Manual Mantenimiento Comunidad Propietarios

8/10/2019 Manual Mantenimiento Comunidad Propietarios

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LIBRO DE MANTENIMIENTO DE

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS


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NDICE

I. INTRODUCCINII. DOCUMENTACIN BSICA

1. Documentacin bsica de su edificio2. Documentacin bsica de su vivienda

III. GUA DEL USO CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO1. CIMENTACIN

1. Muros de contencin2. Resto de cimentaciones

2. ESTRUCTURA1. Estructuras metlicas2. Estructuras de hormign3. Forjados y losas de escalera4. Voladizos5. Muros de carga

3. CUBIERTAS1. Azoteas2. Tejados3. Lucernarios4. Hormign translcido

4. FACHADAS1. De fbrica2. De paneles prefabricados3. Muros cortina4. Cerramientos de hormign translcido

5. CARPINTERA EXTERIOR1. Carpintera exterior2. Vidrios

6. PROTECCIONES1. Barandillas, rejas y cierres

7. REVESTIMIENTO DE FACHADAS1. Revestimientos2. Aplacados y chapados

8. PARTICIONES INTERIORES (TABIQUERAS)1. Tabiques

9. CARPINTERA INTERIOR1. Carpintera interior10. REVESTIMIENTOS INTERIORES DE PAREDES Y TECHOS

1. Guarnecidos y enlucidos de yeso2. Alicatados y chapados3. Materiales ligeros en paredes4. Falsos techos5. Pinturas

11. REVESTIMIENTO DE SUELOS Y ESCALERAS1. Solados de baldosas2. Solados de madera

12. INSTALACIONES AUDIOVISUALES1. Antena colectiva y receptores parablicos2. Sistemas de comunicacin


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3. Portero automtico y video-portero4. Circuito cerrado de vdeo

13. ASCENSORES1. Instalacin de ascensores

14. CALEFACCIN Y PRODUCCIN DE AGUA CALIENTE CENTRALIZADA

1. Calderas e instalacin para calefaccin y agua caliente2. Conductos y aparatos radiantes3. Depsitos de gases licuados4. Depsitos de combustibles lquidos

15. ELECTRICIDAD1. Instalaciones de baja tensin y puesta a tierra2. Alumbrado exterior

16. FONTANERA1. Red de agua fra y caliente centralizada2. Grupo de presin3. Riego

17. REDES DE EVACUACIN1. Saneamiento y alcantarillado2. Depuracin y vertidos

18. INSTALACIONES DE GAS1. Gas ciudad y gas natural2. Gases licuados (propano y butano)

19. VENTILACIN Y EXTRACCIN1. Conductos de ventilacin y extraccin de humos y gases en viviendas y locales2. Ventilacin en garajes

20. INSTALACIONES DE PROTECCIN1. Deteccin de incendios2. Sealizacin, evacuacin y extincin de incendios3. Prarrayos

21. SISTEMAS DE SEGURIDAD1. Sistema de seguridad

22. GARAJES Y APARCAMIENTOS1. Garajes2. Puertas de garaje

23. BASURAS1. Basuras

24. ZONAS COMUNITARIAS EXTERIORES

1. Piscinas2. Zonas deportivas3. Jardinera4. Urbanizacin y Mobiliario urbano


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LIBRO DE MANTENIMIENTO DE COMUNIDADESDE PROPIETARIOS

I. INTRODUCCIN

En la vida til de los edificios, por su propio uso, paso del tiempo, agentes externos y acci-dentes ocasionales, sus elementos sufren una degradacin que no es, en muchas ocasio-nes, apreciada por el usuario. Esto lleva a daos ms graves, en ocasiones irreversibles,que obligan a reparaciones, mucho ms costosas que lo que supondra el uso y manteni-miento adecuados, tanto del edificio en su conjunto como de cada uno de sus componen-tes. Es por esta razn que sus propietarios y usuarios deben conocer las caractersticasgenerales del edificio y las de sus diferentes partes. Una casa en buen estado debe ser:

Segura. La casa nos proporciona seguridad, pero los edificios, a medida que

van envejeciendo presentan peligros: el simple accidente domstico, el esca-pe de gas, la descarga elctrica o el desprendimiento de una parte de la fa-chada. Teniendo la casa en buen estado eliminamos los peligros y aumen-tamos nuestra seguridad.

Durable y econmica. Si la casa est en buen estado dura ms, envejecems dignamente y podemos disfrutarla muchos ms aos. Al mismo tiempo,con un mantenimiento peridico, evitamos los fuertes gastos que hemos deefectuar si, de repente, es necesario hacer reparaciones importantes origina-das por un pequeo problema que se ha ido agravando con el tiempo. Tenerla casa en buen estado nos sale a cuenta.

Ecolgica. El aislamiento trmico y el buen funcionamiento de las instalacio-

nes (electricidad, gas, calefaccin, aire acondicionado, etc.) permiten un im-portante ahorro energtico. Cuando los aparatos funcionan bien, no gasta-mos ms energa de la cuenta y respetamos el medio ambiente. Una casa enbuen estado es ms ecolgica.

Confortable. Podemos disfrutar de una casa con las mximas prestacionesde todas sus partes e instalaciones. Podemos conseguir un nivel ptimo deconfort con una temperatura y humedad adecuadas, un buen aislamiento delos sonidos y una ptima iluminacin y ventilacin. Una casa en buen estadonos proporciona calidad de vida.

Agradable. Una casa en buen estado tiene mejor aspecto, y hace ms agra-dables las calles de nuestro pueblo o ciudad.

CONOCER EL EDIFICIO

Nuestros edificios son complejos. Se han construido para dar respuesta a las necesidadesde la vida diaria. Cada parte tiene una misin especfica y debe cumplirla siempre.

1. La Estructura. Aguanta el peso de la casa. Tiene elementos horizontales (vigas y for-jados), verticales (pilares y muros de carga o paredes maestras) y enterrados (ci-mientos). Los forjados aguantan su propio peso, el de los tabiques, pavimentos,muebles y personas. Los pilares o las paredes de carga aguantan los forjados y lle-van los pesos a los cimentos, y de ah al terreno.

2. Las Fachadas. Nos protegen del calor, el fro, el viento, la lluvia y los ruidos. Propor-cionan intimidad, y a la vez nos relacionan con el exterior mediante las ventanas ylos balcones.


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3. La Cubierta. Al igual que la fachada protege de los agentes atmosfricos y asla de

las temperaturas extremas. Existen dos tipos de cubierta: las planas o azoteas, y lasinclinadas o tejados.

4. Las Paredes Interiores. Dividen las plantas del edificio en diferentes espacios: vi-

viendas, trasteros, garajes y otros cuartos para las instalaciones del edificio y la co-munidad. Las paredes que slo tienen funcin divisoria se llaman tabiques. En cam-bio, las que aguantan peso se llaman paredes maestras o muros de carga.

5. Las Instalaciones. Son el equipamiento y maquinaria que introduce la energa y elagua dentro del edificio y la distribuye.

Este manual le permitir gestionar y mantener el edificio con mayor eficacia. Le dar unaidea de: la documentacin bsica que debe ser entregada al presidente de la Comunidadde Propietarios o, en su caso, al Administrador de Fincas; las recomendaciones de uso,conservacin y mantenimiento y descripcin de los elementos comunes de la finca, y lainformacin referida a la planificacin de su mantenimiento.

La formacin, la experiencia y el conocimiento de las tcnicas constructivas, sitan a losAparejadores y Arquitectos Tcnicos en posicin ptima para dar respuesta concreta alproblema de mantenimiento de las edificaciones. Estos tcnicos adems, pueden ofrecerleasesoramiento antes de realizar en su comunidad modificaciones importantes.

DOCUMENTACIN BSICA

El propietario de una vivienda y la Comunidad de Propietarios debe tener en su poder cier-tos documentos que, bien por el uso o por exigencias de la normativa, le son entregados.Aunque debido a la lenta tramitacin y al retraso de los controles pertinentes, algunos do-

cumentos no pueden ser entregados en el momento preciso.En un edificio de viviendas, tanto los propietarios como la Comunidad debern tener unadocumentacin especfica, que a continuacin se detalla:

Los documentos que deben ser entregados a la Comunidad de Propietarios sern:

Copia de la escritura de Obra Nueva y Divisin Horizontal con inscripcin enel Registro de la Propiedad.

Copia de los Estatutos de la Comunidad. Informe sobre las cargas tributarias de la edificacin. Copia de la Memoria del Proyecto definitivo de ejecucin de obra con la auto-

rizacin municipal. Planos definitivos de Arquitectura con la autorizacin municipal: Emplazamiento. General de la Edificacin. Planta de stanos, baja y pisos. Copia de la licencia de obras. Certificado final de obra, visado en los Colegios profesionales correspondien-

tes. Acta de la recepcin de la obra suscrita por el Arquitecto Director, Empresa

Promotora y Empresa Constructora. Licencia de 1 ocupacin. Alta en la Contribucin Territorial Urbana.

1. Documentacin bsica de su edificio


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Pliza de seguro de incendios. Garantas de los instaladores. Relacin de oficios e instaladores que han intervenido (pueden estar incluidas

en el MANUAL DE USO). Alta en el Servicio Postal y recogida de basuras.

Informe sobre la servidumbre permanente de paso concedidas a las Com-paas suministradoras de servicios, agua, gas, electricidad. Disposiciones legales preceptivas para las Comunidades de Propietarios so-

bre el uso y la conservacin del edificio. El Libro del Edificio (CM).

En relacin con las instalaciones, deben tener:

Antena colectiva para TV. y F.M.: Proyecto de instalacin de antena colectiva visado por el Colegio profesional

correspondiente. Boletn de la instalacin expedido por el instalador de telecomunicaciones

que haya realizado la instalacin. Certificado del tcnico que haya dirigido la ejecucin del proyecto, visado por

el Colegio profesional correspondiente, sobre la ejecucin segn proyecto dela instalacin.

Aparatos elevadores: Proyecto de la instalacin. Autorizacin de puesta en marcha por la Direccin Provincial del Ministerio de

Industria y Energa. Libro de Registro de Revisiones. Licencia municipal de instalacin y apertura. Contrato de conservacin con empresa autorizada. Instrucciones de uso. Electricidad: Proyectos de ejecucin de las instalaciones elctricas. Autorizacin de funcionamiento de todas las instalaciones (dictmenes de la

Direccin Provincial del Ministerio de Industria y Energa). Boletines de instalacin de alumbrado en zonas comunes y fuerza para las

instalaciones del edificio. Contratos de suministro de alumbrado y zonas comunes y fuerza de las insta-

laciones.

Fontanera, agua fra y agua caliente sanitaria: Proyecto de ejecucin de acometida de agua y redes de distribucin de aguafra y agua caliente sanitaria.

Proyecto de instalacin de grupos de presin. Contrato de suministro de agua. Licencia de instalacin y apertura municipal de los grupos de presin. Acta de funcionamiento municipal de grupos de presin. Copia del Certificado de Pruebas remitido a la Direccin Provincial del Minis-

terio de Industria y Energa. Garaje: Proyecto de ejecucin de instalaciones.

Alta en el Registro Industrial por la Direccin Provincial del Ministerio de In-dustria y Energa. Licencia municipal de instalacin y apertura.


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Acta de funcionamiento municipal. Licencia municipal para paso de carruajes. Instalacin de gas: Proyecto de ejecucin de la instalacin.

Justificante de inspeccin y aprobacin de la instalacin por la compaa su-ministradora, previas al Contrato de Suministro. Instalacin de calefaccin central, agua caliente sanitaria y depsito de com-

bustible: Proyecto de ejecucin de la instalacin de calefaccin, central trmica y de-

psito de combustibles, formado por una Memoria descriptiva de la instala-cin donde se relacionarn todas las unidades, equipos, bombas, etc., em-pleados, indicando modelo, marca, caractersticas y fabricante, plano definito-rio de lo ejecutado, un esquema de principio y esquemas elctricos.

Resultados de las pruebas. Manual de Instrucciones de todos los equipos y unidades que contendr mo-

delo, marca, caractersticas y fabricante, protocolo de puesta en marcha de lacaldera, frecuencia, forma de limpieza y engrase de equipos y partes mvilesde la instalacin, lmite de dureza de agua de alimentacin e instrucciones delequipo de tratamiento de agua, cuando ste exista, Direccin del ServicioTcnico para la asistencia de la caldera y quemador.

Copia del certificado de la instalacin presentado ante la Direccin Provincialdel Ministerio de Industria y Energa.

Acta de Recepcin de las instalaciones, suscrita por el Director de Obra, Titu-lar e Instalador.

Esquema de principio de control y seguridad en sala de mquinas. Tarjeta de Control y Suministro de Campsa. Libro de Mantenimiento a nombre del titular para instalaciones de potencia

instalada mayor de 100 kilovatios, visado por el Director de Obra y presenta-do en la Direccin Provincial del Ministerio de Industria y Energa.

Contrato de Mantenimiento con empresa calificada por el Ministerio de Indus-tria y Energa.

Licencia de instalacin y apertura del Ayuntamiento. Acta de funcionamiento del Ayuntamiento. Informe de la Direccin Provincial de Sanidad. Seguridad y Proteccin contra incendios: Esquemas de principio de control y seguridad debidamente enmarcados a

impresin indeleble de las instalaciones de calefaccin, colocados en el cuar-to de calderas, prximos a los aparatos de que se trate. Acta de puesta en funcionamiento y prueba de presin de las instalaciones,

por la empresa instaladora autorizada.

Muchas de las operaciones de mantenimiento de las instalaciones de proteccincontra incendios slo puede realizarlas una empresa mantenedora autorizada porla autoridad competente en materia de Industria. Debe exigirse un acta o certificadoa dicha empresa sobre el resultado de las revisiones que se hayan efectuado.

Piscina:

Proyecto de instalacin de la piscina y la depuradora. Licencia Municipal de instalacin y apertura. Acta Municipal de funcionamiento.


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Permiso de apertura por cada temporada de la Direccin Provincial de Sani-dad.

Licencia inicial de apertura del Ministerio del Interior.

Los documentos entregados al propietario de la vivienda sern:

Escritura de Compra-venta con la inscripcin en el Registro de la Propiedad. Escritura de Crdito hipotecario y subrogacin con la inscripcin en el Regis-

tro de la Propiedad. Copia de los Estatutos de la Comunidad. Extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda desde el da de la constitu-

cin de la Comunidad hasta la fecha de la adquisicin. Informe sobre las cargas tributarias de la edificacin en general y especficas

de la vivienda, de los gastos, contratos y suministros. Memoria General de la edificacin y de la vivienda en la que se indica: Descripcin de la edificacin, accesos y comunicaciones, zonas comunes,

zonas de esparcimiento y superficie de las mismas. Descripcin de la vivienda con expresin de su superficie. Caractersticas y condiciones de la construccin: cimentacin, estructura con

la sobrecarga especfica de uso de la vivienda, tipo y clase de cubierta e im-permeabilizacin y aislamiento acstico y trmico de la misma.

Composicin de la fachada incluido su aislamiento, carpintera en huecos yelementos de proteccin y seguridad.

Referencia de los materiales empleados en cerramientos, elementos diviso-rios y tabiquera tanto en la edificacin y sus zonas comunes como en la vi-vienda.

Descripcin de la dotacin de instalaciones centralizadas y comunes de laedificacin.

Descripcin de acabados en las zonas comunes de la edificacin y en la vi-vienda.

Plano general del emplazamiento de la vivienda. Plano de la vivienda. Copia de la Licencia de 1 Ocupacin y Cdula de habitabilidad en aquellos

casos que sea exigida. Alta en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Copia del justificante de paso del Impuesto sobre el Incremento del Valor delos Terrenos de naturaleza urbana. Solicitud de suministro de gas, previa inspeccin y aprobacin de la instala-

cin por la compaa suministradora. Boletn de la instalacin elctrica para contratacin de servicios con la com-

paa suministradora. Garanta de los aparatos domsticos. Manuales de instrucciones para el uso y manejo de los aparatos domsticos

que utilizan energa elctrica y combustible gaseoso (pueden incluirse en elmanual de uso).

Manual de uso de la vivienda.

2. Documentacin bsica de su vivienda


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GUA DEL USO CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO

1. CIMENTACIN

1. Muros de contencin

Descripcin:

Estn encargados de contener las tierras en garajes y stanos. Suelen ser gene-ralmente de hormign, aunque tambin podemos encontrarlos de ladrillo en edifi-caciones pequeas.

Uso, Conservacin y Mantenimiento:

No se deben introducir cuerpos duros en las juntas. No se adosarn al muro elementos estructurales y/o acopios que puedanalterar su estabilidad.

La zona debe mantenerse exenta de elementos que alteren la humedaddel terreno contenido.

No se dispondrn lquidos o sustancias que puedan alterar sus paramen-tos.

Se evitarn en la zona los elementos o productos qumicos, que puedanalterar qumica o mecnicamente al muro o a las tierras contenidas.

Mantener los drenajes en perfecto estado de funcionamiento. No abrir zanjas paralelas al muro y junto a la base del mismo.

No deben plantarse determinadas especies de rboles, sus races puedenser causa de daos graves.

Revisiones Peridicas:

Cada ao, deben inspeccionarse los paramentos despus de cada perio-do de lluvias.

Cada 5 aos, deben comprobarse las juntas de dilatacin. Cada 10 aos, inspeccin de los muros de contencin. Cada 10 aos, Inspeccin Tcnica de Edificios (slo en Madrid ciudad).

2. Resto de cimentaciones

Descripcin:

Las cimentaciones de un edificio son fundamentales. Segn el tipo de cimentacin,un escape de agua o una fuga de un desage bajo un edificio puede provocar efec-tos muy graves.Existen diferentes tipos de cimentaciones: zapatas, pilotes, losas de cimentacin,etc,. Estos elementos estn siempre enterrados, sin embargo, siguiendo unas senci-llas recomendaciones podemos influir en su mejor estado de conservacin, y en laestabilidad de los terrenos sobre los que se apoya.


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En caso de que se produzcan fugas, tanto en las tuberas de evacuacin deledificio como en las de suministro de agua potable, se dar inmediato aviso,

para una rpida reparacin, pues en caso contrario se pueden producir gra-ves alteraciones en el terreno, que podran transformarse en deterioros im-portantes en el resto de la estructura.

No deben realizarse perforaciones que alteren su resistencia. No modificar las cargas previstas en clculo, sin un estudio previo. La zona de cimentacin debe mantenerse en el mismo estado en que se pre-

sent, exenta de todo elemento que pueda alterarlo o dificulte su manteni-miento o inspeccin.

La Comunidad debe conservar la documentacin tcnica en la que figurenlas cargas para las que ha sido calculada la cimentacin.

Si se observan defectos, fisuras u otros, en el edificio, estas deben ser estu-diadas por un tcnico competente, que dictamine su importancia y peligrosi-dad, as como, las medidas y actuaciones que deban adoptarse.

Si por causa de nuevas construcciones prximas al edificio, aparecen des-perfectos, ser necesario la inspeccin y el dictamen de un tcnico compe-tente.

Despus de fuertes lluvias se observarn las posibles humedades y el buenfuncionamiento de las perforaciones de drenaje y desage.


Cada 2 aos, comprobar el estado general y buen funcionamiento de losconductos de drenaje y desage. Cada 10 aos, inspeccin general de los elementos que conforman la cimen-

tacin. Cada 10 aos, Inspeccin Tcnica de Edificios (slo en Madrid ciudad).

2. ESTRUCTURA

1. Estructuras metlicas

Descripcin:

Normalmente no suelen estar a la vista, peso su buen estado es fundamental para laconservacin y seguridad del edificio, por eso se pone especial cuidado en estoselementos durante el proceso de construccin.Dentro de este apartado estn incluidas las vigas y los pilares o soportes metlicos,ms comunes en viviendas de poca altura o unifamiliares.


No deben realizarse taladros, ni soldar o fijar elementos adicionales, puespueden afectar a la resistencia del elemento, o modificar su estado de car-gas.


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Cualquier fuga de instalaciones de agua, desages o cualquier otro fluido quepueda influir en las oxidaciones o corrosiones del acero, debe ser reparadade inmediato.

Si los elementos metlicos tienen todas o parte de sus caras vistas y con pin-tura, esas superficies deben permanecer limpias para que la pintura y la baseestn en las mejores condiciones de durabilidad.

Los revestimientos de la estructura con cualquier otro material, tambin de-ben mantenerse limpios y sin agresiones que los daen.

A lo largo del tiempo es posible que aparezcan pequeas fisuras en las unio-nes de las paredes o tabiques, ello no significa necesariamente mala cons-truccin o una situacin de peligro inminente, pero en caso de duda, consul-tar con un tcnico.

La Comunidad debe conservar en su poder toda la documentacin tcnica enque figuren las cargas de clculo de los soportes o vigas, no deben exceder-

se las cargas del Proyecto. Si se prevn cambios que puedan modificar el estado de carga de los pilares,

o se aprecia alguna deformacin o anomala en los pilares o vigas, o fisurasen los revestimientos, se debe consultar con un tcnico competente, paraque dictamine la solucin a adoptar.


Cada ao revisin general, para observar el estado de la proteccin contra lacorrosin (pintura u otra proteccin o revestimiento) y contra el fuego, de lossoportes o vigas. En caso necesario se proceder a una reparacin o repin-tado.

Cada 5 aos, se reconocern en particular las uniones soldadas, roblonadaso atornilladas.

Cada 10 aos, es conveniente que un tcnico cualificado y especialista hagauna revisin total y un informe sobre los elementos estructurales.

Cada 10 aos, Inspeccin Tcnica de Edificios (slo en Madrid ciudad).

2. Estructuras de hormign

Descripcin:

Dentro de este apartado estn incluidas las vigas y los pilares o soportes de hor-mign armado. Son las estructuras ms frecuentes en bloques de viviendas.


No se variarn las cargas que soporta la estructura. Si se aprecia alguna anomala aparente, fisuras, deterioro o alteracin de un

elemento estructural, ser necesaria una inspeccin y un informe tcnico porparte de un especialista, que haga una revisin total.

No exponer (salvo que as est dispuesto en el proyecto) a la humedad los

soportes y vigas, y reparar de inmediato cualquier fuga en las instalacionesde suministro o evacuacin de agua, tomndose las medidas de proteccinde la estructura que sean necesarias.


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No abrir rozas ni taladros en general, si es imprescindible, los huecos nosern mayores de 3 cm. y con una separacin mnima de 30 cm. En todo ca-so, consultar con un tcnico competente.

Si los pilares y vigas son vistos, la limpieza se llevar a cabo con un cepillode races y agua. La comunidad debe conservar en su poder toda la documentacin tcnica en

que figuren los esfuerzos de clculo de los soportes y vigas. No deben exce-derse las cargas del proyecto. Si se prevn cambios que puedan alterar lascargas, o se aprecia algn tipo de anomala, se debe acudir a un tcnicocompetente.


Cada 2 aos se realizar una inspeccin (o antes en caso de detectar ano-

malas), observando el estado de conservacin de vigas y soportes y la exis-tencia de fisuras, grietas y deformaciones. En caso necesario se proceder auna reparacin.

Cada 10 aos, se realizarn las pruebas adecuadas de resistencia de estasestructuras, por tcnico competente, para observar su evolucin.


3. Forjados y losas de escalera

Descripcin:

Los forjados pueden estar elaborados por diferentes materiales, igual que los pila-res y las vigas. Sin embargo los ms comunes son los de hormign y bovedillacermica que tienen los nervios o viguetas de acero o tambin de hormign. Hayforjados llamados reticulares que no tienen bovedillas cermicas ni viguetas, estncompuestos slo por hormign armado. Este tipo de forjados son muy comunes engarajes.Estructuras muy similares a los forjados, pero de espesor ms reducido, son las lo-sas de escaleras.


En especial en locales comerciales, deber indicarse en los forjados y deforma visible la limitacin de sobrecargas a que quedan sujetos. Las cargassobre forjado y escaleras no deben superar, en ningn caso, las de proyecto.Si se prev algn cambio que pueda alterarlas, ser necesario recurrir a untcnico competente.

No se permiten huecos no previstos en el proyecto que afecten a los nerviosde forjados y escaleras o a las viguetas y a las vigas.

Se prohibe cualquier uso que los someta a una humedad habitual, se repa-rar inmediatamente cualquier fuga observada en las canalizaciones de su-ministro o evacuacin de agua.

Si la estructura de forjados y losas de escaleras son vistas, es decir que seven en el techo las viguetas y las bovedillas sin recubrimiento, las superficiesde las viguetas deben permanecer limpias para que la pintura y la base estn


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en las mejores condiciones de durabilidad. Si en el suelo se ve el hormign,ste se puede limpiar con cepillo de races y agua. Y si estn recubiertos porotro material (yeso, solado, etc.), ste se debe mantener tambin limpio, sinagresiones que lo daen.

La Comunidad debe conservar en su poder toda la documentacin tcnica

relativa al forjado, donde figurarn las sobrecargas mximas a las que, ste ylas losas, se pueden someter. Se proceder al pintado de los elementos metlicos vistos cada 3 aos.


Peridicamente se realizar una inspeccin, observando el estado de la pro-teccin contra la corrosin (pintura u otra proteccin o revestimiento) y contrael fuego de los elementos metlicos, y en caso necesario se proceder a unareparacin o repintado. Se revisarn en particular las uniones soldadas, ro-blonadas o atornilladas.

Cada ao se comprobar si aparecen seales de humedad. Cada 3 aos se realizar una inspeccin en las losas de escaleras, o antes

en caso de detectar alguna anomala, observando si hay fisuras, si el tramotiene excesiva flecha, etc.

Cada 5 aos, se realizar una inspeccin del forjado, o antes si fuera apre-ciada alguna anomala, observando si aparecen en alguna zona fisuras en elfalso techo, tabiquera, suelos u otros elementos o flechas excesivas. En ca-so de observar alguno de estos sntomas, ser necesario realizar un estudiopor tcnico competente, para determinar su importancia y peligrosidad, y lareparacin que en su caso sea necesaria.


4. Voladizos

Descripcin:

Los voladizos son las estructuras que componen los suelos de balcones y terrazas.Generalmente constituyen una continuacin de los forjados. Estn expuestos a do-ble agresin, de una parte por los medios atmosfricos, y de otra por los productosde limpieza.


El voladizo est calculado para soportar un peso determinado, bajo ningnconcepto debe sobrepasarse.

No colocar pesos excesivos en su borde, por ejemplo jardineras, ni utilizarlocomo apoyo de andamios u otros elementos, como poleas, etc., que sirvanpara elevar cargas.


Realizar inspecciones peridicas para comprobar que el estado inicial del vo-ladizo permanece intacto. Tambin se debe revisar el solado, que no hayapiezas sueltas, y que las uniones con barandillas u otros cerramientos estnen correcto estado, etc. En caso de deficiencias, se repararn de inmediato.


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Cada 5 aos, revisin completa, comprobando si existen fisuras o flechas. Cada 10 aos, Inspeccin Tcnica de Edificios (slo en Madrid ciudad).

5. Muros de carga

Descripcin:

Los muros de carga de los edificios tienen dos funciones: por un lado estructural, yaque sujetan a los forjados de las distintas plantas, y por otro sirven como cerramien-tos exteriores. El ms comn es el muro de ladrillo, pero pueden ser de otros mate-riales, entre ellos de bloques de hormign y cermicos.


No cambiar las cargas previstas en el proyecto. No someterlos a humedades fuera de lo normal. No abrir rozas inclinadas ni horizontales de profundidad superior a 1/6 del es-

pesor del muro, ni otros huecos sin realizar un estudio previo por tcnicocompetente.

Se limpiarn con cepillo y agua o una solucin de cido actico. En caso de fisuras, descenso del muro total o parcial, u otros movimientos,

debern comunicarse a un tcnico competente para que dictamine las posi-bles causas, y las soluciones a adoptar.


Cada 5 aos, realizar una comprobacin del estado del mortero en las juntas,y del estado de la masilla de las juntas de dilatacin. Cada 10 aos, realizar las pruebas adecuadas de la resistencia de los mate-

riales, observar si existen fisuras y desconchones, y analizar las posiblescausas recurriendo a un tcnico competente.


3. CUBIERTAS

1. Azoteas

Descripcin:

Se incluyen en este grupo todas las cubiertas planas, ya sean transitables, no transi-tables o ajardinadas. Las azoteas estarn compuestas por: elementos de formacinde pendiente; una lmina impermeable; un aislamiento trmico y un acabado supe-rior de proteccin. Este ltimo podr ser de baldosas o losas flotantes, en las transi-tables; de gravilla o lmina impermeable autoprotegida, en las no transitables; y detierra vegetal y plantas, en las ajardinadas.

Uso, conservacin y mantenimiento:


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Ninguna persona no autorizada, puede acceder a la cubierta del edificio. Ello,adems de ser muy peligroso, puede deteriorar los aislamientos e imper-meabilizaciones, causando goteras en las ltimas plantas.

No deben recibirse sobre la cubierta elementos, como antenas o mstiles,que perforen la membrana impermeable o dificulten el desage, salvo que un

tcnico especializado lo autorice. Se debe evitar el vertido de productos qumicos agresivos, tales como acei-

tes, disolventes, etc., sobre la impermeabilizacin o sobre el material de ais-lamiento.

No deben almacenarse materiales en la cubierta. En el caso de que sea ne-cesario dicho almacenamiento, debe comprobarse que ste no sobrepase lacarga mxima que la cubierta puede soportar y, adems, debe realizarse unaproteccin adecuada de la impermeabilizacin.

No se deber proceder a ninguna modificacin o alteracin de la cubierta sinel previo estudio y direccin de obra de un tcnico competente.

Antes de las doce horas siguientes a una nevada se limpiarn los huecos de

ventilacin. En poca de heladas se eliminar el hielo que se forme en la rejilla de los

sumideros. Si el sistema de estanqueidad resulta daado y se observan humedades en

los pisos bajo cubierta, debe repararse inmediatamente por personal especia-lizado, as como las deficiencias del solado, en el caso de existir ste.

Evitar la acumulacin de tierra, hojarasca, o cualquier suciedad que puedaobstruir los desages. En las azoteas transitables se proceder a un barrido yfregado ordinario del pavimento. El musgo y los hongos se eliminarn con uncepillo y si es necesario se aplicar un fungicida.

En las azoteas no transitables, el personal encargado del mantenimiento y lainspeccin ir provisto de calzado con suela blanda. Y para el mantenimientode equipos de instalaciones slo circularn por las zonas previstas. Si fueranecesario la colocacin de nuevas instalaciones, y stas necesitan un man-tenimiento peridico, se deber prever en su entorno las protecciones ade-cuadas.

En las azoteas ajardinadas, se evitar la compactacin mediante maquinariade la tierra vegetal para plantacin. Y se tendr cuidado de no daar la es-tanqueidad.

Cada 6 meses, se limpiarn los canalones y sumideros.

Revisiones Peridicas: Es conveniente comprobar peridicamente el estado de conservacin y lim-

pieza de los sumideros y canalones de cubierta. Como mnimo una vez al ao, es conveniente que se haga una revisin de

las juntas de dilatacin, de las cazoletas de desage y, de los recubrimientosde proteccin de la cubierta.

Cada 3 aos, revisin general de las azoteas transitables. Cada 10 aos, efectuar una revisin completa del estado de la cubierta. Cada 10 aos, Inspeccin Tcnica de Edificios (slo en Madrid ciudad).


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2. Tejados

Descripcin:

Son las cubiertas inclinadas a las que no se puede acceder normalmente. Existen

cubiertas inclinadas de diferentes materiales, entre los que estn: cubiertas de teja,de fibrocemento, de chapa metlica galvanizada, de aluminio, de placas asflticas,de pizarra, etc.


El personal de mantenimiento e inspeccin utilizar calzado antideslizante ycinturn de seguridad, anclado a las anillas de seguridad situadas en los fal-dones. Se tomarn medidas especiales cuando las pendientes de los faldo-nes sean superiores al 40%.

Para acceder a las cubiertas de fibrocemento, chapa metlica galvanizada,

aluminio y de placas asflticas, se dispondrn tablones a modo de pasarelasque permitan la permanencia y trnsito de los operarios, de forma que stosno pisen directamente las placas.

Las reparaciones se realizarn con materiales anlogos al original. No aadir sobre la cobertura elementos que perforen, deformen o dificulten

su desage, como antenas y mstiles, que debern ir sujetos a paramentos. No se transitar sobre el tejado cuando est mojado. La cubierta slo ser

accesible para su mantenimiento. Para la limpieza de los tejados, se pueden realizar barridos, chorro de agua,

o regado en cubiertas como las de fibrocemento, siempre a favor de la pen-diente. No es aconsejable utilizar productos de limpieza que alteren la colora-cin o textura de las tejas, ni cidos que daen el fibrocemento, o elementosque ataquen el metal. Cada 6 meses, limpiar los canalones.

El musgo y los hongos se eliminarn con un cepillo y, si es necesario, seaplicar un fungicida.

Para la eliminacin de restos de cemento, utilizar limpiadores especficos, deventa en almacenes de materiales de construccin, aplicndolos con cepillosde races.

Si se quiere dar un acabado de pintura a las cubiertas de fibrocemento, utili-zar pintura compatible con el fibrocemento.

Durante la vida del edificio, se evitar dar golpes, a las placas de fibrocemen-

to, que puedan provocar roturas a las piezas. Si la superficie se empieza aennegrecer y a erosionar, es conveniente fijar las fibras de amianto con unbarniz especfico, para evitar que se desprendan.


Cada ao, durante el otoo, en zonas donde se prevea su acumulacin dehojarasca, papeles o tierra, se revisarn y limpiarn en su caso las limahoyasy/o canalones. Y en la poca ms seca del ao revisar y reparar, si fuesepreciso, los canalones de desage, y el estado de los bordes de la cubierta oaleros. Tambin se comprobar el estado de las tejas.

Cada 5 aos, se revisarn los faldones, comprobando su estanqueidad, en-cuentro de los faldones con elementos singulares, la sujecin de canalones ylimahoyas, y los ganchos de servicio. Se comprobar el agarre de las tejas o


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de las placas en su caso, y las piezas de caballete de limatesas y las piezasde formacin de aleros.

Si menguase la estanqueidad en los faldones de cubierta o cualquier otraparte de la misma, ser revisada por tcnico competente, el cual dictaminarsobre las causas y proceder al estudio de las reparaciones a realizar.


3. Lucernarios

Descripcin:

Son elementos que nos permiten recibir la luz cenital, es decir, la luz que entra por eltecho. Los lucernarios se comportan a modo de ventanas que se disponen en hori-zontal.


Se protegern las claraboyas cuando en el local, a las que dan luz, se pro-duzcan humos, gases o vapores que puedan daarlas.

Durante las operaciones de mantenimiento se evitar pisar directamente so-bre las claraboyas.

La limpieza se realizar con productos no abrasivos, preferentemente enforma lquida o gel, compatibles con los materiales que componen la clarabo-ya y sus soportes, utilizando bayetas o cualquier otro elemento tipo textilapropiado al caso. En su limpieza deben extremarse las medidas de seguri-dad, para evitar accidentes. Limpiar como mnimo una vez al ao.

En caso de claraboyas practicables (que se pueden abrir), seguir las instruc-ciones del fabricante.


Repasar frecuentemente el estado de las juntas con la cubierta. Cada 6 meses, se comprobarn los mecanismos o dispositivos de apertura y

cierre si los lucernarios son practicables. Cada 2 aos, comprobar el estado de la superficie y de los elementos de su-

jecin. Cada 10 aos, Inspeccin Tcnica de Edificios (slo en Madrid ciudad).

4. Hormign translcido

Descripcin:

Se comportan a modo de cubiertas translcidas, que nos permiten recibir la luz ce-nital. Son elementos de vidrio unidos por una estructura soporte compuesta dehormign armado.



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La Comunidad conservar en su poder la documentacin tcnica, en la quefigurarn las sobrecargas mximas previstas sobre los lucernarios. No sepermitir la acumulacin de cargas de uso superiores a las previstas.

No se debe proceder en ningn caso realizar perforaciones para el paso deinstalaciones o cualquier otra finalidad.

Para la limpieza no se utilizaran cidos ni cualquier otro producto capaz dedaar el material que forma el lucernario, o nervios que conforman su estruc-tura soporte. Un detergente en forma de gel o polvo, mezclado con agua,aplicado con cepillo de races bastar para la limpieza del elemento.

En caso de observar algn deterioro en las piezas o sus juntas, se procederal estudio del elemento por tcnico competente, que dictamine su importanciay peligrosidad y, en su caso, las reparaciones que sean necesarias.

Se dispondr de un 3 % del material colocado de cada tipo para posibles re-posiciones.

En caso de rotura de piezas, se limpiar el hueco y se repondr con un mo-delo similar al original.


Cada 2 aos, o antes si se apreciase alguna anomala, se inspeccionarn to-das las juntas, comprobando el buen estado del sellado. Se repararn los de-fectos encontrados.

Cada 5 aos, o antes si se apreciase alguna anomala, se realizar una ins-peccin de las piezas, observando posibles fisuras, flechas, humedades o ro-turas.


4. FACHADAS

1. De fbrica

Descripcin:

Las fachadas separan las viviendas del ambiente exterior, por lo que deben cumplirdeterminadas exigencias frente al fro, el ruido, la entrada de aire y la humedad.Normalmente son de ladrillo, pero tambin son frecuentes las de bloques de hor-mign o cermicos, enfoscadas y pintadas. En la cmara de aire de las fachadas,

suele haber un aislante para proteger el interior del fro y del calor.


Evite aadir elementos o realizar modificaciones que produzcan humedadesque puedan perjudicar a la fbrica. Cualquier modificacin que se quiera rea-lizar, deber ser avalada por un tcnico competente.

Las causas principales de deterioro suelen tener como motivo agentes agre-sivos, polucin atmosfrica, etc., o la alteracin de su configuracin de origen.

La aparicin de manchas de salitre en las fachadas de ladrillo o de hormign,es una reaccin qumica de los materiales y no indica en ningn caso malacalidad de la construccin. Con el tiempo y la accin de la lluvia desapare-cern.


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Una falta de aislamiento trmico puede ser la causa de la existencia dehumedades de condensacin. Si esto sucede, conviene consultar con untcnico competente.

Algunos aislamientos trmicos pierden su efectividad si se mojan. En estoscasos debe evitarse cualquier tipo de humedad que lo pueda afectar, y pro-

ceder a su sustitucin si fuera necesario.


Cada 2 aos, revisin de impostas, recercados, aplacado y anclajes de ele-mentos de fachada.

Cada 10 aos, se recomienda realizar una inspeccin de toda la fachada porla existencia de posibles desperfectos.

Cada 15 aos, revocado o pintado de fachadas. Cada 10 aos, Inspeccin Tcnica de Edificios (slo en Madrid ciudad).

2. De paneles prefabricados

Descripcin:

Existen cerramientos que estn realizados con paneles, generalmente de hor-mign, que se elaboran en fbricas y se montan en obra. Estos paneles puedenllevar, o no, aislamiento trmico en su interior. Los que no lo llevan, debern com-plementarse con aislamiento y un tabique interior.


No realizar modificaciones o reformas sin antes consultar a un tcnico com-petente.

No se deben fijar elementos extraos al panel. Para la limpieza no utilizar mtodos abrasivos incompatibles con el material

colocado, en todo caso se deben seguir las instrucciones del fabricante. Si se observa alguna anomala, se har revisar por tcnico competente, que

dictaminar su importancia y las reparaciones a realizar. En caso de que el panel presente en su cara externa o interna algn tipo de

revestimiento, se realizar la conservacin peridica del mismo.


Cada cinco aos, o antes en caso de observar alguna anomala, realizar unainspeccin visual de la fachada, observando la presencia de fisuras y/ohumedades, daos en los sellantes, o cualquier tipo de lesin en los paneleso en las juntas.



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3. Muros cortina

Descripcin:

Este tipo de fachadas estn constituidas por estructuras auxiliares, apoyadas sobre

la estructura portante del edificio. La tecnologa usada en estas fachadas, suele sermuy compleja y requiere unos ciertos cuidados de mantenimiento.


No realizar modificaciones o reformas sin antes consultar a un tcnico com-petente.

Se evitar fijar elementos extraos al muro cortina. En muros cortina denominados especiales se seguirn fielmente las ins-

trucciones dadas por el fabricante, bajo la supervisin de tcnico competente. Para el mantenimiento de este cerramiento es necesario personal especiali-

zado. La limpieza debe ser peridica, cada 3 meses como mximo. En caso de elementos de aleaciones ligeras (aluminio), debe limpiarse con

esponja y agua jabonosa o detergentes no alcalinos, y despus aclarar y de-jar secar.

En caso de elementos de acero galvanizado, eliminar el polvo, y lavar conagua con adicin de un detergente neutro.

En caso de elementos de acero inoxidable, eliminar el polvo por medio deagua jabonosa con adicin de detergentes no clorados en polvo o lquido, sepueden usar esponjas, trapos o cepillos suaves.

Al limpiar los vidrios, evitar los productos abrasivos que puedan rayarlos oafecten al acabado de los elementos metlicos. Dos veces al ao, se lim-piarn vidrios y perfiles opacos, as como elementos decorativos.


Una vez al ao, repaso de todos los elementos pintados y de los elementosmetlicos estructurales y de soporte.

Una vez cada cinco aos, revisin de juntas de estanqueidad por la existen-cia de posibles filtraciones.


4. Cerramientos de hormign translcido

Descripcin:

Son cerramientos formados por bloques de vidrio que se unen a travs de una es-tructura de hormign. En muchos edificios se utiliza para proporcionar luz al huecode escalera.


Limpiar con agua y detergentes neutros. Cada ao realizar una limpieza ge-neral para eliminar la suciedad y los residuos dejados por la polucin.


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No se deben apoyar sobre la fachada carpinteras pescantes ni andamios,

poleas u otros mecanismos que la puedan daar. No modificar o colocar acondicionadores de aire sujetos a la fachada sin rea-

lizar un anlisis previo por un tcnico competente.

Cada ao, realizar un engrase de los elementos mviles. Para hacer las sustituciones necesarias en caso de rotura, es muy conve-

niente disponer de un stock de piezas de reserva, equivalente al 3% de laspiezas totales.


Cada ao revisar el sellado de los vidrios. Cada 3 aos realizar una revisin general, comprobando la estanqueidad, el

funcionamiento de los mecanismos de cierre y apertura, y posibles roturas,reparando los defectos que se aprecien.


5. CARPINTERA EXTERIOR

1. Carpintera Exterior

Descripcin:

Estn incluidas en este apartado las ventanas y balcones exteriores, ya sean corre-

deras o abisagradas, que estn realizadas con los materiales ms comunes en elmercado, tales como: madera, aluminio, acero, plstico (P.V.C.) y acero inoxidable.


No apoyar sobre la carpintera pescantes de andamios, poleas o mecanis-mos que puedan daarla.

No sujetar acondicionadores de aire a la misma, sin haber realizado un anli-sis por persona especializada, y lo mismo en caso de otras adaptaciones,modificaciones y colocacin de persianas o contraventanas.

No dar golpes secos en la apertura y cerrado, se evitar la rotura del sistemade cierre y desajustes en la carpintera.

Se recomienda el uso de burletes de neopreno, para una mayor estanquei-dad.

La carpintera exterior en su unin con la fachada debe estar sellada con sili-conas de caucho.

Los agujeros practicados en la parte inferior del cerco, son para facilitar laevacuacin del agua recogida en la superficie de las ventanas. deben mante-nerse libres y evitar su obstruccin.

En las ventanas correderas conviene mantener limpios y engrasados los ra-les.

En otoo, limpiar los carriles de las correderas, y los canalones de recogidade aguas, pues pueden obstruirse.


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Para la limpieza de vidrios y carpinteras metlicas y de PVC, no se utilizarn

materiales duros o abrasivos. Evitar el uso de disolventes, acetonas, alcoholy otros elementos que atacan la carpintera. Emplear nicamente bayetassuaves o esponjas que no raye, y agua jabonosa o detergentes rebajados,

que no contengan cloro. Para carpinteras de aluminio anodizado, y acero inoxidable, utilizar detergen-

tes no alcalinos y agua caliente. Conviene limpiar todos los aos el polvo y lapolucin del acero inoxidable. Si hay manchas aisladas, usar igual sistemaque para limpiar el resto, aadiendo polvos de limpieza, y si es necesario, unpoco de amoniaco.

Lavar con agua fra las carpinteras de PVC, a la que se puede aadir algnjabn neutro. Tambin se puede utilizar parafina. Cada ao conviene realizaruna limpieza general de esta carpintera.

Limpiar la carpintera de madera con aceite, parafina, o agua y jabn neutro.No se deben usar cidos, lacas ni productos qumicos. Cada 6 meses realizaruna limpieza con un trapo hmedo, y cada 2 aos es conveniente aplicarproductos insecticidas y fungicidas.

Para la restauracin de la carpintera de aluminio, consulte a un especialista. En las carpinteras pintadas o barnizadas, se proceder a la renovacin de su

pintura cada 5 aos, o antes si est visiblemente deteriorada. En caso de que se realicen trabajos de pintura, revoco o estuco, protejer la

carpintera con cinta adhesiva, que se retirar al final de los trabajos. Engrasar cada ao los elementos de giro o movimiento con aceite para

mquina de coser.

Revisiones peridicas:

Vigilar los vierteaguas, su fijacin y que no tengan fisuras. Cada ao se revisarn juntas y sellados de la carpintera. Las siliconas que

se utilizan para el sellado tienen una duracin relativa, siendo frecuente suresecado y agrietamiento. En tal caso se debe proceder a su reparacin osustitucin.

Cada 2 aos comprobar el estado de los herrajes de las ventanas y balcone-ras. Se repararn si es necesario. Se revisarn tambin los elementos pinta-

dos, lacados, anodizados, galvanizados o con cualquier tipo de proteccinsuperficial, y se restaurarn las zonas daadas. Cada 3 aos comprobar la estanqueidad, estabilidad y defectos de acabado. Cada 5 aos, realice una revisin general, llevando a cabo una prueba de es-

tanqueidad, comprobando los mecanismos de cierre y la correcta sujecin delos vidrios.

2. Vidrios

Descripcin:

Los vidrios ms comunes son del tipo plano simple o doble. Los vidrios simplesslo tienen una luna y los dobles tienen dos, separadas por una cmara de aire que


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acta como aislamiento trmico. Dentro de stos los podemos encontrar tambin:impresos, templados, armados, en U y laminar.


Evitar los golpes fuertes al abrir o cerrar puertas y ventanas con vidrios. Si se pinta la carpintera, proteger el borde de los cristales, en contacto con la

misma, con cinta adhesiva. No colocar dentro del radio de giro de puertas o ventanas acristaladas obje-

tos o muebles que puedan golpearlas accidentalmente. Es aconsejable ponertopes en las puertas o agarres para evitar portazos.

En caso de rotura, no deben sacarse de la carpintera los restos de cristalesque queden, y si se hace, no empezar nunca por los de abajo. Restituir deinmediato las piezas rotas.

En caso de lluvias vientos, etc., cerrar bien puertas y ventanas. No instalar aparatos de aire acondicionado sobre los vidrios, pues podran

romperse por diferencia de temperatura. Es recomendable utilizar nicamente agua para la limpieza de los cristales,

ya que numerosos productos los engrasan y exigen una limpieza mucho msfrecuente de los mismos. Evitar, en todo caso, los productos abrasivos.


Revisar peridicamente los sellados y las masillas que sujetan el vidrio.

6. PROTECCIONES

1. Barandillas, rejas y cierres

Descripcin:

Estos elementos de cierre se encuentran frecuentemente en las Comunidades, pa-ra cerramientos perimetrales de parcela, en los petos de las terrazas y balcones,como rejas de proteccin de huecos exteriores, etc. Suelen ser de hierro o acero,aunque para las celosas de cocinas y tendederos se suele utilizar PVC. o aluminio.


No se utilizarn nunca para apoyar andamios, tablones ni otros elementosdestinados a la subida de muebles o cargas que puedan afectar a su estabili-dad.

Eliminar el polvo con un trapo seco o ligeramente humedecido. Limpiar conun pao hmedo o con agua y jabn neutro, y secar con otro pao. Evitar eluso de productos abrasivos.

Limpiar las lamas, de PVC o aluminio, cada 6 meses, con agua y un jabnneutro, y con suavidad y sin rayar la superficie. No emplear en la limpiezacidos ni productos qumicos, ni disolventes orgnicos como acetona, etc. Sise trata de lamas mviles, anualmente deben engraserse ligeramente lospuntos de giro y mecanismos de cierre o apertura.

En el aluminio, en caso de existir rayas, pueden usarse sprays y pinceles deventa en el mercado.


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En barandillas y rejas pintadas, el mantenimiento se limita a renovar peridi-camente su proteccin, aplicando primero un antioxidante y como acabadopintura o esmalte.

En caso de acero pulido, latn, aluminio y zinc, si se desea pintar debe utili-zarse productos apropiados. Consultar a un instalador o en comercios espe-

cializados.

Revisiones Peridicas: Revisar cada ao los anclajes de la cerrajera, tanto si son soldados como

atornillados, y especialmente las fijaciones, tanto a paramentos verticalescomo horizontales.

7. REVESTIMIENTO DE FACHADAS

1. Revestimientos

Descripcin:

Los revestimientos ms comunes en fachadas de edificios de viviendas suelen ser:enfoscados, revocos, revestimientos monocapa (de piedra proyectada sobre unabase de mortero) y pinturas (la plstica es la ms comn). En caso de revestimien-tos especiales, como pueden ser los estucados, consultar con tcnico competente.


Evitar, en lo posible, los golpes y roces. No sujetar elementos pesados a la fachada, anclados solamente en el espe-

sor del revestimiento. Cada 5 aos se puede limpiar con agua a baja presin. Si el revestimiento lleva banda metlica o plstica de refuerzo, comprobar el

estado de la misma al efectuar revisiones y , si es necesario, reponerla. Se repararn los golpes y desconchones o cuarteamientos que puedan per-

mitir el paso de humedad, con material compatible. Cada 5 aos, repintar la fachada, y cada 10 realizar un decapado, si es nece-

sario. Es inevitable el cambio gradual de color (por decoloracin del pigmento). La

presencia de mohos o suciedad implica una fijacin de humedad, y deben

eliminarse, as como la causa que los produce.


Cada 5 aos, realizar una revisin general, observando si el revestimiento seha fisurado y si est bien adherido al soporte.


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2. Aplacados y chapados

Descripcin:

Podemos encontrar aplacados y chapados de muy diversas caractersticas. Aquestudiaremos los de piedra natural o artificial, los de chapas metlicas y los aplaca-dos de gres o cermicos.


No deben fijarse elementos extraos al revestimiento, que puedan daar laspiezas o provocar entrada de humedades. Si es necesario instalar algn ele-mento, se har sobre el soporte resistente, no sobre las piezas de aplacado.

Si se tienen que sustituir anclajes, stos deben ser galvanizados o inoxida-bles.

Evitar golpes y roces, y que las jardineras u otros elementos viertan agua so-bre el aplacado.

Por las caractersticas de estos materiales se hace prcticamente innecesariasu limpieza en condiciones ambientales normales.

En el caso de piedra natural y artificial, evite el contacto con materiales cus-ticos. Si se aplican barnices o productos de tratamiento de superficies (comoproteccin contra agentes agresivos, impermeabilizacin, etc.) se deben rea-lizar bajo estudio previo de un tcnico y por personal cualificado, pues cadapiedra puede requerir tratamientos diferentes segn el medioambiente y restode materiales de la edificacin, y si se aplican mal pueden ocasionar daos al

revestimiento y a la pared base. Para la limpieza emplear slo agua potabley/o mtodos que no puedan destruir la superficie. Limpiar cada 10 aos conagua a baja presin. En mrmoles, la limpieza se realizar con agua potabley cepillado no abrasivo. Es conveniente que los trabajos se realicen por per-sonal especializado.

En los revestimientos de chapas metlicas, puede realizarse la limpieza cada5 aos, con chorro de agua a presin controlada (siempre que con ello no seproduzcan infiltraciones en las juntas entre las diversas piezas que compon-gan el revestimiento). Debe evitarse totalmente la aplicacin de productoscidos o alcalinos que puedan causar corrosin u oxidacin de las chapas osus elementos de soporte y fijacin. No es necesario ni procedente en condi-

ciones ambientales normales la aplicacin de tratamientos superficiales, sal-vo si se trata de planchas pintadas, cuya conservacin ser la que la pinturaaplicada requiera.

En revestimientos se puede realizar la limpieza con agua a presin, sin daarcon ello las juntas con su correspondiente sellado. No utilizar cidos fuertes niabrasivos para su limpieza, pues podran rayar la superficie, o decolorar laspiezas.

Es recomendable disponer de un stock, equivalente al 3% de piezas de re-serva para posibles reformas o accidentes eventuales.


Revisar cada 2 aos, y siempre que se observen anomalas, los revestimien-tos cermicos. Se tendrn en cuenta: la adherencia de las piezas a la pared(


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realizando unas pruebas de sonido al golpe), el estado de las juntas entre lo-setas y las juntas de dilatacin.

Revisar cada 5 aos (por personal especializado, en caso de piedra natural),por si se ha producido algn deterioro: roturas, ahuecamientos, y fisuras. Secomprobar el grapado de las placas y se realizar una limpieza general. Te-

ner en cuenta tambin la unin de las piezas entre s y con los huecos de fa-chada. Revisar tambin las juntas de dilatacin, en caso de que las haya, ob-servando si conservan el estado de elasticidad requerida para su buen fun-cionamiento, y las juntas del revestimiento con los cercos de puertas, venta-nas, barandillas, etc.


8. PARTICIONES INTERIORES (TABIQUERAS)

1. Tabiques

Descripcin:

Separan las distintas estancias del edificio. Suelen ser de ladrillo, pero en ocasio-nes los encontramos tambin prefabricados de placas de yeso o de cartn-yeso.Estos ltimos tienen, normalmente, en su interior, una estructura metlica. En ge-neral el mantenimiento es sencillo.


No deben colgarse elementos pesados ni realizar empujes que puedan daar

la tabiquera. En el caso de tabiques prefabricados de yeso o cartn-yeso, sise quieren colgar objetos pesados, se podr reforzar interiormente el tabique,sin sobrepasar en ningn caso los 100 Kgs. de peso.

Es conveniente evitar las rozas en los tabiques para el paso de instalaciones,especialmente si son horizontales o diagonales y en las partes inferiores.

Los tabiques detectan fcilmente los movimientos estructurales fisurndose oagrietndose. En estos casos, solicitar el informe de un especialista.

Antes de perforar un tabique, comprobar que no afecte a alguna conduccinque pase, empotrada, por ese punto (tuberas de agua, cables elctricos,etc.). Es importante tener la informacin sobre los trazados ocultos de las ins-talaciones del edificio.

Los daos producidos por escape de agua deben ser reparados de inmedia-to.

La limpieza de tabiques de yeso o cartn-yeso se realizar siempre en seco,no se deben poner en contacto con el agua.

Para la fijacin de elementos de decoracin en tabiques de ladrillo, se acon-seja utilizar taco de plstico y tornillo metlico roscado.

En las placas de yeso, el cuelgue de cuadros se efectuar mediante clavosespeciales. Los objetos ligeros (de hasta 20 Kgs.) como apliques o acceso-rios de bao, se colgarn mediante tacos de plstico o autoexpansivos. Con-sultar en comercios especializados.

En los paneles de cartn-yeso, para la fijacin de elementos de mobiliario odecoracin, es conveniente utilizar tacos especiales, como en el caso ante-rior. Pregunte en comercios especializados. En caso de que realice reformases muy conveniente no emplear otros tipos de tabique o material.


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Cada ao conviene realizar una revisin de los tabiques en locales no habita-dos, para detectar lesiones como fisuras, desplomes, etc. En caso de apre-

ciarse alguno de estos sntomas consultar a un tcnico. Cada 10 aos, se realizar una inspeccin ocular en locales habitados, o an-

tes si se aprecia alguna anomala. Observar la existencia de lesiones (fisuras,desplomes, etc..) y, en caso de apreciarse alguno de estos sntomas, serestudiado por un tcnico que expondr el problema, su solucin y reparacin.

9. CARPINTERA INTERIOR

1. Carpintera interior

Descripcin:

Se incluyen en este apartado las puertas interiores (de madera, aluminio, etc.), consus diferentes acabados (pintura, barniz, etc.).


Evitar su cierre brusco y forzado, se puede romper la cerradura, desajustar lacarpintera y perjudicar la fijacin del marco.

La limpieza de las carpinteras de madera se puede efectuar con bayeta secao ligeramente humedecida y jabn neutro, tambin se puede utilizar parafina.

La carpintera pintada o barnizada puede lavarse con productos de drogueraadecuados a cada caso.

En carpinteras de aluminio, utilizar detergentes neutros y agua caliente, apli-carlos con un trapo suave o una esponja que no raye, enjuagar con agua ysecar con un pao. Deben evitarse: los productos abrasivos, acetonas, alco-hol y otros.

Las cerraduras y bisagras requieren un engrase peridico, se pueden utilizaraerosoles del tipo utilizado para cerraduras de automviles o aceite demquina de coser.

Realizar un repaso de la proteccin de la carpintera cuando su estado lo exi-ja, ya sea con esmaltes, pinturas o barnices, siguiendo, en cualquier caso, las

instrucciones impresas en los envases de los productos a utilizar. Se recomienda mantener el grado de humedad ambiental, para evitar defor-

maciones en las carpinteras de madera.


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10. REVESTIMIENTOS INTERIORES DE PAREDES Y TECHOS

1. Guarnecidos y enlucidos de yeso

Descripcin:

Es el acabado ms comn en las paredes interiores del edificio. Consiste en unacapa de yeso de 1,5 2 cm. de espesor que posteriormente se cubre con la pintu-ra. Se utiliza el mismo revestimiento para paredes y techos.


Generalmente no se requiere otro cuidado que una observacin peridicacomprobando que no existen fisuras o manchas de humedad. Debern estar

siempre secos. No someterlos a humedades ambientales superiores al 70 %,ni salpicar con agua. Si por cualquier causa recibe un exceso de agua, el re-vestimiento puede perder sus propiedades y nicamente podr volver a suprimitivo estado mediante una total sustitucin.

Los techos van provistos de los soportes necesarios para lmparas. Si haynecesidad de modificar su situacin, poner especial cuidado en la correctasujecin al techo de los elementos a colgar.

No sujetar elementos pesados anclados slo al espesor del revestimiento. Sobre los techos y paredes, es posible que se encuentren conducciones

elctricas y tuberas que podran daarse e incluso producir accidentes alrealizar taladros. Es conveniente conocer los trazados ocultos de las instala-

ciones del edificio Para la limpieza slo es necesario desempolvar peridicamente con una mo-

pa seca. Si es necesario hacer reparaciones, reponer el revestimiento con los mismos

materiales utilizados originalmente. Cuando se realicen reparaciones en el revestimiento comprobar el estado de

los guardavivos (protecciones que se colocan en las esquinas salientes).


Cada 5 aos, realizar una inspeccin de la superficie del yeso, para ver posi-bles desperfectos.

2. Alicatados y chapados

Descripcin:

Suele utilizarse el alicatado en el revestimiento de paredes de zonas hmedas deledificio como cuartos de basura o de instalaciones, ya sea cubriendo toda la paredo parte de ella, para facilitar la limpieza. Tambin encontramos otros revestimien-tos, sobre todo en portales, a base de aplacados como los chapados de granito o

mrmol,.


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Uso, Conservacin y mantenimiento:

Este tipo de revestimiento no necesita una conservacin especial, no obstan-te, en el caso de azulejos es recomendable disponer de una pequea reserva

de piezas de cada tipo, por si es necesaria una sustitucin en caso de roturaso desperfectos. Evitar golpes con objetos duros, en la superficie del revestimiento, pues pue-

den producir roturas o rayados. La fijacin de elementos extraos al revestimiento conviene que se haga (si

su peso lo requiere) sobre la pared base, no sobre el espesor del revesti-miento.

Reponer de inmediato las piezas desprendidas. Limpiar la superficie del alicatado con un elemento no duro, y agua y jabn o

detergente no agresivo, y secar despus. No utilizar cidos fuertes ni abrasi-vos, pues hay peligro de decolorar o rayar el azulejo y sus correspondientes

juntas. Debe comprobarse siempre la etiqueta del producto que se utilice. Conviene vigilar las juntas entre piezas de alicatado. Si se observan algunas

abiertas, proceder a sellar con lechada de cemento blanco, o bien con silico-na blanca aplicada con el dedo enjabonado. Las fisuras en juntas puedenpermitir el paso de la humedad.

All donde estn sometidos a humedad (como en cuartos de basura), es re-comendable un sellado de las juntas de azulejos con materiales elsticos,que pueden ser transparentes (por ejemplo silicona de caucho). As se garan-tiza la impermeabilizacin de las juntas en estos puntos ms afectados por elagua.

Evitar la incidencia de focos de calor importantes prximos a los alicatados. En el caso de los chapados de piedra, por las caractersticas del propio mate-

rial, se hace prcticamente innecesaria su limpieza en condiciones ambienta-les normales. Emplear slo agua potable y utensilio no abrasivo. Debe evitar-se el contacto con materiales custicos


Comprobar cada 5 aos el rejuntado de las piezas, especialmente en zonashmedas, pues puede fisurarse y permitir el paso de humedad. Comprobartambin el agarre de las piezas (las piezas sueltas se puede detectar por el

sonido que emiten al golpearlas). Comprobar cada 10 aos el estado de las juntas de dilatacin.

3. Materiales ligeros en paredes

Descripcin:

Es comn encontrar como revestimiento en paredes de portales materiales ligeros,tales como madera, corcho, chapa lacada, aluminio, acero inoxidable, P.V.C., etc.


Deben evitarse los esfuerzos en su superficie que produzcan rayados y/opunzamientos.


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Si se realiza un repintado en los techos de placas, se har mediante pistola ycon pinturas poco densas. Si son placas acsticas no tapar las perforaciones.

Es recomendable, en caso de placas decorativas, disponer de una cantidadde piezas de repuesto para posibles reparaciones.


Cada 5 aos, se realizar una inspeccin ocular reparando los posibles des-perfectos como flechas en los perfiles debido al fallo de algn anclaje, exis-tencia de humedades, fisuras, grietas, etc. En caso de que stos fueran im-portantes, deben ser examinados por tcnico competente que dictamine so-bre su origen e importancia. En los techos de placas desmontables las repa-raciones sern ms sencillas, dado su carcter registrable.

5. Pinturas

Descripcin:

Se incluyen en este apartado toda clase de pinturas, en paredes o techos, que seencuentren, ms frecuentemente, en los edificios de viviendas, tales como: pinturasal temple, plsticas, esmaltes, etc.

Uso, Conservacin y mantenimiento:

Es recomendable utilizar pinturas de calidad y garanta, sobre todo en exte-riores. No todas las pinturas o barnices son adecuados para todas las super-

ficies. Un buen pintado depende de la preparacin previa que se realice de la su-

perficie a proteger. Evitar los golpes, roces y el contacto con materiales custicos. Es aconseja-

ble proteger los cantos de los muebles que estn en contacto con las pare-des.

Para limpiar las pinturas al temple utilizar slo bayetas secas suave o unplumero. No debe utilizarse nunca agua ni sustancias hmedas. Algunasmanchas pueden quitarse con goma de borrar. Requiere un repintado cada 2aos, con material compatible, y decapado y nueva pintura cada 4 aos.

Las pinturas plsticas, esmaltes, barnices, etc, se pueden limpiar con bayeta

humedecida en agua jabonosa o detergente no agresivo, o bien en seco conplumero o pao suave. Cada 5 aos necesitan un repintado con materialcompatible.

Para el pintado de zonas comunes es recomendable utilizar pintura plsticasobre paredes y techos, ya que el mantenimiento, limpieza y posteriores re-pintados son ms fciles y econmicos.


En pinturas interiores, revisin general cada 5 aos. Las revisiones peridicas de las pinturas en el exterior, dependen de la su-

perficie pintadas: Cemento y derivados: cada 3 aos. Madera: cada 3 aos, aunque es recomendable realizarla cada ao.


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Superficies metlicas: cada 5 aos, aunque es recomendable realizarla cada2 3 aos.

11. REVESTIMIENTO DE SUELOS Y ESCALERAS

1. Solados de baldosas

Descripcin:

Se incluyen en este apartado los suelos de baldosas ms comunes en los edificiosde viviendas, como son las baldosas cermicas, de gres, terrazo, piedra natural(mrmol o granito), etc.


Evitar golpes con objetos duros que puedan daar la superficie de la baldosa. Eliminar restos de cemento con agua sola o algn producto especfico, deventa en centros de materiales de construccin, y cepillo de races. A la horade adquirir un producto de este tipo, se debe especificar el tipo de superficiesobre la que va a ser aplicado.

Si se observan fisuras en las juntas de las baldosas proceder a su tapado concualquier tipo de sellador, como el cemento blanco, eliminando los restos conun estropajo de esparto.

Si alguna pieza se mueve, avisar inmediatamente para su reparacin. Con-viene que la Comunidad disponga desde el inicio de algunas piezas de re-puesto, de igual clase y color.

Limpiar los suelos habitualmente con agua y jabones neutros o detergentelquidos no agresivo. No utilizar cido clorhdrico (agua fuerte, salfumant, etc.)ni detergentes alcalinos, como la sosa custica. Los productos que incorpo-ran abrillantadores no son recomendables, ya que pueden aumentar la ad-herencia del polvo. Eliminar las manchas que aparezcan.

Con periodicidad entre 3 y 5 aos pulir el terrazo y encerarlo a mquina, conlo que se obtienen mejores resultados.

Sobre la cermica no vidriada y en interiores, se pueden aplicar barnices, ce-ras a la silicona u otros productos que se encuentran en el mercado. Con es-tos tratamientos se conseguir brillo y mayor resistencia al rayado y desgas-te. Se puede utilizar para su limpieza un vasito de leja disuelto en un cubo de

agua o algn detergente no agresivo. Si el suelo est descolorido, sustituir laleja por cido actico (vinagre).

En caso de gres cermico esmaltado (baldosas con una capa vidriada), selimpiar slo con agua clara, a la que se puede aadir un vasito pequeo deleja por cubo, o un poco de producto a la cera. Puede utilizarse una goma deborrar para quitar manchas de colas, lacas o pinturas.

Para la limpieza del mrmol, no deben utilizarse jabones, lejas, amoniaco ocualquier tipo de cido. Para quitar el polvo emplear una mopa y fregar conagua sola o con un poco de cera diluida en agua, para aumentar el brillo. Ca-da dos aos, pulir y abrillantar a mquina el mrmol, con lo que recuperar suestado inicial.

Es conveniente disponer de un 3% de baldosas del mismo material, para po-sibles reposiciones.


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Los pavimentos que estn a la intemperie como empedrado, enlosado conjunta abierta o cerrada y engravillado, se limpiarn regando.


Cada 2 aos realizar una inspeccin general del pavimento. Cada 5 aos es conveniente hacer un repaso del estado de las juntas entre

baldosas.

2. Solados de madera

Descripcin:

Estn incluidos en este apartado todos los pavimentos de madera ( entarimados,parquet pegado, etc.), con independencia de su material y con un acabado superior

de barniz. Es frecuente su colocacin como elemento de confor y fcil conservacindiaria, sin embargo su colocacin puede plantear problemas, principalmente enclimas hmedos.


Evitar golpes y roces con objetos duros. Una gran sequedad produce mermas en la madera, con el consiguiente au-

mento del tamao de las juntas. Un exceso de humedad aumenta su volu-men con el peligro de que se levanten las tablas. Para evitar estos efectos setendr presente:

Evitar que los rayos del sol incidan durante mucho tiempo sobre el pavimen-to. Pues la insolacin excesiva puede ser motivo de cambio de color, dilata-cin u otras alteraciones.

Cuando se derrame algn lquido sobre el pavimento secar de inmediato. Evitar humedades permanentes ( por macetas, etc.). Debe limpiarse a menudo eliminando el polvo con una mopa o un trapo seco.

Una vez al mes se puede impregnar la mopa con spray especial para made-ra. En caso de manchas se puede humedecer ligeramente y secar de inme-diato. No limpiar nunca con agua.

Se puede aplicar mensualmente algn tipo de cera, esto le har conservar elbrillo.

Si se mueve o desprende alguna tabla, hay que proceder a su colocacin loantes posible por profesional cualificado.

Cada diez aos, o antes si se observa el inicio de su deterioro, conviene puliry barnizar estos suelos.

12. INSTALACIONES AUDIOVISUALES

Descripcin:

Para la captacin de TV y FM se suele utilizar antena colectiva, que pertenece a to-da la Comunidad de Propietarios. Y cada vez es ms frecuente la instalacin de re-ceptores parablicos tambin comunitarios.

12.1 Antena colectiva y receptores parablicos


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El mantenimiento de esta instalacin debe ser realizado por un tcnico acre-ditado.

Debe comprobarse la orientacin de la antena y la seal en el monitor.

No manipular el amplificador ni la antena pues la instalacin es de la Comu-nidad de Propietarios. No se harn modificaciones sin realizar un estudio de la instalacin por per-

sona especializada.


Cada ao, revisar la fijacin del mstil, pueden oxidarse los anclajes, tirantesy tensores, comprometiendo la estabilidad de la antena e incluso el deteriorode la cubierta.Tambin deben revisarse, cada ao, los componentes elctricos, o antes si

la visin es defectuosa; la ganancia de seal en el amplificador, y el estadode la antena parablica de TV.

Cada 4 aos, inspeccin de la instalacin de la antena colectiva de TV/FM. Cada 5 aos, se renovarn los cables situados al exterior.

Descripcin:

El Punto de Conexin de Red (P.C.R), es el elemento fsico frontera entre la red

cuya conservacin corresponde a la empresa instaladora de telecomunicaciones yla instalacin privada del abonado. Este punto (P.C.R.) debe estar situado en elpunto de conexin del telfono principal de cada vivienda del edificio.


La canalizacin telefnica slo ser manipulada por la Compaa Telefnicao por quien sta autorice, al ser de su propiedad habitualmente.


Cada 4 aos, revisin general, realizndose la comprobacin de las conexio-nes e inspeccionarse los armarios y caja de conexin. Se revisar: el armariode enlace (fijaciones y conexiones y ausencia de humedad), el armario base,el armario de registro y las canalizaciones (inspeccin ocular, fijaciones ybornes). Deben repararse de inmediato los defectos encontrados.

Descripcin:

Aparato de control y apertura de entrada al edificio, conectado mediante conductosa la botonera de llamada, instalada en el portal.

12.2 Sistemas de comunicacin

12.3 Portero automtico y video-portero


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Deben controlarse las humedades, corrosin de bornes, fijacin de tubos, etc. En caso de avera, se recomienda que se acuda al mismo tcnico que mont

la instalacin, pues como es lgico, conoce mejor sus caractersticas.


Cada ao, se realizar una revisin por un instalador competente, vigilandoen especial los pulsadores susceptibles de golpes, el alimentador, la aperturay el funcionamiento general.

Descripcin:

Algunas urbanizaciones privadas disponen de un circuito cerrado de vdeo. Para sucontrol y mantenimiento es necesario personal permanente, que puede ser el vigi-lante o el portero.


No se modificar la instalacin sin previo estudio por tcnico especialista. La realizacin de obras ir seguida de la comprobacin total de la instalacin. Se limpiarn, con la debida periodicidad (en funcin de su ubicacin), objeti-

vos de cmaras y pantallas receptoras.


Cada ao, inspeccin de la instalacin de vdeo, comprobando su funciona-miento, fijaciones y mandos de actuacin. Se realizar de la forma que indi-quen las instrucciones de cada elemento.

Cada 3 aos, se comprobar la fijacin de tubos y elementos, y la existenciade deterioros en los elementos de la instalacin.

13. ASCENSORES

1. Instalacin de ascensores

Descripcin:

La persona responsable representativa de la Comunidad, debe disponer de las lla-ves del cuarto de mquinas y desbloqueo de puertas, para, en caso de emergen-cia, poder utilizarlas responsablemente. Normalmente el presidente de la Comuni-dad de Propietarios o el conserje, son los responsables del funcionamiento de lainstalacin.

12.4 Circuito cerrado de vdeo


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La conservacin de los ascensores y su instalacin ha de realizarse por per-sonal o empresas especializadas. La Comunidad tendr un contrato, con di-

cha empresa, de mantenimiento, y sta registrar las fechas de visita, el re-sultado de las inspecciones y las incidencias en un Libro de Registro de Re-visiones, el cual permanecer en poder del responsable de la instalacin.

El cuarto de mquinas ser accesible solamente para el portero o vigilante, yel personal de mantenimiento. Debe vigilarse que las rejas de ventilacin noestn obstruidas as como tampoco el acceso al cuarto.

La utilizacin de la cabina est limitada a un n de personas, indicado en laplaca de carga, no se debe sobrepasar. Los ascensores no se pueden utilizarcomo montacargas.

Tener especial cuidado con el funcionamiento de las puertas, y evitar que losnios lo utilicen solos.

No se pondrn obstculos para mantener las puertas abiertas. Se impedir el uso de la instalacin cuando no ofrezca las debidas condicio-

nes de seguridad. Si el ascensor se queda sin electricidad, no se debe intentar salir de la cabi-

na. Se debe esperar a que se restablezca el suministro de electricidad, o quela cabina se remonte manualmente hasta un rellano.

Cada mes se realizar una limpieza del foso del ascensor, y se limpiar elcuarto de mquinas evitando que caiga suciedad al recinto.

Se mantendrn lipias las guas de puertas correderas o telescpicas, a fin deque stas puedan desplazarse con suavidad.

Si existe alguna anomala en el funcionamiento de la instalacin, avisar alservicio tcnico correspondiente.

Las obligaciones del representante de la Comunidad sern: Contratar el mantenimiento y revisiones de la instalacin con empresa inscrita

en el Registro de Empresas Conservadoras. Solicitar a su debido tiempo la realizacin de las inspecciones peridicas que

establezcan las ITC (Reglamento de Aparatos Elevadores). Tener debidamente atendido el servicio de las instalaciones. Impedir el funcionamiento de la instalacin cuando, directa o indirectamente

tenga conocimiento de que la misma no reune las debidas condiciones deseguridad.

En caso de accidente, vendr obligado a ponerlo en conocimiento del rganoTerritorial competente de la Administracin Pblica y de la empresa conser-vadora y a no reanudar el servicio hasta que, previos los reconocimientos ypruebas pertinentes, lo autorice este rgano competente.

Facilitar a la empresa conservadora la realizacin de las revisiones y com-probaciones que est obligada a efectuar en el aparato elevador.

El personal encargado de la revisin deber estar instruido en el manejo delaparato del cual est encargado. Si observa alguna anomala avisar al re-presentante de la Comunidad.

El contrato de mantenimiento con las empresas autorizadas, tiene por objetolas revisiones peridicas, el engrase de la instalacin, su puesta a apunto, la

atencin a las averas y el repuesto de las piezas necesarias para las repara-ciones.


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Los trabajos de mantenimiento y reparacin efectuados por estas empresas,deben estar cubiertos por una pliza de seguro de responsabilidad civil, sus-crita por la empresa de mantenimiento, que deber dar una copia de la mis-ma a la comunidad de propietarios.


Cada mes como mnimo, el personal de la empresa encargada, revisar lainstalacin.

Cada 4 aos, revisin peridica de los ascensores segn la ITC MIE-AEM-1. Cada 6 aos, revisin peridica de los ascensores segn la ITC MIE-AEM-1.

14. CALEFACCIN Y PRODUCCIN DE AGUA CALIENTE CENTRALI-ZADA

1. Calderas e instalacin para calefaccin y agua calienteDescripcin:

Existen muchos edificios que utilizan calefaccin y agua caliente comunitaria. Loscombustibles ms utilizados, en estos casos, son el carbn, gasleo C, gas ciudady propano.


La comunidad deber conservar la documentacin tcnica referente al equi-

po de caldera, y los recibos de la calidad del carbn. No vaciar nunca la instalacin, debe estar siempre en carga. Antes de ponerla en marcha comprobar el nivel de agua y llenarla si este es

insuficiente. Si no se utiliza, se pondr en funcionamiento peridicamente, para que el

agua interior corra por sus circuitos. Despus de una helada, se encender la caldera de forma lenta. Se evitar poner agua en el cenicero de las calderas de combustible slido, y

tampoco se emplear para apagar el fuego. Si una vez en marcha el equipo, se observa que ha bajado el nivel de agua,

se llenar en pequeas cantidades y de forma continua en fro, si sigue ba-jando, parar el equipo y llamar a personal especializado.

En calderas de combustible slido, se limpiarn las parrillas y se vaciar elcenicero cada da. Una vez a la semana, se limpiar exteriormente la superfi-cie de las calderas, frontal y posterior; la mirilla del control de llama, y la cajade humos posterior, y exterior de chimeneas.

Se limpiar mensualmente la evacuacin de humos y gases y el piloto, y ca-da 2 meses el quemador. Al final de cada temporada de uso, es necesaria lalimpieza del equipo de caldera, as como una limpieza interior de chimenea yde los tubos interior, con cepillos de acero. En las de agua caliente sanitariase realizar cada 6 meses.

Se colocar en lugar bien visible de la sala de calderas, las instrucciones deservicio.


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El cuarto donde se sitan estas calderas est diseado segn normas estric-tas que tienen en cuenta: la ventilacin, la extraccin de humos y gases, y lasdimensiones, espacios libres y distancias de seguridad, etc.

Vigilar termmetro y termostato, si pasa de 90C desconectar la instalacin yavise al servicio tcnico.

Cada ao se pintar el vaso de expansin y las tuberas de conexin, y sesustituirn las juntas de estanqueidad de las tapas de las calderas. Si se observa alguna anomala en el funcionamiento, acudir al servicio tcni-

co correspondiente. La instalacin slo se manipular por personal especializado. Cualquier modificacin que se quiera llevar a cabo deber ser consultada con

un tcnico competente; y posteriormente llevarla a cabo un instalador espe-cializado.


Cada da debe comprobarse el nivel de agua al ponerla en marcha. Revisar semanalmente, la maniobra completa de apertura y cierre de las

vlvulas de la caldera, la posicin del regulador de tiro de la chimenea, y elestado del vaso de expansin, por la existencia de posibles fugas.

Cada mes, se revisar el piloto, y cada 2 meses el quemador. Una vez al ao, se realizar una revisin de la instalacin, al final de la tem-

porada. Se comprobar si hay corrosiones, fisuras o escapes en las juntas, silos accesorios estn en buen estado, el estado general de las chimeneas, laestanqueidad de las juntas de las tapas de las calderas, y el rendimiento dela caldera.

2. Conductos y aparatos radiantes

Descripcin:

Las instalaciones de calefaccin centralizada, suelen utilizar aparatos radiadoresque funcionarn a temperatura nunca superior a 90 C.Las instalaciones pueden ser monotubular o bitubular. Ambos sistemas, con unclculo correcto, dan resultados satisfactorios.


La Comunidad, debe conservar la documentacin tcnica de la instalacin.En caso de avera debe acudir al servicio tcnico correspondiente.

La bomba aceleradora se pondr en marcha despus del encendido de lacaldera y se parar despus de parar sta, comprobar si el circuito disponede agua suficiente antes de ponerlo en marcha.

Al final de cada temporada se limpiar la bomba aceleradora y se compro-bar su estanqueidad.

Deben repararse los elementos que presenten fugas o deficiente funciona-miento.

Mantener la instalacin llena de agua, incluso en los perodos en que no fun-cione.

Si se prevn heladas, dejar en marcha lenta la caldera sin apagarla del todo outilizar productos anticongelantes.


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Realizar la purga de los radiadores cada 3 meses ya sea con purgadores in-dividuales o general. Los radiadores con aire en su interior no calientan,adems el aire facilita la oxidacin interior y esto acelera su destruccin.

Cualquier modificacin o reforma hay que hacerla bajo la direccin de untcnico especialista o un instalador competente. Y siempre con la autoriza-

cin de la Comunidad.


A diario, comprobar el manmetro de llenado de agua del circuito cerrado, latemperatura de funcionamiento segn condiciones climatolgicas, el funcio-namiento de todos los radiadores,

Al final de cada temporada de uso se revisar la bomba aceleradora. Cada ao, comprobar la estanqueidad de los radiadores, se debe efectuar

una inspeccin general. Cada 2 aos, realizar una revisin completa de la instalacin, por personal

especializado.

3. Depsitos de gases licuados

Descripcin:

Muchas urbanizaciones o edificios se abastecen a travs de depsitos de gases li-cuados. Estos depsitos pueden estar enterrados o en superficie. El mantenimientolo llevar a cabo la compaa suministradora.


Manual Mantenimiento Comunidad Propietarios

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