La Contribucion de Valorizacion en Colombia

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La Contribucion de La Contribucion de Valorizacion en Colombia Valorizacion en Colombia Autor: OSCAR BORRERO OCHOA Autor: OSCAR BORRERO OCHOA Basado en la investigacion Basado en la investigacion Evaluacion de la contribucion de Evaluacion de la contribucion de mejoras en Colombia mejoras en Colombia Financiada por Lincoln Institute of Land Policy (LILP) Financiada por Lincoln Institute of Land Policy (LILP) Bogota Febrero 19 de 2010 Bogota Febrero 19 de 2010 1 Oscar Borrero LILP

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La Contribucion de La Contribucion de Valorizacion en ColombiaValorizacion en Colombia

Autor: OSCAR BORRERO OCHOA Autor: OSCAR BORRERO OCHOA Basado en la investigacion Basado en la investigacion ““Evaluacion de la contribucion de Evaluacion de la contribucion de

mejoras en Colombiamejoras en Colombia””Financiada por Lincoln Institute of Land Policy (LILP)Financiada por Lincoln Institute of Land Policy (LILP)

Bogota Febrero 19 de 2010Bogota Febrero 19 de 2010

1Oscar Borrero LILP

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I.I. MARCO DE LA INVESTIGACIONMARCO DE LA INVESTIGACION

Objetivo de la investigacionObjetivo de la investigacion: Describir las prácticas predominantes de

Contribución de Mejoras (CM) en Colombia, comparando las experiencias de Bogotá y Manizales e identificando discrepancias entre ellas.

� Revisar los criterios utilizados en los cálculos de la incidencia de la valorización y las inequidades en el cobro del mismo, analizando en detalle los modelos aplicados en estas dos ciudades.

�Coordinador : Oscar Borrero Ochoa�Asesor Legal: Magda Cristina Montaña�Investigadores principales: Jorge Hernandez y Esperanza

Duran�Edicion diapositivas: Esperanza Duran.�LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY (LILP). � El informe final fue entregado en Febrero 1 de 2010. � Nota: este material fue preparado por Oscar Borrero para una conferencia

gremial. Las conclusiones y recomendaciones no comprometen al LILP.

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Comparación de prácticas en ciudades colombianas muestra dos “modelos”de cobro :

•Bogotá (Cali): que se aparta de la concepción original del beneficio como mayor valor de los inmuebles a causa de la obra pública y lo amplia a aspectos sociales, de movilidad y calidad de vida. Para su distribución usa método de Factores de Beneficio.

•Medellín, Manizales, Bucaramanga (y otras): que adoptan el concepto de beneficio como valorización inmobiliaria y lo calculan con el método del Doble Avalúo.

•Las ciudades latinoamericanas investigadas siguen este mismo concepto: el beneficio de las obras públicas objeto de la contribución, es percibido como un mayor valor que estas causan a los inmuebles de su zona de influencia (Brasil, Argentina, Guatemala)

I. MARCO DE LA INVESTIGACIONI. MARCO DE LA INVESTIGACION

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•En Colombia ya no hay que discutir la legalidad o justificación ética y social de la financiación de la inversión pública en infraestructura con los incrementos de valor de los inmuebles beneficiados: ya es concepto entronizado (Smolka, 2009)

Sin embargo,

•Los métodos de cálculo utilizados en algunas ciudades no miden la valorización inmobiliaria a causa de las obras públicas. No hay evaluaciones ex post.

•El modelo aplicado en Bogota es discutible porque no relaciona el cobro con el efecto valorización. En cambio el modelo Medellin y Manizales investiga primero el efecto valorización para determinar luego el cobro.

•Los factores de cobro aplicados en Bogota muestran inequidades en el cobro y en el analisis de la capacidad de pago.

I. MARCO DE LA INVESTIGACIONI. MARCO DE LA INVESTIGACION

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II. MARCO CONSTITUCIONAL, LEGAL Y NORMATIVO II. MARCO CONSTITUCIONAL, LEGAL Y NORMATIVO

Principios y normas legales orientadores sobre la noción y los elementos tributarios de la CM

2.1. Constituci2.1. Constitucióónn

Autorización Constitucional (Art. 82 y 317):

�Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanísticay regularán la utilización del suelo.

�Sólo los municipios podrán gravar la propiedad inmueble. Lo anterior no obsta para que otras entidades impongan contribución de valorización.

Principio de legalidad (Art. 338)

Organo que puede imponer la Contribucion:

� Congreso - Ley�Asambleas departamentales - Ordenanzas�Concejos distritales y municipales – Acuerdos

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•• Ley 25 de 1921Ley 25 de 1921.. Se crea el impuesto directo de Valorización. (Nivel nacional)

•• Ley 51 de 1926, Art1. Ley 51 de 1926, Art1. Establece que el cálculo del impuesto de la Valorización será una evaluación antes o después de la obra.

•• Ley 89 de 1936. Ley 89 de 1936. Faculta a los municipios capitales de departamento y con un presupuesto determinado, para establecer, recaudar e invertir el impuesto.

•• Ley 195 de 1936.Ley 195 de 1936. Faculta a Concejos de Bogotá y capitales de departamento a establecer medidas para determinar el perímetro urbano y hacer efectiva la Valorización.

•• Ley 113 de 1937.Ley 113 de 1937. Señala que el impuesto comprende el mayor valor que adquieran las propiedades urbanas con la pavimentación de calles.

•• Ley 63 de 1938.Ley 63 de 1938. Extiende de la contribución a otros municipios.

•• Ley 1 de 1943.Ley 1 de 1943. Articulo. 18Articulo. 18. Extiende a todos los municipios la posibilidad de exigir el impuesto de Valorización, y sin considerar para la distribución solo el costo de las obras.

•• Decreto L. 868 de 1956.Decreto L. 868 de 1956. Establece los parámetros para determinar el impuesto de Valorización con base en la explotación económica de la tierra.

•• Ley 25 de 1959Ley 25 de 1959, Autoriza a incluir en el costo de las obras, el valor de los estudios y construcción, intereses y los gastos de administración.

•• Decreto L. 1604 de 1966 .Decreto L. 1604 de 1966 . Ley marco de la contribución en Valorización. Cambia la denominación de impuesto a contribución.

•• Decreto 1394 de 1970Decreto 1394 de 1970. Decreto Reglamentario Nacional (del Dec. 1604/66).

II. MARCO CONSTITUCIONAL, LEGAL Y NORMATIVO

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2.2. Leyes (y sentencias) –Evolución

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Gravamen especial que recae sobre la propiedad inmueble y que puede ser exigido no sólo por los municipios, sino por la Nación o cualquier otro organismo público que realice una obra de beneficio social y que redunde en un incremento de la propiedad inmueble. “La contribución de valorización no es el pago por un uso, sino por un mejoramiento inmobiliario

causado por la construcción de una obra de interés público”.

(Fernández, 1981)

II. MARCO CONSTITUCIONAL, LEGAL Y NORMATIVO II. MARCO CONSTITUCIONAL, LEGAL Y NORMATIVO

Jurisprudencia y doctrina han contribuido a llenar vacíos legales y a definiciones fundamentales (Se destacan Sentencias C-155/2003 y 525/2003)

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� El monto distribuiblePara liquidar la contribución de valorización se tendrá como base impositiva el costo de la respectiva obra, dentro de los límites del beneficio que ella produzca a los inmuebles que han de ser gravados, entendiéndose por costo todas las inversiones que la obra requiera, adicionadas con un porcentaje prudencial para imprevistos y hasta un treinta por ciento (30%) más, destinado a gastos de distribución y recaudación de los tributos.

El Consejo Nacional de Valorización, teniendo en cuenta el costo total de la obra, el beneficio que ella produzca y la capacidad de pago de los propietarios que han de ser gravados con las contribuciones, podrá disponer, en determinados casos y por razones de equidad, que sólo se distribuyan contribuciones por una parte o porcentaje del costo total de la obra.” (Subrayado no original)”

ELEMENTOS DEL TRIBUTO : Decreto 1604 de 1966. Artíc ulo 9

II. Marco Constitucional, legal y normativo

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Beneficio Total del Proyecto

� Monto Distribuible ≤

Costo Total del ProyectoCapacidad de Pago Total

CONCEPTO DE BENEFICIOCONCEPTO DE BENEFICIO

El monto distribuible es el menor de los tres condicionantes

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Decreto L. 1604 de 1966. Artículo 1o. LOS INMUEBLES

El impuesto de valorización, establecido por el artículo 3o. de la Ley 25 de 1921 como una “contribución sobre las propiedades raíces que se beneficien con la ejecución de obras de interés público local”, se hace extensivo a todas las obras de interés público que ejecuten la Nación, los Departamentos, el distrito Especial de Bogotá, los Municipios o cualquier otra entidad de Derecho Público y que beneficien a la propiedad inmueble, y en adelante se denominará exclusivamente contribución de valorización.

Decreto (reglamentario) 1394 de 1970. Artículo 4. MAYOR VALOR

Las contribuciones de valorización se distribuirán entre los predios beneficiados en proporción AL MAYOR VALOR que por la construcción de la obra adquieran o hayan de

adquirir tales predios dentro de un plazo de 5 años después de la terminación de la obra.

… Dicha contribución tendrá como límite superior el valor del beneficio que ella produzca a cada uno de los inmuebles que han de ser gravados, entendiéndose por beneficio EL MAYOR VALOR del respectivo inmueble en virtud de la obra.

III. CONCEPTO DE BENEFICIO: LA VALORIZACION DE LOS INMUEBLES

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11MONTO DISTRIBUIBLE

Capacidad de Pago: ESTUDIO SOCIOECONÓMICO

PLAZO DE PAGO

Procesos de Contratación

Duración del Plan de Obras Total

Capacidad financiera de la institución

Capacidad de pago total

INGRESOS TOTALES (Renta)(menos) Consumo básico Fijo(menos) Consumo básico Variable(menos) Impuestos

Valor Disponible para Ahorro e inversión

(%) Disponibilidad de Pago (Valorización)

Total Capacidad de Pago Periódica

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� BogotáConcepto de beneficio en exposición de motivos del proyecto que dio origen al Acuerdo 180 de 2005

Concepto de beneficio propuesto en Anteproyecto de Estatuto de Valorización (a junio 23/09)

“La noción básica que existe detrás de la captación de valorización, y en el cual se apoya su legitimidad, es que EL MONTO DE LAS INVERSIONES PÚBLICAS REAPARECEN, EN TÉRMINOS GENERALES, COMO INCREMENTO EN EL PRECIO DE LOS TERRENOS.

“Art. 14. Entiéndase por beneficio que genera la contribución, la condición favorable que obtiene el sujeto pasivo, derivada de la ejecución de una obra o conjunto de obras de interés público, sin limitarlo al concepto de mayor valor y sin considerarlo de manera necesaria como una connotación económica.

Este beneficio comprende adicionalmente entre otros aspectos la movilidad, la accesibilidad, el bienestar y el mejoramiento de la calidad de vida.”

� Concejo de ManizalesAcuerdo 123 de 1995Art. 53 (1.3 y 1.4)

“BENEFICIO DIRECTO: Mayor valor obtenido por un predio cualquiera que sea su intensidad, comprobado por métodos de medida demostrables a través de un modelo cuantificadorBENEFICIO ECONÓMICO: Mayor valor que adquiere un predio por la ejecución de una obra de interés público”.

III. CONCEPTO DE BENEFICIO

Definición de beneficio

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Sin beneficio no hay gravamenSin beneficio no hay gravamen

�� ““Si un predio, no obstante hallarse comprendido en las Si un predio, no obstante hallarse comprendido en las zonas de influencia, zonas de influencia, no reporta valorizacion, no hay no reporta valorizacion, no hay lugar al gravamenlugar al gravamen””. .

�� ““Si un predio en lugar de beneficio recibe daSi un predio en lugar de beneficio recibe dañño debe o debe ser ser indemnizadoindemnizado”” (Sentencia Corte Suprema 1962)(Sentencia Corte Suprema 1962)

�� El publico colombiano ha sido muy complaciente con El publico colombiano ha sido muy complaciente con los municipios y les acepta cualquier contribucion de los municipios y les acepta cualquier contribucion de valorizacion sin exigir los estudios sobre el grado de valorizacion sin exigir los estudios sobre el grado de beneficio y las zonas de influencia. beneficio y las zonas de influencia.

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Como medir el Grado de BeneficioComo medir el Grado de Beneficio

�� La ley se refiere al Beneficio que debe generar en la La ley se refiere al Beneficio que debe generar en la ““Propiedad InmueblePropiedad Inmueble””. Es un gravamen a los bienes . Es un gravamen a los bienes raices para ejecutar obras. (ley 25, 1921)raices para ejecutar obras. (ley 25, 1921)

�� Se requiere demostrar que los bienes inmuebles se Se requiere demostrar que los bienes inmuebles se benefician con estas obras, y por tanto se valorizan.benefician con estas obras, y por tanto se valorizan.

�� NO se trata de beneficio social o politico, o la NO se trata de beneficio social o politico, o la generacion de empleo, ni siquiera la mejora en generacion de empleo, ni siquiera la mejora en movilidad. movilidad.

�� Debe poderse medir de acuerdo con el mercado Debe poderse medir de acuerdo con el mercado inmobiliario. inmobiliario.

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Estudios EXEstudios EX-- PostPost

�� Muy pocos estudios se han hecho en el pais sobre la Muy pocos estudios se han hecho en el pais sobre la valorizacion generada por obras publicas anteriores.valorizacion generada por obras publicas anteriores.

�� Lonja de Cali (1989): Avenida Pasoancho, Autopista Lonja de Cali (1989): Avenida Pasoancho, Autopista Sur, Calle 5, Calle 9: el valor generado superSur, Calle 5, Calle 9: el valor generado superóó entre 4 y entre 4 y 6 veces el cobro. (estudio dirigido por Oscar Borrero y 6 veces el cobro. (estudio dirigido por Oscar Borrero y Esperanza Duran)Esperanza Duran)

�� Transmilenio Bogota: varios estudios demuestran el Transmilenio Bogota: varios estudios demuestran el efecto hasta 750 metros, impacto en las terminales efecto hasta 750 metros, impacto en las terminales (1.500 mts) y los alimentadores (400 metros). (1.500 mts) y los alimentadores (400 metros).

�� Pero no hay estudios sobre las grandes vias hechas por Pero no hay estudios sobre las grandes vias hechas por Bogota o Medellin en los ultimos aBogota o Medellin en los ultimos añños. os.

15Oscar Borrero LILP

Page 16: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

TRAMO VIA FECHAS INICIACION ANUNCIO CONSTRUCCION POSTERIORPERIODO TOTALY TERMINACION DE 1.977 - 1.980 1.979 - 1.983 1.981 - 1.985 1.977 - 1.986 LA OBRA

30.5 -6,6a) AV. PASOANCHO I INIC. JUL. 28/80 43.7 (4.5)* (12.5)* 20.5 Calle 13, Cras. 29A - Cra. 34 TERM. JUL. 9/81 (Zona Consolidada)

b) AV. PASOANCHO II INIC. JUL 28/79 62 6.5 15.4 25.8 Calle 13, Cras. 56 (Guadalupe) TERM. JL 9/80 y Cra. 81 (Puente Río Méndez)

c) AV. PASOANCHO III INIC. JUL 2/79 Calle 13, Cras 82 (Puente Río Méndez) SUSP. MAYO 22/80 y Cra. 100 REINC. ENE. 20/81

TERM. JUL 26/82 45.8 22.6 0.6 21.6

PROMEDIO AV. PASOANCHO (1) TRAMOS I, II y III 50.5 19.9 3.1 22.6

PROMEDIO AV. PASOANCHO (2) TRAMOS II y III 53.9 14.6 8 23.7 * CONTABILIZADO 1979 - 1980 Y 1980 - 1983

ZONAS TESTIGO 1977 - 1979 1979 - 1981 1981 - 1983 1977 - 1983

a) NUEVA TEQUENDAMA 24.7 19.1 -1,8 13.4b) FUNDADORES - GRAN LIMONAR 43.7 18.1 0.8 19.6c) CATAYA CAPRI 31.3 22.1 -1,9 16.3d) MAYAPAN - LAS VEGAS 39.7 16.2 2.6 18.5

PROMEDIO ZONAS TESTIGO 34.8 18.9 0.1 17

DIFERENCIA 1 (Entre promedio 1 Av. Pasoancho y promedio zonas testigo)15.7 1.0 3.2 5.6DIFERENCIA 2 (Entre promedio 2 Av. Pasoancho y promedio zonas testigo)19.1 -4,3 8.1 6.7

ESTUDIO DE LA LONJA DE CALI SOBRE VALORIZACION DE VIAS

16Oscar Borrero LILP

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17Oscar Borrero LILP

Page 18: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Valorizacion por movilidad Valorizacion por movilidad

�� ORIGEN Y DESTINO: la ingenieria de ORIGEN Y DESTINO: la ingenieria de transporte demuestra que el efecto de una transporte demuestra que el efecto de una autopista es diferente a un sistema de transporte autopista es diferente a un sistema de transporte masivo. Los repartos de Bogota no han masivo. Los repartos de Bogota no han analizado las zonas de influencia de acuerdo al analizado las zonas de influencia de acuerdo al beneficio de la movilidad segbeneficio de la movilidad segúún origen y destino: n origen y destino: Ejemplo: el estrato 6 que mEjemplo: el estrato 6 que máás usa el automovil al s usa el automovil al oriente de la Carrera 7 no pagoriente de la Carrera 7 no pagóó el reciente cobro el reciente cobro (Barrios de Rosales, Refugio, etc.)(Barrios de Rosales, Refugio, etc.)

18Oscar Borrero LILP

Page 19: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Minusvalias y perjuiciosMinusvalias y perjuicios

�� INTERSECCIONES VIALES: generan INTERSECCIONES VIALES: generan desvalorizacidesvalorizacióón. Sin embargo el cobro se hace a n. Sin embargo el cobro se hace a los predios vecinos como el mas alto beneficio. los predios vecinos como el mas alto beneficio. Los tribunales fallaron a favor de propietarios en Los tribunales fallaron a favor de propietarios en la Calle 116 x Autopista y Calle 53 x NQS. En la Calle 116 x Autopista y Calle 53 x NQS. En los recientes cobros los recientes cobros no se hicieron estudios de no se hicieron estudios de impacto negativo. impacto negativo.

�� No solamente hay No solamente hay ““Grado de BeneficioGrado de Beneficio”” sino sino tambien tambien ““Grado de PerjuicioGrado de Perjuicio””. .

19Oscar Borrero LILP

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IV IV --El El crecimiento de crecimiento de

BogotBogot ááy la y la

valorizacivalorizaci óónn

Fuente: investigacion realizada para el Lincoln Institute por Jorge Hernandez

20Oscar Borrero LILP

Page 21: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

El crecimiento de El crecimiento de BogotBogot áá y la y la valorizacivalorizaci óónn

21Oscar Borrero LILP

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El crecimiento de El crecimiento de BogotBogotáá y la y la valorizacivalorizacióónn

Fuente: Jorge Hernandez

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Fuente: Jorge Hernandez 23Oscar Borrero LILP

Page 24: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

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Criterios para establecer la zona de influencia:�El tipo de obra o conjunto de obras a ejecutar.�El tipo de beneficios generados por la obra.�Condiciones Socioeconómicas�Características de los Predios y usos�Límites Físicos (asociados a infraestructura)�Límites Naturales (cerros, corrientes de agua)�Límites Jurídicos (limites, normas)

ZONA DE INFLUENCIAZONA DE INFLUENCIA

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25ZONA DE INFLUENCIA

0

10

20

30

40

50

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70

0 100 200 300

Distancia - AccesoB

enef

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0

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20

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Distancia - AccesoB

enef

icio

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Distancia - Acceso

Ben

efic

io

0

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0 100 200 300

Distancia - Acceso

Ben

efic

io

Determinación del Límite: Métodos Directos

Se pueden aplicar métodos econométricos que produzcan una curva que converja a cero

Se pueden aplicar métodos econométricos que produzcan una curva que converja a cero

Límite de la ZonaLímite de la Zona

Otros métodos econométricos pueden utilizar regresiones que tiendan a cero

Otros métodos econométricos pueden utilizar regresiones que tiendan a cero

xey ** βα=

Límite de la ZonaLímite de la Zona

Oscar Borrero LILP

Page 26: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

ZONA DE INFLUENCIALa determinaciLa determinacióón de las zonas de n de las zonas de influencia tiene un influencia tiene un sustento sustento ttéécnicocnico, con una , con una decisidecisióón poln polííticatica: : la aprobacila aprobacióón del Concejo.n del Concejo.

Se aplican principios de Se aplican principios de subsidiaridadsubsidiaridad y y progresividadprogresividad

Las zonas de influencia aprobadas Las zonas de influencia aprobadas en el Plan Formar Ciudad, en el Plan Formar Ciudad, Acuerdo 25 de 1995, es un buen Acuerdo 25 de 1995, es un buen ejemploejemplo

Fuente: Jorge Hernandez26Oscar Borrero LILP

Page 27: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

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MMÉÉTODO FACTORES DE BENEFICIOTODO FACTORES DE BENEFICIO

FUENTE IDU

AREA DELINMUEBLE

FACTORDEFINITIVO

AREAVIRTUAL

FACTORCONVERSION

GRAVAMENPor Igual

PRODUCTO DE FACTORES :- ESTRATO (GEOECONOMICO)- DENSIDAD- USO- GRADO DE BENEFICIO

CONSTANTE:

Monto Distribuible

Σ Areas Virtuales

VALOR ANOTIFICARVALOR ANOTIFICAR

Por Igual

Algoritmo de LiquidaciAlgoritmo de Liquidacióónn

27Oscar Borrero LILP

Page 28: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Área Virtual

Es el área Física Modificada (Ampliada o reducida) por los factores correspondientes a las características escogidas para la distribución de la valorización (Beneficio, Uso, Estrato, Pisos etc.).

Av = Af * (Fe * Fu * Fb * Fd)Donde;

Av= Área Virtual del predio.Af= Área FísicaFe= Factor EstratoFu= Factor UsoFb= Factor BeneficioFd= Factor Densidad

Factor de conversión.

Es un valor constante definido de la siguiente manera:Fc = Md / ∑ Áreas Virtuales

Donde;Fc = Factor de conversiónMd= Monto distribuible o Valor de las obras

28Oscar Borrero LILP

Page 29: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Grados de beneficio Acuerdo 25/95

Grados beneficio Fase I Acuerdo 180/05

Fuente: IDU

29Oscar Borrero LILP

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1,75

1,50

1,25

1,00

2,50

1,80

1,30

1,00

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

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3,00

Mayor Medio Menor Minimo

Acuerdo 25

Acuerdo 180

La comparación de los coeficientes de distribución

Grados de Beneficio

Coeficientes por Grado

(Fuente: Jorge Hernandez)

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1,003,00

5,00

8,00

12,00

20,00

1,00

2,50

5,00

9,00

14,00

20,00

1,00

2,80

5,40

9,50

14,60

22,40

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6

Valorizacion General Estrato

Valorizacion Local Acuerdo 25 Estrato

Valorizacion Local Acuerdo 180 Estrato

Valorizacion Local Acuerdo 180 Geoeconomico

La comparación de los coeficientes de distribuciónFactor Estrato (Fe)

31Oscar Borrero LILP

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1,00 1,00

3,05 3,05

5,63 5,63

12,00

1,00

2,022,35

2,683,01 3,34

3,674,01

4,344,67

5,00

5,33

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

14,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Mas de 14

Valorizacion Acuerdo 25

Valorizacion Acuerdo 180

Pisos

La comparación de los coeficientes de distribuciónFactor Densidad de Pisos (Fd)

1

3,5

88

16 16

1

1,785

2,5712,918 3,265

3,6113,958

4,305 4,6524,998

5,3455,692

6,0386,385

6,7327,079

7,4257,772

8,1198,466 8,812

9,159

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Valorizacion Acuerdo 25

Valorizacion Acuerdo 180

Pisos

En la Valorización General, los coeficientes describen una regresión escalonada que dio lugar a un incremento muy marcado por el cambio de densidad de los predios. Por la metodología usada para la creación de los coeficientes pasar de 3 a 4 niveles o pisos genera la triplicación del gravamen. Para el último cobro los coeficientes son lineales, lo cual mejoró la aplicación de este factor en el modelo de liquidación. (fuente: Jorge Hernandez)

Residencial

Comercial

32Oscar Borrero LILP

Page 33: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Segunda ParteALGUNAS CRITICAS AL MODELO IDU DE BOGOTAAutor: Oscar BorreroNo compromete a los demas investigadores ni al Lincoln Institute of Land Policy

33Oscar Borrero LILP

Page 34: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Por que se cobra al sueloPor que se cobra al suelo

�� La ley no dice que se cobre al suelo sino a la propiedad La ley no dice que se cobre al suelo sino a la propiedad inmueble (ley 25/21), o a todo el predio (decreto inmueble (ley 25/21), o a todo el predio (decreto 1604/66). 1604/66).

�� Solo el Decreto 868/56 se refiere al suelo: Solo el Decreto 868/56 se refiere al suelo: ““los los coeficientes se cobraran en funcion del coeficientes se cobraran en funcion del USO del sueloUSO del suelo, , servicios publicos, servicios publicos, valor de terrenosvalor de terrenos y demas factores y demas factores que permitan establecer la que permitan establecer la ““capacidad economica de la capacidad economica de la tierratierra””. .

�� Las normas no impiden que se deba estudiar el impacto Las normas no impiden que se deba estudiar el impacto en el inmueble total, no solamente en el suelo. La en el inmueble total, no solamente en el suelo. La ““propiedad inmueblepropiedad inmueble”” no es solo el terreno. no es solo el terreno.

34Oscar Borrero LILP

Page 35: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Factores del avaluo en un inmuebleFactores del avaluo en un inmueble

�� LOTE: se valoriza o desvaloriza.LOTE: se valoriza o desvaloriza.�� CONSTRUCCION: se deprecia con el tiempoCONSTRUCCION: se deprecia con el tiempo�� FACTOR DE COMERCIALIZACION (F.C.) (tercer FACTOR DE COMERCIALIZACION (F.C.) (tercer componente) : intangible que da el mercado al inmueble componente) : intangible que da el mercado al inmueble total.total.

�� El lote y el F.C. se valorizan, la construccion se El lote y el F.C. se valorizan, la construccion se deprecia.deprecia.

�� Algunos consideran que el F.C. debe sumarse al suelo. Algunos consideran que el F.C. debe sumarse al suelo.

35Oscar Borrero LILP

Page 36: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Lo que dicen los expertos Lo que dicen los expertos

�� La plusvalia de normas afecta unicamente al La plusvalia de normas afecta unicamente al suelo. Se debe cobrar solo al suelo urbano.suelo. Se debe cobrar solo al suelo urbano.

�� Pero la contribucion de mejoras beneficia al Pero la contribucion de mejoras beneficia al ciudadano y a la propiedad inmueble total. Debe ciudadano y a la propiedad inmueble total. Debe establecerse la plusvalia en todo el inmueble, no establecerse la plusvalia en todo el inmueble, no solamente en el suelo.solamente en el suelo.

�� De lo contrario salen favorecidos los Centros De lo contrario salen favorecidos los Centros Comerciales, oficinas y hoteles. En cambio sale Comerciales, oficinas y hoteles. En cambio sale perjudicada la vivienda. perjudicada la vivienda.

36Oscar Borrero LILP

Page 37: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

SegSegúún capacidad de pagon capacidad de pago�� La ley establece que se debe cobrar de acuerdo a la La ley establece que se debe cobrar de acuerdo a la capacidad de pago del propietario. (decreto 1604 de capacidad de pago del propietario. (decreto 1604 de 1966).1966).

�� En Bogota el factor de cobro va desde 1.0 en el estrato En Bogota el factor de cobro va desde 1.0 en el estrato 1 hasta 20 en estrato 6. En Manizales va desde 1.0 hasta 1 hasta 20 en estrato 6. En Manizales va desde 1.0 hasta 10. Cada ciudad lo establece de acuerdo a la 10. Cada ciudad lo establece de acuerdo a la distribucion de ingresos. distribucion de ingresos.

�� Usos no residenciales cobran de acuerdo con el valor Usos no residenciales cobran de acuerdo con el valor del suelo: zonas geoeconomicas. En Bogota el factor va del suelo: zonas geoeconomicas. En Bogota el factor va desde 1.0 (nivel 1) hasta 22.4 en el nivel 6.desde 1.0 (nivel 1) hasta 22.4 en el nivel 6.

37Oscar Borrero LILP

Page 38: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

El factor UsoEl factor Uso

�� Debe gravarse mDebe gravarse máás al comercio, oficinas y la s al comercio, oficinas y la industria que a la vivienda. industria que a la vivienda.

�� El modelo Bogota aplica factor 1.0 a la viviendaEl modelo Bogota aplica factor 1.0 a la vivienda�� Al comercio los factores van de 1.48 Al comercio los factores van de 1.48 -- 3.63.6�� La industria tiene desde 2.88 hasta 7.14La industria tiene desde 2.88 hasta 7.14�� Dotacionales: 0.6 Dotacionales: 0.6 -- 1.51.5�� Conservacion: 0.22Conservacion: 0.22�� Lotes: 1 Lotes: 1 -- 3.253.25

38Oscar Borrero LILP

Page 39: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Efecto de los factores de usoEfecto de los factores de uso

�� La industria estLa industria estáá severamente gravada frente a las severamente gravada frente a las demas actividades comerciales. En el mismo sector y demas actividades comerciales. En el mismo sector y grado de beneficio, paga 2.5 veces mas que el comercio grado de beneficio, paga 2.5 veces mas que el comercio y 7 veces mas que la vivienda. y 7 veces mas que la vivienda.

�� Un lote sin construir paga la mitad de una industria y se Un lote sin construir paga la mitad de una industria y se valoriza el doble. valoriza el doble.

�� Los lotes estLos lotes estáán subsidiados. Pagan menos que la n subsidiados. Pagan menos que la vivienda y son los que mas se valorizan.vivienda y son los que mas se valorizan.

�� Los terrenos brutos son los de mayor valorizacion y Los terrenos brutos son los de mayor valorizacion y son los menos gravados. Ej: Avenida Ciudad de Cali y son los menos gravados. Ej: Avenida Ciudad de Cali y Avenida Boyaca. Todos los terrenos para desarrollo Avenida Boyaca. Todos los terrenos para desarrollo fueron menos gravados que los lotes utiles. fueron menos gravados que los lotes utiles.

39Oscar Borrero LILP

Page 40: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

El factor pisos es regresivoEl factor pisos es regresivo

�� Factor pisos vivienda: 1.0 Factor pisos vivienda: 1.0 -- 5.37 (14 pisos)5.37 (14 pisos)

�� Factor pisos comercio: 1.0 Factor pisos comercio: 1.0 –– 9.15 (22 pisos)9.15 (22 pisos)

�� Se hizo para compensar la propiedad horizontal al Se hizo para compensar la propiedad horizontal al aplicar el cobro sobre el suelo.aplicar el cobro sobre el suelo.

�� No es un factor tecnico que se hizo de acuerdo a los No es un factor tecnico que se hizo de acuerdo a los indices de construccionindices de construccion (como Bucaramanga). (como Bucaramanga). Contradice la norma del decr 868/56. Contradice la norma del decr 868/56.

�� Genera grandes inequidades en Bogota. Debe ser Genera grandes inequidades en Bogota. Debe ser desmontado por regresivo. desmontado por regresivo.

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Page 41: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Ejemplos factor pisosEjemplos factor pisos

�� Sector ChicSector Chicóó, grado beneficio 2, uso vivienda. Cada , grado beneficio 2, uso vivienda. Cada apartamento tiene 100 m2. apartamento tiene 100 m2.

�� Casa en lote 800 m2: paga Casa en lote 800 m2: paga 6.336.0006.336.000�� Edificio 5 pisos (20 aptos) : Edificio 5 pisos (20 aptos) : 744.480744.480 * 20 = 14.889.000. * 20 = 14.889.000. �� Edificio 10 pisos (24 aptos) : Edificio 10 pisos (24 aptos) : 1.056.0001.056.000 * 24 = * 24 = 25.344.000. 25.344.000.

�� Edificio 15 pisos (28 aptos) : Edificio 15 pisos (28 aptos) : 1.206.0001.206.000 * 28 = * 28 = 33.760.00033.760.000

�� El lote de 15 pisos paga 5 veces mas que la casaEl lote de 15 pisos paga 5 veces mas que la casa--lotelote�� Ademas de la inequidad, estAdemas de la inequidad, estáán cobrando mas a la n cobrando mas a la construccion que al suelo!!!construccion que al suelo!!!

41Oscar Borrero LILP

Page 42: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

CONCEPTO CASA 5 PISOS 10 PISOS 15 PISOS

UNIDADES 1 20 24 28

coefic PH 0.05 0.042 0.0357

LOTE 800 40 33.33 28.57

tamaño unidad 800 100 100 100

area constr 400 2000 2400 2800

indice constr 0.5 2.5 3 3.5

Grado benef 2 1.8 1.8 1.8 1.8

uso vivienda 1 1 1 1

factor pisos 1 2.35 4 5.33

estrato 6 20 20 20 20

Area virtual unidad 28,800 3,384 4,800 5,482

Valor m2 virtual 220

contribucion unidad 6,336,000 744,480 1,056,000 1,206,103

Area virtual predio 28,800 67,680 115,200 153,504

contribucion lote 6,336,000 14,889,600 25,344,000 33,770,88042Oscar Borrero LILP

Page 43: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Plusvalia y cobro de mejorasPlusvalia y cobro de mejoras

�� Suponiendo una plusvalia del suelo del 5% por la obra Suponiendo una plusvalia del suelo del 5% por la obra vial, la relacion entre el cobro hecho y la plusvalia del vial, la relacion entre el cobro hecho y la plusvalia del suelo en el ejemplo anterior seria:suelo en el ejemplo anterior seria:

�� CasaCasa--lote: 7.9%lote: 7.9%�� Lote con edificio 5 pisos: 18.6%Lote con edificio 5 pisos: 18.6%�� Edificio 10 pisos: 31.7%Edificio 10 pisos: 31.7%�� Edificio 15 pisos: 42.2%Edificio 15 pisos: 42.2%�� Conclusion: la ciudad se beneficia con la mayor Conclusion: la ciudad se beneficia con la mayor densidad predial, pero el cobro de valorizacion densidad predial, pero el cobro de valorizacion perjudica al que vive en edificios mas densos y altos. perjudica al que vive en edificios mas densos y altos. Inequidad!!!Inequidad!!!

43Oscar Borrero LILP

Page 44: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

El cobro por usosEl cobro por usos

�� Asume un lote de 1000 m2 con igual ubicaciAsume un lote de 1000 m2 con igual ubicacióón y n y grado de beneficio. Estrato y nivel 4. Se grado de beneficio. Estrato y nivel 4. Se relaciona el cobro con plusvalia estimada del 5% relaciona el cobro con plusvalia estimada del 5% sobre el lote. sobre el lote.

�� Lote util: 15.675.000 (cobro/plusvalia = 63%)Lote util: 15.675.000 (cobro/plusvalia = 63%)�� Casa vivienda: 4.950.000 (c/plusv = 20%)Casa vivienda: 4.950.000 (c/plusv = 20%)�� Comercio: 12.540.000 ( c/ plusv = 50 %)Comercio: 12.540.000 ( c/ plusv = 50 %)�� Industria: 31.977.000 ( c / plusv = 128%) Industria: 31.977.000 ( c / plusv = 128%) �� La industria paga 2.5 veces mas que el comercio.La industria paga 2.5 veces mas que el comercio.

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Page 45: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

CONCEPTO LOTE UTIL CASA COMERCIO INDUSTRIA

calificacion actualiz resid residencial escala media zonif media

factor 3 1 2.4 6.12

tamaño lote 1000 1000 1000 1000

pisos 0 2 2 2

factor pisos 1 1 1

grado benef 1 2.5 2.5 2.5 2.5

estrato o nivel geo 4 4 4 4

factor estrato 9.5 9 9.5 9.5

area virtual 71,250 22,500 57,000 145,350

valor m2 virtual 220

contribucion 15,675,000 4,950,000 12,540,000 31,977,000

Valor lote 500,000,000 500,000,000 500,000,000 500,000,000

plusvalia 5% 25,000,000 25,000,000 25,000,000 25,000,000

contribuc / plusval 63% 20% 50% 128%45Oscar Borrero LILP

Page 46: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Inequidad en lotesInequidad en lotes

�� Se asume un lote de 1.000 m2 en diversos Se asume un lote de 1.000 m2 en diversos grados de desarrollo, nivel 6, uso multiple. Se grados de desarrollo, nivel 6, uso multiple. Se asume plusvalia del 5%. asume plusvalia del 5%.

�� Lote util: $40.040/m2 (cobro/plusvalia = 80%)Lote util: $40.040/m2 (cobro/plusvalia = 80%)�� CasaCasa--lote: $29.568/m2 ( C / plusv = 59%)lote: $29.568/m2 ( C / plusv = 59%)�� Lote bruto por urbanizar: $9.144/m2 (C / plusv Lote bruto por urbanizar: $9.144/m2 (C / plusv = 46%)= 46%)

�� Los lotes sin urbanizar tienen bajo cobro y Los lotes sin urbanizar tienen bajo cobro y obtienen la mayor plusvalia con las obras viales. obtienen la mayor plusvalia con las obras viales.

46Oscar Borrero LILP

Page 47: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

calificacionactividad mult comerc zonal multiple

factor 3.25 2.4 1.75

tamaño lote 1000 1000 10000

precio m2 lote 1000000 1000000 400000

pisos 0 2 0

factor pisos 1

grado benef 1 2.5 2.5 2.5

estrato o nivel geo 6 6 4

factor estrato 22.4 22.4 9.5

area virtual 182,000 134,400 415,625

valor m2 virtual 220

contribucion 40,040,000 29,568,000 91,437,500

contribucion/m2 40,040 29,568 9,14447Oscar Borrero LILP

Page 48: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

La coyuntura actual en Bogotá

Hoy se vive un momento de transición importante de la CV(que se extiende a otras ciudades como Medellín (que retomó la CV) y Cali (33 megaobras con Beneficio General en toda la ciudad) El tema está en pleno debate!!!

�En agosto 26 (Acuerdo 398) se modificó el Acuerdo 180/2005:

―Excluye algunas obras de la distribución asignada a predios de las localidades de Engativá y Fontibón, que habían sido gravados con errores producidos por el gran impacto de obras viales que servirán fundamentalmente al Aeropuerto y usos complementarios (Monto distribuíble = 2.036.953.955.575).

―Autoriza el cobro de la contribución al aeropuerto por su concesión a un consorcioPrivado

―Ordena a la Administración a presentar en el término de 3 meses (dic. 26) un proyecto de modificación del Estatuto de Valorización (Acuerdo 7 de 1987), con unas condiciones específicas:

48Oscar Borrero LILP

Page 49: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Artículo 8º. OPORTUNIDAD DEL RECAUDO. En el plazo máximo de tres meses a partir de la aprobación del presente Acuerdo (dic.26), la Administración Distrital presentará a consideración del Concejo de Bogotá un proyecto de modificación al Estatuto de Valorización, que defina los mecanismos para que el recaudo de la contribución se efectúe durante la construcción de las obras públicas de las fases II, III y IV a financiarse con este instrumento y que su estructura de pagos no supere en un año un determinado porcentaje del impuesto predial que corresponda a la respectiva vigencia .

La coyuntura actual en Bogotá

49Oscar Borrero LILP

Page 50: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

ALGUNAS CONCLUSIONES SOBRE LA EXPERIENCIA DE BOGOTÁ

� El Acuerdo 180/05 dio más peso a la contribución de los predios residenciales y comerciales, en comparación con el primer cobro realizado por Valorización General cuando la mayor incidencia se dio a las industrias y los lotes suburbanos de la ciudad.

� El Acuerdo 180/05 no contempla ninguna de gran envergadura como lo fue en su momento la Avenida Ciudad de Cali, y se incluyen andenes, obras que no representan un beneficio para toda la comunidad.

� En las memorias técnicas no existe una metodología clara para la determinación de los perímetros de las zonas de influencia, los cuales deben interpretar el alcance del beneficio de las obras.

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Page 51: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Discusion sobre los factores Discusion sobre los factores aplicados en Bogotaaplicados en Bogota

�� La aplicaciLa aplicacióón de factores de Bogota genera n de factores de Bogota genera grandes inequidades. Debe revisarse el factor de grandes inequidades. Debe revisarse el factor de pisos.pisos.

�� Los terrenos brutos y no construidos deben Los terrenos brutos y no construidos deben tener un mayor factor de cobro porque son los tener un mayor factor de cobro porque son los grandes beneficiados.grandes beneficiados.

�� La industria debe tener el mismo gravamen que La industria debe tener el mismo gravamen que el comercio. el comercio.

51Oscar Borrero LILP

Page 52: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Discusion a los factoresDiscusion a los factores

�� Conviene analizar si es mejor cobrar sobre todo el Conviene analizar si es mejor cobrar sobre todo el inmueble seginmueble segúún el avaluo catastral que ya incluye los n el avaluo catastral que ya incluye los factores de valor, estrato, etc. Y afactores de valor, estrato, etc. Y aññadir solamente el adir solamente el grado de beneficio.grado de beneficio.

�� Las inequidades suceden porque se quiere aplicar un Las inequidades suceden porque se quiere aplicar un factor al suelo generado por la propiedad horizontal.factor al suelo generado por la propiedad horizontal.

�� El grado de beneficio debe estudiarse tecnicamente El grado de beneficio debe estudiarse tecnicamente investigando el efecto que se tuvo en las vias investigando el efecto que se tuvo en las vias construidas durante los ultimos aconstruidas durante los ultimos añños. Se trata de una os. Se trata de una investigacion del efecto inmobiliario y avaluos exinvestigacion del efecto inmobiliario y avaluos ex--post.post.

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Page 53: La Contribucion de Valorizacion en Colombia

Algunos puntos del debate sobre el Algunos puntos del debate sobre el modelo aplicado en Bogotamodelo aplicado en Bogota

�� No mide con estudios el grado de beneficioNo mide con estudios el grado de beneficio�� En algunos lugares cobra por encima del beneficioEn algunos lugares cobra por encima del beneficio�� Hay poca participacion de la comunidadHay poca participacion de la comunidad�� El factor de densidad no es tecnicamente demostrableEl factor de densidad no es tecnicamente demostrable�� Debe cobrar al inmueble o al suelo?Debe cobrar al inmueble o al suelo?�� Hay desequilibrio dentro del mismo uso y capacidad economica Hay desequilibrio dentro del mismo uso y capacidad economica del suelodel suelo

�� No tiene en cuenta minusvalias ni perjuiciosNo tiene en cuenta minusvalias ni perjuicios�� No rinden cuenta final a la sociedadNo rinden cuenta final a la sociedad�� No hay estudios actualizados de capacidad de pago. No hay estudios actualizados de capacidad de pago. �� Bogota cobra un impuesto generalizado y no contribucion de Bogota cobra un impuesto generalizado y no contribucion de valorizacion. valorizacion.

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