La Propiedad

LA PROPIEDADCONCEPTO, LOS DERECHOS REALES, EL PATRIMONIO, LA

FUNCIÓN SOCIAL

MAG. ARQ. GERARDO REGALADO R.

CONCEPTO• LA PROPIEDAD ES UN DERECHO RELATIVO

Y LIMITADO CON LAS IMPOSICIONES QUE GENERA EL INTERÉS PÚBLICO O GENERAL, POR LO QUE SE CONCEPTUALIZA EL DERECHO DE PROPIEDAD COMO UNA RELACIÓN DE PODER QUE NO SE BASA EN LA FUERZA SINO EN UNA RELACIÓN ECONÓMICA QUE SE FUNDA EN LA UTILIDAD SOCIAL (OLIVERA, CÓDIGO CIVIL DE 1936).

• “EL ESTADO INTERVIENE TANTO EN LA PROPIEDAD QUE CASI SE PUEDE AFIRMAR QUE ES UN CONDÓMINO” (CASTAÑEDA EUGENIO, 1952).

LOS DERECHOS REALES• “DERECHO REAL ES EL QUE CREA ENTRE LA

PERSONA Y LA COSA UNA RELACIÓN DIRECTA E INMEDIATA” (DEMOLOMBE).

• DERECHO SUBJETIVO QUE ATRIBUYE A SU TITULAR UN PODER O SEÑORIO DIRECTO E INMEDIATO SOBRE UNA COSA DETERMINADA, SIN NECESIDAD DE INTERMEDIARIO ALGUNO PERSONALMENTE OBLIGADO, Y QUE IMPONE UN DEBER DE RESPETO EXCLUSIÓN Y, A VECES, CUANDO SE TRATA DE DERECHOS REALES LIMITADOS, UN “HACER” O UN “NO HACER” POSIBLEMENTE CONECTADO AUN “SOPORTAR” (ROCA SASTRE, 1948).

• LOS DERECHOS REALES AGRUPAN UNA VARIADA Y AMPLIA GAMA DE DERECHOS PATRIMONIALES DE CUYO UNIVERSO PARTICIPA LA PROPIEDAD (CASTRO-POZO DIAZ, 2007).

LOS DERECHOS REALES

• RECONOCE COMO CONSTITUTIVOS

a) UNA RELACIÓN DEL SUJETO CON UNA COSA

b) UNA OBLIGACIÓN DE TERCEROS DE RESPETAR Y NO LESIONAR O INVADIR LA RELACIÓN

LOS DERECHOS REALES

• LA DOCTRINA HA CLASIFICADO LOS DERECHOS REALES EN LOS SIGUIENTES:

a) DERECHOS REALES DE GOCE Y DISPOSICIÓN (PROPIEDAD)

b) DERECHOS REALES DE GOCE (SERVIDUMBRE)c) DERECHOS REALES DE GARANTÍA (HIPOTECA,

PRENDA, ETC.)• LA DOCTRINA FRANCESA CLASIFICA LOS

DERECHOS REALES DE LA SIGUIENTE MANERA:a) DERECHOS REALES PRINCIPALES:

i. PROPIEDADii. DESMEMBRACIONES DEL DERECHO DE

PROPIEDAD: USUFRUCTO, USO, HABITACIÓN Y OTROS.

b) DERECHOS REALES ACCESORIOS (GARANTÍAS): HIPOTECAS, PRENDAS, ANTICRESIS, ETC.

• EL CÓDIGO CIVIL PERUANO ADSCRIBE A LA CORRIENTE DE LA DOCTRINA FRANCESA.

Castro-Pozo Díaz, Hildebrando (2007). Derecho Urbanístico. Editora Jurídica Grijley. Pág. 611.

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La anticresis en el Derecho civil y penal, es una garantía en virtud de la cual el deudor entrega a su acreedor una cosa para el pago de un crédito insoluto con los frutos, naturales o civiles (intereses), que la cosa produzca, restituyéndola una vez que se haya pagado la deuda. Mientras una parte de la doctrina la considera un derecho real, esta calificación es rechazada por algunos.Por su parte, un contrato de anticrético se conoce comúnmente como la cesión de un bien a cambio de una cantidad de dinero. La misma cantidad de dinero debe ser devuelta para poder recuperar el bien inmueble. Teóricamente, el interés del dinero paga el uso del bien a menos que se estipule lo contrario. Tendría la principal desventaja de que el deudor se quedaría sin la cosa (como puede ser el inmueble) y con la deuda, aun en caso de crisis económica.

LOS DERECHOS REALES• LA COPROPIEDAD O CONDOMINIO.- EL DERECHO DE

PROPIEDAD CORRESPONDE A VARIAS PERSONAS, SOBRE UN BIEN QUE NO ESTÁ DIVIDIDO, DE TAL MODO QUE CADA COPROPIETARIO CONOCE LA PROPORCIÓN DE SU DERECHO DE PROPIEDAD, PERO NO CONOCE EN QUE PARTE DE LA COSA O DEL BIEN RECAE ESE DERECHO.

• LA POSESIÓN.- ES EL EJERCICIO DE HECHO DE UNO O MAS PODERES INHERENTES A LA PROPIEDAD, SIN QUE EXISTA RELACIÓN DE DEPENDENCIA. EL POSEEDOR PUEDE REPELER LA FUERZA QUE SE EMPLEE CONTRA ÉL Y RECOBRAR EL BIEN, SIN INTERVALO DE TIEMPO, SI FUESE DESPOSEÍDO.


LOS DERECHOS REALES

• EL DERECHO DE SUPERFICIE.- CONFIERE A SU TITULAR EL PODER DE EDIFICAR EN SUELO AJENO, HACIENDO SUYA LA PROPIEDAD DE LO CONSTRUIDO.• RESPECTO AL SUELO SUPERFICIARIO ES TITULAR DE UN DERECHO REAL

SOBRE SUELO AJENO QUE LE FACULTA PARA CONSTRUIR Y UTILIZAR ESE SUELO, Y EN RELACIÓN CON LO EDIFICADO, Y UNA VEZ REALIZADA LA CONSTRUCCIÓN TIENE UN VERDADERO DERECHO A PROPIEDAD (LUCAS FERNÁNDEZ).

• ES UN DERECHO REAL TRANSMISIBLE, SUSCEPTIBLE DE GRAVAMEN E INSCRIBIBLE EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD, CON LAS LIMITACIONES QUE SE HUBIESEN FIJADO AL CONSTITUIRLO.


LOS DERECHOS REALES

• USUFRUCTO.- DERECHO REAL DE GOCE SOBRE COSA AJENA, QUE FACULTA AL TITULAR A OBTENER LAS UTILIDADES QUE RINDA NORMALMENTE EL BIEN, POR TIEMPO LIMITADO, OBLIGÁNDOLO A CONSERVAR LA SUSTANCIA DEL BIEN Y DEVOLVERLO A SU FENECIMIENTO.

• LA SERVIDUMBRE.- IMPLICA LA LIMITACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD, DESTINADA A CONCEDER DETERMINADOS DERECHOS SOBRE EL PREDIO SIRVIENTE, O QUE EL DUEÑO DE ESTE SE ABSTENGA DEL EJERCICIO DE ALGUNO DE SUS DERECHOS. SON “PARTICIPACIONES LIMITADAS EN EL GOCE O APROVECHAMIENTO DE LA COSA DE OTRO” Y, POR CONSIGUIENTE, UN DERECHO REAL LIMITADO SOBRE COSA AJENA, MATIZADO (DIFERENCIA ESPECÍFICA) POR LA UTILIDAD O VENTAJA QUE UN FUNDO (SIRVIENTE) PRESTA A OTRO (DOMINANTE).

• HIPOTECA.- DERECHO REAL SOBRE BIEN AJENO POR EL CUAL EL HIPOTECANTE TRANSMITE EN FAVOR DEL ACREEDOR POTESTADES DE DISPOSICIÓN DEL BIEN.


EL PATRIMONIO

• EL CONCEPTO DE PATRIMONIO NO ES SINÓNIMO DE PROPIEDAD.

• EL CONCEPTO DE PATRIMONIO PONE DE RELIEVE LA NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DEL ESTADO, POR PROBADO INTERÉS GENERAL.

• EL “PATRIMONIO NATURAL.- ”EL ARTÍCULO 5 DE LA LEY N° 28611, LEY GENERAL DEL AMBIENTE, SEÑALA: “LOS RECURSOS NATURALES CONSTITUYEN PATRIMONIO DE LA NACIÓN. SU PROTECCIÓN Y CONSERVACIÓN PUEDEN SER INVOCADAS COMO CAUSA DE NECESIDAD PÚBLICA , CONFORME A LEY.


EL PATRIMONIO

• EL “PATRIMONIO CULTURAL”.- SE RECONOCE QUE EXISTEN DIVERSOS TIPOS: • YACIMIENTOS Y RESTOS ARQUEOLÓGICOS• CIUDADES HISTÓRICAS• LOS SITIOS SAGRADOS NATURALES (RELIGIOSOS)• PAISAJES CULTURALES• PATRIMONIO CULTURAL MÓVIL• PATRIMONIO DOCUMENTAL Y DIGITAL

• EL ARTÍCULO 21° DE LA CONSTITUCIÓN DEL 1993, ESTABLECE QUE LOS SITIOS Y OBJETOS ANTES MENCIONADOS Y EXPRESAMENTE DECLARADOS BIENES CULTURALES, Y PROVISIONALMENTE LOS QUE SE PRESUMEN COMO TALES, SON “PATRIMONIO CULTURAL DE LA NACIÓN”, INDEPENDIENTEMENTE DE SU CONDICIÓN DE PROPIEDAD PRIVADA Y PÚBLICA, Y QUE ESTÁN PROTEGIDAS POR EL ESTADO. Castro-Pozo Díaz, Hildebrando (2007). Derecho Urbanístico. Editora Jurídica Grijley. Pág.

614.

LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD

• “HABLAR DE LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD SIGNIFICA POR LO MENOS, JUSTIFICAR QUE LOS PODERES DEL PROPIETARIO SE ENCUENTRAN LIMITADOS; QUE SON LEGÍTIMAS LAS INTERVENCIONES O INCISIONES LEGISLATIVAS EN LAS CUALES ESTOS LÍMITES SE INTRODUCEN; QUE AL MISMO TIEMPO QUE LÍMITES EN LOS PODERES DOMINICALES EXISTEN TAMBIÉN OBLIGACIONES POSITIVAS Y NEGATIVAS A CARGO DEL PROPIETARIO; QUE JUNTO AL INTERÉS DEL PROPIETARIO, EL GRAN NÚMERO DE PROPIEDADES CONCITA OTROS INTERESES, IGUALMENTE RESPETABLES Y DIGNOS DE TUTELA” (DIEZ PICAZO).


LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD

• LA FUNCIÓN SOCIAL ES, …, UN CONTRICIÓN DE LOS PODERES DOMINICALES Y UNA FORMA DE EJERCICIO DE ÉSTOS; EL EJERCICIO MÁS ADECUADO POR LA OBTENCIÓN DE LAS FINALIDADES QUE EL LEGISLADOR HA PREVISTO(SANZ JARQUE, 1988).

• “LA PROPIEDAD NO ES SOLO UN DERECHO, SINO UN DEBER (…) UN INSTRUMENTO DE COOPERACIÓN SOCIAL, DADO QUE SIRVE PARA REALIZAR INTERESES QUE CONCIERNEN A LA SOCIEDAD TODA”.

• EN EL ÁMBITO URBANÍSTICO, LA FUNCIÓN SOCIAL ESTABLECE PROCEDIMIENTOS CONDUCENTES A ASEGURAR LA JUSTICIA DISTRIBUTIVA ENTRE LOS AFECTADOS POR EL PROCEDIMIENTO URBANIZADOR Y EDIFICATORIO, QUE SE TRADUCE EN UNA IGUAL DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS Y CARGAS Y EN UNA PARTICIPACIÓN DE LA COMUNIDAD EN LAS PLUSVALÍAS, DERIVADOS EN AMBAS HIPÓTESIS DE LA ACCIÓN URBANÍSTICA DE LOS ENTES PÚBLICOS.


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