Ley de Suelo y Euskadiko Urbanismo Lurzoruaren eta del ...En este estado de cosas, la promulgación...

DEPARTAMENTO DE VIVIENDAY ASUNTOS SOCIALES

ETXEBIZITZA ETA GIZARTEGAIETAKO SAILA

Ley de Suelo y

Urbanismo

del País VascoLey 2/2006 de 30 de Junio

DEPARTAMENTO DE VIVIENDAY ASUNTOS SOCIALES

ETXEBIZITZA ETA GIZARTEGAIETAKO SAILA

Euskadiko

Lurzoruaren eta

Hirigintzaren LegeaEkainaren 30eko 2/2006 Legea

En recuerdo al maestro y amigoJAVIER GARCÍA-BELLIDO

Ley de Suelo yUrbanismo

del País VascoLey 2/2006 de 30 de Junio

Gure oinpean bada altxor bat,menderik mende gordea,gizakiaren sormen guztiakbatera baino hobea.Lurraren zaintza bazter baterautzirik dugu, ordea,etxebizitzen aferak erebeharrezko du goldea,hori da hemen aurkezten dugunLurzoruaren Legea.

Xabier EuzkitzeBertsolari

6

Presentación

Después de un largo proceso de análisis y debate, y de más

de 25 años de espera, Euskadi cuenta por fin con una Ley de

Suelo y Urbanismo que me atrevería a calificar de compro-

metida, progresista y técnicamente solvente. La elaboración

y aprobación de esta norma no ha estado exenta de obstá-

culos, pero también es cierto que el esfuerzo realizado ha

sido altamente satisfactorio, como demuestra el hecho de

que su aprobación haya contado con un amplio respaldo polí-

tico e institucional.

La consecución de esta norma debe ser entendida, desde mi

punto de vista, como un éxito de quienes consideran que la

vivienda es un derecho, no un privilegio, y que la necesidad

de disponer de un espacio donde vivir no puede quedar a expensas de un mercado descontrolado

y gravemente afectado por la especulación.

Hoy por hoy, y tal como recoge esta ley, la solución más efectiva al problema es la promoción de

vivienda protegida. Lugares para vivir que no supongan un gasto extremo para las familias y que

respondan a criterios de calidad y sostenibilidad. Con la puesta en marcha de esta norma, vamos a

garantizar que el 75% de los suelos urbanizables y el 40% del conjunto de los suelos urbanos estén

destinados a la promoción pública. Este esfuerzo constructivo, sumado a importantes medidas de

control, favorecerá que los precios de estos pisos permanezcan estables y siempre muy por deba-

jo del mercado libre. Se trata de satisfacer la necesidad inmediata de vivienda de muchas personas

y de contribuir a contener los precios a medio y largo plazo.

Asimismo, entendemos que el alquiler es una opción tremendamente válida para diversos colecti-

vos que, por razones económicas o particulares, no pueden optar a la vivienda en propiedad. De esta

manera, la ley incorpora la obligación de destinar a la vivienda en arrendamiento un metro cuadra-

do y medio por cada por cada nueva vivienda prevista en el Plan en los municipios de más de

20.000 habitantes. Esta opción ofrece una gran oportunidad a aquellos jóvenes que desean eman-

ciparse pero que se ven obligados a permanecer en el hogar familiar durante varios años debido a

la carestía del mercado.

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Además, los sistemas de participación que introduce la ley son también los más avanzados del

Estado y permitirán a la ciudadanía en general, y al movimiento asociativo en particular, conocer y

controlar la labor de los Ayuntamientos. La creación del Consejo Asesor de Planteamiento Municipal,

en el que deberán estar presentes el movimiento vecinal y el movimiento ecologista, es un hito en

la historia del urbanismo en Euskadi.

La otra gran orientación de la nueva ley es su carácter sostenible. LA medida que para ello incor-

pora la ley, como elemento novedoso, es la de edificabilidad mínima que, tanto en suelo urbano

como en urbanizable, queda establecida en 0,4 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de

suelo, excluidos los sistemas generales. No obstante, para evitar agresiones urbanísticas, como las

registradas en los años 60 y 70, se mantienen límites máximos a la edificabilidad.

Se trata, en definitiva, de una apuesta real y decidida por convertir a la vivienda en una solución, y

no en un problema. Por dotar de instrumentos a Ayuntamientos y ciudadanía, que les permitan acce-

der al control de los desarrollos urbanísticos.

En este sentido, es necesario reconocer el apoyo y las aportaciones de numerosos agentes políti-

cos y sociales, que han entendido la necesidad de que Euskadi se dote de una Ley de Suelo y

Urbanismo eficaz y progresista. Entre ellos quiero destacar el papel de los Ayuntamientos, y muy

especialmente de EUDEL, destinados además a jugar un rol protagónico en el desarrollo de todo el

proceso.

Como decía al principio, es cierto que esta Ley de Suelo y Urbanismo ha tenido que superar muchos

obstáculos, pero estoy convencido de que hemos dado a luz a una norma necesaria y decisiva para

el futuro bienestar de toda la sociedad. A través de esta iniciativa estamos regulando no ya ele-

mentos materiales como el suelo o la vivienda, sino conceptos universales como el derecho de las

personas a vivir dignamente. Por ese motivo, no puedo por menos que afirmar que la Ley de Suelo

y Urbanismo de Euskadi es una apuesta segura en la que va a haber un único ganador: el conjun-

to de la sociedad vasca.

Javier Madrazo LavínConsejero de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco

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ÍNDICE

Exposición de motivos 11

Título I. Disposiciones y Principios Generales 29

Capítulo I. Definición del Urbanismo 30

Capítulo II. Principios generales del Urbanismo 32

Título II. Clasificación, Calificación y Régimen del Suelo 37

Capítulo I. Clasificación: Clases y Categorías del Suelo 38

Capítulo II. Calificación del Suelo 43

Capítulo III. Régimen de la Propiedad del Suelo 45

Capítulo IV. Régimen del Suelo 53

Capítulo V. Parcelaciones y Reparcelaciones 64

Titulo III. Ordenación y Planteamiento Urbanístico 73

Capítulo I. De la Ordenación urbanística y su relación con

la Ordenación del Territorrio 74

Capítulo II. Planes y restantes instrumentos de Ordenación urbanística 82

Capítulo III. Cuantías y estándares 94

Capítulo IV. Tramitación y aprobación del planteamiento y de

los restantes instrumentos de ordenación urbanística 101

Título IV. Intervención administrativa en el mercado de Suelo 123

Capítulo I. Patrimonios públicos de Suelo 124

Capítulo II. Intervención Supramunicipal en el mercado de Suelo 133

Capítulo III. Los derechos de tanteo y retracto 135

Capítulo IV. Derechos de superficie 137

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Título V. Ejecución de la Ordenación urbanística 139

Capítulo I. Disposiciones generales 140

Capítulo II. Régimen de ejecución de programas de actuación

para el desarrollo de actuaciones integradas 160

Capítulo III. Ejecución de las dotaciones públicas de la red de

sistemas generales y locales 180

Capítulo IV. Edificación de parcelas y solares 183

Capítulo V. Otros instrumentos de ejecución. Proyectos de urbanización

y proyectos de obras complementarias 187

Capítulo VI. Conservación de obras y construcciones 189

Título VI. Garantía y protección de la ordenación urbanística 195

Capítulo I. Principios generales 196

Capítulo II. Licencias urbanísticas 198

Capítulo III. Inspección urbanística 205

Capítulo IV. Disciplina urbanística 207

Capítulo V. Infracciones y sanciones urbanísticas 212

Disposiciones adicionales 225

Disposiciones transitorias 243

Disposición derogatoria 253

Disposiciones finales 255

Libro Ley Suelo A5 cast 27/9/06 11:06 Página 7

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Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo (Acuerdo del Pleno)(08/09.01.00.0001)

En ejecución del acuerdo adoptado por el pleno ordinario celebrado el día 30 de juniode 2006, se ordena la publicación de la ley en el Boletín Oficial del Parlamento Vasco.

La presidenta del Parlamento VascoIzaskun Bilbao Barandica

CARMELO BARRIO BAROJA, SECRETARIO PRIMERO DE LA MESA DEL PARLAMENTO VASCO,

CERTIFICO

Que el Pleno del Parlamento Vasco, en la sesión celebrada el día 30 de junio de 2006,ha aprobado la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo,

con arreglo al texto del anexo adjunto.

Y para que así conste, y en orden a su ejecución, expido la presente certificación con el visto bueno de la presidenta del Parlamento Vasco,

en VitoriaGasteiz, a 30 de junio de 2006.

El secretario primero de la Mesa, Carmelo Barrio Baroja. Visto bueno, la presidenta del Parlamento Vasco, Izaskun Bilbao Barandica


ANEXO A LA CERTIFICACIÓN

LEY 2/2006, DE 30 DE JUNIO, DE SUELO Y URBANISMO

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS


I

Desde la asunción de la competencia plena en materia de ordenación territorial y urbanística,

tras su constitución, a través del artículo 10.31 de nuestro Estatuto de Autonomía, el Gobierno Vasco

ha venido formulando y ejecutando una política propia en materia urbanística, sobre la base y con

arreglo a la legislación general sobre régimen del suelo y ordenación urbana. Ello era posible tanto

por las características del sistema de ordenación urbanística establecido por ésta, basado en una

muy amplia remisión a los instrumentos de planeamiento y de ejecución de éste, como por la

ausencia en el marco legal estatal de disposiciones sustantivas de ordenación limitadoras o dificul-

tadoras de las opciones y soluciones específicas demandadas por la realidad propia del País Vasco.

En este sentido, es de destacar el importante papel de-sempeñado por la Ley 17/1994, de 30 de

junio, de medidas urgentes en materia de vivienda y de tramitación de los instrumentos de planea-

miento y gestión urbanística.

Las consecuencias directas e inmediatas de la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997,

derivadas de las declaraciones de inconstitucionalidad efectuadas por ella, y en particular la nueva

composición del ordenamiento estatal de referencia, en la que destaca la recobrada vigencia con

carácter meramente supletorio de parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y

Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1346/1976, de 9 de abril, fueron oportu-

na e inmediatamente abordadas en esta Comunidad Autónoma mediante la elaboración, tramitación

y aprobación de la Ley 5/1998, de 6 de marzo, de Medidas urgentes en materia de régimen del

suelo y ordenación urbana, y la Ley 11/1998, de 20 de abril, por la que se determina la participa-

ción de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.

En este estado de cosas, la promulgación de la Ley estatal 6/1998, de 13 de abril, de Régimen

del Suelo y Valoraciones, ha dispuesto un nuevo marco general que, si formalmente está amparado

en el artículo 149.1.1 de la Constitución, contiene una regulación que responde más bien a la pre-

tensión, como expresa su artículo primero, de predeterminar "el contenido básico del derecho de

propiedad del suelo", lo que repercute en una delimitación de los campos competenciales estatal y

autonómico de perfiles no siempre nítidos y, en consecuencia, discutibles.

Ello no obstante, la Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, emitida con ocasión del

recurso de inconstitucionalidad interpuesto por diferentes comunidades autónomas contra dicha

ley, ha venido a clarificar la articulación de los títulos competenciales del Estado y de las comuni-

dades autónomas en materia de urbanismo. Desde este punto de vista, esta ley pretende agotar el

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marco autonómico deducido de la jurisprudencia constitucional emanada de dicha sentencia, muy

especialmente en la consideración de la ordenación urbanística y del desarrollo previo de sus ins-

trumentos como condición del ejercicio de los derechos y las facultades urbanísticas de los propie-

tarios del suelo.

En consecuencia con la jurisprudencia constitucional, el texto de la ley, en aras de la configu-

ración de modelos urbanos sostenibles, recupera con plenitud la categoría de suelo no urbanizable

por inadecuación de su desarrollo al modelo urbano definido por la ordenación urbanística. En apli-

cación de esta misma doctrina, que reconoce la competencia autonómica plena en la configuración

de cuáles sean condiciones de desarrollo de las previsiones de la ordenación urbanística en suelo

clasificado como urbanizable, se configura el régimen del suelo urbanizable sectorizado como aquel

suelo urbanizable previamente delimitado y que incorpore las previsiones del correspondiente pro-

grama de actuación urbanizadora.

No se puede dejar de mencionar, por otra parte, la Sentencia del Tribunal Constitucional

54/2002, que concluye con la anulación parcial del artículo 1 de la Ley 11/1998, de 20 de abril, al

prever la exigencia de la cesión de aprovechamiento al ayuntamiento en el suelo urbano consolida-

do, aun cuando dicha cesión versara con carácter exclusivo sobre el incremento y, por lo tanto, la

plusvalía urbanística experimentada por el propietario. Así mismo, esta ley define, por mandato de

dicha jurisprudencia constitucional, las categorías de suelo urbano consolidado y no consolidado a

los efectos de corregir el confuso panorama provocado por esta sentencia.

En cualquier caso, esta situación define un escenario que hace necesaria, oportuna y aconse-

jable la disposición de un texto legal propio, que responda a la realidad y los problemas de la orde-

nación territorial y social urbanística vasca y posibilite las respuestas instrumentales adecuadas

para satisfacer los objetivos de vertebración territorial, ordenación urbana y cohesión social que los

artículos 45, 46 y 47 de la Constitución definen como principios rectores en esta materia.

En consecuencia, el presente texto legal se encuadra dentro de las siguientes coordenadas:

1. Desarrollo pleno de la competencia legislativa propia, con ocupación de la totalidad del espa-

cio que le corresponde conforme a la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de

marzo, y teniendo en cuenta la regulación contenida en la Ley 6/1998, de 13 de abril, de

Régimen del Suelo y Valoraciones, en cuanto marco extraurbanístico de referencia.

Por ello, esta ley sólo aborda cuestiones propias de la competencia autonómica, pero todas

ellas con pretensión de establecer un ordenamiento completo. De ahí que, en los inevitables

13


puntos de contacto con materias propias de la legislación estatal, contenga únicamente dis-

posiciones secundarias y en algunos casos accesorias, cual sucede significativamente en

punto, entre otros, a la materia de registros, a la aplicación urbanística de determinadas figu-

ras del derecho civil y a la expropiación forzosa, dando por supuesta, además, la regulación

general del régimen jurídico de ésta y el procedimiento administrativo común.

2. Establecimiento de un conjunto articulado de instrumentos y técnicas de ordenación urbanís-

tica en orden a servir básicamente a los entes municipales como herramienta, por una parte,

que consolide el funcionamiento correcto de la práctica urbanística municipal, y, por otra parte,

que dote a los mismos de un marco de seguridad jurídica estable e integrado a los efectos,

entre otros, de atajar las prácticas urbanísticas problemáticas y disconformes con el interés

general detectadas por las administraciones públicas a lo largo de estos años.

II

Desde una visión sosegada de la situación del urbanismo en la Comunidad Autónoma del País

Vasco, al margen de la dispersión normativa anteriormente apuntada, tenemos que destacar pro-

blemas, algunos con carácter urgente, que no se pueden pasar por alto a la hora de establecer un

sistema urbanístico armónico con la situación socioeconómica de nuestro país y las estrategias y

políticas públicas establecidas al efecto.

1) En materia de política de vivienda:

Los altos precios de la vivienda y la escasez crónica de suelo del país hacen más necesario

que nunca el fomento de un importante volumen de vivienda protegida, que por la capacidad

adquisitiva de importantes capas de población, y sobre todo población joven, es la única

vivienda que se adapta en precio a sus necesidades. Una política de vivienda con enfoque

social sólo puede pasar por el incremento significativo de esta oferta de vivienda protegida.

Sin embargo, y a pesar de ser actualmente la comunidad autónoma con más cuota de mer-

cado de vivienda protegida de todo el Estado (30 % en el promedio entre los años 2002-2005),

la oferta de vivienda se torna claramente insuficiente en volumen para satisfacer la demanda

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de vivienda protegida registrada en la Comunidad Autónoma. Por otra parte, dicha oferta se

obtiene de forma desequilibrada, toda vez que la obligación legal de reserva de suelos para

estos usos se circunscribe actualmente sólo a determinados municipios, mientras los suelos

óptimos para la acogida de este tipo de desarrollos se sitúan en otros municipios próximos y

funcionalmente vinculados pero no obligados a reservar.

A partir de estas consideraciones, la ley dispone un nuevo marco que pasa tanto por una

extensión general de la obligación de los municipios de reservar suelo para este uso residen-

cial de carácter protegido, o por el establecimiento con carácter novedoso de figuras equipa-

mentales de alojamientos de uso temporal, como por extender el régimen jurídico de la vivien-

da protegida hacia otras figuras municipales de viviendas protegidas, configurando así un

marco jurídico de protección pública frente al tradicional marco exclusivo de protección oficial.

Ello contribuye a configurar también un marco de corresponsabilidad institucional del Gobierno

Vasco y de los ayuntamientos en materia de vivienda protegida.

2) En materia de política de medio ambiente:

Una vez aprobado el Programa Marco Ambiental para la Comunidad Autónoma del País Vasco,

en él se señalan una serie de estrategias encaminadas a abordar problemáticas diversas. En

concreto, en relación con la materia urbanística conviene resaltar los siguientes puntos:

1. La tendencia a la extensión de la práctica urbanística de crecimiento urbano en desarro-

llos esponjados y en baja densidad, en una comunidad autónoma que carece de suelo

apto para urbanizar en grandes partes de su territorio, nos lleva a la conclusión de que

dicho modelo debe ser revisado en profundidad y con carácter urgente, porque el terri-

torio de la Comunidad Autónoma no dispone de capacidad de acogida suficiente para

soportar tal urbanización. Por eso se impone en esta ley, con carácter novedoso, una uti-

lización racional e intensiva del suelo, a través del señalamiento con carácter general de

una edificabilidad mínima y de una ocupación mínima de la edificación respecto a la

superficie total de los respectivos ámbitos de ordenación. Se trata de evitar en la mayor

medida posible la extensión de la "cultura de la vivienda unifamiliar y del adosado" y los

crecimientos dispersos, que, además de consumir gran cantidad de territorio, recurso

siempre escaso y de carácter no renovable, generan modelos urbanos poco funcionales

y, por lo tanto, poco sostenibles.

2. La ley muestra también una especial atención en relación con la correcta preserva-

ción y uso racional del suelo no urbanizable. Prueba de ello es la recuperación de la

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categoría del suelo no urbanizable, así clasificado por la inconveniencia de su desa-

rrollo, el régimen jurídico restrictivo en materia de reconstrucción de caseríos en

dichos suelos así clasificados, y la protección de los denominados núcleos rurales,

cuyo suelo se mantiene en la categoría del suelo no urbanizable y cuyos crecimien-

tos se restringen, con el objeto de preservarlos en su carácter histórico y económico,

agrario y pecuario. Así mismo, se establecen mayores limitaciones jurídicas para la

instalación de viviendas ligadas a explotaciones hortícolas y ganaderas en suelo no

urbanizable.

3) En materia de políticas de fomento para implantación de actividades y usos lucrativos

protegidos por la ley:

Las administraciones públicas, especialmente ante el estrepitoso fracaso de la estrate-

gia de liberalización del suelo y el espectacular incremento que ha supuesto en sus pre-

cios, han visto comprometida muy seriamente la posibilidad económica de obtener suelo

a precios asequibles para realizar políticas de fomento en la implantación de determina-

dos usos lucrativos de interés general, tanto para viviendas sometidas a algún régimen

de protección como para el fomento de la primera implantación de actividades económi-

cas de nueva creación amparadas por programas públicos de fomento. En estos momen-

tos las administraciones públicas o sus sociedades de desarrollo se ven obligadas a

competir con los agentes privados a los precios del suelo marcados por el libre merca-

do en el ejercicio de competencias sectoriales de fomento.

Sólo rompiendo radicalmente con las fórmulas heredadas desde el pasado, combatien-

do los capitales especulativos y favoreciendo las inversiones productivas puede inten-

tarse atender las necesidades de nuestra sociedad en la demanda de suelo dentro de un

marco de desarrollo sostenible. Se hace necesario reconocer que el papel oligopólico

reconocido a la propiedad del suelo en el urbanismo, junto con el papel de inhibición

desempeñado por las administraciones públicas, son dos factores que requieren así

mismo de una urgente revisión.

Hasta el momento, la legislación ha separado, a efectos de su gestión urbanística, los

usos lucrativos de los usos públicos y dotacionales en los desarrollos urbanos. De esta

forma, la obtención de todos los usos lucrativos correspondía en exclusiva al propietario

de los suelos originales, y la administración pública se limitaba a percibir del propietario,

libres de cargas, al margen del porcentaje correspondiente a su participación en el ámbi-

to de actuación, los terrenos de uso dotacional y las obras de urbanización con destino

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ambos al uso de la colectividad, por entender que el interés público se concretaba con

carácter exclusivo en dichos suelos.

Ello no obstante, desde la introducción en los planes urbanísticos de una reserva obliga-

toria de suelo para la construcción de viviendas de protección oficial en determinados

municipios de la Comunidad Autónoma del País Vasco, se ha venido constatando que el

interés público excede de la exclusiva obtención de los suelos de uso no lucrativo, con-

cretándose también dicho interés en la obtención de determinados suelos para la

implantación de usos de carácter lucrativo y al servicio del interés general. En este caso

hablamos de suelos para la realización de políticas de fomento en materia de vivienda

protegida. Esta consideración determina que sobre cualquier desarrollo urbanístico exis-

ta entonces una legitimación concurrente entre los intereses privados y los públicos.

A todo ello hay que añadir que el agotamiento del suelo y la colmatación de los modelos

urbanos en los principales núcleos de población de nuestro país hacen imprescindible que

las administraciones públicas –actuando estas como garantes del desarrollo económico

sostenible y sostenido de un determinado municipio, comarca o territorio– se impliquen

activamente en la obtención, mantenimiento y desarrollo urbanístico de dichos suelos.

Plenamente consciente de esta situación, y siguiendo el modelo urbanístico de tradición

anglosajona, la ley establece la posibilidad para las administraciones públicas de obte-

ner y preservar la titularidad dominical de dichos suelos calificados para la implantación

de usos declarados protegidos por esta ley. Dicha obtención se articula a través de la

consideración dotacional, y por tanto de cesión gratuita a favor de la Administración, del

derecho superficiante de los suelos y parcelas destinados a la implantación de vivienda

protegida así calificados por la ordenación urbanística, sometiendo estos suelos a un

régimen jurídico diferenciado en función de la especificidad de su destino. Así mismo,

con este mismo fin, se habilita la mayor participación pública en los procesos de repar-

celación sobre la base de su configuración forzosa e impuesta, por tanto, a los propieta-

rios de suelo.

4) En materia de políticas de rehabilitación y regeneración urbana:

En línea con las diferentes políticas y programas del Gobierno Vasco en esta materia, que

reclaman una atención específica para estas zonas necesitadas de especial de apoyo y

de medidas de discriminación positiva, la ley incorpora una serie de instrumentos de ges-

tión urbanística para posibilitar la acción eficaz de las administraciones públicas.

17


De esta forma, al apoyo financiero se le suma la dotación a las administraciones públi-

cas de instrumentos para obtener más eficacia en la gestión de estas intervenciones

urbanísticas. Entre ellos destaca la habilitación a las administraciones públicas de un

derecho preferencial de tanteo para la ejecución de las previsiones del planeamiento

urbanístico sobre determinados barrios o zonas con objeto de fomentar su rehabilitación

o reforma urbana, así como la flexibilidad en el uso de la tradicional figura de la delimi-

tación autónoma de unidades de ejecución en suelo urbano.

III

Los objetivos que esta ley se propone alcanzar, además de los ya comentados, son esquemá-

ticamente los siguientes:

1. Recuperación de la iniciativa pública en las actividades urbanísticas, especialmente a

través de la iniciativa municipal. El urbanismo se configura como una función pública

municipal al servicio del interés general, y no como la "forma de adquisición privada de

las plusvalías urbanísticas". Para ello, se refuerzan los instrumentos en manos de las

administraciones públicas para el control de la ordenación y de la ejecución urbanística

por parte de la iniciativa privada, sobre todo a través de programas de actuación urbani-

zadora y programas de edificación previstos en la ley.

2. Interdicción de las prácticas especulativas de carácter inmobiliario a través de las

siguientes disposiciones:

a) Flexibilidad en la gestión de la ordenación urbanística. Se separan definitiva-

mente los conceptos de ordenación estructural y ordenación pormenorizada, con

independencia del documento en que se encuentren, a los efectos de optimizar

la gestión de dichos documentos de planificación urbanística. Por otra parte, se

amplía la competencia de los ayuntamientos, evitando en muchos casos reenví-

os a las diputaciones forales y el alargamiento de los plazos en la tramitación de

documentos.

b) Efectividad de los instrumentos de gestión y ejecución urbanísticos. La ordena-

ción urbanística se conceptúa como la organización del espacio, como ha venido

18


siendo tradicional, a la que se añade la organización también de los tiempos y

plazos de ejecución de sus determinaciones. El cumplimiento de dichos plazos de

ejecución –tanto de la urbanización como de la edificación– se configura como

componente del interés público al que queda sometida toda la ordenación urba-

nística. Así, el monopolio del interés privado cede ante el interés público de desa-

rrollo de la ordenación en forma y plazo, de manera que se permite el acceso, por

ministerio de la ley, de la Administración y de terceros privados para la sustitu-

ción del propietario en el caso de incumplimiento de sus obligaciones urbanísti-

cas en materia de urbanización, edificación y rehabilitación. En consecuencia, la

Ley configura las actuaciones de urbanización integradas como responsabilidad

de las Administraciones Públicas.

3. Aseguramiento de los derechos constitucionales del ciudadano al acceso a una vivienda

digna y adecuada, a su desarrollo personal y a la calidad del medio urbano y natural en

el que se desenvuelve.

4. Introducción de nuevos mecanismos de intervención administrativa de las administra-

ciones públicas en el mercado del suelo e inmobiliario. Así, se recupera la regulación de

los ámbitos sometidos a los derechos de tanteo y retracto para operaciones de regene-

ración y rehabilitación urbana y para la constitución de patrimonios públicos de suelo.

La figura de los patrimonios públicos de suelo, ya presentes en nuestra legislación urba-

nística a través de la Ley 20/1998, de 29 de junio, se consolida al mismo tiempo que

adquiere una relevancia especial como soporte económico del sistema de obtención de

los suelos para usos lucrativos de interés general.

5. Orientación del urbanismo hacia el principio de desarrollo sostenible aplicado a los

modelos urbanos a través de su relación con el medio ambiente y la preservación del

patrimonio histórico, artístico y cultural de los pueblos y ciudades.

6. Garantía del derecho a la participación ciudadana a través de la figura de los programas

de participación ciudadana obligatorios en los planes de ordenación estructural y del

Consejo Asesor del Planeamiento obligatorio en determinados municipios. Ello se suma

al derecho a la información urbanística a través del aseguramiento de la integridad y de

la coherencia del planeamiento urbanístico municipal respecto a los instrumentos de

ordenación territorial y sectorial.

19


IV

La ley se estructura en seis títulos, siguiendo el esquema legislativo ya tradicional.

El título I aborda las definiciones básicas en materia de urbanismo y los principios ordenado-

res de toda su regulación, que pretenden ser al mismo tiempo criterios de su interpretación. El orden

de situación de los respectivos títulos obedece a la lógica de su interpretación, y no tanto al orden

tradicional establecido por otras legislaciones en la materia.

Establece el título I de la norma los principios generales de la ley, entre los que obviamente se

encuentra el de subordinación al interés público de toda la actuación administrativa y particular en

materia de urbanismo, lo que implicará el pleno control de su existencia en sede judicial mediante

la acción pública también reconocida, la garantía de sostenibilidad ambiental de toda la acción de

transformación y utilización del suelo, y la garantía de la participación ciudadana.

Igualmente se establece en dicho título la relevancia y centralidad, precisamente también a

dichos efectos de garantizar el derecho de información de los ciudadanos sobre el planeamiento

urbanístico municipal. A pesar del reconocimiento de la importancia y la prevalencia del planea-

miento territorial, en ningún caso puede permitir convertir al urbanismo en una suerte de planea-

miento territorial sectorial, como algunas tendencias actuales pretenden. Sólo el urbanismo, bien

que en la forma coordinada con la ordenación territorial prevista en esta ley, puede vincular el suelo

a los distintos destinos y usos. La confianza de los administrados en el planeamiento municipal debe

ser reforzada con la garantía de la responsabilidad patrimonial derivada de la información suminis-

trada por las administraciones públicas en los términos establecidos en el título I.

V

Regula el título II la clasificación, la calificación y el régimen del suelo en el marco legal

existente, con el fin de otorgar seguridad jurídica a la situación que ha generado la actual legis-

lación básica del Estado, que, desde el título competencial de la garantía igualitaria del estatu-

20


to de la propiedad urbana, ha impuesto sobre la competencia urbanística exclusiva de las comu-

nidades autonómas una clasificación del suelo en tres categorías: urbano, urbanizable y no

urbanizable.

Aunque dicha clasificación resulta un instrumento absolutamente ineficaz de intervención

pública en los mercados de suelo, su integración legal en el ordenamiento autonómico clarifi-

cará las actuales lagunas, que han generado una gran incertidumbre jurisprudencial en relación

con los derechos y deberes de los propietarios del suelo, especialmente en lo referente a la con-

solidación del suelo por la urbanización.

Obviamente, ya no será la clasificación por sí sola, sino la calificación y la programación

del suelo, mediante su sometimiento a actuaciones integradas o aisladas, el principal instru-

mento que determinará la secuencia de transformación urbanística del mismo. Se garantiza así,

además, la real concurrencia de la capacidad inversora que se precisa para cumplir los manda-

tos del planificador y la participación de la comunidad en las plusvalías que dicha transforma-

ción produzca.

Ahora bien, en ningún caso la atención de las necesidades de suelo y vivienda que preci-

sa nuestra Comunidad podrán realizarse a costa de la colonización del territorio que, por las

razones que establece esta ley, debe quedar fuera del proceso de urbanización. Dicho suelo, cla-

sificado como no urbanizable, destinado fundamentalmente a garantizar la sostenibilidad

ambiental de nuestra sociedad, sólo podrá ser destinado a fines residenciales relacionados y

vinculados con las necesidades agropecuarias y a la recuperación de las construcciones histó-

ricas de nuestro país. Todo uso indebido de dicho territorio es combatido en la ley con el fin de

recuperar los valores propios del mismo. A este fin coadyuva la regulación de las parcelaciones

que se realiza en esta ley.

Finalmente, se regulan en este título II las reparcelaciones, que, incluso de forma forzosa,

se revelan como un instrumento indispensable ya no sólo para garantizar la igualdad en la par-

ticipación de los beneficios y las cargas producidas por la urbanización del suelo, sino para que

la Administración obtenga los suelos donde materializar los aprovechamientos que habrán de

permitir la ejecución de las nuevas viviendas o construcciones de carácter protegido antes cita-

das.

21


22

VI

El título III se hace eco de la necesidad de dotar al planeamiento general de mecanismos tales

como la diferenciación entre la ordenación estructural y la pormenorizada, la agilización de los trá-

mites de aprobación de los instrumentos urbanísticos y la simplificación de la documentación pre-

cisa, todo ello con el fin de que las determinaciones y tramitaciones urbanísticas no sean obstácu-

lo a las necesidades sociales que esta ley pretende atender.

La regulación de esta ley de las cuantías y estándares prefigura el marco y la apuesta del

legislador por un determinado modelo urbanístico, prosiguiendo la preocupación del legislador de

1976. Con el objeto de garantizar modelos urbanos armónicos, equilibrados y sostenibles se impo-

nen los oportunos estándares urbanísticos en suelo tanto urbano como urbanizable, para garantizar

la calidad y suficiencia de las diversas dotaciones y equipamientos que precisa una vida ciudadana

de calidad. Entre ellos conviene destacar algunos desconocidos en la práctica actual. El primero ten-

dente a garantizar la intensidad en la utilización del suelo para fines urbanísticos, a través de unas

edificabilidades mínimas impuestas con carácter general así como de la obligación de ocupación

mínima en planta de la edificación respecto a la superficie del ámbito a ocupar, ambas previsiones

directamente relacionadas con el desarrollo sostenible. Por otra parte, se fomenta la presencia de

arbolado en nuestras ciudades, ante la falta de previsión al respecto en el urbanismo que actual-

mente se conoce en nuestra Comunidad, al mismo tiempo que se establece un mínimo obligatorio

de reserva para equipamiento privado y la posibilidad municipal de creación de la dotación resi-

dencial protegida, todo ello en garantía de una vida ciudadana más amable y equilibrada.

En esta misma línea, queda expresamente prohibida la segregación espacial de la ciudad

mediante la concentración, por transferencias, de los porcentajes de reserva obligatoria de suelos

para fines al servicio del interés general, que se limita de manera importante.

A todo ello se añade la extensión de la obligación de reserva de determinados porcentajes del

uso residencial para fines de vivienda protegida, ya conocida en nuestra Comunidad, a otros munici-

pios, a la que se le suma la obligación adicional de reservar suelo con destino a la figura novedosa de

los alojamientos dotacionales. De esta manera se garantiza la regulación de los mercados del suelo y

la vivienda ante la ineficacia e insolidaridad social del marco desregulador adoptado en otros ámbitos.

Este título extiende muy significativamente la autonomía municipal en la gestión de los planes e

instrumentos de ordenación urbanística. En este sentido, conviene resaltar, además de la versatilidad


23

que otorga la separación de las determinaciones de ordenación estructural y pormenorizada, el otorga-

miento a los ayuntamientos, bajo los controles supramunicipales lógicos, de la competencia de apro-

bación definitiva de la ordenación urbanística estructural y, en mayor medida, de la pormenorizada.

Finalmente debe resaltarse que la regulación de este título pretende impedir que las altera-

ciones de la ordenación urbanística, bien por modificación puntual, bien por revisión, desfiguren la

calidad urbana mediante decrementos de la superficie dotacional de la ciudad ya edificada y con-

solidada en detrimento de la calidad de vida de sus ciudadanos.

VII

Título fundamental de la ley es el IV, destinado a regular la intervención administrativa en el

mercado del suelo y especialmente los patrimonios públicos del suelo. Aunque tradicionalmente

regulados en nuestro ordenamiento jurídico, dichos patrimonios realmente no han sido capaces

de atender a las necesidades de vivienda y suelos públicos de nuestra Comunidad, e incluso se

han destinado sus fondos a fines que no aparecen como preferentes entre los que determinaron

su constitución. La ley, consciente de esta situación, realiza un esfuerzo en hacer operativas sus

previsiones posibilitando la adquisición de suelos a precios limitados de repercusión, según los

usos a que se destinen, y explotando las posibilidades otorgadas por el derecho de superficie

como fórmula intermedia.

La ley establece, junto a los instrumentos conocidos de las reservas en suelo urbanizable no

delimitado y no urbanizable no sometido a régimen de pro-tección y los derechos de tanteo y

retracto, diversos mecanismos, como la limitación de su enajenación, que habrá de ser operati-

va por vía de concurso necesariamente y, de forma voluntaria, en régimen de uso y disfrute tem-

poral, a través del mecanismo citado del derecho de superficie. Así mismo, se recupera la posi-

bilidad, desaparecida de la legislación vasca, de delimitación de determinadas áreas de suelo

urbano del municipio para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto sobre sus construcciones

y edificaciones en zonas urbanas sometidas a procesos de rehabilitación y regeneración y sobre

terrenos de desarrollo futuro para la constitución de los patrimonios públicos.

Finalmente, se ha extendido este régimen de intervención para, además de la tradicional


obtención de suelo con destino a vivienda protegida, la obtención de suelo agrícola o forestal de

especial pro-tección con la finalidad de facilitar su preservación y gestión en manos públicas.

VIII

Confirma el título V la desaparición de la noción decimonónica de la gestión urbanística. La

responsabilidad de la ejecución del planeamiento pasa a ser exclusivamente pública, si bien se

garantiza la participación privada, en régimen de concertación directa con la Administración o

bien de libre concurrencia, mediante la figura del agente urbanizador y, en su caso, del agente

edificador.

Desarrolla también este título, en el marco de la regulación de las figuras de ejecución urba-

nística, el instrumento, que en la ley adquiere cierto carácter de centralidad, de la programación

de la actuación urbanizadora. Ello implica la colocación del urbanismo en nuestra Comunidad en

parámetros similares a los europeos, mediante la implantación de la programación. Junto a otros

instrumentos normativos conocidos en nuestro acervo urbanístico, los programas de actuación,

cuya efectividad ha quedado demostrada en la aplicación de diversas normas autonómicas ante-

riores a la vasca, los programas de actuación urbanizadora se implantan para garantizar, con res-

peto al estatuto de la propiedad en todo caso, el control y dirección del proceso urbanizador por

la Administración y la orientación de la misma a los fines del interés general.

De esta manera se reforzará la capacidad municipal para garantizar el cumplimiento de los

diferentes deberes y cesiones urbanísticos en sustitución de la concepción de las obras de urba-

nización como una mera carga para la propiedad del suelo. Mediante este mecanismo, la

Administración centrará como objetivo de su actividad la obtención de una ciudad y una infraes-

tructura pública de urbanización de calidad, abandonando su tradicional función tuitiva de los

aprovechamientos urbanísticos de los propietarios del suelo a urbanizar.

Función básica del urbanizador habrá de ser la producción de solares y, en su caso, su edi-

ficación. Para ello habrá de ser retribuido por quien se beneficia de ello, esto es, la propiedad del

suelo que no se constituya en dicho agente y que desee participar en la actividad de transfor-

mación urbanística del suelo. La propiedad que desee retirarse de este proceso obtendrá el

24


correspondiente justiprecio, y la que participe, en compensación, obtendrá los correspondientes

solares, edificaciones o compensaciones en metálico. Así mismo, la incorporación de esta figura

permite arbitrar nuevas maneras de relación entre la Administración y la propiedad privada del

suelo, especialmente en materia de obtención de los solares que se destinarán, por su califica-

ción, a los usos protegidos por esta ley.

Así mismo, a través de la figura de los programas se fomenta la participación de la iniciati-

va privada empresarial y profesional como instrumento indispensable para llevar a efecto el inte-

rés público en el que se concreta la ejecución temporal de las previsiones de la ordenación urba-

nística.

En todo caso, la ejecución de la ordenación podrá tener los siguientes modos:

- Mediante actuaciones aisladas tendentes a edificar una sola parcela urbana concreta con

un nivel de urbanización suficiente para atender los usos y la edificabilidad urbanística pre-

vistos en la ordenación urbanística.

- Mediante actuaciones de dotación tendentes a completar, en situaciones de incremento de

edificabilidad urbanística, las cesiones de dotaciones necesarias para garantizar el anterior

equilibrio entre usos lucrativos y dotacionales previstos en la ordenación urbanística.

- Mediante actuaciones integradas destinadas a producir uno o más solares mediante la pre-

via o simultánea implantación de los correspondientes servicios e infraestructuras urbanís-

ticas.

- Mediante actuaciones de ejecución de sistemas generales o locales cuando los mismos no

figuren incluidos ni adscritos a actuaciones integradas por el sistema de la expropiación for-

zosa.

La ley recoge también el antiguo sistema de cooperación, en el que la actividad urbaniza-

dora es realizada por la Administración contra el correspondiente giro de cuotas de urbanización

a los propietarios o compensación de su labor a través de la obtención del correspondiente apro-

vechamiento.

En lo relativo a la edificación, en la misma línea que para la urbanización, la ley no sólo esta-

blece plazos perentorios para su materialización, sino que dota a la Administración de un pro-

grama específico para lograr la concurrencia de la iniciativa privada en el proceso de edificación

25


sin necesidad de contar con la aprobación de la propiedad del suelo o para acudir, en caso de

incumplimiento del deber de edificar, a la enajenación por cuenta ajena del bien para garantizar

el cumplimiento del interés general.

Respecto a los deberes de rehabilitación y conservación de los edificios, se establece como

principal novedad la obligación de inspección periódica del estado de conservación de los mis-

mos, y se evita que la declaración de ruina se convierta en un procedimiento más de especula-

ción del suelo urbano.

Por otra parte, se ha prestado especial atención a garantizar que la tramitación de todos los

programas sea coherente y conciliable simultáneamente con el interés público y los intereses de

todos los agentes privados que participen en la adjudicación del correspondiente programa.

Además, la ley refuerza todos los mecanismos que nuestro ordenamiento otorga a la

Administración en caso de que esta reserve la ejecución de la programación, estableciendo una

regulación integrada del sistema de expropiación por motivos urbanísticos.

Así mismo, se incorpora y reconoce la legitimación de expropiación de las viviendas deso-

cupadas situadas en áreas sometidas a los derechos de tanteo y retracto y de las viviendas some-

tidas a algún régimen de protección pública. Su funcionamiento, con todas las garantías precisas

para el propietario, servirá de refuerzo de diversos programas públicos destinados a la regenera-

ción urbana y a la evitación del fraude en materia de realojo, cuya novedosa regulación introdu-

ce una serie de mejoras demandadas por los operadores urbanísticos.

IX

Concluye la ley estableciendo un título VI específicamente destinado a tutelar el cumpli-

miento de la legalidad urbanística, tanto con carácter preventivo, mediante la suspensión caute-

lar inmediata de toda obra u actividad clandestina y sometimiento a licencia a toda actividad tras-

cendente a estos efectos, como con carácter reparador del orden infringido.

Se ha consolidado en nuestro entorno una práctica contraria a la demolición de las cons-

26


trucciones clandestinas por un falso entendimiento de lo que el interés público exige.

Obviamente, este requiere todo lo contrario, esto es, que de forma efectiva se liberen los usos

ocupados y empleados sin licencia o contraviniendo sus prescripciones.

A tal fin la ley garantiza el derribo de las construcciones ilegalizables a costa de la propie-

dad infractora y tipifica una serie de conductas que deben ser reprendidas con pleno respeto a

las garantías del Derecho administrativo sancionador.

En coherencia con alguna de las finalidades más importantes de la ley, se constituyen algu-

nos tipos infractores específicos en materia de protección del suelo no urbanizable y patrimonios

públicos del suelo.

27


28


TÍTULO I

DISPOSICIONES Y PRINCIPIOS GENERALES


30

CAPÍTULO I

DEFINICIÓN DEL URBANISMO

Artículo 1. Objeto

Esta ley regula el urbanismo en la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Artículo 2. Urbanismo

1. El urbanismo es una función pública que tiene por objeto la ordenación, programación,

dirección, supervisión, control y, en su caso, ejecución de:

a) La utilización o el uso del suelo.

b) La transformación urbanística del suelo mediante la ejecución de la ordenación

urbanística que se materializa en su urbanización y edificación.

c) La construcción y la edificación.

d) El uso, la conservación y la rehabilitación de construcciones, instalaciones y edifi-

caciones.

2. A los efectos de lo dispuesto en este artículo, se entiende por suelo el natural y el trans-

formado, y por edificaciones las superficies construidas, comprendiendo en ambos casos

el subsuelo y el vuelo.

3. Sirven al desarrollo de la función pública urbanística las siguientes potestades adminis-

trativas:

a) Concreción del régimen urbanístico del suelo.

b) Regulación del mercado del suelo y de la vivienda.

c) Ordenación urbanística.

d) Ejecución de la ordenación urbanística.

e) Garantía, facilitación y fomento de la participación ciudadana.

f) Fomento e intervención del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso

del suelo y de la edificación.


g) Protección de la legalidad urbanística, restauración del orden infringido y sanción

de las infracciones.

h) Intervención en el mercado de suelo y vivienda

4. La función pública urbanística se cumple y las potestades administrativas que le son

inherentes se ejercen, en todo caso, de conformidad con los principios generales esta-

blecidos en este título.

31


32

CAPÍTULO II

PRINCIPIOS GENERALES DEL URBANISMO

Artículo 3. Principio de desarrollo sostenible

1. La función pública urbanística asegura el uso racional y sostenible de los recursos natu-

rales y define un modelo territorial que:

a) Propicia los procesos de producción y consumo favorecedores del carácter soste-

nible y duradero del desarrollo económico y social.

b) Induce la integración de las exigencias propias del medio ambiente adecuado al

desarrollo de la persona en las políticas públicas y las actividades privadas para

salvaguardar la transmisión intergeneracional de un patrimonio colectivo, natural y

urbano, saludable y equilibrado.

2. El desarrollo sostenible procura a todas las personas el disfrute de la naturaleza y el

paisaje así como del patrimonio cultural, arqueológico, histórico, artístico y arquitec-

tónico.

3. La ordenación urbanística asumirá, como criterios orientadores, los principios del desa-

rrollo urbano siguientes:

a) La sostenibilidad ambiental, al objeto de que el consumo de los recursos hídri-

cos y energéticos renovables no supere la capacidad de los ecosistemas para

reponerlos y el ritmo de consumo de los recursos no renovables no supere el

ritmo de sustitución de los recursos renovables duraderos, evitando igualmente

que el ritmo de emisión de contaminantes supere la capacidad del aire, del agua

y del suelo para absorberlos y procesarlos. A tal fin, la ordenación urbanística

fomentará la utilización y aprovechamiento de energías renovables, la eficiencia

energética, la minimización de pro-ducción de residuos y el ahorro de recursos

naturales en los sistemas urbanos.

b) La protección de los recursos naturales propios del suelo, tanto por sus valores pro-

ductivos como por ser referencia para la estrategia local de desarrollo urbanístico

sostenible.


33

c) La ocupación sostenible del suelo, que contemple su rehabilitación y reutilización,

así como el uso de las viviendas vacías, como opción preferente sobre el nuevo cre-

cimiento, evitando la segregación y dispersión urbana para posibilitar el manteni-

miento de la función primaria del territorio como base de la protección de los valo-

res ambientales de los espacios urbanos, rurales y naturales y de la correcta inte-

gración y cohesión espacial de los diversos usos o actividades con el fin de reducir

la generación de movilidad.

d) La construcción sostenible mediante la rehabilitación, dando prioridad a la regene-

ración del patrimonio construido y urbanizado en los núcleos originarios de la loca-

lidad y a la utilización de las viviendas vacías.

e) La movilidad sostenible, orientada a reducir el uso forzado e innecesario de los

vehículos motorizados, dando prioridad a los medios de transporte respetuosos con

el medio ambiente, mediante la planificación de su uso combinado.

Artículo 4. Principio de subordinación al interés público

1. Únicamente el interés público legitima la ordenación de la utilización del suelo, en virtud

de esta ley, por el planeamiento urbanístico.

2. A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, la potestad de ordenación urbanísti-

ca se ejercerá observando en todo caso las siguientes reglas:

a) Información suficiente sobre la realidad existente y sobre una valoración razonable

de la previsible evolución de ésta.

b) Ponderación razonada de todos los intereses y las necesidades, públicos y priva-

dos, de los fines de la función pública urbanística y de los principios que conforme

a esta ley deben informarla.

c) Expresión en opciones y decisiones suficientemente motivadas y adecuadamente

proporcionadas respecto a los objetivos perseguidos.

3. El interés público que la ordenación urbanística habrá de garantizar se concreta espe-

cialmente en:

a) El derecho de todas las personas a acceder a una vivienda digna y adecuada a sus

necesidades. Para ello, las administraciones públicas deberán planificar, clasificar,

programar y destinar suelo para la construcción de las viviendas sometidas a algún

régimen de protección pública y con destino a alojamientos para atender a las

necesidades de la sociedad.


34

b) El derecho de todas las personas a un desarrollo económico equilibrado, para lo

cual las administraciones públicas, podrán destinar suelo a la implantación de acti-

vidades económicas de fomento o interés público.

c) El derecho de la comunidad a participar en las plusvalías generadas por la acción

urbanística.

d) El derecho de todas las personas al disfrute de un medio ambiente urbano y natu-

ral adecuado a sus necesidades.

e) El derecho de todos los ciudadanos y ciudadanas al disfrute de los bienes inte-

grantes del patrimonio cultural.

f) La obligación y la responsabilidad de las administraciones públicas competentes en

la supervisión del cumplimiento de las previsiones de los planes urbanísticos en la

calidad, cantidad y plazos de su ejecución.

g) El deber de las administraciones públicas de evitar, dentro de sus competencias, la

especulación de suelo y vivienda, adoptando para ello todas las medidas necesa-

rias para intervenir en el mercado de suelo y de bienes inmuebles.

4. La satisfacción de derechos e intereses patrimoniales legítimos de cualesquiera sujetos,

públicos o privados, debe producirse siempre en los términos de esta ley y de la ordena-

ción urbanística, sin que en ningún caso pueda condicionar o determinar por sí sola el ejer-

cicio de las potestades administrativas a que se refiere el apartado 3 del artículo 2 de esta

ley, ni legitimar la desviación de dicho ejercicio respecto a los fines propios de éstas.

5. Son nulas de pleno derecho las reservas de dispensación que se contengan en el plane-

amiento urbanístico y restantes normas urbanísticas así como las que otorguen las admi-

nistraciones públicas competentes al margen de lo dispuesto en la presente ley.

Artículo 5. Principio de competencia del planeamiento urbanístico

Sólo la ordenación urbanística vincula el suelo a destinos y le atribuye usos mediante la clasi-

ficación y la calificación urbanísticas sin perjuicio de lo dispuesto legalmente para los instrumentos

de ordenación territorial.

Artículo 6. Principio de concertación

1. Las administraciones públicas de la Comunidad Autónoma del País Vasco con compe-


35

tencias en materia sectorial, de ordenación territorial o urbanística prestarán la coopera-

ción y asistencia que cualquier otra administración precise para el ejercicio de sus com-

petencias. Así mismo, concertarán entre ellas, cuando proceda en los términos previstos

en esta ley, sus actuaciones y la elaboración y tramitación de planes e instrumentos de

ordenación y de ejecución en los que se formalicen.

2. La concertación social tiene por objeto favorecer el cumplimiento de la función legal de

ordenación urbanística, así como asegurar en todo caso el respeto de los usos atribuidos

por éste al suelo.

Artículo 7. Principio de coherencia de la ordenación urbanística

1. La ordenación urbanística despliega la eficacia que le es propia como una sola unidad.

2. Todo acto de interpretación y aplicación de la ordenación urbanística debe realizarse de

la manera más conforme con la coherencia y eficacia de éste, de acuerdo con su función

legal, teniendo en cuenta en todo caso las siguientes reglas:

a) Los solapamientos, las imprecisiones y las contradicciones entre determinaciones

distintas de igual rango se resolverán otorgando prevalencia, en primer lugar, a las

determinaciones prescriptivas sobre las descriptivas, informativas o justificativas, y,

en segundo lugar, a las escritas sobre las gráficas. En lo que se refiere a las super-

ficies se estará siempre a la comprobación más precisa de las superficies reales.

b) Las disparidades y, en su caso, contradicciones entre determinaciones prescripti-

vas escritas se resolverán siempre a favor de la solución que sea más coherente

con los objetivos explícitos de la ordenación urbanística o, en su defecto, la que

suponga mayores superficies de dotaciones públicas o mejora de la calidad

ambiental o resulte de mayor interés público.

c) Las disparidades y, en su caso, contradicciones entre determinaciones gráficas se

resolverán siempre a favor de las ordenadas sobre una base cartográfica más pre-

cisa o, en su defecto, de una de menor escala.

Artículo 8. Principio de participación ciudadana

1. La ordenación urbanística se formulará, tramitará, aprobará y ejecutará favoreciendo y

facilitando la participación, en todas sus formas, de las personas físicas o jurídicas, con


garantía de las expresamente previstas en esta ley.

2. El principio de participación comportará el derecho a:

a) Comparecer como interesado, sin necesidad de acreditar legitimación especial, en

los procedimientos de tramitación del planeamiento, de ejecución y de disciplina

urbanística.

b) Acceder y obtener copia, en la forma que se determine por cada administración públi-

ca de la documentación que obre en los archivos de las administraciones públicas

competentes, sin otras limitaciones que las generales establecidas en las leyes.

c) Ejercer en vía administrativa y judicial, sin necesidad de legitimación especial, las

acciones pertinentes para exigir de las administraciones públicas y de los sujetos

privados el cumplimiento de la legislación y la ordenación urbanística.

Artículo 9. Principio de información pública

1. La totalidad de la documentación integrante del planeamiento en vigor tendrá carácter

público. Para garantizar su publicidad, las administraciones públicas competentes, ade-

más de los anuncios y publicaciones oficiales, deberán:

a) Realizar y mantener ediciones actualizadas de los planes y ponerlas a disposición

de la ciudadanía.

b) Insertar íntegramente los planes, actualizando su contenido, en un lugar de la red

telemática de que dispongan y que sea de acceso libre.

c) Expedir, a solicitud de cualquier persona, certificaciones o copias certificadas de la

ordenación urbanística aplicable a unos inmuebles concretos.

2. Todas las personas físicas o jurídicas podrán actuar de acuerdo con la información que

se consigne en los documentos expedidos conforme a la letra c) del párrafo anterior. La

confianza en la veracidad y corrección de dicha información se presumirá legítima a los

efectos, en su caso, de la responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas.

En caso de error, los documentos expedidos no vinculan a la Administración, sin perjui-

cio de las indemnizaciones procedentes por daños y perjuicios.

3. En la tramitación de los documentos de planeamiento, los ayuntamientos procurarán la

información pública de sus contenidos, proyectos y previsiones mediante instrumentos

de información indicativos y comparativos del estado actual y la imagen futura prevista

por sus determinaciones.

36


TÍTULO II

CLASIFICACIÓN, CALIFICACIÓN YRÉGIMEN DEL SUELO


38

CAPÍTULO I

CLASIFICACIÓN: CLASES Y CATEGORÍAS DE SUELO

Artículo 10. Clasificación del suelo

1. Se entiende por clasificación del suelo la vinculación por la ordenación urbanística

estructural de superficies concretas al régimen legal propio de las siguientes clases:

urbano, urbanizable y no urbanizable.

2. La ordenación urbanística, además:

a) Distingue, dentro de la clase de suelo urbano, las superficies que deben quedar

adscritas a una de las dos categorías siguientes: suelo urbano consolidado, y suelo

urbano no consolidado.

b) Distingue, dentro de la clase de suelo urbanizable, las superficies que deben que-

dar adscritas a una de las dos categorías siguientes: suelo urbanizable sectorizado

y suelo urbanizable no sectorizado.

Artículo 11. Clasificación del suelo urbano

1. Procederá la clasificación como suelo urbano de los terrenos ya transformados, que

estén integrados o sean integrables en la trama urbana existente y asumida por el

propio plan general que realice la clasificación:

a) Por contar, como mínimo, con acceso rodado por vías pavimentadas y de uso

público efectivo, abastecimiento de agua, evacuación de aguas pluviales y feca-

les y suministro de energía eléctrica en baja tensión; con dimensión, caudal,

capacidad y tensión suficientes para proporcionar servicios adecuados tanto a la

edificación existente como a la prevista por la ordenación urbanística.

b) Cuando los terrenos, aun careciendo de algunos de los servicios citados en el

párrafo anterior, tengan su ordenación consolidada, por ocupar la edificación, al

menos, dos terceras partes de los espacios aptos para la misma según la orde-

nación urbanística que para ellos se proponga.


39

2. Los terrenos de la clase de suelo urbanizable adquieren la condición de suelo urbano

desde que, habiendo sido urbanizados en ejecución de actuación integrada legitimada

por la ordenación urbanística idónea a tal fin, se produzca la entrega a la Administración,

previa su recepción por ésta, de las correspondientes obras de urbanización, sin perjui-

cio de lo previsto para las juntas de conservación en esta ley.

3. Los terrenos clasificados como suelo urbano conforme a lo dispuesto en el presente artí-

culo deberán ser adscritos a las siguientes categorías:

a) Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos a que se refiere el apartado 1

del presente artículo, cuando estén urbanizados o tengan la condición de solares y

no se encuentren comprendidos en el apartado siguiente.

b) Suelo urbano no consolidado, que comprende los terrenos que la ordenación urba-

nística adscriba a esta clase de suelo por concurrir alguna de las siguientes cir-

cunstancias:

1. Carecer de urbanización consolidada por:

a) No comprender la urbanización existente las dotaciones, servicios e

infraestructuras precisos exigidos por la ordenación urbanística o care-

cer unos y otros de la proporción, las dimensiones o las características

adecuadas exigidas por la misma para servir a la edificación que sobre

ellos exista o se hubiera de construir.

b) Precisar la urbanización existente de renovación, mejora o rehabilitación

que deba ser realizada mediante la transformación urbanística derivada

de la reordenación o renovación urbana, incluidas las dirigidas a esta-

blecimiento de dotaciones.

2. Atribuirle la ordenación una edificabilidad urbanística ponderada superior res-

pecto a la previa existente.

Artículo 12. Condición de solar. Adquisición y pérdida

1. Es solar la superficie de suelo urbano que cumpla todos los siguientes requisitos:

a) Que por sus dimensiones y características tenga la condición de parcela suscepti-

ble de edificación.

b) Que esté dotada de ordenación pormenorizada por el correspondiente plan de orde-

nación urbanística.

c) Que esté urbanizada conforme a las determinaciones pertinentes del planeamiento


40

urbanístico y observando las alineaciones y rasantes fijadas por éste o en aplica-

ción del mismo.

2. No se considerarán solares las parcelas que hayan obtenido su urbanización al margen

del desarrollo y ejecución de una actuación aislada o integrada de acuerdo con la legis-

lación.

3. Sin perjuicio de las mayores exigencias que pueda establecer el plan general, la urbani-

zación mínima requerida a los efectos de la letra c) del párrafo primero es la resultante

de la dotación al menos con los siguientes servicios:

a) Acceso rodado por vías pavimentadas y de uso público efectivo, debiendo presen-

tar estas características todas las vías a que dé frente la parcela. Únicamente son

idóneas para otorgar la condición de solar las vías municipales urbanas y las res-

tantes mientras sean públicas y discurran por suelo urbano.

b) Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en todas las vías a que

dé frente la parcela.

c) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficientes

para el uso existente en la parcela y, en todo caso, para el que resulte de la califi-

cación de ésta por el planeamiento.

d) Red de evacuación de aguas residuales, pluviales y fecales a la red de alcantarilla-

do con capacidad suficiente para el uso existente en la parcela y, en todo caso, para

el que resulte de la calificación otorgada por el planeamiento.

4. La condición de solar se extingue:

a) Por obsolescencia o inadecuación sobrevenida de su urbanización.

b) Por la reclasificación de su superficie al excluirse del proceso urbanizador.

c) Por su integración en actuaciones de reordenación o renovación urbana que requie-

ran nuevas operaciones de transformación urbanística del suelo.

Artículo 13. Clasificación del suelo no urbanizable

1. La clasificación como suelo no urbanizable se efectuará aplicando los siguientes crite-

rios:

a) Improcedencia de la transformación urbanística de los terrenos.

b) Inadecuación de los terrenos para el desarrollo urbano.


41

2. Es improcedente la transformación urbanística de los terrenos en los siguientes supues-

tos:

a) Cuando estén sometidos a un régimen específico de protección en virtud de cual-

quier instrumento de ordenación del territorio, o por efecto directo de la aplicación

de la legislación sectorial, o en razón de que la ordenación urbanística les otorgue

tal calificación por su valor agrícola, forestal o ganadero, por las posibilidades de

explotación de sus recursos naturales o por sus valores paisajísticos, históricos y

culturales, para la defensa de la fauna, la flora o el equilibrio ecológico.

b) Cuando estén sujetos por la legislación sectorial a la prohibición de transformación

urbanística para la protección o la policía de elementos de dominio público.

c) Cuando la transformación urbanística provoque o no elimine riesgos ciertos de ero-

sión, desprendimientos, corrimientos, incendios, inundaciones u otros riesgos natu-

rales o tecnológicos relevantes, en especial de catástrofe.

d) Cuando resulte necesario el mantenimiento de sus características para la protec-

ción de la integridad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos

públicos o de interés público.

3. Son inadecuados para el desarrollo urbano los terrenos en que concurran:

a) Características que hagan necesario o conveniente el mantenimiento de su carác-

ter rural para garantizar el respeto a la estrategia local de sostenibilidad del mode-

lo de desarrollo urbanístico.

b) Especiales exigencias de fomento del sector económico primario local, especial-

mente en aquellos municipios donde existan reconocidas indicaciones geográficas

o denominaciones de origen que justifiquen su vinculación al sector primario.

Artículo 14. Clasificación de suelo urbanizable

1. Procederá la clasificación como suelo urbanizable de los terrenos que:

a) No estando integrados en trama urbana ni siendo aún integrables en ella, se consi-

deren idóneos para servir de soporte, previa su transformación urbanística, a usos

urbanísticos.

b) En todo caso, los que no sean adscritos por el planeamiento general a las clases de

suelo no urbanizable y urbano.

2. Las superficies clasificadas como suelo urbanizable deberán:

a) Guardar, conforme al principio de sostenibilidad proclamado en el artículo 3, ade-


42

cuada y directa proporción con las previsiones de crecimiento poblacional en el

municipio, considerando su capacidad de acogida.

b) Permitir el cumplimiento de los programas públicos de fomento y de protección

pública de la vivienda en el marco y de acuerdo con lo previsto en los instrumen-

tos de ordenación del territorio.

3. A los efectos de esta ley, tendrá la consideración de suelo urbanizable sectorizado aquel

terreno incluido en los sectores que el plan general o el plan de sectorización delimiten

para la formulación del correspondiente plan parcial.

4. Tendrán la consideración de suelo urbanizable no sectorizado aquellos terrenos que, aun

habiendo sido clasificados como urbanizables, no se encuentren incluidos en ningún sec-

tor por el plan general o, en su caso, por el plan de sectorización.


43

CAPÍTULO II

CALIFICACIÓN DEL SUELO

Artículo 15. Calificación del suelo

Se entiende por calificación del suelo la asignación por el planeamiento de los distintos usos

globales y usos pormenorizados a las diferentes zonas en las que divide la totalidad o parte del tér-

mino municipal.

Artículo 16. Calificación de suelos con destino a viviendas y otros usos protegidos

1. El planeamiento urbanístico municipal podrá calificar cuantos terrenos considere preci-

sos para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, que

como mínimo atenderá la obligación de calificación de suelo para el cumplimiento de los

estándares y las cuantías mínimas previstas en el artículo 80 de esta ley. La ordenación

urbanística deberá especificar en el acto de calificación el tipo de protección para el que

el mismo se destina.

2. El planeamiento urbanístico municipal podrá calificar también terrenos para la implanta-

ción de actividades económicas de fomento o interés público.

3. Cuando el planeamiento urbanístico municipal califique terrenos para la construcción de

viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o para la implantación de acti-

vidades económicas de fomento o interés público, estas calificaciones se tendrán en

cuenta en la determinación ponderada de la edificabilidad urbanística a efectos de la

valoración del suelo.


44

Artículo 17. Calificación de suelos con destino a alojamientos dotacionales

1. El planeamiento urbanístico municipal podrá asimismo calificar específicamente terrenos

como equipamiento comunitario en áreas de uso predominantemente residencial con

destino a alojamientos dotacionales, tanto para alojamiento transitorio como para aloja-

mientos sociales de colectivos especialmente necesitados, que como mínimo atenderá

la obligación de calificación de suelo para el cumplimiento de los estándares y las cuan-

tías mínimas establecidas en el artículo 81 de esta ley. A tal efecto, la ordenación por-

menorizada establecerá la ubicación concreta y las características edificatorias de las

citadas construcciones. El máximo para este destino será de 2,5 metros cuadrados de

suelo por cada incremento de 100 metros cuadrados de techo de uso residencial o, en

defecto de su determinación, por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento.

2. En suelo urbano consolidado el planeamiento podrá destinar también a este fin de aloja-

mientos dotacionales parcelas de equipamiento comunitario ya existentes, siempre que

se acredite la disponibilidad de parcelas de equipamiento suficientes para atender otras

necesidades sociales que lo requieran.

3. Los terrenos calificados para alojamientos dotacionales tendrán carácter dotacional

público, por lo que su obtención se realizará a favor de la administración responsable de

su implantación por cesión obligatoria y gratuita.


45

CAPÍTULO III

RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD DEL SUELO

Artículo 18. Integración del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo

1. La ordenación urbanística determinada por esta ley y sus disposiciones de desarrollo, y,

en virtud de la misma, el planeamiento territorial y urbanístico, definen y delimitan las

facultades y los deberes urbanísticos de la propiedad del suelo, vinculando éste y las

construcciones, edificaciones e instalaciones, mediante la clasificación y calificación, a

los correspondientes destinos, y mediante la programación a sus correspondientes pla-

zos de ejecución.

2. En particular, la ordenación urbanística puede determinar, además de la edificabilidad

urbanística y de los usos que atribuya al vuelo y al subsuelo ligados a la superficie, la uti-

lización específica e independiente del suelo, subsuelo y vuelo para fines de uso o ser-

vicio público, así como de utilidad pública o interés social, con preservación de los res-

tos arqueológicos de interés histórico y cultural y prevención de los riesgos que puedan

suponer para los recursos naturales, y en particular los hidrológicos.

3. La ordenación urbanística no confiere a los propietarios de suelo derecho alguno a

indemnización, salvo en los supuestos previstos en la ley y de conformidad, en todo caso,

con el régimen general de la responsabilidad patrimonial de las administraciones públi-

cas.

4. Tampoco otorga derecho de indemnización al propietario de la superficie la utilización

que se disponga del subsuelo conforme al apartado segundo, siempre que la misma no

afecte o perjudique la edificabilidad urbanística y el uso otorgados al subsuelo ligado a

la superficie.


46

Artículo 19. Carácter estatutario de los derechos y los deberes de la propiedad del suelo

La enajenación del suelo y las construcciones, edificaciones e instalaciones no modifica la

situación de su titular definida por la ordenación urbanística y los actos dictados o producidos

en ejecución o aplicación de la misma, quedando el adquirente legalmente subrogado en el lugar

y puesto del transmitente, incluso por lo que respecta a los compromisos asumidos para la urba-

nización y la edificación, sin perjuicio del ejercicio contra el transmitente de las acciones que

procedan.

Artículo 20. Contenido urbanístico legal de la propiedad del suelo.Facultades con carácter general

Forman parte del contenido del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del régimen que

le sea de aplicación por razón de su clasificación, el uso y disfrute y la explotación normales del bien

a tenor de su situación, características objetivas y destino, conformes o, en todo caso, no incompa-

tibles con la legislación administrativa que le sea aplicable, y en particular la ordenación urbanísti-

ca. En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades urbanísticas en

contra de lo dispuesto en esta ley o en la legislación o la ordenación urbanística aplicable.

Artículo 21. Contenido urbanístico legal de la propiedad del suelo.Facultades en suelo no urbanizable

1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo no urbanizable, las facultades a

que se refiere el artículo anterior comprenden, cualquiera que sea la categoría a la que

estén adscritos, la realización de usos o actividades consideradas admisibles expresa-

mente por las Directrices de Ordenación del Territorio y el resto del planeamiento territo-

rial y urbanístico, mediante el empleo de los medios técnicos y de las instalaciones ordi-

narias y adecuadas.

2. En todo caso, estos actos no podrán suponer ni tener por consecuencia la transforma-

ción urbanística o el cambio de destino del suelo, y deberán permitir la preservación de

las condiciones edafológicas y ecológicas, así como asegurar la prevención de riesgos de

erosión, inundación, incendio o para la seguridad o salud pública.


47

3. La ejecución de los trabajos y obras de edificación, construcción o instalación necesarias

para los usos o actividades previstos en el apartado 1 estará sujeta a las limitaciones

impuestas por la legislación civil y administrativa aplicable por razón de la materia, y

deberá realizarse de conformidad con la ordenación territorial y urbanística pertinente

previa obtención de las preceptivas licencias y autorizaciones que procedan en su caso.

Artículo 22. Contenido urbanístico legal de la propiedad del suelo. Facultadesen suelo urbanizable y en suelo urbano no consolidado

1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbanizable y al suelo urbano no

consolidado en que la actividad de ejecución deba tener lugar mediante actuaciones

integradas, a las facultades previstas en el artículo 20 se añaden las siguientes:

a) Mientras no cuenten con programa de actuación urbanizadora aprobado y en vigor:

1. Ejercer, mientras no se inicie la reparcelación forzosa de iniciativa pública pre-

vista en el artículo 49, los usos y actividades a que se refiere el artículo 21

anterior.

2. Realizar, cuando sean procedentes según el régimen del suelo y el planea-

miento aplicable, las obras e instalaciones provisionales contempladas en el

artículo 36 y en los términos dispuestos en él.

3. Salvo en el suelo urbanizable no sectorizado, formular y presentar para su tra-

mitación el programa de actuación urbanizadora y los restantes documentos

técnicos precisos para la legitimación de la transformación urbanística del

suelo en la forma dispuesta por esta ley.

4. En el suelo urbanizable no sectorizado, además de las facultades contempla-

das en los números 1 y 2 de este apartado, solicitar al ayuntamiento corres-

pondiente que se promueva la delimitación del sector o sectores en que deban

quedar integrados los terrenos, a través de la aprobación del correspondiente

plan de sectorización.

b) Desde que cuenten con programa de actuación urbanizadora aprobado y en vigor:

1. Participar en la ejecución del programa de actuación urbanizadora en la forma

prevista en esta ley, con atribución de la edificabilidad urbanística correspon-

diente.

2. Percibir el justiprecio o indemnización que corresponda en el caso de deter-

minación por la administración actuante del sistema público de ejecución por

expropiación o de renuncia voluntaria a participar en la ejecución, formaliza-

da con anterioridad a la aprobación definitiva de la pertinente reparcelación.


48

2. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano no consolidado por incre-

mento de edificabilidad urbanística sobre la preexistente, a las facultades previstas en el

artículo 20 se añaden las siguientes:

a) Edificar en los términos establecidos por el planeamiento urbanístico y, en su caso,

ejecutar simultáneamente, debidamente afianzadas, las obras de urbanización pre-

cisas para que adquieran la condición de solar.

b) Destinar la construcción, el edificio y las instalaciones al uso o usos permitidos por

la ordenación urbanística aplicable.

Artículo 23. Contenido urbanístico legal de la propiedad del suelo.Facultades en suelo urbano consolidado

1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano consolidado que no tengan la

condición de solar, a las facultades previstas en el artículo 20 se añaden las siguientes:

a) Edificar en los términos establecidos por el planeamiento urbanístico y, en su caso,

ejecutar simultáneamente, debidamente afianzadas, las obras de urbanización pre-

cisas para que adquieran la condición de solar.

b) Destinar la construcción, el edificio y las instalaciones al uso o usos permitidos por

la ordenación urbanística aplicable, a través del desarrollo en ellos de las activida-

des correspondientes.

2. Cuando se trate de suelo urbano consolidado que tenga la condición de solar:

a) Edificar en los términos previstos por el planeamiento urbanístico.

b) Destinar la construcción, el edificio y las instalaciones a los usos permitidos por la

ordenación urbanística aplicable, de-sarrollando en ellos las correspondientes acti-

vidades.

Artículo 24. Contenido urbanístico de la propiedad del suelo.Deberes con carácter general

1. Forman parte del contenido legal de la propiedad del suelo, sin perjuicio del régimen a

que esté sujeto por razón de su clasificación, los siguientes deberes:

a) Destinar el suelo al uso o usos previstos por el planeamiento territorial y urbanísti-

co, y conservar las construcciones, edificaciones e instalaciones existentes en las


49

condiciones legalmente exigibles para ser dedicadas al uso a que legítimamente se

destinen.

b) Conservar y mantener el suelo y, en su caso, la masa vegetal en las condiciones

precisas para evitar riesgos de erosión y para la seguridad o salud pública y daños

o perjuicios a terceros o al interés general, incluido el ambiental, así como usarlo y

explotarlo de forma que no se produzca contaminación indebida de la tierra, el agua

o el aire, ni inmisiones ilegítimas en bienes de terceros.

A los efectos del párrafo anterior, los propietarios deberán permitir en todo caso la

realización por la administración pública competente de los trabajos que sean pre-

cisos para el ejercicio de sus competencias.

c) Respetar las limitaciones derivadas de la legislación administrativa de pertinente

aplicación por razón de la colindancia con bienes que tengan la condición de domi-

nio público natural, que sirvan de soporte o en los que estén establecidos usos,

obras y servicios públicos o en cuyo vuelo o subsuelo existan recursos naturales

sujetos a explotación reservada o regulada.

d) Respetar las limitaciones que para el suelo y las construcciones, edificaciones e

instalaciones correspondientes deriven de la legislación de patrimonio histórico,

cultural y artístico y, en todo caso, del planeamiento urbanístico por razón de su

inclusión en catálogos de bienes protegidos.

2. El cumplimiento de los deberes enunciados es condición previa en cada caso del legíti-

mo ejercicio de las facultades previstas en este título.

Artículo 25. Contenido urbanístico de la propiedad del suelo.Deberes en suelo urbanizable y urbano no consolidado

1. En suelo clasificado como urbanizable y urbano no consolidado, además de los deberes

generales se establecen los siguientes:

a) Mientras no cuente con programa de actuación urbanizadora aprobado y en vigor,

mantener en debidas condiciones las construcciones e instalaciones ejecutadas al

amparo de obras provisionales debidamente autorizadas, y proceder a su demoli-

ción y al cese de los usos y las actividades desarrollados a requerimiento del ayun-

tamiento, sin derecho a indemnización por concepto alguno.

b) Desde que cuente con programa de actuación urbanizadora aprobado y en vigor:

1. Participar en la reparcelación que se lleve a cabo para la equitativa distribu-

ción de beneficios y cargas resultantes de la ejecución del programa de actua-


50

ción urbanizadora, salvo que se lleve a cabo en régimen público de ejecución

por el sistema de expropiación o se haya renunciado a participar en dicha eje-

cución.

2. Levantar las siguientes cargas a efectos de la participación a que se refiere el

apartado anterior:

a) Cesión gratuita al ayuntamiento de todo el suelo y los derechos destina-

dos a viales, parques y jardines públicos, zonas públicas deportivas, de

recreo y de expansión, instalaciones públicas culturales y docentes,

dotación residencial protegida, en su caso, y de los precisos para la ins-

talación de las demás dotaciones y los servicios públicos previstos por

el planeamiento, así como de todo el suelo preciso para la ejecución de

los elementos de la red de sistemas generales adscritos a la actuación

a efectos de su obtención o ejecución.

b) Cesión gratuita al ayuntamiento del suelo o, en su caso, la cantidad eco-

nómica correspondiente a la participación de la comunidad en las plus-

valías generadas por la acción urbanística, según lo dispuesto en el artí-

culo 27.

c) Costeamiento de todas las cargas de urbanización y, en su caso, ejecu-

ción en plazo de las obras de urbanización del ámbito de actuación, de

las infraestructuras y servicios interiores y de conexión y refuerzo, y

ampliación de las existentes que, aun siendo exteriores, se adscriban a

dicha actuación por resultar necesarias para la misma, y ello aunque

tengan el carácter de sistema general por servir a ámbitos más amplios

que el de aquélla.

3. Edificar en los solares resultantes en las condiciones sustantivas y tempora-

les fijadas por la ordenación urbanística aplicable.

2. En suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad urbanística pondera-

da sobre la preexistente, además de los deberes generales y los establecidos en el apar-

tado 1.b.2 de este artículo, la del levantamiento de la carga dotacional correspondiente

o, cuando no resulte posible, la indemnización económica sustitutoria de valor equiva-

lente con destino a la obtención de suelos dotacionales, todo ello en los términos que

reglamentariamente se determine. La cesión dotacional será la correspondiente al incre-

mento de edificabilidad urbanística atribuida en los términos establecidos en el artículo

79.1 de esta ley.


51

Artículo 26. Contenido urbanístico de la propiedad del suelo.Deberes en suelo urbano consolidado

1. En suelo clasificado como urbano consolidado que no tenga aún la condición de solar,

además de los deberes generales se establecen los siguientes:

a) Distribución equitativa de beneficios y cargas derivados del planeamiento de

aplicación, cuando así proceda según lo dispuesto en el artículo 136.a de esta

ley, conforme a éste y con carácter previo a cualquier acto de ejecución del

mismo.

b) Completar, a su costa, las obras de urbanización pendientes para que la parcela

adquiera la condición de solar con carácter previo o simultáneo a la edificación y

en los términos requeridos por la ordenación urbanística, con afianzamiento de la

ejecución ante el ayuntamiento y levantamiento de la carga de cesión gratuita a

éste de los terrenos interiores de la parcela destinados por la ordenación pormeno-

rizada del plan general o estudio de detalle a dotaciones públicas para viales, ace-

ras y otros espacios libres.

2. En suelo clasificado como urbano consolidado que tenga ya la condición de solar, ade-

más de los deberes generales, edificar el solar en las condiciones sustantivas y tempo-

rales fijadas por la ordenación urbanística aplicable.

Artículo 27. Participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística

1. Para materializar la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la

acción urbanística de los entes públicos, los propietarios de suelo urbano no consolida-

do y de suelo urbanizable tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento el

suelo correspondiente al 10 % de la edificabilidad urbanística media, libre de cargas de

urbanización, en los términos establecidos en el artículo 35.

2. Tanto en suelo urbano no consolidado, como en el suelo urbanizable sectorizado, los pro-

pietarios tendrán derecho al 90 % de la edificabilidad urbanística media del ámbito de

ordenación o, en su caso, la unidad de ejecución, todo ello en los términos establecidos

en el artículo 35.


52

3. En suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad urbanística pondera-

da sobre la preexistente, los propietarios tendrán derecho al 90 % de la edificabilidad

urbanística incrementada, de modo que la participación se referirá al incremento de la

edificabilidad urbanística atribuida a la parcela.

4. La cesión regulada en este artículo se habrá de materializar en parcela edificable. Los

municipios no obligados por esta ley a reservar suelo con destino a vivienda protegida y

que no contemplen en el área, sector o, en su caso, unidad de ejecución de uso predo-

minante residencial reserva alguna de suelo con este fin, deberán destinar las parcelas

así obtenidas para vivienda de protección pública.

5. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando la reparcelación en el ámbito

correspondiente no dé lugar a derecho al pleno dominio por la Administración local de al

menos un solar o una parcela edificable, parte o toda la cesión de edificabilidad urba-

nística prevista en este artículo podrá sustituirse por el abono en metálico de su valor,

importe que en todo caso quedará afectado a la adquisición y el mantenimiento del

correspondiente patrimonio público de suelo.


53

CAPÍTULO IV

RÉGIMEN DEL SUELO

Sección primeraSuelo no urbanizable

Artículo 28. Usos y actividades

1. El suelo no urbanizable, en su totalidad, es:

a) No idóneo para servir de soporte a actos, usos o actividades de contenido o fin

urbanístico de clase alguna, por ser ina-decuados de acuerdo con el modelo de

ocupación de suelo adoptado. Específicamente queda prohibida la cons-trucción de

nuevas edificaciones destinadas a vivienda.

La regla del párrafo anterior se entiende sin perjuicio de la posibilidad de autoriza-

ción, previa acreditación de su necesidad, del uso de vivienda ligada funcional y

permanentemente a una explotación económica hortícola o ganadera para residen-

cia del titular y gestor de la explotación, así como de su unidad familiar.

b) Inapropiado para ser objeto de transformación mediante la urbanización, por la

necesidad de preservar sus valores propios y ambientales.

La regla del párrafo anterior se entiende sin perjuicio de lo establecido en el apar-

tado 5.

2. El suelo no urbanizable en el que existan masas arbóreas y que esté calificado como

forestal, en caso de incendio, daño medioambiental o tala ilegal que produzca la pérdida

de las características que hubieran justificado su calificación, no podrá ser objeto de

nueva clasificación ni calificación que implique su desvinculación del destino forestal

durante al menos los veinte años siguientes, sin perjuicio de un plazo mayor que dis-

ponga la legislación básica.

3. Son usos admisibles en los terrenos clasificados como suelo no urbanizable los expre-

samente considerados por las Directrices de Ordenación del Territorio o por las normas


54

e instrumentos de ordenación territorial como adecuados y precisos para su utilización

racional y conforme a su naturaleza rural, y no impliquen la transformación urbanística

del suelo ni supongan su utilización para fines urbanísticos.

4. Las obras de construcción, edificación e instalación en suelo no urbanizable deberán reu-

nir, para su autorización, las condiciones siguientes:

a) Asegurar la preservación del carácter rural de los terrenos y evitar el riesgo de for-

mación de núcleo de población.

Se entenderá que existe riesgo de formación de núcleo de población cuando la pre-

tensión de construcción de una edificación residencial vaya a dar lugar, de realizarse,

a la coexistencia de al menos cuatro edificaciones con uso residencial dentro de los

parámetros de distancia determinados por el planeamiento municipal.

b) Adoptar las medidas adecuadas a la preservación, el mantenimiento y, en su caso,

la restauración de las condiciones ambientales de los terrenos correspondientes y

de su entorno inmediato.

c) Procurar que la tipología de la nueva construcción se adecue a la arquitectura rural

tradicional de la zona cuando menos en lo relativo a materiales utilizados, compo-

sición de la fachada y volumetría del edificio.

d) Garantizar a su costa el mantenimiento de la calidad, la funcionalidad y el nivel de

servicio de las infraestructuras y servicios públicos afectados.

5. Podrán llevarse a cabo en suelo no urbanizable:

a) Las actuaciones dirigidas específicamente y con carácter exclusivo al estableci-

miento de dotaciones, equipamientos y actividades declarados de interés público

por la legislación sectorial aplicable o por el planeamiento territorial, y que en todo

caso, y para el caso concreto, sean además declaradas de interés público por reso-

lución de la diputación foral correspondiente previo trámite de información pública

de veinte días.

b) Las obras previstas en el planeamiento territorial y urbanístico para el estable-

cimiento de usos y servicios de prestación por parte de las administraciones

públicas.

c) Los caminos y las vías proyectadas y las infraestructuras o redes para su ejecución

y mantenimiento con arreglo al planeamiento territorial y urbanístico y conforme a

la legislación sectorial pertinente.

6. En los terrenos clasificados como suelo no urbanizable se prohíben en todo caso las par-

celaciones urbanísticas y cualesquiera actos y usos que impliquen su incorporación al


55

proceso de transformación urbanística. En el supuesto de suelos no urbanizables com-

prendidos en la delimitación de núcleos rurales, se estará a lo dispuesto en el artículo

siguiente.

Artículo 29. Régimen específico de los núcleos rurales

1. Se entiende por núcleo rural, a efectos de esta ley, la agrupación de entre seis y veinti-

cinco caseríos en torno a un espacio público que los aglutina y confiere su carácter.

2. La superficie de suelo ocupada por un núcleo rural podrá ser clasificada por el plan gene-

ral como suelo urbano, cuando así proceda conforme a esta ley, o como suelo no urba-

nizable de núcleo rural. En este último supuesto, su régimen legal será el previsto en el

presente artículo y en las disposiciones concordantes con el mismo de esta ley y nor-

mativa de desarrollo.

3. Cuando el planeamiento general no contenga una ordenación pormenorizada de los

núcleos rurales, en desarrollo del mismo el ayuntamiento establecerá mediante plan

especial su detallada ordenación, conteniendo al efecto todas las determinaciones nece-

sarias, y en especial la disposición de las fincas vinculadas a la edificación, las fincas

susceptibles de ser construidas, que deberán contar al menos con acceso directo desde

una vía pública previamente existente, el volumen edificatorio y el número máximo de

alturas, que en ningún caso podrá superar las dos plantas, con expresión de los pará-

metros de separación de la edificación a los predios colindantes y a los viales así como

el régimen de usos permitidos, compatibles y prohibidos.

4. La delimitación, la regularización de fincas y la obtención de servicios urbanísticos se

realizará a través de un procedimiento específico, que se desarrollará reglamentaria-

mente. Las limitaciones y las servidumbres para la protección del dominio público esta-

blecidas para cualquier clase de suelo resultarán de aplicación para esta categoría de

suelo.

5. El planeamiento no podrá generar en suelo no urbanizable de núcleo rural un incremen-

to respecto a la superficie construida ni el número de viviendas podrá ser superior al 50

% de lo ya existente. Así mismo, el número total de case-ríos existentes y previstos no

podrá superar las veinticinco unidades. A los solos efectos de lo dispuesto en este apar-

tado, no tendrá la consideración de incremento de viviendas la división horizontal del


56

caserío preexistente para dar lugar a dos o más viviendas, con sujeción a los requisitos

y limitaciones establecidos por la ordenación urbanística.

6. Igualmente, para este tipo de suelo el planeamiento no podrá definir nuevas dotaciones,

equipamientos, espacios libres ni vías públicas de nuevo trazado, posibilitándose única-

mente regularizar los límites y las alineaciones ya existentes.

7. Las diputaciones forales elaborarán los inventarios de los núcleos rurales existentes en

sus respectivos territorios históricos, previa audiencia de los municipios afectados.

Artículo 30. Reconstrucción de caseríos y su autorización

1. Sólo será autorizable la reconstrucción de los caseríos que mantengan una estructura

edificada que permita identificarlos como tales. En ningún caso podrán ser objeto de

recons-trucción los restos de muros de edificaciones que no alcancen la cumbrera de las

primitivas y, en general, cuantos restos no permitan conocer la planta general del inmue-

ble original ni permitan reconocer su volumetría original.

2. No obstante, podrá autorizarse la reconstrucción de los caseríos y edificaciones residen-

ciales en suelo no urbanizable que hubieran resultado inservibles por caso fortuito o fuer-

za mayor debidamente acreditada, o cuando hubieran si-do demolidos por causa de

expropiación forzosa debida a la implantación de sistemas generales. La reconstrucción

habrá de instarse por el solicitante a la administración municipal dentro del año siguien-

te a la causa que provocó que quedara inservible o, en su caso, desde la efectiva ocu-

pación expropiatoria. En este último supuesto expropiatorio, la reconstrucción podrá rea-

lizarse en suelo no urbanizable que no sea de especial protección.

3. La obra de reconstrucción en todo caso deberá respetar, como máxima, la composición

volumétrica del inmueble original.

4. El otorgamiento de licencia para las obras de reconstrucción de caseríos requerirá:

a) Sometimiento del proyecto a información pública por plazo mínimo de veinte días.

b) En los supuestos de reconstrucción por causa de caso fortuito, fuerza mayor u ocu-

pación expropiatoria, se recabarán los informes pertinentes de los organismos o

instituciones que hubieran intervenido o tuvieran conocimiento de los hechos y cir-

cunstancias que hacen posible autorizar la reconstrucción.


57

5. En ningún caso se podrá considerar como rehabilitación de caseríos la reforma o reha-

bilitación para uso residencial de edificaciones situadas en suelo no urbanizable que no

hubieran sido legalmente destinadas a usos residenciales con anterioridad. Dichas obras

se considerarán como nueva edificación destinada a vivienda, y quedarán sometidas al

régimen jurídico que para las mismas se establece en esta ley.

Artículo 31. Otorgamiento de licencias y documentación de actos de construcción y edificación de nueva planta de vivienda vinculada a explotación económica hortícola o ganadera

1. Sólo será admisible el otorgamiento de licencia de construcción vinculada a una explo-

tación hortícola y ganadera cuando ésta haya de ser empleada como vivienda habitual

por el titular y gestor de la explotación económica. A estos efectos, el solicitante deberá

solicitar la previa autorización al departamento de agricultura del territorio histórico

correspondiente, acreditando, al menos, los siguientes extremos:

a) Que la explotación reúne los requisitos mínimos para su viabilidad económica de

forma autónoma.

b) Que el solicitante está afiliado al régimen especial de la Seguridad Social corres-

pondiente al menos con un año de anterioridad a la fecha de solicitud.

c) Que en la última declaración de la renta presentada más del 50 % de los ingresos

corrientes del solicitante provienen de la explotación de la actividad hortícola o

ganadera.

2. Serán nulas de pleno derecho las licencias que se otorguen prescindiendo o en contra de

la autorización prevista en el número anterior.

3. En todo caso, las licencias que autoricen las obras de construcción o edificación para uso

residencial en suelo no urbanizable quedarán sujetas a la condición legal del manteni-

miento de la vinculación de dicho uso a la correspondiente explotación económica hortí-

cola o ganadera o a otros usos propios de desarrollo rural, de manera continua e ininte-

rrumpida durante el plazo mínimo de veinticinco años. Asimismo, las parcelas que sirven

para acreditar la vinculación a usos hortícolas o ganaderos quedarán urbanística y regis-

tralmente vinculadas a la edificación que se autorice.

4. El incumplimiento de la condición legal determinará la ilegitimidad urbanística sobreve-

nida del uso residencial y la colocación de la construcción o edificación en situación de


58

fuera de ordenación, con anotación de lo uno y lo otro en el Registro de la Propiedad en

la forma que legalmente proceda y a costa de la propiedad.

5. Producido el incumplimiento, el ayuntamiento deberá declarar la caducidad sobrevenida

de la licencia, previa audiencia del titular afectado por la misma y sin derecho alguno a

indemnización.

6. A los efectos de lo dispuesto en este artículo, el departamento de agricultura del territo-

rio histórico correspondiente informará al ayuntamiento de cualquier modificación regis-

trada en la inscripción pertinente de dicha explotación económica hortícola o ganadera

en el Registro de Explotaciones.

Sección segundaSuelo urbanizable y urbano

Artículo 32. Usos y actividades en suelo urbanizable y urbano no consolidadohasta la aprobación de programa de actuación urbanizadora

1. Mientras los terrenos clasificados como suelo urbanizable y suelo urbano no consolida-

do no cuenten con programa de actuación urbanizadora aprobado y en vigor sólo podrán

autorizarse en ellos:

a) Los usos y las actividades previstos para el suelo no urbanizable, con la excepción

de la posibilidad de reconstrucción de caseríos preexistentes y la edificación resi-

dencial de nueva planta vinculada a explotación hortícola o ganadera.

b) Los usos provisionales a que se refiere la sección cuarta de este capítulo.

2. En suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado pueden ejecutarse, en cualquier

tiempo, las obras previstas en el planeamiento territorial y urbanístico para el estableci-

miento de usos y servicios de prestación obligatoria por parte de las administraciones

públicas.

3. Es aplicable al suelo urbanizable y al urbano no consolidado que no cuenten con progra-

ma de actuación urbanizadora la prohibición de parcelación urbanística y la realización

de actos y usos que impliquen su transformación urbanística, salvo lo dispuesto en el

artículo 49.


59

Artículo 33. Usos y actividades en suelo urbanizable y urbano no consolidadouna vez aprobado un programa de actuación urbanizadora

La aprobación del correspondiente programa de actuación urbanizadora en suelo urbanizable

y suelo urbano no consolidado produce por ministerio de la ley los siguientes efectos:

1. La identificación de la actuación integrada a desarrollar, con vinculación de los terrenos

comprendidos en la misma al correspondiente proceso de transformación urbanística,

con prohibición del otorgamiento de cualquier autorización de actos que puedan impedir

o dificultar dicho proceso.

2. La determinación de los términos y las condiciones de ejecución de la ordenación urba-

nística en la actuación.

3. La afectación legal de los terrenos incluidos en la actuación al cumplimiento de los debe-

res y al levantamiento de las cargas propios del régimen legal de la propiedad del suelo,

así como al destino resultante de su calificación por el planeamiento urbanístico.

4. La afectación legal a los destinos previstos por el planeamiento urbanístico de los terre-

nos de cesión gratuita a la Administración por cualquier concepto.

Artículo 34. Usos y actividades en suelo urbano consolidado desde la aproba-ción de la ordenación pormenorizada

La aprobación y entrada en vigor de la ordenación pormenorizada del suelo urbano consolida-

do produce por ministerio de la ley la afectación de las parcelas y los solares al proceso edificato-

rio y al destino derivado de su calificación por la ordenación urbanística, así como, en su caso, a la

culminación del proceso urbanizador y levantamiento de la carga de cesión gratuita al ayuntamien-

to de los terrenos interiores de la parcela destinados por la ordenación pormenorizada del plan

general o estudio de detalle a dotaciones públicas para viales, aceras y otros espacios libres.


60

Sección terceraLa edificabilidad de los suelos

Artículo 35. Edificabilidad física, urbanística, ponderada y media

1. Se entiende por edificabilidad física o bruta la totalidad de la superficie de techo cons-

truida o por construir, tanto sobre rasante como bajo rasante, establecida por la ordena-

ción urbanística para un ámbito territorial determinado.

2. La edificabilidad física o bruta podrá expresarse bien en una cuantía total de metros cua-

drados de techo o bien en metros cuadrados de techo por cada metro cuadro de suelo,

referida en ambos casos al ámbito territorial respecto al que resulte necesaria su deter-

minación. Cuando se trate de solares, parcelas o edificaciones existentes, la ordenación

urbanística podrá expresar la edificabilidad física o bruta mediante el señalamiento de

perfiles, alturas u otros parámetros reguladores de la forma o volumen de la edificación

o remitirse a la consolidación de la edificación existente.

3. Se entiende por edificabilidad urbanística la edificabilidad física correspondiente a los

usos y actividades de carácter lucrativo establecidos por la ordenación urbanística para

un ámbito territorial determinado, quedando por tanto excluida la edificabilidad física de

las dotaciones públicas existentes o previstas para dicho ámbito.

4. Se entiende por edificabilidad ponderada de un ámbito territorial determinado la suma de

los productos resultantes de multiplicar la edificabilidad urbanística de cada uso o grupo

de usos de valor equivalente por los coeficientes de ponderación u homogeneización que

expresen la relación del valor de repercusión del suelo urbanizado para cada uso o grupo

de usos respecto al valor de repercusión correspondiente a aquel uso que se defina como

característico del ámbito. La edificabilidad ponderada se expresa en metros cuadrados

de techo de uso característico.

5. Se entiende por edificabilidad media de un ámbito territorial determinado el cociente

resultante de dividir la totalidad de la edificabilidad ponderada del ámbito entre la super-

ficie total de dicho ámbito. A estos efectos, se incluirán en dicha superficie las superfi-

cies de los terrenos destinados a dotaciones públicas de la red de los sistemas genera-

les incluidos o adscritos al ámbito territorial correspondiente a efectos de su obtención,

excluyéndose únicamente aquellas superficies correspondientes a los sistemas genera-


61

les existentes y que queden consolidados por la ordenación urbanística. Respecto a los

terrenos de uso o dominio público correspondientes a los sistemas dotacionales de

carácter local incluidos en el ámbito territorial se estará a lo dispuesto en el artículo 146.

Sección cuartaUsos provisionales

Artículo 36. Determinación y régimen de autorización de los usos provisionales

1. Son usos provisionales los comprendidos en áreas, sectores o unidades de ejecución en

los que aún no se ha aprobado la ordenación pormenorizada. Estos usos excepcional-

mente son autorizables cuando no se hallen expresamente prohibidos por la legislación

o el planeamiento territorial o urbanístico ni dificulten la ejecución del referido planea-

miento, y pueden ser los siguientes:

a) El uso agrícola, ganadero o forestal, así como el comercial relacionado con el ante-

rior.

b) El mero almacenamiento o depósito, sin instalación alguna, de materias no infla-

mables, tóxicas o peligrosas.

c) La prestación de servicios particulares a ciudadanos.

d) Los usos de ocio, deportivo, recreativo y cultural.

e) Los usos de oficina y comercial.

2. Los usos de oficina y comercial únicamente son posibles en las construcciones, edifica-

ciones e instalaciones preexistentes en áreas o sectores pendientes de ordenación por-

menorizada cuando no alteren su régimen ni prolonguen su periodo de vida.

3. En ningún caso pueden ser considerados como provisionales los usos residencial e

industrial.

4. Los usos a que se refiere el número 1 de este artículo únicamente pueden desarrollarse

mientras no se haya incoado procedimiento de reparcelación o de expropiación, y en

suelo urbanizable, en suelo urbano no consolidado, o en suelo, cualquiera que sea su cla-

sificación, destinado a servir de soporte a elementos de las redes de infraestructuras y

dotaciones públicas.


62

5. La autorización mediante licencia de usos provisionales únicamente puede comprender

las obras y los trabajos que, siendo estrictamente indispensables para el establecimien-

to y desarrollo del uso correspondiente, den lugar a instalaciones fácilmente demolibles

o desmontables. En todo caso, las obras, los trabajos y las instalaciones deberán reunir

las condiciones legalmente exigibles, en especial las referidas a seguridad e higiene.

La autorización legitima los actos a que refiera a título de precario, y bajo la condición

legal del cese del uso o usos provisionales y la demolición de las obras y el desmontaje

de las instalaciones desde el requerimiento municipal en tal sentido y sin derecho a

indemnización alguna.

Artículo 37. Autorización de usos provisionales

1. El otorgamiento de licencia municipal para cualquier uso provisional previsto en esta

sección requiere:

a) La aportación, junto con la solicitud y el proyecto técnico que proceda, de compro-

miso escrito en que los propietarios del suelo y, en su caso, de las construcciones,

edificaciones o instalaciones, así como los titulares de cualquier derecho real o de

uso de todo o parte de éstas, asuman:

1. El cese en los usos para los que se solicite licencia y demolición de las obras

y desmontaje de las instalaciones cuya autorización se pretenda, a su costa y

cuando lo requiera el ayuntamiento y sin derecho a percibir indemnización

alguna.

2. El traslado de los compromisos anteriores a los adquirientes, por cualquier

título, de cualquier derecho sobre las obras, los trabajos y las instalaciones y

actividades autorizadas.

b) La prestación de garantía suficiente, como mínimo en las condiciones y la cuantía

requerida para la ejecución de obras en la legislación de contratación administrati-

va, para asegurar la ejecución, en su momento, de las obras y los trabajos de demo-

lición y desmontaje correspondientes.

c) La celebración de trámite de información pública por plazo mínimo de veinte días.

2. La licencia de usos provisionales se entenderá otorgada en precario, y perderá su efica-

cia, sin necesidad de trámite alguno ni audiencia previa, cuando el ayuntamiento requie-

ra el cese de los usos autorizados, la demolición de las obras y el desmontaje de las ins-

talaciones.

Igualmente, perderá su eficacia, previa audiencia de los interesados, cuando se produz-


63

ca la declaración del incumplimiento de cualquiera de los compromisos a que se refiere

la letra a) del número anterior.

3. Los terceros adquirentes de cualquier derecho de los titulares de la licencia municipal no

tendrán derecho a indemnización alguna por razón del requerimiento municipal o la

declaración del incumplimiento de las condiciones de la licencia y sus efectos, ni podrán

interrumpir ni dificultar la ejecución del planeamiento urbanístico, sin perjuicio del ejer-

cicio de las acciones que pudiera proceder contra los transmitentes de la licencia.

4. La licencia de usos provisionales se entenderá otorgada bajo la condición suspensiva de

su eficacia hasta que se inscriban los compromisos, a que refiere la letra a) del aparta-

do 1 en el Registro de la Propiedad, en aquellos supuestos en que el ayuntamiento así lo

requiera.


64

CAPÍTULO V

PARCELACIONES Y REPARCELACIONES

Artículo 38. Intervención administrativa de los actos de parcelación

1. Todo acto que suponga o tenga por consecuencia, directa o indirecta, la división simul-

tánea o sucesiva, en cualquier clase de suelo, de solares, parcelas, fincas o terrenos en

dos o más lotes o fincas nuevas o independientes, está sujeto a intervención municipal.

2. Cuando el acto de división de parcelas sometido a intervención municipal no tenga la

condición de parcelación urbanística, el ayuntamiento emitirá la correspondiente licencia

de segregación al efecto.

Artículo 39. Parcelación urbanística

1. Es parcelación urbanística a todos los efectos legales el acto previsto en el apartado 1

del artículo anterior cuyos lotes o fincas resultantes estén situados total o parcialmente

en:

a) Suelo urbano y suelo urbanizable.

b) Suelo no urbanizable, cuando cualquiera de los lotes, unidades o fincas nuevas o

independientes tenga una superficie menor que la prescrita por la legislación agra-

ria con el carácter de unidad mínima, o cuando disponga o esté previsto que dis-

ponga de infraestructuras o servicios colectivos necesarios para las actividades y

usos a que se refiere el artículo 28, o pueda suponer en cualquier caso su urbani-

zación.

2. Las licencias de parcelación se entienden otorgadas legalmente bajo la condición de la

presentación en el ayuntamiento del documento público en que se haya formalizado el

acto correspondiente, el cual deberá incorporar la licencia que lo autorice o testimoniar-

la íntegramente, así como expresar, cuando proceda, el carácter indivisible de todos o

alguno de los solares, los lotes, las parcelas o las fincas resultantes. La presentación se


65

efectuará dentro de los tres meses siguientes al otorgamiento de la licencia, y este plazo

podrá ser prorrogado por una sola vez y causa justificada.

3. El mero transcurso del plazo previsto en el párrafo anterior y, en su caso, de la prórroga,

determinará la caducidad de la licencia y será como tal declarada previa audiencia de las

personas interesadas.

4. Es nula de pleno derecho toda licencia municipal de parcelación urbanística contraria a

esta ley y al planeamiento territorial y urbanístico.

Artículo 40. Indivisibilidad de fincas, parcelas y solares

Son indivisibles las fincas, las parcelas y los solares siguientes:

1. Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas

por el planeamiento territorial y urbanístico y la legislación agraria en suelo no urbaniza-

ble y por el planeamiento territorial y urbanístico en las restantes clases de suelo, salvo

que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios de las fin-

cas, parcelas o solares colindantes con la finalidad de agruparlos y formar una nueva

finca, parcela o solar con las dimensiones mínimas exigibles.

2. Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que el exce-

so sobre éstas pueda segregarse con el mismo fin que el señalado en la letra anterior.

3. Los que tengan asignada una edificabilidad urbanística en función de la superficie, cuan-

do se haya materializado toda la correspondiente a ésta.

4. Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadas

sobre ellos.

Artículo 41. Régimen de las parcelaciones urbanísticas

1. Queda prohibida la parcelación urbanística:

a) En el suelo urbano consolidado que no cuente con ordenación pormenorizada apro-

bada y en vigor.


66

b) En el suelo urbano no consolidado y urbanizable sectorizado que no cuente con pro-

grama de actuación urbanizadora aprobado y en vigor excepto lo dispuesto en el

artículo 49.

c) En todo el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable no sectorizado.

2. Se exceptúan de la prohibición del número anterior los actos de segregación en suelo

urbano y suelo urbanizable que sean estrictamente indispensables para la incorporación

al proceso de transformación urbanística de los terrenos comprendidos en un programa

de actuación urbanizadora.

Artículo 42. Reparcelación

1. Se entenderá por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en una unidad de

ejecución para su nueva división ajustada al plan, con adjudicación de las parcelas resul-

tantes a los interesados, en proporción a sus respectivos derechos.

2. La reparcelación podrá tener cualquiera de los siguientes objetos:

a) La regularización de las fincas, parcelas y solares existentes.

b) La justa distribución de los beneficios y cargas derivadas de la ordenación urba-

nística, incluidos los gastos de urbanización y ejecución. A tal fin, y cuando la orde-

nación urbanística prevea, dentro del correspondiente ámbito, usos urbanísticos

tipológicamente diferenciados que puedan dar lugar, por unidad de edificación, a

rendimientos económicos diferentes, deberán utilizarse coeficientes correctores de

ponderación conforme al artículo 35.

c) La localización de la edificabilidad física o bruta en suelo apto para servirle de

soporte conforme a la ordenación pormenorizada del planeamiento.

d) La adjudicación al ayuntamiento de los terrenos y, en su caso, derechos de cesión

obligatoria y gratuita.

e) La adjudicación al agente urbanizador de los terrenos y, en su caso, derechos que

le correspondan en pago de su gestión y de la urbanización.

f) La sustitución en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzosa, y en función

de los derechos de éstos, de las fincas, parcelas o solares iniciales por solares

resultantes de la ejecución.

3. La adjudicación de fincas, parcelas o solares en los supuestos de las letras e) y f) del

número 2 de este artículo se producirá con arreglo a los criterios empleados para la


67

reparcelación, en cualquiera de los siguientes términos:

a) La superficie de solares precisa para servir de soporte a la edificabilidad urbanísti-

ca a que tenga derecho el propietario, quedando aquélla afecta al pago de los cos-

tes de urbanización y gestión, en su caso.

b) La superficie de solares precisa para servir de soporte a la edificabilidad urbanísti-

ca correspondiente al propietario que reste una vez deducida la edificabilidad urba-

nística correspondiente al valor de los costes de urbanización y gestión.

4. La aprobación del programa en una actuación integrada coloca los terrenos comprendi-

dos en aquélla en situación de reparcelación, con prohibición de otorgamiento de licen-

cias de parcelación y edificación hasta la firmeza en vía administrativa de la operación

reparcelatoria. La reparcelación podrá llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, así

como en suelo o mediante indemnización sustitutoria.

Artículo 43. Régimen de la reparcelación

1. El proyecto de reparcelación podrá ser formulado a iniciativa del promotor de la urbani-

zación, propietario o agente urbanizador, o directamente de oficio por la administración

actuante, y será aprobado por el ayuntamiento.

2. Reglamentariamente se determinará:

a) Los supuestos en que sea innecesaria la reparcelación y en los que no se produce,

por tanto, la situación a que se refiere el artículo anterior.

b) El contenido material y formal de la reparcelación.

c) El procedimiento de aprobación de la reparcelación cuando se tramite separada-

mente, que en todo caso habrá de ajustarse a las siguientes reglas:

1. Acreditación de la titularidad y situación de las fincas iniciales mediante cer-

tificación del Registro de la Propiedad de dominio y cargas.

2. Notificación a los titulares registrales y a todos aquellos que resulten afecta-

dos por la reparcelación.

3. Con anterioridad a la aprobación definitiva, se someterá el proyecto a infor-

mación pública por plazo de veinte días con citación personal a los interesa-

dos.

3. Se aplicarán a la reparcelación supletoriamente las normas reguladoras de la expropia-

ción forzosa.


68

Artículo 44. Criterios para la reparcelación

Los proyectos de reparcelación deberán ajustarse a los siguientes criterios:

1. Para la valoración de los bienes y derechos aportados se aplicarán, en defecto de

acuerdo unánime de los afectados, los criterios previstos por la legislación general

pertinente, en los términos que se precisen reglamentariamente en desarrollo de esta

ley. Los criterios voluntariamente establecidos no podrán ser contrarios a la ley o a la

ordenación urbanística aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del interés

público.

2. El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas respecti-

vas en el momento de la aprobación de la delimitación de la unidad de ejecución. No obs-

tante, los propietarios podrán adoptar por unanimidad un criterio distinto.

3. Deberá procurarse que el solar o los solares adjudicados tengan la misma localización

que las correspondientes fincas, parcelas o solares originarios, o, de no ser ello posible,

lo más cercana posible. La adjudicación podrá corregirse mediante ponderación de los

valores, según la localización de los solares resultantes, siempre que la diferencia entre

ellos sea apreciable y así lo justifique.

4. Se adjudicarán al ayuntamiento los terrenos, solares y derechos correspondientes a

las cesiones obligatorias y gratuitas. El resto de la superficie susceptible de aprove-

chamiento privado de la unidad de ejecución deberá ser objeto de adjudicación entre

los propietarios afectados, en proporción a sus respectivos derechos en la reparcela-

ción.

5. En ningún caso podrá procederse a la adjudicación como solares o fincas independien-

tes de superficies que no tengan la dimensión ni las características exigidas a la parce-

la mínima edificable.

6. Cuando la cuantía del derecho de un propietario no alcance o supere la necesaria para

la adjudicación de uno o varios solares resultantes como fincas independientes, el defec-

to o exceso en la adjudicación podrá satisfacerse en dinero. La adjudicación se produci-

rá en todo caso en exceso cuando se trate de mantener la situación del propietario de

finca, parcela o solar en que existan construcciones compatibles con el planeamiento en

ejecución.


69

7. Será indemnizable el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones existentes

en las fincas, parcelas o solares originarios o iniciales que sean incompatibles con el pla-

neamiento en ejecución y que no hayan supuesto infracción urbanística grave.

8. Será preceptivo el reflejo de la totalidad de las operaciones reparcelatorias en una cuen-

ta de liquidación provisional individualizada respecto a cada propietario o titular de dere-

chos afectados. De resultar éste acreedor neto, su finca, parcela o solar inicial sólo podrá

ser ocupado previo pago de la indemnización que proceda y a reserva de la liquidación

definitiva.

Artículo 45. Efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelación

1. El acuerdo aprobatorio del proyecto de reparcelación producirá los siguientes efectos:

a) Transmisión a la administración correspondiente, en pleno dominio y libre de car-

gas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio

del suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento.

b) Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siem-

pre que quede establecida su correspondencia.

c) Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago

de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.

2. No podrán concederse licencias de edificación hasta que sea firme en vía administrativa

el acuerdo aprobatorio de la reparcelación de la unidad de ejecución.

3. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la reparcela-

ción, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad en la forma estableci-

da por la legislación.

Artículo 46. Extinción o transformación de derechos y cargas incompatiblescon la ordenación

1. En los casos de subrogación real, si existiesen derechos o cargas que se estimen incom-

patibles con la ordenación urbanística, el acuerdo de reparcelación deberá declarar su

extinción y fijar la indemnización respectiva, haciéndolo constar así el registrador en el

asiento correspondiente. Los titulares de estos derechos o cargas podrán obtener su


70

transformación en un derecho de crédito con garantía hipotecaria sobre la nueva finca,

en la cuantía en que fuera valorada la carga.

2. Cuando se trate de fincas sobre las que no opere el principio de subrogación real, la

extinción de los derechos y cargas se producirá por virtud del acuerdo de reparcelación.

Artículo 47. Reparcelación económica

1. La reparcelación podrá ser económica cuando las circunstancias de edificación, de cons-

trucción o de índole similar concurrentes en la unidad de ejecución hagan impracticable

o de muy difícil realización la reparcelación material en al menos una cuarta parte de su

superficie total, o cuando, así lo acepten los propietarios que representen más del 60 %

de la superficie total de la unidad de ejecución.

2. La reparcelación económica se limitará al establecimiento de indemnizaciones de carácter

sustitutorio, con las rectificaciones correspondientes en la configuración y linderos de las

fincas, parcelas o solares iniciales y las adjudicaciones que procedan en favor de sus bene-

ficiarios, incluidos el ayuntamiento y el agente urbanizador, si es distinto de los propieta-

rios, así como, en el supuesto previsto en el número anterior, a la redistribución de los terre-

nos en que no concurran las circunstancias justificativas de su carácter económico.

Artículo 48. Reparcelación voluntaria y forzosa

1. La reparcelación podrá ser voluntaria o forzosa, sin perjuicio de su carácter preceptivo

cuando sea necesaria la equidistribución de beneficios y cargas.

2. La propuesta de reparcelación voluntaria que de común acuerdo, y formalizada en docu-

mento público, presenten al ayuntamiento el propietario o propietarios que representen

la totalidad de la superficie reparcelable y, en su caso, éstos en unión al agente urbani-

zador, será sometida a información pública por veinte días e informada por los servicios

competentes. Recaída la aprobación municipal, para la inscripción en el Registro de la

Propiedad se procederá conforme a lo establecido en la normativa hipotecaria.

3. Podrán formular y promover la reparcelación forzosa las siguientes entidades:

a) Los ayuntamientos o cualquiera de los organismos o entidades de ellos dependien-


71

tes o de los que formen parte, para la ejecución del planeamiento municipal.

b) La Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, para materializar la

urbanización o la edificación en los terrenos a que se refiere el artículo 16, y las

diputaciones forales en los terrenos a que se refiere el artículo 16.2. Así mismo,

esta habilitación será extensible a cualquiera de los organismos o entidades, públi-

cos o privados, dependientes o adscritos a las mismas o de los que formen parte,

con idéntico fin.

c) Las administraciones públicas, para el ejercicio de sus competencias sectoriales

mediante la realización de actuaciones integradas.

d) Las juntas de concertación y el agente urbanizador cuando la reparcelación sea

precisa para la ejecución de un programa de actuación urbanizadora, una vez apro-

bado.

4. Las entidades enumeradas en las letras a), b) y c) del número anterior podrán, a su elec-

ción, participar en la reparcelación aportando a favor de la comunidad reparcelatoria

constituida una compensación económica a cuenta de los costes de la futura urbaniza-

ción, al objeto de obtener participación en la edificabilidad urbanística.

Artículo 49. Especialidades del procedimiento de reparcelación forzosa antesdel programa de actuación urbanizadora

1. Las entidades públicas enumeradas en el artículo anterior podrán formular y promover la

reparcelación forzosa antes de la aprobación del correspondiente programa de actuación

urbanizadora.

2. En este supuesto se entenderá a todos los efectos que los terrenos objeto de reparcela-

ción no disponen de las condiciones suficientes para su desarrollo al carecer de progra-

mación.


72


TÍTULO III

ORDENACIÓN Y PLANEAMIENTO URBANÍSTICO


74

CAPÍTULO I

DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA Y SU RELACIÓN CON LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO

Artículo 50. Ordenación urbanística

1. La ordenación urbanística organiza las determinaciones de carácter urbanístico del suelo

en su dimensión tanto espacial como temporal a través del planeamiento.

2. La ordenación urbanística comprenderá al menos las siguientes facultades:

a) Clasificar la superficie completa del término municipal en suelo urbano, urbaniza-

ble y no urbanizable.

b) Realizar la calificación global del término municipal, dividiéndolo en zonas de dis-

tinta utilización predominante.

c) Establecer la ordenación estructural en todo el término municipal y la pormenori-

zada en el suelo urbano y urbanizable.

d) Señalar en suelo urbano y urbanizable las edificabilidades físicas máxima y mínima

y las dotaciones adecuadas al bienestar de la población, y determinar en suelo no

urbanizable los usos compatibles con su preservación.

e) Determinar, a través de su calificación, los suelos sobre los que el planeamiento

procederá a la implantación de edificaciones afectas a determinados usos protegi-

dos, entre ellos viviendas sometidas a algún régimen de protección público.

f) Regular la utilización del suelo y las condiciones de autorización de todo tipo de

obras sobre el mismo.

g) Establecer la programación que fuera precisa para ejecutar la ordenación urbanís-

tica.

h) Delimitar ámbitos objeto de regeneración y rehabilitación y las normas de protec-

ción del patrimonio urbanizado y edificado del municipio.

i) Delimitar, en su caso, los núcleos rurales y los ámbitos sometidos a los derechos de

tanteo y retracto.


75

3. La ordenación urbanística se divide en las siguientes categorías:

a) Ordenación urbanística estructural

b) Ordenación urbanística pormenorizada

Artículo 51. Ámbitos de ordenación urbanística. Áreas y sectores

1. A los efectos de lo dispuesto en esta ley, se entiende por área el ámbito de ordenación

pormenorizada de suelo urbano, pudiendo encontrarse ordenado pormenorizadamente

por el plan general, o remitirse su ordenación a un plan especial.

2. Así mismo, se entiende por sector el ámbito de ordenación pormenorizada de suelo urba-

nizable, pudiendo encontrarse ordenado pormenorizadamente por el plan general o por

el plan de sectorización, o remitirse su ordenación a un plan parcial.

Artículo 52. Superioridad de la ordenación del territorio

1. Las relaciones entre la ordenación y el planeamiento urbanístico y los instrumentos de

ordenación territorial se rigen por la legislación reguladora de éstos.

2. La entrada en vigor de instrumentos de ordenación del territorio comportará:

a) La prevalencia de sus determinaciones sobre las de la ordenación y planeamiento

urbanísticos contradictorias o incompatibles con ellas, cuando se trate de normas

vinculantes de aplicación y eficacia directa y cuando así proceda conforme a la

legislación de ordenación territorial.

b) La interpretación y aplicación del planeamiento urbanístico afectado en la forma

más favorable a la más plena e inmediata efectividad de todas las restantes deter-

minaciones de los correspondientes instrumentos de ordenación del territorio.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, la aprobación de un plan territorial

parcial que afecte sustancialmente con carácter sobrevenido a la ordenación estructural

de un plan general ya en vigor determinará la incoación por ministerio de la ley del pro-

cedimiento de revisión o, en su caso, modificación a los efectos de la adecuada incorpo-

ración e integración de las determinaciones de aquél en las de éste.


76

Artículo 53. Ordenación urbanística estructural

A los efectos de lo dispuesto en esta ley, la ordenación urbanística estructural comprenderá

las determinaciones siguientes:

1. Con carácter general:

a) La estrategia de la evolución urbana y de la ocupación del suelo en todo el término

municipal.

b) La clasificación del suelo en todo el término municipal en suelo urbano, urbaniza-

ble y no urbanizable, distinguiendo en el suelo urbanizable el suelo sectorizado del

no sectorizado.

c) La calificación global con la división de la totalidad del suelo en zonas, distinguien-

do, además, entre zonas de uso público y zonas de uso privado.

d) La fijación de plazos para la elaboración y aprobación del planeamiento de desa-

rrollo y para la programación del suelo.

e) Las directrices de protección del medio ambiente, conservación de la naturaleza,

defensa del paisaje y de los elementos naturales y artificiales, en especial los rela-

tivos al patrimonio cultural.

f) La determinación de la red de sistemas generales que asegure la racionalidad y

coherencia del desarrollo urbanístico, garantizando la calidad y funcionalidad de

los espacios de uso colectivo, y su adscripción o inclusión, en su caso, en ámbitos

de ejecución, a los efectos de su obtención y, en aquellos supuestos en que resul-

ten funcionalmente necesarios para el desarrollo de uno o varios ámbitos de orde-

nación concretos, a los efectos también de su ejecución y asunción del coste.

g) Las determinaciones precisas para garantizar el cumplimiento tanto de los están-

dares y cuantías mínimas de viviendas sometidas a algún régimen de protección

pública como de las reservas para alojamientos dotacionales.

h) Los criterios que permitan reconsiderar en detalle la delimitación de los ámbitos

espaciales de la clasificación del suelo, de las áreas y de los sectores, sin que ello

suponga modificación de la ordenación estructural, fijando parámetros y circuns-

tancias objetivas de acomodación a la realidad física y de respeto de los objetivos

del plan general.

2. En el suelo urbano y en suelo urbanizable sectorizado, además:

a) La delimitación de su perímetro.

b) La determinación en suelo urbano de las áreas cuya ordenación se remita a plan espe-

cial, y en suelo urbanizable de los sectores cuya ordenación se remita a plan parcial.


77

c) La fijación de la edificabilidad urbanística, del uso característico y de los usos com-

patibles que se prevean, con indicación del porcentaje máximo de edificabilidad

urbanística correspondiente a estos últimos.

d) La definición de las características básicas de los sistemas locales y las condicio-

nes mínimas de la urbanización, incluida, para el suelo urbanizable, la conexión y el

refuerzo de infraestructuras existentes.

3. En el suelo urbanizable no sectorizado:

a) Los criterios mínimos para la delimitación de sectores, con indicación, en su caso,

de las magnitudes máximas o mínimas de las actuaciones realizables.

b) Las conexiones con las infraestructuras y con la red de sistemas generales exis-

tentes o previstos.

c) La asignación de los usos incompatibles o prohibidos y de los usos autorizables o

de posible implantación.

d) La delimitación, cuando proceda, de reservas de suelo con destino al patrimonio

público de suelo.

4. En el suelo no urbanizable:

a) La calificación del suelo, con la incorporación de las categorías previstas para el

mismo en los instrumentos de ordenación territorial y con la adición, en su caso,

de las subcategorías de ordenación que el planeamiento general considere ade-

cuadas.

b) La ordenación del suelo no urbanizable con la previsión de los usos y cons-truccio-

nes admitidas y prohibidas en cada una de las categorías propias del mismo.

c) La delimitación de los núcleos rurales, estableciendo los criterios de su ordenación

a través del planeamiento especial.

d) La determinación de las dotaciones e infraestructuras públicas de necesaria

implantación en el suelo no urbanizable, con indicación de sus parámetros básicos.

e) La delimitación, cuando proceda, de reservas de suelo con destino al patrimonio

público de suelo.

Artículo 54. Red dotacional de sistemas generales

1. Constituyen la red de sistemas generales el conjunto de elementos dotacionales inte-

grantes de la ordenación estructural establecida por el planeamiento general, y en parti-

cular, los espacios libres, los equipamientos colectivos públicos, los equipamientos


78

colectivos privados y las infraestructuras y redes de comunicación, cuya funcionalidad y

servicio abarcan más de un ámbito de planeamiento.

2. La red de sistemas generales deberá comprender cuantos elementos considere pre-

cisos el plan general de acuerdo con la estrategia de evolución urbana y ocupación

del suelo que adopte, y como mínimo los siguientes, con sus correspondientes reser-

vas:

a) Espacios libres y zonas verdes de dominio y uso públicos en proporción no infe-

rior a la prevista en el artículo 78.

b) Equipamientos colectivos de titularidad pública dedicados a usos tales como

educativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos y administrativos.

c) Infraestructuras para la prestación en red de toda clase de servicios, cualquiera

que sea el régimen de dicha prestación, y, en todo caso, los definitorios de la

urbanización, en particular los de acceso rodado y peatonal, abastecimiento y

suministro de agua y de energía eléctrica, saneamiento, alumbrado, telecomuni-

caciones y aparcamiento de vehículos, así como, además, cualesquiera otros de

los que en la actualidad o en el futuro y en función de la evolución técnica, deban

estar provistas toda clase de construcciones y edificaciones para su dedicación

al uso al que se destinen, con especificación de las medidas de protección pre-

cisas para la garantía de su efectividad como soporte de los correspondientes

servicios y de su funcionalidad, así como las previsiones generales de desarro-

llo de las mismas infraestructuras.

d) Vías públicas, peatonales y de circulación rodada, que conecten y comuniquen

entre sí todos los elementos de la red de dotaciones garantizando su funciona-

miento como una única red.

e) Equipamientos colectivos privados, tales como centros de carácter comercial,

religioso, cultural, docente, deportivo, sanitario, asistencial, de servicios técnicos

y de transporte y demás equipamientos privados de interés público o de interés

social. En ningún caso estos equipamientos podrán considerarse sustitutivos de

las dotaciones públicas.

f) En caso de establecerse así por la ordenación estructural, la dotación residen-

cial protegida constituida por la propiedad superficiante de los terrenos califica-

dos para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, sin perjui-

cio de que el régimen de ocupación de dichas viviendas se pueda materializar

en derecho de superficie o en arrendamiento.


79

Artículo 55. Reglas específicas de la ordenación estructural

1. La definición de la ordenación estructural deberá respetar en todo caso las siguientes

reglas:

a) La estrategia de la evolución urbana y de la ocupación del suelo deberá determinar

la secuencia lógica del desarrollo urbanístico mediante el establecimiento de las

condiciones objetivas precisas que deban cumplirse para que sea posible la incor-

poración a la trama urbana municipal de la que deba resultar toda nueva urbaniza-

ción, definiendo así un orden básico de prioridades para las actuaciones integradas

y de requisitos a satisfacer por éstas para su programación.

b) La ordenación estructural delimitará y diferenciará los núcleos históricos existentes

a los efectos de su conservación, y los ámbitos degradados a efectos de su reha-

bilitación o regeneración.

2. No formará parte de la ordenación estructural la red de sistemas locales que, en desa-

rrollo de las correspondientes previsiones del planeamiento, complete la red de sistemas

generales tanto en suelo urbano no consolidado como en suelo urbanizable.

Artículo 56. Ordenación urbanística pormenorizada

1. La ordenación urbanística pormenorizada se define mediante el establecimiento de las

siguientes determinaciones:

a) La definición de los sistemas locales, así como de su conexión e integración en la

red de sistemas generales definida por el plan general, respetando las dotaciones

mínimas prescritas por esta ley para dicha red de sistemas locales.

b) La delimitación de actuaciones integradas que deban ser objeto de programación

única respecto a las áreas en suelo urbano no consolidado y a los sectores en el

suelo urbanizable definidos por el planeamiento general.

c) La categorización del suelo en suelo urbano consolidado y en suelo urbano no con-

solidado.

d) En suelo urbano, la determinación de los solares y las parcelas que puedan ser edi-

ficados en régimen de actuación aislada.

e) El establecimiento de las edificabilidades físicas pormenorizadas, disponiendo, en

su caso, la relación de usos compatibles así como los porcentajes máximos y míni-

mos de cada uso permitido.

f) El establecimiento de los coeficientes de ponderación entre usos tanto en suelo


80

urbano como en suelo urbanizable sectorizado, que podrán ser actualizados por los

instrumentos de equidistribución, en su caso.

g) La precisión de todos los elementos de la construcción, y en especial los elemen-

tos básicos definitorios de las construcciones y edificaciones, tales como alturas,

número de plantas, vuelos, aparcamientos para vehículos y otros análogos.

h) La fijación de alineaciones y rasantes.

i) La identificación individual de las construcciones y edificaciones que con carácter

sobrevenido deban quedar en situación de fuera de ordenación y, por tanto, en el

régimen transitorio definido al efecto por el plan general.

j) Los criterios para la posterior redacción de estudios de detalle, y las condiciones y

limitaciones a tener en cuenta en dicha redacción.

k) La parcelación resultante de la ordenación del plan y las condiciones y limitaciones

aplicables a su posterior modificación, con indicación de la parcela mínima de cada

ámbito definido.

l) Cualesquiera otras que se considere necesarias para completar el marco general

de la ordenación.

2. El planeamiento de ordenación pormenorizada en suelo urbano no consolidado y en el

urbanizable deberá abarcar la totalidad del área o del sector, respectivamente, así deli-

mitados por el plan general, independientemente de la inclusión en el mismo de suelos

destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales.

Artículo 57. Red dotacional de sistemas locales

1. Se entiende por red de sistemas locales el conjunto de elementos dotacionales, en par-

ticular espacios libres, equipamientos colectivos públicos, infraestructuras, redes de

comunicación, y equipamientos colectivos privados, definidos por la ordenación porme-

norizada, y cuya función se puede circunscribir al uso y servicio predominante de los

residentes en un área o sector concreto.

2. La red de sistemas locales deberá contener todos los elementos necesarios para asegu-

rar el funcionamiento correcto y adecuado a las necesidades actuales y previstas para el

ámbito concreto. A tal efecto la citada red comprenderá los siguientes elementos:

a) Zonas verdes y espacios libres, tales como parques urbanos, jardines y plazas, en

proporción no inferior a la establecida en el artículo 79.

b) Equipamientos colectivos de titularidad pública dedicados a usos tales como edu-


81

cativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos y administrativos. Se reser-

varán con este destino superficies no inferiores a las establecidas en el artículo 79.

c) Infraestructuras para la prestación en red de toda clase de servicios, cualquiera que

sea el régimen de dicha prestación, y, en todo caso, los definitorios de la urbaniza-

ción, en particular los de acceso rodado y peatonal, abastecimiento y suministro de

agua y energía eléctrica, saneamiento, alumbrado, telecomunicaciones y aparca-

miento de vehículos, así como, además, cualesquiera otros de los que en la actua-

lidad o en el futuro y en función de la evolución técnica, deban estar provistas toda

clase de construcciones y edificaciones para su dedicación al uso al que se desti-

nen, con especificación de las medidas de protección precisas para la garantía de

su efectividad como soporte de los correspondientes servicios y de su funcionali-

dad, así como las previsiones generales de desarrollo de las mismas infraestructu-

ras.

d) Vías públicas, peatonales y de circulación rodada, que conecten y comuniquen

entre sí todos los elementos de la red de dotaciones, garantizando su funciona-

miento como una única red.

e) Equipamientos privados dedicados a usos tales como comerciales, culturales, edu-

cativos, deportivos, sanitarios, asistenciales, religiosos y de transportes, ocupando

una superficie no inferior a la establecida en el artículo 79.

Artículo 58. Rango jerárquico de las determinaciones de ordenación

1. Las determinaciones de la ordenación urbanística de carácter estructural tendrán el

rango jerárquico propio del planeamiento general. El resto de las determinaciones con-

tenidas en el plan general tendrá el rango de la ordenación pormenorizada.

2. Las determinaciones de la ordenación urbanística pormenorizada tendrán el rango jerár-

quico propio del correspondiente planeamiento de desarrollo.

3. Las determinaciones de la ordenación pormenorizada no podrán contravenir las deter-

minaciones de la ordenación estructural, salvo la previa o simultánea modificación o revi-

sión del correspondiente plan general.

4. En caso de contradicción entre la ordenación estructural y la ordenación pormenorizada,

prevalecerá la ordenación estructural establecida en el plan general.


82

CAPÍTULO II

PLANES Y RESTANTES INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

Artículo 59. Clases de planes

Los planes establecen la ordenación urbanística en sus dos niveles de ordenación estructural

y pormenorizada, según la siguiente clasificación:

1. Planes de ordenación estructural:

a) Plan general de ordenación urbana

b) Plan de compatibilización de planeamiento general

c) Plan de sectorización

2. Planes de ordenación pormenorizada:

a) Planes parciales, que tienen por objeto la ultimación de la ordenación en sectores

determinados en suelo urbanizable sectorizado, cuando así se estableciera por el

plan general o el plan de sectorización.

b) Planes especiales de ordenación urbana, que tienen por objeto la ultimación de la

ordenación en áreas determinadas en suelo urbano, cuando así se estableciera por

el plan general.

c) Planes especiales, en desarrollo de la ordenación estructural de los planes genera-

les o autónomos respecto a los mismos, que, no alterando la edificabilidad urba-

nística, tengan cualquiera de los siguientes objetos:

1. Ordenación del litoral.

2. Ordenación de los recintos y conjuntos históricos y artísticos, así como el

establecimiento de determinaciones para la conservación y, en su caso, para

la rehabilitación de inmuebles de interés cultural o arquitectónico.

3. La protección y mejora del paisaje y del medio natural, y la delimitación y

ordenación de los núcleos rurales del término municipal.

4. La protección de la funcionalidad de las infraestructuras y las dotaciones

públicas.


83

5. La conservación y mejora del medio urbano o rural.

6. Las operaciones de mejora y renovación urbana y la creación de dotaciones

públicas en suelo urbano.

7. La implantación y definición de infraestructuras, dotaciones y equipamiento,

respetando las limitaciones previstas en el artículo 28 en el supuesto de afec-

tar al suelo no urbanizable.

8. Cualquier otro análogo a los anteriores.

Artículo 60. Restantes instrumentos de ordenación urbanística e instrumentos complementarios

1. Los estudios de detalle contribuyen al establecimiento de la ordenación urbanística por-

menorizada, en los términos dispuestos por esta ley.

2. Las ordenanzas y los catálogos son instrumentos complementarios de ordenación urba-

nística.

Sección primeraPlan general de ordenación urbana

Artículo 61. Contenido sustantivo del plan general

El plan general de ordenación urbana establece las siguientes determinaciones de ordenación:

a) Con carácter mínimo, la ordenación estructural del término municipal completo y la orde-

nación pormenorizada del suelo urbano que el plan general incluya en la categoría de

suelo urbano consolidado.

b) Con carácter potestativo, la ordenación pormenorizada del suelo urbanizable sectorizado

y del suelo urbano no incluido por el plan general en la categoría de suelo urbano con-

solidado, pudiendo ser remitida en ambos supuestos a su ordenación por planeamiento

de ordenación pormenorizada.


84

Artículo 62. Documentación

1. El contenido de los planes generales se formalizará con carácter mínimo en los siguien-

tes documentos:

a) Memoria informativa y justificativa, que deberá recoger toda la información que

contenga los elementos de juicio para el ejercicio de la potestad de planeamiento,

y describir el proceso de formulación y selección de alternativas para la adopción

de decisiones, el análisis de las alegaciones, sugerencias y reclamaciones formu-

ladas a título de participación ciudadana, y la justificación de las soluciones asumi-

das.

b) Memoria justificativa de cumplimiento del informe preliminar de impacto ambien-

tal, que así mismo deberá motivar la ordenación adoptada desde el principio de

desarrollo sostenible, considerando la capacidad de acogida de los suelos para el

cumplimiento de las previsiones contenidas en el plan.

c) Planos de información.

d) Planos de ordenación estructural.

e) Planos de ordenación pormenorizada.

f) Estudio de viabilidad económico-finan-ciera.

2. Los planes generales podrán incluir así mismo los catálogos y las ordenanzas de urba-

nización y de edificación.

Sección segundaCompatibilización del planeamiento general

Artículo 63. Compatibilización del planeamiento general

1. Cuando las características y necesidades del desarrollo urbano en las zonas limítrofes de

varios términos municipales hagan necesario coordinar la ordenación estructural de los

planes generales afectados, y en defecto de un instrumento de ordenación territorial que

lo realice, los ayuntamientos afectados podrán acordar la elaboración de un plan de

compatibilización. En defecto de tal acuerdo, cualquiera de los municipios afectados

podrá solicitar del órgano competente del territorio histórico un informe vinculante al res-


85

pecto. En el supuesto de que la compatibilización afecte a varios territorios históricos, la

emisión del informe le corresponderá al Consejo de Gobierno, previa propuesta favorable

de la Comisión de Ordenación del Territorio.

2. El informe a que se refiere el apartado anterior se emitirá en el plazo de dos meses, y

determinará la incoación del procedimiento de revisión o, en su caso, modificación, a los

efectos de la adecuada incorporación e integración de sus determinaciones en los pla-

nes generales afectados.

3. El contenido de los planes de compatibilización del planeamiento general se formalizará,

con carácter mínimo, en similares documentos que los previstos para el plan general, con

la excepción del estudio de sostenibilidad, si bien referidos exclusivamente al ámbito

objeto de compatibilización.

Sección terceraPlanes de sectorización

Artículo 64. Planes de sectorización

1. Los planes de sectorización son los instrumentos mediante los cuales se establecen

las determinaciones de la ordenación urbanística estructural para acometer la trans-

formación urbanística de terrenos clasificados como suelo urbanizable no sectoriza-

do.

2. Los planes de sectorización completan la ordenación estructural del correspondiente

plan general sobre el ámbito de suelo urbanizable no sectorizado objeto de una inicia-

tiva de transformación. Para cumplir su función y objeto, todo plan de sectorización

deberá:

a) Ser coherente, en todas sus determinaciones, con las estrategias globales para el

desarrollo sostenible del territorio.

b) Resolver la adecuada integración de la nueva propuesta urbanística en la estructu-

ra de ordenación municipal definida por el correspondiente plan general.

c) Establecer las determinaciones propias de carácter estructural a las que deberán


86

sujetarse las determinaciones de ordenación pormenorizada propias del plan par-

cial y los instrumentos de gestión necesarios para la ejecución.

Artículo 65. Contenido de los planes de sectorización

1. Los planes de sectorización habrán de contener, como mínimo, las siguientes determi-

naciones:

a) La delimitación del suelo que es objeto de sectorización para su transformación

urbanística, estableciendo para el mismo las condiciones básicas de ordenación.

b) La calificación de los terrenos que deben formar parte de los sistemas generales,

sean o no interiores al nuevo sector, de forma que se garantice su integración en la

estructura municipal y la obtención del suelo necesario para su implantación.

c) Los compromisos concretos que garanticen el respeto de la estrategia municipal de

sostenibilidad.

d) Todas las determinaciones de ordenación estructural previstas en la presente ley

para el suelo urbanizable sectorizado.

2. Los planes de sectorización podrán incluir como parte de su contenido la ordenación por-

menorizada completa del sector que proponen, cumpliendo los requisitos de contenido

exigidos a los planes parciales, en cuyo caso será innecesaria la redacción, tramitación

y aprobación de estos últimos.

3. Asimismo, formarán parte del plan de sectorización aquellos elementos exteriores al sec-

tor que se promueve e integrantes de las redes de sistemas generales que requieran

definirse, ampliarse o reforzarse como consecuencia de la sectorización. A tales efectos,

como criterio general, el plan de sectorización optará preferentemente por establecer

intervenciones de ampliación o mejora sobre elementos de la red de sistemas generales

ya previstos en el plan general, si bien este criterio no le eximirá de definir los nuevos

elementos necesarios para asegurar las conexiones a las redes existentes, especial-

mente las de infraestructuras.

4. El plan de sectorización calificará las redes de sistemas locales de los sectores. En todo

caso, las superficies de los suelos calificados como sistemas locales no serán nunca

inferiores a las previstas en la presente ley y disposiciones de desarrollo para los suelos

clasificados como urbanizable sectorizado.


87

5. El plan de sectorización deberá justificar la suficiencia de infraestructuras y servicios,

tanto internos como externos al sector, en relación con las necesidades de la propuesta.


Los planes de sectorización se formalizarán, como mínimo, en los siguientes documentos:

a) Memoria en la que se justificará el cumplimiento de las condiciones sobre la delimitación

de sectores y sus condiciones básicas de ordenación que hubieran establecido el plan

general, el planeamiento territorial o las disposiciones sectoriales aplicables. Además, se

recogerá toda la información relevante para justificar la ordenación propuesta entre las

distintas alternativas posibles.

b) Estudio en el que se justificará la sostenibilidad del modelo de utilización del territorio y

desarrollo urbano adoptado, así como su viabilidad en función de las capacidades de ini-

ciativa y gestión y de las posibilidades económicas y financieras públicas y privadas.

c) Estudios sectoriales referidos especialmente a los efectos que supone la sectorización

sobre las redes públicas de sistemas generales, a fin de determinar las necesidades de

calificación de suelos con este destino y de ejecución de intervenciones de refuerzo o

mejora.

d) Memoria justificativa de cumplimiento del informe preliminar de impacto ambiental, que

así mismo deberá motivar la ordenación adoptada desde el principio de desarrollo sos-

tenible y considerar la capacidad de acogida de los suelos para el cumplimiento de las

previsiones contenidas en el plan.

e) Planos de información.

f) Planos de ordenación estructural.

g) Planos de ordenación pormenorizada, en su caso.

h) Normas urbanísticas, entendiendo incluidas en las mismas, en su caso, las ordenanzas

de urbanización y edificación.


88

Sección cuartaPlaneamiento de ordenación pormenorizada.

Planes parciales y especiales

Artículo 67. Ámbito y contenido de los planes parciales

1. Los planes parciales establecen la ordenación pormenorizada de un sector delimitado

por el plan general o por el correspondiente plan de sectorización en suelo urbanizable.

2. La superficie total de un sector deberá contenerse íntegramente en suelo clasificado

como urbanizable sectorizado, que no podrá tener carácter discontinuo. Los sectores

podrán comprender una o más unidades de ejecución definidas en el plan parcial o el

programa de actuación urbanizadora.

Artículo 68. Documentación de los planes parciales

El contenido de los planes parciales se formalizará en los siguientes documentos:

a) Memoria informativa y justificativa, que deberá recoger toda la información que conten-

ga los elementos de juicio para el ejercicio de potestad de planeamiento, y describir el

proceso de formulación y selección de alternativas para la adopción de decisiones, inclu-

yendo el análisis de las alegaciones, sugerencias y reclamaciones formuladas a título de

participación ciudadana, y la justificación de la adecuación a la ordenación tanto estruc-

tural como directiva establecida por el plan general.

b) Planos de información.

c) Planos de ordenación pormenorizada.

d) Estudio de las directrices de organización y gestión de la ejecución.

e) Normas urbanísticas de desarrollo del plan general.

f) Estudio de viabilidad económico-financiera.


89

Artículo 69. Ámbito y contenido de los planes especiales

1. Los planes especiales establecen la ordenación, según los casos, para un término muni-

cipal completo o parte del mismo, comprendiendo una o varias clases de suelo, o para el

ámbito concreto o área definida por el planeamiento general o que el propio plan delimi-

te, en coherencia con su objeto.

2. La ordenación propia de los planes especiales se establece mediante las determinacio-

nes necesarias para su objeto específico, en los términos que disponga, en su caso, el

correspondiente plan general.

3. Las determinaciones del plan especial se formalizarán en documentos similares que los

previstos para el plan parcial, si bien ajustando su contenido a su propio objeto, junto con

la documentación exigida por la normativa de evaluación de impacto ambiental cuando

dichos planes afecten en todo o en parte al suelo clasificado como no urbanizable.

Artículo 70. Plan especial de ordenación urbana

El plan especial de ordenación urbana tiene por objeto desarrollar la ordenación estructural del

plan general mediante el establecimiento de la ordenación pormenorizada de aquellas áreas de

suelo urbano para las que el plan general permite diferir dicha ordenación. El plan especial de orde-

nación urbana podrá ser así mismo utilizado para modificar la ordenación pormenorizada del suelo

urbano contenida en la documentación del plan general.

Artículo 71. Plan especial de renovación urbana

Los planes especiales de renovación urbana podrán tener por objeto el desarrollo de actua-

ciones concretas que, conservando la estructura fundamental de la ordenación anterior y sin

alterar la edificabilidad urbanística, se encaminen a la descongestión del suelo urbano, a la cre-

ación de dotaciones públicas y equipamientos colectivos privados, al saneamiento de barrios, a

la regeneración y rehabilitación urbana, a la reforma interior, a la resolución de problemas de

movilidad o de estética, a la mejora del medio ambiente o de los servicios públicos y a otros

fines análogos.


90

Artículo 72. Plan especial de protección y conservación

1. El plan especial de protección y conservación tiene por objeto completar la ordena-

ción establecida por los planes generales mediante normas de protección de ele-

mentos naturales y/o artificiales objeto de sus determinaciones. El plan especial

podrá establecer, en su caso, otras normas de protección adicional no contempladas

en el plan general.

2. La protección y conservación a establecer por el plan especial se podrá referir al litoral,

al paisaje, al medio urbano o rural, a edificaciones, instalaciones, huertos, cultivos, espa-

cios forestales y ecosistemas fluviales, así como a cualquier otro elemento natural o arti-

ficial.

3. El plan especial de protección y conservación deberá incluir el régimen de protección de

los bienes culturales calificados e inventariados como tales, de acuerdo con sus corres-

pondientes expedientes de incoación y declaración, y podrá desarrollar dicho régimen de

protección de acuerdo con sus objetivos.

4. Los planes especiales de protección y conservación contendrán las determinaciones

propias de la ordenación pormenorizada y los documentos adecuados a los objetivos

perseguidos por los mismos, y, como mínimo, los propios del plan parcial junto con la

documentación exigida por la normativa de evaluación de impacto ambiental cuando

dichos planes afecten en todo o en parte al suelo clasificado como no urbanizable.

Sección quintaRestantes instrumentos de ordenación urbanística

Subsección primeraEstudios de detalle

Artículo 73. Estudios de detalle

1. Los estudios de detalle tienen por objeto completar o adaptar las determinaciones de la

ordenación pormenorizada en cualquier clase de suelo. La necesidad o conveniencia de


91

la complementación o adaptación deberá justificarse por los propios estudios de detalle,

cuando su redacción no esté prevista por el planeamiento.

2. Las determinaciones de los estudios de detalle deben circunscribirse a:

a) El señalamiento, la rectificación o la complementación de las alineaciones y rasan-

tes establecidas por la ordenación pormenorizada.

b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las previsiones del planeamiento

correspondiente. Cuando así sea necesario o conveniente por razón de la remode-

lación tipológica o morfológica de los volúmenes, esta ordenación puede compren-

der la calificación de suelo para el establecimiento de nuevos viales o de nuevas

dotaciones públicas.

c) La regulación de determinados aspectos y características estéticas y compositi-

vas de las obras de urbanización, construcciones, edificaciones, instalaciones y

demás obras y elementos urbanos complementarios, definidos en la ordenación

pormenorizada.

3. Los estudios de detalle en ningún caso pueden infringir o desconocer las previsiones que

para su formulación establezca el planeamiento correspondiente. Asimismo, tampoco

pueden alterar el destino del suelo, incrementar la edificabilidad urbanística ni suprimir

o reducir viales o dotaciones públicas establecidas en el planeamiento, sin perjuicio de

lo dispuesto en la letra b) del apartado anterior.


El contenido de los estudios de detalle se formalizará en los documentos siguientes:

1. Memoria que justifique el respeto de los límites legales establecidos en el apartado 2 del

artículo anterior y, en su caso, de la necesidad o conveniencia de completar o adaptar las

determinaciones del plan general o del planeamiento de desarrollo.

2. Planos de información.

3. Planos de ordenación.


92

Subsección segundaInstrumentos complementarios de la ordenación urbanística

Artículo 75. Ordenanzas municipales complementarias de la ordenación urbanística

1. Todos los ayuntamientos deben aprobar, conforme a la legislación de régimen local,

ordenanzas de la construcción, edificación y urbanización.

2. Cuando tengan por objeto la urbanización, las ordenanzas municipales deben regular

las características y calidades mínimas, los contenidos mínimos de los proyectos, su

aprobación y ejecución material, la recepción y el mantenimiento de todas las obras

de urbanización, incluido el mobiliario urbano. Las ordenanzas municipales estable-

cerán las condiciones de accesibilidad para personas de movilidad reducida que

deben cumplir las obras de urbanización, tomando como mínimas las que la legisla-

ción vigente prescriba.

3. Cuando tengan por objeto las construcciones y edificaciones, las ordenanzas municipa-

les deben regular pormenorizadamente los aspectos morfológicos y estéticos, los requi-

sitos de seguridad, estabilidad, estanqueidad, accesibilidad, salubridad y funcionalidad,

y las restantes condiciones no definitorias ni de la edificabilidad urbanística ni del desti-

no del suelo que sean exigibles, junto con las determinadas por la ordenación estableci-

da por los planes, para la autorización de los correspondientes actos de construcción o

edificación.

4. Las ordenanzas municipales procurarán introducir criterios de eficiencia energética,

reducción de emisiones contaminantes y arquitectura bioclimática. A los efectos de

esto último, las ordenanzas municipales incluirán en su memoria justificativa un estu-

dio de los condicionantes físicos y climáticos en el territorio municipal, como vientos

dominantes, zonas de soleamiento o composición geológica, que servirán de funda-

mento para la introducción en su regulación de criterios de arquitectura bioclimática,

como la orientación de los edificios, la relación entre espacio libre y altura del edifi-

cio, el aislamiento térmico o las condiciones de aireación de las edificaciones.


93

Artículo 76. Catálogos. Documentación

1. Los catálogos inventarían e identifican los bienes naturales o artificiales objeto de pro-

tección por la ordenación urbanística, recogiendo sus características, precisando, en su

caso, la categoría o calificación que les corresponde, de acuerdo con la legislación apli-

cable, y especificando el plan que contiene las determinaciones reguladoras de su pro-

tección.

2. Sin perjuicio de su independencia, los catálogos, pueden tramitarse y aprobarse simul-

táneamente con el plan general.

3. El contenido de los catálogos se formalizará como registro administrativo accesible,

incluso por medios telemáticos, con información suficiente sobre la situación, caracte-

rísticas y régimen de protección de los bienes incluidos.


94

CAPÍTULO III

CUANTÍAS Y ESTÁNDARES

Artículo 77. Límites a la edificabilidad urbanística

1. En aquellas áreas de suelo urbano no consolidado cuya ejecución se realice mediante

actuaciones integradas con uso predominantemente residencial, la edificabilidad física

máxima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones públicas no

podrá superar la que resulte de la aplicación del índice de 2,3 metros cuadrados de techo

por metro cuadrado de suelo a la superficie del área, sin computar al efecto el suelo des-

tinado a sistemas generales.

2. Cuando en operaciones de reforma y renovación urbana el respeto de las características par-

celarias y morfológicas y de los tipos edificatorios no permita razonablemente el cumpli-

miento de la edificabilidad urbanística máxima anteriormente indicada, se podrán prever

excepcionalmente edificabilidades urbanísticas superiores, previo informe favorable de la

Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco y autorización del Consejo de Gobierno.

3. En cada uno de los sectores de suelo urbanizable con uso predominante residencial, la

edificabilidad física máxima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dota-

ciones públicas no podrá superar la que resulte de la aplicación del índice de 1,30 metros

cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo a la superficie del sector, sin computar

al efecto el suelo destinado a sistemas generales. Este índice quedará fijado en 1,10 en

aquellos municipios de población de población igual o inferior a 7.000 habitantes y que

no se encuentren incluidos en las áreas funcionales, definidas por las Directrices de

Ordenación del Territorio, que comprenden los municipios de Bilbao, Donostia-San

Sebastián y Vitoria-Gasteiz.

4. Así mismo, en cada área de suelo urbano no consolidado, cuya ejecución se realice

mediante actuaciones integradas, y en cada uno de los sectores de suelo urbanizable con

uso predominante residencial, la edificabilidad física mínima sobre rasante destinada a

usos distintos de los de las dotaciones públicas no podrá ser inferior con carácter gene-


95

ral a la que resulte de la aplicación del índice de 0,4 metros cuadrados de techo por

metro cuadrado de suelo a la superficie del área o del sector, sin computar al efecto el

suelo destinado a sistemas generales. No obstante, en supuestos en los que los desa-

rrollos urbanísticos tengan por objeto superficies de suelo con una pendiente media igual

o superior al 15 %, este índice quedará fijado en 0,3 metros cuadrados de techo por

metro cuadrado de suelo. En los municipios no obligados a realizar reserva de suelo para

vivienda protegida, conforme a esta ley, la edificabilidad física mínima no será inferior a

la resultante de la aplicación del índice de 0,25 metros cuadrados de techo por cada

metro cuadrado de suelo.

5. En el caso de áreas de suelo urbano no consolidado y de sectores de suelo urbanizable

con uso predominante industrial o terciario, la edificación habrá de ocupar al menos un

30 % de la superficie total del área o sector.

6. Con carácter excepcional, y cuando las circunstancias urbanísticas del municipio así lo

exijan, el Consejo de Gobierno, previo dictamen favorable de la Comisión de Ordenación

del Territorio del País Vasco, podrá autorizar el incremento de la edificabilidad urbanísti-

ca máxima prevista en el apartado 3 de este artículo en una cuantía máxima del 10 %,

o la disminución de la edificabilidad urbanística mínima prevista en el apartado 4 de este

artículo en una cuantía máxima de un 20 %.

Artículo 78. Estándares mínimos para reserva de terrenos y derechos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales

1. La ordenación estructural de los planes generales de ordenación urbana deberá destinar

a dotaciones públicas de la red de espacios libres para el uso de zonas verdes y parques

urbanos una superficie de suelo no inferior a cinco metros cuadrados por habitante pre-

visto en el planeamiento, incluida la superficie ya existente. Esta reserva no computará a

los efectos de la letra a) del apartado 2 del artículo siguiente.

2. A los solos efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, se establece la correlación de

un habitante por 25 metros cuadrados de superficie construida destinada al uso de

vivienda en suelo urbano y urbanizable. Esta equivalencia podrá ser revisada mediante

normativa reglamentaria en función de la evolución de la estructura familiar y de las

características medias de las viviendas.


96

3. La ordenación estructural de los planes generales de ordenación urbana podrá reservar

con destino a dotación residencial protegida la propiedad superficiante de los terrenos

calificados para viviendas sometidas a algún régimen de protección oficial, sin perjuicio

de que el régimen de ocupación de dichas viviendas se pueda materializar bien en dere-

cho de superficie bien en arrendamiento.

Artículo 79. Estándares mínimos para reserva de terrenos destinados a dotaciones y equipamientos de la red de sistemas locales ensuelo urbano y urbanizable

1. Reglamentariamente se definirán las reservas mínimas de terrenos para las dotaciones

públicas por usos de la red de sistemas locales en suelo urbano no consolidado.

2. La ordenación pormenorizada de sectores de suelo urbanizable cuyo uso predominante

sea el residencial deberá establecer, con el carácter de mínimas, las reservas de terre-

nos siguientes:

a) Para dotaciones públicas de la red de sistemas locales: 10 metros cuadrados de

suelo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante destina-

da a usos distintos de los de las dotaciones públicas. La superficie de la reserva

destinada a zonas verdes y espacios libres no será, en ningún caso, inferior al 15

% de la superficie total del sector, sin computar en dicha superficie los sistemas

generales incluidos en el sector.

b) Para aparcamiento de vehículos: 0,35 plazas por cada 25 metros cuadrados de

superficie de techo sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotacio-

nes públicas en parcelas de titularidad privada, y 0,15 plazas por cada 25 metros

cuadrados de superficie de techo, computado de igual modo, en terrenos destina-

dos a dotaciones públicas. Con carácter reglamentario se establecerán las caracte-

rísticas de dichos aparcamientos de las dotaciones públicas.

c) Para equipamientos privados de la red de sistemas locales: un metro cuadrado de

superficie de techo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre

rasante destinado a usos distintos de los de las dotaciones públicas.

d) Para vegetación: plantación o conservación de un árbol por cada nueva vivienda en

suelo de uso residencial y por cada incremento de cien metros cuadrados de cons-

trucción en suelo industrial o terciario dentro del correspondiente ámbito objeto de

incremento de edificabilidad urbanística. Este estándar para vegetación será apli-

cable igualmente al suelo urbano.


97

3. La ordenación pormenorizada de sectores de suelo urbanizable cuyo uso predominante

sea el industrial o el terciario deberá establecer, con el carácter de mínima, una reserva

de terrenos para dotaciones públicas de la red de sistemas locales en cuantía no inferior

al 12 % de la superficie total del sector, deducidos los terrenos destinados a dotaciones

públicas de la red de sistemas generales, destinándose la mitad de dicha reserva a zonas

verdes.

4. La distribución por usos concretos de las reservas para dotaciones públicas y equipa-

mientos privados de la red de sistemas locales a que se refieren los dos números ante-

riores será la que se establezca reglamentariamente.

5. Queda prohibida toda dispensa, minoración o transferencia a otro sector o ámbito de

actuación de los estándares previstos en este artículo.

Artículo 80. Estándares y cuantías mínimas de viviendas sometidas a algúnrégimen de protección pública

1. El planeamiento urbanístico municipal determinará la reserva de terrenos calificados con

destino a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, que, como míni-

mo, atenderá a los estándares y cuantías que se señalan en los apartados siguientes.

2. En aquellas áreas de suelo urbano no consolidado cuya ejecución se prevea mediante

actuaciones integradas de uso predominantemente residencial, la ordenación urbanísti-

ca de los planes generales y, en su caso, de los planes especiales deberá calificar con

destino a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública los terrenos preci-

sos para materializar como mínimo el 40 % del incremento de la edificabilidad urbanís-

tica de uso residencial, respecto de la previamente materializada, que se establezca en

cada área. Este porcentaje se desglosa en un mínimo del 20 % de la edificabilidad urba-

nística de uso residencial para la construcción de viviendas de protección oficial de régi-

men general y especial, y el restante porcentaje hasta alcanzar el 40 % con destino a

viviendas de protección oficial de régimen tasado. La edificabilidad urbanística admitida

para las viviendas de protección oficial de régimen tasado podrá ser sustituida por vivien-

das tasadas municipales en los términos establecidos en la disposición adicional octava.

3. En cada sector suelo urbanizable de uso preferentemente residencial, la ordenación

urbanística de los planes generales, de los planes de sectorización y, en su caso, de los


98

planes parciales deberá calificar con destino a viviendas sometidas a algún régimen de

protección pública los terrenos precisos para materializar como mínimo el 75 % del

incremento de la edificabilidad urbanística de uso residencial, respecto de la previamen-

te materializada, que se establezca en cada sector. Este porcentaje se desglosa en un

mínimo del 55 % de la edificabilidad urbanística de uso residencial para la construcción

de viviendas de protección oficial de régimen general y especial, y el restante porcenta-

je hasta el 75 %, con destino a viviendas de protección oficial de régimen tasado. La edi-

ficabilidad urbanística admitida para las viviendas de protección oficial de régimen tasa-

do podrá ser sustituida por viviendas tasadas municipales en los términos establecidos

en la disposición adicional octava.

4. El cumplimiento de la edificabilidad urbanística mínima de viviendas sometidas a algún

régimen de protección pública se realizará individualmente por cada sector, área o uni-

dad de ejecución, salvo que el planeamiento general establezca en su revisión las deter-

minaciones para cumplir de forma diferente los estándares fijados en esta ley, bien en el

conjunto del suelo urbano no consolidado y urbanizable o bien entre ambas clases de

suelo, o entre distintos sectores, áreas o unidades de ejecución. En este último supues-

to será necesario que el departamento de la Administración autónoma competente en

materia de vivienda autorice la opción elegida en el planeamiento para garantizar una

calificación equilibrada de las reservas que evite los riesgos de la segregación socio

espacial.

5. Reglamentariamente se determinará, en municipios obligados por esta ley a reservar

suelo para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, la exención de

dicha obligación de reserva para determinadas unidades de ejecución por razón del

número de viviendas posibilitadas. Las viviendas resultantes de dicha unidad de ejecu-

ción se deberán destinar a viviendas de régimen tasado municipal.

6. Además, y a instancia del ayuntamiento afectado, el departamento de la Administración

autónoma del País Vasco competente en materia de vivienda, previo informe favorable de

la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, podrá aprobar en expedientes de

modificación el cumplimiento global de los estándares mínimos de viviendas de protec-

ción pública mediante transferencias de viviendas. En todo caso, será requisito impres-

cindible para autorizar dicha transferencia que se garantice, en el momento de la reali-

zación de dicha solicitud, la ejecución previa o simultánea de un número de viviendas de

protección pública proporcional a la diferencia de valores entre las viviendas libres de los

ámbitos objeto de la transferencia.


99

Artículo 81. Estándares y cuantías mínimas de reservas para alojamientos dotacionales

1. El planeamiento urbanístico de municipios con población igual o superior a 20.000 habi-

tantes deberá calificar en ámbitos de uso predominantemente residencial con destino a

alojamientos dotacionales una superficie de suelo no inferior a 1,5 metros cuadrados por

cada incremento de 100 metros cuadrados de techo de uso residencial o, en defecto de

su determinación, por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento, o, en su caso, un

porcentaje que dé lugar, al menos, a dos parcelas independientes.

2. La localización concreta de estos alojamientos dotacionales se realizará por la ordena-

ción urbanística pormenorizada en desarrollo de las determinaciones establecidas por la

ordenación estructural.

3. Los terrenos calificados, por aplicación de lo dispuesto en el apartado primero, para alo-

jamientos dotacionales serán cedidos en un 75 % a favor de la Administración autonó-

mica y en un 25 % a favor del ayuntamiento, salvo que éste decida reservarse un por-

centaje mayor.

Artículo 82. Municipios con obligación de reserva para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública

1. La obligación de reserva de suelo para destino a vivienda sometida a algún régimen de

protección pública establecida en el artículo 80 se extiende con carácter general a los

municipios de más de 3.000 habitantes y a los municipios que cuenten con núcleos con-

tinuos de suelo urbano que alberguen una población superior a 2.000 habitantes.

2. A los efectos de lo establecido en este artículo, en los municipios de estructura concejil

la cuantía de la población se calculará por cada núcleo de población y no por el valor

agregado de la misma en el municipio.

3. Sin perjuicio de lo establecido en los dos números anteriores, el consejero o consejera com-

petente en materia de vivienda podrá incluir singularmente, mediante orden dictada al efec-

to, a los municipios que se estimen necesarios por aconsejarlo así la ordenación territorial

y la situación del mercado de la vivienda. La resolución correspondiente se aprobará pre-

via audiencia, por el plazo de un mes, a la diputación foral y los municipios afectados.


100

Artículo 83. Mantenimiento de densidades y estándares

Los terrenos que se clasifiquen como urbanos por ejecución del planeamiento quedan sujetos

a la limitación de mantener en los ámbitos que se delimiten en futuras modificaciones de planea-

miento, realizadas de forma independiente a los procesos de revisión de su planeamiento general,

las edificabilidades urbanísticas mínimas y máximas así como las superficies de reserva de terre-

nos para dotaciones públicas de la red de sistemas locales establecidos para el suelo urbanizable,

en los términos previstos en los artículos 105 y 146 de esta ley.


101

CAPÍTULO IV

TRAMITACIÓN Y APROBACIÓN DEL PLANEAMIENTO Y DE LOS RESTANTES INSTRUMENTOS

DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

Sección primeraCompetencias y facultades comunes a la formación y

aprobación del planeamiento urbanístico

Artículo 84. Formulación del planeamiento y de los instrumentos urbanísticos

1. Los órganos y entidades administrativas gestoras de intereses públicos, los concesiona-

rios de servicios públicos y los particulares prestarán su concurso a la redacción del pla-

neamiento y los restantes instrumentos urbanísticos, incluidos los de ejecución, y al efec-

to facilitarán los documentos y la información necesaria a los encargados de la misma,

y, en todo caso, a las entidades locales, los órganos forales de los territorios históricos y

la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

2. Las administraciones medioambientales, en particular, deberán facilitar los elementos o

condicionantes que deban tenerse en cuenta por el planeamiento.

3. Los órganos de las administraciones públicas competentes para formular planes e ins-

trumentos de ordenación y ejecución urbanística y sus correspondientes proyectos de

urbanización y obras podrán efectuar en fincas particulares, con arreglo a la legislación

de expropiación forzosa, las ocupaciones temporales necesarias para la redacción del

plan, instrumento o proyecto de que se trate.

4. En el acuerdo de formulación del correspondiente plan o instrumento urbanístico o, en su

caso, en el trámite de admisión del presentado ante la administración competente para


102

su tramitación, se determinarán las medidas y actuaciones precisas para fomentar la

coordinación administrativa y el programa de participación ciudadana en el proceso de

su elaboración, tramitación y aprobación.

Artículo 85. Suspensión del otorgamiento de licencias

1. Las administraciones competentes para la aprobación inicial de los planes urbanísticos

podrán acordar la suspensión, por el plazo máximo de un año, del otorgamiento de toda

clase de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbanísticas para ámbitos o usos deter-

minados, a los efectos de la elaboración o, en su caso, la modificación o revisión de

dichos planes desde su aprobación inicial, en todo caso, o desde la adopción del acuer-

do de formulación del avance.

2. Para su eficacia, el acuerdo de suspensión a que se refiere el párrafo anterior deberá ser

publicado en el boletín oficial del territorio histórico correspondiente y en el diario o dia-

rios de mayor difusión en el mismo.

3. El acuerdo de aprobación inicial de los planes urbanísticos determinará la suspensión,

por el plazo máximo de dos años en el caso de que el acuerdo se refiera a planes gene-

rales, y de un año en todos los restantes casos, del otorgamiento de toda clase de apro-

baciones, autorizaciones y licencias en los ámbitos en las que las nuevas determinacio-

nes previstas supongan modificación del régimen urbanístico vigente. Esta suspensión

sustituirá la medida a que se refiere el párrafo primero cuando la misma se hubiera

adoptado previamente.

4. La suspensión se extingue por el mero transcurso del plazo máximo para el que haya

sido adoptada y, en todo caso, con la aprobación definitiva del plan en tramitación, si ésta

fuera anterior.

5. Extinguidos los efectos de la suspensión en cualquiera de los supuestos previstos, no

podrán acordarse nuevas suspensiones, en el mismo ámbito espacial y por idéntica fina-

lidad, en el plazo de cinco años.

6. Los peticionarios de licencias solicitadas en debida forma con anterioridad a la publica-

ción de la suspensión tendrán derecho a ser indemnizados del coste de los proyectos. No

habrá derecho a la devolución del coste del proyecto cuando la petición no se ajuste a


103

derecho por ser contraria a la normativa o a la ordenación territorial y urbanística vigen-

tes a la fecha de la solicitud.

7. El derecho a exigir la devolución del coste del proyecto quedará en todo caso en sus-

penso hasta que, aprobado definitivamente el plan de que se trate, se demuestre la

incompatibilidad de dicho proyecto con sus determinaciones.

Artículo 86. Estudios previos

1. Las administraciones y las entidades públicas interesadas podrán elaborar y aprobar

estudios de carácter previo a la redacción de los planes urbanísticos o a la realización de

cuantas otras acciones fueran pertinentes a este respecto, con la finalidad de identificar

la necesidad o procedencia de la realización de determinadas actuaciones urbanísticas,

precisar su ámbito y características, identificar su carácter municipal o su incidencia o

interés supramunicipal y definir los instrumentos más adecuados para su ordenación o

su proyectación.

2. La aprobación de los estudios previos sólo tendrá efectos administrativos internos pre-

paratorios de los planes o proyectos que correspondan.

Artículo 87. Avances de planeamiento urbanístico

1. Las administraciones públicas competentes para formular los planes generales deberán

elaborar avances que definan los criterios, objetivos, alternativas y propuestas generales

de la ordenación a establecer y que sirvan de orientación para la redacción de dichos pla-

nes cuando se pretenda la primera elaboración del plan general o cuando se proyecte la

revisión total o parcial de uno vigente. En supuestos de modificación la elaboración del

avance será potestativa.

2. La aprobación del avance previsto en el párrafo anterior tendrá efectos administrati-

vos internos preparatorios de la redacción del correspondiente plan urbanístico.

3. El avance incluirá el estudio de evaluación conjunta de impacto ambiental con el conte-

nido definido reglamentariamente.


104

Artículo 88. Efectos de la aprobación o, en su caso, resolución sobre el planeamiento urbanístico

La aprobación de los planes urbanísticos o, en su caso, la resolución que ponga fin al perti-

nente procedimiento administrativo producirá, de conformidad con su contenido:

a) La vinculación de los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones al

destino que resulte de su clasificación, categorización y calificación y al régimen urba-

nístico que consecuentemente les sea de aplicación.

b) La declaración en situación de fuera de ordenación de las instalaciones, construcciones

y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva orde-

nación en los términos del plan de que se trate.

c) La obligación de cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, públicos y pri-

vados.

d) La ejecutividad de sus determinaciones a los efectos de la aplicación por la

Administración pública de cualquier medio de ejecución forzosa.

e) La declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los terrenos, a efectos

expropiatorios, de las instalaciones, construcciones y edificaciones correspondientes

cuando así sea preciso, para la ejecución de las obras públicas ordinarias previstas en el

plan correspondiente o de las actuaciones previstas en éste que deban ejecutarse por

expropiación. Se entenderán incluidos en todo caso los terrenos precisos para las cone-

xiones exteriores con las redes, sistemas de infraestructuras y servicios generales.

La declaración a que se refiere el párrafo anterior se entiende sin perjuicio de la que sea

procedente en cada caso para las obras o los servicios públicos no urbanísticos de con-

formidad con la legislación sectorial que los regule.

Artículo 89. Publicación y vigencia

1. La aprobación de los planes urbanísticos obligará a la administración pública que la haya

realizado a dar publicidad a su contenido, y cualquier persona tendrá derecho a consul-

tar su documentación.


105

2. En las diputaciones forales existirá un registro administrativo del planeamiento urbanís-

tico.

3. Los planes urbanísticos y sus modificaciones y revisiones se remitirán por los ayunta-

mientos para su depósito en el registro de la correspondiente diputación foral, con carác-

ter previo a la publicación a que se refiere el número 5 del presente artículo. Las copias

de los documentos de los planes urbanísticos expedidas por el registro acreditan a todos

los efectos legales el contenido de los mismos.

4. Los registros a que se refieren los dos párrafos anteriores, que deberán estar estableci-

dos en soporte informático y convencional, estarán conectados entre sí para formar el

Registro Vasco de Planeamiento gestionado por el departamento competente en materia

de ordenación del territorio. En todo caso, deberán organizarse de forma que tengan sufi-

ciente capacidad de gestión para garantizar la consulta por cualquier persona de la docu-

mentación integrante del planeamiento depositado.

5. Se publicará en el boletín oficial del territorio histórico el contenido íntegro de los acuer-

dos de aprobación definitiva y, cuando menos, de las normas urbanísticas, y los acuer-

dos de suspensión de licencias y su levantamiento, con indicación de haberse producido

el depósito del correspondiente plan urbanístico en el registro a que se refieren los

números anteriores, por disposición del órgano que los haya adoptado y para la produc-

ción por los correspondientes planes urbanísticos de los efectos previstos en el artículo

anterior y para su entrada en vigor. El acuerdo de aprobación definitiva se publicará, ade-

más, en el diario o diarios de mayor difusión en el territorio histórico correspondiente.

6. Las determinaciones de ordenación de los planes urbanísticos mantendrán su vigencia

hasta el momento de la entrada en vigor de su revisión o modificación.


106

Sección segundaTramitación y aprobación de planes generales y de planes

de compatibilización y sectorización

Artículo 90. Formulación y tramitación del plan general

1. La formulación del plan general corresponde al ayuntamiento. Acordada su redacción, se

solicitará de los órganos del Gobierno Vasco y de la diputación foral correspondiente con

competencias sobre protección civil, el medio ambiente, el patrimonio cultural y el medio

natural la información sobre riesgos existentes y los condicionantes medioambientales,

de protección del patrimonio cultural y del medio natural que deban ser respetados por

su ordenación, la cual se suministrará, acompañada de su justificación técnica y jurídi-

ca, en un plazo no superior a dos meses.

2. Los ayuntamientos alaveses, en un plazo no superior a dos meses desde el acuerdo de

redacción del plan general, solicitarán de las juntas administrativas de su término infor-

me en relación con los criterios que deban ser tenidos en cuenta para la ordenación de

los servicios y bienes de titularidad concejil y cualquier otro a considerar en la formula-

ción del plan general. Dicho informe se emitirá en un plazo no superior a dos meses, y la

omisión de su requerimiento será causa suficiente para la suspensión del acto de apro-

bación definitiva del proyecto de plan general.

3. Una vez elaborado el avance, el ayuntamiento acordará su exposición al público

durante el plazo mínimo de dos meses, en el que se podrán presentar sugerencias y

alternativas. La exposición pública será anunciada en el boletín del territorio históri-

co y en el diario o diarios de mayor difusión o de mayor circulación del territorio. El

avance se remitirá a los ayuntamientos colindantes para su conocimiento, y en el

caso de los municipios alaveses también a las juntas administrativas de su término,

para su conocimiento e informe, en relación con los aspectos básicos de la ordena-

ción estructural propuesta.

4. A la vista del resultado de la exposición y participación pública e institucional, se adop-

tarán por el ayuntamiento los criterios y objetivos que servirán de base para redactar el

plan general. Cuando los criterios y objetivos adoptados discrepen del contenido del

informe de la evaluación conjunta de impacto ambiental, se motivará expresamente la

decisión adoptada.


107

5. El ayuntamiento aprobará inicialmente el plan general, y lo someterá a información públi-

ca por medio de su publicación en el boletín del territorio histórico al que pertenezca el

municipio y en el diario o diarios de mayor difusión o de mayor circulación del territorio,

por el plazo de un mes a partir de la última publicación. Igualmente se notificará la apro-

bación inicial, para su conocimiento e informe, a las administraciones públicas con com-

petencias sectoriales, y en el caso de los ayuntamientos alaveses también a las juntas

administrativas del municipio.

6. El ayuntamiento, a la vista del resultado de la información pública, procederá a la apro-

bación provisional del plan general con las modificaciones que procedieran. No obstan-

te, si las citadas modificaciones significasen un cambio sustancial en la ordenación

estructural inicialmente prevista, el ayuntamiento acordará su nueva aprobación inicial y

la apertura de un nuevo período de información pública previo a la aprobación provisio-

nal.

7. En el caso de Álava, el ayuntamiento dará cuenta del acuerdo de aprobación provisional,

con remisión completa del contenido de dicho acuerdo, a las juntas administrativas del

municipio.

Artículo 91. Aprobación definitiva del plan general

1. La competencia para la aprobación definitiva de los planes generales corresponde a los

ayuntamientos en los municipios con población superior a 7.000 habitantes, y a las dipu-

taciones forales en los demás supuestos, en ambos casos previo informe de la Comisión

de Ordenación del Territorio del País Vasco.

2. El plan general, una vez aprobado provisionalmente por el ayuntamiento, se remitirá por

este a la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco. La comisión emitirá infor-

me, que será vinculante en lo referente a la acomodación del plan general a los instru-

mentos de ordenación territorial y a todos aquellos aspectos sectoriales que, con arreglo

a la normativa aplicable y a proyectos de carácter supramunicipal aprobados, resulten de

la competencia de la Administración estatal, autonómica o foral, incluido el informe de

evaluación conjunta de impacto ambiental.

3. Transcurridos tres meses a partir de su recepción por la comisión sin emitir el informe,

se podrá proseguir el trámite. En ningún caso se podrá aprobar definitivamente un plan


108

general sin la emisión del informe de la Comisión de Ordenación del Territorio del País

Vasco o sin el transcurso del plazo para su emisión, y los planes generales aprobados sin

respetar este precepto serán nulos de pleno derecho. No obstante, el informe emitido

fuera de plazo podrá no ser tenido en cuenta en la aprobación definitiva.

4. Realizadas las modificaciones oportunas, el ayuntamiento aprobará definitivamente el

plan general o, en su caso, remitirá el expediente al órgano foral para su aprobación defi-

nitiva en el plazo de tres meses.

5. El ayuntamiento o la diputación foral, según corresponda, podrán aprobar definitivamen-

te el plan, suspender su aprobación definitiva, o desestimarla motivadamente. La deses-

timación podrá ser parcial en las condiciones establecidas en este artículo.

6. La aprobación definitiva del plan podrá ser parcial si las objeciones del informe de la

Comisión de Ordenación del Territorio afectan a zonas o a determinaciones concretas que

no impiden una aplicación coherente del resto del plan.

7. La desestimación o la suspensión habrán de ser motivadas bien en razones de estric-

ta legalidad, con indicación expresa de los preceptos infringidos, bien en afectación a

intereses supramunicipales, con expresión de los mismos. Cuando la competencia

sea de las diputaciones forales, será nula de pleno derecho la denegación o suspen-

sión que se base exclusivamente en aspectos o materias de interés estrictamente

municipal.

8. No obstante lo previsto en el primer apartado de este artículo, la diputación foral podrá

delegar la competencia de aprobación definitiva de planes generales a los municipios de

población igual o inferior a 7.000 habitantes o entidades públicas supramunicipales de

los que aquellas sean miembros, siempre que unos y otros dispongan de servicios téc-

nicos suficientes para tal cometido y acepten la delegación.

Artículo 92. Formulación, tramitación y aprobación del plan de compatibilización

1. Cuando un plan de ordenación urbanística afecte territorialmente a más de un municipio,

la formulación y tramitación podrá corresponder a una sola de las entidades locales afec-

tadas, en los términos del acuerdo, en su caso, alcanzado entre las mismas.


109

2. En defecto de acuerdo, el órgano foral si afectase a un solo territorio histórico, o el

autonómico si afectase a más de uno, concederá un plazo de dos meses para alcan-

zarlo. Transcurrido dicho plazo sin que se produzca, se formulará, tramitará y apro-

bará por parte de la administración foral o autonómica, según corresponda, un plan

de compatibilización en cuya tramitación se deberá dar audiencia a las entidades

locales implicadas.

3. El anuncio de exposición al público de la aprobación inicial y la publicación de su apro-

bación definitiva se realizará en los boletines y en el diario o diarios de mayor circulación

de los territorios históricos afectados.

4. El plan de compatibilización, en la medida en que afecta a determinaciones de ordena-

ción estructural, se someterá al informe de la Comisión de Ordenación del Territorio del

País Vasco.

Artículo 93. Autorización previa a la formulación del plan de sectorización

1. Los interesados en la sectorización del suelo urbanizable no sectorizado previsto en el

plan general, previamente a la formulación del preceptivo plan de sectorización regu-

lado en esta ley, habrán de dirigirse por escrito a la Administración municipal en soli-

citud de que se autorice, de manera expresa, la iniciativa de formulación del mencio-

nado plan.

2. Al escrito de solicitud señalado en el apartado anterior los interesados habrán de acom-

pañar la documentación técnica precisa en la que se describa, motive y justifique, con el

suficiente detalle, la viabilidad urbanística, técnica, económica, ambiental y jurídica de la

iniciativa de sectorización pretendida, en atención a la totalidad de las determinaciones

previstas en esta ley como contenido de los planes de sectorización.

3. Recibida la solicitud, el ayuntamiento resolverá sobre si la misma reúne las condiciones

legales mínimas indispensables para su toma en consideración, y en caso afirmativo se

someterá a información pública por un plazo de un mes a efectos de la formulación de

las alegaciones escritas que se consideren oportunas. Por el contrario, si la documenta-

ción formulada careciera de la acreditación de los requisitos de viabilidad exigidos, pro-

cederá el ofrecimiento, en su caso, de un plazo de veinte días hábiles para su subsana-

ción, con advertencia del archivo de las actuaciones sin más trámite.


110

4. Una vez cumplimentado el trámite de información pública previsto en el párrafo que

antecede, el ayuntamiento resolverá tomar en consideración la iniciativa autorizando al

solicitante para la formulación del plan de sectorización, o desestimarla motivadamente,

lo que habrá de ser notificado en los términos previstos en la legislación de procedi-

miento administrativo.

5. El expediente de autorización habrá de ser definitivamente resuelto y notificado en el

plazo máximo de tres meses desde la fecha en que se produjo la solicitud, salvo inte-

rrupciones debidas a la subsanación de defectos, cuya duración se adicionará, en su

caso, al mencionado plazo de tres meses. Transcurrido el plazo sin comunicarse resolu-

ción alguna, se entenderá autorizada la iniciativa en los términos solicitados.

Artículo 94. Formulación y tramitación del plan de sectorización

1. Los planes de sectorización podrán ser formulados de oficio por la Administración muni-

cipal, o bien, previa la autorización prevista en el artículo anterior, a instancia de otras

administraciones públicas o de particulares.

2. Los planes de sectorización, en cuanto instrumentos que gozan de la misma jerarquía

que el planeamiento general, se formularán y tramitarán conforme al mismo procedi-

miento previsto para los planes generales.

Sección terceraTramitación y aprobación de planes parciales y especiales

Artículo 95. Tramitación de los planes parciales

1. La formulación del plan parcial corresponde en principio a los ayuntamientos, y puede

realizarla también cualquier otra persona física o jurídica.

2. El ayuntamiento acordará, o denegará motivadamente, la aprobación inicial del plan par-

cial. Una vez aprobado inicialmente lo someterá a información pública, con publicación


111

del acuerdo de aprobación inicial en el boletín oficial del territorio histórico al que perte-

nezca el municipio y en el diario o diarios de mayor tirada en el territorio, por el plazo

mínimo de veinte días a partir de la última publicación.

Si se trata de un municipio del territorio histórico de Álava, notificará el acuerdo de apro-

bación inicial a las juntas administrativas territorialmente afectadas, con remisión de una

copia completa del expediente administrativo y técnico del plan en la parte del mismo

que les afecte, para la emisión de informe en el plazo de veinte días, transcurrido el cual

sin contestación o resolución se podrá proseguir el trámite. La omisión del requerimien-

to de este informe concejil será causa suficiente para la suspensión de la aprobación

definitiva.

3. A la vista de las alegaciones formuladas en el periodo de información pública, el ayunta-

miento adoptará la aprobación provisional o definitiva con las modificaciones que proce-

dieran. Si las modificaciones fuesen sustanciales, se redactará un nuevo texto refundido

del plan parcial, que volverá a ser aprobado inicialmente y se abrirá un nuevo periodo de

información pública.

4. El plazo para acordar en sede municipal la aprobación provisional o definitiva, según

corresponda, no podrá exceder de seis meses desde la aprobación inicial. Transcurrido

este plazo sin comunicar la pertinente resolución, en el supuesto de que dicho plan par-

cial hubiera sido presentado a instancia de parte, el interesado podrá entenderlo deses-

timado.

5. En el caso de municipios con población igual o inferior a 3.000 habitantes, una vez adop-

tado el acuerdo de aprobación provisional, se remitirá, en un plazo no superior a diez días

desde su adopción, a la diputación foral correspondiente para su aprobación definitiva.

En el caso de municipios con población superior a 3.000 habitantes, la segunda aproba-

ción municipal tendrá el carácter de aprobación definitiva.

6. Sin perjuicio de lo previsto en los párrafos anteriores de este artículo, la diputación

foral podrá delegar la aprobación definitiva de los planes parciales en los ayunta-

mientos de municipios de población igual o inferior a 3.000 habitantes o en entidades

públicas supramunicipales de las que sean miembros, siempre que dispongan de ser-

vicios técnicos suficientes para tal cometido y acepten la delegación. Igualmente, los

ayuntamientos de municipios de más de 3.000 habitantes podrán delegar la aproba-

ción definitiva de los planes parciales en entidades públicas supramunicipales con


112

competencias estatutarias para ello, o en la diputación foral, siempre que acepten la

delegación.

Artículo 96. Aprobación definitiva del plan parcial

1. La aprobación definitiva del plan parcial podrá ser denegada por ser contrario a las deter-

minaciones de la presente ley, de los instrumentos de ordenación del territorio o del plan

general, o a las disposiciones de la legislación sectorial, o por incumplimiento de exi-

gencias procedimentales, documentales y materiales establecidas por el ordenamiento

jurídico.

2. En todo caso, será de aplicación a los planes parciales lo establecido en los párrafos 5,

6 y 7 del artículo 91.

3. El acuerdo de aprobación definitiva podrá condicionarse a la inclusión de modificaciones

en las determinaciones del plan parcial, siempre que no afecten sustancialmente a su

contenido, y condicionar su publicación a la presentación del texto refundido que las

recoja. En caso contrario, se denegará su aprobación.

4. La aprobación definitiva se producirá, en el caso de municipios con población igual o

inferior a 3.000 habitantes, en un plazo no superior a dos meses desde la entrada del

expediente en el registro del órgano foral correspondiente. En el supuesto de no haber

recaído la aprobación definitiva en dicho plazo, el ayuntamiento o el promotor podrá

entenderla desestimada.

Artículo 97. Tramitación y aprobación de planes especiales

1. Los planes especiales se formularán, tramitarán y aprobarán de acuerdo con lo estable-

cido al efecto para los planes parciales. Cuando se trate de planes especiales de protec-

ción y conservación que afecten al suelo no urbanizable o al urbanizable no sectorizado,

una vez aprobados inicialmente se remitirán al órgano medioambiental de la diputación

foral, o del Gobierno Vasco cuando afecten a más de un territorio histórico, para la emi-

sión del informe preliminar de evaluación conjunta de impacto ambiental, que deberá ser

emitido en el plazo de dos meses, transcurrido el cual se podrá proseguir el trámite y

continuar el procedimiento de acuerdo con lo anteriormente indicado. Los planes espe-


113

ciales de ordenación urbana regulados en esta ley no requieren de informe de evalua-

ción conjunta de impacto ambiental.

2. Los planes especiales formulados en virtud de competencia sectorial que corresponda a

algún departamento del Gobierno Vasco o de la Administración foral serán formulados,

tramitados y aprobados por el órgano del Gobierno Vasco o de la Administración foral

competente al efecto, de conformidad con las reglas establecidas en el apartado ante-

rior. Una vez producida su aprobación inicial, deberán ser sometidos a informe de la

Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco y de los ayuntamientos y concejos

afectados, que deberá ser evacuado en el plazo máximo de dos meses, transcurrido el

cual se podrá proseguir el trámite.

3. Los planes especiales de rehabilitación y los planes especiales de protección y conser-

vación de conjuntos monumentales o inmuebles calificados deberán ser sometidos, una

vez aprobados inicialmente, a informe del Departamento de Cultura del Gobierno Vasco,

que será emitido en un plazo no superior a un mes, transcurrido el cual se podrá prose-

guir el trámite. El informe del Departamento de Cultura tendrá carácter vinculante en

relación con el régimen de protección establecido en las resoluciones de incoación o cali-

ficación definitiva de los inmuebles de interés cultural.

4. Los planes especiales regulados en esta ley que afecten a suelo no urbanizable se some-

terán a informe de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco.

Sección cuartaTramitación y aprobación de otros instrumentos

de ordenación urbanística

Artículo 98. Tramitación y aprobación de estudios de detalle

1. Los estudios de detalle serán aprobados inicialmente por los ayuntamientos competen-

tes en el plazo máximo de tres meses.

2. Una vez aprobados inicialmente, se someterán a información pública durante veinte días,


114

para que puedan ser examinados y presentadas las alegaciones procedentes, mediante

anuncio en el boletín oficial del territorio histórico correspondiente y publicación en el

diario o diarios de mayor circulación del mismo.

3. Corresponderá al ayuntamiento la aprobación definitiva de los estudios de detalle. El

plazo para la citada aprobación definitiva será tres meses desde su aprobación inicial.

Transcurrido ese plazo sin comunicar la pertinente resolución, cuando dicho estudio de

detalle haya sido presentado a instancia de parte, el interesado podrá entenderlo deses-

timado.

Artículo 99. Tramitación y aprobación de ordenanzas municipales de urbanización y edificación

Las ordenanzas municipales de edificación y urbanización o la modificación de las contenidas

en la documentación de un plan general se formularán por el ayuntamiento y se tramitarán y apro-

barán por el procedimiento establecido en la normativa de régimen local para las ordenanzas muni-

cipales. Igualmente podrán ser tramitadas y aprobadas de forma conjunta con el resto de la docu-

mentación del plan general, en cuyo caso se entenderán posteriormente sujetas al procedimiento

de la normativa de régimen local.

Artículo 100. Tramitación y aprobación de catálogos

1. Para la aprobación de los catálogos, en el supuesto de que no se tramiten y aprueben

simultáneamente con el plan general, o para su modificación, se seguirá el procedi-

miento establecido en la normativa de régimen local para las ordenanzas municipales.

Dentro del plazo de información pública, se solicitará informe a los departamentos com-

petentes en materia de patrimonio cultural de la diputación foral correspondiente y del

Gobierno Vasco.

2. La aprobación y entrada en vigor de los planes que contengan medidas de protección

relativas a los bienes catalogados determinará la necesidad de la actualización de este

documento.


115

Sección quintaEdificaciones y construcciones disconformes con el planeamiento

Artículo 101. Régimen jurídico de las edificaciones, construcciones y usosdisconformes con el planeamiento

1. El planeamiento urbanístico determinará los edificios, construcciones, instalaciones y

usos que fueran disconformes con la ordenación urbanística establecida.

2. El planeamiento urbanístico deberá distinguir entre las instalaciones, construcciones,

edificaciones y usos totalmente incompatibles con la nueva ordenación y las que sean

sólo parcialmente incompatibles. En todo caso, se calificarán como totalmente incompa-

tibles con la nueva ordenación las instalaciones, construcciones, edificaciones y usos que

ocupen suelo dotacional público e impidan la efectividad de su destino.

3. El planeamiento urbanístico, a los efectos de lo dispuesto en este artículo, señalará la

sujeción de los edificios, construcciones y usos a que se refiere el apartado 1 a alguna

de las siguientes categorías:

a) Fuera de ordenación: los edificios, construcciones, instalaciones y usos existentes

con anterioridad al planeamiento urbanístico en vigor y para los que éste prevea su

desaparición en un plazo determinado, por quedar incluidos en alguna de las actua-

ciones aisladas, integradas o de ejecución de sistemas generales y locales previs-

tas en esta ley.

b) Disconformes con el planeamiento urbanístico: los edificios, construcciones, insta-

laciones y usos disconformes con el planeamiento urbanístico en vigor y para los

que éste no prevea su desaparición o no fije un plazo para la misma.

c) Preexistentes en áreas o sectores pendientes de ordenación pormenorizada.

4. El planeamiento urbanístico incluirá dentro de sus determinaciones los actos y usos auto-

rizables y prohibidos respecto a estas edificaciones y construcciones, especialmente en

materia de rehabilitación, en atención a su compatibilidad con la ordenación urbanística

y a las previsiones de actuación sobre los mismos.

5. No serán autorizables las obras de modernización, consolidación, aumento de volumen o

mejora en construcciones y edificios declarados fuera de ordenación, ni en los preexis-


116

tentes en áreas o sectores pendientes de ordenación pormenorizada. No obstante, no

tendrán esta consideración las obras que estén destinadas y se consideren necesarias

para el mantenimiento del edificio en las mínimas condiciones de habitabilidad y salu-

bridad y las dirigidas a evitar daños a terceros, todo ello sin perjuicio del régimen legal

de la ruina definido en esta ley.

6. Sin embargo, en casos excepcionales podrán autorizarse obras parciales y circunstan-

ciales de consolidación, cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición del

inmueble en el plazo de 15 años, a contar desde la fecha en que se pretendiese reali-

zarlas, sin que dichas obras puedan suponer revalorización del inmueble.

Sección sextaModificación y revisión del planeamiento

Artículo 102. Revisión de los planes de ordenación urbanística: concepto yprocedencia

1. La reconsideración total de la ordenación establecida por los planes urbanísticos y, en todo

caso, de la ordenación estructural de los planes generales, precisa su revisión. También

procederá la revisión cuando la requiera el planeamiento territorial para permitir nuevos

desarrollos urbanos y resulte sustancialmente afectada la ordenación estructural.

2. La revisión podrá ser parcial, cuando justificadamente se circunscriba a una parte del

territorio ordenado por el plan o de sus determinaciones, que forme un conjunto homo-

géneo, o de ambas a la vez.

3. Los planes urbanísticos se revisarán en todo caso en los plazos que en ellos se esta-

blezcan y cuando se produzcan los supuestos o circunstancias previstos por ellos a tal

efecto o lo requieran los instrumentos de ordenación del territorio cuyas determinacio-

nes fueran vinculantes.

4. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, y cuando razones de urgencia o de

excepcional interés público exijan la adaptación de los planes urbanísticos a los ins-


117

trumentos de ordenación del territorio, el órgano foral del territorio histórico, a iniciati-

va propia o a requerimiento de la consejera o consejero competente en materia de

ordenación del territorio de la Administración de la Comunidad Autónoma del País

Vasco y con audiencia del ayuntamiento afectado, podrá disponer la revisión del plan

general o de otros planes urbanísticos concretos, fijando a las entidades municipales

plazos adecuados al efecto y para la adopción de las medidas pertinentes, incluidas las

de índole presupuestaria

5. El mero transcurso de los plazos fijados sin que se hayan llegado a incoar los corres-

pondientes procedimientos habilitará al órgano foral del territorio histórico para proceder

a la elaboración técnica de la revisión omitida, en sustitución del ayuntamiento corres-

pondiente, previo requerimiento y audiencia a este último.

Artículo 103. Modificación de los planes de ordenación urbanística: concepto, procedencia y límites

1. Toda reconsideración del contenido de los planes urbanísticos no comprendida en el artí-

culo anterior requerirá su modificación.

2. El plan general deberá identificar y distinguir expresamente las determinaciones que, aun

formando parte de su contenido propio, no corresponden a la función legal que dicho plan

tiene asignado en esta ley, sino a la del planeamiento de ordenación pormenorizada.

3. A efectos de su tramitación, la modificación de los elementos del contenido del plan

general tendrá en cuenta dicha distinción, y deberá ajustarse a las reglas propias de la

figura de ordenación a que correspondan, por su rango o naturaleza, las determinacio-

nes por ella afectadas conforme a lo dispuesto en el artículo 58.

4. La modificación podrá tener lugar en cualquier momento. No obstante, cuando se refie-

ran a determinaciones o elementos propios del plan general no podrá tramitarse modifi-

cación alguna una vez expirados los plazos o producidos los supuestos o circunstancias

previstos en el propio plan para su revisión, siempre que no se hubiere acordado el ini-

cio de los trabajos de la misma.

5. Será aplicable a las modificaciones lo dispuesto en los apartados 4 y 5 del artículo

anterior.


118

Artículo 104. Procedimiento para la modificación y revisión de la ordenaciónestablecida por los planes urbanísticos

La revisión y cualquier modificación de las determinaciones de los planes urbanísticos debe-

rá realizarse a través de la misma clase de plan y observando el mismo procedimiento seguido para

la aprobación de dichas determinaciones. Se exceptúan de esta regla:

a) Las mejoras y modificaciones que pueden operar los planes parciales y especiales en la

ordenación pormenorizada recogida en el plan general.

b) Las mejoras y modificaciones que el plan de que se trate permita expresamente efectuar

mediante estudio de detalle.

c) Las modificaciones del planeamiento general, en las que la tramitación del avance será

optativa.

d) La modificación que el plan de sectorización o el plan de compatibilización realicen, en

la ordenación estructural establecida en el plan general.

Artículo 105. Límites de las modificaciones y revisiones de la ordenaciónestablecida en los planes urbanísticos

1. Toda revisión o modificación de la ordenación establecida por un plan urbanístico que

aumente la edificabilidad urbanística o incremente la intensidad de los usos, distintos de

los de las dotaciones públicas, de algún terreno, acuerde la desafección del suelo de un

destino público o descalifique terrenos destinados a los usos previstos en el artículo 16,

deberá contemplar las medidas compensatorias precisas, con los siguientes objetivos y

reglas:

a) Justificar que se mantiene la debida calidad urbana en cuanto a dotaciones y sue-

los protegidos.

b) Considerar las necesidades y las posibilidades de acceso real en el municipio a los

usos establecidos como protegidos por la calificación, todo ello conforme a los ins-

trumentos de ordenación territorial.

c) En todo caso, garantizar la mejor realización posible de los estándares legales míni-

mos de la ordenación.


119

2. Toda modificación de los planes generales que incremente la edificabilidad urbanística

para el uso de vivienda requerirá la previsión de mayor superficie de terrenos destinados

a dotaciones públicas de zonas verdes y espacios libres y a alojamientos dotacionales,

en la proporción mínima establecida en los artículos 78 y 81.

3. En particular, el planeamiento general que se modifica deberá disponer en el propio

ámbito de la modificación de una dotación suficiente de sistema general de zonas

verdes y espacios libres para garantizar, tras el incremento de la edificabilidad urba-

nística propuesta, el estándar dotacional previsto en el apartado anterior. Si no fuese

materialmente posible o no resultase adecuado para la ordenación prevista, se debe-

rá completar la dotación citada ampliando los ámbitos ya calificados por el plan gene-

ral como sistema general de espacios libres o configurando nuevos ámbitos con esa

calificación y una superficie adecuada, cuya cuantía, al menos, compense el déficit

existente.

4. Adicionalmente, la modificación deberá garantizar también un adecuado nivel dotacional

de sistema local de espacios libres en el propio ámbito de la actuación aportando a este

fin una dotación superficial mínima de 5 metros cuadrados por cada habitante, según la

regla establecida en el artículo 78. En suelo urbano, cuando el cumplimiento de la con-

dición establecida en este párrafo no fuese materialmente posible o no resultase ade-

cuado para la ordenación prevista, podrá ser admitido el incremento de la edificabilidad

urbanística propuesta si la modificación se sitúa en un área con una dotación local de

espacios libres excedentaria de modo que pueda compensar íntegramente el déficit

dotacional generado por el nuevo desarrollo.

5. Las modificaciones de planeamiento que incrementen la edificabilidad urbanística de uso

residencial podrán justificar en la memoria la suficiencia de las reservas de suelo pree-

xistentes en el planeamiento anterior con destino a alojamientos dotacionales en la pro-

porción mínima exigida en el artículo 81.

6. Las modificaciones de los planes de ordenación urbanística mantendrán el uso dotacio-

nal público de las parcelas y solares cuyo destino precedente haya sido ya este, salvo

que, previo informe de la administración competente por razón de la materia para la

implantación del uso de que se trate, se justifique la innecesariedad del destino del suelo

a tal fin. En tal caso, las citadas parcelas y solares podrán ser destinados a otros usos

dotacionales públicos, incluyendo el uso para alojamientos dotacionales, vivienda prote-

gida u otros usos lucrativos. En los supuestos en los que el destino sea vivienda protegi-


120

da u otros usos lucrativos, las modificaciones de los planes contemplarán las medidas

compensatorias que reglamentariamente se establezcan.

7. Para la aprobación definitiva de las modificaciones de los planes de ordenación que afec-

ten a los suelos destinados a zonas verdes y espacios libres anteriormente incluidos en

la ordenación estructural del término municipal se precisará, además de las medidas

compensatorias antes establecidas, la autorización de la Comisión de Ordenación del

Territorio del País Vasco, que será inexcusable para la resolución expresa del procedi-

miento. El plazo máximo para la aprobación definitiva de la modificación quedará sus-

pendido desde el requerimiento de la autorización hasta su adopción. Transcurridos tres

meses desde la suspensión sin notificación de resolución alguna, podrá entenderse

desestimada la aprobación definitiva.

8. La revisión total o parcial del planeamiento estará sujeta exclusivamente a las limitacio-

nes establecidas en el apartado 1 de este artículo.

Artículo 106. Límite específico en caso de actuaciones declaradas ilegalespor sentencia judicial

1. Cuando una modificación o revisión de planeamiento venga a legalizar actuaciones clan-

destinas declaradas incompatibles con la ordenación urbanística en vigor por resolución

o sentencia firme, exigirá pronunciamiento previo favorable del Consejo de Gobierno, que

será inexcusable para la resolución expresa del procedimiento, previo informe favorable

de la Comisión de Ordenación del Territorio. El plazo máximo para la aprobación definiti-

va de la modificación o revisión quedará suspendido desde el requerimiento del pronun-

ciamiento hasta su adopción. Transcurridos tres meses desde la suspensión sin notifica-

ción de resolución alguna, podrá entenderse desestimada la aprobación definitiva.

2. En cualquier caso, será preceptiva la previa resolución del expediente disciplinario urba-

nístico incoado, la adopción por parte del infractor de las medidas decretadas para la res-

tauración del daño causado y el previo pago de las multas correspondientes a las infrac-

ciones declaradas.

Artículo 107. Actualización de la documentación de planeamiento

1. Los ayuntamientos podrán aprobar versiones completas y actualizadas de los planes


121

que hayan sufrido modificaciones. La aprobación de dicha versión será preceptiva

una vez que el plan general haya sufrido cinco modificaciones de ordenación estruc-

tural, incluidas las derivadas de determinaciones de otros planes legalmente autori-

zados para ello.

2. Una vez aprobada la versión completa y actualizada de los planes de ordenación urba-

nística, deberá depositarse un ejemplar en el registro de planeamiento urbanístico del

territorio histórico correspondiente.

Sección séptimaParticipación ciudadana en la formulación, tramitación y

aprobación del planeamiento

Artículo 108. Programa de participación ciudadana en el plan general

El acuerdo municipal de inicio de la formulación, modificación o revisión de cualquier figu-

ra de planeamiento de ordenación estructural deberá estar acompañado de un programa de par-

ticipación ciudadana en el que, según las características del municipio, se establecerán los obje-

tivos, estrategias y mecanismos suficientes para posibilitar a los ciudadanos y ciudadanas y

entidades asociativas el derecho a participar en el proceso de su elaboración. Entre estos meca-

nismos figurarán:

a) Sesiones abiertas al público explicativas del contenido del avance, en especial de las

decisiones estratégicas de construcción de la ciudad y las posibles alternativas presen-

tadas en la tramitación del expediente.

b) Posibilidad de celebrar consulta popular municipal, según la regulación establecida en la

legislación básica de régimen local, en caso de graves controversias ciudadanas sobre

alguno de los aspectos incluidos en el plan.

c) Material divulgativo, que deberá prepararse junto con los documentos legalmente exi-

gidos para los instrumentos urbanísticos, al objeto de facilitar su difusión y compren-

sión.


122

Artículo 109. Consejo Asesor del Planeamiento Municipal: funciones

1. El Consejo Asesor del Planeamiento Municipal es un órgano local de carácter consultivo

y deliberante para el cumplimiento de las funciones de concertación social en relación

con el procedimiento de formulación, tramitación y aprobación de los planes urbanísti-

cos, de existencia obligatoria en los municipios que tengan la competencia, propia o

delegada, para la aprobación definitiva de planes generales.

2. El consejo conocerá de cuantos estudios, programas, directrices y líneas de actuación

elaboren o establezcan las administraciones responsables de la formulación del planea-

miento general del municipio para coadyuvar a su elaboración, e informará, en todo caso,

una vez iniciada la redacción técnica del plan general. El consejo podrá recabar, conocer

y emitir informe de cualquier otro plan o instrumento de ordenación urbanística.

3. La intervención del consejo se manifiesta en documentos de análisis de las cuestiones

que tome en consideración, que podrán contener propuestas o alternativas de carácter

no vinculante para las administraciones públicas.

4. Las propuestas o alternativas presentadas por el consejo ante la administración que

apruebe el planeamiento y que no sean atendidas en la resolución de aprobación defini-

tiva del mismo deberán ser contestadas motivadamente.

Artículo 110. Composición del Consejo Asesor del Planeamiento Municipal

Mediante reglamento municipal se determinará la composición, el funcionamiento, la consti-

tución y la disolución del Consejo Asesor del Planeamiento Municipal, que deberá estar presidido

por la alcaldía del municipio y contará con la presencia del concejal responsable del área de urba-

nismo. En todo caso, la composición de este órgano garantizará la presencia del movimiento aso-

ciativo vecinal y de representantes de entidades u organizaciones dedicadas a la pro-tección y

defensa medioambiental que intervengan en el término municipal.


TÍTULO IV

INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVAEN EL MERCADO DE SUELO


124

CAPÍTULO I

PATRIMONIOS PÚBLICOS DE SUELO

Sección primeraDisposiciones generales

Artículo 111. Finalidad y clases

1. Los patrimonios públicos de suelo tienen las siguientes finalidades legales:

a) Regular el mercado de suelo.

b) Regular el mercado de la vivienda.

c) Facilitar el desarrollo territorial y urbanístico mediante la consecución de suelo para

actuaciones de iniciativa pública y, en particular, para la construcción de viviendas

sometidas a algún régimen de protección pública.

2. Todos los ayuntamientos están legalmente obligados a constituir, mantener y gestionar

patrimonios públicos de suelo.

3. Los órganos forales de los territorios históricos y la Administración de la Comunidad

Autónoma del País Vasco pueden constituir sus propios patrimonios públicos de suelo.

4. Están plenamente sujetos a las disposiciones de este capítulo, aun cuando la adminis-

tración titular no haya procedido aún a la constitución de su patrimonio público de suelo,

los bienes y recursos que, conforme a esta ley, deban formar parte del mismo.

Artículo 112. Naturaleza y régimen jurídico

1. El patrimonio público de suelo de cada administración pública integra un patrimonio

independiente y separado del resto de su patrimonio, afecto al cumplimiento de los fines

establecidos en el apartado 1 del artículo anterior, quedando prohibida la dedicación de

cualquiera de sus bienes o la aplicación de cualquiera de sus recursos a finalidades o

destinos distintos de los previstos en este capítulo, y en particular a la cobertura de gas-


125

tos diferentes a los que resulten de la administración, mantenimiento e incremento del

propio patrimonio público de suelo. La permanencia de la afectación implica, en su caso,

la de la causa de adquisición forzosa del bien de que se trate.

2. La administración de los patrimonios públicos de suelo comprende las facultades preci-

sas para el cumplimiento de sus finalidades legales, incluidas las de disposición y gasto,

así como las de expropiación en beneficio de estos.

3. Las administraciones titulares de patrimonios públicos de suelo llevarán un registro de

explotación comprensivo, en los términos que reglamentariamente se establezcan, de un

inventario de bienes y recursos integrantes y de las operaciones de administración y dis-

posición relativas a dichos bienes y recursos, con indicación del destino final de los mis-

mos. Dicho registro de explotación estará sujeto a fiscalización del Tribunal de Cuentas

del País Vasco.

Artículo 113. Bienes y recursos integrantes de los patrimonios municipales de suelo

1. Los patrimonios municipales de suelo están integrados por bienes y recursos.

2. Forman parte de los patrimonios municipales de suelo los siguientes bienes, bien sean

de titularidad municipal directa o bien sean de titularidad de sociedades públicas muni-

cipales u organismos públicos locales:

a) Los bienes patrimoniales municipales situados en terrenos que el planeamiento

urbanístico general clasifique como suelo urbano y urbanizable, excepto aquellos

que, en virtud del título de su adquisición, estén afectados o vinculados a un fin

específico, distinto o incompatible con los legales del patrimonio público de suelo.

b) Los terrenos y los derechos obtenidos en la ejecución del planeamiento urbanístico

y en concepto de cesión gratuita de edificabilidad urbanística y para las dotaciones

públicas, en especial los correspondientes a la participación municipal en las plus-

valías generadas por la acción urbanística conforme a esta ley.

c) Los terrenos adquiridos, cualquiera que fuese su clasificación urbanística, para

constituir, mantener o incrementar el patrimonio municipal de suelo.

d) Los terrenos adquiridos mediante expropiación, no afectados al uso o servicio

público.

e) Los terrenos adquiridos por permuta con otros bienes del patrimonio público de suelo.


126

f) Los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto

regulados en este título.

g) Las viviendas públicas de titularidad municipal o de cualquier entidad dependiente

del ayuntamiento.

3. Son recursos afectos a los correspondientes patrimonios municipales de suelo:

a) La cantidad consignada en los presupuestos municipales anuales para el cumpli-

miento de las finalidades de los correspondientes patrimonios municipales de

suelo.

b) Los ingresos derivados de la administración de los bienes o de la realización de

actos de disposición de ellos conforme a esta ley, incluidos los de constitución one-

rosa de derechos de superficie.

c) Las cantidades abonadas en sustitución, conforme a esta ley, de la cesión del suelo

correspondiente a la participación municipal en las plusvalías generadas por la

acción urbanística.

d) Las cantidades ingresadas en concepto de multas coercitivas, avales ejecutados y

sanciones procedentes del ejercicio de la potestad tutelar, disciplinaria y sanciona-

dora prevista en esta ley.

e) Créditos que tengan como garantía hipotecaria los bienes incluidos en el patrimo-

nio municipal de suelo.

Artículo 114. Consignación presupuestaria con destino al patrimonio municipal de suelo

1. La cantidad consignada por los ayuntamientos en el ejercicio anual de sus presupuestos

municipales con destino a patrimonio municipal de suelo no podrá ser inferior al 10 %

de la suma total a que asciendan los capítulos I y II de ingresos. La memoria explicativa

de los presupuestos deberá precisar qué porcentajes mínimos de dicha cantidad se pre-

vén para atender cada uno de los destinos de los patrimonios municipales de suelo.

2. La regla establecida en el apartado anterior sobre importe mínimo de la consignación

presupuestaria se entiende referida a periodos cuatrienales, por lo que las previsiones

inferiores o superiores en ejercicios presupuestarios concretos podrán ser compensadas,

dentro de un mismo periodo cuatrienal, por previsiones de signo contrario en ejercicios

presupuestarios posteriores, siempre y cuando se garantice para el conjunto de cuatro

años el cumplimiento del promedio del 10 % anual señalado en el apartado anterior.


127

3. Esta obligación de importe mínimo de la consignación presupuestaria se entiende refe-

rida, a los efectos de esta ley, sólo a los municipios obligados a cumplir con los están-

dares de reserva de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, según

el artículo 82.

Artículo 115. Destino de los bienes y recursos

1. Los bienes no destinados a dotaciones públicas y los recursos integrantes de los patri-

monios públicos de suelo se destinarán preferentemente a la construcción de viviendas

sometidas a algún régimen de protección pública y al costeamiento de obras de urbani-

zación en áreas y sectores residenciales con presencia, en todo o en parte de los mis-

mos, de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública para su desarrollo

en régimen de ejecución pública. Además se podrán destinar a:

a) Adquisición de la propiedad de los bienes y derechos sujetos a áreas de reserva

municipal de suelo y a áreas sometidas a los derechos de tanteo y retracto.

b) Obras de rehabilitación o construcción de dotaciones públicas y sistemas genera-

les en zonas degradadas.

c) Adquisición y promoción pública de suelo para actividades económicas de fomen-

to o interés público.

d) Rehabilitación del patrimonio histórico y cultural.

e) Construcción, rehabilitación o mejora de equipamientos colectivos municipales.

2. En el supuesto previsto en la letra c) del apartado anterior, cuando la promoción pública

tuviera carácter comarcal concertado entre diversos municipios asociados entre sí y, en

su caso, con otras administraciones públicas o sus organismos o entidades dependien-

tes, los bienes y derechos que por dicha actuación hayan de incorporarse al patrimonio

municipal del suelo, una vez capitalizados, podrán destinarse a la adquisición de suelos

para dicha finalidad en municipio diferente si así se acuerda entre los municipios inter-

vinientes.

Artículo 116. Enajenación de bienes. Concurso

1. Se prohíbe la enajenación onerosa de los bienes y derechos calificados como dotaciona-

les, incluido, en su caso, el derecho de propiedad superficiante de los terrenos califica-

dos como dotación residencial protegida por la ordenación estructural.


128

2. La disposición del resto de los bienes de los patrimonios públicos de suelo que implique

la transmisión de su propiedad o de derechos sobre los mismos, cuando sea posible con-

forme a esta ley, será a título oneroso y se realizará mediante concurso, sin perjuicio de

lo establecido en los artículos siguientes.

3. En todo caso, en las bases del concurso para la enajenación se contendrán las siguien-

tes determinaciones:

a) Precio mínimo de licitación.

b) Precios máximos de venta o arrendamiento de las viviendas.

c) Plazos máximos para la realización de las obras de edificación y, en su caso, de

urbanización cuando los terrenos no tuvieran la consideración de solares.

4. Los bienes del patrimonio municipal de suelo no calificados específicamente por el pla-

neamiento urbanístico como destinados a dotaciones públicas o a la construcción de

viviendas sometidas a algún régimen de protección pública podrán enajenarse libre-

mente mediante concurso público o permuta. Los ingresos o bienes obtenidos se desti-

narán a los fines del patrimonio municipal de suelo.

Artículo 117. Enajenación directa

Podrán enajenarse bienes directamente, sin necesidad de concurso, con los requisitos que en

cada caso requiera la normativa:

a) Cuando la enajenación se derive de convenios entre administraciones públicas o entre

éstas y sus entes instrumentales.

b) Cuando los peticionarios sean entidades de carácter asistencial o social sin ánimo de

lucro, tales como fundaciones, mutualidades, cooperativas y otras que promuevan la

construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.

c) En el caso de edificios de viviendas de titularidad pública o de organismos y empre-

sas mercantiles dependientes, cuando los peticionarios sean sus ocupantes legales.

d) Cuando el concurso previsto en el artículo anterior quede desierto, en cuyo caso la ena-

jenación se llevará a cabo dentro del plazo máximo de un año y con arreglo al mismo

pliego de condiciones. En ningún caso el precio de la enajenación podrá ser inferior al


129

que hubiera correspondido en la licitación mediante concurso.

e) En el supuesto de construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección

pública promovidas por organismos públicos o sus entes instrumentales, cuando dicha

actividad constituya su objeto específico.

f) En el caso de construcción de edificios públicos destinados a organismos oficiales que

requieran un determinado emplazamiento sobre suelos calificados como dotacionales.

g) En el caso de construcción de edificios de servicio público de propiedad pública o de

entidades sin ánimo de lucro que requieran un determinado emplazamiento, tales como

centros asistenciales, culturales o sanitarios o instalaciones deportivas, y así estuvieran

calificados por la ordenación urbanística.

Artículo 118. Enajenaciones gratuitas o por debajo de valor

No obstante lo dispuesto en los artículos anteriores, los bienes del patrimonio público de suelo

podrán cederse gratuitamente o por debajo de su valor cuando concurra alguna de las siguientes

circunstancias:

a) Que el cesionario sea una administración pública o sus entes instrumentales y el desti-

no cualquiera de los contemplados en el artículo 115.

b) Que el peticionario sea una entidad privada de interés público y sin ánimo de lucro y el

destino de los terrenos sea la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de pro-

tección pública o equipamientos de interés social y uso común o general.

c) Que el cesionario sea ocupante legal de la vivienda afectada por acuerdo de realojo en

forma de permuta total o parcial, justificado por acuerdo expreso con la administración

actuante o incluido en la reparcelación.


130

Sección segundaReservas municipales de suelo

Artículo 119. Finalidad de las reservas

1. Podrán delimitarse, en suelo no urbanizable no sujeto a especial protección y en suelo

urbanizable no sectorizado, reservas municipales de suelo para su adquisición con des-

tino al patrimonio público de suelo dentro del plazo máximo de ocho años a contar desde

la delimitación. Las reservas así delimitadas se destinarán preferentemente a la cons-

trucción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o de edificaciones e

instalaciones industriales o terciarias, de fomento o interés público así como a otros usos

públicos o de interés social.

2. También podrán delimitarse reservas en suelo no urbanizable de especial protección con

el objeto de facilitar la obtención de la propiedad pública y, en su caso, la explotación o

utilización adecuada del mismo.

3. Vencido el plazo máximo establecido en el párrafo anterior, los terrenos y construc-

ciones, edificaciones e instalaciones que no hubieran sido adquiridos por la

Administración pública en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en

este título sólo podrán ser sujetos nuevamente a reserva municipal con incoación

simultánea, respecto a los mismos, de procedimiento de expropiación forzosa.

Artículo 120. Delimitación de reservas

1. Las reservas municipales se delimitan por el plan general, o por acuerdo municipal de

establecimiento de nuevas reservas o ampliación de las previstas en el planeamiento

general, que deberá contener la relación de propietarios afectados y el plano de la super-

ficie objeto de reserva, con identificación de las unidades rústicas, fincas o terrenos

según el catastro de bienes de naturaleza rústica y con especificación en cada caso de

su destino o uso actual.

2. La delimitación de las reservas municipales de suelo deberá estar motivada en razo-

nes justificativas del emplazamiento elegido y de su preferencia sobre otras alterna-

tivas posibles.


131

3. El acuerdo municipal previsto en el apartado 1 sólo podrá producirse cuando concurra

una de las siguientes circunstancias:

a) La no previsión por el plan general en vigor de reserva municipal de suelo alguna.

b) El agotamiento de las reservas municipales de suelo establecidas por el plan general

en vigor por haber sido objeto toda su superficie del ejercicio de los derechos de tan-

teo y retracto regulados en este título o de procedimiento de expropiación forzosa.

c) El transcurso de dos años desde la entrada en vigor de la primera formulación o de

la última revisión del plan general.

4. La delimitación de nuevas reservas municipales de suelo o de ampliación de las exis-

tentes por acuerdo municipal requiere la instrucción del siguiente procedimiento:

a) Aprobación inicial por el ayuntamiento, con sometimiento, simultáneo y por el plazo

de un mes, a trámite de información pública mediante anuncio publicado en el bole-

tín oficial y en el diario o diarios de mayor difusión en el territorio histórico corres-

pondiente, y de audiencia a los propietarios de suelo afectados mediante notifica-

ción personal.

b) Aprobación definitiva por acuerdo del pleno del ayuntamiento, a la vista de las ale-

gaciones y reclamaciones formuladas en el periodo de información pública y el

simultáneo trámite de audiencia.

Artículo 121. Efectos de la delimitación

La delimitación de una reserva municipal de suelo lleva implícita por ministerio de la ley:

a) La sujeción de los terrenos, construcciones, edificaciones e instalaciones en ella com-

prendidos a los derechos municipales de tanteo y retracto y regulados en este título, que-

dando prohibida la inscripción registral de cualquier acto de transmisión sin acreditar la

comunicación al ayuntamiento prevista en el artículo 126.

b) La declaración de la utilidad pública a efectos de su expropiación forzosa.

Artículo 122. Actuaciones en concertación interadministrativa

Las actuaciones expropiatorias de los terrenos sometidos a la reserva de suelo regulada en los

artículos anteriores podrán llevarse a cabo por el ayuntamiento que delimitó la reserva o por cual-


132

quier otra administración pública competente para la implantación de los usos de referencia,

mediando, en este último supuesto, necesariamente convenio suscrito al efecto entre ambas admi-

nistraciones.


133

CAPÍTULO II

INTERVENCIÓN SUPRAMUNICIPAL EN EL MERCADO DE SUELO

Artículo 123. Reservas de suelo

1. La Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco y los órganos forales de sus

territorios históricos también podrán establecer reservas de suelo en suelo no urbaniza-

ble y suelo urbanizable no sectorizado para la constitución o ampliación de sus patrimo-

nios públicos de suelo.

2. Las reservas de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco y de los

órganos forales de sus territorios históricos se establecerán en las mismas condiciones

y con los mismos efectos previstos para las reservas municipales de suelo en la sección

segunda del capítulo I de este título, aunque con las siguientes salvedades:

a) El acuerdo de delimitación será adoptado inicialmente, previa audiencia por el plazo

de un mes a los ayuntamientos afectados, por el departamento del Gobierno Vasco

o de la diputación foral competente en materia de ordenación del territorio o para

la implantación de los usos de referencia, y definitivamente por el Consejo de

Gobierno o Consejo de Diputados, según la administración de que se trate.

b) La administración que tuviera delimitada una reserva no podrá establecer una

nueva con idéntica finalidad y en el mismo municipio si antes no hubiera ocupado,

en el curso del correspondiente procedimiento expropiatorio, la totalidad de la

reserva previamente declarada. El plazo de adquisición no podrá exceder de cuatro

años desde la adopción del acuerdo de delimitación.

Artículo 124. Enajenación y cesión

1. La enajenación, constitución de derechos de superficie, arrendamiento u otras fórmulas


134

de cesión de los bienes inmuebles integrantes de los patrimonios públicos de suelo de la

Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco y de los órganos forales de sus

territorios históricos se llevará a cabo de conformidad con lo dispuesto en los capítulos I

y II de este título.

2. Los ingresos obtenidos de las enajenaciones, cesiones o gestión de los citados terrenos

y demás bienes inmuebles de los patrimonios públicos de suelo de la Administración de

la Comunidad Autónoma del País Vasco y de los órganos forales de sus territorios histó-

ricos habrán de destinarse necesariamente a su mantenimiento o ampliación.


135

CAPÍTULO III

LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO

Artículo 125. Bienes sujetos a los derechos de tanteo y retracto y administraciones titulares

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en la correspondiente legislación sectorial, estarán sujetas

al derecho de tanteo y, en su caso, de retracto por la Administración de la Comunidad

Autónoma del País Vasco, por los órganos forales de los territorios históricos o por el

ayuntamiento, las transmisiones onerosas de los siguientes bienes inmuebles, sean

terrenos, edificaciones o viviendas:

a) Los comprendidos en cualquier ámbito declarado fuera de ordenación por la orde-

nación urbanística o territorial, si así lo previera expresamente el planeamiento. En

este caso los derechos de tanteo y retracto corresponderán al ayuntamiento.

b) Los comprendidos en las reservas de suelo delimitadas conforme a lo dispuesto en

los artículos anteriores. En este caso los derechos de tanteo y retracto correspon-

derán a la administración que hubiera acordado la delimitación.

c) Los comprendidos en ámbitos sujetos por la ordenación urbanística o territorial

a actuaciones de rehabilitación, si así lo dispusieran expresamente los planes

respectivos. En este caso, los derechos de tanteo y retracto corresponderán al

ayuntamiento o, en su caso, a la administración que hubiera promovido la apro-

bación del planeamiento.

d) Los comprendidos en ámbitos delimitados por el ayuntamiento conforme al proce-

dimiento de delimitación de unidades de ejecución a los efectos de garantizar el

cumplimiento de los objetivos de la ordenación urbanística, incrementar el patri-

monio municipal del suelo o intervenir en el mercado inmobiliario. En este caso, los

derechos de tanteo y retracto corresponderán al ayuntamiento.

e) Las viviendas promovidas en cualquier régimen de protección pública y, en su caso,

sus garajes y locales anejos, durante todo el periodo de duración de la calificación.

En este caso, los derechos de tanteo y retracto corresponderán al ayuntamiento o

al departamento del Gobierno competente en materia de vivienda.

2. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones de los bienes al ejercicio de los dere-

chos de tanteo y retracto será de ocho años.


136

3. La transmisión onerosa de más del 50 % de las acciones o participaciones sociales de

sociedades mercantiles cuyo activo esté constituido en más del 80 % por terrenos o edi-

ficaciones sujetas a los derechos de tanteo y retracto tendrá la consideración de trans-

misión onerosa a los efectos de lo dispuesto en este capítulo.

Artículo 126. Notificación a la administración de la transmisión de bienessujetos a los derechos de tanteo y retracto

1. Los propietarios de bienes inmuebles comprendidos en los ámbitos referidos en el artí-

culo anterior deberán comunicar a la administración titular de los derechos de tanteo y

retracto la decisión de proceder a su enajenación onerosa, con expresión del precio y la

forma de pago proyectados y de las demás condiciones esenciales de la transmisión pre-

vista, así como el domicilio a efecto de notificaciones, a fin de posibilitar el ejercicio del

derecho de tanteo. Este derecho podrá ejercerse en el plazo de dos meses contados

desde el día siguiente al de la entrada de la comunicación en el registro de la adminis-

tración titular del mismo.

2. Transcurrido el plazo a que se refiere el párrafo anterior sin notificación de resolución

expresa sobre el ejercicio del derecho de tanteo, se podrá proceder libremente a la ena-

jenación proyectada.

3. Cuando no se hubiera efectuado la comunicación requerida en este artículo o se hubie-

ra omitido en ella alguno de los contenidos legalmente preceptivos, así como cuando el

precio satisfecho por la transmisión resultase inferior o las condiciones menos onerosas

que lo comunicado a la administración correspondiente, ésta podrá ejercitar el derecho

de retracto dentro del plazo de dos meses siguientes al día en que haya tenido conoci-

miento completo de la enajenación.

Artículo 127. Efectos registrales

Los ayuntamientos, una vez delimitadas con carácter definitivo los ámbitos comprensivos

de los bienes sujetos a derecho de tanteo y retracto, comunicarán oficialmente tal circunstan-

cia al registro de la propiedad correspondiente, a los efectos de que se haga constar en los bie-

nes afectados del modo que establezca la normativa de ordenación de los registros e instru-

mentos públicos.


137

CAPÍTULO IV

DERECHOS DE SUPERFICIE

Artículo 128. Constitución y concesión del derecho de superficie

La concesión del derecho de superficie, así como su carácter oneroso, se regirá por las siguientes

reglas:

a) La administración pública o entidad dependiente de la misma titular de la parcela podrá,

en el acto de constitución del derecho de superficie, fijar las condiciones de transmisión

de dicho derecho y de cesión o arrendamiento de los elementos del inmueble que se

construya, así como las que limiten las sucesivas transmisiones de la propiedad super-

ficiaria de las viviendas y locales construidos, estableciendo, en su caso, respecto a los

mismos un derecho de adquisición preferente a favor de la administración o entidad y las

condiciones económicas o de otro tipo de dicha adquisición. Todo ello se entenderá sin

perjuicio de la aplicación preferente de lo establecido en la respectiva normativa protec-

tora.

b) La constitución del derecho deberá ser formalizada en escritura pública y, como requisi-

to constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad.

c) Cuando se constituya a título oneroso, la contraprestación del superficiario podrá con-

sistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación o

arrendamiento de viviendas o locales, o en varias de estas modalidades a la vez, sin per-

juicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el dere-

cho de superficie.

Artículo 129. Extinción del derecho de superficie

1. El derecho de superficie se extinguirá por haber transcurrido el plazo, que no podrá exce-

der de 75 años, o el plazo que establezca como máximo la legislación básica, sin perjui-


138

cio de su carácter reconstituible. Una vez extinguido, el propietario del suelo hará suya la

propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que

sea el título por el que se hubiera constituido el derecho. La extinción del derecho de

superficie provocará la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el

superficiario.

2. El derecho de superficie se extinguirá también si no se edifica en el plazo previsto.

3. Si por cualquier otra causa distinta de las previstas en los apartados precedentes se reu-

nieran en la misma persona los derechos de propiedad del suelo y de superficie, las car-

gas que recaigan sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente.

Artículo 130. Régimen del derecho de superficie sobre la dotación residencial protegida

1. La dotación residencial protegida se corresponde con el derecho superficiante de los

suelos calificados con destino a viviendas sometidas a algún régimen de protección

pública en el caso de que la ordenación estructural así lo determine.

2. En este supuesto, el derecho superficiante será de cesión obligatoria y gratuita a favor

del ayuntamiento, y la edificación se materializará obligatoriamente en el régimen propio

del derecho de superficie, estando sujeta a los precios determinados por la correspon-

diente normativa reguladora.


TÍTULO V

EJECUCIÓN DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA


140

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Sección primeraEjecución y actividad administrativa

Artículo 131. Contenido y desarrollo de la actividad administrativa de ejecución

1. La ejecución de la ordenación urbanística comprende:

a) La realización de las condiciones de desarrollo recogidas en los pertinentes pro-

gramas de actuación urbanizadora, así como la garantía del cumplimiento efec-

tivo de los mismos.

b) La equidistribución de beneficios y cargas derivadas de la ordenación.

c) La organización temporal de la ejecución y la fijación del orden de las actuacio-

nes, cuando dichas determinaciones no se contengan ya en el planeamiento o

proceda modificarlas.

d) La urbanización y la edificación de los solares resultantes.

e) La conservación de las obras de urbanización y, en su caso, de la edificación.

f) La cesión gratuita de viales, terrenos dotacionales y otros de cesión obligatoria

y gratuita, así como localizar la edificabilidad urbanística correspondiente a la

administración actuante.

2. Las administraciones públicas ejecutarán, en sus respectivas esferas de competen-

cias, los correspondientes planes de ordenación urbanística, con arreglo a esta ley.

Artículo 132. Dirección, inspección y control de la actividad privada de ejecución

Las administraciones públicas, en sus respectivas esferas de competencia, dirigirán, inspec-

cionarán y controlarán la participación y colaboración privada en la ejecución del planeamiento, para


141

exigir y asegurar que se produce de conformidad con los planes y los programas de actuación y los

demás instrumentos y acuerdos aprobados para su ejecución, así como, en su caso, con los corres-

pondientes proyectos técnicos de obras.

Artículo 133. Organización temporal de la ejecución

1. Los planes generales determinarán la secuencia lógica de su desarrollo mediante la fija-

ción de las condiciones objetivas que definan un orden básico de prioridades para su eje-

cución. Asimismo dichos planes, o los que los desarrollen, podrán fijar plazos máximos

para la edificación de los solares y para la rehabilitación de la edificación existente.

2. El incumplimiento de los plazos máximos para edificar o rehabilitar las edificaciones

determinará la posibilidad de formular y tramitar programas de edificación o dictar órde-

nes de ejecución, respectivamente.

Sección segundaFormas de gestión de la actividad administrativa de ejecución

Artículo 134. Gestión propia y cooperativa

1. Las administraciones públicas podrán utilizar, para la gestión propia o directa de la acti-

vidad de ejecución de su propia competencia, todas las formas o modalidades admitidas

por la legislación de régimen jurídico y de contratación de las administraciones públicas

y de régimen local.

2. Para el desarrollo cooperativo de la actividad de ejecución, y conforme a la misma

legislación a que se refiere el apartado anterior, las administraciones públicas podrán,

además, constituir, por mutuo acuerdo, consorcios urbanísticos, en los que, en

supuesto de que haya participación de capital privado, la participación de la adminis-

tración pública será siempre mayoritaria. Asimismo, podrán delegar competencias

propias, o encomendar la gestión urbanística o la ejecución de las obras de urbani-

zación en otras administraciones, así como en organismos y entidades públicas de

ellas dependientes.


142

3. Las administraciones públicas y sus organismos dependientes o adscritos y los consor-

cios creados por aquéllas podrán suscribir convenios, con fines de colaboración, en los

términos autorizados por la legislación de régimen jurídico de las administraciones públi-

cas y de régimen local.

Sección terceraPresupuestos de la ejecución urbanística

Artículo 135. Presupuestos de la ejecución

El desarrollo de la actividad de ejecución, cualquiera que sea el sujeto legitimado, requerirá la

aprobación, con carácter previo y respecto a la totalidad de los terrenos incluidos en el ámbito de

la actuación, de:

a) El planeamiento urbanístico idóneo para establecer la ordenación pormenorizada en la

clase de suelo de que se trate.

b) El programa de actuación urbanizadora, aprobado con carácter definitivo, con excepción

de las actuaciones aisladas o de dotación y las de ejecución de las dotaciones públicas

integrantes de la red de sistemas generales y locales, y del procedimiento especial de

reparcelación forzosa promovida por las administraciones públicas previsto en el artícu-

lo 49 de esta ley.

c) El proyecto de urbanización, el proyecto de obras complementarias a la urbanización o

el proyecto de obras de dotaciones públicas, según los casos y conforme a lo dispuesto

en los artículos 194 y 195.

d) El proyecto de reparcelación en todos los supuestos, salvo en el caso de las actuaciones

aisladas y las actuaciones de dotación que no precisen de ella, las actuaciones integra-

das de propietario único, incluido el sistema de expropiación, y las actuaciones de eje-

cución de dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales.

e) El programa de edificación en el caso de actuaciones aisladas una vez transcurrido el

plazo máximo establecido para realizar la edificación.


143

Sección cuartaEsferas y tipos de actuación

Artículo 136. Actuaciones aisladas

A los efectos previstos en la presente ley, se consideran como actuaciones aisladas las edifi-

catorias realizadas en los siguientes supuestos:

a) Solares ya existentes cuya urbanización haya sido asumida por la ordenación urbanísti-

ca como adecuada y suficiente para la edificación. No obstante, sin perjuicio de su con-

sideración dentro de la categoría de suelo urbano consolidado, los solares en régimen de

proindivisión podrán ser objeto de un proceso reparcelatorio, cuyo ámbito no exceda del

propio del solar, a instancia de cualquier copropietario que represente, al menos, el 50 %

de la cuota de propiedad.

b) Parcelas susceptibles de edificación que sólo requieran, para la adquisición de la condi-

ción de solar, la realización, previa o simultáneamente a la edificación, de las obras de

urbanización complementarias conforme a lo establecido en el artículo 195.

Artículo 137. Actuaciones de dotación

A los efectos de esta ley, se consideran actuaciones de dotación las dirigidas al levanta-

miento de la carga dotacional en suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabili-

dad urbanística.

Artículo 138. Actuaciones integradas

1. A los efectos de esta ley, se consideran actuaciones integradas las que se realizan, en

suelo urbano no consolidado por la urbanización y en suelo urbanizable sectorizado, en

los terrenos que precisan de un grado de urbanización superior al de las actuaciones ais-

ladas, para dar lugar a uno o varios solares conforme a un único programa de actuación

urbanizadora y que habrán de acometerse a través de una o varias unidades de ejecu-

ción completas en régimen público o privado, incluso cuando dichas unidades de ejecu-

ción correspondieran a ámbitos de ordenación diferentes.


144

2. La obtención gratuita del suelo y los derechos necesarios para las dotaciones públicas

de las redes de sistemas generales y, en su caso, la financiación de su ejecución se

podrán realizar mediante su inclusión o adscripción a actuaciones integradas.

3. En el suelo urbano no consolidado por la urbanización también podrán incluirse en o ads-

cribirse a la unidad de ejecución, previa justificación, otras dotaciones públicas de la red

de sistemas locales diferentes de las contempladas para la funcionalidad de la propia

actuación, para la obtención gratuita del suelo y los derechos necesarios para su ejecu-

ción.

Artículo 139. Actuaciones de ejecución de dotaciones públicas de las redes de sistemas generales y locales

A los efectos de la presente ley, se consideran actuaciones de ejecución de dotaciones

públicas de la red de sistemas generales y locales aquellas que pueden ejecutarse directamen-

te y cuyo suelo y derechos afectados se deban obtener por expropiación, por no estar dichos

suelos, bienes y derechos incluidos o adscritos a actuaciones integradas con arreglo al artículo

anterior.

Artículo 140. Esferas de actuación en la ejecución

1. Las actuaciones aisladas edificatorias pertenecen a la esfera de actuación propia de los

sujetos, privados o públicos, propietarios de las parcelas o los solares, y su realización

corresponde a éstos o a quienes ellos autoricen o transfieran facultades o derechos sufi-

cientes al efecto. La actividad de edificación queda sujeta en su desarrollo a la interven-

ción de la administración pública competente en los términos de esta ley.

2. Las actuaciones integradas pertenecen a la esfera de actuación pública, son responsa-

bilidad de las administraciones públicas según sus respectivas competencias, y pueden

desarrollarse en régimen de ejecución pública o privada.

3. La ejecución de dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales definida

en la ordenación urbanística en régimen de obras públicas ordinarias pertenece a la

esfera de actuación pública, y comprende las obras de urbanización y edificación ade-

cuadas en cada caso.


145

Artíclo 141. Régimen de ejecución pública o privada de las actuaciones integradas

1. El régimen de ejecución de las actuaciones integradas, que deberá determinarse en la

aprobación del programa de actuación urbanizadora, concreta la delimitación de las

esferas de actuación pública y privada en los siguientes términos:

a) El régimen de ejecución pública supone la reserva del desarrollo de la actividad de

ejecución a favor de la administración actuante. En este régimen, las obras de urba-

nización se llevan a cabo, con o sin expropiación de los terrenos afectados, por la

propia administración.

b) El régimen de ejecución privada supone la participación de la iniciativa privada en

la ejecución del planeamiento, bajo la dirección, inspección y control de la admi-

nistración actuante.

2. En el régimen de ejecución privada, los terrenos objeto de una actuación integrada no

adquieren la condición de solares hasta que, además de estar efectivamente dotados y

servidos por los correspondientes servicios, estén ejecutadas y entregadas a la adminis-

tración local las obras de urbanización propias de la actuación y las infraestructuras de

integración y conexión de ésta con su entorno establecidas en la programación de la

misma.

Artículo 142. Actuaciones de las administraciones de la ComunidadAutónoma y de los territorios históricos

1. Las actuaciones que en suelo a su disposición, y para su transformación urbanística

mediante la ejecución del planeamiento, lleven a cabo las administraciones de la

Comunidad Autónoma del País Vasco y de los órganos forales de sus territorios históri-

cos deberán contar con la ordenación urbanística adecuada, ser conformes con ella y

ejecutarse sobre la base de los pertinentes instrumentos de urbanización y ejecución

previstos en esta ley.

2. Cuando, a los efectos de lo dispuesto en el número anterior, fuera precisa la formulación,

tramitación y aprobación de instrumentos de ordenación, urbanización y ejecución, los

departamentos correspondientes de la Administración de la Comunidad Autónoma del

País Vasco y de los órganos forales de sus territorios históricos podrán:

a) Por encomienda de los ayuntamientos afectados, formular y tramitar los instru-


146

mentos precisos, sin perjuicio de los acuerdos que en el marco de sus competen-

cias deban adoptar aquellos.

b) Excepcionalmente, cuando razones de interés público debidamente motivadas y

justificadas así lo requieran, y por habilitación del Consejo de Gobierno, formular,

tramitar y aprobar los instrumentos necesarios conforme al procedimiento estable-

cido por esta ley.

3. La habilitación prevista en el apartado 2.b anterior requerirá el cumplimiento de los

siguientes trámites previos:

a) Comunicación formal de los departamentos promotores a los ayuntamientos afec-

tados, que en plazo máximo de tres meses habrán de manifestar su conformidad o

disconformidad con la propuesta, motivando, en todo caso, su criterio.

b) En caso de disconformidad o no respuesta en el citado plazo, apertura de un perio-

do de negociaciones y consultas por plazo de otros dos meses a fin de llegar a un

acuerdo. En caso de no lograrse el acuerdo, a través del departamento competen-

te en materia de ordenación del territorio se solicitará la habilitación al Consejo de

Gobierno, previo informe favorable de la Comisión de Ordenación del Territorio.

Sección quintaUnidades de ejecución

Artículo 143. Unidades de ejecución

1. Las unidades de ejecución constituyen el ámbito espacial de una actuación urbanizado-

ra. Deberán incluirse en ellas los suelos dotacionales precisos y las parcelas edificables

que como consecuencia de la actuación se transformen en solares.

2. La ejecución de los programas de actuación urbanizadora se realizará por una o varias

unidades de ejecución completas.

Artículo 144. Requisitos para la delimitación de unidades de ejecución

1. Las unidades de ejecución se delimitarán de forma que permitan el cumplimiento con-

junto de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización de toda su superficie,


147

cumpliendo para ello los siguientes requisitos:

a) Por sus dimensiones y las características de la ordenación y la urbanización, ser

susceptibles de asumir las cesiones de suelo derivadas de la presente ley, el pla-

neamiento y los programas de actuación urbanizadora.

b) Hacer posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urbaniza-

ción.

c) Tener entidad suficiente para justificar técnica y económicamente la autonomía de

la actuación.

2. Para hacer posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urba-

nización, den-tro de cada área en suelo urbano, y de cada sector en suelo urbani-

zable, no se podrán delimitar unidades de ejecución cuya edificabilidad urbanística

media difiera en más de un 5 % de la edificabilidad urbanística media del ámbito

de ordenación, área o sector de que se trate. Estas diferencias de edificabilidad

urbanística media en ningún caso generarán derecho indemnizatorio alguno ni

serán objeto de compensación ni transferencia.

3. No podrán delimitarse unidades de ejecución inmediatas a terrenos de cesión obli-

gatoria y gratuita sin incluir en ellas la parte correspondiente de los indicados terre-

nos.

4. En suelo urbano las unidades de ejecución podrán ser discontinuas. El suelo urba-

no incluido en unidades de ejecución deberá tener la condición de suelo urbano no

consolidado.

Artículo 145. Procedimiento de delimitación de las unidades de ejecución

1. La delimitación de las unidades de ejecución podrá realizarse en los planes y los pro-

gramas de actuación urbanizadora, o, cuando proceda, por la administración munici-

pal de oficio o a instancia de parte, previos los trámites de aprobación inicial, notifi-

cación a los interesados, información pública durante veinte días y aprobación defini-

tiva. Para la efectividad de la delimitación se precisará la publicación de la aprobación

definitiva en el boletín oficial del territorio histórico correspondiente.

2. La modificación de la delimitación de una unidad de ejecución, ya aparezca reali-

zada en el planeamiento o en un programa de actuación urbanizadora, ya se hubie-


148

ra realizado de manera autónoma, seguirá el mismo procedimiento previsto en el

apartado precedente de este artículo.

Artículo 146. Unidades de ejecución y bienes de dominio y uso o servicio público

1. Cuando en una unidad de ejecución existan bienes de dominio y uso o servicio

público que no hubieran sido obtenidos por cesión gratuita, la edificabilidad urba-

nística correspondiente a su superficie pertenecerá a la administración titular de

aquellos.

2. En el supuesto de obtención por cesión gratuita, cuando las superficies de los bie-

nes de dominio y uso público anteriormente existentes fueran iguales o inferiores a

las que resulten como consecuencia de la ejecución de la ordenación, se entende-

rán sustituidas unas por otras. Si tales superficies fueran superiores, la administra-

ción percibirá el exceso en la proporción que corresponda, en terrenos edificables.

Sección sextaCargas de urbanización

Artículo 147. Cargas de urbanización. Concepto

1. Las cargas de urbanización que corren a cargo de los propietarios de los terrenos com-

prendidos en una unidad de ejecución son todas las correspondientes a los siguientes

conceptos:

a) Obras de vialidad, que comprenden en todo caso las de explanación, afirmado y

pavimentación de calzadas, las de construcción y encintado de aceras, incluyendo

las obras precisas para facilitar su accesibilidad a las personas de movilidad redu-

cida, y las de construcción de las canalizaciones para servicios en el subsuelo de

las vías o de las aceras.

b) Obras de saneamiento, que comprenden las de construcción de colectores genera-

les y parciales, acometidas, alcantarillas, sumideros para aguas pluviales y esta-

ciones depuradoras, en la proporción que corresponda a la unidad de ejecución.


149

c) Obras para la instalación y funcionamiento de los servicios públicos de suministro

de agua, que incluyen las de distribución domiciliaria de agua potable y de riego e

hidrantes contra incendios, y las de suministro de energía, que comprenden la con-

ducción, la transformación para su distribución y la distribución, así como el alum-

brado público, las telecomunicaciones y cualesquiera otras que estuvieran previs-

tas por la ordenación.

d) Obras de ajardinamiento y arbolado, así como de amueblamiento urbano, de par-

ques y jardines y vías públicas.

e) Redacción de proyectos técnicos y publicación de anuncios preceptivos en la tra-

mitación administrativa de los diferentes instrumentos de planeamiento de desa-

rrollo precisos para la ordenación detallada y de los proyectos de urbanización y de

reparcelación.

f) Gastos de promoción y gestión de la actuación urbanizadora, incluido, en su caso,

el beneficio empresarial del urbanizador en la cuantía determinada en el artículo

150.a de esta ley.

g) Indemnizaciones y gastos de realojo de vivienda y reinstalación de actividades

que procedan, conforme a esta ley, a favor de propietarios o titulares de dere-

chos, incluidos los de arrendamiento, de edificios y construcciones que deban

ser demolidos con motivo de la ejecución de la ordenación, así como de planta-

ciones, obras e instalaciones que deban desaparecer por resultar incompatibles

con ésta.

h) Cuando así se prevea expresamente en la ordenación urbanística a ejecutar o en el

programa de actuación, además, las obras de infraestructura y servicios exteriores

a la unidad de ejecución que sean precisas tanto para la conexión adecuada de las

redes de la unidad a las generales municipales o supramunicipales, como para el

mantenimiento de la funcionalidad de éstas, así como cualesquiera otras cargas

suplementarias que se impongan a los terrenos.

i) Los gastos de conservación de la urbanización que corresponden al agente urbani-

zador y a los propietarios de los solares resultantes hasta la recepción por la admi-

nistración de las obras realizadas.

2. Los propietarios de los solares resultantes y, en su caso, el agente urbanizador tendrán

derecho a resarcirse, con cargo a las entidades concesionarias o prestadoras de los ser-

vicios, de los gastos correspondientes a las obras precisas para el primer establecimiento

y el mantenimiento de los servicios de abastecimiento de agua potable, suministro de

energía eléctrica y gas y, en su caso, telefonía y telecomunicaciones, en la parte que,

conforme a la reglamentación o las condiciones de prestación de éstos, no deba ser asu-


150

mida por los usuarios. Los costes de establecimiento y de conservación se acreditan

mediante certificación expedida por la administración actuante.

3. Los gastos de recuperación y adecuación de los terrenos contaminados que deban for-

mar parte de un proceso de reparcelación serán responsabilidad de las personas físicas

o jurídicas causantes de dicha contaminación o alteración, en los términos establecidos

en la ley 1/2005, de Prevención y Corrección de la Contaminación del Suelo. No obstan-

te, cuando el ayuntamiento así lo estime, podrá ordenar a la comunidad reparcelatoria,

subsidiariamente y a costa de la persona obligada y responsable, la ejecución de dicha

descontaminación y adecuación de los terrenos, considerando el coste como una carga

de urbanización. Estos gastos serán repercutidos por la comunidad reparcelatoria a la

persona obligada o, en su defecto, al titular de los terrenos objeto de la actuación, con-

forme dispone la legislación medioambiental.

4. El ayuntamiento, al aprobar el conjunto de las cuotas de urbanización, podrá acordar el

aplazamiento del pago hasta la finalización de las obras de urbanización, atendiendo a

las especiales circunstancias económicas del propietario solicitante que se establezcan

reglamentariamente.

Sección séptimaSujetos privados de ejecución

Artículo 148. Agrupaciones de interés urbanístico. Concepto

Los propietarios de terrenos incluidos en una actuación integrada podrán asociarse en una

agrupación de interés urbanístico para participar o colaborar en la actividad de ejecución, siempre

que cumpla los siguientes requisitos:

1. Integrar a los propietarios de terrenos que representen más del 50 % de la superficie

afectada por la iniciativa.

2. Contar con poder dispositivo sobre los terrenos de los propietarios integrados.


151

3. Haber reconocido a los terceros propietarios afectados por la iniciativa el derecho a

adherirse como asociado en las mismas condiciones y análogos derechos a los propie-

tarios fundadores.

4. Haber formalizado su constitución en escritura pública, que incorporará sus estatutos, y

haberse inscrito en el Registro de Agrupaciones de Interés Urbanístico dependiente del

Departamento de Urbanismo del territorio histórico correspondiente.

Artículo 149. Agente urbanizador. Concepto

1. El agente urbanizador es el sujeto público o privado que, en ejercicio de la iniciativa eco-

nómica y en virtud de la adjudicación definitiva del correspondiente programa de actua-

ción urbanizadora, asume, a su riesgo y en los términos de esta ley, la responsabilidad

de la ejecución de la correspondiente actuación integrada.

2. Puede ser agente urbanizador cualquier persona física o jurídica capacitada para ejercer

la iniciativa económica, sea o no propietaria de terrenos en el ámbito de su correspon-

diente actuación integrada, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 172.

3. El agente urbanizador se seleccionará por libre concurrencia y pública competencia, salvo

el sistema de concertación previsto en el artículo 160, y ejercerá sus actividades bajo la di-

rección, inspección y control de la administración actuante, con sujeción, en todo caso, a

las condiciones establecidas en el convenio de colaboración suscrito al efecto.

Artículo 150. Relaciones entre el agente urbanizador y los propietarios y titulares de derechos en el ámbito de la actuación

En el supuesto de que el adjudicatario de la ejecución de un programa de actuación urbani-

zadora fuera persona distinta a los propietarios de los terrenos, construcciones y edificaciones afec-

tados en el ámbito de actuación, y en ausencia de mutuo acuerdo entre ellos, las relaciones entre

ambos se habrán de regir por las siguientes reglas:

a) El agente urbanizador tendrá derecho a ser compensado a cargo de los propietarios en

la cuantía de las cargas de urbanización, así como a ser retribuido por dichos propieta-

rios en concepto de gastos por su gestión en una cantidad cuyo importe máximo será


152

fijado en las bases del concurso para la adjudicación del programa de actuación urbani-

zadora. Dicha cantidad se calculará en función de la cuantía de las cargas de urbaniza-

ción de la actuación, y en ningún caso podrá ser superior, por todos los conceptos, al 12

% del importe de la obra de urbanización determinada en el correspondiente programa

de actuación urbanizadora.

b) El agente urbanizador deberá soportar a su cargo, sin posibilidad de repercutirlas a

los propietarios, las cargas de urbanización y, en su caso, de edificación que expre-

samente haya asumido como propias en el convenio en el que se formalice la adjudi-

cación.

c) Las cargas de urbanización, incluidos los gastos de gestión, serán satisfechas al agen-

te urbanizador a cargo de los propietarios, y, a elección de estos últimos, bien en metá-

lico bien mediante entrega de solares edificables, derechos de superficie o, en su caso,

viviendas, locales o edificaciones, si se hubiera convenido la edificación, o mediante

cualquier combinación de dichas alternativas de pago que se hubiera pactado.

d) No obstante lo dispuesto en la regla anterior, el agente urbanizador tendrá preferencia de

elección respecto a los propietarios, para su compensación mediante la obtención de

solares edificables o, en su caso, derechos de superficie, en el supuesto de que se mate-

rialice sobre suelos calificados con destino a viviendas sometidas a algún régimen de

protección pública, todo ello para dar cumplimiento a las obligaciones asumidas ante la

Administración con ocasión de la adjudicación del correspondiente programa de actua-

ción urbanizadora.

e) Los propietarios tendrán derecho, a su libre elección, a participar en el desarrollo de las

actuaciones o a renunciar a ello. En caso de optar por la participación, tendrán derecho

a recibir del agente urbanizador los solares resultantes, los derechos de superficie, las

viviendas, locales o edificaciones construidas sobre ellos, el equivalente económico de

los mismos o la compensación expresamente pactada al efecto, todo ello en proporción

directa a la superficie de suelo aportada a las actuaciones.

f) En el supuesto de oposición o renuncia, el propietario tendrá derecho a recibir del agen-

te urbanizador la correspondiente indemnización, sin perjuicio del derecho de realojo

que, en su caso, pudiera corresponderle. En caso de de-sacuerdo, el agente urbanizador

podrá instar el inicio del procedimiento correspondiente de expropiación o reparcelación

forzosa.


153

g) En el supuesto de que el propietario no manifieste su voluntad respecto a la participa-

ción en el desarrollo de las actuaciones con anterioridad a la aprobación definitiva de la

reparcelación, se presumirá que opta por participar.

h) La modificación de la previsión inicial de las cargas de urbanización establecidas en el

programa de actuación, que no sea debida a decisiones públicas, o la modificación de su

coste, no podrán suponer la alteración en más de un 20 % del equilibrio económico esta-

blecido en el programa. En este supuesto, cualquier modificación por encima de este

límite requerirá la aprobación municipal, previa audiencia de los propietarios afectados.

En todo caso, la retasación de los costes no podrá suponer modificación o incremento de

la cuantía del beneficio empresarial del agente urbanizador.

Artículo 151. Relaciones entre el agente urbanizador y la administración actuante

1. Las relaciones derivadas de la adjudicación de la ejecución del programa de actuación

urbanizadora se regirán por lo dispuesto en esta ley y, en el marco de la misma, en los

planes de ordenación urbanística, en el propio programa, y en el convenio suscrito con

ocasión de la adjudicación del mismo.

2. La administración ejercerá sus potestades públicas y, en particular, las de reparcelación y

expropiación forzosas, cuando el desarrollo de la ejecución de la actuación así lo requiera.

El agente urbanizador podrá solicitar dicho ejercicio, redactando los proyectos técnicos y

financiando los gastos que conlleve en calidad de beneficiario de la expropiación.

Sección octavaProgramas de actuación urbanizadora

Artículo 152. Objeto y ámbito

1. Los programas de actuación urbanizadora regulan y organizan, en su caso por fases, el

desarrollo y la ejecución de las actuaciones integradas en suelo urbano no consolidado


154

y suelo urbanizable sectorizado, estableciendo al efecto:

a) La identificación de las actuaciones integradas a que se refieran, pudiendo realizar

o modificar, en su caso, la delimitación de la unidad o unidades de ejecución que

constituyen su objeto.

b) El régimen de la ejecución pública o privada y su sistema de actuación.

c) Las determinaciones jurídicas, técnicas y económicas de ejecución de las actua-

ciones integradas y, en todo caso, la regulación de sus contenidos mínimos.

d) La totalidad de las obras a realizar y de las cargas de urbanización y la estimación

aproximada de su coste.

e) El programa temporal de ejecución de las obras de urbanización y en su caso de

edificación.

2. Los programas de actuación urbanizadora en ningún caso podrán alterar la ordenación

estructural ni la ordenación pormenorizada determinadas por el planeamiento corres-

pondiente, sin perjuicio de la posibilidad de modificación de las unidades de ejecución en

los términos previstos en esta ley.

3. La aprobación de los programas de actuación deberá ser simultánea o posterior al plan

urbanístico que legitime su ejecución y que contenga la ordenación tanto estructural

como pormenorizada de la unidad o unidades de ejecución que constituyan el objeto de

la programación.

Artículo 153. Contenido técnico-urbanístico

Los programas de actuación deberán definir las obras de urbanización que deban realizarse,

especificando su coste aproximado y cuando menos los siguientes extremos:

a) Esquema de la urbanización, descrito con el grado de desarrollo propio de un antepro-

yecto.

b) Recursos disponibles para la prestación de los servicios de abastecimiento propios de la

urbanización, justificando la viabilidad de su obtención.

c) Características básicas de la red de evacuación de aguas, tanto pluviales como fecales,

y de su conexión con las redes generales hasta su depuración.


155

d) Capacidad de servicio de la red viaria prevista, incluidos los aparcamientos de vehículos.

e) Previsiones sobre la implantación de los restantes servicios propios de la urbanización,

incluidos, en su caso, los prestados por redes de telecomunicación o cables para trans-

porte de información o programas de televisión.

f) Características de la red de distribución de gas y previsión sobre su conexión a la red

general de distribución en función del desarrollo de ésta.

g) Conexión e integración adecuada de la urbanización de las actuaciones con las redes de

infraestructuras, las comunicaciones y demás servicios.

h) Ejecución, en su caso, del suplemento en las infraestructuras y dotaciones públicas que

fuera necesario para proporcionar el servicio previsto en la ordenación estructural del

plan general.

i) Memoria de calidades relativas a las principales obras y elementos de urbanización y, en

su caso, edificación a ejecutar.

Artículo 154. Contenido jurídico-urbanístico

1. Los programas de actuación urbanizadora deben así mismo regular en todo caso los

siguientes extremos:

a) Concreción del régimen de actuación pública o privada y sistema de actuación.

b) Delimitación de las unidades de ejecución que constituyan su objeto o modificación

de las existentes en el planeamiento vigente.

c) Plazos para la presentación de la propuesta de equidistribución, salvo lo dispuesto

en el sistema de expropiación.

d) Plazos para la realización de las obras de urbanización, con expresión del calenda-

rio de obras de desarrollo de las fases que integran la actuación, y plazos de edifi-

cación de los solares resultantes, en su caso.

e) Propuesta de localización de los terrenos que deban ser objeto de cesión gratuita

al ayuntamiento, libres de gastos de urbanización y de cualquier otra carga en con-

cepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la ordena-

ción conforme a lo dispuesto en esta ley.

f) Programa de realojos, en su caso.


156

g) Plazos de cesión de la obra de urbanización, de los terrenos y, en su caso, los dere-

chos correspondientes a las dotaciones públicas.

2. En el supuesto de que el sistema de actuación del programa sea el de agente urbaniza-

dor, además deberá contener las bases orientativas para la selección del agente urbani-

zador, la estimación de la totalidad de los gastos que el urbanizador deberá asumir, la

valoración de la asunción por el urbanizador de objetivos complementarios a las cargas

de urbanización sin repercutirlos a los propietarios afectados, y las garantías mínimas

que se exigirán para la presentación de proposiciones de conformidad con lo dispuesto

en esta ley.


Los programas de actuación contendrán la documentación comprensiva de los contenidos

descritos en los artículos anteriores, acompañada al menos de la documentación siguiente:

a) Memoria justificativa con expresión de la programación de la ejecución.

b) Anteproyecto de urbanización.

c) Planos de información y de delimitación de las unidades de ejecución que comprendan

la actuación.

d) Plano parcelario y relación de titulares de los bienes y derechos objeto de la actuación.

e) Estudio de viabilidad económico-financiera, con valoración de la totalidad de los bienes

y derechos objeto de la actuación.

Artículo 156. Tramitación de programas de actuación urbanizadora

1. Los programas de actuación urbanizadora se formularán en cualquier momento tras la

aprobación definitiva del planeamiento de desarrollo, o bien conjunta o simultáneamen-

te con el mismo.

2. A la vista de la documentación presentada y de los informes técnicos correspondientes,


157

el ayuntamiento acordará la estimación o la denegación de la aprobación inicial del pro-

grama en el plazo máximo de un mes.

3. El acuerdo de aprobación inicial conllevará la obligación de publicación del correspon-

diente anuncio, en el que se contendrán los elementos esenciales de los contenidos del

programa en el boletín oficial del territorio histórico por un plazo mínimo de veinte días

a los efectos de información pública y para recibir las correspondientes alegaciones. Así

mismo, el acuerdo se notificará a los titulares de bienes y derechos afectados por la

actuación. El expediente completo podrá ser consultado en las oficinas municipales

durante el mencionado plazo de información pública.

4. Recibidas, en su caso, las alegaciones, y a su vista y consideración, el ayuntamiento

acordará la aprobación definitiva del programa de actuación urbanizadora en el plazo

máximo de dos meses a contar desde la publicación, en el boletín oficial del territorio his-

tórico, del acuerdo de aprobación inicial. Transcurrido este plazo sin haberse dictado la

pertinente resolución, se entenderá definitivamente aprobado, siempre y cuando se

hubiese concluido el trámite de notificación a los interesados.

5. El acuerdo o el acto presunto de aprobación definitiva del programa de actuación urba-

nizadora deberá ser publicado en el boletín oficial del territorio histórico con acompaña-

miento de un extracto de sus contenidos, entre los que se incluirá, como mínimo, la iden-

tificación del ámbito, su clasificación y calificación, la edificabilidad urbanística atribuida

al ámbito, el sistema de actuación, el presupuesto y la programación de la ejecución de

las obras de urbanización y, en su caso, de edificación.

6. Así mismo, la aprobación definitiva del programa de actuación urbanizadora que prevea

su ejecución mediante agente urbanizador, determinará el inicio del procedimiento de

selección de agentes urbanizadores conforme a lo dispuesto en los artículos 166 y

siguientes de esta ley.

7. La aprobación definitiva del programa de actuación urbanizadora supone el estableci-

miento de las condiciones de desarrollo del ámbito correspondiente.

8. El procedimiento de aprobación del programa de actuación urbanizadora podrá simulta-

nearse con el de aprobación del planeamiento pormenorizado del área o sector en que

se ubiquen las unidades de ejecución que constituyen su objeto, en cuyo caso sus deter-

minaciones quedarán sujetas a las adaptaciones o modificaciones precisas, una vez se


158

produzca la aprobación definitiva del mencionado planeamiento pormenorizado.

Artículo 157. Iniciativa en los programas de actuación urbanizadora

Podrán formular y promover programas de actuación:

a) Los ayuntamientos o cualquiera de los organismos o entidades de ellos dependientes o

de los que formen parte, para la ejecución del planeamiento municipal. Cuando la enti-

dad promotora no cuente con la potestad expropiatoria, se tendrá como administración

actuante al ayuntamiento.

b) La Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco para materializar la urba-

nización o la edificación en los terrenos a que se refiere el artículo 16, y las diputaciones

forales en los terrenos a que se refiere el artículo 16.2. Así mismo, esta habilitación será

extensible a cualquiera de los organismos o entidades públicos dependientes o adscritos

a ellas, con idéntico fin.

c) Las administraciones públicas en general, para el ejercicio de sus competencias secto-

riales mediante la realización de actuaciones integradas.

d) Las sociedades y entidades privadas participadas por administraciones públicas, para el

ejercicio de su objeto social mediante la realización de actuaciones integradas.

e) Los particulares, sean o no propietarios de los terrenos. Cualquier persona que pretenda

elaborar una propuesta de programa de actuación urbanizadora podrá ser autorizada por

el ayuntamiento para ocupar temporalmente terrenos a fin de obtener la información pre-

cisa, en los términos dispuestos por la legislación expropiatoria. Asimismo, tendrá acce-

so a la información y documentación que obre en los registros y archivos de las admi-

nistraciones públicas conforme a la legislación general reguladora de su régimen jurídi-

co y funcionamiento.

Artículo 158. Tramitación de programas de actuación urbanizadora a instancia de parte

La solicitud de tramitación se formalizará en el registro municipal acompañando como míni-


159

mo, en el caso de solicitudes realizadas por personas o entidades ajenas a la Administración, garan-

tía por importe del 1 % del coste estimado por el programa para la urbanización del ámbito de la

correspondiente actuación integrada. Dicha garantía deberá prestarse en cualquiera de las formas

admitidas por la legislación en materia de contratación administrativa.


160

CAPÍTULO II

RÉGIMEN DE EJECUCIÓN DE PROGRAMAS DE ACTUACIÓN PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES INTEGRADAS

Sección primeraSistemas de actuación

Artículo 159. Sistemas de actuación

1. Para cada unidad de ejecución el ayuntamiento deberá optar expresamente entre uno de

los sistemas de actuación incluidos en los regímenes de ejecución pública o de ejecu-

ción privada establecidos en la presente ley.

2. Los sistemas de actuación son los siguientes:

a) En régimen de ejecución pública: sistema de cooperación y el sistema de expro-

piación forzosa.

b) En régimen de ejecución privada mediante concesión administrativa: sistema de

agente urbanizador y el sistema de concertación.

3. El ayuntamiento elegirá entre los distintos sistemas de actuación anteriores con plena

libertad, considerando criterios como el mejor cumplimiento de los fines del planea-

miento, los plazos de ejecución, los medios económico-financieros y la capacidad de

gestión con la que cuente la entidad municipal.

4. La determinación del sistema de actuación se establecerá en todo caso en el acto de

aprobación definitiva de los programas de actuación urbanizadora, sin perjuicio de

que pudiera preverse previamente en el planeamiento general, en el planeamiento de

sectorización o en el planeamiento de ordenación pormenorizada, o modificarse con

posterioridad. En caso de que el sistema de actuación se encuentre ya previsto en el

planeamiento, el programa de actuación urbanizadora lo ratificará o lo modificará de


161

forma motivada, sin necesidad de trámite alguno de modificación del planeamiento

preexistente.

5. Cuando el planeamiento fije un sistema de actuación en régimen de ejecución privada y

no se formule y promueva programa de actuación urbanizadora en un plazo de dos años

desde la aprobación definitiva del planeamiento que corresponda, el ayuntamiento, pre-

via audiencia de los interesados en el trámite de formulación del correspondiente pro-

grama de actuación urbanizadora, cambiará a un sistema de actuación en régimen de

ejecución pública sin perjuicio de la facultad municipal de modificar en cualquier

momento el sistema de actuación en los términos señalados en los apartados anteriores.

Sección segundaAdjudicación del programa de actuación por concertación

Artículo 160. Sistema de concertación

1. El ayuntamiento podrá elegir como sistema de actuación el de concertación cuando, por

iniciativa propia o a instancia de más del 50 % de la propiedad del suelo, así lo acuerde

en el momento de la aprobación definitiva del programa de actuación urbanizadora.

2. La actuación por el sistema de concertación requiere en todo caso la firma de un conve-

nio en el que más del 50 % de la propiedad del suelo, como mínimo, asuma los siguien-

tes compromisos:

a) Constituirse en junta de concertación conforme a lo previsto en el artículo

siguiente.

b) Formular a través de la citada junta el documento de reparcelación para la equidis-

tribución de los beneficios y cargas de la actuación.

c) Aportar los terrenos y bienes de cesión obligatoria y gratuita en los términos esta-

blecidos en la ley, el planeamiento o el propio convenio.

d) Asumir la totalidad de las cargas de urbanización y ejecutar las obras de urbaniza-

ción, infraestructuras y servicios atribuidas a la unidad por la ley, el planeamiento o

el propio convenio.


162

El contenido concreto del convenio será establecido por el ayuntamiento, junto con el

programa, a propuesta de los interesados o de la propia administración municipal.

3. Cuando el sistema de concertación venga establecido en el planeamiento será preciso

que los propietarios necesarios para constituirse en junta de concertación, presenten en

el ayuntamiento, en el plazo máximo de seis meses desde su aprobación definitiva, la

propuesta de convenio regulada en el apartado anterior. El incumplimiento de este plazo

supondrá el cambio del sistema de actuación privado al sistema de concurso para selec-

ción de agente urbanizador previsto en esta ley.

4. Si, transcurridos dos meses desde la fijación en el programa de actuación urbanizadora

del sistema de actuación por concertación, no se firmara el convenio por la mayoría

necesaria, el ayuntamiento modificará el sistema de actuación, pasando al de agente

urbanizador o a alguno de los de ejecución pública.

5. No será precisa la constitución de la junta de concertación cuando la totalidad de la

superficie afectada fuera de un solo propietario, en cuyo caso éste asumirá las obliga-

ciones atribuidas en esta ley a dicha junta y firmará el correspondiente convenio.

6. Los compromisos asumidos por los propietarios ante la Administración serán garantiza-

dos por los firmantes del convenio mediante la formalización y entrega de aval del 7 %

de la cuantía de las cargas de urbanización.

7. En todo caso, el convenio firmado se regirá, en lo no dispuesto expresamente en este

artículo, por lo dispuesto en esta ley en materia de convenios urbanísticos.

Artículo 161. Constitución de la junta de concertación e incorporaciones

1. Una vez elegido el sistema de concertación y firmado el convenio, los propietarios dis-

pondrán de un mes para constituirse en junta de concertación, mediante escritura

pública.

2. La constitución de la junta será publicada por ésta en el boletín oficial del territorio his-

tórico y notificada de forma fehaciente de forma individual a todos los titulares de bienes

y derechos de la unidad de ejecución, concediéndoles un mes de plazo para adherirse a

ella, transcurrido el cual se entenderá que renuncian a su participación.


163

3. También pondrán incorporarse a la junta las empresas urbanizadoras que hayan de par-

ticipar con los propietarios en la gestión de la unidad de ejecución, cuando así lo acuer-

de la junta y en los términos que la misma establezca. Para su selección, en todo caso,

deberán seguirse los principios de publicidad y concurrencia aplicables a la contratación

pública.

Artículo 162. Carácter de la junta de concertación

1. Las juntas de concertación que se constituyan tendrán el carácter de agrupaciones de

interés urbanístico para la ejecución del planeamiento urbanístico en los casos en que el

sistema de actuación sea el de concertación, y como tales deberán inscribirse en el

Registro de Agrupaciones de Interés Urbanístico.

2. Los cargos del órgano rector de la junta recaerán necesariamente en personas físicas, y

formará parte de él un representante del ayuntamiento, en todo caso.

3. Contra los acuerdos de la junta de concertación podrá interponerse recurso de alzada

ante el ayuntamiento.

Artículo 163. Naturaleza jurídica. Funciones y fines de la junta de concertación

1. La junta de concertación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y

plena capacidad de obrar.

2. La junta de concertación asumirá la ejecución del planeamiento y será directamente res-

ponsable frente al ayuntamiento de la ejecución completa de la urbanización de la uni-

dad de ejecución, así como del cumplimiento de las restantes cargas urbanísticas de la

actuación, repercutiendo los gastos correspondientes a la totalidad de los propietarios

adjudicatarios de parcelas resultantes en la proporción y modo establecidos en el pro-

yecto de reparcelación.

3. Para el cumplimiento de sus fines, la junta de concertación ostentará las siguientes facul-

tades y prerrogativas públicas:

a) Formular la reparcelación para la equidistribución de beneficios y cargas de la uni-


164

dad. La reparcelación, que tendrá en todo caso el carácter de reparcelación forzo-

sa, se aprobará inicialmente por la junta por la mayoría absoluta de las cuotas de

propiedad incorporada y se expondrá al público mediante anuncio en el boletín ofi-

cial del territorio histórico correspondiente y se notificará a todos los propietarios.

Corresponderá en todo caso al ayuntamiento la aprobación definitiva del proyecto,

previa resolución de las alegaciones que en el periodo de información pública y

audiencia puedan producirse.

b) Exigir de los propietarios de la unidad las cantidades correspondientes, que podrán

ser objeto de vía de apremio por el ayuntamiento.

c) Las demás que esta ley prevé a favor del agente urbanizador.

4. Las juntas de concertación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre

las fincas incluidas en la unidad de ejecución, sin más limitaciones que las establecidas

en la ley. Cuando resultara necesario para la ejecución de las obras u otros trabajos rela-

cionados con la ejecución del plan, la administración municipal podrá imponer a sus titu-

lares de forma forzosa las servidumbres y ocupaciones temporales precisas.

Artículo 164. Reparcelación y juntas de concertación

El proyecto de reparcelación afectará a la totalidad de la unidad de ejecución, por lo que con-

tendrá la reparcelación de la totalidad de las fincas incluidas en la unidad, se hayan incorporado o

no sus propietarios a la junta de concertación.

Artículo 165. Prerrogativa municipal de cambio de sistema de actuación

La administración municipal podrá sustituir en cualquier momento el sistema de actuación

cuando se incumplieran los compromisos legales de la concertación o los recogidos en el convenio

que sirvió de fundamento para la elección del sistema.


165

Sección terceraAdjudicación de los programas de actuación mediante concurso

público para selección de agente urbanizador

Artículo 166. Criterios del concurso público para la adjudicación de los programas de actuación urbanizadora en régimen privado

1. Los programas de actuación urbanizadora en sistema de ejecución por agente urbaniza-

dor deberán recoger los criterios objetivos de valoración de las proposiciones que se pre-

senten para su adjudicación, y con carácter mínimo los siguientes:

a) Compromiso, a cargo del urbanizador, de destino a viviendas sujetas a algún régi-

men de protección pública por encima de los estándares y las cuantías estableci-

das en esta ley, especialmente en régimen de alquiler.

b) Plazos de urbanización más breves o compromisos más rigurosos que los estable-

cidos en el programa de actuación urbanizadora.

c) Plazos de edificación más breves y compromisos más rigurosos para garantizar el

cumplimiento de dichos plazos de edificación.

d) Obras de urbanización más convenientes o mejores calidades de urbanización que

las definidas por el programa de actuación y, en su caso, las contempladas por el

plan general, siempre que fueran asumidas a su costa por el licitador.

e) Propuestas y alternativas de obras de urbanización más respetuosas con el medio

ambiente, con menor impacto paisajístico, mayor eficiencia energética y ahorro de

recursos naturales.

f) Compromiso de construcción por el agente urbanizador de parte o toda la edifica-

ción destinada a viviendas sujetas a algún tipo de régimen de protección oficial.

g) La previa redacción y tramitación del planeamiento de ordenación pormenorizada

y/o del programa de actuación urbanizadora.

h) El menor coste de las obras de urbanización y los menores márgenes de beneficio

o retribución empresarial del urbanizador.

2. En los concursos podrán ser valoradas por el ayuntamiento las garantías de cohesión y

acuerdo con los propietarios y afectados de la actuación, basadas en los criterios de valo-

ración adoptados y en las propuestas relativas al modo y plazos de retribución del urba-

nizador.


166

Artículo 167. Tramitación del concurso para la adjudicación de los programas de actuación urbanizadora en régimen privado

1. Una vez definitivamente aprobado el programa de actuación urbanizadora, se publicará

el anuncio de la aprobación definitiva en el boletín oficial del territorio histórico, conte-

niendo el expreso llamamiento a posibles licitadores, y en el plazo de dos meses cual-

quier persona física o jurídica, sea o no propietaria, podrá presentar una proposición jurí-

dico-económica.

2. Las proposiciones jurídico-económicas se presentarán en plica cerrada junto con, en su

caso, los acuerdos alcanzados con los propietarios.

3. Todas las proposiciones jurídico-económicas deberán acompañarse de la acreditación

de la constitución de una garantía provisional, cuyo importe será el que se fije regla-

mentariamente, con el mínimo del 1 % de las cargas de urbanización de que se trate.

Si se adjudica el programa de actuación urbanizadora presentado, la garantía provi-

sional será retenida y deberá complementarse o sustituirse hasta alcanzar un impor-

te mínimo del 7 % de las cargas de urbanización como garantía definitiva. En caso

contrario, será devuelta.

4. El acto público de apertura de plicas se celebrará en los cinco días hábiles siguientes a

la finalización del periodo de presentación de proposiciones. De su desarrollo y resulta-

do se levantará acta, bajo fe pública administrativa. Todas las actuaciones podrán ser

objeto de consulta y alegación por los interesados durante los diez días siguientes al de

apertura de plicas.

5. En lo dispuesto en este artículo, las publicaciones en el boletín oficial se habrán de enten-

der referidas a la publicación que corresponda por la cuantía de las obras de urbaniza-

ción y, en su caso, edificación, todo ello conforme a la legislación sobre contratación

administrativa.

Artículo 168. Contenido de las proposiciones jurídico-económicas

Las proposiciones jurídico-económicas que se presenten por los licitantes deberán contener,

por lo menos, los siguientes extremos:


167

1. En cuanto a las relaciones entre el agente y la administración actuante

a) Proposición de plazos de las obras de urbanización y, en su caso, de edificación.

b) Memoria de calidades, si fueran diferentes a las aprobadas definitivamente en el

programa de actuación urbanizadora.

c) Propuesta de convenio urbanístico a suscribir entre el agente urbanizador y la

administración actuante con expresión de los compromisos asumidos por aquél.

2. En cuanto a las relaciones entre el agente y los propietarios y los titulares de derechos:

a) Justificación, en su caso, de la disponibilidad del agente urbanizador sobre los

terrenos de los propietarios y titulares de derechos, y los acuerdos ya alcanzados,

que deberán incluir, en todo caso, los criterios y fórmulas de valoración del suelo y

de los bienes y derechos afectados, y las propuestas relativas al modo y plazos de

retribución del agente urbanizador.

b) Estimación de la totalidad de las cargas de urbanización y de la cantidad total que

en concepto de gastos de gestión el agente urbanizador se compromete a reper-

cutir, como máximo, a los propietarios afectados.

c) Propuesta de equidistribución de beneficios y cargas, que incluirá el valor del suelo

y de su repercusión en la edificabilidad urbanística, a efectos de compensación de

las diferencias de adjudicación y de contraprestación de las cargas de urbaniza-

ción.

d) Plazo máximo de presentación del proyecto de reparcelación.

Sección cuartaRégimen de adjudicación de los programas

de actuación en régimen privado

Artículo 169. Adjudicación de los programas de actuación

1. El ayuntamiento podrá rechazar motivadamente todas las iniciativas para ejecutar la

actuación por considerar que ninguna de ellas ofrece base adecuada para ello, en cuyo

caso adoptará la decisión que considere oportuna, conforme al interés general y en orden

a la ejecución de la ordenación urbanística, entre las siguientes:

a) Modificar el sistema de actuación.


168

b) Modificar cualesquiera otras condiciones del programa de actuación.

c) Dejar sin efecto el programa de actuación.

d) Abrir un nuevo plazo de licitación.

2. El plazo máximo para la resolución por el ayuntamiento sobre la adjudicación de un pro-

grama de actuación urbanizadora, en el supuesto de concurso, será de cuarenta días

desde la fecha de apertura de proposiciones.

3. El ayuntamiento garantizará el reembolso, por cuenta del adjudicatario, de los gastos jus-

tificados de redacción a favor de quien, no habiendo resultado adjudicatario, hubiera for-

mulado el planeamiento de ordenación pormenorizada o las alternativas, estudios o pro-

yectos técnicos que total o parcialmente se incorporen al programa de actuación urba-

nizadora aprobado definitivamente o sean útiles para su ejecución.

4. La adjudicación de la ejecución del programa de actuación urbanizadora se formalizará

mediante convenio urbanístico a suscribir, de una parte, por la junta de concertación o el

agente urbanizador, y, de otra, por la administración actuante. En él se harán constar las

condiciones, los compromisos y los plazos para la ejecución del programa, las garantías

que la junta o el agente urbanizador presta para asegurar su cumplimiento, y las penali-

zaciones a las que se somete por incumplimiento. Este convenio será objeto de publica-

ción en el boletín oficial del territorio histórico y de notificación formal e individualizada

a todos los propietarios y afectados por el contenido del programa de actuación urbani-

zadora.

Artículo 170. Modificación de las condiciones de adjudicación del programa

1. Los adjudicatarios de programas de actuación urbanizadora tendrán derecho a que se les

compense, en los términos previstos en la legislación general de contratación adminis-

trativa, de los daños y perjuicios que se les sigan por la resolución de la adjudicación o

por la paralización o el retraso del normal desarrollo de la ejecución de la actuación debi-

dos exclusivamente a decisiones de la administración actuante.

2. Las decisiones públicas que alteren el desarrollo de una actuación y varíen las previsio-

nes del programa de actuación urbanizadora comportarán las compensaciones econó-

micas que procedan para restaurar el equilibrio económico de la actuación, sea en favor

de la administración, sea en el del adjudicatario. Cuando estas alteraciones, por su


169

importancia, en supuestos de adjudicación por concurso, afecten en más de un 20 % del

coste o valor de los compromisos y las obligaciones asumidas por el adjudicatario, se

resolverá la adjudicación, salvo que, por el estado del desarrollo de la actuación, ello

lesione los intereses públicos, o que, para la mejor satisfacción de éstos, se alcance

acuerdo entre las partes afectadas que permita proseguir la actuación.

3. El agente urbanizador seleccionado por concurso puede ceder su condición, en escritura

pública, a tercero que se subrogue en todas sus obligaciones ante la administración

actuante, que deberá aprobarla. Si la cesión menoscaba el interés general o supone defrau-

dación de la adjudicación en pública competencia, la administración denegará la aproba-

ción o acordará la aplicación del régimen público de ejecución. La cesión parcial, para un

tramo o porción minoritaria de la actuación, requerirá que entre cedente y adquirente asu-

man, solidaria o mancomunadamente, una programación debidamente coordinada y un

conjunto de compromisos que satisfagan las exigencias de la programación originaria.

4. El agente urbanizador seleccionado por concurso puede contratar prestaciones acceso-

rias de su gestión con cualquier tercero sin transmitirle sus responsabilidades ante la

administración actuante, a la que dará cuenta de ello.

5. Las relaciones derivadas de la adjudicación del programa de actuación urbanizadora se

regirán por el convenio que formalice la adjudicación definitiva, así como por las dispo-

siciones contenidas en la presente ley, disposiciones de desarrollo y normativa propia de

la contratación administrativa.

Artículo 171. Resolución del convenio del programa de actuación urbanizadora

1. La resolución del convenio se acordará por la administración actuante de oficio o a ins-

tancia de la junta de concertación o del agente urbanizador, según corresponda. Sin per-

juicio de las responsabilidades económicas que procedan, la resolución determinará la

caducidad de la adjudicación del programa de actuación urbanizadora.

2. Las causas de resolución serán al menos las siguientes:

a) El incumplimiento por la junta de concertación, el agente urbanizador o la adminis-

tración actuante de los compromisos asumidos por ambos con ocasión de la adju-


170

dicación del programa, sin perjuicio de las penas contractuales que expresamente

se hubieran pactado.

b) La modificación sustancial por parte de la administración de las condiciones de

adjudicación en los términos previstos en el artículo anterior.

c) Las causas que se hubieran pactado expresamente entre la administración actuan-

te y la junta de concertación o el agente urbanizador a través del correspondiente

convenio.

3. El adjudicatario que incumpla sus compromisos, en caso de incumplimiento grave que

motive la resolución prevista en el número anterior, podrá ser inhabilitado en su condi-

ción de agente urbanizador para la presentación a otros concursos.

4. El acuerdo de resolución deberá además, y cuando proceda:

a) Declarar la edificabilidad urbanística de aquellos solares cuyo propietario haya con-

tribuido suficientemente a las cargas de la urbanización.

b) Iniciar el procedimiento para la reclasificación de aquellos terrenos en los que, dado

lo avanzado de las obras de urbanización, sea posible concluirlas en régimen de

actuaciones aisladas.

c) Incoar el procedimiento preciso para acordar una nueva programación en la que el

nuevo agente urbanizador asuma las obligaciones pendientes de ejecución, afec-

tando los bienes y recursos resultantes de la liquidación de la adjudicación cadu-

cada a ejecutar la que la sustituya.

d) Acordar las penas contractuales previstas en el programa de actuación urbaniza-

dora para el caso de incumplimiento de las obligaciones y, en todo caso, la incau-

tación de la fianza o ejecución del aval presentado en garantía, con destino al patri-

monio público de suelo.

Artículo 172. Aplicabilidad de la legislación en materia de contratación administrativa

1. En el procedimiento de adjudicación del programa de actuación urbanizadora descrito en

los artículos anteriores deberán respetarse los requisitos relativos a publicidad y concu-

rrencia establecidos en la normativa vigente sobre contratación administrativa.

2. En los sistemas de actuación de régimen de ejecución privada, la contratación de las

obras de urbanización deberá seguir los principios de la legislación de contratación públi-


171

ca en cuanto a solvencia de los licitadores y publicidad y concurrencia para la selección

de contratistas. A tal efecto, la selección de contratistas se someterá a licitación pública

mediante anuncio en el boletín oficial correspondiente en función del importe de la obra,

estableciendo los criterios objetivos de adjudicación. No obstante, cuando el agente

urbanizador seleccionado en procedimiento de concurso público reuniera los requisitos

de capacidad para la ejecución por él mismo de la obra urbanizadora, no será precisa la

apertura de una nueva licitación pública, siempre que la ejecución de dichas obras hubie-

ra formado parte del objeto del concurso.

3. Así mismo, en todo lo no regulado en la presente ley respecto al procedimiento de adju-

dicación, modificación de las condiciones de la adjudicación y resolución de la misma se

aplicará subsidiariamente la normativa vigente sobre contratación administrativa.

Sección quintaSistemas de ejecución los programas de actuación

en régimen público. Sistemas de cooperación y expropiación

Artículo 173. Sistema de cooperación

1. En el sistema de cooperación, los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la

administración ejecuta las obras de urbanización con cargo a los mismos.

2. Podrán constituirse agrupaciones de interés urbanístico, bien a iniciativa de los propieta-

rios o por acuerdo del ayuntamiento, con la finalidad de colaborar en la ejecución de las

obras de urbanización.

3. La financiación del coste de las obras de urbanización, en caso de acuerdo entre la admi-

nistración y los propietarios afectados, podrá ser total o parcialmente compensada

mediante la adjudicación a la misma de solares, derechos de superficie o viviendas, loca-

les o edificaciones construidas en la propia unidad. En defecto de acuerdo, la financia-

ción se realizará a través del giro de las cuotas de urbanización que resulten de la opor-

tuna cuenta de liquidación incluida en el proyecto de reparcelación o aprobada en su

desarrollo. No obstante, cuando la administración asuma el compromiso de promover


172

viviendas sometidas a algún régimen de protección pública u otros usos de interés social,

podrá hacer prevalecer la compensación de las cargas de urbanización mediante la

entrega de solares, derechos de superficie o, en su caso, viviendas, locales o edificacio-

nes que fueran precisos para materializar dicho compromiso.

4. La administración actuante podrá delegar la gestión del sistema y la ejecución de la

urbanización en otra administración pública, en una sociedad pública o en un consorcio

urbanístico mediante convenio suscrito a tal efecto.

Artículo 174. Sistema de expropiación

1. El sistema de expropiación se aplicará por unidades de ejecución completas y compren-

derá todos los bienes y derechos incluidos en ellas, sin perjuicio de que también pueda

aplicarse a solares o parcelas incluidos en actuaciones aisladas o para la ejecución de

sistemas generales o elementos de los mismos.

2. El pago del justiprecio podrá realizarse mediante la adjudicación de terrenos de valor

equivalente dentro o fuera de la unidad de ejecución objeto de la expropiación, por acuer-

do con la parte expropiada.

3. El programa de actuación urbanizadora que fije la ejecución en régimen público por el

sistema de expropiación deberá elegir la forma de gestión, optando entre la gestión

directa e indiferenciada por la administración actuante; la gestión a través de una enti-

dad de derecho público dependiente o adscrita a ella; la encomienda a otra administra-

ción pública territorial o a una entidad de derecho público dependiente o adscrita a ella,

previa suscripción del correspondiente convenio, o la atribución de la gestión a un ter-

cero concesionario. En este último supuesto, la concesión se otorgará mediante concur-

so. El concesionario podrá incorporar a la actuación a los propietarios afectados en cual-

quier momento en las condiciones que libremente pacten, previo otorgamiento por la

administración actuante de la liberación de la expropiación.

Artículo 175. Liberación de expropiaciones

1. En la aplicación del sistema de expropiación, los órganos expropiantes podrán liberar de

la misma, mediante la imposición de las oportunas condiciones, a determinados bienes.


173

2. Si el órgano expropiante estimase justificada la petición de liberación, señalará al pro-

pietario de los bienes afectados las condiciones, términos y proporción en que deberá

vincularse a la ejecución urbanística, y se fijarán, asimismo, las garantías para el supues-

to de incumplimiento. En todo caso, el liberado quedará sujeto al cumplimiento de los

deberes urbanísticos básicos.

3. Si la liberación se dictara con posterioridad al pago y ocupación de los bienes objeto de

resolución, deberá acordarse la previa reversión de tales bienes a su titular.

4. Si el expropiante no fuera el ayuntamiento se oirá a este.

5. El incumplimiento por parte de los propietarios de bienes liberados de los deberes urba-

nísticos básicos establecidos en la resolución liberatoria determinará el inicio de un

nuevo expediente expropiatorio.

Artículo 176. Legitimación de las expropiaciones urbanísticas

1. La aprobación definitiva de planes de ordenación urbanística y programas de actuación

urbanizadora, así como el establecimiento de reservas para constituir o ampliar patri-

monios públicos de suelo, implicará la declaración de utilidad pública de las obras y la

necesidad de ocupación de los terrenos y demás bienes y derechos afectados, a los fines

de expropiación o imposición de servidumbres.

2. El incumplimiento de los deberes y obligaciones urbanísticos establecidas en la presen-

te ley determinará la existencia de causa de interés público para la expropiación forzosa

a fin de garantizar su efectivo cumplimiento.

Artículo 177. Supuestos expropiatorios por motivos urbanísticos

Será posible la aplicación de la expropiación por motivos urbanísticos en los supuestos

siguientes:

a) La obtención de terrenos y demás bienes y derechos precisos para ejecutar la orde-

nación urbanística a través de actuaciones integradas de ejecución pública.


174

b) La obtención de terrenos y demás bienes y derechos precisos para el desarrollo de

las actuaciones de ejecución de dotaciones públicas de la red de sistemas generales

y locales, no incluidas ni adscritas a actuaciones integradas.

c) La obtención de terrenos y demás bienes y derechos precisos para la ejecución anti-

cipada de las dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales adscritas

al ámbito de una actuación integrada.

d) La adquisición de terrenos y demás bienes y derechos cuya preservación y puesta en

valor se estime necesaria, por el valor de sus características naturales, históricas,

científicas, culturales, paisajísticas, arqueológicas o de análoga naturaleza, de acuer-

do con lo establecido en el correspondiente plan especial de protección y conserva-

ción.

e) La adquisición de viviendas desocupadas que permanezcan sin uso residencial por

más de un año continuado y estén situadas en ámbitos sujetos al ejercicio de los

derechos de tanteo y retracto, a los efectos de facilitar la ejecución del ámbito en el

que radiquen.

f) La obtención de terrenos y demás bienes y derechos comprendidos en las reservas

de suelo establecidas para la constitución o ampliación de los patrimonios públicos

del suelo.

g) La obtención de terrenos y demás bienes y derechos destinados en el planeamiento

a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública o edi-

ficaciones industriales o terciarias de fomento o de interés público.

h) El incumplimiento de los plazos fijados para la ejecución total o parcial del planea-

miento, incluido el deber de edificar.

i) La inobservancia de los deberes de conservación y mantenimiento de los inmuebles

legalmente exigibles.

j) La inobservancia del deber de actualizar, en las edificaciones de uso predominante-

mente residencial y en los términos requeridos por la ordenación urbanística, los ser-

vicios e instalaciones precisas para hacer efectiva la accesibilidad prevista por la

legislación sectorial pertinente. En este último caso, la administración expropiante

será el ayuntamiento correspondiente, y el beneficiario la comunidad de propietarios

o quien ostente una mayoría suficiente para ejecutar las obras en cuestión. El bene-

ficiario deberá solicitar la expropiación acreditando que promueve un proyecto que

cuenta, o es susceptible de contar, con licencia municipal y la imposibilidad de inicio

de las obras por no disponer de la totalidad de los bienes y derechos afectados.

k) En los demás supuestos legalmente previstos.


175

Artículo 178. Procedimiento expropiatorio

1. La expropiación forzosa, en los supuestos contemplados en el artículo anterior, se trami-

tará con arreglo a la legislación en materia de expropiación forzosa, sin perjuicio de las

determinaciones de esta ley y de las necesarias adecuaciones a la estructura organiza-

tiva propia de las administraciones públicas de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

2. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, en el supuesto de que el órgano expro-

piante fuera el ayuntamiento o la diputación foral, el trámite de declaración de urgente

ocupación de bienes y derechos exigido en la legislación expropiatoria sólo requerirá

acuerdo municipal o foral, según corresponda.

3. En cualquier expropiación por motivos urbanísticos, la administración actuante podrá

aplicar el procedimiento de tasación conjunta regulado en el artículo siguiente o seguir

la expropiación individualmente, conforme al procedimiento de la legislación de expro-

piación forzosa.

Artículo 179. Procedimiento de tasación conjunta

1. El proyecto de expropiación, en los supuestos del procedimiento de tasación conjunta,

contendrá los siguientes documentos:

a) Identificación del ámbito territorial, junto con los documentos que lo identifiquen en

cuanto a situación, superficie y linderos.

b) Fijación razonada de precios acorde con la clasificación del suelo, según su califi-

cación urbanística, edificabilidad urbanística, valor de repercusión y grado de urba-

nización.

c) Hojas de justiprecio individualizado de cada finca, en las que se contendrá no sólo

el valor del suelo, sino también el correspondiente a las edificaciones, obras, insta-

laciones y plantaciones.

d) Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.

2. El proyecto de expropiación, con los documentos señalados, será expuesto al público por

término de un mes, para que quienes puedan resultar interesados formulen las observa-

ciones y reclamaciones que estimen convenientes, en particular en lo que concierne a

titularidad o valoración de sus respectivos derechos.

3. La información pública se efectuará mediante la inserción de anuncios en el boletín ofi-

cial y en el diario o diarios de mayor difusión del territorio histórico correspondiente.


176

4. Asimismo, las tasaciones se notificarán individualmente a los que aparezcan como titu-

lares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la correspon-

diente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración, para

que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, contando a partir de la fecha de

notificación.

5. Cuando el órgano expropiante no sea el ayuntamiento, se oirá a éste por igual término

de un mes. El periodo de audiencia a la administración municipal podrá coincidir en todo

o en parte con el de los interesados.

6. Informadas las alegaciones, se someterá el proyecto a la aprobación del órgano compe-

tente.

7. La resolución aprobatoria del expediente se notificará a los interesados titulares de bie-

nes y derechos que figuren en el mismo, confiriéndoles un término de veinte días duran-

te el cual podrán manifestar por escrito, ante el órgano competente, su conformidad o

disconformidad con la valoración establecida en el expediente aprobado.

8. El órgano competente, en su caso, dará traslado del expediente y la hoja de aprecio

impugnada al jurado territorial de expropiación forzosa que tenga competencia en el

ámbito territorial a que se refiera la expropiación, a efectos de fijar el justiprecio, que, en

todo caso, se hará de acuerdo con los criterios de valoración legalmente establecidos.

9. Si los interesados no formularan oposición a la valoración en el citado plazo de veinte

días, se entenderá aceptada la que se fijó en el acto aprobatorio del proyecto de expro-

piación, entendiéndose determinado el justiprecio con carácter definitivo y prestada su

conformidad.

Artículo 180. Bienes de dominio y uso o servicio público y expropiación

1. Cuando en la superficie objeto de expropiación existan bienes de dominio público cuyo

destino, según la ordenación urbanística, sea distinto al que motivó su afección o ads-

cripción al uso general o a los servicios públicos, se deberá seguir el procedimiento pre-

visto en la legislación reguladora del bien correspondiente para la mutación demanial o

desafectación, según proceda.


177

2. Las vías rurales que se encuentren comprendidas en la superficie objeto de expropiación

se entenderán de propiedad municipal, salvo prueba en contrario, a excepción de las vías

pecuarias que se rigen por su normativa específica. En cuanto a las vías urbanas que

desaparezcan, se entenderán transmitidas de pleno derecho al órgano expropiante y

subrogadas por las nuevas que resulten de la ordenación urbanística, sin perjuicio de lo

previsto al efecto en el artículo 146.

Artículo 181. Constitución de servidumbres

1. Cuando para la ejecución de un plan no fuera precisa la expropiación del dominio y bas-

tara la constitución de alguna servidumbre sobre el mismo, prevista por el derecho pri-

vado o administrativo, podrá imponerse con arreglo al procedimiento de la legislación

sobre expropiación forzosa, siempre que la indemnización que proceda abonar no exce-

da de la mitad del importe que correspondería satisfacer por la expropiación total del

bien, en cuyo caso habrá de expropiarse, salvo oposición de su propietario.

2. Cuando hubieran de modificarse o suprimirse servidumbres privadas por estar en con-

tra-dicción con las determinaciones de la ordenación urbanística, podrán expropiarse con

arreglo al procedimiento de la legislación vigente.

Artículo 182. Prohibición de construir en terrenos a expropiar

Sobre la superficie objeto de una expropiación urbanística no se podrá realizar obra alguna ni

modificar las existentes desde el momento del inicio del expediente expropiatorio, salvo previa auto-

rización expresa, en casos concretos y excepcionales, por el organismo expropiante, que, de no ser

el ayuntamiento, la comunicará a éste a efectos de la concesión de la oportuna licencia.

Artículo 183. Destino de los bienes y derechos expropiados

1. Los terrenos y demás bienes y derechos de cualquier clase que se expropien por moti-

vos urbanísticos deberán ser destinados al fin específico que se estableciese en el plan

correspondiente.

2. La alteración del uso que motivó la expropiación, como consecuencia de la modificación


178

o revisión del planeamiento, no se entenderá modificación de la causa de declaración de

utilidad pública o interés social en los casos así establecidos por la legislación expropia-

toria que resulte aplicable. Se entenderán, a estos efectos, como uso dotacional público

los terrenos calificados para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de pro-

tección pública y para actividades económicas de fomento o interés público según dis-

pone el artículo 16.

Artículo 184. Expropiación en los casos de incumplimiento de los deberes yobligaciones urbanísticas

1. En ausencia de previsión legal distinta, previamente al inicio del procedimiento de expro-

piación por incumplimiento de deberes y obligaciones urbanísticas, la administración

actuante notificará al propietario y promotor, en su caso, el supuesto de incumplimiento

que concurra, otorgándole un plazo de un mes para formular alegaciones.

2. A la vista de las alegaciones formuladas, la administración concederá un plazo no infe-

rior a un mes ni superior a tres para subsanar las causas que motivaron el expediente en

las condiciones que se señalen.

3. Transcurrido el plazo previsto en el apartado anterior sin que se hayan cumplido las con-

diciones de subsanación, se iniciará el correspondiente expediente expropiatorio.

4. Si se cumplieran las condiciones de subsanación, se procederá a la incoación del corres-

pondiente expediente sancionador, sustitutorio de la expropiación.

Artículo 185. Plazo para la expropiación de terrenos

1. Transcurridos cuatro años desde la aprobación definitiva del programa de actuación

urbanizadora en régimen de ejecución por expropiación forzosa o desde la aprobación

definitiva de la delimitación de unidad de ejecución en suelo urbano sin que la adminis-

tración competente haya procedido a su adquisición en cualquiera de las formas previs-

tas en esta ley, el procedimiento de expropiación forzosa se entenderá incoado por minis-

terio de la ley si, efectuado requerimiento a tal fin por cualquier propietario afectado o

sus causahabientes, transcurre un año desde dicho requerimiento sin que se produzca

la incoación.


179

2. Desde que se entienda legalmente incoado el procedimiento expropiatorio el interesado

podrá formular hoja de aprecio ante la administración expropiante, así como, transcurri-

dos dos meses sin notificación de resolución alguna, dirigirse al jurado territorial de

expropiación correspondiente a los efectos de la fijación definitiva del justiprecio. La

valoración deberá referirse al momento de la incoación del procedimiento por ministerio

de la ley, y el devengo de intereses se producirá desde la formulación por el interesado

de hoja de aprecio.

3. Recibida la hoja de aprecio del titular del bien o derecho, el jurado territorial requerirá a

la administración su hoja de aprecio, que deberá presentar en el plazo de un mes, trans-

currido el cual sin contestación se entenderá aceptado el justiprecio. En lo demás se

seguirá el procedimiento expropiatorio.


180

CAPÍTULO III

EJECUCIÓN DE LAS DOTACIONES PÚBLICAS DE LA RED DE SISTEMAS GENERALES Y LOCALES

Artículo 186. Obtención del suelo y derechos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales

1. El suelo y los derechos destinado a dotaciones públicas de la red de sistemas generales

y locales que estén incluidos o adscritos a actuaciones integradas se obtendrán gratui-

tamente por la administración con cargo a las áreas, sectores o unidades de ejecución

en que se adscriban o en los que se incluyan a tal efecto.

2. El suelo y los derechos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas genera-

les y locales que no estén incluidos ni adscritos a actuación integrada alguna se obten-

drán por la administración mediante expropiación.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación general aplicable, la ordenación urbanísti-

ca podrá establecer la edificabilidad urbanística referida a un uso característico a los

efectos de proceder a la valoración de los terrenos destinados a dotaciones públicas que

no estén adscritos por el planeamiento a ningún ámbito de actuación.

4. La expropiación del suelo y los derechos destinados a dotaciones públicas de la red de

sistemas generales en suelo urbano no consolidado y urbanizable sectorizado, no ads-

critos ni incluidos en actuación integrada alguna, deberá tener lugar dentro de los cua-

tro años siguientes a la aprobación de planeamiento de ordenación estructural que legi-

tima la actividad de ejecución. Transcurrido sin efecto el plazo previsto en el apartado

anterior, el procedimiento de expropiación forzosa se entenderá incoado por ministerio

de la ley y se seguirá el procedimiento previsto en el artículo 185 de esta ley.


181

Artículo 187. Supuesto de expropiación anticipada de terrenos destinados a dotaciones públicas

En el supuesto de suelo y derechos afectados por su destino a dotaciones públicas de la red

de sistemas generales y locales incluidos o adscritos al ámbito de actuaciones integradas, cuya

adquisición se haya tenido que anticipar mediante su expropiación, la administración expropiante

se subrogará en la posición del propietario primitivo respecto a la ejecución de la correspondiente

programación y por la superficie expropiada en cada caso.

Artículo 188. Ocupación directa de terrenos destinados a dotaciones públicas

1. Los terrenos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales

incluidos o adscritos a actuaciones integradas podrán obtenerse anticipadamente

mediante su ocupación directa. En este supuesto, se reconocerá a su titular el derecho a

la edificabilidad urbanística correspondiente a los terrenos objeto de ocupación con

cargo al futuro desarrollo de la unidad de ejecución sin necesidad de mediar previo

acuerdo con el titular.

2. La ocupación directa requerirá la determinación previa de la edificabilidad urbanística

que corresponda al titular afectado.

3. El procedimiento de ocupación directa deberá respetar las siguientes reglas:

a) Será preceptiva la publicación de la relación de terrenos y propietarios afectados,

con indicación individual de las edificabilidades urbanísticas correspondientes a

éstos, además de la notificación personal a los propietarios, con un mes de antela-

ción, de la ocupación prevista y las demás circunstancias relevantes que en ella

concurran.

b) En el momento de la ocupación deberá levantarse acta haciendo constar el lugar y

la fecha de otorgamiento y la administración actuante, la identificación de los titu-

lares de los terrenos ocupados y la situación registral de éstos, la superficie ocu-

pada y la edificabilidad urbanística que les corresponda.

c) Las actuaciones deberán entenderse con el Ministerio Fiscal en cuanto hace a pro-

pietarios desconocidos, no comparecientes incapacitados sin representación y a

propiedades litigiosas.

d) Los propietarios afectados por la ocupación tendrán derecho a la expedición de cer-

tificación administrativa acreditativa de todos los extremos del acta levantada.


182

e) La certificación administrativa del acta de ocupación directa producirá los efectos

propios de la reparcelación.

f) La administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del

acta levantada acompañada del correspondiente plano a los efectos de la práctica

de las inscripciones procedentes.

4. Transcurridos cuatro años desde el levantamiento del acta de ocupación sin que se

hubiera aprobado con carácter definitivo la reparcelación de la unidad de ejecución

correspondiente, el titular de los terrenos podrá instar ante la administración ocupante la

expropiación conforme al artículo 185.


183

CAPÍTULO IV

EDIFICACIÓN DE PARCELAS Y SOLARES

Artículo 189. Deber de edificar y plazos máximos

1. La ejecución del planeamiento urbanístico tendrá lugar mediante la realización directa,

en las parcelas o solares correspondientes, de las obras de edificación precisas para la

materialización de la ordenación prevista por aquél.

2. Las parcelas y los solares deberán edificarse en los plazos máximos que fije el planea-

miento pertinente y, en su caso, el programa de actuación urbanizadora. Los plazos para

el inicio de la edificación no podrán superar el año desde la finalización de las corres-

pondientes obras de urbanización. Se fijarán reglamentariamente las circunstancias a

partir de las cuales se podrán entender finalizadas las obras de urbanización a los efec-

tos de lo dispuesto en este artículo.

3. La edificación de parcelas y solares requerirá el previo establecimiento de la ordenación

pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad de

éste establecidos en esta ley.

Artículo 190. Incumplimiento del deber de edificar

1. El incumplimiento del deber de edificar habilitará a la administración actuante para

expropiar la parcela o el solar, llevar a cabo su venta forzosa o proceder a la ejecución

del planeamiento mediante la adjudicación de un programa de edificación a un agente

edificador, previa declaración municipal de la misma en situación de edificación forzosa.

2. El procedimiento de tramitación y adjudicación por concurso público de un programa de

edificación será el mismo que el previsto para los programas de actuación urbanizadora

establecido en esta ley, con las siguientes especialidades:


184

a) Corresponderá al agente edificador la adquisición de la parcela o solar, en su caso

por expropiación y a título de beneficiario de la misma.

b) No impedirá la tramitación y adjudicación de un programa de edificación el hecho

de que la parcela o el solar tenga varios propietarios. En este caso serán de apli-

cación las técnicas y la regulación de la reparcelación forzosa.

c) Tampoco podrá impedir la tramitación y adjudicación de un programa de edifica-

ción la existencia de elementos constructivos de anteriores edificaciones. Estos ele-

mentos serán incluidos en un proyecto de demolición que habrá de integrarse en el

programa de edificación.

d) Las garantías exigidas para los programas de actuación urbanizadora, al igual que

el límite a la retribución del agente edificador, se calcularán sobre el importe total

de las obras a realizar fijado en el programa de edificación.

e) La declaración de las parcelas y los solares en situación de edificación forzosa

deberá ser acordada de oficio por el ayuntamiento al vencimiento del plazo máxi-

mo establecido en este capítulo. No obstante, cualquiera de los sujetos legitimados

conforme al artículo 157 de esta ley podrá instar del ayuntamiento dicha declara-

ción, que habrá de publicarse junto con las correspondientes bases para la adjudi-

cación del programa de edificación.

f) La alternativa técnica en el concurso estará constituida únicamente por el proyec-

to básico de edificación y, en su caso, el de demolición y el de las obras comple-

mentarias de urbanización.

g) Las proposiciones jurídico-económicas versarán sobre el precio de adquisición del

inmueble o sobre la participación del propietario en el desarrollo del programa

mediante reparcelación con partes determinadas de la obra en régimen de propie-

dad horizontal.

h) Los criterios determinantes para la adjudicación y la aprobación definitiva del pro-

grama de edificación serán, como mínimo, el precio de adquisición de la parcela o

el solar, los plazos de edificación y el menor precio de venta y renta de lo edifica-

do.

i) El ayuntamiento podrá rechazar motivadamente todas las iniciativas para progra-

mar la edificación por considerar que ninguna de ellas ofrece base adecuada para

ello y decidir convocar nuevo concurso o adoptar la resolución que estime oportu-

na con arreglo a la legalidad vigente.

3. En el supuesto de que el agente edificador adjudicatario incumpliera los compromisos

del programa de edificación, la administración procederá a su resolución, conforme a lo

establecido en el artículo 171.


185

Artículo 191. Venta forzosa

1. Efectuada la declaración de una parcela o solar en situación de edificación forzosa, el

ayuntamiento de forma excepcional, y de existir suficientes razones de interés público

que así lo justifiquen, podrá, en lugar de adjudicar un programa de edificación a un agen-

te edificador, disponer el inicio del el procedimiento de concurso para adjudicar los

inmuebles. El precio obtenido en la licitación se entregará al propietario, tras levantar las

cargas de los inmuebles y deducir los gastos de gestión ocasionados y el importe de las

sanciones impuestas por incumplimiento.

2. La convocatoria de concurso deberá publicarse en un plazo no superior a tres meses

desde la declaración de una parcela o solar en situación de edificación forzosa, y con-

tendrá el precio mínimo de licitación, los plazos para edificar y cumplir las obligaciones

urbanísticas pendientes, y la garantía que habrá de prestar el adjudicatario, en cantidad

no inferior al 25 % del valor del solar.

3. Los criterios por los que habrá de regirse el concurso serán al menos los establecidos

por esta ley para la adjudicación de programas de edificación.

4. Si se adjudicara el bien, el ayuntamiento o el optante seleccionado otorgarán escritura

pública de venta forzosa sin necesidad del consentimiento del anterior propietario.

Además del contenido ordinario, en la escritura se incorporará certificación de las condi-

ciones del concurso, del expediente tramitado y del documento acreditativo del pago o

consignación del precio y, en su caso, de las indemnizaciones y pagos a terceros.

5. En el caso de declararse desierta la primera licitación, se convocará un segundo concur-

so en el plazo de dos meses, con rebaja del tipo en un 25 % del precio correspondiente

al propietario. En la convocatoria del segundo concurso, el precio de licitación se incre-

mentará con los gastos habidos en la primera.

6. Si la segunda convocatoria de concurso también se declarara desierta, el ayuntamiento,

en un plazo no superior a tres meses, podrá adquirir el inmueble por el precio de la últi-

ma licitación, con destino al patrimonio municipal de suelo. Transcurrido este último

plazo sin que el ayuntamiento adquiera el solar, no podrá reiniciarse el procedimiento de

venta forzosa y deberá procederse a la adjudicación de un programa de edificación a un

agente edificador.


186

7. Tras el concurso, la declaración de parcela o solar como de edificación forzosa no se anu-

lará ni cancelará hasta que se acredite el cumplimiento de las condiciones de adjudica-

ción. Si éstas no fueren satisfechas en los plazos previstos, el ayuntamiento podrá dis-

poner la ejecución de la fianza y la expropiación del solar y de la obra parcialmente rea-

lizada, en su caso.

Artículo 192. Subrogación de la diputación foral en la competencia municipal

Cuando el procedimiento de declaración de edificación forzosa de parcela o solar para su venta

forzosa fuera iniciado a instancia de parte y no se resolviese o, en cualquiera de sus fases, se para-

lizase injustificadamente durante un tiempo superior a seis meses, el interesado podrá denunciar la

mora. La denuncia de mora deberá ser presentada tanto en el ayuntamiento como en la diputación

foral correspondiente, y tendrá como efecto la subrogación de esta última en las competencias

municipales, hasta la terminación del procedimiento de venta forzosa.

Artículo 193. Expropiación forzosa por incumplimiento del deber de edificar

Con independencia de las facultades reguladas en este capítulo, el ayuntamiento podrá acor-

dar en cualquier momento la expropiación forzosa de las parcelas y solares no edificados en plazo,

en cuyo caso quedará en suspenso el procedimiento de venta forzosa desde el momento de la

declaración en el expediente de la necesidad de ocupación.


187

CAPÍTULO V

OTROS INSTRUMENTOS DE EJECUCIÓN.PROYECTOS DE URBANIZACIÓN Y

PROYECTOS DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

Artículo 194. Proyectos de urbanización

1. Los proyectos de urbanización son proyectos de obras que definen los detalles técnicos

de las obras de urbanización. Se redactarán con precisión suficiente para poder ser eje-

cutados, eventualmente, bajo la dirección de técnico distinto a su redactor.

2. La ejecución de cualquier obra de urbanización en una actuación integrada requerirá la

elaboración de un proyecto de urbanización, su previa aprobación administrativa y su

publicación en el boletín oficial del territorio histórico correspondiente.

3. Los proyectos a que se refiere el número anterior se formalizarán en una memoria des-

criptiva de las características de las obras, planos de proyecto y de detalle, mediciones,

presupuesto y pliego de condiciones de las obras y servicios, además de los estudios,

programas y planes de seguridad y calidad que procedan.

4. Cualquier obra de urbanización no comprendida en el artículo siguiente deberá proyec-

tarse y aprobarse conforme a lo dispuesto en este artículo.

Artículo 195. Proyectos de obras complementarias, proyectos de obra públicaordinaria y proyectos de obras de dotaciones públicas

1. Los proyectos de obras complementarias de urbanización que sean precisos en las

actuaciones aisladas, únicamente podrán proyectar los trabajos de urbanización o de

reposición de la existente cuyo importe sea igual o inferior al 5 % del presupuesto de


188

ejecución por contrata de la obra de edificación autorizada en la licencia. Estos proyec-

tos se aprobarán por el ayuntamiento por el procedimiento que dispongan las ordenan-

zas municipales, que en los municipios alaveses incluirá el preceptivo informe de los

concejos afectados, o bien se incluirán como anexos en el proyecto de edificación y se

autorizarán mediante la correspondiente licencia.

2. Los proyectos de obras públicas o para la ejecución de dotaciones de sistemas genera-

les o locales no calificados como proyectos de urbanización por esta ley se rigen, en

cuanto a su contenido, tramitación y aprobación, por la normativa que les sea de aplica-

ción.

Artículo 196. Procedimiento de tramitación y aprobación de proyectos deurbanización

1. Los proyectos de urbanización de iniciativa particular, en ausencia de otro plazo estable-

cido por el ayuntamiento competente, serán aprobados inicialmente en el plazo de tres

meses a contar desde la fecha de entrada del documento. Transcurrido dicho plazo sin

haber recaído aprobación inicial, el interesado podrá entenderlo desestimado.

2. Una vez aprobados inicialmente los proyectos de urbanización, se someterán a informa-

ción pública durante veinte días para que puedan ser examinados y presentadas las ale-

gaciones procedentes, mediante anuncio en el boletín oficial y publicación en el diario o

diarios de mayor circulación del territorio histórico correspondiente.

3. El plazo para la aprobación definitiva será de dos meses desde la conclusión del trámite

de información pública posterior a la aprobación inicial. Transcurrido este plazo sin haber

recaído la pertinente resolución, se entenderá otorgada la aprobación definitiva por silen-

cio administrativo.

4. En los municipios alaveses, el proyecto inicialmente aprobado será remitido para infor-

me preceptivo de los concejos afectados, que ha-brá de emitirse en el plazo de veinte

días y será vinculante en los aspectos de su competencia cuando esta entidad concejil

sea la receptora final de las obras.


189

CAPÍTULO VI

CONSERVACIÓN DE OBRAS Y CONSTRUCCIONES

Sección primeraObras de urbanización

Artículo 197. El deber de conservación de las obras de urbanización

1. La urbanización es, desde el comienzo de su ejecución en el régimen público, y desde su

entrega y recepción por la administración en el régimen privado, una obra de titularidad

pública que conlleva el deber de conservación por parte del ayuntamiento.

2. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, los propietarios de los terrenos com-

prendidos en una unidad de ejecución quedarán obligados a costear la conservación de

las obras de urbanización e instalaciones públicas de la misma cuando así se imponga,

de forma justificada y necesariamente con carácter temporal, por el planeamiento o por

el programa de actuación urbanizadora o resulte expresamente de disposiciones legales.

Los propietarios se constituirán en junta y aportarán al mantenimiento en proporción a

su cuota de participación. Reglamentariamente se determinarán las condiciones de

constitución, funcionamiento y otras características de estas juntas, así como su relación

con la correspondiente administración municipal.

3. Las obras de urbanización de titularidad privada serán siempre conservadas y manteni-

das por sus propietarios, ya sean individuales o en comunidad, en cuyo caso los gastos

se distribuirán según las normas propias del régimen de propiedad horizontal y, en su

defecto, en función de las cuotas que les correspondan en la copropiedad.

Artículo 198. Recepción municipal de las obras de urbanización

1. Una vez finalizada la ejecución de las obras de urbanización, el agente urbanizador o el

promotor de las mismas notificará al ayuntamiento, al menos con veinte días de antela-


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ción, la fecha, el lugar y la hora prevista para proceder a su entrega o puesta a disposi-

ción. En los municipios alaveses se convocará también al representante de los concejos

afectados.

2. En el acta de recepción se recogerán las observaciones formuladas, en su caso, por

el representante municipal y también, si las realizara, del representante concejil en

cuanto a los servicios de su competencia, y se remitirá una copia al ayuntamiento

correspondiente.

3. Si el ayuntamiento no hubiera formulado en dicha acta de recepción observaciones en

relación con la ejecución material de los trabajos o no hubiera asistido, procederá a

recepcionar la urbanización en el plazo máximo de un mes a contar de la fecha de noti-

ficación de la solicitud de recepción regulada en el apartado primero de este artículo,

excepto en el supuesto de que en dicho plazo, de forma expresa y motivada, manifieste

sus reservas para proceder a la recepción por la inadecuación de las obras al proyecto

aprobado.

4. Si el ayuntamiento hubiera formulado observaciones en el acta de recepción o hubiera

manifestado sus reservas conforme al apartado anterior, se abrirá un periodo de nego-

ciaciones para la determinación conjunta, entre el agente urbanizador o el promotor y el

ayuntamiento, de las condiciones necesarias para proceder a la recepción de la urbani-

zación. Dichas determinaciones en ningún caso podrán implicar o afectar a elementos de

obra o aspectos no previstos en el proyecto de urbanización, en el proyecto de obras

complementarias de urbanización o, en su caso, en el convenio de adjudicación del pro-

grama de actuación urbanizadora.

5. Una vez determinadas las condiciones para que el ayuntamiento proceda a la recepción

y ejecutados, en su caso, los trabajos complementarios o de remate convenidos, el agen-

te urbanizador o el promotor solicitará formalmente al ayuntamiento la recepción de la

urbanización, que deberá llevarse a cabo en el plazo máximo de un mes a contar de la

fecha de notificación de dicha solicitud.

6. La recepción de la urbanización se formalizará a través de la correspondiente acta sus-

crita entre las partes intervinientes, la cual se notificará formal e individualmente a los

propietarios de los solares resultantes de la ejecución urbanística.

7. En los municipios alaveses, cuando la urbanización deba ser recibida por los concejos


191

afectados, el ayuntamiento convendrá con éstos el modo de traspaso con la inclusión de

las obligaciones de conservación y mantenimiento de la misma.

Sección segundaObras de conservación y rehabilitación en

bienes inmuebles en general

Artículo 199. El deber de conservación y rehabilitación

1. Los propietarios de terrenos, construcciones, instalaciones y edificios tienen el deber de

mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizan-

do los trabajos y las obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener

las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

2. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta el importe de los trabajos y las

obras que no rebase el límite de su contenido normal, representado por:

a) En el supuesto de actuaciones aisladas, el 60 % del coste de reposición del edificio.

b) En el supuesto de actuaciones integradas, el 50 % del coste de reposición del edi-

ficio.

Todos los valores dispuestos en este apartado se calcularán sin ninguna consideración

del valor del suelo.

3. Cuando la administración ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de con-

servación o rehabilitación que excedan del referido límite, éste podrá requerir de aquélla

que sufrague el exceso. En todo caso, la Administración podrá establecer ayudas públi-

cas, en las condiciones que estime oportunas, mediante convenio u otros instrumentos,

en que podrá contemplarse la explotación conjunta del inmueble.

Artículo 200. Inspección periódica de construcciones y edificaciones

1. Los propietarios de toda construcción o edificación catalogada o protegida, así como de

toda edificación de uso residencial de antigüedad superior a cincuenta años, deberán

encomendar a un técnico facultativo, cada diez años, la realización de una inspección

dirigida a determinar el estado de conservación de la cons-trucción o edificación.


192

2. Los informes técnicos que se emitan a resultas de las inspecciones deberán consignar

el resultado de la inspección, con descripción de:

a) Los desperfectos y las deficiencias apreciadas, sus posibles causas y las medidas

recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad,

la estanqueidad y la consolidación estructural, así como para mantener o recupe-

rar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la

construcción o edificación.

b) El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y

obras realizadas para cumplimentar las recomendaciones contenidas en los infor-

mes técnicos anteriores.

3. A efectos administrativos, la eficacia de los informes técnicos requerirá el visado colegial

y la presentación de copia de los mismos en el ayuntamiento.

4. Los ayuntamientos podrán requerir de los propietarios la exhibición de los informes técnicos

resultantes de las inspecciones periódicas, y, en caso de comprobar que éstas no se han rea-

lizado, ordenar su práctica o realizarlas en sustitución y a costa de los obligados.

5. Los informes técnicos emitidos por aplicación de lo dispuesto en este artículo formarán parte

de la documentación legalmente exigible al edificio por aplicación de la legislación vigente.

Artículo 201. Situación legal de ruina

1. Procederá la declaración de la situación legal de ruina de una construcción o edificación

cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad,

estanqueidad y consolidación estructural a un edificio o construcción supere el límite del

deber normal de conservación establecido en el apartado 2 del artículo 199 o cuando

dichas reparaciones no puedan ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación

de fuera de ordenación.

2. Corresponderá al ayuntamiento la declaración de la situación legal de ruina, previo procedi-

miento que se desarrollará reglamentariamente y en el que, en todo caso, deberá darse

audiencia al propietario interesado y los demás titulares de derechos afectados.

3. La declaración de la situación legal de ruina deberá disponer las medidas necesarias

para evitar daños a personas y bienes, y establecerá las siguientes obligaciones para


193

el propietario:

a) Cuando se trate de una construcción o una edificación no catalogada ni protegida

por sus valores, ni sujeta a algún procedimiento dirigido a la catalogación o al esta-

blecimiento de un régimen de protección integral, proceder, a su elección, a la

completa rehabilitación o a la demolición.

b) Cuando se trate de una construcción o una edificación catalogada, protegida por

sus valores o sujeta a algún procedimiento dirigido a la catalogación o al esta-

blecimiento de un régimen de protección integral, adoptar las medidas urgentes

y realizar los trabajos y las obras necesarias para mantener y, en su caso, recu-

perar la estabilidad y la seguridad. En este caso, la Administración podrá conve-

nir con el propietario los términos de la rehabilitación definitiva o, de no alcan-

zarse acuerdo, ordenar las obras de rehabilitación necesarias.

4. Los inmuebles que se hallen calificados o inventariados con arreglo a la legislación del

patrimonio cultural se regirán, en cuanto a su declaración de ruina, por las disposiciones

propias de la mencionada legislación y el desarrollo reglamentario de la misma, aplicán-

dose el régimen del presente artículo en cuanto a las cuestiones y determinaciones que

no contradigan la mencionada norma protectora.

Artículo 202. Ruina física inminente

1. Cuando la amenaza de una ruina física inminente de una construcción o edificación

ponga en peligro la seguridad pública o la integridad de las personas y los bienes, el

ayuntamiento acordará el apuntalamiento y ordenará el de-salojo o adoptará las medi-

das urgentes y necesarias para prevenir o evitar daños, así como para la prevención o

minimización de los riesgos o peligros inminentes derivados del estado de obras, cons-

trucciones, instalaciones o terrenos. Excepcionalmente cabrá ordenar la demolición, no

tratándose de edificio catalogado o protegido, cuando ésta fuera imprescindible para

impedir mayores perjuicios.

2. La propiedad del edificio será responsable de los daños y perjuicios que resulten de

las medidas a que se refiere el apartado anterior y del coste que suponga su adop-

ción.

3. La adopción de las medidas previstas en este artículo conllevará la incoación del expe-

diente para la declaración de la situación legal de ruina.


194

Artículo 203. Órdenes de ejecución

1. Los ayuntamientos deberán dictar órdenes para la ejecución de obras de reparación,

conservación y rehabilitación de los edificios y cons-trucciones deteriorados o en condi-

ciones deficientes para su uso efectivo legítimo.

2. Los ayuntamientos estarán habilitados, además, para dictar órdenes de ejecución de

obras de reparación, conservación, rehabilitación y mejora en toda clase de edificios para

el aseguramiento estructural del edificio, para evitar riesgos a terceros o para disponer

de los servicios urbanísticos mínimos de suministro de agua, energía eléctrica y red de

aguas, en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, así como para el cum-

plimiento de la normativa de accesibilidad. Los trabajos y las obras ordenadas deberán

fijar plazos y condiciones para su ejecución.

3. Los ayuntamientos además deberán dictar órdenes de ejecución cuando constaten la

realización de actos o el desarrollo de usos no previstos o no permitidos por la ordena-

ción territorial y urbanística, para la minimización del impacto de unos y otros y la repo-

sición al estado originario.

4. Las órdenes de ejecución tendrán carácter ejecutivo. El incumplimiento injustificado de

las órdenes de ejecución habilitará a la administración actuante para adoptar cualquiera

de estas medidas:

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de con-

servación.

b) Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por

valor máximo, cada una de ellas, del 10 % del coste estimado de las obras orde-

nadas. En todo caso, transcurrido el plazo para el cumplimiento voluntario derivado

de la última multa coercitiva impuesta, la administración actuante estará obligada

a ejecutar subsidiariamente la reposición de la realidad física alterada, con cargo al

infractor.

c) Incoación del expediente de expropiación forzosa.

d) Formulación de un programa de rehabilitación y adjudicación, mediante procedi-

miento concursal de acuerdo a lo establecido en el artículo 190 de esta ley, a un

agente rehabilitador, para la ejecución sustitutoria de las obras de rehabilitación en

aquellos supuestos en que dichas obras sirvieran para corregir las deficiencias

estructurales de la edificación que pudieran llevarla a la situación legal de ruina,

según lo establecido en la presente ley.


TÍTULO VI

GARANTÍA Y PROTECCIÓN DELA ORDENACIÓN URBANÍSTICA


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CAPÍTULO I

PRINCIPIOS GENERALES

Artículo 204. Funciones de garantía y protección de la ordenación urbanística

1. Corresponde a los ayuntamientos velar por el cumplimiento de las disposiciones de la

presente ley y de las normas y demás instrumentos que la complementan o desarrollan

para cumplir las finalidades y promover los principios proclamados en la misma.

2. El ejercicio de las potestades reguladas en este título tiene carácter irrenunciable. A tal

efecto, las autoridades y los funcionarios están obligados a iniciar y tramitar, en los pla-

zos previstos en cada caso, los procedimientos establecidos para el ejercicio de tales

potestades. El incumplimiento de este deber dará lugar a responsabilidad disciplinaria.

Artículo 205. Colaboración en el ejercicio de las funciones de control, protec-ción y disciplina

1. Todas las personas, físicas o jurídicas, tienen el deber de colaborar en el desarrollo de

las funciones de control, protección y disciplina que la presente ley atribuye a las admi-

nistraciones Públicas con competencia en materia de ordenación urbanística y con com-

petencias sectoriales con incidencia en esta materia.

2. Los particulares facilitarán a la administración pública competente para el ejercicio de las

funciones de control, protección y disciplina la información y documentación suficiente

que ésta les requiera con ocasión del ejercicio de este deber.

3. Las administraciones públicas, así mismo, colaborarán entre sí en el cumplimiento de

estas funciones.


197

Artículo 206. Régimen de control de las actividades y los actos regulados porla ordenación urbanística

1. Las actuaciones de transformación y utilización del suelo, subsuelo y vuelo objeto de

ordenación urbanística quedarán sujetos en todo caso a control de su legalidad a través

de:

a) La inspección urbanística

b) La autorización y la licencia

c) Las órdenes de ejecución

2. Los ayuntamientos ostentarán, respecto a cualquier actuación de urbanización, edifica-

ción y uso del suelo, las siguientes potestades:

a) De inspección, verificación y control, incluso mediante la realización de pruebas o

ensayos de las obras o instalaciones para la comprobación del cumplimiento de

normas o condiciones técnicas.

b) De imposición de la realización de operaciones o actividades urbanísticas, en caso

de incumplimiento de los compromisos adquiridos en virtud de acto o convenio.


198

CAPÍTULO II

LICENCIAS URBANÍSTICAS

Artículo 207. Actos sujetos a licencia urbanística

1. Están sujetos a la obtención de licencia urbanística, sin perjuicio de las demás autoriza-

ciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, los siguien-

tes actos:

a) Las parcelaciones y segregaciones o cualquier otro acto de división de fincas o pre-

dios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyecto de reparcelación.

b) Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de toda

clase de nueva planta.

c) Las obras de ampliación de construcciones, edificios e instalaciones de toda clase

existentes.

d) Las obras de modificación o reforma que afecten a la estructura o a la configura-

ción arquitectónica del edificio o al aspecto exterior de las construcciones, los edi-

ficios y las instalaciones de toda clase.

e) Las obras que modifiquen la disposición interior o vayan dirigidas a la rehabilitación

de las edificaciones, cualquiera que sea su uso, incluidas aquellas que supongan la

división de la vivienda preexistente en dos o más viviendas.

f) Las obras que hayan de realizarse con carácter provisional.

g) Las obras de urbanización complementarias a la edificación.

h) La demolición de las construcciones, salvo en los casos declarados de ruina inmi-

nente.

i) Los movimientos de tierra y las obras de desmonte y explanación en cualquier clase

de suelo.

j) La extracción de áridos y la explotación de canteras.

k) La acumulación de vertidos y el depósito de materiales ajenos a las características

propias del paisaje natural que contribuyan al deterioro o degradación del mismo.

l) El cerramiento de fincas, muros y vallados.


199

m) La apertura de caminos, así como su modificación o pavimentación.

n) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones de carácter similar, provisio-

nales o permanentes.

ñ) La instalación de invernaderos.

o) La colocación de carteles y vallas de propaganda visibles desde la vía pública cuan-

do estén levantadas o apoyadas en un elemento que sirva de soporte estructural.

p) Las instalaciones que se ubiquen o afecten al subsuelo.

q) La instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y de redes de

telecomunicaciones o transporte de energía y la colocación de antenas de cualquier

clase.

r) La primera utilización de obras o partes de ellas, así como su modificación y el

cambio, total o parcial, de usos de la edificación.

s) La apertura de todo tipo de establecimiento, incluidos los industriales, comerciales,

profesionales y asociativos.

t) La tala de árboles y vegetación arbustiva que se encuentren sometidos a pro-tec-

ción por el planeamiento territorial o urbanístico.

u) La construcción de presas, balsas u obras de defensa y corrección de cauces públi-

cos y de vías públicas o privadas, y, en general, cualquier tipo de obras o usos que

afecten a la configuración del territorio.

v) Las construcciones en suelo no urbanizable reguladas en esta ley.

w) Cualquier otro acto que señalen los instrumentos de planeamiento de ordenación

territorial y urbanística, y en general aquellas actuaciones que supongan la ejecu-

ción de obras, o el uso del suelo, subsuelo o vuelo, en términos similares a los pre-

vistos en este artículo.

2. No estarán sujetas a licencia las obras de urbanización totales o parciales, así como cual-

quiera de las actuaciones previstas en las letras anteriores, que se hallen incluidas en un

proyecto de urbanización legalmente aprobado conforme a lo dispuesto en esta ley.

3. Están también sujetos a licencia los actos de construcción, edificación e instalación que

realicen los particulares en terrenos de dominio público, sin perjuicio de las autorizacio-

nes o concesiones que otorgue el ente titular del dominio público.

4. Cuando los actos de construcción, edificación e instalación sean promovidos por los ayun-

tamientos en su propio término municipal, el acuerdo que los autorice o apruebe está suje-

to a los mismos requisitos y produce los mismos efectos que la licencia urbanística a los

efectos de esta ley, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación de régimen local.


200

5. Las ordenanzas municipales podrán sustituir la necesidad de obtención de licencias

por una comunicación previa, por escrito, del interesado al ayuntamiento, cuando se

trate de la ejecución de obras de escasa entidad técnica, para las cuales no sea

necesaria la presentación de proyecto técnico, o para el ejercicio de actividades que

no tengan la condición de molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, y para aque-

llas otras actuaciones que prevean las propias ordenanzas. El ayuntamiento podrá

verificar en cualquier momento la concurrencia de los requisitos exigidos y podrá

ordenar, mediante resolución motivada, el cese de la actuación cuando no se ajuste

a lo requerido.

Artículo 208. Reglas comunes a las licencias urbanísticas

1. Las licencias urbanísticas se otorgarán:

a) Según el proyecto básico de obras, sin perjuicio de la posterior presentación, en su

caso, del pertinente proyecto de ejecución.

b) Con imposición de cuantas otras condiciones sean procedentes, con arreglo a la

legislación y al planeamiento aplicables, para asegurar su efectividad, bien caso a

caso, bien con arreglo a un condicionado aprobado con carácter general por el

ayuntamiento.

2. Las licencias urbanísticas serán transmisibles, entendiéndose producida la transmisión,

salvo pacto en contrario, junto con la de la superficie de suelo o la construcción o edifi-

cación correspondiente. No obstante, el transmitente y el adquirente deberán comunicar

la transmisión por escrito al ayuntamiento, sin lo cual ambos quedarán sujetos a todas

las responsabilidades que se derivaran para el titular.

Artículo 209. Competencia para el otorgamiento de la licencia urbanística

1. Los ayuntamientos controlarán, mediante la pertinente intervención previa, la legalidad

de los actos, las operaciones y las actividades sometidas a licencia urbanística.

2. La competencia para otorgar la licencia urbanística corresponderá al órgano municipal

determinado conforme a la legislación de régimen local.


201

Artículo 210. Procedimiento general de otorgamiento de licencia urbanística

1. La iniciación, instrucción y resolución del procedimiento para el otorgamiento de la licen-

cia urbanística se regulará por las correspondientes ordenanzas municipales, las cuales,

como mínimo, deberán respetar las reglas contenidas en los números siguientes.

2. El procedimiento de otorgamiento de licencia se iniciará a instancia del interesado, a

cuya solicitud deberá acompañarse:

a) El proyecto que proceda, firmado por técnico competente y visado por el corres-

pondiente colegio profesional, cuya memoria deberá especificar las determinacio-

nes urbanísticas de aplicación a las que responda, en el caso de obras que legal-

mente precisen de proyecto técnico, o, en otro caso, el presupuesto orientativo de

las obras a realizar.

Si los colegios profesionales que tuvieran encomendado el visado de los proyectos

estimaran, con ocasión de tal trámite interno, el incumplimiento de la legislación

urbanística, pondrán su criterio en conocimiento de la administración competente

mediante denegación del visado a efectos urbanísticos.

b) Las autorizaciones concurrentes exigidas por la legislación que en cada caso fuera

aplicable.

c) La concesión correspondiente cuando el acto pretendido suponga la ocupación o

utilización de dominio público.

3. En los supuestos en los que durante la ins-trucción del procedimiento sea preceptiva la

emisión de informe de otras administraciones públicas afectadas por la licencia, inclui-

dos los concejos, el ayuntamiento les comunicará la presentación de la solicitud, para

que en el plazo de un mes emitan informe sobre los aspectos de su competencia. Si en

el plazo de un mes no se emite informe alguno, se podrá continuar con el procedimien-

to de concesión de la licencia municipal.

4. Con carácter previo al otorgamiento de licencia, se emitirá por los servicios munici-

pales informe preceptivo sobre la conformidad de la licencia solicitada a la legalidad

urbanística.

5. La resolución denegatoria deberá ser motivada, con referencia explícita a la norma o nor-

mas de la ordenación territorial y urbanística, o de otro carácter, con las que el acto, la

operación o la actividad sometida a licencia esté en contradicción.


202

6. Se entenderá concedida por el transcurso del plazo máximo para resolver desde la pre-

sentación de la solicitud sin notificación de resolución alguna. Del acto presunto de con-

cesión podrá interesarse, a los exclusivos efectos probatorios, la expedición de certifica-

ción, que deberá producirse dentro de los veinte días siguientes.

7. Con carácter subsidiario, para el supuesto de que la regulación aplicable no lo recoja

expresamente, el plazo máximo para la notificación de resolución expresa será de tres

meses, desde la presentación de la solicitud de licencia, sin notificación de requerimien-

to municipal de subsanación o mejora.

Artículo 211. Efectos del otorgamiento de la licencia urbanística

1. La obtención de la licencia urbanística legitima la ejecución de los actos y las operacio-

nes, así como la implantación y el desarrollo de los usos y las actividades correspon-

dientes. En ningún caso podrán adquirirse, ni aun por silencio administrativo positivo,

facultades o derechos disconformes con la ordenación urbanística ni con la legalidad

vigente.

2. En todo caso, las licencias se concederán a salvo del derecho de propiedad y sin perjui-

cio de terceros.

3. Cuando las licencias urbanísticas resulten disconformes con el planeamiento de ordena-

ción urbanística de forma sobrevenida, en virtud de la aprobación de un nuevo instru-

mento o la modificación del vigente al tiempo del otorgamiento de aquéllas, y las obras

aún no hayan concluido, el ayuntamiento declarará motivadamente la disconformidad, y

acordará, como medida cautelar, la suspensión inmediata de las obras o de los usos, por

plazo que no podrá ser superior a cuatro meses.

Dentro del periodo de vigencia de la medida cautelar, y previa audiencia del interesado,

podrá revocar la licencia en todo o en parte, determinando, en su caso, los términos y

condiciones en que las obras ya iniciadas pueden ser terminadas o pueden continuar los

usos que venían desarrollándose, con fijación de la indemnización a que haya lugar por

los daños y perjuicios causados.


203

Artículo 212. Actos promovidos por las administraciones públicas

1. Para el desarrollo de las actuaciones promovidas por administraciones públicas diferen-

tes a la del propio municipio, que no tengan la consideración de obras de marcado carác-

ter territorial, la administración pública promotora, en ejercicio de sus competencias,

deberá comunicar el proyecto al correspondiente ayuntamiento, que concederá licencia

o manifestará su disconformidad de manera motivada en el plazo de tres meses.

2. Transcurrido este plazo sin recibir comunicación alguna, la administración pública pro-

motora, constatada la conformidad del proyecto con la legislación urbanística y la plani-

ficación territorial, previa audiencia del ayuntamiento, podrá autorizar su inmediata eje-

cución.

Artículo 213. Integración del régimen urbanístico y el de actividades clasifi-cadas o sujetas a evaluación de impacto ambiental

1. La relación entre la licencia de actividades clasificadas, la licencia de apertura, la eva-

luación de impacto ambiental y las licencias urbanísticas previstas en esta ley se regirá

por lo dispuesto en la Ley 3/1998, de 27 de febrero, General de Protección del Medio

Ambiente del País Vasco.

2. Las licencias deberán otorgarse, cuando proceda, con especificación de las siguientes

medidas:

a) Cuando tengan por objeto usos o actividades sujetas al régimen de actividades cla-

sificadas, las medidas correctoras y los procedimientos de verificación de su adop-

ción, realización y funcionamiento efectivo que sean procedentes conforme a la

normativa reguladora de dichas actividades.

b) Cuando tengan por objeto usos o actividades sujetas a la evaluación de impacto

ambiental, las medidas de minoración, corrección y seguimiento del impacto

ambiental que se prevean en la declaración correspondiente.

Artículo 214. Prestación de servicios por compañías suministradoras

1. Las empresas suministradoras de servicios de energía eléctrica, agua, saneamiento, gas

y telefonía exigirán, para la contratación provisional de los respectivos servicios, la acre-


204

ditación de la licencia urbanística, y fijarán como plazo máximo de duración del contra-

to el establecido en ella para la ejecución de las obras o la realización de los trabajos,

transcurrido el cual no podrá continuar la prestación del servicio.

2. Las empresas citadas en el apartado anterior exigirán, para la contratación definitiva de

los suministros o servicios respectivos, la siguiente documentación:

a) La licencia de usos y actividades cuando la edificación fuera nueva o se hubieran

realizado actos u operaciones sujetas a dicha licencia.

b) Licencia municipal de primera utilización en todo caso y además el acto por el que

se otorga calificación definitiva cuando se trate de viviendas de pro-tección oficial.

Artículo 215. Contenido de las licencias

Las licencias urbanísticas incluirán como mínimo entre sus determinaciones:

a) El plazo de iniciación.

b) El plazo máximo de ejecución.

c) El periodo máximo en que puede estar interrumpida la ejecución de las obras por causa

imputable a su promotor.

Artículo 216. Caducidad

1. En los supuestos de que las obras no se hubiesen iniciado o no hubiesen finalizado, o

estuviesen interrumpidas por causa imputable al promotor, contraviniendo los plazos

establecidos al efecto en la licencia, el ayuntamiento declarará, previo procedimiento

administrativo con audiencia al interesado, la caducidad de la licencia, sin derecho a

indemnización alguna.

2. Podrá solicitarse motivadamente la ampliación de los plazos previstos en la licencia, y el

ayuntamiento la acordará cuando proceda.

3. Una vez declarada la caducidad de la licencia, el interesado podrá solicitarla nuevamen-

te en cualquier momento.


205

CAPÍTULO III

INSPECCIÓN URBANÍSTICA

Artículo 217. Función inspectora. El deber de colaboración

1. La inspección urbanística es una potestad dirigida a comprobar que todos los actos, las

operaciones y las actividades sometidos a licencia se sujetan a la legalidad y la ordena-

ción territorial y urbanística aplicables.

2. En particular, el ejercicio de la función inspectora comprende:

a) Velar por el cumplimiento de los fines, objetivos y principios proclamados en esta

ley, de sus preceptos y de las disposiciones normativas e instrumentos que la desa-

rrollan y complementan.

b) Vigilar e investigar los actos, las operaciones y las actividades que pudieran vulne-

rar la normativa señalada en el apartado anterior.

c) Denunciar cuantas anomalías observe en la ejecución y aplicación de los instru-

mentos para la ordenación ambiental, territorial y urbanística.

d) Informar y proponer a las administraciones y autoridades competentes sobre la

adopción de las medidas cautelares, correctivas y sancionadoras que juzgue con-

venientes para la conservación ambiental y el cumplimiento de la ordenación terri-

torial y urbanística.

e) Instruir los expedientes sancionadores que se le encomienden.

f) Colaborar con los tribunales de justicia y las administraciones competentes en

materia ambiental y de ordenación territorial y urbanística.

g) Desempeñar cuantas otras funciones asesoras, inspectoras y de control le sean

encomendadas.

3. El ejercicio de la función inspectora comprende las siguientes facultades:

a) Investigación y acceso a registros y archivos para el ejercicio de sus funciones.

b) Extensión de actas de inspección, que gozarán de presunción de veracidad respec-

to a los hechos que en ellas se consignen.

c) Requerimiento y obtención del auxilio de la fuerza pública cuando fuera necesario.


206

4. Toda persona tiene el deber de colaborar en el ejercicio de la función inspectora, facili-

tando los documentos y la información que les soliciten los funcionarios y las autorida-

des que la ejerzan. Dicho deber de colaboración incluye la obligación de permitir el acce-

so a todos los inmuebles que no tengan la condición legal de domicilio.

5. La negativa no fundada a colaborar con la inspección urbanística constituirá obstaculi-

zación del ejercicio de la potestad de inspección a los efectos de su consideración como

infracción urbanística.

Artículo 218. Servicios de inspección

1. La inspección urbanística será ejercida por la Administración de la Comunidad Autónoma

del País Vasco, de los territorios históricos y los ayuntamientos, de acuerdo con sus com-

petencias y de conformidad con lo establecido en esta ley.

2. La inspección urbanística de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco

estará referida a la garantía y protección de la legislación cuya ejecución le esté enco-

mendada y de la ordenación territorial que sea de su competencia.

3. Los territorios históricos deberán contar con el correspondiente servicio de inspección en

sus Departamentos competentes en materia de urbanismo.

4. Los informes emitidos por los servicios forales de inspección o los de cualesquiera otros

entes públicos sobre infracciones urbanísticas deberán ser comunicados al ayuntamien-

to en cuyo territorio se localicen. Dentro de los veinte días siguientes al de recepción de

los informes, el ayuntamiento deberá comunicar al órgano foral competente la resolución

que haya adoptado sobre la incoación o no de procedimiento de protección de la legali-

dad urbanística y procedimiento sancionador.

5. Todos los ayuntamientos deberán asegurar el desarrollo de la función inspectora por sí o

mediante cualquiera de las fórmulas de cooperación con el departamento foral compe-

tente en materia de urbanismo.

6. La Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco y de los territorios históri-

cos deberán prestar a los ayuntamientos la ayuda necesaria para el ejercicio por éstos

de sus potestades inspectora y sancionadora.


207

CAPÍTULO IV

DISCIPLINA URBANÍSTICA

Sección primeraRégimen de las edificaciones, construcciones e instalaciones y

demás actuaciones clandestinas

Artículo 219. Actuaciones clandestinas

A los efectos de esta ley, tendrán la consideración de clandestinas cuantas actuaciones obje-

to de licencia se realicen o hayan realizado sin contar con los correspondientes títulos administra-

tivos legitimantes requeridos en la presente ley o al margen o en contravención de los mismos.

Artículo 220. Suspensión previa

1. Cuando el alcalde tenga conocimiento, por cualquier medio, de que se están realizando

obras o usos clandestinos, ordenará de forma inmediata la suspensión de los mismos.

2. El incumplimiento de la orden de suspensión dará lugar, mientras persista, a sucesivas

multas coercitivas por plazos de un mes, así como al traslado del testimonio pertinente

al Ministerio Fiscal en el supuesto de existir indicios de que los hechos fueran constitu-

tivos de delito de de-sobediencia. El importe de cada una de estas multas será la mayor

de las siguientes cantidades; el 10 % del valor de la actuación clandestina, o una canti-

dad alzada de 600 euros.

Artículo 221. Régimen de legalización de las actuaciones clandestinas

1. Cuando, con ocasión del desarrollo de sus actividades propias o de la inspección que les

incumba, cualquier administración pública tenga conocimiento de actos o actuaciones


208

susceptibles de ser calificados como clandestinas, deberá dar cuenta al ayuntamiento en

cuyo término se estén realizando o se hayan realizado las actuaciones de que se trate.

Éste deberá ordenar la suspensión prevista en el artículo anterior y notificar dicha reso-

lución a las personas que consten en las diligencias practicadas como directamente res-

ponsables.

2. Conocida por el ayuntamiento la existencia o realización de un acto o una actuación clan-

destina, el alcalde dictará la orden de suspensión, que será notificada a los propietarios

del inmueble, emplazándoles, previo procedimiento, para que, si la actuación fuera en

principio legalizable, en el plazo máximo de un mes presenten solicitud de legalización

del acto o la actuación de que se trate, acompañada, en su caso, del proyecto técnico

suficiente al efecto. A tal fin, se adjuntará a la notificación la información urbanística que

deba tenerse en cuenta para la legalización.

3. En el supuesto de obras para cuya ejecución se requiera la presentación de previo proyec-

to técnico, el proyecto de legalización deberá contener toda la documentación exigible a un

proyecto técnico de nueva construcción o edificación. En caso de recoger la permanencia

de elementos resistentes se justificará, mediante ensayos, su capacidad portante.

4. La administración municipal, dentro de los tres meses siguientes a la presentación de la

solicitud de legalización, resolverá definitivamente y notificará sobre el carácter legaliza-

ble o no del acto o la actuación.

5. En el caso de declararse legalizable la actuación, se seguirán los procedimientos y obser-

varán los plazos previstos en la presente ley para la realización de los actos de control

que en cada caso sean aplicables.

6. Cuando se declare no legalizable la actuación o no se hubiera presentado en plazo soli-

citud de legalización, se ordenará en el mismo acuerdo, con independencia de las san-

ciones que pudieran imponerse:

a) La demolición, a costa del interesado, de las obras de construcción, edificación o

instalación realizadas, con reposición del terreno a su estado original, cuando se

trate de obras nuevas.

b) El cese definitivo del uso o los usos, en su caso.

c) La reconstrucción de lo indebidamente demolido, cuando se trate de la demolición

de una construcción, edificación o instalación catalogada o declarada monumento

o inserta en un área protegida.


209

7. La administración podrá acordar en cualquier momento las siguientes medidas cautela-

res para garantizar la efectividad del requerimiento de legalización:

a) Cuando tengan por objeto actos o actuaciones en curso de ejecución, además de la

suspensión, el desalojo, la retirada de materiales y maquinaria afectos a la obra y

el precinto de los inmuebles y de las instalaciones de obras.

b) En todo caso, la suspensión del suministro de gas, agua y electricidad, salvo que

los inmuebles tuvieran la condición legal de domicilio.

8. La legalización de actos o actuaciones urbanísticas clandestinas no extingue la respon-

sabilidad sancionadora en que por infracción urbanística hayan podido incurrir las per-

sonas que hayan contribuido a las mismas.

9. La resolución que ponga fin al procedimiento de legalización indicará además las indem-

nizaciones que procedan derivadas de la realización del acto o la actuación clandestina

y de su legalización.

Artículo 222. Competencia supramunicipal

Cuando no se haya adoptado acuerdo o resolución municipal en los supuestos previstos en los

dos artículos anteriores, el departamento competente en materia de ordenación del territorio del

Gobierno Vasco podrá formular requerimiento al alcalde para que dentro del mes siguiente a la

recepción del requerimiento se proceda en la forma dispuesta en dichos artículos. En el caso de que

no se atienda el requerimiento así practicado o transcurra el plazo legal sin respuesta alguna, podrá

recurrirse ante la jurisdicción competente.

Artículo 223. Límites de la legalización

Los actos y actuaciones clandestinas declaradas contrarias a la ordenación urbanística y terri-

torial sólo podrán ser legalizadas previa modificación o revisión del planeamiento urbanístico, sin

perjuicio de lo dispuesto en el artículo 106.


210

Sección segundaOperaciones de restauración de la ordenación urbanística

Artículo 224. Operaciones de restauración de la ordenación urbanística

1. Las operaciones de restauración de la ordenación urbanística que se dispongan por

razón de actos o actuaciones clandestinas serán determinadas en la resolución del pro-

cedimiento de legalización.

2. Las operaciones de restauración de la ordenación urbanística derivadas de actos o

actuaciones clandestinas correrán de cuenta de los titulares de los terrenos o inmuebles

o de los responsables de dichas actuaciones, usos o actividades.

3. Cuando la orden de ejecución de las operaciones de restauración no se contuviera ya en

la resolución del procedimiento sobre legalización de los actos o actuaciones clandesti-

nas correspondientes, la administración competente podrá dictarla de forma indepen-

diente previo procedimiento en el que se oirá a las personas interesadas, que se regula-

rá reglamentariamente.

4. Transcurridos cuatro años desde la total terminación de las obras, trabajos e instala-

ciones, o desde la aparición de signos físicos exteriores que permitan el conocimien-

to de su realización, la administración no podrá ordenar la demolición de las edifica-

ciones, las instalaciones o las construcciones correspondientes. Éstas quedarán suje-

tas, no obstante, al régimen de instalaciones, edificaciones y construcciones fuera de

ordenación, y cualquier acto que implique su reforma, ampliación o consolidación

requerirá la previa aprobación de un proyecto de legalización, si ésta fuera posible.

En este proyecto se contemplará el conjunto de medidas necesarias para la elimina-

ción o, en todo caso, reducción del impacto en los servicios urbanísticos, dotación de

espacios públicos u otros análogos. La administración podrá aprobar dichos proyec-

tos de oficio.

5. El plazo de cuatro años a que se refiere el apartado anterior no rige, en ningún caso, para

los usos ni para las parcelaciones y las construcciones, edificaciones e instalaciones que

se realicen en los siguientes supuestos:

a) Los ejecutados en suelo no urbanizable.


211

b) Los ejecutados sobre terrenos calificados en el planeamiento como dotaciones

públicas de la red de sistemas generales.

c) Los ejecutados en dominio público o en las zonas de servidumbre del mismo.

d) Los que afecten a bienes catalogados por el ayuntamiento o declarados de interés

cultural en los términos de la legislación sobre patrimonio histórico, cultural y artís-

tico.

6. La falta de ejecución de las órdenes de reposición de la realidad física alterada para la

restauración de la integridad de la ordenación territorial y urbanística dará lugar a la

imposición de hasta diez sucesivas multas coercitivas por plazos de un mes, así como al

traslado de testimonio al Ministerio Fiscal en el supuesto de existir indicios de que los

hechos fueran constitutivos de delito de desobediencia. El importe de cada una de dichas

multas podrá ascender a la mayor de las siguientes cantidades: al 10 % del coste esti-

mado de las obras y los trabajos de reposición a ejecutar, o 600 euros. En todo caso,

transcurrido el plazo para el cumplimiento voluntario derivado de la última multa coerci-

tiva impuesta, la Administración actuante estará obligada a ejecutar subsidiariamente la

reposición de la realidad física alterada, con cargo al infractor.


212

CAPÍTULO V

INFRACCIONES Y SANCIONES URBANÍSTICAS

Sección primeraRégimen general

Artículo 225. Infracciones urbanísticas

1. Son infracciones muy graves:

a) Las conductas tipificadas como graves que afecten a suelos calificados como sis-

temas generales o que se lleven a cabo en suelo no urbanizable objeto de algún

régimen de protección o en suelos que tengan la consideración de dominio público

conforme a la legislación sectorial correspondiente, o se ubiquen en las zonas de

servidumbre del mismo.

b) La destrucción de bienes catalogados por el ayuntamiento o declarados de interés

cultural en los términos de la legislación sobre el patrimonio histórico, cultural y

artístico.

c) Los actos de parcelación urbanística que se realicen en suelo no urbanizable pro-

tegido por el planeamiento general o especial.

2. Son infracciones graves:

a) Las que constituyan incumplimiento de las normas sobre parcelación en suelo

urbano, urbanizable o no urbanizable no sujeto a régimen alguno de protección, o

sobre uso del suelo, altura, superficie y volumen edificable, densidad residencial y

situación de las edificaciones y ocupación permitida de la superficie de fincas, par-

celas o solares.

b) La realización de obras que, por afectar a elementos estructurales, precisen pro-

yecto técnico y no estén amparadas por licencia, salvo que por la escasa alteración

del paisaje urbano, rural o natural, o por la escasa afección a la seguridad y salud

de bienes y personas, merezcan la consideración de leves.


213

c) Los usos no amparados por licencia e incompatibles con la ordenación urbanística

aplicable.

d) El exceso de edificación sobre la edificabilidad física permitida por la ordenación,

entendiéndose por la misma tanto la superficie construida como el volumen edifi-

cado.

e) La edificación de sótanos, semisótanos, áticos o entreplantas, cualquiera que sea

el uso a que se dedicaran, no permitidos por el planeamiento.

f) La ejecución de obras de consolidación o modernización, o que originen incremen-

to de su valor, en edificios, cons-trucciones e instalaciones declaradas en situación

de fuera de ordenación.

g) En todo caso, los movimientos de tierras y las extracciones en el subsuelo no ampa-

rados por licencia o proyecto de urbanización o, en su caso, autorización de la

administración competente cuando proceda.

h) El vertido de escombros u otros residuos, así como el depósito de materiales que

deterioren el paisaje natural o rural por ser ajenos al mismo, salvo que por su esca-

so impacto en el paisaje merezca la consideración de leve.

i) Los incumplimientos en materia de ejecución, salvo que se subsanen tras el primer

requerimiento de la administración, en cuyo caso tendrán la consideración de leves.

j) El incumplimiento por el agente urbanizador de los compromisos suscritos en el

correspondiente convenio urbanístico, salvo que se demostrase la escasa entidad

del daño producido a los intereses públicos o a terceros.

k) El incumplimiento de las normas relativas a bienes y recursos integrantes de los

patrimonios públicos de suelo y su destino.

l) La obstaculización de la actividad inspectora.

m) La no paralización de las obras o usos en el plazo de setenta y dos horas, contado

desde que se reciba el correspondiente requerimiento suspensivo de la administra-

ción, salvo, en su caso, las estrictamente necesarias, previa su autorización, para

garantizar la seguridad de las personas.

3. Son infracciones leves las operaciones y actividades urbanísticas realizadas en discon-

formidad o sin contar con el preceptivo proyecto de urbanización, licencia, autorización

o informe urbanístico no contempladas en los números anteriores, y, en todo caso, cuan-

tas infracciones tipificadas en esta ley no tengan la consideración de graves o muy gra-

ves.

4. Incurren en responsabilidad los miembros de las corporaciones locales y las autoridades

con competencia en materia de ordenación territorial y urbanismo cuando:


214

a) Conforme a lo dispuesto en esta ley, adopten o voten favorablemente actos o acuer-

dos de otorgamiento de licencia urbanística o autorización de actuaciones o activi-

dades que infrinjan la legalidad, la ordenación territorial o el planeamiento urbanís-

tico, o que supongan o impliquen su legitimación.

b) Dejen de ejercer las potestades de inspección, protección, restauración y sanción

de los actos y las actuaciones clandestinas y las infracciones urbanísticas.

5. En los supuestos previstos en el número anterior, las infracciones se calificarán de muy

graves, graves o leves en función de la calificación que merezca la infracción legitimada

o consentida y de sus consecuencias para el interés general.

Artículo 226. Sanciones urbanísticas

1. Las infracciones definidas en el artículo anterior podrán sancionarse con:

a) Multa.

b) Inhabilitación para participar en el concurso para la adjudicación de actuaciones

urbanizadoras o edificatorias.

c) Publicidad de la infracción, sanción y medidas de legalización.

d) Incautación del beneficio o del resultado económico obtenido.

2. Las infracciones anteriormente tipificadas serán sancionadas con las siguientes multas:

a) Infracciones leves: multa de 500 a 5.000 euros.

b) Infracciones graves: multa de 5.001 a 50.000 euros.

c) Infracciones muy graves: multa desde 50.001 euros hasta el importe superior de

entre los siguientes: 500.000 euros, o el 150 % del valor de las obras, trabajos o

instalaciones realizadas o, en su caso, del coste de reposición de los bienes y situa-

ciones en su primitivo estado.

3. Cuando así se establezca en la resolución sancionadora, y, en todo caso, cuando se san-

cionen infracciones muy graves, la administración competente deberá ordenar la publi-

cación en el boletín oficial del territorio histórico y en el Boletín Oficial del País Vasco, y

en el diario o diarios de mayor difusión en la Comunidad Autónoma, de la infracción

cometida, la sanción impuesta y las medidas de legalización y restauración del orden

territorial y urbanístico. Los gastos derivados de la publicación del acuerdo sancionador

serán por cuenta de quienes hayan sido declarados responsables del mismo.


215

4. En ningún caso la infracción podrá suponer un beneficio económico para el infractor. En

consecuencia, en los supuestos en que la comisión de la infracción haya conllevado o

conlleve un beneficio económico, la sanción económica que corresponda será incre-

mentada con la cuantía total del beneficio económico obtenido.

5. En los supuestos de reincidencia, incumplimiento de la sanción propuesta o insolvencia

del responsable de la infracción, la administración actuante podrá expropiar los terrenos

y los derechos de su propiedad con una reducción del 25 % de su valor.

6. Los técnicos que incurran en responsabilidad deberán ser sancionados de acuerdo con

la normativa disciplinaria que sea aplicable.

7. Las sanciones económicas recaudadas como consecuencia de cualquier infracción urba-

nística se integrarán necesariamente en el patrimonio público de suelo de la administra-

ción actuante.

Artículo 227. Multas coercitivas

1. Con independencia de las multas impuestas como sanción, en los supuestos de obsta-

culización, desobediencia o incumplimiento de las órdenes de la administración se

podrán imponer, con periodicidad mensual, hasta diez multas coercitivas. El importe de

cada una podrá ser el mayor de las siguientes cantidades: la décima parte del valor de

lo ordenado, o 600 euros.

2. El importe de las multas coercitivas se ingresará en el patrimonio público de suelo de la


Artículo 228. Sujetos responsables de las infracciones urbanísticas

1. En las obras o usos del suelo que se ejecuten o desarrollen sin licencia o con inobser-

vancia de sus condiciones serán responsables los promotores, los empresarios de las

obras, los propietarios de los inmuebles si no fueran promotores, y, en su caso, los téc-

nicos directores de las mismas. Igualmente serán responsables los titulares, directores o

beneficiarios de los usos o de los establecimientos.


216

2. En las obras amparadas por licencias cuyo contenido sea constitutivo de una infracción

urbanística grave o muy grave serán responsables los técnicos que hubieran informado

favorablemente el proyecto, y las autoridades y miembros de los gobiernos locales que

las hubieran otorgado sin los informes preceptivos o con informe desfavorable en razón

de aquella infracción.

3. Cuando la responsabilidad sea imputable a una persona jurídica o a una comunidad de

propietarios, el juicio de culpabilidad se hará respecto a las personas físicas que hayan

formado la voluntad de aquélla en relación con la concreta actuación u omisión de cuya

sanción se trate.

4. Las personas jurídicas asumirán en todo caso el coste de las medidas de restauración del

orden vulnerado, sin perjuicio del derecho de repetición de estas contra las personas res-

ponsables y de las indemnizaciones por daños y perjuicios a terceros a que haya lugar.

5. En el supuesto de comunidades de propietarios, los responsables por acción u omisión

de la infracción de que se trate responderán individualmente de la misma.

Artículo 229. Prescripción de las infracciones

1. Las infracciones previstas en esta ley prescriben en los siguientes plazos:

a) Las muy graves a los cinco años.

b) Las graves en un plazo de cuatro años.

c) Las leves en un plazo de dos años.

2. El plazo de prescripción empezará a contar desde el momento en que las obras realiza-

das estuvieran en condiciones de servir al fin o a los usos previstos y existieran signos

exteriores que permitan a la administración conocer su realización. La infracción consis-

tente en el desarrollo de un uso o actividad no comienza a prescribir mientras se man-

tenga uno u otra.

3. La prescripción de la infracción se interrumpe con la notificación de la incoación del

correspondiente procedimiento sancionador.

4. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, cuando existan actos de la admi-

nistración que autoricen actividades constitutivas de infracción urbanística, el plazo de


217

prescripción comenzará a contar desde que se anulen los actos administrativos que los

legitimaron.

Artículo 230. Prescripción de la sanción

1. Las sanciones impuestas por la comisión de infracciones muy graves prescriben a los

cinco años, las de las graves a los tres años, y las de las leves al año.

2. El cómputo del plazo de prescripción de las sanciones comenzará a contarse desde el

día siguiente a aquél en que la resolución por la que se imponga la sanción adquiera fir-

meza en vía administrativa.

Artículo 231. Graduación de la responsabilidad

1. Son circunstancias que agravan la responsabilidad de los culpables de una infracción:

a) Haberse prevalido, para cometerla, de la titularidad de un oficio o cargo público,

salvo que el hecho constitutivo de la infracción haya sido realizado precisamente en

el ejercicio del deber funcional propio del cargo u oficio.

b) Utilizar violencia o cualquier otro tipo de coacción sobre la autoridad o funcionario

público encargado del cumplimiento de la legalidad urbanística, o mediante sobor-

no.

c) Alterar los supuestos de hecho que presuntamente legitiman la actuación, o falsifi-

car los documentos en que se acredita el fundamento legal de la actuación.

d) Realizarla aprovechándose de una grave necesidad pública o de los particulares

que resultaron perjudicados.

e) Resistirse a las órdenes emanadas de la autoridad relativas a la defensa de la lega-

lidad urbanística o cumplirlas defectuosamente.

f) Iniciación de las obras sin orden escrita del técnico director y las modificaciones

que aquél introdujera en la ejecución del proyecto sin instrucciones expresas de

dicho técnico cuando tales variaciones comporten una infracción urbanística.

g) La comisión de una infracción por persona a la que se haya impuesto en los tres

años anteriores una sanción firme por haber cometido alguna de las infracciones

tipificadas en esta ley.

h) No haber procedido a la suspensión de las obras tras la inspección y pertinente

advertencia del agente de la autoridad.


218

2. Son circunstancias cuya concurrencia atenúa la responsabilidad de los culpables de una

in-fracción urbanística:

a) Demostrar la falta de intencionalidad del daño a los intereses públicos o privados

de terceros afectados por la actuación.

b) Haber adoptado medidas para la reparación o la disminución del daño causado

antes de la incoación del procedimiento sancionador.

3. Son circunstancias que, según cada caso, atenúan o agravan la responsabilidad:

a) El mayor o menor beneficio obtenido y el mayor o menor perjuicio causado por la

infracción.

b) El grado de conocimiento técnico de los pormenores de la actuación, de acuerdo

con la profesión o actividad laboral del responsable.

c) La mayor o menor dificultad técnica para devolver a su estado original la realidad

física alterada.

4. Cuando en el expediente se aprecie alguna circunstancia agravante o atenuante, la multa

debe imponerse, respectivamente, en su mitad superior o inferior respectivamente, esta-

bleciéndose la cuantía en función de la ponderación de la incidencia de dichas circuns-

tancias en la valoración global de la infracción. Las mismas reglas se observarán según

los casos cuando concurran las circunstancias mixtas establecidas en el número ante-

rior.

Artículo 232. Exención de responsabilidad y reducción de sanciones

1. Si el responsable de una infracción urbanística leve procede a restaurar la realidad físi-

ca alterada, a reparar los daños causados y a solicitar la correspondiente legalización si

fuera procedente, todo ello con anterioridad del inicio de las actuaciones sancionadoras

y de protección de la legalidad, podrá ser eximido totalmente de responsabilidad.

2. En los supuestos de infracción por realización de actividades, construcciones o usos

legalizables, la sanción se reducirá en un 30 % de su cuantía cuando se cumplan los

siguientes requisitos:

a) Se abone el resto de la multa en el plazo máximo de un mes contado a partir de la

notificación de la sanción.

b) El infractor muestre por escrito su conformidad con la sanción impuesta y renuncie

expresamente al ejercicio de la acción de impugnación en el referido plazo.


219

c) El infractor inicie los trámites para legalizar la actuación sancionada en el referido plazo

y presente fianza por el 50 % del importe de las obras o actuaciones necesarias.

Artículo 233. Reglas para la determinación de la multa

1. Las multas por infracciones se imponen con independencia de las demás medidas pre-

vistas en esta ley.

2. Las multas impuestas a los distintos responsables por una misma infracción tienen entre

sí carácter independiente.

Artículo 234. Normativa subsidiaria

En todo lo no previsto en materia sancionadora por esta ley será de aplicación subsidiaria lo

previsto en la Ley 2/1998, de 20 de febrero, del Parlamento Vasco, sobre Potestad Sancionadora de

las Administraciones Públicas.

Sección segundaInfracciones y sanciones específicas en materia de ejecución

de programas, parcelación, edificación,medio ambiente y patrimonios públicos de suelo

Artículo 235. Infracciones en materia de urbanización y ejecución de la programación de actuaciones

1. Las obras de urbanización e implantación de servicios que se realicen con carácter clan-

destino en cualquier tipo de suelo se sancionarán con multa equivalente al importe de

las mismas. La cuantía mínima de estas sanciones será, en todo caso, de 5.000 euros.

2. El incumplimiento de los compromisos contraídos en relación con la programación de

actuaciones dará lugar, con independencia de la ejecución de las respectivas garantías


220

previstas en el programa de actuación urbanizadora y los programas de edificación, a la

imposición de las siguientes sanciones:

a) Multa de 5.000 euros a 50.000 euros.

b) Inhabilitación para concursar y resultar adjudicatario de la ejecución de actuacio-

nes urbanizadoras y edificatorias por un mínimo de tres años y un máximo de diez

años.

Artículo 236. Infracciones en materia de parcelación

La infracción en materia de parcelación se sancionará con multa del 20 al 25 % del valor de

los terrenos afectados en las operaciones de parcelación o división.

Artículo 237. Infracciones en materia de edificación

1. Se impondrá multa del 50 % del total del presupuesto del proyecto o, en su defecto, del

valor de la obra ejecutada, a quienes realicen o hayan realizado obras de construcción o

edificación en cualquiera de las siguientes condiciones:

a) Sin correspondencia con el uso del suelo.

b) Superando la altura, la superficie y el volumen edificable, excediendo la ocupación

en planta permitida o la distancia mínima a linderos, o contraviniendo los retran-

queos.

c) Infringiendo la prohibición de obras de modernización, consolidación o aumento de

volumen en edificios declarados fuera de ordenación.

d) Continuando las obras a pesar de haberse adoptado medida suspensiva por la


2. El valor de la obra ejecutada se calculará en función del valor en venta en relación con

otros similares en características y emplazamiento, que se fijará por la administración,

previo informe técnico y audiencia del interesado.

3. Se sancionará con multa del 100 al 200 % del valor del suelo afectado, o del presu-

puesto del proyecto, o, en defecto de éste, del valor de las obras ejecutadas, a quie-

nes lleven a cabo obras, instalaciones o cualesquiera otras acciones en terrenos des-

tinados por el planeamiento a sistemas generales, espacios naturales protegidos y

sus zonas periféricas de protección, que impidan o perturben su destino, incluso si las


221

mismas resultaran ser legalizables. La cuantía mínima de estas sanciones será en

todo caso de 5.000 euros.

4. Cuando la infracción se realice sobre bienes no susceptibles de valoración, por estar

excluidos de modo permanente y total del tráfico jurídico, la multa podrá oscilar entre los

5.000 y los 50.000 euros en función de la gravedad del perjuicio causado.

5. La alteración del uso del edificio, planta, local o dependencia a que estén destinados por

la ordenación o las ordenanzas será sancionada con el 100 % del beneficio obtenido con

la alteración del uso. Cuando el beneficio no fuese susceptible de valoración, la multa

podrá oscilar entre los 500 y los 50.000 euros en función del perjuicio causado al inte-

rés público y al interés de los terceros afectados.

6. Se sancionará con multa de 500 euros a 5.000 euros a las empresas anunciantes que

coloquen, sin contar con licencia para ello, los carteles de propaganda a que se refiere

la letra p) del apartado 1 del artículo 207. La sanción se graduará en función de la loca-

lización, el tamaño y la incidencia en el medio físico y en el entorno. La sanción se apli-

cará en su grado máximo cuando se incumpla la resolución de la administración requi-

riendo la retirada del cartel instalado sin la pertinente autorización.

Artículo 238. Infracciones en materia de medio ambiente y patrimonio cultural y natural

1. Se sancionará con arreglo a lo establecido en la legislación protectora de patrimonio cul-

tural a quienes derriben o desmonten total o parcialmente bienes que sean objeto de pro-

tección especial por el planeamiento por su carácter monumental, histórico, artístico,

arqueológico, cultural, típico o tradicional.

2. Se sancionará con multa del 75 % del valor de la obra ejecutada la realización de cons-

trucciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de carác-

ter histórico, artístico, arqueológico, típico o tradicional que infrinjan las correspondien-

tes normas o régimen jurídico de protección, quebranten la armonía del grupo o produz-

can el mismo efecto en relación con algún edificio de gran importancia o calidad de los

caracteres indicados. La cuantía mínima de la sanción será de 5.000 euros, y la gradua-

ción de la multa se realizará en atención al carácter grave o leve de la discordancia pro-

ducida.


222

3. Las talas y los derribos de árboles que infrinjan las disposiciones de aplicación en

terrenos que el plan de ordenación urbanística o la ordenación territorial haya califi-

cado como espacio forestal a preservar, estén o no sometidos a un régimen forestal

especial, serán sancionados con una multa equivalente al valor en venta del arbolado

talado o destruido.

4. Las multas previstas en este artículo se graduarán en función de la mayor o menor tras-

cendencia que tenga la infracción en relación con el daño a los valores objeto de pro-

tección.

5. Se ordenará restaurar la realidad física alterada, siempre que fuera posible.

Artículo 239. Infracciones en materia de patrimonios públicos de suelo

1. Los miembros de corporaciones locales, los funcionarios y las autoridades con compe-

tencia en materia de patrimonios públicos de suelo que participen en acciones u omi-

siones que supongan la no incorporación de los fondos o bienes que legalmente deban

integrarse en dichos patrimonios, u omitan la advertencia de ilegalidad en los informes

preceptivos, serán sancionados, cada uno de ellos, con multa mínima de 5.000 euros, sin

perjuicio de la obligación de reintegro con carácter solidario del valor real del menosca-

bo sufrido en el patrimonio público de suelo.

2. Los miembros de corporaciones locales, los funcionarios y las autoridades que participen

en actuaciones que supongan la enajenación de los bienes integrantes del patrimonio

público de suelo contraviniendo las disposiciones de esta ley, u omitan la advertencia de

ilegalidad en los informes preceptivos, serán sancionados, cada uno de ellos, con multa

de 5.000 euros.

Artículo 240. Infracciones específicas en suelo no urbanizable

La realización en suelo no urbanizable de construcciones, edificaciones o instalaciones que

excedan, defrauden objetivamente o contravengan en cualquier otra forma lo dispuesto en esta ley

será sancionada con multa del 100 % del coste de la obra ejecutada. El importe mínimo de la san-

ción será de 500 euros.


223

Sección terceraCompetencia y procedimiento

Artículo 241. Competencias

1. La competencia para la incoación y la ins-trucción de los procedimientos sancionadores

corresponde siempre al ayuntamiento, salvo en los supuestos de competencia de otras

administraciones públicas previstos en esta ley.

2. La competencia para imponer las sanciones será la regulada en la legislación de régi-

men local.

Artículo 242. Instrucción de los procedimientos

Se iniciarán simultáneamente los procedimientos de protección de la legalidad urbanística,

incluidos los de legalización y de restauración de la realidad física alterada, y los de sanción de la

infracción cometida que proceda incoar por unos mismos hechos.

Artículo 243. Prejudicialidad

1. Cuando, con ocasión de los procedimientos administrativos que se instruyan por infrac-

ción urbanística, resulten indicios del carácter de delito o falta penal del hecho, el órga-

no competente para imponer la sanción, por sí o a propuesta del instructor del expe-

diente, lo pondrá en conocimiento del Ministerio Fiscal, a los efectos de exigir las res-

ponsabilidades de orden penal en que hayan podido incurrir los infractores, y deberá abs-

tenerse de proseguir el procedimiento sancionador mientras la autoridad judicial no se

haya pronunciado.

2. La sanción penal excluirá la imposición de sanción administrativa, sin perjuicio de la

adopción de las medidas de reposición a la situación anterior a la comisión de la infrac-

ción.


224

Artículo 244. Anulación del acto administrativo de autorización

1. Cuando las actividades constitutivas de in-fracción según esta ley se realicen o hayan

realizado al amparo de una licencia u orden de ejecución y de acuerdo con sus determi-

naciones, no se podrá imponer sanción alguna en tanto no se proceda a la anulación del

acto administrativo que les otorgue cobertura.

2. En el caso previsto en el número anterior, y mientras aún se estén realizando las obras o

desarrollándose los usos, el órgano municipal correspondiente dispondrá, cualquiera que

sea la fecha de su adopción o dictado, la suspensión de los efectos de la licencia y orden

de ejecución y, consiguientemente, la suspensión inmediata de las obras o los usos ini-

ciados a su amparo, todo ello conforme a las normas que regulan la revisión de actos

administrativos.

3. En el supuesto de que las obras estuvieran terminadas o los usos hubieran cesado, las

licencias u órdenes de ejecución cuyo contenido constituya o legitime alguna de las

infracciones previstas en esta ley deberán ser revisadas por el órgano municipal corres-

pondiente en los términos y condiciones y por los procedimientos previstos al efecto en

la legislación reguladora del régimen jurídico de las administraciones públicas y del pro-

cedimiento administrativo común.


DISPOSICIONES ADICIONALES


226

Primera

Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco

1. La Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco es el órgano colegiado superior

consultivo y de coordinación de la Administración Pública del País Vasco en materia de

ordenación del territorio, del litoral y urbanismo. Además de las competencias informati-

vas que se le atribuyen, es el órgano competente para elaborar los criterios básicos de

la política de ordenación del territorio, de conformidad con lo establecido por la planifi-

cación económica del sector público vasco, y para proponer las medidas precisas para

coordinar las actuaciones del planeamiento territorial y urbanístico y de su ejecución a

realizar por los distintos departamentos de la Administración autónoma del País Vasco, y

por las demás administraciones públicas de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

2. Además de las competencias informativas que se le atribuyen por otros artículos de esta

ley, por la Ley 4/1990, de 31 de mayo, de Ordenación del Territorio de País Vasco, y por

cualquier otra disposición legal o reglamentaria, la Comisión de Ordenación del Territorio

del País Vasco deberá:

a) Informar cuantos planes y demás actuaciones con incidencia territorial, promovidos

por cualquier administración pública exterior al País Vasco, se sometan a informe

de la Administración autónoma del País Vasco, sin perjuicio de las competencias al

respecto de otros órganos de la citada administración.

b) Informar previamente a la aprobación definitiva de los planes de ordenación de

recursos naturales y los planes especiales previstos por el artículo 97.4 de la pre-

sente ley. Los planes especiales de ordenación pormenorizada que se redacten

sobre suelo urbano y urbanizable no precisarán ser informados.

c) Emitir cuantos informes le sean solicitados por cualquier órgano del Gobierno

Vasco.

3. Los expedientes sometidos a informe preceptivo y vinculante de la Comisión de

Ordenación del Territorio del País Vasco que no hubiesen obtenido el informe favorable

de manera absoluta e incondicional podrán quedar exentos del informe posterior siem-

pre que así lo autorice la comisión. En tal caso, los expedientes serán resueltos directa-


227

mente por la administración competente, sin necesidad de un segundo y posterior infor-

me, cuando en ellos se hubieran incluido las modificaciones y rectificaciones advertidas

por la comisión. De la resolución adoptada se dará acuerdo a la comisión en un plazo no

superior a diez días.

4. La comisión actuará en pleno, en secciones y en ponencias. Sus atribuciones, su com-

posición y su régimen de funcionamiento se establecerán reglamentariamente.

5. Tendrán representación en el Pleno de la Comisión de Ordenación del Territorio:

- La Administración general del Estado.

- Los departamentos de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco

con intereses en las cuestiones a deliberar por la Comisión de Ordenación del

Territorio.

- Las diputaciones forales.

- La Asociación de Municipios Vascos Eudel o, en su caso, la asociación de muni-

cipios que ostente la representación mayoritaria de los ayuntamientos de la

Comunidad Autónoma del País Vasco.

6. La Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco queda adscrita al departamento

de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco competente en materia

de ordenación del territorio. Para el estudio y preparación de los asuntos que se some-

tan a la consideración del Pleno o de las secciones podrán ser constituidas las ponen-

cias permanentes o especiales que la comisión juzgue conveniente. La secretaría de la

comisión será llevada por la dirección del departamento citado competente por razón de

la materia.

7. Formarán así mismo parte del Pleno o de la sección correspondiente, con voz y sin voto,

un representante de cada uno de los ayuntamientos afectados por el informe de la comi-

sión.


228

Segunda

Realojos

1. En la ejecución de actuaciones urbanísticas que requieran el desalojo de los ocupantes

legales de viviendas que constituyan su residencia habitual se deberá garantizar el dere-

cho al realojo, con sujeción a las siguientes reglas:

a) Cuando se actúe por expropiación o por ocupación directa, la administración

actuante o, en su caso, el beneficiario de la expropiación deberán poner a disposi-

ción de los afectados viviendas en las condiciones de venta o alquiler vigentes para

las sujetas a algún régimen de protección pública y de superficie adecuada a sus

necesidades, dentro de los límites establecidos por la legislación protectora.

b) Cuando se ejecute el planeamiento por cualquier otro tipo de sistema de actuación,

mediante actuaciones integradas o aisladas, no tendrán derecho de realojo los ocu-

pantes legales de viviendas que, en correspondencia a sus aportaciones de bienes

y derechos, hayan resultado adjudicatarios en la reparcelación o en la división de

propiedad horizontal del inmueble de edificabilidades urbanísticas superiores a 90

metros cuadrados de uso residencial libre o los metros que pudiera establecer

como superficie máxima la legislación de viviendas de protección oficial.

En los demás casos, la obligación de hacer efectivo el derecho de realojo corres-

ponderá al promotor de la actuación, en las condiciones señaladas en la regla a)

anterior, computándose como cargas de la actuación urbanística las de traslado y

otras accesorias que recayesen sobre los ocupantes legales.

c) En las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas

demolidas tendrán derecho al retorno regulado en la legislación de arrendamientos

urbanos, que se podrá ejercer frente al dueño de la nueva edificación. En estos

casos, el propietario deberá garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos

hasta que sea posible el retorno. Así mismo, los propietarios ocupantes legales de

vivienda tendrán el derecho de realojo previsto en la presente disposición.

2. En todo caso, el derecho de realojo consistirá en la puesta a disposición de una vivienda

al precio que se establezca expresamente para este tipo de supuestos por la normativa

protectora aprobada por el Gobierno Vasco o el ayuntamiento actuante, de superficie


229

adecuada a sus necesidades, en el mismo régimen de tenencia con que el afectado ocu-

paba la vivienda que constituía su residencia habitual. Las viviendas de realojo compu-

tarán a los efectos del cumplimiento de los estándares de viviendas sometidas a algún

régimen de protección pública establecidos en esta ley.

Si en el ámbito de la actuación se posibilita la construcción de nueva planta de viviendas

sujetas a algún régimen de protección pública, el proyecto de reparcelación establecerá

el edificio en el que se podrá ejercer el derecho al realojo indicado, estableciéndolo como

carga real sobre los inmuebles señalados. Dicho inmueble deberá tener la calificación

urbanística previa como vivienda sometida a algún régimen de protección pública en el

marco de lo establecido por la legislación protectora.

3. En las unidades de ejecución que no se gestionen por expropiación, cuando haya ocu-

pantes legales de viviendas o actividades económicas en funcionamiento que resulten

radicalmente incompatibles con el planeamiento y, por lo tanto, deba procederse a su

realojo o traslado o a la extinción de la actividad, se deberán seguir las siguientes reglas:

a) En la redacción del planeamiento pormenorizado o del programa de actuación urba-

nizadora correspondiente se deberá incluir una relación exhaustiva de los ocupan-

tes legales de inmuebles y de las actividades económicas en funcionamiento que

resulten radicalmente incompatibles con el planeamiento y por tanto, deba proce-

derse a su realojo o traslado o extinción de actividad, quienes serán parte en el

expediente a todos los efectos.

b) En el proyecto de reparcelación se deberá recoger expresamente la relación de los

ocupantes legales de viviendas y de los titulares de actividades económicas en fun-

cionamiento, y se incorporarán los acuerdos alcanzados con los mismos para su

indemnización, realojo o traslado, que deberán constar en escritura pública.

c) En defecto de acuerdo, se acompañará al proyecto de reparcelación una propues-

ta de convenio de realojo, traslado o extinción de actividad, en su caso, en el que

se establecerá el siguiente contenido mínimo:

1. Puesta a disposición de una vivienda o instalación específica para el realojo o

traslado, temporal o definitivo.

2. Título jurídico de ocupación y condiciones económicas, según el título de ocu-

pación de la vivienda o instalación a desalojar.

3. Garantías de cumplimiento de los compromisos propuestos. Estas garantías

en todo caso deberán instrumentarse mediante la anotación en el Registro de

la Propiedad, sobre la finca de resultado, del derecho a realojo sobre la vivien-

da o instalación específica, o, en su defecto, aval bancario por el valor esti-

mado para dicha vivienda o instalación.


230

4. En caso de realojo temporal, especificación concreta de la vivienda o instala-

ción propuesta hasta la puesta a disposición de la definitiva, y garantías de

asunción de su costo por el promotor de la urbanización.

5. Compensaciones económicas por gastos de traslado y otros que se puedan

producir.

d) La propuesta de convenio de realojo, traslado o extinción de actividad será elevada

al ayuntamiento para su aprobación previo informe técnico, tras lo que será notifi-

cada al interesado, que dispondrá de un plazo de un mes para formular su pro-

puesta de condiciones para el realojo, traslado o extinción de actividad.

e) Si en el plazo de un mes desde la formulación de su propuesta por el interesado se

alcanza un acuerdo definitivo con el promotor de la urbanización, el acuerdo será

elevado a escritura pública y notificado al ayuntamiento, debiendo acreditarse la

efectiva puesta a disposición de las condiciones ofrecidas en el convenio, así como

del depósito de los importes o garantías a constituir por parte del promotor de la

urbanización.

f) En caso de falta de acuerdo o de contestación en el plazo indicado, el ayuntamien-

to, previa comprobación de la efectiva puesta a disposición de las condiciones ofre-

cidas en el convenio, así como del depósito de los importes o garantías a constituir

por parte del promotor de la urbanización en la tesorería municipal, decretará el

inmediato desalojo de los inmuebles afectados. La certificación municipal de la

aprobación y efectiva puesta a disposición de las condiciones propuestas constitui-

rá título suficiente para la ocupación y desalojo de los inmuebles, siendo de plena

aplicación la legislación sobre expropiación forzosa.

g) La administración actuante, de oficio o a instancia del concesionario o urbanizador,

llevará a cabo el desalojo administrativo de los inmuebles una vez obtenidas las

autorizaciones judiciales precisas, en caso de desalojo de viviendas que constitu-

yan domicilio de los ocupantes.


231

Tercera

Registros de Agrupaciones de Interés Urbanístico

1. Los registros administrativos de agrupaciones de interés urbanístico previstos en esta ley

se constituirán a partir de los actuales Registros de Entidades Urbanísticas

Colaboradoras.

2. Se establecen los Registros de Agrupaciones de Interés Urbanístico en los departamen-

tos competentes en materia de urbanismo de cada territorio histórico.


232

Cuarta

Legitimación expropiatoria de viviendas sometidas aalgún régimen de protección pública

1. Existirá causa de interés social que legitima la expropiación forzosa de viviendas some-

tidas a algún régimen de protección pública en los siguientes casos:

a) Cuando sin causa justificada, conforme a lo dispuesto en la normativa protectora,

permanezcan sin uso residencial por más de un año ininterrumpido.

b) Cuando se utilicen para fines distintos del de domicilio del titular sin contar con la

previa y preceptiva autorización del departamento del Gobierno Vasco competente

en materia de vivienda o del ayuntamiento, según corresponda.

2. Dichas viviendas expropiadas se destinarán a cubrir las necesidades sociales para las

que fue establecido el régimen de protección pública.


233

Quinta

Actualización de las multas urbanísticas

A partir de la entrada en vigor de esta ley, la cuantía de las multas en ella señaladas como fijas

se podrá actualizar por orden del consejero competente en materia de urbanismo del Gobierno

Vasco, en función de la evolución del índice de costes del sector de construcción de la Comunidad

Autónoma del País Vasco.


234

Sexta

Régimen de los núcleos rurales

Los núcleos rurales que hayan completado su desarrollo conforme a las previsiones de la Ley

5/1998 quedarán consolidados, quedando prohibido que se efectúen nuevos desarrollos.


235

Séptima

Convenios urbanísticos

1. La Administración de la Comunidad Autónoma y las entidades locales podrán suscribir,

conjunta o separadamente, convenios con personas públicas o privadas, tengan éstas o

no la condición de propietarios de los terrenos correspondientes, para su colaboración en

el mejor y más eficaz desarrollo de la actividad urbanística.

2. La negociación, la celebración y el cumplimiento de los convenios urbanísticos a que se

refiere el número anterior se rigen por los principios de legalidad, transparencia y publi-

cidad.

3. Los convenios urbanísticos podrán ser, en función de su objeto:

a) Convenios sobre ordenación urbanística: para la determinación del contenido de

posibles modificaciones del planeamiento en vigor.

b) Convenios de ejecución urbanística: para establecer los términos y las condiciones

de la gestión y la ejecución del planeamiento en vigor en el momento de la cele-

bración del convenio.

4. Serán nulas de pleno derecho las estipulaciones de los convenios urbanísticos que con-

travengan, infrinjan o defrauden objetivamente en cualquier forma normas imperativas

legales o reglamentarias, incluidas las del planeamiento territorial o urbanístico.

5. En caso de convenios de ordenación urbanística, el ayuntamiento conservará en todo

caso la plenitud de su potestad de planeamiento por razones de interés público. Si final-

mente no se aprobara definitivamente el cambio de planeamiento, el convenio se enten-

derá automáticamente resuelto.

6. Los convenios urbanísticos tendrán a todos los efectos carácter jurídico-administrativo.

Se presumirá la plena existencia de acuerdo por el concurso de la oferta y de la acepta-

ción sobre la cosa y la causa que han de constituir el convenio, sin perjuicio del cumpli-

miento del resto de condiciones formales.


236

7. En los convenios en los que se acuerde el cumplimiento del deber legal de cesión a favor

de la comunidad de la edificabilidad urbanística correspondiente mediante el pago de

cantidad sustitutoria en metálico, siempre de manera excepcional y en los términos pre-

vistos en esta ley, o en el supuesto de convenios en que se acuerde cualquier transmi-

sión o permuta de bienes, se deberá incluir valoración pericial, emitida o refrendada por

los servicios técnicos municipales.

8. La aprobación de los convenios urbanísticos corresponde al ayuntamiento, previa aper-

tura de un periodo de información pública por plazo mínimo de veinte días en el que se

expondrá su contenido íntegro en el boletín oficial del territorio histórico y en el que se

podrán presentar alegaciones.

9. En todos los municipios de la Comunidad Autónoma existirá un registro y un archivo

administrativo de convenios urbanísticos, donde se anotarán y se custodiará un ejemplar

completo de su texto definitivo y, en su caso, de la documentación anexa al mismo. Sólo

el certificado emitido por el responsable municipal del registro dará fe, a todos los efec-

tos legales, del contenido de los convenios, y será susceptible de inscripción en el

Registro de la Propiedad, en su caso.

10. Cualquier persona tiene derecho a consultar los registros y archivos a que se refiere este

artículo, así como a obtener certificaciones y copias de las anotaciones y de los docu-

mentos en ellos practicados y custodiados.


237

Octava

Viviendas de protección pública: viviendas de protección oficial y viviendas tasadas municipales

1. A los efectos de esta ley, tendrán la consideración de viviendas de protección pública

(VPP) las viviendas de protección oficial (VPO), las viviendas tasadas municipales (VTM) y

otras que la legislación específica pueda desarrollar.

2. A los efectos de esta ley, tendrán la consideración de viviendas de protección oficial

(VPO), las viviendas de protección de régimen general, las de régimen especial o vivien-

das sociales y las de régimen tasado de regulación autonómica.

3. La definición, las características y, en general, el régimen jurídico de las viviendas de pro-

tección oficial de régimen tasado (VPOT) serán las propias de las actuales viviendas de

protección oficial de régimen general, hasta tanto no se promulgue la legislación propia

en materia de vivienda de protección oficial o las disposiciones reglamentarias que las

regulen.

4. A los efectos de esta ley, tendrán la consideración de viviendas tasadas municipales

(VTM) las que los ayuntamientos del País Vasco decidan establecer mediante la pro-

mulgación de la correspondiente ordenanza local que regule su régimen de protección

pública.

5. La ordenanza local que establezca y regule la vivienda tasada municipal de un municipio

determinará:

a) Las características de la citada vivienda y sus anexos.

b) Los regímenes de protección municipal que establezcan y, en su caso, las modali-

dades del régimen general y del régimen especial, siendo éste el de las viviendas

que podrán sustituir a las viviendas de protección oficial de régimen tasado según

se establece en el artículo 80.


238

c) Los destinatarios y el procedimiento para su adjudicación, en el que deberán res-

petarse necesariamente los principios de publicidad, libre concurrencia y no discri-

minación

Excepcionalmente podrá acordarse la exclusión de un cupo de viviendas de cada pro-

moción para atender por parte de las administraciones locales necesidades sociales a

través del alquiler tutelado o cesión en precario, todo ello sin perjuicio de los expedien-

tes de realojo, que estarán excluidos del citado cupo.

6. El precio máximo de venta de las viviendas de protección oficial de régimen tasado y de

las viviendas tasadas municipales de régimen especial que computen en el cumplimien-

to de los estándares establecidos como mínimos en el artículo 80 no podrá superar 1,70

veces el precio máximo de las viviendas de protección oficial de régimen general. Hasta

que no se modifique por disposición reglamentaria, los ingresos máximos de los benefi-

ciarios de estas viviendas no podrán ser superiores al índice de 1,3 respecto a los ingre-

sos máximos vigentes para acceder a las viviendas de protección oficial de régimen

general. Todo ello se establece sin perjuicio de la libertad para el establecimiento por

parte del ayuntamiento de otros parámetros distintos para las viviendas tasadas munici-

pales de régimen general.

7. Así mismo, las viviendas acogidas a cualquier régimen de protección pública tendrán la

calificación permanente de viviendas protegidas. Consecuentemente, estarán sujetas de

forma permanente tanto a un precio máximo de transmisión, establecido por su norma

reguladora, como al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto a favor en primer lugar

de la administración actuante, y, en todo caso, subsidiariamente a favor de la

Administración general de la Comunidad Autónoma.

8. Si el Gobierno Vasco o sus sociedades adscritas fueran titulares de parcelas calificadas

por el planeamiento urbanístico con destino a vivienda tasada municipal, podrán desti-

narlas a la construcción de viviendas de protección oficial, para las que podrán señalar

un precio superior, que en ningún caso superará el precio máximo de venta previsto para

las viviendas tasadas municipales.

9. A efectos estadísticos, los ayuntamientos notificarán al departamento del Gobierno Vasco

competente en materia de vivienda las licencias que se otorguen bajo el régimen de pro-

tección pública local en sus propios municipios.


239

Novena

Alojamientos dotacionales

1. Los alojamientos dotacionales previstos en los artículos 17 y 81 serán de titularidad

pública, se ocuparán por sus usuarios con carácter temporal mediante cualquier fórmu-

la admitida en derecho, y tendrán el carácter inalienable propio de su condición dotacio-

nal.

2. Los alojamientos dotacionales serán objeto, en los términos que reglamentariamente se

establezcan, de las ayudas públicas establecidas por la normativa sectorial en materia

de vivienda para su promoción y construcción.

3. La Administración de la Comunidad Autónoma y los ayuntamientos del País Vasco podrán

establecer convenios a los efectos de la conformación progresiva de una red supramu-

nicipal de alojamientos dotacionales con destino a los sectores sociales necesitados.


240

Décima

Actividades económicas de fomento o interés público

Las características, régimen jurídico y resto de determinaciones que regulen las actividades

económicas, industriales o terciarias, calificadas como de fomento o interés público previstas en

esta ley, serán objeto de desarrollo reglamentario por parte del departamento competente en mate-

ria de industria y comercio del Gobierno Vasco.


241

Undécima

Foro de Encuentro de Urbanismo y Vivienda

Se crea el Foro de Encuentro de Urbanismo y Vivienda de la Comunidad Autónoma del País

Vasco. Tanto sus funciones como su composición y régimen jurídico serán objeto de desarrollo

reglamentario.


242

Duodécima

Composición de los jurados territoriales de expropiación forzosa

1. Los jurados territoriales de expropiación forzosa se constituirán en la capital de cada uno

de los territorios históricos. Cada jurado estará formado por un presidente, que lo será el

magistrado que designe la presidencia de la audiencia correspondiente, y los siguientes

vocales:

a) Un letrado al servicio del Departamento de Vicepresidencia del Gobierno Vasco.

b) Un técnico superior, funcionario o contratado, de las administraciones públicas

correspondientes, designado por el órgano competente de la administración expro-

piante y que variará en función de la naturaleza del bien o derecho objeto de la

expropiación, ajustando a dicha naturaleza la especialidad profesional con conoci-

mientos técnicos más apropiados.

c) Un titulado superior designado por el colegio correspondiente según la naturaleza

de los bienes o derechos objeto de expropiación.

d) Un notario de libre designación por el colegio profesional correspondiente.

2. Actuará como secretario de cada jurado un letrado al servicio del departamento del

Gobierno Vasco competente en materia de vivienda y designado por él.


DISPOSICIONES TRANSITORIAS


244

Primera

Clasificación del suelo

Desde la entrada en vigor de esta ley los suelos quedarán adscritos a la correspondiente clase

y categoría, siéndoles de aplicación el régimen dispuesto para una y otra de acuerdo con las

siguientes reglas:

1. Suelo urbano

Los terrenos que estén clasificados por el planeamiento como suelo urbano quedarán adscri-

tos a la clase de suelo urbano. Tendrá la consideración de suelo urbano consolidado el que

cumpla con las condiciones establecidas en esta ley, cuente con ordenación pormenorizada

que no atribuya incrementos de edificabilidad urbanística ponderada sobre la preexistente y

no requiera la delimitación de unidades de ejecución. El resto del suelo clasificado como urba-

no a la entrada en vigor de esta ley tendrá la consideración de suelo urbano no consolidado.

Sin perjuicio de la aplicación directa de lo dispuesto en el párrafo anterior, el ayuntamiento

podrá redactar una delimitación del suelo urbano consolidado que se tramitará por el proce-

dimiento de modificación de plan general.

2. Suelo urbanizable

Los terrenos que estén clasificados por el planeamiento general como suelo urbanizable pro-

gramado o apto para urbanizar tendrán la consideración de suelo urbanizable sectorizado sin

programa de actuación urbanizadora. Si dichos suelos urbanizables estuvieran, además, orde-

nados por plan parcial aprobado definitivamente tendrán, a los efectos de lo dispuesto por esta

ley, la consideración de suelo urbanizable con programa de actuación urbanizadora.

Los terrenos que estén clasificados por el planeamiento general como suelo urbanizable o apto

para urbanizar no programado se adscribirán a la categoría de suelo urbanizable no sectorizado.


245

3. Suelo no urbanizable

Los terrenos que estén clasificados por el planeamiento general como suelo no urbanizable se

considerarán suelo no urbanizable en la categoría que corresponda conforme a esta ley y las

Directrices de Ordenación del Territorio y a sus instrumentos de desarrollo.

El suelo que esté clasificado por el planeamiento general como suelo no urbanizable de núcleo

rural quedará adscrito a la categoría de suelo no urbanizable de núcleo rural prevista en esta

ley, salvo que no reúna los requisitos para su inclusión y clasificación en esta categoría, en

cuyo caso quedará adscrito a la de suelo urbano.

Los núcleos rurales que hayan completado su desarrollo conforme a las previsiones de la Ley

5/1998 quedarán consolidados, quedando prohibido que se efectúen nuevos desarrollos bajo

la categoría de núcleo rural. Los nuevos desarrollos en estos núcleos requerirán de la previa

reclasificación del núcleo rural a la clase de suelo urbano, y de los suelos de desarrollo a las

de suelo urbano o suelo urbanizable, según corresponda.

Las licencias para reconstrucción de caseríos o las autorizaciones para vivienda vinculada a

explotación hortícola y ganadera que se hallen pendientes de otorgamiento o emisión a la

fecha de entrada en vigor de esta ley deberán sujetarse a lo previsto en la misma.


246

Segunda

Vigencia y adaptación de planes y demás instrumentos de ordenación urbanística

1. Planes generales y normas subsidiarias

Los planes generales y las normas subsidiarias, así como sus modificaciones y revisiones,

aprobados definitivamente a la fecha de entrada en vigor de esta ley, mantendrán su vigencia,

sin perjuicio de lo establecido en los párrafos siguientes y lo dispuesto en estas disposiciones

transitorias sobre aplicabilidad de los estándares de viviendas sometidas a algún régimen de

protección pública y alojamientos dotacionales.

La regulación establecida en la presente ley sobre determinaciones de ordenación estructural

y de ordenación pormenorizada será de aplicación, desde su entrada en vigor, a todos los pla-

nes e instrumentos de ordenación urbanística.

Los planes generales y las normas subsidiarias aprobadas definitivamente que en sus previ-

siones establecieran edificabilidades urbanísticas que no fueran conformes con los límites

máximos y mínimos establecidos en esta ley quedarán adaptados con carácter automático,

por ministerio de la ley, a dichos límites, siempre que respecto de los mismos no se hubiera

aprobado definitivamente la ordenación pormenorizada a la fecha de entrada en vigor de esta

ley. No obstante, cuando el ayuntamiento entendiera que la aplicación de esta medida no

pudiera realizarse de forma autónoma sin la previa adaptación de la ordenación estructural de

su planeamiento, procederá a su modificación o revisión, según proceda. En todo caso, el

incremento o decremento de la edificabilidad urbanística operado por dicha adaptación auto-

mática no será objeto de indemnización ni generará responsabilidad patrimonial por parte de

la administración.

La edificabilidad urbanística en áreas y sectores de uso predominantemente residencial, que

hubiera sido incrementada por la aplicación de la regla establecida en el párrafo anterior en

municipios obligados a reservar suelo con este fin, se deberá sujetar a los estándares y cuan-


247

tías de reserva de suelo para la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de pro-

tección pública de esta ley.

La primera revisión de planes generales y normas subsidiarias que no contara con aprobación

inicial a la fecha de entrada en vigor de la ley deberá sujetarse a lo previsto en la misma. Los

expedientes de modificación puntual y revisión que contaran a esa misma fecha con aproba-

ción inicial pero no provisional, a elección del ayuntamiento, podrán ser adaptados en cuanto

a sus contenidos y determinaciones a lo previsto en la presente ley, o bien aprobarse confor-

me a los contenidos y las determinaciones de la legislación anterior. Con independencia de la

revisión, se podrá realizar la adaptación total de los instrumentos generales de ordenación

urbana al contenido y determinaciones establecidas en la presente ley a través de un expe-

diente de adaptación que se tramitará con el procedimiento de modificación de plan general.

Los expedientes de modificación puntual y revisión que contaran a la fecha de entrada en vigor

de la ley con aprobación inicial pero no provisional, podrán ser aprobados definitivamente con

sujeción al procedimiento previsto en la presente ley.

En cualquier caso, todos los planes generales y normas subsidiarias deberán ser adaptados a

las determinaciones de esta ley, con aprobación definitiva en el plazo máximo de ocho años.

2. Planes de Ordenación pormenorizada y otros instrumentos de ordenación

Los planes de ordenación pormenorizada y el resto de instrumentos de ordenación no adap-

tados totalmente a la presente ley, que se formulen y aprueben inicialmente con posterioridad

a su entrada en vigor, deberán adecuarse en su totalidad a lo establecido en ella para dichos

planes e instrumentos.

Los planes de ordenación pormenorizada y el resto de instrumentos de ordenación que no con-

taran con aprobación provisional a la entrada en vigor de esta ley, a elección del ayuntamien-

to, podrán ser aprobados definitivamente conforme a los contenidos y determinaciones según

lo que se dispone en la misma, o bien aprobarse conforme a los contenidos y las determina-

ciones de la legislación anterior.

En cuanto a procedimiento, los planes de ordenación pormenorizada y el resto de instrumen-

tos de ordenación que no contaran con aprobación provisional a la entrada en vigor de esta

ley, serán aprobados definitivamente conforme a lo que se dispone en la misma.


248

Tercera

Vigencia y adaptación de sistemas de actuación,programas de actuación urbanizadora y

proyectos de gestión y ejecución

1. Sistemas de actuación

La regulación en materia de sistemas de actuación será obligatoria al momento de la entrada

en vigor de la ley. Los sistemas de gestión y ejecución previstos por la legislación precedente

se entenderán sustituidos por los homónimos previstos en esta ley, con la salvedad de que el

sistema de compensación se entenderá sustituido por el sistema de concertación.

Cuando el sistema de actuación estuviera previamente fijado por el planeamiento y no se

hubiera iniciado la actividad de ejecución, los plazos máximos previstos en esta ley se enten-

derán referidos desde el momento de la aprobación definitiva del planeamiento correspon-

diente. No obstante, dichos plazos podrán ser sustituidos por el Ayuntamiento por el de un año

a contar desde la fecha de entrada en vigor de la ley en aquellos supuestos en que este plazo

fuera superior.

2. Programas de Actuación Urbanizadora

No será exigible la previa tramitación y aprobación de un programa de actuación urbanizado-

ra para el desarrollo de actuaciones integradas sobre cualquier clase de suelo que a la fecha

de entrada en vigor de la ley contaran con ordenación pormenorizada aprobada definitiva-

mente. En estos casos, la aprobación previa de un programa de actuación urbanizadora será

potestativa.

No obstante, cuando el ayuntamiento se proponga que la actividad de ejecución se realice por

concurso público mediante agente urbanizador, deberá proceder a la tramitación y aprobación de

un programa de actuación urbanizadora en que se establezcan las bases de dicho concurso.


249

3. Proyectos de gestión

Los proyectos de compensación se entenderán sustituidos por los proyectos de reparcelación

regulados en esta ley. Las modificaciones de los proyectos de compensación y reparcelación

definitivamente aprobados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley se formu-

larán, tramitarán y aprobarán conforme al régimen y procedimiento de la legislación bajo la

que fueron aprobados.

La aprobación definitiva de los proyectos de reparcelación y de compensación aprobados ini-

cialmente de acuerdo con la legislación anterior se efectuará de acuerdo con ella. En otro caso,

deberán sujetarse en cuanto al contenido, régimen y procedimiento de tramitación a lo esta-

blecido en la presente ley, aun cuando dichos proyectos ejecuten ordenación pormenorizada

que hubiera sido aprobada definitivamente con anterioridad a su entrada en vigor, en cuyo

caso se habrá de estar a las equiparaciones correspondientes a las clases de suelo.

La aprobación definitiva de los proyectos de urbanización aprobados inicialmente de acuerdo

con la legislación anterior se efectuará de acuerdo con ella. En otro caso, deberán sujetarse

en cuanto al contenido, régimen y procedimiento de tramitación a lo establecido en la presente

ley.

El régimen establecido en esta ley respecto a las unidades de ejecución será de aplicación a

aquellas unidades que no hubieran sido delimitadas con carácter definitivo a la fecha de entra-

da en vigor de la misma.


250

Cuarta

Aplicación de los estándares de vivienda sometida a algún régimen de protección pública

1. El cumplimiento de los estándares y cuantías mínimos de viviendas sometidas a algún

régimen de protección pública establecidos en esta ley será exigible para todos los pla-

nes generales en tramitación, ya sea para su primera formulación, para su revisión o para

su modificación, sobre los que no haya recaído aún la aprobación inicial a la entrada en

vigor de esta ley.

2. El cumplimiento de los estándares y cuantías mínimos de viviendas sometidas a algún

régimen de protección pública establecidos en esta ley será exigible también para todos

los planes de ordenación pormenorizada sobre los que aún no haya recaído aprobación

inicial a la entrada en vigor de esta ley cuando desarrollen planeamiento general que no

estuviera adaptado a la Ley 17/1994 debiéndolo estar.

3. El cumplimiento no será exigible para el planeamiento de ordenación pormenorizada

pendiente de tramitación que desarrolle la ordenación estructural adaptada al cumpli-

miento de los estándares de vivienda de protección pública de la Ley 17/1994, y para las

modificaciones de esa misma ordenación estructural en las que no se incremente la edi-

ficabilidad urbanística de uso residencial. Las modificaciones de ordenación estructural

en que se produzca un incremento de la edificabilidad urbanística de uso residencial

deberán cumplir con los estándares de vivienda sometida a algún régimen de protección

pública establecidos en esta ley.

4. No obstante lo anterior, el cumplimiento de los estándares y cuantías mínimos de vivien-

das sometidas a algún régimen de protección pública será exigible a todos los planes de

ordenación pormenorizada y a los programas de actuación urbanizadora no aprobados

definitivamente en el plazo de dos años en el caso de planes y de treinta meses en el

caso de programas, ambos plazos a contar desde la fecha de entrada en vigor de esta

ley.


251

5. En tanto los planes generales y normas subsidiarias no realicen su adaptación a las pre-

visiones de esta ley, el cumplimiento de los estándares y cuantías mínimos de viviendas

sometidas a algún régimen de protección pública previstos en la Ley 17/1994 se debe-

rá realizar sobre la base de viviendas de protección oficial de régimen general y espe-

cial.

Quinta

Aplicación de los estándares de alojamientos dotacionales y de las dotaciones locales

El cumplimiento de la obligación de reservar y calificar suelo con destino a alojamientos dota-

cionales en los términos establecidos en esta ley será exigible a todas las modificaciones y revisio-

nes de ordenación estructural en que se produzca un incremento de la edificabilidad urbanística de

uso residencial con posterioridad a la entrada en vigor de la ley y que a esa fecha no cuenten con

aprobación inicial.

El cumplimiento de las dotacionales locales establecidas legalmente será exigible para los pla-

nes de ordenación pormenorizada que no cuenten con aprobación inicial a la fecha de entrada en

vigor de esta ley.


252

Sexta

Equiparaciones terminológicas

Los ámbitos de planeamiento establecidos de acuerdo con la legislación precedente se equi-

paran a las áreas en suelo urbano y sectores en suelo urbanizable establecidos en esta ley.

Los polígonos de actuación y unidades de ejecución de la legislación anterior son equivalen-

tes a las unidades de ejecución previstas en esta ley.

El aprovechamiento tipo y el aprovechamiento medio de la legislación anterior se equiparan a

la edificabilidad urbanística media regulada en esta ley.

La normativa urbanística que regula las técnicas del área de reparto y del aprovechamiento

tipo permanecerán en vigor respecto a aquellos instrumentos de planeamiento general que utilicen

dicha técnica hasta tanto no se adapten a lo dispuesto en la presente ley.

Séptima

Aplicación del régimen de realojo

Las disposiciones de esta ley en materia de rea-lojo serán de aplicación a todos aquellos pro-

yectos de gestión cuya aprobación inicial sea posterior a la fecha de entrada en vigor de la misma.

No obstante, podrán acogerse al nuevo régimen de protección pública aquellas viviendas des-

tinadas al realojo de ocupantes legales que no hubieran sido adjudicadas definitivamente a la fecha

de entrada en vigor de la presente ley.


DISPOSICIÓN DEROGATORIA


254

Quedan derogadas las siguientes disposiciones:

a) La Ley 9/1989, de 17 de noviembre, de Valoración del Suelo de la Comunidad Autónoma

del País Vasco.

b) La Ley 17/1994, de 30 de junio, de Medidas urgentes en materia de vivienda y de tra-

mitación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística.

c) La Ley 3/1997, de 25 de abril, por la que se determina la participación de la comunidad

en las plusvalías generadas por la acción urbanística.

d) La Ley 5/1998, de 6 de marzo, de Medidas urgentes en materia de régimen del suelo y

ordenación urbana.

e) La Ley 11/1998, de 20 de abril, de modificación de la ley por la que se determina la par-

ticipación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.

f) La Ley 20/1998, de 29 de junio, de Patrimonios Públicos de Suelo.

g) Cuantas otras disposiciones de rango igual o inferior se opongan o contradigan lo dis-

puesto en esta ley.


DISPOSICIONES FINALES


256

Segunda

Modelos y documentación tipo

1. El Gobierno Vasco, en colaboración con las diputaciones forales de Álava, Bizkaia y

Gipuzkoa y la Asociación de Municipios Vascos, elaborará un modelo básico de ordenan-

zas municipales de urbanización y edificación, que deberá ser utilizado por los munici-

pios del País Vasco como referencia para elaborar las citadas ordenanzas.

2. El Gobierno Vasco, con la colaboración indicada en el número anterior, elaborará una

documentación tipo de los planes generales y de los planes de desarrollo que estime

oportuno, con objeto de normalizar su contenido adaptado a esta ley y a su desarrollo

reglamentario, en el plazo máximo de un año desde la entrada en vigor de esta ley.

Primera

Desarrollo reglamentario

El Gobierno Vasco, mediante decreto, aprobará, dentro del año siguiente a la entrada en vigor

de esta ley, cuantos reglamentos sean precisos para su desarrollo y aplicación.


257

Cuarta

Políticas de fomento de alquiler de vivienda

Todas las instituciones públicas vascas, preocupadas por la problemática de acceso a la

vivienda especialmente de determinados colectivos sociales, se comprometen a impulsar, en el

marco de sus respectivas competencias, políticas de fomento de la oferta de vivienda en alquiler.

Dicho compromiso comprende favorecer por parte de todas las administraciones públicas

competentes el destino de parte de las reservas de suelo previstas en esta ley para viviendas some-

tidas a algún régimen de protección pública con el objeto de su puesta a disposición en régimen de

alquiler social o, en su defecto, en algún régimen de arrendamiento protegido.

Tercera

Clasificación normalizada de usos del suelo

El Gobierno Vasco elaborará la clasificación normalizada de usos del suelo del País Vasco, la

cual será de obligado cumplimiento para la redacción de instrumentos de ordenación del territorio

y de los planes e instrumentos de ordenación urbanística. El decreto de su aprobación, que defini-

rá su alcance normativo con relación a otros planes e instrumentos relacionados con la información

y tratamiento de los usos del suelo de las diversas administraciones públicas del País Vasco, se rea-

lizará en el plazo máximo de un año desde la entrada en vigor de esta ley.


258

Quinta

Entrada en vigor

La presente ley entrará en vigor a los dos meses de su publicación en el Boletín Oficial del País

Vasco.


Ley de Suelo y Euskadiko Urbanismo Lurzoruaren eta del ...En este estado de cosas, la promulgación...

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