Lopez Morales - Destrucción Creativa y Explotación de Brecha de Renta

7/24/2019 Lopez Morales - Destrucción Creativa y Explotación de Brecha de Renta

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DESTRUCCIÓN CREATIVA Y EXPLOTACIÓN DE BRECHA DE RENTA:DISCUTIENDO LA RENOVACIÓN URBANA DEL PERI-CENTRO SUR PONIENTE DE

SANTIAGO DE CHILE ENTRE 1990 Y 2005[1]

Ernesto López MoralesDepartamento de Urbanismo, Universidad de Chile

PhD (c) Development Planning Unit, University College Londonemorales!"clac"#

Destr"cción creativa y e$plotación de brecha de renta% disc"tiendo la renovación "rbana del peri&centro s"r poniente de 'antiago de Chile entre * y +** (-es"men)

En .reas peri&centrales "rbanas, la creciente disparidad entre "na renta de s"elo capitalizada(red"cida por "n capital /i0o deval"ado) y "na renta potencial alta (a prod"cir por el "so de s"elo1me0or y de mayor intensidad2) generan "na brecha de renta latente, 3"e p"ede ser capt"rada yac"m"lada mediante recomposiciones espaciales 'e observa 3"e el e"/emismo 1recomposición2implica sin embargo, en .reas donde el capital /i0o no ha sido s"/icientemente deval"ado, ciertas

responsabilidades estatales en la destr"cción de ese capital con el /in de abrir l"gar a la reinversiónprivada a gran escala Este proceso se enmarca dentro de lo 3"e se conoce como 1destr"ccióncreativa2, y se veri/ica en s"s dimensiones m.s pol4ticas y sociales en el peri&centro s"r poniente de'antiago

Palabras clave% 'antiago de Chile, destr"cción creativa, brecha de renta, peri&centro

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En el marco de la globalización económica, los centros "rbanos m"ndiales de primer y seg"ndoorden son imp"lsados a la competencia inter"rbana por el acceso a los circ"itos globales de capitalEn este conte$to, las metrópolis de la región latinoamericana orientan s"s es/"erzos hacia elcrecimiento y e$pansión económica de s"s C5D6+7 para atraer la localización de actividades/inancieras e$ternas, potenciando econom4as de escala en s"s espacios centrales687 Lo anteriorconlleva asimismo la reestr"ct"ración intensa de .reas intermedias metropolitanas, o zonas peri&centrales, como espacios de apoyo a esas aglomeraciones centrales 'e inician de esta /ormaprocesos de renovación "rbana, recicla0e o renaissance de zonas históricas deterioradas os"b"tilizadas, los c"ales son basados en la potenciación de los mercados inmobiliarios locales concapitales nacionales y /or.neos, b"scando aprovechar las venta0as 3"e o/rece s" cercan4a con la1ci"dad central2, repoblar barrios deteriorados y abandonados, aminorar la e$pansión metropolitana

(y s"s e/ectos ambientales en congestión y pol"ción atmos/9rica) y satis/acer : mediantear3"itect"ras globalizadas : la demanda por im.genes, estilos de vida y entornos m.s 1"rbanos2(;all, <= >rogan y Proscio, +***= -o0as, +**?)

En el caso de 'antiago de Chile, desde comienzos de la d9cada de los noventa, la estrategia detrans/ormación central y peri&central se ha basado en "n programa de '"bsidio de -enovaciónUrbana ('-U) /i0o de +** U@6?7 , imp"lsado desde el Estado, orientado a la demanda de viviendan"eva de valor no s"perior a +*** U@, localizada dentro de "n amplia .rea de renovación de cercade <** hect.reas Este programa ha promovido la aglomeración de blo3"es de vivienda en mediay alta densidad para estratos de ingreso medio y medio&alto, generando adem.s la concentración de"na serie de servicios y e3"ipamientos de apoyo a escala local y metropolitana en determinadas

.reas L"ego de la incertid"mbre inicial entre + y ?, el programa de renovación "rbana,originado en el m"nicipio de 'antiago&centro, alcanzó "n 9$ito sin precedentes, e$pandi9ndose s"pol4gono de aplicación hasta * com"nas67 peri&centrales en la act"alidad (Arriagada, Moreno y



Cartier, +**B)

A comienzos de la d9cada sig"iente, "na seg"nda estrategia, comandada desde el gobierno central,entrar. a operar en paralelo con : y de alg"na /orma llenar. los vac4os de0ados por : la primera Atrav9s de mega&proyectos "rbanos se ap"ntar. al recicla0e de espacios peri&centrales consideradoscomo resistentes al cambio, a trav9s de la licitación a inmobiliarias privadas de grandes e$tensiones

de terreno /iscal hoy s"b"tilizado, recibiendo adem.s el bene/icio del '-U Es prod"cido de esta/orma el 1Anillo Metropolitano Central2 sobre terrenos históricamente propiedad de la Empresa de@errocarriles del Estado (MU, +**8), a"n3"e pronto ad3"iere m"cha mayor relevancia y apoyoinstit"cional el proyecto 1Ci"dad&Par3"e 5icentenario2, localizado sobre la e$tensión del e$aerop"erto 1Los CerrillosF6G7 'e trata virt"almente de "na ci"dadela, conectada por dos a"topistas"rbanas concesionadas, 3"e b"sca concentrar interiormente vivienda para estratos medios y medios&altos, o/icinas y "na variada o/erta de servicios y c"lt"ra de cons"mo6B7, en general ap"ntando aconstit"ir com"nidades residenciales y 1mi$ sociales2 (>alilea, +**G, p +) 'ólo por s"localización, se ha observado 3"e estos proyectos estrat9gicos generan incrementos ostensibles devalor de s"elo en s"s espacios circ"ndantes

Una tercera escala de trans/ormación oc"rre a nivel local Desde los aHos noventa, las diez com"nasperi&centrales con '-U (ver @ig"ra ) compiten por atraer el mercado inmobiliario y lograrestablecer aglomeraciones residenciales en densidad alta y media En s" mayor4a, s"s planesreg"ladores locales se han /le$ibilizado y adaptado a las condiciones de/inidas por el mercado de-U 'in embargo, mientras alg"nas com"nas se declaran 1e$itosas2 : ya 3"e en general, losconsorcios inmobiliarios responden segIn las oport"nidades y venta0as o/recidas por cada territoriocom"nal : otras no logran atrapar los circ"itos de capital inmobiliario por ca"sas tales como%carencia de e3"ipamiento yJo servicios "rbanos, de/iciente accesibilidad, estr"ct"ras predialesdemasiado e$tensas o /ragmentadas, e instr"mentos locales de reg"lación territorial desact"alizados3"e no o/recen condiciones necesarias para prod"cir renovación "rbana en la densidad y escalaimp"esta por el modelo La com"na de Pedro Ag"irre Cerda (PAC) es ep4tome de esto Iltimo(C"adro ), pese a los intentos por parte de s" gobierno local por atraer el mercado de renovación,ensayando entre +**8 y +** intensas trans/ormaciones de s" instr"mento principal de plani/icaciónterritorial

C"adro Imero de departamentos n"evos vendidos de valor in/erior o ig"al a +*** U@ porcom"na (&+**)

@ig"ra Concentración de total de vivienda constr"ida (<*&+**), Com"nas peri&centrales, Kona

de '"bsidio de -enovación Urbana y Localización Ci"dad&Par3"e 5icentenario@"ente% elaboración propia en base a datos ' (+**)



5astante se ha escrito acerca de las capacidades de gestión y alianza pIblico&privada 3"e desarrollael Estado con el /in de revitalizar los espacios centrales deprimidos 'in embargo, poco se haplanteado, especialmente en la literat"ra o pol4tica pIblica chilena, respecto a los e/ectosdestr"ctivos 3"e el proceso de renovación "rbana generar4a per se en los entornos habitados a

renovar6<7 En general, 9stos son generados por el modelo centrado en el libre accionar del capitalsobre el espacio con desreg"lación territorial% destr"cción del patrimonio ar3"itectónico(desaparición de 1palacios2 y casonas en los barrios residenciales b"rg"eses del siglo ) (D"cci,+***), sat"ración de la in/raestr"ct"ra vial y de servicios por sobre&densi/icación, destr"cción de laimagen local y deterioro de condiciones ambientales por irr"pción de volImenes de gran alt"ra enzonas relativamente ba0as (Contreras, +**), y la proli/eración de espacios resid"ales (entreblo3"es) condenados a la s"b&"tilización

Menos dedicación han recibido sin embargo los 1procesos de prod"cción espacial2 (Le/ebvre,) as4 como las relaciones pol4ticas y económicas detr.s de estas trans/ormaciones en el espacioperi&central Esto es relevante por3"e los e/ectos generados por la renovación "rbana en 'antiago no

sólo se e$perimentan en zonas donde el mercado de '-U opera con velocidad y por ende la p9rdidade patrimonio es perceptible /4sicamente La evidencia dem"estra 3"e donde la e$plotación delespacio para la renovación es aIn latente, se trata de .reas densamente habitadas c"yo valor de "soes alto, pese a 3"e s" valor de cambio es pr.cticamente irrelevante en el mercado Pero es a3"4donde los cambios de orden instit"cional y de reg"lación est.n apareciendo con mayorcon/lictividad en la act"alidad 'in embargo, poco se debate acerca del por3"9 estos espacios sedevalIan, c".les son las ca"sas y e/ectos sociales de s" deterioro, c".l es la relación entre estosprocesos y las din.micas de renovación "rbana, y 3"9 agentes "rbanos (tanto privados comopIblicos) intervienen en esta deval"ación y cómo lo hacen La presente com"nicación intentaestablecer "na hipótesis en torno a estos temas, la c"al es e$plicada a contin"ación

H,%&, $n, ("!., (+*(%./&%, #( (+*,%&"+ *(!&-%(n!,)(+

E) *!"%(+" %,*&,)&+, #( D(+!$%%&'n C!(,&, $!,n,



'egIn 'ch"mpeter, el capitalismo, observado en s" evol"ción histórica, es "n proceso dedestr"cción creativa, "n modo de prod"cción 3"e revol"ciona s" estr"ct"ra económica desde1dentro2 a trav9s de s" tradicional mod"s operandi% la competencia, a"n3"e no de precios sino 3"e1de los n"evos commodities, la n"eva tecnolog4a, la n"eva /"ente de abastecimiento, el n"evo tipode organización2 ('ch"mpeter, BG, p <?67 A trav9s de cada "na de las crisis estr"ct"rales del

capitalismo6*7, procesos de destr"cción creativa han sido esenciales para la desinversión, ladeval"ación y la destr"cción del antig"o capital /i0o invertido, el rea0"ste de la composiciónorg.nica del capital y recalibrar la tasa de ganancia (al alza), generando n"evas oport"nidades deinversión ('mith, +***, pp &+*)

o obstante, las ci"dades son /"ndamentales para los procesos de ac"m"lación pero a la vez parteintegrante de ellos, por3"e son elementos de la s"perestr"ct"ra capitalista (;arvey, B8) Ent9rminos concretos, el espacio "rbano no sólo alo0a capital /i0o y valor, sino 3"e 1es2 y 1prod"ce2capital /i0o por s4 mismo Pero el modo de prod"cción capitalista contiene "na contradicciónesencial% las estr"ct"ras espaciales creadas actIan como barreras para "na mayor ac"m"lación, ya3"e son /i0as e inm"ebles El capital invertido en el entorno constr"ido es inmovilizado por largos

per4odos de tiempo= es il43"ido, tiene altos costos de transacción y no es /.cilmente divisible Laparado0a es la sig"iente% si bien el espacio "rbano n"nca cambia tan r.pido como el ritmo de lasdemandas e$igidas por la r.pida trans/ormación de los ciclos capitalistas, la ci"dad ig"almente debeser desarrollada a la par de estos ritmos ('o0a, +***% ?8) Esta contradicción 1temporal2 entreaceleración del cambio económico y el car.cter /i0o del espacio "rbano es /"ndamental N, comoplantea - Oeber, el 1proceso de ac"m"lación e$perimenta "na /ricción incómoda c"ando el capital(es decir el valor en movimientoQ) es atrapado entre vigas de acero y concreto2 (+**+, p )

A trav9s de s" "so, la inversión en el entorno constr"ido se v"elve improd"ctiva, y s" valor decambio se estanca, dismin"ye y /inalmente es totalmente red"cido 'in embargo, esta deval"acióndel capital "rbano, determinada por los ciclos económicos y las necesidades del capital global, noimplica necesariamente destr"ir s" valor de "so, ya 3"e 9ste tiene vida Itil propia e incl"so p"edeser "tilizado como 1capital deval"ado2 Lo anterior ciertamente contrib"ye a restablecer la basepara "n n"evo per4odo de ac"m"lación Pero el valor de cambio del capital deval"ado es limitado,ya 3"e sólo p"ede ser rec"perado por completo d"rante el tiempo de amortización de la estr"ct"raconstr"ida, y, c"ando el sistema general permite prod"cir capital /i0o m.s n"evo y m.s prod"ctivo,este antig"o capital /i0o se deval"ar. aIn m.s r.pidamente y de manera m.s pro/"nda (;arvey,<, p +)

Precisamente, esto es lo 3"e Mar$ (B8, oteboo# ) de/in4a como 1deval"aciones periódicas decapital /i0o2= "no de los medios inmanentes de la prod"cción capitalista para calibrar la ca4da de la

tasa de ganancias y a la vez acelerar la ac"m"lación de valor a trav9s de la creación de n"evocapital 'in embargo, se debe insistir en la contradicción inherente del espacio "rbano% lasestr"ct"ras espaciales actIan como barreras a la /i0ación de capital n"evo y m.s prod"ctivo en elespacio La s4ntesis 3"e res"elve esta contradicción es la brecha de renta

L, B!(%, #( R(n, 3!(n ,*4

En "n conte$to de barrios peri&centrales en plena renovación, eil 'mith propone por vez primerala teor4a del rent gap, "na tesis op"esta a las e$plicaciones c"lt"ralistas67 de la 1gentri/icación2,estableciendo como /"ndamental la di/erencia entre "na -enta Potencial y "na -enta de '"eloCapitalizada 1La 6primera7 se genera c"ando "n sitio o barrio, dado el act"al "so de la tierra, es

capaz de prod"cir "na cierta cantidad de renta de s"elo 'in embargo, por s" localización, esa zonapodr4a generar aIn mayor renta si t"viese "n "so de s"elo di/erente La renta potencial es entoncesla cantidad 3"e podr4a ser capitalizada en virt"d del m.s intenso y me0or "so de s"eloQ Este



concepto es especialmente importante en la e$plicación del proceso de gentri/icación2 ('mith,B, p ?8)

La lógica es netamente sch"mpeteriana Ranto la renta capitalizada como la potencial se originan en"n mismo nivel c"ando se constr"ye "na edi/icación en "n lote 'in embargo, dado 3"e lascondiciones de desarrollo "rbano circ"ndante cambian en el tiempo : lo 3"e permite 1me0orar2 los

posibles "sos : el capital /i0o en el sitio constit"ye "n obst.c"lo a ese mayor y me0or "so De estamanera, el edi/icio ya no se corresponde con el n"evo conte$to circ"ndante, s" constr"cción setorna grad"almente obsoleta y la renta de s"elo capitalizada dismin"ye De tal /orma, la crecientedivergencia entre la renta real dismin"ida y la renta potencial crea oport"nidades para importantesbene/icios a trav9s de la reinversión en dicha parcela @inalmente, la presión económica sobre elsitio es tal 3"e la reconversión, y el a"mento de la intensidad y tipo de "so se tornan inevitables(Clar#, , p ?*= ;ammel, , p +<?)

Con todo, a"n3"e inversiones adicionales a la edi/icación yJo cambios en s" "so son posibles, lainversión original tiende a blo3"ear el sitio en "na determinada gama de intensidad y tipo de "sod"rante la vida Itil del edi/icio De hecho, el gran tamaHo de la inversión inmobiliaria, la

d"rabilidad de las edi/icaciones, y el inter9s de los inversionistas en conseg"ir retornos m.sinstant.neos hacen 3"e sea virt"almente imposible "na adaptación del espacio "rbano en 1paralelo2a los ritmos de las necesidades del capital (Clar#, Np Cit, p ?) Esto hace, por tanto, 3"e losposibles agentes inmobiliarios inviertan en otros sectores En el caso del peri&centro, s" deterioroser. acent"ado por el movimiento de capitales al desarrollo s"b"rbano : 3"e por s" mayorrendimiento es comparativamente m.s atractivo : o incl"so a otros sectores económicos /"era de loscirc"itos sec"ndarios del capital6+7 (K"#in, +**G, p *B) L"ego de d9cadas de sostenidas"b"rbanización y /alta de inversión en el peri&centro, se prod"cir. "n 1valle2 en la c"rva del valordel s"elo, precisamente en esta zona, 3"e se pro/"ndizar. m.s y m.s debido a la contin"a /alta decapital prod"ctivo invertido localmente ('mith, Np Cit, p ?+)

'mith plantea "n es3"ema general de cinco /ases sec"enciales 3"e da c"enta del impacto de lamateria constr"ida en el proceso de deval"ación de la renta capitalizada (bid, pp ?8&?),gra/icado en la @ig"ra + 'i bien el sig"iente se trata de "n es3"ema s"mamente espec4/ico (eincl"so determinista) 3"e no necesariamente coincide con e$actit"d en los peri&centros de ci"dadeslatinoamericanas, s" valor radica en establecer "na cone$ión lógica de acontecimientos 3"eciertamente p"ede encontrar aplicación para otros casos, como 'antiago, por s"p"esto adaptandoagentes y procesos espec4/icos invol"crados El es3"ema se compone de las sig"ientes etapas%

a) "eva constr"cción y primera etapa de "so% el precio de la vivienda re/le0a s" valor original ysólo dismin"ye ligeramente, mientras 3"e la renta capitalizada a"menta debido al desarrollo "rbano

circ"ndanteb) Los propietarios&rentistas, por la grad"al e inevitable desvalorización de s"s constr"cciones,tienden a des&invertir, prod"ciendo "na merma en la calidad de la edi/icación, "na ba0a considerableen las rentas percibidas, y "n e/ecto de abaratamiento de las rentas 3"e se e$pandir. al resto de laspropiedades del barrio

c) En m"chos casos observados, agentes de mercado inmobiliario tienden a acelerar procesos deabandono, generando sentimientos racistas o clasistas de decadencia entre la población residente (enel caso norteamericano, atemorizando a la población blanca con la llegada de n"evos habitantesnegros, con el /in de ad3"irir esas propiedades a ba0o precio y posteriormente re&venderlas a precio

mayor precisamente a las /amilias de color, en "na pr.ctica 3"e se denomina bloc#b"sting)

d) Las instit"ciones /inancieras 3"e podr4an operar en el l"gar declaran estas .reas como inviables,



di/ic"ltando aIn m.s el acceso a /ondos para mantención y reparación por parte de los habitanteslocales (redlining) Aalbers insiste en 3"e, en las .reas "rbanas 3"e han sido demarcadas con estacondición, se observa mayor presencia de minor4as 9tnicas o gr"pos sociales e$cl"idos (Aalbers,+**G)

e) 'e prod"ce abandono progresivo de las propiedades, a"n3"e no por in"tilizables sino por no ser

rentables "egan papeles clave en este proceso el end"recimiento de re3"isitos y ordenanzasm"nicipales y el costo de los seg"ros, de haberlos @inalmente, 1el mercado inmobiliario 6toca7/ondo, deteriorando todo "n barrio, al e$tremo de 3"e cada "na de las propiedades se p"ede comprarpor "na bagatela Este es el momento en 3"e la gentri/icación se convierte en "na posibilidad real2(Darling, +**, p *+)

M.s recientemente, ;ammel rati/ica 3"e la renta capitalizada de s"elo se origina en procesos 3"eoperan a escala de barrio, ya 3"e 1la percepción de "n sector deteriorado impide 3"e grandescantidades de capital se inviertan in sit" 6ya 3"e7 los "sos circ"ndantes hacen impracticables altosniveles de desarrollo, por lo 3"e la propiedad sig"e lang"ideciendo 6manteniendo la renta7 a "nnivel ba0o2 687 En contraste, la renta potencial se prod"ce por /actores 3"e operan a escala de

1toda la metrópolis2, es decir, a trav9s de lógicas de distrib"ción de la renta por distancia hacia elcentro, el desarrollo de in/raestr"ct"ras conectivas y pol4ticas o reg"laciones en el "so del s"elo(, p +, 9n/asis agregado)

En dos palabras, la brecha de renta son entornos metropolitanos en alza vers"s barrios en ba0a, loc"al es "n hecho e$tremadamente dial9ctico Por "na parte, "n rol s"perestr"ct"ral del Estado ser.proporcionar marcos normativos adec"ados para la reinversión de capital en el espacio "rbano,entre otros /ines, para a"mentar la renta potencial al m.$imo posible, s"bvencionando las m"ydiversas /ormas e$istentes de renovación y recicla0e "rbanas Es evidente 3"e en "n conte$to dondela reg"lación de las trans/ormaciones espaciales es monopolizada por el Estado, sólo 9ste p"edehacer los entornos locales constr"idos m.s /le$ibles y aptos para los /l"yentes circ"itos de inversióndel mercado De tal /orma, la mayor4a de los gobiernos y m"nicipios en ci"dades competitivas en elm"ndo han elaborado es3"emas de alianza pIblico&privado con el /in de absorber los riesgos deestas intervenciones, en lo 3"e ha venido denomin.ndose 1"rbanismo empresarial2 (entreprene"rial"rbanism), "n modo de reg"lación 3"e atrapa y /i0a por determinado tiempo los /l"0os globales decapital en el espacio local (;arvey, <= Leitner, *= MacLeod, +**+)

'in embargo, por otra parte, para 3"e haya renovación debe e$istir "na necesaria deval"ación delcapital /i0o en el espacio, deval"ación 3"e no es a"tom.tica ni determinada por ca"sas1estr"ct"rales2, sino 3"e es re/le0o de la acción de agentes sociales en la deliberada prod"cción de ladestr"cción de los barrios peri&c9ntricos de la ci"dad d"rante "n tiempo considerable, lo 3"e es lo

mismo 3"e decir 3"e la renta capitalizada de s"elo "rbano es 1socialmente prod"cida2 (Aalbers, NpCit) Pero, c"ando e$iste cierta resistencia por parte de com"nidades locales para 3"e esos procesosde abandono oc"rran, la pol4tica pIblica podr4a ser esencial en acelerar a3"ello 'ólo desde estep"nto, es posible arg"mentar con algIn grado de certid"mbre 3"e el accionar del aparato pIblico es"n elemento importante, en ningIn caso el Inico, hacia la deval"ación del espacio 'e trata sinembargo de "n proceso imposible de determinar a priori (a di/erencia de las /ases prop"estas por'mith) A contin"ación se observan alg"nos aspectos teóricos de la c"estión

L, #(+!$%%&'n #() (+*,%&" *(!&-%(n!,) #(+#( () #&+%$!+" *)&%"

En general, la literat"ra de0a poco margen de d"da acerca del rol 3"e tiene el Estado en lacond"cción de la erosión del capital /i0o "rbano Un primer ob0etivo destr"ctivo es evitar eldiagnóstico en pro/"ndidad de las verdaderas ca"sas de deterioro peri&central, 3"e son pol4ticas y



económicas (At#inson, +**8b, p +8?G) Asimismo, los espacios destinados a la reinversión "rbanason presentados homog9neamente como l"gares de miseria y deterioro, aIn c"ando nonecesariamente lo sean Esto p"ede ser "na /orma de 0"sti/icar las pol4ticas de gentri/icación, 3"e sibien paradó0icamente se basan en la de/ensa de la diversidad y la 1mezcla social2, se sostienen enprocesos de desplazamiento de los sectores m.s pobres de s"s espacios (At#inson, +***, pp *&) 'e trata entonces de "n intento de imponer "n programa /.cil de 1regeneración2, sin

responsabilidad social, y crear "n consenso en torno a la idea de 3"e el espacio peri&central "rbanodebe ser sometido a procesos de rehabilitación, renovación o reemplazo 3"e, en c"al3"ier caso,escapen al escr"tinio pIblico, sin necesariamente retratar "na imagen demasiado detallada deldestino hacia el c"al estas pol4ticas est.n cond"ciendo (Seith y -ogers, , p <8)

L"ego de "n e$tenso an.lisis de ci"dades m"ndiales, entre las c"ales tambi9n est.n las chilenas,>ilbert coincide en lo 3"e 9l llama el retorno de la palabra 1t"g"rio2 al idioma de las pol4ticas dedesarrollo "rbano, t9rmino 3"e da demasiado hincapi9 a la en/ermedad, la delinc"encia y lasdi/ic"ltades asociadas con la vida en estos l"gares Esta actit"d se basa, en primer l"gar, en "navanzado deseo de reconstr"ir homog9neamente l"gares 1sal"dables2, y en seg"ndo l"gar, en elhecho de 3"e en las ci"dades donde el nivel general de la vivienda ha a"mentado, las zonas 3"e no

cambian al mismo ritmo est.n condenados a ser eti3"etados como 1t"g"rios2, a ca"sa de s" relativaresistencia al cambio (>ilbert, +**B, pp G<&B**), pese a 3"e conserven niveles de habitabilidad3"e tradicionalmente han sido aceptables

Pero esto es esencialmente lo mismo 3"e ;arvey identi/ica como la aceleración de la deval"acióndel capital prod"cto del avance acelerado de las condiciones generales de prod"cción espacial(e$p"esto al comienzo de este apartado) La coincidencia es interesante, por3"e >ilbert est. le0os deconsiderarse "n a"tor 1mar$ista2 Con cr"deza, este Iltimo sostiene 3"e 1lo 3"e hace la palabrat"g"rioQ peligrosa es la serie de asociaciones negativas 3"e el t9rmino evoca, las /alsas esperanzas3"e "na campaHa en contra de ciertos barrios de t"g"riosQ p"ede generar, y el mal "so 3"e pol4ticosinescr"p"losos, desarrolladores inmobiliarios y plani/icadores p"eden hacer del t9rmino T Mi3"e0a es contra la res"citación de este vie0o : y n"nca e"/em4stico : estereotipo 3"e /"e den"nciadohace m"cho tiempo como peligroso y 3"e, sin embargo, ha res"rgido en la escena pol4ticarecientemente2 (bid, p B*)

Ral estereotipo enc"entra eco en las abstracciones 3"e /ig"ran en la plani/icación y la pol4ticapIblica "rbana, y en s"s 1representaciones espaciales2 (a trav9s de planes, códigos, y diseHos) Larepresentación del espacio es constr"ida, en m"chos casos, por "n sistema de signos verbales decódigos ininteligibles 3"e res"ltan 1atados a las relaciones de prod"cción y al ordenQ 3"e esasrelaciones imponen T 6se constr"ye, por tanto7 "n espacio dominante en c"al3"ier sociedad2% elespacio representado abstracto (Le/ebvre, , pp 88&8)

'e imponen de esta /orma l4mites arti/iciales para la revitalización espacial : zonas pre&determinadas de intervención : con el /in de simpli/icar las cadenas sociales y económicas 3"eest.n detr.s de ellos y a la vez lograr la estigmatización de cierta población local (como1ins"bordinados2) c"ando se resiste a los 1renacimientos2 macro&económicos 3"e los bene/iciar4an,y c"ando se oponen en paralelo a la constr"cción de "na imagen 1pro/9tica y distópica6?7 demalestar "rbano2 sobre s"s entornos (At#inson, +**8a, p <88)

E$iste evidencia para seHalar 3"e la racionalidad detr.s de las pol4ticas de renovación ygentri/icación implica precisamente lo op"esto a s"s ob0etivos declarados, 3"e son generar l"garesde traba0o, derrame de e$ternalidades positivas y "na s"matoria de bene/icios sociales emanados del

1mi$ "rbano2 : o "na s"p"esta reconstr"cción de la com"nidad (Colen"tt, ), haciendo casoomiso a las evidentes reperc"siones de clase 3"e los procesos ind"cidos de mezcla social y re&c"lt"ralización de los barrios generan Los e/ectos sociales radicales de la reinversión en el espacio



"rbano son ed"lcorados a trav9s de anodinas re/erencias al 1recicla0e2, la 1me0ora2, y1renacimiento2 ncl"so la gentri/icación de alg"na manera se convierte en "na palabra atractiva,s4mbolo de progreso social, e3"idad y 0"sticia social imp"esto sobre espacios aparentementemorib"ndos ('later, +**G, p B8<) 'in embargo, 16a7"n3"e esto a veces p"ede ser cierto, a men"does tambi9n verdad 3"e com"nidades m"y vitales de clase traba0adora son c"lt"ralmentedesvitalizadas a trav9s de la gentri/icación, en tanto 3"e la n"eva clase media menosprecia la vida

en las calles en /avor del comedor y la intimidad de s"s dormitorios2 ('mith, Gb, p 8)

P!"*$(+, #( %"n/&!6,%&'n #( &*'(+&+

'ig"iendo la lógica esbozada, a contin"ación se intenta dar resp"esta a las sig"ientes preg"ntas%e$iste correlación entre "na brecha de renta observable y trans/ormaciones reg"latorias y des"bsidios para promover renovación "rbana en el peri&centroV Ap"ntan estas modi/icacionesreg"latorias e/ectivamente a potenciar el espacio local (como es declarado desde el Estado) o setrata m.s bien de disc"rsos hacia la desreg"lación territorial, red"cción de las competenciaspIblicas sobre los entornos constr"idos y en general /ragmentación del espacio "rbano e$istenteVL"ego, en t9rminos de gobernabilidad, ad3"ieren los espacios locales competencias n"evas y m.s

e/ectivas sobre la con/ig"ración de s" propio territorio, o m.s bien 3"edan al arbitrio de /"erzaspol4tico&económicas 3"e van m.s all. de s" controlV La corroboración de la relación entre brecha derenta y procesos concretos de destr"cción creativa, tanto en lo espacial como en lo instit"cional, es"n an.lisis 3"e se enc"entra aIn en proceso Al momento, sin embargo, la evidencia permitir4aestablecer 3"e esta relación es pla"sible

L, !(%, #( !(n, (n () *(!&-%(n!" +$! *"n&(n( #( S,n&,"

Este .rea es relevante como caso de est"dio debido a tres condiciones% ) incl"ye "na de lasmayores concentraciones de vivienda en el peri&centro (ver @ig"ra ), y a la vez "na de las mayoresy m.s vitales concentraciones de barrios pop"lares tradicionales de la ci"dad, en la com"na dePedro Ag"irre Cerda (PAC) +) 'e enc"entra en gran parte incl"ido dentro del territorio con s"bsidiode renovación "rbana metropolitano, adem.s de concentrar, en la com"na de 'an Mig"el, laseg"nda aglomeración m.s importante de blo3"es en densidad alta constr"ida con '-U 8) ncl"yeel mega&proyecto 1Ci"dad&Par3"e 5icentenario2, en la com"na de Cerrillos

'e e$pone a contin"ación "n an.lisis breve de la brecha de renta en el .rea especi/icada 'e "tiliza"n m9todo de 1transectas2 similar a la metodolog4a "tilizada por 5adcoc# (<) en Adelaida,A"stralia En el presente caso, se realizan tres cortes en /orma de abanico, 3"e se inician en el C5Dmetropolitano : o m.s espec4/icamente en el v9rtice del cono centro&oriente de la ri3"eza (Nrtiz yEscolano, +**) : y 3"e se proyectan hacia los tres espacios mencionados% las com"nas de ) 'an

Mig"el, +) Cerrillos y 8) PAC, comparando los valores para los aHos *, , +*** y +**(@ig"ra 8)

Para la observación de la evol"ción de la renta se "tilizan datos de valor de s"elo obtenidos porRrivelli (+**) La venta0a de esta base de datos es% a) estos valores de s"elo p"eden ser entendidos,para e/ectos de este an.lisis, como renta capitalizada= b) el registro ha sido constr"idosistem.ticamente desde *, por trimestres= c) tiene "n grado de desagregación en micro&zonas (elvalor presentado es el promedio de todas las propiedades en esa zona), permitiendo "n diagnósticos"/icientemente detallado si es analizado a escala metropolitana

'" limitación radica sin embargo en lo sig"iente% a) se trata de valores de propiedades o/ertadas en

la prensa, sin discriminar entre el valor de la materia edi/icada respecto al valor del terreno (portanto, no da c"enta del /enómeno de la renta capitalizada en toda s" comple0idad)= y b) el valor1n"lo2 signi/ica 3"e no e$iste o/erta de mercado para esa zona, pero ello no implica 3"e ese sea s"



verdadero valor comercial= sin embargo, c"ando el valor 1n"lo2 se repite en el tiempo, se as"me lae$istencia de "n valor de cambio ba0o, para el s"elo en esa zona67

Rransecta % m"nicipio de 'an Mig"el

Las /ig"ras 8 y ? permiten observar cómo 'an Mig"el ha sido ob0eto de la mayor concentración devivienda n"eva entre los * m"nicipios peri&centrales 3"e incl"yen la zona de s"bsidio seHalada enel pol4gono ro0o Esto se corrobora al observar la cantidad de vivienda constr"ida in/erior a +***U@ (valor m.$imo de vivienda a s"bsidiar) entre y +** (C"adro ) En general, el corte atrav9s de esta zona permite observar 3"e%

a) En *, c"ando la zona de '-U todav4a no e$ist4a, el valor de s"elo central era apenas s"periora B U@Jm+, mientras 3"e en el .rea peri&central de 'an Mig"el apenas alcanzaba ? U@Jm+ e incl"sollega a no prod"cir valor, con/ig"rando "na brecha de renta, si bien poco acent"ada, visible en elsegmento aledaHo a la com"na central de 'antiago

b) En cambio, entre * y el a"mento en los distritos centrales ser. sorprendente, s"perandolas +* U@Jm+ Este salto re/le0a el enorme impacto 3"e la estrategia y s"bsidio de renovación"rbana t"vo en el mercado inmobiliario en la zona central En los per4odos sig"ientes, estos valoresse incrementar.n con variaciones hasta s"perar las +G U@Jm+

c) Algo similar oc"rrir. en las zonas de 'an Mig"el, las c"ales a"mentar.n de 8 a * U@Jm+,estabiliz.ndose alrededor de este valor en la pró$ima d9cada 'in embargo, estas casi B U@ dedi/erencia entre * y +** no son prod"cidas por inversión privada en me0orar condiciones"rbanas en el estancado mercado inmobiliario en la com"na de 'an Mig"el (proceso dereinversión), sino 3"e son e$plicables en cambio por "na serie de inversiones pIblicas% "na l4nea de/errocarril "rbano (Metro L4nea +) 3"e se ina"g"ra a comienzos de la d9cada de <* y 3"e, encon0"nto con el '-U, detonar. el mercado de vivienda en alt"ra, trans/ormando el paisa0e "rbanoradicalmente, sobre todo a lo largo del corredor de la >ran Avenida hacia el s"r Dado 3"e el valormedio de vivienda en esta zona d"rante el per4odo /l"ct"ar4a alrededor de +** : 8** U@(Arriagada et al, +**B, p ), la s"bvención pIblica es "n evidente s"stento para este mercado

En general, a trav9s de la transecta se p"ede ind"cir, a"n3"e esta com"nicación no proveedemasiada evidencia para a/irmarlo, 3"e la brecha de renta previo a * ha sido capt"rada tras esteintenso proceso de e$plotación m.$ima de s"elo De hecho, podr4a esperarse "na desaceleración delas ventas en este nicho de mercado inmobiliario para los pró$imos aHos, en c"anto el stoc# depredios con venta0as de localización se haya agotado, migrando las empresas hacia com"nas c"yas

brechas de renta sean m.s amplias, aIn por e$plotarEs reconocido por parte de los agentes pIblicos y privados entrevistados por este a"tor6G7, 3"el"ego de la crisis de B&, el amplio mercado de renovación "rbana, comp"esto por "naamplia gama de empresas grandes y pe3"eHas en 'antiago, /"e red"cido a alg"nos consorcios,ciertamente a3"9llos de mayor vol"men de capital, escala de prod"cción y a la vez m.s innovadoresen o/recer prod"ctos en "n mercado c"ya demanda /"e golpeada por la crisis y 3"e sólo comenzó arec"perarse al aHo +** (este e/ecto es visible en el C"adro ) Es as4 como a la /echa, en 'anMig"el, operan alrededor de +* empresas grandes y medianas6B7, prod"ciendo con0"ntos deviviendas de gran homogeneidad por s" escala, densidad y estilo ar3"itectónico El procesocomprendido desde la compra de s"elo, /"sión predial, constr"cción, promoción inmobiliaria y

venta de la vivienda constr"ida y s"bsidiada, es absorbido por estos agentes económicos De tal/orma, en 'an Mig"el se ha con/ig"rado "n mercado donde la apropiación y ac"m"lación de larenta de s"elo, c"yo valor sólo alcanza a poco m.s de "n tercio del nivel de 'antiago&centro, son



relativamente monopolizadas por "n gr"po limitado de agentes W esto es algo 3"e es con/irmadopor los actores pIblicos entrevistados, 3"ienes incl"so ponen en tela de 0"icio la contin"idad de estes"bsidio pIblico en las condiciones de ac"m"lación act"ales

Rransecta +% M"nicipio de Cerrillos

En este caso, la brecha de renta es m.s evidente A cerca de G #m del centro de 'antiago, en el .reas"r&poniente de la com"na de 'antiago&centro, el e$plosivo a"mento de valor de s"elo con levedecrecimiento entre y +** es e$plicable por la concentración ig"almente e$plosiva deedi/icios en renovación "rbana 'in embargo, es notable cómo este boom se detiene abr"ptamente alpasar a "n distrito en la es3"ina nor&poniente de la com"na de PAC, territorio 3"e actIa como1/reno2 para la e$pansión del mercado de '-U

o obstante, en la com"na de Cerrillos a partir del aHo +*** sing"larmente se e$perimentar.n alzasconsiderables de valor de s"elo Esto es atrib"ible en parte a /l"ct"aciones en el con0"nto de prediosind"striales en des"so, prod"cidas por la inminente constr"cción del proyecto Ci"dad&Par3"e

5icentenario y a la e$tensión (hoy operativa) de la zona de '"bsidio de -enovación Urbana haciaesta .rea Asimismo, el s"elo al s"r de Ci"dad&Par3"e se valoriza ante la inminente eliminación delas restricciones a la localización generadas por el 1cono de apro$imación2 del aerop"erto,eliminación oc"rrida /inalmente en /ebrero de +**G 'e trata entonces de "na renta capitalizada ena"mento, c"ya alza podr4a alcanzar e incl"so s"perar las U@Jm+, y 3"e se con/ig"ra como "nnegocio inmobiliario de tremendas oport"nidades en el /"t"ro, prod"cido Inica y e$cl"sivamentepor s"bsidio pIblico indirecto (a trav9s de la eliminación de la restricción) sobre "n espacio 3"eb.sicamente no alo0a capital /i0o sobre 9l 'e con/irma, de esta /orma, el alto grado de impacto 3"eel mega&proyecto tendr4a en la renta potencial de s"s espacios aledaHos

Rransecta 8% M"nicipio de PAC

En el caso de PAC, la brecha es aIn m.s claramente e$presada, trat.ndose de "na gran zona 3"e, sibien est. a/ecta a '-U, no ha detonado procesos de renovación "rbana ni iniciado a"mentosconsiderables en el valor de s"elo Los a"mentos veri/icados al /inal del corte correspondensolamente a los m"nicipios de Lo Espe0o y 'an 5ernardo, el seg"ndo de clara localizaciónperi/9rica y 3"e presenta aIn alta disponibilidad de s"elo no "rbanizado, con otro tipo de s"bsidios1sociales2 operando en s" territorio

El espacio de PAC /"e históricamente prod"cido a trav9s de dos v4as% primero, "n proceso deind"strialización intensiva con e/ectos generadores de econom4as de escala y aglomeración de

vivienda obrera, pero 3"e sin embargo e$perimentar. deterioro y abandono prod"cto de la de&ind"strialización del peri&centro "rbano e$perimentada a partir de los aHos setenta 'eg"ndo, "nproceso de constr"cción de vivienda social pop"lar, prod"cido tanto por programas estatales comopor intensos movimientos sociales "rbanos 3"e desde /ines de la d9cada de los cinc"enta hasta elcomienzo de la dictad"ra militar (B8) revol"cionar4an las /ormas de hacer ci"dad, desarrollar4an"na serie de pr.cticas com"nitarias asociadas con la vivienda, y sobre todo, oc"par4anprogresivamente el espacio "rbano cada vez m.s cerca del centro pol4tico&económico de la ci"dad(S"snetzo//, B= Castells, <= ;idalgo, +**)

Llama la atención en PAC 3"e el valor observado para s"s zonas permanece sostenidamente en1n"lo2 (al no haber o/erta d"rante el per4odo) y, por ende, s" renta capitalizada se ded"ce con "n

valor no demasiado por encima del valor cero En general, se con/irman las etapas dedes/inanciamiento (1d2) y abandono (1e2) en los predios antig"amente ind"striales y de servicios alnorte de la com"na, con consec"entes e/ectos nocivos en la renta capitalizada de s"s entornos



('>A&5E-'', +***) Asimismo, el valor potencial relativamente alto 3"e este s"elo ad3"iere pors" localización peri&central es contrarrestado por ese capital /i0o deval"ado (s"mamente costoso dedemoler), haciendo 3"e el valor de mercado de las propiedades se red"zca

o se visl"mbra, sin embargo, el mismo proceso de desinversión y abandono en los espaciosresidenciales en PAC De diversas /ormas, y esto se basa en observaciones en traba0o de campo, el

m"ndo pop"lar actIa como 1/reno2 social al deterioro y al abandono, generando mecanismos decolaboración solidaria 3"e, si bien c"entan con limitado apoyo /inanciero, escaso marco reg"latorioestatal y pr.cticamente n"la ay"da de capital privado para solventar reparaciones y densi/icación(ya 3"e en s" mayor4a, los 1pobladores2 no son s"0etos de cr9dito bancario), mantienen enrelativamente b"en nivel las edi/icaciones modestas en s"s poblaciones N, e$presado en t9rminospol4tico&económicos, si bien el valor de cambio de este s"elo "rbano ha tendido ind"dablemente amantenerse anclado a "n nivel m"y ba0o, s" valor de "so por el contrario mani/iesta "na1resiliencia2 sólo e$plicable por la b"ena calidad de s"s te0idos sociales y s" /le$ibilidad paraabsorber diversas /"nciones prod"ctivas (micro&empresas /amiliares) as4 como el crecimiento/amiliar absorbido dentro de hogares m"ltin"cleares (1allegamiento2)

Pero, 3"iz. m.s importante aIn, se p"ede arg"mentar 3"e las econom4as locales asociadas a lareparación, proyectos modestos de densi/icación de predios, y compra&ventas de propiedades seenc"entran /"era de las lógicas del capital inmobiliario metropolitano, sin aparecer obviamente enlos macro&4ndices de precios de s"elo metropolitano o es demasiado espec"lativo plantear lae$istencia de econom4as "rbanas paralelas en el espacio peri&central Mediante traba0o de campo, seobserva en varias 1poblaciones2 de PAC cómo la com"nidad organizada colabora en el proceso decompra&venta de propiedades y ay"da a la selección de posibles compradores Asimismo, seprod"ce solidaridad vecinal al momento de reparar o reconstr"ir viviendas deterioradas Plantea "nadirigente barrial entrevistada%

16'7iempre hay demanda por venirse La lógica 3"e /"nciona ac. es 3"e c"ando alg"ien se 3"iere ir,la c"adra le b"sca el comprador Rodo el m"ndo ay"da a b"scar Es "n mecanismo nat"ral Ac"al3"ier persona de a/"era no le va a ser tan /.cil venirse a vivir ac.2 (8 marzo +**B)

En todo caso, as"miendo 3"e la renta potencial se constr"ye por atrib"tos generales a partir de laestr"ct"ra metropolitana de valores de s"elo, se concl"ye 3"e e$iste "na considerable rentapotencial en PAC, c"ya magnit"d podr4a alcanzar per/ectamente las B U@Jm+ Ral apreciación no esespec"lativa, a la l"z de los procesos 3"e se han observado en los dos casos anteriores

'in embargo, dentro de las lógicas estr"ct"rales e$istentes, para 3"e este a"mento oc"rra, aparececomo necesario el 1incorporar2 estos espacios pop"lares dentro de los circ"itos de mercado

inmobiliario, si no de manera radical (como en Cerrillos), s4 a trav9s de "n accionar pIblicosostenido en el tiempo 3"e permita abrir la llave de estos espacios de econom4a pop"lar para elmercado Dos aspectos relacionados con esto Iltimo son analizados a contin"ación% primero, laconstr"cción de "na imagen 1distópica2 de decadencia "rbana 3"e, corroborando la hipótesisesbozada en el apartado anterior, 0"sti/ica la /le$ibilización de la reg"lación territorial local con ba0aresponsabilidad social 'eg"ndo, y de manera complementaria, la ins"/iciente o n"la inversiónpIblica para el me0oramiento de 1asentamientos precarios2 en zonas precisamente orientadas a larenovación En ambos aspectos, tanto el gobierno como el m"nicipio, tendr4an responsabilidadinstit"cional

'e e$cl"yen de este an.lisis, por limitación de espacio, otros /actores destr"ctivos importantes%

intervenciones en la estr"ct"ra vial local, "na norma nacional de edi/icación altamente restrictivapara la densi/icación predial modesta, y la e$cl"sión sostenida de participación social en ladeterminación del plan reg"lador local



L, %"n+!$%%&'n #( ), !(*!(+(n,%&'n (+*,%&,): () #&+%$!+" #() 7$$!&"8

P(!&-%(n!" 6(!"*")&,n": (n!( () 7,%."8 ), !(n",%&'n

Una primera instancia donde se recaba "na de/inición del espacio peri&central es en el gobierno

central, m.s concretamente en el Ministerio de ivienda y Urbanismo (MU), organismoorientado a establecer los marcos de plani/icación y prod"cción de vivienda social en el pa4s Elperi&centro es de/inido por "n alto /"ncionario de gobierno como%

1espacios deteriorados, donde se concentra la pobreza, donde no hay posibilidades de desarrollo,donde no tienen ni el dinamismo del centro "rbano, ni el dinamismo de la peri/eria T 3"e hoy d4ano tienen ning"na oport"nidad% no son ni la din.mica peri/eria de las a"topistas, de los malls, de lavivienda= ni el din.mico centro "rbano 3"e siempre tiene actividad y es accesible= ni obviamente lac"Ha oriente Por lo tanto es "n anillo T de deterioro% en empleo, en t9rminos de desarrollo "rbano,in/raestr"ct"ra, en t9rminos sociales, con/lictividad social, delinc"encia, demogr./icos P9rdida depoblación, enve0ecimiento pero empobrecimiento tambi9n @alta de empleo, /alta de servicios, todo

N sea, ah4 no llegan las actividades comerciales, no llega la -enovación Urbana, o ha llegado en/orma m"y lenta Donde hay gente c"ya Inica alternativa a esto es irse, pero a los e$tram"ros2 (+de abril de +**B)

El planteamiento es e$tremadamente condenatorio, a"n3"e ver4dico para m"chas zonas peri&centrales en /ranco deterioro social y /4sico, y en general para las .reas ind"striales en abandonoAsimismo, se corrobora con la in/ormación censal gr"esa (a nivel de desagregación com"nal)re/erida al despoblamiento de las com"nas peri&centrales 'e trata, sin embargo, de "n disc"rsoplanteado homog9neamente para todo el 1espacio peri&central2, "n diagnóstico ded"ctivo ygeneralizador de con/lictos, los c"ales de espec4/icos pasan a ser generalizaciones Con matices,este diagnóstico es compartido por siete de los diez actores g"bernamentales entrevistados d"rantetraba0o de campo en +**B Ntro actor de gobierno agrega, re/iri9ndose m.s espec4/icamente al .reade PAC y Cerrillos, 3"e

16si7 via0as por esta Avenida Pedro Ag"irre Cerda, donde tradicionalmente estaba la esc"ela deAr3"itect"ra, donde hab4an poblaciones /erroviariasT enc"entras 3"e todo est. b.sicamente ig"alEsta es "n .rea de 'antiago donde no pasa nada XPero no ha pasado nada estando en esta ci"daddonde ha pasado m"choY Para bien, para mal, para reg"larT pero ha pasado m"cho2 (* abril+**B)

Aparece en este seg"ndo disc"rso "n problema epistemológico En primer l"gar, se veri/ica la tesis

de >ilbert respecto a cómo la asincron4a entre los ritmos de prod"cción de los espacios pop"laresperi&centrales y a3"ellos 3"e impone el desarrollo económico : 3"e es /inalmente la 1vara2 con la3"e se miden las cosas : origina diagnósticos sesgados Es decir, el espacio "rbano 3"e hace veinteaHos se consideraba como habitable, hoy de0a de serlo, a"n3"e mantenga condiciones similaresambientales, redes sociales /"ncionando y cercan4a con el traba0o, servicios y redes de transporteEn t9rminos concretos, el diagnóstico se prod"ce desde "na imagen "rbana deseable (a3"9lla 3"e sepresenta en la @ig"ra Z?) y 3"e se considera debe ser implantada en el resto de la ci"dad Enseg"ndo l"gar, la connotación de 1dinamismo2 y 1pasar algo2 (s"ceder algo), presente en sendosdisc"rsos, signi/ica concretamente la apert"ra del espacio local a la reinversión de capital en granescala, 3"e es la Inica /orma /4sica visible y palpable 3"e p"ede ser observado el desarrollo "rbano1desde la carretera2 Estos disc"rsos desn"dan en cierta /orma el grado en 3"e los actores pIblicos

son in/l"idos (en ningIn caso 1determinados2) por las lógicas 3"e la reprod"cción del capitalimpone homog9neamente sobre los espacios "rbanos



Las perspectivas de los habitantes del espacio peri&central y s"s eval"aciones acerca del estado ycalidad de s"s entornos habitados no son incl"idas en los diagnósticos pIblicos Rampoco se hacenobservaciones ob0etivas acerca de las condiciones de habitabilidad de vastas .reas residencialesperi&centrales, sólo se declara 3"e son 1inaceptables2 Estas /alencias epistemológicas del disc"rsopIblico son ciertamente con/irmadas por otro in/ormante, de la misma repartición, 3"ien reconoceel problema, y rea/irma la necesidad de establecer lect"ras m.s detalladas y ob0etivas re/eridas a los

espacios peri&centrales

1E/ectivamente, m"chos 6habitantes del peri&centro7 se 6v"elven7 a vivir de allegados, por3"e pasanm"chas cosas ah4 Lo 3"e s"cede es 3"e para "n diagnóstico de la realidad, e/ectivamente son cosas3"e no son miradas 'er4a interesante 6establecer7 "na micro sociolog4a de esos espacios, para darc"enta de 3"e e$isten, y de 3"e hay m.s 3"e procesos estr"ct"rales oc"rriendo all42 (G de abril+**B)

'ig"iendo las lógicas e$istentes de desarrollo inmobiliario, en el m"nicipio de Pedro Ag"irre Cerdahan apostado por realizar trans/ormaciones radicales en s" Plan -eg"lador Com"nal desde +**8 a+** Estos cambios, segIn se pensó, podr4an desarrollar espacios diagnosticados como menos

resistentes al cambio, especialmente al nor&oriente de la com"na, reconvertir grandes piezas "rbanasen des"so, generar "n radical a"mento en el pago de patentes m"nicipales, a"mentar población localpero sobre todo recomponer "na percepción deteriorada de la com"na 3"e se tiene en el resto de lametrópolis Estas modi/icaciones, apoyadas /inanciera y t9cnicamente por el gobierno regional,de/inieron en primera instancia "n master plan tentativo 3"e ap"ntó a abrir n"evos e0esestr"ct"rantes, ensanches viales y consec"entemente e$propiaciones, apert"ra de n"evos espaciosverdes y en general, a"mentos considerables en la densidad permitida de alg"nos corredores,con/ig"rando "n es3"ema reg"lador, 3"e al menos en el plano, se vis"alizaba como adec"ado paradetonar el acceso de "n mercado inmobiliario al espacio local (P"lso 'A Cons"ltores, +**) Unactor m"nicipal plantea%

1El desarrollo "rbano 3"e se prod"ce en el centro, viene hasta 'an Mig"el, y hoy d4a lo tenemos acien metros de la com"na T Eso signi/ica 3"e en c"al3"ier momento se va a 3"erer pasar hacia lacom"na, y yo creo 3"e es importante 3"e lo haga, y nosotros tenemos 3"e preparar las condicionespara el aterriza0e de este tipo de inversión, a"n3"e : reitero : contamos con terrenos m"y, m"y/ragmentados T 6W7 hoy d4a tenemos 3"e el *[ de los 3"e viven en la com"na son d"eHos de s"propiedad W la propiedad es, para ese habitante, 3"e hoy es de la tercera edad (o pasado de los *aHos), s" capital de vida Entonces, es m"y di/4cil plantearle 6a ese habitante7 3"e entre a espec"laren el mercado inmobiliario, 3"e entre a trasladarse de la com"na, 3"e entre a tomar otros h.bitos devida T no te aceptan alg"na trans/ormación, s"/ren con 3"e p"eda haber alg"na e$propiaciónprod"cto de "na avenida 3"e haya 3"e diseHar, etc2 (+ de abril +**B= 9n/asis agregado)

Es interesante observar cómo este actor reconoce 3"e la renovación se trata de "n proceso% a)espec"lativo, b) 3"e implicar4a el desalo0o, o al menos el traslado de ciertos habitantes de la com"nahacia a/"era, y c) 3"e prod"cir4a trans/ormaciones sociales y c"lt"rales asociadas a gentri/icaciónPese a ello, insiste en la necesidad de promover estas trans/ormaciones, entendiendo, pero no

0"sti/icando, la resistencia de los vecinos propietarios a dichos cambios La apreciación negativa decar.cter normativo realizada sobre los espacios peri&centrales, constr"ida desde el aparato pIblicocentral, se trad"ce poco cr4ticamente, a nivel m"nicipal, como la necesidad de renovar el espacio ac"al3"ier costo

El problema es comple0o, ya 3"e si bien es e/ectivo 3"e el desarrollo inmobiliario ay"dar4a a

revertir la imagen local 3"e se considera en decadencia, atraer4a n"evas econom4as de escala ya"mentar4a el ingreso a las arcas m"nicipales de pagos por patentes de constr"cción y derechos deaseo (a"n3"e no por imp"estos territoriales, ya 3"e las constr"cciones con '-U est.n e$entas por



Ley D@L+6<7), el bene/icio ser4a prod"cido a "n alto riesgo en el 3"e debieran invol"crarse losvecinos act"ales y s"s propiedades

Esta post"ra m"nicipal, irrestrictamente orientada al modelo e$istente de desarrollo inmobiliario,sin eval"ación de s"s impactos sociales y espaciales, y sin /ocalización en .reas prioritarias, escorroborada por "n actor de gobierno 3"ien con bastante in/ormación plantea 3"e las

m"nicipalidades peri&centrales%

1Ttodas ap"estan a 3"e el desarrollo inmobiliario de 'antiago Poniente les chorree T Rodos3"ieren 3"e les aparezcan las torres de departamentos, en alg"nos sectores, partic"larmente todas3"ieren esos departamentos en las zonas ind"striales o de bodega0e, 3"e est.n todas m"ydeterioradas N sea, vamos metiendo departamentos, permitiendo 3"e las normas sean lo m.s/le$ible posibles, para permitir 3"e "no meta la mayor densidad para pagar el valor de s"elo, y 3"ese p"edan aplicar los s"bsidios N sea, como no hay manera de calc"lar la 0"sta medida de lo 3"e sedebe hacer, para aseg"rar 3"e oc"rra, todos hacen lo mismo% normas sIper /le$ibles y s"bsidioDarle por los dos lados2 (+ de abril de +**B)

A%(!%, #( ), *!"&+&'n #( /&n,n%&,6&(n" *,!, () 6("!,6&(n" #( ,!!&"+

'in embargo, se prod"ce "na contradicción notable De m"chas /ormas, el diagnóstico acerca de lasde/icientes condiciones materiales y sociales 3"e 0"sti/ican /le$ibilizar el espacio para larenovación, no se trad"ce en instr"mentos de apoyo al me0oramiento de estos s"p"estos entornos dedeterioro generalizado La @ig"ra G da c"enta de los res"ltados n"los de programas de @ondo'olidario de ivienda tanto en PAC como 'an Mig"el Este tipo de programa, probablemente elm.s integral y /le$ible en el pa4s para me0oramiento habitacional y barrial a trav9s de densi/icaciónen 1sitio residente2 y me0oramiento de vivienda, re3"iere la participación de pobladores agr"padoscolectivamente, entidades gestoras inmobiliarias sociales (E>') y sobre todo del m"nicipio comoengrana0e esencial para s" artic"lación con la com"nidad 'in espacio a3"4 para a analizar las ca"sascomple0as y espec4/icas de la n"la aplicación de este programa en las varias com"nas observadas, detodas /ormas s"rge la preg"nta de por 3"9 la casi totalidad de los m"nicipios peri&centralesact"almente en competencia por renovación "rbana (e$cept"ando Cerrillos y -enca) se sitIandentro de los valores m.s ba0os de aplicación de estos rec"rsos pIblicos y ay"da t9cnica estatal

@ig"ra G \ndice de /amilias bene/iciadas por proyectos F@ondo 'olidario de iviendaF (+**&+**G)respecto a total de población com"nal@"ente% elaboración propia en base a 'ervicio de ivienda y Urbanización ('E-U, +**B) y datoscensales (E +**+)

Desde el m"nicipio de PAC se esgrime 3"e son los propios vecinos 3"ienes han sido negligentes enla post"lación a /ondos pIblicos para el me0oramiento de s"s viviendas y espacios barriales= no sereconoce sin embargo la importancia /"ndamental de la administración m"nicipal en el mane0o delprograma Rampoco 3"eda claro por 3"9 en otras com"nas pop"lares de 'antiago la sit"aciónres"lta ser di/erente Asimismo, el disc"rso m"nicipal di/iere notablemente con la in/ormación 3"eentrega "n pro/esional del gobierno central, con e$periencia en la vinc"lación entre programas deme0oramiento de barrios y com"nidades vecinales, 3"ien asevera 3"e la inversión pIblica en elme0oramiento de vivienda es absol"tamente posible en esta com"na, incl"so en a3"ellas de s"s1poblaciones2 sindicadas como m.s con/lictivas y menos participativas por parte del m"nicipio%

1'i hay "na organización com"nitaria 3"e tenga cierta /ortaleza, nivel de organización, teniendo la

in/ormación, 3"e es "no de los as"ntos claves, de la o/erta 3"e le entrega el Estado a trav9s de losprogramas de vivienda, 69sta7 p"ede acceder y meterse en el sistema T Wo conozco 6la población7La ictoria, conozco a alg"nos dirigentes= ellos p"eden organizarse y ver cómo se hace As4 /"e



cómo /"ncionó el programa de 1Pavimentos Participativos2 63"e s"rgió precisamente de ah47 y yodir4a 3"e esa /"e "na m"y b"ena modalidad2 (+8 de mayo +**B)

De alg"na /orma, podr4a estarse observando a3"4, en t9rminos instit"cionales y a escala m"nicipal,"n es3"ema an.logo al proceso de redlining identi/icado por 'mith (etapa 1d2 en el modelo) 3"eap"nta esencialmente a red"cir la ay"da /inanciera para la mantención de barrios, como /actor

detonante de la etapa /inal de destr"cción de la materia edi/icada, operando en paralelo con "nas"erte de bloc#b"sting (1c2), 3"e en este caso no es promovido por agentes inmobiliarios (al menoshasta donde indica la in/ormación disponible) sino por "n disc"rso distópico sostenido y castigadordel espacio peri&central por parte de la a"toridad t9cnica y pol4tica Ambas sit"aciones se planteancomo hipótesis abiertas 3"e re3"ieren mayor pro/"ndización

En todo caso, se observa "na parado0a, o al menos se veri/ica 3"e el accionar del Estado, y porcierto la constr"cción de s"s disc"rsos, son originados no por agendas homog9neas y compactas dedestr"cción creativa, sino por el accionar de actores centrales y m"nicipales, con niveles de agenciarelativamente altos, 3"e constr"yen estos disc"rsos con mayor o menor grado de in/l"encia en lapol4tica pIblica N, dicho de otra /orma, se observan los diversos 1planos de realidad2 dentro del

Estado, 3"e conviven y se contradicen (-aposo y alencia, +**?) De esta /orma, e$istir4an dentrode la pol4tica pIblica de gobierno al menos dos tipos de diagnósticos op"estos acerca del peri&centro% primero, "n en/o3"e normativo, 3"e determina y homogeniza el 1deterioro espacial2 y 3"elo vinc"la con la necesidad de revitalizar a gran escala a trav9s del mercado e$istente de renovación"rbana Este disc"rso es as"mido por el m"nicipio, el c"al constr"ye s" pol4tica de reg"lación"rbana ba0o estos principios El seg"ndo en/o3"e plantea en cambio la bIs3"eda de estrategias deinvestigación de campo 3"e posibiliten "na comprensión menos s"by"gante del espacio,reconociendo el peri&centro como "na diversidad de zonas donde s"ceden eventos pe3"eHos ycotidianos, donde ciertamente e$isten con/lictos, pero donde asimismo se enc"entran nichos deeconom4a "rbana 3"e debieran ser aprovechados

C"n%)$+&"n(+

La presente com"nicación es parte de "na prop"esta teórica 3"e ap"nta a vinc"lar la teor4a de labrecha de renta con procesos pol4ticos y sociales observados en el espacio "rbano, constit"yendo"na hipótesis menos determinista re/erida a la renovación del espacio peri&central 'e trata sinembargo de "na investigación en proceso 'i bien el an.lisis presentado no provee demasiadaespeci/icidad t9cnica, tambi9n ha sido s"/icientemente comprehensivo en observar cómo los/actores de valorización de la renta y alg"nas din.micas destr"ctivas espaciales : 3"e por lo dem.sson di/erentes a a3"ellas determinadas por el planteamiento original de la teor4a del rent gap : tienden a estar relacionados Esto podr4a constit"ir "na contrib"ción teórica

La 1destr"cción creativa2 del espacio "rbano es inherente a la evol"ción de las ci"dades enconte$tos de desarrollo capitalista En este sentido, res"lta interesante observar la brecha de rentacomo "n dispositivo para reg"lar "n cierto e3"ilibro 1macro2 entre destr"cción y reinversión decapital en t9rminos espaciales y temporales Asimismo, en el caso chileno, donde la administraciónpol4tica del territorio es centralizada y las econom4as "rbanas metropolitanas son materia de agendapIblica nacional, el rol activo del Estado en este proceso res"lta /"ndamental

Por "na parte se lee con claridad la prod"cción social de "n incremento del valor potencial de s"elo,generado por intervenciones pIblicas realizadas dentro de l4mites espaciales m"y precisos, en1nichos2 de inter9s para la revalorización, concentrando en ellos los es/"erzos revitalizadores Lo

3"e 3"eda para el resto del espacio peri&central es sin embargo la constr"cción de representacionesy disc"rsos del 1deterioro2 e$presados por actores desde las escalas de gobierno central, regional ym"nicipal 3"e : a"n3"e con matices y contradicciones inherentes a la comple0idad del Estado



chileno :ap"ntan a 0"sti/icar la desreg"lación territorial y la p9rdida de competencias del inter9spIblico sobre el espacio "rbano e$istente

A partir de esto, las concl"siones son dos% primero, corroborando el en"nciado teórico, ladeval"ación de los valores de cambio y "so del capital /i0o en el espacio peri&central es condiciónsine 3"a non para la recomposición /"t"ra de este espacio= seg"ndo, mientras no se alcance cierto

nivel de destr"cción (o "n rent gap s"/iciente), se veri/ica cómo este modo de reg"lación : a trav9sde la denegación de v4as para el me0oramiento barrial de alg"nas .reas : g"arda estos espacioscomo reserva, 1eternamente2 deval"ados, para /"t"ras operaciones, consig"iendo a trav9s de esto"na escasez act"al relativa de espacio peri&central en el mercado inmobiliario, y con ello mantener"na renta potencial m.s alta en a3"ellos nichos en los 3"e el mercado ya est. operando

En c"al3"ier caso, se trata de "n modo de reg"lación en el 3"e condiciones instit"cionales y demercado, artic"ladas, actIan por delante en la de/inición de los 1dónde2, 1c".ndo2 y 1con 3"9intensidad2 de la renovación "rbana peri&central De tal /orma, se observa 3"e no son /actoresc"lt"rales, o cambios en los patrones de cons"mo, los 3"e con/ig"ran demanda por la renovación"rbana en estos espacios

'e plantea desde la tecnocracia pIblica 3"e el peri&centro es "n espacio "rbano 1vaciado2Podr4amos coincidir con esta aseveración, a"n3"e arg"mentando 3"e m.s bien se trata de "nvaciamiento en el .mbito de la instit"cionalidad, la a"sencia de pol4ticas de desarrollo "rbano ysocial m.s comprehensivas y, en general, "na carencia considerable de capacidad de consolidarmecanismos participativos y m.s imaginativos de me0oramiento barrial, por parte del gobiernolocal

Desde este p"nto, podemos arg]ir 3"e no se trata de oponerse al proceso de destr"cción creativa perse, sino 3"e de vis"alizar hasta 3"9 p"nto la bastante poco 1nat"ral2 destr"cción y recomposicióndel espacio peri&central podr4a ser canalizada por "na verdadera pol4tica de renovación "rbanaincl"yente, orientada a l"gares espec4/icos y no a "n mercado semi&monopólico operando dentro de"na gran macro&zona metropolitana Una pol4tica 3"e incl"ya la participación social no sólo comoevent"ales clientes, sino como 1mandantes2, operando a escalas de intervención artic"ladas con losespacios sociales y las /ormas de organización e$istentes, posibilitando ig"almente el alcance de losob0etivos declarados por el aparato pIblico, 3"e son a"mentos de densidad, mi$t"ra social yrecomposición de te0idos "rbanos 'in embargo, el ob0etivo central de tal pol4tica debiese serclaramente establecido% la apropiación y ac"m"lación de la brecha de renta por parte de los actoressociales locales, 3"e son 3"ienes la han prod"cido a trav9s de s" accionar histórico

N",+

67 La presente com"nicación es res"ltado parcial de "na tesis doctoral en proceso El a"tor deantemano agradece posibles comentarios, cr4ticas yJo s"gerencias, 3"e p"eden ser enviados al emailindicado 'e agradece asimismo la lect"ra y comentarios cr4ticos de "na versión preliminar por lasocióloga 'onia -oitman, as4 como la b"ena disposición de los entrevistados anónimos citados

6+7 Central 5"siness Districts, o Distritos Centrales de egocios

687 El eslogan 1'antiago% Capital de Clase M"ndial2 es leitmotiv desde mediados de la d9cada delnoventa para la generación de "n 1clima "rbano2 positivo de negocios erhttp%JJ^^^gobiernosantiagoclJsantiagoJcapitalesJinde$_convhtml

6?7 La Unidad de @omento es "na "nidad de c"enta a"to&rea0"stable de ac"erdo a la in/lación EnChile, los precios de s"elo, viviendas e instr"mentos de /inanciación inmobiliaria son de/inidos en



U@ A abril de +**<, s" valor e3"ivale a 8* e"ros

67 M"nicipios

6G7 Un mega&proyecto no e$ento de cr4ticas por s"s e/ectos negativos en la ventilación nat"ral de lac"enca de 'antiago (-omero y .s3"ez, +**)

6B7 http%JJ^^ ̂ci"dadpar3"ebicentenariocl

6<7 A"n3"e alg"nos de estos e/ectos s4 son aceptados por 3"ienes diseHaron el modelo mismo Enentrevista, "n connotado e$ director de la Corporación de Desarrollo de 'antiago (centro) mereconoce abiertamente 3"e 16"n gran problema del '-U7 /"e 3"e "na vez activado el mercado, noh"bo decisión de la m"nicipalidad, o /altó "na estrategia, de ir a0"stando el vol"men constr"ible amodelos m.s compatibles con la imagen "rbana patrimonial del sector2 (G abril +**B)

67 Rodas las citas en el apartado son trad"cidas desde el idioma ingl9s por el a"tor de la presentecom"nicación

6*7 `"e segIn alg"nas teor4as, son en ciclos reg"lares y plantean recomposiciones abr"ptas en elespacio "rbano ('o0a, +***)

67 5asadas en el s"rgimiento de "na demanda re/inada y postmoderna como ca"sas para elmovimiento de 1v"elta a la ci"dad2 Los 1c"lt"ralistas2 criticar.n la teor4a del rent gap d"rante losaHos * por s" acent"ado estr"ct"ralismo en comprender la renta como "na s"perestr"ct"raeconómica 3"e determina la gentri/icación, sin reconocer los patrones sociales y c"lt"rales decons"mo, la capacidad de agencia de los inmigrantes de nivel de ingreso medio&alto y s"s estilos devida posmoderna detr.s de estos procesos (;amnett, = Ley y ;iebert, +**8= 'later, +**G, ppB8&B?+) Cr4ticas posteriores han visto con escepticismo la relación entre "so de s"elo y rentacapitalizada de s"elo, c"estionando la e$istencia misma de la brecha de la renta (5o"rassa, *,8), a"n3"e siendo m.s bien "n intento de interpretación neocl.sica de la teor4a mar$ista de larenta 'in embargo, m.s 3"e desacreditar la teor4a de la brecha de renta, la cr4tica ha contrib"ido acomplementar s" e$plicación de los procesos gentri/icatorios ('mith, Ga) abri9ndola aconsideraciones pol4ticas, sociales y c"lt"rales En todo caso, brechas de renta han seg"ido siendoobservadas, aparte de orteam9rica, en ci"dades de al menos otros dos continentes (Clar#, <<=5adcoc#, <)

6+7 En el caso de 'antiago, el retiro de capital desde el peri&centro es cons"stancial con el procesode neoliberalización económica oc"rrido desde B8 hasta mediados de la d9cada del <* Daher

() hace "n b"en rec"ento de esto687 De hecho, en Chile, el avalIo de las propiedades "rbanas se constr"ye observando, entre otrasvariables, las condicionantes del entorno

6?7 Esencialmente, lo inverso a "top4a, o la vis"alización de "na realidad 3"e trasc"rre en t9rminosantit9ticos a los de "na sociedad ideal

67 Ambas de/iciencias se res"elven analizando avalIos /iscales de las constr"cciones y terrenos'in embargo, para e/ectos de esta com"nicación, los datos presentados se estiman s"/icientes

6G7 Un est"dio de campo realizado en +**B se basó en entrevistas abiertas a * actores delgobierno central y regional, y * actores a nivel m"nicipal, todos con estat"s directivo y rolesrelacionados con prod"cción de vivienda, plani/icación "rbana yJo desarrollo de programas y



proyectos "rbanos

6B7 Poco menos de la mitad del total de empresas operando en la zona peri&central(http%JJ^^^portalinmobiliariocom)

6<7 http%JJ^^ ̂siiclJpaginaJ0"rispr"denciaJlegislacionJcomplementariaJd/l_te$to+htm

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Lopez Morales - Destrucción Creativa y Explotación de Brecha de Renta

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