Marketing Territorial: Marina Alta, Moraira - Teulada COMPLETO

Proyecto de definición

Dársena Puerto de Gandía

Estudio de Emplazamientos

agosto 2011

2Págin

a

Utilidad del documento

• El presente documento hace una breve descripción de los principales aspectos que nos motivan, a recomendar un producto para un emplazamiento concreto.

• Siendo el fin último: confirmar “sospechas” acerca del emplazamiento, y alinear recomendaciones acordes con

Necesidades de producto concretas en el emplazamiento y Selección de directrices estratégicas marcadas por

diferentes organismos públicos y Selección de segmentos, grupos sociales “clave” que

consideramos “no suficientemente atendidos” en la zona

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a

Índice de Contenidos

COOL TRENDS - SEGMENTOS SOCIALES - PRODUCTO

RECOMENDACIONES

CUADRO GENERAL POR TIPOLOGÍAS DE SUELO

NUESTRO EMPLAZAMIENTO

SECTOR TURÍSTICOMARINA ALTA MORAIRA

ANÁLISIS, URBANÍSTICO, RESIDENCIAL y ECONÓMICO

PREVIO: DELIMITACIÓN DEL ÁREA y ANÁLISIS SOCIODEMOGRÁFICO

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a


COOL TRENDS - SEGMENTOS SOCIALES - PRODUCTO

RECOMENDACIONES

CUADRO GENERAL POR TIPOLOGÍAS DE SUELO

NUESTRO EMPLAZAMIENTO

SECTOR TURÍSTICOMARINA ALTA MORAIRA

ANÁLISIS, URBANÍSTICO, RESIDENCIAL y ECONÓMICO

PREVIO: DELIMITACIÓN DEL ÁREA y ANÁLISIS SOCIODEMOGRÁFICO

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a

0.Delimitación del área a estudiar

Necesidad de seleccionar el área a analizar

Criterios PolíticosConcéntricosÁreas ComercialesIsocronasCriterios Mixtos

Con carácter previo, debemos seleccionar las áreas y poblaciones que vamos a estudiar , esto podría llevarse a cabo en base a:

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a

Necesidad de Seleccionar el área a analizar

Criterios Políticos: La Marina Alta


7Págin

a


Criterios concéntricos


8Págin

a


Criterios Isocronológicos


0 - 15 Minutos16 – 25 Minutos26 – 35 Minutos+ 36 Minutos

9Págin

a


Áreas Comerciales


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a


Criterios mixtos


En nuestro caso, emplearemos criterios mixtos por:

• Naturaleza singular del Proyecto.• Tipología de la Población.

En este caso y conforme veamos los diferentes aspectos trataremos comparativamente:

En cuanto a aspectos sociodemográficos: Criterios Políticos comparando índices con ámbitos mayores

En cuanto a aspectos Residenciales / económicos y turísticos compararemos el término con los principales términos vecinos

En Términos Urbanísticos profundizaremos en el Término de Teulada Moraira.

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Número HabitantesMoraira con casi 15.000 habitantes censados es la cuarta poblacion por número de habitantes de la Marina Alta

1.Análisis Sociodemográfico

DENIA

CALPE

BENISSA

PEDREGUER

GATA DE GORGOS

VERGEL

JALÓN

BENIARBEIG

BENIDOLEIG

LLÍBER

SANET Y NEGRALS

ADSUBIA

RÁFOL DE ALMUNIA

BENICHEMBLA

SAGRA

TORMOS

VALLE DE ALCALÁ

44,49831,90929,909

14,77813,369

11,2087,603

6,5706,292

5,4884,858

3,3103,269

2,6291,888

1,5241,2611,0851,056981727662695661726629580493465413380272185

Habitantes Marina Alta 200.373

Censo INE ene´2011

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a

Evolución número Habitantes

Moraira tenía en 2010 14.778 Habitantes empadronados. Su crecimiento, ha sido muy superior al crecimiento poblacional de otros ámbitos


124.58% 140.17%167.71%

209.11%

423.80%

Crecimiento Poblacional1981-2010

1981 1991 2001 20100

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

3,487

5,365

10,010

14,778

TEULADA - MORAIRAPoblación desde 1981-2010

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a

Procedencia de Habitantes

El índice de extranjeros en Moraira es muy superior al de otros ámbitos geográficos. Con un índice del 65%


ESPAÑA CCAA VALENCIA ALICANTE MARINA ALTA TEULADA MORAIRA

12.2%17.5%

24.2%

44.5%

66.5%% Extranjeros Residentes

14

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a


Igualmente, el mayor índice lo es de procedencia Europea en Teulada con un 87,8%


ESPAÑA

CCAA VALENCIA

ALICANTE

MARINA ALTA

TEULADA

44.9%

61.6%

70.2%

83.8%

87.8%

18.4%

13.3%

10.6%

4.9%

3.1%

31.1%

21.5%

16.6%

9.7%

7.7%

5.5%

3.6%

2.6%

1.6%

1.4%

Procedencias Continentales INE 2010

EUROPEOS AFRICANOS AMERICANOS ASIATICOS

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a


La Mayor comunidad Residente empadronada es la de Británicos con un 40,7 % sobre la Totalidad de los extranjeros


ESPAÑA CCAA VALENCIA ALICANTE MARINA ALTA TEULADA

6.7%

16.1%

27.9%

34.4%

40.7%% BRITÁNICOS SOBRE TOTAL EXTRANJEROS

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a

Edad Media

Teulada tiene una muy elevada edad media de sus habitantes con una media de 47,81 años


ESPAÑA COMUNIDAD VALENCIANA

ALICANTE MARINA ALTA

TEULADA

40.61 40.47 41.00

44.73

47.81 Edades Medias 2010

Según Zonas

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En Conclusión

Moraira – Teulada tiene …

Casi 15.000 HabitantesUn muy alto crecimiento poblacional desde 1980, muy superior al ámbito Nacional, Autonómico y Comarcal

Un Índice de Habitantes Extranjeros muy alto del 66,5%, el segundo mas alto de la comarca tras Benitachell que tiene el 70,4%El mayor índice de extranjeros de procedencia Europea con respecto al ámbito nacional – autonómico y comarcal.

Su mayor comunidad de residentes extranjeros es la Británica. Son el 40,7% de los extranjeros

Una población mayor con una edad media alta, de 47,8 años comparativamente hablando con respecto al nivel autonómico, comarcal y nacional (40,6 años)


18

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a


19

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a

Análisis UrbanismoLa superficie del término, en grandes rasgos quedó distribuida tras el PGOU´04 del siguiente modo:

URBANO28.63%

URBANIZABLE7.19%

NO URBANIZABLE64.19%

SUPERFICE TEULADA-MORAIRAPG ´04 = 3.207 Has.

2.Análisis Urbanístico, Residencial y

Económico

20

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a

Análisis Urbanismo

PGOU de 2004 Infraestructuras y conexiones. CONSOLIDAR

TEULADA

MORAIRA

RESTANTES

MUNICIPIOS

• Benissa• Benitachell -

Jávea• Calpe• Denia


Económico

21

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Análisis UrbanismoModelo territorial:

Establecimiento Red Viaria Norte-Sur de

Conexión entre Teulada y Moraira

Crear un elemento Centralizador en

Moraira: Espacios libres y de Ocio

Crecimiento "medido" del

casco de Teulada

Crecimiento SOSTENIDO de la

Segunda Residencia

Consolidación de la Red viaria de la 2ª Residencia: La

Ciudad Jardín


Económico

22

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UrbanismoLas líneas estratégicas marcadas por su PGOU de 2004 se resumen en cuatro sentidos


Económico

Crecimiento Residencial

ORDENADO

Conexión con otros Términos Vecinos

DIMENSIONADO

DUALIDAD ARTICULA

DA:• Moraira• Teulada

Potenciación del PAISAJE =

Suelo Agrícola y

Arquitectura TRADICIONAL

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Análisis Residencial

En 2010, tenía un total de 15.601 Bienes inmuebles

2.Análisis Urbanístico , Residencial y Económico

2004 2005 2006 2007 2008 2009 201012,000

12,500

13,000

13,500

14,000

14,500

15,000

15,500

16,000

12,93513,310

13,511

14,678

15,13415,516 15,601

TEULADAEvolución Inmuebles Urbanos

TOTAL CATASTRO

Tota

l Inm

uebl

es

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Análisis Residencial

Fundamentalmente algo mas de 11.000 Bienes eran de uso residencial


Residencial

Almacén, Estac.

Suelo vacante

Comercial

Industrial

Ocio, Hostelería

Oficinas

Deportivo

Religioso

Cultural

Sanidad, Benefic.

Espectáculos

Edif. Singular

11,2291,749

1,398

656

284

163

63

40

6

5

4

3

1 TEULADA 2010 - CATASTRODistribución 15.601 Inmuebles

25

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a

Análisis ResidencialEn 2001 el índice de 2as. Residencias era del 62% a la espera de la encuesta de vivienda – actualmente en proceso este índice será superior


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Análisis Sectores EconómicosLa Actividad Industrial de Teulada Moraira es muy baja, y además hasta la fecha muy dependiente del sector de la construcción.


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a

Análisis Sectores EconómicosIndicadores Relevantes de la Zona.


TEULADA Benissa Dénia Jávea Calpe Benitachell Castellón (Pr)

Valencia (Pr)

Alicante (Pr)

CCAA VALENCIA

1.57

1.06 0.99 0.950.84

0.56

1.101.00

0.850.96

RATIO de BANCOS - CAJAS POR CADA 1000 Habitantes

Benissa TEULADA Jávea Dénia Benitachell Calpe Alicante (Pr)

Valencia (Pr)

Castellón (Pr)

CCAA VALENCIA

0.61

0.540.52

0.500.47

0.42

0.47 0.47 0.47 0.47

Ratio de Vehículos por Habitante2009

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a

Análisis Sectores Económicos


Teulada Calpe Jávea Dénia Benissa Benitachell Alicante (Pr)

Castellón (Pr)

Valencia (Pr)

CCAA VALENCIA

1.29 1.24 1.181.06

0.480.39

0.68 0.660.56 0.62

Ratio Bares Restaurantes Cada 100 Habitantes2009

Teulada Benissa Dénia Calpe Jávea Benitachell Alicante (Pr)

Castellón (Pr)

Valencia (Pr)

CCAA VALENCIA

4.924.53

4.29

3.04 2.982.57 2.53 2.65

2.41 2.49

Ratio de Superficie m2 de Comercio minorista por HabitanteCNAE 2009

m2 Comerciales por Habitante

Indicadores Relevantes de la Zona.

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a

Conclusiones 1/2

•En materia de URBANISMO: Las pautas básicas del PGOU se sintetizan en:

Consolidación, Mejora de Conectividad y Potenciación de los valores de Paisaje y Arquitectura

En materia RESIDENCIALDe los 15.000 Bienes Inmuebles Registrados,

11.000 son ResidenciasAproximadamente de estas 11.000, el 62% son

segundas residencias

En cuanto a SECTORES ECONÓMICOSConfirmar la baja relevancia del Sector industrial

de la Zona, principalmente integrado por la Construcción y el alto grado de dependencia del sector SERVICIOS enfocado al TURISMO por :


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a

Conclusiones 2/2

Del SECTOR SERVICIOS hemos visto ratios clave para posicionar TEULADA-MORAIRA con respecto a municipios vecinos y Turísticamente competidores:

El ratio de Bancos y cajas con 1,57 cada 1000 habitantes es el mas alto

El Número de vehículos tras Benissa, es el mas alto con 0,54 vehículos por habitante

En materia de Hostelería y Restauración, el índice es el mas alto con 1,29 locales cada 100 habitantes

En cuanto a Comercio minorista, con 4,92 m2 cada 100 habitantes es el índice mas alto

El SUB-SECTOR TURÍSTICO es el predominante, de ahí algunos de los altos ratios indicados: para atender al mismo


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a


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a

Con Carácter General y para la Marina Alta

Cuadro de TIPOLOGÍAS DE TURISMO DE LA ZONA

3.Análisis Sector Turístico

Residencial Sol y Playa - Individual Náutico

Golf Congresos y Reuniones

Sol y Playa Organizado

Turismo Activo Salud y Belleza Idiomático

Cultural

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Marina Alta

Seleccionamos aspectos a destacar del DAFO del Plan de Espacios Turísticos para la Marina ALTA


DEBILIDADES FORTALEZAS

Envejecimiento poblacional superior a la media nacionalReducida oferta Hotelera VS Volumen de apartamentosElevada Estacionalidad Turística

Cuantiosa oferta de plazas de alojamiento reglado (arrendamientos turísticos en Moraira)Amplia oferta de restauración de CalidadVariada oferta de ocio activoGran número y variedad de playas

AMENAZAS OPORTUNIDADES

Problemas de congestión estival por la concentración turísticaFalta de Mantenimiento, en infraestructuras y servicios en urbanizaciones

Afianzamiento complementariedad territorial interior para diversificar oferta y minimizar desestacionalizaciónCreación de alojamientos rurales InterioresCreación y Explotación de Nuevas infraestructuras Culturales (El Auditorio en nuestro Caso)

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Marina Alta

Seleccionamos las MATERIAS y DIRECTRICES particulares consideradas CLAVE en el Plan de Espacios Turísticos. GVA


En materia de OFERTAS de alojamiento Turístico

Consolidar Oferta Interior: Singular y diferenciada

Creación de Alojamientos Singulares

Mejora Continua y Promoción de la Calidad y gestión Medioambiental

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COSTA BLANCA

Estacionalidad: % Ocupación HOTELERA. Aunque el índice es general, y referente a la EOH el gráfico nos ratifica un alto grado de estacionalidad.


Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre43.81

49.954.01

57.11 57.22

65.17

72.08

79.28

70.1

59.29

50.29

45.2742.08

51.8655.82 57.41

63.49

67.83

73.43

80.53

70.42

63.41

52.93

43.55

Costa Blanca% Ocupacion Hotelera.

INE y TOURSPAIN2009 2010

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Teulada – Moraira vs municipios vecinos

Oferta de Alojamientos: Cifras Clave. Análisis Comparativo


CCAA VALENCIA

Alicante

Provin

cia

Castell

ón Provin

cia

Valencia

Provin

cia

COLINDANTE

S TEU

LADA*

Benidorm

Beniss

aCalp

eDen

iaGata

Javea

TEULA

DA

86101

70 74 68

159

14

167

51

22

51

28

CIFRAS CLAVE. TAMAÑO HOTELESHABITACIONES POR HOTEL

*Incluye, Benissa, Calpe Denia, Cal-pe, Gata, Javea y Teulada

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Teulada – Moraira vs ámbitos mayores

Oferta de Alojamientos: Hoteles vs Apartamentos. Comparativo


COMUNIDAD VALENCIANA PROVINCIA ALICANTE MARINA ALTA TEULADA

47% 46%

16% 9%

53% 54%

84% 91%

% Oferta en Alojamientos 2010HOTELES (Incl Hostales y Pensiones) APARTAMENTOS

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a

Teulada - Moraira

Estacionalidad: % Ocupación ESTIVAL


JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE

38%45%

69%

30%30%

70%

90%

40%

49%60%

90%

40%

60%

100% 100%

50%

Teulada. % Ocupación ESTIVAL por Tipo de Establecimiento 2010HOTELES ALQUILERES CAMPING ALBERGUE

39

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a

Teulada - Moraira

Principales Procedencias del Turista Estival Extranjero


UK50.11%

ALEMANIA13.41%

FRANCIA32.54%

HOLANDA3.51%

ESCANDINAVIA0.43%

CONSULTAS 2010 TURISMO MORAIRA

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Teulada - Moraira

Además de la importancia del “turista residente”

Estancia media: 7-8 días en régimen de arrendamiento e inferior cuando están en régimen hotelero

Turista vacacional. alojado en: Su propia segunda residencia Residencia en alquiler

Turistas de corta estancia alojados en Hoteles principalmente Casas de amigos / familiares

Turistas excursionistas. (alojados en municipios colindantes etc…)


Rasgos Básicos: Perfil del Turista. Oficina Turismo Teulada

41

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a

Teulada - Moraira

PRODUCTO y PERFIL DE USUARIO 1/8


PRODUCTO/OFERTA

PERFIL DEL USUARIO

Viviendas,

Residencias

Vacacional

- Turista Residencial o Vacacional- Origen Nacional ó Extranjero Residente. El Residente

suele ser sénior (+45/ 50 años) - Usuarios arrendatarios. Muy alta oferta para

arrendamiento (representa más del 90% de la oferta de alojamientos) . Dos tipologías más extendidas: Viviendas unifamiliares aisladas, con parcela piscina etc. ó apartamentos/adosados en Residencias baja densidad bajo + dos alturas, urb. con piscina etc. (Cliente Tipo: Familias con más de 2 Hijos)

42

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a

Teulada - Moraira



PRODUCTO/OFERTA

PERFIL DEL USUARIO

Mar y Playa

- Usuarios principales: Turista Vacacional (propietario o arrendatario 2ª Residencia) y Residente

- Según Origen: - Extranjero (Ingleses, Franceses, Alemanes,

Holandeses) - Nacional: Valencianos y Madrileños principalmente

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Teulada - Moraira



PRODUCTO/OFERTA

PERFIL DEL USUARIO

Elementos

Culturales

Naturales

- Usuario principal: Por orden de importancia Residentes, Vacacionales y Excursionistas

- Senderos, visitas a Yacimientos etcétera. Con carácter esporádico o como complemento a otras actividades: deportes de baja intensidad: pasear, hacer ejercicio etc

- El usuario de este tipo de elementos puede ser bien el residente, que, dentro de sus actividades diarias se encuentran los paseos, bien por la montaña o por el litoral

- Fomentado por asociaciones del municipio.

44

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Teulada - Moraira



PRODUCTO/OFERTA

PERFIL DEL USUARIO

Otros Element

os Cultural

es

- El Auditorio es el nuevo Gran protagonista- Usuario principal: Residentes, nacionales o

extranjeros. El propio Auditorio ha realizado un estudio para llevar a cabo la Programación del mismo. Actualmente en implantación

- La programación de eventos, combinada para el Turista vacacional y para el residente segmentando nacional y Extranjero

- Gastronomía y Enoturismo: Para el Residente/turista residencial Nacional ó extranjero, en el Turista Vacacional sobre todo para Gastronomía local, la gastronomía local es un elemento muy atractivo.

45

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Teulada - Moraira



PRODUCTO/OFERTA

PERFIL DEL USUARIO

Golf - La Tipología de Usuario principal es Residente extranjero (nacional o extranjero) o Turista, -bajo grado de estacionalidad- más bien propietario de 2ª Residencia que suele venir durante el año a pasar temporadas.

- Nivel adquisitivo medio-alto, baja estacionalidad. Es más prefiere este ejercicio fuera de la "calurosa" temporada estival.

La oferta de GOLF no existe en Moraira, y debe ser empleada la oferta de los municipios colindantes. Plantearse la viabilidad/necesidad de alternativas complementarios a los campos existentes y urbanísticamente viables

46

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Teulada - Moraira



PRODUCTO/OFERTA

PERFIL DEL USUARIO

Náutica de

Recreo

- La Tipología de Usuario es bien el Turista Residencial o el Residente (nacional o extranjero sénior) con poder adquisitivo medio - alto

La escasez de amarres, necesidad de llevar a cabo alternativas: :

- Daily Charter. A través de compañías-Náuticas de la zona

- Escuelas - cursos de Vela para los más jóvenes- Excursiones en Barco. Visitar el litoral etcétera: Tipo

"Mundo-Marino"- Alquiler de motos de agua, Kayaks etc rutasEn definitiva, democratización de la náutica

recreativa no sólo para poderes adquisitivos altos sino también medios. acorde con la tipología del visitante de Teulada-Moraira

47

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Teulada - Moraira



PRODUCTO/OFERTA

PERFIL DEL USUARIO

Deportes y

Turismo Activo

- Segmento Sénior: Paseos, Golf, Mar … natación etc- Segmento Jóvenes: Multiaventura, Deportes generalistas, Tenis,

Pádel Etc.- Segmento 30-50: Aunque no llegan a los índices del segmento de los

jóvenes, los hábitos de práctica deportiva son altos. Aquellos de baja intensidad como el Golf más, pero también la práctica del Tenis, Pádel etc… es cada vez más habitual por los hábitos y costumbres

El desarrollo de Instalaciones está bastante extendido en Teulada - Moraira, cuenta con un total de entre 30-40 Instalaciones para realizar deporte (Catastro 2010 Instalaciones deportivas)

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Teulada - Moraira



PRODUCTO/OFERTA

PERFIL DEL USUARIO

Turismo de

Idiomas

- Para el Residente Extranjero se crean Aulas y cursos para el aprendizaje de la lengua ó elementos culturales de la zona. Principalmente a través de asociaciones

- Los operadores que promocionan el Turismo idiomático emplean como destino, principalmente grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Sevilla o Valencia

Se presentar la oportunidad con carácter complementario puesto que el destino es muy atrayente clima-etc, para los extranjeros centroeuropeos posicionándose como una buena alternativa de destino

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Conclusiones 1/2

Se encuentran diversas tipologías de Turismo cubiertos en la zona con mayor o menor profundidad

La Oferta Hotelera en el municipio es reducida

Acorde con la tipología de visitante – Turista del término: mas residencial / vacacional y alojado en segunda vivienda apartamento

En materia de Oferta de alojamientos, resaltar la necesidad de Innovar, y llevar a cabo alojamientos singulares y diferentes a la oferta existente.

El grado de estacionalidad es muy elevado:, similar al de las restantes poblaciones del litoral.


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Conclusiones 2/2

El tamaño medio hotelero de Teulada Moraira es pequeño., con 28 habitaciones, frente a las 167 habitaciones de Calpe.

Predomina la oferta de alojamiento en régimen de arrendamientos turísticos

En cuanto al PERFIL del TURISTA:Los de procedencia extranjera, predominan

los Británicos con más del 50% de los encuestados (Oficina Turismo Moraira) y franceses en segundo lugar

Tipología, además del Residencial, tenemos al vacacional y turismo familiar

Su estancia media es de entre 7 y 8 díasEl principal alojamiento es en segunda

residencia o en régimen de arrendamiento turístico

Existe gran diversidad de productos y perfiles


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Ubicación en Moraira - Teulada

Para el caso concreto la localización objeto de este estudio:

No se encuentra eno Núcleos Urbanos de Teulada o Morairao Cerca de la playa - Litoral

Se trata de un emplazamiento Interior

Muy bien conectado con la principal carretera de acceso a la población N-332

Muy buenas y espectaculares vistas

En un entorno Natural, tranquilo y privilegiado

4.Nuestro Emplazamiento

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Principales Distancias – Tiempos de acceso


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Principales Distancias – Tiempos de acceso


DISTANCIAS EN COCHE… ANDANDO…

Madrid501 Kms = 5 hrs y 8

minutosNo Aplica

Valencia121 Kms = 1 hr y 26

minsNo Aplica

Teulada 2,8 Kms = 7 minutos 2,6 Kms = 33 minutos

Moraira 8.9 Kms = 15 minutos 8,7 Kms = 1h 43 minutos

Benissa 5,6 Kms = 9 minutos 5,6 Kms = 1h 15 minutos

Calpe 15,1 Kms = 18 minutos12,9 Kms = 2h 40

minutos

Denia 22,6 Kms = 27 minutos19,2 Kms = 3h 55

minutos

Playa del Portet 9,4 Kms = 17 minutos 9,1 Kms = 1h 50 minutos

Club Náutico Moraira 9,3 Kms = 17 minutos 9.1 Kms = 1h 48 minutos

Club de Golf de Ifach 9,3 Kms= 20 minutos 8,2 Kms= 1h 44 minutos

Club de Golf Javea 9,4 Kms = 16 minutos 8.9 Kms = 1h 49 minutos

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Utilidad del documento

• Recapitulamos: aspectos vistos en las diapositivas anteriores: Personas Territorio

Economía

TurismoRecomendaciones por Tipologías

de Suelo

COOL TRENDS•SEGMENTOS•PRODUCTOS

• Aspectos a ver a continuación:

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a


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Cuadro General recomendaciones por tipologías de suelo 1/7

5.Recomendaciones

TEULADA - MORAIRA

TIPOLOGÍAS DE SUELO POR USOS

PRODUCTO A DESARROLLAR

SITUACIÓNRECOMENDACIÓN GENERAL MUNICIPIO

RECOMENDACIÓN EN

EMPLAZAMIENTO

RESIDENCIAL

Unifamiliares Aisladas

Alto grado de desarrollo,

BAJA BAJA Mucho producto a la Venta. (Segunda mando y promoción nueva últimos años)

Unifamiliares / Pareadas,

Bungalows, Adosados

Urbanizaciones y viviendas con infraestructuras en proceso de consolidación

BAJA NO al "USO"Mucho producto a la venta (Segunda Mano y Nuevas Promociones)

Apartamentos en Complejos Baja Densidad

Si se desarrolla, deberá tener elementos diferenciadores (Servicios Incluidos en el Complejo como limpiezas, Restauración, Wellness Center etc)

MEDIA PARA COMPLEJOS

DIFERENCIADOS - ASSIST HOMES

SI CON ESPECIFICACIONES = ASSIST

HOMES - SEGMENTADAS

Apartamentos en Complejos: Alta densidad

Apenas se da, no es el modelo del Término PGOU Teulada- Moraira no desarrolla esta tipología

BAJA NO CABE PGOU

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5.Recomendaciones

TEULADA - MORAIRA




RECOMENDACIÓN EN

EMPLAZAMIENTO

INDUSTRIAL

Puro. polígono Naves

Industriales

Existe Suelo IndustrialBAJA NO

Índice de Industrias Escaso

Mixto. Industrial + Servicios

Índice Industrial Bajo,

MEDIA-BAJANO (vs PGOU?)

En caso de desarrollo, en los emplazamientos al efecto por contar ya con conexiones e infraestructuras ad-hoc

Servicios a la Industria. Comercios Mayoristas

Apenas existe Industria a la que abastecer

BAJA NO


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5.Recomendaciones

TEULADA – MORAIRA




RECOMENDACIÓN EN

EMPLAZAMIENTO

TERCIARIO: COMERCIOS OFICINAS Y SERVICIOS

Terciario Comercial

Comercios Minoristas Centros

Comerciales

Centros Comerciales actualmente con el desarrollo para Comercio minorista oferta servida con 4,92 m2 de Com. Minorista/ Habitante y complementada en la Marina Alta con el CC Portal de la Marina MEDIA / MEDIA

BAJANO (vs PGOU?)

CC Puro Mixto no es la ubicación idónea , por la oferta ya existente más cercanas a los núcleos residenciales y en mayor tamaño alternativas existentes en Ondara - Benidorm. - Denia

Parques de Medianas

El polígono Industrial junto a la Nacional, se esta conformando y acabara, por consolidarse, a nuestro entender como un pequeño parque de medianas.

MEDIA - MEDIA BAJA

NO (vs PGOU?)

Existen parcelas / Naves libres. En el polígono.


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5.Recomendaciones

TEULADA – MORAIRA




RECOMENDACIÓN EN

EMPLAZAMIENTO


Terciario Deportivo Instalaciones Deportivas

Es un mercado en crecimiento

MEDIA

NO "al USO" y Aisladamente

Existen en Teulada / Moraira, aproximadamente 40 Instalaciones (entre las dadas de alta en el IAE bajo este epígrafe ó las Instalaciones Municipales)

MEDIA BAJA


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5.Recomendaciones

TEULADA – MORAIRA




RECOMENDACIÓN EN

EMPLAZAMIENTO


Terciario Dotacional Servicios Públicos

Por parte del Consistorio pensamos que no se plantean necesidades para ubicar fuera de los núcleos Urbanos MEDIA BAJA NO El Espacio de la Senieta, complementa esta necesidad que existía en el núcleo de Moraira


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5.Recomendaciones

TEULADA – MORAIRA




RECOMENDACIÓN EN

EMPLAZAMIENTO


Terciario Usos Mixtos Oficinas y Servicios +

Comercios + Hotel

La actual dispersión de oficinas y comercios entre los dos núcleos podría presentar la oportunidad de plantear un Centro de Negocios + Pequeño parque comercial + Servicios

MEDIA.

NO EN NUESTRA

UBICACIÓN Existen

alternativas en el Polígono

Industrial - (Cercanas)

CABE Especializació

n Hotelero

En la actualidad existen bajos comerciales tanto en régimen de alquiler ó venta disponible.


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5.Recomendaciones

TEULADA – MORAIRA




RECOMENDACIÓN EN

EMPLAZAMIENTO


Terciario Hotelero Grandes Resorts

Hoteleros

La Tipología de Turismo de hoy en el término no exige este producto MEDIO POR

INEXISTENCIA

ES UNA TIPOLOGÍA A

TENER EN CUENTA

NO CABE PGOU Alta Densidad

El PGOU, no facilita la Instalación de Grandes Macro-Complejos Hoteleros


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5.RecomendacionesCuadro General recomendaciones por tipologías

de sueloCONCLUSIONES 1

Residencial: o Existe oferta residencial tanto en Apartamentos

como en Villaso Cabe buscar tipologías productos inexistentes,

es decir búsqueda de valores añadidos

Terciarioo Comercial / Servicios: El polígono Industrial

junto a la N-332 y previo a nuestro emplazamiento se esta conformando como un pequeño parque de MSE con usos mixtos (Industrial, Comercial y Servicios)

o Hotelero: La baja demanda la consideramos cubierta pero, puede existir necesidad si atendemos a producto diferente, y segmentos sociales nicho

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6. Cool Trends aplicables

Introducción

En materia de Turismo … Podemos indicar como no cubierta una específica demanda – Producto en dos perfiles y una tipología de producto/s

LGTB´s &

DINK´s

•Viviendas con Servicios – Assist Homes•Hoteles Tematizados – Segmentados – Free Child

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LGTB´s

LGTB´s : Acrónimo resultante del grupo que comprende a Lesbianas, Gays, Bisexuales y Personas de Transgénero

En materia de Turismo: Existen numerosas acciones institucionales

destinadas a impulsar el Turismo LGTB (Europride, MADO etc…)

Con carácter general, la pareja homosexual, es un tipo de consumidor que tiene mayor capacidad de gasto por no tener que soportar cargas familiares.

Las agencias, encuentran demanda, puesto que en ocasiones, parejas de Gays/Lesbianas, buscan disfrutar de vacaciones sin ser objeto de miradas

Como consumidores tienen un poder adquisitivo superior a la media

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6. Cool Trends aplicablesLGTB´s Tendencias turismo tras FITUR - LGTB

2011 No basta la bandera o sello “Gay friendly”Perfil en comunicación:

Necesidad de alinear promotores del destino y el segmento que pretendemos estimular

Necesidad de promover cooperación entre instituciones y empresas privadas para:

Fidelizar al cliente Contribuir Imagen de marca

No propiciar mercado considerado “Gueto” Algunas cifras:

En España la comunidad de LGTB´s es de más de 3 millones de personas

El Turista LGTB gasta un 30% más que el general (Medio diario 130 €)

España es el quinto país receptor de turistas LGTB´s (En litoral, destinos como Sitges, Ibiza, Gran Canaria, Benidorm y Torremolinos)

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DINK´s

DINK´s: Acrónimo resultante de Double Income No Kids

Parejas de jóvenes y adultos, casados o en unión, y que han decidido libremente un estilo de vida diferente a la tradicional familia: NO

TENER HIJOSPerfil:

Estilo de vida aceleradoRango de edad principal entre 25 y 39 añosCapacidad de consumo mas alto por inexistencia

de cargas familiaresLes gusta viajar, dedican tiempo al cuidado,

salud y siguen tendencias a la moda

Segmento de Mercado en crecimiento: en 2007 el modelo familiar DINK representaban el 21,5% de las familias

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MODELOS ALTERNATIVOS DE ALOJAMIENTO

Free Child Hotels

• Singularización como clave para reforzar la competitividad• Complementario con las necesidades de los Segmentos

DINK & LGTB

Condominios

•El número de Hoteles en Moraira es Bajo. •Es una alternativa que complementa la DEMANDA y PRODUCTO existente. Régimen de COPROPIEDAD. •Modelo Intermedio entre Segunda Residencia y Hotel

Hablaremos de modelo alternativo tematizado de Hoteles yRégimen de propiedad de la segunda residencia diferente al existente en la zona

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6. CONCLUSIÓN

SEGMENTACIÓN y PRODUCTOTanto los LGTB´s como los DINK´son tipologias de consumidores con una estructura familiar normalmente compuesta por dos personas

Ambos grupos, exigentes y amantes del buen gusto

En principio de clase económica – cultural media, y media alta

Generalmente con poder adquisitivo mas alto. En cuanto a formas de pensar en lo que respecta a modos de convivencia, ambos sostienen un “tipo de mentalidad abierta” y diferente a lo que había venido siendo hasta ahora lo “políticamente habitual” y más visto

En ambos casos, defienden, entienden y respetan cada una de las dos opciones adoptadas

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6. CONCLUSIÓN

SEGMENTACIÓN y PRODUCTO

Crear un Resort - Aparthotel (en formato de pequeñas Villas que estimamos sería lo más apropiado)

En régimen de copropiedad ó Condominio y con servicios que den respuestas a las necesidades que solicitan ambos sectores (DINK y LGTB) y que se aproximan a los ofrecidos en los hoteles. Todo ello complementará tanto los usos tanto como el destino vacacional, como el de segunda residencia,

De modo tematizado, inexistente y que complementaría el actual Turismo de Moraira, para dos segmentos que hasta la fecha no han tenido esta opción pura en la zona de la Marina de un modo específico.

Y un producto no desarrollado en la zona: Condominio, Free Child Hotel & Resort

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6. CONCLUSIÓN


NUEVAS FÓRMULAS DE ALOJAMIENTO NO CONVENCIONALES

ESTILOS ARQUITECTÓNICOS y Materiales propios de la ZONA

Negocios Basados en la TEMATIZACIÓN - SEGMENTACIÓN

Nuevos Establecimientos CONSIDERANDO la OFERTA EXISTENTE: Modelos de Propiedad ALTERNATIVOS

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6. CONCLUSIÓN


Marketing Territorial: Marina Alta, Moraira - Teulada COMPLETO

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