LOS PIONE ROS - Mieres · 2017. 12. 26. · ubicaciÓn de la densidad actual y futura pione ros los...

PIONEROSLOS

T U C E R C A N A S O L U C I Ó N

UBICACIÓN ESTRATÉGICA

SANTA TERESA

NORDELTA

IRSA-FUTURODESARROLLO

CASCO URBANO BENAVIDEZ

CLUB NEWMAN

NEWMAN JOVEN

PATRONATODE LA INFANCIA

NORTHCHAMPFUTBOL

AV. BENAVID

EZ

RUTA 27

DEAN FUNES

PIONEROSLOS


ESTACIÓN FF.CC BENAVIDEZ

PIONEROSLOS


Se realizó un estudio de mercado con el fin de entender la oferta residencial y, poder así, estimar la densidad actual y futura. El relevamiento se

basó en información suministrada por inmobiliarias locales y por vecinos de la zona interesados en contar con una oferta de servicios de calidad y

cercana a sus domicilios.

Hemos consolidado 3 grandes áreas contemplando alrededores de la Ruta 27 y la Calle Dean Funes:

1. Casco Urbano de Benavidez y barrios abiertos de la zona

2. Club Newman, Newman Joven, barrios cerrados de Villanueva y barrios abiertos en desarrollo también en Villanueva como el complejo Vila Vela,

Casas de Santa Maria, San Patricio y Casas de Santa Ana.

3. Residentes del corredor Bancalari que no encuentren la solución en sus propios centros comerciales o que no los elijan por su incomodidad para

estacionar.

VECINOS INMEDIATOS A LOS PIONEROS


12.900 casas y 45.000 habitantes aproximadamente

BARRIOS CERRADOS DEL COMPLEJO VILLANUEVA

Santa Teresa 398 lotes

Santa Clara 280 lotes

San Marco 357 lotes

San Benito 280 lotes

Santa Catalina 633 lotes

San Francisco 573 lotes

San Agustin 248 lotes

San Rafael 374 lotes

San Isidro Labrador 573 lotes

BARRIOS ABIERTOS

Complejo Vila Vela 240 departamentos (en ejecución)

Casas de Santa Maria 270 casas

Casas de Santa Ana II 84 casas (en ejecución)

Casas de Santa Ana III 96 casas (en ejecución)

Casas de San Patricio (en ejecución)

ANÁLISIS DE LA OFERTA RESIDENCIAL ACTUAL Y FUTURA

PIONEROSLOS


UBICACIÓN DE LA DENSIDAD ACTUAL Y FUTURA

PIONEROSLOS


ALTAMIRA

SANTA TERESA

SAN GABRIEL

SANTA BÁRBARA

NORDELTA

BARBARITA

SANTA MARIA

TALAR 1

TALAR 2

EL ENCUENTRO

IRSA-FUTURODESARROLLO


CLUB NEWMAN

NEWMAN JOVEN

PATRONATODE LA INFANCIA

NORTHCHAMPFUTBOL

VILA TERRA

SAN MARCO

VILA VELA

SAN BENITO

SAN FRANCISCO

SANTA CATALINA

SANTA CLARA

SAN AGUSTÍN

CLUB SAN ANDRÉS

BARRIO LAGUNITAS

BARRIO SAN ANDRÉS

JEEP PARK

SANTA ANA

NEW DELTA SCHOOL

SAN RAFAEL

SAN MIGUEL EL CANAL

SAN ISIDRO LABRADOR

PIONEROSLOS


Se realizó un estudio de la zona y de los principales paseos de compras o centros comerciales para entender mejor el mercado y las alternativas

vigentes. Los valores de venta por metro cuadrado de pozo rondan entre los U$D 1.800 y 2.100 y ascienden a U$D 3.000 o superiores en proyec-

tos terminados. Algunos ejemplos obtenidos de reconocidas inmobiliarias de la zona:

ANÁLISIS DE LA OFERTA ACTUAL DE LOCALES EN VENTA Y EN ALQUILER

VALOR DE M2 EN U$D DE ALFOMBRA

40

35

30

25

20

15

10

05

00

11

SANTA

BÁRBARA

13

SANTA

BÁRBARA

36

SANTA

BÁRBARA

12

LOS

LIRIOS

13

LOS

LIRIOS

11

PUNTO

TIGRE 1P

12

VILLA

NUEVA PB

PIONEROSLOS


Se realizó un relevamiento presencial de todos los centros comerciales y de servicios cercanos a nuestra propiedad. El resultado de esta investiga-

ción nos indica que en la actualidad se concentran gran parte de las soluciones en la zona de Vila Vela (al final de la calle Dean Funes), Nordelta o

en el pueblo de Benavidez y que el saldo se distribuye en zonas de poca seguridad y de alto congestionamiento de tráfico. Con el tiempo esto

empeorará.

ANÁLISIS DE LA OFERTA DE SERVICIOS

CENTRO MÉDICO DE MASCHWITZ SUPERMERCADO DISCO (NORDELTA)

MAYORISTA JAGUAR (BENAVIDEZ)

NORTHLANDS

SUPERMERCADO DÍA (MASCHWITZ CENTRO)

COLEGIO NORTHFIELD (NORDELTA)

SUPERMERCADO CARREFOUR (MASCHWITZ MALL)

SANTA TERESA

COLEGIO SAN FRANCIS

RESTAURANTES VARIOS EN EL CENTRO COMERCIALDE NORDELTA

RESTAURANTES VARIOS EN LA BAHÍA DE NORDELTA

BURGER 54

TACO BOX

COLEGIO SWORN

COLEGIO MARÍN (NORDELTA)

COMPLEJO COMERCIAL VILA TERRA (FRENTE A SANTA CLARA)

ROTONDA DE RUTA 27 Y CAMINO A VILLA LA ÑATA.

BENAVIDEZ CENTRO(AV. ALVEAR Y RUTA 9)

RUTA 27 ENTRE EL CLARO Y VÍAS FF CC

CONSULTORIOS EN GALERÍA SANTA BÁRBARA

CENTRO MÉDICO LOS LIRIOS

CENTRO MÉDICO NORDELTA

CENTROS DE SALUD COMPRA DE ALIMENTOS EDUCACIÓN COMERCIOS MINORISTASGASTRONOMÍA Y DELIVERY

PIONEROSLOS


ANÁLISIS F.O.D.A.

Acceso directo desde la Autopista por Av. Benavidez a Ruta 27

y todos los polos de desarrollo.

La relación de cantidad de locales versus cocheras.

La seguridad para sus propietarios y visitantes.

La variedad y flexibilidad de propuestas que ayudan a que cada

comercio pueda determinar su formato ideal y el mix laboral que

ayuda a mejorar el tráfico continuo al predio.

Crear un espacio de potenciales negocios para emprendedores,

generar mano de obra local y mejorar la oferta de servicios y pro-

ductos necesarios para el día a día.

Disminuir el tráfico, los accidentes y la alta concentración de los

polos comerciales actuales.

Mantener a los residentes actuales dentro del partido y evitar la

migración de capitales y residentes a partidos como Malvinas

Argentinas, Maschwitz y Pilar.

Incentivar la captación de nuevos residentes y empresarios.

Falta de infraestructura y servicios

(cloacas, servicio de gas y red de agua).

Falta de un espacio de contención, abastecimiento, recreación

y salud para los residentes actuales.

Concentrar la oferta de salud y servicios en muy pocos lugares

que potencian la concentración de riquezas y problemas de

tránsito, accesos y estacionamiento.

FORTALEZAS

DEBILIDADES AMENAZAS

OPORTUNIDADES

PIONEROSLOS


Queremos que Los Pioneros, tal como lo representa su marca, sea la primera opción para que el vecino de la zona pueda acceder de forma rápida,

práctica y segura a todo lo que necesita en su día a día pero, a su vez, queremos que también lo vea como un espacio donde proyectar su vida

laboral. Que gracias a su funcionalidad y seguridad le permita al pequeño comerciante, profesional, artista o educador hacer realidad la idea de su

propio negocio. No buscamos a las grandes marcas ni franquicias y por eso descartamos vender el terreno a una cadena de supermercados.

Consideramos de mucha utilidad para la comunidad la creación de espacios de desarrollo profesional que nos permita volver al antiguo concepto

de “El barrio” donde uno encontraba todo a pocas cuadras de su casa.

Iniciativas como El Mercado de Maschwitz, El Mercado de Villa La Angostura o Los Lirios en Talar 1 (Bancalari) reflejan perfectamente lo que que-

remos que ocurra.

Los Pioneros aspira, desde su propuesta arquitectónica, generar un espacio abierto hacia la calle para integrarse al gran espacio generado por las

vías del FFCC y sus dos calles frentistas. Para esto es que incorporamos dentro de la materialidad del proyecto una gran convivencia con vegeta-

ción autóctona y terminaciones en madera y colores neutros. Buscamos con esto minimizar el impacto visual y ambiental.

EL CONCEPTO

PIONEROSLOS


N

E

0

S

IMAGEN PROYECTUAL

PIONEROSLOS


OFERTA PROYECTADA

SERVICIOS DE SALUD Y CUIDADO

Farmacia

Peluquería

Laboratorio clínico

Gimnasio

Tatuajes

Cama solar

Depilación definitiva

Veterinarias

Otros

LOCALES DE ALIMENTOS POR RUBROS

Panadería

Pastas

Heladería

Carnicería

Fiambrería

Rotisería

Almacén

Vinoteca

Otros

COMERCIOS

Drugstore

Librería

Ferretería

Mobiliario

Vestimenta

Casas de impresiones

Zapaterías

Otros

OFERTA GASTRONÓMICA Y DELIVERY

Pizas y empanadas

Sushi

Bar

Restaurante

Otros

OFICINAS PARA PROFESIONALES DE LA ZONA

Arquitectos

Odontólogos

Abogados / Escribanos

Contadores

Psicólogos

Inmobiliarias

Agencias de publicidad y viajes

Desarrolladores inmobiliarios

Otros

PIONEROSLOS


PIONEROSLOS


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PROYECTO ARQUITECTÓNICO

VISTA FACHADA

A: LOCALES

B: OFICINAS

1: REVESTIMIENTO PLÁSTICO COLOR

2: SIDING

3: CARPINTERÍAS ALUMINIO ANODIZADO NATURAL

PIONEROSLOS


N

E

0

S

PLANO PLANTA BAJA


VERIFICACIÓN DE INDICADORES URBANÍSTICOS

SUP. DE TERRENO: 1710 M2

SUP. CUBIERTA: 1873 M2

SUP. SEMICUBIERTA: 267 M2

FOS: 0.45 M2 = 770 M2

FOT: 1.17 M2 = 1997 M2

FOT VENTA = 1728 M2

RETIRO DE FRENTE: 6 M

RETIRO DE FONDO: 16.80 M

RETIROS LATERALES: no hay

ALTURA MÁXIMA: 10.50 M

VENDIDO

RESERVADO

N

E

0

S

CA

LL

E D

EA

N F

UN

ES

RESERVADO

PIONEROSLOS


RESERVADO

PLANTA PRIMER PISO

N

E

0

S


PIONEROSLOS


RESERVADO

PLANTA SEGUNDO PISO

N

E

0

S


PIONEROSLOS


DETALLES DE TERMINACIÓN

COCHERAS:

En planta baja: Piso absorbente y pavimento intertrabado sobre hormigón de alta resistencia.

LOCALES COMERCIALES Y OFICINAS:

Estructura de Hormigón armado

Tabiquería exterior ladrillo hueco/de hormigón

Tabiquería interna de ladrillo hueco

Losas de hormigón armado con terminación a la vista para cielorrasos

Revestimientos interiores en revoque fino

Revestimientos exteriores Siding cementicio, revoques gruesos pintados con revestimiento elastomérico acrílico.

Carpinterías de aluminio anodizado natural con vidrio de seguridad.

Carpeta de terminación para recibir solados en todos los pisos

CIRCULACIONES Y ESCALERA:

Semicubiertos.

Techo de estructura metálica y cubierta de chapa acanalada prepintada

Pisos cementicios antideslizantes.

Pasamanos de acero inoxidable

Puertas placas interiores con marco de chapa.

ASCENSOR:

Hidráulico, de capacidad 5 personas.

VARIOS:

Estructura y pasarela para recibir equipos de aire acondicionado y tanques en cubierta.

Provisión de toma taponada de agua fría, ídem de cloaca en piso de oficinas, como así también gas y espacio para paso de conductos para

extracción para campanas de rubro gastronómico.

Instalación de planta de tratamiento cloacal.

PIONEROSLOS


FIDEICOMISO LOS PIONEROS

ARQUITECTO-DESARROLADOR

Ramiro Ledesma

EXPERIENCIA PROFESIONAL

FIDUCIARIA:

CLAN COLECTORA S.A.:

ESCRIBANO

Ignacio Coulter – Escribanía Coulter Y Asociados. San Isidro

EMPRESA CONSTRUCTORA

Efaco s.a

Profesional independiente especializado en gestión integral de obras: proyecto, dirección, administración, seguimiento y análisis de costos.

20 años de experiencia y mas de 15.000 m2 construidos y entregados en la zona de Tigre Pilar y Costa Atlantica.

Desarrollos inmobiliarios 27 has en Delta de Tigre, proyectos de cocheras y edificios multifamilares y locales comerciales.

Empresa dedicada al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios en Pcia de Buenos Aires, y CABA

Algunos proyectos en los que hemos participado:

Edificio Oficinas Monroe 127, San Isidro

Fideicomiso Gorriti (empremdimiento Inmobiliario departamentos en CABA, Gorriti 4545)

Fideicomiso Pilar Suites (Lofts en Pilar)

Socias: Romina Peloi Y Adrea Gomez.

Estudio contable Gomez Peloi. Av del Libiertador 15364 4° piso Acassuso.

4743-0308 [email protected]

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