El contrato de crédito inmobiliario es, sin duda, uno de los negocios más relevantes del tráfico jurídico actual. En efecto, una gran parte de las familias que acceden a la propiedad de sus viviendas, lo hacen solicitando un préstamo que estará, en la mayoría de los casos, garantizado con una hipoteca sobre un bien inmueble. Por esta razón es conveniente establecer un régimen jurídico seguro y eficaz, que proteja este tipo de operaciones y a los sujetos que intervienen en la misma, especialmente cuando éstos se en-cuentran en una posición de clara desventaja dentro de la relación negocial.

Precisamente, en esta obra, con ocasión de la promulgación de Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y su próxima incorporación a nuestro ordenamiento a través de la futura Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se realiza un examen de las cuestiones más destacables que en la práctica ha suscitado este negocio jurídico. Las aportaciones que los distintos autores de esta obra realizan, tienen como punto de partida la normativa y jurisprudencia más relevante y actualizada que existe sobre este negocio, aportándose en los distintos capítulos que componen el libro, soluciones de lege ferenda con el fin mejorar el funcionamiento del tráfico jurídico de los préstamos inmobiliarios.

Los contratos de crédito inmobiliario

Algunas soluciones legalesReyes Sánchez Lería (coordinadora)

Lucía Vázquez-Pastor Jiménez (coordinadora)

María Serrano FernándezLeonor Aguilar Ruiz

Lucía Vázquez-Pastor JiménezReyes Sánchez Lería

Irene Aznar Sánchez-ParodiCelia Martínez EscribanoEsther Arroyo Amayuelas

Ana Isabel Berrocal LanzarotEstefanía Hernández Torres

Carlos Trujillo CabreraDavinia Cadenas Osuna

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COLECCIÓN SCIENTIA IURIDICA

TÍTULOS PUBLICADOS

El resultado desproporcionado en medicina: problemática jurídica, teoría y práctica, Aurelia María Romero Coloma (2007).

Las aparcerías agrarias (su evolución hacia una relación laboral), Jesús Palmou Lorenzo (2007).

Francisco Ayala (1927-1936): la ciencia política como ciencia de la realidad. La constitucionalización del Derecho social, Gabriel Guillén Kalle y Joaquín Almoguera Carreres (2007).

Los contratos en la Ley de Derecho Civil de Galicia, Domingo Bello Janeiro (2008).El carácter distintivo de las marcas, Clara Ruipérez de Azcárate (2008).La imparcialidad en la función pública, Rafael Gil Cremades (2008).La intimidad privada: problemática jurídica, Aurelia María Romero Coloma (2008).El estatuto jurídico de los padrastros. Nuevas perspectivas jurídicas, Silvia Tamayo

Haya (2009).El interrogatorio del imputado y la prueba de confesión, Aurelia María Romero

Coloma (2009).Breve introducción a las teorías criminológicas, Moisés Cayetano Rodríguez (2009).Familia y discapacidad, Silvia Díaz Alabart (coordinadora) (2010).Algunos aspectos de las garantías en la venta de bienes de consumo, Mª del

Carmen Gómez Laplaza (coordinadora) (2010).Incumplimientos del derecho de visitas y consecuencias jurídicas en el marco

familiar, Aurelia María Romero Coloma (2010).La guarda y custodia compartida (una medida familiar igualitaria), Aurelia María

Romero Coloma (2011).Incumplimiento de deberes conyugales y derecho a indemnización, Aurelia María

Romero Coloma (2012).Capacidad, incapacidad e incapacitación, Aurelia María Romero Coloma (2013).Contratos a distancia y contratos fuera del establecimiento mercantil. Comen-

tario a la Directiva 2011/83. (Adaptado a la Ley 3/2014, de modificación del TR LCU), Silvia Díaz Alabart (directora) y Mª Teresa Álvarez Moreno (coordinadora) (2014).

La protección y seguridad de la persona en Internet. Aspectos sociales y jurí-dicos, Eva R. Jordà Capitán y Verónica de Priego Fernández (directoras) (2014).

Fiducia, leasing y reserva de dominio, Gorka Horacio Galicia Aizpurua (2014).Parejas de hecho: situación actual de su regulación en la legislación mercantil

y perspectivas de futuro, Carlos Argudo Gutiérrez (2016).Los delitos contra el patrimonio en el Código penal militar, José Antonio Rodríguez

Santisteban (2017).Imputación objetiva en los accidentes de tráfico. Una perspectiva práctica,

Adolfo Costas Gascón (2017).Los pactos de mejora en el Derecho Civil de Galicia, Teresa Estévez Abeleira (2018).Determinación del régimen jurídico de la economía conyugal en los ámbitos

europeo e intraestatal español, Ana Moreno Sánchez-Moraleda y María del Carmen Fernández de Villavicencio Álvarez-Ossorio (2018).

Los contratos de crédito inmobiliario. Algunas soluciones legales, Reyes Sánchez Lería y Lucía Vázquez-Pastor Jiménez (coordinadoras) (2018).

Madrid 2018

LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

Algunas soluciones legalesCoordinadoras

REYES SÁNCHEZ LERÍAProfesora contratada Doctora en la Universidad Pablo de Olavide

LUCÍA VÁZQUEZ-PASTOR JIMÉNEZProfesora contratada Doctora (acreditada a titular) en la Universidad Pablo de Olavide

María Serrano FernándezLeonor Aguilar Ruiz

Lucía Vázquez-Pastor JiménezReyes Sánchez Lería

Irene Aznar Sánchez-ParodiCelia Martínez EscribanoEsther Arroyo Amayuelas

Ana Isabel Berrocal LanzarotEstefanía Hernández Torres

Carlos Trujillo CabreraDavinia Cadenas Osuna

Madrid 2018

El trabajo ha sido realizado en el marco del Proyecto REdes de Excelencia DER2016-81966-REDT “Registro, mercado crediticio y crisis económica”, financiado por el MINECO

© Los autores.© Editorial Reus, S. A., para la presente ediciónC/ Rafael Calvo, 18, 2º C – 28010 Madrid+34 91 521 36 19 – +34 91 522 30 54reus@editorialreus.eswww.editorialreus.es

1.ª edición REUS, S.A. 2018ISBN: 978-84-290-2099-1Depósito Legal: M-39178-2018Diseño de portada: Editorial ReusImpreso en EspañaPrinted in Spain

Imprime: Ulzama Digital

Ni Editorial Reus ni sus directores de colección responden del contenido de los textos impresos, cuya originalidad garantizan sus propios autores. Para la reproducción de las figuras sujetas a derecho de autor, se ha solicitado la autorización correspondiente. Cualquier forma de reproducción, distribución, comunicación pública o transformación de esta obra sólo puede ser realizada con la autorización expresa de Editorial Reus, salvo excepción prevista por la ley.

Fotocopiar o reproducir ilegalmente la presente obra es un delito castigado con cárcel en el vigente Código penal español

5

ÍNDICE

Abreviaturas y acrónimos ................................................................... 11

Prólogo .................................................................................................. 13

El ámbito subjetivo del Proyecto de Ley regu-ladora de los contratos de crédito inmobiliario Un análisis de las figuras del prestamista y del prestatario, por María Serrano Fernández ..................................................................... 17

1. Introducción .................................................................................. 182. La Directiva 2014/17/UE sobre contratos de crédito celebrados con

los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial ............. 202.1. Planteamiento ......................................................................... 202.2. El prestamista, el intermediario del crédito y el representante

designado ............................................................................... 222.3. El consumidor ....................................................................... 25

3. Los sujetos en el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ....................................................................... 293.1. Ámbito subjetivo de aplicación ................................................ 293.2. Los profesionales del crédito: prestamistas, intermediarios del

crédito y representantes designados por los intermediarios del crédito inmobiliario ................................................................ 303.2.1. Concepto ...................................................................... 303.2.2. Régimen jurídico de los profesionales del crédito ......... 35

3.3. Prestatario, fiador o garante ..................................................... 384. Conclusiones .................................................................................. 445. Bibliografía .................................................................................... 45

Publicidad de créditos inmobiliarios: regulación jurídica y “sola-pamiento normativo”, por Leonor Aguilar Ruiz .............................. 47

1. Planteamiento ................................................................................ 482. La regulación de la publicidad crediticia en la legislación comunita-

ria ................................................................................................ 492.1. La Directiva 2014/17/UE ...................................................... 49

Índice

6

2.2. La adaptación de la Directiva al ordenamiento interno: armoni-zación máxima y técnica regulatoria........................................ 50

3. La regulación de la publicidad de los créditos inmobiliarios en el Proyecto de Ley ............................................................................. 51

4. Régimen jurídico vigente en materia de publicidad de créditos inmo-biliarios .......................................................................................... 534.1. Régimen jurídico general sobre publicidad ............................. 534.2. Régimen jurídico particular para la publicidad de créditos inmo-

biliarios ................................................................................... 545. Valoración: Del “solapamiento normativo” a la genérica regulación

de la publicidad. ¿Y dónde queda la protección del consumidor? .. 59

La oferta vinculante en los contratos de crédito inmobiliario, por Lucía Vázquez-Pastor Jiménez ............................................................... 61

1. Introducción .................................................................................. 622. La oferta vinculante ....................................................................... 64

2.1. Consideraciones generales ....................................................... 642.2. Concepto y finalidad de la oferta vinculante ........................... 652.3. Antecedentes legislativos .......................................................... 682.4. La oferta vinculante en el Proyecto de Ley de contratos de

crédito inmobiliario ................................................................ 702.4.1. Carácter obligatorio de la oferta vinculante ................... 712.4.2. El plazo ......................................................................... 732.4.3. La forma ....................................................................... 752.4.4. El contenido .................................................................. 762.4.5. Comprobación del cumplimiento de las obligaciones del

oferente del crédito ....................................................... 783. Conclusiones .................................................................................. 794. Bibliografía .................................................................................... 82

Sobre el deber de transparencia en el proyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, por Reyes Sánchez Lería 85

1. Introducción .................................................................................. 862. El deber de transparencia material en la contratación de préstamos

hipotecarios ................................................................................... 883. Fundamento normativo del deber de transparencia material ........... 914. El deber de transparencia material en el Proyecto de Ley reguladora

de los contratos de crédito inmobiliario ......................................... 944.1. Documentación a entregar por el prestamista o intermediario . 954.2. Plazo de entrega de la documentación .................................... 994.3. Comprobación del cumplimiento del deber de transparencia

material ................................................................................. 995. Conclusiones .................................................................................. 1036. Bibliografía .................................................................................... 105

Índice

7

El impacto de la jurisprudencia en el control de abusividad, por Irene Aznar Sánchez-Parodi ................................................................ 109

1. Cuestiones previas .......................................................................... 1102. Panorama actual del control notarial y registral de las cláusulas abu-

sivas ............................................................................................... 1122.1. El control notarial de las cláusulas abusivas ............................. 1132.2. El control de las cláusulas abusivas por parte del registrador de

la Propiedad ............................................................................ 1153. El PLCCI: su incidencia en el control en materia de cláusulas abu-

sivas ............................................................................................... 1194. El valor de la jurisprudencia en el control de abusividad ............... 120

4.1. La innecesaria distinción entre sentencias firmes y la jurispru-dencia del TS. La Disposiciones Finales 2ª y 3ª PLCCI ........... 122

4.2. El efecto de las sentencias judiciales. Su inoponibilidad erga omnes .................................................................................... 122

4.3. Nulidad ope legis de las cláusulas abusivas. La doctrina Pannon 1245. Conclusiones .................................................................................. 1256. Bibliografía .................................................................................... 126

Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera: de la jurispruden-cia al proyecto de ley de contratos de crédito inmobiliario, por Celia Martínez Escribano..................................................................... 129

1. Introducción .................................................................................. 1302. Funcionamiento básico de los préstamos hipotecarios en divisa

extranjera ....................................................................................... 1303. El derecho de conversión ............................................................... 1344. Objeto principal del contrato, transparencia y abusividad ............... 136

4.1. Objeto principal del contrato y adecuación entre precio y ser-vicios ...................................................................................... 137

4.2. Control de transparencia ......................................................... 1394.3. Control de abusividad ............................................................. 141

5. El error como vicio del consentimiento por falta de información o por falta de transparencia ............................................................... 145

Crédito inmobiliario y solvencia negativa: Sanciones para el pres-tamista y remedios para el prestatario, por Esther Arroyo Amayue-las ........................................................................................................... 149

1. Introducción .................................................................................. 1492. El deber del prestamista de evaluar la solvencia del consumidor ..... 152

2.1. La Directiva 2008/48: ¿Endurecimiento del acceso al crédito o solución en favor de la banca? ............................................... 152

2.2. La Directiva 2014/17: Cambio de marcha ............................... 1533. Entre la libertad y la prohibición de contratar ................................ 154

3.1. Pros y contras .......................................................................... 157

Índice

8

3.2. ¿Los Estados miembros deberían extender la prohibición al cré-dito al consumo? ................................................................... 159

4. Solvencia negativa: ¿Qué sanciones y/o remedios? ......................... 1594.1. Derecho público / Derecho privado ....................................... 160

4.1.1. Compatibilidad de las sanciones (administrativas) y los remedios (contractuales) ................................................ 160

4.1.2. ¿Qué normas para qué tipo de sanciones? ..................... 1614.1.3. Las consecuencias: terminológicas y de otro tipo ........... 162

4.2. Remedios que afectan al contrato ........................................... 1634.2.1. Para empezar, algunas premisas básicas ........................... 1634.2.2. Privación de los intereses y/o del capital ....................... 1654.2.3. Reembolso anticipado del crédito ................................. 1674.2.4. Culpa in contrahendo .................................................... 167

5. Reflexiones finales ......................................................................... 1696. Bibliografía .................................................................................... 171

El deber de información y la obligación de evaluar la solvencia en el proyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmo-biliario: consecuencias jurídicas de su incumplimiento, por Ana Isabel Berrocal Lanzarot...................................................................... 177

1. Consideraciones previas .................................................................. 1772. Objetivos de la Ley ........................................................................ 1833. Ámbito subjetivo de aplicación de la Ley ....................................... 1844. Ámbito objetivo de aplicación de la Ley ........................................ 1915. Normas de protección del prestatario en la fase precontractual ...... 1956. La obligación de evaluar la solvencia del prestatario ....................... 209

El vencimiento anticipado en el proyecto de ley sobre contratos de crédito inmobiliario, por Estefanía Hernández Torres ................. 217

1. Análisis del estado de la cuestión y propuesta de nueva regulación: el artículo 22 PLCCI ..................................................................... 218

2. Régimen jurídico vigente y comparación con el nuevo contenido en el proyecto ................................................................................ 2212.1. Régimen jurídico vigente ...................................................... 221

2.1.1 Doctrina del TJUE y vencimiento anticipado ................. 2222.2. Comparación con el nuevo contenido del PLCI sobre venci-

miento anticipado ................................................................... 2242.2.1. Exclusión de pacto sobre vencimiento anticipado ......... 2252.2.2. Porcentajes y plazos ....................................................... 2262.2.3. Carácter imperativo de la nueva regulación sobre venci-

miento anticipado ......................................................... 2283. Conclusiones .................................................................................. 2294. Bibliografía .................................................................................... 230

Índice

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Los intereses de demora en el proyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, por Carlos Trujillo Cabrera ..... 231

1. Introducción .................................................................................. 2322. El artículo 23 del Proyecto de Ley y sus relaciones con el artículo

114.3 de la Ley Hipotecaria ........................................................... 2332.1. El artículo 23 del Proyecto como transcripción (casi) literal del

artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria. ..................................... 2332.2. La interpretación del artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria a la

luz de la jurisprudencia europea .............................................. 2342.3. La opinión del Consejo General del Poder Judicial y del Con-

sejo de Estado sobre la redacción del artículo 23 del Proyecto de Ley .................................................................................... 238

2.4. Críticas a la regulación del artículo 23 del Proyecto de Ley .... 2403. Los problemas derivados de la imperatividad del artículo 23 del

Proyecto ........................................................................................ 2414. Conclusiones .................................................................................. 2445. Bibliografía .................................................................................... 245

Los servicios accesorios al crédito inmobiliario en el proyecto de ley o cómo velar los intereses de las entidades de crédito bajo una aparente protección del consumidor, por Davinia Cadenas Osuna . 247

1. Introducción .................................................................................. 2482. Orden EHA/2899/2011 ................................................................ 2493. Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobilia-

rio ................................................................................................ 2523.1. Prácticas de ventas vinculadas .................................................. 253

3.1.1. Definición de venta vinculada de préstamos .................. 2533.1.2. Prohibición general de las ventas vinculadas y supuestos

excepcionales en los que se admiten .............................. 2543.1.3. Obligaciones de carácter informativo ............................. 258

3.2. Prácticas de ventas combinadas ................................................ 2604. Conclusiones .................................................................................. 261

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ABREVIATURAS Y ACRÓNIMOS

BOE Boletín Oficial del Estado.AP Audiencia ProvincialAAP Auto Audiencia Provincial. AJPI Auto Juez de Primera InstanciaCCAA Comunidades AutónomasCC Código CivilCE Constitución EspañolaDGRN Dirección General de los Registros y el NotariadoLCGC Ley de Condiciones Generales de la contrataciónLEC Ley de Enjuiciamiento CivilLH Ley HipotecariaPLCCI Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliarioRH Reglamento HipotecarioRP Registro de la PropiedadSPA/SSAP Sentencia de la Audiencia Provincial/Sentencias de la Audiencia ProvincialSTC/SSTC Sentencia del Tribunal Constitucional/Sentencias del Tribunal ConstitucionalSTJUE Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión EuropeaSSTEDH Sentencia del Tribunal Europeo de Derechos HumanosSTS/SSTS Sentencia del Tribunal Supremo/Sentencias del Tribunal SupremoTC Tribunal ConstitucionalTRLA Texto Refundido Ley de AguasTRLGDCU Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.TRLS Texto Refundido de la Ley del SueloTS Tribunal SupremoUE Unión Europea

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PRÓLOGO

El acceso al crédito hipotecario es un elemento clave para que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad en España. La exi-gencia de que este tipo de operaciones esté protegido por un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz deriva no sólo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europa, sino de los indudables beneficios que supone para la eco-nomía de un país.

Bajo estas coordenadas, el 6 de junio de 2018 se celebró en la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla el Seminario: El nuevo Proyecto de Ley sobre contratos de crédito inmobiliario: algunas soluciones legales, en el cual se analizaron algunas de las cuestiones más controvertidas previstas en el Proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. El éxito de dicho seminario se debió no sólo a la calidad de sus intervinientes, sino al excelente trabajo realizado por los coordinadores del Seminario: las profesoras Sánchez Lería y Vázquez-Pastor Jiménez, de la Universidad Pablo de Olavide y el profesor Murga Fernández, de la Universidad de Sevilla. El Comité científico estaba integrado por Manuel Espejo Lerdo de Tejada, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla, y por Leonor Aguilar Ruiz, profesora titular de Derecho Civil de la Universidad Pablo de Olavide.

En la organización del Seminario colaboraron la Facultad de Derecho y el área de Derecho civil de la Universidad Pablo de Olavide, el Proyecto Redes de excelencia: Registro, mercado crediticio y crisis económica, el Colegio Notarial de Andalucía y la Cátedra de Derecho Notarial.

Fruto de las ponencias y de las comunicaciones presentadas en el Semina-rio, son los textos que se recogen en esta obra en la cual se abordan problemas concretos relacionados con los contratos de crédito inmobiliario que el nuevo Proyecto de Ley no soluciona, o cuya regulación adolece de falta de claridad, lo que ha suscitado un debate en la doctrina. En muchas de las cuestiones aborda-das ha estado presente no sólo lo dispuesto en la Directiva 2014/17/ UE sobre contratos de créditos celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, objeto de transposición del Proyecto, sino también cuestiones de Derecho comparado.

Prólogo

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Con todas estas contribuciones pensamos que se ofrece un panorama com-pleto de las cuestiones más discutidas del régimen jurídico de estos contratos previsto en el Proyecto de Ley. No obstante, será necesario esperar a la redacción final del texto para comprobar cómo se resuelven las objeciones planteadas ya que existe el riego de que el texto final de la Ley no siga, en alguno de los problemas abordados, el criterio actual.

María Serrano Fernández

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