COJ.EGIO DE ESCRIBANOS DE CORDOBA. 53

Las leyes registrales argentinas se fueron plasmando al principio sobrelo que se conocía de la llamada Ley Hipotecaria española de 1861 y en lo quela realidad de nuestro país permitía. Antes que las leyes registrales, conocimosregistros privados de carácter informativo. La inhibición establecida en nues­tros códigos de procedimientos civiles es desconocida fuera del Río de la Plata.El certificado de dominio, ohligatorio previo a la escritura, es una creaciónargentina que los escribanos y estudiosos europeos están descubriendo ahora,demostrando interés en aplicarlo en sus países.

La enorme extensión de nuestro territorio y la necesidad de poblarlo, dearraigar su población, son condiciones específicas nuestras. Los registros ar­gentinos, salvo alguna excepción, cubren provincias enteras de superficies muysuperiores a lo que son los países europeos. Sin embargo, éstos tienen regis­tros locales por ciudades o municipios. Saliendo de Europa, la ciudad de NuevaYork sola tiene 4 registros.

Los considerandos. - Entre los considerando s del decreto-ley 11.643del2/10/1963, merece destacarse el párrafo que señala la superación que significaesta nueva Ley de Registro que ya lleva un año y medio de vigencia.

Declara "que es conveniente introducir en forma sistemática los prin­cipios acogidos por la moderna legislación registral, tales como el de: la ins­cripción provisoria; la necesidad de documentos auténticos para la inscripciónde los distintos titulares; el de la especialidad en cuanto a la matriculación;el de la publicidad; el de la inscripción "no convalidante"; el recurso especialpara asegurar derechos y garantías y economía procesal.

LA DIRECCION

Por estimarlo de actualidad para nuestra provincia, publicamos esteinteresante trabajo debido al distinguido notario 'de la provincia deBuenos Aires, don Wolfram Lutiu), quien lo presentara .como valiosoaporte pam la mesa redonda que para tratar cuestiones registralesse realizara en la ciudad de Lomas ,de Zamora en ocasión de cele­brarse allí durante los días 21, 22 Y 23 de mayo ide 1965, la NovenaJornada Notarial Bonaerense.En sus páginas se hace una somera pero muy clam exposición delfolio real -"su mecánica, su presente y su futuro"- taZ pomo fun­ciona en el primer estado argentino. Por su implantación en el paísse han pronunciado las reuniones de Directores de Registros de laPropiedad efectuadas en las ciudades de Corrientes, La Plata y Tu­curnán, lo que se ha concretado con la aprobación de un antepro­yecto de Ley Registral A1'gentina, que fuera elaborado por el' Insti­tuto de Derecho Reqistral dependiente de la Universidad NotarialArgentina. Córdoba es muy posible que adopte este sistema, de dondeel especialísimo il1terés que señalamos al comienzo.

POR EL Ese. WOLFRAM LUTHY

Su Mecánica, IU Presente, su Futuro

La Ley Registral de la Provincia de Buenos Aires

FOLIO REAL

REVISTA NOTARIAl.54

Forma de Documento Inscribible. - Para ser inscribibles los títulos de­ben estar consignados en sentencia judicial, escritura pública o en documentoauténtico, dándoseles carácter de tal a algunos documentos privados con firmacertificada (Art. 2 de la ley). Aclara el artículo 19 de la Reglamentación quese consideran documentos auténticos inscribibles, los boletos de promesa deventa (ley 14.005 y decreto nacional 9032/(3); los contratos de locación, los cro­quis de delimitación en la locación, usufructo, servidumbre y uso y habitacióny las anotaciones o preanotaciones que hacen instituciones oficiales con rela­ción a las hipotecas.

Es Registro de Publicidad. - De entre los distintos tipos de registroexistentes, Torrens o constitutivo, alemán o convalidante-constitutivo y latinofrancés-argentino de simple publicidad, nuestra ley de Registro de la Propie­dad se define claramente: en su artículo 19 indica que se inscriben los títulos"con el objeto de darles publicidad y producir los demás efectos que resultande esta ley". El artículo 8 agrega que "la inscripción no convalida el títulonulo ni subsana los defectos de que adolezca según las leyes".

Publicidad, para qué, y cómo. - Evidentemente el codificador VélezSársf'íeld tenía perfectos conocimientos de los principios de derecho registral.Si bien desechó para aquel entonces los registros inmobiliarios, instituyó elRegistro de Hipotecas. Los principios registrales que Vélez Sársfield establecepara la hipoteca, evidentemente son los que orientan toda la mecánica del có­digo. Si pretendiésemos introducir en los registros inmobiliarios principiosdistintos a los establecidos en el códgo civil para la hipoteca, romperíamos connuestro ordenamineto jurídico general basado en la tradición histórica latina,para injertar ideas germanófilas, reñidas éstas con nuestra idiosincrasia y conel ordenamiento general de nuestra legislación. '

Tengamos pues presente que conforme el artículo 3135 "La constituciónde la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública porsu lllscripclón... Pero las partes contratantes... no pueden prevalerse del de­fecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escriturapunlica se considera registrada".

Xuestra ley extiende este, principio a todos los derechos.Si la hipoteca se hace oponible a terceros por su inscripción, lógico es

que todos tengan acceso a esa inscripción; sólo así se hace real la idea de lapublicidad. Así el artículo 20 de la ley dice que "El Registro es público parael que tenga interés legítimo en averiguar el estado de los bienes, títulos, li­mitaciones o interdicciones inscriptas". La reglamentación aclara que los quepueden consultar son el titular registral, las instituciones crediticias fiscalesy los poderes públicos. Los demás lo hacen por intermedio de los profesionalesy sus auxiliares y empleados (artículo 21).

La consulta la pueden hacer esas mismas personas y sin adulterar ladocumentación original (Arts. 21, 22, 23 del reglamento) documentación queestá bajo la responsabilidad del director del registro (Art. 40 de la ley) y enprincipio no puede retirarse del registro (Art, 41 de la misma). Evidentementehemos de llegar a la consulta exclusivamente con fotocopias.

Las constancias del registro sirven además como prueba de la existenciadel documento cuando éste se perdiese, ello conforme a los artículos 28 de laley de registro, 86R del código de procedimiento civil y comercial de BuenosAires y 1011 del código civil.

Es Registro de Títulos. - El dominio se adquiere por título y modo; enotras palabras, por escritura más la tradición: así lo establecen pi artículo32G5 del código civil y concordantcs. Nuestro registro recibe no los hechos,sino los títulos, y de éstos, conforme dice el artículo 19 de la Ley de Registrode la Propiedad, los que trasmitan, modifiquen, extingan o en cualquier for­ma se refieran al dominio y a los demás derechos reales, así como los embar­gos, y a los que declaren la incapacidad o inhibición de las personas para lalibre disposición de sus bienes.

55COLEGIO DE ESCRIBANOS DI<: counona

La publicidad que da el registro se acredita en relación al tercero porel certificado de dominio (Art. 21 de la ley).

El Certificado. - Las grandes extensiones que abarca cada uno de losregistros inmobiliarios de nuestro país y la cantidad de operaciones que seinstrumentan diariamente, hace imposible que cada escribano se constituyapersonalmente en el registro antes del otorgamiento de cada escritura. Ya queel escribano no puede ir al registro, el Registro Argentino se traslada a laescribanía y lo hace mediante el certificado, En el sistema de folio real de lanueva ley registral bonaerense, la expedición del certificado pedido por el es­cribano para un acto determinado, es asentada en el registro, oficiando así depreanotación. El registro ya toma nota y el sistema de folio real, publica quetal operación está en trámite (art. 23 de la ley). Las preanotaciones existenen la legislación francesa, española y alemana, etc., y al igual que nuestrocertificado, cierran el registro. En otras palabras, ese tercero que pidió unapreanotación y que ya se puso bajo la protección del registro pidiendo certifi­cación del estado registral del inmueble o la persona con quien va a contratar,recibe del registro un trato de preferencia al tercero que aún no había entradoen contacto con el registro.

Y para que ese certificado tenga algún valor necesita tener un plazo.Un plazo que nos asegure poder usarlo confiando, en que lo informado nopueda variar desde que sale del registro hasta que lo usemos. Necesitamosasegurar que mientras dure el certificado, no podrá entrar al registro otro de­recho encontrado con el nuestro. Necesitamos además, tener la seguridad deque no pueda entrar con prioridad una operación para la que fue expedidocertificado tiempo antes. Esto último sólo puede lograrse dando al certificadoun plazo de duración determinado y manteniendo la preferencia al título conél instrumentado, sólo durante un tiempo limitado. Sobre el plazo de la escri­tura volveremos más adelante. El plazo del certificado significa que cualquiernueva inscripción sin derechos preanotados, queda relegada en el registro hastavencido el plazo del certificado. Los certificados tienen para escribanos y ti­tulares, un plazo establecido por el artículo 28 del reglamento, de 15 días paralos registros notariales o juzgados de los partidos de La Plata, Berisso y En­senada; 25 días para los partidos de Adolfo Alsina, Bahía Blanca, Caseros, Co­ronel Dorrego, Coronel Pringles, Coronel Rosales, Coronel Suárez, Exaltaciónde La Cruz, General Lamadrid, González Chávez, Guaminí Laprida, Pellegrini,Puán, Rivadavia, Saavedra Salliqueló San Cayetano Tornqulst, Trenque Lau­quen, Tres Arroyos y Villarino.

Treinta y cinco días para Patagones y otras provincias. Veinte días losdemás partidos de la Provincia de Buenos Aires y la Capital Federal. Noventadías para la escribanía de gobierno sobre bienes del Estado Provincial.

El proyecto de reglamentación, en el artículo 29 dice que los plazos secuentan por días corridos, desde las O horas del día de la expedición, con loque si bien da validez al certificado en el día de su expedición, conforme alartículo 24 del código civil acorta en un día el plazo mínimo de 15 establecidopor el artículo 22 la ley registral.

Los certificados o copia certificada de la documentación regístral se daen el folio real con constancia del objeto con que se pidió.

En sistema aún no de folio real, se certifica pero sólo se da copia pororden judicial. Lo pueden pedir los mismos que tienen derecho a consultar elregistro (Arts. 24 y 25 del reglamento).

El pedido debe contener conforme al artículo 26 del reglamento: a) nom­bre, domicilio, matrícula del solicitante; b) motivo de solicitud y monto de ope­ración; c) titular registral (nombre y apellido); d) inmueble: índívídualízacfón,plano, inscripción:

Por inhibiciones, deben darse los mismos datos que para trabarla.

Plazo, Prioridad y Retroactividad. - En los párrafos anteriores habla­mos del plazo de validez de los certificados. Dijimos que para que el certifi­cado fuera fehaciente, era menester impedir la entrada de un título otorgadomucho ha. '

56 REVISTA NOTARIAl.

A ese efecto, los títulos deben entrar -al Registro de la Propiedad dentrode los 45 días de su otorgameinto (Art, 3 de la ley).

Dentro de ese plazo se los considera inscriptos a la fecha de su instru­mentación. Después de ese plazo, el título se inscribe, pero pierde el cierreregistral. Por ejemplo, un embargo entrado al registro después de expedido elcertificado se inscribe definitivamente si a los 45 días de vencido el certificadono entró el título al registro. Por otra parte, no era posible mantener la posi­bilidad de reservar dolosamente una escritura de venta simulada para entrarlaal registro sólo el día que entrara un embargo.

El principio de retrotraer la inscripción a la fecha de escrituración, queparece asombrar a muchos abogados embargantes, y el principio de que pa­sado un plazo la escritura pierda ese derecho, que parece molestar a algunosescribanos, no son más que reiteraciones de principios claramente establecidosen el código civil, cuando, en el capítulo de la hipoteca, trata temas registrales.Véanse los artículos 3137 y 3136,Y muy especialmente el 3149 y 3150, los quedicen textualmente:

"La hipoteca registrada tendrá efecto contra terceros, desde el día delotorgamiento de la obligación hipotecaria, si el registro se hubiere hecho enel término de los seis días designados para tomar razón.

Si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el registro de la hi­poteca, sin hacer tomar razón, ésta no tendrá efecto contra terceros, sino desdeel día en que se hubiere registrado. Pero podrá hacerla registrar en todo tiem­po sin necesidad de autorización judicial."

La única diferencia está en que Vélez Sársfield fijó un plazo de seisdías prorrogables por distancia, en lugar de los 45 fijos de nuestra ley.

Téngase bien claro que la ley registral provincial no prorroga el plazofijado por la ley de fondo para la hipoteca, que sigue siendo de 6 días. Podráalegarse que los 45 días son pocos mientras se mantenga la visación previa,pero vistos los argumentos expuestos, no puede discutirse el principio del plazolimitado.

La mecánica de aplicación de estos principios resulta de los artículos3 (2!loparte), 17, 18, 19 de la ley registral. El 17 es probablemente el principalde la ley y establece el nexo entre el plazo de certificado y de presentaciónde la escritura. El 18 establece la devolución del título cuando hay otro enoposición al mismo o le resulta incompatible. Si se despachó un certificadoen oposición a lo que se inscribe, se anota con la advertencia de la preferenciareservada al certificado, y finalmente si de una segunda inscripción, resultamodificación de la primera, el registro lo informa. Las notificaciones se haránpor carta certificada con aviso de retorno, telegrama colacionado y preferen­temente mediante asiento en el título.

Las prioridades registrales de los actos simultáneos o de los que se pacteespecialmente, deben resultar de los mismos títulos, conform al articulo 19. Elreglamento en su artículo 2Q aclara que la fecha de presentación la da elasiento del Diario del Registro.

Principio de Rogación - Obligatoriedad. - Al igual que el escribano, elregistro no obra de oficio. Debe solicitársele su intervención. El código civilen su artículo 3140 establece que la toma de razón la podrá pedir el que tras­mite o adquiere el derecho, sus representantes o el que tenga interés en ase­gurar el derecho. El artículo siguiente agrega que: "Si el escribano originariode" la obligación hipotecaria remitiese el instrumento... el oficial anotadordebe tomar razón ... "

Lo mismo repite la ley registral en su artículo 4Q, estableciendo en el5Q que la rogación se hace mediante solicitud, lo que comúnmente llamamosminuta o ficha de inscripción.

Pero en nuestro país, la relación con el registro ya no es voluntaria. Larogación al registro se ha hecho obligatoria. Lo establece la ley arancelaria;lo exigen las reglamentaciones de todas nuestras provincias, la de la Capital

57COLEGIO DE ¡"SCRIDASOS DE conDOBA

Federal con pena de destitución del escribano (art. 240 de la ley 1893). Elcódigo de procedimientos de la provincia de Buenos Aires, en el artículo 690exige el certificado para aprobar cuenta particionaria, en el 520 lo exige antesde ordenar la venta en juicio ejecutivo, y en otros casos. Las leyes nacionalesde inscripción de promesas de ventas son obligatorias. Finalmente el artículo39 de la ley registral declara obligatoria la inscripción de títulos. El artículo22 por su parte exige que para autorizar títulos de trasmisión, constitución omodificación de derechos reales sobre inmuebles, se tenga a la vista título ins­cripto y certificado de dominio despachado al efecto.

La obligación de tener a la vista el título constituye un doble controlpara imponer la inscripción de todo título para evitar "fugas". El escribanotendrá, pues, implícitamente la obligación de informar a las partes si ademásde lo informado por el registro, del testimonio tenido a la vista, sus notasmarginales o documentos agregados surgiera un gravamen o una enajenación.

Las escrituras deben consignar: número, fecha y resultado del certificado.La reglamentación al artículo 59 recién citado y al 30 (art 59 de la re­

glamentación) indica las formalidades de la solicitud de inscripción o minuta.Lógicamente ésta, no debe consignar datos que no resulten o no concuerdencon la escritura. Debe contener: nombre, apellido, documento de identidad(imprescindiblemente a partir del 1/1/1966), en los solteros nombre de padrey madre (lo que no ha de cumplirse en el caso de hijos extramatrimoniales),En las inhibiciones debe consignarse además edad, nacionalidad, estado civil,domicilio y profesión (art. 473 del cód de proc. de la Pcia.), sin perjuicio deque estos datos convenga indicarlos en todas las escrituras. El código civil yla ley notarial, exigen estado civil con nombre del esposo y en qué nupcias,capacidad, etc. Las inhibiciones incompletas serán devueltas sin inscribir. Elloera recomendable en vista de los muchos inconvenientes que se originan coninhibiciones trabadas a homónimos. Quien contrate con persona alguna o acepteun pagaré, hará pues bien en informarse de todos los datos del firmante.

La minuta debe además contener: a) Carácter del título (escritura, sen­tencia. etc.), lugar y fecha; b) Naturaleza del acto, monto, condiciones y par­ticularidades; c) Antecedentes registrales y catastrales cuando corresponda;d) Certificado; e) Determinación del inmueble.

Las minutas de inscripción las firman los autorízantes, sus reemplazan­tes adscriptos o suplentes (art. 39 reglamento). Los particulares que deseeninscribir, pueden hacerlo sólo por derecho propio, con firma certificada y jus­tificando interés personal (art. 49 de reglamentación).

Calificación. - La facultad calificadora del registro ha sido puesta entela de juicio en más de una oportunidad. Responde al concepto de que untítulo se inscribe porque es bueno, que no debe confundirs con la creencia deque sea bueno por estar inscripto.

La ley regístral en su artículo 69 la limita a las formas extrínsecas deltítulo. Cuando el registro notare alguna falla, agrega el articulo Siguiente yel '18, el título será devuelto para ser subsanado lo observado o para que elinteresado recurra a la vía contenciosa registra!. '

El registro observará los títulos por escrito (art. 11 del reglamento) porlas siguientes fallas subsanables según el artículo 8 del mismo: Errores queafectan la validez del título; falta de claridad en el título o minuta; por in­cumplimiento de otras leyes; falta en el tracto sucesivo.

Por las mismas observaciones se devuelven sin más trámite las inscrip­ciones judiciales. Insistiendo por orden judicial y siempre que haya elementossuficientes, se anota provisoriamente y eleva la situación al Poder Ejecutivopara resolver en definitiva (art. 35 del reglamento).

Inscripción Prouisoriti. - El artículo 79 de la ley en su segunda partedice que los títulos observados quedarán provisoriamente anotados, lo queserá por el plazo de 180 días (art. 9 del reglamento) prorrogable (art. 52 delreglamento). T.a reglamentación actual es de 120 días.

REYISTA NOTAlUAL58

Asimismo se hacen las anotaciones preventivas que dispongan los jueceso de condiciones suspensivas resolutorias o rescisorias que indiquen los títulos(art. 31 de la 'ley).

En el folio real se anotan, asimismo, los certificados expedidos paraotorgar actos de disposición. Interesa la concordancia de la inscripción provi­soria con los artículos 17 y 18 de la ley.

Tracto Sucesivo. - Es éste uno de los principios del derecho registral.Las sucesivas inscripciones deben concatenarse perfectamente. Sólo puedetransferir o gravar quien es titular de dominio en el asiento registral. Lo diceexpresamente el artículo 15 de la ley registral, íntimamente relacionado conel 14 y 16.

A diferencia de la reglamentación de la Capital Federal, nuestra leyprovincial. en su artículo 16 autoriza el llamado tracto abreviado. Con él sepermite la inscripción de una venta otorgada por los herederos de una suce­sión, sin haberse previamente inscripto la declaratoria y se autorizan las ope­raciones simultáneas. Claro que la concatenación con el titular registral deberesultar inequivocadamente del título a inscribir. Debe además dejarse cons­tancia de los certificados del registro, desde el titular registral (art. 24 de la ley).

I

Principio de la Especialidad Matriculación. - El registro se basa en laanotación de inmuebles perfectamente determinados. Dice el artículo 3132 delcódigo civil: "Una designación colectiva de los inmuebles que el deudor hipote­que, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante paradar a la constitución de la hipoteca la condición esencial de la especialidad delinmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada o individual­mente la naturaleza del inmueble". Agrega luego en el artículo 3139 que latoma de razón en el registro ha de reducirse a "y ... los bienes raíces gravados ..('011. expresión de sus nombres, situación y linderos, en la misma forma queso exprese en el instrumento".

El sistema del folio real adoptado por la ley registra], eleva el principiode la especialidad a su máxima expresión. Cada inmueble será previamentematriculado habiendo una ficha por inmueble. Progresivamente se van incor­porando nuevos partidos al sistema del folio real y se van llevando a ese sis­tema los inmuebles a medida que sobre los mismos se opera una transmisiónde dominio. Oportunamente ha de disponerse la matriculación de oficio (art. 56de la ley). La derogación de la anterior ley 2378 y conversión del registro alfolio real es, pues, gradual.

El Folio Real. - El folio real, tal como se 10 ha puesto en vigencia ennuestra provincia de Buenos Aires, se asienta en una tarjeta de 29x 25 % cm.,dividida horizontalmente en cuatro partes:

po parte: Matrícula y designación catastral: Términos clave para la ubi­cación de la ficha o folio real. Actualmente se clasifican por número de matri­culación, sin perjuicio de que en cualquier momento puedan clasificarse pordesignación catastral. Esta sería evidentemente más metódica, pero inútil dE'aplicar mientras no estén volcados al sistema la totalidad de los inmuebles. Elprlmer número de la matrícula corresponde al orden correlativo de matricula­ción y el último al número código del partido.

2~ parte: Descripción del inmueble: Contendrá todos los datos dados almatricular o ampliar la matriculación, conforme a la primera parte del artículo]2 de la ley. Además de la descripción del inmueble se consigna allí la últimainscripción del sistema de tomo y folio anterior a la primera de folio real, aefoctos de mantener la continuidad registra!.

3~ parte: la parte central y principal, que continúa en todo el reverso delfolio, está dividida verticalmente en cuatro secciones:

a) Titularidad sobre el dominio: allí se consigna con numeración crono­lógica de anotaciones, a los titulares de dominio con indicación de estado civil,documento de identidad, etc. Si fuera sociedad, su clase y domicilio. Se indica

59('(11,10:(;10 nE E!WRIII.\:\OS HE ('OnUOBA

si la transmisión es por compra-venta, donación, sucesion, etc., agregando lafecha de la escritura traslativa o declaratoria de herederos, el juez o escribanointerviniente, y el número clave del partido en que fue otorgado. Sigue el nú­mero y fecha de entrada al registro. Luego las iniciales del empleado que haceel asiento registra!. Al costado se aclara el porcentaje o proporción sobre eldominio total que corresponde a la anotación. El inscriptor pone su sello einicial. Terminada la inscripción, se tira una línea horizontal, debajo de lacual podrá hacerse la siguiente anotación, la que llevará la numeración corre­lativa. Las inscripciones de los dominios ya no vigentes, o sea la de los que yano sean titulares, se cruzan con una raya transversal, lo que significa queya no deben tomarse en cuenta.

b) Gravámenes, restTicciones e interdicciones: en esta división, prece­didas también por un número de orden cronológico de anotación, se toma razónde hipotecas, servidumbres, restricciones, embargos, interdicciones, etc. La ano­tación se hace indicando el monto, el nombre del acreedor, embargante ,etc.,y en la misma forma que en el dominio, fecha de escritura o sentencia, escri­hano o juez, partido de su asiento, indicación del predio servido o sirviente ydemás datos. Sigue número y fecha de entrada al registro. La anotación secierra también con una línea horizontal, y al quedar fuera de vigencia, se lacruza también con línea transversal.

c) Cancelaciones: al cancelarse algún gravamen, restricción o intcrdic­cíon se anota en esta columna fecha de escritura, lugar de su otorgamiento yescribano autorizante o juzgado que dispone el levantamiento. Estas anotacio­nes no llevan número cronológico, sino que llevan el número que correspondeal gravamen, restricción o interdicción que se cancela de la otra columna enla que el mismo fue anotado. En el asiento de cancelación se hace referenciaal número de inscripción del gravamen.

el) Certiiicaciones: ésta es una información nueva que anota e informael registro. Consta allí cada certificado de dominio que se expide, con númerode entrada del certificado, fecha de su despacho, motivo del pedido (venta, hi­poteca, etc., lo que se anota en abreviatura), carnet del escribano que lo soli­cita y partido o jurisdicción territorial del mismo. Con ello se podrá dar realy efectivo cumplimiento a los plazos de validez de los certificados, durante loscuales el registro protege al solicitante. Con ello se podrá calcular, asimismo,la fecha en que, en vista de la limitación de 45 días para la inscripción, puedaentrar un título "privilegiado". Además, hará posible la consulta al colega queesté por otorgar un acto de disposición.

En nuevas fichas o folios a emplear en un futuro próximo, se suprimeesta columna anotándose los certificados informados, en la misma forma, peroen la columna correspondiente al asiento del acto para el cual se solicitó elcertificado.

Los certificados pedidos para actos no dispositivos, aunque lo fueran porescribanos, no se asientan, ya que no tienen efectos registrales.

1110parte: la última parte, en pie del folio, llevará la firma de los fundo­narios intervinientes o encargados de control.

De la inscripción asentada en el registro. éste deja constancia en el título.De la expedición de segundo testimonio el registro toma nota en el folio (ar­tículo 26 de la ley).

Los inmuebles que alcanzan dos partidos se matricularán en el de mayorsuperficie. Habrá siempre un contraasiento en el otro partido.

El folio real, evidentemente, podrá mantenerse en forma de la actualtarjeta o trasformarse mediante tabulación en ficha de una calculadora mecá­nica o una computadora electrónica. El microfilm con sus variantes puede lle­gar también en auxilio del adelanto registraL

De todos modos, mediante el folio real hemos de lograr: un desconges­tionamiento en las tareas del registro, depuración de las inscripciones, reduc­ción en la responsabilidad del Estado por errores registra les y una mayor se­guridad para el público usuario.

UEVISTA NO'I'AUIAY.60

La Dirección y el Funcionamiento del Registro. - El funcionamiento delregistro resultará de la reglamentación y no reviste mayor importancia paraeste trabajo. Baste decir que la guarda y conservación de la documentación delregistro, está a cargo del director, conforme al artículo 40 de la ley, responsa­bilidad que la reglamentación hará extensiva al personal del registro. La do­cumentación no podrá sacarse del registro (art. 41 de la ley), salvo expresaautorización de la dirección y bajo custodia de personal comisionado al efecto.

El registro debe llevar un Libro Diario (art. 42) e índices personales detitulares de dominio y deudores hipotecarios (art. 43).

Cancelación de Inscripciones. - Las inscripciones se cancelan en prín­CIpIO con conformidad de la persona a favor de la que fueron hechas. La can­celación se anota mediante minuta en la misma forma de la inscripción. Se ins­trumentan por escritura pública o sentencia judicial, según corresponda, salvolas inscripciones que tienen plazo de prescripción automática, conforme a laley: La hipoteca a los 10 años (art. 3197 del código civil), las anotaciones pre­ventivas a los 5 años (art. 36 de la 1ey registral). La cancelación de la hipo­teca con pagarés hipotecarios puede ser pedida directamente por el deudor (ar­tículo 3202 del código civil). La Inscripción provisoria caduca como tal al trans­formarse en definitiva (art. 37 de la ley).

La Fe Reaistrat. - Las certificaciones del registro evidentemente dan fede las constancias de sus asientos. Pero en un sistema de registro de publicidad,el registro publica informes acerca de títulos que tienen valor anterior al re­gistro y fuera del registro. Por ello cuando existe un desacuerdo entre la rea­lidad jurídica extrarregistral y los documentos registrados, es calificada de"inexactitud del registro" en el artículo 32 de la ley. Ello se rectifica acompa­ñando el documento y solicitud.

Otras Inscripciones. - El Registro de la Propiedad llevará anotacionespersonales de inhibiciones de ausencia con o sin presunción de fallecimiento,reserva de administración, cesión de acciones y derechos sucesorios. Los prime­ros se registrarán por apellido y las cesiones por causante (art. 29 de la ley).El sistema de inscripción de todas estas anotaciones es el mismo de los títulos.La inscripción de las cesiones de derechos y acciones hereditarias es una no­vedad en nuestra provincia. que conviene tener presente.

Las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias y modificacioneso aclaratorias se anotan a petición expresa de parte (artículos 31 de la ley y37 del proyecto de reglamento).

Una innovación interesante es la prescripción automática de las inhibicio­nes y anotaciones preventivas a los 5 años de su inscripción (arts. 30 in finey 36 de la ley). Esto plantea una cuestión aún no dilucidada: las inscripcioneshechas con anterioridad a la ley ¿durarán 5 o lO años? Entiendo que aquí esde aplicación por estricta analogía el último articulo del código civil y queconstituye un principio general. Dice: "Las prescripciones comenzadas antesde regir el nuevo código están sujetas a las leyes anteriores: pero si por esasleyes se requiriese mayor tiempo que el que fijan las nuevás, quedarán sinembargo, cumplidas desde que haya pasado el tiempo designado por las nuevasleyes, contando desde el día en que rija el nuevo código". Aplicando este prin­cipio, las inhibiciones y anotaciones preventivas inscriptas antes del mes denoviembre de 1963 caducarán al cumplirse los diez años de su inscripción, sivencían antes de los 5 años de vigencia de la actual ley. Vencerán a los 5 añosde vigencia de la ley registra], todas las anotadas antes de su sanción. A los '5años de vigencia de la ley no subsistirán. a mi juicio, embargos e inhibicionesde más de 5 años. Claro que siempre asistirá al interesado el derecho de pedirla rcínscripción, cuando corresponda (art. 36 in fine de la ley y arto 476 delcódigo de procedimientos de la provincia).

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El proyecto de reglamento autoriza al director a participar de congresos,asambleas, jornadas y la ley lo faculta para proponer modificaciones legislati­vas (artículo 52).

El Director debe ser argentino y abogado, escribano o procurador (art.51de la ley), con incompatibilidad de ejercicio profcsional. Si bien la funcióndel director requiere una gran dedicación, resulta exagerada la prohibición delejercicio profesional. Y si lo que la ley en su artículo 52 pretende es evitarque ordene la inscripción de documentos por él producidos, bastaría con pro­hibirle producir o autorizar actos que deban inscribirse en el registro de sudirección. No habría inconveniente en que autorice ventas o hipotecas de otrajurisdicción, contratos de sociedades, mandatos, ni que tramite juicios sin re­lación con el registro.

Debe además, tenerse permanentemente presente que es y debe ser aspi­ración del notariado como cuerpo, tomar a su cargo la dirección del RegistroInmobiliario. Ello fue sancionado hace varios años en asamblea del Colegio deEscribanos de la Provincia de Buenos Aires, por muy amplia mayoría. Evi­dentemente significará cargar sobre nuestros hombros una pesada responsabi­lidad, pero visto que tenernos plena conciencia de que sería ésta la mayor ga­rantía de eficiencia y capacidad para los usuarios, tenemos el deber cívicode tratar de lograrlo.

Por otra parte, nada más lógico que sean los mismos escribanos los quetomen la responsabilidad de dejar concluído el ciclo venta-escritura-inscripción.

El famoso notarialista español Joaquín Costa, escribía hace ya muchasdécadas acerca de la conveniencia de unificar los registros de inscripciones,que en España son muchísimos, con los registros de contratos.

El Procedimiento Contencioso Registral. - La inclusión de este capítuloen la ley señala una orientación inconfundible en el sentido de que el registrono ha de obrar a su antojo imponiendo resoluciones arbitrarias o no debida­mente fundadas en la ley. Frente a la facultad calificadora de títulos que laley confiere al registro, al permitirle observar los títulos, quien solicita la ins­cripción conforme establece el artículo 44 de la ley, podrá recurrir en recen­sideración ante el director del registro. Denegado el recurso, o frente a fallodel director en contra del solicitante, éste podrá recurrir en demanda conten­cioso-administrativa directamente y en única instancia ante la Suprema Cortede la Provincia.

Dicho recurso llamado contencioso-registral, en realidad es una especia­lidad del contencioso-administrativo, y salvo los plazos expresamente indicadosen nuestra ley registral, sigue el procedimiento contencioso-administrativo.

El artículo 45 oc la ley da un plazo para plantear el recurso ante laCorte, de 20 días a contar desde la notificación, debiendo el recurrente cons­tituir domicilio en la provincia.

El artículo siguiente, exige acompañar u ofrecer toda la prueba, salvohechos posteriores a la demanda. Hay un plazo de 30 días más, prorrogables,para producir las pruebas. La prórroga debe solicitarse antes de vencido elplazo. La Corte tiene un plazo de 30 días para dictar sentencia, a contar desdeel vencimiento del término de prueba o de declararse la demanda de puroderecho.

Si la resolución fuese a favor del recurrente, la inscripción provisoria seconvertirá en definitiva. Téngase presente que la inscripción provisoria semantiene por toda la duración del contencioso-registral (arts. 48 y 7 de la leyregistral). De declarar la Corte procedente 'a observación del registro, el soli­citante deberá subsanar lo observado, si fuere posible, dentro del plazo que sele fije. Vencido ese plazo decae la inscripción provisoria. La ley no aclara sieste último plazo lo fija la Corte en la resolución o si lo concede el registro(artículo 48 de la ley).

Los plazos dados son de días hábiles, pudiendo hahilitarse inhábiles a

REVISTA NO'J'AUIAL62

petición de parte, según el artículo 50 de la ley registral y el 49 y 50 del có­digo de procedimientos civiles, al que se remite la ley registral.

El procedimiento contcnclosoadmínístratívo se rige en la provincia de.Buenos Aires por el código especial de la materia (código de procedimientos delo contenciosoadministrativo) establecido por ley del 22/12/1905. Como este có­digo es poco conocido entre nosotros, me permitiré transcribir algunas de susdisposiciones que hacen aquí al caso:

Art, 1C?" ... se reputarán causas contencioso-administrativas las que mi­cien los particulares o alguna autoridad administrativa, reclamando contra unaresolución definitiva, dictada por el Poder I<~jecutivo, las municipalidades o laDirección General de Escuelas, y en la cual se vulnere un derecho de carácteradministrativo, establecido en favor del reclamante por una ley, un decreto,un reglamento u otra disposición administrativa preexistente".

Art. 7C?"Cuando hubiesen transcurrido dos meses desde que un asuntoque dé lugar a la acción contencioso-administrativa, estuviese en estado dedictar resolución definitiva, el particular o administración interesados deberánsolicitar por escrito la resolución ...

"Transcurridos dos meses desde la presentación de ese escrito, sin pro­ducirse la resolución definitiva, el particular o la administración interesadosestarán habilitados para iniciar la acción contencioso-administrativa correspon­diente. .. como si la resolución... fuese contraria. a los derechos del intere­sado ...

"Habrá también lugar a la acción contencioso-administrativa por retar­dación, cuando la administración no dicte las providencias de trámite en unasunto que dé lugar a la acción contencioso-administrativa, en los plazos esta­blecidos por la misma autoridad administrativa en los decretos o reglamentosque fijen sus procedimientos ... "

Art. gC?" ... incumbe al fiscal de Estado la defensa del Poder Ejecutivo ... "Art. 11C?"(los fiscales de Estado)... deberán ser notificados en su des­

pacho oficial ... "Arts. 12C?y 25C?:En general rigen las disposiciones del código de proce­

dimientos en lo civil y comercial.Art. 20: La instancia períme al año.Art. 2D: la Corte rechazará de oficio demandas... "Sobre resoluciones

que sean reproducción de otras que no hubiesen sido reclamadas por el mismodemandante en término oportuno .. ."

Sería interesante aquí aclarar en el caso especial del escribano deman­dante, si éste queda inhibido de iniciar demanda contencioso-registral contrauna resolución consentida por él en caso anterior. Si así fuera, obligaría a quela demanda la interpusiera directamente el cliente, autorizado también a peti­cionar la inscripción conforme al artículo 4C?de la ley registra!. Entiendo, sinembargo, que en este artículo del código de procedimientos contencioso-admi­nistrativo debe entenderse que el escribano es en el trámite de inscripción,gestor del interesado en obtener la variación en la situación registra!.

Art. 38 del código contencioso-administrativo: concuerda con el 45, se­gunda parte de la ley rcgistral.

Art. 48: "Los particulares favorecidos por la resolución administrativaque motiva la demanda, podrán ser parte en el juicio si lo solicitasen, comocoadyuvantes de la autoridad demandada; ... tendrán los mismos derechos delos representantes del interés fiscal; ... podrán tomar intervenciones en lacausa, en cualquier estado en que ella se halle ... "

Art. 47 ele la ley registral. Reduce a 30 los 40 días para resolver laCorte, establecidos en el artículo 59 del código de procedimientos cotenciosoadministrativo, y el articulo 45 de la ley reduce de 30 a 20 días el plazo parainterponer la demanda fijado en el artículo 13 del código citado.

63COLEGIO DI., ESCRIH1..NOS DE couuona

Art. G2: "Cuando la sentencia de la Suprema Corte anule una relaciónadministrativa, no se harán en el fallo declaraciones respecto a los derechosreales, civiles o de otra naturaleza, que las partes pretenden tener, debiendoel fallo limitarse a resolver el punto que haya dado lugar al juicio contencioso­admínístratí vo".

En la nota a este artículo, el codificador doctor Luis V. Varela, agrega:"Se han visto expedientes administrativos en que se han ventilado cuestionesde mejor derecho a un inmueble, sobre propiedad y dominio de bienes raíces;y lo que es más grave, se han visto resoluciones administrativas decidiendosobre esos puntos.

" ... Supóngase que llega hasta la Suprema Corte un expediente en queel poder administrativo ha resuelto una cuestión de derecho civil, reconociendoo negando derechos reales a un particular; la Corte no se pronunciará sobreel fondo del asunto, limitándose a anular la resolución administrativa. porhaber ultra pasado sus facultades la administración demandada ... "

Es Ilustrativa la nítida diferenciación de poderes que señala aquí dichocodificador. }<~stáen esta nota claro cuáles son las facultades administrativasy cuáles las jurisdiccionales o judiciales e investidas de la fe pública. La apli­cación actual de ese principio es la que dictó el articulo GQ de la ley registralcuando limita la facultad del registro a observar títulos, a las formas extrín­secas de las mismos, y no al fondo del negocio.

La Tradición. - Quienes pretendan negar la utilidad de los registrosinmobiliarios, como quienes quisieran transferir al ámbito registral adrninís­trativo la función fedataria, sacan a relucir el argumento de la tradición. Tra­taremos de poner a ésta en su lugar y veremos cómo en lugar de ser la pie­dra del escándalo, puede ser el elemento de armonía que necesitamos.

Los artículos 3265, 577 Y 2602 del código civil, reiteran que la trasmisiónde derechos se perfecciona sólo mediante título y modo, o sea mediante títulosuficiente más tradición. El artículo 2609, contrario sensu, aclara que los mue­bles se trasmiten por la tradición y los inmuebles firmando "el instrumentopúblico de enajenación, seguido de la tradición". Habrá tradición, define elartículo 2377, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa yla otra voluntariamente la recibiese. Es una de las formas de adquirir laposesión.

La tradición es un hecho, y hoy un hecho importante. Los que conocenel quehacer diario del negocio inmobiliario saben que hoyes tan o más im­portante para el adquirente que se le haga la tradición de la cosa como quese le otorgue el instrumento público. Quien está en la realidad y no recluídoen la función administrativa o en la cátedra, sabe que hoy difícilmente uncomprador firme la escritura si no se asegura previamente que la tradiciónle es hecha. y la tradición es un hecho. no un documento inscribible. Nuestroregistro no está constituido para inscribir hechos, sino títulos. Al hombre dela calle le interesa adquirir un dominio efectivo y real y no un derecho abs­tracto escriturado e inscripto.

Barraquero, cuando propuso que la inscripción registral reemplaze a latradición, como los que continuaron sobre sus huellas, olvidaron que la pose­sión efectiva necesita ser trasmitida. Vieron a la tradición nada más que comomedio de publicidad a terceros.

Si Vélez Sársfield hubiera visto a la tradición exclusivamente como actode publicidad, ¿por qué habría excluído de la tradición a la venta al ocupan­te? (interverslón de título, art. 2:~87 del cód. civ.). El inquilino no necesitatradición porque ya está en el inmueble. El heredero universal no necesitatradición porque ya tiene posesión al ser continuador de la persona del cau­sante. Pero no había ninguna razón de excluirlos de la tradición, si ésta va­liera nada más que para publicidad.

Si se resolviera que la tradición se cumple mediante la inscripción, cae·ríamos en que el adquirente, en el caso de la compraventa, recién es dueño unavez inscripto el título. Si en el interín, fallece, quiebra o es embargado el

64 REVISTA NOTARIAL

La Ley Alemana y Suiza. - En Alemania y Suiza, la existencia del no­tariado no se remonta como en España a la época de las Partidas. En muchosestados recién se está perfilando ahora. Sus funciones están aún en manos delos jueces o funcionarios judiciales.

En Alemania, el contrato se realiza fuera del registro y lleva el nombrede Einigung y puede ser o no notarial. No tiene el valor de nuestra escriturapública, como veremos luego.

La investidura fedataria la tiene el juez-registrador a quien se solicitala inscripción. Ante él el enajenante, que en ese acto debe ser capaz, prestaconsentimiento para perder la inscripción de su derecho. Es el consentimientoque en nuestra legislación el enajenante presta en la escritura traslativa. Ennuestras escrituras aún leemos "que desiste de su derecho de propiedad". Alser este consentimiento investido devalor fedatario, resulta lógico que puedaabstraerse del contrato que le dio origen.

Acto continuo el registrador alemán realiza el procedimiento administra­tivo de la inscripción en el Libro Territorial o Grundbuch.

Veamos lo dicho, más académicamente, en la palabra de Joaquín Costa(Reorganización del notariado, del Registro de la Propiedad y de la Adminis·tración de Justicia, Madrid, Biblioteca Costa, 1917).

No así en derecho alemán " ... El contrato de compraventa por sí solo,aun hecho ante notario, no hace al comprador dueño de la finca: para quehaya enajenación, es indispensable la solemnidad de la investidura: el contratoda al comprador únicamente para obligar al vendedor a que preste su concursoa esta solemnidad, y esto es a que declare ante el Juez Registrador que con­siente el que se inscriba en el Grundbuch el nomre de aquél en concepto dedueño. .. la trasmisión no se verifica por virtud de la Obligación que hayapodido contraer el dueño, sino por virtud de la investidura ante el Juez Re­gistrador; por lo cual, aunque los tribunales anulen el contrato o la obligación,como haya mediado investidura, subsiste válidamente la trasmisión ... La ins­cripción de la enajenación debe seguir inmediatamente al acto de la investidura .

. . ."La investidura es el título para obtner la inscripción; y la inscrip­ción, haciendo pública la investidura, convierte en real el derecho materia delcontrato. En cierto modo, puede decirse que esos actos equivalen, en nuestroderecho al otorgamiento de la escritura ante notario y a la inscripción de ellaen el registro ... "

y agrega Joaquín Costa: "Hemos visto que el contrato de compraventade inmuebles o derechos reales, por sí solo, sin investidura, no tiene en Ale­mania, más valor que en España un contrato de promesa de venta no inscriptoen el registro: mientras el comprador no ha recibido la investidura, es unmero acreedor, no le compete otra acción que la personal, y las acciones per­sonales no se inscriben ... "

En Suiza el negocio causal forma parte del acto transmisivo. Su nulidadhace nulo todo el negocio. Está basado en el acto auténtico.

José Luis Lacruz Berdejo, en su Derecho inmobiliario registra¿ (Zara­goza, 1957, pág. 79), comparando la legislación alemana con la suiza, expresa:"Sin embargo hay un punto en que uno y otro difieren, pues si los dos admi­ten el valor constitutivo de la inscripción en los cambios reales por negocio

vendedor, ¿qué pasaría? Pues, no habría venta y el precio pagado debería serrestituído. Para garantir esa restitución, el precio debería ser retenido por elescribano, o el Colegio de Escribanos, hasta tanto quede inscripto el título. Ysería imposible vender un inmueble para adquirir otro en el mismo momento,cosa hoy tan frecuente. El capital estaría inmovilizado. Y si algún registro con­tinuara con el atraso de medio año o más en las inscripciones, el Colegio deEscribanos se convertiría en depositario de más fondos que el Banco Central.Discúlpeseme esta demostración por el absurdo, pero es que la confusión detradición con inscripción lleva insensible e inevitablemente a ello.

65t~()LEGI() DE. ESt'RIHANOS nE ('ORDOBA

La Ley Española. - Todo nuestro sistema registral y los principios r:'­gistrales de nuestro código civil, reconocen el antecedente inmediato de la leyde la especialidad de España, la llamada ley hipotecaria del año 1861. El ar­tículo 38 (anteriormente 41) de dicha ley, declara que "A todos los efectoslegales ... se presumirá que quien tenga inscripto el dominio de los inmuebleso derechos reales, tiene la posesión de los mismos".

Roca Sastre, citado por Lacruz Berdejo, explica que allí, la tradiciónque se presume cumplida al estar el título inscripto, es un medio de defensaprocesal y no un instrumento de publicidad. El registro no suple a la tradicióny su falta no puede ser protegida por la publicidad registra!. Si se demuestraque no hubo tradición, cae la inscripción.

Vallet ensefia que "Sería un contrasentido que una persona haya ven­dido a otra su propiedad, le haya traspasado su posesión y que el adquirenteno sea propietario hasta que el título después de librada la copia, liquidado yesperado el turno, sea inscripto".

Jerónimo González dice que ello es "desconocer la práctica notarial yla vida agrícola española".

Fernández Sáenz explica que la "Tradición e inscripción son dos ele­mentos de distinta naturaleza: destinado el uno a perfeccionar el proceso ad­quisitivo, y dirigido el otro a dar publicidad a la titularidad que es consecuen­cia de la transmisión . .b:n principio, pues, no hay interferencia entre ellos. Poreso, en el sistema de la ley 1861, la falta de posesión en el transmitente aca­rreaba la inexistencia de la tradición ,y, con ello, la del acto transmísivo, Eladquirente, aun cuando adquiriera de un titular regístral e inscribiera a suvez, no devenía propietario".

No interesa que el título anterior haya estado acompañado de tradición,sino sólo el último.

Este sistema sí podría trasladarse a la Argentina, visto los antecedentescomunes de nuestra legislación con la española. Además no atentaría contrael interés social de la tierra, que en América hace dar preferencia a quien lacultiva efectivamente sobre quien pueda especular con su título abstracto.

jurídico, y la existencia de un contrato causaL antecedente de aquéllos :r uncontrato real de trasmisión, en cambio sólo el derecho suizo atribuye al negocioobligacional toda la importancia que debe tener en la dinámica de los derechossobre las cosas, hasta el punto de hacer depender de él la eficacia del actotransmísívo. En el primer cuarto del siglo el régimen alemán de rigurosa se­paración entre el negocio traslativo y sus precedentes causales fue considera­do como la última palabra de la ciencia, y sólo objeto de censuras escasas yaisladas. Mas, paulatinamente, la opinión ha ido inclinándose luego hacia laregulación del código suizo, que, sin dañar la seguridad del tráfico, está másde acuerdo con los imperativos de la moral y la justicia".

Cuando profundizamos el análisis de esta legislación comparada, vemoscuán distinta es la organización germana a la nuestra. De allí lo imposiblepretender trasplantar o injertar a nuestro país pequeños esquemas de unaconcepción tan distinta.