Las Comunidades de Propietarios

7/25/2019 Las Comunidades de Propietarios

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L A S C O M U N I D A D E S D E P R O P I E T A R I O S

La propiedad horizontal.- Los edificios de vecinos compuestos de diversos pisos,locales, y dems dependencias de aprovechamiento independiente pertenecientes adiversos propietarios, se hallan sujetos al denominado rgimen de la propiedadhorizontal. En estos casos, con independencia del derecho que el propietario tienesobre su piso o local tambin es copropietario junto con los dems vecinos de loselementos comunes con los que se encuentra dotado el edificio, tales como porejemplo, escaleras, ascensores, patios, cubiertas, canalizaciones, etc.

Estos elementos comunes pertenecen a todos los copropietarios del edificio sin quepuedan individualizarse o dividirse a favor de los vecinos.

Cada propietario tiene un coeficiente de participacin sobre esos elementos comunes(que, normalmente, consta transcrito en el ttulo de propiedad de la vivienda o local).Este coeficiente debe expresarse en centsimas sobre el total del edificio y sirve para

determinar el porcentaje de participacin de cada propietario en los beneficios de lacomunidad (por ejemplo, en el caso de percibir una indemnizacin) como en lacontribucin al pago de las cargas (gastos generales, aportaciones al fondo dereserva, derramas por obras, etc.).

PUEDE CONSULTAR LAS PREGUNTAS 1 y 2

Los elementos comunes.-El Cdigo Civil prev que son todos los necesarios para eladecuado uso y disfrute del edificio, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones ycubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros decarga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones yventanas, incluyendo su imagen o configuracin, los elementos de cierre que las

conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porteras,corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores,depsitos, contadores, telefonas o a otros servicios o instalaciones comunes, inclusoaqullos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conduccionesy canalizaciones para el desage y para el suministro de agua, gas o electricidad,incluso las de aprovechamiento de energa solar; las de agua caliente sanitaria,calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de humos; las de deteccin yprevencin de incendios; las de portero electrnico y otras de seguridad del edificio,as como las de antenas colectivas y dems instalaciones para los serviciosaudiovisuales o de telecomunicacin, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por sunaturaleza o destino resulten indivisibles.

No obstante, cabe sealar que determinados elementos comunes pueden ser objetode aprovechamiento privativo, como sera el caso de una terraza, de los trasteros, deun patio interior, etc. Es decir, aunque un elemento sea comn del edificio puede teneratribuido su uso de forma exclusiva y excluyente a favor de uno de los pisos o locales.Pero para ello ser necesario que as conste de forma expresa en la descripcinregistral de la vivienda o del local del que forman parte.

PUEDE CONSULTAR LAS PREGUNTAS 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 , 15 y 16

La escritura de divisin del edificio.- Deber contener unadescripcin detallada decasa piso o local, indicando de forma exacta la planta en la que se encuentran, su

ubicacin (mediante los lindes), su extensin, sus partes integrantes (una cocina, doshabitaciones, un bao, etc.) y sus anejos o elementos inherentes (tales como lo


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pueden ser los comentados usos en exclusividad de una terraza, de un patio interior,de un trastero, o de una buhardilla, etc.).

Lo ms habitual es que sea el promotor del edificio el que se encargue de otorgar estaescritura que, a su vez, comportar su inscripcin en el Registro de la Propiedad,constituyndose cada piso o local en fincas registrales independientes. Para cualquierconsulta podemos solicitar en el citado registro una nota de la finca matriz deledificio.

Todos los pisos y locales tendrn asignado un coeficiente de participacin, que serestablecido por el propietario nico del edificio antes de iniciar la venta por pisos o poracuerdo posterior de todos los propietarios, de no haberse otorgado con anterioridad.Para establecer dicho coeficiente se tomar la superficie til de cada piso o local enrelacin con el total del edificio, su emplazamiento interior o exterior, su situacin y eluso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementoscomunes.

En los casos en que no se haya realizado la divisin del edificio en el rgimen de lapropiedad horizontal correr a cargo de los todos los copropietarios, en proporcin asus respectivas cuotas de participacin, el pago de los gastos que se generen conocasin del otorgamiento de la citada escritura e inscripcin en el Registro de laPropiedad.

Ser necesario el consentimiento de todos los copropietarios para otorgar esaescritura de divisin de la propiedad horizontal, existiendo la posibilidad de acudir a losJuzgados para el caso de que alguno de ellos se oponga, siendo la resolucin delJuzgador la que dar lugar a la divisin del edificio en el rgimen de la propiedadhorizontal y establecer las cuotas de participacin que corresponden a cadapropietario.

PUEDE CONSULTAR LA PREGUNTA 17Normativa.- Las comunidades de propietarios, en todos sus aspectos, deberncumplir con las reglas previstas en la vigente Ley sobre Propiedad Horizontal, Ley8/1999, de 6 de abril. Esta normativa resulta aplicable: 1) A las comunidades depropietarios que estn as constituidas e inscritas en el Registro de la Propiedad; 2) Alas comunidades de propietarios que, aunque no se hallen formalmente constituidas,renen las caractersticas de disponer de pisos o locales independientes y elementoscomunes al servicio de los diversos copropietarios; y 3) A los complejos inmobiliarios,ms conocidos como urbanizaciones o conjuntos residenciales, con lasespecialidades contenidas en la ley.

PUEDE CONSULTAR LA PREGUNTA 18

Los Estatutos de la comunidad.- Siempre respetado el contenido de la ley, lascomunidades de propietarios pueden establecer a travs de stos las reglas sobre eluso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios,gastos, administracin y gobierno, seguros, conservacin y reparaciones. Para que losEstatutos sean vlidos es imprescindible que consten inscritos en el Registro de laPropiedad. Por ello, lo ms habitual es que se otorguen junto con la escritura dedivisin del edificio en el rgimen de la propiedad horizontal. La modificacin de losestatutos de la comunidad de propietarios exige los mismos requisitos que laconstitucin, esto es, ser necesaria la celebracin de una junta de propietariosvlidamente convocada y constituida, el voto favorable de todos los propietarios y suformalizacin mediante una escritura pblica.

PUEDE CONSULTAR LAS PREGUNTAS 19, 20, 21 y 22


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Las normas de rgimen interior .-Sirven para regular los detalles de la convivencia yde la adecuada utilizacin de los servicios y cosas comunes, siempre respetando loprevisto en la Ley y en los Estatutos. Estas normas obligarn a todos los titulares.

PUEDE CONSULTAR LA PREGUNTA 23

Las obligaciones legales de los propietarios.- Conforme a lo previsto en la Leysobre Propiedad Horizontal, todos los propietarios de una comunidad de vecinos estnobligados a lo siguiente:

a) Notificar con antelacin al presidente de la comunidad de propietarios o aladministrador, en su caso, aquellas obras que pretenda ejecutar para modificar loselementos arquitectnicos, instalaciones o servicios de su piso o local siempre ycuando no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura, suconfiguracin o aspecto exterior. En ninguno de estos casos se podrn perjudicar losderechos de otro propietario.b) No iniciar bajo su iniciativa obras en el resto del edificio. Si el propietario observarela necesidad de realizar reparaciones urgentes, deber comunicarlo urgentemente al

Administrador.c) Ni el propietario del piso o local o sus ocupantes podrn desarrollar en stosactividades que estn prohibidas en los Estatutos o que resulten daosas para elconjunto de la finca o que estn prohibidas por las leyes relativas a las actividadesmolestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas.d) Cada propietario deber utilizar de forma adecuada las instalaciones y servicioscomunes del edificio.e) Deber mantener en buen estado de conservacin el piso o local del que sea titular.f) Deber permitir que a travs de su piso o local se ejecuten las obras de reparacindel edificio que sean necesarias o para la instalacin de nuevos elementos comunes,teniendo en este ltimo caso un eventual derecho a ser resarcido por los daos yperjuicios que le puedan ser causados por ello.g) Deber contribuir al pago de los gastos generales que se produzcan para eladecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades queno sean individualizables, de acuerdo con la cuota de participacin que corresponda alpiso o local que le pertenezca.h) Deber contribuir de acuerdo con su cuota de participacin al fondo de reserva,que existir en la comunidad para atender a las obras de conservacin y reparacin dela finca, el cual pertenecer a todos los copropietarios y estar dotado de una cantidadque en ningn caso podr ser inferior al 5 por ciento del ltimo presupuesto ordinario.i) Tendr que comunicar al secretario de la comunidad cul es su domicilio a fin de queen ste le sean enviadas todas las cuestiones relacionadas con la comunidad. Para elcaso de no realizar esta comunicacin las notificaciones se entendern correctamente

realizadas en el piso o local del que sea titular en el edificio.j) Y deber notificar al secretario de la comunidad el cambio de titular de la vivienda olocal.

PUEDE CONSULTAR LAS PREGUNTAS 24 y 25

Las obras y las derramas.- Segn el tipo de obras que deban realizarse en cadaunos de los pisos o locales o en los elementos comunes de un edificio la ley exigedeterminados requisitos, autorizaciones o acuerdos de la junta de propietarios ascomo prev distintas consecuencias para cada uno de los casos:

PUEDE CONSULTAR LAS PREGUNTAS 26, 27, 28, 29, 30 y 31

Obras en un piso o local.-Cada propietario puede realizar en su piso o local obrasde reforma de sus elementos arquitectnicos, instalaciones o servicios siempre ycuando no menoscaben, alteren o modifiquen la seguridad del edificio, su estructura


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general o exterior. En ningn caso estas obras podrn perjudicar a los derechos deotro propietario. Para la ejecucin de este tipo de obras se deber dar cuenta alpresidente o al administrador de la comunidad as como obtener la correspondientelicencia de obras de ser precisa. Ningn propietario podr realizar obras en el resto deelementos del edificio y si considerare que ste precisa de obras de reparacinurgentes deber comunicrselo al administrador.

Obras para dividir alguno de los pisos o locales o ampliarlos unindolos a otroscolindantes.- En el caso de que un propietario quiera dividir uno de los pisos olocales, reducindolos y obteniendo as departamentos independientes o bienaumentarlos agrupndolos a otros pisos o locales que le pertenezcan y seancolindantes en el mismo edificio, deber obtener el consentimiento de la junta depropietarios. Este acuerdo ser vlido si es adoptado por la mayora de lospropietarios que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de participacin.Como consecuencia de la reestructuracin de los antiguos pisos o locales que pasen adividirse o a ampliarse, debern fijarse las nuevas cuotas de participacin de cada unode los nuevos elementos privativos reformados, sin que en ningn caso se proceda a

la alteracin de las cuotas de los restantes pisos o locales del inmueble.

Obras de reparacin y conservacin del edific io.-La Ley obliga a los miembros dela comunidad de propietarios a realizar todas las obras que sean necesarias para eladecuado sostenimiento y conservacin del edificio y de sus servicios, de modo que eledificio deber reunir en todo momento las condiciones de estanqueidad,estructurales, de habitabilidad y seguridad. Los gastos que se generen para atender aeste tipo de obras de reparacin y conservacin irn a cargo de cada uno de lospropietarios en proporcin a su cuota de participacin. El pago de estas obras esobligado para todos los vecinos, de modo incluso que la Ley prev la posibilidad deafectar el piso del propietario moroso para responder del pago de la cantidad que lecorresponda por esas obras necesarias.

Obras de mejora.-Son aquellas que tienen por objeto instalaciones o servicios que noson requeridos ni indispensables para la adecuada conservacin, habitabilidad yseguridad del edificio. Para que puedan ejecutarse este tipo de obras de mejora espreciso el acuerdo de la junta de propietarios, as como el consentimiento expreso delpropietario en aquellos casos que la innovacin haga inservible alguna parte deledificio de la que tiene atribuido su uso en exclusiva (por ejemplo, parte de una terrazao de un patio interior). No obstante, el propietario que no estuviera de acuerdo y as lohiciera constar en el acta de la junta no resultar obligado al pago de las innovacionesno necesarias si la derrama supera el importe de tres mensualidades ordinarias degastos comunes. Si posteriormente este disidente quisiera participar de las ventajas dela innovacin deber satisfacer a la comunidad su cuota de participacin en los gastos

de ejecucin de la obra y mantenimiento actualizados aplicando el correspondienteinters legal.

Obras para la construccin de nuevas plantas o alteracin de la estructura o delos elementos comunes del edificio.-Este tipo de obras, evidentemente alterarn elttulo de constitucin de la comunidad en el rgimen de la propiedad horizontal, por loque para ser autorizadas precisan el consentimiento de todos los titulares de los pisosy locales del edificio expresado mediante una reunin de la junta de propietarioscelebrada al efecto.

Medidas legales contra la morosidad de los vecinos.- La Ley sobre PropiedadHorizontal prev las siguientes disposiciones para acabar con la demora en el pago delos gastos comunes de las comunidades de propietarios:


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Privacin del derecho de voto: Los propietarios que tengan gastos vencidos y nosatisfechos, podrn participar en las reuniones de la junta pero podrn ser excluidosde la votacin, vetndoseles de este modo su derecho de voto. Si sta fuere lavoluntad de los propietarios, las convocatorias a las Juntas debern incluir un listadode quienes no se encuentran al corriente de pago y se les advertir de su privacin alderecho de voto. El acta de la junta tambin deber hacer referencia a los vecinosexcluidos del derecho de voto por deudas con la comunidad. De este modo, losvecinos que ostenten deudas y la cuota de propiedad que representen sern excluidosdel total de votos y coeficientes que se precisen para alcanzar las mayorasnecesarias, o lo que es lo mismo, su presencia y cuota no sern computadas a losefectos de alcanzar las mayoras exigidas por la Ley.

El certificado sobre el estado de pagos con la comunidad: En el caso de compraventade la vivienda o local es obligatorio acompaar a la escritura un certificado expedidopor el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente que declare si eltitular o vendedor se halla al corriente de pago de los gastos generales, o expreseaqullos que adeude. De este modo, el comprador podr conocer realmente si existen

deudas con la comunidad. Sin este certificado no podr autorizarse por el notario latransmisin que se pretenda a excepcin de que el nuevo adquirente exonere de estaobligacin al vendedor.

Con la emisin de este certificado se intenta evitar el desconocimiento del nuevopropietario sobre las deudas existentes con la comunidad, lo que adems le servir deproteccin, puesto que el piso o local quedar afecto al pago de las deudas ademsde que el nuevo titular deber responder por las deudas contradas por el antiguopropietario tal y como exponemos a continuacin.

Ampliacin de la responsabilidad por deudas anteriores al nuevo propietario:Con el finde evitar que queden deudas pendientes con la comunidad por parte del antiguo

propietario que vende uno de sus locales o pisos a un nuevo adquirente, la leyestablece que el nuevo titular est obligado a asumir el pago de los gastos generalesque se hayan producido durante todo el ao correspondiente a aqul en el queadquiere la finca as como de todos los vencidos correspondientes al aoinmediatamente anterior a la transmisin. Por ello, es muy importante que al firmar lacompra de un inmueble se obtenga el certificado de estar al corriente de pago de losgastos generales de la comunidad de propietarios y no excusar al vendedor si no loacompaara.

Configuracin de las deudas comunitarias como un crdito preferente: Las deudas conla comunidad de propietarios se configuran como un crdito preferente o privilegiadocuando procedan del impago de los gastos generales, de las aportaciones al fondo de

reserva o de derramas por obras de reparacin o necesarias.

De este modo, la comunidad de propietarios ser la primera que podr cobrarse lasdeudas que tenga pendientes el vecino deudor en el caso de que su piso o local seaembargado y ejecutado.

Procedimiento judicial para la reclamacin de las deudas: Se trata de un procedimientoespecial y sumario para obtener el cobro de las cantidades debidas por el vecinomoroso en concepto de gastos generales de la comunidad y aportaciones al fondo dereserva. Tanto en el escrito de demanda o en cualquier estado del procedimiento, sepodr solicitar el embargo de los bienes del propietario incumplidor (incluido elembargo del piso o local del que sea propietario obtenindose as la preferencia deeste crdito sobre los dems que pudiera haber, segn se ha comentado en el anteriorapartado). Esta peticin de embargo se conceder por el juez sin necesidad de que la


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comunidad de propietarios deba prestar fianza o garanta suficiente para responder deeventuales daos y perjuicios.


Las medidas legales contra los actos molestos y dainos. La accin de

cesacin.- Est prevista para aquellos supuestos en los que los propietarios o losocupantes de los pisos o locales realicen actividades daosas para el conjunto deledificio que estn prohibidas por los Estatutos o por las normas reguladoras de lasactividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas.

Ante tales supuestos lo que debe realizarse es un requerimiento por parte delpresidente de la comunidad al vecino infractor para que cese de forma inmediata en larealizacin de las actividades prohibidas, todo ello bajo apercibimiento de iniciar lasacciones legales correspondientes.

Para el caso de haber efectuado el citado requerimiento de forma fehaciente sin que elvecino infractor cese en dichas actividades, existe la posibilidad de ser demandado enejercicio de la expresada accin de cesacin. A dicha demanda deber acompaarseel citado requerimiento as como un certificado del acta de la junta de propietarios porla que se acuerde proceder por la va judicial contra el vecino. En este procedimientohasta que no sea dictada la sentencia definitiva, el juez podr adoptar las medidascautelares oportunas para garantizar al resto de vecinos la cesacin de las actividadesprohibidas.

PUEDE CONSULTAR LAS PREGUNTAS 36, 37 y 38

El funcionamiento de la comunidad de propietarios.- Depende de los rganos degobierno, que son la junta de propietarios, el presidente, el vicepresidente, elsecretario y el administrador.

La Junta de propietarios.- Est integrada por todos los propietarios de los pisos ylocales del edificio.

Tipos de juntas de propietarios y funciones.- La junta ordinaria debe celebrarse por lomenos una vez al ao para aprobar los presupuestos y cuentas de la comunidad. Enesa misma reunin de la junta podrn tratarse dentro del orden del da otros asuntosque correspondan a la junta de propietarios.

Las juntas extraordinarias son aquellas otras que pueden ser convocadas por el propiopresidente de la comunidad o por los propietarios interesados, para tratar cualquierotra cuestin de inters que corresponda decidir a la junta de propietarios.

Cmo deben convocarse las juntas de propietarios.- Normalmente sern convocadaspor el presidente. Para que los vecinos puedan convocar la celebracin de una juntade propietarios ser necesaria la iniciativa de la cuarta parte de stos que a su vezrepresenten el veinticinco por ciento de las cuotas de participacin del total del edificio.

El plazo mnimo de antelacin previsto por la Ley para comunicar a los vecinos lacelebracin de una junta de propietarios es de seis das para la junta anual ordinaria.Para las juntas extraordinarias la Ley prev que ser aquel necesario para que puedallegar a conocimiento de todos los propietarios. A pesar de ello, entendemos que esteplazo mnimo de antelacin deber ser de tres das.

La convocatoria a la reunin de la junta debe notificarse a cada uno de los propietariosen el domicilio que hayan designado para conocer sobre cualquier incidencia de la


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comunidad de propietarios. En el caso de que el propietario no haya facilitadoningunas seas en particular, la convocatoria de la junta y dems decisiones se lecomunicarn en su piso o local del edificio, sirviendo a todos los efectos lascomunicaciones que se realicen a travs de los inquilinos u ocupantes de stos.

Para el excepcional caso de que no fuera posible comunicar de este modo al vecino laconvocatoria de la junta u otras decisiones adoptadas por sta, las comunicaciones serealizarn al propietario mediante el tabln de anuncios o en lugar visible (portera,ascensor, etc.). Deber hacerse este anuncio con un plazo mnimo de tres das antesde la celebracin de la junta.

En la convocatoria de la junta se deber incluir en todo caso el orden del da de lareunin, es decir, los asuntos que punto por punto van a ser sometidos aconsideracin y a votacin. Igualmente se har mencin al lugar, da y hora en el quese va a celebrar la reunin en primera y en segunda convocatoria, en su caso.

Se celebrar una segunda reunin en aquellos casos en que a la primera no asista el

nmero de propietarios necesarios para que se entienda que est vlidamenteconstituida la junta en primera convocatoria. Por lo tanto, se celebrar una segundaconvocatoria cuando a la primera reunin no asistan la mayora de propietarios querepresenten, a su vez, la mayora de las cuotas de participacin del total del edificio.Conforme a lo previsto en la Ley podr celebrarse la segunda convocatoria de la juntapasada media hora desde la hora en que estuviera prevista la primera convocatoria.

No ser necesaria ninguna convocatoria formal para el caso de que todos los vecinospor unanimidad decidan reunirse en junta de propietarios.

La iniciativa de un vecino.- La Ley reconoce que cualquier propietario podr pedir quela junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de inters para la

comunidad. Para ello es necesario que dirija un escrito proponindolo al presidente,quien estar obligado a incluir esa iniciativa en el orden del da de la siguiente juntaque se celebre.

La asistencia a la junta.- Los propietarios de los distintos pisos y locales son quienesdeben acudir a las reuniones de la junta. Si no pudieran concurrir, podrn delegar surepresentacin y voto a otra persona mediante una autorizacin escrita.

Si existen varios propietarios de un mismo piso o local basta la asistencia de uno deellos.

Para el caso de que uno de los pisos o locales est dado en usufructo, la asistencia y

el voto corresponde al nudo propietario.

PUEDE CONSULTAR LAS PREGUNTAS 39, 40 , 41, 42, 43, 44, 45, 46 y 47

Las mayoras de votos exigidas para los distintos tipos de acuerdos.- Es muyimportante destacar que no todos los acuerdos que deben someterse a la deliberacinde la junta de propietarios precisan un mismo nmero de votos para su aprobacin.

De acuerdo con lo previsto por la actual Ley sobre la Propiedad Horizontal para lamayora de acuerdos se exige el voto favorable de la mayora de los propietarios que,a su vez, represente la mayora de las cuotas de participacin en el edificio.

No obstante, existen determinados asuntos que por su importancia estn sujetos amayores exigencias, o mayoras cualificadas. De este modo, debern acordarse por


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todos los propietarios, esto es, por unanimidad, los acuerdos que comporten laaprobacin o modificacin de las reglas contenidas en la constitucin de la comunidadde propietarios o escritura de divisin de la propiedad horizontal, o de los Estatutos dela comunidad de propietarios.

Ser necesario el voto a favor de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez,ostenten como mnimo las tres quintas partes del total de las cuotas de participacinpara aquellos acuerdos que comporten el establecimiento o supresin de los serviciosde ascensor, conserjera, vigilancia u servicios comunes de inters general, a pesar deque estos acuerdos comporten una modificacin del ttulo constitutivo o de losestatutos.

La instalacin de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios detelecomunicacin, o la adaptacin de los existentes, as como la instalacin desistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energa solar, o bien de lasinfraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energticos colectivos,podr ser acordada, a peticin de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes

de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participacin.

Para todos los dems casos, ser suficiente el acuerdo de la mayora de lospropietarios (por ejemplo, para aprobar las cuentas y presupuestos anuales; paradirigirse judicialmente contra el vecino moroso; para la ejecucin de obras ya seannecesarias o extraordinarias y sus presupuestos; para acordar las normas de rgimeninterno; las obras para supresin de las barreras arquitectnicas, etc.).

Asimismo, la realizacin de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunesque tengan por finalidad la supresin de barreras arquitectnicas que dificulten elacceso o movilidad de personas con minusvala, incluso cuando impliquen lamodificacin del ttulo constitutivo, o de los estatutos, requerir el voto favorable de la

mayora de los propietarios que, a su vez, representen la mayora de las cuotas departicipacin.

Destacamos una vez ms la importancia de acudir a las reuniones de la junta, puestoque a los no asistentes se les considerar favorables a los acuerdos que se sometan avotacin en la reunin.

Todos los acuerdos adoptados en la junta de propietarios debern notificarse de formaexpresa a todos los propietarios en los domicilios que hayan designado al efecto o encada uno de los pisos o locales.

La Ley establece que los propietarios podrn impugnar ante los tribunales los

acuerdos adoptados por la junta de propietarios si consideran que stos son contrariosa la Ley o a los Estatutos de la comunidad de propietarios, cuando sean gravementelesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o cuando seconsidere que suponen un grave perjuicio para uno de los propietarios que no tiene laobligacin de soportarlos o se hayan adoptado con abuso de derecho. En estos casosel plazo para solicitar la intervencin judicial es de tres meses desde la comunicacindel acuerdo a no ser que los acuerdos vulneren lo previsto en la Ley o en los Estatutosen cuyo caso el plazo para presentar la demanda ser de un ao.


Los acuerdos vinculantes.- Existen determinados tipos de acuerdos que una vez

aprobados por la junta resultarn obligatorios para todos los propietarios que, por lo


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tanto, tendrn que contribuir al pago de los gastos que comporten. Estos acuerdos sonlos siguientes:

1) Los que aprueben o modifiquen el ttulo de divisin del edificio en el rgimen de lapropiedad horizontal o de los estatutos de la comunidad de vecinos.2) Los que decidan establecer o suprimir los servicios de ascensor, portera,conserjera, vigilancia y otros servicios comunes de inters general.3) Los que acuerden el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignadoun uso especfico (por ejemplo, arrendar una parte del edificio, bajos o azotea paravallas publicitarias, etc.).4) Los que acuerden la ejecucin de obras o servicios comunes para suprimir lasbarreras arquitectnicas.5) Y los que decidan la ejecucin de obras de conservacin o reparacin del edificio.

Excepcionalmente, cuando se adopten vlidamente acuerdos para realizarinnovaciones no exigibles (mejoras) y cuya cuota de instalacin exceda del importe detres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultar obligado,

ni se modificar su cuota, incluso en el caso de que no pueda privrsele de la mejora oventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de lainnovacin, habr de abonar su cuota en los gastos de realizacin y mantenimiento,debidamente actualizados mediante la aplicacin del correspondiente inters legal.

PUEDE CONSULTAR LAS PREGUNTAS 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58 y 59

El libro de actas.- Toda comunidad de propietarios debe disponer de un libro de actasque previamente tiene que haber sido legalizado en el Registro de la Propiedad. Eneste libro debe recogerse el resultado de cada reunin de la junta de propietarioshacindose obligada mencin a la fecha y lugar de celebracin, al promotor de laconvocatoria, al carcter ordinario o extraordinario de la reunin, si se ha celebrado en

primera o segunda convocatoria, relacin de todos los asistentes, de los propietariosrepresentados, cuotas de participacin que representan y los cargos presentes. Serecoger adems el orden del da y los acuerdos adoptados con expresin de lasmayoras alcanzadas. Y en el caso de que fuera relevante para la validez del acuerdo,se har constar los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y encontra, as como las cuotas de participacin que representen. Conforme establece laLey sobre Propiedad Horizontal deber remitirse a cada uno de los propietarios unacopia del acta de cada reunin.

El presidente.- Tiene que ser uno de los propietarios del edificio, que ser elegido poracuerdo mayoritario de los propietarios, o bien, puede establecerse entre stos queser nombrado mediante turno rotativo o por sorteo. Salvo que los Estatutos de la

comunidad de propietarios establezcan otro plazo, el mandato del presidente ser porel periodo de un ao.

El presidente ostentar la representacin legal de la comunidad de propietarios.Adems, estar obligado a convocar la junta anual ordinaria de propietarios, y lacelebracin de la junta en aquellos casos en que existan razones de urgencia onecesidad que deban ser deliberadas por los copropietarios. Tambin tendr queconvocar la celebracin de la junta cuando lo solicite la cuarta parte de los propietarioso aquellos que al menos representen el 25 por ciento de las cuotas de participacin deltotal del inmueble.

Ser el obligado a requerir al ocupante o propietario que realice actos daosos para la

comunidad o legalmente prohibidos, para que cese, bajo apercibimiento de iniciaracciones legales, en la realizacin de dichas conductas. Deber tambin emitir el


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certificado de deudas para con la comunidad para los propietarios que vayan a vendersu vivienda o local. Y tambin tendr que asumir las funciones previstas para elsecretario y el administrador a no ser que se haya acordado de que estos cargossern ejercidos por distintas personas.

PUEDE CONSULTAR L AS PREGUNTAS 60, 61, 62 y 63

El vicepresidente.- Este cargo es totalmente facultativo, a eleccin de la comunidadde propietarios. En caso de existir un vicepresidente, sus funciones se limitarn asustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de estesegundo. El vicepresidente ser elegido al igual que el presidente por acuerdomayoritario de la junta de propietarios, o por sorteo o turno rotativo. Su cargo tambintendr la duracin de un ao.

El secretario.-Sus funciones pueden ser realizadas por el mismo presidente a no serque los Estatutos prevean que las llevar a cabo otra persona. Ser elegido por lajunta, y a diferencia de la figura del presidente, el secretario podr ser tanto uno de lospropietarios como una persona experta, es decir, con una cualificacin profesionalpara ejercer estas funciones. Esto es, podr ser un administrador de fincas o unaempresa dedicada a esta actividad.

La duracin del cargo ser igualmente de un ao, salvo que los estatutos disponganotra cosa. Los cargos de secretario y de administrador puede ser ejercidos por unamisma persona. El secretario deber:

Expedir, con el visto bueno del presidente, los certificados a los propietarios quevayan a vender sus locales o pisos, conforme se encuentran al corriente del pagode los gastos de la comunidad y aportaciones al fondo de reserva.

Expedir, con el visto bueno del presidente, los certificados que sean precisos delas actas de las juntas de propietarios que se celebren (todos los que deban

comunicarse a los vecinos, los necesarios para acompaar a la demanda quetenga por objeto reclamar al vecino moroso las cuotas pendientes, etc.).

Guardar los libros de actas de las juntas de propietarios y conservar durante elplazo de cinco aos todas las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos ydems documentos relevantes de las reuniones de la junta de propietarios.

El administrador.- Sus funciones puede realizarlas el propio presidente de lacomunidad, salvo que se haya previsto que las ejerza otra persona o un expertoindependiente. El cargo del administrador tambin podr ser ejercido por el Secretario.Salvo acuerdo en contrario la duracin de su cargo ser de un ao. Recaen sobre lapersona del administrador las siguientes funciones:

Velar por las instalaciones y los servicios del edificio, de modo que est legitimadopara realizar a los propietarios las oportunas advertencias y apercibimientos. Eneste mismo sentido, previa la comunicacin al presidente de la comunidad depropietarios o a los mismos propietarios, podr llevar a cabo las medidas que seannecesarias para asegurar la conservacin del edificio, disponiendo de este modode las reparaciones y medidas que resulten urgentes.

Preparar con la debida antelacin el plan de gastos previsibles de la comunidadque deber someter al acuerdo de la junta de propietarios.

Llevar a cabo los acuerdos adoptados por la junta de propietarios en cuanto aobras encargndose de efectuar los pagos as como los cobros que seanprocedentes.

PUEDE CONSULTAR LAS PREGUNTAS 64, 65 y 66


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CONSULTAS DE LOS USUARIOSLAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

LA PARTICIPACIN DE LOS LOCALES

(1) Participacin en los gastos de la comunidad

PREGUNTASomos una comunidad de vecinos de 8 viviendas y 2 locales en la que se quieren hacer dosobras (arreglo de la claraboya del tejado, y pintura, limpieza y conservacin de la escalera enestado lamentable). 1) Deben los locales pagar estas obras al igual que las viviendas? 2) Losestatutos de la comunidad no dice nada al respecto. Qu norma aplicaramos? Gracias.

RESPUESTALa regla general prevista en la ley es que a pesar de que los locales de un edificio tengan

tapiado su acceso a la portera o escalera de vecinos del edificio o que no hagan uso de loselementos comunes del inmueble (como pueden ser el ascensor, los servicios de portera oconserjera, etc.) no estn excluidos de las obligaciones y de los beneficios que genere lacomunidad de propietarios.

Por lo tanto, si los estatutos de la comunidad no eximen de forma expresa a los locales departicipar en los gastos de la comunidad, debern pagar al igual que el resto de los propietarioslas obras que nos comenta, que adems parece que se tratan de unas obras de conservacinnecesarias para garantizar que el edificio mantenga las debidas condiciones estructurales, deestanqueidad, habitabilidad y seguridad.

(2) Intento de modificacin de los estatutos que prevn la exencin

PREGUNTAVivo en unos bajos de un edificio de obra nueva de tres plantas con acceso por portera, y en laescritura de propiedad horizontal consta explcitamente que no debo participar con la cuotadeterminada para otros gastos, en los gastos de mantenimiento de ascensor, ni limpieza deescalera. Actualmente utilizo el ascensor para subir del parking y estoy dispuesto a pagar conun coeficiente menor, pero no con todo y quieren ir a juicio Qu pasos debo seguir?

RESPUESTADebern atenerse a lo que establezcan los estatutos de la comunidad de propietarios sobre lacontribucin de los locales a los beneficios y gastos de la comunidad, ya que pueden preverque los locales queden exentos de aquellos gastos o de alguno en concreto, como parece serque sucede en el supuesto que expone.

La regla general prevista en la ley es que a pesar de que los locales de un edificio tengantapiado su acceso a la portera o escalera de vecinos del edificio o que no hagan uso de loselementos comunes del inmueble (como pueden ser el ascensor, los servicios de portera oconserjera, etc.) no estn excluidos de las obligaciones y beneficios que devengue lacomunidad de propietarios.

No obstante, si los estatutos de la comunidad prevn expresamente que el local o un pisoconcreto quedan exentos de determinados gastos comunes, no estarn obligados a pagarlos.Finalmente, cabe recordar que para modificar lo estatutos de una comunidad, es necesario elacuerdo unnime de los propietarios, que no alcanzarn sin su voto a favor.

ELEMENTOS COMUNES DEL EDIFICIO

(3)El cuarto de los depsitos y contadores


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PREGUNTAHola! un vecino de la comunidad donde vivo en la cual el agua es de depsitos instal unabomba para darle presin a su vivienda. La bomba la instal en el cuarto de depsitos sin pedirpermiso a la comunidad. Dicha bomba me causa molestia de noche y de da debido al ruido.Qu tengo que hacer para que este vecino insonorice la bomba o la quite para evitarme las

molestias?

RESPUESTAEl cuarto de depsitos al que hace referencia es un elemento comn del edificio. Por ello, suvecino debi solicitar el permiso de la comunidad de propietarios para realizar esa instalacin.En el caso de que produzca molestias, la comunidad a travs del presidente deber requerir alvecino para que tome las medidas que sean necesarias para arreglar aquella situacin.

(4)Acceso al cuarto de contadores

PREGUNTATengo derecho al acceso al cuarto de contadores de la electricidad para la lectura de micontador?

RESPUESTADebe considerarse que tiene derecho a acceder al cuarto de contadores dado que es unelemento comn del edificio que, por lo tanto, pertenece a todos los propietarios, y mximecuando en aqul hay un contador para la lectura de los consumos de su vivienda. No obstante,la vida en una comunidad de vecinos impone ciertas normas de convivencia, por lo que esrecomendable que dicho acceso se realice de forma ordenada y del modo que tengan previstoen su comunidad por decisin de la junta de propietarios o por la prctica habitual deladministrador de la finca, con quien puede consultar esta cuestin.

(5) Cierre del portal con l lave interior

PREGUNTAEn mi finca han entrado por varias veces a robar en alguno de los pisos, y en junta generalextraordinaria, se decidi cerrar el patio, por dentro, con llave. Es legal esto? Algunos vecinosse han quejado, aludiendo que cada vez que viene una visita, tienen que bajar, para abrir conllave.

RESPUESTADeben asegurarse de que esa prctica no contravenga la normativa de proteccin contraincendios. Entendemos que este tipo de decisiones pueden considerarse como normas dergimen interior que afectan a la convivencia del conjunto de propietarios, por lo que para suvalidez, bastar el voto favorable de la mayora del total de los propietarios que, a su vez,representen la mayora de las cuotas de participacin.

(6) Modificacin de la fachada / cerramiento de una terraza

PREGUNTAHemos reformado el piso, quitando la fachada y cerrando la terraza para ganar espacio (hayvecinos que han cerrado la terraza pero ninguno ha quitado la fachada). Un arquitecto estudila obra y redact un informe totalmente favorable. Posteriormente en la reunin que se convocno se lleg a ningn acuerdo, pero sabemos que nos ha denunciado alguien al Ayuntamiento.Pueden obligarnos a levantar de nuevo el muro de fachada?

RESPUESTAS. Ningn propietario puede modificar la fachada de un edificio porque es un elemento comn.Para cerrar una terraza que da a la fachada del edificio es necesario:

1) Obtener la autorizacin expresa de la comunidad con el consentimiento unnime de todoslos propietarios expresado en una junta celebrada a dicho efecto. Se exige este requisito


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puesto que la fachada y la configuracin e imagen exterior del edificio son elementos comunesy, por lo tanto, todos los propietarios deben decidir sobre sus modificaciones.

2) Y en segundo lugar, precisarn la licencia de obras del Ayuntamiento que autorice laejecucin de ese cerramiento de la terraza. Cabe recordar que actualmente la mayora demunicipios prohben este tipo de obras de modificacin de las fachadas de los edificios.

Por lo tanto, si han cerrado la terraza sin cumplir con alguno de estos dos requisitos, podrnser obligados a retirar la obra realizada y a devolver las cosas a su estado anterior.

(7) Autorizacin del Ayuntamiento para cerramiento de las terrazas

PREGUNTATras el permiso unnime de la comunidad de propietarios he procedido al cerramiento enaluminio blanco (es el mismo que el de la fachada), puede el ayuntamiento de oficio obligarmea desinstalarlo? Es preciso un trmite judicial? Muchas gracias.

RESPUESTAS. Y es que el Ayuntamiento tiene la potestad para dictar normas urbansticas y reguladoras

del paisaje urbano que pueden imponer determinadas cuestiones como la que nos comentasobre el aspecto de las fachadas de los edificios, de sus cubiertas y de sus cerramientos.

Asimismo, los entes locales tienen determinadas prerrogativas que les permiten incoarexpedientes sancionadores contra los infractores de las citadas normas municipales, y a la vezadoptar las medidas necesarias para hacer cumplir sus resoluciones, sin tener que acudir a lostribunales de justicia.

(8) Rejas en las ventanas

PREGUNTAHola, vivo en un piso primero, y las ventanas de mi habitacin estn a unos 3 metros del suelo,con lo cual, tengo que tener siempre las persianas bajadas y las ventanas cerradas, para evitar

robos. Me gustara saber si decido poner rejas en las ventanas, mis vecinos me puedendenunciar? Vivo en una comunidad de 340 viviendas, y todo se tiene que aprobar por mayora,cosa que no se consigue casi nunca, por desacuerdos vecinales. Gracias.

RESPUESTAEfectivamente, precisar obtener el acuerdo unnime de la comunidad expresado en unareunin de la junta. Se exige este requisito puesto que la fachada, con los revestimientosexteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuracin, loselementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores son elementos comunes(artculo 396 del Cdigo Civil) y, por lo tanto, todos los propietarios deben decidir sobre susmodificaciones.

(9) Persianas mallorquinas

PREGUNTASoy propietario de un piso de 2 mano que he tenido que reformar. He cambiado unasventanas exteriores de madera tipo mallorquinas muy deterioradas. En una reunin decomunidad en la que no estaba presente pero con voto delegado en un vecino, algunosmostraron malestar porque al parecer las nuevas ventanas alteran la fachada al no ser igualesa las anteriores y el acta de la reunin dice que debo cambiarlas. Yo creo que las ventanas sonparecidas. Qu puedo hacer y qu pueden hacer ellos?

RESPUESTAEl artculo 396 del Cdigo Civil considera que son elementos comunes de un edifico, la fachadaas como su imagen y configuracin, por lo que todos los vecinos deben salvaguardar siempresu uniformidad esttica. Es decir, las ventanas que haya instalado, en todo caso, deben ser del

mismo modelo y forma que las del resto del edificio y, evidentemente, debern ser del mismocolor.


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Si cumple con dichos requisitos de homogeneidad esttica, no deber tener ningn problema,siempre que sea del mismo color y forma que las restantes ventanas. Este es el criterioseguido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de distintas Audiencias Provinciales.

Dado que actualmente es difcil encontrar persianas mallorquinas de madera, la jurisprudencia

admite la instalacin de mallorquinas de aluminio o pvc, siempre que mantengan la forma y elcolor de las restantes del edificio (concretamente, la sentencia de la Audiencia Provincial deBaleares de 17/5/2000).

(10) Los tendederos

PREGUNTAVivo en un bloque de cuatro plantas, en un piso bajo que limita con un patio tendederocomunitario con tres fachadas, en una de ellas tengo una terraza cerrada, que ya adquir as enel ao 1996, en ella tendamos el otro vecino del bajo y yo. Ahora el vecino del 2, cuyasventanas dan a la va publica y no al patio, me ha puesto cuerdas para tender sin dejarme nivistas ni luces en la terraza. Tiene que dejarme luces? Cuntos metros?

RESPUESTALa jurisprudencia de los tribunales establece que la colocacin de tendederos tiene querealizarse en el muro del patio interior ocupando el vuelo de las terrazas interiores, ya que lacolocacin para secar ropas mojadas en los tendederos con el consiguiente goteo sobre lasterrazas o los patios, constituyen una actividad incmoda para los vecinos de las viviendas delas plantas inferiores.

Por ello, es recomendable que se asesore en su Ayuntamiento sobre lo que prevn las normasmunicipales sobre la prctica del tendido de ropa en los edificios de vecinos, as como quetraten el asunto en una reunin de la comunidad de propietarios. Si la prctica del tendido de laropa del vecino le causa molestias y adems ha supuesto una modificacin de la fachada deledificio, Usted podr entablar una reclamacin contra aqul para que sea obligado a retirar eltendedero.

(11) Aparato de aire acondicionado

PREGUNTAPuedo instalar un aparato de aire acondicionado en el balcn de mi vivienda, detrs de labarandilla que casi no se ve?

RESPUESTAEst prohibida la instalacin de aparatos de aire acondicionado en la fachada cuandomodifiquen la imagen y configuracin exterior del edificio, porque son de elementos comunesprotegidos por la Ley de Propiedad Horizontal y tambin, en muchos casos, por la normativaurbanstica y protectora del paisaje urbano de los Ayuntamientos, que obliga a instalar esos

aparatos en las azoteas de los edificios o en los patios interiores si no causan molestias a losdems ocupantes. Por ello, todo depender de si la instalacin vulnera las normas expresadas.

ATRIBUCIN DEL USO EXCLUSIVO Y EXCLUYENTE DE UN ELEMENTO COMN

(12) Consejos previos a la compra

PREGUNTAMe interesado en un piso (un bajo) que segn las escrituras tiene unos 50m y est reformado.En realidad tiene unos 90m con su correspondiente terraza, qu pasos debera seguir paralegalizar esta situacin en caso de que sea posible. La terraza consta de mi propiedad al ser unbajo o se ha de especificar en la escritura. Tambin me gustara saber el posible problema quetendra en el caso de que agencia se diese cuenta de esto muchas gracias.

RESPUESTA


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La agencia sabr perfectamente si el piso tiene atribuida la propiedad de esa terraza, puestoque para que forme parte del piso debera constar en la descripcin de la vivienda que constaen el ttulo del vendedor o en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, si en el Registro noconsta que el piso cuenta con esa terraza, deber considerarse como un elemento comn deledificio.

Tambin puede darse el caso de que esa terraza a pesar de que sea un elemento comn deledificio, tenga atribuido el uso en exclusiva a favor del piso. Por lo tanto, le recomendamos quesolicite una nota simple de esa vivienda en el Registro de la Propiedad y as podr comprobarsi efectivamente la propiedad o el uso de la terraza est incluidos en el piso. Tambin podra ydebera formular esta consulta a la agencia inmobiliaria, puesto que si la terraza no forma partedel piso, de ningn modo se la podrn vender como tal.

(13) Presunc in de elemento comn

PREGUNTAVoy a comprar un tico con una terraza amplia que segn el dueo es de uso y disfrute delmismo. Sin embargo en las escrituras ni se menciona la terraza, y el tasador necesita quefigure para poder valorarla. Si en las escrituras de divisin horizontal o en los estatutos

tampoco aparece qu puedo hacer? Bastara con un documento donde los vecinos mereconocieran ese uso?

RESPUESTAPrimeramente, le recomendamos que revise la escritura de compra del piso del propietarioactual. Si no dice nada sobre esa terraza, deber acudir al Registro de la propiedad paraconsultar la inscripcin de divisin del edificio en rgimen de la propiedad horizontal, parasaber qu carcter tiene esa terraza.

Si de la informacin del Registro no se deduce de forma expresa que esa terraza pertenece alpiso, deber presumirse que es un elemento comn del edificio.

Siendo un elemento comn, deber suponerse que pertenece a todos los propietarios del

edificio en proporcin a su cuota de participacin, por lo que, para que le atribuyan el uso ydisfrute exclusivo y excluyente de aqul, ser necesario el acuerdo unnime de los propietariosexpresado en una reunin de la junta, elevar ese acuerdo a escritura pblica y, finalmente,inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

En todo caso, le recomendamos que consulte el asunto con un abogado.

(14) Derechos y obligaciones del titular del uso exclus ivo

PREGUNTAVoy a comprar un tico que cuenta con una terraza de 20 m2. La propiedad de la misma serde la comunidad de propietarios, pero el uso y disfrute ser mo. Me gustara saber cmo sevalora eso en una tasacin, a la hora de pedir una hipoteca? Cuenta como el 50% de los

metros de la terraza? Cul es la diferencia entre que la terraza sea de uso y disfrute exclusivoo que sea de uso privativo?

RESPUESTAEl hecho de que tenga atribuido el derecho de uso exclusivo y excluyente de la terraza significaque el resto de vecinos estn obligados a garantizarle la posesin pacfica de la misma sin quequepa ninguna intromisin por parte de aqullos.

El artculo 9 de la Ley de la Propiedad Horizontal establece que los propietarios que tenganatribuido el uso privativo de un elemento comn estn obligados a hacer un uso adecuado delmismo, mantenerlo en buen estado de conservacin y evitar en todo momento que se causendaos o desperfectos, y no podrn llevar a cabo ninguna obra en aqul sin contar con elconsentimiento de la comunidad.


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Respecto de los problemas que puedan surgir en la terraza, la comunidad de propietariosdebera hacerse cargo de las reparaciones de la misma cuando stas se deban a defectosestructurales o de envejecimiento.

En cambio, cuando deban hacerse reparaciones que sean consecuencia del uso ordinario de laterraza, debern ir a cargo de la persona que tenga atribuido el uso en exclusiva ya que deber

mantenerla siempre en buen estado de conservacin.

Las tasaciones dependen de diferentes criterios y no especialmente del derecho que tengasobre la terraza. Puede valorarse por el 50% o por ms segn otros parmetros que puedenconsiderarse ms importantes (ubicacin de la vivienda, el estado de conservacin del edificio,etc.).

(15) Responsabilidad por daos a terceros

PREGUNTAQuin debe abonar la reparacin de las humedades producidas a los pisos inferiores desde laterraza de un tico, considerada elemento comn aunque de uso privativo? La comunidad, elseguro del edificio o el usuario de la terraza? Gracias.

RESPUESTAEl artculo 9 de la Ley de la Propiedad Horizontal establece que los propietarios que tenganatribuido el uso privativo de un elemento comn estn obligados a hacer un uso adecuado delmismo, mantenerlo en buen estado de conservacin y evitar en todo momento que se causendaos o desperfectos, y no podrn llevar a cabo ninguna obra en aqul sin contar con elconsentimiento de la comunidad.

La comunidad de propietarios debera hacerse cargo de las reparaciones cuando la humedadse haya producido por defectos estructurales o de envejecimiento del edificio. En cambio,cuando deban hacerse reparaciones que sean consecuencia del uso ordinario de la terraza,debern ir a cargo de la persona que tenga atribuido el uso en exclusiva ya que debermantenerla siempre en buen estado de conservacin.

Podrn consultar el origen de los daos con el perito de la compaa con la que la comunidadde propietarios tenga suscrito el seguro. Dicha aseguradora deber hacerse cargo de lasreparaciones cuando la comunidad de propietarios deba responder de los daos, y esesiniestro est cubierto por la pliza del seguro de la comunidad.

(16) El jardn de la viv ienda

PREGUNTAHe adquirido un piso de nueva construccin. Es un bajo con 112 m2 de jardn-terraza (segn laconstructora de uso privativo) y que delimita con el jardn de otro vecino, con un jardncomunitario y por ltimo con la calle. En el futuro tendr que pedir permiso a la comunidad de

vecinos para solar el jardn o ponerle csped? Y para enrejar las ventanas? Y para rodear elpermetro del jardn con plantas para guardar la intimidad? Es lo mismo elemento privativoque elemento comn de uso exclusivo?

RESPUESTASi el jardn fuera un elemento privativo, se describir en el ttulo de propiedad como un jardnanexo y que forma parte inseparable de la vivienda. En cambio, la concesin del uso del jardnal titular del piso por el que se accede, supone que el jardn es un elemento comn pero de usoexclusivo y excluyente para el propietario de la vivienda.

El hecho de que tenga atribuido el derecho de uso exclusivo y excluyente del jardn significaque el resto de vecinos estn obligados a garantizarle la posesin pacfica de aqul sin quequepa ninguna intromisin por parte de aqullos.

El artculo 9 de la Ley de la Propiedad Horizontal establece que los propietarios que tenganatribuido el uso privativo de un elemento comn estn obligados a hacer un uso adecuado del


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mismo, mantenerlo en buen estado de conservacin y evitar en todo momento que se causendaos o desperfectos, y no podrn llevar a cabo ninguna obra en aqul sin contar con elconsentimiento de la comunidad.

Respecto de los problemas que puedan surgir en el jardn, la comunidad de propietariosdebera hacerse cargo de las reparaciones cuando los desperfectos se deban a defectos

estructurales o de envejecimiento. En cambio, cuando deban hacerse reparaciones que seanconsecuencia del uso ordinario del jardn, debern ir a cargo de la persona que tenga atribuidoel uso en exclusiva ya que deber mantenerlo siempre en buen estado de conservacin.

En el caso de la consulta, tanto si adquiere el uso exclusivo del jardn como si adquiere supropiedad como anexo inseparable de la vivienda, precisar el consentimiento unnime de lacomunidad para realizar algunas instalaciones a las que hace referencia como las rejas de lasventanas o el cierre del jardn, puesto que supondrn una modificacin de la imagen yconfiguracin exterior del edificio, lo que la ley define como elementos comunes que deben serobjeto de decisin conjunta de los propietarios.

DIVISIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

(17) Escritura de declaracin de obra nueva y divisin horizontal

PREGUNTADesde hace ms de quince aos, mis padres, hermanos y yo vivimos en un edificio en el quecada uno de nosotros tiene un piso situado en cada una de las distintas plantas. El banco meha denegado la concesin de un crdito hipotecario porque dice que no consta mi piso en elRegistro de la Propiedad, y que incluso no consta el edificio declarado sino que slo aparececomo un solar qu debo hacer para solventar este problema?

RESPUESTADebern otorgar diversas escrituras para regularizar la situacin real de la construccin. Sicomo dice, en la descripcin del Registro de la Propiedad slo existe un solar, en primer lugartendrn que otorgar una escritura de declaracin de la obra nueva. En esta escritura debe

describirse con exactitud quin o quines son los propietarios del solar, de la edificacin queconsta sobre el mismo, el ao de construccin y a expensas de quin o quines se hizo,hacindose referencia a qu cantidades fueron aportadas por cada uno de stos. Para lavalidez de esta escritura y para su inscripcin en el Registro de la Propiedad deberacompaarse la licencia de las obras ejecutadas en su da, una certificacin suscrita por unarquitecto colegiado que acredite la existencia y la realidad de la edificacin y certificacin dehabitabilidad, el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles -en el que seguramente yaconstar que el edificio se encuentra dividido en los pisos que nos comenta- y finalmente, uncertificado del Ayuntamiento que haga constar que el solar es edificable.

Posteriormente podrn otorgar la escritura de divisin del edificio en el rgimen de lapropiedad horizontal en la que se tendr que describir el edificio y cules son sus elementoscomunes as como detallar cada uno de los pisos, hacindose expresa referencia a cul es suubicacin, linderos, planta en la que se encuentra, superficie til, habitaciones que dispone y lacuota de participacin sobre los elementos comunes. Finalmente debern distribuirse losderechos de propiedad sobre cada uno de los elementos privativos, esto es, a quinpertenecen.

LAS URBANIZACIONES

(18) Rgimen de los complejos inmobiliarios privados

PREGUNTAActualmente vivo en una urbanizacin que est compuesta por tres edificios y todos los vecinostenemos acceso a diversos servicios comunes (una piscina, un garaje y una zona social). A

pesar de ello, existen tres comunidades de vecinos distintas y en muchas ocasiones es difcilactuar los tres bloques de forma simultnea y llegar a acuerdos que nos beneficien a todos.


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Es posible que nos reunamos en una sola comunidad de propietarios? Qu tenemos quehacer?

RESPUESTAUna urbanizacin o conjunto residencial formado por distintos bloques o edificios, puedeconstituirse, con el voto de la mayora de los propietarios, en una sola comunidad de

propietarios. Tambin podrn constituirse en una "agrupacin de comunidades de propietarios"que vendra a ser lo mismo que una sola comunidad de propietarios, pero con ciertasespecialidades tales como que la junta de propietarios estara -salvo acuerdo en contrario-constituida por los presidentes de cada una de esas tres comunidades de propietarios que noscomenta. Esta agrupacin de comunidades slo podr tomar decisiones que afecten a loselementos comunes de los tres edificios, actuando cada junta de propietarios bajo su voluntadpara las decisiones propias de su edificio. En estos casos y si no existe acuerdo en contra, nose exige un fondo de reserva para las obras de reparacin que deban efectuarse sobre loselementos comunes de los tres edificios, aunque, evidentemente, cada comunidad integradaresponder conjuntamente al sostenimiento de los gastos generales de la comunidadagrupada.

Para los casos, como el suyo, en que no existe ni una sola comunidad ni una agrupacin de

comunidades, les ser aplicable el rgimen que de forma sucinta hemos expuesto relativo a lasagrupaciones de comunidades de propietarios.

LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD

(19) Prohibiciones en los estatutos

PREGUNTAQuisiera saber si los propietarios podemos prever que en el edificio no se instale unadiscoteca u otras actividades ruidosas?

RESPUESTA

El artculo 7 de la Ley sobre Propiedad Horizontal prohbe a los propietarios que en lasviviendas o locales se lleven a cabo actividades que estn prohibidas en los estatutos de lacomunidad o que sean daosas para la finca que contravengan las disposiciones generalessobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.

La reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo autoriza que los estatutos de una comunidadde propietarios prohban que en los pisos o locales del edificio se instalen, por ejemplo,colegios, residencias, internados de enfermos, almacenes, locales de subastas, talleres,clubes, etc. porque pueden ser actividades incmodas para los vecinos. Adems puedenconsiderarse como actividades daosas aquellas que comporten molestias que excedan de lasque la convivencia en un edificio en rgimen de propiedad horizontal obliga a soportar.

(20) No pueden vulnerar los derechos fundamentales de las personas

PREGUNTASoy presidenta de la comunidad de 8 vecinos, y un vecino quiere cambiar los estatutos, porqueno quiere que el da de maana algn propietario venda o alquile su piso a inmigrantes o genteproblemtica, quiere que la comunidad pueda decidir o si ms no si se instalan y creanproblemas poder actuar rpidamente. De momento todos los vecinos estn de acuerdo pero nos si esto es legal. Qu otras normas podemos incluir en los estatutos? Muchas gracias.

RESPUESTADe acuerdo con el artculo 7 de la Ley de la Propiedad Horizontal y la reciente jurisprudenciadel Tribunal Supremo, los miembros de una comunidad de propietarios podrn modificar losestatutos de la comunidad a efectos de establecer disposiciones prohibitivas respecto al uso ydestino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos,

administracin y gobierno, seguros, conservacin y reparaciones, siempre que no seancontrarias o estn prohibidas por la Ley.


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Pero, en ningn caso, puede llevarse a cabo una modificacin de los estatutos con la finalidaddiscriminatoria de las personas que pretenden, puesto que vulnerara los derechos y libertadesfundamentales garantizados y protegidos por la Constitucin. Por lo tanto, slo cabenrestricciones a las actividades molestas y daosas, no a las personas.

(21) Pueden prever la exencin en los gastos

PREGUNTAEdificio con 2 bajos comerciales sin acceso al portal se quiere poner ascensor. Escrituraadaptacin a propiedad horizontal dice: A cada local o vivienda le corresponde una cuota enelementos comunes del 12% a efectos de beneficios y cargas. La propiedad horizontal se rigepor la Ley excepto que los locales no contribuirn a los gastos del portal y escalera de acceso alas viviendas. Los locales tienen que pagar la instalacin del ascensor?

RESPUESTALa regla general prevista en la ley es que a pesar de que los locales de un edificio tengantapiado su acceso a la portera o escalera de vecinos del edificio o que no hagan uso de loselementos comunes del inmueble no estn excluidos de las obligaciones y beneficios que

genere la comunidad de propietarios. Por lo tanto, los locales slo estarn exentos de losgastos de la comunidad de propietarios, si as lo prevn de forma expresa los estatutos, comoparece que sucede en el supuesto de la consulta.

(22) Obtencin de una copia del texto de los estatutos

PREGUNTAQuisiera que me informaran de cmo conseguir los estatutos de mi comunidad. Voy asolicitrselo por escrito al administrador de la finca, pues se los he pedido varias veces portelfono y hasta la fecha no me los ha dado. Si no me los facilitara l, dnde puedo recurrirpara pedirlos? Gracias.

RESPUESTAPodr pedir una copia de los estatutos de la comunidad y de las modificaciones posteriores, silas ha habido, en el Registro de la Propiedad del lugar en el que se encuentra la finca.

LAS NORMAS DE RGIMEN INTERIOR

(23) Establecimiento de las normas de rgimen interior

PREGUNTAPara crear unas normas en un bloque de dos vecinos, es necesario crear un estatuto de lacomunidad? Se podra crear simplemente un reglamento de rgimen interno? Y si esafirmativo, cmo?

RESPUESTALos propietarios de un edificio de viviendas y locales pueden acordar unas normas de rgimeninterior destinadas a regular los detalles de la convivencia y de la adecuada utilizacin de losservicios y elementos comunes, las cuales siempre debern respetar lo previsto en la Ley y enlos estatutos de la comunidad de propietarios.

Para acordar este tipo de normas debern convocar una reunin de la junta de propietarios,haciendo constar en la convocatoria que dentro del orden del da se encuentra la aprobacinde dichas normas.

Las normas de rgimen interior se aprobarn con el voto a favor de la mayora de lospropietarios que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de participacin en el edificio,en primera convocatoria. En segunda convocatoria, ser suficiente el acuerdo de la mayora de

los asistentes. Una vez aprobadas, sern obligatorias para todos los propietarios.

A diferencia de los estatutos de la comunidad, no es necesario que se eleven a escritura


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pblica. Debern constar transcritas en el acta de la junta en que se prueben, que quedarunida al correspondiente libro de actas. Recomendamos que se haga llegar una copia dedichas normas a cada uno de los propietarios y ocupantes del edificio.

A ttulo de ejemplo, mencionamos algunos aspectos que podrn ser regulados por dichasnormas: funcionamiento y horarios de los servicios comunes (calefaccin comunitaria, zona

social, cierre y apertura de patios, puertas, piscinas, etc.); el tendido de ropa; la recogida debasuras; horario y funciones de los servicios de portera, consejera, vigilancia; utilizacin de laascensor; organizacin de la limpieza de la escalera; uso de las terrazas comunes, y endefinitiva, cuantos extremos afecten a la convivencia entre vecinos.

GASTOS GENERALES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

(24) La junta de propietarios debe acordar los aumentos, no el administrador

PREGUNTASoy propietaria de una plaza de aparcamiento en una comunidad. El administrador nos haaumentado la cuota a pagar sin haber informado primero de la cuanta. He solicitado el libro deactas dnde deba aparecer el acuerdo al que se lleg a esta resolucin. El Libro de actas slo

est cumplimentado hasta el ao 2001. La subida de las cuotas a pagar se viene realizandodesde el 2003. Puedo negarme a pagar? Pueden denunciarme? Qu recomiendan quepuedo hacer? Atentamente.

RESPUESTALa Ley no prev como un acto inherente al cargo de administrador la decisin sobre el aumentodel importe que cada vecino debe pagar en concepto de gastos generales de la comunidad. Elrgano de gobierno de la comunidad que debe tomar las decisiones es la junta de propietariosy no el administrador.

La junta de propietarios debe reunirse por lo menos una vez al ao para aprobar lospresupuestos y las cuentas de la comunidad, y determinar, por lo tanto, el montante de losgastos generales de la comunidad a los que cada propietario deber contribuir obligatoriamente

con arreglo al sistema de participacin previsto en el ttulo constitutivo. Es la denominada juntaordinaria.

Para ello, el administrador de la comunidad deber preparar con la debida antelacin el plan degastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos ysometindolo a la decisin de la junta de propietarios. Si de aqul se deduce la necesidad deaumentar el importe de la cuota para afrontar los gastos de la comunidad, dicho aumentodeber obedecer a la voluntad de la junta de propietarios y no a la del administrador.

Si Usted no est de acuerdo con el proceder del administrador de la comunidad podr ponerloen conocimiento de la junta de propietarios para que estudien la situacin. Debe tener encuenta que el artculo 13 de la Ley de la Propiedad Horizontal establece que el administradorpodr ser removido de su cargo antes de la expiracin del mandato por acuerdo de la junta de

propietarios, convocada en sesin extraordinaria.

Finalmente, debemos recomendarle que mientras no se solucione la situacin que nos planteaa travs de los cauces legalmente previstos, no debe dejar de pagar su cuota de gastosgenerales, puesto que la Ley de la Propiedad Horizontal prev rigurosas medidas contra lospropietarios que incumplen con las obligaciones previstas en la citada ley.

(25) El fondo de reserva

PREGUNTAA un vecino de una Comunidad de Propietarios le han pasado una derrama sin justificar,aduciendo solamente que la cuenta estaba sin saldo, l vot que no y ahora le han pasado el

recibo de la derrama. Quiere saber si tiene que atender el recibo. Gracias.

RESPUESTA


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Debera averiguar para qu le solicitan el pago de esa derrama. El vecino no podr negarse apagar esa derrama si es para proveer al fondo de reserva de la comunidad.

Conforme a lo previsto en la Ley de la Propiedad Horizontal, todos los propietarios debencontribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a la dotacin del fondo de reservaque existir en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservacin y

reparacin de la finca. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a lacomunidad, estar dotado con una cantidad que en ningn caso podr ser inferior al cinco porciento de su ltimo presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podr suscribir un contrato de seguro que cubralos daos causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente delinmueble y sus instalaciones generales.

OBRAS EN EL EDIFICIO

(26) Localizar la avera

PREGUNTA

En la casa de al lado han aparecido humedades que se imputan a un tubo o bajante queaparece en un respiradero, y en consecuencia se me imputa la responsabilidad de la humedad.Desconozco si ese tubo es una bajante comn, en mi casa existe una bajante, y cuntas casasestn conectadas. Cul es en este caso mi responsabilidad? Debo permitir que rompan enmi casa si no existe ninguna avera?

RESPUESTAPara saber quin debe responsabilizarse de esas reparaciones, es necesario encontrar elorigen de la avera, dado que si se encuentra en un elemento comn (por ejemplo, en unatubera comn) ser la comunidad de propietarios la responsable, mientras que si se encuentraen un elemento privativo (por ejemplo, en las caeras o desages de alguna de las casas)entonces el responsable ser el propietario del inmueble en el que se encuentra la fuga.

Por lo tanto, le recomendamos que se asesore con un perito especialista (por ejemplo, con elperito de la compaa con la que tenga suscrito el seguro del hogar o el perito de la compaade la comunidad de propietarios) para saber dnde se encuentra el origen de esa avera, a quobedecen las humedades que nos comenta y si esa bajante es un elemento comn o privativo.

En todo caso, deber tener en cuenta que de acuerdo con lo previsto por el artculo 9 de la Leyde la Propiedad Horizontal, estar obligada a consentir en su vivienda las obras que seannecesarias para reparar la bajante que nos comenta, teniendo derecho a que la comunidad leresarza de los daos y perjuicios ocasionados en el supuesto de que aqulla sea un elementocomn.

(27) Problemas por desprendimientos

PREGUNTAPuedo hacer constar en el acta de una reunin de mi comunidad de vecinos midisconformidad en el caso de que se acuerde no cambiar unas placas de la fachada pues untcnico considera que puede haber peligro de desprendimiento y negarme a pagar lasindemnizaciones a que hubiera lugar en el caso de este desprendimiento?

RESPUESTAPuede hacer constar su disconformidad, aunque no podemos asegurarle que le exima deresponsabilidad en el caso de un eventual accidente. Es recomendable que sus vecinos tenganen cuenta que la ley obliga a la comunidad a realizar las obras necesarias para el adecuadosostenimiento y conservacin del inmueble y de sus servicios de modo que rena las debidascondiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad. Adems, los propietarios

que se opongan o demoren injustificadamente la ejecucin de las rdenes dictadas por laautoridad competente respondern individualmente de las sanciones que puedan imponerse enva administrativa.


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Adems, cabe recordar que el fondo de reserva de la comunidad que est dotado de unacantidad que en ningn caso puede ser inferior al 5 por 100 del ltimo presupuesto, justamentedebe destinar a atender las obras de conservacin y reparacin de la finca, como la queexpone en la consulta.

Si considera que la situacin de esas placas es peligrosa, deber denunciarlo en suAyuntamiento para que obligue a la comunidad a adoptar las medidas necesarias paraerradicar el peligro.

(28) Humedad bajo la cubierta

PREGUNTALos vecinos de mi escalera quieren arreglar la fachada y las terrazas del edificio, lo cual meparece bien, pero no quieren saber nada de la cubierta a pesar de que los dos pisos queestamos debajo tenemos humedades, como en la votacin estamos en minora no se aprueba,qu podemos hacer?

RESPUESTA

El artculo 10 de la Ley de la Propiedad Horizontal prev que la comunidad de propietarios estobligada a realizar las obras necesarias para garantizar el adecuado sostenimiento yconservacin del inmueble y de sus servicios, de modo que rena las debidas condicionesestructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

Por ello, si se niegan a reparar las humedades de la cubierta que nos comenta, podrndenunciar dicha situacin en el Ayuntamiento para que ste dicte una resolucin que obligue ala comunidad de propietarios a realizar las obras necesarias para la conservacin del edificio.

(29) La puerta del garaje

PREGUNTAEs sobre la comunidad de propietarios de un parking, con rgimen de propiedad horizontal,donde hay plazas de parking solas y con trasteros: Se quiere cambiar la puerta de salida de losvehculos y para ello tenemos que comprar una puerta nueva y una parte de una plaza deparking que nos vende el promotor. Tengo que pagar por porcentajes cuando parte delporcentaje corresponde al trastero que no tiene que ver nada con la puerta de salida devehculos? Gracias.

RESPUESTAEl artculo 10 de la Ley de la Propiedad Horizontal establece que ser obligacin de lacomunidad la realizacin de las obras necesarias para garantizar el adecuado sostenimiento yconservacin del inmueble y de sus servicios, de modo que rena las debidas condicionesestructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

Por ello, si el cambio de la puerta del garaje es una obra necesaria y ha sido aprobada por elacuerdo de la mayora de los propietarios que, a su vez, representen la mayora de las cuotasde participacin de la comunidad del local destinado a garaje, todos resultarn obligados apagar los gastos derivados del cambio de la puerta de acuerdo con el sistema de participacina los gastos generales previsto en los estatutos (que puede ser por coeficientes departicipacin, por partes iguales, etc.).

(30) Arreglo de los daos estticos

PREGUNTASe ha producido una humedad en mi piso. La comunidad de vecinos ha arreglado el tejadopero dice que slo pintar la mancha. La pintura no es blanca, con lo que con casi totalseguridad se notara la diferencia de tono. Est pintado hace dos aos. Estoy en mi derecho

de pedir que pinten toda la habitacin? En caso afirmativo, ya he hablado con el presidente yse niega qu puedo hacer si es que tengo razn?


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RESPUESTALa comunidad de propietarios est obligada a realizar todas las obras necesarias paragarantizar el adecuado sostenimiento del inmueble y de sus servicios de modo que rena lasdebidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad y seguridad, por lo quedeber responsabilizarse de la reparacin de la humedad que nos comenta as como de losdesperfectos que aqulla haya causado en su vivienda.

Adems, las sentencias de los tribunales reconocen en supuestos como el que nos comenta,que procede la reparacin de toda la superficie ms all de la concretamente afectada a fin deque la dependencia mantenga una uniformidad y esttica, por lo que la comunidad deberhacerse cargo de la pintura de toda la estancia que se haya visto afectada por dicha humedad(reparacin de los daos estticos).

Podr reclamar esa reparacin a la compaa con la que la comunidad tenga contratado elseguro del edificio.

(31) Destino de las derramas para una obra necesaria

PREGUNTA

Estimados seores: Mi madre vive en un bloque donde se aprob una derrama para llevar unascensor al primer piso (slo sale actualmente del segundo). Dicho ascensor se decidi aposteriori no construirse (incapacidad tcnica por bloque de granito, creo). Todos los fondosderivados de esa derrama se acord (no estando de acuerdo mi madre) guardarlos parafuturas reformas. El importe de lo que abon por derrama mi madre ronda las 200.000 pts.Puede recuperar mi madre ese importe? Gracias.

RESPUESTAS, si no est de acuerdo con que dicho importe quede supeditado a obras posteriores que anno han sido aprobadas por la junta de la comunidad de propietarios. Los propietarios de unedificio de viviendas deben contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a ladotacin del fondo de reserva que existir en la comunidad de propietarios para atender lasobras de conservacin y reparacin de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estardotado con una cantidad que en ningn caso podr ser inferior al cinco por ciento de su ltimopresupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podr suscribir un contratode seguro que cubra los daos causados en la finca o bien concluir un contrato demantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

A pesar de lo expuesto sobre la obligacin de contribuir al fondo de reserva, la comunidad noest legitimada para mantener en depsito los ingresos efectuados por los propietarios para laejecucin de una obra necesaria que no se lleg a realizar, para destinarlos a otras obras queni siquiera han sido sometidas a la deliberacin de la junta.

LAS DEUDAS CON LA COMUNIDAD

(32) Las deudas del antiguo propietario

PREGUNTAHace una semana compramos un piso, ahora cuando he llamado al administrador de la fincapara darle mi nmero de cuenta para que pasar la cuota de mantenimiento mensual, mecomenta que los recibos tienen 2 derramas aprobadas en 2002, y que de una falta 4mensualidades y de otra 7. Cuando preguntamos a los propietarios del piso que cuntopagaban de comunidad no nos dijeron que tenan derramas y que faltaban por pagar esosmeses. Qu puedo hacer?

RESPUESTAConforme a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, el vendedor est obligado a declararhallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios oexpresar los que adeude en la escritura de compraventa. El transmitente deber aportar en


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este momento una certificacin sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente consu declaracin, sin la cual no podr autorizarse el otorgamiento del documento pblico, salvoque fuese expresamente exonerado de esta obligacin por el adquirente. La certificacin seremitida por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente.

Con el fin de evitar que queden deudas pendientes del antiguo propietario con la comunidad, la

expresada ley impone que el nuevo titular est obligado a asumir el pago de los gastosgenerales que se hayan producido durante todo el ao correspondiente a aqul en el queadquiere la finca as como de todos los vencidos correspondientes al ao inmediatamenteanterior a la transmisin. Por ello, es muy importante que al firmar la compra de un inmueble seobtenga el certificado de estar al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad depropietarios y no excusar al vendedor si no lo acompaara.

(33) Derramas extraordinarias por las deudas de otros propietarios

PREGUNTAComunidad de Propietarios formada por varias viviendas y tres locales comerciales. Carece deestatutos. Se aprueba por los 3/5 el cambio de ascensor, pero los locales se oponen y nopagan. A la empresa instaladora del ascensor se le debe la parte correspondiente a los locales

y se aprueba una derrama extraordinaria pero ahora dos vecinos dicen que no pagan. Se lepuede exigir dicho pago independientemente de que luego se le reembolse tras juicio contra loslocales?

RESPUESTAAl tercero al cual se adeuda el importe del trabajo realizado (empresa instaladora) no leimportan las relaciones internas entre los miembros de la comunidad (deudora), de modo quesi reclamara la deuda judicialmente, se condenara a la comunidad y no a los vecinos morosos,sin perjuicio de que posteriormente la comunidad reclamara a esos vecinos incumplidores suparticipacin pendiente.

Por ello, pueden encontrarse obligados a adoptar medidas extraordinarias para saldar la deudacon el tercero, pero en este punto cabe sealar que el Tribunal Supremo considera que el

impago de determinados propietarios no puede justificar la confeccin de un nuevopresupuesto, ni siquiera con el carcter de extraordinario, que suponga una duplicidad depagos para los propietarios cumplidores de sus obligaciones, sino que solamente debe darlugar a que la comunidad de propietarios, representada por su presidente, ejercite las accionesjudiciales pertinentes contra los propietarios morosos en el pago de sus cuotas .

Por lo tanto, ante esta dualidad, se hace aconsejable que la comunidad acte de forma rpidacontra los vecinos morosos, para lo que actualmente dispone de un procedimiento judicialrpido y efectivo, como hemos comentado en el artculo.

(34) Plazos para reclamar los importes debidos por el vecino moroso

PREGUNTAEn los laterales de entrada a mi bloque de pisos hay dos locales comerciales, los cuales nopagan comunidad prcticamente desde que se hicieron dichos pisos (ao 1980 ms o menos),puesto en contacto con el propietario dice que no paga porque no le da la gana, le hemosmandado cartas certificadas a las que hace caso omiso. Qu podemos hacer para cobrarles?Gracias de antemano.

RESPUESTALe recomendamos la lectura del artculo dedicado a las medidas legales previstas para actuarcontra los vecinos morosos.

Cabe sealar que el procedimiento judicial actualmente previsto es un trmite sencillo y gilque permite recuperar de forma efectiva las deudas pendientes. Y tambin debemos recordarque la accin para reclamar los recibos de los gastos generales ordinarios de la comunidadprescribe a los 5 aos, por aplicacin de lo dispuesto por el artculo 1966 del Cdigo Civil.


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Mientras que para los recibos pendientes de las derramas extraordinarias debe aplicarse elplazo general de prescripcin de 15 aos establecido por el artculo 1964 del Cdigo Civil.

(35) Importe de las derramas

PREGUNTA

Me gustara saber cul es el mximo que se puede sealar como derrama. Tiene algunarelacin con la cuota de comunidad? Y si no se puede pagar ms que una cantidad?

RESPUESTANo existe un lmite legal al importe de las derramas que los vecinos deben satisfacer ante laasuncin de un gasto extraordinario no previsto en el presupuesto ordinario de la comunidad, yque normalmente obedece a la necesidad de llevar a cabo una obra de reparacin o deconservacin del edificio, y por lo tanto, necesarias. No obstante, podrn tener en cuenta losiguiente:

- En muchos casos, para afrontar el elevado coste de una obra de reparacin necesaria, de lainstalacin de un ascensor, etc. la comunidad de propietarios podr solicitar una financiacinexterna, de modo que puede pedir un prstamo a una entidad bancaria o caja de ahorros, y as

los copropietarios afectados irn pagando mensualmente en pequeas cuotas los gastosderivados de esa derrama. Esta cuestin deber someterse a la deliberacin y voto de la juntade propietarios.

- Y que conforme a lo previsto en el artculo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando seadopte vlidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles y cuya cuota deinstalacin exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, eldisidente no resultar obligado, ni se modificar su cuota, incluso en el caso de que no puedaprivrsele de la mejora o ventaja. Sin embargo, debemos recordar que el artculo 10 de lacitada ley establece que todos los propietarios estn obligados a satisfacer las obrasnecesarias para el adecuado sostenimiento y conservacin del inmueble y sus servicios, demodo que rena las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad yseguridad.

VECINOS RUIDOSOS

(36) Medidas de la comunidad ante los vecinos ruidosos

PREGUNTAAlquil un piso, vivo con mi pareja pero tenemos pequeas discusiones, uno trabaja demaana y otro de tarde, apenas nos vemos pero hay momentos que discutimos y los vecinosse quejan. La comunidad casualmente a poco de vivir pusieron un administrador de fincas, y enmenos de nada le mandan una carta al dueo del piso con multa de 30 euros y no s qu ms.Yo no he ledo la carta pero los dueos estn asustados, son gente mayor y enferma, ellosestn sper contentos conmigo.

RESPUESTALa Ley de Propiedad Horizontal prev que al propietario y al ocupante del piso o local no lesest permitido desarrollar en l o en el resto del inmueble actividades prohibidas en losestatutos, que resulten daosas para la finca o que contravengan las disposiciones generalessobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas.

En estos casos, el presidente o el administrador de la comunidad, a iniciativa propia o decualquiera de los propietarios u ocupantes, requerir a quien realice las actividades prohibidasla inmediata cesacin de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judicialesprocedentes.

Por lo tanto, Ustedes deben respetar la tranquilidad y convivencia de los vecinos del edificio.No obstante, la comunidad de propietarios no puede sancionarles econmicamente puesto queno est facultada para ello por la ley. La comunidad de propietarios podr denunciar lasmolestias que Ustedes causen a consecuencia de las discusiones que nos comenta ante:


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- El Ayuntamiento, donde deber iniciarse un expediente para comprobar las molestias, el niveldel ruidos, y finalmente y si fuera procedente se dictase una resolucin que ordene al vecino lacesacin de dicha actividad.- Los Juzgados de Instruccin (va penal).- O mediante el ejercicio de la accin de cesacinpara que una sentencia le obligue a cesar

inmediatamente las actividades molestas (va civil), y que incluso puede decretar la resolucindel contrato de alquiler.

LA ACCIN DE CESACIN

(37) Medicin de los niveles de ruido

PREGUNTAEl nuevo inquilino del piso de abajo siempre tiene la msica puesta muy alta. Le he solicitadodos veces verbalmente que por favor baje la msica y la segunda vez me ha sugerido "quellame a los municipales, que l est dentro de los decibelios permitidos" Qu puedo hacer?Por mi trabajo, tengo posibilidad de conseguir el aparato que mide los decibelios. Cul es elmximo permitido? Dnde se puede medir?

RESPUESTAComo le indica su vecino, le aconsejamos que avise a la polica municipal en el momento enque aqul realice actividades molestas. De este modo, podr cerciorarse de forma oficial sirealmente el vecino supera los decibelios o lo que se conoce como niveles de ruido guapermitidos. Esta medicin debe realizarse por los agentes municipales, dado que stosdisponen de los aparatos homologados as como conocen con precisin su modo de utilizaciny medicin. Adems, con ello tendr una prueba fehaciente de las inmisiones sonoras quecausa el vecino. El nivel de decibelios permitido en cada localidad y zona est regulado por lasordenanzas locales.

Las Comunidades de Propietarios

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