LA SITUACION DEL MERCADO INMOBILIARIO URUGUAYO Su vinculación con el actual contexto internacional.

LA SITUACION DEL MERCADO INMOBILIARIO

URUGUAYO

Su vinculación con el actual contexto internacional

La situación del mercado inmobiliario en la actual

coyuntura internacional

• De dónde venimos

• Dónde estamos

• Hacia dónde vamos

• Qué necesitamosIng. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

De dónde venimos

• Una crisis muy profunda en el año 2002, un mercado de financiación hipotecaria inexistente,

• Una ausencia del estado en la construcción de viviendas de casi una década.

• Un crecimiento sostenido de la economía en los últimos 8 años

Ing. Agrimensor GABRIEL SEGALERBA

Recaudación anualizada del ITP, en pesos constantes

0

200.000.000

400.000.000

600.000.000

800.000.000

1.000.000.000

1.200.000.000

1.400.000.000

1.600.000.000

1.800.000.000

2.000.000.000

Dic

-98

May

-99

Oct

-99

Mar

-00

Ago-

00

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01

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01

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-01

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02

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02

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03

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3

Dic

-03

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Oct

-04

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Ago-

05

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-06

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Sep-

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8

Dic

-08

May

-09

Oct

-09

Mar

-10

Ago-

10

Ene-

11

Jun-

11

Nov

-11

Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

• Ciclo expansivo 2003 - ….2012• Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del

Este, costa de MVD y Colonia)

De dónde venimos

Ing. Agrimensor GABRIEL SEGALERBA

• Ciclo expansivo 2003 - ….2012• Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del

Este, costa de MVD y Colonia)• Gradual retiro del sector público

De dónde venimos

Ingeniero Agrimensor GABRIEL SEGALERBA

Cambió la tendencia y ahora la inversión en construcción crece impulsada por el sector privado

Inversión en MM de $ constantes de 2005

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

55.000

60.000

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 2009* 2010* 2011*

Pública Privada


• Ciclo expansivo 2003 - ….2012• Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este,

costa de MVD y Colonia)• Gradual retiro del sector público• Inflación interna en dólares de gran magnitud(Caída de poder adquisitivo de la moneda americana)

De dónde venimos


La inflación en dólares explica buena parte del alza de los precios inmobiliarios

Índice con valor de viviendas

0

50

100

150

200

250

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Punta del Este U$S Punta del Este $ const. Montevideo U$S Montevideo $ const. IPC En dólares


• Ciclo expansivo 2003 - ….• Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este,

costa de MVD y Colonia)• Gradual retiro del sector público• Inflación interna en dólares, de gran magnitud• Lenta pero constante recuperación del mercado de

arrendamientos urbanos

De dónde venimos


Luego de más de un siglo de contracción, el tamaño del mercado de arrendamientos vuelve a crecer

Porcentaje de familias arrendatarias en Montevideo

0,0%5,0%

10,0%15,0%20,0%25,0%30,0%35,0%40,0%45,0%50,0%55,0%60,0%65,0%70,0%75,0%80,0%85,0%90,0%

1889 1908 1963 1975 1985 1996 2004 2006 2011


Descienden los ocupantes y se incrementan los arrendatarios

70

80

90

100

110

120

130

140

150

160

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

PROPIETARIOS ARRENDATARIOS OCUPANTES


Hay un mercado inmobiliario mundial post Lehman Brothers

• Los precios están creciendo en las buenas localizaciones de los países

centrales o desarrolados : Francia, Estados Unidos, España y hasta Grecia

• Los neoinversores llegaron para quedarse, por lo que habrá que pensar en

un mercado más orientado al alquiler

• Para tener 35% de arrendatarios (promedio 1963-1975) se necesitan

construir unas 45.000 viviendas solo en Montevideo (4 millones de m2)


Según el BID, salvo en el quintil más alto, en Uruguay, en 2011 la mayoría buscaba viviendas para alquilar

Quintiles Alquilar Comprar % p/alquilar

Bajo 16.827 9.006 65%

Medios (3) 43.962 27.373 62%

Alto 5.096 9.836 48%


Dónde estamos

• No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay


Los precios suben mucho en dólares pero muy poco en U.I.

Índice con valor promedio U$S/m2 compraventas de Montevideo

50

60

70

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1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

U$S corrientes $ constantes Lineal ($ constantes) Lineal (U$S corrientes)


Uruguay, lejos de umbrales de burbuja

Años de renta familiar requeridos para la compra de una vivienda

2

2,5

3

3,5

4

4,5

5

5,5

6

6,5

7

7,5

8

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

España Uruguay


Valor de las viviendas se rezaga respecto del PBI per cápita

60

70

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90

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150

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Índice con valores en $ constantes

PBI per capita m2/viv/MVD


• No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay• Mercado sostenido pese a turbulencias

internacionales

Dónde estamos


El mercado sintió la crisis de Lehman Brothers, pero se recuperó

Promesas anualizadas de Montevideo Depuradas de las excepcionales de jun/07

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000

Ene

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-11

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1

Ene

-12



internacionales• Ley 18.795 cambiará el escenario- LEY DE VIS,

Vivienda de Interés Social

Dónde estamos


Cambio en m2 construidos que podría generar la ley 18.795

Producción anual estimada

Torre Suntuaria Torres Mediana y Económica

Actual 100.000 m2 50.000 m2

Próximos años 60.000 m2 150.000 m2

Variación - 40.000 m2 +100.000 m2



internacionales• Ley 18.795 cambiará el escenario• Impacto de medidas argentinas

Dónde estamos


Impacto de medidas argentinas• Lo que mata es la devaluación y el cepo cambiario, que afectará mucho el turismo.

• Los argentinos seguirán sacando sus ahorros de su país (lo dijo nuestro Presidente)

• Muchos menos argentinos comprarán inmuebles, sobre todo en Argentina (venían comprando a un ritmo de 2:000.000 m2/año)

• Cuando más dependa una plaza del comprador argentino, más sentirá el impacto


• No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay• Buena interacción público – privado

(APPCU = VIS – CCU = stock)• Ley 18.795 cambiará el escenario• Impacto de medidas argentinas• Impacto del Tratado de Intercambio de Información

Dónde estamos


Tratado de intercambio de información tributaria

• Impactó mucho su sorpresiva firma, aunque afirman que fueron imposiciones de la OCDE

• Con asesoramiento al inversor y problemas más graves que le sucedieron, su impacto se diluyó

• Volverá a afectar negativamente cuando el Parlamento lo apruebe y al inicio de su vigencia. (Colonia y Punta del Este)

• No hay dos opiniones según los especialistas, el impacto será negativo, solo resta saber la magnitud del eventual daño


Hacia dónde vamos

• Desaceleración a 3 velocidades:


• Desaceleración a 3 velocidades:• Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja

costera de Montevideo

Hacia dónde vamos



costera de Montevideo• Caída en los niveles de actividad en 2012

Hacia dónde vamos


• Desaceleración a 3 velocidades:

• Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja

costera de Montevideo

• Caída en los niveles de actividad en 2012

• Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos

(incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios

seguirán subiendo en Montevideo en pesos constantes

Hacia dónde vamos



costera de Montevideo• Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que

en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo

• Éxito de las VIS y la apertura hacia Brasil cambiará para contrarrestar medidas argentinas

Hacia dónde vamos


Todavía lejos de los 90’

M2 anualizados en permisos aprobados en la ciudad de Montevideo

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

2.000.000

2.200.000

2.400.000

2.600.000

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011


• Desaceleración a 3 velocidades:• Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera

de Montevideo• Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009

y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo

• Éxito de las VIS cambiará perfil de tipologías constructivas• En Uruguay esperamos seguirá creciendo el PBI, el ingreso de

los hogares y por ende el crédito hipotecario

Hacia dónde vamos


Pese a crisis internacional, el crédito se duplicó en primer tramo de 2012

Créditos hipotecarios en 1er. semestre de cada año (MM de U$S corrientes)

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

220

240

I/07 I/08 I/09 I/10 I/11 I/12


Qué necesitamos

• Admitir nuevas tecnologías constructivas que abaraten y con más agilidad que el tradicional proceso actual

• Perfeccionar instrumentos financieros para desarrollar el mercado de capitales

• Mayor coordinación público – privada• Desestimular la informalidad urbana (vamos bien)• Mejorar la eficiencia del gasto público, como si

tuviéramos una crisis que no tenemos


Perspectiva de todo el actual ciclo de expansión

Variación recaudación ITP en $ constantes (1er. Semestre de cada año)

-50,00%

-40,00%

-30,00%

-20,00%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012


Los mejores años para el mercado inmobiliario uruguayo, en el actual ciclo de expansión

1º 20082º 20113º 20074º 2010

5º 2012

6º 2004

7º 2006

8º 2005

9º 2003

10º 2009


1º 20082º 20113º 2013 ?4º 2007

5º 2010

6º 2012

7º 2004

8º 2006

9º 2005

10º 2003

11º 2009

Cómo esperamos se comporte 2013, dentro de este ciclo


OPORTUNIDAD HISTÓRICA(Todos los planetas estaban positivamente alineados en 2010 … y ninguno se desalineó aún)

DECISIÓN POLÍTICA

INTERÉS PRIVADO

LIQUIDEZ EN BANCOS

DEMANDA INSATISFECHA

PARTIDAS PRESUPUESTALES

EXPANSIÓN ECONÓMICA

MODERNIZACIÓN DE NORMAS

RETORNO DE EMIGRANTES

INVERSORESLOCALES Y EXTRANJEROS

INGENIERO AGRIMENSOR GABRIEL SEGALERBA

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