La asamblea congela de nuevo las cuotas y el presupuesto ...€¦ · les en régimen de propiedad...

inmobi l iariaRevista de la Asociación Profesional de Expertos Técnicos Inmobiliarios Nº 64

abril - junio 2011

AAAA PPPP EEEE TTTT IIIIAAPPEETTIIE l pasado día 25 de marzo tuvo

lugar en Madrid la AsambleaGeneral Ordinaria de la Aso-

ciación Profesional de Expertos TécnicosInmobiliarios (APETI). En el orden deldía, la presentación de las cuentas delejercicio 2010 y del presupuesto de2011 para su aprobación. El acto estuvopresidido por Pedro E. López, presidentede APETI, quien estuvo acompañado enla mesa por Pablo Espinosa, FranciscoSerrano y Manuel Márquez, vicepresi-dente, secretario y asociado auditor, res-pectivamente.

López tuvo unas palabras de saluta-ción a los presentes, agradeciéndoles laasistencia, para dar paso a Manuel Már-quez, quien procedió a la lectura delinforme de auditoría de las cuentas pre-sentadas del ejercicio correspondiente a2010. Tras la lectura del informe de audi-toría, se procedió a la votación para suaprobación, no registrándose ningúnvoto en contra ni ninguna abstención.

R esumimos las últimas sentencias del Tribunal Supremo so-bre Propiedad Horizontal. En concreto, casos sobre altera-ción de fachadas por obras en un local comercial, cambio

de destino del inmueble pasando de local a vivienda, legitimidadde la comunidad para declarar personas no gratas a dos copropie-tarios e instalación de ascensor en parte privativa de un local.(Págs 10 y 11) �

Acto seguido, se procedió a analizarlas partidas del presupuesto para elejercicio en curso, destacando el pre-sidente un año más, y van tres, la prác-tica congelación de gastos, ajustán-dolo al presupuesto real de 2010, y deingresos, con una subida de cuatro mileuros con respecto al año anterior. Lascuotas permanecerán un año más inal-teradas desde febrero de 2008. Trasalgunos comentarios, se dio paso a lavotación, que como en el caso ante-rior, no hubo votos en contra ni abs-tenciones, aprobándose pues la pro-puesta de presupuesto elevada por laJunta Directiva.

Terminado el apartado econó-mico, algunos asociados comentaronla necesidad de contar con buenosacuerdos para poder ofertar serviciosde calidad a los clientes. El presidentese mostró de acuerdo con el sentir delos asociados y destacó que ese erauno de los principales objetivos de la

Junta. Sugirió que se realizara unaencuesta entre los asociados paraconocer de primera mano qué tipo deacuerdos demandan y que fueranpositivos para todos, lo que parecióuna buena idea entre los asistentes.

El acto finalizó con la buena sinto-nía entre los presentes que caracterizaa las asambleas de APETI. �

Albert Pons, de la AEM El Tribunal Supremo aclara aspectosde la Propiedad Horizontal

Francisco Serrano, Pedro E. López, PabloEspinosa y Manuel Márquez.

�Un buenmantenimientoretrasa larehabilitación�

((PPáággss.. 1188 yy 1199))

La asamblea congela de nuevo las cuotasy el presupuesto anual de la asociación

Una encuesta aclarará qué tipos de acuerdos demandan los asociados

nº 64 abril - junio 2011 APETI inmobiliaria 3

JUNTA DIRECTIVA NACIONALPRESIDENTE

Pedro E. López García

VICEPTE. 1º ECONÓMICOPablo Espinosa-Arroquia

VICEPTE. 2º FORMACIÓNJosé A. Almoguera San Martín

VICEPTE. 3º RELAC. EXTERNASMª Dolores Pablos Tirado

SECRETARIOFrancisco Serrano Rodríguez

VOCALESJoaquín Pérez CerveraBautista Muñoz Gómez

DELEGADOS NACIONALES

ANDALUCÍAAlfonso Pastor TovesTel. 952 77 51 73

ARAGÓNJosé David Ibáñez Cristia

Tel. 976 21 37 22

CASTILLA-LEÓNFernando García Calle

Tel. 921 43 83 48

LA RIOJAJosé Avellaneda Cañas

Tel. 941 20 68 88

ASESORÍA JURÍDICABufete Espinosa-Arroquia

Tel. 91-5590209 - Fax [email protected]

DIRECTORJoaquín Pérez Cervera

DISEÑO Y MAQUETACIÓNSalvia Comunicación, S. L.

IMPRIMEGRAYMO

EDITAAPETI

Vía de las Dos Castillas nº 9 A Posterior

28224 Pozuelo de Alarcón (MADRID)Tel. 91-5590209 - Fax [email protected] - www.apeti.com

Depósito Legal : M-10.166-2000

AA PP EE TT II ii nn mm oo bb ii ll ii aa rr ii aaRevista de la AsociaciónProfesional de ExpertosTécnicos Inmobiliarios

S e informa a los asociados de que todas las comunicaciones que se realicena Secretaría (bajas, altas, cambio de domicilio, de domiciliación bancaria,solicitud de información, etcétera) deberán hacerse por escrito (correo ordi-

nario, correo electrónico o mediante fax) para que de esta manera quede cons-tancia de todas las actuaciones que este departamento debe llevar a cabo. �

A V I S OA V I S OAA VV II SS OO

SSSS UUUU MMMM AAAA RRRR IIII OOOO

88 FISCALValor catastral, urbanístico, vencimientoy usucapión o prescripción adquisitiva.

LPHEl Tribunal Supremo se pronuncia sobreaspectos varios de la Propiedad Horizontal.

12121010

LEGISLACIÓNLa ley de economía sostenible regula acciones de rehabilitación y renovación de edificios.

1414 LEGISLACIÓNNuevo reglamento regulador de lainfraestructura común de telecomunicación.

1616 VIVIENDALa Sociedad Pública de Alquiler incrementaun 23% la media de contratos que gestiona.

1818 ENTREVISTA“Un correcto mantenimiento preventivo del edificio retrasará su rehabilitación”.

2222 INFORMEDe enero a marzo se invirtieron 8.000 M€

en Europa en inmuebles comerciales.

2323 INFORMELa estadística registral recoge el importanterepunte producido debido al cambio fiscal.

2626 JORNADASLa Conferencia Inmobiliaria 2011 abordólos retos de futuro del sector inmobiliario.

2828 JORNADASConstrumat cierra su edición con la presencia de compradores de 58 países.

2020

2929 AUTONOMÍASAsturias modifica su ordenación territorial para evitar problemas interpretativos.

66 ASESORÍALas plazas de garaje y su tratamiento en la Propiedad Horizontal (I).

INFORMELa escasez de crédito, la crisis de la deuda y la exigente regulación frenan la recuperación.

4 APETI inmobiliaria nº 64 abril - junio 2011

Madrid, junio de 2011

Estimados/as compañeros/as:

Es curioso, pero hay algo que no encaja en nuestro sector: siel precio de la vivienda se ha situado en valores del año 2005,¿cómo puede ser que las ventas en lo que va de año hayan bajadoun 30%?

Pues entiendo que pueden ser varios los motivos, pero se meocurre que uno de ellos y principal es la inseguridad laboral que estamos viviendo, queno anima a nadie a invertir en vivienda ni como primera compra ni como la posibilidadde un cambio a mejor. Otro motivo es la exigencia de garantías al solicitar financiaciónpor parte de los bancos: hemos pasado de financiaciones de hasta el 120% al 80% delvalor de tasación y con una capacidad de endeudamiento de no más del 33% de losingresos justificados. Claro que estas condiciones se hacen menos exigentes cuando setrata de comprar pisos de los activos inmobiliarios de los bancos, entrando en compe-tencia desleal con los profesionales del sector que se ven perjudicados por estas prácti-cas y muy limitadas sus posibilidades de realizar operaciones teniendo como “juez” albanco.

Por otra parte, nos encontramos con que el gobierno no ha desarrollado las medi-das necesarias para reducir el impacto de la ya tan famosa “burbuja inmobiliaria” en elsentido de buscar una salida a todos aquellos que se han visto afectados y hoy engrosanlas listas del paro, sino que ha echado más arena encima eliminando tramos para la des-gravación por adquisición de vivienda que teníamos hasta finales de 2010. Es contra-producente para el estímulo económico y, por supuesto, esta medida ha desanimado alos pocos que tenían en mente realizar la inversión y que hoy siguen a la espera de unabajada espectacular del precio de la vivienda y así compensar la retirada de la desgra-vación.

Lo único que este gobierno se ha limitado a hacer es criticar una sobreexposicióninmobiliaria que ha venido muy bien todos estos años de bonanza económica, tanto aeste gobierno como al anterior, y que ahora justifica la situación con su ineficacia sinofrecer una solución a los profesionales del sector y al ciudadano, que no tiene ningu-na intención de adquirir una vivienda, ni tan siquiera de consumir nada fuera de aque-llo estrictamente necesario para la supervivencia.

Un cordial saludo

Fdo. Pedro E. López García

C A R T A D E L P R E S I D E N T EC A R T A D E L P R E S I D E N T E


E s preciso diferenciar los gara-jes comunitarios de las deno-minadas plazas de garaje.

En el primer caso, se trata de un espa-cio de la comunidad, y elemento comúnpor tanto, en el que los copropietariostienen derecho a estacionar su vehículo,bien teniendo asignado un sitio concreto,bien sin delimitar el puesto de cadavecino (en muchos casos ni siquieraestán señalados los puestos de aparca-miento). No obstante, aún cuando exis-tan lugares de estacionamiento delimita-dos y cuyo uso esté adjudicado a uncopropietario concreto, no existe unareal división de las plazas para pasar aintegrar elementos privativos con similarrégimen jurídico al de los pisos o loca-les en régimen de propiedad horizon-tal, sino que por el contrario se trata deuna comunidad indivisa con un derechoespecial de uso sobre determinada plaza,cuyo destino en absoluto puede servariado si no es con el consentimientounánime de los partícipes.

Por el contrario, en el caso de lasplazas de garaje, la propiedad de cadauna de las plazas es exclusiva de supropietario, siendo elemento comúnúnicamente los accesos a dicha plazay otros elementos accesorios comopueden ser los extintores u otras medi-das de seguridad.

Pueden apreciarse especialidadesen el caso de que concurran propieta-rios de plazas de garaje que no lo seande viviendas o locales, o cuando seconstituyen subcomunidades de garaje.

La Ley 40/2002 de 14 noviembre2002, reguladora del contrato de apar-camiento de vehículos, no resulta apli-cable a estos supuestos. Sí resultará deaplicación toda la normativa específicasobre garajes, contenida en la norma-tiva municipal, y puede consistir enuna ordenanza específica sobre el temao venir incluida en la normativa delPlan General de Ordenación Urbana.También son aplicables normativasespecíficas como la relativa a la protec-ción contra incendios, o a la elimina-ción de barreras arquitectónicas.

Las plazas de garaje privativas,cuando no sean anexos de un piso olocal, deberán inscribirse conforme alo establecido en el artículo 8.4 Ley

Las plazas de garaje privativas son aquéllosespacios, sitos en el inmueble sujeto al régi-men de propiedad horizontal y destinados a laguarda y custodia de vehículos, que puedenconsiderarse fincas independientes, según el

artículo 396 CC, para ser objeto de propiedadseparada, al tratarse de una parte de un edifi-cio susceptible de aprovechamiento indepen-diente por tener salida propia a un elementocomún de aquél o a la vía pública.

Hipotecaria. De este modo, en la ins-cripción del edificio en su conjunto sedescribirán, con las circunstancias pres-critas por la ley, además del inmuebleen su conjunto, las distintas plazas degaraje, asignando a éstas un númerocorrelativo escrito en letra y la cuota departicipación que a cada una corres-ponde en relación con el inmueble.

Se inscribirán como una sola fincalas plazas de garaje, siempre que constepreviamente en la inscripción delinmueble en su conjunto la constitucióndel régimen de Propiedad Horizontal.

En la inscripción deberán hacerseconstar la superficie de la plaza, su perí-metro, linderos y cuota que le corres-ponde en la comunidad.

AsesoríaLas plazas de garaje y su tratamiento

en la Propiedad Horizontal (I)Es preciso diferenciar los garajes comunitarios de las plazas de garaje

Pablo Espinosa, Asesor Jurídico de APETI

A falta de previsión estatutaria o deltítulo constitutivo, cualquier pro-

pietario de plaza de garaje, con indepen-dencia de que lo sea o no de algún otroelemento privativo de la comunidad,tiene derecho a utilizar el ascensor y laescalera para acceder a su plaza y aban-donar la misma. Al ser un miembro másde la comunidad no puede privarse alpropietario de una plaza de parking decualesquiera de los derechos de pasoexistentes en aquella comunidad.

Si el edificio cuenta con salidas yascensores diferenciadas para los gara-

jes y para las viviendas, el propietario deplaza de garaje carece de derecho a uti-lizar estas últimas. A pesar de que setrate de miembros de la comunidadgeneral, la entrada y salida del garajedeberá hacerse por las vías indicadaspara ello en los estatutos o el título cons-titutivo de la comunidad. Por el hechode que se les atribuya una cuota de par-ticipación en los elementos comunes, ysi bien el portal es elemento común delinmueble, no es de uso necesario paralos meros titulares de plazas de garajeque no lo sean de pisos. �

UUUUssssoooo ddddeeee eeeelllleeeemmmmeeeennnnttttoooossss ccccoooommmmuuuunnnneeeessss aaaa llllaaaassssvvvviiiivvvviiiieeeennnnddddaaaassss oooo llllooooccccaaaalllleeeessss


AsesoríaSi las plazas son anexos de un piso

o local, figurarán en la escritura de dichafinca, dado que jurídicamente se tratade elementos que forman una unidad.

Plazas anejas a pisos o locales

En el caso de estos garajes en losque concurren unas plazas privativascon elementos comunes, pueden darsediversas situaciones en relación con lacomunidad de propietarios.

1. Pueden ser anejos inseparablesde la vivienda, en cuyo caso no se lesasigna cuota de participación ni con-tribuyen los gastos ocasionados puesya se tienen en cuenta para calcular lascuotas de las viviendas. El coeficientede dichas plazas pasará a engrosar eldel propietario del piso o local, sin quepor otra parte concurra ninguna espe-cialidad en la organización de lacomunidad de propietarios.

2. También es posible que sean pri-vativas esas plazas y los espacios res-tantes de paso, rodadura, etc., seancomunes del inmueble. Es decir, que laplaza de garaje sea un elemento másdel inmueble, con un coeficiente pro-pio de participación. En este caso, setratará de un copropietario más, aun-que con un coeficiente generalmentemás reducido que los propietarios deviviendas o locales, y contará contodos los derechos y obligaciones deéstos, salvo cláusula estatutaria en sen-tido contrario. Para la adopción deacuerdos es preciso tener en cuenta ladoctrina jurisprudencial que asigna acada propietario un voto, aunque seapropietario de uno o varios elementosprivativos en el inmueble, sin perjuiciode la cuota de participación de que dis-ponga, que deberá computarse en todocaso al hacer el recuento del quórum.

3. Finalmente, pueden configurarsecomo una copropiedad proindiviso enel que, dentro de un espacio de lacomunidad, con una cuota de partici-pación general en el inmueble, se

asigne el uso exclusivo de cada plazaa uno de los condóminos y el resto escomún a todos ellos.

En este caso pueden presentarsedos posibilidades:

� Plazas de garaje con númerosasignados. Pueden constituirse comouna subcomunidad en régimen de Pro-piedad Horizontal.

� Plazas de garaje sin asignación denúmeros. En este caso, no pueden cons-tituirse como subcomunidad en régi-men de Propiedad Horizontal, ya quelas plazas de aparcamiento no se hanconfigurado como fincas independien-tes, con número propio, sino que setrata de un mero condominio.

Concurrencia de propietarios que nolo sean de viviendas o locales

Es posible, y en la práctica bastantefrecuente, que determinadas plazas deun garaje sean utilizadas en régimende propiedad o arrendamiento por per-sonas ajenas a la Comunidad de Pro-pietarios.

La situación de conflictividad quesuele darse en las relaciones vecinalespuede verse agravada por la existenciade elementos no comunes a todos lospropietarios, complicándose aún máscuando dicho servicio se utiliza tantopor los propietarios como por personasajenas al edificio, entendiendo por tal elbloque de viviendas o locales.

No obstante hay que tener en cuentaque el subsuelo es parte del edificio, porlo que no cabe que los propietarios deplazas de garaje estén excluidos delrégimen general de la Comunidad, nique se tomen acuerdos que afecten alsubsuelo sin el consentimiento de todala Comunidad de Propietarios.

En la práctica, lo más frecuente esque en estos casos se constituya una sub-comunidad de garaje, o una comunidadordinaria independiente de la de vivien-das y locales. Pero si no se constituyeninguna de estas formas, y se mantieneintegrada en la comunidad general, con-curren en ésta tres tipos de comuneros:

a. los copropietarios que son due-ños de piso y de plaza de garaje,

b. los propietarios de pisos que nodisponen de garaje,

c. los propietarios de plaza de apar-camiento que no son dueños de nin-gún piso. �

Respecto a los gastos para el ade-cuado funcionamiento del inmue-

ble o edificio en el que el garaje está ubi-cado, o sus servicios, como puede serel ascensor comunitario, el propietariode una plaza de aparcamiento vieneobligado a su sostenimiento en virtudde la obligación general de contribucióndel artículo 9.1.e LPH, y siempre que elreferido garaje no se halle constituidoen subcomunidad. Ello es así, salvo queen el título constitutivo o en los estatu-tos exista una cláusula de exoneraciónde los gastos de ascensor a favor de lospropietarios exclusivos de las plazas.

No obstante, cuando el acceso a lasplazas de garaje se realice por una víaespecífica, distinta del acceso a lasviviendas, no puede imponerse a lospropietarios de las plazas de garaje lacontribución al sostenimiento de losgastos de portal, portería o ascensoresdel edificio, ya que ni les reportan bene-ficio alguno ni podrán servirse de ellos,configurándose para ellos como unosservicios inexistentes por imposibilidadfísica y total de utilizarlos. Estos supues-tos de inexistencia de un servicio o deimposibilidad de utilizarlo, siempre queello no se deba a la exclusiva voluntaddel comunero de no usarlo, ha sidoaceptada en la jurisprudencia menorcomo causa lógicamente justificativa dela exclusión de la obligación de pagodel correspondiente gasto común. �

PPPPaaaaggggoooo ddddeeee ggggaaaassssttttoooossss ddddeeee ccccoooommmmuuuunnnniiiiddddaaaadddd


E l valor catastral es un valor,generalmente inferior al demercado, al que los bienes

inmuebles rústicos y urbanos están regis-trados en el catastro o padrón municipal,y que está integrado por los valores delsuelo y de las construcciones, corregidopor un factor en función de la relaciónentre el óptimo aprovechamiento delsuelo y el tipo de edificación sobre él.Con esta base se realiza el cálculo delImpuesto sobre Bienes Inmuebles.

El valor catastral es el punto de refe-rencia sobre el que se calcula una seriede impuestos; fundamentalmente, elImpuesto de Bienes Inmuebles (en ade-lante, IBI). De ahí su importancia.

El valor catastral se puede fijar a tra-vés de las Leyes de Presupuestos Gene-rales, mediante la aplicación de coefi-cientes o a través de ponencias devalores del Centro de Gestión Catastraly Cooperación Tributaria. Esos valoreshan de someterse a informe del ayun-tamiento correspondiente y ser publi-cados en los boletines oficiales.

La determinación del valor catastralse realiza en función de los siguientescriterios:

� Localización del inmueble.� Coste de ejecución material de las

construcciones, honorarios profesiona-les y tributos que gravan la construcción,uso, calidad y antigüedad edificatoria.

� Las circunstancias y valores delmercado.

� Los gastos de producción y bene-ficios de la actividad empresarial de

promoción o los factores que corres-pondan en los supuestos de inexisten-cia de promoción.

El valor catastral de un inmueble nopuede superar el valor de mercado y, sise trata de bienes inmuebles con pre-cio de venta limitado administrativa-mente, no puede, en ningún caso,superarse dicho precio.

Los valores catastrales pueden modi-ficarse de oficio o a instancia de la enti-dad local correspondiente, cuando elplaneamiento urbanístico u otras circuns-tancias manifiesten diferencias importan-tes entre el valor catastral y el valor demercado. Aunque hay un tipo generaldel 0,4 por ciento para los inmueblesurbanos y un 0,3 para los rústicos, losayuntamientos pueden emplear algunoscriterios que incrementen este gravamen.

Son titulares catastrales las perso-nas naturales y jurídicas dadas de altaen el Catastro Inmobiliario por osten-tar, sobre la totalidad o parte de un bieninmueble, la titularidad de alguno delos siguientes derechos:

a. Derecho de propiedad plena omenos plena.

b. Concesión administrativa sobreel bien inmueble o sobre los serviciospúblicos a que se halle afecto.

c. Derecho real de superficie.d. Derecho real de usufructo.

VALOR URBANÍSTICO

Valor basado en el aprovecha-miento urbanístico del que el suelo essusceptible, en función del planea-miento que le afecta.

Criterios de valoración de los terre-nos según la clase de suelo:

a. El suelo no urbanizable y el urba-nizable no programado que no cuentecon Programa de Actuación Urbanísticase tasarán con arreglo al valor inicial.

b. El suelo urbanizable programadoque no cuente con el planeamiento dedesarrollo preciso, según la legislaciónurbanística aplicable, se tasará agregandoal valor inicial del terreno el 25 por 100del coste estimado de su futura urbani-zación con arreglo a las normas del plancorrespondiente o, en su defecto, delcoste de la conversión del terreno en solar.

c. El suelo urbano cuya ordenacióndetallada no se contuviera en el plane-amiento general vigente al tiempo depracticarse la valoración, se tasará conarreglo al planeamiento anterior, salvoque el valor así obtenido exceda delcorrespondiente al 50 por 100 del apro-vechamiento urbanístico susceptible deapropiación por su titular conforme alnuevo planeamiento, en cuyo supuestose aplicará el valor del citado porcentaje.

Con este artículo, continuamos con una largaserie en la que se han condensado de forma sis-temática todos aquellos conceptos jurídicos,fiscales y financieros vinculados con el sectorinmobiliario. En éste en concreto, abordamos

los concernientes a dos tipos de valor (catastraly urbanístico), el vencimiento (referido a letrasde cambio, cheques y pagarés) y el usucapión,como adquisición del dominio mediante laposesión continuada en el tiempo.

FiscalValor catastral, urbanístico, vencimientoy usucapión o prescripción adquisitiva

Repaso a conceptos jurídicos, fiscales y financieros del sector

José Antonio AlmogueraVpte. de Formación

El valor catastralno puede superarel valor de mercado


d. La valoración de los terrenosurbanos y urbanizables respecto de losque se hubiera completado su ordena-ción urbanística se hará de conformi-dad con su valor urbanístico.

VENCIMIENTO

Fecha a partir de la cual es exigibleel pago de una cantidad de dinero.

Referido a las letras de caxmbioDependiendo de su vencimiento, la

letra puede emitirse:� A fecha fija: el día del venci-

miento será el que conste en la letra decambio.

� A un plazo desde la fecha: el ven-cimiento tendrá lugar transcurrido undeterminado plazo contado desde lafecha que se indica en la letra y en sucómputo no se tendrán en cuenta losdías inhábiles (domingos y festivos). Siel plazo se establece por meses éstosse computarán de fecha a fecha.

� A la vista: la letra será pagaderaen el momento de su presentación alcobro.

� A un plazo desde la vista: la letraserá pagadera cuando transcurra elplazo establecido desde el momentoque se acepta o del levantamiento delprotesto.

Las letras de cambio que indiquenotros vencimientos o vencimientossucesivos serán nulas. La letra de cam-bio a la vista será pagadera a su pre-sentación. Deberá presentarse al pagodentro del año siguiente a su fecha. Ellibrador podrá disponer que una letrade cambio pagadera a la vista no sepresente al pago antes de una determi-nada fecha. En este caso, el plazo parala presentación se contará desde dichafecha.

El vencimiento de una letra de cam-bio a un plazo desde la vista, se deter-minará por la fecha de la aceptación o,en defecto de ésta, por la del protestoo declaración equivalente.

Referido a los chequesPodemos presentar al pago un che-

que en los siguientes tiempos de pre-sentación de pago:

- 15 días para los cheques emitidosy pagaderos en España.

- 20 días para los cheques emitidosen Europa y pagaderos en España.

- 60 días para los cheques emitidosen el Extranjero y pagaderos en España.

Estos plazos se computan en díashábiles (sin contar domingos ni festi-vos) a partir del día que conste en elcheque como fecha de emisión.

Si el día del vencimiento del cobrofuese festivo o inhábil, se entenderáque el cheque vence el primer díahábil siguiente.

El banco deberá efectuar la com-probación de la autenticidad de lafirma del librador.

Referido al PagaréEn el caso de que no se indique la

fecha de vencimiento, se entenderápagadero a la vista.

USUCAPIÓN

Adquisición del dominio o derechoreal mediante la posesión a título dedueño continuada por el tiempo seña-lado en la ley. Se conoce también conel nombre de prescripción adquisitiva.Se distingue:

� Usucapión ordinaria, se producea favor de un adquirente de buena feque dispone además de justo título.

� Usucapión extraordinaria, quesolo exige poseer durante cierto tiempola cosa o derecho.

Únicamente pueden ser susceptiblede usucapión entre los derechos realeslos poseíbles, como propiedad, usu-fructo, uso, habitación, servidumbre...

Las cosas susceptibles de usucapiónson todas aquellas que están en elcomercio de los hombres.

Para que la usucapión se produzcaes preciso que la posesión reúna unos

determinados requisitos. Para que unposeedor se convierta en dueño, en vir-tud de la usucapión es necesario queen su posesión se den una serie de cir-cunstancias muy especiales, que sonlas que hacen que esta posesión seadigna de la especial tutela que la usu-capión otorga; y así, la posesión ha deser en concepto de dueño, pública,pacífica y no interrumpida.

Posesión en concepto de dueño.Sólo la posesión que se adquiere y sedisfruta en concepto de dueño puedeservir de título para adquirir el dominio.No puede usucapir el arrendatario y elloaun cuando terminado el arrendamientohubiera continuado poseyendo.

Posesión pública y pacífica. Unaposesión es pública cuando no es clan-destina y es pacífica cuando no es vio-lenta.

Posesión continuada. Es requisito opresupuesto para que la posesión seahábil para la usucapión que sea con-tinuada, lo que se deduce de la exigen-cia legal de que no haya sido interrum-pida.

No son objetos de usucapión elnombre y los apellidos como tampocolos estados civiles y las condiciones dela persona.

En la usucapión mobiliaria eltiempo que ha de durar la posesión esde tres o seis años, según se trate deuna usucapión ordinaria o extraordina-ria. En la usucapión inmobiliaria eltiempo es de diez o veinte años si lausucapión es ordinaria y de treinta sies extraordinaria.

La usucapión ordinaria se consumapor la posesión de diez años entre pre-sentes y de veinte entre ausentes, enten-diéndose por ausente el que reside o haresidido, durante el tiempo que la usu-capión ha durado, en país extranjero oen ultramar. La usucapión extraordina-ria se consuma por el transcurso detreinta años sin necesidad de título o debuena fe y sin distinción entre presen-tes y ausentes. �

Fiscal


Legitimidad de las obras en lafachada de un local comercial pese acarecer del consentimiento de lacomunidad de propietarios

E l Tribunal Supremo en la Sen-tencia de la Sala 1ª, de 14 defebrero, desestima el recurso

de casación interpuesto por la actorainstando a la comunidad de propietariospara que se condenara al propietario yal arrendatario de un local comercial,situado en la planta baja, a reponer elestado de la fachada a la situación en laque se encontraba antes de la realiza-ción de las obras que ejecutaron sinhaber obtenido el consentimiento de lacomunidad de propietarios.

La Sala declara que pese a resultarinnegable que la fachada del local delos demandados ha sido alterada conlas obras realizadas para el desempeñode la actividad comercial correspon-diente, dicha modificación no es exce-siva porque no ha alterado ni menos-cabado la seguridad del edificio, ni suestructura general, ni ha perjudicadolos derechos de otros propietarios.

Legalidad del cambio de destino delocal a vivienda por no estar prohibidoexpresamente ni legalmente ni en losestatutos ni en el título constitutivo

El TS en la Sentencia de la Sala 1ª,de 30 de diciembre, declara no haberlugar al recurso de casación confir-

mando la sentencia impugnada quedesestimó la demanda en la que lacomunidad de propietarios deman-dante pedía que se declararan contra-rias a la LPH las obras realizadas por elactual y el futuro propietario de uninmueble, por afectar a elementoscomunes, así como la ilegalidad delcambio de destino del inmueble delocal comercial a vivienda, por venirprohibido legal y convencionalmente.

Entrando en el fondo del asunto,entiende la Sala que las limitacioneso prohibiciones referidas a la alteracióndel uso de un inmueble exigen, paraque sean eficaces, que consten demanera expresa.

La doctrina de esta Sala es práctica-mente unánime (SSTS 23 de febrero de2006 (RC núm. 1374/1999), 120 deoctubre de 2008 (RC núm. 3106/2002),entre otras) al considerar que la meradescripción del inmueble no suponeuna limitación del uso o de las faculta-des dominicales. Para que las prohibi-ciones o limitaciones resulten eficaces,resulta imprescindible que una cláu-sula o regla precisa así lo establezca.Los copropietarios no pueden verse pri-vados de la utilización de su derechoa la propiedad como consideren másadecuado, a no ser que este uso no estélegalmente prohibido o que el cambiode destino aparezca expresamentelimitado por el régimen de dicha pro-piedad horizontal, su título constitutivoo su regulación estatutaria.

Por ello, entiende que la interpreta-ción que realiza la Audiencia Provin-

cial de los preceptos que se consideranvulnerados por el recurrente, es plena-mente acertada. Tras constatar que lacomunidad de propietarios carece deestatutos, señala que en la escritura de

división de la propiedad horizontal úni-camente aparece reflejado el destinode la planta sótano (reservada a servi-cios comunes de la comunidad) para acontinuación limitarse a describir loselementos del inmueble, señalandoque la planta primera, donde estásituada la finca del recurrido, está com-puesta de locales comerciales. Estareferencia no permite deducir la vigen-cia de una prohibición que afecta a lasfacultades dominicales. Esta clase deprohibiciones o limitaciones deben serexpresas y no pueden presumirse. En

A continuación resumimos las últimas sentenciasdel Tribunal Supremo sobre Propiedad Horizon-tal. En concreto, casos sobre alteración de facha-das por obras en un local comercial, cambio de

destino del inmueble pasando de local a vivienda,legitimidad de la comunidad para declarar perso-nas no gratas a dos copropietarios e instalación deascensor, ocupando parte privativa de un local.

El Tribunal Supremo se pronuncia sobreaspectos varios de la Propiedad Horizontal

Alteración de fachadas, cambio de destino e instalación de ascensor

LPH


LPHdefinitiva no existe en el caso que seexamina ninguna limitación de uso niuna prohibición de modificación deluso del inmueble. Finalmente, declaraque la modificación en el destino delinmueble realizada, no supone unaalteración en la determinación de lascuotas de participación de cada uno delos copropietarios.

Legitimidad de la comunidad paradeclarar personas no gratas a doscopropietarios al no considerarse unataque al honor

Desestima el TS en la Sentencia dela Sala 1ª, de 30 de diciembre, elrecurso de casación confirmando lasentencia impugnada que desestimó lademanda solicitando que se declarasela supuesta violación del derecho alhonor de los demandantes cometidapor los demandados, al declarar enjunta de propietarios a los actorescomo personas no gratas para la comu-nidad de propietarios.

El mero hecho de recogerlas en elacta no puede considerarse vulneradordel derecho al honor como tampocopuede considerarse así la difusión delcontenido del acta, pues forma partede la normal conducta del régimen depropiedad horizontal poner en conoci-miento exclusivamente de las personasinteresadas lo sucedido en la Asambleade Propietarios ( SSTS de 2 de octubrede 2008, RC n.º 1454/2002 y 3 dejunio de 2009, RC n.º 1389/2006).

Tampoco desde el ángulo del posi-ble carácter injurioso, insultante o des-proporcionado de las expresiones uti-lizadas puede ser revertido el juicio deponderación realizado por la Audien-cia Provincial en favor de la prevalen-cia de la libertad de expresión. Losrecurrentes fundan su pretensión enrelación con este punto afirmando quese utilizan expresiones ofensivas, opro-biosas y vejatorias.

La utilización de la expresión dedeclarar personas no gratas a los recu-rrentes no entraña ningún ataque alhonor de aquellos al no atribuírselecualidades o defectos que le puedanhacer desmerecer en el conceptopúblico ni pueden constituir un descré-dito para esa persona; tal declaración,que no incluye ninguna expresión veja-toria o injuriosa para los recurrentes,no es sino manifestación del rechazopor la Comunidad de Propietarios a laactitud obstruccionista de los recurren-tes respecto a los acuerdos adoptadosen el seno de la misma, el reiteradoimpago de los cuotas y los procedi-mientos judiciales iniciados.

Además, del contenido del actaresulta que la misma no contiene nin-gún juicio valorativo ni términos inju-riosos o insultantes referidos a los recu-rrentes que pudiesen atentar contra suhonor.

Nulidad del acuerdo de la Juntasobre la ocupación de una parte pri-vativa de un local para la instalaciónde un ascensor

El TS en la Sentencia de la Sala 1ª,de 22 de diciembre, acuerda desesti-mar el recurso de casación interpuestocontra la sentencia de la AP que decla-raba la nulidad del acuerdo adoptadopor la comunidad de propietarios ten-dente a la necesidad de ocupación deuna parte privativa del local comercialde la actora, sito en la planta baja ysótano del mismo edificio para la ins-talación de ascensor.

La Sala coincide con la Audienciaen señalar que la constitución de la ser-vidumbre en los términos que fue apro-bada en la junta de comunidad,supone la total privación de dichoespacio, con una repercusión total enla actual configuración del local,menoscabando, incluso, las expecta-tivas de aprovechamiento económico

del local, ya que no solo se le privaríade un importante volumen, sino queprecisamente por dicha circunstancialas posibilidades de organización delespacio interior del local, se veríanseriamente afectadas, con merma evi-dente de sus posibilidades de explota-ción.

Y lo señala en la sentencia así:“En definitiva la instalación de un

ascensor en una comunidad de veci-nos que carece de este servicio, con-siderado como de interés general,permite la constitución de una servi-dumbre para tal fin, incluso cuandosuponga la ocupación de parte de unespacio privativo, siempre que con-curran las mayorías exigidas legal-mente para la adopción de talacuerdo. No obstante ser esta la afir-mación que defiende el recurrente,y concurriendo aparentemente estospresupuestos en el supuesto que esexaminado, el motivo no puede pros-perar. La ocupación de un espacioprivativo, en el que difícilmente con-currirá el consentimiento del vecinoafectado, no puede suponer una pri-vación del derecho de propiedad alextremo de suponer una pérdida dehabitabilidad y funcionalidad de suespacio privativo. En el presente casola Audiencia Provincial ha declarado,tras examinar las pruebas practicadas,que la constitución de la servidumbreen los términos que fue aprobada enla Junta de Comunidad supone latotal privación de dicho espacio, conuna repercusión total en la actualconfiguración del local, menosca-bando, incluso, las expectativas deaprovechamiento económico dellocal, ya que no solo se le privaría deun importante volumen, sino que pre-cisamente por dicha circunstancia lasposibilidades de organización delespacio interior del local se veríanseriamente afectadas, con merma evi-dente de sus posibilidades de explo-tación”. �


E s el contenido de uno de losartículos comprendidos en elcapítulo IV de la Ley de Eco-

nomía Sostenible (Ley 2/2011, de 4 demarzo, y publicada en el BOE de fecha5 de marzo) relativo a Rehabilitación yvivienda. Por su trascendencia en elmundo del mantenimiento de edificiosy su rehabilitación, compendiamos losartículos más importantes de esta ley.

Artículo 111. Actuaciones derenovación y rehabilitación urbanas

1. Las actuaciones de renovación yrehabilitación urbana suponen lareforma de la urbanización o de lasdotaciones y la rehabilitación de edifi-cios, especialmente los de uso residen-cial, con alguna, varias o todas las fina-lidades previstas en el artículo 108 enámbitos urbanos en los que, en particu-lar por abandono o desafectación deinstalaciones o deslocalización de acti-vidades privadas y públicas, se den pro-cesos de obsolescencia o degradacióndel tejido urbano y del patrimonio arqui-tectónico o de uno u otro, especial-mente cuando una parte significativa dela población residente en tales ámbitosse encuentre en dificultades específicaspor razón de la edad, la discapacidad,el empleo, la insuficiencia del ingresomedio u otras causas análogas.

2. Las actuaciones de renovación yrehabilitación urbana tienen la consi-deración de actuaciones de transforma-ción urbanística, de conformidad conlo previsto en el artículo 14.1 del texto

refundido de la Ley de Suelo, aprobadopor el Real Decreto legislativo 2/2008,de 20 de julio, siéndoles de aplicaciónel régimen legal establecido en dichotexto a las actuaciones de urbanizacióno de dotación, según sea su objeto.

3. Los usuarios de viviendas o loca-les, por cualquier titulo, en edificios enque se realicen obras de rehabilitaciónen elementos o servicios comunes queles impidan el uso de unas u otros, ten-drán derecho al realojo en otra viviendao el uso de otro local que esté disponi-ble en el propio edificio o en edificioscolindantes o cercanos. En el caso deque no se le pueda proporcionar elcorrespondiente realojo, tendrá derechoa una compensación económica quecubra el daño causado.

4. Los programas, planes ydemás instrumentos ordenado-res de la rehabilitación de cons-trucciones y edificios, ademásde contenerse en planes deordenación urbanística, puedenaprobarse en forma indepen-diente por los procedimientosde aprobación de las normasreglamentarias y tienen en todocaso, respecto de las construc-ciones y edificios afectados porellos, los mismos efectos que losplanes de ordenación urbanís-tica. Cuando los programas, pla-nes u otros instrumentos derehabilitación afecten a inmue-bles declarados de interés cultu-ral o sujetos a cualquier otrorégimen de protección deben

ser informados favorablemente por elórgano competente para la gestión delrégimen de protección aplicable.

5. La Administración o Administra-ciones actuantes, los consorcios porellas constituidos o las entidades osociedades que los gestionen puedenconvenir los términos y condiciones desu ejecución con los propietarios deedificios, pisos o locales, las comuni-dades de propietarios y agrupacionesde éstas. Los convenios pueden incluirlas ayudas públicas previstas.

En los supuestos en que se den lascondiciones necesarias al efecto, paraedificios concretos y también medianteconvenio, puede establecerse la ejecu-ción privada de la rehabilitación por

La Administración puede ordenar la realizaciónde obras de mejora en el supuesto de que la cons-trucción o el edificio de que se trate quede afec-tado por un programa de rehabilitación y se

refieran a obras por razones de seguridad, ade-cuación de instalaciones, reducción de emisionese inmisiones contaminantes y las necesarias parareducir los consumos de agua y energía.

La ley de economía sostenible regula acciones de rehabilitación y renovación de edificios

Las obras a realizar tendrán el carácter de necesarias a efectos de la LPH

Legislación


Legislaciónempresas que, individualmente o agru-padas y sustituyendo a la propiedad delinmueble, asuman la realización a sucosta de la totalidad de las obras acambio de la cesión de parte determi-nada del edificio rehabilitado.

6. Todas las Administraciones Públi-cas deben cooperar para asegurar laefectiva ejecución de las actuacionesde renovación y rehabilitación urbana,especialmente la aplicación coordi-nada de las medidas, los fondos, lasayudas y los beneficios, incluidos losprevistos en programas comunitarios,que sean aplicables por razón de losobjetivos perseguidos.

Artículo 112. Obras e instalacionesnecesarias para la mejora de lacalidad y sostenibilidad del mediourbano

1. La Administración competentepuede ordenar, en la forma, los térmi-nos y plazos que establezca la legisla-ción aplicable, la realización de obrasde mejora hasta el importe máximo deldeber legal, además de por motivosturísticos y culturales recogidos en lalegislación aplicable, en el supuesto deque la construcción o el edificio de quese trate quede afectado por un pro-grama, plan o cualquier otro instru-mento legal de rehabilitación deviviendas aprobado y en vigor, y serefieran a obras que sirvan para garan-tizar los derechos reconocidos por Leya las personas, especialmente las quepadezcan alguna discapacidad, o ven-gan impuestas por normas legalessobrevenidas por razones de seguridad,adecuación de instalaciones y serviciosmínimos, reducción de emisiones einmisiones contaminantes de cualquiertipo y las necesarias para reducir losconsumos de agua y energía.

2. Las obras a que se refiere el apar-tado anterior tienen, a los efectos de laLey 49/1960, de 21 de julio, sobre pro-piedad horizontal, el carácter de nece-

sarias que deben ser obligatoriamentecosteadas por los propietarios de lacorrespondiente comunidad o agrupa-ción de comunidades, no siéndoles deaplicación las reglas del artículo 17 dedicha ley y debiéndose limitar el acuerdode la Junta correspondiente a la distribu-ción de la derrama pertinente y la deter-minación de los términos de su abono.

Lo dispuesto en el párrafo anteriorno será de aplicación cuando la unidadfamiliar a la que pertenezca alguno delos propietarios que forman parte de lacomunidad tenga ingresos anuales infe-riores a 2,5 veces el Indicador Públicode Renta de Efectos Múltiples (IPREM),excepto en el caso de que las subven-ciones o ayudas públicas a las que esaunidad familiar pueda tener accesoimpidan que el coste anual repercutidode las obras que le afecten, privativaso en los elementos comunes, supere el33 por ciento de sus ingresos anuales.

3. La conformidad o autorizaciónadministrativas del proyecto técnico decualesquiera de las obras de mejora aque se refiere el apartado primero o, ensu caso, la orden administrativa de eje-cución de éstas determina la afecciónreal directa e inmediata, por determi-nación legal, de las fincas constitutivasde elementos privativos de regímenesde propiedad horizontal o de complejoinmobiliario, cualquiera que sea supropietario, al cumplimiento del deberde costear las obras. La afección realse hace constar en el Registro de la Pro-piedad mediante nota al margen de lainscripción de dominio, con constan-cia expresa de su carácter de garantíareal y con el mismo régimen de prefe-rencia y prioridad establecido para laafección real al pago de cuotas deurbanización en las actuaciones detransformación urbanística.

4. La ocupación de elementoscomunes del edificio o el complejoinmobiliario privado por obras e insta-laciones de rehabilitación a que serefiere este artículo no requiere el con-

sentimiento ni de los propietarios inte-grantes de la comunidad correspon-diente o de esta última en el primercaso, ni de las comunidades integrantesde la agrupación de las comunidades enel caso del complejo inmobiliario.

5. La ocupación de aquellas partesde pisos o locales de edificios destina-dos predominantemente a uso devivienda y constituidos en régimen depropiedad horizontal que sea indispen-sable para la instalación de servicioscomunes que, siendo legalmente exi-gibles, esté previstos en planes, progra-mas o instrumentos de rehabilitación y,en todo caso, el de ascensor, se declaranecesaria para su expropiación enbeneficio de la correspondiente comu-nidad de propietarios o agrupación deéstas, siempre que se cumplan lassiguientes condiciones:

– Resulte inviable técnica o econó-micamente cualquier otra solución.

– Quede garantizado el respeto dela superficie mínima y los estándaresexigidos para locales, viviendas y espa-cios comunes de los edificios.

6. La ocupación de las superficiesde espacios libres o de dominiopúblico, que sea indispensable para lainstalación de servicios comunes que,siendo legalmente exigibles, estén pre-vistos en planes, programas o instru-mentos de rehabilitación y, en todocaso, el de ascensor, se declara causasuficiente para su desclasificación y, ensu caso, desafectación y enajenaciónposterior a la comunidad o agrupaciónde comunidades de propietarios corres-pondiente, siempre que se cumplan lassiguientes condiciones:

– Resulte inviable técnica o econó-micamente cualquier otra solución.

– Quede garantizado el respeto dela superficie mínima y los estándaresexigidos para espacios libres y dotacio-nes públicas, así como la funcionali-dad del dominio público, en los casosen que se trate de la ocupación decualquiera de los espacios citados. �


El reglamento aprobado por el Real Decreto346/2011 de 11 de marzo tiene como objeto garan-tizar el derecho de los ciudadanos a acceder a lasdiferentes ofertas de nuevos servicios de telecomuni-

caciones, eliminando los obstáculos que les impidanpoder contratar libremente los servicios de teleco-municaciones que deseen. Los propietarios estánobligados a sufragar el coste de mantenimiento.

Nuevo reglamento regulador de lainfraestructura común de telecomunicaciónElimina obstáculos que impidan al ciudadano la libre contratación de servicios

E l desarrollo en los últimosaños de las tecnologías de lainformación y las comunica-

ciones, así como el proceso de libera-lización que se ha llevado a cabo, haconducido a la existencia de una com-petencia efectiva que ha hecho posiblela oferta por parte de los distintos ope-radores de nuevos servicios de teleco-municaciones.

Asimismo, los avances tecnológicosproducidos en los últimos años hanpermitido el desarrollo de nuevas tec-nologías de acceso ultrarrápido queposibilitan que los servicios de teleco-municación que se ofrecen a los usua-rios finales sean más potentes, rápidosy fiables. Algunos de estos servicios exi-gen para su provisión a los ciudadanosla actualización y perfeccionamientode la normativa técnica reguladora delas infraestructuras comunes de teleco-municaciones en el interior de las edi-ficaciones.

En este sentido, el reglamento apro-bado por el presente real decreto con-templa, entre las redes de acceso, labasada en la fibra óptica.

Entre los campos de actuación dela agenda digital, se destacan elacceso rápido y ultrarrápido a Internety el fomentar el despliegue de lasredes NGA (Next Generation Access),con el fin de conseguir que, para2020, todos los europeos tenganacceso a unas velocidades de Internetmuy superiores, por encima de los30Mbps, y que el 50% o más de loshogares europeos estén abonados a

conexiones de Internet por encima delos 100Mbps.

Libre acceso

En este marco, el reglamento apro-bado tiene como objeto garantizar elderecho de los ciudadanos a acceder alas diferentes ofertas de nuevos servi-cios de telecomunicaciones, elimi-nando los obstáculos que les impidanpoder contratar libremente los serviciosde telecomunicaciones que deseen, asícomo garantizar una competenciaefectiva entre los operadores, asegu-rando que disponen de igualdad deoportunidades para hacer llegar sus ser-vicios hasta sus clientes.

A su vez, la utilización de proce-dimientos electrónicos para cumplir lasexigencias de presentación de proyec-tos de infraestructuras comunes de tele-comunicaciones, así como de boleti-nes de instalación y certificaciones defin de obra, en la concesión de los per-misos de construcción y de primeraocupación de las viviendas garantizanuna mayor agilidad en el acceso de losusuarios a los nuevos servicios que pro-porciona la sociedad de la informa-ción.

Por otra parte, el reglamento con-tribuye a facilitar la implementación delas medidas incluidas en el RealDecreto-ley 6/2010, de 9 de abril, demedidas para el impulso de la recupe-ración económica y el empleo, alpoderse utilizar como referencia enaquellas relacionadas con la rehabili-

tación de viviendas que incluyan lasinfraestructuras de telecomunicaciónque permitan el acceso a Internet y aservicios de televisión digital, ademásde contribuir a la eficiencia y el ahorroenergético y a la accesibilidad cuandose utilicen las tecnologías que seencuadran dentro del concepto de“hogar digital”.

Asimismo, promueve el que lascada día más complejas infraestructu-ras de telecomunicaciones con que sedotan a las edificaciones, sean mante-nidas de forma adecuada por sus pro-pietarios a fin de garantizar, en lamedida de lo posible, la continuidadde los servicios de telecomunicaciónque reciben y disfrutan sus habitantes.

De igual forma, el reglamentoincide en la necesidad de que lasinfraestructuras de telecomunicacionesde las edificaciones sean diseñadas deforma tal, que resulte sencilla su evo-lución y adaptación contribuyendo alproceso de acercamiento de las vivien-das al concepto de «hogar digital», ya la obtención de los beneficios queéste proporciona a sus usuarios: mayorseguridad, ahorro y eficiencia energé-tica, accesibilidad, etc.

Finalmente, con el fin de evitar laproliferación de sistemas individuales,establece una serie de obligacionessobre el uso común de infraestructuras,limitando la instalación de aquéllos a loscasos en que no exista infraestructuracomún de acceso a los servicios de tele-comunicación, no se instale una nuevao no se adapte la preexistente. �

Legislación


LegislaciónAmpliadas las deducciones por obras de

mejora en la vivienda o en el edificioSe pasa del 10 al 20% de las cantidades satisfechas hasta finales de 2012

E n concreto, se amplía tanto elobjeto de la deducción, queya no estará limitado a las

obras que se realicen en la viviendahabitual, como el colectivo de poten-ciales beneficiarios, al incrementarseel límite anual de base imponible paraacceder a la misma de 53.007,20 a71.007,20 euros anuales. Al mismotiempo, se mejora la propia cuantía dela deducción, elevándose del 10 al 20por ciento el porcentaje de deducción,y de 4.000 a 6.750 euros anuales, labase anual máxima de deducción.Igualmente, se incrementa de 12.000 a20.000 euros anual la base acumuladade la deducción. La nueva regulaciónde la deducción resultará de aplicacióna las obras que se realicen hasta el 31de diciembre de 2012.

Modificaciones en el IRPF

Los contribuyentes cuya base impo-nible sea inferior a 71.007,20 eurosanuales, podrán deducirse el 20 porciento de las cantidades satisfechasdesde la entrada en vigor del RealDecreto-ley 5/2011 hasta el 31 dediciembre de 2012 por las obras reali-zadas durante dicho período en cual-quier vivienda de su propiedad o en eledificio en la que ésta se encuentre,siempre que tengan por objeto la mejorade la eficiencia energética, la higiene,salud y protección del medio ambiente,la utilización de energías renovables, laseguridad y la estanqueidad, y en par-ticular la sustitución de las instalaciones

de electricidad, agua, gas u otros sumi-nistros, o favorezcan la accesibilidad aledificio o las viviendas, en los términosprevistos en el Real Decreto 2066/2008,de 12 de diciembre, por el que se regulael Plan Estatal de Vivienda y Rehabili-tación 2009-2012, así como por lasobras de instalación de infraestructurasde telecomunicación realizadas durantedicho período que permitan el acceso aInternet y a servicios de televisión digi-tal en la vivienda del contribuyente.

No darán derecho a practicar estadeducción las obras que se realicen enviviendas afectas a una actividad eco-nómica, plazas de garaje, jardines, par-ques, piscinas e instalaciones deporti-vas y otros elementos análogos.

La base de esta deducción estaráconstituida por las cantidades satisfechas,mediante tarjeta de crédito o débito,transferencia bancaria, cheque nomina-tivo o ingreso en cuentas en entidades decrédito, a las personas o entidades querealicen tales obras. En ningún caso,darán derecho a practicar esta deducciónlas cantidades satisfechas mediante entre-gas de dinero de curso legal.

La base máxima anual de estadeducción será de:

a) cuando la base imponible seaigual o inferior a 53.007,20 euros anua-les: 6.750 euros anuales,

b) cuando la base imponible esté com-prendida entre 53.007,20 y 71.007,20euros anuales: 6.750 euros menos elresultado de multiplicar por 0,375 ladiferencia entre la base imponible y53.007,20 euros anuales.

Las cantidades satisfechas en elejercicio no deducidas por exceder dela base máxima anual de deducciónpodrán deducirse, con el mismo límite,en los cuatro ejercicios siguientes.

A tal efecto, cuando concurran can-tidades deducibles en el ejercicio concantidades deducibles procedentes deejercicios anteriores que no hayanpodido ser objeto de deducción porexceder de la base máxima de deduc-ción, el límite anteriormente indicadoserá único para el conjunto de talescantidades, deduciéndose en primerlugar las cantidades correspondientesa años anteriores.

En ningún caso, la base acumuladade la deducción correspondiente a losperíodos impositivos en que ésta sea deaplicación podrá exceder de 20.000euros por vivienda. Cuando concurranvarios propietarios con derecho a prac-ticar la deducción respecto de una mismavivienda, el citado límite de 20.000 eurosse distribuirá entre los copropietarios enfunción de su respectivo porcentaje depropiedad en el inmueble. �

El Real Decreto 5/2011, de 29 de abril (BOE 108 de6 de mayo), modifica la actual regulación de ladeducción por obras de mejora en la vivienda habi-tual introducida en la normativa del IRPF por el

Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril. Aumenta elnúmero de contribuyentes que pueden acogerse aesta deducción y el porcentaje de deducción aplica-ble, despareciendo el concepto de habitual.


Desde su creación, ha gestionado 17.922 contra-tos de arrendamiento y facilitado el acceso a unavivienda a 45.000 ciudadanos con una rentamedia de 558 euros. En el primer cuatrimestre de

2011, supera en un 23 por ciento su media ante-rior, llegando a ser 344 los contratos mensualesgestionados. Ha incluido en su oferta 1.292 nue-vas viviendas en alquiler.

Hasta la fecha, ascienden a35.956 los inquilinos que se haninteresado por alguna de lasviviendas gestionadas por la SPAy llegan a 21.142 los inmueblesde propietarios particulares, pro-motores y entidades financierasque ha puesto en alquiler,habiendo hallado inquilino paramás del 84% de éstos.

Atendiendo a los datos deabril, la SPA gestionó 407 contra-tos, un 5% más que en el mismomes de 2010. Asimismo, fueron780 los ciudadanos interesadosen sus productos y 367 las casasque comenzó a comercializar através de su web y portales inmo-biliarios colaboradores.

Un hogar de calidad por 558 eurosal mes

Las viviendas que ha gestionado laSPA a lo largo de estos años han tenidouna renta media de 558 euros para losinquilinos. Eso supone que quienes hanaccedido a una casa gestionada por laentidad se ha ahorrado de media un15% respecto al mercado.

Por su parte, los propietarios queconfían el alquiler de su vivienda a laSPA obtienen la cobertura de un seguromultirriesgo de hogar, la percepción dela renta mensual, asistencia letrada y lagarantía de que la SPA resolverá cual-quier incidencia que surja a lo largo dela vida del contrato y les devolverá suvivienda en perfectas condiciones.

Según sus responsables, la SPA esla única agencia pública que se implicay realiza una gestión directa e integral.Esto significa, entre otras tareas, queestudia la documentación aportada porlos propietarios, evalúa directamentelas viviendas aportadas y acuerda surenta, firma contratos de gestión conlos propietarios y de arrendamientocon los inquilinos, acompaña a losarrendatarios en las resoluciones decontratos y aporta expediente de estadode entrega de las viviendas, gestionalabores de acondicionamiento y obraspara su nueva comercialización, seencarga del cobro a los inquilinos ypaga directamente a los propietarios, alos que garantiza la percepción de larenta. �

L a Sociedad Pública de Alquilerha gestionado en los cuatro pri-meros meses de este año 344

contratos al mes, superando en un 23%su media. La entidad del Ministerio deFomento dedicada a la gestión integraldel alquiler de viviendas ha tramitadoen el primer cuatrimestre de 2011 untotal de 1.378 contratos de arrenda-miento, lo que supone un 2,3% más queen el cuatrimestre anterior. Del 1 deenero al 30 de abril, la SPA ha incluidoen su oferta de viviendas y publicado ensu portal www.spalquiler.com 1.292nuevas viviendas y 2.722 ciudadanos sehan interesado por alguna de ellas.

El último balance de la SPA arrojaque desde su creación casi 45.000 ciu-dadanos han accedido a un hogar decalidad, asequible y con garantías gra-cias a su labor y sitúa en 17.922 loscontratos de arrendamiento que ha ges-tionado.

La Sociedad Pública de Alquiler incrementaun 23% la media de contratos que gestiona

El organismo hace balance del primer cuatrimestre del año

Vivienda

Ha tramitado en el primercuatrimestre de2011 un total de1.378 contratos dearrendamiento


Albert Pons Pujol es Presidente del Comité deEdificios de la Asociación Española de Manteni-miento y experto en todo lo relacionado con unsector tan de actualidad como es el de la rehabi-litación. Para él, un buen mantenimiento es aquel

en el que existe un equilibrio entre el coste querepresentan las acciones a realizar y el beneficioa nivel de vida útil y conservación que se obtiene.No tiene dudas al señalar que un buen manteni-miento retrasa la rehabilitación.

y sus instalaciones continúen cum-pliendo con su cometido, permitiendoel uso para el que fue diseñado.

¿En qué consiste un buen manteni-miento?

Un buen mantenimiento es aquelen el que existe un equilibrio entre elcoste que representan las acciones arealizar y el beneficio a nivel de vidaútil y conservación que se obtiene. Elcorrecto mantenimiento ha de ser elresultado de un análisis profundo delactivo a mantener en el que se acon-seje cual será el mejor programa deactividades a realizar, de manera pla-nificada en el tiempo y que permita

prever, y planificar, futuras sustitucio-nes o remodelaciones.

¿En qué aspectos hay quehacer especial énfasis?

Obviamente las accionesrecurrentes mas importantesson aquellas que puedan afec-tar a la seguridad del edificioo de las personas y por des-contado las actuaciones decarácter normativo u obligato-rio sin menospreciar el restode gamas de mantenimiento,ya que todas son importantessi queremos garantizar el buenestado del edificio.

¿Un buen mantenimientoevita o disminuye la rehabili-tación?

La rehabilitación no deja deser una actividad de manteni-miento en la que el elemento oelementos a mantener son obso-

letos o ya no responden al uso al queestaban destinados y conviene sustituir.Se podría interpretar como una “puestaa cero“ para iniciar una nueva vida téc-nica del elemento o de todo el edificio.

Sin duda, un correcto manteni-miento preventivo alargará la vida útil,conservación y estado de uso del ele-mento y por tanto el punto de “ susti-tución “ o puesta a cero será mas tarde.

La apuesta de las distintas adminis-traciones públicas por la rehabilitación

P reséntenos a la AsociaciónEspañola de Mantenimiento.

La Asociación Española deMantenimiento es una entidadsin ánimo de lucro cuyos prin-cipales objetivos son la inves-tigación y desarrollo de traba-jos en el sector delmantenimiento y la difusión delas buenas prácticas en estesector mediante la realizaciónde seminarios, jornadas, con-gresos y publicación de cua-dernos monográficos.

También propiciamos elintercambio de conocimientoy experiencias entre profesio-nales del sector y participamosactivamente con entidadespúblicas y privadas en temasrelacionados con nuestra acti-vidad.

La Asociación está organi-zada en diferentes comités sec-toriales que tratan de manera autónomalos temas propios de su sector y seencargan de la organización y de-sarro-llo de jornadas y publicaciones o pro-yectos de investigación.

Centrándonos en el sector inmobi-liario residencial ¿Qué entiende Udpor mantenimiento de un edificio?

Para nosotros el mantenimiento deun edificio consiste en realizar todasaquellas acciones, planificadas o no,orientadas a garantizar que el edificio

Entrevista

“Un correcto mantenimiento preventivodel edificio retrasará su rehabilitación”

Albert Pons, Presidente del Comité de Edificios de la Asociación Española de Mantenimiento


Entrevistase sustancia en el volumen de ayudasy subvenciones que otorgan. ¿Cree queson suficientes y de fácil acceso?

No conozco en profundidad la leyde ayudas a la Rehabilitación de edi-ficios pero lo que si que le puedo indi-car es que la mayoría de particularesque se ven en la necesidad de acome-ter obras de rehabilitación no disponende la liquidez inmediata y precisan deun crédito para realizar estas obras, ylas entidades financieras en la actuali-dad no están facilitando en absolutoesta situación.

¿Cuáles son las actuaciones derehabilitación más comunes en los edi-ficios?

Aparte de las clásicas de reforma debaños y cocinas, en los edificios resi-denciales las obras de rehabilitacióncomunitarias más frecuentes se corres-ponden, como he comentado anterior-mente, con actuaciones relacionadascon la seguridad y normativa.

Las obras de consolidación defachada y estructura, temas relaciona-dos con instalaciones de agua, sanea-miento y filtraciones que pueden afec-tar a la salubridad y estabilidad deledificio y la instalación comunitaria debaja tensión en la actualidad son lasmás demandadas.

Son importantes también siempre ycuando las administraciones participenlas obras relacionadas con la accesi-

bilidad y anulación de barreras arqui-tectónicas.

¿Es rentable acometer una rehabi-litación de la envolvente de un edifi-cio?¿En qué plazo y en qué circunstan-cias?

Yo no lo analizaría en términos derentabilidad. Las fachadas y cubiertas deun edificio son la piel que separa a losusuarios del exterior. Es un elementoque precisa estar en perfectas condicio-nes para evitar posibles riesgos de caídade elementos de fachada o filtracionesen cubierta. No actuar en un momentodeterminado reparando estos elementosy permitiendo una mayor degradaciónsupone importantes riesgos a la seguri-dad, estanqueidad, aislamiento, etc, sinvalorar que si la fachada es un elementoestructural portante puede incluso exis-tir el riesgo de colapso.

Por tanto en el caso de la envol-vente, la rentabilidad se ha de mediren términos de seguridad, vida útil ypor descontado también en términosde imagen.

En este sentido estoy totalmente afavor del acierto de normas que obli-gan a inspecciones periódicas de losedificios de una cierta antigüedad rea-lizadas por técnicos especialistas.

¿Y la mejora de la eficiencia ener-gética de las instalaciones térmicas eiluminación interior?

A diferencia de la rehabilitación defachadas, en el caso de mejoras en efi-ciencia energética sí que tenemos que

referenciarnos a rentabilidades. Lasituación óptima sería que todos losedificios entrasen en un proceso derehabilitación energética no solamentede sus instalaciones interiores sino tam-bién aislando las fachadas y cubiertasy sustituyendo las carpinterías paragarantizar su estanqueidad.

El problema está en que son actua-ciones costosas con rentabilidades amuy largo plazo y con muchas incóg-nitas por resolver que no incentivan deninguna manera a los propietarios deviviendas a iniciar este proceso.

Sin duda, este es un camino acer-tado que está perfectamente alineadocon las inquietudes de las administra-ciones en temas relacionados con laeficiencia y ahorro energético.

El gobierno prepara la Ley de Cali-dad y sostenibilidad del medio urbano.¿Qué aspectos conoce de su conte-nido, cómo lo valora y qué espera dela ley?

No conozco en profundidad la leyde Calidad y Sostenibilidad del mediourbano pero parece que está más orien-tada a obra nueva y urbanismo que ala rehabilitación. En cualquier caso,parece que entre otras acciones tienela voluntad de unificar normativas deámbito autonómico a nivel estatal yesta iniciativa seguro que será positiva.Y lo que para mí es más importante:la voluntad de la Ley de facilitar el cré-dito que hasta la fecha las entidadesfinancieras han limitado al sector pri-vado de la rehabilitación. �

Albert Pons Pujol es arquitecto técnico y ha realizado varios máster y cursos pos-grado, todos ellos relacionados con el mundo de la construcción. Es Presidente

de la Comisión de Edificios de la Asociación Española de Mantenimiento y desde elmes de junio de 2010, socio director de TBA Facilities (consultora en temas relacio-nados con la explotación técnica de los edificios). Este barcelonés ha desarrollado suvida profesional dentro del mundo del facility management, tanto en edificios resi-denciales como en el sector terciario de oficinas. �

CURRÍCULCURRÍCULO VITO VITAEAE

“Las obras derehabilitación másfrecuentes estánrelacionadas con la seguridad”


El estudio explica que la industria vivirá una ciertamejora en las inversiones de capital, que procede-rán, cada vez en mayor medida, de inversoresinternacionales, inversores institucionales y fondos

de capital riesgo, que siguen a la espera de encon-trar oportunidades. Madrid y Barcelona mejoranligeramente sus posiciones respecto al año ante-rior, aunque continúan en la parte baja de la tabla.

La escasez de crédito, la crisis de la deuda y la exigente regulación frenan la recuperación

Informe sobre las tendencias del sector en Europa elaborado por PwC y ULI

L a escasez de crédito, la austeri-dad económica, la crisis de ladeuda soberana y las nuevas

exigencias regulatorias, están frenandola posible recuperación de la industriaprevista el pasado año. Esta es una delas conclusiones que se desprenden dela octava edición del informe ‘Tenden-cias del mercado inmobiliario enEuropa 2011’, elaborado por PwC yULI. El estudio, que se ha presentadoesta mañana en Madrid, recoge las opi-niones de más de 600 expertos del sec-tor, entre los que destacan inversores,promotores, inmobiliarias, entidades depréstamo, brokers y consultores.

Después de que la industria tocarafondo en 2009, el sector mostraba uncierto optimismo en el informe delpasado año. Sin embargo, la repercu-sión de las nuevas exigencias regulato-rias como Basilea III o Solvencia II enlas entidades financieras, la crisis de ladeuda soberana -Irlanda demostró que

los problemas relativos a este temaestaban lejos de haberse terminado- yun más que debilitado mercado delcrédito están paralizando la recupera-ción de la industria inmobiliaria en elViejo Continente. El informe pone demanifiesto que, si bien puede que larecuperación ya esté en camino, dichocamino se ha vuelto mucho más com-plicado y el sector, que afronta unadura y lenta recuperación, ha de adap-tarse a este nuevo escenario para sobre-vivir.

El estudio explica que la industriavivirá una cierta mejora en las inversio-nes de capital, que procederán, cadavez en mayor medida, de inversores deAsia-Pacífico, inversores institucionalesy fondos de capital riesgo. Sin embargo,debido a la actual aversión al riesgo,dichas inversiones serán mucho másselectivas: en expectativa de precio,valoración del riesgo y transparencia yclaridad de las operaciones de inver-sión. Los activos core concentrarán lamayor parte de las inversiones: renta-bilidades aceptables, inquilinos de cali-dad y activos sin riesgos aparentes.

Escasez de crédito

El sector es mucho menos optimistapor lo que se refiere a la deuda. Seespera que la importante escasez deoferta de crédito se mantenga durante2011 e incluso sea aún peor que enaños anteriores. Los bancos están vol-viendo al mercado, pero con unos apa-lancamientos más bajos y con mayo-

res márgenes. Por tanto, también en ellado de la deuda, la tímida recupera-ción que algunos observan es muyselectiva. Como novedad entre las ten-dencias de 2011, se apunta a una posi-ble entrada de nuevos jugadores en ellado de la financiación al sector. Setrata de los fondos de deuda y las enti-dades aseguradoras que, impulsadaspor la busca de una mayor rentabili-dad, pueden encontrar en la deuda unamejor alternativa que la inversióndirecta en inmuebles.

Las firmas consolidadas y conmejores estrategias defensivas serán lasque más se beneficien de la actualsituación. Por su parte, los nuevos acto-res del sector y los especializados ennichos específicos seguirán afrontandodificultades en 2011. De esta forma, elmercado continuará diferenciandoentre actores prescindibles e imprescin-dibles. Esta segregación se extenderá alas perspectivas de empleo profesional.De esta forma, la industria inmobilia-ria continuará su redimensionamientoen 2011: a medida que las firmas siganpriorizando sus recursos, habrá profe-sionales cuyas habilidades tendrán unagran demanda; otros, en cambio, severán totalmente desprovistos de herra-mientas y habilidades para este nuevoentorno.

Ciudades con mejores perspectivas

El ranking de las ciudades conmejores perspectivas de inversiónmuestra que Madrid y Barcelona, aun-

Informe

Se mantiene el actualestancamiento dela promocióninmobiliaria enEspaña


que mejoran ligeramente su posiciónrespecto al año anterior, continúan enla parte baja de la tabla, solamente pordelante de Lisboa, Budapest, Atenas yDublín. Para Guillermo Massó, sociodel grupo de consultoría del sector deconstrucción e inmobiliario de PwC,“la leve mejora de Madrid y Barcelonase explica porque siguen estando en elpunto de mira de los inversores, dadoque son mercados conocidos e impor-tantes y están convencidos de quetarde o temprano se van a encontraroportunidades de inversión interesan-tes. Obviamente se excluye al sectorde promoción inmobiliaria residencialen el que no se espera recuperaciónsensible a corto plazo”.

Múnich (1), un año más, lidera elranking de ciudades en rentabilidad deactivos en cartera. La fortaleza de laeconomía alemana ha vuelto a tenerun importante peso entre los encuesta-dos, que opinan que está muy bienposicionada para mantener un creci-miento, impulsada por las exportacio-nes a mercados emergentes. Ademásde Múnich, en el top ten se sitúan otrastres ciudades alemanas: Hamburgo (6),Berlín (7) y Frankfurt (8). Sin embargo,este año la mera selección de ciudadesespecíficas no constituye un plantea-miento adecuado. Las estrategias deinversión pasan por la selección de losactivos, no de los mercados o de lasciudades. Todos los mercados incluyenoportunidades a un precio adecuado.En el ranking de preferencias, la ele-vada aversión al riesgo imperante entrelos inversores de capital, hace que ciu-dades ganadoras como Londres (3) yParís (4) sigan acaparando las inversio-nes, como unos de los escasos destinosen los que la demanda de inquilinos decalidad se mantendrá con solidez.

Previsiones por sectores

Respecto a las previsiones por sec-tores, la mayoría de operaciones se

están concentrando en los segmentoscore y core-plus, lo que, según losencuestados, significan oficinas y loca-les y centros comerciales consolidadosen las mejores ciudades. El subsectorde centros comerciales es el que clara-mente atrae más atención de los inver-sores institucionales, debido a que esel que más pronto se ha ajustado envalor y rentas, presentando ahoramejores expectativas para el inversor.Los locales comerciales ocupan la pri-mera posición respecto de las expecta-tivas de rentabilidad, seguidos muy decerca por las oficinas y los pisos dealquiler. La brecha es grande en cuantoal resto de tipos, los hoteles y losinmuebles de distribución/logística sonlos subsectores que más puestos subenen las previsiones. “El riesgo y la opor-

tunidad están en los activos secunda-rios muy apalancados, en la medida enque esta brecha se haga mayor redu-ciendo los valores y se afronte la faltade crédito para su refinanciación. Esta-mos convencidos que si bien no vamosa asistir a un boom de operaciones dis-tressed, se va a incrementar el flujo detransacciones sobre los mejores de estacategoría de activos”, señala Massó.

El informe resalta el problema delelevado tamaño del saldo vivo de ladeuda del sector en Europa -960.000millones- y el hecho de que un terciodel mismo se corresponde con activosde baja calidad con elevado apalanca-miento. Es un problema que debeafrontarse ya que los vencimientos deesta deuda se concentran en periodosa partir de 2012, haciéndose necesariala refinanciación. No obstante, elinforme descarta que se produzca unproceso de ventas forzosas de activosen el corto plazo.

Sostenibilidad

Por último, el estudio señala que lasostenibilidad es una de las tendenciasimportantes del sector del patrimonio

inmobiliario. La sostenibilidad se aso-ciará con la alta calidad y este es elverdadero cambio de cara a 2011.Las edificaciones eficientes se con-vertirán, sin duda, en la referencia enlos próximos años: un producto mássaneado y de mejor calidad, másatractivo y más fácil de comerciali-zar. Estos cambios están motivadospor el valor que conceden los inqui-linos a las edificaciones sostenibles.

Massó explica que, con respectoa la promoción inmobiliaria en elmercado español, no se esperancambios con respecto al actual estan-camiento. “La escasez de crédito alsector impide cualquier repunte en laactividad. Veremos que la venta deproducto terminado se concentra enlas carteras de las entidades financie-

ras que sí pueden ofrecer crédito paradar salida a las viviendas. Se generali-zará, aunque con volúmenes pequeños,la promoción selectiva de suelos desdeel balance de los bancos como únicaforma de anticipar su puesta en valor. Eneste sentido, se puede hablar de la emer-gencia de nuevos actores, compañíasinmobiliarias de las entidades, y gesto-res de promociones profesionales”. �

Informe


Los volúmenes de inversión registrados en el pri-mer trimestre del año incluso superaron en un21% los registrados en el cuarto trimestre de2010, egún el informe elaborado por la consultora

inmobiliaria Jones Lang LaSalle. La mayor parte delas inversiones se concentraron en el Reino Unidoy Alemania. Los centros comerciales siguieronsiendo el tipo de activo más demandado.

L a inversión directa en inmueblescomerciales en Europa alcanzólos 8.040 millones de euros

durante el primer trimestre de 2011, loque representa un incremento del 48%comparado con el mismo periodo de2010 (5.400 millones de euros). Losvolúmenes de inversión registrados enel primer trimestre del año inclusosuperaron en un 21% los registrados enel cuarto trimestre de 2010, gracias aalgunas operaciones como la adquisi-ción del Trafford Centre de Manches-ter (Reino Unido) por parte de CapitalShopping Centres por más de 1.800millones de euros. En total, durante eltrimestre se realizaron 12 operacionespor valor de más de 100 millones deeuros en Europa.

La mayor parte de las inversiones seconcentraron en el Reino Unido y Ale-mania, donde se registró un 77%(6.200 millones de euros) del volumentotal de las operaciones realizadasdurante el primer trimestre del año.Alemania sigue siendo uno de los mer-cados más demandados con 20 opera-ciones registradas, como la adquisiciónde 42 establecimientos de venta al pormayor de Metro Cash & Carry por partedel fondo estadounidense de capitalriesgo Cerberus por valor de 700 millo-nes de euros.

Por su parte, Suecia experimentó unfuerte aumento de las operaciones, yaque la demanda contenida finalmentese cubrió gracias al aumento de laoferta. Se completaron cuatro grandesoperaciones de centros comerciales,

entre los que destacaron el Gallerian yel Punkt en Västerås, adquiridos por TheCarlyle Group a Boultbee por aproxima-damente 96 millones de euros.

Shelley Matthews, director del áreade Retail Capital Markets para Europa,Oriente Medio y África (EMEA) enJones Lang LaSalle, señaló: “Desdehace bastante tiempo, Suecia vieneocupando los primeros puestos en laslistas de preferencias de muchos inver-sores, atraídos por unos fundamentaleseconómicos excelentes y la mayor soli-dez relativa del consumo en este país».Esta demanda está siendo satisfechamediante un suministro constante deproductos de inversión que ha dadolugar a un sólido volumen de operacio-nes durante el primer trimestre, el cualesperamos que se mantenga durante elresto del año”.

Centros comerciales en auge

Los centros comerciales siguieronsiendo el tipo de activo más demandadodurante los tres primeros meses del año,ya que representaron el 60% del volu-men total de operaciones con superfi-cies comerciales. No obstante, esta ten-dencia fue menos pronunciada en elReino Unido, un mercado en el que secompletaron importantes operacionescon supermercados, como la compra deuna cartera de tres locales de Sainsbur-y’s por Prupim a través de su M&GSecured Property Income Fund, asícomo la operación de venta y alquileral vendedor de 21 supermercados Tesco

a cambio de cerca de 800 millones deeuros. Asimismo, Alemania experimentóun aumento de la actividad inversora enel sector de las medianas superficies yregistró en el primer trimestre del añooperaciones por una cantidad cercanaa los 950 millones de euros, comparadacon los 993 millones registrados durantetodo el 2010.

Jeremy Eddy, director general delárea de Retail Capital Markets paraEuropa, Oriente Medio y África (EMEA)en Jones Lang LaSalle, dijo: “Cara alsegundo y tercer trimestre, esperamosun elevado número de operaciones enla mayoría de los mercados, especial-mente en Alemania y los mercados delcentro-este de Europa, donde las ope-raciones en estudio se satisfacen conuna fuerte demanda de los inversores.Además, esperamos la vuelta de la acti-vidad a los mercados de crecimientode Turquía y Rusia antes del final delaño. A pesar de este nivel de actividad,gran parte de la compresión de las ren-tabilidades que hemos observado enEuropa se han frenado hasta que mejo-ren las perspectivas de crecimiento delos alquileres y la facturación”. �

Informe

Alemania es unode los mercadosmás demandados

De enero a marzo se invirtieron 8.000 M€

en Europa en inmuebles comercialesRepresenta un incremento del 48% comparado con el mismo periodo de 2010


InformeLa estadística registral recoge el importanterepunte producido debido al cambio fiscal

De enero a marzo se registraron 124.542 operaciones de compraventa

E l número de compraventas devivienda inscritas en los regis-tros de la propiedad, proceden-

tes de escrituras públicas realizadas ante-riormente, recoge el importante repuntede operaciones producido en diciembredebido al cambio fiscal en los criteriosde deducción por la compra de viviendaen el IRPF. Este hecho ha producido quelas compraventas de vivienda registra-das durante el primer trimestre del añohayan alcanzado las 124.542 operacio-nes, lo que supone un incremento de31.539 compraventas con respecto altrimestre anterior, aunque el comporta-miento mensual ha sido desigual: creci-miento en enero/febrero y reducción sig-nificativa en marzo, lo cual podríaanticipar un cambio de tendencia enposteriores trimestres.

En los últimos doce meses las com-praventas de vivienda registradas hansido 452.516, mostrando un moderadoincremento del 1,49% frente a losdatos anualizados del trimestre ante-rior, reflejando nuevamente los cam-bios fiscales en el IRPF.

Las tasas de variación interanualesrecogen el comportamiento favorablede 2010 y comienzos de 2011, siem-pre referido a los mínimos históricosalcanzados en 2009, dando lugar aincrementos en treinta y dos provincias.

Las provincias con mayor creci-miento interanual han sido Álava(31,08%), Orense (22,42%), León(22,34%), Segovia (20,32%), Barcelona(19,84%), Lugo (16,32%), Tarragona(15,74%), Valencia (15,28%) y Vizcaya

(15,02%). Determinadas provinciascosteras, especialmente afectadas porel ciclo bajista, están incrementandosensiblemente las compraventas devivienda, como son, junto a los citadoscasos de Barcelona, Tarragona, Valen-cia y Vizcaya, las provincias de Bale-ares (14,88%), Tenerife (14,40%) y Gui-púzcoa (10,69%).

Las compraventas de viviendanueva (50,19%) y vivienda usada(49,81%) han mantenido la tendenciaa la aproximación de resultados ini-ciada hace pocos trimestres como con-secuencia de la reducción de peso rela-tivo de compraventas de viviendanueva con respecto a la viviendausada. Del total de compraventas devivienda, el 42,22% ha sido viviendanueva libre y el 7,97% vivienda nuevaprotegida, por lo que esta última moda-lidad mantiene su ritmo de creci-miento, en lo relativo a su cuota sobreel total de compraventas, con relacióna los resultados presentados durante elciclo alcista.

Importe medio y tipo de interés

El endeudamiento hipotecario porvivienda mantiene la tendencia gene-ral de los últimos trimestres, caracteri-zada por la estabilidad de resultados.En el último trimestre el resultado hasido de 124.667 €, superando el resul-tado interanual (122.392 €). Los Ban-cos (141.421 €) han mantenido suhabitual distancia con respecto al restode agrupaciones de entidades financie-

ras (Cajas de Ahorros 115.777 €, Otrasentidades financieras 109.730 €).

Los tipos de interés variables hanmantenido su predominio, utilizándoseen el 97,77% de los nuevos contratoshipotecarios durante el primer trimes-tre, quedando los tipos de interés fijoen el 2,23% de los contratos. Dentrode la contratación a tipo de interésvariable el 92,46% han utilizado comoíndice de referencia el EURIBOR, el3,35% el IRPH y el 1,96% otros índi-ces de referencia.

Plazos y cuota mensual

Los plazos de contratación de losnuevos créditos hipotecarios sobrevivienda han presentado el quinto tri-mestre consecutivo con incrementos,alcanzando los 26 años, frente a los 25años y 2 meses del trimestre anterior.Las comunidades autónomas conmayor periodo medio de contrataciónhan sido la Comunidad de Madrid (28años y 9 meses), Navarra (27 años y 2meses) y País Vasco junto con Asturias(ambos, 26 años y 11 meses). En elúltimo año, cerrado al primer trimestrede 2011, el plazo medio ha sido de 25años y 5 meses, mostrando un creci-miento del 4,10%, en clara tendenciaascendente.

La cuota hipotecaria mensualmedia del primer trimestre ha sido de599,06 €, que representa el 31,95% delcoste salarial. Estos resultados son lige-ramente superiores a los interanuales(595,95 € y 31,78%). �

El Colegio de Registradores ha presentado losresultados de su Estadística Registral Inmobiliariarelativos al primer trimestre del año 2011. En losúltimos doce meses las compraventas de vivienda

registradas han sido 452.516, mostrando unmoderado incremento del 1,49% frente a losdatos anualizados del trimestre anterior, refle-jando los cambios fiscales en el IRPF.


El plazo medio necesario para la venta de promo-ciones plurifamiliares alcanza los 117 meses.Durante los últimos 12 meses se ha producido undescenso en el precio medio de la vivienda del

16,4%. Y las perspectivas no son nada halagüe-ñas. Son algunos de los datos recogidos en elúltimo inofrme sobre la Costa del Sol presentadopor la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.

El precio medio de la vivienda bajó un 16,4% en la Costa del Sol en el último año

Los niveles de ventas en 2011 serán un año más considerablemente bajos

E n los últimos doce meses seha producido un descenso del1,62% en el número total de

viviendas ofertadas, quedándose en23.125. El 36,8% de la oferta devivienda plurifamiliar de la Costa delSol se encuentra disponible, mientrasque en la de tipo unifamiliar la cifraalcanza el 41,5%, lo que en términosgenerales se traduce en que más del43% del total de las viviendas oferta-das del litoral se encuentran sin ven-der. Además, se ha detectado unaumento significativo del stock deviviendas disponibles que se encuen-tran “llave en mano” (construcciónfinalizada y listas para ser ocupadas).En viviendas plurifamiliares, casi el96,4% del producto que está disponi-ble se encuentra en esta situación.

En cuanto al papel de las entidadesfinancieras en el marco actual del mer-cado residencial en la Costa del Sol, es

necesario señalar que, a diferencia deaños anteriores donde la gestión ycomercialización de viviendas por partede las entidades financieras era un pro-ceso recién iniciado, durante 2011 se haconsolidado completamente esta activi-dad habiéndose convertido (en figurasclave del mercado inmobiliario. Éstasestán asumiendo el rol de las promoto-ras, ya que comercializan y gestionanun volumen creciente de oferta, tantoa través de estructuras propias comoexternalizando servicios.

Contracción de la demanda yperspectivas

A nivel tanto nacional como extran-jero, se ha observado un claro descensode la demanda como consecuencia, nosolo de los altos precios alcanzados,sino también por los problemas deriva-dos de las extremas restricciones deacceso a la financiación y por la incer-tidumbre existente sobre la futura evo-lución económica y el negativo compor-tamiento del mercado de trabajo, lo queempaña la posibilidad de unas expecta-tivas claras de crecimiento.

Se ha dado a su vez un incrementode los plazos medios de comercializa-ción en el último año, con un descensode los ritmos de ventas con respecto a2009. El plazo medio necesario para laventa de promociones plurifamiliaresalcanza los 117 meses. En el caso depromociones unifamiliares, los plazosmedios de comercialización alcanzanlos 116 meses.

La oferta inicial de viviendas enventa seguirá bajando en ambas tipo-logías (plurifamiliar y unifamiliar),como consecuencia de falta de nuevosproyectos, así como por la paralizaciónde proyectos en curso. Quizá este des-censo se vea atenuado puntualmentepor la vuelta al mercado, bajo la ges-tión de los bancos, de proyectos quehayan estado fuera de comercializa-ción años atrás.

Seguirán paralizándose, sin embargo,nuevos proyectos en los próximosmeses, debido principalmente a la faltade un nivel de preventas razonable, loque llevará a algunos agentes del sec-tor a plantearse nuevas estrategias.

Las negativas expectativas económi-cas en España van a mantener previsi-blemente unos reducidos niveles dedemanda de compradores españoles. Enel caso de los inversores extranjeros, seespera una mejora en la demanda deviviendas una vez que empiece a con-solidarse en sus países de origen demanera clara el cambio hacia una etapade expansión económica.

La consultora espera por último unincremento de los plazos de comercia-lización a causa del retorno al mercadode promociones paralizadas en añosanteriores y a la restricción en la con-cesión de créditos hipotecarios. Lasventas serán en algunos casos inexis-tentes incluso con grandes descuentos,debido a la mala concepción en origendel producto. Esto empujará la tenden-cia a que los niveles de ventas serán unaño más considerablemente bajos. �

Informe

El plazo medionecesario para laventa depromocionesplurifamiliaressube a 117 meses


Expertos, empresarios y agentes del sector inmobi-liario debatieron en el marco de la ConferenciaInmobiliaria Madrid 2011, celebrada durante elSIMA, las claves del futuro y la reestructuración de

la industria. Esta nueva edición de la feria se des-arrolló del 2 al 5 de junio y participaron 170 expo-sitores junto a una mayor presencia internacionaly más contenidos.

La Conferencia Inmobiliaria 2011 abordólos retos de futuro del sector inmobiliario

El representante del Banco de España: “los precios seguirán bajando”

L a Conferencia abrió con unabreve intervención de JoséManuel Galindo, presidente de

APCE y Asprima, en la que reconocióque el sector inmobiliario “sobreac-ciona” ante los ajuste económicos, por-que el proceso productivo en la indus-tria inmobiliaria tarda en materializarse,pero insistió en que “el sector no estásobredimensionado, si nos compara-mos con modelos del entono europeode viviendas principales”. Galindo tam-bién ha señalado que aunque se ha ten-dido a “demonizar” al sector inmobilia-rio, la situación actual tambiénresponde a la “exuberancia de crédito”y al “exceso de liquidez en el sistema”que caracterizó a los años del boominmobiliario, y recordó que “los bancostienen sus propios problemas, y no hansido ni pueden ser solidarios” con lasituación de las promotoras inmobilia-rias españolas. Sin embargo, el presi-dente de Asprima afirmó que la recupe-ración del sector depende de generaruna producción estable de 300.000viviendas en 2015, lo que calificó como“un escenario posible, aunque sólo faltasuelo y financiación”.

El director general de estudios delBanco de España, José Luis Malo deMolina, aseguró que “aún queda reco-rrido en el ajuste de precios”,en los pró-ximos dos años. Recordó que la expan-sión económica trajo altos niveles dedeuda en promotoras, familias y entida-des financieras, y estos desequilibriosson los que están dificultando la salidade la crisis, pero explicó que para recu-

perarse del shock se precisa una “mayorcapacidad para el ajuste flexible de laeconomía, especialmente en mercadode trabajo”. Malo de Molina afirmó que“a finales de 2012, podemos hablar deun descenso de precios en términos rea-les de un 30%”, e hizo hincapié en lanecesidad de “generarun mercado de alquilermás fuerte para darsalida al stock; porquehay mucho que hacer eneste terreno”.

Por su parte, IgnacioBayón, presidente deRealia Business, indicócuáles eran las cuatrograndes preocupacionesdel sector inmobiliarioen el escenario actual: elajuste y la reestructura-ción de costes operativos y de precios,la conversión de la cartera de suelo enlíquido, la rentabilización del patrimo-nio como política de contención delimpacto del mercado inmobiliarioactual, y la internacionalización comoalternativa para los promotores espa-ñoles. Bayón insistió, además, en lanecesidad de reajustar los precios por-que “o haces ajustes o no vendes niuna vivienda ni tampoco un suelo”.

La transformación del suelo y elalquiler son para Pedro de ChurrucaDiez de Rivera, Consejero DirectorGeneral de Jones Lang LaSalle, los fac-tores clave de la reestructuracion delsector terciario. De Churruca apuntócomo el mayor problema del sector no

residencial al “incumplimiento de loscontratos”, que compromete la con-fianza de los inversores extranjeros; ycontabilizó en dos millones de metroscuadrados el volumen de vacanteactual en el mercado de oficinas enEspaña.

Conocer la demanda del mercadoinmobiliario es clave para una buenaplanificación empresarial, por eso, losasistentes siguieron con atención laintervención de Jesús Leal Maldonado,director del Departamento de Sociolo-gía de la Universidad Complutense deMadrid. Jesús Leal explicó que lademanda de vivienda en Españadepende de las dinámicas sociológicasde los jóvenes, mayores de 65 años yde las familias. Leal espera que “partede la demanda de vivienda de los pró-ximos años provenga de los mayoresde 65 años”, y que las dinámicas deemancipación junvenil -que tienden aigualarse con las europeas-, junto conel potencial de crecimiento de la

Jornadas


Jornadasdemanda de vivienda en la poblacióninmigrante, impulsarán el mercado devivienda.

Leal apuntó que, en cuanto al sueloy a la actividad promotora, el futuro enEspaña apunta hacia el modelo nór-dico, basado en el Building Game, quesupondrá más polarización y concen-tración empresarial y una alta profesio-nalización, lo que complicará la super-vivencia de las compañías de medianotamaño, porque el valor añadido pro-vendrá de la profesionalización, la cali-dad constructiva, la innovación y eldiseño.

Condicionantes actuales

Elena Pisano, adjunta a la presiden-cia de KPMG, moderó este debate, enel que Ángel Bergés, consejero dele-gado de AFI, aseguró que “hay ámbi-tos teritoriales y de producto en los queel reajuste de precios ya concluyó; encambio, en otros las caídas pueden lle-gar al 95%”; e insistió en que haydemanda potencial para viviendas,pero que es necesario reestablecer lafinanciación para dar salida a estademanda.

Por su parte, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere, mos-tró su desacuerdo a la afirmación deque hay un descenso de precios pen-diente si el reajuste ya ha concluido,y manifestó que “el sector financierono apoyará al sector promotor a cortoplazo, porque sólo financiarán los pro-yectos y activos que tienen en su pro-pio stock”.

Situación actual y modelo de futuro

Es precisamente en la valoracióndel suelo donde Enrique DomínguezMontejo, socio de Deloitte, ve “lasmayores discrepancias” del mercado.Domínguez piensa que es “recomen-dable separar activos y empresas ‘bue-nos y malos’ para facilitar la recupera-

ción de financiación”, aunque consi-dera que el acceso al crédito “no seráfácil”, porque las entidades financierastienen como prioridad su propia viabi-lidad “y ya están demasiado expuestosal sector inmobiliario”.

Guillermo San Román, consejerodelegado de Frontal XXI, pronosticóescasez de suelo en un plazo de cua-tro a cinco años; e incidió en la nece-sidad de “normalizar los procesosadministrativos para reducir tiempos deplanificación urbanística”, porque enla gestión de suelo “existe gran incer-tidumbre en los tiempos de transforma-ción y conversión de materia prima envalor productivo”. San Román señaló,además, que es fundamental para elfuturo del sector “conseguir acercar losactivos inmobiliarios de suelo en stockal mercado del alquiler”, para asegurarla viabilidad de los proyectos.

Finalmente, Elena Pisonero, deKPMG, recalcó que “ya se percibensíntomas de escasez de producto enalgunos segmentos y en algunos terri-torios”, por lo que es necesario facili-tar el acceso al suelo y reducir sus tiem-pos de transformación para que elmercado inmobiliario tenga una mayorcapacidad de reacción ante las crisis.

Propuestas para el sectorinmobiliario

Jordi Sevilla, senior advisor en PwC,quien moderó esta última mesaredonda, dijo que en la actual coyun-tura del sector “hace falta una fuerzasocial única y grandes acuerdos polí-ticos que permitan abordar las refor-mas” que se estuvieron debatiendodurante toda la jornada.

Juan Ramón Cuadrado-Roura, cate-drático de Política Económica de laUniversidad de Alcalá, insistió en que“hay que dejar de considerar a la pro-moción y la construcción como culpa-bles”, y recordó que hay margen deacción para el sector “en el desajuste

de la oferta y la demanda”, ya que “elajuste de precios no es general” porquedepende del tipo de producto y de susituación geográfica, y afirmó que “enciertos mercados, incluso pueden subirlos precios”.

Carolina Roca, directora general deInmobiliaria Roca, introdujo el con-cepto de “vivienda económicamentesostenible” como objetivo de un sec-tor inmobiliario más profesionalizado,que produce vivienda para “cubrir unanecesidad social básica”. La industriainmobiliaria, según Roca, debe cen-trarse en “ser más eficiente, especial-mente en el ahorro de costes”, y en uti-lizar, por una parte, “las rentas medias,la capacidad de ahorro y de acceso acrédito de la demanda para determinarlos precios de la vivienda”, y por otra,información fidedigna del stock real devivienda.

La necesidad de profesionalizar lagestión de la vivienda fue tambiénapuntada por Fernando Rodríguez-Avial Llardent, presidente de Testa,quien señaló que “las ciudades no pue-den crecer en círculos concéntricos;por eso, hay que volver a la gran reha-bilitación en el centro de las ciudades”.

Para Rodríguez-Avial, además deprofesionalizar el sector, es tambiénnecesario promover “vivienda barata”,protegida y de alquiler. Rodríguez-Avialconsidera que es necesario “apoyar elalquiler barato, que fomenta la movili-dad, una edad de emancipación mástemprana, y la natalidad”, tres facto-res clave en la demanda de vivienda;y pidió a las administraciones públicasun esfuerzo por unificar y “hacer mássencillos” los panes de vivienda.

Leonardo Sánchez-Heredero Álva-rez, presidente del Grupo Delta, afirmócon rotundidad que “el precio de lavivienda nueva no va a bajar más”, yque “hay clientes y compradores devivienda, con buena capacidad de aho-rro” que pueden acceder sin problemasal mercado de la vivienda. �


Construmat ha cerrado las puertas de su 17ª ediciónsiendo la más internacional de su historia. Compra-dores y visitantes profesionales de 58 países hanacudido al salón para dar a conocer las grandes

oportunidades que ofrecen estos mercados. El cer-tamen también ha mostrado las últimas tendenciasde un sector que apuesta cada vez más por la reha-bilitación, la sostenibilidad y la innovación.

Construmat cierra su edición con la presencia de compradores de 58 paísesUn 20% de los visitantes extranjeros procede de los países emergentes

P ara el presidente de Constru-mat, José Miarnau, el salón seha reafirmado este año como

un importante dinamizador del sectoral abrir aún más a las pequeñas ymedianas empresas "nuevas posibilida-des de negocio en el exterior, una delas mejores vías para hacer frente a ladebilidad del mercado español". En

este sentido, ha dicho: "El elevadonúmero de contactos internacionalesrealizados durante la feria demuestraque nuestra apuesta por los mercadosexteriores es acertada."

Brasil, una de las economías conmayor potencial del mundo, ha tenidoun papel destacado en Construmat2011. Representantes de las principa-

les asociaciones constructoras de estepaís han explicado las inversiones demás de 43.000 millones de euros queserán necesarias para dar respuesta asu gran crecimiento socio-económicoy organizar el Mundial 2014 y losJJ.OO de Río de Janeiro 2016.

Junto a la internacionalización, lainnovación, la rehabilitación y la sos-tenibilidad han sido los tres grandesejes sobre los que se ha vertebradoConstrumat 2011. Para activar las ven-tas, el salón ha organizado el primerDía del Distribuidor, una iniciativa muybien valorada por los expositores. Clau-dine Lauzeral, directora de marketingde la empresa noruega Technal, ha afir-mado que "el salón ha sabido captar alvisitante de calidad con poder de com-pra, especialmente en proyectos vincu-lados a la rehabilitación".

El certamen ha recibido alrededorde 128.000 visitantes, de los que cercade 9.000 proceden del extranjero. Un20% de los compradores internaciona-les han sido de países emergentes, con-virtiendo así a Construmat en su pla-taforma para acceder a los mercadoseuropeos.

En su apuesta por la internacionali-zación, Fira de Barcelona ha anunciadodurante la celebración del salón que hacerrado un acuerdo para organizar unConstrumat China en Beijing del 11 al13 de julio de 2012. Esta iniciativaquiere ayudar a las empresas españolas,en especial las pymes, a introducirse enel mercado chino, una de las economíasmás dinámicas del mundo. �

Jornadas

Promotores, constructores, profesionales y empresas de la industria auxiliar detoda España se han unido, por primera vez, para hacer valer sus intereses y

reivindicar su actividad. Así, representantes de las principales asociaciones profe-sionales de la construcción española han suscrito el ‘Manifiesto Construmat endefensa del sector de la edificación y la obra civil en España', decálogo en el que sereclaman una serie de medidas para que el sector pueda salir de la crisis. Más de100 asociaciones profesionales, que reúnen a cerca de 500.000 personas, han fir-mado ya el documento.

El manifiesto expresa la necesidad que tiene el sector de "normalizar" la situa-ción actual para "contribuir al crecimiento económico y la creación de empleo"por lo que reclama al Gobierno la adopción de un Plan de Apoyo Sectorial ade-cuado a las necesidades de cada una de las diferentes actividades que dan forma alsector de la construcción de nuestro país.

Entre las medidas que se solicitan destacan la normalización del crédito, unmayor apoyo a la rehabilitación y el mantenimiento de la inversión pública eninfraestructuras en clara referencia a los planes de recorte anunciado en los últi-mos meses.

También reclaman establecer un parque de vivienda social en alquiler, asegu-rar el cumplimiento de los plazos de pago o dar impulso a la internacionalizacióndel sector tanto para acceder a nuevos mercados como para lograr "compradoresextranjeros que ayuden a reducir el stock de viviendas fomentando así la segundaresidencia en España".

El documento analiza, además, el complicado momento que está atravesandoel sector. Así, la inversión en construcción sobre el PIB español ha vuelto a losniveles de los primeros años 70, pasando del 17,9% en 2006 al 12,7% en 2010. �

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AutonomíasAsturias modifica su ordenación territorial

para evitar problemas interpretativos En total son seis los artículos que presentan una nueva redacción

L a Ley del Principado de Asturias3/2002, de 19 de abril, de Régi-men del Suelo y Ordenación

Urbanística se dictó en virtud de lacompetencia en materia de ordenacióndel territorio y del litoral y urbanismoatribuida en el art. 10.1.3 del Estatutode Autonomía del Principado de Astu-rias. A su vez en ejercicio de la delega-ción legislativa prevista en la Ley, seaprobó, mediante Decreto Legislativo1/2004, de 22 de abril, el Texto Refun-dido de las Disposiciones LegalesVigentes en Materia de Ordenación delTerritorio y Urbanismo (en adelanteTROTU).

Tras la entrada en vigor del Decreto278/2007, de 4 de diciembre, por el

que se aprueba el Reglamento deOrdenación del Territorio y Urbanismodel Principado de Asturias, que des-arrolla el mencionado Texto Refundido,se han detectado unas disfunciones ensu articulado que deben ser corregidaspara evitar problemas interpretativos,sin perjuicio de que, como consecuen-cia de la adaptación de la normativaautonómica a la recientemente apro-bada Ley de Suelo estatal y su TextoRefundido, se requiera una adaptaciónde mayor calado.

La primera modificación que sepropone es el restablecimiento regla-mentario de la doble mayoría paraaprobar el proyecto de actuación,cuando del espíritu del TROTU se des-

prende claramente lo contrario, esto es,que la pretensión del legislador fueimplantar el criterio de la mayoría delas personas propietarias que represen-ten más del cincuenta por ciento delsuelo incluido en el polígono o unidad

de actuación, tanto para la formula-ción, como para la aprobación del pro-yecto de actuación. Los artículos amodificar serían el 426 (“Suscripcióndel Proyecto de Actuación”) y 446(“Aprobación de los Proyectos de Com-pensación”).

Al mismo tiempo se ha consideradooportuno modificar el Título V delDecreto 278/2007, de 4 de diciembre,por el que se aprueba el Reglamentode Ordenación del Territorio y Urba-nismo del Principado de Asturias, con-sagrado a la «Gestión urbanística», quecontiene una serie de preceptos, jalo-nados en capítulos y secciones diferen-tes, que disponen quién o quiéneshayan de ser considerados urbanizado-res, según el sistema de gestión de que

Entra en vigor el Decreto 30/2011, de 13 de abril,que modifica el reglamento de ordenación delterritorio y urbanismo del principado de Asturias(BOPA de 3 de mayo), tras haberse detectado unas

disfunciones en su articulado que debían sercorregidas para evitar problemas interpretativos.Se restablece la doble mayoría para aprobar elproyecto de actuación, entre otras novedades.

Se propone elrestablecimientode la doblemayoría paraaprobar el proyecto

Junta General del Principado de Asturias.


Autonomíasse trate. Algunos de estos preceptospodrían incurrir en contradicciones, enla medida que puede llegar a confun-dirse la figura del agente urbanizadorcomo sistema de gestión de suelo conla obligación de urbanizar que tienenlas personas propietarias del suelo, porlo que es pertinente una modificaciónde los mismos, en concreto de los artí-culos 392 (“Urbanizador en el sistemade actuación en suelo urbanizableprioritario”), 422 (“Urbanizador en elsistema de compensación”), 426 (“Sus-cripción del proyecto de actuación”),446 (“Aprobación de los proyectos decompensación”), 453 (“Urbanizador enel sistema de cooperación”) y 461(“Urbanizador en el sistema de expro-piación”).

Contenido normativo

Concretamente, el artículo 392queda redactado en los siguientes tér-minos:

“Artículo 392. Sujetos de la gestiónurbanística en suelo urbanizable prio-ritario. En el sistema de actuación ensuelo urbanizable prioritario actúacomo sujeto de la gestión urbanística:

a) El propietario o los propietarios,cuando la gestión de suelo urbaniza-ble prioritario sea asumida por éstos.

b) La Administración urbanísticaactuante, cuando asuma la gestiónmediante los sistemas de cooperacióno expropiación, y en este último caso,bien directamente, bien mediante laatribución de la condición de benefi-ciario.

c) Las personas físicas o jurídicasque, en su caso, resulten seleccionadascomo urbanizador con arreglo a lospreceptos de este Reglamento”.

El apartado 1 del artículo 422queda redactado en los siguientes tér-minos:

“Artículo 422. Sujetos de la gestiónurbanística en el sistema de compensa-

ción.-1. En el sistema de compensa-ción, actúan como sujetos de la gestiónurbanística, de conformidad con laletra c) del artículo 353 el propietarioo propietarios del suelo incluido en elpolígono o unidad de actuación, cons-tituidos en Junta de Compensación ono, según que todos los terrenos perte-nezcan a una sola persona titular o sesiga el procedimiento conjunto”.


“1. El Proyecto de Actuacióndeberá estar suscrito por un conjuntode propietarios que representen másdel cincuenta por ciento del sueloincluido en el polígono o unidad deactuación. Para el cómputo de dichamayoría se tendrán en cuenta las super-ficies de suelo exterior al polígono ounidad de actuación cuyos propieta-rios deban hacer efectivo su derechoen ésta (art. 172.3 TROTU), pondera-das, en su caso, en virtud del coefi-ciente de homogeneización previsto enel art. 174.5. Las Administracionespúblicas en su eventual condición detitulares de bienes patrimoniales odemaniales incluidos en el ámbito deactuación, podrán también suscribir elProyecto de Actuación”.


“1. Los Proyectos de Compensa-ción se someterán, previa audiencia detodos los afectados por plazo de unmes, a aprobación de la Junta de Com-pensación, debiendo adoptarse elacuerdo por el asentimiento de las per-sonas propietarias que representen másdel cincuenta por ciento de los terre-nos del ámbito de actuación, incluidaslas superficies exteriores al citadoámbito pero cuyas personas propieta-rias deban hacer efectivos sus derechosen éste, ponderadas en su caso, en vir-

tud del coeficiente de homogeneiza-ción previsto en el art. 174.5”.

El título y el apartado 1 del artículo453 quedan redactados en los siguien-tes términos:

“Artículo 453. Sujetos de la gestiónurbanística en el sistema de coopera-ción.-1. En el sistema de cooperaciónactúa como sujeto de la gestión urba-nística la Administración urbanísticaactuante”.

El apartado 2.c) del artículo 453queda redactado en los siguientes tér-minos:

“c) Crear una sociedad mercantil decapital mixto exclusivamente con talfinalidad, a la que podrán incorporarselos propietarios de terrenos incluidosen el ámbito de la actuación, inclusosi su participación se limita a la apor-tación de los terrenos, construccioneso edificaciones de que sean titulares”.

El artículo 461 queda redactado enlos siguientes términos:

“Artículo 461. Sujetos de la gestiónurbanística en el sistema de expropia-ción. En el sistema de expropiación elsujeto de la gestión urbanística será laAdministración actuante, cuandoasuma ésta la gestión directa del sis-tema de expropiación, o quien asumala condición de beneficiario de laexpropiación”. �

Se aclara la figuradel agenteurbanizador comosistema de gestiónde suelo


AutonomíasValencia reajusta y actualiza las medidas

de rehabilitación para edificios y viviendas El informe de conservación del edificio es preceptivo para su rehabilitación

L a coyuntura económica y socialhace necesario un reajuste delas medidas en materia de reha-

bilitación, en aras a lograr un procesomás ágil en la tramitación que reper-cute directamente en la movilizaciónde un sector de la economía, y unesfuerzo para realizar una inversión efi-ciente de los fondos públicos.

Las modificaciones que se introdu-cen mediante el decreto son relativas alinforme de conservación del edificio,que pasa a integrarse como un docu-mento que forma parte de la solicitudde calificación provisional. Por otraparte, se posibilita el inicio de las obrasen el momento de la solicitud, permi-tiendo la realización de las actuacionesde forma inmediata. Consecuencia dedichas modificaciones, se introduceuna disposición derogatoria de laOrden 28 de septiembre de 2009, de laConsejería de Medio Ambiente, Agua,Urbanismo y Vivienda, por la que seregulaba el importe de la subvenciónpor la realización de los informes.

Asimismo, se introduce una dispo-sición adicional en el Decreto 189/2009,de 23 de octubre, relativa al informe deinspección técnica del edificio, en arasa movilizar el deber de inspección de losmismos.

Informe de conservación del edificio

El informe de conservación del edi-ficio (ICE) es el documento que recogela información relativa a la situacióngeneral del edificio y permite la eva-

luación técnica del estado de conser-vación de los elementos comunes. Paraobtener la calificación provisional delas actuaciones de rehabilitación esnecesario que éstas contemplen lasidentificadas en el ICE como interven-ción urgente.

El informe se deberá realizar enaquellos edificios de viviendas plurifa-miliares en régimen de propiedad hori-zontal que realicen obras de rehabili-tación en elementos comunes y queopten a la calificación y financiaciónde las actuaciones de rehabilitación.

El informe de conservación del edi-ficio será encargado directamente porlos promotores de la rehabilitación queimpulsen las actuaciones, quienes asu-mirán su coste, pudiéndose incluir elmismo en el presupuesto protegido alos efectos de determinar la ayudacorrespondiente conforme al plan devivienda. A los efectos de acceder a laprotección de las actuaciones de reha-bilitación, tiene una vigencia máximade cinco años desde su realización,salvo disposición contraria establecidaen los planes de vivienda.

El informe se realizará por tituladoscompetentes en materia de edifica-ción residencial, conforme con la Ley38/1999, de 5 de noviembre, de Orde-nación de la Edificación.

Si como consecuencia o simultáne-amente a la realización del informe deconservación del edificio se dedujeran,por parte del técnico redactor delmismo, indicios de riesgo estructural,éste deberá realizar un informe de ins-pección y evaluación preliminar de laestructura del edificio.

Dicho informe podrá ser subvencio-nado conforme a los planes de vivienday en las condiciones que se regulen.

Las obras de rehabilitación que cuen-ten con la oportuna licencia urbanísticase podrán iniciar, bajo la responsabilidaddel promotor de las actuaciones, tras lasolicitud de inicio del expediente y acre-ditada la realización de la inspección pre-via del edificio por el técnico redactor delinforme de conservación del edificio.

En base al artículo 207 de la Ley16/2005, de 30 de diciembre, y al artí-culo 34 de la Ley 8/2004, de 20 de octu-bre, de la Generalitat, relativos a la ins-pección periódica de construcciones ode edificios de viviendas catalogadas ode antigüedad superior a los 50 años, seestablece como procedimiento de refe-rencia para la elaboración de las citadasinspecciones el establecido para elinforme de conservación del edificio.

Este procedimiento tendrá caráctersubsidiario, cuando no exista regula-ción específica de la administracióncompetente. �

Publicado el Decreto 43/2011, de 29 de abril, porel que se modifican los decretos 66/2009, de 15 demayo, y 189/2009, de 23 de octubre, por los que seaprobaron, respectivamente, el plan autonómico de

vivienda de la comunidad valenciana 2009-2012 yel reglamento de rehabilitación de edificios yviviendas (DOCV de 3 de mayo). Se pretende lograrun proceso más ágil en su tramitación.

El ICE tiene unavigencia máximade cinco añosdesde su realización


Breves

Corredor concluye en Estocolmo la gira europea para impulsar elmercado inmobiliario español

La secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, ha rea-lizado en Estocolmo la última parada de la gira por Europa

para presentar el potencial del mercado inmobiliario español,esta vez a inversores e intermediarios suecos. Corredor con-cluye la ronda informativa internacional que inició el Ministrode Fomento José Blanco en Londres el pasado 4 de mayo, conel objetivo de dar a conocer de primera mano las oportunidadesque presenta el mercado inmobiliario español en la actualidad.

La secretaria de Estado, junto con la sociedad estatal Investin Spain, ha visitado, asimismo, Alemania, Francia, Holanda yRusia con el objetivo de reforzar la confianza de los inversoresen el mercado inmobiliario español. En esta gira internacional,el Gobierno busca informar a los inversores e intermediariosextranjeros acerca de la situación del mercado inmobiliarioespañol y el potencial de inversión en el mismo.

Para ello, se apoya en datos oficiales como la evolución delos precios de la vivienda, que ha bajado un 15,4% de mediadesde el primer trimestre de 2008, la distribución del stock queha comenzado a reducirse, así como en las reformas legislati-vas puestas en marcha por el Gobierno para reforzar el sólidomarco jurídico en España y garantizar la seguridad y transpa-rencia de las operaciones de compraventa de vivienda. �

Realia y Metrovacesa cerrarán2011 en beneficios, mientras que

Colonial lo hará en 2012

La entidad financiera holandesa Rabobank ha ini-ciado la cobertura sobre estos tres valores tras estar

un tiempo sin acercarse al inmobiliario español.

Rabobank considera que Realia cerrará el ejerciciocon beneficios próximos a los tres millones de euros,desde pérdidas de 7,4 millones en 2010, mientras queMetrovacesa logrará un resultado positivo superior a los106 millones de euros después de tener unas pérdidasde 93,6 millones de euros en 2010.

Sobre Metrovacesa pesa la incertidumbre del pro-ceso de refinanciación de su deuda, que deberá cul-minar con la aprobación de una ampliación de capi-tal y del hecho de que la mayoría del capital de laempresa esté en manos de sus entidades financierasacreedoras.

Además, Rabobank expresa también sus dudassobre la situación de Inmobiliaria Colonial, pese a quevalora de forma positiva su proceso de saneamiento ysu estrategia de volver a ser una compañía exclusiva-mente patrimonialista. No obstante, la entidad finan-ciera advierte de que una futura ampliación de capitalocasionaría un efecto dilutivo que no sería positivo. �

FICHA TÉCNICATÍTULO: Despido y crisiseconómica.

AUTOR Director: AurelioDesdentado Bonete.Coordinadora: Ana de la PueblaPinilla.

EDITORIAL: Lex Nova.

EDICIÓN: 1ª edición (mayo 2011).

Nº PÁGINAS: 348 (17 x 24 cm).

PRECIO: 33,65 € + 4% de IVA =35,00 € / e-book: 22,88 € + 18%de IVA = 27 €.

El objetivo fundamental de este libroes contribuir a una mejor compren-

sión de la nueva regulación de los des-pidos económicos en la reforma labo-ral de 2010. Pero esta orientaciónpráctica se aborda desde una perspec-tiva innovadora, con un análisis jurí-dico y el económico.

Conscientes de la necesidad de undiálogo, jueces y economistas debatenen el libro los problemas fundamenta-les de los despidos económicos. Seexaminan desde esta doble perspec-tiva las causas de los despidos y el

alcance del control judicial sobre lasdecisiones empresariales; y se dedicauna especial atención a la prueba y ala justificación de las medidas extinti-vas. Este análisis se completa con elestudio de los problemas que afectana los procedimientos y a los requisi-tos formales de los despidos, a los sala-rios de tramitación y al régimen deindemnizaciones.

El estudio abarca los despidos indi-viduales y los colectivos, así como lasextinciones que tienen lugar en el con-curso. �

Los despidos tras la reforma laboral:análisis desde el derecho y la economía

UN LIBRO UN LIBRO


APETI

¿Qué es el ExpertoTécnico Inmobiliario?

¿Qué actividades puede desarrollar el ETI?

¿Qué es la Asociación Profesional de Expertos Técnicos Inmobiliarios?

Es el Título Profesional expedido por la Asociación Profesio-nal de Expertos Técnicos Inmobiliarios, a través de suEscuela Superior de Estudios Inmobiliarios, o de los centrosconcertados.

Mediante el Acta de Adhesión de España y Portugal a laC.E.E. y establecer el gobierno español las denominacioneshabituales de los profesionales que actúan en el campoinmobiliario, se incluyen entre otros a los Expertos Inmobi-liarios, dando así reconocimiento oficial a nuestra profesión.

El título profesional está admitido por la Federación Politéc-nica Española de Diplomados FEDINE, en la agrupación deTécnicas Inmobiliarias.

Nuestro Título Profesional capacita y permite ejercer entodas aquellas actividades relacionadas con el sector inmo-biliario como: Intermediar en la compra, venta y arrenda-miento de viviendas, locales de negocio, terrenos, etc..Administración de fincas y comunidades, así como patrimo-nios inmobiliarios. Realizar peritaciones, tasaciones y valo-raciones inmobiliarias. Así como cuantos otros servicios quegiran en su entorno como mantenimientos, etc. Inclusive larealización de gestiones y/o tramitaciones de cualquierclase por cuenta de terceros ante particulares, Organismos oentidades públicas o privadas.

El Experto Técnico Inmobiliario puede ejercer su actividadsiempre que sea miembro de la Asociación Profesional deExpertos Técnicos Inmobiliarios y presente su alta en el IAEen el epígrafe 834 "Servicios relativos a la propiedad inmo-biliaria" (cuando dicha actividad tenga carácter empresarial)o en el epígrafe 799 "Otros profesionales relacionados conlas actividades financieras, jurídicas, de seguros y de alqui-leres, n.c.o.p." (cuando tenga carácter profesional).

Con el nombre de Asociación Profesional de Expertos Téc-nicos Inmobiliarios ETI se constituye en 1993 una entidadasociativa en Avilés (Asturias) con plena personalidad jurídicay por tiempo indefinido, al amparo del artículo 22 de la Cons-titución de 1978, la Ley de Asociaciones 19/77 de 1 de abril,el Real Decreto 873/77 de 22 de abril y demás disposicionesconcordantes, así como las disposiciones estatutarias.

En 1995, y a partir de los acuerdos tomados en AsambleaGeneral Extraordinaria, se aprueba el ámbito nacional.

La asociación se encuentra registrada en el Ministerio deTrabajo y Seguridad Social con el número de expedientenacional 6.528, así como en el Ministerio de Hacienda conel CIF número G-33.409.491.

La Oficina Española de Patentes y Marcas del Ministerio deCiencia y Tecnología tiene concedidas a esta asociaciónentre otras marcas la de ETI EXPERTOS TÉCNICOS INMOBI-LIARIOS. Por lo que nadie más puede expedir este título.

¿Cuáles son los fines de la asociación?

El objetivo de la Asociación Profesional de Expertos Técni-cos Inmobiliarios ETI es agrupar y coordinar a los diferentesprofesionales de Técnicas Inmobiliarias que existen en elterritorio español.

La asociación ETI está formada por esos profesionales queestán en posesión del diploma y carnet correspondiente queles acredita como Experto Técnico Inmobiliario.

Son fines propios los siguientes:

• Amparar y defender los intereses y el ejercicio de la pro-fesión de nuestros miembros.

• Atender en la forma más eficaz que sea posible la eleva-ción del nivel profesional, técnico y cultural de susmiembros mediante la creación y organización de cuan-tos servicios y actividades sean precisas.


APETI

¿Cómo pertenecer a la asociación?

Pueden ser miembros, mediante afiliación voluntaria, cuan-tas personas así lo soliciten con estudios mínimos de E.S.O.y Bachillerato, que hayan superado con aprovechamientoel plan de estudios que le cualifique como ETI.

Es necesario dirigirse a la secretaría de la asociación en soli-citud de la documentación pertinente, la cual una vez cum-plimentada será devuelta nuevamente para su ulterior apro-bación y salvo que se acredite estar en posesión delDiploma de Experto Técnico Inmobiliario u otro convalida-ble, deberá superar el curso de ETI al objeto de adquirir losconocimientos profesionales necesarios.

Abonar los derechos de ingreso y emisión de credencialesasí como las corres- pondientes cuotas sociales de mante-nimiento.

¿Qué se ofrece al consumidor?

• La garantía absoluta de estar ante un profesional alta-mente cualificado. No en vano nuestro título propio tieneun crédito lectivo de 1.800 horas y cuyo equivalente sería elde una diplomatura universitaria.

• Todos los asociados ETIs están obligados a cumplir elcódigo deontológico establecido por la asociación y susnormas de conducta.

• Nuestra actividad profesional está amparada por unapóliza de responsabilidad civil de 1.202.024 Euros quecubriría de sobra cualquier posible error.

• Para mayor garantía del consumidor, además la asocia-ción está adherida al Sistema Arbitral de Consumo.

¿Qué ventajas tiene pertenecera la asociación?

Además de estar integrado en un colectivo profesional,encargado y preocupado de defender sus intereses y conse-guir el máximo reconocimiento oficial y social a su laborprofesional, tiene otras ventajas tales como:

• Recibir información periódica de la marcha de la asocia-ción y de los temas de interés profesional.

• Recibir la revista-boletín de la asociación con los temasprofesionales más sobresalientes.

• Disponer de los servicios de Asesoría Jurídica y Fiscaltotalmente gratuitos (sólo consultas).

• Poder asistir a los seminarios y conferencias y otros actospromovidos por la asociación para completar y/o actualizarsus conocimientos profesionales.

• Disponer de una sala de juntas o conferencias en la sedede la asociación.

• Estar sujeto a un código deontológico que regula perma-nentemente el control de calidad de sus miembros, lo queimplica una garantía para los consumidores de nuestra hon-radez y buen hacer profesional.

•Velar porque todos los miembroscumplan las normas legales que lessean de aplicación, a través delcódigo deontológico.

•Colaborar con otras entidades simila-res, intercambiando ideas y proyectose incluso firmando acuerdos en benefi-cio del desarrollo de la asociación y detodos sus miembros.

•Dignificar la profesión al máximo,mejorando nuestro propio plan deestudios y fomentar y tutelar las acti-vidades docentes como congresos,conferencias, etc.

• Emitir un boletín informativo de divulgación.

• Divulgar el contenido de la asociación ETI por losmedios normales como prensa, radio, televisión, etc.

• Mantener un departamento jurídico suficiente a fin dedefender los intereses profesionales de los ETI asociados.

• Ostentar la representación de los miembros frente a losorganismos oficiales y dar el cauce que corresponde anuestras actividades y aspiraciones.

La asamblea congela de nuevo las cuotas y el presupuesto ...€¦ · les en régimen de propiedad...

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