Regeneración urbana en Europa:

La vivienda social en las políticas urbanas de integración

Conferencia presentada en la XXIX Edición de los Cursos de Verano de la UPV/EHU Renovación urbana y cohesión social en un contexto de crisis. San Sebastián, 26 de julio 2010

Darinka CzischkeDirectora de investigación Investigadora asociada Observatorio Europeo de la Vivienda Social del CECODHAS Delft University of Technology (Países Bajos)

darinka.czischke@cecodhas.org d.k.czischke@tudelft.nl

Regeneración urbana: Contexto de esta exposición

Dos tendencias clave:

Crecimiento urbano acelerado (población, suelo, consumo)• Población mundial que habita áreas urbanas (cifras y estimaciones de la ONU - Habitat):

2008 > 50% (primera vez en la historia) 2050: 70%

• ‘Urban sprawl’ (expansión urbana) p.ej. Los Angeles creció 45% entre 1975 y 1990, pero triplicó su superficie durante el mismo periodo.

• Desarrollo insostenible? Desigualdad de ingresos? • Ciudades desiguales riesgo de tensiones políticas y sociales? • Desperdicios, costos de transporte, consumo de energía…

Creciente diversificación social y cultural (multiculturalismo, segregación / integración…)

Desafío social y político: cómo conciliar la diferenciación social y la proximidad física que estos procesos conllevan

Densidad, proximidad física y heterogeneidad social Desigualdades vs. equidad La ciudad: lugar de oportunidades? (‘el aire de la ciudad hace libre’)

Cómo están respondiendo las políticas urbanas

Dos enfoques:

1. Provisión [cuánto]Vivienda, infraestructura, servicios, comercio, etc.

2. Territorialización [dónde]Localización tendría efecto independiente sobre la estructura de oportunidades

de las personas

• Unión Europea: Auge de las políticas territorializadas (“area-based policies”) desde los ’80s como herramientas de recuperación de zonas en deterioro económico, urbano y social.

• Supuesto: la localización espacial tendría efectos independientes sobre las oportunidades de las personas

• Ejemplos: – Soziale Stadt (Alemania)– Contrats des Villes (Francia)– Contrats des Quartiers (Bruselas)– New Deal for Communities (Reino Unido) – Big City policies (Holanda)– Etc…

Políticas territorializadas

2 ejemplos:

Densificación urbana: Promueve la ciudad compacta vs. la expansión urbana (sprawl)- Objetivos medioambientales (escasez de suelo urbano, consumo de combustible p.ej. más viajes cortos vs. menos ‘commuting’?) - Objetivos sociales (proximidad, accesibilidad, urbanidad, hacinamiento…) - Objetivos económicos (economías de escala, consumo/producción, empleo…)

Mezcla social: Persigue la integración social de grupos sociales más vulnerables a través de la proximidad física de vivienda para distintos grupos sociales.

Ambos tipos de política están estrechamente ligados pues se basan en la proximidad física como condición para lograr los objetivos de la regeneración urbana

1. Políticas de regeneración urbana e integración social:

Densificación y mezcla social

I. Densificación urbana

Estudio sobre densificación urbana y barrios en Londres, Inglaterra [2004]

PROBLEMA

• Creación de 636,000 nuevos empleos & 311,000 nuevas viviendas

• Presión sobre la oferta de vivienda y oficinas

• Déficit de vivienda social y asequible

• Presión sobre áreas verdes (greenfield sites)

OPORTUNIDADES

• Promoción en áreas café (brownfield development)

• Mezcla social

• Usos mezclados

• Inversión en transporte público

• Ciudad compacta: densificación

SIN EMBARGO…

Debate sobre la densificación (es deseable?)

Fuente: Burdett, Richard and Travers, Tony and Czischke, Darinka and Rode, Philipp and Moser, Bruno

(2005) Density and urban neighbourhoods in London. Enterprise LSE Cities, London, UK.

Estudio de casos en cinco áreas en Londres

Qué atributos se asocian a la experiencia de vivir en áreas de alta densidad en Londres

Técnicas de investigación:

• Análisis espacial

• Análisis socio-económico

• Entrevistas• Encuesta

Áreas seleccionadas

Densidad residencial bruta

Síntesis de las cinco áreas estudiadas

Green Street EastNewham

‘Enclave asiático’176 pers./ha (68.6)

54 unidades/ha (29.7)

TownHammersmith & Fulham

‘Urban village’153 pers./ ha (68.6) 71 unidades/ha (29.7)

FerndaleLambeth

‘Brixton buzz’151 pers./ha (68.6) 66 unidades/ha (29.7)

ClissoldHackney

‘Multi-cultural village’148 pers./ha (68.6) 67 unidades/ha (29.7)

Bensham ManorCroydon

‘Rough suburbia’111 pers./ha (68.6) 43 unidades/ha (29.7)

3.27 phh (2.30)

16% blancos (71)

18.6% alquiler social (26.2)

2.15 phh (2.30)

84% blancos (71)

25.2% alquiler social (26.2)

2.27 phh (2.30)

59% blancos (71)

46.4% alquiler social (26.2)

2.22 phh (2.30)

68% blancos (71)

38.2% alquiler social (26.2)

2.54 phh (2.30)

39% blancos (71)

9.9% alquiler social (26.2)

Diversidad y densidad

‘Urbanites’ ‘Suburban leavers’ ‘Trapped’

• Empleados jóvenes de la ‘City’ (parejas sin hijos y solteros)

• Familias con hasta 2 o 3 niños

• Independientes que trabajan desde casa

• Graduados recientes

• Familias de ingresos medios / medios-bajos que adquieren primera vivienda

• Inmigrantes recientes.

• Personas o parejas en etapa de ‘nido vacío’ que quieren vivir cerca de sus hijos

• Hijos de los residentes actuales desplazados económicamente (‘Priced out’).

• Familias con 3 o más niños, o con hijos en escuela secundaria

• Grupos étnicos ‘desplazados’.

• Residentes de vivienda social de largo plazo.

• Adultos mayores de bajos ingresos.

• Solicitantes de asilo político.

Estilos de vida diferentes coexisten en áreas de alta densidad

Comunidad y densidad

“I don’t think [density] is a negative thing, because it’s vibrant. Vibrant congregation in a lively area might be how I would summarise it.”

(JO, clergy, Bensham Manor)

“[Density] can bring communities together because you can learn from the experience that they have, and the knowledge they bring with them. But then sometimes, when you get a large number of people living in a small area, you get this feeling of crowdedness and …people turn inwards.”

(Green Street West Councillor)

Atributos ‘sociales’ son los mejor evaluados en áreas de alta densidad

Espacio habitable por persona [habitable space per head]

31 sqm/pers. 54 sqm/pers. 50 sqm/pers.

47 sqm/pers. 35 sqm/pers.

Green Street East, Newham, 176 Town, Hammersmith & Fulham, 153 Ferndale, Lambeth, 151

Clissold, Hackney, 148 Bensham Manor, Croydon, 111

A diferencia de la densidad residencial, espacio habitable por persona es un indicador relevante del nivel de satisfacción residencial

Diseño y densidad

“I suppose, one person’s overlooking is another person’s only contact with the outside world, so…at one time, our communication with the old lady who lived in the first floor from our back garden to her kitchen window was the only communication she had with the outside world. Because she couldn’t get out, leaning out of her kitchen window and chatting to us was one of the sad highlights of her week. So if that overlooking had been designed out, that option wouldn’t have been open to her.”

(ML & JC, residents, Ferndale)

“It’s like you can hear someone shouting in the street or you can hear someone’s door shut downstairs or you can hear a toilet flushing and it’s just like this constant noise, and I just get the feeling that they’re in my room, you know what I mean, it’s just there.”

(LBN Housing officer)

Visibilidad [overlooking] es más aceptable que el ruido como externalidad

Areas verdes y densidad

“We don’t have green space here- we’ve got a park down the road, which we don’t tend to use because of the dog mess and the needles."

(JB, head of schools, Bensham Manor)

“Maybe because we have the park close by, so they feel that there is a bit of fresh air. I think that the park does make a big difference to it. It has a massive open space there.”

(AD, housing association representative, Clissold)

“And as you walk towards the river, somehow the area opens; so you’ve got the river, which gives you a huge feeling of open space, so I don’t think you feel crowded in Fulham.”

(MD, Resident and community worker, Town)

El acceso a áreas verdes de buen tamaño, en buen estado, y percibidas como seguras contribuye a la popularidad de áreas densas.

Servicios y densidad

“Se necesita densidad para tener servicios.”

(NB-S, trabajadores sociales, Bensham Manor)

“Se requiere densidad para mantener servicios de transporte, comercio y entretención. Pues si, la densidad es buena.”

(ML & JC, residentes, Ferndale)

“En áreas de alta densidad estas mucho más cerca del comercio.”

(MD, residente, Town)

Residentes valoran la presencia de servicios y conexiones de transporte como cualidades especificas de áreas de alta densidad

Edificios de vivienda social y densidad

“I think when you’re living in that kind of area like Park Road and Crescent Road all you’re seeing is flats around you, it gives you the feeling of living on top of each other”

(LBN, housing officer, Green Street East)

“Where I live, the council estates are not particularly dominant, so you don’t get this feeling as you do on a lot of Hackney estates that the feeling is overbearing or overpowering.”

(Mr. P, resident, Clissold)

La visibilidad de edificios de vivienda social se asocia negativamente a la alta densidad

Lecciones

1. Re-evaluar las políticas de densificación como instrumento de planificación urbana

2. Reconocer la diversidad de estilos de vida y de ciclos de vida

3. Buscar el equilibrio entre densidad ‘interna’ y ‘externa’

4. Proveer niveles apropiados de transporte público

5. Incentivar la reducción del uso del automóvil (por ejemplo ‘car sharing’)

6. Asegurar el acceso a áreas verdes bien mantenidas

7. Incentivar la mantención de servicios locales

8. Promover similitud de tipológicas de vivienda social/asequible y de mercado

II. Mezcla social

Políticas de integración socio-espacial y vivienda social

• Asociación negativa entre concentraciones de bajos ingresos y régimen de tenencia surge de las características y evolución histórica de la vivienda social en Europa occidental

• Vivienda social fue por muchas décadas (post II GM – 1970s) sinónimo de clase trabajadora.

• A partir de la de-industrialización en Europa: gradual proceso de residualización y estigmatización (concentración de grupos pobres y marginales)

Modelos de vivienda social en la UE

CRITERIO DE ATRIBUCION

Fuente: Observatorio Europeo de la Vivienda Social (2008)

>+ 20%

5 % - 10 %

0 – 4 %

TAMANO SECTOR ALQUILER SOCAL Holanda

DinamarcaSuecia

Austria

República Checa FinlandiaPolonia

Italia

EsloveniaLuxemburgoGrecia

HungríaChiprePortugalBulgariaLituaniaLatviaEspaña

Reino Unido

Residual

IrlandaEstonia Malta

11 % – 19 %

AlemaniaBélgica

Francia

Generalista

Universalista (Unitario)

Focalizado (Dualista)

Fuente: Czischke, D. / Observatorio Europeo de la Vivienda Social - CECODHAS (2008)

Tamaño del sector vivienda social y modelo de provisión

Modelo de provisión

Generalista

Generalista / Residual

Universalista

Residual

Tamaño del sector

Vivienda social en la UE: una demanda más diversificada

Cambios en la demanda de vivienda social en la UE

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

Hogaresmonoparentales

Hogares terceraedad

Minorias etnicas Hogares deescasos recursos

Tamano del hogar Hogares de clasemedia

Mezcla social y vivienda social

• En un contexto de creciente residualización de la vivienda social en gran parte de Europa, las políticas urbanas buscan combatir la segregación y la estigmatización de sus residentes a través de políticas de ‘mezcla social’

• De qué se trata…

‘mezclar’ hogares de distinta extracción social* en el espacio a través de la asignación / construcción de vivienda para estos distintos grupos en proximidad física.

• Qué se entiende por “mezcla social”…

– Mezcla de grupos socio-económicos (MIC’s)– Mezcla de regimenes de tenencia (‘tenure mix’)– Mezcla de grupos étnicos (‘ethnic mix’)– Mezcla funcional (‘mixed use’) – Mezcla generacional

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Less than£5000

£5000 to£9999

£10000 to£14999

£15000 to£19999

£20000 to£24999

£25000 to£29999

£30000 to£34999

£35000-£39999

£40000 ORMORE

% o

f p

rop

ert

ies

Social Housing

Shared Owners

Renting

Owner Occupied

Propietarios a mayor nivel de ingreso

Bajos ingresos dominan en

alquiler social

Alquiler privado cubre diferencia

Reino Unido: ‘tenure mix’ es proxy de mezcla social

Fuente: R Rowlands, University of Birmingham (Reino Unido)

Alquiler social

‘Shared owners’

Alquiler privado

Propiedad

Tipos de mezcla

Agrupamiento o grano grueso (‘Clustering’)

Dispersión o grano fino (‘Pepper-potting’)

2. Debates

Mezcla social: Debate

Dimensión normativa: ?es deseable?

Dilema: implementar el derecho a la vivienda vs. mezcla social

Ingeniería social Destrucción de redes sociales de apoyo,

identidades comunitarias, etc. Efecto de ‘deprivación relativa’ Perdida de servicios para grupos de menores

ingresos

Dimensión técnica: ?son eficaces las herramientas?

Proceso de gentrificación: efecto positivo transitorio

Mejora efectiva de la situación económica de los hogares, o sólo dispersión espacial de la pobreza?

Movilidad geográfica en la UE: utilidad de poner el barrio al centro de la integración social?

Efectos sobre familias pobres difíciles de medir

Difícil gestión conjuntos mixtos

Evidencia de ‘micro-polarización’

No existe evidencia concluyente sobre efectos deseados de la mezcla social sobre la integración social

Vivir en proximidad no es garantía de interacción social

Sin embargo, la evidencia señala que la ausencia de políticas anti-segregacionistas empeora la situación de residentes de áreas altamente segregadasLas políticas de mezcla social, bien diseñadas e implementadas, pueden ‘contener’ la segregación

socio-espacial

Comunidades mixtas?

Mezcla de ‘estatuto de ocupación (‘tenure’)?

Mezcla social?

Mezcla socio-económica?

Interacción social?

??

Estadísticas

Dinámicas

Mezcla funcional?

y…

?

Source: R Rowlands (2007) University of Birmingham (UK)

3. Casos

• Hoograven & Leidsche Rijn, Utrecht (Países Bajos)

• Greenwich Millenium Village & Britannia Village, Londres (Inglaterra)

Criterios de selección

Contextos nacionales: Inglaterra y Países Bajos

• Larga trayectoria en la aplicación de políticas de regeneración urbana e inclusión social que incluyen el enfoque de la mezcla social

• Alta proporción de vivienda social, pero de tipo distinto (Inglaterra 20% ‘residual’; Países Bajos 35% universalista)

Experiencias:

1. Buena localización:

a. Fácil acceso a transporte publico, servicios básicos (escuelas, centros de salud, comercio, etc.), centros de empleo y educación.

b. Proximidad (distancia peatonal) de áreas verdes en buen estado y seguras.

c. Integradas a la trama urbana (no en la periferia)

2. Ciudad metropolitana

3. Mezcla social

Utrecht, Holanda

•300,000 habitantes

• Superficie 99 km2

• Mercado de la vivienda:

Precio promedio de una vivienda: EUR 229.000

Hoograven & Leidsche Rijn

Distrito “Zuid”20 Oud Hoograven (viejo Hoograven)21 Nieuw Hoograven (nuevo Hoograven22 Lunetten

Hoograven

Diagnóstico • Una de las peores áreas de Holanda• Alta concentración de hogares

vulnerables / desempleados en vivienda social

• Patrimonio en malas condiciones

Intervención • 3 ejes: mezcla social + infraestructura

comunitaria + atracción comercio y servicios

• Demolición, realojo vivienda social, atracción de familias de clase media

• Partenariado, negociación, obtención del suelo

Hoograven evaluación

Atributos de localización • Mercado de la vivienda dinámico en Utrecht • Centralidad: localización central + buenas conexiones de transporte público. • Conectividad provincial/regional: cercanía a autopistas• Proximidad centros de empleo y educación (Universidad de Utrecht, etc.)

Atractivos generales del proyecto • Dotación infraestructura social y educacional distintos grupos sociales y culturales• Inversión en seguridad ciudadana, en términos objetivos y subjetivos (percepción)• Actividades para gente joven (‘activación’ de los jóvenes, evitar el ocio) • Atmósfera y carácter del barrio (‘village atmosphere’)• Atributos arquitectónicos y físicos• Calidad de la vivienda social • Escuelas: Ejes de integración social del barrio

Viviendas en construcción

Espacio público

Viviendas en demolición

Viviendas renovadas

Viviendas antiguas de alta demanda

Leidsche Rijn

Diagnóstico

• Nuevo desarrollo urbano integrado

Intervención

• 1998 – 2025

• Municipio de Utrecht lidera proceso (+asoc viv soc, promotores inmobiliarios, gobierno central)

• Altos estándares constructivos, de diseño y ambientales

• Proceso en fases: distrito equivalente a pequeña ciudad, barrios con identidad propia

• Barrio ‘Klaver 4’: integración de vivienda y empleo

• Sistema de parques y canales integrados

• Centralidad y conectividad urbana y regional

• Mezcla social y mix funcional

• Distrito de oficinas

Llegada a Leidsche Rijn

centralidad, conectividad

Un estilo de vida…

Vivienda clases medias

La escuela: eje de integración social

Areas verdes

Vivienda social

Arquitectura

Aprendizajes de las experiencias [Países Bajos]

Hoograven Leidsche Rijn

Evaluación • Muy positiva: objetivos de mezcla social y atractivo del barrio se han cumplido (atracción de clases medias)

• Aun en construcción pero algunas fricciones entre grupos sociales / ‘waterbed effect’

Puntos fuertes

• Proyecto integrado • Buena colaboración• Liderazgo local• Buenas condiciones de partida: localización, áreas verdes, arquitectura

• Proyecto integrado desde el comienzo• Alto nivel de financiamiento• Infraestructura y vivienda de alta calidad• Buen uso de atributos locales (agua, aras verdes, etc.)

Puntos débiles

• proceso muy largo • Accesibilidad moderada a la ciudad• Poca mezcla de usos• Pocos espacios públicos de interacción social

Inglaterra

‘Urban renaissance’ agenda

• Ciudad compacta

• Densificación

• Lobby rural

• Inflación de precios de la vivienda

• Vivienda asequible

• Estigmatización vivienda social

• Aspiraciones a la casa (con jardín) propia

• Comunidades mixtas

Thames Gateway (Londres)

• Una de las zonas de nuevo desarrollo urbano más grandes de Europa (Millenium, Olimpíadas 2012)

• Suelo industrial

• Contaminación

• Oportunidad – desafío

• Vivienda social y asequible (30% - 50%)

• Reservas naturales

• Desarrollo urbano integrado

• Transporte (Crossrail, DLR, underground, Eurostar-Stratford…)

• Servicios (colegios, subcentros, etc.)

GREENWICH MILLENIUM VILLAGE

• Nuevo proyecto en ex sitio industrial.

• Mezcla social como elemento estructural desde el comienzo [pepper potting vs. clustering]

• Pero: sólo 8% alquiler social, 4% propiedad compartida ‘shared ownership’, 20% vivienda asequible (objetivo).

• Proyecto emblemático ‘Milenio’

• Alto nivel de financiamiento (£200 millones sólo para descontaminación)

• Parque ecológico

• Arquitectura icónica (Erskin)

BRITANNIA VILLAGE

• Nuevo proyecto en comunidad

existente• Mezcla social desde el comienzo• 30% alquiler social, 70% vivienda de

mercado • Tensiones políticas e institucionales• Retraso en la provisión de

infraestructura comunitaria• Distribución espacial y proporción de

vivienda social de alquiler diferentes de

GMV

Aprendizajes de las experiencias [Inglaterra]

GMV Britannia village

Evaluación • Muy buena calidad de vida para todos los residentes (altos niveles de satisfacción - encuestas) • Buena conectividad urbana

• Buena calidad de vida para todos los residentes (buenos niveles de satisfacción - encuestas) • Buena conectividad urbana

Puntos fuertes

• Proyecto integrado desde el comienzo• Buena colaboración • Buena estructura de financiamiento• Buen uso de atributos locales (rivera del río, naturaleza, centralidad)• Residentes de la vivienda social benefician de buena localización y atributos físicos

• Buena localización • Buena accesibilidad por transporte público

Puntos débiles

• Proyecto caro• Condiciones únicas, difíciles de replicar (emblemático) • Expectativas demasiado altas de integración social?

• Bajo nivel de integración / interacción social entre residentes de la vivienda social y privada

4. Lecciones & recomendaciones

Localización de vivienda social e integración social: Resumen de los aprendizajes

• Las expectativas deben ser ‘realistas’ sobre la interacción social entre grupos distintos

• Incluir visión de largo plazo• Deben considerarse las dinámicas sociales (movilidad,

gentrificacion, etc.)• Importancia de espacios públicos adecuados para facilitar la

interacción social (seguros, cercanos, buen tamaño, equipamiento, manutención, etc.)

• Fundamental integrar la escala urbana y sub-regional para asegurar complementariedad y sinergia de factores estructurales y locales

• Políticas de mezcla social funcionarían mejor entre grupos de menor distancia socio-económica

• Rol del diseño urbano: promover similitud tipológica y de estándares, ausencia de barreras, etc.

Marco legal y urbanístico

NIVEL MACRO (Sociedad, sistema político y económico)Grado de integración social / valoresConsenso político

NIVEL LOCAL Precondiciones favorablesmercados locales de vivienda de alta demanda (“tight housing markets”)subculturasliderazgo local

Elementos de intervenciónescuelagestión / mantencióntrabajo de habilitación socialespacios de interacciónintegración visual partenariados: ‘win-win’CONTINUIDAD

Marketin

g

Pro

yectos em

blem

áticos

Recomendaciones de política: elementos estratégicos

Fuente: Czischke (2008)

Regeneración urbana e integración social: Tres consideraciones finales

1. Las limitaciones de los enfoques territorializados

2. Revisitar ‘dogmas’ (nivel ideológico): – Densificación a toda costa? – Mezcla por principio?

3. Mayor rigor y evidencia en lo técnico: – Bajo qué condiciones pueden estas políticas

conseguir su mejores resultados?

Reconocimientos

EUROPEAN UNION European Regional Development Fund

Contacto:

d.k.czischke@tudelft.nl

Burdett, Richard and Travers, Tony and Czischke, Darinka and Rode, Philipp and Moser, Bruno (2005) Density and urban neighbourhoods in London. Enterprise LSE Cities, London, UK.

Esta presentación esta basada en investigación conducida por la autora en

el marco de las siguientes instituciones y/o proyectos de investigación:

Nota: las opiniones contenidas en esta presentación corresponden a las de la autora y no representan necesariamente las de CECODHAS ni de las otras instituciones citadas.

Asesoria sobre Localización de vivienda social e integración social urbana realizada por la autora en 2008 para el Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile gracias al financiamiento de la Unión Europea y el Programa AGCI