LII CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN · 2017-11-14 · instrumentos de aplicación simple que le...
Transcript of LII CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN · 2017-11-14 · instrumentos de aplicación simple que le...
LII
CONGRESO NACIONAL
DE VALUACIÓN
“Revalorando México”
“METODOLOGIA PADIALVA” (PROCESO DINAMICO PARA ESTIMACIÓN DE VALOR DE TERRENOS EN BREÑA)
M.V.I MARIA DE JESUS ALVAREZ CANTU
M.C. FRANCISCO PADILLA SAUCEDO
COLEGIO DE VALUADORES DE COAHUILA
SALTILLO, COAHUILA, MEXICO, OCTUBRE DE 2016
INDICE GENERAL
Pág.
Presentación de Ponentes .…………………………………………………………..
Origen del tema …………………………………………………………….
Marco Referencial ……………………………………………………………..
Propuesta Hipotética …………………………………………………………….
Variables Esenciales …………………………………………………………….
Posturas Generales …………………………………………………………….
Glosario ………………………………………………………………
Apéndice Bibliográfico …….…………………………………………………….…
Metodología Padialva …………………………………………………………….
Ejemplos (aplicación de metodología) ………………………………………………….
1
10
3
5
8
11
13
17
16
18
PRESENTACIÓN DE PONENTES
María de Jesús Álvarez Cantú. Originaria de Monterrey, Nuevo León. Es Ingeniero Civil
de Profesión por la Universidad Regiomontana (premio al saber), realizó estudios de Maestría
en Valuación Inmobiliaria en la Facultad de Arquitectura de la Universidad Autónoma de
Nuevo León y cuenta con la Maestría en Valuación Agropecuaria por la Universidad
Autónoma Agraria Antonio Narro.
Es sus inicios laboró en el Despacho del Destacado Valuador a nivel Nacional Gonzalo
Quiroga Cantú (q.e.p.d.), actualmente es Perito Valuador en el Instituto de Administración y
Avalúos de Bienes Nacionales, en las Instituciones Bancarias Santander, Banco del Bajio,
Scotiabank, Banorte y para El Tribunal Superior de Justicia del Estado de Coahuila.
En el Ámbito Académico es docente en los Postgrados de Valuación Inmobiliaria de la
Universidad Autónoma de Coahuila y Universidad Autónoma de Durango, fue Presidente del
Colegio de Valuadores de Coahuila en el periodo 2010-2012 y actualmente despacha en su
oficina de Estudios Urbanos, Avalúos y Supervisión de Obra desde 1995.
Es fundadora del Colegio de Valuadores de Nuevo León A.C. y miembro del Colegio de
Valuadores de Coahuila.
Francisco Padilla Saucedo. Es Arquitecto por la Universidad Autónoma de Coahuila,
originario de Saltillo Coahuila, estudio Maestría en Planeación Urbana en la Universidad
Autónoma de Nuevo León, así mismo inicio sus estudios de Doctorado en Urbanismo en la
Universidad Nacional Autónoma de México. En el ámbito Valuatorio cuenta con la
Especialidad en Valuación Inmobiliaria por la Universidad Autónoma de Coahuila y la Maestría
en Valuación Agropecuaria por la Universidad Autónoma Agraria Antonio Narro.
1
En lo Profesional, es Perito Valuador en el Instituto de Administración y Avalúos de
Bienes Nacionales, en las Instituciones bancarias Banregio, Santander, Scotiabank, Banco del
Bajio y Banorte, y en el Tribunal Superior de Justicia del Estado de Coahuila. Fue el primer
Coordinador y Maestro titular del Postgrado en Valuación Inmobiliaria en la Facultad de
Arquitectura de la Universidad Autónoma de Nuevo León de 1990 a 1998.
Actualmente es Maestro Universitario a nivel Postgrado y Licenciatura desde hace
veinte y siete años en la Universidad Autónoma de Coahuila, combina su actividad en el
Despacho particular de Estudios Urbanos, Avalúos y Supervisión de Obra con la impartición
de cursos como Maestro Titular a nivel Postgrado en la Universidad La Salle (campus Saltillo),
Instituto Tecnológico de Monterrey y en la Universidad Autónoma de Durango, ha contribuido
con artículos para la revista El Valuador y para algunos diarios de su ciudad, así mismo
ponente en tres Convenciones de la Federación y Seminarios de Investigación y Postgrado a
nivel Nacional.
Es miembro del Colegio de Arquitectos de Saltillo, del Colegio de Valuadores de
Coahuila y de la Sociedad Mexicana de Urbanismo. Así mismo colaboró como parte del
consejo técnico de FECOVAL.
2
ORIGEN DEL TEMA
(PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Y OBJETIVOS)
En esencia lo que se aporta, es un modelo matemático de tipo estático que contribuye
a la obtención de un esbozo de opinión rápido, sencillo, objetivo y valido que refleja la
estimación de valor de un predio en breña (sub urbano o en transición), en razón de su
potencialidad presente y/o futura a partir de su localización regional y ubicación geográfica
con respecto a los limites urbanos de una ciudad o municipio.
Comúnmente el profesional de la Valuación Inmobiliaria se enfrenta a la problemática
de establecer o estimar cuál es el valor del suelo de un predio que por sus características,
localización y ubicación en los límites del área urbana de una ciudad, constituye una
incertidumbre, existen diferentes métodos y procesos, los mismos integran procedimientos
complicados que emplean el uso de elementos que no son de la cotidianidad en el valuador.
Sin embargo no son prácticos o sencillos por el contrario suelen ser complicados y extensos.
Así mismo en algunas situaciones el posible cliente en comprar un predio
(inversionista), o el dueño de uno en venderlo, lo que pretenden es poseer en una forma
rápida la estimación del posible valor del inmueble para su pronta operación mediante una
compra venta. Hecho que resulta a veces complicado para el valuador al no contar con
instrumentos de aplicación simple que le brinden un valor con un alto grado de confiabilidad.
Ante lo anterior la propuesta (Metodología Padialva), constituye una aportación que se
expone para su debido abundamiento, aclaraciones o recomendaciones por aquellos
Profesionistas vinculados con el proceso de establecer el valor de un bien. La misma nace de
la experiencia propia que ambos ponentes poseen como urbanistas y valuadores, unido a los
comentarios y puntos de vista de desarrolladores inmobiliarios de fraccionamientos y
conjuntos habitacionales de la región Noreste de nuestro país.
3
El resultado de aplicar la metodología brinda en si un valor inicial, que permite contar
con una base sólida para la aplicación o ejecución de otros estudios de mayor profundidad,
base científica y respaldo, así mismo implica ser un punto de partida y una idea no alejada de
la realidad que normalmente brindan otros métodos o sistemas utilizados hoy en día por
valuadores profesionales, no obstante que los mismos implican el uso de fórmulas, análisis,
suposiciones, sistemas numéricos y empleo de procesos de origen electrónico y
computacional.
El objetivo básico, en si es brindar un modelo práctico que constituya una herramienta
útil para el profesional de la Valuación Inmobiliaria, sin menoscabo desprecio por la validez e
importancia de los procesos y métodos que existen actualmente, sin los cuales hubiese sido
imposible plantear nuestra propuesta.
4
MARCO DE REFERENCIA
(METODO DE INVESTIGACIÓN Y APLICACIÓN)
En la aplicación de la metodología es importante el análisis previo y a detalle de cada
uno de los puntos subsecuentes, ello contribuirá a su fácil aplicación, entendimiento y
resultados esperados. Así mismo para su uso implica el poseer mínimo conocimientos
generales respecto a Urbanismo, Valuación, Bienes Raíces, Ingeniería y Arquitectura.
Es importante tener presente que el predio analizado debe de poseer la condición de
ser sub urbano o en transición, además de inspeccionarlo físicamente para corroborar sus
cualidades y características en cuanto a localización regional, ubicación, topografía, forma,
frente, fondo, entorno urbano y potencialidad.
El uso del suelo del predio en estudio debe de acuerdo al Plan Director de Desarrollo
Urbano vigente en la localidad, poseer un destino habitacional, no importando el tipo
(densidad baja, media o alta), y colindante a fraccionamientos habitacionales. En si su uso
debe estar debidamente fundamentado en elementos de orden legal.
El predio debe localizarse dentro de los límites urbanos o suburbanos de la ciudad, con
potencial de incorporarse a su área urbana y factible de ser dotado de los servicios
primarios en forma mediata o contar con las cartas de factibilidad de los organismos
responsables de dotar dichos servicios. Por consiguiente ello debe ser físicamente posible.
La superficie del predio analizado (de manera mínima), debe corresponder a la establecida
por el Plan Director de Desarrollo Urbano, como aquella a partir de la cual es obligatorio la
donación de suelo para áreas verdes o equipamiento urbano previstas en la legislación
vigente.
5
Es importante el conocimiento previo de valores del suelo en la ciudad en que se aplica la
metodología, ello con el fin de poseer un criterio sólido que brinde la posibilidad de ubicar
el valor (producto del análisis), como algo viable o razonable, dicha condición es
imprescindible, por ende debe ser utilizado por personas con preparación profesional en el
ámbito de la Ingeniería, Mercadotecnia, Desarrollo Inmobiliario o Bienes Raíces.
El uso de la metodología integra la aplicación sistemática de una serie de pasos en razón
de una secuencia lógica establecida para ello. Es importante tener presente dos variables
para su aplicación, el uso del suelo y tipo correspondiente, así mismo el valor proyectado
por (metro cuadrado), que se pretende obtener una vez lotificado y urbanizado el predio,
este último debe estar dentro del rango de valor existente en el mercado de bienes raíces.
El precio ofertado es aquel, el cual el inversionista pretende obtener por metro cuadrado
de terreno al vender los lotes del Fraccionamiento el que debe ser viable económicamente,
factible y razonable una vez que el mismo sea una realidad. (La lógica de lo anterior tiene
como base el conocimiento a detalle de valores del suelo en la zona mediata a la ubicación
del terreno analizado).
Una vez aplicada la metodología, deben analizarse los factores de ubicación, forma, frente,
fondo, topografía y oportunidad. A ello es recomendable utilizar algunos métodos
comunes en el valuador como lo son el Método Gráfico o la Metodología Quiroga (ver
apéndice bibliográfico inciso e y f) ambas constituyen además de una propuesta técnico
científica; una valiosa herramienta en nuestros análisis al realizar la homologación
correspondiente.
Los factores de eficiencia utilizados en la tabla (ver formula), son producto del promedio en
común, de superficie que se resta del área original de terreno una vez que en esta se ha
establecido el diseño o proyecto de un fraccionamiento, lotificación y subdivisión en
predios de menor superficie, que son puestos para su venta totalmente urbanizados y
cumpliendo con los lineamientos establecidos para ello por la Autoridad en Desarrollo
Urbano de la localidad.
6
En base a la experiencia tomada de diseñadores y urbanistas de los diferentes tipos de
fraccionamientos comunes en nuestra región (Noreste Mexicano), se estableció el factor
de eficiencia. Los rangos de utilidad, ganancias, comercialización, indirectos y plusvalía
fueron obtenidos de inversionistas inmobiliarios. Lo referente a costo de urbanización, es
variable según el tipo (aéreo o subterráneo), la región del país en que se aplique, la
topografía y forma del predio.
Los elementos (factores), que se utilizan en la homologación directa, deben ser aplicados
a partir del análisis de la conceptualización que integra cada uno de ellos, acción que se
ejecuta en base de la experiencia como valuador y del conocimiento del área donde se
ubica el inmueble valuado. Para una mejor comprensión de ellos se incluyen algunos
parámetros validos de considerar.
Forma:
Frente:
Fondo:
Topografía:
Oportunidad:
PROPUESTA HIPOTETICA
En terrenos irregulares, se aplica un factor de castigo cuando son
comparados con terrenos de forma regular, así mismo estos últimos
obtienen un premio al compararlos u homologarlos con irregulares.
A mayor frente, premio, a menor frente castigo, ello con respecto a un lote tipo. Si
no existe, lo aceptable es una proporción 1:3 respecto a frente y fondo.
A mayor fondo castigo, a menor fondo premio. (Proporción 1:3)
Terrenos con desnivel ascendente o descendente superior al 2% tienen castigo.
Aplica en función de la economía y desarrollo de la región, localidad o zona
donde se ubica el inmueble analizado. Ello en razón de la madurez del
mercado y del momento.
7
PROPUESTA HIPOTETICA
(APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA)
El proceso inicia al considerar la superficie del terreno en su totalidad. Esta es multiplicada
por el factor de eficiencia, (es la superficie de terreno que se utilizara en áreas verdes,
vialidades y donaciones), misma que deja de ser parte del predio para su venta al final
del proyecto. Los factores de eficiencia están inmersos dentro del Plan Director de
Desarrollo Urbano de cada ciudad del país, sin embargo algunas de las veces; estos
resultan demasiado generosos bajo nuestra propuesta manejamos los siguientes
FACTORES DE EFICIENCIA DEL SUELO
Uso del suelo proyectado Factor Área Vendible
Habitacional de tipo residencial de lujo 0.38 62%
Habitacional de tipo residencial. 0.41 59%
Habitacional de tipo medio. 0.44 56%
Habitacional de tipo interés social 0.47 53%
Una vez obtenida la superficie vendible, se multiplica por el precio ofertado (metro
cuadrado de terreno), en que se pretende vender una vez lotificado y urbanizado. Es
importante considerar el mercado de valores del suelo de la ciudad, unido al análisis de
oferta, demanda y deseabilidad de compra del proyecto en lo futuro. Es evidente que si el
fraccionamiento es de uso habitacional tipo residencial, el precio de venta por metro
cuadrado, de terreno debe corresponder al precio de mercado de un fraccionamiento en
condiciones similares.
El ingreso total (obtenido del paso anterior), se divide entre la superficie original del
terreno. El resultado de esta operación brinda el valor mínimo de venta del terreno en
breña por (metro cuadrado) para el vendedor, así mismo genera el valor máximo al que
podría comprar el terreno un comprador.
8
Al valor real de terreno, (producto de la anterior operación), se le resta el costo de
urbanización ello significa el desembolso que tendrá que realizar el desarrollador para
dotar de servicios urbanos, (agua, energía eléctrica, drenaje, pavimento, teléfono) y
equipamiento (jardines, plaza, señalización) al fraccionamiento. El costo de urbanización
por (metro cuadrado), de suelo es para la región en estudio es importante tener presente
si es de tipo área o subterránea. Unido a lo anterior es necesario aplicar el factor de
eficiencia a dicho costo para poder ser utilizado dentro de la metodología.
El resultado de esta acción se multiplica por el factor de indirectos y plusvalía. El
inversionista inmobiliario estima que un 25 %, es el monto que en forma conservadora
integran los indirectos y plusvalía. El inversionista suele ser el desarrollador de
fraccionamientos que bajo su experiencia estima que los indirectos son alrededor del 10%
y la plusvalía del 15% en general.
El valor final por (metro cuadrado), es multiplicado x 0.78 en donde (el 10% es de
mercadotecnia y financiamiento y el 12% de riesgos del proyecto), una vez más el
inversionista toma un respaldo que lo protege de posibles cambios en la economía,
depresión, falta de empleo y escasez de crédito, elementos que suelen vulnerar o
repercutir fuertemente en proyectos e inversiones inmobiliarias en economías capitalistas
inestables como la nuestra.
El resultado final que arroja la aplicación de la metodología, significa el valor máximo
por metro cuadrado de terreno, al que se puede comprar, para ser factible de desarrollo y
oportunidad, posteriormente iniciara el proceso clásico de aplicar la homologación directa que
arrojara el valor final de compra del terreno en sus condiciones originales al momento de
aplicar el estudio. (Ver en apéndice bibliográfico inciso d).
9
VARIABLES ESENCIALES
(MECANICA DE APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA)
Identificar la superficie total del predio a analizar, integrarla en el cuadro de datos
base. El mismo debe estar completo en su totalidad para poder aplicarse la fórmula
de forma correcta.
Realizar la propuesta del uso de suelo (residencial de lujo, residencial, medio o
interés social), para obtener el factor a aplicar. El mismo se refleja en el primer
apartado de la formula y significa en si el tipo de fraccionamiento que se está
proyectando en lo futuro.
Realizar la corrida a través del esquema proporcionado. Este arroja el valor final, el
cual para un desarrollador significa el precio máximo de compra del terreno para ser
factible de desarrollar y considerarlo como una inversión redituable.
Definir el precio ofertado del metro cuadrado de terreno, a partir del estudio del
mercado respecto a terrenos similares a los que se pretenden ofertar, lo anterior en
base al conocimiento del mercado y el tener claro que nuestro producto debe estar
dentro del mismo.
Una vez obtenido el valor final, ejecutar la homologación directa, debe ser realizada
por un valuador profesional que maneje los términos de la misma y pueda en un
momento monitorear adecuadamente el estudio y aplicación de la metodología.
10
POSTURAS GENERALES
(CONCLUSIONES FINALES)
La metodología nace de la posibilidad de contar con un proceso rápido, viable y
confiable para los diferentes proyectos, estudios y avalúos en los que es necesario
emitir o estimar el valor aproximado de un terreno y su viabilidad para compra o venta
para un cliente, inversionista o propietario.
En la lógica de un desarrollador inmobiliario el valor de un terreno en breña de tipo sub
urbano o en transición no puede ser mayor del 20% del valor final en que se venderá el
m2 de terreno una vez ya fraccionado y urbanizado (ver apéndice bibliográfico inciso
a). Desde su óptica, solo bajo esta premisa la inversión es rentable y con alto grado de
confiabilidad en un mercado de libre competencia y altibajos como el nuestro. Ello
quizás es una realidad, sin embargo no factible o viable de respaldar por un Valuador
Profesional para la fijación del valor de un bien que en un momento dado puede ser
garantía de crédito o base para la aplicación de recursos de un inversionista.
Es evidente que la metodología Padialva integra y parte de suposiciones hipotéticas en
cuanto a la estimación del valor de un terreno Suburbano, sin embargo su validez
estriba en el correcto manejo de la misma, experiencia, capacidad técnica y
conocimientos de quien la aplica en un momento dado.
Es indiscutible que la valuación Inmobiliaria se apoya en disciplinas como la
Arquitectura y la Ingeniería, basadas en las ciencias exactas. A partir de ello es
responsabilidad de quienes ejercemos la Valuación Inmobiliaria contribuir en la
búsqueda de nuevos procesos, métodos, metodologías y conocimientos que
engrandezcan a la actividad y amplíen nuestro espectro profesional actual. (Ver
apéndice bibliográfico inciso d).
11
La propuesta es utilizada por valuadores y desarrolladores inmobiliarios desde hace
varios años que fue cuando se planteó por primera vez, la misma a experimentado
cambios y desde ese tiempo ha constituido una valiosa herramienta útil, viable y
razonada. Su rango de confiabilidad oscila es un mas – menos 10% con respecto al
método del valor residual y algunos otros más.
Finalmente queremos agradecer profundamente el tiempo dedicado a nuestra propuesta,
así mismo a sus valiosos comentarios y sugerencias. Ello constituye una fuente
enriquecedora para planteamientos posteriores y para la dinámica cotidiana en la que nos
desenvolvemos los Valuadores Inmobiliarios como Profesionales.
12
GLOSARIO
(PALABRAS CLAVE)
Área de Transacción: Superficie dentro del espacio urbano, en la que se establece una
forma distinta de uso del suelo con cambios significativos respecto
a las funciones originales.
Área Vendible: Es el área que resta de la superficie original de terreno, una vez
que se le aplico el factor de eficiencia. Constituye la superficie
vendible en metros cuadrados.
Bienes Raíces: La tierra física y todos los accesorios permanentemente asentados
en ella.
Costo: El precio que es pagado por un bien o servicio que se convierte en
costo para el comprador en razón de su oferta y demanda.
Costo de Urbanización: Es necesario identificar los gastos en que se incurren para dotar de
servicios primarios (agua, energía eléctrica, drenaje, teléfono y
gas), así mismo su equipamiento (pavimento, cordón cuneta,
plazas, alumbrado y áreas verdes). Este varía si la urbanización es
aérea o subterránea y depende de la ciudad o área geográfica del
país.
Costo en breña: El valor del metro cuadrado de terreno, una vez que solo se ha
aplicado en él, el factor de eficiencia.
Costo urbanizado: Es el producto de haber descontado al costo en breña el costo de la
urbanización, la que puede ser de forma aérea o subterránea y el
monto de esta última se establece según la ciudad o región y una
vez aplicado el factor de eficiencia.
13
Factor de Eficiencia: Nace de la opinión de urbanistas, planificadores y desarrolladores
inmobiliarios, quienes bajo su experiencia el factor en promedio es
el porcentaje de superficie de terreno para su venta que se pierde,
una vez que se lotifica y urbaniza.
Financiamiento y Riesgo: Es el respaldo que un inversionista toma para decidir ser parte de
un proyecto. Constituye la posibilidad de un financiamiento externo
y el riesgo de invertir en una economía inestable como la nuestra.
Indirectos y Plusvalía: Costos y gastos en los que incurre un desarrollador para promover
un fraccionamiento, la plusvalía significa la ganancia a obtener en
una economía capitalista.
Ingreso Total: Es la suma de capital que ingresa (proyectada), una vez que en la
realidad sea vendida el total de la superficie (lotes), que arrojo el
proyecto del fraccionamiento. (Es producto de multiplicar área
vendible por precio).
Precio Ofertado: Es el monto al cual se estima pudiese venderse el metro cuadrado
de terreno una vez que el fraccionamiento o área urbanizada sea
una realidad. Es producto del análisis del mercado del área, ciudad
o municipio donde se aplica la metodología.
Superficie Analizada: Es la superficie real que se pretende valuar o determinar su valor
en su condición original, establecida por una escritura,
levantamiento físico o externada por el cliente.
Terreno en Transición: Predios no considerados dentro de algún plan o programa de
desarrollo urbano, sin embargo se localizan colindantes a
asentamientos regulares o irregulares de centros de población con
posibilidad de accesar a servicios municipales los cuales se
encuentran a una distancia no mayor de dos kilómetros.
14
Terreno Suburbano: Se considera a partir de la siguiente premisa, es todo predio que
localizado en los limites de un área urbana carece de los servicios
básicos (agua, energía electrica, drenaje y pavimento), sin embargo
por su ubicación es viable y factible de que en lo futuro pueda
contar con ellos.
Uso del suelo: Es el uso que tiene proyectado o establecido un predio, dentro de la
estructura del plan Director de Desarrollo Urbano de la localidad
donde se ubica
Valor base: Es el producto de haber aplicado al costo urbanizado el porcentaje
de los indirectos y la plusvalía.
El mismo se establece a partir de proyectar cual será el valor o
precio por metro cuadrado de terreno del fraccionamiento una vez
que este sea una realidad.
Valor por metro
cuadrado de
terreno:
proyectado:
15
APENDICE BIBLIOGRAFICO
a) Donoso, Massolo y Méndez.
Antología de Sociología Urbana
Universidad Nacional Autónoma de México
b) Guajardo. Valadez, Gerardo.
Métodos Básicos para Valuar Inmuebles
Facultad de Arquitectura, U.A.N.L.
Monterrey, N.L., México.
c) Horst Karl. Dobner Ebert
La Valuación de Predios Urbanos
Instituto Mexicano de Valuación de Nuevo León
d) Padilla Saucedo, Francisco. Álvarez Cantú, María de Jesús
Aspectos Sociales, Económicos y Urbanos en la Valuación Inmobiliaria
Facultad de Arquitectura U.A.N.L.
Diplomado en Valuación Inmobiliaria
e) Quiroga. Cantú, Gonzalo Ernesto.
La Valuación de Predios Urbanos
División de Estudios de Postgrado
Facultad de Arquitectura U.A.N.L.
f) Rivera. Martínez, Fernando
Influencias de la forma y dimensión del terreno en la determinación de su valor
Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco, A.C.
Guadalajara, Jalisco, México.
g) Secretaria de la Función Pública.
Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
Compendio de Procedimientos, Criterios, Técnicas y Metodologías para la Valuación
16
VALOR FINAL FORMA FRENTE TOPOGRAFIA OPORTUNIDAD VALOR RESULTANTE
HOMOLOGACIÓN DIRECTA
VALOR BASE
VALOR BASE MULTIPLICA FINANCIAMIENTO Y RIESGO
COSTO EN BREÑA RESTA URBANIZACIÓN COSTO URBANIZADO
VALOR FINAL
COSTO URBANIZADO MULTIPLICA INDIRECTOS Y PLUSVALÍA
ÁREA VENDIBLE MULTIPLICA PRECIO INGRESO TOTAL
INGRESO TOTAL DIVIDE SUPERFICIE ORIGINAL COSTO EN BREÑA
MULTIPLICA
METODOLOGÍA
DATOS BASE
SUPERFICIE DE TERRENO
FACTOR DE EFICIENCIA (AREA VENDIBLE)
COSTO DE URBANIZACION
VALOR POR M2 DE TERRENO PROYECTADO
SUPERFICIE ANALIZADA FACTOR DE EFICIENCIA ÁREA VENDIBLE
17 17
X 24,800.00 M2.
X $86,800,000.00
/ $2,170.00
$1,820.00
X $1,365.00
X $1,064.70
VALOR FINAL FORMA FRENTE TOPOGRAFIA OPORTUNIDAD VALOR RESULTANTE
$1,064.70 0.9 0.95 0.90 0.95 $778.32
HOMOLOGACIÓN DIRECTA
VALOR BASE
$1,365.00 0.78
$1,820.00 0.75
VALOR BASE MULTIPLICA FINANCIAMIENTO Y RIESGO
COSTO EN BREÑA RESTA URBANIZACIÓN COSTO URBANIZADO
VALOR FINAL
$2,170.00 $350.00
COSTO URBANIZADO MULTIPLICA INDIRECTOS Y PLUSVALÍA
INGRESO TOTAL DIVIDE SUPERFICIE ORIGINAL COSTO EN BREÑA
$86,800,000.00 40,000.00 M2.
ÁREA VENDIBLE MULTIPLICA PRECIO INGRESO TOTAL
24,800.00 M2. $3,500.00
ÁREA VENDIBLE
40,000.00 M2. 0.62
MULTIPLICA
COSTO DE URBANIZACION $350.00
VALOR POR M2 DE TERRENO PROYECTADO $3,500.00
SUPERFICIE ANALIZADA
METODOLOGÍA DATOS BASE
SUPERFICIE DE TERRENO 40,000.00 M2.
FACTOR DE EFICIENCIA (AREA VENDIBLE) 0.62
FACTOR DE EFICIENCIA
18
X 23,600.00 M2.
X $59,000,000.00
/ $1,475.00
$1,185.00
X $888.75
X $693.23
VALOR FINAL FORMA FRENTE TOPOGRAFIA OPORTUNIDAD VALOR RESULTANTE
$693.23 0.9 0.95 0.90 0.95 $506.76
$888.75 0.78
HOMOLOGACIÓN DIRECTA
$1,185.00 0.75
VALOR BASE MULTIPLICA FINANCIAMIENTO Y RIESGO VALOR FINAL
$1,475.00 $290.00
COSTO URBANIZADO MULTIPLICA INDIRECTOS Y PLUSVALÍA VALOR BASE
$59,000,000.00 40,000.00 M2.
COSTO EN BREÑA RESTA URBANIZACIÓN COSTO URBANIZADO
23,600.00 M2. $2,500.00
INGRESO TOTAL DIVIDE SUPERFICIE ORIGINAL COSTO EN BREÑA
40,000.00 M2. 0.59
ÁREA VENDIBLE MULTIPLICA PRECIO INGRESO TOTAL
VALOR POR M2 DE TERRENO PROYECTADO $2,500.00
COSTO DE URBANIZACION $290.00
SUPERFICIE ANALIZADA MULTIPLICA FACTOR DE EFICIENCIA ÁREA VENDIBLE
METODOLOGÍA
DATOS BASE
SUPERFICIE DE TERRENO 40,000.00 M2.FACTOR DE EFICIENCIA (AREA VENDIBLE) 0.59
10
19
X 22,400.00 M2.
X $40,320,000.00
/ $1,008.00
$733.00
X $549.75
X $428.81
VALOR FINAL FORMA FRENTE TOPOGRAFIA OPORTUNIDAD VALOR RESULTANTE
$428.81 0.9 0.95 0.90 0.95 $313.47
HOMOLOGACIÓN DIRECTA
VALOR BASE MULTIPLICA FINANCIAMIENTO Y RIESGO VALOR FINAL
$549.75 0.78
COSTO URBANIZADO MULTIPLICA INDIRECTOS Y PLUSVALÍA VALOR BASE
$733.00 0.75
COSTO EN BREÑA RESTA URBANIZACIÓN COSTO URBANIZADO
$1,008.00 $275.00
INGRESO TOTAL DIVIDE SUPERFICIE ORIGINAL COSTO EN BREÑA
$40,320,000.00 40,000.00 M2.
ÁREA VENDIBLE MULTIPLICA PRECIO INGRESO TOTAL
22,400.00 M2. $1,800.00
SUPERFICIE ANALIZADA MULTIPLICA FACTOR DE EFICIENCIA ÁREA VENDIBLE
40,000.00 M2. 0.56
FACTOR DE EFICIENCIA (AREA VENDIBLE) 0.56
VALOR POR M2 DE TERRENO PROYECTADO $1,800.00
COSTO DE URBANIZACION $275.00
METODOLOGÍA
DATOS BASE
SUPERFICIE DE TERRENO 40,000.00 M2.
10
20
X 21,200.00 M2.
X $25,440,000.00
/ $636.00
$376.00
X $282.00
X $219.96
VALOR FINAL FORMA FRENTE TOPOGRAFIA OPORTUNIDAD VALOR RESULTANTE
$219.96 0.9 0.95 0.90 0.95 $160.80
$282.00 0.78
HOMOLOGACIÓN DIRECTA
$376.00 0.75
VALOR BASE MULTIPLICA FINANCIAMIENTO Y RIESGO VALOR FINAL
$636.00 $260.00
COSTO URBANIZADO MULTIPLICA INDIRECTOS Y PLUSVALÍA VALOR BASE
$25,440,000.00 40,000.00 M2.
COSTO EN BREÑA RESTA URBANIZACIÓN COSTO URBANIZADO
21,200.00 M2. $1,200.00
INGRESO TOTAL DIVIDE SUPERFICIE ORIGINAL COSTO EN BREÑA
40,000.00 M2. 0.53
ÁREA VENDIBLE MULTIPLICA PRECIO INGRESO TOTAL
VALOR POR M2 DE TERRENO PROYECTADO $1,200.00
COSTO DE URBANIZACION $260.00
SUPERFICIE ANALIZADA MULTIPLICA FACTOR DE EFICIENCIA ÁREA VENDIBLE
METODOLOGÍA
DATOS BASE
SUPERFICIE DE TERRENO 40,000.00 M2.FACTOR DE EFICIENCIA (AREA VENDIBLE) 0.53
10
21