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MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS SECTOR DE AVALÚOS SUBDIRECCION DE FISCALIZACION 15 de noviembre de 1996 Señores Administradores Tributarios Regionales Presente La Subdirección de Fiscalización en uso de las facultades otorgadas por el artículo 12 del Decreto Nº 21427-H, publicado en La Gaceta Nº 151 del 7 de agosto de 1992 y con la aprobación de la Directora General de Tributación Directa le envía , para su ejecución, Manual de Procedimientos Para el Avalúo Administrativo. El presente documento rige a partir del 18 de noviembre de 1996. ________________________________ __________________________ ING. HERNAN LOPEZ R. GERARDO DURAN ORTIZ SECTOR AVALÚOS SUBDIRECTOR DE FISCALIZACION ____________________________ LIC. JENNY PHILLIPS AGUILAR DIRECTORA GENERAL TRIBUTACIÓN DIRECTA cc: Directora Adjunta Tributación Directa Control Gerencial Archivo

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MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS SECTOR DE AVALOS SUBDIRECCION DE FISCALIZACION 15 de noviembre de 1996 Seores Administradores Tributarios Regionales Presente La Subdireccin de Fiscalizacin en uso de las facultades otorgadas por el artculo 12 del Decreto N 21427-H, publicado en La Gaceta N 151 del 7 de agosto de 1992 y con la aprobacin de la Directora General de Tributacin Directa le enva , para su ejecucin, Manual de Procedimientos Para el Avalo Administrativo. El presente documento rige a partir del 18 de noviembre de 1996. __________________________________________________________ ING. HERNANLOPEZ R. GERARDO DURAN ORTIZ SECTOR AVALOS SUBDIRECTOR DE FISCALIZACION ____________________________ LIC. JENNY PHILLIPS AGUILAR DIRECTORA GENERAL TRIBUTACIN DIRECTA cc: Directora Adjunta Tributacin Directa Control Gerencial Archivo MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS SECTOR DE AVALOS SUBDIRECCION DE FISCALIZACION MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA EL AVALU ADMINISTRATIVO SAN JOSE- COSTA RICA NOVIEMBRE 1996 COLABORADORES Este trabajo fue realizado por el Sector de Avalos de la Subdireccin de Fiscalizacin, con la colaboracin del Ing. Jos A. Salas Gonzlez,Jefe del Departamento de Avalos de la Administracin Regional Tributaria de San Jos. MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS CONTENIDO 1.INTRODUCCIN ____________________________________________________1 2.ANTECEDENTES___________________________________________________1 3.OBJETIVO_________________________________________________________1 3.1OBJETIVOS ESPECFICOS______________________________________________ 1 4.DESARROLLO ______________________________________________________2 4.1CONFECCION Y TRAMITE DE EXPEDIENTES _____________________________ 2 4.2LUGAR DE PRESENTACIN _____________________________________________ 3 4.3REQUISITOS___________________________________________________________ 3 4.4TRMITE INTERNO_____________________________________________________ 4 4.5ESTUDIO Y ANLISIS DEL EXPEDIENTE_________________________________ 7 4.5.1IDENTIFICACIN DEL MOTIVO _____________________________________________ 7 4.5.2REVISIN DE LA INFORMACIN SUMINISTRADA ____________________________ 7 4.6INSPECCIN DE CAMPO ________________________________________________ 8 4.6.1INSPECCIN DELTERRENO ________________________________________________ 8 4.6.2INSPECCIN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES _______________________ 9 4.6.3INSPECCIN DE BIENES MUEBLES _________________________________________ 11 4.6.4INSPECCIN DE CULTIVOS ________________________________________________ 12 4.7DETECCIN DE ERRORESEN LA SOLICITUD, AL REALIZAR LA INSPECCIN DE CAMPO_____________________________________________________ 13 4.8INVESTIGACIN DE VALORES_________________________________________ 14 4.8.1INVESTIGACIN DE VALORES PARA TERRENOS ____________________________ 14 4.8.2INVESTIGACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES __ 17 4.8.3INVESTIGACIN DEL VALOR DE MAQUINARIA _____________________________ 18 4.8.4INVESTIGACIN DEL VALOR DE LOS CULTIVOS ____________________________ 18 4.9PREPARACION DEL INFORME __________________________________________ 18 4.9.1FORMATO _______________________________________________________________ 20 4.9.2TIPOS DE INFORME _______________________________________________________ 29 4.9.3OTROS INFORMES ESPECIALES ____________________________________________ 30 4.10RESPONSABILIDADES. ______________________________________________ 32 4.11SUPERVISIN _______________________________________________________ 34 4.11.1SUPERVISIN DESDE LA OFICINA _________________________________________ 34 4.11.2SUPERVISIN DE CAMPO. _________________________________________________ 35 1.ANEXO___________________________________________________________36 1.MTODOS DE VALORACIN ________________________________________37 MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 1.1MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO ______________________________ 39 1.1.1ANLISIS FINAL Y DETERMINACIN DEL VALOR DEL PREDIO _______________ 41 1.1.2APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIN DE PREDIOS _ 41 1.1.3APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES _______________________________________________ 45 1.1.4APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIN DE MAQUINARIA, EQUIPO Y OTROS BIENES MUEBLES ___________________________________ 46 1.1.5APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO PARA VALORAR CULTIVOS ______ 46 1.2MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA___________________________ 46 1.2.1APLICACIN DEL MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA PARA DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO Y SUS MEJORAS_____________________________ 47 1.3MTODO DE REPOSICIN_____________________________________________ 49 1.3.1COSTO DE PRODUCCIN COMO NUEVO ____________________________________ 51 1.3.2DEPRECIACIN __________________________________________________________ 52 1.3.3MTODOS PARA MEDIR DEPRECIACIN FSICA _____________________________ 53 1.4MTODO DE "ANTES Y DESPUS " ____________________________________ 63 1.5MTODO DEL VALOR EN VERDE _______________________________________ 65 2.EVALUACIN DEL RENDIMIENTO __________________________________69 1.BIBLIOGRAFA ____________________________________________________71 SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 1 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 1.INTRODUCCIN Acordeconloscambiostcnologicosocurridosenlosltimostiempos,laDireccinGeneraldela TributacinDirectasehavistoenlanecesidaddeadoptartcnicasymtodosrecientesque proporcionen un mejor fundamento a los avalos practicados por dicha oficina. Una circunstancia que se debe tomar muy en cuenta, en el trabajo tcnico que realizan los diferentes oficinas de avalos de las distintas administraciones regionales que han surgido a raz del proceso de reestructuracin que experimenta la Tributacin Directa,es que se reciben solicitudes de avalos de muy diversa ndole: compra y venta de propiedades muebles e inmuebles por parte del estado, para fijarelalquilerdealgnedificiouoficina,paraelpagodeservidumbres,etc.Estosavalosson solicitados,asmismo,pordiversasinstitucionespblicas(ministerios,entesdescentralizados, municipalidades, etc.). Todoloanteriorrequieredelempleodelasnuevastcnicasentasacin,aunadoaunaslida preparacin de los peritos en el manejo de estas. Este documento ofrecemtodos apropiados para cumplir,de manera eficiente,las tareas descritas lascuales,porimperativodeleyesespecficas,debencumplirlasoficinasdeavalosdelas administraciones regionales.Asmismo,establece responsabilidadesenlaejecucindeltrabajo,los tiposdesupervisinycontrolqueseejercernyelseguimientoparaevaluarlosrendimientosyla calidad de las labores que se ejecuten. 2.ANTECEDENTES ComoconsecuenciadelanuevareestructuracindelaTributacinDirectaydelprogramade regionalizacin, el Sector de Avalos de la Sub-Direccin de Fiscalizacin,se ha dado a la tarea de estudiar la forma que permita al Departamento y secciones de avalos de las diferentes regionales, utilizar las nuevas tcnicas yrecursos en una forma ptima. Porloanteriormenteindicado,elSectordeAvalospresenteimpartiunprogramade adiestramiento por medio del Departamento de Capacitacin a todos los peritos que ingresaban a la TributacinDirecta,enelquesecubranlostpicosplasmadosenestemanual;adems,fue acompaadodeunacapacitacinprcticaencadaunadelasregionalesqueiniciabanlalaborde avalos. Cabe hacer mencin, adems, delas directrices emitidas por el Sector de Avalos, las cuales son refrendadas por la Direccin General de la Tributacin Directa y vinculantes para aquellos a quienes van dirigidas. 3.OBJETIVO Establecerlosprocedimientosadministrativosytcnicosparaelmanejodelainformacinyla realizacin de los avalos administrativos de bienes muebles e inmuebles 3.1OBJETIVOS ESPECFICOS Uniformar los criterios de valuacin de la Tributacin Directa a nivel nacional. Usar los nuevosmtodos para la realizacin de los diferentes avalos. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 2 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Asentarresponsabilidades en los diferentes procesos de las valoraciones Usarlasbasesdedatosyaplicarlosdiferentesestudios,tcnicasyprocedimientos,para determinar valores y emitir criterios. Evaluarlosrendimientosenconcordanciaconlacomplejidad,dificultadycantidaddela informacin generada por el estudio para realizar un avalo. Orientar a los profesionales en valuacin sobre los mtodos a seguir en los trabajos de campo. 4.DESARROLLO Para lograr ese objetivo, es necesario dictar la metodologa, los procedimientos y normas a ejecutar enlos siguientes puntos: 4.1.Confeccin y trmite de expedientes 4.2. Lugar de Presentacin 4.3. Requisitos 4.4. Trmite Interno 4.5. Estudio y Anlisis del Expediente 4.6. Inspeccin de Campo 4.7. Deteccin de Errores en la Solicitud 4.8. Investigacin de Valores. 4.9. Preparacin del Informe. 4.10. Responsabilidades. 4.11. Supervisin. 4.1CONFECCION Y TRAMITE DE EXPEDIENTES Todasolicituddeavaloadministrativosolopuedesersolicitadaporunentepblico,autnomoo semiautnomo,antelaDireccinGeneraldelaTributacinDirecta.Loscuerposlegalesenlos cuales se fundamenta esta institucin para realizar este tipo de avalos son los siguientes: LeyN7404LeygeneraldeConcesindeObraPblica.Remitelacompradirectaalaleyde Contratacin Administrativa. Ley N 6653 de Expropiacin de inmuebles para los fines de la U.C.R. Ley N 7399 Ley de Hidrocarburos. Ley N 7495 Ley de Expropiaciones. Ley N 7494. Ley de Contratacin Administrativa. ReformandoN 7612. Ley N 6735 Ley del Instituto de Desarrollo Agrario. Ley N 2825 Ley de Tierras y Colonizacin. Ley N 6797 Cdigo de Minera. Ley N 6758.Ley Reguladora del Proyecto Turstico Papagayo. Ley N 7317.Ley de Conservacinde la Vida Silvestre. Ley N 6172 Ley Indgena. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 3 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Ley N 1788.Ley orgnica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. (INVU). Ley N 2710 Ley de Erradicacin de Tugurios y Defensa de sus Arrendamientos y el Decreto Ejecutivo N 17270-P. Ley N 7092 Ley y Reglamento del Impuesto sobre la Renta y sus Reformas. AcuerdoN218del13denoviembrede1987delaAutoridadPresupuestara,ratificadaporel Consejo de Gobierno,en acuerdo N 130 del 22 enero de 1988. Decreto N 40 Reglamento del Tribunal Fiscal Administrativo . Lassolicitudesquesepresentanoriginanunexpedienteadministrativo,conformadoportodoslos documentosquecontieneninformacinindispensable.Loanteriorsehaceconelpropsitode fundamentar el trabajo y anexar todos los documentos relativos al avalo. Para regular su trmitedeben seguirselas siguientes disposiciones administrativas: LUGAR DE PRESENTACIN REQUISITOS TRMITE INTERNO 4.2LUGAR DE PRESENTACIN Toda solicitud que ingresay que corresponda tramitar al departamento de avalos o unidadesde avalos,debeserpresentadaenlasoficinasderecepcindedocumentosdelaadministracin regionalcorrespondiente, para ponerles el sello y la fecha de ingreso. Estas son las nicas oficinas autorizadas para realizar este trmite. 4.3REQUISITOS Toda solicitud debe sersuscrita por el ministro, presidente ejecutivo o la persona que estos designen, o bien, por el representante legal de instituciones pblicas, asociaciones y corporaciones. Estadebecontener,ademsdelanota,todoslosdocumentosnecesariosparasutramitacine indicar el fin del avalo y lo que se requiere evaluar. En caso de bienes inmuebles, es necesario aportar lo siguiente: Citas de inscripcin Planos de agrimensura Planos constructivos (si existen) Certificacin del Registro Nacional de la Propiedad. Si la solicitud es para efecto de expropiacin, aportarla declaratoria de inters pblico. Si se trata de bienes muebles, incluir: Inventario detallado de los bienes. Para efectos de valorar vehculos, aportar certificacin de inscripcindel Registrodela Propiedad. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 4 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Si la solicitud es para determinar el Derecho de Llave por desalojo forzoso, suministrar fotocopia de los siguientes documentos: Declaraciones juradas del impuesto sobre la renta de los periodos anteriores (cinco como mximo). Cdula y personera jurdica en caso de empresas Cdula de identidad en caso de personas fsicas. Patente del negocioContrato de arrendamiento y del ltimo recibo cancelado en caso de que el local no sea propio. ltima planilla de la Caja Costarricense del Seguro Social. Balancedesituacinyresultadosdelosperiodosanteriores(cincocomomximo)los cuales debenserfirmadospor el propietario o representante legal en caso de empresas y , adems,deben ser certificados por un contador pblico autorizado. Especificar equipo, mobiliario y mercadera que procede del negocio. Detallarlasmejorasremoviblesyfijasqueelinquilinohayarealizadoparapoder desarrollar su actividad a futuro. Indicarlapapeleraypropagandaque,comoproductodeldesalojo,noserutilizadaa futuro. 4.4TRMITE INTERNO Enesteprocedimientosecontemplatodoeltrmiteadministrativodeladocumentacinenlas diferentes etapas del proceso,como son en forma general: - Asignacin del avalo al perito valuador -Trmite de la solicitud de avalo - Comunicacin delavalo al interesado Una vez que la solicitud ingresa al departamento o seccin de avalos correspondiente, se procede a confeccionar el expediente mediante el usodel formulario F.50.01,con la siguiente informacin: Numeracin. Se realiza en forma consecutiva e incluye todas las solicitudes de carcter fiscal. Fecha de ingreso Institucin solicitante Propietario del bien La solicitud que no cumpla con los requisitos indicados en el punto 4.3.(REQUISITOS) anteriormente citado, se le enva una nota de requerimiento,en la cual se da un plazo perentorio de 10 das hbiles para suministrar la informacin faltante. Si vencido tal perodono se ha suministrado la informacin faltante,searchivaporcaducidad(artculonmero264delaLeyGeneraldelaAdministracin Pblica.) Todaslashojasqueconformanelexpedientedebenestardebidamentefoliadas.Debeadicionarse todaaquellainformacinqueserecabeparasutramitacin,ascomoelborradordelavaloyla investigacin de campo.En la cartula del expediente debe indicarse el nmero de folios. Es de suma importancia que el perito elabore una memoria de clculo, la cual se deber adjuntar al expediente,conjuntamente con la investigacin de valores y el borrador del informe pericial, y deber SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 5 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS contenerundetalledelprocedimientodevaloracinempleadoencuantoaterreno,construccin, maquinaria, cultivos, etc, indicando: Mtodo de valoracin Factores de correccin ndices (cambiario, inflacin, etc.) Tasas de inters (pasiva, activa, etc.) Operaciones de clculo efectuadas Esta deber ser firmada por el perito valuador y presentada en forma clara y ordenada,de manera tal que pueda ser fcilmente interpretada. Paralelamente,sedebeincluir enelsistemadeinformacinde TributacinDirecta,unmduloque permita determinar en cualquier momento el grado de avance y obtener una base de datos de fcil acceso, que sirva a los peritos o personas autorizadas para consultar losvalores asignados por la Tributacin Directa, mediante el avalo administrativo, as como crear un historial de caractersticas y valor asignado por zonas. Con este mecanismo se lograrn fcil acceso a la informacin por medio de : nmero de expediente, fechadeingresoaldepartamentooseccindeavalos,nombredelpropietario,nombredela institucin solicitante, ubicacin , etc. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 6 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS FLUJO DEL EXPEDIENTERECEPCINDEPARTAMENTO O SECCION INFORMACINCOMPLETA COMUNICAR INTERESADO PREVENC ION> DE 6 MESESSIN CONF.INF REALIZAR INSPECCIN AVALOAPROBACINCOMUNICA SOLICITANTEARCHIVO ASIGNAR PERITO FALTA INFORM.SNONO SNO S1 SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 7 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 4.5ESTUDIO Y ANLISIS DEL EXPEDIENTE Consiste en un proceso preliminar de oficina, en donde el perito revisa y analiza la informacin que contieneelexpediente,conelfindeconsiderarlosalcancesdelainvestigacinyrecopilacinde todos los elementos necesarios paralograruna mejorinspeccin de campo, lo cual redundar en una mejor realizacin del avalo. El procedimiento a seguir es el siguiente: 4.5.1IDENTIFICACIN DEL MOTIVO Esta identificacin es sumamente importante, ya que ayuda a formar criterio al tasador en relacin con la clase de valor a usar y en especial con la metodologa a emplear. 4.5.2REVISIN DE LA INFORMACIN SUMINISTRADA En el caso de bienes inmuebles, la informacin que proporcionan los estudios del Registro Nacional de la Propiedad, as como los planos de agrimensura son de gran relevancia para el tasador, ya que suministranlacondicinlegaldelinmueble(propietario,ubicacin,citasdeinscripcin,superficieo cabida, linderos, naturaleza, etc.). Los planosdan informacin concerniente a ciertas caractersticas propias de los inmuebles como son: forma,frente,ubicacin,linderos,ascomoayudanaubicarlafincaenlashojasdelInstituto Geogrfico Nacional, en las de la Oficina de Planificacin Sectorial Agropecuaria y en el Plan Regional MetropolitanodeDesarrolloUrbanoparaelGranreaMetropolitana(G.A.M.);deestamaneraes posible completar la informacin referente a las caractersticas extrnsecas e intrnsecas del terreno. 4.5.2.1Hojas del Instituto Geogrfico Nacional Al ubicar la finca en las hojas del Instituto Geogrfico Nacional en forma anticipada, se logra que el funcionariolocaliceconmayorfacilidadelinmuebleenelcampo,ademsdequetaleshojasle brindanalperitoinformacinadicionalcomoes:tipodezonaenlacualseencuentraelinmueble (urbano o rural ), distancia de la propiedad a centros urbanos de importancia, vas de comunicacin, hidrografa (ros, quebradas, etc.), topografa de la zona ( por observacin de las curvas de nivel) 4.5.2.2Hojas De la Oficina de Planificacin Sectorial Agropecuaria El empleo de estas hojas,cuando se trata de una finca rural es importante, ya que suministran al perito una gran cantidad de informacin tanto del inmueble como de la zona.La informacin es la siguiente: Categora de pendientes Asociacin de sub grupos de suelos Mapa geomorfolgico Capacidad de uso del suelo 4.5.2.3 Plan Regional Metropolitano de Desarrollo Urbano Mediante este plan,el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo regula el desarrollo urbano del gran rea metropolitana determinando reas de restriccin y mejoramiento;esto le permitir al perito en caso de que el inmueble a valorar se encuentre dentro de esta zona, determinar si existe algn tipo de SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 8 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS restriccin que el plan contempla. Para su uso pueden consultarse cuatro planos elaborados por la Direccin de Urbanismo. reas de restriccin y mejoramiento Infraestructura primaria Uso del suelo Densidades urbanas y cultivos agrcolas. Con este anlisis preliminar del expediente, se cumple con el proceso de identificacin y clasificacin del bien a valorar, restando nicamente la etapa valuatoria que se inicia con la inspeccin de campo 4.6INSPECCIN DE CAMPO La inspeccin de campo es la etapa ms importante en la determinacin del justo precio, por cuanto el tasadorobserva,investigayanalizatodosaquelloselementosvalorizantesydesvalorizantes conducentes a formular un juicio razonado sobre el valor del bien inmueble o mueble. 4.6.1INSPECCIN DELTERRENO Elobjetodelainspeccineslograranalizartodaslascaractersticasextrnsecaseintrnsecas inherentes al bien y, a su vez, evaluar el mercado inmobiliario (ventas comparables ) con base en las variables predominantes ( frente, fondo, topografa, rea, etc). Paraloanterioresnecesariodiferenciarentrelascaractersticasdelazonaydelinmuebleens.

4.6.1.1Inspeccin de la zona Sedebehacerunrecorridoenunradionomenordecincokilmetroscuandosetratedefincas rurales, y no menor de quinientos metros cuando se trate de un inmueble urbano. Lo anterior, con el objetodeconsiderarlosfactoresexternos(vasdecomunicacin,serviciospblicos,comunalesy municipales,infraestructura,etc.)queinfluyenenelvalordelinmueble,ascomorecabarla informacin de ventas comparables en ese sector. 4.6.1.2Inspeccin de la Finca Esnecesariohacerladiferenciaentreinspeccionarunafincaurbanayunarural,porcuantoesta ltima amerita un recorrido diferente. 4.6.1.2.1Inspeccin de una Finca Urbana Si se trata de un lote vacante,debe hacerse un recorrido por su permetro, con el fin de observar el frente,forma , topografa, pendiente, evacuacin de aguas y nivel,o cualquier otra particularidad que presente el inmueble. Si en el lote existen construcciones, el perito, previo a la valoracin de la construccin, debe observar las reas no construidas para determinar las caractersticas anteriormente sealadas. 4.6.1.2.2Inspeccin de una finca rural SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 9 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Siemprequesetratedefincaspequeas,deberecorrerseprimerosupermetro,ydespus, atravesarlas en dos y si fuera posible entres direcciones, lo que ser suficiente para formarse una idea de la calidad de la tierra, de la regularidad o irregularidad del contorno, de la forma y estado en queencuentranloscultivosy,engeneral,observardetodaslascondicioneshidrolgicasy agronmicas de la finca. En los casos de fincas de mucha extensin y de terrenos que presenten lomas o cerros que oculten parte de ellas, debe situarse el perito en el punto o puntos ms elevados desde los que,a criterio de l,sedominelamayorextensinysetengalamayorvisibilidad,conelfindetenerunamayor apreciacin global de la finca. Veamos a continuacin en el siguiente dibujo, cmo debe realizarse el recorrido de la finca durante la inspeccin de campo. RECORRIDO DE LA FINCA

VAPBLICA 4.6.2INSPECCIN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES Todaobraqueserealiceenterrenosopredios,seanestosurbanosorurales,puedenser consideradas como mejoras.De acuerdo con el concepto anterior, una simple cerca de alambre, un tanque de agua, un pequeo muro, una pared, una construccin secundaria, un galpn, as como los trabajosdeinfraestructuracomocalles,movimientosdetierraparacaminosoterrazas,etc,obien construccionesmayorescomoresidencias,edificiosdeapartamentosuoficinas,construcciones industriales,centroscomerciales,cines,etc.,puedenconsdierarsecomomejoras.Suvaloracin constituye una actividad y una atribucin exclusiva del profesional capacitado (perito valuador), ya que son necesarios conocimientos bsicos en esta materia comoson: diseo arquitectnico, construccin civil, etapas de obra, materiales constructivos, detalles de ejecucin , etc. Con el objeto de facilitar su estudio,las mejoras se clasifican en construcciones e instalaciones. Lasprimerassonedificacionesquepuedendestinarseadiferentesfunciones,comoporejemplo: habitacin, oficinas, comercio, hotelera, fabricas, etc. Lasinstalacionesestnconformadasporobrasmenores,necesariaseindispensablesparala explotacin de una determinada actividad. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 10 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Antes de iniciar cualquier inspeccin de campo, el perito, en caso de que existan planos constructivos, deberealizarunestudiodetallado,detalmaneraquelepermitaobtener,previamente,undetalle pormenorizado sobre cimientos, estructura, mampostera, pisos, cielos, techos, etc. El procedimiento a seguir para llevar a cabo la inspeccin de mejoras es elsiguiente:-Verificar el tipode la construccin-Su estado de conservacin y vida probable- Calidad de los materiales -Adaptabilidad a diversos destinos- Acabados En ciertos casos es conveniente fotografiar los detalles ms importantes,siempre que sea posible. Debe prestarse atencin particular a: 4.6.2.1Estructura Observar y determinar si se trata de una estructura integral o de marcos rgidos (vigas y columnas),o con muros estructurales incorporados (muros de corte), as como obtener sus dimensiones. 4.6.2.2Paredes Observaryanotarenformadetalladaeltipoyelestadodelamampostera,seaestaintegralo confinada. Si las paredes son de bloques de cemento,debe indicarse si estn o no repelladas y si poseenalgntipoderevestimiento.Siporelcontrario,sondemadera,debeindicarseeltipo( aglomerada, tabla, tablilla, etc.), las medidas y el tipo de revestimiento que poseen. 4.6.2.3Pisos Sedebeobservarqutiposdepisos(madera,baldosasdecemento,etc.)poseelaedificaciny anotar todos los detalles al respecto. Cuando existan diferentes clases de materialesdeben anotarse los porcentajes de ellos. 4.6.2.4Cielos Esnecesarioobservarsiesartesonado,suspendidoocorriente,ydetallartodoslosaspectos importantes.Encasodequeposeaemplantillado,esnecesarioindicarymencionartodoslos aspectos relevantes . 4.6.2.5Techos Esimportanteinspeccionartantolaarmadura(cerchas),comolacubiertadetechos,eindicaren detalle las medidas, tipo de materiales, etc. Tambindebe observarse si el techo es a una o ms aguas, e indicar y describir el tipo de canoas y bajantes. 4.6.2.6Instalaciones elctricas y artefactos de iluminacin Esnecesarioobservarsilainstalacinelctricaesmonofsica,trifsica,en110o220voltios,ysi existentransformadoresoalgnotroelementoimportantequedebaseranotado.Tambindebe SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 11 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS observarsesilailuminacinesexpuestaoempotradaysiconstadebombillos,lmparaso fluorescentes. 4.6.2.7Instalaciones sanitarias Debe advertirse si las instalaciones sanitarias son sencillas,o si se trata de bateras de baos como enedificioseinstalacionesindustriales.Debetomarnotadetodosloselementosexistentescomo son: lavatorios, inodoros, mingitorios, tinas, duchas; as como los revestimientos de las paredes y delpiso. Tambin es importante apreciar el tipo y el dimetro de las tuberas sanitarias. 4.6.2.8Departamentos o aposentos Durante la inspeccin conviene tomar nota del nmero de departamentos o aposentos que posea el edificio,yaqueestopermitedarunaideadeladensidaddesusparedes,aspectosumamente importante en la determinacin del valor. 4.6.2.9Herrajes, acabados y equipos especiales Es necesario quese observen todos los detalles en cuanto a estos elementos, ya que estopermitir una mejor descripcin y clasificacin de la edificacin. 4.6.2.10Funcionalidad: Unodelosaspectosfundamentalesparaladeterminacindelvalor,eslaobsolescenciadeun inmueble,lacualvantimamenteligadaconlafuncionalidad,ventilacineiluminacindelas construcciones, as como las dimensiones de los elementos de acceso de personas y de condiciones naturales (luz y ventilacin). 4.6.2.11Edad y estado Ladeterminacindelaedadyelestadosondosaspectossumamenteimportantes,yaqueesto permite al tasador aplicar adecuadamente cualquier mtodo de depreciacin. Para concluir, es de vital importancia que el perito valuador realice una minuciosa inspeccin tanto de lasconstruccionescomodelasinstalacionesexistentes,yanotetodoslosdetallesqueconsidere necesarios para una buena descripcin y valoracin de ellas. Es conveniente que se confeccione un croquis en donde se indiquen las medidas que faciliten determinar el rea constructiva. Adems, deben tomarse en cuenta las diferencias de niveles con respecto a la calle y los internos, as como el levantamiento de la informacin de cada uno de los pisos de una edificacin por separado con todas sus caractersticas. 4.6.3 INSPECCIN DE BIENES MUEBLES Como bienes muebles se incluyen el mobiliario y equipo, maquinaria, vehculos, etc. La inspeccin se realiza con el fin de obtener informacin respecto de las caractersticas y estado fsico de los bienes a valorar. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 12 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Es necesario observar todas las particularidades que identifican al bien, como son, por ejemplo, las especificacionesdelfabricante,paralocualsepuedehacerusodelasplacasadheridasalbien; adems, conviene consultar folletos de fabricacin o facturas de compra si existen modelos similares; as como las caractersticas constructivas, con el afn de individualizar el bien. En conclusin,debe anotarse el nombre del equipo e indicar la marca, modelo, serie, capacidad y dems caractersticas que describan con la mayor claridad posible el equipo a valorar. Debe inspeccionarse muy bien la condicin del equipo, para lo cual es necesario conversar con los operadores sobre el mantenimiento que se les da. Siendo este campo tan amplio, se indicarn algunos casosen particular: a.)Muebles, enseres y equipo de oficina. Deben observarse las caractersticas principales y su estado de conservacin, adems de cualquier otro detalle que se considere importante. b.) Equipo de transporte. Se trata de vehculos automotores, equipo especial, aeronaves y embarcaciones. La inspeccin fsica debe realizarse tratando de determinar el estado en que se encuentra cada una de sus partes principales, as como su condicin general; a la vez, es necesario observar el tipo de vehculo, marca, modelo, nmero de serie, principales caractersticas y equipo opcional extra. Conviene hacer aqu la salvedad, de que en el caso de vehculos automotores, si el avalo es para efectos de permuta, deben cumplirse las disposicionesestablecidas por la Autoridad Presupuestaria, y adems de lo usual en tasacin, el perito debe verificar que el nmero de placa, chasis ymotor coincidan con lo indicado en el Registro Nacional. De no coincidir estas caractersticas, no se realiza el avalo. SiesparaefectosdelaLeydelaAdministracinFinanciera,deberealizarseelavalo,pero indicando los factores discordantes. c.) Chatarra Generalmente son equipos daados o abandonados, as como elementos de diferentes mquinas o estructuras que se venden para reciclar, para lo cual hay que ver la calidad del material y su pureza. 4.6.4INSPECCIN DE CULTIVOS Dentro del mbito de la valoracin de todo inmueble y principalmente en el campo de las mejoras en la valoracin rural,se encuentra la valoracin de mejoras por cultivos, por ello es fundamental que durante la inspeccin de campo el perito observe y anote todo lo referente a este punto. El perito debe considerar en detalle los siguientes puntos: a. Tipos de cultivos existentes Debenobservarseyanotarsetodoslostiposyvariedadesdecultivosexistentescuandonose encuentren en una plantacin tcnicamente desarrollada,e indicar si son cultivos anuales, bianuales o permanentes. b. Densidad de Siembra En el caso de cultivos como el caf, caa de azcar, frutales, etc., deben observarse las distancias de siembra entre plantas y entre calles, as como determinar la densidad de poblacin por hectrea; si se SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 13 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS tratara de una siembra de caa de azcar, determinar el nmero de corte en que se encuentra, lo cual es un aspecto importante para estimar la produccin. c. Estado, Mantenimiento y Produccin Estos aspectos estn muyrelacionados, por lo que el perito debe observar cuidadosamente el estado del cultivo, qu tipo de podas se realizan, cmo y con qu frecuencia se lleva a cabo el control de malezas, nmero de fertilizaciones por ao, etc. Entrminosgenerales,sepuededecirqueuncultivoenbuenestadoessinnimodebuen mantenimiento y, en general, de buenas cosechas. d. Edad o Etapa de Desarrollo Se pueden establecer cuatro etapas en las cuales se debe clasificar el cultivo, a saber: a. Establecimiento del cultivo. Este perodo se extiende desde la siembra hasta que se inicia la produccin. b. Inicio de la produccin. Esta etapa se considera desde el momento en que el cultivo empieza a dar las primeras cosechas c. Produccin uniforme. Aqu ubicamos todos aquellos cultivos en edad madura, donde los rendimientos son los mximos. d. Produccin decadente. Enestaetapaencontramosaquellasplantasconalgngradodeenfermedadyconbajas producciones. Tambin es importante agregar que los cultivos pueden ser clasificados y valorados con base en su edad y estado. Portodoloanterior,elperitodebeobservaryestimartantolaetapadedesarrolloenquese encuentre el cultivo,como su edady considerar, adems,su estado y mantenimiento. Es importante aclarar que todo lo anterior es aplicable tanto a plantaciones tcnicamente establecidas como a cultivos aislados. 4.7DETECCIN DE ERRORESEN LA SOLICITUD, AL REALIZAR LA INSPECCIN DE CAMPO En algunas ocasiones, a pesar de que se traslada el expediente a los peritos con toda la informacin requerida, al llevarse a cabo la inspeccin de campo, se detectan anomalas o inconsistencias que no permiten quepueda realizarse el avalo. Por ejemplo, se solicita el avalo de un inmueble, pero al realizar la inspeccin,se detecta que se solicit el avalo de un lote de terreno, pero no de todo el inmueble. Otras veces, se solicita un avalo de repuestos, se aporta el inventario, pero en la inspeccin el perito los encuentra en un desorden tal que no se pueden inspeccionar. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 14 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Ante eso el perito debe, en un plazo no mayor de 2 das a partir del da en que realiz la inspeccin, devolver el expediente al jefe inmediato mediante un oficio que explique las causas de la devolucin, paraquesehagalasindicacionesdelcasoalsolicitante,segnloindicadoenlosrequisitosdel expediente (punto 4.3. REQUISITOS). 4.8INVESTIGACIN DE VALORES Lavaloracinesbsicamenteunprocesoobjetivoyordenado,relacionadoconelpropsitode determinar el valor de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en la teora econmica aplicable al estudio en cuestin. Cada valuacin es un trabajo de investigacin; es una aplicacin y combinacin de economa de la tierra, anlisis de mercado y anlisis de investigaciones. Lainvestigacindecadaunodelosbienesdeberealizarseindependientemente;tenemosas investigacin de valores para terrenos, construcciones e instalaciones, maquinaria, equipo, y cultivos. 4.8.1INVESTIGACIN DE VALORES PARA TERRENOS La investigacin para la fijacin del valor bsico unitario de un terreno debe contener, preferiblemente, elementos de la misma regin geo-econmica, de la misma zonificacin y del mismo sector catastral. Convieneevitarlaseleccindedatosconmsde2aosanterioresalafechadela investigacin; esto para impedir que la inflacin ( si existe ) tenga mucha influencia sobre los resultados finales, confundindolos o distorsionndolos. Debe desecharse la investigacin de valores en zonas con otras caractersticas distintas a la regin en donde se ubica el inmueble objeto del avalo.Mientras ms cercanas en el tiempo y ms prximas en elespacio,mscomparablessernlasventasconrespectoalpredioquesetasa,conlocualse lograr ms exactitud en la estimacin del valor. Cuando no hay ventas de propiedades en la zona, puede decirse, en el sentido amplio de la palabra, que la propiedad no tiene Valor en Plaza; esto implica la necesidad de que se llegue a establecer el valor sobre la base de la opininde personas entendidas respecto de las finalidades para las que puede servir la propiedad ( mejor uso ). 4.8.1.1fuentes de investigacin Existendiversasfuentesalascualessepuedeacudirparalaelaboracindeunainvestigacinde valores correcta. Operaciones de compraventa realizadas Ofertas de ventas en la zona Anuncios y ofertas en medios de comunicacin Consulta con personas conocedoras de la zona - Base dedatos de la Tributacin Directa. - Corredores de bienes races - Peritos pblicos y privados Avalos realizados por la Tributacin Directa en la zona 4.8.1.2Presentacin de la investigacin realizada La investigacindebe presentarse adjunta al informe pericial, con el siguiente formato: Uncroquisbasadoenlashojascartogrficas,endondeseindicanlasinvestigacionesobtenidas. Debe incluirse lo siguiente: SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 15 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS a.- Si se trata de consultas, anotar el nombre de la persona consultada; en caso de ofertas en la zonadebe anotarse el nmero de telfono. b.- Ubicacin de la muestra. Debedarseladireccinexacta;estapuedeserporcallesyavenidasoporpuntoscardinales,de manera tal que permitan una fcil localizacin a partir de un punto de referencia. c.- Fecha de inspeccin. d.- Condiciones de la finca consultada: rea, frente, forma, topografa etc. e.- Valor por metro cuadrado ( m2 ) o por hectrea ( ha ). f.- Condiciones especiales diferentes a la moda de la regin (nacientes,bosque primario, desarrollos industriales, comerciales, precarios, etc. Veamos el siguiente ejemplo: ESTUDIO DE VALORES ZONALES Investigaciones de valores realizada en la zona: 1. - El seor X vende en calle 13, Av. 0-2,en octubre de 1995;telfono 222-3344; rea 250,00m2; valor por metro cuadrado 125.000,00; frente 15,00m; con pendiente plana y a nivel. 2. -La persona Y compr en calle 13, Av. 2-4, en setiembre del 1995; rea 825,35m2, a razn de 90.000,00 c/m2; tiene 35,00m de frente; es de topografa plana y est a nivel de la va. 3-Avalo Administrativo (Av.Adm.xxxx-95); calles 13-15; en abril de 1995; rea 450,00m2;valor 100.000,00 c/m2; posee 25,13m de frente; es plano y est a nivel de la va. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 16 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 4.-El lote a valorar est situado en calle 15, av.4; tiene una rea de 600,00m2; es esquinero y tiene en un frente de 20,00 m y otro de 30m. 5.- El seor Ing.A.B.C. opina que vale a razn de 150.000,00 c/m2 de terreno. Lo anterior se realiza tanto en lo urbano como en lo rural. 4.8.1.3Almacenamiento de la informacin La gran importancia que posee la informacin en la actualidad ha llevado al hombre a almacenarla para su posterior utilizacin, por esta razn tanto la informacin del estudio de valores como el valor final del avalo en lo que respecta al terreno, se tienen que almacenar. Estealmacenamientodebepermitirquelainformacinseafcilmenteaccesada;pararealizaresta actividad se debe seguir el siguiente procedimiento: Para cada una de las referencias de valor ( investigaciones realizadas ), as como la informacin del avalo administrativo practicado, debe llenarse enel formulario F55-01 Gua para la toma de datos de la parcela . Los formularios deben ser digitados en la base de datos. Paraelllenadodelformulariodebeseguirseloestablecidoenelmanualdellenadodelformulario gua para la toma de datos de la parcela. (ver formulario pgina siguiente). SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 17 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS MINISTERIO DE HACIENDA TRIBUTACIN DIRECTA OFICINA DE AVALOS F 55-01 GUA PARA LA TOMA DE DATOS DE LA PARCELA(solo terreno) MUNICIPALIDAD____________________ FECHA TIPO DE MUESTRAZONA PLANOPARCELAREA M VALOR/M ,,COEF. REG.. FRENTE PRINCIPAL, FONDO, + TOPOGRAFIANIVEL-.CAERAELECTRICIDAD TELFONOALUM. P. ACERA CORDN CAOALCANTARILLADOCOMERCIORESIDENCIAL UBICACIN MZ.VAHIDROGRAFACL. SUELO CONSTRUCCIN LOCALIZACIN GEOGRFICA LATITUDLONGITUD NDE MAPADIRECCIN : AVENIDAY CALLEY BARRIOO CASERO INVESTIGADO POR : CROQUIS DE UBICACIN OBSERVACIONES : 4.8.2INVESTIGACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES Elperitotienequeestarfamiliarizadoconlagamadematerialesconstructivosqueexistenenel comercio y debe tener la capacidad de tipificar la construccin, su depreciacin y cada en desuso. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 18 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Lavaloracindeberealizarseconbaseensucostodereproduccinoreposicin,porloquela investigacin se orienta en ese sentido ( valor de nuevo). Como fuentes de informacin existen: todas las empresas constructoras del pas; la tabla de tipologa delColegioFederadodeIngenierosyArquitectos;latabladevaloresunitariosportipologa constructivaelaboradaporlaTributacinDirecta;losndicesdelaCmaraCostarricensede Construccin; el ndice de edificios y viviendas elaborado por la Seccin de ndices de Precios de la DireccinGeneraldeEstadsticasyCensosdelMinisteriodeEconoma,IndustriayComercio;as como las ofertas de venta existentes. 4.8.3INVESTIGACIN DEL VALOR DE MAQUINARIA Al igual que en el caso de terrenos, la maquinaria, equipo, vehculos, etc., debe indicarse el perodo de investigacin de precios o cotizaciones de los bienes que se valoran. Cuando en la investigacin de estos bienes en el mercado no se cuenta con ninguna informacin de valor sobre bienes nuevos o usados, el perito debe realizar un estudio del siguiente tipo de ndices: a- Diferencial cambiario dlar- coln, en la fecha de compra del bien y la fecha actual. b- Diferencial cambiario dlar- moneda del pas fabricante, a la fecha de compra del activo y la fecha actual. c- Inflacin interna del pas fabricante desde la fecha de adquisicin del bien a la fecha presente. Estos tres conceptos se investigan en el Banco Central. Por lo anterior, es de suma importancia investigar el aode adquisicin del bien. Fuentes de investigacin: Si se trata de un biencomplejo, conviene investigar directamente con el fabricante; en caso contrario, con los representantes en el pas. Hay que indagar con personas que se dedican a la compraventa y refaccin de equipo usado, as como hacer uso de la publicidad enventas. 4.8.4INVESTIGACIN DEL VALOR DE LOS CULTIVOS Esnecesariorealizarunainvestigacinsobreelvalordelosdiferentescultivosenlosdistintos estados vegetativos y, en especial, cuando se encuentran en su condicin ptima de produccin. Lasfuentesdeconsulta,entreotras,puedenser:LosAvosdelSistemaBancarioNacional, informacindeLAICA,ASBANA,OFICAFE,viveros,estudioseconmicosdelasestaciones experimentales de la U.C.R. etc. 4.9PREPARACION DEL INFORME La preparacin del informe escrito es un aspecto esencial de la tasacin, por cuanto de nada sirve hacer una buena inspeccin de campo y una buena investigacin de valores, si lo que se plasma en el documento carece de elementos tcnicos y justificantes de la apreciacin; es decir, este informe debe incluir todos los aspectos valorizantes y desvalorizantes, tanto de la zona como del inmueble en s. Debe ser redactado en una forma muy descriptiva, por cuanto va dirigido a funcionarios o personas que no conocen de tasacin, de tal manera quesu simple lectura presente una idea cabal de lo que SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 19 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS se est valorando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo, perder importancia si el perito no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en un informe pericial exacto, lgico y convincente. La extensin y las caractersticas del informe dependern, naturalmente, de la clase e importancia de la propiedad a justipreciar. Lossolicitantestienenelderechoarecibirunaexplicacinrazonableacercadelosdatos considerados y de la manera en que han sido estudiados por el tasador. Alformularelinforme,elperitodebeserconcisoylgico,evitandoaspectossinimportanciay situacionescontradictorias,pero sin convertirse en fuente de retrica.Para nosalirsedel tema con largasdisgresiones,seestablecerunasubdivisinlgicadelasunto,presentandonicamentelos datos de importancia en forma lacnica; su sintaxis debe ser correcta y conviene evitar palabras que l quizs entienda pero su lector tal vez no. Alutilizarcifras,debeacatarseloindicadoenlaLEYN5292 Leysobre Unidadesde Medicin, utilizando siempre el Sistema Mtrico Decimal. En el caso de superficies : a) Si fueran terrenos,debe trabajarse, en el caso de lotes urbanos, usando metros cuadrados ( m2 ), con los decimales que indica el plano de catastro. 24122521622m dm cmm , Si fueran fincas con extensiones superiores a 10.000 metros cuadrados, la superficie se expresar en hectreas ( ha ), indicando las reas, centireas y decmetros cuadrados. 325 14 16 282 ha areas centiareas dmha , b) En el caso de construcciones, la medida que determine el peritodebe expresarse en metros cuadrados, por lo que los decmetros cuadrados se deben redondear al entero superior (del metro cuadrado ). Todos los valores unitarios tanto de terrenos como de construcciones deben expresarse en colones( ). El producto de las operaciones deben escribirse en colones y con dos decimales, redondeando de 5 en 5 , ya sea hacia arriba o hacia abajo. Ejemplo: 9,97= 9,95 8,89= 8,90 16,63 =16,65 c) El valor del inmueble debe expresarse en cifras numricas y entre parntesis, en forma deletreada. Ejemplo: 1.325.425,30(UNMILLNTRESCIENTOSVEINTICINCOMILCUATROCIENTOS VEINTICINCO COLONES CON TREINTA CNTIMOS ). d) Las distancias y fechas deben escribirse en cifras alfanumricas. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 20 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS El informe se confeccionar en tres tantos: el original, que se enviar a la institucin solicitante con una carta de presentacin emitida por la jefatura o seccin de avalos correspondiente; una copia que se anexar al expediente que ser remitido al archivo general de Tributacin Directa, y la tercer copia quedar en un archivo, que paratal efecto debe llevar cada unidad de avalos y que servir como fuente de consulta para tasaciones posteriores. Dicho informe debe ser firmado nicamente por el perito que realiz el avalo; no obstante, el borrador debe ser revisadoporel olosjefes superioresinmediatos conelfindecumplir conlasetapasdel trmite administrativo. Sin embargo, en aquellos casos en que el jefe lo haya revisado en el campo, el informe final debe ser firmado por ambos (perito y jefe inmediato) En resumen, el informe bien presentado requiere de: I.- Portada II.- Carta de presentacin III.- Avalo de la finca ( poner nmero de inscripcin). a.- Propietario b.- Motivo del avalo. c.- Fecha de inspeccin. d.- Localizacin del inmueble e.- Posesin del inmueble ante el Registro Nacional f.- Linderos g.- Superficie h- Condiciones generales de la zona i.- Detalles de la finca j.- J ustificacin del valor unitario del terreno k.- Avalo del terreno. IV.- Avalo de las construcciones, instalaciones y otros a.- Descripcin generalb.- J ustificacin del valor c.- Avalo de la o lasconstrucciones, instalaciones y otros. d.- Valor total. V.- Avalo de cultivos. a.- Descripcin de ellos b.- J ustificacin del valor c.- Avalo del cultivo o cultivos existentes d.- Valor total VI.- Avalo de maquinaria y equipo, vehculos, repuestos, suministros, mobiliario y equipo de oficina. a.- Descripcin de ellos b.- J ustificacin del valor unitario c.- Avalo individualizado d.- Avalo resumen. Temas que se analizarn posteriormente. Existen diferentes solicitudes, de acuerdo con la naturaleza de los bienes: nicamente terreno; lote y construcciones;edificaciones,maquinariayequipo;mobiliarioyequipo;equipodetransporte; cultivos; o variaciones entre estos. Todo lo anterior nos hace ver que deben confeccionarse diferentes tiposdeinformes,loscualesseanalizarnenelaparte5.3(TIPOSDEINFORMES),endondese incluirn,adems,casosespecialescomosonavalosdealquileres,servidumbresyderechosde llave. 4.9.1FORMATO SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 21 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS El presente formato se hace con la intencin de homogenizar la informacin mnima indispensable que deben contener los informes de avalos, mediante la interpretacin que debe darse a cada uno de los conceptosqueintegranelformato,atendiendoala normativavigenteenlamateriaeincorporando algunos rubros que se juzgan necesarios incluir en los informes tcnicos 4.9.1.1Portada Debe incluir a. Ubicacin del bien ( por provincia, cantn y distrito )que se indicar en el extremo superior de la hoja. b.El nmero del avalo administrativo y el nmero del expediente, que se anotar en el primer cuarto superior de la hoja, en posicin central. c.Nombre del propietario que se ubicar en el segundo cuarto, en el centro. d.Nombre de la institucin solicitante,que se ubicar en el tercer cuarto, en posicin central. e.Nombre del funcionario responsable de la ejecucin del trabajo y la fecha del avalo, la cual es la fecha de transcripcin; estos se localizan en el ltimo cuarto en posicin central.

Ejemplo: 4-1-2 Av.ADM.# 274-95 EXPED. #1.252 PROPIEDAD DE JUAN CARLOS GUZMAN ALPIZAR INSTITUCINSOLICITANTEMINISTERIO DE HACIENDA PERITO VALUADOR ING. OCTAVIO CARDENAS PERAZA SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 22 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 4.9.1.2Carta de presentacin Debe ser dirigida a la persona que realiz la solicitud de avalo, la cual debe incluir: a.Datos del bien a valorar b.Propietarioc.Ubicacin d.Fecha de inspeccin e.Valor resultante f.Nombre del perito 4.9.1.3Avalo de la finca En cuanto al avalo de la finca deben seguirse una serie de pasos que se detallan a continuacin. 4.9.1.3.1Propietario Debeponerseelnombrecompletodelapersonafsicaojurdicaquealmomentoderealizarseel informeconsteenlacertificacindelRegistrodelaPropiedad,oelqueindiqueelsolicitante, mediante nota en caso de fincas sin inscribir. 4.9.1.3.2Motivo del avalo Comoyasehamencionado,estepuntoesdegranimportancia,porcuantodeldependela metodologa valuatoria a desarrollar por parte del tasador. El motivo debe incluir lo siguiente: a.Nombre del solicitante b.Nmero y fecha del oficio que dio origen a la solicitud c.Identificacin del bien a valorar d.Nombre del propietario e.Indicar para qu efecto se realiza el avalo (motivo). f.Fecha de inspeccin Se anotar la fecha en que se practic la visita de campo al inmueble 4.9.1.3.3Localizacin del inmueble Se debe ubicar con respecto a lo indicado en la Divisin Territorial Administrativa, (provincia, cantn distrito, casero, etc.). Sielinmuebletienealgnnombreenespecial,anotarloentrecomillas.Adems,localizarlocon respecto a un punto de referencia que debe ser permanente y de fcil ubicacin. En el caso urbano,se puede ubicar por calles y avenidas, mientras que en lo rural o semi rural, con distancias a puntos importantes de referencia,como pueden ser parques, iglesias, puentes, edificios pblicos, etc. 4.9.1.3.4Posesin del inmueble ante el Registro Pblico Aquseindicasilaposesinestotaloindividual,colectivaobiensetratadeunacopropiedad, sealandoelporcentajedeparticipacindecadacondueo;adems,siestbajoelrgimende propiedad horizontal, se menciona la finca matriz y filiales, con el porcentaje de participacin de cada condueo en las reas comunes. Adems, apuntar cualquier nota marginal que conste en los tomos del Registro Nacional. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 23 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 4.9.1.3.5Linderos Indicar los linderos del plano de agrimensura; no obstante, si se toman de otra procedencia (Registro Nacional,Escritura,campo),mencionarlafuente,ascomoanotarsusmedidasencasodevas pblicas o linderos naturales. 4.9.1.3.6Superficie. En igual forma que el concepto anterior, manifestar la fuente de procedencia; de preferencia se trabaja conelreaqueindicanlosplanoscatastrales,anotandosunmero,nombreycalidadesdel profesional responsable. Slafincaestcompuestaporvariosplanos,mencionarelnmerodecadaunodeellosconsu respectivarea.Ssetratadeunplanosincatastrar,mencionarelnombredelprofesionalquelo levant y su nmero de afiliacin al colegio. Enaquelloscasosenqueelsolicitanterequieredeunavalocuyainformacinseadiferenteala anterior,aportar,comomnimo,uncroquisquemuestreelreaavalorar.Elperitodebehacer referencia en su estudio al nombre del funcionario y al nmero de oficio que dio origen a la solicitud. Enaquelloscasosenquesesuministreunplano(catastradoono),peroloquesesolicitaesel avalo de un lote parte del inmueble y el solicitante demarca en l el rea a valorar,debe indicarse esa situacin en el oficio,con las calidadesde la persona que lofirma. 4.9.1.4Condiciones generales de la zona. La determinacin del valor de un inmueble est influenciado por condiciones extrnsecas e intrnsecas. Las condiciones extrnsecaslasdeterminala zonaenqueseencuentra,porloque elperitoen su informe debe hacer referencia a ella, enforma tal que el lector del avalo pueda tener una idea del desarrollo socioeconmico y potencial del bien. Para ello, como mnimo,debe hacer nfasis en los siguientes puntos: Si la zona es urbana: 1.Tipo de desarrollo y tendencias. 2.Servicios pblicos -municipales -comunales 3.Tipo de edificaciones 4.Tenencia de la tierra ( fraccionada o no) 5.Medios de transporte 6.Comodidades comerciales 7.Distancias a centros de importancia 8.Vas de comunicacin Si la zona es rural: 1.Tipo de desarrollo y potencial 2.Tipos de suelos 3.Condiciones agrolgicas (laborabilidad y pedregocidad) 4.Condiciones agronmicas 5.Condiciones hidrolgicas 6.Tenencia de la tierra 7.Servicios pblicos SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 24 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS -comunales -municipales 8.Vas de comunicacin 9.Topografa 10. Distancias a centros de acopio o poblaciones importantes. 4.9.1.5Detalles de la finca Esta parte del informe es muy importante y su enfoque debe ser tal que permita al lector tomarse una idea de todas las caractersticas intrnsecas y adquiridas del bien a valorar, as como su uso potencial. Cabe recordar que en determinados momentos estos informes podrn ser utilizados en los Tribunales deJ usticia,porlocualtienenquepresentarlainformacinenformaexplcita,detalmaneraque puedan ser entendidos y sean de fcil interpretacin. Esimportantequedentrodeldocumentotodoslosaspectosvalorizantesodesvalorizantesdel inmueble sean mencionados yseanrespaldados. Como mnimo, debe incluirse: Si el inmueble fuera de condicin urbana: 1.- Ubicacin dentro de la zona 2.- Frente, fondo, contrafrente 3.- Forma, superficie, naturaleza 4.- Servicios que posee 5.- Mejor uso a que se puede destinar 6.- Restricciones de zonificacin que puedan existir 7.- Afecta a servidumbre 8.- Cualquier otro dato en particular. Si fuere de condicin rural: 1.- Ubicacin dentro de la zona 2.- Frente, fondo, superficie, naturaleza 3.- Servicios que posee 4.- Mejor uso a que puede ser destinada 5.- Tipo de suelos, aguas, pedregocidad, topografa 6.- Afecta a servidumbres 7.- Restricciones de zonificacin 8.- Cualquier otro dato en particular. 4.9.1.6Justificacin del valor unitario asignado al terreno. Consiste en indicar todos aquellos conceptos por los cuales se determina el valor unitario, y sealar el procedimiento de valorizacin seguido. Enestepuntoindicaraquellosaspectosrelevantestantodelazonacomodelafincaqueinfluyen directamente en la determinacin del valor. Parajustificar la fijacin del valor unitario se tiene que considerar lo siguiente: 1.- Caractersticas del sector;describiendo qu factores se tomaron en cuenta. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 25 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 2.- Caractersticas del inmueble; indicando las condiciones ms relevantes. 3.- Investigacin de valores;indicando la fuente, segn lo establecido en el aparte 3.- de este manual, haciendo referencia al mejor usoa que puede ser destinado el inmueble. 4.- Criterio del perito en relacin con los puntos anteriores. 4.9.1.7Valor del terreno Seasignaelvalorovalorespormetrocuadradooporhectrea,queserelresultadodelanlisis provenientedeunainvestigacinexhaustivadelmercadoinmobiliario,correlacionada contodaslas caractersticas extrnsecas e intrnsecas del bien inmueble. La informacin se consignar de la siguiente manera 523,40m2 a5.000,00c/m2 2.617.000,00 4.9.1.8Avalo de construcciones e instalaciones Acontinuacinseprocedeadescribirelformatoquedebellevarelavalolasconstruccionese instalaciones contenidas en unafinca. 4.9.1.8.1Descripcin General En este apartese describenlas construcciones en forma amplia y explcita , pero sin llegar al detalle de un presupuesto. Con los datos consignados en estos renglones, se tienenquejustificar plenamente los valores que se asignen a los diversos tipos de edificaciones que se evalen. Debeplasmarseenelinformeunconocimientocompletodetodaslasparticularidadesdelas construccioneseinstalacionesaevaluar,indicandoencadaunasuedadyestadoenquese encuentra. Por ejemplo : si se trata de una edificacin de concretodebedescribirse as: a.Obra negra o gris Fachada Cimiento Estructura (vigas y columnas) Mampostera Altura de paredes Entrepisos Techos Azoteas Nmero de aposentos observaciones b.Revestimientos y acabados interiores Tipo de repellos y revestimientos Tipo de pisos ( madera, paladiana terrazo, mosaico, etc) Tipodecielos(conemplantilladoosuspendidoenmadera,estereofn, cartn, etc.) Techos (armadura y cubierta) observacionesSUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 26 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS c. Carpintera Puertas Marcos (puertas y ventas) Closet d. Instalaciones hidroneumticas y sanitarias e. Instalaciones elctricas f. Instalaciones especiales Elevadores o ascensores Escaleras electromecnicas Escaleras de emergencia Equipo de are acondicionado Sistemas hidroneumticos g. Obras complementarias Son las que proporcionan confort, amenidades, beneficios, como son: Verjas Marquesinas Fuentes terrazas y balcones portones elctricos Observaciones Si se trata de una edificacin que no sea de concreto,debe describirse de la siguiente forma. Destino Clase de Material predominante Cimientos Estructura de paredes Paredes laterales Paredes interiores Altura de paredes Pisos Techos ( armadura y cubierta ) Nmero de aposentos Edad Estado Instalaciones y obras complementarias Observaciones generales 4.9.1.8.2J ustificacin del valor Enesteapartedebendarselasexplicacionesoconsideracionesqueseanalizanparala determinacindelvalorolosvaloresunitarios,talescomo:fuentesdeconsulta,investigacionesde mercado; as como todos aquellos datos o aspectos que en alguna forma inciden en el valor. Mencionar el mtodo de valoracin, as como el de depreciacin aplicados. 4.9.1.8.3Valor construcciones e instalaciones Cada construccin e instalacin se describir y valorar en forma separada. La informacin se consignar de la siguiente forma: 250,00M2 a 25.000,006.250.000,00 d.Valor total SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 27 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS En el caso de que existan varias construcciones o instalaciones, hacer un avalo resumen, separando lasconstruccionesdelasinstalacionesyconsignandoinmediantamenteelmontototalresultante; adems de la cifra numricadeben indicarse en letras. 4.9.1.9Avalo de mejoras Dentro de las mejores consideradas pueden ser cultivos y/o obras civiles. A continuacin se describe el formato que se debe seguir para realizar el avalo de estas. 4.9.1.9.1Descripcin de cultivos Hacerunadescripcindetalladadecadaunodeloscultivos,indicandodistanciasdesiembra, variedades,produccintotalopromedio,edadyestadofitosanitarioygeneraldecadaunodelos cultivos existentes; adems,deben mencionarse todos aquellos aspectos que sean importantes y que a la postre influyan en el valor. 4.9.1.9.2Justificacin del valor Estaseharmencionandotodosaquellascondicionesquehansidoconsideradasparala determinacin del valor , as como las fuentes consultadas. 4.9.1.9.3Valor de mejoras Cadacultivosevaloraindependientementedelterrenoyporvariedad.Sisetratadeplantaciones,aun cuando sean de menos de10.000m2, el valor se indica por hectrea, y si se trata de rboles o cultivos aislados el valor se especifica por unidad. En el caso de que existan varias clases de cultivos,debepresentarse un resumen de valores, y el valor total tiene que apareceren nmero y en letras. 4.9.1.10Avalo bienes muebles Estetipodeavaloincluyeestreotrosmaquinariayequipo,vehculos,repuestosysuministros, mobiliario y equipo de oficina, etc. A continuacin se describe el formato del avalo. 4.9.1.10.1Descripcin Nombredelequipoindicandolamarca,elmodelo,lacapacidadylascaractersticastalesque describan con la mayor claridad posible el equipo a valuar; adems,indicar el ao de adquisicin y cualquier reparacin que se le haya efectuado. La descripcin se realiza por tipos ( automviles, camiones, pick ups, buses, motos etc.) 4.9.1.10.1.1Vehculos. Mencionar los siguientes datos: SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 28 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS a.- Identificacin Nmerodeplaca,nmerodepatrimonio,marca,modelo,nmerodemotor,nmerodechasis, capacidad, tonelaje y kilometraje. b.- Caractersticas del motor. Combustible, nmero de cilindros, cilindrada, potencia, estado. c.- Sistema de transmisin. Tipo, caja de velocidades, estado. d.- Estado mecnico Direccin, suspensin, frenos, sistema elctrico e.- Estado de la carrocera. Carrocera, tapicera, pintura, color, nmero de puertas, llantas. f.- Tipo de extras que tenga. g.- Descripcin de repuestos y suministros. Indicar la informacin que aparece en el inventario suministrado por el solicitante. 4.9.1.10.1.2Mobiliario y Equipo de Oficina. Describir por grupos de bienes de la misma especie, la fecha de adquisicin y el estado. 4.9.1.10.2Justificacin del valor unitario En todos los casos hacer referencia alas fuentes de investigacin y los aspectos determinativos del valor, mencionando la metodologa empleada y el tipo de depreciacin utilizada. 4.9.1.10.3Valor bienes inmuebles Sereportanvaloresindividualesparacadaunodelosbienesoactivosantesmencionados.Sin embargo, cuando son lneas de fabricacin integradas por varios equipos o unidades se valoran como un todo. Cuando se trata de varios bienes, se valoranindividualmente, pero al final debe indicarse el valor en cifras. Valor Total. En el caso de existir varias maquinas, equipos etc., se presenta un resumentotal en cifras y en letras. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 29 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 4.9.2TIPOS DE INFORME Elcontenidodeuninformedependedelosolicitadoparavalorar,raznporlacualestemanual considera las siguientes posibilidades: 4.9.2.1Solicitud de avalo de solamente el terreno. Debe comprender: 1.- Portada 2.- Carta presentacin 3.- Avalo de la finca ver puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.7. 4.- Firmas y sellos correspondientes. 4.9.2.2Solicitud de avalo del terreno y construcciones. Comprende: 1.- Portada 2.- Carta de presentacin 3.- Avalo del terreno, que comprende los puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.5. 4.- Avalo de la construccin, que comprende puntos del 4.9.1.8.1. al4.9.1.8.3. 5.- Avalo resumen del terreno y las construcciones 6.- Firma y sellos correspondientes. 4.9.2.3Avalo de solamente las construcciones. 1.- Portada 2.- Carta de presentacin 3.- Ver puntos del 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3. 4.- Ver puntos del 4.9.1.8. al 4.9.1.8.3. 5.- Firma y sellos correspondientes. 4.9.2.4Avalo del terreno, construcciones y mejoras. 1.- Portada 2.- Carta de presentacin 3.- Avalo de la finca ver puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.5. 4.- Avalo de construcciones ver puntos 4.9.1.8.1. al 4.9.1.8.3. 5.- Avalo de mejora ver puntos del 4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3. 6.- Avalo resumen, totalizado en nmeros y letras. 7.- Firma y sellos correspondientes. 4.9.2.5Avalo de solo mejoras. 1.- Portada 2.- Carta presentacin 3.- Del punto 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3. 4.- Lo indicado en los puntos 4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3. 5.- Firmas y sellos correspondientes. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 30 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 4.9.2.6 Avalo del terreno, construcciones, mejoras y maquinaria. 1.- Portada 2.- Carta de presentacin 3.- Avalo del terreno ver puntos 4.9.1.3. al 4.9.1.5. 4.- Avalo de las construcciones ver puntos del 4.9.1.8.1. al 4.9.1.8.3. 5.- Avalo de las mejoras ver puntos 4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3. 6.- Avalo de la maquinaria Puntos 4.9.1.10.1. al 4.9.1.10.1.2. 7.- Avalo resumen, con valores totales en nmeros y letras. 8.- Firma y sellos correspondientes. 4.9.2.7Avalo de solamente maquinaria. 1.- Portada 2.- Carta de presentacin 3.- Puntos del 4.9.1.3.1.al 4.9.1.3.3. 4.- Avalo de maquinaria puntos del 4.9.1.10.1. al 4.9.1.10.1.2. 5.- Avalo resumen, con valores totales en nmeros y letras. 6.- Firma y sellos correspondientes. 4.9.2.8Cualquier combinacin de los antesmencionados. En este caso se debe incluir: 1.- Portada 2.- Carta de presentacin 3.- Cualquier combinacin de los puntos anteriores 4.- Avalo resumen, con valores totales en nmeros y letras. 5.- Firma y sellos correspondientes. 4.9.3 OTROS INFORMES ESPECIALES En algunas ocasiones, es necesario efectuar la tasacin de propiedades para efectos distintos a los que se realizan habitualmente.Taleselcasodelosavalosparaefectosdeestablecer servidumbres, diligencias de arrendamientos, derechos de llave,etc. As como para la ejecucin del trabajo se requiere de enfoques tcnicos diferentes al usual, el informe tiene queser ampliado, de tal manera que contemple todos los aspectos que el tasador considere necesarios para fundamentarlo. 4.9.3.1Informe por establecimiento de servidumbres. El informe contempla: 1.- Portada 2.- Carta de presentacin 3.- Lo indicado en los puntos 4.9.1.3. al 4.9.1.5. 4.- Descripcin del tipo de servidumbre con las limitaciones ( los derechos cedidos en la faja),ascomoundetalledelaafectacindeestaconrespectoalinmueble,detal manera que especifique los daos al remanente si los hubiere. 5.- Determinacin y justificacin del valor asignado a la faja afectada y del porcentaje de los derechos reales cedidos en ella. 6.- Avalo de los derechos reales cedidos.Es el rea de la faja,en m2 o ha, multiplicada porelvalorasignadoencolonesyaseapormetrocuadradooporhectreay SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 31 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS multiplicado,a su vez, por el factor de afectacin.El monto total se da en nmeros y letras. 7.- Determinacin de la indemnizacin por daos al remanente ( si los hubiere) 8.Deben ser considerados en el caso de que el resto de la finca se vea afectada en su uso y disfrute por el establecimiento de la servidumbre. 9.Describir en que consiste el dao, cules son los justificantes y cul es el factor de dao al remanente. 10. - Avalo de la indemnizacin por daos al remanente. 11. Consiste en multiplicar el rea afectada por el valor asignado y por el factor de afectacin. Cifra que se totaliza en nmeros y letras. 12. - Si existen mejoras dentro de la faja afectada, como son cultivos, construcciones etc., describir y valorar como se indic en el punto 4.9.2. (TIPOS DE INFORME). - Avalo resumen debe incluir un detalle de: a.- Valor de los derechos cedidos en la faja. b.- Valor de la indemnizacin por daos al remanente. c.- Valor de las mejoras existentes. Totalizando todo lo anterior en nmeros y cifras. 11.- Firma y sellos correspondientes. 4.9.3.2Informe para efectos de alquiler de bienes inmuebles. Debe incluir. 1.- Portada 2.- Carta de presentacin 3.- Avalo de la finca, que comprende los puntos 4.9.1.3. al 4.9.1.5. 4.- Avalo de la construccin, que comprendeelpunto 4.9.1.8. 5.- Avalo resumen del terreno y construcciones. 6.- Determinacin y justificacin del alquiler mensual 7.- Avalo del Alquiler mensual. Debe indicarse el procedimiento utilizado o la frmula empleada. 8.- Firma y sellos correspondientes. 4.9.3.3Informe de un derecho de llave. Debe incluir: 1.- Portada 2.- Carta de presentacin 3.- Del punto 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3. 4.- Descripcin de la naturaleza y calidad del negocio 5.- Detalle descriptivo de los siguientes conceptos, en donde simultneamentedeben valorarse y justificarse los montos determinados. a.- Derecho de llave b.- Lucro cesante c.- Diferencia inquilinaria d.- Mejoras no removibles e.- Mejoras en el nuevo local f.- Gastos por desmontaje y montaje g.- Gastos y prdidas por traslado h.- Salarios cados o prestaciones legales segn sea el caso i.- Papelera y propaganda j.- Resumen de valores con totales en nmeros y letras. k.- Firma y sello correspondiente. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 32 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 4.10RESPONSABILIDADES. Siendoelavaloadministrativounactodelaadministracinquedebesereficienteyoportuno,se sealan en las diferentes etapas del proceso los responsables en la ejecucin del trabajo. Para todos los funcionarios existen deberes y responsabilidades emanadas del Reglamento Interno de Trabajo, del Estatuto y Reglamento del Servicio Civil y de la Ley de la Administracin Pblica entre otros,todosconducentesaqueeltrabajoserealiceconesmeroycuidado,demodoquelos resultados que se obtengan sean satisfactorios y de buena calidad. Sedacomounhechoindiscutiblequelaresponsabilidaddelavalorecaeenelfuncionarioque ejecuta la tasacin; sin embargo, corresponde a las jefaturas lograr que los subalternos reconozcan la significacin de esa responsabilidad y acten conforme a ella. A los subalternos se les giran todas las instrucciones precisas correspondientespara actuar con base en su propio criterio, a fin que adquieran su sentido de responsabilidad; no obstante, es obligacin de las jefaturas brindar todo el apoyo tcnico posible. Cuando se solicite una revisin de un avalo o bien cuando se apele alguno y este resulte modificado, paralelamentealaejecucindelnuevoavalo,lajefaturainmediatarealizauninformeenelque detalla las causales de modificacin, determinando si hubo o no responsabilidad del funcionario que realiz el primer avalo, especialmente por no haber acatado lo indicado en el presente manual de procedimientos de valoracin Conelobjetodeobtenerunmayorcontroltantodeltrmiteinternodelexpedientecomodela realizacindelavalo,sepresentaelsiguientescuadro,dondeseincluye:actividades,oficinasy funcionarios responsables, as como las observaciones y recomendaciones para cada actividad. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 33 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS ACTIVIDAD OFICINA RESPONSABLE OBSERVACIONES RECOMENDACIONES Recepcin desolicitudes Recepcin de documentos RelacionesPblicas Revisinpreliminardela documentacin Queladocumentacinserecibasoloenese lugar Traslado de la solicitud El traslado debe serdiario Confeccindel expediente Departamentode avalos Departamentoo Seccin Llevarcontroltantoenlibros como en el computador Seguir lo establecido en este manual( 4.5 Estudio y anlisis delexpediente ) Traslado a la unidad Departamento J efe deunidad Anotarfechayfirmade recepcin Anlisis por parte del J efey comunicar inconsistencias por escrito asignacin delperito Unidad o seccin J efedeunidado seccin Anotarfechayfirmade recepcin Realizarcronogramadeactividades(veraparte 4.11 SUPERVISIN ) inspeccin decampo Unidad Perito y jefe inmediato Con los recursosnecesarios Llevarmetodologadefinidaycumplirconlos puntos:4.6 Inspeccin de campo4.8 Investigacin de valores Elaboracin delinforme Unidad Perito Adjuntar memoria declculo Cumplir con lo especificado en el punto4.9 Preparacin del informe. Revisin delinforme J efaturas J efes Revisin de Investigacin de valores. J ustificacin de valor. Consistencia del informe Borrador debe tener un visto bueno del jefe inmediato, siguiendo lo estipulado en el punto 4.9 Preparacin del informe Pasado enlimpio Unidad Unidad Revisincontraelborrador( perito ) antes de firmar Firmas y selloscorrespondientes Expediente yavalo Departamentoseccin Departamento seccin Comunicar yenviar avalo al solicitante. Enviar copia de avalo y expediente al archivo y copia de avalo a la unidad En cuanto al expediente, todos los movimientosdeben registrarseya sea por medio de libros,o bien a travs de la computadora, siendo responsable de su integridad el ltimo funcionario en recibirlo. El perito debe confrontar con la secretaria el informe o el documento confeccionado, cuando ya est pasado en limpio. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 34 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 4.11SUPERVISIN Elobjetivodeestafuncinesladeevaluarycorregireldesempeodelasactividadesdelos subordinados,paraasegurarqueloconsignadoenestemanualylacalidaddeltrabajoseestnllevando a cabo de manera correcta. Esta supervisin implica un control sobre los traspasos asignados, para lograr que estos se ajusten a las normas ylos planes trazados; ms que retroalimentativo,debe ser prealimentativa, para que se perciban las posibles desviaciones con respecto a los planesantes que ocurran y para tomar as con oportunidad la accin necesaria para prevenirlas. Se trata, con este mecanismo de control,de asegurar la realizacin completa de todas las tareas en el orden establecido, en el tiempo programado y con la calidad deseada. Para que esta calidad sea buena, la asignacin del tipo de avalo debe estaracorde con la funcin profesional del perito o peritos designados y con su vasta experiencia como tasadores. El perito al que se le asigna el expediente hace un cronograma de trabajoen conjunto con el jefe inmediato, donde se tomanen cuenta todas las actividades necesarias para la inspeccin de campo, trabajodeoficinayelaboracindelinforme;asignandofechasprovisionalesdeinicioyentregadel trabajo,elcualestaracordeconlaasignacindelosrecursos,comoson:vehculos,viticos, servicios secretariales, etc. Este cronograma le sirve al jefe para su seguimiento y control en la parte administrativa del proceso. El cronograma debe incluir : ACTIVIDAD DURACIN(Das) FECHA DE INICIO Estudios preliminares Inspeccin de campoInvestigacin de valores Trabajo de oficina Elaboracin informe Revisin informe Transcripcin informe Revisin y firmado Para mantener ese control de calidad, el jefe debedesplazarse a la zona, para cerciorarse de que los valores son consistentes con el valor indicado por el perito, as como para constatar la informacin general del informe. Esta supervisin se realiza tanto desde la oficina como por medio de inspecciones de campo. 4.11.1SUPERVISIN DESDE LA OFICINA Tal como se ha mencionado en este manual, el informe del perito debe dar un panorama claro del bienavalorar,ylajefaturadebeprestaratencindequetalinformecumplaconlosrequisitos establecidos en los puntos 4.8 ( Investigacin de valores ), 1. ANEXO ( Metodologa de valoracin )y4.9(Presentacindelinforme).Elresponsabledeestasupervisineseljefeinmediato;sin embargo,enelcasodelaAdministracinTributariadeSanJ os,sieljefedeldepartamentolo SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 35 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS consideraconveniente,losometearevisindelajefaturadeseccin,laque,adems,revisalos casos de gran cuanta, o los que sean especiales por cualquier motivo. 4.11.2 SUPERVISIN DE CAMPO. Esta se realiza con la intencin de corroborar que el perito cumpla a cabalidad con lo indicado en los puntos 4.6 ( Inspeccin de campo ),4.7 , 4.8 y 4.9 de este manual. Estasupervisinesaleatoriaenporlomenosun20%deltrabajorealizadoporlaunidad,conla intencindecuantificarlaaplicacindelospuntoscitadosanteriormenteybuscandomaximizarla calidaddeltrabajo,obiencuandoexistandivergenciasentreelvalorasignado,lainvestigacinde valores y lo que se plasma en el informe. Noobstante,enelcasodelaAdministracinTributariadeSanJ os,eljefedeldepartamento establece un programa de control de calidad, mediante una revisin que oscile entre un 5 a un 10% del trabajo realizado ( mensual ), con el objeto de dar cumplimiento a lo establecido en este manual. Adems, se realiza una inspeccin de campo cuando se den las siguientes situaciones: 1.- El Perito lo solicite al jefe por el grado de dificultad del trabajo 2.- El jefe lo considere conveniente 3.- En todos los casos en que el motivo del avalo sea una revisin o un reclamo a un avalo administrativo practicado con anterioridad. EnelcasodelaAdministracinTributariadeSanJ os,eljefedeseccinrealizalainspeccinde campo cuando: 1.- Lo considere conveniente 2.- En todos los casos cuyo motivo se revisin o apelacin de un avalo. Y la jefatura del departamento realiza tal inspeccin cuando : 1.- Lo considere conveniente 2.- Sea requerido por el jefe de seccin 3.- Para dar cumplimiento al control de calidad. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 36 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 1.ANEXO SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 37 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 1.MTODOS DE VALORACIN Antesdeentraraestudiarlosmtodosdevaloracin,esimportantehacerreferenciaaalgunos conceptosquenosayudenacomprendermejoreltema.Mc.MichaelStanley,porejemplo,ensu TratadodeTasacin,afirmaque: altasarunapropiedadconelobjetodedeterminaruna medicin de valor, el tasador debe estar familiarizado con las diferentes clases de valor y con el mtodo usado para fijarlo . Vemos, as, como hay diferentes clases de valor. Una determinada propiedad tiene diferentes valores, segn la finalidad que se persigue al efectuar una tasacin. Entrelosdistintostiposdevalorqueexisten,tenemoslossiguientes:valordemercado,valorde salvamento, valor de reposicin, valor de uso, valor potencial, valor de venta, valor contable, etc. Por consiguiente, es de gran importancia conocer el motivo de la solicitud de avalo, con el fin de aplicar el tipo de valor apropiado. Una de las definiciones que ms nos interesa, es el valor de compra-venta, el cual, como su nombre lo indica, queda determinado por el precio en que se transfiere una propiedad. La tasacin de inmuebles tiene un nico objetivo, perfectamente determinado, y es, medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado. Esto tiene su origen enlas distintas necesidades, diferentes destinos y realizado por varios mtodos para determinar el valor del bien. Con el propsito de tener un conocimiento mejor del vasto campo profesional de un perito valuador y de las diversas situaciones a que se puede ver enfrentado, se dan a continuacin diversos tipos de tasaciones que obedecen a propsitosespecficos. El avalo puede ser solicitado u ordenado por organismos pblicos, en razn de situaciones como las siguientes: -Transferencia de dominio del bien raz, sea para ayudar a un ente pblico en la fijacin de un precio aceptable de compraventa del predio, sea para conocimientoen cuanto al monto probable que deba pagar, o bien, para que se fijen bases aceptables en caso de intercambio o permuta de predios. -Expropiaciones y daos sobrevinientes. Esto para conocer el justo monto de la indemnizacin que debe cancelarse al propietario afectado por una expropiacin total o parcial . -ParafinesdefijarelImpuestosobreBienesInmueblesoparaladeterminacindeimpuestos sucesorialesaplicados por el gobierno central o local ,o para cumplir con la Ley de la Zona Martimo Terrestre y la Ley de Planificacin Urbana. -Estudios econmico- financieros. Se realizan cuando la administracin necesita conocer el valor de sus activos (terreno, construcciones, etc.), con el objeto de determinar la eficiencia de una empresa; tambin estos estudios son importantes para determinar el Derecho de Llave de una empresa. -Estimacindealquileres.Enestecaso,estosavalossonimportantesparadeterminarculesel justo precio que debe pagarse o cobrarse por el arrendamiento de un bien inmueble. A pesar que las situaciones descritas anteriormente no comprenden ms que los casos ms comunes, sirven para visualizar mejor la diversidad de circunstancias en que pueden ser requeridos los servicios profesionales de un perito valuador. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 38 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Corroboran,adems,queeltcnicoquesedesempeaenestaespecialidaddebededicarse completamenteaella,yaqueelvaloroconfiabilidaddeunavaluacinresideenlacalidaddelos datos, su metodologa empleada y la competencia e integridad del tasador. Existenvariosprocedimientosomtodosparadeterminarelvalordeunbien.Enesteestudiose presentarn algunos de los mtodos ms usados en tasacin como son : 1.1.Comparativo o de mercado. 1.2 De capitalizacin. 1.3 Costo de reposicin. Entrminosgenerales,unavaloracinindividualdeunbienmuebleoinmuebledebeseguirel siguiente esquema: VALORACIN INDIVIDUAL DEFINICIN ESTUDIO PRELIMINAR ELABORACIN DE UN PROGRAMA DE DATOS OBTENCIN DE DATOS CLASIFICACIN DE DATOS MTODO DE MERCADOMTODO DE INGRESOMTODO DE COSTO CORRELACIN DE INDICACIONES DE VALOR VALOR FINAL REPORTE

SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 39 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 1.1MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO Este es uno de los mtodos ms usados entasacin; tambin se le conoce con el nombre de Mtodo de las Ventas Comparables. Se fundamenta en el concepto de valor de cambio ; opera muy bien en reas donde es corriente la transferencia de propiedades y se basa en obtener el valor de mercado o valor de venta del predio, empleando la informacin de venta de propiedades comparables o similares. Losealadoimplica,obviamente,lanecesidaddeconocerlapropiedadqueseesttasando;asimismo, los precios y las propiedades estimadas comparables que se hayan vendido recientemente en la vecindad. Cuando el mtodo se exponeen forma tan sencilla, da la impresin de que se trata de un problema de fcil solucin y quebasta presentar un informe con un listado de propiedades cercanas vendidas, sin tomar la precaucin que ellas tengan alguna relacin con la propiedad que se est valorando, sin cuidar y establecer la comparacin de las ventas con el predio objeto de estudio, o sea que una mala interpretacin o relacin de la informacin puede generar una opinin adversa a la realidad. El mtodo comparativo es eminentemente prctico; sin embargo, la calidad de la tasacin depende de laexperienciadeltasadorydelaprofundidaddelainvestigacinrealizada.Entremsfuentesde informacin sean obtenidas y mayor sea la fidelidad de los datos, el resultado del anlisis tendr un valor ms preciso. Este mtodo involucra tres fases o etapas para utilizar las ventas comparables, a saber: - Seleccin de ventas de propiedades similares -Verificacin de las ventas -Anlisis de las ventas En cuanto a la metodologa que se emplea,puede resumirse en tres grandes pasos, que son; 1.-Recoleccin de la informacin, materiales y equipos. 2.-Inspeccin del bien . 3.-Anlisis final y determinacin del valor de mercado SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 40 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Estimacin del recargo y precio del contrato. MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO VALUACIN COMPARACIN DIRECTA COMPARACIN DIRECTA DE VENTASDE VENTAS ABSTRACCINFACTOR DE TIEMPO USO O DESARROLLOANTICIPADO COMPARACIN CON COMPARACIN CON OBSERVACIONES DE OBSERVACIONES DE MERCADOMERCADO VALOR INDICADO VALOR INDICADO VALOR ESTIMADO a.Recoleccin De Informaciones Consisteenrecopilartodaaquellainformacinnecesariapararealizarunbuenavalo,comopor ejemplo: Planos de agrimensura. Certificaciones del Registro Nacional de la Propiedad. Hojas del Instituto Nacional de la Propiedad y de la Oficina de Planificacin Sectorial Agropecuaria. Recoleccindeinformacindevalores.Ademsdelasinformacionesdecompra venta,serecogeinformacinapersonasconocedorascomoperitosbancarios, corredores de bienes races, etc. Informacin sobre restricciones en la zona que puedan afectar o beneficiar el valor del terreno. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 41 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS b.Inspeccin Del Predio Y De Los Predios Estimados, Ventas ComparablesY De La Zona La inspeccin de campo que realice el perito es fundamental , ya que esto le permitir ponderar todos los factores que afectan el valor de un predio dentro de la zona, como por ejemplo, el vecindario o comunidaddentrodelacualseencuentralapropiedad,ladisposicinoubicacindelas construcciones e instalaciones, el paisaje que posee, el tipo de vas de comunicacin, el desarrollo y la actividad de la zona, distancia a centros de poblaciones importantes, etc.. De igual manera, podr observary medir en detalle cada una de las caractersticas propias, tanto del lote a valorar como de las fincas, ventas comparables, a saber: la superficie o extensin, la longitud de sufrente,laformadelterreno,latopografadelterreno(pendienteynivel),suhidrografa (disponibilidad de aguas), el tipo de suelos. Todo ello le permitir al tasador realizar o determinar en forma justa y eficiente el valor del predio. 1.1.1ANLISIS FINAL Y DETERMINACIN DEL VALOR DEL PREDIO Enestafaseesdondeseaplicanfrmulasmatemticasomodelosestadsticosquenosayudana establecer a travs del anlisis de toda la informacin, cul es el valor que debe darse al predio que nos interesa valorar . Por ser este un mtodo de valoracin universal, aplicable tanto a bienes muebles como inmuebles, el presenteinformemuestralaaplicacinenelavalodeterrenos,construcciones,instalacionesy maquinaria. 1.1.2APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIN DE PREDIOS A pesar de ser este es muy sencillo, requiere de mucho conocimiento en el campo de lavaluacin. Suaplicacin puede realizarse en dos planos, a saber: - En el plano espacial - En el plano temporal 1.1.2.1Mtodo Comparativo en el Plano Espacial Este es uno de los procedimientos ms empleados en valoracin, ya que comnmente el valor que se da a determinada finca est relacionado directamente con el del valor de las fincas que se investigan enlazona.Paratenerunbuenusodeestemtodo,debemoshacerquelacomparacinquese realizade la finca que necesitamos valorar con las investigadas sea lo ms objetiva posible, por lo quedebenanalizarseindependientementetodaslascaractersticaspropias(frente,fondo,rea, pendiente, nivel, forma, etc.), tanto del predio a valorar comode las fincas investigadas. En la aplicacin de este mtododebe cuidarse que el mercado de la tierra no est estandarizado; el hechodequesehayaefectuadounatransaccinyquedeellasederivequeelterrenotieneun determinadovalorpormetrooporhectrea,noindicaqueesteseanecesariamenteelvalorde mercado de esta clase de tierra. Espor la razn anterior que las ventas comparables se emplean como indicadores de valores, sobre los cuales el valuador aplica su experiencia y conocimiento, tanto de la finca que est valorando como de las propiedades estimadas, ventas comparables, para llegar a una estimacin del valor de mercado de la finca objeto de la tasacin. Veamos un ejemplo. Necesitamos valorar una finca para efectos de venta, la cual tiene las siguientes caractersticas: SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 42 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS - Unasuperficie o rea de 2.300,00 m2 - Un frente de 25,00 m - Un factor de regularidad de 0,95 - Presenta una pendiente plana y se encuentra a nivel de la va. Pararealizarunavaloracinadecuadadebemosseguirlametodologaquesemenciono anteriormente, por lo que el primer paso es ordenar la investigacin de valores. De la investigacin de valores de la zona se logr obtener la siguiente informacin en dos predios, estimando ventas comparables de la zona, FINCAA Se trata de un lote de terreno con las siguientes caractersticas : -Una superficie de 350,00 m2 -Un frente de 12,00 m -Forma regular (factor de regularidad =1,00) -Pendiente plana y est a nivel de la va -Un valor de venta de 6.000,00 c/m2 FINCAB Corresponde a una finca que posee: 1.-Una superficie de 11.000,00 m2 2.-Un frente de 60,00 m 3.-Un factor de regularidad de 0,85 4.-Pendiente plana y est a nivel de la va.5.-Un valor de venta de 2750,00 por c/m2 Nota:Se asume que el resto de las caractersticas propias de cada finca, as como las caractersticas de la zona ( tipo de va, servicios pblicos, infraestructura ) son las mismas para todas las fincas. Paradeterminarelvalordelafinca,loprimeroquedebemoshacerescompararelpredioque necesitamosevaluarconcadaunadelosprediosinvestigados,siguiendoelprocedimiento establecido, a saber:( ver puntos 7:1 y 7:2 de la directrizFACTORES DE MODIFICACIN EN LA VALORACIN DE TERRENOS. ) 1.-Determinacin de los factores influyentes 2.-Determinacin del valor de cada factor 3.-Determinacin del valor unitario de la finca a valorar Elanlisiscomparativodelafincaavalorarconcadaunadelasfincasventascomparables investigadas ( A y B ) debe realizarse en forma separada. 1.1.2.1.1AnlisisdelValordelaFinca apartir dela finca(a)Investigada Siguiendoelprocedimientoantessealado,seobtienequelosfactoresqueinfluyendirectamente sobre el valorde las fincas en nuestro ejemplo son: a.- La regularidad b.- El frente SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 43 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS c.- La extensin o superficie. Las variables de pendiente y nivel no tienen influencia en el valor ya que ambas parcelas presentan la misma condicin. Regularidad Lo primero quedebe hacerse es determinar el coeficiente de regularidad para cada una de las fincas, y luego obtener el coeficiente de regularidad comparativo, aplicando las frmulas que se mencionan en la directriz antes mencionada. Dado que los coeficientes de regularidad en cada finca ya estn determinados en el ejemplo, lo que debemos hacer es calcular el coeficiente de regularidad comparativo. Frv =Coeficiente de regularidad de la finca a valorar=0,95 FriA =Coeficiente de regularidad de la finca A investigada =1,00 Para determinar el coeficiente de regularidad comparativo ( Frc ), debe aplicarse la siguiente frmula: FrcFrvfriA= Sustituyendo tenemos: Frc =0951, Frc = 095 , Deacuerdoconloanterior,tenemosqueelcoeficientederegularidadcomparativodelafincaa valorar con la finca A es de 0,9500 Frente Paradeterminarlarelacindecomparacindelfrenteentreambasfincas,debemosaplicarla siguiente frmula: Ffc fv frA = /4 Donde : Ffc =Factor de frente comparativo fv =Frente de la finca a valorar=25,00m frA =Frente de la finca A ( investigada) =12,00m Sustituyendo tenemos: Ffc = 25 124/ Ffc = 12014 , De lo anterior tenemos que el factorde frente comparativo entre ambas parcelas es de 1,2014 SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 44 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Extensin o Superficie Ladeterminacindeestefactorpuedeefectuarseaplicandocualquieradelasfrmulasquese mencionanenladirectriz,antescitada;paralaresolucindeesteejemploseaplicalasiguiente frmula. FecAiAAv=0 31 ,( / )Donde: Fec =Factor de extensin comparativo Av=rea de finca a valorar =2300,00 m2 AiA =rea de finca investigada A =350,00 m2 Sustituyendo en la frmula tenemos: Fec =031350 2300,( / )Fec = 05579 , Por consiguiente, el coeficiente del factor de extensin comparativo entre ambas fincas es de 0,557