Laudo Res Contrato

7/23/2019 Laudo Res Contrato

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REPBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

ZUNILDA PALOMA QUINTERO CUBILLOS, LAURA PATRICIA VALEROQUINTERO Y PALOMA VALERO QUINTERO

VS

CONSTRUCTORA PERFIL URBANO S.A.

SEDE:CENTRO DE CONCILIACIN Y ARBITRAJE DE LA

CMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA

CARRERA 56N74-179

TELF.:!95"##!-#9$$%FA&:!95"#6'-$$7!

BARRANQUILLA(COLOMBIA

LAUDO ARBITRAL

Barranquilla, D.E.I.P., Veintiuno (21) de Noviembre de dos mil once (2011).

El ribunal de !rbitramento constituido "ara dirimir en derec#o las di$erencias"resentadas entre ZUNILDA PALOMA QUINTERO CUBILLOS, LAURAPATRICIA VALERO QUINTERO Y PALOMA VALERO QUINTERO "arteconvocante, % la sociedadCONSTRUCTORA PERFIL URBANO S.A., "arteconvocada, en adelante "ro$iere el "resente laudo arbitral.

I. ANTECEDENTES Y ACTUACIN PROCESAL

1.1. INICIACION DEL TRMITE:

&on el lleno de los requisitos $ormales % mediante a"oderado, el d'a 11 deebrero de 2.011, las seoras *+NID! P!-! /+INE- &+BI-, !+!P!I&I! V!E- /+INE- P!-! V!E- /+INE- , a trav3s de su


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a"oderado 4udicial "resentaron en el &entro de &onciliaci5n % !rbitra4e de la&6mara de &omercio de Barranquilla, la convocatoria que dio ori7en al

"resente tr6mite arbitral, diri7iendo sus "retensiones contra &-N+&-!PEI +B!N- .!. sociedad comercial le7almente constituida con domicilioen la ciudad de Barranquilla.

1.2. NOMBRAMIENTO DE RBITRO:

El director del &entro de &onciliaci5n % !rbitra4e de la &6mara de &omercio deBarranquilla, cit5 a las "artes "ara el d'a 18 de ar9o de 2.011 con el $in dereali9ar la dili7encia en la cual se esco7er'a el :rbitro ;nico que dirimir'a lacontroversia. En dic#a audiencia se esco7i5 de $orma con4unta % directamenteal doctor !&- !N-NI- -NE&! !-, quien mediante comunicaci5n de

$ec#a 28 de ar9o de 2011 ace"t5 su desi7naci5n.

El d'a 12 de !bril de 2011, esta desi7naci5n $ue nuevamente avalada "or las"artes, ante el Director del &entro de &onciliaci5n % !rbitra4e de la &6maradoctor&!- N !BI!?E DE ! &!!! DE &-E&I- DE B!!N/+I!, con el $in decelebrar la audiencia de instalaci5n del ribunal arbitral, el doctor &!-

VIED! /+INE-, como a"oderado 4udicial de las &-NV-&!NE, % al doctorI


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1.4.1. ECOS DE LA DEMANDA:

os #ec#os eC"uestos en la demanda son los si7uientes

1! El d'a 2= de Noviembre de 200, mis "oderdantes celebraron contrato de"romesa de com"raventa con la sociedad constructora PEI +B!N- .!.,sobre el !"artamento 10 orre 2 % Parqueadero NF =, el multi$amiliar

GA-I*-NE DE I!!H 2 eta"a, ubicado en la &ra NF 8 J10= deBarranquilla.

2! a entre7a real % material del inmueble se7;n el contrato de "romesa decom"raventa deb'a e$ectuarse el 28 de Diciembre de 200 a las 00 ".m., "erose reali9o el 0 de Diciembre de 200, "ese a que mis "oderdantes reali9aron el"a7o d'as antes de la $ec#a esti"ulada en el contrato, es decir el 2 de

Diciembre de 200 % lo comunicaron "or correo electr5nicoK cabe aclarar que la$ec#a limite "ara el "a7o total del inmueble, se7;n "romesa de com"raventa,era 20 d'as #6biles "osteriores a la $irma de la misma, es decir el d'a 28 dediciembre de 200, $ec#a en la cual se correr'a la escritura de venta % se #ar'ala entre7a de los inmuebles.

3! !#ora bien, como lo indico en el "unto anterior, la Escritura Publica deena4enaci5n de los inmuebles deb'a correrse el 28 de Diciembre de 200, en lacual se deb'a cancelar la #i"oteca que "esa sobre los inmuebles en cuesti5n, esdecir que la sociedad constructora PEI +B!N- .!.,deb'a solicitar al BancoDavivienda, levantar "arcialmente la #i"oteca 7lobal que tiene sobre elmulti$amiliar GA-I*-NE DE I!!H 2 eta"a, ubicado en la &ra NF 8J10= de Barranquilla, "ara correr la res"ectiva escritura de venta, con el

levantamiento de la #i"oteca res"ectiva en la misma escritura, con$orme a loconsa7rado en la clausula decima del contrato de com"raventaK con lo cual nocum"li5 la sociedad constructora PEI +B!N- .!.,no obstante al "edir enla notaria la constancia de incum"limiento, la sociedad constructora PEI+B!N- .!.,a trav3s de uno de sus re"resentantes o $uncionarios,se "uso deacuerdo con el $uncionario de la notaria que les adelantaba los tramites en dic#anotaria % le mando la minuta, in$orm6ndoles a mis "oderdantes que esa tardeestar'a lista la escritura % que la "od'an $irmar, % e$ectivamente en la tarde $ue$irmada "or mis re"resentadas % ellas "rocedieron a cancelar el valor que lescorres"ond'a, quedando "endiente la $irmas de la sociedad constructora PEI+B!N- .!.,% de el Banco Davivienda.

4!!s' mismo las "artes "rocedieron a elaborar % $irmar un documento "rivadoen donde se de4aba constancia de la $irma de la escritura % de la no entre7a delinmueble como estaba acordadoK siendo ello constancia de incum"limiento de laentre7a del inmueble "or "arte de la Vendedora, sociedad constructora PEI+B!N- .!., a las &om"radoras, seoras *+NID! P!-! /+INE-&+BI-, !+! P!I&I! V!E- /+INE- % P!-! V!E- /+INE-,"ues la entre7a deb'a reali9arse el d'a 28 de Diciembre de 200 % no se #i9o,ar7umentando tramite interno de la Vendedora, que en nada estaban obli7adaso condicionadas las &om"radorasK as' mismo a "esar de la constancia delotor7amiento de la escritura, la realidad es que esto solo se cum"li5 "or "artede mis clientes, "ues la Vendedora no cum"li5 con la "arte su%a, "uesto que


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"asaban los d'as % la notaria no le entre7aba la escritura a mis "oderdantes, "orlo que "rocedieron a solicitarla "or escrito el d'a 1 de Enero de 2010, a lo cual

les contesto el seor ?-


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devolvi3ndola la constructora, el d'a de Enero de 2010 % que la escritura $ueenviada al Banco Davivienda, el d'a L de Enero de 2010, "ara liberaci5n de

#i"oteca, res"ectiva % que #asta esa $ec#a Enero 1 de 2010, no #ab'a sidodevueltaK lo mismo que se "rueba con el derec#o de "etici5n que %o le mandaraa la Notaria /uinta, en $ec#a a%o 2 de 2010 % la res"uesta que diera laNotar'a a este en el que se me in$orma que "uedo "asar "or la escritura, la cualquedo con $ec#a 0 de Diciembre de 200 % no con la $ec#a con la que secancelo los derec#os % 7astos notariales, como consta en el recibo quecancelaron mis clientes, es decir el 28 de Diciembre de 200, $ec#a delcum"limiento "ara la corrida de la escritura.

&! &omo resultado de los incum"limientos antes re$eridos, "or "arte de lasociedad constructora PEI +B!N- .!., la escritura quedo con $ec#a deotor7amiento, Diciembre 0 de 200, "uesto que se cerraba el ao % la Notariadeb'a numerar la escritura, la cual quedo con esa $ec#a de otor7amiento, "erosolo se entre7aron sus co"ias "ara el re7istro res"ectivo, el de ?unio de 2010,"or que la Vendedora Gsociedad constructora PEI +B!N- .!.H, quiencontractualmente estaba obli7ada a tramitar la cancelaci5n de la #i"oteca anteel Banco Davivienda, no lo #ab'a #ec#o cuando corres"ond'a, % como los 2actos estaban contenidos en la misma escritura, 3sta no #ab'a sido entre7ada"or la Notaria #asta ese d'a de ?unio de 2010, teniendo que "a7ar mis clientesla sanci5n de eCtem"oraneidad que le cobrara la o$icina de instrumentos";blicos de BarranquillaK suma que debe asumir quien "rovoco dic#o costo,quien es la Vendedora, en ra95n a su incum"limiento, sin "er4uicio de laclausula "enal % los intereses que 7eneran dic#as cantidades de dinero, desdeque se causaronK la clausula "enal de DIE&IIEE I-NE -&A-&IEN--&AEN! &IN&- I EI&IEN- &+!EN! PE- O&E

(1,88L.=0.oo,) a "artir del 2 de Diciembre de 200, "ues de acuerdo adic#a clausula, es inmediato al incum"limiento % "or la sanci5n deeCtem"oraneidad de &IEN- EIN! &IN&- I PE- O&E(1L.000.oo,), desde el d'a 8 de ?unio de 2010, cuando se tuvo que #acer el"a7o en la o$icina de re7istro de instrumentos ";blicos de Barranquilla.

'# No acord6ndose entre las "artes el valor de los intereses, estos ser6n losbancarios corrientes que est3n cobrando los bancos "or los cr3ditos ordinariosde libre asi7naci5n, de acuerdo a la tabla eC"edida "or la u"erintendenciaBancaria % la cual ad4unto, aumentados en un L0M.

1(# as seoras *+NID! P!-! /+INE- &+BI-, !+! P!I&I!V!E- /+INE- % P!-! V!E- /+INE-, me #an con$erido "oderes"ecial "ara que las re"resente en el asunto en cuesti5n, con lo cual se"resento demanda e4ecutiva "ara #acer e$ectiva la clausula "enal, la cual $uerec#a9ada "or el 4u97ado "or considerar que no "restaba merito e4ecutivo %"ara no controversiar al res"ecto % #abi3ndose "actado clausula arbitral entrelas "artes, o"tamos "or a7otar esta v'a, no sin antes requerir a la constructoraPEI +B!N- .!., quien #a 7uardado silencio al res"ectoH.

1.4.2. PRETENSIONES DE LA DEMANDA

as "retensiones de la demanda son las si7uientes


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e declare que la sociedad &-N+&-! GPEI +B!N- .!.H, #a

incum"lido el contrato de "romesa de com"raventa, celebrado con las seoras*+NID! P!-! /+INE- &+BI-, !+! P!I&I! V!E- /+INE-% P!-! V!E- /+INE-.

/ue como consecuencia del incum"limiento la sociedad &-N+&-!GPEI +B!N- .!.H, se a #ec#o acreedora de la clausula "enal, consistenteen el "a7o de la suma de DIE&IIEE I-NE -&A-&IEN- -&AEN! &IN&- I EI&IEN- &+!EN! PE- O&E (1,88L.=0.oo,).

/ue en virtud de lo anterior se ordene el "a7o a $avor de las seoras *+NID!P!-! /+INE- &+BI-, !+! P!I&I! V!E- /+INE- % P!-!V!E- /+INE-, % en contra de la sociedad &-N+&-! GPEI

+B!N- .!.H, de las si7uientes sumas de dineroa) El valor de &IEN- EIN! &IN&- I PE- O&E (1L.000.oo,) "orconce"to de sanci5n "or eCtem"oraneidad en el re7istro de la escritura "ublicade venta ante la o$icina de re7istro de instrumentos ";blicos.

b) a suma de DIE&IIEE I-NE -&A-&IEN- -&AEN! &IN&- IEI&IEN- &+!EN! PE- O&E (1,88L.=0.oo,) "or conce"to desanci5n "enal consa7rada en la cl6usula d3cima quinta, del contrato de "romesade com"raventa celebrada el d'a 2= de Noviembre de 200K entre mis"oderdantes % la demandada sociedad &-N+&-! PEI +B!N- .!.

c) El valor de los intereses causado sobre las anteriores sumas de dinero, #asta

que se e$ect;e el "a7o total de la obli7aci5n, liquidados a la tasa de inter3sbancario corriente que est3n cobrando los bancos "or los cr3ditos ordinarios delibre asi7naci5n, de acuerdo a la establecido "or la u"erintendencia inanciera.

e condene a la sociedad demandada al "a7o de costas % 7astos del "roceso.

1.". CONTESTACION DE LA DEMANDA.

a "arte &-NV-&!D!, mediante escrito radicado el d'a 2L de !bril de 2.011"resent5 escrito de contestaci5n de la demanda % eCce"ciones, as'

1.".1. EN CUANTO A LOS ECOS QUE DETERMINAN LA DEMANDA:

1.1.) El "rimer #ec#o, ES CIERTO, no #abiendo lu7ar a desconocer laeCistencia de la citada "romesa de com"raventa % la $ec#a de eC"edici5n de lamisma.

1.2.)El se7undo #ec#o, NO ES CIERTO PARCIALMENTE, "ues aunque quedoestablecido en la "romesa de com"raventa la $ec#a de entre7a del a"artamentoob4eto del contrato, no es menos cierto que las demandantes acreditan dentrodel acervo "robatorio alle7ado 4unto con la demanda, comunicaci5n de $ec#a 1de Enero de 2010, en donde in$orman que Gsolicitamos la entre7a de laescritura que $irmamos las aba4o suscritas el d'a 2 de Diciembre de 200 "or


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la com"ra del a"artamento 10 torre II en Aori9ontes de iramarH,con$i7ur6ndose as' una clara contradicci5n entre el #ec#o que re"lico % la

realidad $6ctica, "or lo cual no es cierto "arcialmente.

1.3.El tercer #ec#o, NO ES CIERTO, Pues como se #a dic#o % se reitera, lasdemandantes incum"lieron el contrato de com"raventa trabado, "ues noconcurrieron a la Notaria a suscribir el documento notarial en la $ec#aestablecida en el contrato que #o% "retenden #acer ver incum"lido a m'"ro#i4ada, "or lo cual las demandantes se encuentran %endo en contra de sus"ro"ios actos, "ues de su incum"limiento mani$iesto "retenden que se lesindemnice se7;n lo establecido en el !rt'culo 1L= del &5di7o &ivil, #ec#oim"osible a la lu9 de los articulo 1=02 % 1=2L ib'dem, estas a$irmaciones nos"ermitiremos rati$icarlas en el desarrollo de esta contestaci5n a la demanda.

1.4.) El cuarto #ec#o, NO ES CIERTO PARCIALMENTE, "ues si es cierta laeCistencia del documento "rivado descrito en el #ec#o, N- E &IE- que elmismo demuestre incum"limiento de "arte de la vender6, como N- E &IE-,que las com"radoras cum"lieron cabalmente sus obli7aciones, "ues se reitera

4unto con la demanda $ue arrimado un documento "osterior al re$erido en el#ec#o es decir la comunicaci5n de $ec#a 1 de Enero de 2010, en dondein$orman que Gsolicitamos la entre7a de la escritura que $irmamos las aba4osuscritas el d'a 2 de Diciembre de 200 "or la com"ra del a"artamento 10torre II en Aori9ontes de iramarH, con$i7ur6ndose as' una clara contradicci5nentre el #ec#o que re"lico % la realidad $6ctica, "or lo cual N- E &IE-.

1.".) El quinto #ec#o, ES CIERTO, re9a en la "romesa de com"raventa talesti"ulaci5n, "ero se "recisa que la G&!++! PEN!H indica con claridad que

Gdar6 derec#o a aquella que #ubiere cum"lido o *+ -/+0+ 5 6-78/0 * 5/96/5+* *- 6095H, "or lo cual era deber de la "arte que"resento la demanda demostrar su no incum"limiento o el allanamiento acum"lir, #ec#os que no se "ueden acreditar dentro de este 4uicio arbitral,teniendo en cuenta que aunque la "rometiente com"radora "a7o el "recio, nose "resento a la Notaria /uinta de Barranquilla, en la $ec#a % #ora sealada"ara suscribir la escritura de venta, i7ualmente no levanto el acta de nocom"arecencia que #ubiese acreditado tal allanamiento, mas veras, elallanamiento al cum"limiento es requisito necesario "ara "oder determinar elincum"limiento del contrato "or "arte del demandado, se reitera el"lanteamiento de acuerdo a lo eC"resado "or la ?urisdicci5n !rbitral cuandoindica que

GDe la celebraci5n de un contrato bilateral nacen obli7aciones reci"rocas einterde"endientes "ara las "artes. &ada una de ellas es acreedora % deudora del,a otra, aunque las obli7aciones no siem"re deban cum"lirse simult6neamente.Esta reci"rocidad de derec#os % obli7aciones es $undamento de la acci5nresolutoria en el caso de que una de las "artes de4e de cum"lir lo "actado, si laotra #a cum"lido o se allana a cum"lirlo, "udiendo ,"edir la resoluci5n o elcum"limiento del contrato con indemni9aci5n de "er4uicios, sancionesdestinadas a dotar las obli7aciones de calidad coercitiva. a acci5n resolutoriasu"one la "er$ecci5n % valide9 del contrato que "or su medio se "retendeaniquilar en cualquiera de las dos #i"5tesis del art'culo 1L= del &5di7o &ivil, labase ineludible es la "er$ecci5n del convenio, de lo contrario, la acci5n es


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ilusoria. (&orte u"rema de ?usticia, ala de &asaci5n &ivil, sentencia denoviembre 2 de 1=). os "resu"uestos "ara que se de la declaratoria de

incum"limiento en los t3rminos del art'culo citado, no obstante diversas"osiciones de la 4uris"rudencia % de la doctrina, GQ..Desembocan en los tressi7uientes requisitos o "resu"uestos que estableci5 la &orte u"rema de ?usticiaen casaci5n del 2 de enero de 181, con "onencia del Doctor Aumberto urciaBall3n, a saber a) eCistencia de un contrato bilateral validoK b) Incum"limientodel demandado, total o "arcial, de la obli7aci5n que "ara el 73nero el "acto,"orque en eso consiste la reali9aci5n de la condici5n tacitaK % c) /ue eldemandado "or su "arteK #a%a cum"lido sus deberes que le im"one laconvenci5n, o cuando menos que se #a%a allanado a cum"lirlos en la $orma %tiem"os debidos.H. En cuanto al "rimer "resu"uesto, es necesario tener encuenta dos as"ectos a valide9 del contrato % su bilateralidad. En tal sentidosolo son susce"tibles de resoluci5n, en los t3rminos del articulo 10 del &5di7o&ivil, los contratos que Gre;nan todos los requisito que la le% "rescribe "ara elvalor del mismo acto o contrato se7;n su es"ecie % calidad o estado de las"artesH. !l no cum"lirse este requerimiento, no eCiste 4ur'dicamente la"osibilidad de declarar el incum"limiento % la resoluci5n contractual. Puededarse tambi3n el caso en que la voluntad de ambas "artes contratantes sea lade no "ersistir en el contrato % en tal evento se con$i7urar6 el mutuo disensoH

1.$.) El seCto #ec#o, NO ES CIERTO PARCIALMENTE, "ues aunque eCiste"rueba de la carta alle7ada a mi "oderdante, N- E &IE-, que #ubiese lu7ara "a7o de clausula "enal al7una teniendo en cuenta el incum"limiento de la"arte demandante en cuanto a las "restaciones contenidas en el contrato de"romesa de com"raventa suscrito.

1.%.) El #ec#o s3"timo, NO ES CIERTO, "ues como se #a dic#o % se reitera lasdemandantes "retenden desconocer la eCistencia del documento dondein$orman que Gsolicitamos la entre7a de la escritura que $irmamos las aba4osuscritas el d'a 2 de Diciembre de 200 "or la com"ra del a"artamento 10torre II en Aori9ontes de iramarH, "or lo cual es im"osible determinar elincum"limiento de la demandada cuando las demandantes no cum"lieron susobli7aciones aunado al #ec#o que "retenden desconocer que la escritura ";blicade venta $ue "rotocoli9ada el 0 de Diciembre de 2010, de acuerdo a la $irmatard'a de las demandantes.

! lo anterior se dir6 que se con$i7uran circunstancias su$icientes "ara declarar elincum"limiento del contrato de "romesa de com"raventa, "or "arte de lasdemandantes, "or lo cual el an6lisis 4ur'dico de la "arte contraria no es elcorrecto al im"etrar la demanda en uso de la clausula com"romisoria, "ues lasdemandantes incum"lieron el contrato trabado, lo que lo in#abilita "ara"resentar esta acci5n tal % como advierte la 4uris"rudencia % la doctrina cuandoensean que GS5 +*;< +9/;/75 80 /650 66/ 0+*5-;50/ +65;0;;+ 6-78/5 5 =-+ *+ 5 6-78/0. Aa sido la doctrinaconstante de esta cor"oraci5n, dentro del 6mbito de la "rece"tiva le7alcontenida en el art'culo 1L= del &5di7o &ivil, la de que solamente elcontratante cum"lidor de las obli7aciones a su car7o, nacidas de un acuerdo devoluntades, o que "or lo menos se #a%a allanado a cum"lirlas en la $orma %tiem"os debidos, "uede "edir la resoluci5n del contrato % el retorno de las cosasal estado anterior con indemni9aci5n de "er4uicios, cuando la otra "arte no #a%a


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cum"lido las su%as. (Q) o cual si7ni$ica que si el demandante de la resoluci5nde un contrato se #alla en mora de cum"lir al7uno de los com"romisos =-+ +

86;5 *-09/+05 80 >, 60+6+ + +0+65 80 5;++0, "uesto que"recisamente la le% autori9a el e4ercicio de esta acci5n resolutoria a la "arte que#a cum"lido contra el contratante morosoH ?CS@., C*. C//. S+;+6/95*;5 12 + 1'%4.

!l octavo #ec#o, NO ES CIERTO, "ues la $ec#a de "rotocoli9aci5n de laescritura (0 de diciembre de 2010), obedeci5 al cum"limiento tard'o de lasdemandantes de su obli7aci5n de suscribir la escritura el 28 de Diciembre de2010, de contera la tardan9a en e$ectuar los tramites de re7istro de la escritura";blica No. 802 de 2010, "arte de las demandadas 7enero la sanci5n de ordenque a"lica la -$icina de e7istro de Instrumentos P;blicos de Barranquilla % quese "retende cobrar dentro de este 4uicio arbitral.

os #ec#os noveno % decimo SON CIERTOS.

1.".2. POSICION DE LA DEMANDADA ANTE LAS PRETENSIONES DE LASDEMANDANTES

Ba4o este t'tulo, en la contestaci5n se eC"one lo si7uiente

En el caso sub4udice, las demandantes incum"lieron lo esti"ulado en el contratode "romesa de com"raventa suscrito, "ues como lo #a reiterado en el libelo dela demanda % en las "ruebas que la acom"aan, omitieron su obli7aci5n desuscribir la escritura ";blica de venta en $ec#a % #ora acordada en el contratode "romesa de com"raventa.

Por esta ra95n % "orque de acuerdo con el !rticulo 1 del &5di7o de"rocedimiento &ivil Gincumbe a las "artes "robar el su"uesto de #ec#o de lasnormas que consa7ra el e$ecto 4ur'dico que ellas "ersi7uenH % en este caso est6"lenamente "robado en el "roceso que las demandantes se "resentaron en$ec#a di$erente a suscribir la escritura ";blica de com"ra venta de acuerdo a loeC"resado en la comunicaci5n de $ec#a 1 de Enero de 2010, en dondein$orman que Gsolicitamos la entre7a de la escritura que $irmamos las aba4osuscritas el d'a 2 de Diciembre de 200 "or la com"ra del a"artamento 10torre II en Aori9ontes de iramarH.

6s a;n las "retensiones de las demandantes buscan establecer en su $avorconsecuencias "ro"ias de ir en contra de sus "ro"ios actos ("rinci"io de labuena $e !rticulo 1=02 del &.&.) "orque quieren obtener la reclamaci5n de losvalores esti"ulados en la clausula "enal como sanci5n "or incum"limiento,cuando se sirvieron e4ecutar tard'amente sus "restaciones como consta en eldocumento que se acom"aa en la demanda % al cual nos #emos re$erido.

&on lo %a mencionado "resento de $orma eC"resa "ronunciamiento en contrade las "retensiones de la demanda incoada en contra de &-N+&-!PEI +B!N- !, "or *+NID! P!-! /+INE-, !+! P!I&I!V!E- /+INE- P!-! V!E- /+INE-, as'


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En cuanto a que se declare que la &-N+&-! PEI +B!N- !, #a

incum"lido el contrato de "romesa de com"raventa, celebrado con las seoras*+NID! P!-! /+INE-, !+! P!I&I! V!E- /+INE- P!-!V!E- /+INE-, E -P-N


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&ancelada la totalidad de las sumas decretas "or conce"to de 7astos %

#onorarios del ribunal "or la "arte convocante, mediante !uto No. 8 de $ec#a1 de ?unio de 2.011, se $i45 el d'a 0 de ?unio de 2.011, como $ec#a "arallevar a cabo la "rimera audiencia de tr6mite.

1.&. PRIMERA AUDIENCIA DE TRMITE

El d'a 0 de ?unio de 2011, se reali95 la "rimera audiencia de tr6mite, en laque el 6rbitro orden5 que "or secretaria se diera lectura a la cl6usulacom"romisoria.

e7uidamente, orden5 que "or secretar'a se diera lectura a las "retensiones de

la demanda.

ue7o el ribunal dict5 el auto No. mediante el cual resolvi5 declarar su"ro"ia com"etencia "ara resolver el liti7io, el cual no $ue ob4eto de recurso "orlas "artes.

! continuaci5n el ribunal dict5 el auto No.10 mediante el cual resolvi5decretar las "ruebas solicitadas "or las "artes, % decret5 "ruebas de o$icio.

1.'. PRUEBAS SOLICITADAS, DECRETADAS Y PRACTICADAS.

1.'.1. PRUEBAS PARTE DEMANDANTE

1..1.1. D-&+EN!E

a &-NV-&!NE solicit5 tener como "ruebas los documentos a"ortados en lademanda arbitral % sobre los cuales se re$erir6 el tribunal en lasconsideraciones.

1.'.2. PRUEBAS PARTE DEMANDADA:

1..1.1. D-&+EN!E

a "arte demandada, solicit5 se tuviera como "ruebas documentales todos losdocumentos que obran en el "roceso % que $ueron acom"aados "or la "arte&onvocante con la demanda.

1..1.2. INE-

e decret5 el interro7atorio de "arte de las seoras !+! P!I&I! V!E-/+INE- P!-! V!E- /+INE- , los cuales $ueron "racticados el d'a de !7osto de 2.011, a las 8.00 a.m. % .00 a.m. res"ectivamente, tal como


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consta en las actas visibles a $olios 28 a 21 % cu%as transcri"ciones sea"recian a $olios 2L0 a 2L8.

1.'.3. PRUEBAS DECRETADAS DE OFICIO

De con$ormidad con el art. 180 del &. de P.&. se decretaron las si7uientes"ruebas de o$icio

1...1. INE-

e decretaron de o$icio los interro7atorios de "arte de *+NID! P!-!/+INE- &+BI-, "racticado el d'a de !7osto de 2.011, a las .0 a.m.,tal como consta en el acta visible a $olios 22,2 % cu%a transcri"ci5n se

a"recia a $olio 2 a 2L, % de

a $ec#a en que la citada escritura ";blica $ue suscrita "or &!+DI! EEN!

!/+E* E- como a"oderada 7eneral del B!N&- D!VIVIEND! % remitidaa la Notar'a LR de Barranquilla. ?unto con el o$icio se ad4untar6 $otoco"ia de laescritura ";blica mencionada sin aneCos salvo la comunicaci5n re$erida en elliteral b).

a res"uesta a esta o$icio $ue recibido en el &entro de &onciliaci5n % !rbitra4ede la &6mara de &omercio de Barranquilla el 21 de 4ulio de 2011 en las #orasde la tarde.


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1.... INPE&&I-NE ?+DI&I!E

e decretaron % "racticaron de o$icio las si7uientes ins"ecciones 4udiciales

1....1. El d'a = de ?ulio de 2.011 a las .20 a.m., en las instalaciones de lasociedad &-N+&-! PEI +B!N- .!., ubicadas en la &arrera L0No.8LJL de Barranquilla, acta que obra a $olios 1=8 a 12.

1....2. El d'a 21 de ?ulio de 2.011, a las .00 a.m., en la sede la Notar'a/uinta del &'rculo de Notar'as de Barranquilla, ubicada en la &arrera LL No.2JL de Barranquilla, acta que obra a $olios 10 a 1.

1..... El d'a 21 de ?ulio de 2.011, a las .00 ".m., en la sede del ?u97ado

-ctavo &ivil unici"al de Barranquilla, acta que obra a $olios 200 a 201.

1.1(. AUDIENCIA DE ALEGATOS.

El d'a de -ctubre de 2011 se llev5 a cabo la audiencia de ale7atos dentro del"roceso, eC"oniendo cada "arte oralmente sus ar7umentos en curso de ladili7encia, % a"ortando las res"ectivas memorias escritas, que obran a $oliosvisibles 22 a 2.

1.11. TRMINO DEL TRIBUNAL:

&omo quiera que en la cl6usula com"romisoria con a"o%o en el cual se tramit5el "roceso no se seal5 t3rmino "ara la duraci5n del mismo, GQeste ser deseis (6) meses, contados a partir de la primera audiencia de trmite.H, decon$ormidad con el art'culo 10 de la e% 2 de 1.1

El ribunal se encuentra dentro del t3rmino le7al "ara "ro$erir v6lidamente el"resente laudo arbitral, como quiera que la "rimera audiencia de tr6mite inici5% termin5 el d'a 0 de ?unio de 2.011, "or lo que /65 ;>07/5 +8/0 + 3( + D/6/+70+ + 2.(11.

1.12. PRESUPUESTOS PROCESALES

e conclu%e de lo eC"uesto que en el caso subJeCamine se #a trabado la litiscon a4uste a Derec#o, sin que se advierta circunstancia al7una determinantede nulidad, ra95n "or la cual "rocede el ribunal a desatar el liti7io, "revias lassi7uientes


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II. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

El tribunal se re$erir6, en su orden, a la cl6usula "enal % todo lo relacionadocon la obli7aci5n "enal, su eCistencia % eCi7ibilidad (2.1)K los #ec#os quea"arecen "robados en el "roceso (2.2.)K os #ec#os "robados comoconstitutivos o no del incum"limiento del contrato "or "arte de la sociedaddemandada (2..)K las eCce"ciones "ro"uestas "or las "arte demandada(2..), % sobre la reducci5n de la "ena (2.L.)

2.1. S50+ 6


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2.1.1. C


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asume eCclusivamente el car6cter de un a"remio al deudor, seme4ante alautori9ado "ara com"eler al "a7o de las obli7aciones de #acer (&.&. art. 1=10).1

!l comentar el art'culo 1L dice -s"ina

Pero, como bien "uede ocurrir que la "ena solamente se re$iera a laindemni9aci5n moratoria, o sea a la de los "er4uicios a que d3 lu7ar el retardode la obli7aci5n "rinci"al, como cuando se esti"ula aquella a ra95n de 100 "orcada d'a de demora, la acumulaci5n de que se trata s' es de recibo, se7;n loautori9a el citado teCto le7al, cuando a7re7a T! menos que a"are9ca #aberseesti"ulado la "ena "or el sim"le retardoH. N5tese que la le% no eCi7e aqu' unaesti"ulaci5n eC"resa "ara desvirtuar la "resunci5n de que la cl6usula "enalcobi4a todos los "er4uicios, tanto los com"ensatorios como los moratorios, sinoque se limita a indicar que debe a"arecer que dic#a cl6usula solo se re$iere a

estos ;ltimos, como en el e4em"lo "ro"uesto.De otro lado, como la "ena "uede constituir eCclusivamente un medio dea"remio al deudor, inde"endientemente de la idea de la indemni9aci5n de"er4uicios, cuando esto es as', ella tambi3n es acumulable a la obli7aci5n"rinci"al. olo que en esta #i"5tesis, "ara desvirtuar la mencionada "resunci5nle7al s' se requiere una mani$estaci5n eC"resa de los interesados al res"ecto(ratio manente pacto), se7;n lo "revisto "or el colon $inal del citado art. 1L

GQo a menos que se #a%a esti"ulado que "or el "a7o de la "ena no se entiendaeCtin7uida la obli7aci5n "rinci"alH.2

Por su "arte, al res"ecto comenta uesc;n

(Q) en mi criterio, la cl6usula "enal cum"le $unciones de a"remio tan solocuando tiende a sancionar al deudor que #a incurrido en e4ecuci5n total, o"arcial o en e4ecuci5n de$ectuosa o im"er$ecta de la obli7aci5n "rinci"al, "erono cuando su incum"limiento consista en el mero retardo. En otras "alabras,encontraremos la $unci5n de a"remio cuando la "ena, de no #aber mediado elacuerdo de las "artes "ara que "ueda eCi7irse sin "er4uicio del cum"limiento dela obli7aci5n "rinci"al, #ubiere sido a"licada como cl6usula "enalcom"ensatoria, es decir como aquella que sustitu%e el ob4eto de la obli7aci5n"rinci"al. Esto se des"rende de los t3rminos mismos del art'culo 1L que,como sealamos, "resume que la "ena resarce todos los "er4uicios % reem"la9ael ob4eto de la "restaci5n "rinci"al, "ero "ermite la acumulaci5n de aquella % deesta con "acto eC"reso en tal sentido. Debe distin7uirse la cl6usula "enalcom"ensatoria, que equivale a lo que no se #a cum"lido en todo o en "arte o se#a e4ecutado de$ectuosamente "or el deudor % la cl6usula "enal moratoria quecom"rende solamente los "er4uicios ori7inados "or el retardo del obli7ado. oque el art'culo 1L "ro#'be en "rinci"io es la acumulaci5n de la "restaci5n"rinci"al con la cl6usula "enal com"ensatoria, "ues ello re"resenta una dobleindemni9aci5n. El acuerdo de las "artes "ermite adicionar los dos conce"tos,convirtiendo la "ena en un Ga"remioH, "ero como "uede verse es "ara el eventode ine4ecuci5n total, "arcial o cum"limiento de$ectuoso de la obli7aci5n. En

1 OSPINA FERNANDEZ, Guillermo. Rgimen general de las obligaciones, Editorial Temis, Terceraedicin, Bogot, 1980, p. 156.2OSPINA, ob. Cit., p. 162


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cambio "ara la re"araci5n de los "er4uicios "or retardo el !rt. 1L "ermite laacumulaci5n autom6tica de la obli7aci5n "rinci"al con la cl6usula "enal

moratoria, sin necesidad de "acto eC"reso, basta que a"are9ca esta ;ltimacomo evaluaci5n de "er4uicios "or la eCtem"oraneidad, "or cuanto obviamentela cl6usula "enal en este caso no sustitu%e la obli7aci5n "rinci"al. En s'ntesis la$unci5n de a"remio solo se "resenta cuando las "artes deben "actareC"resamente la acumulaci5n de la "ena con el cum"limiento de la obli7aci5n"rinci"al o con el "a7o de indemni9aci5n de "er4uicios, lo cual no acontececuando se trata de re"arar "er4uicios ocasionados "or el sim"le retardo, "ues suacumulaci5n es autom6tica. (Q)H.

!rrubla Paucar, "or su "arte, indica como una de las caracter'sticas de lacl6usula "enal, que Ges $uente de una obli7aci5n accesoria que "uede tener undoble car6cter la indemni9aci5n del "er4uicio que ocasiona el incum"limiento o

sim"lemente una "ena "or incum"limiento. a obli7aci5n es el ob4eto de lacl6usula, bien "uede cum"lir ambos cometidos o solo uno de ellosH. 6sadelante a7re7a que G7eneralmente se le considera sustitutiva com"ensatoria,"ero en virtud de esti"ulaci5n eC"resa de los contratantes, "uede considerarseacumulativa com"ensatoria o moratoriaHL, eC"licando, en cuanto a los e$ectosde la cl6usula "enal

!l momento de celebrar el contrato mercantil observamos un doble e$ecto en lacl6usula "enal un e$ecto GvalorativoH, "ues las "artes reali9an una valoraci5nantici"ada del "er4uicio que ocasionar6 el incum"limientoK % un e$ecto

G"ersuasivoH, "ues tal valoraci5n se su"one que inducir6 a las "artes alcum"limiento de sus obli7aciones dentro del t3rmino concedido en el mismo

contrato.

+na ve9 se "rodu9ca el incum"limiento contractual, "odemos observar en lacl6usula "enal otros e$ectos im"ortantes, "ues en ese momento la cl6usula"enal cum"le una $unci5n GIndemni9atoriaH 7eneralmente, "ues se resarcir6 conella el "er4uicio que #a ocasionado el incum"limientoK "ero tambi3n en ciertasocasiones en las cuales as' lo esti"ulan eC"resamente los contratantes, cum"lir6una $unci5n meramente "unitiva, "udiendo eCi7irse el "a7o de la "ena,inde"endientemente de la indemni9aci5n de "er4uicios a que #a%a lu7ar.=

!dvierte tambi3n, comentando el art'culo 1L del c5di7o civil

i lo que desean las "artes es que #a%a lu7ar a la cl6usula "enal ante el eventode la mora, inde"endientemente del cum"limiento de la obli7aci5n "rinci"al,"ueden "er$ectamente lo7rar esa consecuencia, "ero ser6 necesario queeC"resamente esti"ulen, que #abr6 lu7ar a la "ena "or el sim"le retardo, o que

3 SUESCUN MELO, Jorge. Las clusulas penales y los intereses moratorios, en Las obligacionesdinerarias, III Foro Nacional de Derecho Mercantil, Biblioteca de la Cmara de Comercio de Bogot, No. 22,Bogot, 1987, p. 124-125.4ARRUBLA PAUCAR, Jaime Alberto. Contratos Mercantiles, Biblioteca Jurdica Dik, Medelln, 1987, p.107.5ARRUBLA. Ob. Cit., p. 107 108.6ARRUBLA. Ob. Cit., p. 108.


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"or el "a7o de la "ena no se eCtiende eCtin7uida la obli7aci5n "rinci"al. !s' sedes"rende de la "arte $inal del art. 1L del c5di7o civil.

En muc#as ocasiones, no eCistiendo una esti"ulaci5n eC"resa del mismo ob4etodel contrato "uede in$erirse, t6citamente, que #a% lu7ar a eCi7ir la "ena,inde"endientemente de "retender la e4ecuci5n $or9osa del contrato. anaturale9a de las obli7aciones adquiridas lleva a deducir que la esti"ulaci5n deuna "ena, no tendr6 como consecuencia la necesidad de esco7er entre elcum"limiento % la "ena en la cual sit;a la norma comentada al contratantecum"lido, sino "or el contrario, "uede entenderse (sin necesidad de esti"ulaci5neC"resa) que siem"re #abr6 lu7ar a eCi7ir ambas cosas. !s' sucede "or e4em"loen los contratos de obra, cuando se esti"ula cl6usula "enal "or los d'as en quese demore el constructor en entre7ar concluido el edi$icio encar7ado.

des"u3s sealaDe todas maneras "odr'a esti"ularse eC"resamente que "ueden cobrarseinde"endientemente los "er4uicios, de la "ena o los intereses moratorios,esti"ulaci5n que admite claramente el art. 1=00 del c5di7o civil % nos situar'a enlo que se #a dado a llamar cl6usula "enal de a"remio, en la cual, el "ro"5sitoinmediato no #a sido reali9ar una evaluaci5n antici"ada del "er4uicio, sino m6sbien, #acer 3n$asis eCclusivamente, en ese otro im"ortante e$ecto de la cl6usula"enal, cuando con ella se "retende com"eler al cum"limiento % sancionarlo "orsu conducta anticontrato.8

En sentido "arecido, aunque con re$erencia a la le7islaci5n ar7entina,@emelma4er de &arlucci, se "ronuncia al sealar que Gtradicionalmente la

doctrina nacional distin7ue la cl6usula "enal en com"ensatoria % moratoria. edice que la "rimera es aquella que "rev3 el incum"limiento, en tanto que lase7unda contem"la el cum"limiento tard'oH, clasi$icaci5n Gque es correlativa dela divisi5n de los daos en moratorios % com"ensatoriosH, "ero advirtiendo que

Gadem6s de esta alternativa, "uede ser "actada "ara los casos decum"limiento de$ectuoso, "arcial, $uera de lu7ar convenido, de distintamanera etc.H, aclarando que deben contem"larse entre las moratorias Gtodasaquellas esti"ulaciones que "rev3n cum"limientos "roducidos de maneradi$erente de lo "actado. En consecuencia, la cate7or'a de cl6usulas "enalesmoratorias inclu%e la e4ecuci5n tard'a, irre7ular, "arcial, de$ectuosa o $uera delu7arH.

7ARRUBLA. Ob. Cit., p. 110 111.8ARRUBLA. Ob. Cit., p. 111.9 KEMELMAJER DE CARLUCCI, Ada. LA CLUSULA PENAL. Su rgimen jurdico en el derechocivil, comercial, laboral, administrativo, tributario, internacional y procesal, Ediciones Depalma, BuenosAires, 1981, p. 161-162. En el derecho argentino, el artculo 652 del Cdigo Civil, casi idntico a nuestroartculo 1592 seala: La clusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de unaobligacin, se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o no ejecutar la obligacin. Para la autora, estadefinicin nace con muy leves variantes en el Cdigo de Napolen (art. 1226) y es seguida, con algunasmodificaciones intrascendentes, por innumerables cdigos civiles: 1340 de Holanda, 1535 de Chile, 1368 delUruguay, 1316 del Cdigo sardo, 1257 de Venezuela, 1578 del Ecuador, 1592 de Colombia, 1406 de Elsalvador, 1427 del proyecto de Acevedo para el Uruguay, etc. (p. 13.14). A su vez, el artculo 660 del cdigo


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!dmitiendo que Gsi la "ena se esti"ula sin eC"resi5n "articular, debe

"resum'rsela com"ensatoriaH, sin embar7o advierte que Glo eC"uesto nosi7ni$ica que la "ena moratoria requiera t3rminos sacramentales, sino que laintenci5n contraria "uede resultar tanto de una declaraci5n eC"l'cita, cuanto deotras im"l'citas, "udi3ndose $ormular las si7uientes re7lasH, de cu%as cincoeC"uestas, se transcriben las tres "rimeras as'

1) i el monto de la "ena es in$erior al valor de la obli7aci5n "rinci"al debe"resum'rsela S salvo "rueba en contrarioJ moratoria. o contrario #ar'adesa"arecer su $unci5n com"ulsoria. (Q)

2) ! veces la "ro"ia naturale9a de las obli7aciones es la que dilucida el"roblema. !certadamente los autores c#ilenos re$ieren el si7uiente e4em"lo

cuando el "acto "rinci"al com"rende varias obli7aciones % el cum"limiento deellas sea necesario "ara conse7uir o satis$acer el $in "ro"uesto, debeconsiderarse moratoria. (Q)

) e seala tambi3n que si la obli7aci5n Grequiere necesariamente de sucum"limiento "ara restablecer la situaci5n 4ur'dica quebrantada "or laine4ecuci5n del contratoH, la cl6usula debe "resumirse moratoria. Por e4., si se"acta una cl6usula "ara el su"uesto de que la cosa entre7ada "orarrendamiento, comodato o cualquier otro v'nculo "recario no sea restituidadentro del t3rmino convenido.10

Peirano acio, re$iri3ndose a la le7islaci5n uru7ua%a, lue7o de sealar que la

cl6usula "enal "uede "actarse a) Gcomo una "restaci5n de contenidoestrictamente sancionadorHK b) Gcomo una "restaci5n de contenidoindemni9atorioH, % c) Gcomo una "restaci5n que se establece acumulandoambas $inalidadesH11, observa, en relaci5n con esta ;ltima, lo si7uiente

En cambio, en la tercera situaci5n que #emos enunciado, las cosas tienen un"lante5 diverso cuando una cl6usula "enal se "acta solo con una $inalidad"unitiva, sin que con ella se ten7a el "ro"5sito directo ni indirecto de actuarcon4untamente como si se #ubiera "actado una re7ulaci5n de daos %"er4uicios emer7entes de la $alta de cum"limiento de la obli7aci5n "rinci"al, elacreedor no est6 obli7ado a con$ormarse con el "a7o de la "ena, ni el deudorcum"le totalmente con "restarla, "ues inde"endientemente de lo que "uede

deber "or v'a de "ena, debe tomarse en consideraci5n lo que "uede deber "or

civil argentino pareciera diferenciarse del artculo 1596 del cdigo civil colombiano, aunque para la autora noes as, y cita nuestra disposicin como de aquellas respecto de las cuales, el codificador (argentino) sigui lasolucin del antiguo derecho francs continuada por el Cdigo de Napolen (art. 1231, hoy reformado por laley 75-597, del 9/7/75) y nmeros proyectos y cdigos extranjeros. (p. 90). Dispone el citado artculo 660 delcdigo civil argentino: Si el deudor cumple solo una parte de la obligacin, o la cumple de modo irregular, ofuera del lugar o del tiempo a que se oblig y el acreedor la acepta, la pena debe disminuirseproporcionalmente y el juez puede arbitrarla si las partes no se conviniesen. Tal diferencia es meramenteaparente segn se explicar ms adelante.10KEMELMAJER DE CARLUCCI. Ob. Cit., p. 165-166.11PEIRANO FACIO, Jorge. La clusula penal, editorial Temis, Bogot, 1982, p. 206


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v'a de indemni9aci5n de daos % "er4uicios si los #ubiere, cu%o monto ser6$i4ado "or las re7las que "ara el caso de liquidaci5n de daos % "er4uicios

establece el derec#o com;n. De este modo se advierte claramente latrascendencia de las modalidades con las que "uede "actarse la cl6usula"enal.12

"ara e$ectos de determinar la modalidad en que una cl6usula "enal es"ec'$ica#a sido "actada, en el mismo sentido de @emelma4er de &arlucci, eC"resa

(Q) !DNJ E!INI recuerda a este "ro"5sito que la "oca entidad de la"ena en relaci5n con los daos % "er4uicios que "ueden emer7er delincum"limiento es un ar7umento "ara determinar si la cl6usula "enal #a sidoestablecida eCclusivamente "ara ase7urar el cum"limiento de la obli7aci5n, o si#a sido "actada "ara obtener la indemni9aci5n "or la mora en dic#o

cum"limiento. En este ;ltimo caso la "ena de4a intacto, a"arte de ella, elderec#o del acreedor "ara obtener la re"araci5n del dao su$rido de acuerdocon el mecanismo 7eneral de los daos % "er4uicios.1

En la misma manera de los autores ar7entina % uru7ua%o %a citados, se"ronuncia Blanco


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!s' las cosas, dado que "ara que la cl6usula "enal o"ere "or el sim"le retardo,la le% no eCi7e esti"ulaci5n eC"resa ni requiere de t3rminos sacramentales,

"udiendo a"arecer establecida no eC"resa sino t6citamente, #a de concluirseque as' #a sido "actada, es decir, como "ena "or el sim"le retardo, Gsi elmonto de la "ena es in$erior al valor de la obli7aci5n "rinci"alH, caso en el cual

Gdebe "resum'rsela S salvo "rueba en contrarioJ moratoriaH (@emelma4er de&arlucci)K o "or Gla "oca entidad de la "ena en relaci5n con los daos %"er4uicios que "ueden emer7er del incum"limientoH (Peirano), o cuando la"ena Gsea 'n$ima en atenci5n al valor del ob4eto de la obli7aci5n "rinci"al,"odr6 ase7urarse que las "artes quisieron esti"ular una "ena "ara sancionar elretardoH (Blanco). ambi3n, Gsi la obli7aci5n Trequiere necesariamente de sucum"limiento "ara restablecer la situaci5n 4ur'dica quebrantada "or laine4ecuci5n del contratoU, la cl6usula debe "resumirse moratoriaH (@emelma4er

de &arlucci). !dem6s, si se esti"ula Gque "or el "a7o de la "ena no se eCtiendeeCtin7uida la obli7aci5n "rinci"al. !s' se des"rende de la "arte $inal del art.1L del c5di7o civilH (!rrubla).

En la cl6usula quinta del contrato de "romesa de com"raventa celebrado entrelas "artes, el monto de la cl6usula "enal se "act5 en Guna suma equivalente aldie9 (10M) del "recio esti"ulado en la cl6usula quintaH que estableci5 el "reciode venta de los inmuebles "rometidos, siendo evidente que el valor de la "enaes mu% in$erior al valor de las obli7aci5n "rinci"al, siendo de "oca entidad$rente a la cuant'a de los daos % "er4uicios que "odr'an sobrevenir "or elincum"limiento del contrato, "udiendo cali$icarse como 'n$ima $rente al valorde la obli7aci5n "rinci"al. !dem6s, eC"resamente se esti"ul5 que GPor el "a7ode la "ena no se eCtin7ue la obli7aci5n "rinci"al, la cual "odr6 eCi7irsese"aradamenteH.

De $orma que no #aberse indicado de manera eC"resa que la "ena o"eraba "orel sim"le retardo, no le quita su car6cter eminentemente moratorio, que nocom"ensatorio, "or lo %a dic#o, como que adem6s, es evidente que la "ena no"uede entenderse como com"ensatoria, "ues en este caso se requer'anecesariamente del cum"limiento de las obli7aciones "rinci"ales consistentesen el otor7amiento de la escritura de com"raventa de los inmuebles, lacancelaci5n de la #i"oteca % la entre7a real % material de los bienes vendidos,como $orma de restablecer las situaci5n 4ur'dica quebrantada "or la ine4ecuci5n

del contrato, adem6s de no eCistir en el contrato de "romesa decom"raventa dis"osici5n al7una que condu9ca a concluir que la "ena aqu' noes moratoria sino com"ensatoria %, "or lo tanto, no acumulativa sinosustitutoria, como que eC"resamente, se re"ite, se sealo que "od'a"erse7uirse la "ena % la obli7aci5n "rinci"al, no siendo aquella sustitutiva deesta.

Por otra "arte, "udiera ser discutible si se trata o no de una cl6usula "enal dea"remio dado que, se7;n !rrubla, se #a dado en llamar cl6usula "enal dea"remio aquella en que se esti"ula GeC"resamente que "ueden cobrarse


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inde"endientemente los "er4uicios, de la "ena o los intereses moratoriosH, estaser'a de a"remio, sin embar7o de lo cual, i7ualmente eC"lica que "or

Gesti"ulaci5n eC"resa de los contratantes, "uede considerarse acumulativacom"ensatoria o moratoriaH. !dicionalmente, uesc;n con claridad #aeC"licado, en la misma t5nica de Blanco, "ara el caso es"aol1L, que Gelacuerdo de las "artes "ermite adicionar los dos conce"tos, convirtiendo la "enaen un Ta"remio "ero como "uede verse es "ara el evento de ine4ecuci5n total,"arcial o cum"limiento de$ectuoso de la obli7aci5n. En cambio "ara lare"araci5n de los "er4uicios "or retardo el !rt. 1L "ermite la acumulaci5nautom6tica de la obli7aci5n "rinci"al con la cl6usula "enal moratoria, sinnecesidad de "acto eC"reso, basta que a"are9ca esta ;ltima como evaluaci5nde "er4uicios "or la eCtem"oraneidad, "or cuanto obviamente la cl6usula "enalen este caso no sustitu%e la obli7aci5n "rinci"alH. De tal manera, que si7uiendo

a Peirano, se tratar'a de una cl6usula que establece una "ena Gcomo una"restaci5n que se establece acumulando ambas $inalidadesH, tanto decontenido estrictamente sancionador como de contenido indemni9atorio.

!s' que si se estuviera en "resencia de un incum"limiento de$initivo, lacl6usula d3cima quinta "odr'a entenderse como "enal de a"remio, "ero comoeste no es el caso, si es o no de a"remio es intrascendente, dado que aqu' setratar'a de un cum"limiento retardado de las obli7aciones contra'das "or lasociedad convocada, en su calidad de "arte "rometiente vendedora delcontrato de "romesa de com"raventa, o"erando, "or lo mismo, como unacl6usula "enal moratoria, "or el sim"le retardo.

15 Dice Blanco: La opcin del acreedor, a la que en otro lugar anterior nos referamos, se requierenicamente para la pena sustitutiva compensatoria: En cambio, si la pena ha sido estipulada para el caso deretardo en el cumplimiento de la obligacin, la exigibilidad de la pena no depender de que el acreedor optepor la misma, pues como ya sabemos, la pena equivale al inters de demora, y es exigible adems delcumplimiento de la obligacin principal. (---) En nuestra opinin, lo certero de este razonamiento encuentrasu explicacin en el fundamento legal, ex art. 1.153, prop. seg. C.c., de la moratoria lo es, en la medida en quedeja intacto el cumplimiento de la obligacin su resarcimiento. Queda tambin patente lo acertado de aquelrazonamiento, ad abundantiam, si se tiene en cuenta que en la mente del legislador esta la idea de que conel montante de la pena moratoria el acreedor slo cubre o se resarce de los daos que origina el mero retardo,pero no de los producidos por la inejecucin de la prestacin. En efecto, en modo alguno es esta la hiptesis

acotada por las partes al pactar l apena moratoria, ya que si esta sanciona el retraso es, precisamente, por quela prestacin es an posible por definicin y til al acreedor, lo que inevitablemente conduce a permitir suexigibilidad conjuntamente con la pena. De suerte que, como es esto lo primariamente pretendido al pactar lapena, y no la valoracin o liquidacin anticipada del dao, la verdadera funcin coercitiva de la penamoratoria se cumple cuando el deudor cumple puntualmente. Si no, se le puede reclamar el cumplimientoforzoso in natura de la obligacin principal y el pago de la pena en funcin del retraso culpable previsto, encuyo caso la pena despliega su segunda funcin, que ser punitiva si el montaje de la pena es superior al delos daos reales producidos, o liquidatoria si cubre o absorbe estos. (---) En definitiva, puede decirse que laacumulacin de la pretensin de cumplimiento y de pena se sobreentiende en los casos de pena moratoria,debiendo estos encontrar su fundamento y regulacin (exigibilidad, efectos, etc.) en la doctrina general de lamora y del cumplimiento de las obligaciones, que permiten precisamente reclamar la pena moratoria ademsdel cumplimiento (p. 103, la cursiva y la negrilla son del texto).


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2.1.2. L +;/6/ + 5/96/ 80/6/8 H +;/6/ + 8+: + 895 0+;05 + 5/96/ 80/6/8 5 +;/9-+

-;57N DE ! -BI

in embar7o, con base en lo dis"uesto en los art'culos 1=2=1 % 1=218 delc5di7o civil, eC"lica que G(Q) "a7a en debida $orma el deudor que e4ecuta acabalidad la "restaci5n a su car7o que #ace tradici5n o sim"le entre7a de la

cosa que se #a obli7ado a dar o entre7ar, res"ectivamenteK o e4ecutacum"lidamente el #ec#o material o inmaterial que se le #a im"uestoK o que seabstiene de reali9ar el #ec#o "ro#ibido. al es lo que quiere si7ni$icar elart'culo 1=2 (Q)H, subra%ando que Gtoda obli7aci5n, cualquiera que sea su$uente, debe cum"lirse a cabalidad, en $orma tal que consulte la $inalidad delv'nculo obli7atorio, cual es la cum"lida satis$acci5n de derec#o del acreedorH.1

Para @emelma4er de &arlucci, lo mismo que "ara -s"ina, G(Q) la eCtinci5n dela "rinci"al, sin reserva de la cl6usula "enal, o"era la de este ;ltima. asoluci5n es de toda l57ica si lo que se "ersi7ue con la esti"ulaci5n delaccesorio es el cum"limiento de lo que se debe, desa"arecido el v'nculo, notiene sentido l57ico mantener la eCistencia de la "enaH.20 Pero, en relaci5n

16OSPINA. Ob. Cit., p. 148 149.17Artculo 1626.- El pago efectivo es la prestacin de lo que se debe.18Artculo 1627.- El pago se har bajo todos respectos en conformidad al tenor de la obligacin; sin perjuiciode lo que en los casos especiales dispongan las leyes.El acreedor no podr ser obligado a recibir otra cosa que lo que se le deba, ni aun a pretexto de ser de igual omayor valor la ofrecida.

19OSPINA. Ob. Cit., p. 361.20 KEMELMAJER DE CARLUCCI. Ob. Cit., p. 83


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con la eCtinci5n de la "ena "or "a7o de la obli7aci5n, seala la autoraar7entina

201. Pa7o.J No #a% duda de que cuando el deudor cum"le con la "restaci5nin#erente al ob4eto de la obli7aci5n "rinci"al (sea esta una obli7aci5n de dar ode #acer), eCtin7ue la cl6usula "enal. a re7la no o$rece di$icultades cuando el"a7o se #a e$ectuado en $orma absolutamente satis$actoria en cuanto al ob4etodebido, tiem"o % lu7ar. Pero cuando el "a7o #a sido insatis$actorio en ciertosas"ectos, la cuesti5n se torna m6s dudosa.

&uando la cl6usula "enal es moratoria se discute su eCtinci5n si el deudorrecibi5 tardamente la "rinci"al sin #acer eC"resa reserva de su reclamo. ao"ini5n que estimamos minoritaria se "ronuncia "or la ne7ativa G&uando la"ena #a sido "uesta como com"ensaci5n en la mora, se acumula a la "rinci"al %

el deudor no se libera cum"liendo eCtem"or6neamente con la "rinci"al. Elacreedor no "ierde el derec#o de eCi7ir el monto de la cl6usula "enal moratoria,aunque #ubiera ace"tado el cum"limiento de la "rinci"alH. a tendenciama%oritaria que com"artimos resuelve, en cambio, que Gla rece"ci5n de la"rinci"al sin eC"resa reserva de reclamar la cl6usula "enal, eCtin7ue a esta;ltimaH. a soluci5n se $unda en el car6cter accesorio de la cl6usula "enal (art.L2), "or lo que corres"onde a"licar el art. L2L del &. &ivil en su "rimera"arte.

El cum"limiento parcial de la "rinci"al #a "roducido tambi3n al7unasdiscusiones doctrinales. lerena estima que si el acreedor ace"ta la e4ecuci5n"arcial sin reservas % sin demandar la "arte de la "ena que corres"onde, seentiende que renuncia a la penaK "ero que si ace"ta la e4ecuci5n "arcial en la

creencia que se va a cum"lir totalmente, % des"u3s no se cum"le, "uedeentonces "edir la "ena. No com"artimos la "rimera "arte del ra9onamiento.Aemos eC"licado en el ca"'tulo III que cuando el acreedor recibe el "a7o "arcialen la inteli7encia o creencia de que el deudor lo com"letar6 "osteriormente$ormulando reserva en tal sentido, la "ena se debe 'nte7ramente. Pero laace"taci5n del "a7o "arcial sin reserva de nin7;n modo "uede #acer "resumirla renuncia a "ercibir la cl6usula in integrum. &uando el acreedor ace"ta elcum"limiento "arcial la "ena debe reducirse, con$orme lo determina el art. ==0,"ero de nin7una manera se eCtin7ue, como lo "retende este cl6sico del derec#onacional. &oncluimos el ;nico "a7o que eCtin7ue la "ena es el totalK elparcialaunque $uera #ec#o sin reservas, solo $aculta a la reduccin. &laro est6 que laconducta del acreedor deber6 valorarse se7;n las es"eciales circunstancias delcaso.

(Q)

En ra95n de todo lo eC"uesto, debe recalcarse la necesidad de que el acreedortome todas las "recauciones necesarias a $in de evitar la eCtinci5n de la cl6usula"enal cuando el "a7o #a sido insatis$actorio en al7;n as"ecto. Para ello debe$ormular, al momento de e$ectuarse ese "a7o de$iciente, la corres"ondientereserva "ara reclamar la "ena. &uando se trata de obli7aciones m;lti"les a


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car7o del deudor, el momento en que debe e$ectuarse la reserva "uede o$receral7unas di$icultades "r6cticas (Q)21

!s', la obli7aci5n "rinci"al solo se eCtin7ue "or "a7o si este se #a e$ectuadoen la $orma % tiem"o debidos, "ues solo de esta manera se reali9a Gba4o todosres"ectos en con$ormidad al tenor de la obli7aci5nH (art. 1=2 c.c.), "or lo que,en consonancia con lo %a dic#o, Gel "a7o total de la deuda com"rende el de losintereses e indemni9aciones que se debanH (art. 1= c.c.). Entonces, si el"a7o #a sido e$ectuado en la $orma % tiem"o debidos, se entiende que es total,eCtin7ue la obli7aci5n "rinci"al % tambi3n la obli7aci5n "enal, como que siendoesta accesoria si7ue la suerte de aquella.

Pero no "uede acontecer lo mismo si el "a7o no es e$ectuado en la $orma %tiem"o debido, no siendo entonces total, como cuando #a sido e$ectuadoeCtem"or6neamente o con retardo, "ues en este caso, es dudoso si la "ena se#a eCtin7uido o no. a duda, en los t3rminos "lanteados "or @emelma4er de&arlucci, que com"arte el ribunal, se resuelve auscultando si el deudor #i9o ono, debiendo #acerla, reserva de la "ena ante el "a7o de la obli7aci5n "rinci"ale$ectuado con retardo, % as' ace"tado "or el acreedor, eCtin7ui3ndose la "enasi tal reserva no se e$ectu5.

De manera que cuando el "a7o de la obli7aci5n "rinci"al se e$ect;a conretardo, la eCtinci5n de la "ena no es autom6tica % de"ende de la conducta delacreedor en cuanto a si #i9o o no la reserva, es decir, si se reserv5 o no el

derec#o a eCi7ir la cl6usula "enal moratoria "actada.

2.1.3. L 65*;/;-6/ + 750 80 +/9/// + 8+: 850 750 + + 895 + 5/96/ 80/6/8, + +-50,-;57


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la entre7a real % material del inmueble se llevar'a a cabo en la misma $ec#a alas ".m. (cl6usula octava).

Para este ti"o de obli7aciones a "la9o cierto, no obstante lo dis"uesto en elart'culo 1L % 1LL del &5di7o &ivil que eCi7en la constituci5n en mora deldeudor como requisito "ara la eCi7ibilidad de la "ena, -s"ina #a sealado quela constituci5n en mora no se requiere, sealando , res"ecto del art'culo 1LL22citado, lo si7uiente

(Q) En la o"ini5n de al7unos, este teCto im"ondr'a siem"re la necesidad dereconvenir 4udicialmente al deudor antes de eCi7ir la "ena, a;n en el caso deque se #ubiera esti"ulado un t3rmino "ara el cum"limiento de la obli7aci5n"rinci"al.

al o"ini5n ser'a valedera en el derec#o $ranc3s que, al i7ual que el nuestro,eCi7e la constituci5n en mora del deudor como requisito "ara la indemni9aci5nde "er4uicios, "ero con la di$erencia de que en aquel no o"era la m6Cima diesinterpellat pro homine, sino en el caso eCce"cional de que esta sea #a%a"actado eC"resamente "or los contratantes. Enti3ndese, entonces, que endic#o sistema, "ara la eCi7ibilidad de la "ena tambi3n se requiera, en "rinci"io,la reconvenci5n del deudor, salva la re$erida esti"ulaci5n en contrario, % el casode que Gla cosa que el deudor est6 obli7ado a dar o #acer no "od'a ser dada o#ec#a, sino dentro de cierto tiem"o que el deudor #a de4ado "asarH. En cambio,visto est6 que, en "unto de la constituci5n en mora del deudor, nuestro &5di7ose cie a la tradici5n romana % es"aola % que el sistema que resulta de lasre7las que trae el art'culo 1=08 es el si7uiente "or re7la 7eneral el deudor est6

en mora Gcuando #a sido reconvenido 4udicialmente "or el acreedorH (numeralF)K %, eCce"cionalmente, tambi3n lo est6 Gcuando no #a cum"lido la obli7aci5ndentro del t3rmino esti"ulado (dies interpellat pro homine), salvo que la le%, encasos es"eciales, eCi4a que se requiera al deudor "ara constituirlo en moraH(numeral 1F)K o Gcuando la cosa no #a "odido ser dada o e4ecutada sino dentrode cierto tiem"o % el deudor lo #a de4ado "asar sin darla o e4ecutarlaH (numeral2F).

!#ora bien, el citado art. 1LL no establece re7la es"ecial distinta, sino que selimita a eCi7ir "ara el cobro de la "ena que el deudor Gse #a%a constituido enmoraH, con$orme al "recitado sistema 7eneral, o sea que no requiere lareconvenci5n 4udicial de dic#o deudor en los casos en que esta $ormalidad est6le7almente eCcusada, se7;n qued5 dic#o. En conclusi5n, nuestro &5di7o se

limita a mantener al res"ecto el "aralelismo que 3l mismo establece entre laobli7aci5n "enal % la indemni9aci5n de "er4uicios.2

22Artculo 1595.- Hyase o no estipulado un trmino dentro del cual deba cumplirse la obligacin principal,el deudor no incurre en la pena sino cuando se ha constituido en mora, si la obligacin es positiva. (---) Si laobligacin es negativa, se incurre en la pena desde que se ejecuta el hecho de que el deudor se ha obligado aabstenerse.23OSPINA. Ob. Cit., p. 160-161, las cursivas son del texto.


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@emelma4er de &arlucci se "ronuncia en el mismo sentido de -s"ina, enrelaci5n con el derec#o ar7entino2, as' como Blanco


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necesidad de requerimiento 4udicial "revio a) cuando al deudor se le #aconcedido "or el acreedor un t3rmino, que se subentiende debe ser cierto %

determinado, dentro del cual #a de cum"lir su obli7aci5n, salvo, en estahiptesis, los casos particulares en que la ley exija el requerimiento, los cualesse reconducen por lo tanto a la regla general arriba advertida. jemplos deestos casos particulares se dan en los artculo !"#"% 200 del &5di7o &ivil, % b)&uando la obli7aci5n no #a%a "odido ser cum"lida sino de cierto tiem"o, sin#aberlo sido, o sea, dic#o en otras "alabras, cuando el inter3s del acreedor,dada la 'ndole circunstancial de tal inter3s, no admite ser atendido dentro decierto la"so de tiem"o, % este transcurre sin que sea atendido "or el obli7ado.2=

De todas maneras, en este caso concreto, en la cl6usula d3cima quinta delcontrato de "romesa de com"raventa, las "artes renunciaron a la constituci5nen mora "ara la eCi7ibilidad de la "ena, al "actar que la "ena Gser6 eCi7ible

"or la v'a e4ecutiva al d'a si7uiente a aquel en que debieron cum"lirse lascorres"ondientes "restaciones, sin necesidad de requerimiento ni constituci5nen mora, derec#os estos a los cuales renuncian las "artes en su rec'"rocobene$icioH. Entonces, inde"endientemente del debate que se #a de4ado"lanteado acerca de la necesidad o no de la constituci5n en mora "ara laeCi7ibilidad de la "ena, en este caso concreto, mediando la renuncia eC"resade la constituci5n en mora, la eCi7ibilidad de la "ena o"er5 a "artir de la moraen el "a7o de la obli7aci5n "rinci"al. ue7o, ba4o el su"uesto de que el"rometiente vendedor incurri5 en mora en el cum"limiento de sus obli7aciones"rinci"ales, al no #aberlas e4ecutado en la $orma "actada en el contrato en la$orma % tiem"o debidos, es decir en el "la9o sealado, #abr'a,simult6neamente, quedado constituido en mora res"ecto de la "ena, #abr'aincurrido en la "ena, "ara los e$ectos de los art'culo 1L % 1LL del c5di7ocivil.

2.1.4. L +/9/// + 8+ H /78-;// + +-50

obre este as"ecto relativo a la eCi7ibilidad de la "ena % su relaci5n con laim"utabilidad del deudor, #a sealado -s"ina

(Q) como en la tradici5n latina la res"onsabilidad del deudor de"ende de laim"utabilidad moral a este, quien as' solo su$re las consecuencias de su dolo ode su cul"a, "ero no las "rovenientes de un caso $ortuito que no #a%a asumidoeC"resamente, s'7uese que la ine4ecuci5n de la obli7aci5n "rinci"al, o sue4ecuci5n de$ectuosa o retardada, #ec#os estos que condicionan la eCi7ibilidadde la "ena convencional, tambi3n su"onen el dolo o la cul"a de dic#o deudor, osea que ni este ni el tercero que #a%a asumido la obli7aci5n "enal est6nobli7ados a "a7arla cuando el incum"limiento de la obli7aci5n "rinci"al se debaa un caso $ortuito o a la cul"a eCclusiva del acreedorH.2

26En Legis, Cdigo Civil y Legislacin Complementaria envo No. 53 Junio de 2001, p. 672, extracto dejurisprudencia correspondiente a la Sentencia de 16 de diciembre de 1968, Corte Suprema de Justicia, Sala deCasacin Civil, como comentario al artculo 1608 del Cdigo Civil.27OSPINA. Ob. cit., p. 161.


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En el mismo sentido se "ronuncia Blanco al sealar que, res"ecto del derec#oes"aol, Gla "ena es ;nicamente eCi7ible cuando el incum"limiento o el

cum"limiento de$ectuoso que contem"la es de aquellos de los que se7;n el&5di7o, es responsableel deudor (Q)H.28

De esta $orma, el deudor incurre en la "ena solo si #a% cul"a de su "arte en elincum"limiento total o im"er$ecto de la obli7aci5n "rinci"al, la que se "resumeen la res"onsabilidad civil contractual. !s', si no a"areciere la "rueba del caso$ortuito o $uer9o ma%or, o el #ec#o im"utable al acreedor, el deudor #abr'aincurrido en la "ena "or el sim"le retardo.

2.2. L5* +65* =-+ 80+6+ 8055* + + 8056+*5

2.2.1. E 65;0;5 + 8057+* + 65780+; ?5/5* % 1(

El 2= de noviembre de 200, lo que se establece con las notas de autenticaci5n"ersonal de los $irmantes ante la Notar'a LR de Barranquilla, se celebr5 uncontrato de com"raventa entre la sociedad &-N+&-! PEI +B!N-.!., como "rometiente vendedora, % *+NID! P!-! /+INE- &+BI-,!+! P!I&I! V!E- /+INE- % P!-! V!E- /+INE-, como"rometientes com"radores, sobre el a"artamento 10 de la -E II % el7ara4e doble = del EDII&I- A-I*-NE DE I!! II E!P! ubicado enla carrera con calle esquina de la ciudad de Barranquilla, cu%os linderos7enerales % es"ec'$icos se #icieron constar en el documento % en su aneCo

n;mero 1, #abi3ndose "actado como "recio la suma de 18.L=.00"a7aderos as' 1) L.000.000 el d'a 18 de noviembre de 200, a la se"araci5nde los inmueblesK 2) 100.000.000 a la $irma de la "romesaK ) 0.000.000el 0 de noviembre de 200, % ) el saldo, o sea, la suma de .L=.00 Galos veinte (20) d'as #6biles si7uientes a la $irma de la "resente "romesaH(cl6usula quinta).

!s' mismo, se "act5 (i) que la escritura ";blica de com"raventa se otor7ar'a el28 de diciembre de 200 a las 10 a.m. en la Notar'a LR de Barranquilla(cl6usula s3"tima)K (ii) que la entre7a real % material del inmueble a lascom"radores se llevar'a a cabo el 28 de diciembre de 200 a las ".m.

(cl6usulas s3"tima % octava)K (iii) que la "rometiente vendedora e$ectuar'a Glasolicitud ante la autoridad com"etente del desen7lobe catastral de la unidadena4enada, en un t3rmino de 10 d'as des"u3s de la corrida de la escritura deventa res"ectiva (cl6usula novena, "ar67ra$o se7undo)K (iv) que GlaP-EIENE VENDED-! se obli7a a tramitar % cancelar 4unto con laescritura de com"raventa res"ectiva, es decir en el mismo d'a % en la mismaescritura ";blica, Gla #i"oteca constituida "or la -&IED!D VENDED-! a$avor de D!VIVIEND! E!BE&IIEN- B!N&!I-, mediante escritura

28BLANCO. Ob. Cit., p. 74.


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";blica n;mero 8.== del veintioc#o (28) de Diciembre de 200=, eC"edida "orla Notar'a /uinta de Barranquilla, como 7arant'a del cr3dito constructorH

(cl6usula d3cima)K (v) que Glos 7astos que se realicen con ocasi5n de la $irmade la Escritura P;blica de com"raventa ser6n asumidos tanto los derec#osnotariales, dem6s costos de "rotocoli9aci5n % actos adicionales que #ubierenKlos im"uesto de e7istro como los derec#os de e7istro, "or cuenta de lasP-EIENE &-P!D-!H (cl6usula d3cima s3"tima), % (vi) se "act5una cl6usula "enal (cl6usula d3cima quinta) sobre la que el ribunal %a sere$iri5.

2.2.2.

E 895 + *5 + 80+6/5

El ribunal encuentra "robado que el 2 de diciembre de 200, antes de la

$ec#a "actada "ara el otor7amiento de la escritura ";blica (28 de diciembre de200), el saldo del "recio "endiente de "a7o #ab'a sido cubierto "or las"rometientes com"radoras, lo que no $ue ne7ado "or la sociedad convocada, alcontestar el #ec#o se7undo de la demanda, en el que se a$irm5 que el "a7o se#ab'a reali9ado el citado d'a 2.

Por lo dem6s, en el documento suscrito en las o$icinas de la sociedaddemandada el 28 de diciembre de 200 "or los a"oderados es"eciales de lavendedora % las com"radoras, se #ace constar que Gla constancia del "a7ototal del "recio $ue alle7ada el d'a 2 de diciembre de 200, tal como constaen correo electr5nico remitido "or una de las com"radoras, !+! P!I&I!V!E- /+INE-, a la vendedoraH ($olio 1).

2.2.3. L *-*60/86/ H 6/+00+ + +*60/;-0 8J/6 + 65780+;

2.2.3.1. L 65780+6+6/ + * 8057+;/+;+* 6578050*

El ribunal encuentra "robado que el d'a 28 de diciembre de 200 la escritura";blica de com"raventa $ue suscrita "or las "rometientes com"radoras, entrelas L0L de la tarde % las L0 de la tarde tal como se acredita con las $irmasde las convocantes, acom"aadas de los Gsellos emitidos "or la m6quina quetoma la #uella, utili9ada en ese momento % ese d'aH (escritura 802 del 0 dediciembre de 2010 de la Notar'a LR de Barranquilla J$olio 2J, acta de la

dili7encia de ins"ecci5n 4udicial "racticada en la citada notar'a S $olio 12).

!s' mismo encuentra "robado que en las #oras de la maana del 28 dediciembre de 200 las convocantes estuvieron en la Notar'a LR de Barranquillaacom"aadas de su abo7ado, con el $in de suscribir la corres"ondienteescritura ";blicaK que ante la ausencia del re"resentante de la sociedadvendedora solicitaron que se les eC"idiera una constancia de nocom"arecenciaK que un $uncionario de la notar'a se comunic5 con las o$icinasde la sociedad vendedora % entonces eC"res5 a las com"radores que laescritura se $irmar'a en las #oras de la tardeK que, e$ectivamente, en las #oras


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de la tarde de dic#o d'a, "asadas las cinco de la tarde, las com"radorassuscribieron la escritura ";blica, que $inalmente $ue numerada como la n;mero

802 del 0 de diciembre de 200, % "a7aron los 7astos de notar'a2,#abi3ndose lue7o diri7ido a las o$icinas de la vendedora "ara reclamar laentre7a de los inmuebles, lu7ar donde se suscribi5 el documento antesmencionado ($olio 1). En este sentido son contestes las declaraciones de lasdemandantes *+NID! P!-! /+INE- &+BI-0, P!-! V!E-/+INE-1% !+! P!I&I! V!E- /+INE-.2

29 Con la demanda se anex una PRELIQUIDACION de 28 dic. 2009 expedida por la Notara 5 deBarranquilla, en relacin con la minuta No. 08641, comparecientes: CONSTRUCTORA PERFIL URBANOS.A., QUINTERO CUBILLOS ZUNILDA PALOMA, VALERO QUINTERO LAURA PATRICIA,VALERO QUINTERO PALOMA, Acto o contrato: VENTA, Nmero de Turno: 08641-2009, por $651.011,

valor que aparece con sello de cancelado el mismo Dic. 28. 09 (folio 13). A su vez, como se constat en ladiligencia de inspeccin judicial, con la escritura pblica de venta nmero 8302 del 30 de diciembre de 2009,se protocolizo la factura de venta No. 097897 del 30 de diciembre de 2009, que coincide en todas sus partescon la PRELIQUIDACION antes mencionada, salvo en su fecha de expedicin (folio 196).30Zunilda Paloma Quintero Cubillos declar que como tal habamos acordado que el 28 se iba a firmar laescritura en comn acuerdo, nos presentamos a firmar la escritura en las horas de la maana, pero no estabanlos de Perfil Urbano all () nosotros fuimos con nuestro doctor Gustavo Vieda miramos las escrituras, ellosno haban llegado, preguntamos por ellos, no firm (sic) en si la escritura, volvimos en las horas de la tarde(), y luego () tuvimos casi todo el da pendiente de la escritura, incluso mis hijas pidieron permiso parala cosa de la escritura, se hicieron hasta unas correcciones en la escritura nosotros firmamos las escrituras y despus de que firmamos las escrituras fuimos a Perfil Urbano para () y para la cosa de la entrega delapartamento (). Dice la misma testigo: () cuando fuimos en la maana fuimos a firmar la escritura, laescritura no se firm en la maana nunca porque ehno recuerdo por qu no se pudo firmar en la ,nosotros no la firmamos porque porque faltaba no se qu cosa, total en la maana nunca se pudo firma laescritura, en realidad no recuerdo bien, faltaba no se qu cosa, y en la tarde fue que se pudo, nosotrosfuimos los que firmamos en la escritura y pedimos que all quedara como se llama he pedimos nosotrosun papel donde quedara plasmado de que ellos incumplieron de no ir a firmar la escritura, ellos dijeron node que no haba problema que ellos se encargaban de llevarle hacer llegarle la escritura para que lafirmaran, nosotros fuimos los que llegamos y firmamos la escritura. Igualmente, ante preguntas formuladaspor el tribunal, afirm que estuvimos pasados las doce del da ah, e informa como sus hijas tuvieron quepedir permiso para volver por la tarde: como mis hijas trabajaban ellas se fueron a trabajar y volvimos apedir ellas volvieron a pedir permiso, porque ellas se fueron y volvieron eh no recuerdo exactamente lahora en que ellas volvieron () incluso la ltima nia tuvo casi, lleg un poquito tarde a firmar la escritura,porque pidi permiso en la maana y volvi a pedir permiso en la tarde (folios 247 a 249).31 Paloma Valero Quintero declar que el da 28 estuvimos asistiendo a la notara; realmente laconstructora nunca asisti a la a la el da 28 a la notaria estuvimos all todo el da y nunca asistieron,Nos dieron un tiempo de espera para poder esperar a que ellos llegaran y nunca asistieron de hecho nosotros

nos devolvimos para la constructora una vez firmamos en la notara. Luego de admitir que estuvimosasesorados por el seor Gustavo Vieda, pregunt el apoderado de la convocada: Ok, de acuerdo a surespuesta anterior y teniendo en cuenta que tena asesoramiento legal porqu no puede explicar la ausencia delacta de no comparecencia, si efectivamente fueron en fecha 28 de febrero de 2009 a la notara a firmar dichaescritura, siendo evidente que se refiere al 28 de diciembre de 2009, la declarante contest: Como lomencion ahorita, realmente no recuerdo si hay un documento, pero si se le solicit a la notara que generar(sic) un una carta, esa en ese momento vuelvo y repito, nos dirigimos finalmente a la constructora parahacerla nosotros mismos y dar por firmado ese documento. Luego en su versin sobre lo acontecido el 28 dediciembre de 2009 respondi: Nosotros llegamos a cumplir una cita que tenamos en las horas de la maanaa realizar dicha firma del documento los cuales asistieron por parte de la constructora, fuimos y conversamoscon la parte del notario quien nos inform que estuvieron contactados con la parte de la constructora, peroellos pidieron un tiempo ms un tiempo de un lapso de tiempo para generar dichas y para la presencia de


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la misma constructora, finalmente estuvimos all toda la maana esperamos hasta las horas de la tarde para serfirmado la el documento una vez se firm ese documento nos dirigimos a la constructora a generar esaesa carta o ese otro documento de incumplimiento por parte de la constructora. En la declaracin aparece queel documento de incumplimiento es el suscrito con los apoderados de la constructora el da 28 de diciembre(folio 14), siendo el documento que se firm en la notara la escritura. Reconoce la declarante que en lanotara estuvieron mi hermana Laura, mi mam Zunilda Paloma Quintero y el seor Gustavo Vieda y mipersona. Afirma que ese 28 de diciembre en la constructora hicimos que nos entregara las llaves pero an nisiquiera las llaves nos las entregaron en la constructora, y declara que el da 30 de diciembre de 2009 lesentregaron el apartamento (folios 250 a 254).32En la declaracin de Laura Patricia Valero Quintero, el apoderado de la convocada le pregunt: Tieneconstancia de que usted firm dichas escrituras en fecha 28 de diciembre de 2009?, habiendo respondido:Claro, la misma escritura y un documento que se firm con la misma constructora, el 28 creo que conMnica Albusch o no recuerdo quien fue la persona con quien se firm dicho documento. Preguntada:

Srvase informar al despacho si conoce usted los motivos por cuales la escritura sali con fecha de 30 dediciembre de 2009?, respondi: No no conozco Bueno nosotros nos acercamos a firmar la escritura elda 28, no se cuales son los motivos por la cual la notara gener esa escritura el da 30, pero nosotros nosacercamos a firmar la escritura el da 28. Preguntada: Por qu no se levant un acta de no comparecencia demi poderdante por su inasistencia a la notara a suscribir la escritura en dicha fecha, respondi: No conozcorealmente cuales son los procesos de la notara pues para suscribir dichos documentos, pero cuando nosotrosnos acercamos a firmar la escritura, no se aparecan las personas, las personas de la constructora, nosotrossolicitamos que nos expidieran un documento donde nos certificaran el no cumplimiento por parte de laconstructora y lo que ellos nos dijeron fue que ya haban enviado no se si el documento se llama minuta,nos haban enviado ya la minuta para que. Para procederla a firmar pero que la persona encargada derealizar el documento de la notara estaba un poco ocupada y que le diramos un espacio de tiempo para lafirma, cuando nosotros firmamos ya finalmente el documento despus de la revisin del mismo nos dicen quelas personas de la constructora se iban a acercar luego a firmar el documento. Y luego, preguntada sobre elerror de la comunicacin a la constructora del 13 de enero de 2010 en el que se seala como fecha de firma dela escritura el 29 de diciembre de 2009, reitera que la firma de la escritura por las compradoras fue el 28 dediciembre: Porque nosotros asistimos a la notara el da 28 tal como estaba registrado en la promesa decompraventa, quienes no se acercaron a realizar la firma fueron las personas de la constructora. De lo yadicho se reitera con toda claridad cuando el Tribunal le pregunta acerca de lo que aconteci el da en queustedes fueron a la notara a firmar la escritura, habiendo respondido: Bueno ese da la firma de escrituraestaba pactada para horas de la maana, nos acercamos a la notara, no se presentaron las personas de laconstructora quienes deba suscribir la escritura, o quienes deban firmar el documento en ese mismomomento, estuvimos preguntando que por favor no (sic) dieran entonces un documento donde constara elcumplimiento del personal que no la vendedora, en ese momento se comunican con alguien de la notarahacia la constructora entonces dicen que no, que ya se dio el documento que se deba firmar y que diramosun comps de espera porque ellos tenan que digitarlo o tena que transcribirlo y en ese momento pues se diola espera, se dio el comps de espera para que la persona de la notara realizara los trmites despus que yoah si no tengo conocimiento de eso y posteriormente se dio la firma de la escritura, previa revisin de dicho

documento que registro en la persona de la notara por parte del abogado y ya despus si se hizo la firma yade la escritura, posterior a la firma de la escritura supuestamente ese mismo da, segn lo que dice el contrato,la promesa de compraventa se deba entregar el apartamento, entonces nos acercamos a la constructora paraque pues nos hicieran la entrega formal del apartamento, las llaves todo eso y pues la constructora aduci (sic)que tampoco poda entregarnos el apartamento tal como estaba escrito en la promesa de compraventa debido aque haba que tener unos un trmite de paz y salvo que tena que venir de Bogot y entonces tampoco senos entreg el apartamento el da que estaba pactado, entonces se diligenci un documento en el quefirmamos pues las tres compradoras y otra persona representante de la constructora en donde deca que puesque se haba firmado por parte nuestra la escritura y que no se poda entregar el documento por un trmiteinterno de la constructora, documento que se firm en la misma constructora, explicando que despus dela firma por parte nuestra nos dirigimos a la constructora para que nos entregaran las llaves, como no pudieronentregarnos ni las llaves, ni el apartamento, suscribimos ese documento. (folios 255 a 258)


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2.2.3.2. L *-*60/86/ + +*60/;-0 850 8057+;/+;+++50

!s' mismo, se encuentra "robado que los re"resentantes de la sociedadvendedora no concurrieron el 28 de diciembre de 200 a la Notar'a, no solo a"artir de lo declarado "or las convocantes sino teniendo en cuenta lossi7uientes medios de "rueba (i) la comunicaci5n de $ec#a 1 de diciembre de200 diri7ida "or enn% ar'a


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res"uesta a o$icio que el ribunal orden5 o$iciosamente. En lo "ertinente se leeen el in$orme lo si7uiente

(Q)

a autori9aci5n "ara la cancelaci5n de la #i"oteca $ue suscrita "or el&oordinador -"erativo de &artera con $ec#a ?unio 1F. De 2010. a escritura de"er$eccionamiento de la cancelaci5n del 7ravamen #i"otecario $ue entre7ada alr. uis


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que antes del 1 de ma%o de 2011 no se #ab'a cerrado la citada escritura";blica.

inalmente, la "rimera co"ia de la citada escritura, ad4untada con la demanda,$ue eC"edida "or la Notar'a LR de Barranquilla el de 4unio de 2010 ($olios 22a 2), coincidiendo as' la in$ormaci5n suministrada "or distintos medios"robatorios el re"resentante le7al o a"oderado del Banco Davivienda suscribi5la escritura el 1F de 4unio de 2010K el Banco la entre75 al $uncionario de la&onstructora Per$il +rbano el 2 de 4unio de 2010K la notar'a la recibi5 % eC"idi5la "rimera co"ia el de 4unio de 2010 que qued5 a dis"osici5n de lascom"radoras al d'a si7uiente.

2.2.4. L +;0+9 + 80;7+;5

El ribunal encuentra "robado que la entre7a real % material de los inmueblesob4eto de la "romesa de com"raventa no se e$ectu5 el 28 de diciembre de200, sino des"u3s, como que en documento suscrito "or las "artes en dic#a$ec#a Glas "artes acuerdan la suscri"ci5n de la "resente constancia, de4andoclaro las ra9ones "or las cuales no se llev5 a cabo la entre7a en el d'a de #o%,en Barranquilla a los veintioc#o (28) d'as del mes de diciembre de 200H ($olio1). e #abr'a reali9ado el 0 de diciembre de 2010 se7;n la declaraci5n deP!-! V!E- /+INE-, quien $ue en$6tica en su res"uestaL, % quecon$irma lo mani$estado "or las tres com"radoras en la comunicaci5n de 1 de$ebrero de 2010 diri7ida a la &-N+&-! PEI +B!N- .!., en la quea$irman que Ga entre7a real % material del inmueble se7;n "romesa decom"raventa deb'a e$ectuarse el 28 de diciembre a las ".m., "ero se reali95el 0 de diciembre de 200H ($olio 1). Esta $ec#a tambi3n $ue inicialmentecon$irmada "or *+NID! P!-! /+INE- &+BI- quien lue7o demanera im"recisa se retract5, qui96s "orque con$undi5 el conce"to de entre7acon el #ec#o de "asarse a #abitar el a"artamento.=a misma $ec#a "odr'aentenderse con$irmada "or el re"resentante le7al de la sociedad convocada,


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ribunal encuentra "robado que la entre7a no se reali95 el 28 de diciembre de2010, "udiendo #aberse reali9ado el 2 o el 0 del mismo mes % ao, lo que

no im"lica di$erencia al7una "ara e$ectos de lo que al res"ecto decidir6 elribunal.

2.2.".

E 895 B65 D//+ + 80500; 80 ++6;5* + 66+6/ + /85;+6

El ribunal encuentra "robado que dic#o "a7o se e$ectu5 el 18 de $ebrero de2010 con base en los si7uientes medios (i) la comunicaci5n del


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El ribunal encuentra "robado que con $ec#a 8 de 4ulio de 2010 se inscribi5 enla -$icina de e7istro de Instrumentos P;blicos de Barranquilla, la escritura

";blica n;mero 802 del 0 de diciembre de 200 de la Notar'a LR deBarranquilla, en los $olios de matr'cula inmobiliaria n;meros 00J88LL(a"artamento 10) % 00J2821 (a"artamento =) en las anotacionesn;mero (&!N&E!&I-N P- V-+N!D DE ! P!E AIP-E&! DE&+!NX! DEEIN!D! EE -- +NI&!ENE, de B!N&- D!VIEND! a&-N+&-! PEI +B!N-) % n;mero L (&-P!VEN! EE --de &-N+&-! PEI +B!N- .!. a /+INE- &+BI- *+NID!P!-!, V!E- /+INE- !+! P!I&I! % V!E- /+INE- P!-!.

o anterior se acredita con el $olio de matr'cula inmobiliaria n;mero 00J88L % el $ormulario de cali$icaci5n % constancia de inscri"ci5n en las

matr'culas n;meros 2821 % 88LL acom"aadas con la demanda ($olios La ).

2.2.%. O;05* +65* =-+ 80+6+ 8055* + 0+6/ 65 +*60/;-0 8J/6

I7ualmente a"arecen "robados los si7uientes #ec#os

2.2..1. a estam"illa Pro Aos"ital del "arqueadero = de la @ 8 10=,matr'cula inmobiliaria 00J2821 $ue cancelada "or &-N+&-! PEI+B!N- el 2 de diciembre de 200, se7;n documento eC"edido "or la -$icinade la esorer'a Distrital de la ecretar'a de Aacienda P;blica de la !lcald'a deBarranquilla, "rotocoli9a con la escritura ";blica n;mero 802 del 0 dediciembre de 200 de la Notar'a LR de Barranquilla ($olio 28), encontr6ndosei7ualmente "rotocoli9a la Estam"illa Pro Aos"ital de I % II nivel, comodocumento emitido el 0 de diciembre de 200 a la L2 ($olio 1L).

2.2..2. Aa% un "a7o de la estam"illa Pro Aos"ital del inmueble con direcci5n* < , matr'cula inmobiliaria n;mero 0088LL (a"artamento 10),cancelado "or &-N+&-! PEI +B!N- el 2 de diciembre de 200,se7;n documento eC"edido "or la -$icina de la esorer'a Distrital de laecretar'a de Aacienda P;blica de la !lcald'a de Barranquilla, "rotocoli9ado conla mencionada escritura ($olio 2), encontr6ndose i7ualmente "rotocoli9ada la

estam"illa Pro Aos"ital de I % II nivel, como documento emitido el 0 dediciembre de 200 a las L12 ($olio 1)

2.2... El certi$icado de "a9 % salvo del Pro7rama de Valori9aci5n "orBene$icio


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2.2... El certi$icado de "a9 % salvo del Pro7rama de Valori9aci5n "orBene$icio


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2.2.8.2. &on $ec#a 1L de abril de 2010, las convocantes a trav3s de su

a"oderado 4udicial, doctor


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acreedor respecto del ejecutado de al7una de las $ormas "revistas en elart'culo 88 del &. P. &.

Por lo tanto, S/ 5 8-++ -6/0 + +7;+ ;;-5 ++6-;/5, 5 850

Laudo Res Contrato

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