Ley de Arrendamiento de Vivienda "Vigente"

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    LA ASAMBLEA NACIONAL

    DE LA REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

    Decreta

    la siguiente,

    LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROLDE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

    TTULO IDISPOSICIONES FUNDAMENTALES

    Captulo IDe los principios fundamentales

    Objeto

    Artculo 1. La presente Ley, tiene por objeto establecer el rgimen jurdico

    especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados avivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marcode la novedosa legislacin y Poltica Nacional de Vivienda y Hbitat, como unsistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado anuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador yexcluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda comoderecho humano y la garanta plena de este derecho a toda la poblacin;contrarrestando la mercantilizacin y la especulacin econmica con la vivienda,que la convierte en un medio de explotacin y opresin del ser humano por el serhumano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios

    del Estado democrtico y social, de derecho y de justicia, cumpliendo el mandatode refundacin de la Repblica, establecido en la Carta Magna.

    Carcter estratgico y de inters pblico

    Artculo 2. La presente Ley es de carcter estratgico, en el marco de la garantaintegral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hbitat digno, y sedeclara de inters pblico general, social y colectivo toda materia relacionadacon los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensin, habitacino residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional tomar en esta materia las

    medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a todaslas familias, ciudadanos y ciudadanas, el goce del derecho humano a unavivienda y hbitat en condiciones dignas que humanice las relaciones familiares,vecinales, comunitarias y sociales de acuerdo a la Constitucin de la Repblica y

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    la ley.

    Principios

    Artculo 3. Las relaciones sociales, las normas, las polticas pblicas y loscontratos en materia de arrendamiento de vivienda, se rigen conforme a losprincipios de justicia social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabilidad,diversidad cultural, progresividad, transparencia, responsabilidad social,sostenibilidad, participacin, cogestin y control social, defensa y proteccinambiental, proteccin de la salud, garanta de los derechos del hogar, la familia,la maternidad, la paternidad de los nios, nias, adolescentes y de toda personaen situacin de vulnerabilidad, a los fines de asegurar el desarrollo humanointegral, la consolidacin y proteccin de la familia, as como el bienestarcomunitario y social en la bsqueda del buen vivir.

    Promocin y estmulo del arrendamientosocialmente responsable

    Artculo 4. El Estado promover y proteger el arrendamiento responsable deviviendas, pensiones, residencias o habitaciones, en el marco de la garantaintegral del derecho a la vivienda y el hbitat, concebido como:

    1. Una vivienda transitoria hacia la vivienda digna definitiva de las familias ylas personas, que se ve satisfecha con el acceso de todos y todas a lapropiedad de una vivienda digna y adecuada, conforme al mandatoconstitucional, los derechos humanos y las leyes nacionales.

    2. Una respuesta a las necesidades de estada transitoria para las familias ypersonas, por razones de estudio, trabajo u otras, propias de la movilidadsocial.

    3. Un medio para el uso responsable de la propiedad de viviendas, en tantoconstituye una forma de poner la vivienda al servicio de la sociedad, cuandono se tiene disposicin inmediata de ocupar o vender un bien de supremointers social; siendo contrario a la Constitucin de la Repblica y a esta Leylas prcticas de acaparamiento y especulacin en el sector inmobiliario.

    Pargrafo nico. La vivienda desocupada es contraria al inters social e implicauna contribucin tributaria especial para los propietarios, que ser establecidapor ley y determinada por el rgano encargado de velar por su cumplimiento,como medida para promover el arrendamiento de viviendas desocupadas que nose ofrezcan en venta, atendiendo a las necesidades sociales en la materia. Sepromover, igualmente, la liberacin de cargas tributarias sobre la propiedad de

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    inmuebles que sean arrendados como parte de las polticas de estmulo.

    Fines supremos en materia de arrendamiento

    Artculo 5. La regulacin jurdica y las polticas pblicas en materia dearrendamiento, persiguen como fines supremos:

    1. Promover el arrendamiento socialmente responsable, como viviendacomplementaria y transitoria en la proteccin y garanta del derecho humanoa una vivienda digna y adecuada para todas las personas y familias; deconformidad con la Constitucin de la Repblica, las leyes y polticasnacionales en materia de vivienda y hbitat, como parte de un sistemaintegrado orientado a responder a la crisis de vivienda que vive nuestropueblo.

    2. Garantizar que las familias y las personas no pasen ms de diez aos encondicin de arrendatarios o arrendatarias, promoviendo la disminucin

    progresiva de este plazo; a travs del acceso de los arrendatarios yarrendatarias a la propiedad de las viviendas, conforme a lo establecido en elartculo 82 de la Constitucin de la Repblica y dems leyes que rigen lamateria, as como en el marco de la Gran Misin Vivienda Venezuela, dandoprioridad a aquellas familias que se encuentren en riesgo vital y las quetengan mayor nmero de aos viviendo en condicin de arrendatarios oarrendatarias, por no tener vivienda propia.

    3. Generar un marco jurdico y polticas pblicas para el establecimiento derelaciones arrendaticias justas, que procure el bienestar social y seguridadjurdica de las partes en la relacin arrendaticia. Estableciendo y garantizandodeberes y derechos de arrendadores, arrendatarios y arrendatarias, comosujetos beneficiarios y corresponsables del sistema pblico para laregularizacin y control de los arrendamientos de vivienda.

    4. Brindar proteccin especial por parte del Estado, con la corresponsabilidad dela sociedad, a las familias y personas que viven en condicin de arrendatarioso arrendatarias, siendo considerado un sector vulnerable en tanto no tengaacceso a la propiedad de la vivienda; especialmente cuando sea manifiesta la

    condicin de dbil econmico y por ende jurdico; susceptible de soportarrelaciones de explotacin, discriminacin o sometimiento para acceder a unavivienda transitoria. Promoviendo, igualmente, la proteccin de los pequeosarrendadores que respondan a la condicin de dbiles econmicos y jurdicos.

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    5. Promover una poltica de seguridad social del arrendatario o arrendataria,complementario a la poltica habitacional que hace parte de la seguridadsocial de los trabajadores y trabajadoras. Estableciendo a su vez polticas deproteccin a los pequeos arrendadores responsables, que puedan verseafectados o afectadas en una relacin arrendaticia por incumplimiento oincapacidad econmica del arrendatario o arrendataria de acuerdo a laConstitucin de la Repblica y la ley.

    6.

    Que prive la justicia sobre las formalidades jurdicas y la realidad sobre lasformas y apariencias; especialmente cuando las formas y apariencias que seadopten estn dirigidas a menoscabar el inters social o los derechos de losparticulares en el goce del derecho a la vivienda, estableciendo por tantoresponsabilidades penales o pecuniarias segn la gravedad del caso. As comoestablecer estrictos controles en el cambio del uso de los inmueblesdestinados a vivienda, que busquen evadir las responsabilidades inherentes ala propiedad de dichos bienes; considerndose preferente el destino paravivienda o habitacin de acuerdo a la Constitucin de la Repblica y lasleyes.

    7. Combatir el acaparamiento, la desocupacin y mercantilizacin de viviendas;as como la especulacin, discriminacin y relaciones de explotacin del serhumano por el ser humano, asociadas al arrendamiento de vivienda.

    8. Prohibir la discriminacin y brindar proteccin a quienes se encuentren enespecial situacin de vulnerabilidad, o susceptibles de ser discriminados odiscriminadas por: orientacin sexual, identidad de gnero, origen tnico,preferencia poltica y religiosa, condicin econmica, estado civil, edad, clasesocial, estado de salud y condicin fsica, entre otros.

    9. Promover la participacin popular, la cogestin y la corresponsabilidad socialen la planificacin, ejecucin y control de la poltica nacional en materia dearrendamiento de vivienda como parte integral de las polticas nacionales devivienda y hbitat; as como en la resolucin alternativa de conflictos enmateria arrendaticia, a travs de los medios alternativos de justiciaestablecidos en la Constitucin de la Repblica y leyes nacionales.

    10.Garantizar la libertad de los particulares para celebrar contratos dearrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, de conformidad con la

    voluntad de las partes, sujeto a los lmites establecidos en esta Ley y demsleyes nacionales, gozando los arrendatarios y arrendatarias del derecho a lapreferencia arrendaticia.

    11.Preservar y garantizar la seguridad jurdica y la mayor estabilidad de las

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    familias y las personas, en la tenencia de las viviendas que constituyen elasiento principal del hogar. Se podrn crear beneficios dirigidos a estimularlos contratos a tiempo indeterminado o con mayor plazo, como puede ser unamenor carga tributaria o una disminucin en la contribucin social que generala relacin arrendaticia para la seguridad habitacional.

    12.Erradicar los desalojos arbitrarios y combatir toda forma de presin yamenazas de desalojo por los particulares; as como las que fueren realizadas

    por servidores pblicos y servidoras pblicas, que no se encuentrenfundamentadas en decisiones administrativas o judiciales, o resulten fuera desus competencias; estableciendo sanciones severas en esta materia.

    13.Garantizar los derechos de las personas, vctimas de desalojos arbitrarios,restituyndolas en sus viviendas siempre que fuere posible u ofrecindolesalternativas para la constitucin de su hogar en otra vivienda, que nodesmejore su condicin de vida.

    14.Que el canon de arrendamiento est dirigido principalmente a cubrir gastospor deterioros del inmueble, gastos administrativos del Estado y de losparticulares, producto de la relacin arrendaticia, conteniendo un margen deganancia, especialmente cuando comporten para el arrendador la prestacinde un servicio (caso de pensiones o residencias estudiantiles); y en los demscasos, conforme sea definido por el ente rector en la materia, como parte deuna poltica de estmulo al arrendamiento, en el marco de los lmitesestablecidos en la ley.

    15.Prohibir el aprovechamiento de la inversin pblica en servicios y obras, en lazona donde se encuentra ubicado el inmueble, para encarecer los costos del

    alquiler.16.Garantizar que el arrendamiento de viviendas, habitaciones, residencias y

    pensiones no se constituya en una relacin de explotacin que comporte paralos arrendatarios y arrendatarias la prdida de una parte sustancial de susalario bsico, necesario para la manutencin, o que implique la prdida de lacapacidad de ahorro para la adquisicin de su vivienda propia.

    17.Establecer normas especficas para el alquiler en pensiones, habitaciones yresidencias estudiantiles que garanticen los derechos de estos sectores en sus

    particulares condiciones.18.Crear un nuevo rgano en materia de arrendamiento de vivienda, que asuma

    la rectora en esta materia, generando capacidad de respuesta efectiva con laparticipacin protagnica del pueblo en la gestin.

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    19.El rgano encargado en materia de arrendamiento de vivienda velar por elcumplimiento de estos fines, con el objeto de lograr su implementacinprogresiva, acompaada de una poltica de informacin y formacin en lamateria de los servidores pblicos y servidoras pblicas, as como de laciudadana en general.

    20.Establecer un conjunto de sanciones e indemnizaciones desde una visinpreventiva y restitutiva, tendientes a generar que los ciudadanos y ciudadanas

    se abstengan de violar esta Ley, y que se vean obligados y obligadas a lareparacin de los daos causados a la sociedad, las familias y las personascon sus acciones; se establecern responsabilidades penales en los casos quese atente o lesionen derechos esenciales de las familias y las personas.

    mbito de aplicacin

    Artculo 6. Las normas contenidas en la presente Ley son de orden pblico y deobligatorio cumplimiento, y se aplicarn en todo el territorio de la Repblica.

    A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados avivienda, habitacin, residencia o pensin, de los anexos y accesorios que conellos se arrienden, quedan sujetos a regulacin bajo las condiciones determinadasen esta Ley.

    Definiciones

    Artculo 7. Para todos los efectos de la presente Ley debe entenderse como:

    Vivienda: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar,sobre el cual se asienta el hogar para la satisfaccin de las necesidades bsicas

    del ser humano.

    Vivienda estudiantil: Es aquel espacio fsico vital, acondicionado comovivienda temporal para el estudiante, bien sea habitacin, casa, quinta,apartamento, anexo de una vivienda, edificio o cualquier otra tipologa devivienda establecida en esta Ley, que permita el desarrollo integral y progresivodurante su formacin. Dicha vivienda puede ser de carcter pblica, privada omixta.

    Habitacin: Espacio fsico que es parte de un inmueble, utilizado como morada

    y asiento principal de persona o familia para su vivienda.

    Pensin: Espacio fsico comprendido por un conjunto de habitaciones y reaspara servicios comunes, utilizadas de forma continua como vivienda.

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    Reparaciones menores: Todas aquellas que se realizan en funcin de recuperar,mantener o reponer por el deterioro producido debido al uso cotidiano de lavivienda, que no se corresponda con el desgaste propio del inmueble y suestructura, y que son responsabilidad del arrendatario o arrendataria.

    Reparaciones mayores: Son aquellas necesarias, inherentes al desgaste naturalo derivado de vicios ocultos de las instalaciones y estructura del inmuebledestinado a vivienda, y que son responsabilidad del arrendador.Multi arrendador: Persona natural o jurdica que, a ttulo personal o a travs deterceros, se dedica al arrendamiento de tres o ms viviendas.

    Pequeo arrendador: Es aquella persona natural o jurdica dedicada alarrendamiento de una o dos viviendas.

    Residencias: Son aquellos inmuebles arrendados por habitacin o cama sobre lacual se asienta su vivienda.

    Captulo II

    Exclusiones

    Excepcin del mbito de aplicacin

    Artculo 8. Quedan exceptuados del mbito de aplicacin de esta Ley, elarrendamiento o subarrendamiento de:

    1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.2. Las fincas rurales.3. Los fondos de comercio.4. Los hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos, inmuebles destinados a

    temporadas vacacionales o recreacionales y dems establecimientos dealojamiento turstico, los cuales estn sujetos a regmenes especiales, siempreque acrediten su registro ante la autoridad competente.

    5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividadescomerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de lasespecificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes.

    Exclusin por relacin laboral

    Artculo 9. Queda excluida del rgimen de la presente Ley la ocupacin devivienda, habitacin o pensin, que sean consecuencia, o con ocasin, de una

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    relacin laboral o una relacin de subordinacin existente. No as, a los efectosde la fijacin del canon de los inmuebles sujetos a regulacin, cuando el valorrental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la LeyOrgnica del Trabajo, con la excepcin que establezca la presente Ley.

    Exclusin de la fijacin delcanon de arrendamiento

    Artculo 10. Quedan excluidos del rgimen de esta Ley, a los efectos de lafijacin de los cnones de arrendamiento, los inmuebles pertenecientes a laRepblica, a los estados, a los municipios y a los rganos y entes pblicos quedetermine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en loscuales, con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, losindicados rganos y entes acten en funcin jurdico-privada.

    Captulo IIIProhibiciones expresas

    Prohibicin de decretar medidas cautelares

    Artculo 11. Queda prohibido expresamente dictar medidas cautelares desecuestro sobre inmuebles destinados a vivienda, incluyendo la de lostrabajadores y trabajadoras residenciales, pensiones o habitaciones que seconstituyan en el hogar de personas y familias.

    Prohibicin del arrendamientode viviendas inadecuadas

    Artculo 12. Se prohbe el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas

    urbanas y suburbanas que no posean las condiciones elementales mnimas desanidad y habitabilidad, que representen riesgos para la seguridad, la salud y lavida de las personas. Estn comprendidas en este caso, especialmente, lasviviendas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como:tablas, latas y cartones; asimismo aquellos inmuebles producto de demolicioneso de construcciones no culminadas que, a la simple observacin, carecen de lascondiciones mnimas de seguridad para la garanta de la vida humana y,adicionalmente, que carecen de servicios de infraestructura primaria.

    En consecuencia, nadie estar obligado u obligada a pagar canon dearrendamiento por viviendas de este tipo. No quedando estas relacionesarrendaticias excluidas de la aplicacin de esta Ley, en cuanto a laresponsabilidad y sanciones a que hubiere lugar, as como al disfrute de lasgarantas y derechos a favor de los arrendatarios y arrendatarias

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    De las viviendas adjudicadas por el Estado

    Artculo 13. Por ser contrario al inters pblico, queda expresamente prohibidoel arrendamiento de viviendas adjudicadas por el Estado, salvo los casosautorizados por el rgano encargado con competencia en la materia, y en ningncaso podr tener fines de lucro. De violarse esta disposicin, el rganocompetente en la materia deber abrir el proceso administrativo a que dieralugar, con el fin de aplicar las sanciones correspondientes.

    De los anuncios en prensa

    Artculo 14. Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa, o de cualquierotro medio de publicidad, en los cuales:

    1. Se exija como condicin para el arrendamiento o subarrendamiento deviviendas, la circunstancia de no tener nios, nias o adolescentes, de estar enestado de gestacin, la de ser extranjero o extranjera el arrendatario,arrendataria, subarrendatario o subarrendataria, as como establecerdiscriminacin por: orientacin sexual, identidad de gnero, edad, origentnico, preferencia poltica y religiosa, condicin econmica, estado civil,clase social, profesin o condicin social, y en otros casos de vulnerabilidad omarginacin, discapacidad, enfermedades terminales, entre otras.

    2. Quienes solicitaren viviendas, expresen los sealamientos indicados en elnumeral que antecede.

    3. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infraccin de lasdisposiciones legales sobre la materia.

    En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios,conjuntos residenciales y otros, construidos y diseados especialmente con lafinalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o quenecesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podr sealarse estacircunstancia; el incumplimiento del presente artculo por parte del arrendadordar origen a la imposicin de sanciones de conformidad con la presente Ley.

    De la exhibicin de los inmuebles

    Artculo 15. Se prohbe el cobro de sumas de dinero por slo exhibir o mostrar

    inmuebles en oferta para el arrendamiento. La comisin por arrendar el inmuebledeber ser imputada al arrendador. El incumplimiento de este artculo sersancionado conforme a la presente Ley.

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    Captulo IVDe la competencia de la administracin, de la Superintendencia Nacional de

    Arrendamiento de Vivienda, de la jurisdiccin especial inquilinaria y la

    defensora pblica para la proteccin del derecho a la viviendaSeccin primera: de la competencia de la administracin

    rgano rector

    Artculo 16. Las funciones administrativas en materia de arrendamiento devivienda son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional.

    Se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cualforma parte de la estructura del Ministerio del Poder Popular con competencia enmateria de vivienda y hbitat, correspondindole ejercer la rectora en la materiaobjeto de regulacin en la presente Ley.

    Representacin en los estados

    Artculo 17. El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia devivienda y hbitat, a travs de la Superintendencia Nacional de Arrendamientode Vivienda, crear un sistema de coordinacin nacional en la materia; coninstancias de representacin en todas las entidades federales de la Repblica, conel objeto de garantizar el cumplimiento de las disposiciones contenidas en lapresente Ley; coordinar la aplicacin en los municipios de la poltica referente ala materia arrendaticia, con criterios de equidad, justicia y contenidos de interssocial, de conformidad con lo establecido en la Constitucin de la Repblica; ascomo promover la participacin popular en la planificacin, ejecucin y controlde la gestin pblica en esta materia.

    Estructura, organizacin y funcionamiento

    Artculo 18. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,mediante su reglamento interno, establecer una estructura organizativa racionalque le permita ejercer con eficacia sus funciones.

    El reglamento interno de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento deVivienda establecer lo relativo al ingreso, ascenso, traslado, suspensin y retiro

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    de los funcionarios pblicos y funcionarias pblicas, conforme lo dispone laConstitucin de la Repblica y la Ley del Estatuto de la Funcin Pblica, ascomo los lmites a la incorporacin de trabajadores y trabajadoras bajo elrgimen de la Ley Orgnica del Trabajo.

    Patrimonio de la Superintendencia

    Artculo 19. El patrimonio de la Superintendencia Nacional de Arrendamientode Vivienda estar conformado por:

    1. Las rentas, recursos, bienes y derechos que le asigne el Ministerio del PoderPopular con competencia en materia de vivienda y hbitat, y otros rganos delEjecutivo Nacional de conformidad con el ordenamiento jurdico aplicable.

    2. Los recursos y bienes que obtenga por el ejercicio de sus competencias.3. El producto de lo recaudado por concepto de multas de su competencia.4. Las donaciones, legados y dems liberalidades que le sean otorgadas.

    De las atribuciones

    Artculo 20. Corresponde a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento deVivienda, ejercer la regulacin, administracin, supervisin, inspeccin, controly sancin por parte del Estado a los arrendadores, arrendatarios o arrendatarias,en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Ley.Teniendo las siguientes atribuciones a su cargo:

    1. Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantas contenidos enla presente Ley.

    2. Disear, implementar y evaluar los mecanismos de aplicacin, control yseguimiento de la presente Ley.

    3. Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presenteLey.

    4. Realizar, a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativoscontenidos en la presente Ley.

    5. Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulacin y control de laSuperintendencia, cuando fuere necesario y dentro del lmite de las funcionesque le confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades y la

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    relacin arrendaticia, as como certificar la colaboracin o no, por parte delsujeto investigado.

    6. Realizar la inspeccin y fiscalizacin de los inmuebles y personas sujetas a lapresente Ley, a los fines de la aplicacin de la misma.

    7. Efectuar los procedimientos para la determinacin de ilcitos sancionados porla presente Ley, as como el incumplimiento de los deberes y derechos en ellaestablecidos.

    8. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar,de conformidad con lo establecido en la presente Ley.

    9. Proveer, en coordinacin con las direcciones correspondientes del Ministeriodel Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat, derefugio o vivienda, transitoria o definitiva, al sujeto afectado por el desalojo ysu grupo familiar, si ste comprobare que no tiene lugar donde habitar.

    10.Disear y ejecutar la poltica de informacin y formacin en materia dearrendamiento de vivienda, de los servidores pblicos y servidoras pblicas,as como de la ciudadana en general.

    11.Proveer al Ejecutivo Nacional de la informacin y recomendacionesnecesarias en esta materia, para la definicin de los planes nacionales enmateria de vivienda y hbitat como un sistema integrado.

    12.Generar, en conjunto con las organizaciones sociales creadas para laproteccin de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias, polticaspblicas que permitan fomentar el acceso a una vivienda adecuada, segura,

    cmoda, con servicios bsicos esenciales que incluya un hbitat quehumanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias.

    13.Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer sunormativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y controlsobre ste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, deactualizacin permanente.

    14.Solicitar a los sujetos de la presente Ley, la informacin que estime pertinentea los fines del ejercicio de sus competencias y, en especial, de las atribuciones

    de control y fiscalizacin que le han sido otorgadas por esta Ley.

    15.Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda,estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos dearrendamiento.

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    16.Realizar inspecciones en las viviendas que estn destinadas al uso delarrendamiento, a fin de validar su estado de conservacin en elmantenimiento primario y preventivo, adems de corroborar el fielcumplimiento de lo establecido en la presente Ley.

    17.Las dems atribuciones que le sean propias, de conformidad con loestablecido en esta Ley.

    De la revisin previa del contratode arrendamiento

    Artculo 21. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,como rgano de control y revisin, debe verificar que los contratos escritoscumplan con todos los parmetros establecidos en esta Ley. Especialmente en loque se refiere a las condiciones del arrendamiento y el canon, que debe sercalculado por los mtodos contenidos en la presente Ley.

    Obligacin de los arrendadores

    Artculo 22. Los arrendadores debern remitir a la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos delRegistro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

    Inclusin de los arrendatarios y arrendatarias

    Artculo 23. Los arrendatarios y arrendatarias tendrn derecho a solicitar lainclusin en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de susrespectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datosremitidos.

    Incumplimiento de los arrendadores

    Artculo 24. El incumplimiento de la obligacin prevista en el artculo 22 de lapresente Ley, por parte del arrendador, dar origen a que se le imponga unamulta de conformidad con las sanciones previstas en esta Ley.

    Facultades de inspeccin

    Artculo 25. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,

    tendr las ms amplia facultades de inspeccin y fiscalizacin en el ejercicio delas competencias que le han sido otorgadas mediante la presente Ley, as comolas que le correspondieren de conformidad con el ordenamiento jurdico vigente.

    Del o de la Superintendente

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    Nacional de Arrendamiento de Vivienda

    Artculo 26. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,rgano adscrito al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia devivienda y hbitat, estar a cargo del o de la Superintendente Nacional deArrendamiento de Vivienda, cuyo nombramiento y remocin compete alPresidente o Presidenta de la Repblica.

    Seccin segunda: de la jurisdiccin especial inquilinaria

    rganos jurisdiccionales

    Artculo 27. La competencia judicial en el rea Metropolitana de Caracascorresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso administrativo,en lo relativo a la impugnacin de los actos administrativos emanados de laSuperintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y en el resto del pas,la competencia corresponde a los juzgados de municipio o los de igualcompetencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados delinterior de la Repblica se les atribuye la competencia especial contenciosoadministrativo en materia inquilinaria.

    El conocimiento de los dems procedimientos jurisdiccionales, a que se refiereesta Ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, ser competencia dela Jurisdiccin Civil Ordinaria.

    Seccin tercera: de la Defensa Pblica con competencia en materiacivil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa

    del derecho a la vivienda

    De la Defensa Pblica

    Artculo 28. La Defensa Pblica en desarrollo de la activacin de la competenciaen materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa delderecho a la vivienda, debe poner al servicio del sistema rector nacional para ladefensa de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias y del derecho a lavivienda, y de todos los ciudadanos y todas las ciudadanas, a nivel nacional, losdefensores pblicos y defensoras pblicas con dicha competencia en cadalocalidad donde exista una unidad regional de la Defensa Pblica o extensin dela misma.

    La mxima autoridad de la Defensa Pblica designar defensores pblicos ydefensoras pblicas con competencia en materia civil y administrativa especialinquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, los cuales podrn tener

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    competencias en el mbito local, regional o plena, a nivel nacional.

    En el ejercicio de la competencia en materia civil y administrativa especialinquilinaria, y para la defensa del derecho a la vivienda, ser preeminente ladefensa de los derechos humanos de las personas que lo requieran.

    Atribuciones de la Defensa Pblica con competencia enmateria civil y administrativa especial inquilinaria

    y para la defensa del derecho a la vivienda

    Artculo 29. En el marco de la presente Ley, y sin menoscabo de lascompetencias legalmente atribuidas a la mxima autoridad de la DefensaPblica, para designar defensores pblicos o defensoras pblicas y asignarcompetencias por la materia y el territorio, as como de las normativas internasdictadas por la Defensa Pblica con relacin a la materia civil y administrativa

    especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, los defensorespblicos y defensoras pblicas con competencia en dicha materia, tendrn lassiguientes atribuciones:

    1. Velar por la tutela judicial efectiva del derecho a la defensa, en los procesosjudiciales o administrativos relacionados con el respeto y la garanta delderecho a la vivienda, previsto como un derecho humano en conveniosinternacionales y en la Constitucin de la Repblica.

    2. Orientar, asesorar, asistir y representar a todas las personas que lo requieran,para la defensa de sus derechos, intereses y garantas en materia inquilinaria,inmobiliaria y sobre asuntos del derecho a la vivienda.

    3. Ejercer la defensa de los usuarios y usuarias del servicio, ante los tribunalesde municipios, primera instancia y superiores, as como ante los rganosadministrativos en la materia de su competencia.

    4. Ejercer la accin de amparo constitucional y los recursos de nulidad ante elrgano jurisdiccional competente, en defensa de los usuarios y usuarias quevean afectados su derecho a la vivienda como arrendatarios o arrendatarias.

    5. Promover las pruebas que sean necesarias para la mejor defensa de losintereses de los afectados o afectadas.

    6. Anunciar el recurso de apelacin o de casacin, de ser procedente, pudiendo

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    formalizar solamente el primero de ellos.

    7. Informar al defensor pblico o defensora pblica con competencia ante laSala de Casacin correspondiente del Tribunal Supremo de Justicia, de losrecursos anunciados.

    8. Ejercer las acciones de amparo contra las decisiones de los tribunales concompetencia en materia civil y mercantil, que amenacen o violen derechos ogarantas constitucionales y, de ser el caso, informar al defensor pblico odefensora pblica con competencia ante la Sala Constitucional del TribunalSupremo de Justicia, sobre la accin intentada.

    9. Interponer los recursos administrativos contra las decisiones de los rganosadministrativos con competencia en la materia.

    10.Levantar censos y estadsticas de las personas usuarias de este servicio, a losfines de canalizar sus necesidades de vivienda ante los rganos competentes.

    11.Practicar, a requerimiento de parte, inspecciones a los fines de asegurar elrespeto al derecho a la vivienda cuando se vulneren los derechos y garantasde los arrendatarios y arrendatarias.

    12.Promover y proponer las medidas que estime necesarias, para la proteccin desus asistidos o representados, a los fines de prevenir amenazas o violacionesde sus derechos y garantas relacionadas con la materia objeto de la presenteLey.

    13.Cualquier otra que, a consideracin de la mxima autoridad de la DefensaPblica, sea necesaria para la defensa de los derechos e intereses de los

    ciudadanos y ciudadanas que requieran el servicio.

    14.Las dems que la atribuyan la Constitucin de la Repblica, la Ley Orgnicade la Defensa Pblica, su reglamento y normativas internas de la DefensaPblica.

    Captulo VDel Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa

    Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda

    Definicin, objetivos y funcionamiento del Sistema Nacionalpara la Defensa en materia Civil y AdministrativaEspecial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda

    Artculo 30. El Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y

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    Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda, es el conjuntode rganos y entes que coordinan las acciones de inters pblico a nivelnacional, destinadas a la proteccin y atencin de todos los ciudadanos yciudadanas a quienes se les haya violentado tales derechos, y establecen losmedios para asegurar el goce efectivo de los mismos.

    De la estructura

    Artculo 31. El Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil yAdministrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda estaconformado por:

    1. El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda yhbitat.

    2. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.3. Los tribunales competentes en la materia.4. El Ministerio Pblico.5. La Defensa Pblica, como rgano constitucional autnomo, y a travs de los

    defensores pblicos y defensoras pblicas con competencia en materia civil yadministrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a lavivienda.

    6. La Defensora del Pueblo.Para el logro de sus objetivos, el Sistema Nacional para la Defensa en materia

    Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Viviendacumplir con sus funciones y objetivos, a travs de las competencias atribuidas acada uno de sus integrantes.

    TTULO IIDE LA RELACIN ARRENDATICIA

    Captulo IDeberes y derechos

    Irrenunciabilidad de los derechos

    Artculo 32. Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar oproteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; ser nula toda laaccin, acuerdo o estipulacin que implique renuncia, disminucin o menoscabode estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Pblico

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    que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo ylos servidores pblicos y servidoras pblicas que lo ordenen o ejecuten incurrenen responsabilidad penal, civil, administrativa, segn los casos, sin que le sirvande excusa rdenes superiores.

    Condiciones del inmueble

    Artculo 33. Los arrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento, estnen la obligacin de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservacin. Aestos efectos, debern coordinar con las juntas de condominio o administradoras,para que se contraten a personas especializadas en el servicio de mantenimientode ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua,equipos hidroneumticos, sistema elctrico, disposiciones pertinentes en lorelativo a pintura y exigencias sanitarias de inmuebles. Todo ello sin perjuicio delas estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos yobligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposicin, se regirn deconformidad con lo establecido en el Cdigo Civil y dems leyes u ordenanzasaplicables.

    Entrega del inmueble

    Artculo 34. Es un deber de los arrendadores entregar al arrendatario oarrendataria el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios,seguridad y sanidad, as como poner a su disposicin los servicios, cosas o usosconexos y los adicionales, en la fecha convenida o en el momento de lacelebracin del contrato.

    Mantenimiento de los servicios

    Artculo 35. Es una obligacin de los arrendadores preservar el buen estado delos inmuebles, los servicios bsicos, reas comunes y adicionales, segn loconvenido en el contrato, para lo cual deber coordinar con la junta decondominio o la administradora.

    Del pago de servicios

    Artculo 36. Los pagos de servicios comunes en habitaciones de casas devecindad, pensiones y habitaciones en viviendas particulares o de cualquier otraporcin de un inmueble arrendado, o subarrendado por partes, para ser habitado,ser responsabilidad del arrendador o subarrendador. El arrendador osubarrendador que por la necesidad del arrendatario o arrendataria, incumpla esteartculo ser sancionado de conformidad con la presente Ley. En caso deinmueble unifamiliar el pago de los servicios pblicos corresponder al

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    arrendatario o arrendataria.

    Sobre las reparaciones del inmueble

    Artculo 37. Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, elarrendador estar en el deber de solventarlas. En caso de ser llevadas a cabo porel arrendatario o arrendataria, previa notificacin al arrendador o en su defecto ala Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el costo de lasreparaciones sern deducibles al canon de arrendamiento.

    En caso de ser necesario el traslado temporal del grupo familiar, por reparacionesmayores y urgentes que pongan en riesgo la vida de los arrendatarios oarrendatarias, deber ser avalado por los rganos competentes en la materia ygarantizada la vivienda temporal al arrendatario o arrendataria, as como suretorno al inmueble reparado en el lapso establecido por la SuperintendenciaNacional de Arrendamiento de Vivienda.

    Subrogacin de los contratos

    Artculo 38. Si durante la relacin arrendaticia, por cualquier causa, el inmueblearrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurdica, el nuevopropietario se subrogar totalmente de pleno derecho en la persona de lospropietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos yobligaciones derivados de la relacin arrendaticia existente y, por consiguiente,las partes estarn obligadas a respetar dicha relacin en los mismos trminospactados, y las acciones relativas a la terminacin de la misma slo podrntramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley.

    Del cobro indebido de los cnones

    Artculo 39. No se podrn cobrar cnones de arrendamiento que no seanaquellos calculados segn los mtodos que esta Ley ofrece, o producto de unaregulacin emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento deVivienda; los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario oarrendataria, no cumplan con el presente artculo, sern objeto de sancin deconformidad con la presente Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste alarrendatario y arrendataria de iniciar los procedimientos establecidos en estaLey.

    Daos maliciosos

    Artculo 40. El arrendador no estar obligado a efectuar reparaciones que seoriginen por daos maliciosos causados por los arrendatarios o arrendatarias.

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    Estos daos debern ser determinados por las autoridades competentes, lascuales identificarn si fueron causados maliciosamente por el arrendatario oarrendataria.

    Uso y goce de la vivienda

    Artculo 41. El arrendador tiene la obligacin de garantizar el uso y goce delinmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del contrato; elincumplimiento del presente artculo por parte del arrendador dar origen a laimposicin de sanciones de conformidad con la presente Ley y el Cdigo Civil.

    Cobro del canon de arrendamiento

    Artculo 42. El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canonde arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto elarrendador podr acordar con el arrendatario o arrendataria la forma yoportunidad en la que stos o stas deben cancelar dicho canon.

    Entrega del inmueble al arrendador

    Artculo 43. El arrendador tiene el derecho a recibir el inmueble en buenascondiciones de uso, de acuerdo como lo arrend, salvo el deterioro que sufre elinmueble por vetustez. Es obligacin del arrendatario o arrendataria entregar elinmueble en buenas condiciones de uso de acuerdo como lo arrend, salvo eldeterioro que sufre el inmueble por vetustez.

    Prohibicin del subarrendamiento y cesin

    Artculo 44. Queda prohibido el subarrendamiento del inmueble, realizado sin

    autorizacin expresa y escrita del arrendador, as como la cesin del contrato.Los infractores o infractoras de esta disposicin, sern objeto de sancin deconformidad con la presente Ley. Sin perjuicio del derecho que asiste alarrendador de solicitar la resolucin del contrato.

    De la obligacin de formalizarla relacin arrendaticia

    Artculo 45. El arrendador o propietario de inmuebles que hayan sidosubarrendados o dados en cesin, sin la autorizacin expresa y escrita del

    arrendador o propietario, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, estnen la obligacin de formalizar la relacin arrendaticia con las personas queocupen en ese momento el inmueble, ante la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda, en los trminos establecidos de comn acuerdo sinmenoscabo de los derechos adquiridos por el subarrendatario o subarrendataria,

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    cuya antigedad de permanencia en el inmueble deber ser reconocida por elarrendador, previa certificacin, mediante documento pblico o privado.

    Derecho a la suscripcin del contrato

    Artculo 46. Los arrendatarios y arrendatarias tienen derecho a que se elabore uncontrato escrito, segn acuerdo voluntario entre las partes; el mismo deber serpblico, a tal efecto las notaras pblicas y los registros con funciones notarialesdebern exonerar de todo gravamen estas actuaciones. Los arrendadores quehagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artculo, sern objeto de sancinconforme lo dispone la presente Ley.

    Del canon de arrendamiento

    Artculo 47. El arrendatario y arrendataria tiene el derecho a que se le fije uncanon de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley, atal efecto, no estar obligado u obligada a:

    1. Pagar un canon superior al que arroje la aplicacin de la frmula del justovalor, establecido en esta Ley y fijado por la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda.

    2. Aceptar la condicin de la compra o arriendo de bienes muebles que seencuentren en el rea que se pretende arrendar, para la suscripcin delcontrato.

    Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artculo

    sern objeto de sancin conforme lo dispone la presente Ley.Del registro de arrendatarios y arrendatarias

    Artculo 48. Todas aquellas personas con necesidad de vivienda, que estn encapacidad de cancelar un canon de arrendamiento mensual, deben inscribirse enla Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

    De la ubicacin a viviendas de arrendatariosy arrendatarias con medidas de desalojos

    Artculo 49. Al arrendatario o arrendataria y su grupo familiar, que tengansentencia firme para desalojar la vivienda y manifestaren y comprobaren ante laSuperintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda no tener lugar dondehabitar, el rgano competente en la materia de vivienda y hbitat se encargar de

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    proveerle un refugio temporal o la adjudicacin de una vivienda digna definitiva,en cualquier lugar del pas, sin menoscabar las relaciones familiares, de trabajo yde estudio.

    Captulo IIDe los contratos

    Del contrato

    Artculo 50. El contrato de arrendamiento, es aquel mediante el cual elarrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble aun arrendatario o arrendataria, de manera pacfica, quien a su vez se obliga apagar un canon, el cual deber cumplir con las formalidades establecidas en lapresente Ley.

    Duracin de los contratos

    Artculo 51. Los contratos de arrendamiento tendrn una duracin mnima de unao, los cuales podrn ser renovados por preferencia del arrendatario o

    arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes de laculminacin del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuiciode tener que pagar indemnizaciones o cnones restantes.

    De los ejemplares del contrato

    Artculo 52. Las partes, al suscribir el contrato de arrendamiento, debenextender tres ejemplares en original de un mismo tenor, de los cuales uno serpara el arrendador, uno para el arrendatario o arrendataria, y uno para laSuperintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

    Anexo de la fijacin del canon

    Artculo 53. A los contratos de arrendamiento se les debe anexar, como parteintegral, la resolucin mediante la cual la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda fija el correspondiente canon de arrendamiento, sopena de nulidad; los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en elpresente artculo sern objeto de sancin, conforme lo dispone la presente Ley.

    Los arrendadores que incumplan con lo establecido en el presente artculo,

    debern otorgar un nuevo contrato a los arrendatarios o arrendatarias conformelo dispone la presente Ley.

    Prohibicin del pago en moneda extranjera

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    Articulo 54. Los contratos de arrendamiento se celebrarn en moneda de cursolegal nacional; los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en elpresente artculo sern objeto de sancin, conforme lo dispone la presente Ley.

    Aquellos contratos que se celebraron en moneda extranjera antes de la entrada envigencia de la presente Ley, se adecuarn a las formalidades establecidas en sta,en un lapso de treinta das continuos a partir de su entrada en vigencia.

    Sometimiento a la jurisdiccin judicial

    Articulo 55. Los contratos de arrendamiento quedan sometidos a la jurisdiccinjudicial donde se encuentre el inmueble.

    Subrogacin de contratos

    Artculo 56. Cuando se produzca la disolucin del grupo familiar que ocupe unavivienda arrendada, sea esta disolucin ocasionada por divorcio, separacinjudicial, nulidad del matrimonio o finalizacin del concubinato, y el cnyuge,concubino, concubina o miembro del grupo familiar que fuera el arrendatario o

    arrendataria de la vivienda, decidiera mudarse de esa vivienda, manifestase suvoluntad de no renovar el contrato o lo desistiera, el otro cnyuge, concubino,concubina o miembro del grupo familiar, que conviviera con el arrendatario oarrendataria, tendr derecho a permanecer en esa vivienda, con el contratosubrogado a su nombre, y con los mismos deberes y derechos aceptados en larelacin arrendaticia.

    A tales efectos, deber el cnyuge, concubino, concubina o miembro del grupofamiliar no arrendatario, que desee continuar haciendo uso de esa vivienda,manifestar su voluntad de subrogarse el contrato, por escrito en documentoautenticado y dentro de un plazo de sesenta das a partir del momento en queocurra la disolucin del grupo familiar.

    Subrogacin por muerte delarrendatario o arrendataria

    Articulo 57. En caso de fallecimiento del arrendatario o arrendataria, podrnsubrogarse la relacin arrendaticia los ocupantes beneficiarios o beneficiarias delinmueble, quienes prueben una permanencia pacfica y continua en la vivienda,debiendo cumplir los trminos expuestos en el contrato. Esta situacin serhomologada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,en un plazo no mayor a treinta das hbiles del fallecimiento del arrendatario oarrendataria.

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    Del contrato distinto al arrendamiento

    Artculo 58. El contrato cuyo contenido tenga un fin distinto a lo establecido enla presente Ley se declarar nulo, al demostrar el arrendatario o arrendataria laexistencia de una relacin arrendaticia de vivienda. Sin menoscabo de perjudicarla antigedad en la relacin. Los arrendadores que incurran en la falta establecidaen este artculo sern sancionados de conformidad con lo establecido en lapresente Ley.

    Captulo IIIDe las viviendas estudiantiles

    Del registro como arrendadorde vivienda estudiantil

    Artculo 59. Toda persona natural o jurdica que ofrezca vivienda en alquilerpara el uso estudiantil, deber estar registrado como arrendador de viviendaestudiantil, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

    La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deber disear unapoltica de beneficios, dirigidos a promover el arrendamiento de viviendaestudiantil, debiendo realizar convenios con organizaciones sociales,instituciones pblicas, privadas y personas naturales o jurdicas, en satisfaccinal derecho de una vivienda digna y adecuada para los estudiantes.

    De las condiciones de habitabilidad

    Artculo 60. La vivienda estudiantil deber contar con espacios dignos dehabitabilidad, necesarios para el estudio, desarrollo integral en armona y el

    esparcimiento del estudiante, que permita satisfacer sus necesidades bsicas talescomo: la cocina para la alimentacin, sanitario para el aseo personal, eldormitorio para el descanso, entre otros, debiendo estar garantizada la privacidaddel estudiante por parte del arrendador de vivienda estudiantil.

    De la convivencia

    Artculo 61. La convivencia en la vivienda estudiantil ser establecida mediantenormas internas, definidas por el acuerdo entre el arrendador y los estudiantesarrendatarios o arrendatarias, sin atentar el principio de respeto mutuo y de

    convivencia, pudiendo participar los consejos comunales o consejos estudiantilesy las organizaciones protectoras de los derechos de los estudiantes, debiendodicha normativa ser homologada por la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda, una vez acordada.

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    Las normas de convivencia sern elaboradas y debern estar suscritas sobre labase del contrato de arrendamiento, y actualizadas para mejorarlas anualmente oa solicitud de los estudiantes arrendatarios, arrendatarias o el arrendador, cuandoas lo consideren por mutuo acuerdo o cuando sea expresada la necesidad demodificacin por una de las partes. En caso del incumplimiento de algunas de laspartes, se exigir el cumplimiento ante la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda.

    Derechos de los estudiantesarrendatarios o arrendatarias

    Artculo 62. Son derechos irrenunciables de los estudiantes arrendatarios oarrendatarias:

    1. El uso, goce y disfrute de las reas comunes, as como de los serviciosbsicos con los que cuente el inmueble sobre el cual se constituye la viviendaestudiantil.

    2. El respeto a la privacidad, integridad, salud fsica y psicolgica de losestudiantes arrendatarios o arrendatarias, por parte del arrendador de viviendaestudiantil.

    3. El libre desenvolvimiento de la personalidad y la utilizacin del tiempo, loscuales no podrn ser restringidos a causa del horario de entrada, salida ypermanencia en la vivienda estudiantil, sin que ello implique el menoscabo delas normas de convivencia establecidas.

    4. Cualquier otro inherente a las personas, establecidos por el ordenamientojurdico vigente y los tratados internacionales firmados y ratificados por laRepblica.

    Deberes de los estudiantesarrendatarios o arrendatarias

    Artculo 63. Son deberes de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, en baseal principio de respeto mutuo y convivencia:

    1. Conocer, respetar y cumplir las normas de convivencia en la viviendaestudiantil.

    2. Cuidar y colaborar con el mantenimiento del buen estado de los espacios de lavivienda estudiantil.

    3. El respeto a la intimidad y privacidad del arrendador o arrendadora y su

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    familia.

    Los contratos de arrendamiento para vivienda estudiantil

    Artculo 64. Los contratos de arrendamiento para estudiantes de viviendaestudiantil, debern tomar en consideracin el tiempo de duracin del programade estudio.

    Del espacio del dormitorio individual o colectivo

    Artculo 65. En relacin al arrendamiento de vivienda estudiantil, el espaciofsico sobre el cual se constituye el dormitorio individual deber tener comomnimo nueve metros cuadrados (9m2), dimensin considerada a los efectos deesta Ley como necesaria para el desarrollo integral y progresivo durante laformacin del estudiante.

    El dormitorio colectivo de la vivienda estudiantil, deber tener como mnimoseis metros cuadrados (6m2) por cada estudiante arrendatario o arrendataria.

    Captulo IVDe los cnones y su fijacin

    De la competencia

    Artculo 66. Es competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamientode Vivienda, la fijacin del canon de arrendamiento de los inmuebles reguladospor la presente Ley.

    De la oportunidad para

    la cancelacin del canonArtculo 67. El pago del canon de arrendamiento ser mensual y habr deefectuarse dentro de los primeros cinco das hbiles al vencimiento de cada mes.En ningn caso podr el arrendador exigir el pago anticipado de cnones dearrendamiento.

    Del procedimiento para la cancelacin delcanon de arrendamiento de vivienda

    Artculo 68. El pago se efectuar en una cuenta corriente, en una institucinbancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podr ser clausuradadurante la relacin arrendaticia.

    No se considerar en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando elarrendador haya clausurado la cuenta corriente y ste no podr demandar la falta

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    de pago, as mismo, no podr solicitarle al arrendatario o arrendataria elcumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuentacorriente y el pago se realizar desde el momento en que sta se encuentreoperativa.

    Del recibo de pago

    Artculo 69. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario oarrendataria un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que ste se realicemediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligacinde pago por el arrendatario o arrendataria. El recibo o documento acreditativoque lo sustituya, deber contener separadamente las cantidades abonadas por losdistintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, yespecficamente el canon en vigor.

    Presupuestos para la clausurade la cuenta corriente

    Artculo 70. El arrendador podr clausurar la cuenta corriente indicada en elartculo 68 cuando:

    1. Se haya terminado la relacin arrendaticia.2. Se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble por cualesquiera de las

    causales establecidas en la presente Ley y la decisin haya quedadodefinitivamente firme.

    De la no comparecencia o noidentificacin del arrendador

    Artculo 71. En los casos de relaciones arrendaticias en las cuales el arrendadorno comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirn elacuerdo establecido en el artculo 68, a favor del propietario o herederos delinmueble, mientras stos comparecen, salvo las excepciones que establezca laley o por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto deldepsito del pago del canon de arrendamiento, sern en funcin del Fondo deProteccin al Inquilino o Inquilina y al Pequeo Arrendador.

    De las cuentas clausuradas porintervencin o investigacin

    Artculo 72. Cuando un arrendatario o arrendataria deposite los pagoscorrespondientes al canon y a las otras obligaciones contradas, en una cuenta

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    que haya sido clausurada por una intervencin financiera de la entidad bancaria opor alguna investigacin judicial, deber notificar de esta situacin, en un lapsode treinta das hbiles, a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento deVivienda, para que sta disponga lo conducente y el arrendatario o arrendatariapueda cumplir con su obligacin de pago.

    Determinacin del clculo del justo valor

    Artculo 73. Para la determinacin del valor del inmueble (VI), laSuperintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deber utilizar loselementos cientficos que se enuncian en este artculo, as como cualquier otro,en funcin de mejorar la frmula que se establezca a favor del justo valor y lagaranta de los fines supremos en materia de arrendamiento establecidos en estaLey.

    1. Valor de reposicin.2. Dimensiones del inmueble.3. Valor de depreciacin.4. Vulnerabilidad ssmica.5. Regin geogrfica.

    Del valor de reposicin

    Artculo 74. A los efectos del artculo anterior, el valor de reposicin ser aqueldeterminado por el valor de construccin en la actualidad, el cual ser fijado

    anualmente por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia devivienda y hbitat; dicho valor deber ser expresado en bolvares por metrocuadrado. A tal efecto, la determinacin del costo en bolvares estar enconcordancia con las polticas nacionales que garanticen un costo real, segn lasregulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la especulacineconmica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la poblacin.

    El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda yhbitat emitir una tabla con los tipos de vivienda, segn aspectos constructivosque tomarn en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones

    sanitarias, instalaciones elctricas, instalaciones mecnicas, aguas servidas,puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Sobre dichatabla se establecern los elementos cientficos referidos en el artculo anteriorpara la determinacin del valor del inmueble y la fijacin del canon dearrendamiento.

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    Del porcentaje de depreciacin del inmueble

    Artculo 75. El porcentaje de depreciacin del inmueble estar basado enrelacin con la vida til del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condicionesde mantenimiento y estado de conservacin.

    De la rehabilitacin integral del inmueble

    Artculo 76. En los casos que se realice una rehabilitacin integral del inmueble,

    que incluya la refaccin de la estructura, sta deber tener una cuanta econmicade dicha obra superior al ochenta por ciento (80%), que supondra realizar laconstruccin del inmueble en su totalidad, en la actualidad y que, adems, suscaractersticas constructivas permitan suponer que en uso, funcin y condicionesde construccin se ha alcanzado una situacin equivalente a su primer estado devida. Para el clculo del porcentaje de depreciacin del inmueble, se tomar encuenta, a los fines de la antigedad del inmueble, la fecha a partir de larehabilitacin integral del mismo.

    De la fijacin del canon

    Artculo 77. La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmueblesindicados en el artculo 1 de la presente Ley, estar basada en una banda entre eltres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre elvalor del inmueble determinable segn el tipo de arrendador, el cual ser fijadoanualmente a travs de resolucin de la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda.

    El Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidadestablecidos en este artculo, cuando as lo determinen razones de inters pblicoo social.

    Frmula para la fijacin del canon

    Artculo 78. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido enlos artculos precedentes, se debe aplicar la siguiente frmula:CA = (VI/12) x %RA

    En donde:1. CA = valor del canon de arrendamiento.2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artculo 73 de la

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    presente Ley.

    3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en elartculo 77 de la presente Ley.

    Seccin primera: procedimiento para la fijacin y revisin del canon

    Procedimiento para la fijacin del canonArtculo 79. La fijacin del canon se har a instancia de parte, mediantesolicitud escrita, o de oficio. En el caso que sea de oficio, la SuperintendenciaNacional de Arrendamiento de Vivienda ordenar la apertura del procedimientoy notificar a las partes cuyos derechos subjetivos o intereses legtimos,personales y directos pudieren resultar afectados.

    De la solicitud a parte interesada

    Artculo 80. Presentada la solicitud escrita para la fijacin del canon dearrendamiento, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda la

    admitir dentro de los tres das hbiles siguientes, si cumple con todos losrequisitos establecidos en el artculo 81 de la presente Ley; si la solicitudpresentare defectos u omisiones se notificar al interesado para que las mismassean subsanadas o corregidas dentro de los quince das calendarios siguientes,contados a partir de su notificacin, sin perjuicio que el interesado presente unanueva solicitud. Si los defectos u omisiones fueren subsanadas, se le dar curso ala solicitud. La decisin que niegue la admisin de la solicitud, deber sermotivada y contra ella se podr interponer el recurso contencioso administrativocorrespondiente, dentro de los sesenta das calendario siguientes a la notificacindel acto administrativo denegatorio.

    Del contenido de la solicitud

    Artculo 81. El escrito de la solicitud deber indicar:

    1. El rgano al cual est dirigido.2. La identificacin del interesado y, en su caso, de la persona que acte como

    su representante con expresin de los nombres y apellidos, domicilio,nacionalidad, estado civil, profesin y nmero de la cdula de identidad o

    pasaporte.3. La direccin del lugar donde se harn las notificaciones pertinentes.4. Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda

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    claridad la materia objeto de la solicitud.

    5. Referencia a los anexos que lo acompaan, si tal es el caso.6. Datos del inmueble.7. Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o

    reglamentarias.

    8. La firma de los interesados.De la notificacin

    Artculo 82. Una vez admitida la solicitud, se notificar a los interesados que sele da inicio a la fijacin del canon correspondiente; a tal efecto, laSuperintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en un lapso de veintedas calendario, deber determinar el valor del canon cumpliendo con lo indicadoen los artculos de la presente Ley.

    Cuando se solicite la fijacin del canon de arrendamiento de una porcin de uninmueble, cuyo valor hubiere sido determinado por la Superintendencia Nacionalde Arrendamiento de Vivienda en fecha no anterior de un ao a la solicitud, nose proceder a una nueva determinacin del valor, sino que se aplicar sobre laparte proporcional que corresponda a la porcin cuya regulacin se solicite.

    Revisin de los cnones de arrendamiento

    Artculo 83. Los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos aregulacin por la ley, sern revisados por la Superintendencia Nacional de

    Arrendamiento de Vivienda, a instancia de cualesquiera de los interesados en loscasos siguientes:

    1. Cuando hubiere transcurrido un ao despus de cada fijacin del canon dearrendamiento mximo mensual, efectuada y notificada a los interesados porel rgano administrativo o jurisdiccional competente.

    2. Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fuearrendado el inmueble.

    3. Cuando el arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazoindicado en el numeral 1 del presente artculo, mejoras cuyo costo excedandel veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.

    En el caso contemplado en el numeral 1 de este artculo, los interesados podrnpedir la revisin hasta con sesenta das de anticipacin al vencimiento del

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    trmino fijado en dicho numeral.

    La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines demantener el equilibrio econmico de las relaciones arrendaticias, cuando ningninteresado solicitare la regulacin, podr de oficio iniciar el procedimientocorrespondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesarios,a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicacin de las sanciones a quehubiere lugar.

    Captulo VDe la obligatoriedad del arrendamiento a las empresas constructoras

    Estimulo al arrendamiento al sectorprivado de la construccin

    Artculo 84. Con el objeto de estimular la participacin de la iniciativa privadaen la construccin de viviendas, las empresas constructoras de desarrolloshabitacionales de ms de diez inmuebles, debern destinar un porcentaje de esasviviendas para el arrendamiento. Ese porcentaje ser fijado mediante resolucindel Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda yhbitat.

    Las viviendas indicadas en este artculo, debern cumplir con las mismascaractersticas y especificaciones tcnicas.

    Del compromiso del sectorprivado de la construccin

    Artculo 85. Las empresas constructoras debern, previo inicio del proyecto de

    la construccin de viviendas, notificar e informar al Ministerio del Poder Popularcon competencia en materia de vivienda y hbitat, y a la alcaldacorrespondiente, la cantidad de viviendas a construir, as como determinar eltiempo estipulado para la construccin de las mismas.

    Queda expresamente establecido que sin la carta aval del Ministerio del PoderPopular con competencia en materia de vivienda y hbitat, no podr dar inicio ala obra.

    De la asignacin del inmueble a arrendar

    Artculo 86. Es potestad del Ministerio del Poder Popular con competencia enmateria de vivienda y hbitat, designar los inmuebles a arrendar en losdesarrollos habitacionales indicados en el artculo 84 de la presente Ley.

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    La designacin de los inmuebles indicados en el presente artculo, deberealizarse en el marco de las prioridades sociales establecidas por el Ministeriodel Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat.

    De los costos de construccin

    Artculo 87. Los costos de construccin, a efectos de fijar el canon dearrendamiento de las unidades habitacionales a ser arrendadas, sern los quedetermine el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia devivienda y hbitat.

    De la venta por antigedad en el arrendamiento

    Artculo 88. En aquellos inmuebles construidos, segn lo referido en el artculo84 de la presente Ley, se garantiza que el arrendatario o arrendataria y su grupofamiliar, no pasen ms de diez aos en condicin de arrendatario o arrendataria.Por lo tanto, al cumplir diez aos de construccin, los propietarios tendrn elcompromiso de ofertar la venta al arrendatario o arrendataria que est ocupandoel inmueble, y el precio de venta ser el que se determine conforme lo establezcala Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

    Captulo VIDe la preferencia arrendaticia

    De la preferencia arrendaticia

    Artculo 89. Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento,

    al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmueblesdestinados a vivienda, el arrendatario o arrendataria tendr derecho preferente aseguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia acualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando estsolvente en el pago de los cnones de arrendamiento y haya cumplido con lasdems obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canonde arrendamiento seguir por lo establecido en la presente Ley.

    El arrendador que incumpla esta disposicin estar obligado a indemnizar alarrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades

    Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera dela vivienda.

    Del ejercicio de la preferencia arrendaticia

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    Artculo 90. El derecho de preferencia arrendaticia, establecido en el artculo 88de la presente Ley, ser potestativo para el arrendatario o arrendataria y deobligatorio cumplimiento para el arrendador; a tal efecto, el arrendatario oarrendataria que no desee disfrutar de este derecho, deber manifestar suvoluntad al arrendador mediante documento autntico, con por lo menos treintadas antes del vencimiento del contrato, el cual deber presentar ante laSuperintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

    Captulo VIIDe los desalojos

    Causas para el desalojo

    Artculo 91. Slo proceder el desalojo de un inmueble bajo contrato dearrendamiento, cuando la accin se fundamente en cualquiera de las siguientescausales:

    1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria hayadejado de pagar cuatro cnones de arrendamiento sin causa justificada, deacuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda, para tal fin.

    2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar elinmueble, o alguno de sus parientes consanguneos hasta del segundo grado.

    3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble ausos deshonestos, indebidos o en contravencin a la conformidad de usoconcedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunalrespectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria hayacambiado el uso o destino que para el previ.

    4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deteriorosmayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuadoreformas no autorizadas por el arrendador.

    5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violacin oincumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule laconvivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por elComit Multifamiliar de Gestin.

    Pargrafo nico. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, elarrendador deber demostrarlo por medio de prueba contundente ante laautoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiacin, declarar que el

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    inmueble no ser destinado al arrendamiento por un perodo de tres aos. Elarrendador notificar al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventadas continuos a la finalizacin del contrato. En caso de contravencin sersancionado segn lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir alarrendatario o arrendataria en el inmueble.

    Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otrascausales distintas a las previstas en el presente artculo, o en el derecho comn.

    Demanda por falta de pago

    Artculo 92. El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada porla primera causal del artculo anterior, y que luego de agotada la vaadministrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago esenteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perder en forma inmediatatodos los derechos consagrados en esta Ley.

    La demanda se har conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto,probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, ste o sta podr llegar auna conciliacin con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante elrgano administrativo competente. Dicho pago no se tendr como extemporneo.

    Inhabitabilidad del inmueble

    Artculo 93. Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declaradopor los rganos competentes la inhabitabilidad del inmueble, la autoridad a lacual corresponda la ejecucin deber remitir de manera urgente a la

    Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la solicitud deubicacin del afectado o afectada y su familia en un refugio temporal, en unavivienda temporal o en una vivienda digna definitiva.

    TTULO IIIDEL PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS DEMANDAS

    Captulo IDel procedimiento previo a las demandas

    Procedimiento previo a las demandasArtculo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin deun contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva,retracto legal arrendaticio y dems acciones derivadas de relaciones arrendaticias

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    sobre inmuebles destinados a vivienda, as como a todo proceso en el cualpudiera resultar una decisin judicial cuya prctica material comporte la prdidade la posesin o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitacin opensin, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deber tramitar,por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, elprocedimiento descrito en los artculos subsiguientes.

    Inicio

    Artculo 95. El interesado deber consignar solicitud escrita, debidamentemotivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda, en la cual expondr los motivos que le asisten parasolicitar la restitucin de la situacin jurdica afectada.

    Del procedimiento administrativoprevio a la instancia judicial

    Artculo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento oresolucin de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legalarrendaticio y dems acciones derivadas de relaciones arrendaticias; elprocedimiento administrativo que ser aplicado es el establecido en elDecreto N 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y laDesocupacin Arbitraria de Viviendas, descrito en los artculos 7 al 10.

    TTULO IVDEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

    Captulo IDe las demandas

    Garanta del derecho a la defensa

    Artculo 97. Cuando alguna de las partes, conforme a lo establecido en elcaptulo anterior, optare por acudir a los rganos jurisdiccionales, el juez o juezacompetente se asegurar de que el demandado cuente con asistencia orepresentacin jurdica durante todo el proceso. Si dicho sujeto manifestare laimposibilidad de proversela por medios propios, el juez o jueza suspender elproceso a los fines de la notificacin a la Defensa Pblica, para que se designeun defensor o defensora, el cual comparecer al quinto da de despacho al que sedeje constancia en autos de su notificacin; de igual forma proceder cuando eldefensor designado o defensora designada deba ser sustituido o sustituida.

    De las demandas

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    Artculo 98. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de contratode arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferenciaarrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilcitos y cualquier otraaccin derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles destinados avivienda, habitacin o pensin, se sustanciarn y sentenciarn conforme a lasdisposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley,independientemente de su cuanta, y supletoriamente se aplicarn lasdisposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Cdigo de Procedimiento

    Civil.Naturaleza y principios del procedimiento oral

    Artculo 99. El procedimiento arrendaticio es de naturaleza oral; enconsecuencia los principios procesales de brevedad, celeridad, economa,gratuidad, publicidad, concentracin, inmediacin, oralidad y valoracinprobatoria segn la sana crtica, sern de aplicacin preferente en su desarrollo.

    Del inicio

    Artculo 100. El procedimiento se inicia por demanda escrita, que debe llenarlos requisitos exigidos en el Cdigo de Procedimiento Civil para el juicioordinario. Al libelo se deben acompaar todas las pruebas documentales de quese disponga, as como indicar si se presentarn oportunamente testimoniales queparticiparn en el proceso. Las pruebas podrn promoverse con el libelo y hastael lapso probatorio.

    Admisin de la demanda y despacho saneador

    Artculo 101. El Tribunal se pronunciar sobre la admisin de la demandadentro de los tres das de despacho siguientes a la recepcin del libelo y susrecaudos. En el auto de admisin, el Tribunal sealar a la parte actora los viciosde forma que pudiere detectar y ordenar sus correcciones, los cuales debern sersubsanados dentro de los tres das de despacho siguientes; una vez realizadas lasmismas, fijar el da y la hora de la audiencia de mediacin, la cual se celebraral quinto da de despacho siguiente, contado a partir de la fecha en que conste enautos la citacin del demandado, concediendo el trmino de la distancia si fuereel caso.

    La audiencia ser oral, pblica y presidida por el juez o jueza, con la asistenciaobligatoria de las partes o sus apoderados o apoderadas. De cada audiencia selevantar un acta en la cual deber constar lo ocurrido, conforme a lasprevisiones contenidas en el artculo 189 del Cdigo de Procedimiento Civil.

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    Del litisconsorcio

    Artculo 102. Cuando en la audiencia de mediacin, se est en presencia de unlitisconsorcio activo o pasivo, las partes o en su defecto el juez ojueza, nombrar una representacin no mayor de dos personas por litisconsorcio,a los fines de mediar y conciliar las posiciones de las mismas.

    Captulo IIDe la audiencia de mediacin y la sustanciacin

    De la mediacin

    Artculo 103. La audiencia de mediacin ser en forma oral, pblica y presididapersonalmente por el juez o jueza, con la asistencia obligatoria de las partes o susapoderados o apoderadas. Esta audiencia tendr como finalidad mediar yconciliar las posiciones de las partes, tratando con la mayor diligencia que staspongan fin a la controversia, a travs de los medios de autocomposicinprocesal.

    El juez o jueza dar por concluido el proceso, mediante sentencia en forma oralque dictar de inmediato, homologando el acuerdo el cual reducir en actamotivada y tendr efecto de cosa juzgada.

    Las opiniones que emita el juez o jueza en la audiencia de mediacin, no podrnser consideradas como causales de recusacin.

    Prrroga de la audiencia

    Artculo 104. El juez o jueza podr prolongar la audiencia de mediacin hasta

    agotar el debate, pudiendo fijar hasta dos nuevas audiencias dentro de los quincedas continuos siguientes, contados a partir de la celebracin de la primeraaudiencia.

    La no comparecencia de cualquiera de las partes a las audienciascomplementarias, producir los mismos efectos sealados para la nocomparecencia a la audiencia de mediacin.

    No comparecencia a laaudiencia de mediacin

    Artculo 105. Si el demandante no comparece a la audiencia de mediacin seconsiderar desistido el procedimiento, terminando el proceso mediantesentencia oral que se reducir en un acta motivada, la cual deber publicarse enla misma fecha. Contra esta decisin el demandante podr, dentro de los cinco

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    das de despacho siguientes, apelar por ante el Tribunal que conoce de la causa;el recurso se oir en ambos efectos. La no comparecencia del demandado a laaudiencia de mediacin no causar efecto alguno, continuando el proceso con lacontestacin de la demanda. El desistimiento del procedimiento solamenteextingue la instancia, pero el demandante no podr volver a proponer la demandaantes que transcurran noventa das continuos, contados a partir de la fecha en quela sentencia haya quedado definitivamente firme.

    De la apelacin a la sentenciade la audiencia de mediacin

    Artculo 106. El Tribunal Superior fijar la hora al tercer da de despachosiguiente al recibo del expediente, para la realizacin de la audiencia con lapresencia de las partes, quienes podrn presentar las pruebas admisibles en estainstancia y decidir en esa misma oportunidad. Contra esta decisin, no se oirrecurso alguno.

    Infructuosidad de la audiencia de mediacin

    Artculo 107. Concluida la audiencia de mediacin, sin que se haya alcanzadoun acuerdo, el demandado deber, dentro de los diez das de despacho siguientes,dar contestacin a la demanda determinando con claridad cules de los hechosinvocados en la demanda admite como ciertos y cuales niega o rechaza,expresando as mismo los hechos o fundamentos de su defensa, as comopromover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervencinde terceros y la pretensin de reconvencin.

    A la contestacin, se deber acompaar toda la prueba documental de que se

    disponga, a menos que se trate de hechos que consten en documentos que sehallen en entes pblicos y se haya indicado la oficina o el lugar donde seencuentran y los datos referenciales de que disponga, as como indicar sipresentar prueba testimonial que rendir declaracin en la audiencia de juicio,la cual puede promoverse con el escrito de contestacin y hasta el lapso depromocin de pruebas establecido en este procedimiento; en todo caso seevacuarn en la audiencia de juicio.

    Efectos de la no contestacin

    Artculo 108. Si el demandado no diere contestacin a la demanda dentro de losplazos establecidos en el artculo anterior, no promoviera pruebas y la accin nofuera contraria a derecho, se aplicarn los efectos establecidos en el artculo 362del Cdigo de Procedimiento Civil; el Tribunal proceder a sentenciar la causadentro de los cinco das de despacho siguientes, atenindose a la confesin

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    presunta.

    El demandado podr promover las pruebas que le favorezcan, en el plazo deocho das de despacho siguientes a la oportunidad de la contestacin omitida, encaso de promoverse pruebas, las mismas se evacuarn en el lapso probatorioestablecido en este procedimiento.

    De las cuestiones previas

    Artculo 109. En la contestacin de la demanda, el demandado podr oponerconjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes,establecidas en el artculo 346 del Cdigo de Procedimiento Civil, las cualessern decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en elCaptulo III, Ttulo I del Libro II del Cdigo de Procedimiento Civil.

    De ejercer las partes el recurso de regulacin de la jurisdiccin o de lacompetencia contra la decisin que se haya pronunciado sobre las mismas, setramitarn en cuaderno separado y el proceso continuar su curso hasta llegar alestado de sentencia, en cuyo estado se suspender hasta que conste en autos ladecisin del recurso interpuesto.

    De la reconvencin

    Artculo 110. En el acto de contestacin de la demanda, el demandado podrproponer reconvencin, siempre que el Tribunal sea competente por la materia,por la cuanta y el procedimiento sea compatible. El juez o jueza se pronunciarsobre la admisin de la reconvencin el mismo da de haberse propuesto o al dade despacho siguiente. Admitida la reconvencin, la contestacin tendr lugardentro de los diez das de despacho siguientes. No se admitir la promocin decuestiones previas, salvo las establecidas en los ordinales 9, 10 y 11 del artculo346 del Cdigo de Procedimiento Civil, las que se decidirn en la sentencia defondo.

    Contra la negativa de la admisin de la reconvencin se oir el recurso deapelacin en un solo efecto, independientemente de su cuanta.

    De la intervencin de terceros

    Artculo 111. De proponer el accionado el llamamiento forzado de un tercero al

    proceso, el juez o jueza admitir o negar la tercera dentro de los tres das dedespacho siguientes. Cuando el juez o jueza admita la tercera, suspender lacausa principal por un perodo de treinta das continuos. Vencido dicho lapso, sinhaberse logrado la citacin del tercero, la causa continuar su curso. En el auto

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    de admisin se fijar el segundo da de despacho siguiente a la constancia enautos de la citacin del tercero, para que ste de contestacin a la cita propuesta.

    En los dems casos de intervencin voluntaria de terceros a que se refieren losnumerales 1, 2 y 3 del artculo 370 del Cdigo de Procedimiento Civil, elTribunal slo admitir las terceras si stas fueren propuestas antes delvencimiento del lapso de promocin de pruebas.

    Contra la negativa de admisin de la tercera no se admitir recurso alguno.

    Del lapso probatorio

    Artculo 112. Concluido el lapso de la contestacin de la demanda o de lareconvencin si fuere el caso, dentro de los tres das de despacho siguientes, eljuez o jueza dictar un auto fijando los puntos controvertidos y abrir un lapso deocho das de despacho para la promocin de pruebas, tres das de despacho parala oposicin y tres das de despacho para la admisin de pruebas.

    Si las partes promovieren pruebas de inspeccin judicial, experticias, informes

    de terceros, pruebas cientficas y pruebas libres, el juez o jueza establecer unlapso para la evacuacin de las mismas no mayor de treinta das de despacho. Eljuez o jueza podr, por causa justificada, prorrogar por una sola vez el lapso deevacuacin de la experticia por un plazo de tres das de despacho.

    En el caso de que se trate nicamente de la promocin de pruebas documentales,el lapso de evacuacin se reducir a diez das de despacho.

    De las pruebas documentales otestimoniales sobrevenidas

    Artculo 113. Cuando alguna de las partes pretenda promover pruebasdocumentales o testimoniales sobrevenidas a la interposicin de la demanda o sucontestacin, segn el caso, deber justificar ante el juez o jueza la pertinencia,legalidad y motivos por los cuales no lo hizo en su deb