y/o delitos de

urbanización ilegal, por lo cual se reducen las oportunidades de acceso de los habitantes

a ser propietarios en condiciones legales y reducen la cantidad de potenciales

compradores de los inversionistas reglamentariamente conformados.

El principal incumplimiento de los constructores ilegales se encuentra

relacionado con la falta de permisos que entrega la Alcaldía Municipal a través de la

secretaría de control físico para poder “enajenar bienes destinados a vivienda” y no tener


licencia de construcción otorgada a través de la curaduría urbana, mientras que otros

urbanizadores ilegales construyen en terrenos no autorizados por el POT.


Estudio Técnico

Mediante el presente estudio técnico a nivel de pre factibilidad, se pretende determinar

los principales requerimientos derivados de la revisión a la información relacionada con

la localización del proyecto, los diseños, la normatividad vigente en el área de la

construcción, las características físicas del área de terreno disponible, recursos

necesarios para la ejecución y costos derivados, procedimientos de contratación de

personal, bienes y servicios, entre otros, con el fin de desarrollar la primera etapa de un

proyecto de vivienda, compuesto por 80 viviendas de tipo unifamiliar distribuidas en

cuatro manzanas cada una de ellas conformada por 20 viviendas.

Los inversionistas, que es además son propietarios del lote, han desarrollado con

éxito proyectos de vivienda en las ciudades de Bogotá y Villavicencio, y en la actualidad

adelanta otras construcciones en diferentes sitios del país, especialmente en sectores que

vieron afectada su economía por la disminución de ingresos ligados al sector petrolero

(como Puerto Boyacá , Villavicencio y Acacias Meta), toda vez que la gran mayoría de

compradores de vivienda nueva de sus proyectos obtenían sus ingresos de manera

relacionada con la industria del sector hidrocarburos, lo cual ha causado retrasos en el

normal desarrollo de los proyectos al punto de presentar limitación en los recursos

necesarios para la finalización de construcciones en curso.

Localización del proyecto

El presente estudio de prefactibilidad tiene su origen en un lote de terreno

ubicado en la Comuna Cinco de la ciudad de Villavicencio, específicamente en el sector

conocido como el antiguo Camino Ganadero.


Macro localización

El municipio de Villavicencio, capital del departamento del Meta, considerado el

centro económico más importante de los Llanos Orientales, está ubicado en el

piedemonte de la cordillera oriental a 86 kilómetros al sur de Bogotá, tiene su principal

vía de acceso hacia el centro del país a través de la Autopista al Llano, en la cual se

adelantan obras de construcción en tecnología 4G en alianzas público privadas (APP) las

cuales facilitaran las comunicaciones desde y hacia el centro del país. Por otra parte

cuenta con el Aeropuerto Vanguardia el principal de la región y es sede de las

principales instituciones públicas y entidades comerciales y de servicios públicos y

privados a nivel local y regional.


Fuente: https://www.google.com.co

Ilustración 19. Ubicación del municipio de Villavicencio en el mapa de Colombia.

A continuación se presentan las principales características del municipio de

Villavicencio:

Tabla 4. Información general del municipio de Villavicencio.

Generalidades de Villavicencio

País Colombia

Departamento Meta

Región Orinoquia

Código DANE 50001

Ubicación 04°09 N 73°38 O

Altitud 467 msnm

Distancia 86 km a Bogotá

Superficie 1.328 km²

Temperatura media 27 °C

Fundación 1840

Población 452.472 habitantes en 2010

Densidad 332,80 hab/km²

Comunas 8

Gentilicio Villavicense

Fuente: Alcaldía de Villavicencio

Micro localización

Sobre la vía que conduce de la capital del Meta al municipio de Puerto López

antes de cruzar el puente del río Ocoa, se desprende a mano izquierda una vía secundaria

que conduce hacia el complejo agroindustrial y ganadero de Catama y que desde épocas


antiguas es conocido como el Camino Ganadero, antes de llegar al sector conocido como

Kirpas, se encuentra el lote de terreno disponible.

Las ilustraciones a continuación incluidas permiten ubicar de manera geo

referencial la ubicación del lote disponible para el proyecto de construcción en la

Comuna 5 del municipio de Villavicencio:

Fuente: Google Earth

Ilustración 20. Mapa Satelital de Villavicencio con ubicación del lote disponible.



Ilustración 21. Mapa Satelital Comuna 5 Sector Camino Ganadero Villavicencio.



Ilustración 22. Mapa de geo localización del terreno disponible para el proyecto.


Ilustración 23. Vista satelital cercana del terreno disponible para el proyecto.

Revisión de Aspectos Legales

Reconocimiento a aspectos del Plan de Ordenamiento territorial del municipio de

Villavicencio “nOrTe”

El documento del Plan de Ordenamiento territorial del municipio de Villavicencio

“nOrTe” aprobado según Acuerdo municipal 287 de 2015, para una vigencia

comprendida entre el 2015 al 2027, es un instrumento de planificación del cual se

extraen los principales requerimientos que rigen las actividades de construcción en el

sitio disponible para el proyecto de vivienda.

A partir de lo incluido en el Artículo 77 del POT se pude determinar que el lote

disponible para construcción objeto del presente estudio técnico se encuentra ubicado


dentro de la clasificación de suelo de Expansión Urbana con la gran ventaja de estar

situado sobre la vía principal del Camino Ganadero la cual moviliza de manera

subterránea la red de servicios públicos domiciliarios (acueducto, alcantarillado y gas) y

de manera aérea las conexiones eléctricas y de comunicaciones (telefonía y cable) por lo

cual se facilita el acceso a los servicios públicos básicos para las viviendas que se

proyecta construir.

El Artículo 90 del POT contempla las características que deben cumplir las Vías Locales

Residenciales (VLR), como acceso a los predios en áreas de tipo residencial, las cuales

deben tener un ancho mínimo de 14 metros y en los cuales se podrán establecer zonas

verdes municipales.

En cuanto a los andenes, dentro de los principales requerimientos identificados se

encuentra que estos deben ser continuos a lo largo del frente de la manzana y deberá ser

tratado con materiales duros antideslizantes y se debe dar cumplimiento a la Norma

Técnica Colombiana NTC 5610 “Accesibilidad de las personas al medio físico,

señalización táctil” destinados a personas invidentes o de baja visión.

El Capítulo II del POT denominado Sistemas De Servicios Públicos establece los

componentes del sistema de servicios públicos domiciliarios: Agua Potable, aguas

residuales y drenaje pluvial, gestión integral de residuos sólidos y líquidos domésticos,

gas natural, energía eléctrica, tecnología de información y las comunicaciones. Respecto

a la estratificación contempla implementar la revisión general de la estratificación en el

municipio, por lo cual se realizan las consultas necesarias que permiten establecer que el

lote disponible para urbanización está registrado en el estrato 2, el cual es el mismo

estrato que tienen las construcciones aledañas al sector del Camino Ganadero.


En cuanto a caracterización del uso del suelo el lote disponible para construcción

se encuentra ubicado en la categoría de Uso Principal (PL), lo cual permite que el

proyecto de vivienda se desarrolle con una intensidad residencial principal de hasta un

90% del total del área construida, el primer y hasta el segundo piso de intensidad CR

(Complementario) hasta un 35% del total del área construida.

Los Artículos 238 y 239 del POT respecto a la clasificación de los usos del suelo

posibilitan que el lote disponible para la construcción del proyecto esté clasificada como

Vivienda, con destino permanente al albergue permanente del individuo y su familia. Se

determina además que los proyectos de vivienda podrán desarrollarse por medio de

construcciones individuales o unifamiliares, en edificaciones en altura o multifamiliares

y en agrupaciones de viviendas de acuerdo a las densidades determinadas.

Respecto al Índice de Ocupación manejado en el Articulo 329 del POT y el cual

es el resultado de dividir el área del primer piso bajo cubierta, por el área total de un

predio expresado sobre área neta urbanizable o sobre área útil, para el caso del presente

estudio tratándose de un área del lote mayor a 5.000 metros cuadrados es de 0,60.

Condiciones para solicitud de licencias y autorizaciones

La solicitud de concepto de norma urbanística y concepto de uso de suelo deber

ser tramitados ante las entidades municipales competentes. A partir de lo expuesto en el

Artículo 208 del POT se establece la obligatoriedad de los curadores urbanos para

expedir licencias de urbanización, parcelación y/o licencias de construcción debiendo


verificar el cumplimiento de las normas y especificaciones de diseño, construcción y

accesibilidad establecidas en el POT.

A partir de la información consultada a través de la Curaduría Urbana Segunda

de Villavicencio, a continuación se relacionan los requisitos a cumplir para el estudio

técnico de prefactibilidad para la primera etapa conformada por 80 viviendas de tipo

unifamiliar distribuidas en cuatro manzanas cada una conformada por 20 viviendas.

No obstante lo anterior, los inversionistas han confirmado que el lote de terreno

cuenta en la actualidad con la Licencia de Urbanización.

Licencia de Urbanización

La Licencia de urbanización es la autorización que se debe tramitar de manera

previa para ejecutar en un predio localizado en suelo urbano la creación de espacios

privados, las vías públicas y la ejecución de obras de infraestructura de servicios

públicos domiciliarios del terreno. En el caso relacionado con el estudio de

prefactibilidad, es necesario contar con esta Licencia en el momento en que se llegare a

determinar en un futuro la construcción de vivienda unifamiliar, para lo cual el diseño de

la vivienda y la distribución de las etapas debe estar acorde al Plan de Ordenamiento

Territorial y demás normatividad nacional.

Con la solicitud de la licencia de urbanización se debe incluir el plano

urbanístico, el cual contendrá la representación gráfica de la urbanización, cesiones

públicas, vías locales entre otra información para ser aprobada.


Tabla 5. Requisitos para solicitud de Licencia de Urbanización.

Requisitos para solicitar la Licencia de Urbanización ante la Curaduría Urbana

Segunda de Villavicencio

Copia del certificado de tradición y libertad del inmueble, cuya fecha de expedición no

sea superior a un mes de la fecha de solicitud.

Formulario Único Nacional debidamente diligenciado.

Copia del documento de identidad cuando se trate de personas naturales o certificado de

existencia y representación legal, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes,

cuando se trate de personas jurídicas.

Poder o autorización debidamente otorgado, cuando se actúe mediante apoderado o

mandatario, con presentación personal quien lo otorgue.

Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del último año del

inmueble o inmuebles objeto de solicitud (primer piso Edificio Alcaldía).

Relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto objeto de la solicitud.

Copia de la matrícula de los profesionales que intervienen en el proyecto

Plano impreso topográfico del predio que indique áreas – reservas –linderos –

afectaciones – secciones viales – limitaciones urbanísticas debidamente amojonadas e

indicación de coordenadas, debidamente firmada por el topógrafo.

Plano impreso del proyecto urbanístico debidamente firmado por el arquitecto

responsable del diseño (un juego inicialmente).

Certificación expedida por las empresas servicios públicos domiciliarios o la autoridad

competente acerca de la disponibilidad inmediatamente de servicios públicos en el predio

(acueducto, alcantarillado, energía, aseo, telefónica y gas).

Cuando el predio se ubique en zonas de amenaza y/o alto riesgo, alto medio de origen

geotectónico o hidrológico, los estudios detallados de amenaza riesgo por fenómenos de

remoción en masa e inundación debidamente elaborados y firmados por profesionales

idóneos.

Plano de localización e identificación del predio

Copia de la matrícula de los profesionales que intervienen en proyecto. (Topógrafo o

ingeniero y arquitecto).

Pago del cargo fijo (recibo de consignación).

Anexos

Fotocopia de la escritura si área y linderos no aparecen en certificado tradición y libertad.

Copia de la consulta de reservas (afectación vial) tramitada al Departamento de

Planeación.

Copia del proyecto urbanístico en medio magnético

Si el proyecto urbanístico ha estado antecedido por un plan parcial debe anexar la copia

correspondiente del documento de formulación acto administrativo de aprobación y

adopción con sus respectivos planos

Carpeta con gancho legajador plástico

Fuente: http://www.curaduria2villavicencio.com/?page_id=1409


Licencia de Construcción para realizar obra nueva en terrenos no construidos.

La Licencia de construcción es la autorización previa para desarrollar la construcción de

acuerdo a los datos incluidos en la licencia de urbanización relacionados con usos,

edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados.

Tabla 6. Requisitos para solicitud de Licencia de Construcción para obra nueva

Requisitos para solicitar la Licencia de Construcción ante la Curaduría

Urbana Segunda de Villavicencio

Copia del certificado de tradición y libertad del inmueble, cuya fecha de

expedición no sea superior a un mes de la fecha de solicitud.

Formulario Único Nacional debidamente diligenciado.

Copia del documento de identidad cuando se trate de personas naturales

o certificado de existencia y representación legal, cuya fecha de expedición no sea

superior a un mes, cuando se trate de personas jurídicas.

Poder o autorización debidamente otorgado, cuando se actúe mediante apoderado

o mandatario, con presentación personal quien lo otorgue.

Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del último año

del inmueble o inmuebles objeto de solicitud (primer piso Edificio Alcaldía).

Copia de la matrícula de los profesionales (arquitectos e ingenieros) que

intervienen en el proyecto.

Para solicitudes de licencias categoría III y IV: copias firmadas por los

profesionales responsables de:

La memoria de cálculos

Planos estructurales.

Planos arquitectónicos.

Estudio geotécnico y de suelo.

Para solicitudes de licencia categoría I y II copias firmadas por los

profesionales responsables de:

Planos arquitectónicos

Planos de detalles estructurales

Memorial de responsabilidad

Pago del cargo fijo (original del recibo de la consignación).

Certificado de paramentos expedido en la secretaria de control físico (décimo piso

de la alcaldía).

Fotocopia de la escritura, si área y linderos no aparecen en certificado de tradición

y libertad.


http://www.curaduria2villavicencio.com/servicios/descargas/


Se debe prever que con el fin de informar oportunamente a la comunidad o a los

interesados, sobre la solicitud de licencia de construcción realizada se hace necesario

instalar una valla en un lugar visible desde la vía pública, que debe indicar lo siguiente:

La iniciación del trámite de la licencia. El número de radicación. La autoridad ante la

cual se tramita la solicitud, El uso y características básicas del proyecto.

Además, en los 5 días calendario siguientes a la radicación de la solicitud, el

interesado deberá anexar al expediente una fotografía de la valla instalada, con la

información indicada.

La Licencias tienen una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha en que

quede en firme el acto administrativo.

Cuando en un mismo acto se conceda licencia de urbanización y la licencia de

construcción tendrá una vigencia de 36 meses, contados a partir de la fecha en que quede

en firme el acto administrativo.

Si no se terminan las obras, estos plazos se pueden prorrogar por una sola vez por

12 meses adicionales, contados a partir de la fecha en que quede en firme el acto

administrativo.

Al Finalizar las obras autorizadas a través de la licencia de construcción el

constructor debe solicitar el permiso de ocupación, a la autoridad encargada del control

urbano. La autoridad encargada del control urbano tendrá 15 días hábiles a partir de la

fecha de esta solicitud para realizar una visita técnica y expedir este certificado, sin

ningún costo.


Autorización para el movimiento de tierras

Con el fin de realizar los trabajos necesarios para adecuar el terreno para el proceso de

construcción, se debe realizar la correspondiente solicitud a la curaduría urbana, previo

cumplimiento de los requisitos relacionados:

Tabla 7. Requisitos para solicitud de Autorización de movimiento de tierras

Requisitos para solicitar Autorización de movimiento de tierras ante la Curaduría

Urbana Segunda de Villavicencio

Solicitud del propietario indicando el volumen del movimiento de la excavación debidamente

firmada.

Copia del certificado de tradición y libertad del inmueble, cuya fecha de expedición no sea

superior a un mes de la fecha de solicitud.

Copia del documento de identidad del propietario cuando se trate de personas naturales

o certificado de existencia y representación legal, cuya fecha de expedición no sea superior a

un mes, cuando se trate de personas jurídicas.

Poder o autorización debidamente otorgado, cuando se actúe mediante apoderado o

mandatario, con presentación personal quien lo otorgue.

Copia de la matrícula de los profesionales que intervienen en el proyecto con su respectiva

vigencia

Estudios geotécnicos que garanticen la protección de vías, instaladas de servicios públicos,

predios aledaños y construcciones vecinas, firmados por el profesional correspondiente.

Planos de localización e identificación del predio, indicando el área del movimiento de tierras,

cortes mostrando manejo de taludes y demás trabajos, debidamente firmado por el profesional

correspondiente.

Pago del cargo único (original del recibo de consignación)

Carpeta con gancho legajador plástico.


Otra Normatividad aplicable al proyecto de vivienda

A continuación se relaciona la normativa de carácter nacional relacionada con la

construcción de vivienda:


Ley 400 del 19 de Agosto de 1997 por el cual se adoptan normas sobre construcciones

sismo resistentes.

Normatividad antisísmica NSR-10 (Norma Sismo resistente).

Decreto 1469 de 2010 por el cual se modifica parcialmente el Decreto 564 de 2006, y se

reglamentan las disposiciones relativas a las licencias urbanísticas; al reconocimiento de

edificaciones; a la función pública que desempeñan los curadores urbanos y otros.

Decreto 798 de 11 de marzo de 2010 del Ministerio de Vivienda, ciudad y territorio

donde se reglamentan los estándares urbanísticos básicos para el desarrollo de las

viviendas, los equipamientos y los espacios públicos.

Reglamento técnico del sector de agua potable y saneamiento básico - RAS 2000.

Norma técnica colombiana, NTC 1500. Código colombiano de fontanería.

Reglamento técnico de instalaciones eléctricas – RETIE

Circular 7200-2-87809 del 11 de septiembre de 2013 del Viceministerio de Vivienda

referente a los requerimientos mínimos exigidos en materia de red contra incendios.

Subsidio a la tasa de interés cargo del gobierno nacional

El programa Mi Casa ya - Subsidio a la Tasa de Interés, contempla un subsidio a la tasa

de interés para la compra de viviendas nuevas urbanas con precio mayor a 135 salarios

mínimos ($93.076.425) y menor o igual a 335 salarios mínimos ($230.967.425). Este

subsidio será aplicable a viviendas en todo el territorio nacional recibiendo un subsidio a

la tasa de interés del crédito hipotecario de 2.5 puntos. La tasa de interés bajaría del

12,5% al 10% y el requisito principal es no haber sido beneficiario de ninguna de los

subsidios a la tasa de interés ofrecidos por el Gobierno nacional anteriormente.


Balance de obras

En términos técnicos de construcción, se maneja una clasificación de dos tipos de

proyectos según su uso final: las edificaciones, comprendidas por construcciones

destinadas para uso habitacional, comercial, industrial o institucional tanto de tipo

público como privado y las obras de infraestructura por medio de las cuales se abastece

de servicios básicos una población como acueducto, alcantarillado, recreación, vías,

suministro de servicio de electricidad, comunicaciones, entre otros.

Los proyectos de construcción consideran dos momentos en el tiempo: la planeación y la

ejecución. La planeación está compuesta por el área técnica (estudios y diseños) y el

área administrativa en la cual se definen el presupuesto, el cronograma del proyecto, el

plan de proveedores de bienes y servicios y el plan de pagos.

Por su parte la ejecución está integrada por los procesos técnicos, directivos y

administrativos que permiten materializar lo definido en la planeación.

El Estudio técnico de prefactibilidad para la construcción de la primera etapa de un

proyecto de vivienda unifamiliar en el sector Camino Ganadero, inicia con la

identificación de los estudios y diseños que se deben elaborar para establecer las

características del tipo de vivienda que se proyecta ejecutar en el área de terreno

disponible y las actividades que comprenden la ejecución técnica de la obra.

Primera fase: Planeación Técnica de la construcción

El estudio técnico para determinar la prefactibilidad en la construcción de la primera

etapa de un proyecto de vivienda unifamiliar en el Sector Camino ganadero de la ciudad

de Villavicencio está comprendido por:


Levantamiento Topográfico

El estudio de topografía se desarrolla en el lote de terreno donde se tiene prevista la

construcción, con el fin de obtener información acerca del área del lote y los niveles del

terreno, permite su delimitación y división en los lotes correspondientes a cada vivienda.

El estudio topográfico se compone por la planimetría (calcular el área) y altimetría

(nivelación), estos estudios se realizan en dos fases: una en campo donde se toman los

datos y la segunda en oficina donde se realizan los cálculos y el dibujo representados en

los planos.

Las actividades de levantamiento topográfico se deben realizar tanto de manera previa al

inicio de la construcción como durante la ejecución con el fin de garantizar que las

edificaciones se estén realizando de acuerdo a los cálculos inicialmente establecidos.

Estudio de Suelos:

Permite identificar las condiciones geotécnicas del suelo y las recomendaciones a incluir

en la cimentación.

El estudio de suelos generalmente está comprendido por tres áreas, cada una de ellas

integradas por actividades en aspectos específicos:

Investigación de campo: Sondeos, toma de muestras y ensayos en el sitio de ubicación

del lote, pruebas de carga.

Investigación de laboratorio: Este estudio permite determinar la densidad, humedad

natural, Granulometría, contenido de materia orgánica, resistencia al corte,

comprensibilidad, expansividad.

Recomendaciones de cimentación: Descripción del subsuelo, perfiles estratigráficos,

alternativas de cimentación para el proceso constructivo.


Diseño Arquitectónico y urbanístico:

Permite establecer el diseño arquitectónico del tipo de vivienda a construir, la

proyección de las cuatro manzanas de viviendas a realizar en cada etapa, el diseño de las

instalaciones domiciliarias de servicios públicos de la vivienda y el diseño de acabados

finales de la vivienda.

El diseño para el presente estudio de prefactibilidad estuvo a cargo de un

profesional en Arquitectura, quien efectuó su trabajo a partir de la información de la

constructora, requerimientos de espacios en la vivienda, información del terreno

disponible, y las indagaciones acerca del entorno y la normatividad legal.

Respecto al tamaño del lote de terreno que es de aproximadamente 11,5

hectáreas, la disponibilidad final de ocho hectáreas para urbanizar se originan debido a

que 3 hectáreas restantes no serán intervenidas por hacer parte de la ronda del caño La

Cuerera como parte de las zonas de recuperación de rondas hídricas a cargo de

Cormacarena y la Administración municipal, procurando el cumplimiento a los límites

establecidos de conservar 30 metros de distancia de las fuentes hídricas cuando se

adelantan construcciones.

Según se ha mencionado que se tiene previsto desarrollar un proyecto de

urbanización en doce etapas así: cada etapa conformada por 80 viviendas de tipo

unifamiliar de dos pisos, a razón de 20 viviendas por manzana.

De acuerdo a la Cesión para espacio público efectivo para el proyecto, el área

correspondiente a este requerimiento (0,5 Hectáreas) se unificará con la zona de no

intervención de ronda de fuentes hídricas, por lo cual, como se puede apreciar en la


ilustración, el proyecto de vivienda contará con una amplia zona verde de disfrute

público.

VIA PRINCIPAL SECTOR CAMINO GANADERO

ETAPA 9 ETAPA 10 ETAPA 11 ETAPA 12




Ilustración 24. Diseño exterior del proyecto de vivienda unifamiliar Primera Etapa.

Distribución interna de la vivienda unifamiliar

Según el estudio de mercado y los sondeos de mercado realizados en los

proyectos de vivienda en venta cercanos al sector, se determina incluir en el estudio de

pre factibilidad una vivienda con las siguientes características:

Primera planta: Garaje, Sala comedor, espacio para estudio o habitación

pequeña, baño con ducha, cuarto de aseo, patio.

Ilustración 25. Planta arquitectónica la primera planta de la vivienda unifamiliar.


Segunda Planta: Habitación principal con baño privado, dos habitaciones, baño

con ducha, lobby y balcón.

Ilustración 26. Planta arquitectónica del segundo piso de la vivienda unifamiliar

Cada vivienda está construida en un lote de 10 x 6 metros.


La distribución aproximada es la siguiente: 56 Metros cuadrados en la primera

planta y 44 metros cuadrados en la segunda planta, para un total de 100 metros

cuadrados.

Diseño estructural:

El diseño estructural está formado por documentos como: memorias de cálculos,

planos, especificaciones, la proyección realizada para cada una de las partes de la

estructura de la vivienda a partir de la cual es posible realizar el cálculo de materiales de

obra al determinar la cimentación, las columnas, la cubierta (materiales de vigas y

viguetas), pisos, acometidas internas de tipo eléctrico, hidráulico, sanitario, de

ventilación, escalera, tanque subterráneo y tanque elevado, especificaciones de los

materiales a utilizar dando cumplimiento a lo establecido en la norma técnica

correspondiente y cantidades de obra.

Diseño de instalaciones internas domiciliarias

A partir de este diseño se obtienen los planos internos de la vivienda de tipo

unifamiliar de dos pisos, con las especificaciones técnicas de la red de servicios públicos

internos (hidráulica, sanitaria, eléctrica, gas natural, telefonía fija) estableciendo la

memoria de cálculos de las instalaciones respectivas.

Diseño de acabados:

Permite identificar cantidades y características de pisos, pintura, enchapes en

baño y cocina, sistema de iluminación, sistema de distribución de energía.


Servicios Públicos:

El lote disponible para construir cuenta con acceso a todos los servicios públicos

básicos: Acueducto, Alcantarillado, Luz eléctrica, Gas Natural, Telefonía, por lo cual a

continuación se relacionan las actividades necesarias para garantizar la oportuna

interconexión de servicios públicos domiciliarios a las viviendas:

Acueducto: Para realizar la unión de este servicio a las viviendas solamente es

necesaria la conexión sin necesidad de diseño, se debe efectuar la compra de medidores

y el envío de estos a Empresas Públicas de Villavicencio junto con la licencia de

construcción vigente, esta entidad es la encargada de realizar la respectiva calibración

para instalarlos en el proyecto de vivienda.

Alcantarillado: Para la conexión se solicita el permiso para la ruptura de

pavimento ante la Empresas de Servicios Públicos con la licencia de construcción

teniendo en cuenta que se debe realizar el empalme con el tubo principal.

Luz Eléctrica: Se debe contar con el transformador instalado en el poste, con un

diseño de capacidad realizado por un ingeniero eléctrico y el plano unifilar radicado y

aprobado por la Empresa de Energía del departamento EMSA.

Gas Natural: Los planos y cálculos de la red interna deben ser presentados ante la

empresa que suministra el gas natural en el departamento denominada Llanogas, con el

fin de adquirir los medidores, la calibración y la instalación de los mismos realizada con

el contratista autorizado.

Telefonía: Los planos eléctricos deben contener las líneas telefónicas, respecto a

televisión y servicio de internet, la vivienda se entrega con la red interna pero la

instalación estará a cargo del propietario de acuerdo a su libre elección de operador.


A continuación se relacionan las actividades correspondientes al estudio de

prefactibilidad en la etapa de preliminares del proyecto:

Tabla 8. Actividades vinculadas al estudio de prefactibilidad.

Actividades agrupadas del estudio de pre factibilidad de vivienda unifamiliar.

Preliminares del Proyecto:

Reunión constructora e inversionistas para definir el proyecto de construcción inicial

Contratación de profesionales (Ingeniero topográfico y Arquitecto)

Levantamiento topográfico y elaboración de planos

Diseño Arquitectónico y estructural

Tramites Alcaldía municipal para solicitud de licencias

Tramites Curaduría Urbana para solicitud de licencias

Contratación de personal directo de la constructora para el proyecto

Gestión con proveedores de bienes y servicios

Gestión administrativa para constitución de fiducia inmobiliaria

Instalación oficina en prefabricado para sala de ventas en el terreno

Compra de Elementos para dotar sala de ventas

Compra de software, equipos de cómputo y papelería para sala de ventas y oficina

Cerramiento del área del lote dispuesta para la construcción

Instalación del campamento provisional (Almacén, oficinas, talleres, comedor, baños)

Instalaciones de servicios públicos básicos al campamento (Agua, luz, telefonía fija)

Gestión de ventas de inmuebles para alcanzar punto de ventas


Segunda fase: Ejecución de la construcción

A partir de los planos y especificaciones técnicas obtenidas en la primera fase, se

establecen las tareas necesarias para la ejecución de la construcción, considerando entre

otras las actividades a continuación relacionadas:

Obras de tipo previo

Localización y replanteo, cerramiento del lote donde se prevé realizar la

construcción, señalización, limpieza del área, excavaciones, adecuación del campamento

de la obra con las instalaciones provisionales para ser utilizadas por el personal de la

obra.

Cimentación

De acuerdo al estudio del suelo se realizan bases en diferentes materiales como:

recebo, base en concreto simple, zapatas, pilotes, camisones, concreto ciclópeo, vigas de

amarre, placa flotante, muros de contención.

Estructura

Elaboración de columnas, vigas, placas de entrepiso, placa de cubierta, rampas,

tanque de agua, muros cortina.

Mampostería

De acuerdo al diseño arquitectónico se instalan muros internos en ladrillo de

concreto, muros en ladrillo de arcilla, entre otros.

Instalaciones domiciliarias

Instalaciones hidráulicas y sanitarias, eléctricas, a gas, otras.

Acabados


Pañete, estuco, pintura de techos y muros, enchape de baño y cocina, pisos,

carpintería (puertas), instalación de vidrios, cerrajería y accesorios.

Impermeabilización y Aseo general

Retirada de residuos y ornato del área de la vivienda.

Programación de las Actividades

A partir del estudio del área técnica y los requerimientos legales, a continuación

se relacionan las actividades conexas al proyecto de prefactibilidad para la construcción

de la primera etapa de viviendas unifamiliares:

Tabla 9. Actividades de construcción de vivienda unifamiliar.

Actividades agrupadas de construcción de vivienda unifamiliar.

Preliminares de la construcción:

Limpieza y descapote del terreno

Nivelación

Localización y replanteo

Movimiento de tierras

Excavaciones y rellenos

Cimentación

Proceso constructivo:

Selección de materiales

Preparación del sitio de trabajo

Zapatas

Losas de cimentación

Mampostería

Instalaciones domiciliarias:

(hidráulicas, sanitarias, eléctricas, gas, telefonía)

Cubierta

Pisos:

(Placa de contra piso, placa de entrepiso y piso cerámico)


Acabados de muros, pisos y techos

Instalación de griferías

Enchapes y emboquillados

Instalación de puertas y ventanas

Instalación de Carpintería

Pintura

Pintura de puertas

Instalación de guaradaescobas

Impermeabilización de fachadas y exteriores

Aseo general

Gestión administrativa para firma de escrituras

Gestión Administrativa para pago de saldos de créditos

Revisión final para entrega de vivienda al comprador

Análisis de Costos

Basados en el estudio de prefactibilidad para la construcción de la primera etapa

de la urbanización conformada por cuatro manzanas de 20 viviendas de tipo unifamiliar

de dos pisos, a continuación se relaciona los datos de partida del proyecto y los costos

asociados al proyecto:

Identificación de costos directos e indirectos

Costos Directos

Los costos directos son los recursos que hacen parte de las actividades con una

relación directa a la construcción de las viviendas.

Para el caso de presente estudio, se debe tener en cuenta que las actividades de

construcción serán contratadas con empresas especializadas a todo costo, es decir

incluyendo los materiales y la mano de obra, al igual que las herramientas, maquinaria y

equipos y otros servicios externos necesarios.


Costos Indirectos

Los costos indirectos se encuentran clasificados en gastos de administración

(Nómina del personal contratado de manera directa por la constructora, el cual se podrá

apreciar de manera más amplia en el estudio administrativo) y los gastos generales

(servicios públicos, papelería, publicidad, gastos en trámites de licencias, póliza de

responsabilidad civil extracontractual, estudios Plan de Manejo Ambiental, contratos de

servicios, sala de ventas, etc).

A continuación se relaciona el presupuesto de obra de una vivienda:

Tabla 10. Presupuesto de obra para una vivienda unifamiliar.


Cronograma del proyecto

Item Actividad de Obra UNIDAD CANT VR. TOTAL

1

1.1

LOCALIZACION Y REPLANTEO M2 (INCLUYE CARTERA Y

PLANOS) M 150 268.186$

1.2

DESCAPOTE A MAQUINA MATERIAL COMUN E=0.20 M

(INCLUYE CARGUE MANUAL Y TRANSPORTE DE

SOBRANTES 5 KM) M3 30 600.000$

2

2.1

EXCAVACION MANUAL EN MATERIAL COMUN (INCLUYE

CARGUE MANUAL Y RETIRO DE ESCOMBROS 5 KM) M3 10 1.481.821$

3

3.1 CONCRETO 12.6 MPA (1800 PSI) SOLADO LIMPIEZA M3 30 794.310$

3.2 CONCRETO ZAPATA 20.7 MPA (3000 PSI) INCLUYE HIERRO M3 20 3.642.000$

4

4,1

VIGA CIMENTACION 0.20x0.30 CONCRETO 20.7 MPA (3000

PSI) INCLUYE REFUERZO 4D=1/2+F3/8 C/15 M3 8 420.000$

4,2

COLUMNA 0.20 X 0.25 M CONCRETO 20.7 MPA (3000 PSI)

INCLUYE REFUERZO 6D=5/8+F3/8C/0.15 M3 8 1.672.659$

4,3

VIGA AEREA 0.20 X 0.25 M, CONCRETO 20.7 MPA (3000 PSI)

INCLUYE REFUERZO 4D=5/8+F3/8C/0.15 M3 50 670.052$

4,4

VIGA CORONA CULATA SECCION 0.10 X 0.20 M, CONCRETO

20.7 MPA (3000 PSI) INCLUYE REFUERZO 4D=3/8+F1/4C/0.20M3 50 600.000$

4,5

VIGA CANAL CONCRETO PREMEZCLADO 20.7 MPA (3000 PSI)

IMPERMEABILIZADO M320 228.215$

4,6

PLACA ENTREPISO E= 0.10 M CONCRETO 20.7 MPa (3000

PSI) INCLUYE MALLA ELECTROSOLDADA M325 390.000$

5

5.1 CERCHA 20X10 ANG 4" X 1-1/2" CAL 16" Y 3"X1-1/2" M 30 372.000$

5.2

SUMINISTRO E INSTALACIÓN CUBIERTA EN TEJA

FIBROCEMENTO NUMERO 8 U 40 1.644.000$

5.3

MURO EN BLOQUE FLEXA No. 5, 0.12X0.20X0.30 M

(MORTERO TIPO S 1:3) U 4000 16.289.818$

5.4 ESCALERA M3 20 460.000$

6

6,1

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE ELEMENTOS RED

DOMICILIARIA (HIDRAULICA, SANITARIA, ELÉCTRICA, GAS,

TELEFONIA) U 1 3.200.000$

6,2

SUMINISTRO E INSTALACIÓN PUERTA TABLERO CORRIDO

INCLUYE MARCO, CERRADURA LAMINA COLL ROLLED CAL

20; 2 X 0.70 M U 2 1.000.000$

6,3

SUMINISTRO E INSTALACIÓN PUERTA MADERA

ENTAMBORADA TIPO PRESTIGE 0.90X2 m INCLUYE MARCO

Y CHAPA U 8 2.560.000$

6,4

SUMINISTRO E INSTALACIÓN VENTANA EN ALUMINIO SIST.

PERSIANA FIJA ALUMINIO U 2 306.000$

6.5

SUMINISTRO E INSTALACION DE PISO EN CERAMICA LISO

0.20X0.20 LINEA DUROTECH Y GUARDAESCOBAS M2 80 4.633.040$

6.6

SUMINISTRO E INSTALACION DE ELEMENTOS SANITARIOS Y

GRIFERIAS U 3 375.000$

6.7

SUMINISTRO E INSTALACION DE PISOS EXTERIORES (PATIO

Y FRENTE) M2 25 625.000$

6.8

SUMINISTRO E INSTALACION DE CARPINTERIA (ARMARIOS Y

COCINA INTEGRAL) M2 5 6.250.000$

6.9 PINTURA INTERIOR Y EXTERIOR M2 70 3.003.000$

51.485.102$

$ 20.000

3.200.000$

25.000$

250.000$

42.900$

15.600$

EXCAVACION

148.182$

CIMENTACION

26.477$

182.100$

VIGAS COLUMNAS PLACAS

52.500$

209.082$

13.401$

12.000$

VR. UNITARIO +AIU

PRELIMINARES

$ 1.788

PRESUPUESTO DE OBRA DE UNA VIVIENDA

11.411$

320.000$

153.000$

57.913$

125.000$

CERCHAS MUROS CUBIERTAS

12.400$

41.100$

4.072$

ACABADOS Y OTROS

500.000$

23.000$


A partir de lo anterior, se elabora un cronograma del proyecto de estudio de pre

factibilidad, con el cual se puede establecer el tiempo necesario para obtener la primera

etapa de viviendas construida en su totalidad. Existen algunas actividades que se pueden

desarrollar de manera simultánea al interior de los grupos determinados. A partir de la

reunión de inicio entre la constructora y los inversionistas son necesarios 36 meses para

tener la primera etapa de vivienda unifamiliar entregada, es decir 3 años.

Se establece el siguiente resumen de actividades, a partir del cual se genera el

cronograma del proyecto.

Tabla 11. Resumen actividades del proyecto de construcción

Resumen de tiempos

Primera Etapa: Cuatro manzanas, 80 viviendas de tipo unifamiliar

Actividades Asignación de

semanas

Estudios previos y trámites de licencias 4 semanas

Gestiones administrativas y adecuación sala de

ventas e inicio de ventas. 32 semanas

Labores de adecuación inicial del lote

Ventas para alcanzar punto de equilibrio

Preliminares de Construcción 2 semanas

Proceso Constructivo de una manzana (20 viviendas) 26 semanas




Cierre del proyecto 2 semanas

Total Semanas 144

Equivalente en años 3

El siguiente es el cronograma del estudio de prefactibilidad:


Ilustración 27. Cronograma para la construcción de una vivienda unifamiliar.

Cro

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Diagrama de flujo para la construcción de una vivienda unifamiliar

De acuerdo a los requerimientos técnicos, el siguiente es el diagrama de flujo para la

construcción de una vivienda de tipo unifamiliar con acabados:

Ilustración 28. Diagrama de flujo de actividades para construir una vivienda

Actividad DescripciónTiempo (Dado en

semanas)

Inicio Actividad Interconexión

Tiempo

de

espera Fin

1

Selección de materiales y preparación del

sitio de trabajo 1 X

2 Zapatas 1 X X

3 Losas de cimentación 1 X X

4 Mampostería 2 X X

5

Instalaciones domiciliarias (hidráulicas,

sanitarias, eléctricas, gas, telefonía) 1 X X

6 Cubierta 1 X X

7

Pisos (Placa de contra piso, placa de

entrepiso y piso cerámico) 2 X X

8 Acabados de muros, pisos y techos 1 X

9Instalación de griferías

(Actividades conjuntas

8, 9, y 10) X

10Enchapes y emboquillados


8, 9, y 10) X

11 Instalación de puertas y ventanas 1 X

12Instalación de Carpintería


11 y 12) X

13 Pintura 1 X

14Pintura de puertas


13 y 14) X

15 Instalación de guaradaescobas 1 X

16Impermeabilización de fachadas y exteriores


15 y 16) X

17 Aseo general 1 X

18

Gestión administrativa para firma de

escrituras y pago de saldos de créditos 1 X

19

Revisión final para entrega de vivienda al

comprador 1 X X X

Total Semanas 16

Diagrama de flujo para la construcción de una vivienda unifamiliar.


Estudio Administrativo

Estructura Orgánica

La organización de la empresa constructora se encuentra establecida de manera

formal, por tratarse de una organización fundada hace alrededor de 10 años, con una

amplia experiencia en el sector.

Para el presente estudio de prefactibilidad se ha diseñado un organigrama de obra

que comprende la organización del proyecto de construcción, a partir de los principales

aspectos a cumplir relacionados con: cumplimiento en especificaciones técnicas,

cumplimiento en tiempos programados, seguimiento a materiales y equipos utilizados y

subcontratados evitando pérdidas, control de costos, control de calidad, cumplimiento en

ventas, trazabilidad de adquisiciones de bienes y servicios, seguridad industrial del

personal que desarrolla actividades en la obra, control a impactos ambientales.

El organigrama diseñado tiene aplicabilidad en la Primera fase: Planeación

Técnica de la construcción en los cargos Director de Obra, Arquitecto e Ingeniero

Topográfico a nivel de asesores, residente técnico y residente administrativo.

En la Segunda fase: Ejecución de la construcción, el organigrama diseñado tiene

total aplicabilidad, pues se hace necesaria la presencia del Director de la obra,

Arquitecto e Ingeniero Topográfico a nivel de asesores, residente técnico y residente

administrativo y su personal a cargo con el fin de garantizar una gestión efectiva en la

planeación, ejecución, control y cierre del proyecto.


Ilustración 29. Organigrama del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar.

Descripción de cargos y principales funciones de cargo

Gerente del proyecto: Encargado de tomar decisiones en representación de los

inversionistas de la constructora, con quienes establece reuniones periódicas para

analizar avances de obra y temas de tipo técnico y administrativo.

Asesores (Staff): Ingeniero topográfico y Arquitecto. Consultados en la Primera

fase: Planeación Técnica de la construcción y en la Segunda fase: Ejecución de la

construcción con el fin de garantizar que la construcción se desarrolle bajo los

parámetros técnicos planteados y autorizados en la licencia de construcción.

Director de la Obra:

Formación requerida: Ingeniero civil o Arquitecto.

Gerente de la

Constructora

Director de la obra

Res idente

Técnico

Residente

Administrativo

Supervisor

de Obra Contratis tas

Supervisor de

seguridad

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TécnicoSubcontratistas Almacenista

PatieroJefe de sa la de

ventas

Aux. Admin. de

Sa la de ventas

Arquitecto

Ing. Topográfico

Ing. Ca lculista


Experiencia Requerida: Cinco años de experiencia en dirección de obras de

construcción de vivienda, específica a nivel técnico y administrativo.

Reporta a: Gerencia de la constructora.

Personal a Cargo: Residente Técnico, Residente Administrativo.

Funciones Principales:

Programación de la obra: Elaborar del cronograma en el cual se plasman las

actividades, secuencias, tiempos estimados.

Presupuesto de la obra: Definir Costos de mano de obra, materiales, equipos y

maquinaria requeridos para la ejecución de la obra, costos de equipos y materiales.

Plan de contratos y compras: Definir el tipo de contratación del personal para

la ejecución de la obra (contratación directa o subcontratación), identificación y

selección de proveedores para suministro de materiales, servicios y equipos.

Autorización de gastos menores.

Plan de Manejo Ambiental y Plan de mitigación de riesgos: A su cargo se

encuentra la aplicabilidad del plan y las actividades de mitigación de impactos

ambientales derivados de la ejecución dela obra.

Plan de Seguridad industrial y de salud ocupacional: Liderar el cumplimiento

de lo definido en para cada una de las actividades en el área de seguridad y salud en el

trabajo.

Organización y canales de comunicación en la obra: Definir el recurso

humano necesario para la ejecución de la obra, el flujo de comunicaciones tanto internas

como externas.


Plan de Gestión de calidad de la obra: Definir mecanismos de control a los

avance de la obra, con el fin de asegurar que la obra se ejecute de acuerdo a las

especificaciones técnicas establecidas en los estudios técnicos.

Seguimiento y control: Ejecutar herramientas de control del cronograma de la

obra, del presupuesto proyectado y ejecutado, seguimiento a procesos de compras y

contrataciones definidas en la planeación de la obra, liquidación técnica y administrativa

de la obra una vez se produzca la recepción a satisfacción por los clientes.

Residente Técnico:

Formación requerida: Ingeniero civil o Arquitecto

Experiencia Requerida: Cuatro años de experiencia como residente técnico de

obras en construcción de vivienda.

Reporta a: Director de la Obra

Personal a Cargo: Supervisor de obra, Contratistas, Subcontratistas.

Funciones Principales:

Revisión diaria del avance de obra, supervisión directa al personal de la obra,

distribución de trabajos de subcontratistas y maquinaria, comprueba y autoriza entrada

de materiales, realiza cortes de obra de contratistas, presentación de informes de avance.

Supervisor de la Obra

Formación requerida: Ingeniero civil o Arquitecto en formación

Experiencia Requerida: Estudiante de ingeniería civil o arquitectura con

experiencia como supervisor de obras en construcción de vivienda de un año.

Reporta a: Residente Técnico

Personal a Cargo: Auxiliar técnico


Funciones Principales: Supervisa actividades de tiempos y rendimientos,

controla la ejecución de subcontratos, controla la calidad de los materiales, autoriza el

retiro de materiales, elabora órdenes de compra.

Auxiliar Técnico

Formación requerida: Técnico Auxiliar en obra civil

Experiencia Requerida: Dos años de experiencia específica en el cargo en

proyectos de construcción.

Reporta a: Supervisor de obra

Personal a Cargo: Patiero.

Funciones Principales: Controla la cantidad de horas trabajadas de maquinarias,

controla la cantidad de material recibido o despachado, revisa mediciones de obra.

Patiero

Formación requerida: Básica primaria, bachillerato.

Experiencia Requerida: Seis meses de experiencia en el cargo.

Reporta a: Auxiliar Técnico

Personal a Cargo: No Aplica.

Funciones Principales: Lidera el aseo y ornato de la obra. Alimenta el registro de

estradas y salidas de vehículos y personal.

Administrador de la obra:

Formación requerida: Tecnólogo en Administración de obra civil, Ingeniero civil

recién egresado.

Experiencia Requerida: Para tecnólogos en obra civil tres años de experiencia en

administración de obras de construcción de vivienda.


Reporta a: Director de la Obra

Personal a Cargo: Supervisor de Seguridad, Almacenista, Jefe de sala de ventas.

Funciones Principales: Controlar contratos del personal de la obra, tramitar

asuntos legales, gestionar compras, controla el almacén, realiza inventarios periódicos,

tramita documentos y comunicaciones de la obra, manejo de caja menor.

Supervisor de seguridad industrial y medio ambiente:

Formación requerida: Tecnólogo en salud ocupacional, tecnólogo en medio

ambiente.

Experiencia Requerida: Para tecnólogos tres años de experiencia en el cargo en

obras de construcción.

Reporta a: Residente Administrativo.

Personal a Cargo: No Aplica

Funciones Principales: Garantizar la aplicación de la normatividad en seguridad,

salud ocupacional y medio ambiente vigentes por todo el personal de la obra, evaluar el

programa de seguridad industrial, realizar inducción al personal que inicia actividades en

la obra, evaluar riesgos, realizar charlas de seguridad al personal, generar informes de

accidentes y casi accidentes.

Almacenista:

Formación requerida: Técnico o Tecnólogo en administración o procesos

logísticos.

Experiencia Requerida: Para tecnólogos dos años de experiencia en el cargo en

obras de construcción, para técnicos tres años de experiencia relacionada.



Personal a Cargo: No Aplica

Funciones Principales: Alimentar de manera permanente el inventarios de

herramientas, maquinarias y equipos asignados a la obra, recibir materiales, llevar el

control de disponibilidad de materiales, ubicar en la manera adecuada y ordenada los

elementos recibidos y almacenados en el sitio dispuesto, codificar materiales, asignar,

recibir y elaborar paz y salvos al personal con herramientas asignadas.

Jefe de sala de ventas:

Formación requerida: Técnico o Tecnólogo en administración o procesos

comerciales.

Experiencia Requerida: Para tecnólogos dos años de experiencia en el cargo en

obras de construcción, para técnicos tres años de experiencia relacionada.


Personal a Cargo: Asistente Administrativo de sala de ventas.

Funciones Principales: Encargado de la venta de las unidades de vivienda,

trámites de documentación para compradores que requieran créditos entidades bancarias,

trámites de escrituración y entrega de las viviendas, mantener actualizadas las bases de

datos de ventas de inmuebles, generar un reporte diario de estado de punto de equilibrio.

Asistente administrativo (Sala de ventas)

Formación requerida: Técnico, Tecnólogo en administración o procesos

comerciales o estudiantes universitarios de áreas relacionadas.

Experiencia Requerida: Para técnicos y tecnólogos dos años de experiencia en el

cargo en obras de construcción, para estudiantes tres años de experiencia relacionada.

Reporta a: Jefe de Sala de Ventas


Personal a Cargo: No Aplica.

Funciones Principales: Atención personal y telefónica a posibles compradores del

proyecto, mantener stock de publicidad, mantener actualizado el archivo de las carpetas

de inmuebles vendidos, seguimiento a clientes potenciales.

Contratación del personal

La contratación del personal se realiza en forma directa por la empresa

constructora para los cargos: Director de la obra, Residente Técnico, residente

Administrativo, Supervisor de obra, Auxiliar técnico, patiero, Supervisor de seguridad,

Almacenista, Jefe de sala de ventas, Auxiliar Administrativo de sala de ventas.

La Normatividad principal de tipo laboral bajo la cual se rige la contratación de

personal se relaciona a continuación:

Código Sustantivo del trabajo.

Ley 100 de 1993. Por la cual se crea el sistema de seguridad social

integral y se dictan otras disposiciones.

Ley 50 de 1990. Por la cual se introducen reformas al Código Sustantivo

del Trabajo y se dictan otras disposiciones.

Ley 712 de 2001. Por la cual se reforma el Código Procesal del Trabajo.

Ley 1438 de 2011. Por medio de la cual se reforma el Sistema General de

Seguridad Social en Salud y se dictan otras disposiciones.

Decreto 723 de 2013. Por el cual se reglamenta la afiliación al Sistema

General de Riesgos Laborales de las personas vinculadas a través de un

contrato formal de prestación de servicios con entidades o instituciones


públicas o privadas y de los trabajadores independientes que laboren en

actividades de alto riesgo y se dictan otras disposiciones.

Decreto 1443 de 2014, hoy Decreto único 1072 de 2015, antes conocido

como Programa de Salud Ocupacional (Resolución 1016 de 1989), ahora

conocido como Sistema de Gestión de la Seguridad y Salud en el Trabajo,

SG-SST busca identificar los peligros, evaluar y valorar los riesgos y

establecer los respectivos controles, mediante la mejora continua del Sistema

en las empresas y cumplir con la normatividad en materia de riesgos

laborales.

Decreto 472 del 12 de marzo de 2015 Por el cual se reglamentan los criterios

de graduación de las multas por infracción a las normas de Seguridad y Salud

en el Trabajo y Riesgos Laborales, se señalan normas para la aplicación de la

orden de clausura del lugar de trabajo o cierre definitivo de la empresa y

paralización o prohibición inmediata de trabajos o tareas y se dictan otras

disposiciones.

El Arquitecto, Ingeniero Topográfico e Ingeniero Calculista tendrán un contrato por

prestación de servicios por cuanto realizan labores de asesorías.

Para los tres profesionales contratados por prestación de servicios, el valor del contrato

mensual individual es de $2.000.000.

Teniendo en cuenta que las etapas de construcción de las viviendas serán

subcontratadas directamente con empresas de servicios profesionales o contratistas

especializados en cada actividad específica realizadas a través de personal a su cargo, no

serán contratados obreros de manera directa, pero si se realizara un control permanente


al cumplimiento de la legalidad en la contratación de este personal subcontratado,

dotaciones entregadas, inducciones realizadas, salarios cancelados y seguridad social

pagada oportunamente para poder realizar obras en las instalaciones de la constructora

responsable del proyecto de construcción de vivienda objeto del presente estudio.

Costos Laborales

De acuerdo al organigrama preparado para el personal de la Constructora, a

continuación se relacionan los costos laborales para los cargos relacionados,

obteniéndose un costo laboral anual de $337.704.517.

La Tabla 12 incluye los cargos: Director de la Obra, Residente Técnico,

Residente Administrativo, Supervisor de la Obra, Supervisor de Seguridad

Tabla 12. Costos Salariales personal contratado para el proyecto 1.

Cargo:

Director de la

Obra

Residente

Técnico

Residente

Admin.

Supervisor de

la Obra

Supervisor de

Seg.

Ítem Detalle mensual Valores $ Valores $ Valores $ Valores $ Valores $

1 Salario mensual $ 3.500.000 $ 2.200.000 $ 2.200.000 $ 1.800.000 $ 1.800.000

2 Auxilio de

transporte $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0

3 Cesantías $ 291.667 $ 183.333 $ 183.333 $ 150.000 $ 150.000

4 Interés de

cesantías $ 35.000 $ 22.000 $ 22.000 $ 18.000 $ 18.000

5 Prima de

servicios $ 291.667 $ 183.333 $ 183.333 $ 150.000 $ 150.000

6 Vacaciones $ 145.831 $ 91.665 $ 91.665 $ 74.999 $ 74.999

7 Pensión $ 420.000 $ 264.000 $ 264.000 $ 216.000 $ 216.000

8 Salud $ 297.500 $ 187.000 $ 187.000 $ 153.000 $ 153.000

9 Arl (6,960) $ 243.600 $ 153.120 $ 153.120 $ 125.280 $ 125.280

10 Parafiscales (9%) $ 315.000 $ 198.000 $ 198.000 $ 162.000 $ 162.000

Total Costo

Laboral $ 5.540.264 $ 3.482.452 $ 3.482.452 $ 2.849.279 $ 2.849.279

11 Dotación $ 25.000 $ 25.000 $ 25.000 $ 25.000 $ 25.000

Total mensual $ 5.565.264 $ 3.507.452 $ 3.507.452 $ 2.874.279 $ 2.874.279


Total anual $ 66.783.169 $ 42.089.421 $ 42.089.421 $ 34.491.344 $ 34.491.344

La Tabla 13 incluye los cargos: Auxiliar técnico, Almacenista, Jefe de sala de

ventas, Auxiliar Administrativo de sala de ventas y Patiero.

Tabla 13. Costos Salariales personal contratado para el proyecto 2.

Cargo:

Auxiliar

Técnico Almacenista

Jefe de sala de

ventas

Aux. Admin.

Sala de

ventas

Patiero

Ítem Detalle

mensual Valores $ Valores $ Valores $ Valores $ Valores $

1 Salario

mensual $ 1.200.000 $ 1.000.000 $ 1.800.000 $ 1.200.000 $ 689.455

2 Auxilio de

transporte $ 77.700 $ 77.700 $ 0 $ 77.700 $ 77.700

3 Cesantías $ 106.475 $ 89.808 $ 150.000 $ 106.475 $ 63.930

4 Interés de

cesantías $ 12.777 $ 10.777 $ 18.000 $ 12.777 $ 7.672

5 Prima de

servicios $ 106.475 $ 89.808 $ 150.000 $ 106.475 $ 63.930

6 Vacaciones $ 49.999 $ 41.666 $ 74.999 $ 49.999 $ 28.727

7 Pensión $ 144.000 $ 120.000 $ 216.000 $ 144.000 $ 82.735

8 Salud $ 102.000 $ 85.000 $ 153.000 $ 102.000 $ 58.604

9 Arl (6,960) $ 83.520 $ 69.600 $ 125.280 $ 83.520 $ 47.986

10 Parafiscales

(9%) $ 108.000 $ 90.000 $ 162.000 $ 108.000 $ 62.051

Total Costo

Laboral $ 1.990.946 $ 1.674.360 $ 2.849.279 $ 1.990.946 $ 1.182.788

11 Dotación $ 25.000 $ 25.000 $ 25.000 $ 25.000 $ 25.000

Total

mensual $ 2.015.946 $ 1.699.360 $ 2.874.279 $ 2.015.946 $ 1.207.788

Total anual $ 24.191.353 $ 20.392.315 $ 34.491.344 $ 24.191.353 $ 14.493.453


Estudio Social

Análisis de la población

De acuerdo a la información suministrada por la Alcaldía municipal de Villavicencio,

incluida en el Documento Técnico de soporte del Plan de Ordenamiento Territorial

Acuerdo municipal 287 de 2015, la población de la ciudad de Villavicencio para el año

2010 fue de 452.472 y de acuerdo a el crecimiento de la previsto en el municipio se

muestran los siguientes datos:

Tabla 14. Distribución poblacional urbana y rural y por comunas.

POT Norte

Año Total Urbano Rural

2012 480.138 455.171 24.926

2013 496.499 471.102 25.397

2014 513.876 488.183 24.694

2015 531.862 505.269 26.593

2017 1.087.993 1.052.902 35.091

Comuna Total

Año 1 2 3 4 5 6 7 8

2005 28.891 35.129 22.023 59.593 59.952 20.813 53.165 44.688 324.254

2012 26.534 29.301 30.091 101.351 104.611 23.836 53.968 85.478 455.170

2013 27.438 30.299 31.116 104.805 108.176 24.648 55.807 88.391 470.680

2014 28.398 31.359 32.205 105.473 107.962 25.511 57.760 98.485 487.154

Fuente: Alcaldía de Villavicencio, Documento Técnico POT Acuerdo 287 de 2015.


La Comuna Cinco de la ciudad de Villavicencio entre los años 2005 y 2012

presenta un incremento del doble en la población, específicamente por fenómenos

relacionados con la migración nacional de población y la bonanza petrolera, sin

embargo estos fenómenos han disminuido en la actualidad, siendo el principal motivador

de migración hacia la ciudad de Villavicencio vigente la construcción de las vías doble

calzadas hacia la capital del país y otras vías interdepartamentales de cuarta generación

previstas.

En razón a que la información existente a nivel nacional y regional tiene como

referencia el censo del año 2005, siendo este el estudio demográfico y de vivienda más

completo del país (los anteriores censos se realizaron en los años 1973, 1985, 1993), es

indudable que desde el 2005 a la fecha se han producido incrementos en los aspectos

medidos en los censos, especialmente en el proceso de urbanización y flujos migratorios

a nivel región caracterizados por dinámicas diferenciales, incidiendo de una manera

considerable en los procesos de construcción y en la evolución en los tipos de viviendas.

Por lo anterior, a partir de la aplicación de la encuesta del estudio de mercados,

se obtiene la siguiente caracterización de la población que habita la Comuna 5 de la

ciudad de Villavicencio, específicamente en el sector del antiguo Camino Ganadero:

Distribución equilibrada de hombres y mujeres, con una distribución de edades

en su mayoría entres los 31 a los 50 años, en su mayoría nacidos en el departamento del

Meta, que ha alcanzado un nivel de estudios secundarios, obtienen sus ingresos

familiares de entre 2 a 3 Salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV)

desempeñándose como empleados, y disponen por núcleo familiar mayoritariamente con

una moto como medio de transporte.


Resultados obtenidos a partir de la encuesta en las variables sociodemográficas

La distribución por género se describe a continuación:

Tabla 15. Género de las personas encuestadas

Género en la muestra Femenino Masculino Total

Habitantes comuna 5 21 19 40

Habitantes Aledaños comuna 5 16 14 30

Transeúntes de la zona 10 10 20

Total general 47 43 90

Ilustración 30. Distribución de género en las personas que respondieron la encuesta

21

16

10

19

14

10

0

5

10

15

20

25

Habitantes comuna 5 Habitantes Aledaños

comuna 5

Transeúntes de la zona

Femenino

Masculino


La distribución por edades se describe a continuación:

Tabla 16. Edades de las personas encuestadas

Tipo de persona en la muestra

De 18 a

30 años

De 31 a

40 años

De 41 a

50 años

Mayor de

51 años

Femenino

Habitantes comuna 5 2 7 6 6

Habitantes Aledaños comuna 5 5 2 7 2

Transeúntes de la zona 2 2 4 2

Total Femenino 9 11 17 10

Masculino




7 2 1

Total Masculino 7 21 9 6

Total general 16 32 26 16

Ilustración 31. Distribución de género femenino en las personas que respondieron la

encuesta

5

2

6

8

7

6

1

22

3

1


comuna 5


Masculino

De 18 a 30 años

De 31 a 40 años

De 41 a 50 años

Mayor de 51 años


Ilustración 32. Distribución género masculino en las personas que respondieron la

encuesta

La distribución por edades se describe a continuación:

Tabla 17. Municipio de nacimiento de los encuestados

Lugar de Nacimiento de los

encuestados

Municipio de

Villavicencio.

Otro Municipio

del Meta.

Otro municipio

de Colombia.





5

2

6

8

7

6

1

22

3

1


comuna 5


Masculino

De 18 a 30 años

De 31 a 40 años

De 41 a 50 años

Mayor de 51 años


Ilustración 33. Lugar de nacimiento de los encuestados

La distribución por nivel educativo se describe a continuación:

Tabla 18. Nivel educativo de los encuestados

Nivel Educativo

Estudios en

Primaria.

Estudios en

Secundaria.

Estudios

Superiores





15

12

5

13

10

9

12

8

6


comuna 5

Transeúntes de la

zona

Villavicencio.

Otro Municipio del Meta.

Otro municipio de Colombia.


Ilustración 34. Nivel educativo de los encuestados

La información relacionada con su ocupación actual se describe a continuación:

Tabla 19. Situación de los encuestados

Situación Laboral Empleado. Desempleado. Independiente. Hogar.



Transeúntes de la zona 8 7 3 2

Total general 43 21 18 8

89

4

17

22

12

5

9

4

Habitantes Aledaños

comuna 5

Habitantes comuna 5 Transeúntes de la

zona

Estudios en Primaria.

Estudios en Secundaria.

Estudios Superiores


Ilustración 35. Situación laboral de los encuestados

La información relacionada con número de personas que conforman su núcleo familiar

se describe a continuación:

Tabla 20. Número de personas que conforman el núcleo familiar de los encuestados

Número de personas en su núcleo familiar De 1 a 3 De 3 a 6 Mayor a 6





13

22

89

5

778

3

1

5

2


comuna 5

Habitantes comuna 5 Transeúntes de la zona

Empleado.

Desempleado.

Independiente.

Hogar.


Ilustración 36. Número de personas que conforman su núcleo familiar

La información relacionada con la procedencia de ingresos del núcleo familiar de las

personas que respondieron la encuesta se describe a continuación:

Tabla 21. Origen de ingresos núcleo familiar

Origen ingresos núcleo familiar Empleados Independientes Otros.





12

16

7

16

18

11

2

6

2


comuna 5


De 1 a 3

De 3 a 6

Mayor a 6


Ilustración 37. Origen principal de los ingresos del núcleo familiar

La información respecto al el tipo de vehículo con el que cuenta el núcleo familiar de los

encuestados, es la siguiente:

Tabla 22. Tipo de vehículo según núcleos familiares que responden afirmativamente

Distribución según tipo de Vehículo propio Tipo

Habitantes Aledaños comuna 5 22

Carro 9

Moto 13

Habitantes comuna 5 24

Carro 10

Moto 14

Transeúntes de la zona 10

Carro 3

Moto 7

Total general 56

13

22

87

8

3

10 109


comuna 5


Ingresos por Empleo

Ingresos Independientes

Otros.


Ilustración 38. Distribución de núcleos familiares y disponibilidad de vehículo propio.

La información respecto a la pregunta relacionada con el nivel de ingresos con el que

cuenta el núcleo familiar de los encuestados, es la siguiente:

Tabla 23. Nivel de ingresos familiares de los encuestados

Nivel de ingresos familiares De 1 a 2

SMMLV

De 2 a 3

SMMLV

Mayor a 3

SMMLV





2224

108

16

10

Habitantes Aledaños comuna

5


Si.

No.


Ilustración 39. Nivel de ingresos familiares de los encuestados

Matriz de Marco Lógico

La siguiente Matriz de Marco Lógico realizada para el presente estudio de pre

factibilidad permite la conceptualización de la información fundamental del proyecto:

10

19

7

17 17

12

3

4

1


comuna 5


De 1 a 2 SMMLV

De 2 a 3 SMMLV

Mayor a 3 SMMLV


Ilustración 40. Matriz de marco lógico


Árbol del Problema

A continuación se presenta el Árbol del problema y Árbol de Objetivos del

estudio de prefactibilidad para la construcción de la primera etapa de un proyecto de

vivienda de tipo unifamiliar en la Comuna 5 del municipio de Villavicencio, realizado a

partir de la interpretación de la información obtenida en las fuentes primarias y

secundarias consultadas con el fin de obtener un acercamiento a la situación actual de la

construcción de vivienda en el municipio y sus principales causas y efectos.

Ilustración 41. Árbol del problema del proyecto.

Aumento de construcciones

sin acceso a servicios

públicos básicos para sus

habitantes.

Aumento en asentamientos

poblacionales informales en

el municipio

Ausencia en diferenciación de

uso del suelo ( comericial,

habitacional, industrial) en el

municipio.

Consecuencias

Incremento de

urbanizaciones ilegales en la

periferia del municipio

Insuficiente planeación en la

construcción de vivienda en

el municipio

Aumento en la concentración de

la población en el centro urbano

Problema Central

Reducida planeación

municipal para integrar

espacios rurales y urbanos

disponibles

Ausencia de programas de

identificación y proyección

de zonas urbanísticas para

soluciones integrales de

vivienda

Bajo cumplimiento en política

nacional de "Ciudades amables

y sostenibles para la equidad"

Causas

Baja coherencia entre los

lineamientos de Política

Pública Nacional de vivienda

y objetivos del municipio.

Limitados terrenos

disponibles para

construcción de vivienda

unifamiliar en el municipio

Reducida inclusión de políticas

nacionales en el POT del

municipio.

Déficit en oferta de programas de vivienda unifamiliar

en en el municipio de Villavicencio.


Árbol de objetivos del estudio de prefactibilidad para la construcción de vivienda

unifamiliar:

Ilustración 42. Árbol de objetivos del proyecto

Matriz de Involucrados

A continuación se presenta la Matriz de involucrados para el estudio de

prefactibilidad de la primera etapa de vivienda unifamiliar en el municipio de

Villavicencio:

Reducir construcciones sin

acceso a servicios públicos

básicos para sus habitantes.

Disminuir asentamientos

poblacionales informales en el

municipio

Incentivar la diferenciación de uso del

suelo ( comercial, habitacional,

industrial) en el municipio.

Disminuir urbanizaciones ilegales

en la periferia del municipio

Incentivar la construcción

responsable en los programas

de vivienda desarrolldos en el

municipio

Reducir la concentración de la

población en el centro urbano

Incrementar la planeación

municipal para integrar espacios

rurales y urbanos disponibles

Impulsar programas de

identificación y proyección de

zonas urbanísticas para

soluciones integrales de

vivienda

Aumentar el cumplimiento de la

política nacional de "Ciudades

amables y sostenibles para la

equidad"

Incentivar la Alta coherencia

entre los lineamientos de Política

Pública Nacional de vivienda y

los objetivos del municipio.

Incentivar la disponibilidad de

terrenos para construcción de

vivienda en el municipio.

Incluir políticas nacionales en el POT

del municipio que incentiven la

construcción de vivienda de tipo

unifamiliar.

Incrementar la oferta de programas de vivienda

unifamiliar en en el municipio de Villavicencio.


Ilustración 43. Matriz de involucrados

GR

UPO

SIN

TE

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Matriz del proyecto aplicada al Plan Nacional de Desarrollo

A continuación se presenta la matriz del Plan de Desarrollo relacionada con la

Ley No.1753 del 9 de Junio de 2015, por la cual se expide el PLAN NACIONAL DE

DESARROLLO 2014-2018 “TODOS POR UN NUEVO PAIS”:

Ilustración 44. Matriz del proyecto aplicada al PND

PLAN NACIONAL DE DESARROLLO PROYECTO

Ley No.1753 del 9 de Junio de 2015, por la cual se expide el PLAN

NACIONAL DE DESARROLLO 2014-2018 “TODOS POR UN

NUEVO PAIS”

El proyecto contempla la Construcción de la Primera etapa de la urbanización

prevista a realizarse en el lote disponible de 8 hectáreas, esta primera etapa

esta conformada por 80 viviendas de tipo unifamiliar distribuidas en cuatro

manzanas de 20 viviendas.

Artículo 1. Objetivo: Construir una Colombia en paz, equitativa y educada,

en armonía con los propósitos del Gobierno Nacional, con las mejores

prácticas y estándares internacionales, y con la visión de planificación de

largo plazo prevista por los objetivos de desarrollo sostenible.

A través de los programas de vivienda se garantiza que el beneficiario cuente

con áreas verdes y además reciba una vivienda digna.

Artículo 3. Pilares del Plan Nacional de Desarrollo: Paz, Equidad y

Educación.

Colombia será un país que promueve el desarrollo humano integral, donde cada

uno de los objetivos de desarrollo socioeconómico se articula en la construcción

de una sociedad con oportunidades para todos. Es decir, los proyectos que se

desarrollen deben buscar soluciones Incluyentes para la población.

Artículo 4. Estrategias transversales y regionales:

Competitividad e infraestructura estratégicas, Movilidad social,

Transformación del campo, Seguridad, justicia y democracia para la

construcción de paz, Buen gobierno, Crecimiento verde.

El proyecto se realizará en el municipio de Villavicencio, por lo cual se revisa la

estrategia enfocada a la región: Llanos Orientales: Medio ambiente, agroindustria

y desarrollo humano: para el crecimiento y bienestar.

Construir ciudades bajo el concepto de “Ciudades Amables y Sostenibles

para la Equidad”, se mantiene una concepción integral del desarrollo urbano,

que conlleva la planificación y actuación coherente y articulada de los

sectores de vivienda, agua potable y saneamiento básico, y movilidad urbana,

en el marco de actuaciones urbanas integrales y del fortalecimiento de los

instrumentos de planeación y ordenamiento regional y local.

El proyecto debe estar encaminado a "Reducir las brechas territoriales y

poblacionales existentes en la provisión de servicios de calidad en salud,

educación, servicios públicos, infraestructura y conectividad."

MATRIZ DEL PLAN NACIONAL DE DESARROLLO


Análisis de Beneficios y Des beneficios del proyecto

Una vez se analizan los escenarios resultantes con la materialización del proyecto

y sin ella para los Grupos de interés identificados:

El Estado representado por el Ministerio de Vivienda, Los beneficiarios de

viviendas unifamiliares a realizarse con el proyecto y Los proveedores de bienes y

servicios involucrados en la cadena de construcción, se evidencia que el beneficio que se

estima se produzca con la ejecución de la Primera etapa de la urbanización prevista a

realizarse en el lote disponible de 8 hectáreas, conformada por 80 viviendas de tipo

unifamiliar distribuidas en cuatro manzanas de 20 viviendas es altamente positivo, al

permitir que se genere un aporte al incremento en el PIB de la nación a partir del

impulso del sector de la construcción generando empleos y aumentando la calidad de

vida de las personas que acceden a viviendas unifamiliares, los propietarios puedan

lograr valorización de su patrimonio y posibilidad de realizar modificaciones en las

viviendas y los proveedores de bienes y servicios incrementen sus ingresos con su

vinculación en la construcción del proyecto.

A continuación se representa la Matriz completa de Análisis de Beneficios y Des

beneficios del proyecto:


Ilustración 45. Análisis de beneficios y des beneficios

Dimensión

Grupo de interés

1

Grupo de

interés 2

Grupo de

interés 3

Grupo de

interés 1

Grupo de

interés 2

Grupo de

interés 3

El Estado ,

representado

por el Ministerio

de Vivienda

Los

beneficiarios

de viviendas

unifamiliares a

realizarse con

el proyecto

Los

proveedores de

bienes y

servicios

involucrados en

la cadena de

construcción

El Estado ,

representado

por el

Ministerio de

Vivienda

Los

beneficiarios

de viviendas

unifamiliares a

realizarse con

el proyecto

Los

proveedores

de bienes y

servicios

involucrados

en la cadena

de

construcción

Beneficios

Directos

Imposibilidad de

crear un aporte al

incremento en el

PIB de la nación a

partir del impulso

del sector de la

construcción

Pérdida de una

oportunidad de

lograr

valorización de

su patrimonio y

posibilidad de

realizar

modificaciones

en las viviendas

Incapacidad para

lograr incremento

de sus ventas e

ingresos por su

vinculación en la

construcción del

proyecto

Crecimiento en

la economía a

través del sector

de la

construcción

Oportunidades

de acceso a

vivienda digna

Incremento

en actividad

económica e

ingresos

Beneficios

indirectos

Incremento en

impuestos

recaudados por

valorización y

otros

relacionados

Des

Beneficios

indirectos

Incumplimiento en

políticas

económicas del

gobierno

Inexistencia de

oportunidades

de acceso a

vivienda digna

Ausencia de

oportunidades de

acceso en

actividades

económicas

Beneficios

Directos

Aumento en

índices de

empleo nacional

Mejora la

calidad de vida

de las personas

que dejan dejan

de pagar

arriendo de

vivienda.

Incremento

en ocupación

de mano de

obra

Beneficios

indirectos

Des

Beneficios

indirectos

Imposibilidad de

demostrar

fortalecimiento de

los instrumentos

de planeación y

ordenamiento

regional y local.

Poca

participación en

el desarrollo

socioeconómico

articulado en la

construcción de

una sociedad

con

oportunidades

para todos

Percepción de

estancamiento en

el avance

económico y

social del país.

Beneficios

Directos

Garantiza

Programas de

renovación

urbana,

Incorporación

del suelo rural,

suburbano y

expansión

urbana al

perímetro

urbano.

Reducen las

brechas

territoriales y

poblacionales

existentes

incentivan una

creciente

confianza en

el sistema de

créditos hacia

constructores

en la región.

Beneficios

indirectos

Des

Beneficios

indirectos

Beneficios

Directos

Destinar menos

recursos para la

política actual de

subsidios para

vivienda No VIS,

por lo cual no se

haría necesario

disponer de

recursos

adicionales.

Cumplimiento en

política nacional

de vivienda

según Plan

Nacional de

Desarrollo

Mayor acceso a

vivienda propia

para población

que hoy no goza

de ella.

Se dinamiza

la economía

al generar

ingresos para

las empresas,

para las

familias y

para el estado

a través de

impuestos y

otras

contribucione

s.

Beneficios

indirectos

Des

Beneficios

indirectos

Falta de

herramientas para

incrementar

políticas de

desarrollo

sostenible

Política

BENEFICIOS Y DES SIN PROYECTO CON PROYECTO

Económica

Social

Cultural


Cesión para espacio público estipulado en el Plan de Ordenamiento

Territorial

A partir de lo establecido en el Artículo 295 del POT respecto a la Cesión para

espacio público efectivo, al finalizar la construcción de las cuatro manzanas planeadas

para la primera etapa de la urbanización del lote de terreno de 8 hectáreas, se proyecta la

incorporación de un parque como cesión para espacio público efectivo que cumpla una

función de área integradora y de circulación entre las construcciones y la población.

Dicha plaza puede ser incorporada como bien de uso público al inventario

municipal.

Esta cesión se puede realizar con la dotación del parque, por ejemplo con un

gimnasio biosaludable u otros mobiliarios con el fin de que la entrega del parque se

efectúe con dotación de mobiliario público al municipio como una medida de

compensación por el pago las tasas por uso de suelo correspondientes para la

urbanización.

Fuente: http://www.gruposalem.com/parques-biosaludables.html

Ilustración 46. Modelo de mobiliarios para parques en cesión


Estudio Ambiental

Generalidades

El lote de terreno disponible para la construcción de la primera etapa de la

urbanización se encuentra ubicado en el Departamento del Meta, en el municipio de

Villavicencio, con jurisdicción ambiental la Corporación para el Desarrollo Sostenible

del Área de Manejo Especial de La Macarena – Cormacarena.

El lote se encuentra cerca a al “Sistema de humedales Kirpas – Pinilla - La

Cuerera” localizado aproximadamente a 6 kilómetros del centro de la ciudad, declarado

como Reserva Hídrica con un área total de 307,07 Hectáreas, que se constituye por

272,04 hectáreas del área interna más la franja de protección de 30 Metros establecidos

en el Artículo 83 del Decreto Ley 2811 de 1974, con un área de 35,03 Hectáreas.

En cumplimiento de lo anterior, del lote de terreno que es de aproximadamente

11,5 hectáreas presenta finalmente para disponibilidad de construcción 8,5 hectáreas

debido a que las 3 hectáreas restantes no pueden ser intervenidas por hacer parte de la

ronda del caño La Cuerera.

El lote de terreno se encuentra dentro del perímetro urbano de la ciudad de

Villavicencio y cuenta con habilitación para servicios públicos, razón por la cual las

licencias a que haya lugar las expide la curaduría urbana y no Cormacarena, lo cual no

exime a la autoridad ambiental de hacer control y vigilancia, en el caso puntual para el

presente estudio, en lo relacionado a disposición de material de excavación por

nivelación del terreno, intervención en ronda de caño, vertimientos no autorizados,

movilización de maquinaria pesada y disposición de residuos.


Ante la empresa encargada de realizar la recolección de residuos denominada

Bioagríola se deben adelantar los trámites para la ubicación de contenedores especiales

para el almacenamiento temporal de futuros residuos y la recolección periódica de estos.

Identificación de impactos y efectos

Teniendo en cuenta que en la ejecución de la obra es en la etapa en la que mayor

cantidad de impactos se pueden generar, a continuación se presentan los principales

impactos en la construcción y sus efectos:

Las principales actividades en la ejecución del proyecto de construcción de

vivienda que pueden ser susceptibles de crear un impacto ambiental se relacionan a

continuación:

Deterioro de la calidad de aire por emisión de material particulado

a la atmósfera

Incremento en el nivel de ruido por operación de maquinaria

Alteración de la calidad del agua por aporte de aguas residuales

Alteración de la calidad del agua por aporte de sedimentos

Localización de instalaciones temporales

Modificación de la fragilidad visual

Cambio en el régimen de escorrentía

Excavaciones

Remoción de cobertura vegetal - descapote

Desplazamiento de la fauna

Destrucción de hábitat


Alteración de la calidad hidrobiológica de las aguas

Cambio en la dinámica poblacional

Riesgos en las afectaciones de la salud de la población

Cambio en la dinámica de empleo

Incremento en mano de obra

Cambio en la oferta de bienes y servicios

Cambio en capacidad de gestión de la comunidad

Instalación de campamento temporal

Cambio en el ambiente social

A partir de las actividades descritas anteriormente, se realiza la evaluación

cualitativa de riesgos a partir del método conocido como Matriz de Leopold, según se

puede apreciar en la Ilustración 47, siendo especialmente impactantes el incremento en

el nivel de ruido por operación de maquinaria y el cambio en la oferta de bienes y

servicios públicos, Alteración de la calidad del agua por aporte de aguas residuales y

Cambio en el régimen de escorrentía.

Por su parte la ilustración 48 permite identificar las actividades ambientalmente

susceptibles en la etapa de construcción, e identificar efectos, impactos y medidas de

mitigación que reduzcan los impactos que se puedan generar en todos los involucrados

en la construcción.


Ilustración 47. Matriz de Leopold

Acciones impactantes

Factores impactantes

Deterioro de la calidad de aire por

emisión de material particulado a la

atmósfera

Incremento en el nivel de ruido por

operación de maquinaria

Alteración de la calidad del agua por

aporte

de aguas residuales

Alteración de la calidad del agua por

aporte de sedimentos

Localización de instalaciones

temporales

Modificación de la fragilidad visual

Cambio en el régimen de escorrentía

Excavaciones

Remoción de cobertura vegetal -

descapoteDesplazamiento de la fauna

Destrucción de hábitat

Alteración de la calidad

hidrobiológica de las aguas

Cambio en la dinámica poblacional

Riesgos en las afectaciones de la salud

Cambio en la dinámica de empleo

Incremento en mano de obra

Cambio en la oferta de bienes y

servicios

Político organizativoCambio en capacidad de gestión de la

comunidad

Instalación de campamento temporal

Cambio en el ambiente social

ALTAMENTE P OSITIVO

MODERADAMENTE P OSITIVO

LEVEMENTE P OSITIVO

LEVEMENTE NEGATIVO

MODERADAMENTE NEGATIVO

ALTAMENTE NEGATIVO

BIO TICO Fauna silvestre

S

O

C

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O

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O

N

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Demografía

Económico

Cultural

O bras de

urbanismo

Manejo

de

residuos

CO DIGO DE CO LO R

F

I

S

I

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O

Atmósfera

Hidrología

Suelo

Paisaje

Componentes

ambientales

afectados

Selección y

adquisición

del terreno

Nivelación

del terreno Excavación

Disposición

de tierras

removidas

Acometidas

de servicios

públicos


Ilustración 48. Análisis de impactos y mitigaciones

Eta

pa

Acc

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Efe

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Impact

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Plan de Manejo Ambiental

El desarrollo del proyecto de construcción de vivienda no requiere Licencia

Ambiental al no estar contemplada esta actividad en los decretos establecidos o por lo

dispuesto por las leyes en materia ambiental.

Por esta razón se realiza un Plan de Manejo Ambiental a nivel de pre factibilidad

con el fin de caracterizar el medio ambiente en el cual se plantea el desarrollo del

proyecto para determinar cuál es la mejor alternativa técnica, ambiental y económica

para la ejecución del mismo y la mitigación de los impactos identificados.

El Plan de Manejo ambiental está conformado por programas que deben ser

implementados durante las etapas principales del proyecto:

Preliminares

Construcción y

Cierre de obra,

Con el fin de mantener una buena relación con el medio ambiente, la población

involucrada y los interesados.

Se contratará una firma especializada en la elaboración de Planes de Manejo

Ambiental para obras de construcción.

El encargado del área de salud ocupacional y medio ambiente será el líder de la

gestión de los programas y planes propuestos para hacer parte del plan de manejo

ambiental:


Tabla 24. Planes y programas del Plan de Manejo Ambiental

Planes y programas del Plan de Manejo Ambiental

Medidas de control y mitigación de impactos ambientales

Programa de manejo de aguas

Programa de manejo de suelos

Programa de manejo y disposición final de residuos sólidos

Programa de cumplimiento a las medidas de compensación ambiental

Plan de manejo de materiales de construcción

Programa de gestión social

Plan de monitoreo ambiental

Plan de capacitación y educación ambiental, inducciones y reinducciones

Plan de seguimiento a contratistas

Plan de salud y seguridad ocupacional en la obra

Plan de prevención y señalización

Programa de culminación de obras y cierre

Plan de contingencias

Propuestas para una construcción amigable con el medio ambiente

La construcción amigable con el medio ambiente plantea la necesidad de:

Programar

Proyectar

Realizar

Utilizar

Reciclar y Construir de manera consiente con la necesidad de incluir en los

proyectos de vivienda soluciones ecológicas y sostenibles para el hombre y el medio

ambiente.

Dichas opciones buscan la optimización en el uso de materiales y energía, lo que

tiene grandes ventajas medio ambientales y económicas.


Algunos aspectos incluidos en la construcción de vivienda unifamiliar objeto del

presente estudio de prefactibilidad que buscan aportar a la construcción ambientalmente

amigable se relacionan a continuación:

Valorar las necesidades de espacio y superficie en el diseño de la

vivienda.

Proyectar la obra de acuerdo al clima local

Aprovechar energía solar, iluminación y ventilación natural.

Implementar mecanismos para ahorrar agua (grifería)

Construir minimizando riesgos para la salud de trabajadores y

comunidad: utilizar pinturas naturales de origen vegetal y mineral que no

contienen sustancias químicas, y por lo tanto no generan vapores o gases nocivos

como ocurre con las pinturas convencionales.

Utilizar cementos que contienen menos elementos tóxicos.

Gestionar los residuos de la construcción, especialmente la tierra

que surge de la excavación aprovechando de esta manera el material que muchas

veces se desecha o se dispone en sitios autorizados lejos del proyecto.

Incorporar en el diseño arquitectónico de la urbanización senderos

peatonales y espacios para ciclo rutas que incentiven el uso de estos medios

alternativos de transporte brindando seguridad a sus usuarios.


Estudio Financiero

El estudio financiero desde el punto de vista de la prefactibilidad procura estimar

los requerimientos de inversión a partir del planteamiento del proyecto de construcción

de la primera etapa de urbanización y sus posibles fuentes de financiamiento, proyectar

la distribución de los gastos (flujo de caja) de acuerdo al cronograma de ejecución del

proyecto previsto en tres años y calcular indicadores que permitan una primera

evaluación.

A continuación se presenta un resumen de las características principales del

presente estudio de pre factibilidad el cual busca desarrollar la primera de doce etapas de

una urbanización. La primera etapa está compuesta por 80 viviendas de tipo unifamiliar

distribuidas en cuatro manzanas cada una de ellas conformada por 20 viviendas.

Tabla 25. Características de la primera etapa de la urbanización

Primera Etapa: Cuatro manzanas conformadas cada una por 20 viviendas

80 viviendas de tipo unifamiliar

Tamaño total del lote 11,5 Hectáreas

Tamaño urbanizable total del terreno 8,5 Hectáreas (85.000 metros

cuadrados)

Cantidad de socios 3

Etapas proyectadas para urbanizar 12

Área Total de Cesión por Urbanismo (parque) 5000 m2

Área total Senderos peatonales, andenes y vías 3000 m2

Información Etapa 1:

Tamaño del lote por vivienda unifamiliar 6 Mts frente x10 Mts fondo=60 m2

Área construida vivienda unifamiliar dos plantas 100 m2

Precio de venta metro cuadrado $ 1.300.000

Precio de venta de una vivienda $ 130.000.000

Área por manzana de 20 viviendas 1200 m2

Área por etapa ( 4 manzanas, total 80 viviendas) 4800 m2


Área Total Construcción Urbanismo primera

etapa 6000 m2

Análisis a la Inversión Inicial

Los inversionistas desean conocer la suma inicial de capital con el fin de

determinar si al final del proyecto es posible recuperar esta cantidad de dinero más las

utilidades sobre las ventas, y establecer si el margen entre la utilidad y la inversión

justifican invertir en este proyecto y no en opciones distintas.

Inversión Inicial

De acuerdo a lo determinado en el estudio técnico el proyecto se ejecutará

mediante la contratación con empresas de servicio de la construcción especializadas en

las diferentes etapas, quienes a todo costo realizarán las obras, es decir incluyendo

materiales, herramientas, equipos y personal necesario. Lo anterior indica que la

inversión inicial no es considerable, teniendo en cuenta los ítems iniciales por cubrir:

Tabla 26. Inversión inicial en tangibles

Inversión inicial en tangibles

Descripción Cantidad

Valor

Unitario $ Valor Total $

Muebles y accesorios para oficinas en

la obra 1 8.000.000 8.000.000

Elementos de oficina para sala de

ventas 1 9.000.000 9.000.000

Equipos de computo 3 2.500.000 7.500.000

Impresoras 3 450.000 1.350.000

Equipos de comunicaciones 1 500.000 500.000

Muebles para recepción de clientes 1 2.500.000 2.500.000


Diseño a escala del proyecto del

proyecto (maqueta) 1 3.000.000 3.000.000

$ 34.250.000

La inversión en intangibles más considerable se encuentra los trámites para la licencia de

construcción, el estudio geotécnico y de suelo y el Plan de Manejo Ambiental.

Tabla 27. Inversión inicial en intangibles

Inversión inicial en intangibles

Descripción Cantidad

Valor

Unitario $ Valor Total $

Trámites para la Licencia de

construcción 1 17.000.000 17.000.000

Memoria de cálculos 1 3.500.000 3.500.000

Planos estructurales. 1 2.000.000 2.000.000

Planos arquitectónicos. 1 2.000.000 2.000.000

Estudio geotécnico y de suelo. 1 15.000.000 15.000.000

Planos arquitectónicos 1 2.000.000 2.000.000

Planos de detalles estructurales 1 2.000.000 2.000.000

Memorial de responsabilidad 1 1.000.000 1.000.000

Pago del cargo fijo (original del

recibo de la consignación). 1 500.000 500.000

Certificado de paramentos expedido en

la secretaria de control físico (décimo

piso de la alcaldía). 1 12.500 12.500

Fotocopia de la escritura, si área y

linderos no aparecen en certificado de

tradición y libertad. 1 15.000 15.000

Aprobación de los Planos de Propiedad

Horizontal (Curaduría) 1 300.000 300.000

Otros trámites de Aprobaciones 1 300.000 300.000

Autorización para el Movimiento de

Tierras 1 300.000 300.000

Plan de Manejo Ambiental 1 5.000.000 5.000.000

Pólizas de responsabilidad civil 1 4.000.000 4.000.000


Software 1 3.500.000 3.500.000

Eventos de lanzamiento del proyecto 1 20.000.000 20.000.000

$ 78.427.500

La inversión de capital inicial de trabajo se ha estimado para doce meses, teniendo en

cuenta la planta de personal contratada a nivel de asesoría por la constructora, a partir

del estudio administrativo, siendo este el valor más representativo dentro de los gastos

periódicos.

Tabla 28. Inversión inicial en Capital de Trabajo

Inversión inicial en Capital de Trabajo

Gasto Periódico

Valor Mensual

Gasto personal por prestación de servicios

$ 6.000.000

Planes de telefonía

$ 1.000.000

Varios trámites bancarios

$ 900.000

Servicio de agua

$ 200.000

Servicio de energía

$ 180.000

Servicio de Gas

$ 20.000

Servicio de Internet

$ 230.000

Elementos de papelería

$ 150.000

Elementos de cafetería

$ 300.000

Elementos de publicidad

$ 1.500.000

Subtotal

$ 10.480.000

Ciclo de conversión de activos (meses)

12

Total $ 125.760.000

El presupuesto de inversión inicial del proyecto, se ha estimado en con el fin de

cubrir los costos generados en la etapa de planeación y ventas Año 0.

Tabla 29. Resumen Inversión Total Inicial


Resumen Inversión Total Inicial $ 238.437.500

Inversión en tangibles

$ 34.250.000

Inversión en intangibles

$ 78.427.500

Inversión en capital de trabajo $ 125.760.000

Financiación del Proyecto

En el sector de la construcción existen diferentes modelos de financiación, siendo

las más conocidas las es el llamado crédito constructor el cual toma como garantía el

lote de terreno que debe ser necesariamente propiedad del inversionista y permite la

financiación de hasta el 80% de los costos desembolsando los recursos a medida que

avanza la construcción, permitiendo que durante el plazo del crédito se cancelen los

intereses y el capital al final del periodo del crédito y el valor para pagar el capital

proviene de la venta de los inmuebles al momento de la entrega y escrituración. Otra

modalidad se realiza a través de la fiducia inmobiliaria de preventas a través de la cual

se crea un patrimonio autónomo para la administración de recursos de terceros

destinados al desarrollo del proyecto de construcción brindando seguridad a los

compradores.

A partir de la información anterior y el panorama económico de la constructora,

los inversionistas prefieren realizar la financiación de la primera etapa de la urbanización

a través de una fiducia inmobiliaria de preventas, constituyendo un encargo fiduciario

que entre la Fiduciaria y la constructora con el fin de administrar los recursos mientras

se obtiene la viabilidad del Proyecto. El dinero será desembolsado por la Fiduciaria a

partir del alcance del punto de equilibrio. Esta figura brinda confianza a los futuros

compradores facilitando la gestión de la venta y permite a la constructora asegurar que el


proyecto tendrá la aceptación suficiente para su ejecución mediante la venta sobre

planos.

Por lo anterior a continuación se presenta el cálculo del punto de equilibrio para

el proyecto de construcción de la primera etapa conformada por cuatro manzanas de 20

viviendas tipo unifamiliar cada una:

Punto de Equilibrio = Costos fijos totales / (precio de venta – Costo variable

unitario)

Punto de Equilibrio = $ 4.118.808.160 / ($130.000.000 - $18.530.558)

Punto de Equilibrio = 37 viviendas.

Ilustración 49. Punto de equilibrio ventas

Adicional a lo anterior la misma entidad financiera que realiza el

acompañamiento en las ventas de las viviendas a través de una fiducia inmobiliaria, se

encarga de los trámites necesarios para que a los compradores interesados se les apruebe

$

$ 200.000.000

$ 150.000.000 Punto de Equilibrio=37

$ 100.000.000

$ 50.000.000

10 20 30 40 50 60 70 80

Unidades


el crédito hipotecario del 70% sobre el valor de venta de la vivienda (calculado en este

caso sobre el valor de venta de la vivienda que es de $130.000.000).

Por lo anterior, el primer desembolso que realizaría la fiducia manejando a través

de ella la totalidad de las ventas de los inmuebles sería de $$1.443.000.000,

correspondiente al 30% de cada una de las 37 viviendas necesarias para obtener el punto

de equilibrio y dar inicio a las obras de construcción.

Como se puede apreciar este valor inicial desembolsado por la fiduciaria es

menor al costo directo total de producción, pues es calculado sobre el 30% del valor de

venta para las 37 viviendas arrojando un valor de $1.904.948.774, razón por la cual se

debe mantener una acertada política de relacionamiento con los proveedores

(subcontratistas) y acuerdos de pagos de entre 60 y 90 días.

De acuerdo a los estudios adelantados para el presente estudio de prefactibilidad

a continuación se presentan los flujos de caja libre, flujo del inversionista y flujo de la

deuda, teniendo en cuenta que se solicitará un préstamo inicial para cubrir el capital de

trabajo requerido para el primer año:

Análisis Flujo de Caja Libre del proyecto

Como inversión inicial se debe tener en cuenta el valor comercial actual del lote

propiedad de la constructora, a partir de este valor cual se realiza una distribución

correspondiente al terreno en cual se desarrollaría la primera etapa de viviendas objeto

del presente estudio de prefactibilidad así: el valor comercial global del lote de terreno

disponible de 11, 5 Hectáreas es de $23.000.000.000, lo cual indica que el valor del

metro cuadrado global se encuentra en $200.000, y según se tiene prevista una


construcción de 12 etapas, se obtiene como resultado un valor del lote de terreno para la

etapa 1 de $1.917.000.000.

El siguiente es el flujo de caja libre del proyecto,

Tabla 30. Flujo de caja libre del proyecto

Flujo de Caja Libre del Proyecto

Año 0 1 2 3

PRECIO DE VENTA 130.000.000$ 136.500.000$ 143.325.000$

INCREMENTO PRECIO 5% 5%

CANTIDAD 37 23 20

INCREMENTO EN CANTIDAD

COSTO UNITARIO 51.485.102$ 54.059.357$ 56.762.325$

INCREMENTO SALARIO

MINIMO 7,0% 6,0%

INGRESOS OPERACIONALES 4.810.000.000$ 3.139.500.000$ 2.866.500.000$

INGRESOS NO OPERACIONALES

CALENDARIO POR VENTA DE

MAQ OBSOLTEA 0 -$ 2.500.000$

COSTO DE PRODUCCION (1.904.948.774)$ (1.243.365.213)$ (1.135.246.499)$

GASTOS DE PERSONAL -

NOMINA (337.704.517)$ (361.343.834)$ (383.024.464)$

GASTOS PERIODICOS (107.760.000)$ (115.303.200)$ (122.221.392)$

GASTO DE VENTAS VARIABLE (18.000.000)$ (18.360.000)$ (18.727.200)$

DEPRECIACIONES - TANGIBLES (7.811.000)$ (7.811.000)$ (7.811.000)$

AMORTIZACIONES -

INTANGIBLES (26.142.500)$ (26.142.500)$ (26.142.500)$

FLUJO ANTES DE IMPUESTOS 2.407.633.209$ 1.367.174.253$ 1.175.826.945$

IMPUESTOS (818.595.291)$ (464.839.246)$ (399.781.161)$

FLUJO DESPUES DE

IMPUESTOS 1.589.037.918$ 902.335.007$ 776.045.784$

INGRESOS - EGRESOS NO

OPERACIONALES

DEPRECIACIONES 7.811.000$ 7.811.000$ 7.811.000$

AMORTIZACIONES 26.142.500$ 26.142.500$ 26.142.500$

VALOR DE SALVAMENTO DEL

PROYECTO -$

INVERSION FIJA (TERRENO) (1.917.000.000)$

INVERSION EN TANGIBLES (34.250.000)$ (4.425.000)$

INVERSION EN INTANGIBLES (78.427.500)$

INVERSION EN CAPITAL (125.760.000)$

FLUJO DE CAJA NETO (2.155.437.500)$ 1.622.991.418$ 936.288.507$ 805.574.284$


A partir de la anterior información se realizan los siguientes análisis:

TIO=22%, Este porcentaje es el esperado por los inversionistas.

VPN=$247.575.686,29

TIR= 31%, máxima rentabilidad que ofrece el proyecto.

TVR - TASA DE VERDADERA RENTABILIDAD

Lo socios plantean reinvertir los flujos que genera el proyecto en una nueva TIO de

26%, para lo cual se realiza la siguiente operación:

F = P x (1 + i) ¨n

$ 4.090.707.281 año 1

$ 1.872.929.058 año 2

$ 1.278.929.733 año 3

$ 7.242.566.072 Total

Al reinvertir los dineros que libera el proyecto al final del periodo se acumula un monto

por valor de $7.242.566.072 con una inversión inicial del proyecto de $2.155.437.500.

RELACION COSTO BENEFICIO

A partir de la fórmula:

B / C (i) = [VPN ingresos (i) / VPN egresos (i)] – 1

Donde:

(i) = 22%

Flujo de caja neto año 0 = $ (2.155.437.500)


/ C (i) = $5.476.475.523,56

$1.936.916.705,12

B / C (i) = 2,83

De acuerdo al resultado obtenido, el proyecto es rentable porque la relación beneficio

costo es mayor que 1.

UTILIDAD NETA

Se calcula de acuerdo a la fórmula:

Margen neta = utilidad bruta menos los gastos e impuestos / ingresos totales x 100.

Año 1 2 3

Utilidad bruta $ 1.622.991.418 $ 936.288.507 $ 805.574.284

ingresos totales $ 4.810.000.000 $ 3.139.500.000 $ 2.869.000.000

34% 30% 28%

Significa que por cada $100 que ingresan después de pagar todos los costos necesarios

para la construcción de las viviendas, los gastos fijos y variables y los impuestos quedan

$34 en el año 1, $30 en el año 2 y $28 en el año 3, con el fin de ser distribuidos entre los

inversionistas.

total ingresos 4.810.000.000$ 3.139.500.000$ 2.869.000.000$

total gastos (2.402.366.791)$ (1.772.325.747)$ (1.693.173.055)$


Análisis Flujo de caja de la deuda

A partir de los $238.437.500 establecidos como inversión total inicial, y la suma de

$25.000.000 disponible por los socios, se establece la necesidad de realizar un préstamo

bancario por el excedente, es decir $263.437.500, del cual se relaciona el flujo de caja de

la deuda:

Tabla 31. Flujo de caja de la deuda

Flujo de Caja de la Deuda

INVERSIÓN TOTAL (238.437.500)$

APORTE SOCIOS 25.000.000$

DEUDA (263.437.500)$

PLAZO - N (AÑOS) 3

TASA INTERES E.A. 28,00%

CUOTA FIJA PERIODICA 140.993.385$

AÑO SALDO CAPITAL CAPITAL INTERESES

0 -263.437.500 -67.230.885 -73.762.500

1 -196.206.615 -86.055.533 -54.937.852

2 -110.151.082 -110.151.082 -30.842.303

3 0 -140.993.385 0

TABLA DE AMORTIZACION CON CUOTA FIJA (CAPITAL + INTERES)


Análisis Flujo de caja del inversionista

Tabla 32. Flujo de caja del inversionista

A partir de la anterior información se realizan los siguientes análisis:

TIO=22%, Este porcentaje es el esperado por los inversionistas.

VPN=$247.575.686,29

TIR= 32%, máxima rentabilidad que ofrece el proyecto.

TVR - TASA DE VERDADERA RENTABILIDAD

Lo socios plantean reinvertir los flujos que genera el proyecto en una nueva TIO de

26%, para lo cual se realiza la siguiente operación:

Flujo de caja del inversionista

Año 0 1 2 3

PRECIO 130.000.000$ 136.500.000$ 143.325.000$

INCREMENTO PRECIO 5% 5%

CANTIDAD 37 23 20

INCREMENTO EN CANTIDAD

COSTO UNITARIO 51.485.102$ 54.059.357$ 56.762.325$

INCREMENTO SALARIO MINIMO 7,0% 6,0%

INGRESOS OPERACIONALES 4.810.000.000$ 3.139.500.000$ 2.866.500.000$

INGRESOS NO OPERACIONALES CALENDARIO POR VENTA DE MAQ OBSOLTEA 0 -$ 2.500.000$

COSTO DE PRODUCCION (1.904.948.774)$ (1.243.365.213)$ (1.135.246.499)$

GASTOS DE PERSONAL - NOMINA (337.704.517)$ (361.343.834)$ (383.024.464)$

GASTOS PERIODICOS (107.760.000)$ (115.303.200)$ (122.221.392)$

GASTO DE VENTAS VARIABLE (18.000.000)$ (18.360.000)$ (18.727.200)$

INTERESES (73.762.500)$ (54.937.852)$ (30.842.303)$

DEPRECIACIONES - TANGIBLES (7.811.000)$ (7.811.000)$ (7.811.000)$

AMORTIZACIONES - INTANGIBLES (26.142.500)$ (26.142.500)$ (26.142.500)$

FLUJO ANTES DE IMPUESTOS 2.333.870.709$ 1.312.236.401$ 1.144.984.642$

IMPUESTOS (793.516.041)$ (446.160.376)$ (389.294.778)$

FLUJO DESPUES DE IMPUESTOS 1.540.354.668$ 866.076.025$ 755.689.864$

INGRESOS - EGRESOS NO OPERACIONALES

DEPRECIACIONES 7.811.000$ 7.811.000$ 7.811.000$

AMORTIZACIONES 26.142.500$ 26.142.500$ 26.142.500$

VALOR DE SALVAMENTO DEL PROYECTO -$

AMORTIZACION A CAPITAL PRESTAMO (67.230.885)$ (86.055.533)$ (110.151.082)$

INVERSION FIJA (TERRENO) (1.917.000.000)$

INVERSION EN TANGIBLES (34.250.000)$ (4.425.000)$

INVERSION EN INTANGIBLES (78.427.500)$

PRESTAMO 263.437.500$

INVERSION EN CAPITAL (125.760.000)$

FLUJO DE CAJA NETO (1.892.000.000)$ 1.507.077.283$ 813.973.992$ 675.067.282$


F = P x (1 + i) ¨n

$ 3.798.548.745 año 1

$ 1.628.254.038 año 2

$ 1.071.736.817 año 3

$ 6.498.539.599 Total

Al reinvertir los dineros que libera el proyecto al final del periodo se acumula un monto

por valor de $6.498.539 .599 con una inversión inicial del proyecto de $1.892.000.000

RELACION COSTO BENEFICIO

A partir de la fórmula:

B / C (i) = [VPN ingresos (i) / VPN egresos (i)] – 1

Donde:

(ii) = 22%

Flujo de caja neto año 0 = $ (1.892.000.000)

B / C (i) = $ 5.739.913.023,56

$ 2.200.354.205,12

B / C (i) = 2,61

De acuerdo al resultado obtenido, el proyecto es rentable porque la relación beneficio

costo es mayor que 1.

total ingresos 4.810.000.000$ 3.139.500.000$ 2.869.000.000$

total gastos (2.402.366.791)$ (1.772.325.747)$ (1.693.173.055)$


UTILIDAD NETA

Se calcula de acuerdo a la fórmula:

Margen neta = utilidad bruta menos los gastos e impuestos / ingresos totales x 100.

Año 1 2 3

Utilidad bruta $ 1.507.077.283 $ 813.973.992 $ 675.067.282

ingresos totales $ 4.810.000.000 $ 3.139.500.000 $ 2.869.000.000

31% 26% 24%

Significa que por cada $100 que ingresan después de pagar todos los costos necesarios

para la construcción de las viviendas, los gastos fijos y variables y los impuestos quedan

$31 en el año 1, $26 en el año 2 y $24 en el año 3, con el fin de ser distribuidos entre los

inversionistas.

Resumen Del Análisis Financiero

A partir de los resultados obtenidos se puede establecer que al ser la TIR > TIO por Lo

Cual el proyecto es financieramente factible.

La TIO planteada por los inversionistas a raíz de sus inversiones en otros proyectos

similares de construcción es del 22%.

La TIR obtenida es del 31%, indicando que esta es la mayor rentabilidad que ofrece el

proyecto de construcción de la primera etapa de vivienda.


El VPN obtenido es > a cero, este resultado permite establecer que el proyecto es

financieramente factible.

El VPN positivo indica que la inversión inicial es recuperada con la tasa del 22%, es

decir se obtiene la rentabilidad esperada y se obtiene un excedente.

La relación beneficio costo o índice de rentabilidad costo es mayor a 1, resultado de

tomar los ingresos y egresos para determinar que existe beneficio por cada peso

invertido, es decir los beneficios superan los costos.

Finalmente frente al valor del metro cuadrado se puede establecer que: El valor inicial

del metro cuadrado global de terreno es de $200.000 y el valor de venta de la vivienda es

de $1.300.000, por lo cual la rentabilidad sobre el terreno es de $1.100.000, pero de los

$130.000.000 del valor de venta de la vivienda $58.000.000 se traducen en costo final de

construcción del inmueble, por lo cual la rentabilidad en la venta del inmuebles se debe

calcular sobre $72.000.000 ($654.545 metro cuadrado) arrojando una rentabilidad de

$454.545 el metro cuadrado, lográndose duplicar el valor del metro cuadrado.

Sin embargo, al examinar la utilidad neta, se identifica que los costos fijos resultan

elevados al provenir de subcontrataciones a todo costo por medio de empresas

especializadas en servicios de construcción, si bien con esta opción el inversionista evita

la relación con proveedores de bienes y servicios, se presenta económicamente más

oneroso y no permite a los inversionistas un retorno de inversión más alto.


Conclusiones

El presente estudio de pre factibilidad elaborado con el fin de realizar un análisis

preliminar del diseño de la urbanización que se proyecta construir en un lote de terreno

ubicado en el sector del Camino Ganadero Comuna 5 de la ciudad de Villavicencio,

permite establecer las siguientes conclusiones:

El lote de terreno disponible es apto para urbanizar, cuenta con la licencia

respectiva, y no cuenta con restricciones que impidan su uso.

De acuerdo a lo determinado por el estudio de mercado, la vivienda de tipo

unifamiliar tiene gran acogida entre los posibles compradores de finca raíz, la

preferencia de los compradores potenciales es mayoritaria por la vivienda unifamiliar

de la cual existe una mínima oferta en el sector.

El estudio técnico permite proyectar en la extensión del lote la construcción de

hasta 12 etapas cada una en las mismas condiciones de la primera etapa propuesta en el

presente estudio: diseño de tipo de vivienda unifamiliar de dos pisos, con una

distribución de cuatro manzanas de veinte viviendas cada una, que conforman 80

viviendas.

El valor del metro cuadrado de venta garantiza la recuperación del valor

comercial del lote.

El estudio ambiental permite hacer un reconocimiento de los requisitos legales

que se deben observar para la correcta ejecución del proyecto, siendo la más relevante y

de obligatorio cumplimiento por el POT la cesión de espacio público al municipio y el

cumplimiento de distancias instauradas para la ronda de caño.


El análisis financiero en el sector de la construcción permite determinar que

aunque el proyecto es financieramente viable

Recomendaciones

Se recomienda continuar el estudio a nivel de factibilidad, haciendo especial

énfasis en la elaboración de un comparativo entre el método de construcción directa y la

subcontratación a todo costo, a partir de un reconocimiento de precios unitarios

actualizados con información de precios de materiales, equipos y mano de obra con el

fin de revisar posibles sobrecostos en el proyecto y verificar la posibilidad de asumir

directamente la construcción de las viviendas.

Revisar la ejecución de actividades en los tiempos estimados en el cronograma,

pues cualquier desplazamiento en tiempos genera cambios en el flujo de caja

incrementando los costos, especialmente si el proyecto se maneja a través de una fiducia

inmobiliaria, la cual entrega los dineros recibidos al alcanzar el punto de equilibrio en

ventas.

El lote disponible se encuentra ubicado en el estrato 2, que es el mismo estrato

del sector camino ganadero, sin embargo el Plan de Ordenamiento Territorial del

municipio de Villavicencio plantea efectuar una revisión a la categorización actual,

situación que podría incrementar los precios en servicios públicos diferenciales para el

estrato 2.

Se recomienda calcular el valor de la dotación del parque con el fin de comparar

los valores que surgen por entrega del parque con dotación de mobiliario público al


municipio como medida de compensación o el pago las tasas por uso de suelo

correspondientes para la urbanización y escoger aquella opción más conveniente.

Referencias

Plan de Ordenamiento territorial del municipio de Villavicencio “nOrTe” aprobado

según Acuerdo municipal 287 de 2015, para una vigencia comprendida entre el 2015 al

2027.

Mariño Espinosa Lilian. (2015)Diario La República. Comercio, hoteles y transporte han

caído hasta 50% en regiones petroleras.

http://www.larepublica.co/comercio-hoteles-y-transporte-han-ca%C3%ADdo-hasta-50-

en-regiones-petroleras_246491.

Ardila Arias Nelson (2016)

http://www.eltiempo.com/colombia/llano-7-dias/construccion-en-el-meta/16577844.

http://www.curaduria2villavicencio.com/?page_id=1409

http://datateca.unad.edu.co/contenidos/102803/MODULO_ACADEMICO/leccin_38_pl

aneacin_de_contratos.html

http://www.larepublica.co/comercio-hoteles-y-transporte-han-ca%C3%ADdo-hasta-50-en-regiones-petroleras_246491

http://www.larepublica.co/comercio-hoteles-y-transporte-han-ca%C3%ADdo-hasta-50-en-regiones-petroleras_246491

http://www.eltiempo.com/colombia/llano-7-dias/construccion-en-el-meta/16577844

http://www.curaduria2villavicencio.com/?page_id=1409

http://datateca.unad.edu.co/contenidos/102803/MODULO_ACADEMICO/leccin_38_planeacin_de_contratos.html

http://datateca.unad.edu.co/contenidos/102803/MODULO_ACADEMICO/leccin_38_planeacin_de_contratos.html


DANE. http://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion

http://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion

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