Últimas tendenciasen el precio de la viviendaen la ciudadde Málaga (1981-1994)

María Luisa DE LÁZARO Y TORRESProfesoraAsociadadel DepartamentodeGeografíaHumana

UniversidadComplutense(Madrid)

La importanciade losfenómenosinmobiliarios y del usodel suelo en elespaciogeográfico,enestecasourbano,nos hacereflexionarsobrela evolu-ción y distribución espacialde los preciosde la vivienda,ya que no se de-mandasueloensí, sino el usoy lautilización deesesuelo,quereflejaen par-te el precio del suelo,y en el casode uso residencial,unaseriedeelementoscualitativosquecomponenla vivienda.

Vamosaaproximarnosa las últimas tendenciasdel mercadoinmobiliarioparala vivienda en la ciudad deMálaga,analizaremoslo sucedidoen el año1993 respectoaañosanterioresy qué sepuedepreveren un futuro. Utiliza-remoslos anunciosinmobiliariosdel diario Surde Málaga,cuyavalidezparaestetipo de estudiosya justificábamos(M. L. Lázaro, 1991). Otros autorestambiénutilizan losanunciosinmobiliarioscomo fuenteenestetipo de estu-dios(G. Leonard,1983;Ch.Vandermotten,1971).

Dentro de la vivienda estableceremosdos modalidadesque considera-mos esencialdiferenciar,viviendaunifamiliar y viviendaplurifamiliar. Comoviviendaunifamiliar incluimos tanto la denominadacasamatacomo el chaletcon parcela—en las modalidadesde adosado,unifamiliar independientey delujo—. Comovivienda plurifamiliar incluimos las viviendassituadasen blo-quesdecasas;como piso, apartamento,estudio,duplex,ático,etc. Setratadeunaagrupacióna partir del lenguajequeutiliza la prensacon la finalidad de

Analesde Geografíade la UniversidadComplutense,nY 15,421-433Servicio dePublicaciones.UniversidadComplutense.Madrid, 1995

422 María Luisa de Lázaroy Torres

evitar unaexcesivadispersiónfruto de la gransegmentacióndel mercadoin-mobiliarioquenos permiterealizaralgunasgeneralizaciones,aunquenosen-contramoscon la limitación de queel lenguajeperiodísticono es tan precisocornoel científico.

El pesode cadaunade las modalidadesde viviendano es el mismo,yaque en el casode la vivienda unifamiliar sehanmanejadocasi cuatrovecesmenosnúmerodeanunciosinmobiliarios,queen el casodela viviendapluri-familiar (70 anunciosde un total de 318 correspondena la viviendaunifami-liar, lo quesuponeun 22 por 100 del total deanunciosinmobiliarios) (Gráfi-Co 1). Lo que hacequelos datosreferidosa la viviendaplurifamiliar tenganmáspesoe importancia.

LA EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDADE 1981 A 1984

El Gráfico 2 muestrala evolucióndel preciomedio de la viviendades-de 1981 a 1994, paravivienda unifamiliar y plurifamiliar, en pesetasco-rrientesy constantesdel 94 (estasúltimasdenominadasen la gráfica plurif-94 y unif-94). En términos generaleses proporcionalmentemás cara lavivienda unifamiliar que la plurifamiliar. Existe una dificultad añadida altomar en cuentalos preciosde la vivienda unifamiliar, que reafirmaaúnmásel hechodequeseamáscara,y es queel precioquemanejamosincluyeedificación y jardín, ya que no siemprelos anunciosespecificanqué por-centajedel precio correspondea qué. Mientras el tamañomedio de la vi-viendaunifamiliar, englobandocasay jardín,esde 354,6 m2, el de la vivien-da plurifamiliar es de 121,7 parael períodoquenos ocupa,a pesarde queestaúltima consumesuelode forma más intensiva,dandomás rentabilidadal mismo,en términosgeneralesresultamásbajo suprecioqueel dedicadoaviviendaunifamiliar.

Estostamañosmediosde la vivienda,que podemosconsiderarelevadosteniendoen cuentaque sonvaloresmedios,nos ratifican que la prensaseocupade un segmentodel mercadoinmobiliario que prometemayoresga-nanciasy permite financiar la publicidad.Los preciosque la prensaofrece,estánsobrevalorados,ya que reflejan los preciosde mercadode la oferta, yquepor tanto sonsusceptiblesde unaúltima modificaciónen el momentoderealizarla transaccióndefinitiva dela vivienda.

En la evolucióndel precio medio dela viviendapor años,la tendenciaalalza en los preciosenpesetascorrientesdelos últimos añosse va a ralentizardesde1989 y aestacionarhaciael año 1993,observándoseunapequeñare-cuperaciónen el 1994. Esto se explica porquetras la crisis económicadelfinal de los setentase da apartir del año 1984,una lentarecuperacioneco-nómicay por tantode lospreciosdel suelo.La entradade Españaen la CEE,

Últimas tendenciasen elpreciode la viviendaen la ciudadde Málaga 423

Gráfico 1N’> de anuncios por barrios (1981-1994). (Según tipologías edificatorias)

45

40

35

o

z

30

25

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5

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Fuente:Elaboraciónpropiaa partir

Preciomedioporvivienda

Plurifaniiliar ~ 1 [nifamiliar

de los anuncios inmobiliarios del diario Sur.

Gráfico 2

(1981-1994).(En pesetascorrientesy constantes).

1 0Qtfl)

90000

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2001)0

1 (XXX)

981 1982 983 1984Mos

Pluriían,iliar — lJnilan,iliar— — — Plurif-94 [Juif-94

Fuente:Elaboraciónpropiaapartir delos anunciosinmobiliariosdel diario Sur.

l 2 3 4 5 6 7 8 9 lO II 12 3 14 16 17 19 2021 23 24 26 27 28 29 30

Barrios

1985

424 María Luisa de Lúzaroy Torres

hoy UE, aumentala demandade bienes inmobiliarios en Españade formaquepor muy disparatadosqueparecieranlospreciosde losbienesinmobilia-rios, éstosse hanvendidosin dificultad hastala entradaen vigor de la Ley deTasas(1989),quecon suadicionalcuartafrenó drásticay repentinamentelasventasy con ellas los preciosde los bienesinmobiliarios en generaly las vi-viendasenparticular.Las inundacionesdel año 1989 en Málaga.tambiénin-fluyeron en la moderaciónde los precios,quela crisis del 1 993 continúafre-nando,con unaligera recuperaciónen el 1994.Tambiéninfluye entodoestoel agotamientodel suelo urbanizabledisponiblesegúnel PlanGeneralde Or-denaciónUrbanade 1983, especialmenteen algunasáreasde la ciudad. Lavívienda unifamiliar tipo chalet se revaloriza con constanciaen los añosochenta,y hastalos 1990, parafrenar su precio en el año 1994. El estanca-miento tardío de los precios en la vivienda unifamiliar puedeser debido aquesetratade áreasen las quese estáedificandoactualmente,a la influenciaextranjeraen Málaga—que demandaviviendade estetipo— y a considerarestetipo deviviendacomo de mayorcalidad.La viviendaplurifamiliar sufreun máximoen el año 1989,y desdeahíse mantiene.Estomuestraque el pre-cio deestamodalidadde viviendaes sensiblea la ley del mercado(ley de laoferta y la demanda),y por tanto a la recientedisminuciónde la demandaque estácondicionandolos precios. Estadisminuciónde la demandaseex-plica por la coyunturaeconómicageneralcaracterizadapor la crisis econó-mica de los noventa.Todo ello marcael factor generalmás importantequeinfluye enel preciodel sueloy quevamosaanalizarcon másdetenimiento.

Todosestosdatoscuantitativosreflejanclaramenteunacrisisen el mun-do inmobiliario en 1993, así como algunosde los hechosque se reflejan enlas noticiascotidianasde la ciudadqueel diario Surpublica,haciéndoseecodela crisiseconómicapredominante,quesemanifiestaen el plano institucio-nal con la malasituacioneconomicade la Juntade Andalucía,la superacióndel límite legal deendeudamientodel Ayuntamientode Málagay de la Dipu-tación,las paralizacionesde obraspor suspensiónde pagosen las empresasadjudicatarias,etc. En el ámbito industrial,con empresasquesufrenlas con-secuenciasde la mala situacióncon diferentegradode gravedad(Siemens,Fuyitsu, Félix Sáenz,La Casera,etc.); destacala cifra del pasivo de las em-presasen quiebraque en los cuatro primerosmesesdel 1 993 alcanzólos25.641 millones de pesetasfrente a 13.213millones de pesetasdel mismoperíodoel añoanterior,lo quesuponeun incrementointeranualdel 94 por100 segúnINE. Aumentadeformadestacadael paroen el segundotrimestredel añorespectoal 1 992 con másde trescientosmil empleosdestruidosen laprovinciadesdeel último año,segúnla EncuestadePoblaciónActiva (EPA).En los últimos dosañosse haninvertido 800 millonesmenosen instalacio-nesindustriales,segúnun informe del Instituto de Estadísticade Andalucía.Los tresprimerosmesesdel 1991 se llevaron a caboinversionesen los dis-tintos sectoresproductivosde la provincia por valor de 2.521 millones de

O/timas tendenciasen el precio de la viviendaen la ciudad de Málaga 425

pesetas;un añodespuéssecontabilizanen el registrode industrias1.790, yen 1993 1.684 millonesde pesetas.Ademásel consumoeléctrico de las in-dustriasen el semestredescendiósegúnla CompañíaSevillanade Electrici-dad.La energíaen alta tensiónfacturadaen la provincia entreeneroy junioha supuestoun descensodel 14 por 100 respectoal mismoperíododel añoanterior;sin embargo,el consumode bajatensiónaumentó,lo quesuponeun1,3 por 100 de incrementoglobal.El tráfico de mercancíasdescendióencasi45.000toneladasrespectoa julio, a pesarde haberrecibido enagostocuatrobarcosmásqueen Julio.

Esta paralizaciónde la actividad industrial se refleja tambiénen otrossectoresde la economíacomo es el mercadoinmobiliario. La prensaafirmaqueel mercadoinmobiliario estáparalizado(febrero),lo quehemospodidoconstataral ver quelosanunciosinmobiliariosserepitencon el consiguienteaumentodel númerode páginasdedicadasa ventasde pisos. Baja en un 50por 100 e! valor de los terrenosurbanizablesen los últimos años.Esto sedebea quela únicademandaexistenteen 1993 es la deVPO. La faltadesue-lo urbanizablefrenala expansióndel sectorinmobiliario malagueño.El pa-ron en las ventasde bienesinmobiliarios, ha supuestola pérdidade 50.000puestosde trabajoenAndalucia.

Algunas otras cifras apodadaspor la prensason también significativas,como por ejemplolos 14.700profesionalescon licenciasfiscalesquesedande bajaenel primer trimestredel año—segúnel presidentede la CámaradeComerciodeMálaga.

La crisis tambiénse refleja en que el año termina con 116.155paradosen Málagaen 1993,frente a los 115.514del añoanterior,leve mejoríares-pecto al inicio del añoen que llegarona estarparados118.636.Estabajadadentrodel mismo 1993 sedebió a la bonanzade la temporadaturísticadesdeabril, peroaumentóen4.000 personasen octubre(porel cierrede empresasfundamentalmente),paraluego seguirdescendiendo.

Otros hechossucedidosen el año 1993 aparecenen la prensaen el año1994, como por ejemplo, los 10.000 millonesde pesetasque costaronlosdespidosa las empresasmalagueñaso las 10.000demandasque resolvieronel CMAC y la Magistratura,o las veintegrandesempresasmalagueñasquesuspendieronpagos,segúnconfirmó el presidentedel ColegioOficial deTi-tuladosMercantilesy EmpresarialesdeMálaga,AlejandroBengio,en 1993.

A partir de 1994 se observantambién,a travésde la prensa,algunoscambiosfavorablesa la reactivacióndel mercadoinmobiliario.Desdemayode 1994 los constructoresaprecianunareactivacióndel sectoren Málagayel descensode los tipos de interés reanimalas ventas.Los urbanizadoresconfíanen queal final del añono hayaviviendasturísticassin vender.Urba-nismo ofreceen Teatinossuelourbanizablea constructoresparahacer800víviendasVPO paraimpulsar la zonadeTeatinosy evitar la especulaciónenla zona.

426 María Luisa de Lázaro y Torres

El parobajó en Málagaen 2.044 personasen mayo sobreel global deparados.Se atribuyea la buenaacogidadela reformalaboral. En mayo eran113.000personasinscritasenlas oficinasdel INEM, casi 1.500menosqueelanopasadoenlasmismasfechas.

Parecequecon todo esto la actividadinmobiliaria se reanudaen 1994,quees lo quese reflejabaya en el gráfico comentado.No quieredecirquesehayasuperadola crisis en todossusniveles,habríaque analizarla accesibili-dadmediadela poblacióna esasviviendas.

A pesarde las variacioneseconómicasque se reflejan en las fluctuacio-nesdel preciode la viviendaen pesetascorrientes,podemosmantenerla lii-pótesisde que el precio de la vivienda subecon el simple transcurrir deltiempo,ya que enpesetasconstantesde 1 994 los preciossuponenunasubi-daprogresivay continuada,aunquesin dudaalgomásmoderadadesde1989.

DIFERENCIAS ESPACIALESDEL PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA

Hastaaquíhemosanalizadoel precio dela viviendaen losúltimos añosyhemosenumeradoalgunosde los factoresgeneralesqueexplicanestaevolu-ción,fundamentalmentela economía.Vamosa analizara continuaciónlas di-ferenciasespacialesen estosprecios,lo queestarácondicionadopor los fac-tores de macrolocalización(A. García Ballesteros, 1986), tales como lacentralidad—generalmentecuantomayores la distanciaal centromenoreselprecio dela vivienda y mayores el tamañode las viviendas,hechala excep-ción en 1994del cascourbanocorrespondientea la Málagapreindustrial--,ylas externalidadesurbanísticasqueofrecenciertosbarriosy ciertos edificioscuyascaracterísticasmuchasvecesseplasmanen losanunciosinmobiliarios,lo quemarcala competenciapor ciertaslocalizacioneso espacios.

Paraello, mientrasel nuevoPlanGeneralno salgaa la luz y aporteotra,utilizaremosla división por barriosde la ciudadde Málagaestablecidapor elPGOU 83 realizadapor D. LópezCano(Mapa 1).

En la viviendaplurifamiliar (mapa2 y Gráficos3 y 4), lasáreasmáscarasde la ciudadsonlas áreasresidencialesde calidadtradicional(Caleta-Limo-nar, El Morlaco, Pedregalejo,Malagueta)o de renovación(la recienteedifi-cación ha revalorizadozonascomo 1-luelin-Perchel—a lo que se añadelaconstruccióndel nuevopaseomarítimo—,Caminode Antequera)o las delo-calizaciónmáscéntricaen el centrohistórico dela misma(PolígonoAlame-da, Cruz de Humilladero). Observamossubidas en pesetascorrientesentodoslos barriossalvo el Centro,Caleta-Limonar,Arroyo del Cuarto,Taba-caleray El Palo.Sin embargo,estasubidade preciosen el año 1993 no semantieneen 1994 en los barriosdc Huelin-Perehel,Palma-Martiricos,Cruzde Humilladero, Polígonode la Alameda y Caminode Antequera.Por ser

Últimas tendenciasen el preciode la viviendaen la ciudadde Málaga 427

N

1

ESCALA

Fuente: O. López Cano y PGOU-83.

Mapa 1 —Precio dela viviendaplurifamiliar Pts/m enmiles.

O ~ 2 3 ¡‘has

1. Centro2. Capuchinos

3. Trinidad4. Huelin-Perchel

5. CaminoNuevo

6. Malagueta

7. Caleta—Limonar8. Palnia-Martiricos

9. Suárez

10. Arroyo Cuartoit. CruzHumilladero

12. PolígonoAlameda

13. CiudadJardín1 4. MangasVerdes

15. (:arlb~da-St,~rez

16. CaminoAntequera

t7. CalledeCártama18. SanRafael

t9. Camino Churriana

20. Tabacalera•2 1. ParqueOeste

22. SiecraEtanquilta

23. El Molarco24. Pedregalejo

25. La Mosca

26. LI Palo

27. PinaresdeSanAntón28. ElCandado

29. PuertoTorre30. ColoniadeSantaInés

A GRANADA

A CADI?

A ALMERIA

EO

‘o

o‘4

428 Maria Luisa de Lázaro y Torres

mínimas,no resultanrepresentativaslas fluctuacionesde preciosenel Puertodela Torrey barriodelaTrinidad.

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0 1 2 3 Krns

A ALMERíA

ESCALA

Fuente:Elaboraciónpropiaa partir de los anunciosinmobiliariosdel diario Sur.

Mapa2.—Preciodela viviendaplurifamuliar Pts/m enmiles.

Los barriosmás baratosde los quesedisponede preciosson CaminodeChurriana,Tabacalera,El Paloy Suárez.Quizásestosedebaa la ausenciadeinversionesen los últimos años,en que la edificación se ha producido enotrasáreasdela ciudad.

Hay barriosqueseanuncianpocoenla prensa,comoson losbarriosconautoconstrucción,o predominio de viviendassocialescomo Palma-Martin-cos, carreterade Cártama,San Rafael,SierraBlanquilla, La Mosca,etc.; deahí queen estosgráficosno dispongamosde datosparaellos. La viviendadeprotecciónoficial, y dentrodeéstala modalidaddeviviendasocial no puedecompetirconel precio del suelo de las mejoreslocalizacionesdela ciudadyha de conformarsecon áreasmás periféricas,queverán revalorizarsusueloen el procesodeurbanizaciónde lasmismas.

A GRANADA

A CADI?

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E O

9-‘o

3050

70

90

110

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- 49— 69

— 89

— 109

— 129

Últimas tendenciasen elprecio de la viviendaen la ciudadde Málaga 429

Gráfico 3

Preciode la viviendaplurifamiliar. (PorbarriosenPts.corrientes/mfl.

40000

120000

00000

80000E

6000(1

4(XX)0

20000

o1 2 3 4 5 6 7 8 9 lO II 12 3 14 ¡6 17 1920 21 2324 26 27 28 29

Barrios1989 ~ 1993

Fuente:Elaboraciónpropia apartir delos anunciosinmobiliariosdel diario Sur.

Gráfico 4

Preciode a viviendaplurifamiliar (PorbarriosenPts.constantesdc 1994).

¡40000

120000

100000

4 8(51(5)o~13

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40000

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O1 2 3 4 5 6 7 8 9 lO II 12 13 4 16 ¡7 19 2021 23 24 26 27 2829 30

Años

m 1989 W 993 -

Fuente:Elaboraciónpropiaa partir delos anunciosinmobiliariosdel diario Sur.

430 Maria Luisa de Lázaro y Torres

Existen mayorescontrastesen la vivienda unifamiliar (mapa3), encon-trandobarriosmás baratosy tambiénmás carosqueen la plurifamiliar, aun-queglobalmenteseamáscarala primera.Lassubidasno sonigualesen todoslos barrioscon estetipo de vivienda; convienedestacarquese observaunasubida constanteen los barrios con vivienda unifamiliar, tanto en pesetasconstantescomo en corrientes(CaminoNuevo,Caminode Antequera,Ciu-dadJardín,El Morlaco,Pedregalejo,El Palo,PinaresdeSanAntón, El Can-dado,Puertodela Torrey Coloniade SantaInés),así como algún casoaisla-do en otras áreasde la ciudad, tal y como se ve en el Gráfico 5, dondeaparecensin datos los barriosen que no hay vivienda unifamiliar, o éstaesminoritariaenellos.

Preciode la vivienda

¡4000<)

1 2OIXX)

1 tXXIOO

$0000

4000<.)

20000

1)

Gráfico 5

unifamiliar. (En Pts.corrientesy constantesde t994»

1989 ~ 1989 enpts.~941993 1993enpts.-94

Fuente:Elaboraciónpropiaa partir delos anunciosinmobiliariosdel diario Sur.

Sin embargo,si únicamentetenemosencuentalosaños1989 y 1993 losprecios máximosy mínimos por metro cuadradoen pesetascorrientesparavivienda unifarniliary por barriososcilan entrelas 30.000y las 120.000pe-setasmetro cuadrado(gráfico 5), y en el año 1994 llegan hastalas 150.000pesetasmetrocuadrado.Mientrasqueparala viviendaplurifamiliar (gráficos3 y 4) estaoscilaciónestáentre45.000y 130.000 pesetasmetro cuadradollegandoenel año ¡994 hasta140.000pesetasmetrocuadrado.

1 2 3 4 3 6 7 8 9 It) II 2 13 4 16 17 192021 23242627282930

Barrios

Últimas tendenciasen elprecio de la viviendaen la ciudad de Málaga 431

14¶

A ALI4ERIA

0 1 2 3 Krns.

ESCALA

Fuente:Elaboraciónpropiaa partirde losanunciosinmobiliariosdetdiarioSur.

Mapa3.—Preciode¡a viviendaunifamuliarNs/m2enmiles.

La división tradicionaldel suelo dela ciudadde Málaga,al estey al oestedel río Guadalmedina,ha sido enpartepaliadapor las diferentesactuacionesurbanísticasy de planificación realizadasen la ciudad, en que la última(PGOIJ-83)pretendeel crecimientode la ciudadpor el oeste,algo quepocoapocova consiguiendo(Huelin-Perchel,ColoniadeSantaInés,etc.)y plani-lea la circunvalaciónrecientementeconstruidaque tambiénvaa marcarunhito en la ciudad.La actuaciónanterior:«Polígonodela Alameda»,tambiéncontribuyea revalorizarla imagensocial y lospreciosdel suelode la Málagaoeste;sin embargo,áreasdecalidadresidencialcomola Malagueta,Limonar,El Morlaco, Pedregalejo,siguensiendoen 1994 las más carasde la ciudadcon preciosmediosen tornoa 135.00pesetasmetrocuadrado.

El hechode que hablemosde precios mediospor barrios, hacequeloscontrastessedulcifiquen,y si ademástenemosen cuentaqueel segmentoin-mobiliario del que nos ocupamoses la vivienda libre que se anunciaen laprensa,podemosexplicamosque esoscontrastesentrelos distintosbarriosno seanmásacentuados.

A GRANADA

A CADI?

o4/

E O9.

En 30 - 4950 — 69

— 89

90 — 109

110 — 129

432 Maria Luisa de Lázaroy Torres

CONSIDERACIONESFINALES

Hemostrabajadocon bienesque estána la ventay quepor tanto tienenun precio de mercado,aunqueésteseael dela oferta,quees el queofrecelaprensa,porlo quehayquetenerencuentaque:

a) Estos precios son susceptiblesde una última modificación en latransaccióndefinitiva del inmueble,y al contrarioqueen añosante-rioresa la Ley deTasas(1989),éstaseproducea la baja.

h) Factor explicativo a los preciosdel sueloen un punto,son los pro-pios preciosdel suelo en el entorno,lo quealgunosautoresdenomi-mancontagioespacial,como afirman y pruebanparaMadrid J. Bos-queSendra,A. GarcíaBallesterosy i. BosqueMaurel (198’7).

Ó Edificacionesrecientesdan precios más altos y una revalorización

delosbarrios,En generalpodemoshablarde unasubidade preciosmásmoderadaque

en épocasanteriorestantoen pesetasconstantescomoen corrientes.Los preciosdel suelo se conviertencadavezmásen preciospolíticossi

se van proclamandoleyesquetiendana disminuir las desigualdades.La oler-ta y la demandavan siendopaulatinamentemanejadospor el Estadomedian-te la planificacióny las leyes.Esperemosqueasí la política deviviendaen unfuturo favorezcael accesoa la viviendaen un contextourbanosatisfactorio,yse reduzcanlas fluctuacionesdelos precios,al menosenlos sectoresdemer-cadocon un caráctermássocial como es el dela vivienda.Hay queesperaralaño 1995 paraver las consecuenciasde la nuevaLey deArrendamientosUr-banos,seprevéun incrementodela viviendaen propiedaden detrimentodelos alquileres,con una pequeñarevalorizaciónde este segmentoinmobilia-rio, parael cualya se vislumbraunasubidaenlos tiposde interésdelos prés-tamoshipotecarios,aunquetodo estohabráqueconstatarlocon hechos.

Cadapuntode la ciudadtieneun precio del suelo en pesetas/metrocua-dradocon n dimensionesexplicadaspor a elementos,comousosdel suelo,ac-cesibilidad,centralidad,preferenciasresidenciales,factoresfísicos,etc. (M. L.Lázaro, 1990).Se refleja asítambién lo segmentadoqueestáel mercadoinmo-biliario, y lo necesarioquees tomar al menosdosvariablescomo las masim-portantes,el tiempoy el espacio,quees la formaen quehemosplanteadoestetrabajo, tomando como espaciolos barrios. Si tenemosen cuentaque cadapuntoen la ciudades único e irrepetiblepor las característicaspeculiaresdesuentornoy de él mismo, y ademáscambiacon el tiempo,notándosegrandina-mtsmo,constderamosquetambiénmerecenestudioapartelos factoresde mi-crolocalización.Despuéspodríamoshacerextensivala afirmación de Kain yQuigley (1970) de<queson las variablescualitativaslas quemás importanciatienenen la determinaciónde lospreciosde las casas,Aunquelas dificultadesparasistematizarestassonenormes,aquítenemosun nuevoreto.

Ultimas tendenciasen el precio de la viviendaen la ciudadde Málaga 433

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